公积金提前还款政策范文

导语：如何才能写好一篇公积金提前还款政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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组合贷款涉及到银行和公积金两个机构，一般来说借款人是可以自由选择优先偿还任意一种贷款，但是各地公积金中心和银行都会有自己相应的规定。有些城市规定，申请组合贷款的人在提前还款时，公积金贷款和商业贷款必须保持一定的比例，不可以只还其中的一种，这样一来，想提前偿还商业贷款是不可能了。

有的朋友想提取公积金账户里面的余额提前还款，但多数城市都是规定提取公积金余额还贷必须优先偿还公积金贷款。要是您不用公积金账户的钱，用自己的存款提前还款，就可以选择优先偿还商业贷款。

由于各地政策有所不同，您可以咨询当地公积金部门或者商业银行了解还款政策。

（来源：文章屋网 ）

篇2

五大业务足不出户即可办理

缴存职工只需“柜面签约验证身份登录渠道线上注册选择业务自助办理”三步，即可畅享移动办理三类提取业务：住房公积金（组合）贷款还贷提取、本市职工解除劳动关系满两年提取、外省市职工解除劳动关系提取和两类还贷业务：住房公积金（组合）贷款提前还款、余额还贷。互联网渠道办理业务时间为周一至周日，每天9：00-16：30 （国家法定节假日除外），新闻政策阅读、明细账务查询、凭证下载打印等功能不限。

职工签约后即可足不出户办理上述五项业务，办理签约手续也很简单，职工只需持本人身份证、住房公积金龙卡、当前正在使用的手机到各区县管理部（分中心）柜面即可办理。

官网、APP、微信三大渠道体验更友好

结合广大缴存职工的需求、移动互联网产品和服务的特点以及住房公积金业务管理实际，住房公积金官网、手机APP、微信进行了全面升级。缴存职工通过三大电子渠道可以一键获取图文并茂的政策解读、一手掌握全面实时的账户信息、一点连接专业热情的在线客服，随时随地轻松体验便捷友好的各项功能。体验住房公积金电子渠道，只需按您所需登录住房公积金官网、下载/升级您的“天津住房公积金”手机APP、微信关注/绑定“天津市住房公积金管理中心”或“TJZFGJJ”。

已注册过的用户名、密码依然有效

目前天津市住房公积金提取、还贷政策没有变化，缴存职工在互联网渠道办理业务，同样要符合现行政策规定和柜面审核标准；2016年10月8日前已在各管理部（分中心）办理签约的职工无需再次办理，登录新渠道即可办理；2016年10月8日前已在网站、手机APP、微信、12329服务热线等渠道办理过注册的职工，无需重复注册，用户名、查询密码依然有效。

为创新便民服务，天津中心近年来不断研发窗口服务新产品，以职工需求为出发点，进一步精简业务环节，提高服务效率，相继推出提取一窗口、大额还款凭证可分次取、网上缴存自动划转、贷款一站式办结等十多项便民服务举措。

住房公积金贷款可办理余额冲贷

在工行、农行、中行、建行等全市各银行办理个人住房公积金贷款的职工，只要贷款不存在逾期未还的，都可申请提取本人及配偶住房公积金（含补充住房公积金、按月住房补贴）账户余额，提前偿还住房公积金贷款（纯住房公积金贷款和组合贷款中的住房公积金部分）。

职工只需携带本人身份证、住房公积金龙卡、贷款账号就近选择任何一家住房公积金管理中心网点都可办理，一个窗口当时办结。同时提取配偶住房公积金还贷的需要配偶携带身份证、住房公积金龙卡、夫妻关系证明同时到场办理。办理建行组合贷款的，职工仍可按原程序办理组合贷款按揭部分余额还贷业务。

提前还款可在任一网点办理

通过与各贷款承办银行的系统对接升级，继工行、农行、中行等银行后，包括建设银行在内的所有住房公积金贷款提前还款不再到贷款银行办理，职工只需将还款资金提前存入还款代扣卡，携带本人身份证就近选择到住房公积金管理中心任一网点都可办理，当时办结。

天津中心为广大公积金贷款的职工提供了多渠道查询打印还款计划、还款凭证：持本人身份证（或委托他人持本人身份证、代办人身份证）到贷款银行查询打印还款计划、还款凭证；持本人身份证（或委托他人持本人身份证、代办人身份证）到网点查询打印还款计划、还款凭证；通过住房公积金网点自助机，刷住房公积金龙卡查询打印还款计划、还款明细；登录天津市住房公积金管理中心网站，点击“个人住房资金明细账查询”系统，可查询打印当年还款计划、查询打印还款凭证。

委托单位代印还款凭证，单位经办人填写《个人住房公积金贷款还款凭证打印明细表》并由职工本人签字，单位经办人签字，并加盖单位公章或财务章，然后单位经办人持单位经办人身份证、明细表到贷款银行或住房公积金网点打印；已开通网上缴存住房公积金业务的单位，单位经办人在住房公积金网点办理完代打职工还款凭证业务后，可直接在网上缴存系统中选择需要打印的职工，输入起止日期后打印还款凭证。

住房积金贷款还贷提取取消还款凭证

职工偿还住房公积金（组合）贷款申请提取住房公积金的，无需再提供住房公积金贷款还款凭证。职工提供本人身份证、住房公积金卡就可按政策根据账户情况提取，一次提取刀畈蛔慊箍钍额可多次提取直至足额。贷款结清的可提取至贷款结清当月之前（含当月）的住房公积金账户金额且不大于还款金额。以下情况仍需提供还款凭证：职工偿还住房公积金（组合）贷款按揭部分或纯按揭贷款；2015年10月1日前偿还住房公积金（组合）贷款；职工贷款逾期由担保公司代偿还款。

住房公积金贷款委托提取又增5家银行

为进一步向住房公积金（组合）贷款职工提供便利，天津中心再次扩大委托提取业务受理范围，自2015年9月18日起在天津市浦发银行、民生银行、兴业银行、盛京银行、北京银行五家银行办理住房公积金贷款的职工在签订委托提取协议后可办理异行委托提取业务。签订新委托提取协议的职工正常还款后，住房公积金管理中心会将职工住房公积金账户资金提取至贷款还款卡中，免去了职工每月提取、转账的麻烦。截至目前已有建设银行、工商银行、农业银行、中国银行、天津银行、北京银行等16家银行实现委托提取至贷款银行还款卡中。

对于在上述贷款银行新申请办理住房公积金贷款的职工，在贷款同时签订新委托提取协议；对于已办理住房公积金贷款未签订委提协议的，借款人及配偶可到住房公积金管理中心任一分中心、管理部直接申请签订新委提协议；已签订原委提协议的，借款人及配偶可先申请终止原委提协议，原委提协议终止后，再申请签订新委提协议。

解除劳动关系封存自助机就能提取公积金

天津中心为进一步提高住房公积金业务服务水平，以精简流程、提高效率为准则，从2015年5月18日起，首次推出住房公积金归集、提取业务自助办理，同时对单位网上业务进行升级，再增四项网上办理业务。此举省去取号排队等候的环节，为缴存单位和职工节省了宝贵时间，实现了住房公积金业务办理的历史性突破。

自助机具可办理解除劳动关系封存住房公积金提取业务。职工与单位解除劳动关系满两年或外地户籍职工辞职离津，且账户状态为解除劳动关系封存的，可通过分中心或管理部营业大厅的自助设备办理销户提取手续。职工只需携带身份证和住房公积金联名卡就可办理，通过自助机点击“提取业务办理”后，选择“解除劳动关系封存满两年”或“非津户籍解除劳动关系”，刷住房公积金卡、读取身份证，界面显示账户余额，点击确认后、打印回执业务办结，无需再到分中心、管理部柜台办理任何业务手续。

另外，如果职工姓名、身份证号、单位名称地址等信息需要变更的，也可通过自助机具选择单位信息变更或个人信息变更办理。需要提醒大家的是，职工办理自助提取时，需已修改住房公积金账户初始密码，住房公积金账户状态需为解除劳动关系封存，职工可通过自助机刷卡查询账户状态，办理“非津户籍解除劳动关系”的职工身份证需为外省市签发。

单位网上业务办理系统新增四项业务。住房公积金网上业务系统在目前已开通缴存和封存业务的基础上，新增了存量制卡、单位信息变更、个人信息变更和封存原因变更四项业务。

从2015年5月4日开始，已开通网缴的单位办理以下四项业务：①为职工申制住房公积金联名卡；②变更单位经办人身份信息（或手机号码）；③为职工办理15位升18位身份证号个人信息变更；④为封存状态职工变更封存原因，可通过网上业务系统直接办理。未开通网缴的单位需要办理上述单位及个人信息变更业务的，可通过分中心或管理部营业大厅的自助设备办理。

住房公积金网点周六、日都能办理业务

为更好地为缴存职工服务，天津中心在周一至周六营业的基础上，实现部分营业网点一周七天工作制，接受职工办理个人住房公积金业务。

一周七天营业的网点有和平管理部、河东管理部、河西管理部、南开管理部、河北管理部、红桥管理部、塘沽管理部和开发管理部。

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年初的住房贷款利率7折优惠着实让购房者们惊喜了一把，但随着近期各家银行7折利率优惠政策的逐步退市，不少购房者开始打起了退堂鼓。尽管优惠政策逐步退出，但购房需求仍然存在。如何在没有优惠政策的情况下，尽可能地节省贷款开支，成为目前购房者首先需要考虑的问题。

那么，在房贷过程中，究竟有哪些省钱的窍门呢?

