公积金贷款额度评估范文

导语：如何才能写好一篇公积金贷款额度评估，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

记者采访了“伟嘉安捷”顾问，他给予了详细解答。

部分中低收入借款人将受益

（1）公积金贷款上限额度提高，更多贷款购房人群将受益

从公积金贷款和商业贷款的利率来看，随着央行的不断加息，尽管公积金贷款利率也有所调整，但是相比于商业贷款利率还是低了1%，所以，公积金贷款也就成为越来越多中低收入购房群体所使用的贷款方式。而此次公积金贷款上限额度由40万调整到60万，对于大多数准备贷款买房的人群来说也将会受益较多。

（2）公积金贷款上限额度的提高，将会促进其使用人群比例的增长

以往部分住房公积金缴存人因为住房公积金贷款额度不能满足购房需求，所以才会转向申请商业贷款，而今公积金贷款的上限额度提高至60万，对于大多数购房人群来说，还是愿意使用公积金贷款买房的，从而进一步促进了公积金贷款使用人群比例的增长。

（3）案例分析：

唐先生，40岁，国家机关公务员，月收入3000元。目前，在亚运村一带看中一套面积70平方米的二居室，评估价60万。唐先生夫妇多年积攒20万元，购买这套房屋需要银行贷款，银行贷款可能为40万元。唐先生拿不定主意的是，选择公积金贷款买房还是选择商业贷款买房？“伟嘉安捷”专家列表如下：

“伟嘉安捷”顾问指出：依上表所见，以唐先生贷款40万元买房为例，如果其贷款年限为15年，那么，在基准利率下，公积金比商贷共节省91099.29元；在优惠利率下，公积金仍比商贷节省约48120.30元。

如果唐先生的贷款年限为20年，那么，在基准利率下，公积金比商贷共节省129698.79元；在优惠利率下，公积金仍比商贷节省约68279.74元。可见，公积金贷款买房省钱优势明显。

对二手房市场影响不大。

（1）目前，并非所有购房者都能享受贷款住房公积金的最高额度。根据北京公积金管理中心规定，借款人如申请公积金单笔最高贷款额度，需对其个人信用进行评定，如评定的信用等级为AAA级的贷款申请人，那么其贷款额度可以在原来可贷款额度基础上上浮30%；AA级的借款申请人，贷款额度可以在原来可贷款额度基础上上浮15%。另外，如个人需申请公积金贷款的最高额度，还要根据借款人的月收入确定其偿还能力，并设置具体的贷款金额。所以，根据北京住房公积金管理的相关规定，即便是公积金贷款最高额度由40万上调至60万，也并非所有购房者在贷款买房时都能享受到此优惠政策。

（2）公积金贷款申批时间较长，部分业主不愿接受买房人申请。就目前北京二手房市场而言，公积金贷款利率低、还款方式灵活等特点，是许多购房人贷款买房时较为愿意使用的贷款品种。但是，对于大多数卖房业主来说，却不希望购房人通过公积金贷款来支付其总房款。因为，公积金贷款审批程序较为复杂，涉及到公积金管理中心、担保中心和银行三个单位，通常情况下，公积金贷款全程办理时间大概为一至二个月左右。正因为公积金贷款的审批时间较长，银行放款时间不如商业贷款那样快速、及时，所以，造成了多数业主更愿意将自己的房子卖给那些全款付清或者选择商业贷款买房的客户。

篇2

一、20**年10月1日至20**年6月30日，个人住房转让环节（卖旧买新或买新卖旧）涉及的营业税、城市维护建设税、教育费附加、地方教育附加、土地增值税和印花税暂缓征收。

二、自20**年11月1日起，对个人首次购买144平方米以下普通商品住房的，契税税率统一调整为1%。

三、20**年10月1日至20**年6月30日，对个人购买普通商品住房（包括二手房）且取得房屋所有权证的购房者，由同级财政部门审核，按购房者缴纳契税数额给予全额补贴。

四、对首套住房人均建筑面积未达到我市人均住房建筑面积标准的购房者，为改善自身住房条件购房，不视为购买第二套住房，仍执行首套自住房贷款政策。

五、20**年10月1日至20**年6月30日，个人住房公积金贷款担保费和房屋评估费分别由7‰、5‰调整为5‰、2‰。

六、20**年10月1日至20**年6月30日期限内，提高住房公积金贷款额度。期房贷款的最高额度由原25万元提高到30万元，且贷款额度最高不得超过所购住房价格（或评估价格）的70%。二手房、现房贷款的最高额度分别由原20万元、15万元提高到25万元、20万元，且贷款额度不得超过评估价值（或应纳税所得额）的50%。

七、20**年10月1日至20**年6月30日，普通商品房和经济适用住房个人住房公积金贷款首付款比例由30%调整为20%。

八、个人住房公积金贷款期限由最长20年延长至25年。

九、20**年10月1日至20**年6月30日，放宽机关、事业单位个人申请住房公积金贷款年龄限制，由原法定退休年龄延长至退休后5年。

十、取消公积金贷款只能享受一次的政策限制。凡不拖欠公积金贷款的借款人，允许多次申请住房公积金贷款。

十一、公积金缴交年限由原连续缴纳2年缩短为1年，且借款人为大学毕业生或部队转业到机关、事业单位工作的，均允许办理公积金贷款。

十二、凡在我市机关、事业单位工作或能够提供公安机关出具的有效居留身份证明的外来人口，均可申请办理公积金贷款。

十三、农民工通过购买获得具有所有权并达到一定标准的住房，可以将本人、配偶、未婚子女和在同一居住地的赡养老人户口迁移至城市。

十四、允许异地购房居民及直系亲属自主择地落户，享受户口所在地的医疗、教育等社会资源。

十五、放宽普通商品住房认定条件，满足小区建筑容积率在1.0以上、单套建筑面积在平方米以下即可认定为普通商品住房。

十六、在坚持“净地”出让的基础上，对危旧房改造、企业搬迁改造、城中村改造等项目，允许采取“毛售净交”的方式出让。

十七、对10万平方米（含10万平方米）以上的地块，统一规划，分块出让，分割发证，分期开发，每期不超过1年，最长不超过3期。

十八、适当降低滞纳金收取比例。

十九、20**年6月30日前，房地产开发企业可缓交或分期缴纳开发涉及的基础设施配套费、人防费、消防费等市权的建设规费，最长可延期至办理销售许可证前。

二十、积极引导房地产开发企业与其他市场主体合作，走联合开发道路，增强抵御风险的能力。在建项目因资金问题与其他企业联合建设的，可以缓交相关市权规费。

二十一、房地产开发建设项目资本金监管比例调整为：开发建设面积在15万平方米以上（含15万平方米）按2%监管，10万平方米（含10万平方米）至15万平方米按3%监管，5万平方米（含5万平方米）至10万平方米按5%监管，5万平方米以下按7%监管。