技巧一公积金贷款不可少

房贷想省钱，最简单、最可行的办法是能用公积金的一定要用公积金。

另外，购房者在申请购房组合贷款时，要尽量用足公积金贷款并尽量延长贷款年限，在享受低利率好处的同时，最大限度地降低每月公积金的还款额。同时还需要尽可能地缩短商业贷款年限，在家庭经济可承受范围内尽可能提高每月商业贷款的还款额。照此操作，月还款额的结构就会呈现公积金贷款份额少、商业贷款份额多的状态，公积金账户在抵充公积金月供后，余额就能抵充商业性贷款，这样同样可以节省一大笔开支。

此外，商业贷款转为公积金贷款，只要转换成功，贷款人就可以节省利息支出。至于能节省多少，要看什么时候转换了，前3年内转换省钱最多。如果贷款前3年内没转成，最好在贷款年限三分之一的时间内转。以贷款10万元、10年为例来说，在还款12个月即一年后商业贷款转换成住房公积金贷款，比在第60个月即第五年后转。可多省8032.88元。

值得注意的是，专家提示说，公积金贷款一般从审批到发放所需的时间至少近一个月，所以急需购房的消费者最好提前申请贷款。

技巧二固定利率房贷抵御加息

据了解，现在不少商业银行都推出了固定利率房贷业务。虽然固定利率较高，但一旦央行加息，或者房贷利率变动，固定利率房贷业务的优势就显现出来了。购房者可以选择3至5年期的固定利率贷款，一旦未来央行取消优惠利率或上调利率，借款人也只需按照固定利率支付利息，不会受加息的影响。浮动利率房贷与固定利率房贷相比，浮动利率房贷会更划算。以25万元5年期房贷为例，消费者如果选择固定利率房贷，每月还款额在5000元左右；如果选择浮动利率房贷，每月还款额不超过4850元，两者相差近150多元。

值得注意的是，现在包括建行、招行、兴业等银行在固定利率的基础上又推出了“固定+浮动”类房贷业务，房贷者可以根据自身的情况来调整固定利率和浮动利率的期限，这也突破了固定利率产品期限较短的限制，给了贷款人更多自主选择的机会。

招商银行乌鲁木齐分行个人理财中心工作人员认为，在利率变动期，购房者不妨考虑选择固定利率房贷业务，一定程度上可以节省一笔开支。

技巧三找到省钱的还款方式

除了上述技巧外，选择适合自身经济情况的房贷还款方式也是省钱的重要途径之一。当前房贷还款方式主要有等额本金和等额本息两种。等额本金还款是将贷款本金平均分摊到每个月，同时购房者需付清上一还款日至本次还款日之间的利息；等额本息还款是把贷款的本金总额与利息总额相加，然后平均分摊到还款期限的每个月，购房者每个月还给银行固定金额。

从省钱角度看，等额本金还款方式优于等额本息。但是，选择等额本金还款，购房者在初期的还款压力会比较大。举例来说，以贷款2s万元，期限20年，利率以目前央行公布的房贷利率标准水平(5.94％)下浮30％后(4.16％)计算，等额本金首月还款1968.34元。而等额本息首月只需还款1536.11元。

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根据《中华人民共和国住房公积金管理条例》（中华人民共和国国务院第350号令）、《四川省住房公积金贷款管理办法》（川建发[2007]108号）、《阿坝藏族羌族自治州住房公积金贷款管理办法》（阿府发[2007]28号）文件精神，结合我州经济发展现状及由于特殊的地理环境、气候因素影响，大量职工将在内地购买自住住房的实际，为进一步提高住房公积金的使用效率，让广大职工充分享受公积金贷款政策的优越性，满足州内职工异地购房贷款的需要，结合我州的实际，特制定《***住房公积金异地购房直贷实施方案》。

一、总体目标

切实解决广大缴存职工异地购买自住住房申请住房公积金贷款中的困难，让广大职工充分享受公积金贷款政策的优越性，实现其退休后住有所居、住所宜居的目标。

二、基本原则

（一）坚持自愿原则。在自愿申请的基础上，严格执行“个人申请、资格审查、严格担保、即报即审、按期归还”，依规审批，严格管理的原则。

（二）坚持便民原则。充分考虑缴存职工异地购房的实际情况，简化办事程序、提高办事效率、公开贷款程序，确保贷款办理快捷高效，为缴存职工异地购房提供良好的服务环境。

（三）坚持严把担保公司准入关原则。严格参照委托银行对担保公司的准入条件进行依法审核，确保缴存职工异地购房后阶段性担保落到实处。

（四）坚持资金安全的原则。严格按照政策规定，严格操作流程，加强风险防控，确保资金流动性、效益性和安全性。

三、主要内容

（一）贷款对象。具有完全民事权利能力的职工个人，且不超过国家规定的法定退休年龄；具有***城镇常住户口或有效居留身份证明的职工；申请时已连续一年以上正常缴存住房公积金，并没有支取公积金用于支付购房首付款，同时无公积金贷款余额；具有合法有效的购买自住住房的备案合同，且首期付款不低于所购住房价值的规定比例；借款人有稳定的经济收入，信用良好，具备相应的贷款偿还能力。

（二）贷款购房范围。经***住房公积金管理中心认可，能够在成都市市辖行政区域范围内的房产管理部门办理房屋销售备案、分户产权办理及抵押的房屋且与中心认可的担保公司签订协议的项目楼盘。

（三）贷款担保方式。异地购房个人住房公积金贷款采用的担保方式为：1、抵押担保，抵押物为所购房屋本身。2、阶段性担保。在异地购买自住住房期房房屋所有权证未办理之前，由与中心合作的融资担保公司提供阶段性连带责任保证担保，保证时间为自每笔借款合同签订之日起至正式抵押办理完毕并由中心委托银行及中心复核止，保证期间内借款人以其所购房屋权益向中心合作担保公司提供抵押反担保；担保公司可根据贷款金额的一定比例向借款人收取担保服务费，收取担保服务费的执行标准为：（1）担保服务费为贷款金额的3‰；（2）担保手续费为每户100元。

（四）经办金融机构。异地购房个人住房公积金贷款业务经办金融机构为***住房公积金管理中心合作委托银行：中国农业银行股份有限公司阿坝分行、中国建设银行股份有限公司阿坝分行、中国工商银行阿坝直属支行。

（五）贷款额度、期限。对符合异地购房个人住房公积金贷款的缴存职工单笔住房公积金贷款最高额度为40万元，贷款期限最长不超过30年，且不能超过借款申请人在法定退休年龄前剩余的工作年限（法定退休年龄男职工 60周岁，女职工55周岁）。

可贷额度和期限的确定还必须同时具备以下条件：

1、单笔住房公积金贷款最高额度为40万元。

2、贷款成数最高不超过8成。

3、月还款额不能超过家庭月平均收入的50%。

4、公积金贷款期限最长不超过30年，且不能超过借款申请人在法定退休年龄前剩余的工作年限。

（六）贷款利率。异地购房个人住房公积金贷款利率统一按照中国人民银行规定执行。现行利率为1---5（含5年）年4.0%，5年以上4.50%。还款期间如遇利率调整，于次年1月1日起按相应利率档次执行新的利率规定。