二十二、对自开票房地产开发企业的企业所得税实行按月核算、按季预交、年度汇算。

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一、明确制度定位，将“保障公平”作为制度建设的核心内容

住房公积金制度本身，融合了住房金融、住房补贴、税收减免和支持公共住房供应体系四种功能，目前我国住房公积金制度缺乏公平性，在住房公积金的缴存、覆盖面以及存贷关系之中表现出对已受市场化住房排挤的中低收入群体特别是低收入群体的社会排斥。住房公积金制度进一步发展必须对制度进行明确定位，同时将“保障公平”作为住房公积金制度的核心内容，从而有效发挥提高中低收入群体购买自住住房能力的作用，充分体现建立制度的设计目标，维护社会公平。

二、加强法制建设，规范住房公积金管理

新加坡之所以成功推行了公积金制度，与其严格而系统的立法是分不开的。我国也亟待出台高效力层次的法律规范，以此调整住房公积金的公平性缺失现象。

1、通过立法强制城镇单位为进城务工人员缴交住房公积金

非公经济领域中的住房公积金缴存是当前扩大住房公积金覆盖面的重点，应把外资、民资、私营企业等非公有制经济领域等更多的在实际执行中未纳入到住房公积金保障体系中的单位和个人纳入进来。通过自愿的原则，逐步将住房公积金覆盖面由现行的在职职工扩大到包括城市灵活就业人员、流动人口等社会群体在内的各类人员，“制度全覆盖”向“人群全覆盖”转变。

2、扩大住房公积金使用范围，惠及低收入者

住房公积金制度建立的目标是解决和改善城镇职工的住房条件，而购房并非住房消费的唯一方式。可将部分城市好的做法加以推广，多渠道的用好住房公积金，满足职工群众住房需求。如对部分低收入群体，买不起住房，只能通过租房解决居住困难的，全国绝大多数住房公积金中心都制定了困难职工提取住房公积金支付房租的政策，特别是国家公共租赁住房政策出台以后，各地公积金中心跟随着出台了公共租赁住房租金可以用住房公积金全额支付的扶持政策。对于家庭特殊变故、有特殊困难的职工，没有钱应付家庭的特殊困难时，职工可以提取住房公积金作为应急资金使用。

3、建立更为合理的贷款机制

一是应建立住房公积金缴存职工可以平等获得个贷权利的机制。可定期评估所有缴存职工的公积金个人账户资金积累情况、公积金贷款使用情况、个人信用状况等，计算出他们对住房公积金制度的贡献值，然后根据评估值的高低来决定住房公积金贷款人的资格、其获得的住房公积金贷款额度、及其公积金贷款的先后顺序。

二是创新贷款业务品种，将部分城市好的做法向全国推广。如大连市近年来推出的还款方式转换、保险费补贴、转公积金贷款、房屋互换置换贷款、贷款贴息、回迁房贷款等。

三是适当推行个贷差别政策，在确保贷款风险可控的前提下，向中低收入人群倾斜。住房公积金个贷政策的调整，可在额度、利率、贷款成数、还款方式、购房情况等方面，设计向中低收入人群倾斜政策。例如可严格购房套数的认定标准、根据较合理的贷款评估条件对高缴存者降低贷款额度、对低缴存者提高贷款额度等。另外，可设计基本政策和附加政策叠加的个贷政策。基本政策面向所有缴存职工，是与职工缴存义务相对等的贷款权利的体现；附加政策是对符合特定条件的缴存职工给予优惠贷款的政策。

4、拓宽投资渠道提高保值增值功能

全国社保基金成立以来，年收益率达9%，基本是住房公积金的8倍。建议在投资管理上，给住房公积金和全国社保基金同样的待遇，拓宽其投资渠道，允许其投资资本市场，既可提高收益，又解决资金沉淀问题。

三、 建立全国统一的资金市场，调剂资金余缺

现有的管理体制下，住房公积金实行属地化管理，一方面因地区发展不均衡可导致出现住房公积金发展不平衡的现象；另一方面资金不能跨区流动，会导致一些地方资金不足而另一些地方资金闲置的极端情况，资金流动缺乏平台，使用效率不均衡。建议在一定范围内，甚至全国范围内对住房公积金进行统一调配，有利于提高资金的运作效率，解决目前因地区发展不均衡所引发的住房公积金制度的不公平问题。

四、探索通过利率自由化将增值收益返还给储户

建议适度放松住房公积金存贷款利率管制，使住房公积金存贷款实现利率自由化，并通过运作，以更高的公积金存款利率或者更低的公积金贷款利率使广大职工享受到增值收益带来的实惠，实现最大范围的公平。

一是根据住房公积金不同于商业银行其他存款的特殊性，适当提高缴存职工住房公积金存款利率，使其不低于各档期普通储蓄存款利率，或者按缴存时间长短采用浮动利率政策，例如缴满5年者，可提高其住房公积金存款利率。这样，既保证了所有参缴职工的权益，同时也可调动私企及个体工商户等游离于政策之外的“非正规”就业者参缴住房公积金的积极性。

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【关键词】公积金 逾期贷款 成因分析 防范措施

1.住房公积金逾期成因分析

1.1借款人偿债能力减弱导致贷款逾期

住房公积金贷款是长期性的贷款，贷款年限一般为十几年，最高达到30年。在这漫长的时间里，国家政策、家庭经济情况以及借款人年龄等的变化，对借款人还贷带来一些变化。例如：随着出国劳务人员的增长，其家庭婚姻关系的稳定性有了很大的变化，离婚率逐年上升，较大程度影响了家庭收入的稳定；家庭成员患上重大疾病、子女入学等发生大额费用支出的，也在不同程度上降低了偿债能力；企业改制和社会劳动用工制度的改革，使得部分职工因丧失工作或收入下降削弱了偿债能力。因此，由于借款人偿债能力减弱，不能按时还款的现象不可避免的存在，进而引起了逾期。

1.2借款人信用风险导致贷款逾期

借款人的信用记录是分析还款意愿的很重要的主要指标。由于公积金中心为准金融机构，未纳入人民银行个人征信系统管理，致使在审批时无法准确掌握个人信用记录和负债情况。因与委托银行间存在信息沟通不畅，有些贷款者在不同的银行贷款，在多处购房，收入证明一式多份，造成收入证明不真实性和贷款人的多头贷款。

1.3购房行为的虚假导致贷款逾期

购房行为的真实性也对逾期贷款产生很大影响。我州个人住房公积金贷款主要分为抵押贷款和按揭贷款两种。据延吉市公积金贷款统计数据表明，延吉市从2003年到2009年10月末按揭贷款户数达到1169户，但无一例逾期贷款户。而抵押贷款情况就不这么乐观，产生逾期贷款均发生在抵押贷款户上。