四、贷款流程

（一）咨询

对于向管理中心（管理部）提出异地购房个人公积金意向贷款的借款人，咨询人员须完成以下工作内容：

1、向借款申请人告知异地购房个人公积金贷款的购房范围和所需材料，发放《异地购房个人公积金贷款申请所需材料清单》。

2、咨询人员通过系统调取借款申请人的公积金信息，审核其公积金缴存情况是否符合有关政策规定的要求及审核借款申请人夫妻双方有无尚未还清的住房公积金贷款。

3、借款人根据贷款需要到委托银行查询申请人及配偶的个人信用情况，申请人（配偶）累计逾期次数不能超过6次，最高连续逾期次数不能超过3次。

4、咨询人员根据借款申请人提供的信息及个人信用情况测算借款申请人的最高贷款额度和最长贷款年限，并出具《异地购房公积金贷款证明》。

5、告知借款申请人***住房公积金管理中心认可的项目楼盘明细。

（二）选房

有选房意向的借款人本着自愿的原则到公积金中心认可且与中心合作的担保公司签订协议的购房范围内选定所购房屋，并需完成以下事项：

1、给开发商说明将申请***异地公积金贷款。并说明备案信息第5条的房屋按揭信息约定为：公积金贷款由中心认可的担保公司提供阶段性连带责任保证担保。

2、按照公积金贷款规定比例交首付款。

（1）购买首套自住房且建筑面积在90平方米以下（含90平方米）的，住房公积金贷款首付款比列不得低于20%；对购买首套自住房且建筑面积在90平方米以上的，住房公积金贷款首付款比例不得低于30%。

（2）对申请住房公积金贷款购买第二套自住房的，首付款比例不得低于50%。

对“第二套住房”的认定按照国家相关部门规定执行。

3、签订正式购房合同并备案。

4、借款人将持个人基本资料（身份证、户口簿、婚姻证明原件及复印件2份）、购房合同、备案表原件2份到中心合作担保公司办理担保相关手续。

（三）办理担保

根据***住房公积金管理中心与担保公司的合作协议，借款人可提前到担保公司签订《担保合同》及抵押相关文件。签订上述合同的同时，担保公司将收取担保费，并代房产登记管理机关向借款人收取所购房屋的预购商品房预告登记费、预购商品房抵押预告登记及抵押登记相关费用。代收费用标准以办理上述登记时房产登记管理机关的规定为准。

（四）中心审核

公积金管理中心（管理部）收到由中心合作担保公司出具的加盖公司或授权分支机构盖有公章或业务专用章的《担保承诺书》及抵押相关资料后，将对借款申请人的相关资料进行审核。

审核人员对借款申请人的贷款申请进行审核。主要包括贷款材料的合规性、合法性、材料填写的完整性，以及借款申请人的贷款条件是否满足中心的有关要求。

1、申请人再次提供有效身份证明、材料，由审核人员按照中心规定复核有关材料。

2、审核人员审查借款申请人所提交的贷款材料是否齐备、完整，材料规格、份数是否符合有关规定，所提交的材料复印件需与原件一致，并在复印件上加盖“与原件核对无误”及审核人员印章。

3、审核人员对借款申请人个人信息进行复核：

（1）对借款人提供的原件进行审核并核对各个原件上所载有关信息是否一致，借款申请人的所有证件是否在有效期内。

（2）核对借款申请人的姓名、身份证号码是否与住房公积金系统中的一致。

（3）查询住房公积金缴存明细及缴存状态，审核借款申请人住房公积金的缴存情况是否符合有关政策规定。

（4）查询住房公积金贷款信息，审核借款申请人夫妻双方有无尚未还清的住房公积金贷款。

（5）审核借款人申请人个人信用调查报告。

4、审核人员对借款申请人的购房行为进行审核：

（1）审核借款申请人所购房屋是否在中心规定的异地购房范围内。

（2）审核购房合同原件，是否已正式备案并对购房合同原件上的姓名、身份证件号码与身份证件进行核对，确认借款申请人为贷款所购房屋的买受人之一。

（3）审核合同原件上的主要标的是否有涂改，如有涂改，须买卖双方在涂改处签字、盖章。

（4）购房合同原件及相关补充文件上不得有所购住房项目土地或在建工程原抵押权人拒绝解除抵押等内容的条款。

（5）审核购房首付款收据（发票）与购房合同原件中的售房人名称及签章上使用的名称是否一致；首付款是否达到中心规定比例。

（6）对由担保公司出具的《担保承诺书》的真实性进行审核。

5、审核人员指导借款申请人填写《***住房公积金个人住房贷款申请书》。

6、审核人员再次确定借款申请人的贷款金额、贷款期限，并指导借款申请人、配偶在《***住房公积金个人住房贷款申请书》相关内容上签名并加盖手印。

7、审核人员按要求整理客户资料并签发委托贷款通知书。

8、由中心领导审批，符合条件的，予以放贷；对不符合条件的，告知理由，并将相关材料退还客户。

（五）放贷

1、委托行根据《个人住房公积金委托贷款通知书》与借款申请人面谈、面签《借款合同》等资料并完成复审签章工作。

2、委托行及时将借款合同及抵押相关资料返回中心，合作担保公司以便及时办理预告登记和商品房预抵押登记相关手续。

3、委托行拟定贷款发放日后，委托行向管理中心信贷科（管理部）办理贷款划拨手续，并递送《***住房公积金管理中心住房公积金贷款拨款明细单》，管理部通过书面形式向管理中心信贷科申请划拨资金、并附《拨款明细单》，由业务科办理拨款。

4、委托行在贷款发放后5个工作日内，将贷款档案资料返回前台受理人员（管理部前台受理人员）进行归档。

（六）还款、结清

1、借款人从发放贷款的次月起，按借款合同的约定每月应按时偿还贷款本息。

2、贷款满一年以后借款人可以提前还款，应提前5个工作日内向公积金管理中心（管理部）提出特殊业务申请，经管理中心（管理部）和委托银行同意后，可采用以下方式提前还款。

（1）提前一次性偿还全部本息。

（2）提前归还部分本金。（归还额度以万元为单位、限三次）

3、在担保公司承担保证责任期间内，如借款人发生主合同所规定违约情形导致***住房公积金管理中心提前终止借款合同的，公积金中心将书面通知委托银行，由委托银行根据公积金中心书面通知向借款人发出《 银行个人住房公积金贷款终止合同通知书》，在委托银行向借款人发出《 银行个人住房公积金贷款终止合同通知书》后，借款人未在通知书规定的还款期限内还款的，委托银行向中心合作担保公司发出《 银行个人住房公积金贷款履行保证责任通知书》，由中心合作担保公司一次性代为清偿借款人所欠公积金中心全部款项。

4、结清最后一次贷款时，借款人应亲自前往贷款银行并在柜面办理还贷结清手续。

（七）注销抵押

借款人结清全部贷款本息后，凭委托贷款银行出具的贷款结清证明和撤销房屋抵押证明等相关材料，到原房屋抵押登记部门办理抵押注销手续。

五、工作要求

（一）提高认识，加强领导。州中心及全州各县管理部要高度重视异地购房个人公积金贷款工作，要将此项工作作为有效解决我州缴存职工退休后住有所居，老有所养的坚强资金保障，充分认识用足用好用活公积金贷款政策的重要意义，来推动我州异地购房公积金贷款的全面开展，实现“圆职工安居梦、住房公积金在行动”的工作目标。

（二）加强宣传，营造氛围。通过媒体宣传、发放资料、办培训班等形式，加大对异地购房公积金贷款对象、购房范围、担保方式、贷款额度、期限、利率和操作流程等政策的宣传力度，提高政策的知晓率。

（三）密切配合，规范运作。公积金中心要全面负责异地公积金贷款相关工作，主动加强各部门的协调，认真做好政策宣传、贷款流程培训及审批工作；委托银行积极配合公积金中心做好贷款发放、贷款回收及正式抵押相关资料的交接保存工作；中心合作担保公司按相关规定做好预告登记和商品房预抵押登记及正式抵押登记手续并将正式抵押相关手续交予委托银行。

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Attention：由于各地住房公积金政策存在差异且相关政策变化频繁，故以下解答仅供参考，请在办理前咨询当地住房公积金管理中心。

1　Question：在高薪诱惑下我刚跳槽到一索新公司，每个月的薪水是10000元，我想问问每个月应该有多少公职金呢?

Answer：恭喜你，收入不错哦。北京市的住房公积金缴存额统一为职工工资的12％，但是缴存上限不得超过2392元。原则上这一公积金缴存上限是不允许突破的。不过要注意，这一月缴存额上限在明年也许还会有新的变化，2008年的缴存额上限是按照统计局公布的2007年北京市职工人均月工资的300％，分别乘以12％的单位和职工住房公积金缴存比例确定的。

2　Question：救命啊，我看中了一套二手房，但是谈判过程中业主表示不想让我用公积金贷款，这是为什么啊?是不是二手房不能用公积金贷款呢?这套房子我还是很喜欢的。

Answer：哎，这是个常见现象。不仅是二手房，一手房的开发商有时候也不愿意购房人使用住房公积金贷款，原因主要是因为公积金贷款的放款时间相对于商业贷款来说要慢一些，业主或是开发商拿到钱的时间会比较慢。不过你还是有必要和业主好好沟通一下，目前随着政策松绑以及公积金贷款办理流程的提速，一般来说，在办理产权过户后15个工作日之内就可以放款(中直机关的“国管公积金”可能还会慢一些)，想必对于业主来说，也不急在这一时，可以建议业主咨询一下专业人士或是公积金中心，相信现在市场不好，沟通之下取得业主的配合还是有可能的。

3　Question：几年前我贷款买房的时候还没有公积金，去年的时候单位给我缴纳了公积金，我现在可不可以把原来的商业贷款变成公积金贷款啊?

Answer：很遗憾，至少在北京目前还不具备商业贷款转公积金贷款的条件。或许不久之后会有相应政策出台吧，可以关注一下。

4　Question：听说公积金贷款能比商业贷款节省不少利息呢，我现在看上一套商品房，80万的2居室，我可能要贷款20年左右吧，我想问问和商业贷款比起来我能节省多少呢?

Answer：如果能说得再详细点就更好了。按照你提供的情况我帮你算算账吧。如果你买的是普通住宅的话，那么无论是住房公积金还是商业贷款的话，你都可以贷款8成，也就是贷出64万元，在你贷款20年的前提下，利息方面最大差距可以达到230000余元：

按照商业贷款基准利率下浮计算：你的月还款是3975.35元／月，20年到期共支付利息313603.78元；

如果是二套房贷按利率上限计算：你的月还款是4858.72元／月，20年到期共支付利息526093.44元；如果是使用住房公积金贷款的话：你的月还款是

3895.16元／月，20年到期共支付利息294837.60元。能省不少钱哦，特别提醒的是，如果你首套房产是商业贷款的话，那么第二套房使用公积金贷款的话，是不需要执行二套房贷款利率的。

5　Question：我刚买了套房。我是不是可以用公积金账户内的钱还月供啊?怎么规划比较合算呢?

Answer：这是个好主意，也是可行的。事实上如果合理规划的话，你还可以节省更多。首先，在你购房之后，凭贷款协议或是购房合同、房产证可以办理公积金提取事宜，而且你配偶的公积金账户内的余额也是可以提取的哦。提取后的公积金可以用来偿还每个月的房贷月供。按照目前政策，商品房每年可以提取一次，政策性住房每个季度可以提取一次；其次，如果你公积金的缴存额比较高的话，那么可以在提取之后选择做部分提前还款，如果还月供的压力不大的话，在还款后可以保持原贷款金额不变但是相应的缩短贷款的年限，因为贷款时间越长，利息越高。这样的话，你的利息支出会节省一部分。

还有一个消息：公积金中心正在考虑将住房公积金的支取时间变为可以按月支取，不过现在并无正式的政策出台，可以关注一下哦。

6　Question：前段时间我支取了一次公积金，我现在又面临买房，会不会对我的公积金贷款有影响啊?

Answer：放心吧，只要你提取之后没有中断缴存，不会影响你用公积金贷款的。不过要是你购买商品房的话，需要注意：你必须是建立有公积金账户满1年，且申请贷款前连续缴存12个月没有中断的，但是如果你购买经济适用房、两限房等政策性住房，那么即使是缴存首月，也是可以申请的。

7　Question：公积金存在那里给不给利息啊?我也想把公积金提出来。该怎么办?

Answer：公积金存在那里当然会给利息啊，公家不会占你的便宜。当年缴存的公积金按人民银行活期存款利率计息；上年结转的公积金本息按人民银行公布的3个月整存整取利率计息，而且职工缴存住房公积金享受免征利息税的优惠政策，实际利息收益已高于银行商业存款利息。但是公积金不是随随便便提取的，只有以下情况下才能提取：

购房后(无论是商业贷款、公积金贷款还是全款付清的)凭贷款协议或购房协议、房产证可以提取；

装修、翻建、大修自有住房的，凭相关协议与发票可以提取；

租金支出超过家庭收入5％的可以提取；

退休、身故也可以凭相关证明办理提取手续；

出境定居、生活困难正在领取最低生活保障以及缴纳公积金之后被判刑的也可提取。

8　Question：我相中了一套酒店式公寓，我打算用住房公积金贷款把它买下来，可行否?

Answer：给你泼一瓢冷水，没戏。住房公积金贷款，只针对住宅类产品，包括以住宅立项的商品房、经济适用房和廉租房，它是住房货币化分配的表现形式之一。你买的是酒店式公寓，必然是商业立项，属于营业用房或者说商用房，住房公积金你是用不了了，想买的话只能全款支付或者是商业贷款了。

9　Question：我正在申请两限房，估计最近能有结果，不知道我如果用住房公积金贷款申请的话，是不是还有优惠呢?

Answer：先祝你好运。住房公积金政策对于购买两限房、经济适用房都是支持的，不过住房公积金贷款的利率以及两限房的房价都已经处于低点，要是还想再打折那是不可能了，不过你还是可以享受到一些支持的，首先，如果你购买的是90平米(误差在3％以内)以下的政策性住房，那么即使你的公积金缴存只有一个月，也可以享受到住房公积金贷款；其次，公积金贷款对于政策性住房，可以执行最低10％的首付哦。

10　Question：我已经办完公积金贷款了，但是最近金融危机，我的手头资金有点紧张还贷款变得有些吃力，我该怎么办啊。

Answer：针对你这样的问题，公积金贷款的另一个有时就可以体现出来了，那就是“自由还款”。也就是说，你可以与公积金中心确定个人贷款金额、期限后，由公积金中心为你确定一个每期贷款的最低还款额度。你只要在不低于这一最低还款额度情况下可自由选择每月还款额度的还款方式。另外提醒你：自由还款并不意味着你最终可以少还款，如果一直按最低还款额度还款，那么到贷款到期时就会有一大笔剩余的贷款要还，这有可能在中远期时给你造成比较大的负担。

篇6

第一条  为支持职工个人购、建、大修自住住房，规范住房公积金政策性信贷管理，维护借贷双方的合法权益，根据《中华人民共和国担保法》、中国人民银行《贷款通则》、《个人住房贷款管理办法》、建设部《城市房地产抵押管理办法》和《海南经济特区住房公积金管理规定》等有关法规，制定本办法。

第二条  本办法所称住房公积金政策性个人住房抵（质）押贷款（以下简称本项贷款）是指住房公积金管理机构运用归集的住房公积金，委托商业银行（以下简称受托贷款人）向已缴存住房公积金并在当地城镇购、建、大修自住住房的从业人员个人（以下简称借款人）发放的政策性抵（质）押贷款。

第三条  办理本项贷款实行个人财产抵押（或质押）和贷款合同履约保证保险及财产保险相结合的方法。

第二章  贷款对象和条件

第四条  本项贷款对象为在本经济特区范围内缴纳住房公积金并具有完全民事行为能力的从业人员。

第五条  借款人申请本项贷款必须同时具备以下条件：

（一）本人连续一年以上逐月足额缴纳住房公积金并存入住房公积金管理机构专户；

（二）购、建、大修自住住房并已交付总价款的50％以上；

（三）有稳定的经济收入来源和按期偿还贷款本息的能力；

（四）有可作为抵押的所购、建、大修自住住房的合法房地产，或可作为质押的受托贷款人认可的有价证券；

（五）住房公积金管理机构和受托贷款人规定的其他条件。

第三章  贷款额度、期限和利率

第六条  本项贷款额度按“借款人缴存住房公积金累计余额×倍数”确定，但最高不超过借款人实际应付购、建、大修住房款的50％。其中，工作年限满十年以上的从业人员，倍数不超过6；工作年限不足十年的从业人员，倍数不超过9.第七条  工作年限满十年以上的从业人员，贷款期限一般不超过5年；工作年限十年以下的从业人员，贷款期限可适当放宽，但最长不得超过10年。