理论上讲，抵押贷款由于既有抵押物担保，又有购房合同，而按揭贷款发放贷款后离住房竣工并落实贷款抵押物间隔时间较长，有潜在的诸多风险因素，抵押贷款的抗风险能力要强于按揭贷款。通过调查分析表明，理论与实际不符。说明在抵押贷款过程中，由于认识上的偏见，只看物不见人，管理制度及程序上出现漏洞，应引起重视。

2.住房公积金贷款风险防范措施

2.1建立个人资信评估制度，提高风险防范主控能力

防范风险是住房公积金贷款的核心问题，公积金贷款业务的各种制度和技术安排，都是围绕防范风险的目标而设立的，各类金融创新，也都是为这一目的而产生的。资信评估正是防范公积金贷款中的风险，保障信贷资金安全的重要举措。

各地公积金管理中心可归纳和总结多年来的资料以及工作经验，并借鉴银行系统的经验和规程，制定公积金个人贷款资信评定标准，在发放公积金贷款前，对借贷人从个人素质、还款能力、还款意愿和担保能力四大方面进行全面审查，用评定标准的量化指标确定是否贷款以及贷款额度，使公积金信贷工作在防范风险的前提下更为科学地发放贷款。

2.2充分利用资信评估结果，指导贷款审查工作

建立个人信用制度，有利于提高个人信用意识，促进合同的履约和执行，提高全社会的信用程度，进一步维护市场法则的公正和严肃。建议建立公积金个人信用档案制度，对骗贷客户，曾在银行或公积金办理过贷款但逾期严重的客户，在第一步申请贷款阶段就拒绝其申请要求，使个人贷前信用调查发挥实效而非流于形式，真正起到防患于未然的作用。

2.3加强信贷管理，防范骗取贷款风险，把按揭贷款放在信贷工作的重点

公积金个人住房贷款主要分为公积金期房贷款和公积金现住房贷款。理论上讲期房贷款的风险要远高于公积金现房贷款。因为公积金期房贷款发放后离住房竣工并落实贷款抵押物间隔时间较长，有潜在的诸多风险因素。延边州2007年开始实行开发商按揭贷款业务，风险控制比较好，按揭贷款逾期率为零，这跟该中心一系列行之有效的风险控制举措有关。

2.4加强贷前审批，强化贷后跟踪管理

应重点加强贷前审批和贷后管理工作。根据借款人的年龄、收入、家庭状况、工作稳定性等实际条件，确定合理的贷款额度，贷款年限。建立与各商业银行间的各种信息交流，认真调查借款人的真实收入，过往信用记录，有无商业银行贷款情况等，加强对借款人的还款能力审查，杜绝伪造贷款资料现象。

在贷后管理方面，建立由专门机构负责的逾期催贷责任制，进行动态跟踪管理，将还款催收责任落实到具体的个人，同时，我们可以利用移动营运商的短信平台，将短信提示作为一种常规手段，在每期还款日前为借款人发送还款提示信息。对于个别恶意违约、且贷款金额较大的借款人，应及时以各种方式通知借款人偿还债务，对屡次通知仍不予偿还的借款人依法对其提起法律诉讼，请求人民法院强制执行。

2.5加强贷款抵押物审查力度，加强法律跟踪，防范法律风险

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9月29日，中国人民银行再一次重拳出击，在其《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中要求，“对于已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。

对于借款人用银行贷款购买第二套以上房产（以夫妻为单位）的，新的政策无疑是枚重磅炸弹。通过5次加息，5年以上贷款利率已经累计提高0.99个百分点，现在首付相比以前提高了一成且贷款需采用上浮10%的贷款利率，第二套住房上浮的贷款利率对比调整前的5年贷款利率提高了约26%，如果是与调整2007年，中国人民银行一年内连续5次提高贷款利率，5年以上期房贷优惠利率由6.84%升至7.83%，房贷利率累计增幅达到14.47%。它虽然有效地遏制了中小投机者，但同时也加重了打算购进第二套房改善自住环境家庭的负担。

9月29日，中国人民银行再一次重拳出击，在其《中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通知》中要求，“对于已经利用贷款购买住房、又申请购买第二套（含）以上住房的，贷款首付款比例不得低于40%，贷款利率不得低于中国人民银行公布的同期同档次基准利率的1.1倍”。

对于借款人用银行贷款购买第二套以上房产（以夫妻为单位）的，新的政策无疑是枚重磅炸弹。通过5次加息，5年以上贷款利率已经累计提高0.99个百分点，现在首付相比以前提高了一成且贷款需采用上浮10%的贷款利率，第二套住房上浮的贷款利率对比调整前的5年贷款利率提高了约26%，如果是与调整前的优惠利率对比，则提高了约48%！

安家世行认为，对于贷款买房者来说，盘活现有资金是缓解房贷压力和降低成本的重点所在。

在人民银行连续频繁加息的背景下，一些商业银行推出了应对“高利率时代”的多种房贷金融产品，这些产品通过改变贷款还款方式及利率性质为客户开通了省息的“便利车”。

对于有计划投资第二套住房的人来说，适时地利用这些新品特征，以不同的策略供养房贷，无疑可以降低投资成本。那么，这些策略基本都有哪些呢？

双周供

不同于传统房贷以月为单位循环偿还贷款，双周供以两周为一个单位计算还款周期，每两周还款金额基本等于等额本息月供还款额的一半。在利率相同、贷款金额相同、贷款年限相同的情况下，双周供比月供支付的利息要少很多。

例如，某家庭通过贷款购买第二套房产，评估价为84万。其首付为34万，贷款金额50万，贷款利率8.613%（以7.83%为基准利率），贷款期限20年。以双周供还款方式还贷客户可以提前3年还清贷款且节省利息比例超过18%。对第一套等额本息每月还款、第二套等额本息每月还款和第二套住房双周供还款的各项对比我们可以发现，虽然第二套住房贷款利率上浮10%，如果选择双周供还款方式，利息支出可以有效的降低。

紧贷松还

采用紧贷松还还款方式的贷款人可以选择一个较短的贷款期限来计算利息，以较长的期限来计算月供本金。其利息和部分本金在计息期限内分期偿还，计息结束一次性偿还剩余本金。如届时资金压力较大还可以延期。如果，预计收入在未来几年有较大的提升空间，建议选择这种还款方式。

以贷款50万，贷款期限为20年为例。选择紧贷松还5年，在贷款期限内按照5年的利率（8.415%）计算利息，但是按照20年期限来分摊。在期限内，每月还款额为4312元，5年末最后一期将剩余本金440132.25元一次结清。借款期间共支付利息198867.54元

选择普通的等额本息还款与选择紧贷松还五年末结清贷款的各项支付对比如下：

由此看出，用贷款购买二套住房，同样是5年内还清贷款，选择紧贷松还5年利率20年期限在月供、支付的利息总额及五年末一次偿还的剩余本金上面均比普通20年期5年末提前还款要省钱。

净值贷款

房屋净值贷款也是一种便于借款人随时盘活自己的贷款方式。此种贷款下，授信申请人以贷款人认可的住房、商用房作抵押或最高额抵押，向银行申请具有“合法用途”（购房、购车等）的单笔贷款或循环额度的个人授信业务。即，借款人可以1次贷款，N次用款，借款人可以将自己已经偿还的本金部分循环借出以供在银行许可的投资范围内进行投资取得收益。

贴息贷

此外，由于公积金利率上调幅度比商业贷款利率上调的幅度要小，同样是5年期以上的房贷利率，经过今年5次加息后，商业贷款利率为7.83%，而公积金贷款利率仅为5.22%。所以选择公积金贷款或者贴息贷也是一种优选。

贴息贷是指凡符合住房公积金管理中心贴息条件的借款人，由北京住房公积金管理中心根据借款人可以申请的贴息额度，按照商业性住房贷款与住房公积金个人贷款的利息差进行贴息。

如，李先生符合商业贷款额度60万、贷款期限20年的条件，同时，他也可以享受公积金贷款额度为50万元的贷款。这时，他如果想贷款60万元，就可以选择贴息贷款，即公积金贷款50万元执行公积金利率，商贷10万元执行商业贷款利率。按照等额本息还款法，这种贴息贷款，要比纯粹的优惠利率商贷，节省412.93元/月，累计节省利息99104元。

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关键词：住房公积金贷款;市场供需;风险;灵活性;公平性

中图分类号：F83 文献标识码：A

收录日期：2015年2月5日

近几年来，我国的房地产市场热度一直居高不下，随着住房公积金政策的出台，个人住房公积金贷款应运而生，不仅拓宽了住房金融业的业务渠道，也凭借它特有的低利息而灵活的贷款方式，在一定程度上有效解决了中低收入者的住房问题。不过，住房公积金贷款作为新兴金融工具，在具体使用过程中出现了一些问题。从2008年末至2009年金融危机及危机后的一系列救市政策使得住房公积金贷款资金一度紧张，到2012年实施限购政策后的又一轮市场井喷，致使住房公积金贷款资金再度紧张。在2013年“国五条”出台前后，市场的又一次井喷导致一些住房公积金管理中心积压很多贷款业务受理量而无法放贷，最严重的时候，不仅引发了流动性不足的问题，而且还出现贷款轮候的现象。

住房公积金贷款不管是作为一种融通资本的金融工具，还是实现政策需要的“购房救济粮”，在当下具有很强的理论和实践意义。从理论方面来说，公积金贷款是近年来银行推出的一种创新性贷款品种。通过研究公积金贷款的资金来源、发放对象、利率等，可以分析公积金贷款对贷款市场资金流动的影响，为进一步发展房地产金融和实施相关调控政策提供理论支撑;从实践方面来说，在我国，自房地产市场蓬勃发展以来，伴随着“炒房热”的高温，有大部分中薪阶层因此沦为“房奴”。研究公积金贷款现状及探究“福利陷阱”背后的原因，有利于认识和解决我国中低收入者“贷款难”的问题，并进一步改善住房公积金贷款市场的不均衡，实现效率和公平的平衡。

一、我国住房公积金贷款

根据国家的政策和市场定位，住房公积金贷款是为满足大部分中低阶层买房的需求，不过实际操作中，由于经济、社会发展的差异性以及公积金贷款机制的疏漏，使得公积金贷款在具体发放和使用中受限，并没有达到良好的政策效果。具体分析如下：

（一）公积金贷款的地区差异性很大。一方面在东西部和南北部经济发展的差距下，各地区的工薪水平也有很大的差异;另一方面由于各地环境、社会文化的不同，也影响了各地的公积金中心政策的执行标准。在这样的情况下，现行的住房公积金贷款机制具有很大的不适用性，大大降低了住房公积金的使用效率。

（二）住房公积金的相关规定模糊。住房公积金作为一种长期住房储金，相关条例中规定应当用于职工购买、建造和大修自住住房，然而，“自住住房”的定义却很模糊。地区、文化、收入不同的人们对这种模棱两可的概念的理解也不尽相同。像这样的制度缺陷，很容易造成一些投机的人“免费占用”公积金贷款的情况。

（三）住房公积金“两性”失衡。在一定程度上是“共有基金”，即所有缴存人共同出资建立的，故在考虑差别性的基础上，还应顾及到互的要求。这也是住房公积金贷款相关制度不断完善和规模不断扩大下的必然要求。现阶段，二者的失衡也从一定意义上阻碍了一部分中低薪阶层利用公积金贷款的渠道。

二、住房公积金贷款存在现状根源分析

（一）市场均衡。由上述住房公积金贷款市场的供求情况可知，现阶段，该市场处于供不应求的状态。由于短期内公积金贷款的资金来源不会大幅度增加（供给方），而中低薪阶层对住房以及公积金贷款的需求会大规模地增加，故从定性上来说，住房公积金贷款的供给弹性要小于需求弹性。如图1所示，目前市场状况如点O1，公积金贷款需求和供给之间存在一个差额，要达到市场的供求均衡（O2点），理论上来说，应不断增加公积金贷款资金来源或是调整贷款方式使得整体需求下降。在实际情况中，造成市场不均衡的原因很复杂，且各个因素相互影响，现具体分析如图1所示。（图1）

1、在需求方面，目前人们对住房的需求是刚性需求，即需求收入弹性较大而价格弹性较小。短时间内，中低薪阶层的收入不可能快速提高，因而仅依靠自己的力量无法完全满足自身的住房需求。然而，在进行公积金贷款时，由于公积金的缴存与工资挂钩，这样收入较低的中低薪阶层无法享受公积金低利率贷款的好处。这种“低存低贷”在一定程度上促使一些人过度借贷，“夺取”了真正需要住房贷款的低收入者的贷款资金，反过来又影响收入分配，引发社会不公平等问题的发生。

2、在供给方面，应尽可能地扩大住房公积金贷款的资金来源。然而，由于管理公积金的公积金中心的融资渠道很窄，利用金融工具进行保值增值的方式受限;另外，公积金贷款的市场化程度不高，其流动性较差，不能及时将贷款资金变现，资金利用率低。

3、在其他方面，如政策性因素也是影响公积金贷款市场均衡的原因之一。根据有关条例规定，目前公积金贷款的最高限额必须为职工本人申请，金额是50万，职工及其配偶申请贷款的金额是70万，这个数字远低于现在按市价算出的购房资金差额，在这种情况下，很多职工只能办理住房公积金（组合）贷款或按鞔款，从而减少了住房公积金贷款的市场份额。