第八条  本项贷款利率根据中国人民银行有关规定，按3个月整存整取存款利率基础上加点执行。贷款期限为1年至3年（含3年）的，加1.8个百分点；期限为3年至5年（含5年）的，加2.16个百分点；期限为5年至10年（含10年）的，加2.34个百分点。

第九条  住房公积金管理机构应从本项贷款回收的利息中向受托贷款人支付手续费，手续费率按不高于贷款利息收入的5％确定。

第四章  贷款程序

第十条  借款人申请本项贷款应向本人缴存住房公积金的住房公积金管理机构提出书面申请，并提供下列材料：

（一）具有法律效力的身份证明（指居民身份证、户口本和其他有效居留证件）；

（二）住房公积金缴存凭证；

（三）购买自住住房的，提供合法的购房合同或协议书以及交款凭证；建造自住住房的，提供建设管理部门批准的建房证明文件和工程预算以及所建住房的《国有土地使用权证》；大修自住住房的，提供合法的所修住房的《房屋所有权证》和《国有土地使用权证》；

（四）住房公积金管理机构认为有必要提供的其他文件或资料。

第十一条  住房公积金管理机构收到借款申请及符合要求的各种材料后进行初审，在十个工作日内作出初审意见。对初审合格的，委托受托贷款人进行贷前复审。受托贷款人接受委托后，应在一个月内做出贷款复查结论并报告住房公积金管理机构。

第十二条  住房公积金管理机构对贷款复查结论认为可行的借款申请，在十个工作日内作出同意给予贷款的答复，并与受托贷款人签订委托贷款协议。借款人应在接到答复后十五天内与受托贷款人签订借款合同和抵押（或质押）合同并办理法律公证手续，同时委托受托贷款人办法贷款合同履约保证保险及财产保险，在受托贷款人银行开立个人住房储蓄存款帐户。

第十三条  第十二条手续完成后，住房公积金管理机构用转帐方式将资金划转到受托贷款人的委托贷款基金帐户。

第五章  贷款抵押或质押

第十四条  借款人申请本项贷款应以本人购、建住房在建工程或本人合法拥有的房地产作为抵押，或以本人合法拥有的有价证券作为质押。

第十五条  本项贷款抵押按下列要求办理：

（一）受托贷款人应对抵押物估价或委托有关机构估价，所需费用由抵押人即借款人负担，抵押率最高为抵押物估价值的50％；

（二）以购、建住房在建工程作抵押的，在未取得房地产权证之前，应持与售、建房单位依法签订的有效购、建房合同，到在建工程所在地县以上人民政府房地产管理部门办理抵押登记备案手续，同时出售、建房单位提供担保，待工程竣工交付使用后，持《房屋所有权证》办理正式抵押登记；

以房地产作抵押的，应持《房屋所有权证》或《国有土地使用权证》及有关评估、确认报告，到房地产所在地县以上人民政府房地管理部门办理抵押登记手续。其中房屋未办妥《房屋所有权证》的，应代之以依法生效的《房屋买卖合同》办理抵押登记备案手续，待办妥《房屋所有权证》后，再据以办理正式抵押登记手续。

（三）抵押合同自登记之日起生效，至借款人还清全部贷款本息时终止。合同中注明受托贷款人为抵押权人；

（四）抵押权设定后，所有能证明抵押物权属的证明文件（原件）均由受托贷款人保管，受托贷款人应出具保管证明并承担保管责任。抵押人即借款人不得将抵押物再次抵押、转移、出租、变卖和馈赠，且负有维修、保养、保证完好无损的责任，并随时接受受托贷款人和为本项贷款提供贷款合同履约保证保险及财产保险的保险公司的监督检查。

第十六条  本项贷款质押按下列要求办理：

（一）受托贷款人应对出质人即借款人提交的有价证券进行查询和认证。

（二）出质人应将确认后的有价证券交付质权人即受托贷款人保管，质押合同自有价证券交付之日起生效，至借款人还清全部贷款本息日终止。

（三）质押期间，质权人负有妥善保管质物的责任，出质人对质押的有价证券不得以任何理由挂失或追索证券本息及收益。

（四）质押的有价证券兑现日期先于还款日期的，应选择以下方式处理：

（1）到期兑现用于提前清偿贷款；

（2）转换为定期储蓄存单继续用于质押；

（3）用质权人认可的等额有价证券调换。

第六章  保险

第十七条  借款人应委托受托贷款人与指定的保险公司为本项贷款办理贷款合同履约保证保险及财产保险。

第十八条  贷款合同履约保证保险及财产保险的保险内容与责任按保险公司有关规定执行。保险期限应与贷款期限一致。投保额按贷款本息总额确定，保险费按“投保额×3.5％×保险年限”计算并一次付清。

第十九条  办理贷款合同履约保证保险及财产保险所需全部费用由借款人负担。

第二十条  抵押（或质押）期内，保险单由受托贷款人保管。借款人不得以任何理由中断或撤销保险，否则，受托贷款人有权代为投保，一切费用由贷款人负担。在保险期间，抵押物如发生保险责任范围以外的毁损，由借款人负全部责任。

第七章  贷款使用及偿还第二十一条  借款人应当将本项贷款资金专项用于购、建、大修自住住房，不得挪作他用。其中用于购买、共建职工自住住房的，借款人不得自行从帐户中提取本项贷款资金，应委托受托贷款人将资金划转到售房、建房单位的银行帐户。

第二十二条  借款人应在双方约定的贷款期限内（节假日顺延），按月均还款办法归还贷款本息。其公式：

                                   n

                            　AI（1＋I）

每月等额偿还贷款本息＝————————

                               n

                            （1＋I）  －1

其中：A为贷款本金；n为贷款（月）期数；I为贷款月利率。

第二十三条  借款人未按合同约定的期限、额度偿还贷款本息的，逾期部分按银行有关规定加收罚息，以后还款须先补还逾期尚欠本息。

第二十四条  借款人未按合同约定还款在一至三个月（期）内的，受托贷款人应每月及时发出催交通知书；超过三个月的，受托贷款人应于第四个月起通知保险公司，保险公司应继续向借款人催交三个月，如借款人仍未按合同约定偿还逾期部分贷款本息的，由保险公司即时代为偿还贷款本息，并在此以后按抵（质）押贷款合同规定按时交付欠款，直至投保人恢复履行抵（质）押贷款合同或保险公司付清投保人的全部欠款为止。受托贷款人在取得保险公司代为偿还逾期贷款本息后，将抵押物（或质物）的所有权益通过合法手续让渡给保险公司。

第二十五条  借款人如提前偿还贷款，应经受托贷款人同意，已计收的贷款利息不再调整。提前还清全部贷款本息的，借款人应持受托贷款人的书面证明，向保险公司提出申请，保险公司经核实后按实际贷款期限（以年计算）计算应收保险费，退还多余的保险费，保险责任终止。

第八章  借款合同的变更和终止

第二十六条  借款合同需要变更的，必须经借、贷及保险三方协商同意，并依法签订变更协议。其中借款人要求提前还款的变更，按第二十五条办理。

第二十七条  借款人在还款期内死亡、宣告失踪或丧失民事行为能力的，其财产合法继承人、受遗赠人或法定监护人继续履行借款人所签订的借款合同。

第二十八条  抵押人（或出质人）即借款人还清合同规定的全部贷款本息后，抵押物（或质物）返还抵押人（或出质人），借款合同终止。

第九章  违约及处置

第二十九条  借款人有下列情形之一的为违约或无法履约：

（一）6个月以上不按合同约定偿还贷款本息；

（二）擅自改变本项贷款用途，将资金挪作他用，或阻挠、拒绝受托贷款人及为本项贷款提供贷款合同履约保证保险及财产保险的保险公司对贷款使用情况进行监督检查；

（三）提供虚假文件或资料，已经或可能造成贷款损失；

（四）未经受托贷款人同意，将抵押物或质物拆迁、出售、转让、赠与或重复抵押；

（五）借款人在还款期限内死亡、失踪或丧失民事行为能力后无继承人或受遗赠人，或其法定继承人、受遗赠人、法定监护人拒绝履行借款合同；

（六）违反本办法和借款合同、抵押（或质押）合同、保险合同规定的其他行为。

第三十条  借款人有第二十九条所列违约或无法履约情形的，为本项贷款提供贷款合同履约保证保险及财产保险的保险公司有权依法处置抵押物或质物，所获价款按下列顺序分配：

（一）扣缴处置抵押物（或质物）有关税款；

（二）偿还借款人所欠全部贷款本息及违约金；

（三）支付处置抵押物（或质物）的费用；

（四）剩余部分退还借款人。

第十章  附则

第三十一条  本项贷款额度不足借款人实际应付购、建、大修住房款的50％的，借款人可就不足部分向住房资金管理机构申请其他住房资金贷款，贷款利率按中国人民银行规定的贷款利率执行，其他事项参照本办法办理。