（二）住房公积金贷款存在的风险。据调查，近年来全国平均住房公积金使用率稳步上升，已经达到并超过了商业银行存贷比为75%的临界点，这意味着资金流向开始出现入不敷出的情况。此外，住房公积金贷款也有可能面临着较大的支付风险。因而，控制和防范住房公积金贷款过程中的风险是很有其现实性和必要性的。目前，我国在住房公积金贷款过程中的主要风险分为：信用风险、操作风险、制度风险和稽核风险、抵押物风险等。

1、信用风险。据有关研究，贷款支出占家庭收入的比重对违约风险有着一定的影响。即在还款期内，贷款额占家庭收入的比例越高，购房者的还款压力越大，违约概率也随之提高;若所贷款项期限长、额度大，则当借款人的收入或其家庭状况包括离婚、重大疾病等发生变化时，贷款偿还压力增大，相应地，其违约的几率也会增大;借款人采取各种手段故意欺诈，伪造个人信用资料骗取贷款等。

2、操作风险。在办理公积金贷款时，由于贷款管理员的风险防范意识不强，不认真审核保证人的资格及借款人的收入、信用和贷款用途，也忽略了对借款人、保证人身份证明的仔细核对;贷款后期管理的跟进，对借款人归还贷款情况的掌握以及对逾期贷款的及时催收与否，都会影响贷款风险。

3、制度风险和稽核风险。造成制度风险和稽核风险的因素主要包括银行和公积金中心内部管理制度不健全、岗位设置不合理、内部衔接监控不到位、人情贷款的发放以及与房地产开发商勾结。

4、抵押物风险。抵押风险主要是由抵押物的市场价格变化所带来的风险。贷款房价比是衡量抵押风险的一个比率。当社会经济不景气、房地产市场萧条，抵押房屋的市场价格就会下跌，故此时贷款市场价值大于房屋抵押市场价值，贷款房价比大于1，在这种情况下，若忽略交易成本和其他因素，借款人倾向于违约的可能性增大。

（三）住房公积金贷款的福利陷阱问题。通过上述分析，不难发现这样一个怪像：一方面大量资金处于闲置状态，而另一方面真正有购房需求的中低薪阶层却申请不到公积金贷款，无法享受低利率贷款的政策优惠。这便是住房公积金贷款中的“福利陷阱”。

对于中低收入家庭来说，住房公积金的难提取导致它有一个很流行的别名――养老金。这是“低存低贷”的作用效果。由于上述现行公积金条例规定的限制，很难取得公积金贷款，使其在很长一段时间内成为闲置资金，只能等退休后领取成为养老金。而另一方面，尽管不能获取公积金贷款买房，却还要强制性地每月缴纳一些款项，造成大多数中低收入者变相为少数中高收入者购房提供补贴的局面。此外，这些存在公积金账户里的款项远比同期存在银行里的资金要大大缩水。这无疑对中低收入者是雪上加霜的打击。

三、相关政策与建议

（一）在政策和制度方面

1、切实注重社会公平。从这一角度出发修改相关条例;改革住房公积金贷款制度，取消单方面与工资挂钩的贷款条件，解决“福利陷阱”的问题，并简化和完善贷款程序，增强住房公积金贷款的保障性。

2、灵活利用住房公积金。可实行住房公积金贷款资金信托和住房公积金贷款证券化，也可向专业的SPV公司转让住房公积金贷款债权，增强贷款资金的流动性，也从一定程度化解了由非专业的公积金管理中心投资所带来的风险;将地方的住房公积金统一纳到国家的金融监管体系上来，在有关监管的同时，防止住房公积金的过度贬值。

（二）在住房公积金贷款市场方面

1、完善住房公积金贷款机制，加强政策调整力度。住房公积金管理中心应建立健全控制市场风险的评估机制，根据市场风险及时调整公积金贷款政策，从宏观调控方面保证住房公积金贷款市场平稳运行，并使其效用最大化。当市场出现资金流动性紧张时，应迅速调整公积金贷款政策，增加资金来源渠道，缓解资金紧张;当市场出现资金流动冗余时，可以从宏观上适当调度部分资金用于投资，并请专业人员进行操作，实现资金的保值增值。

2、完善住房公积金信贷程序。（1）实现“存贷挂钩”制度个人化。近年来，业内推行将住房公积金“存贷挂钩”、“以存定贷”，即根据住房公积金的缴存总量来决定发放的贷款总量。在此基础上，应该将“存贷挂钩”等方针具体到个人账户上，根据个人缴存的住房公积金额度和年限来决定其贷款额度，这种微观化的预算管理方式使得每个人会根据自身情况获得贷款，减少了公积金贷款的浪费，促进了社会公平;（2）将消费贷款压缩，部分转型为发债定向支持建设的贷款或增加其他的资金使用和增值渠道，形成渠道多样化、余度可调节化的局面，在一定程度上解决资金随市场“时紧时松”的流动性现状。

3、挖掘住房公积金贷款需求。从制度上增强住房公积金的互助，允许以一个家庭作为贷款单位，家庭成员可以共享公积金贷款，这样以组合的形式从一定程度上“降低”了整体的需求，有效整合公积金资源，促进公积金贷款市场的均衡。在设定贷款限额上，应充分考虑人们的需求，即除了买房贷款的需要，还要顾及到人们的支付能力。支付能力由很多因素综合影响，其中房屋的市场价格和人们的收入占主导地位。因此，贷款限额应与市价和收入相适应。

（三）在控制公积金信贷风险方面。应切实建立有效的内部控制制度，实现贷款工作的规范化、流程化和制度化。做好“加强贷前调查，防范源头风险;加强贷中审查，严格控制风险;加强贷后管理，有效化解风险”的工作。其中，提高住房公积金的安全性是住房公积金管理工作中的首要任务。

1、加强控制信用风险。（1）提高借款人信息的收集和分析能力。增加对借款人及配偶个人信息的收集量，提升信息收集的质量，提高信息分析结果的准确度，严格把好个人贷款审核审批关，及时预防和控制贷款中可能出现的信用风险。（2）完善对借款人资格和偿债能力的审查机制。①在了解和掌握借款人收支状况、学历水平和专业技能等方面的基础上，结合借款人家庭的实际状况如家庭成员构成、从事的职业类型，来综合评估借款人的贷款偿还能力和信用;②可以采取将月工资收入与住房公积金缴存额相结合的办法，强制性地将借款人月还本息额控制在家庭月收入的50%以内，这样可以为借款人划定合理的贷款额度和年限;③加强对所了解的借款人信息核实的能力，对借款人提供的工资收入证明的真实性向工作单位或人力资源部门进行核实，同时要注意审查借款人及配偶是否有其他未还清的贷款或债务。（3）建立健全借款人资信管理动态系统。根据借款人住房公积金的缴存变化情况来判断其个人工资收入情况并进行实时评估，及时预测借款人由于还款能力下降可能出现的信用风险。

2、防范操作风险。根据贷款的流程，分别从贷前、贷中和贷后等环节入手防范，检查和控制相关风险点，并制定具体的管理职责和实施细则，实行贷款审核、发放、管理、回收等各个环节业务操作流程的规范化;建立健全贷款首接责任制、贷款内部管理规定、贷款业务操作规程和贷款档案，实现科学化、规范化和制度化管理;建立健全审贷程序分离和风险监管分离机制，保证贷款审核审批和风险控制的独立性;建立健全风险预警制度和逾期贷款催收办法，实现动态管理，使贷款风险降到最低。

3、注意控制制度风险和稽核风险。一方面住房公积金管理中心应完善内部管理机制，实现制度的规范性和约束性;另一方面也要加强激励机制的完善，调动职工的积极性，使其严守岗位，互相监督。另外，要注意加强业务人员尤其是稽核人员业务素养和专业技能，实行竞争上岗，明确业务人员的权利和义务，从根本上控制风险源。

主要参考文献：

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[7]耿杰中.破解住房公积金发展之困[B].北京观察报，2014.1.

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世界各国为解决民众的住房问题提出了各种住房金融模式，总结归纳后可分为三大类：商业住房抵押贷款、住房公积金以及住房储蓄银行。我国的住房公积金制度和商业住房抵押贷款经过多年的实施已经有了成熟的经验，然而民众购房还存在着很多实际问题：公积金对于大多数房贷来讲只能提供很小份额的资金支持；而商业银行目前的住房按揭模式也让购房者背负了较高的还款利息，同时利率上调也可能导致购房者计划外的还款负担。国外很多住房储蓄模式的成功对我们有很大的启示作用，我国也尝试性的成立过专门的住房储蓄银行，但是在实际实施时还存在一些问题。本文认为，结合我国的实际国情，国家应该鼓励商业银行开展专门的住房储蓄贷款业务。将住房储蓄贷款与商业住房贷款结合，再加上住房公积金的补充，来减轻购房者的经济压力。而住房储蓄业务也应当考虑到我国居民家庭结构、城镇居民流动性等各方面特点，提供符合广大民众实际需求的产品。基于上述情况，本文进行了分析研究大胆提出了商业银行开展住房储蓄业务的一些具体设想和建议。

住房储蓄贷款作为商业银行信贷的一种具体业务模式，其设立的基础在于银行通过对购房者储蓄过程的了解(以及其直系亲属储蓄过程的了解)，评估购房者持续稳定的还款能力，其前期的储蓄额作为住房储蓄贷款额度的信用依据，银行据此发放贷款。住房储蓄业务的存贷款利率应当是固定不变的。存款利率应为略高于一般活期存款的固定值，而贷款利率应在该存款利率的基础上上调2个百分点左右。该业务的模式大致如下：(1)客户设立住房储蓄账户，且与银行签订协议，按照固定日期(如每月)存储不低于一定数额的资金。(2)在客户储蓄账户设立一定期限后(如3年)，客户可申请使用住房储蓄贷款。如果其直系亲属(父母)也开设了住房储蓄账户，并按协议存储了一定金额和一定时间，其住房储蓄账户可以作为该购房者的支持账户。每个住房储蓄账户只能为一个储蓄账户做支持，直到该账户完成还贷，在此期间，本账户无法申请住房储蓄贷款。每个账户最多可获得规定账户的支持(根据我国国情，一般是双方父母对子女支持，因此考虑设为2个支持账户)。在其直系亲属本人同意用自己的住房储蓄账户进行支持的情况下，银行可提供和各储贷账户累加值等同金额的低利率储贷贷款(如20万+30万+35万)。这样，购房者的房屋抵押贷款中可以包含三部分：商业房贷、公积金贷款、住房储蓄贷款。(3)在还款期内，如果支持储贷账户内的金额增加，增加部分可视为住房储蓄贷款本金的归还而减少贷款利息支付。支持账户在贷款发生后停止储蓄。继续储蓄部分，可按百分比视为贷款人提前还款本金而减少贷款人利息支付。

通过住房储蓄模式进行放贷，可以为购房者带来多方面的好处：(1)购房者享受了储蓄贷款部分的低还款利率，而且这部分还款利率是固定值，减少了因利率波动对购房者可能带来的还贷压力；(2)购房者通过住房储蓄贷款，在储蓄过程中就可以大致估算出自身收入状况可保证的每月固定支出，这对于消费者理性选择住房储蓄贷款与商业住房抵押贷款额度提供了直观依据；(3)储蓄账户支持的业务模式，符合我国实际国情，发动亲属的力量减轻房贷还款压力。在贷款发生后，直系亲属只需在本人的住房账户继续存钱，就减少了购房者储蓄贷款的利息支出。该业务模式对于银行的好处有以下两方面：(1)在本银行设立住房储蓄账户，可以增加银行对储户的信用了解，极大的降低了房贷审核时的工作负担。(2)通过住房储蓄贷款也可促进自身商业住房抵押贷款的发放。通过开展这种对购房者更为有利的金融服务，可以吸引更多的购房者选择该银行进行房贷，增加该银行在整个房贷市场中的业务比例。

虽然该业务有着上述优势，但同样也有现实制约条件。只有直系亲属的住房储蓄账户可以作为购房者的支持账户。而且储贷账户在购房者还贷结束之前，不能再支持其他账户。这样做其实反应了我国新婚子女购房对父母一定程度的经济依赖现实，其好处在于发动了直系亲属的力量减少购房者的还款压力，而一旦发生还款违约，只有购房者(房屋所有人)承担违约责任。其次，开展住房储蓄贷款业务对于商业银行来说增加了一定的运营成本。住房储蓄账户类似于国外专业住房储蓄银行模式，而且支持账户的设立，又增加了一定程度的管理难度；对银行来说，如何保证整个住房储蓄业务的现金流是关键。固定的存贷低利率特点使得住房储蓄贷款应该与其他储蓄业务、贷款业务有明显的区别：因此整个银行的住房储蓄贷款应采取一定程度的封闭管理。

对民众来说，商业银行开展住房储蓄业务可以减轻自身购房或者直系亲属购房的还贷压力。父母可以有计划的开设住房储蓄账户，为子女未来可能的房贷出一份力。而有购房计划的年轻人也在开设住房储蓄账户后对自身收入进行更理性的管理，通过前期准备，减少以后的房贷压力。对商业银行来讲，开设住房储蓄贷款一方面增加了自身管理的复杂度，另一方面却增大了购房者选择该银行进行房贷的可能性，增大了自身的竞争力。而根据我国年轻购房者工作地域流动性增强的现状，网点覆盖率更完善的银行更适宜开展住房储蓄贷款业务。