篇7

【关键词】个人住房贷款；提前还款

1.引言

随着我国改革开放进程的不断加快，我国经济实现了一次又一次的腾飞，城镇居民收入水平获得了大幅增长，对于改善生活条件的需求愈发迫切，其中购房需求被放在首要位置，居民购房热情愈发高涨，房地产业也由此得到了飞速的发展。在国家扩大内需等各项积极财政政策的刺激下，我国固定资产投资总额在短期内大幅增长，其中房地产投资在我国GDP中的占比逐年增长。

随着我国个人住房贷款的发展以及受贷款利率调整的影响，即我国个人贷款基准利率由下降通道转为上升通道之后，直接导致很多地区出现集中性的提前还款高峰。2007年中国人民银行的一项调查报告显示，借款人在贷款存续期内的还款规划、资金成本和产生的费用以及家庭收入结构、水平等的变化是导致借款人提前还款行为发生的最主要原因。如果说我国居民传统“无债一身轻”的观念是主导借款人提前还款规划的直接原因，那么由贷款利率波动拉动借款人支付资金成本的提升以及我国经济向好带来的借款人家庭收入结构的调整及绝对额的不断增长，将成为借款人家庭最终落实提前还款规划的推动力。

通过本论文的研究旨在识别影响个人住房贷款提前还款的主要因素，为商业银行在贷款审核阶段及贷后管理阶段进行有效的管理提供依据，并为我国个人住房抵押贷款证券的估价提供理论和技术基础。具体理论和实践意义如下：

从理论研究角度看，由于国外对个人住房贷款乃至个人住房贷款提前还款行为的研究起步较早，已经积累了大量的、较为成熟的研究成果，而我国在此方面的研究却处于起步阶段，以往由于数据样本整体数量不足、缺乏完整性、连续性等原因，导致学者在进行定量分析和建立模型时存在较大难度。由此，通过本论文的分析及实证研究将为商业银行个人住房贷款提前还款风险的管理提供有益参考。从实践研究角度看，通过本论文的分析及实证研究将为住房抵押贷款证券化之后，合理确定住房抵押贷款证券发行价格提供有力依据。同时，通过对个人住房贷款提前还款行为表现形式的研究，深入探讨由提前还款为商业银行经营管理带来的影响，从而有利于商业银行提升风险的有效性。

2.个人住房贷款提前还款风险影响因素分析

2.1 外生因素分析

外生因素要包括由于地理环境、经济整体情况或人口变化等因素导致的借款人提前还款风险，以及由自然环境变化或借款人死亡导致贷款无法偿还，由保险公司或担保公司代为偿还借款人应还未还欠款而出现的提前还款违约风险。

2.2 内生因素分析

内生因素是指与个人住房贷款紧密相关的内生经济变量，主要包括以下几方面因素。

2.2.1 房产价格因素分析

房产价格是导致借款人发生提前还款重要因素，一方面由于房地产价格上涨，借款人可以通过再融资的方式获得更多贷款，满足其多样化的个人消费及经营需求，由此借款人就会提前还清原贷款的方式以申请更高额度的贷款。另一方面，借款人由于改善居住条件、子女上学等刚性需求引发的换房行为，导致借款人要提前还清个人住房贷款，撤销房产他项权以便房屋的销售。

2.2.2 借款人收入状况因素分析

宏观经济向好，住房的转手率提升，促进提前还款行为的发生。当经济形势走低，居民无力偿还贷款，银行会通过拍卖等方式处置房产后收回贷款，也会形成借款人的提前还款。另外，住房公积金缴存也加速了借款人的提前还款。

2.2.3 利率因素分析

固定利率条件下，市场利率下降时，借款人提前还款的概率加大。采用浮动利率条件下，市场利率提高时，借款人提前还款的概率加大。另外，较低的市场利率水平会促使很多本来不具备还款能力的购房者购房，通过转手，加速提前还款。

3.个人住房贷款提前还款管理的国际经验

3.1 违约金管理制度

违约金制度，即银行对于个人住房贷款提前还款的借款人收取违约金，并以此作为银行价格补偿的方式。

3.2 贷款产品创新模式

伴随我国房地产市场的快速发展，个人住房贷款取得了长足的发展，竞争程度日趋激烈，由此市场上涌现出很多新兴的个人贷款产品，特别是在还款方式上更为多样，既有利于拓展市场空间，也起到了管理提前还款风险的作用。（1）多样化的贷款计划。根据不同的职业类别和收入水平对借款人进行细分，并针对不同的群体设计个性化的产品，以起到降低借款人还款压力，限制提前还款的作用。（2）Mortgage One账户。即通过将借款人的存款账户与贷款账户关联的方式，将借款人存款账户中的资金视为提前偿还贷款，不仅为借款人节省了利息支出，还保证了借款人资金的流动性，同时起到了降低提前还款的作用。

3.3 衍生金融工具管理模式

在美国，个人住房贷款的利率方式以固定利率为主，银行为借款人提供提前还款的选择权，而此举将无法预期个人住房贷款整体资产组合在将来一段时间内的现金流动性。由此很多商业银行通过套期保值的方式化解个人住房贷款提前还款的风险。险。

3.4 个人住房贷款证券化

近年来，管理个人贷款提前还款风险的新手段是通过资本市场将提前还款风险进行转嫁。其基本机制是金融机构通过将个人住房贷款打包出售给特别设立的特殊目的公司（SPV），金融机构资产负债表上的个人住房贷款转变为现金，从而使个人住房贷款的违约风险和提前还款风险随着贷款的销售转移给SPV，从而通过SPV发行的个人住房贷款证券（MBS）在资本市场上将这些风险分散给众多的投资者。金融机构的利润被锁定为该个人住房贷款发行利率和销售利率之间的买卖差价。从整个金融市场系统风险管理角度看，由于遵循了风险配置的基本原则，个人住房贷款的风险由风险过渡者（金融机构）转移给承担不足者（愿意且有承担该风险能力的投资者）手中，对降低系统性风险有至关重要的作用。

4.管理个人住房贷款提前还款风险的建议

通过分析结果和国外经验的总结，结合我国商业银行目前在提前还款风险的管理中存在的问题，提出了具有一定针对性的解决方案。

4.1 建立健全违约金制度

违约金制度，是在个人住房贷款的交易价格中，通过运用风险定价机制，对借款人的提前还款行为进行补偿的技术。违约金制度是商业银行提前还款风险管理的第一步，也是最基础的管理方法。违约金制度是国外普遍采用的一种管理提前还款的方法，经过长时间的发展已经形成很多种方式，包括规定违约金、盯住市场违约金等，商业银行根据自身发展现状及对风险的容忍度，综合运用各种方式以弥补提前还款造成的损失。

4.2 运用表内对冲方法管理提前还款风险

表内对冲，利用了商业银行资产负债表中资产方和负债方对于市场利率变动产生的反向效应可以相互抵消的原理，合理安排和管理表内各项业务，以使市场利率变动对表内业务的总体影响降到最低水平。由个人住房贷款提前还款产生的风险如果能够实现在商业银行表内业务中自然对冲，对于商业银行来说，不仅转嫁或转移了金融风险，而且降低了管理成本，同时对于整个金融体系来说，起到了有效控制和管理系统性风险的作用。

4.3 推进个人贷款产品创新和提升服务水平

管理和控制提前还款归根结底是为了挽留客户，以此为出发点考虑，最容易实现的方法莫过于通过商业银行自身个人贷款产品创新，乃至个人金融产品的联动以及进一步提升商业银行服务的水平和质量，从而不断提高单一客户口袋份额，并通过提供多样化、个性化的产品和服务，不断提升客户对同一银行产品和服务的认可度、信赖感和忠诚度。

参考文献：

[1]施锡全，张淼.我国住房抵押贷款提前还款的博弈分析[J].财经研究，2002，10.

[2]施方.住房抵押贷款中提前偿付行为的研究[J].国际金融研究，2001，9.

[3]楼江.对个人住房抵押贷款提前偿还的研究[J].房地产金融，2001，3.