篇8

为贯彻落实国家宏观调控政策，支持房地产开发企业建设适合百姓需求的优质住房，引导居民合理住房消费，全心全意为百姓住房消费服务，中国建设银行在大连举行了“优质楼盘称心房”颁奖活动，对评选出的200个优质楼盘和获奖单位进行了表彰和授牌。

此次“优质楼盘称心房”评选是建设银行自2002年以来举办的第三届评选活动。建设银行要求参选楼盘原则上是普通商品住房或经济适用房，在规划设计、小区环境、地理位置以及配套设施和服务等方面品质良好，楼盘开发企业必须具有良好的声誉和较强的市场影响力。

建设银行对此次“优质楼盘称心房”评选活动高度重视，按照开发企业综合实力、资质等级、银企合作状况、规划设计、工程质量和销售前景等多个方面，并征询了房地产业界有关专家学者的意见，对参评开发企业和835个楼盘项目进行系统全面的评价，评选结果具有较高的权威性。最终，北京全营房地产开发有限公司的“（全鑫园）珠江御景”、金地集团的“梅隆镇”等200个楼盘项目被评为“优质楼盘称心房”。

建行举办“优质楼盘称心房”评选，旨在充分发挥建设银行的专业优势，与优质开发商加强合作，向百姓推荐质量好、信誉好和适合百姓居住的优质楼盘，为满足居民住房需求，促进房地产业持续稳定健康发展，构建和谐社会而努力。

建设银行推出个人住房贷款十项服务举措

为促进我国房地产市场和房地产金融的健康发展、促进银行与房地产开发企业的合作共赢，提高人民群众居住水平，中国建设银行针对购买自住房的百姓的服务需求，以“心系百姓、服务大众、发展共赢、同建和谐”为目标，倾情推出住房贷款十项服务举措。

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从经济学的角度来说，风险并非现实的损失或危机，而是一种损失或危机的可能性，由于也有获利的可能，因而不会引起人们的高度注意，但这种损失或危机的可能一旦转化为现实，就难以弥补和克服。所以，我们要通过识别、衡量、分析风险，并在此基础上有效控制风险，用最经济合理的方法来综合处置风险，以实现信贷资金最大安全的科学管理办法。当前，在撇开系统性风险情况下思考，住房公积金贷款最具代表性的风险是信用风险和交易风险。所谓信用风险是指借款职工由于下岗、失业、疾病以及过度消费形成其他债务造成购房融资资金无法收回的风险。所谓交易风险是指借款职工由于所购房产贬值以及房产交易纠纷造成购房融资资金无法收回的风险。

一般而论，住房公积金贷款的信用风险占全部风险的60-70，交易风险约占10-20。因此，有效管理信用风险，在注重收益性的同时注重安全性，对今后的住房公积金贷款管理将越来越重要。

管理信用风险的核心是：拟审批的贷款本息总额=申请人可承受的还款额，这是唯一的也绝对的信用审查条件。实践中，应着重考虑借款人还款能力来确定贷款额度，一般月所有债务支出与收入比控制在55以下（含55）。所有债务与收入比的计算公式为：（本次贷款的月还款额 月物业管理费 其他债务月偿还额）/月均收入。对借款人的信用审查应着重把握两个原则：一是安全性原则。对借款安全性的判断主要包括：借款人的实际情况、购房融资需求是否得当、是否存在假按揭行为、还款人的实际情况、购房融资需求是否得当、是否存在假按揭行为、还款能力和意愿。二是成长性原则。对借款人成长性的判断主要包括：借款人适应社会发展的能力、借款人从事的职业、借款人所在单位的发展趋势。也就是通过借款人的年龄、学历、工作年限、职业、在职年限等信息判断借款人目前收入的合理性以及未来行业发展前景；通过借款人的收入水平、财务情况和负债情况判断其偿付能力；通过了解借款人目前居住情况及此次购房的首次支出判断其对于所购房产的拥有意愿等因素，并据此对贷款申请做整体分析。

管理交易风险的核心：一是根据当地房地产市场和不同类型房屋价格变化的周期性规律，有效调节和控制贷款最高成数；二是严格执行现行规定，在建房屋封顶后再发放贷款。

众所周知，住房贷款与其他贷款相比，由于有房地产抵押，一般来说信用风险很低。但在我国由于显性的房价收入比较高，而且周边环境不断发生变化，如下岗、失业、疾病以及过度消费形成其他债务等等，笔者认为，当前需要采取更为妥当的策略：债权保护措施、信用管理制度、内部控制。

在实践中采用的住房贷款债权保护措施主要有：住房抵押、保证人制度、投涉保险、融资公证。

1、住房抵押。住房贷款融资期限长，而且还款来源为职工每月的工资收入。在确保安全性的手段中，最典型的就是获得融资物件的抵押，抵押率应视房地产的类型、结构、成色、时价而定，一般不超过评估价的70。

2、保证人制度。保证人制度是当债务人拖欠还款或无力还款时，要求肯代替债务人还款的第三者还款的制度。保证的方式有个人保证、企业保证以及第三者机构保证三种。在实际操作中，企业保证随着住房贷款的户数增多，提供合作的房地产公司担保债务额增大，企业一旦经营不善，将会失去履行担保债务的义务，造成债权保证上的“悬空”。所以，较为现实的方法是第三者的机构担保。尤为推崇的住房置业担保公司。

3、投涉保险。对融资的物件附设财产和人寿保险，以防范融资住房遭受不测和债务人发生死亡执行抵押权十分困难时，利用保险金偿还债务，保护债权。国外大多数银行都将其作为提供贷款的必要条件，另从债务人来说，也能利用来应付意外的事态。

4、融资公证。在我国绝大多数银行将融资公证作为提供住房贷款的条件，这也是一种符合中国国情的债权保全措施。办理融资公证的主要目的是：在办理贷款手续时引入法律工作者，一方面对借款人贷款申请资料的真实性、合法性进行专业审查，另一方面可以降低强制执行回收债权过程中的人、财、物成本，加快回收进程。

信用管理制度较多，从实践看，笔者认为，要补充以下制度：利用规模优势，分散风险；把握违约原因，实行各个击破；提风险准备金，提高补偿力度；坚持面谈制度，并举回收对策。

利用规模优势。住房贷款涉及的债务人，因借款数额不同，职业种类分散，因而没有平均损失额的偏向。中心应利用这种特性，加大投放，形成规模优势，分散风险。

把握违约原因。为了正确判断贷款本息能否回收的情况，需要把握违约原因。方法包括：违约原因、消除的可能性；收入支出情况；家庭总负债情况；家庭构成、年龄、职业；住宅装修和入住情况；继续还款的意愿和能力；已还款额、融资余额；有无特殊情况等。在调查基础上，进行整理分析，实行各个击破。

提风险准备金。由于住房贷款的还款周期长，随着经济形势的不断的变化以及失业、疾病等，借款人家庭经济陷入困境而难以支付月还款额，违约甚至产生坏帐的情形应有一定的比例，因此，必须按规定提足风险准备金，以承担合理的风险，提高风险补偿能力。

债权回收对策。通过与违约者的面谈、调查抵押物现状、听取受托银行的意见等，准确把握违约者及抵押物的基本情况后，可采取以下措施：①一次性偿还。②参加提取。③代替偿还。④强制执行。⑤执行抵押权。

内部控制是管理层为了把错误降低到最低，并有效进行控制而建立的对业务经营活动的检查和相互制约机制。住房公积金管理中心机构内部控制是住房公积金管理中心的一种自律行为，是为中心完成既定的工作目标和防范风险，而对内部各职能部门及其工作人员从事的业务活动进行风险控制、制度管理和相互制约的方法、措施和程序的总称。住房公积金贷款是中心的主要资金运用业务，其贷 款风险的内部控制是中心内部控制的重要组成部分，应围绕防止和降低贷款风险，提高贷款质量建立有效的内部控制制度，并严格控制贷款的方法和使用，使之符合国家的法律、法规和规章。

1、按照“效益性、安全性和流动性”原则，建立管理与操作人员行为控制的贷款管理制度。尤其是对当前出现的“假按揭”，要采取切实有效的措施：①受托银行应提高内部经营水平，完善调查、面谈制度，建立健全审批、监管体制，按照五级分类法对个贷业务进行动态风险管理，并加大工作责任奖惩力度。②积极利用法律手段，追究当事人刑事责任。注意收集相关证据，使犯罪分子受到法律制裁。③建立良好的抵押物处理机制。个人住房公积金贷款的抵押物是提高贷款安全性的重要手段。但鉴于目前司法解释规定，对个人唯一住房只能冻结，不能处置，所以要寻求建立一套较简便的抵押物处置制度，即以廉租住房方法，使借款人腾空原住住房，从而使不良资产的抵押物及时得到处理。④加速建立个人信用管理体系，杜绝借款人采用逃避、迁居等措施可以有效逃废债务的发生。建立以身份证管理为核心的社会信用体系，将重大收入、支出、资产、负债等内容纳入信息登记，大大提高个人信用管理效率，提高个人社会信用。

2、建立以风险评估和控制为核心的贷款风险管理制度。住房公积金贷款应遵循“贷前调查、贷时审查、贷后检查”的原则。管理中心应建立审贷委员会，完善个人住房贷款决策与审批机制，严格实行贷款责任制，按照“审贷分离，分级审批”原则，建立完善个贷风险预警预报与应急应变机制，及时反馈个贷资产质量及可能发生的各类事件，制定出切实可行的应急应变步骤与措施及不良贷款清偿和核销管理制度。在这个过程中要实行中心与承办银行的联动。落实各自职责和目标、任务，不定期举行个贷情况分析会，采取切实可行措施，尽力化解风险于萌芽状态，防患于未然。

篇10

过去十年，尽管楼市总体处于大幅上涨状态，但对购房者来说，仍有一些最佳入市时间窗口，可更低成本、更加从容地挑选。如2008年9月金融危机爆发后到2009年一季度，就是一个很好的时间窗口。

“我当时在厦门大学附近买的二手房，单价不到9000元，当时很多人都觉得买贵了，但现在一平方米已3万以上。”一施姓先生称，此后的2011年底到2012年上半年，楼市再次迎来最佳购房窗口，“当时购房者在广州市区买的房子，现在都涨了四成以上。”

而现在，类似最佳购房窗口已显现。不少业内人士称，从现在开始到二季度末，将是很好的入市窗口期。同策咨询研究部总监张宏伟表示，今年上半年入市最佳，今年下半年会再次步入“买涨不买跌”的行情。

过去十年，屡屡准确预言楼市走势的“大炮”任志强日前在佛山演讲时称，虽然目前6亿平方米库存超出预期，但伴随房地产投资、土地供应减速，到第四季度供求关系回归平衡，价格就要开始上升。

“之所以说目前出现了最佳购房窗口期，在于房价止跌反弹迹象正趋于明显。”上海易居房地产研究院研究员严跃进也称，目前整个楼市政策环境趋于宽松化，而且后续还有望出台一系列政策，如公积金贷款额度提高、公积金贷款首付比例下调等，这些都会带来住房市场成交量上升态势，进而促进房企调整定价策略，并采取涨价做法。

严跃进说，从这个角度看，随着整个房地产市场复苏迹象的出现，若不积极入市可能会延误最佳购房时机，并且导致购房成本加大。

中原地产首席分析师张大伟也说，在两到三次降息、市场成交量恢复三个月左右、有一个全国性普遍政策出台之后，窗口期才会出现。“现在正处政策利好累积、库存需一定时间消化阶段，总体看一线城市窗口期已经出现。”

这其中，供需比较紧张的深圳去年12月份新建商品住宅环比涨幅1.2%，成为当月全国70个大中城市中唯一环比上涨城市。2月涨幅虽有所收窄，但依然保持增长态势，成为全国唯一房价连续上涨城市。在不少业内人士看来，其他供需比较紧张的一线城市和部分二线城市也将迎来反弹。

张大伟还称，去年一线城市不少楼盘跌了10%，接下来马上要恢复到去年下跌之前的最高点。“现在正处2014年深跌之后的恢复中，再往上冲多少，要看政策力度有多大。”

不超20城市有望反弹

投资需求曾一直是楼市高增长动力之一。

因可选投资渠道匮乏，过去十多年中，房地产一直是居民最佳投资选择。不仅门槛低、回报稳定，还能借助银行杠杆放大收益。但近几年，短期投机需求随着交易税费增加和政策打击已显著减少。大多数城市住房供大于求，价格过高，未来增值不确定，已不再是最佳投资选择，因此房地产投资需求也出现显著回落。

张大伟分析，目前已进入到降准降息通道，公积金政策也都在全面放松，包括一线城市限购有望松动，现在确实有进入窗口期的迹象和可能性。但是否进入到最佳购房窗口期，还仍分城市、区域看，目前“已结束过去单边上涨状态，无论从心理层面还是供需矛盾看，经过去三四轮上涨，楼市都到了一个新阶段”。

“既然是窗口，肯定是后续能涨的才算窗口，会跌的肯定不能叫窗口。”张大伟说，过去市场供需结构比较紧张，只要有鼓励政策出来市场就发生翻转。但这轮救市政策出来，除一线城市和部分二线城市市场活跃，其他城市仍处波澜不惊状态。从全国看，供需结构比较紧张的城市约有10个，其他供需比较健康的中心城市10个，全国总共也就20个城市房价有上升空间。“其他城市上涨可能性很小，因需求已不支撑价格上涨的可能性。”

也就是说，未来只有北上广深和厦门等二线城市房价有望反弹，其他三四线城市甚至部分二线城市仍处绝对过剩状态。