篇8

各国有商业银行上海市分行、政策性银行上海市分行、交通银行上海分行、上海浦东发展银行、上海银行、其他商业银行上海分行、上海市办理人民币业务的外资银行、上海市农金改办：

为进一步加强银行帐户管理，规范外省市企业单位在沪开立、撤销临时存款帐户的行为，现将有关事项通知如下。

一、临时存款帐户的开立

凡符合在沪开立临时存款帐户条件的外省市企业单位，申请开立临时存款帐户时，应填写《开立银行帐户申报表》（一式三联：一联开户单位留存；一联开户银行留存；一联由开户银行递交人民银行上海分行帐户管理专柜办理制卡手续），并向开户银行出示其原所在地工商行政管理部门颁发的《法人营业执照》（副本）或《营业执照》（副本）、人民银行颁发的基本存款帐户《开户许可证》、技术监督部门颁发的法人《组织机构代码证》（副本）、法人单位同意其在沪开立临时存款帐户并承担其经济法律责任的证明（法人单位证明应加盖法人单位公章和法人代表签章）。开户银行审查后应留存其复印件备查。

开户银行经审核同意后，应将该开户单位的一联《开立银行帐户申报表》、《法人营业执照》（副本）复印件或《营业执照》（副本）复印件、基本存款帐户《开户许可证》复印件、法人《组织机构代码证》（副本)复印件（各复印件应加盖开户银行的公章，以对其真实性负责）、法人单位的证明，一并递交人民银行上海分行帐户管理专柜制作临时存款帐户《帐户管理卡》。开户银行应按规定向人民银行上海分行上报临时存款帐户开户信息，并向开户单位核发临时存款帐户《开户许可证》。

开户单位如确有需要另在其他银行开立临时存款帐户的，除按上述规定向开户银行出示其证件外，还应向开户银行出示该单位原所在地基本存款帐户的开户银行同意其在沪开立临时存款帐户的证明和已开立临时存款帐户的开户银行同意其在其他银行开立临时存款帐户的证明（银行证明应加盖开户银行公章和负责人签章）及已有的临时存款帐户《帐户管理卡》。开户银行办理该临时存款帐户制卡手续时，应将上述材料一并送交人民银行上海分行帐户管理专柜。该临时存款帐户不得办理现金支付。

二、临时存款帐户的撤销

申请撤销临时存款帐户时，申请单位应填写《撤销银行帐户申报表》（一式三联：一联开户单位留存；一联开户银行留存；一联由开户银行寄交人民银行上海分行帐户管理专柜），并将临时存款帐户《账户管理卡》和临时存款帐户《开户许可证》送交原开户银行。

原开户银行审核后，应按规定向人民银行上海分行上报临时存款帐户销户信息，并将该销户单位临时存款帐户《帐户管理卡》寄交人民银行上海分行帐户管理专柜，其临时存款帐户《开户许可证》按规定作注销处理。

三、本规定自1999年9月1日起实行，以前规定如与本规定有抵触的以本规定为准。

特此通知。关于《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法实施细则》的两点说明1999年11月5月，上海市住房委员会以沪房委会发（99）第8号文了《上海市住房公积金个人购房贷款管理办法实施细则》（以下简称《实施细则》）。现就《实施细则》作两点说明：

一、《实施细则》中以黑体字表示的部分条款并无特别涵义，属排版印刷失误。

二、《实施细则》中第二十四条第三、四款的计算公式和说明作以下修改：

部分提前还清后的剩余贷款本金余额按月偿还本息的计算公式为：

R=Pr×I×(1+I)n(1+I)n-1部分提前还清后的剩余贷款本金余额按月偿还本息的计算公式为：

Rm=Prn×［1+(n-m+1)×I］（公式中R为每月偿还贷款本息金额；Pr为提前还贷后的贷款本金余额；n为商定后的剩余贷款的还贷月数；I为重新计算还贷时原贷款已还月数加上n后所对应的期限档次的住房公积金个人贷款的月利率；Rm为提前还款后第m月的偿还贷款本息金额；m为从1到n的正整数。）

篇9

[关键词]银行利率 房地产金融 利率调整

近段时间以来，央行进行了多次的利率调整。利率作为金融市场上的资金价格，它的变化对房地产金融业有着不容忽视的影响。

何为房地产金融呢?房地产金融是指在房地产开发、流通和消费过程中，通过货币流通和信用渠道所进行的筹资、融资及相关金融服务的一系列金融活动的总称。重庆经过多年的积累和发展，特别是在成为直辖市和西部大开发战略的推动下，近几年重庆房地产业发展迅猛，进入“黄金发展时期”。通过对银行利率调整和重庆市房地产金融现状的分析，我们可以得出银行利率调整对重庆市房地产金融的影响。

一、重庆房地产金融现状

1.融资渠道单一

在融资方式上，重庆仍与中国其他地区一样，采取依赖银行的单一融资渠道。商业银行的信贷几乎介入了房地产运行的全过程中，是重庆房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。在房地产开发资金中，自筹资金、定金及预付款、国内贷款之和已占据着房地产开发资金总量的九成以上，而企业自筹资金中有大约70%来自银行贷款，房屋定金和预收款也有30%的资金来自银行贷款，房地产开发中使用银行贷款的比重在55%以上。股权融资、房地产债券融资在重庆房地产金融中所占的份额非常小。房地产资金信托近年来虽然有显著发展，但仍不能与银行信贷相提并论。

2.银行信贷向房地产全面渗透

据统计，重庆个人住房贷款已占同期全社会个人消费贷款总量的83.1%，显示出住房消费已成为广大居民的消费热点。住房信贷发展已成为大势所趋，住房金融品种也在不断创新，重庆的多家银行开始推出公积金与商业资金的组合贷款业务，有的银行还推出了二手房按揭、住房二次抵押贷款等业务。银行信贷向房地产行业全面渗透，进一步推动了重庆房地产金融业的发展。

3.商品房信贷增长迅速表一

――数据来源于《重庆统计年鉴―2006》

从表中我们可以看出最近几年以来重庆商品房开发整体呈逐年上升的趋势。而在2007年1到7月中，重庆商品房销售额高达407.22亿元，同比增长 92.1%。

重庆商品房信贷有着如此迅速的增长，除了本身广大消费者对重庆商品房有着强烈需求以外，近年来重庆市各家商业银行在商品房开发、经营、消费过程中，提供了大量的贷款优惠。以及重庆市政府也多次出台了居民住房保护政策。在很大程度上，有效地推动了重庆商品房信贷的发展。

二、利率调整情况

自2004年以来央行不断地进行利率调整，特别是从2007年以来，央行已经进行了四次利率调整。每次的调整幅度不大，有规律可循，但是调整的频率过快，间隔时间也越来越短。

近一步分析，央行最近几次的利率上调主要目的是为了抑制当前过于火热的股票市场。然而实际的情况却是，加息对房地产市场的影响要比股市市场大得多。利率是资金使用的成本，而房地产行业是资金密集的行业。在整个房地产的开发、流通和消费过程中，利率的变化对房地产开发商、商业银行、消费者、投资与投机者等都有不同的影响。

三、利率调整对重庆市房地产金融的影响

由于住房是一种流动性差的投资品，利率的变化对住房的投资者十分敏感，特别是当住房的投资者预期到央行货币政策让利率进入一个上升的通道时，投资者不会贸然地进入房地产市场，甚至会把手中的住房尽早出手。对于住房的消费者来说，利率进入上升的通道对他们的影响更大，因为他们多数人都是通过长期住房按揭贷款进入房地产市场的。银行利率的调整对不同的房地产金融主体有着不同的影响。

1.利率调整对房地产开发商的影响

作为房地产开发商，其开发资金来源主要它主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款。

在重庆，房地产开发商的资金主要来源于自筹资金、定金及预付款、国内贷款。其中，企业自筹资金中也有很大部分是来自银行贷款。因此，银行贷款利率上调给重庆房地产开发商的影响比较大

(1)房地产开发商的融资成本提高。目前，重庆的房地产开发企业上市直接融资的还是少数，多数企业还是主要依靠商业银行贷款实现间接融资。因此，一旦银行贷款利率提高，则房地产开发商需要付出更大的代价来使用资金，融资成本就会相应上升。而对一些规模较小、实力较弱、信用较差、开发资金来源单一的小公司，由于其开发资金几乎完全依赖于银行贷款，融资渠道十分狭窄。利率上调后，他们所受到的影响会比那些实力强、信用好、开发资金来源较多元化的大型企业大得多，面临着巨大的财务压力。

(2)房地产开发商的利润有所下降。由于银行利率的提高，意味着房地产开发商要从获得的收入中拿出比原来更多的部分来偿还银行贷款利息，其利润就会有所下降。但近期以来，重庆房价仍然不断向上攀升，重庆房地产市场并没有因为利率的上调而降温，发展势头依然很强。开发商因为加息所损失的利润可以通过提高房价转嫁到购房者头上。因此，房地产开发商的利润虽然有所下降，但其利润没有受到实质性的巨大影响。

2.利率调整对商业银行的影响

商业银行作为重要的房地产金融机构，为房地产行业筹集、融通资金，并提供相关金融服务，在房地产金融领域中占有十分重要的位置。

目前，我国房地产金融主要是由银行房地产信贷构成的，银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和销售的整个过程。在重庆，房地产的开发和消费贷款也同样严重依赖于商业银行。近期以来的几次银行利率调整给重庆的商业银行带来了不小的影响：

(1)提高银行贷款收益率。贷款利息收入是商业银行重要的利润来源之一。随着贷款利率的上调，银行新发放的房地产开发贷款、建筑业流动资金贷款和个人住房贷款等房地产金融业务的贷款利息收入都会有所增加，从而提高银行的贷款收益率。

(2)导致房贷客户提前还贷。自2007年以来，央行前后调整四次利率，使得贷款利率上升了0.9%。为了不用偿还由于贷款利率上调带来的利息增长部分，重庆的住房消费者掀起了提前还贷的热潮，部分个人住房贷款经办机构还出现了排队提前还款的场景。新的利率要明年一月才执行，所以许多房贷客户选择在明年一月前部分或全部提前还贷。提前还款量普遍增大会打乱银行的经营战略，影响银行贷款的质量。

3.利率调整对购房者的影响

由于收入不同、资金来源不同，消费目的不一致，利率调整对购房者的影响也不一样：

(1)增加普通消费者还贷负担。对于普通消费者，他们购房的目的主要是为了居住，他们选择购房的方式也大多是住房按揭买房。一旦银行加息就会直接增加他们的贷款购房成本，引起月供增加和支付能力下降。面对此情况，有的消费者会选择提前还贷。此外，利率的提高也会打击潜在消费者购房的积极性。

尽管央行近期以来进行了多次利率调整，但每次调整的幅度并不大。以现行的利率水平看来，多次加息也不过使重庆普通消费者每月多负担几十元的房贷。对于重庆一般家庭而言，这样的月供仍是能够接受的。对于那些沿用旧利率还贷的消费者，他们中的许多人都选择赶在明年一月前部分或全部提前还贷。部分新申请房贷的消费者可能会增加自有资金或首付款比例。

而最新的数据显示，从重庆2007年1至7月商品房的销售情况看来，尽管在这未到一年的时间里央行先后提高了四次基准利率，但重庆商品房的销售情况却没有因此而下降。其销售额高达407.22亿元，同比增长92.1%。其原因在于，广大消费者对重庆房地产的需求仍然非常旺盛。

由此看来，虽然银行贷款利率的上调增加普通购房消费者的还款负担，但调整后的贷款利率仍在人们能够接受的范围以内。因此，在一段时间以内，重庆的普通消费者若仍会通过银行贷款进行住房购买。

(2)购房投资者更加慎重投资。对于那些以购房为投资的投资者，受加息的影响较大。他们的情况与普通消费者不同，他们购买的房子不是用于居住，而是用来赚钱，他们所讲求的是投资回报率。银行利率的上调，会直接增加他们的投资成本，如果租金价格或者房价上涨幅度不足以弥补加息导致成本的增加，影响就会很大，不仅投资收益减少，投资风险增大，投资行为受到抑制，可能还会考虑重新寻找新的投资方向。

重庆房地产近年来进入“黄金发展期”，吸引了大量房地产投资者。银行利率的上调会引发一些依靠银行贷款投资者降低其投资重庆房地产的需求，使得购房投资者更加慎重理性地进行投资，在一定程度上能够缓解房地产投资热。

(3)购房投机者炒房受到限制。对于购房投机者来说，由于贷款利率上调，资金成本上升，房价涨幅必须达到一定比例才能确保收回本金，他们的投机风险增加。更重要的是，由于持续加息对资产价格泡沫有挤出效应，投机者很可能改变房价走势预期，因考虑到房价可能下跌而纷纷撤离房地产市场，改变其投机行业和投机产品。

无论对于何种购房者，在重庆目前的经济形势下，银行利率上调都将在一定程度上挤出房地产消费中的非理性因素，从而推动重庆房地产金融业的健康发展。

参考文献：

[1]地产金融.上海财经大学出版社，2003.

[2]龙胜平，方奕，徐钢.房地产金融与投资.上海人民出版社，2005.

篇10

XX年是**省分行确立的“安全年”，为贯彻省分行和支行党委对“安全年”的各项工作安排和要求，我部成立了“安全年”工作领导小组，制定《房信部“安全年”工作实施方案》，利用班后会的学习时间，把上级行和支行的各项会议精神、工作安排和部署及时传达给每位员工，使全体员工清楚认识当前我行的形势、任务和要求；组织全体员工学习《“安全年”工作实施方案》、《违法违纪专项治理工作实施方案》、《中国我行工作人员违规行为处理办法》等文件，开展对典型案件的学习分析和讨论，通过学习和讨论，落实案件防查制度，使全体员工从思想上认识安全防范的重要性、必要性，明确各项规章制度、加强遵纪守法观念，牢固树立廉洁自律和风险防范意识，并以此指导我部的日常工作，保证各项业务开展合法、合规；根据支行“访百家、谈百人、到百点”活动工作要求，通过个别谈心、上门拜访等形式，了解员工思想动态、协助员工解决工作、家庭等方面困难，及时掌握员工状况。在做好各项专项治理工作的同时，我部注重培养员工的职业道德素质。今年，我部在工作中加强了员工的组织纪律性，教育员工爱岗敬业，工作中提倡员工发扬无私奉献精神，鼓励员工积极参加支行组织的乒乓球赛、篮球赛、羽毛球赛等活动，通过活动充分调动员工的积极性、创造性，发扬团队精神，增强了部门的凝聚力、战斗力，提高了部门的工作效率。

二、迎难而上，做好个人贷款营销工作，实现贷款余额止跌回升。

XX年是我行**省分行制定的“业务发展年”。年初，省分行向我支行下达了商业性个人按揭贷款余额新增21000万元，个人消费贷款余额新增3400万元的任务。但直至9月，各类贷款余额不升反跌，其中个人消费贷款余额比年初下降4232万元；个人住房按揭贷款余额比年初下降1789万元；个人商业用房贷款余额比年初下降799万元。业务发展不理想，主要有以下几方面原因：一是我行个人消费贷款对客户的贷款用途有较大的限制，申请资料的要求比较严格，客户不愿意到我行申请个人消费贷款；二是我行助业贷款的操作办法未能适应市场需求，助业贷款业务受到限制；三是自XX年年初省分行停止我支行开发贷款和个人按揭贷款业务经营权后，发展商未恢复与我支行合作的信心；四是我支行个人住房按揭贷款依赖性较强，业务发展不均衡；五是我行信贷政策收紧，个人类贷款准入门槛较高；六是我行按揭业务政策竞争力不足；七是受到人民银行提高按揭贷款利率影响，客户提前还款量较大。

面对困难和问题，我部采取了多种措施，扭转不利形势。1．分清岗位，明确职责。房信部是XX年年8月由原房地产金融客户部、个人客户部及个人银行业务部的部分岗位组建而成。部门成立后，我部马上制定的《房信部岗位设置及岗位职责方案》，根据业务分工和流程控制的需要，把前后台各岗位分设成贷款业务营销岗、公积金业务岗、贷款业务申报岗、贷款发放岗、客户服务岗、贷后管理岗、档案管理岗、综合管理岗等岗位，对各岗位的职责进行了清晰的划分，基本上达到了分工合理、职责明确、岗位制衡的目标。

2．优化业务流程，加强业务培训。

在我部业务开展过程中，发展商普遍对我支行提出提高贷款发放速度的要求。为恢复发展商与我行合作的信心，加快业务发展，我部对贷款业务流程进行了完善和优化。

首先，利用新开发的个人贷款业务系统，在贷款业务申报岗和贷款发放岗之间实现了贷款资料一次录入、共享使用、异机修改等功能，使贷款申请资料能够应用于贷款申请、合同打印、贷款发放等多个环节，避免了各岗位录入资料的重复劳动，减少出错的机会，对贷款发放流程进行了进一步的优化。