公积金贷款风险防控范文

导语：如何才能写好一篇公积金贷款风险防控，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】住房公积金；个人贷款；风险；防控

自上世纪90年代以来，我国建立了政府为主导、以强制的住房公积金制度为基础的政策性住房金融。近年来，随着我国房地产市场的繁荣发展，住房公积金贷款放贷期限和放贷规模也随之不断延伸。由于各种因素的影响，公积金贷款中的风险日益凸显。从有关部门的统计数据看，不良贷款的绝对额与比重等指标均已呈现上升趋势。理性认识住房公积金贷款可能存在的风险隐患，并采取积极有效的措施予以防控，确保住房公积金的安全运营，成为当前和今后住房公积金贷款管理工作一项十分重要的任务。

一、住房公积金贷款风险分析

贷款风险通常是对贷款人而言的，从贷款人角度来考察，贷款风险是指贷款人在经营贷款业务过程中面临的各种损失发生的可能性。住房公积金贷款风险主要表现在：其一，政策与法律风险。住房公积金贷款是一项政策性较强的业务，相关的行业管理与金融信贷政策对其影响较大，政策的不利变化必然会给公积金贷款带来风险。另外，我国的公积金贷款法律制度并不完善，更放大了一些潜在风险。其二，经济社会发展因素带来的风险。住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长达数十年的贷款期限内，社会经济状况、房地产市场和金融市场必然处于不断变动之中。如发生通货膨胀，住房公积金就有蒙受贬值的风险。如房地产市场低迷，作为抵押物的房屋价值就会严重缩水，导致不足以偿还贷款本息。其三，借款人信用风险。住房公积金贷款信用风险来源对象一般指借款人个人，产生信用风险的原因或是借款人的履约能力出现了问题，一般为借款人个人收入状况恶化，无法偿还借款；或是借款人的履约意愿出现了问题，这主要与借款人的价值趋向以及借款动机有关。其四，内部管理风险。公积金管理中心内部管理制度不完善，有效的监督机制未建立，公积金贷款缺乏应有的透明度，使违规贷款有了可乘之机，形成了潜在的贷款风险。其五，贷款业务人员的素质风险。贷款业务人员作为贷款业务的直接操作者，如果其对住房公积金贷款风险认识不足，风险意识淡薄，业务不精，责任心不强，甚至职业道德缺失，必然导致住房公积金贷款风险隐患丛生。

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关键词：住房公积金；贷款风险特点；应对措施

随着经济快速发展和广大居民的住房需求，房地产市场近年发展迅猛，不仅带动相关产业的迅猛发展，而且增加住房信贷融资业务。随着个人住房贷款快速扩张和国家房地产政策调整，理应高度关注、有效识别和控制个人住房贷款风险。

一、住房公积金贷款特点

住房公积金贷款是指由各地住房公积金管理中心运用职工以其所在单位所缴纳的住房公积金，委托商业银行向缴存住房公积金的在职职工和在职期间缴存住房公积金职工发放的房屋抵押贷款。

住房公积金贷款有如下特点：一是利率低。目前执行的利率五年及五年内的为4.0%，五年以上为4.5%；二是房屋保险自愿；三是贷款期间每年可支取一次住房公积金余额用于偿还贷款本息；四是手续简便，一般为10个工作日左右办完；五是办理方便，通过所在地市公积金中心申请，委托当地授权金融机构办理。

同时住房公积金贷款存在以下局限性：一是管理中心不是国家的金融机构，不能直接发放贷款，贷款手续由受委托银行办理，但由管理中心承担相关风险。二是住房公积金政策具有特殊性，其针对对象是城镇中低收入人群，偿还能力较低，并且收入也相对较少。即便通过住房公积金申请办理贷款，可能存在无法正常还款的潜在风险。三是贷款人自身因素造成无法在规定时间内偿还贷款本金以及利息所产生风险。因为个人信贷尚处于发展阶段，相关制度尚未达到系统科学化，从而缺乏全面评判个人信息考评制度，存在较大风险。

二、贷款风险分析

由以上住房公积金贷款特点及局限性分析可见，住房公积金贷款风险问题，是摆在住房公积金管理者面前的主要问题。如何有效防控个人住房贷款所面临风险，已成为影响住房公积金制度推行与深化改革发展重要问题。

一、业务市场风险。为抑制房地产市场过快增长，国家出台一系列调控政策，房地产市场形势充满相关不确定因素，公积金管理中心及商业银行难以正确评估房产价值，银行住房贷款业务市场风险逐渐暴露。违约风险的产生是由于房价人为大幅抬高与信贷利率调高并存，而借款人收入水平不同步增长，致使借款人到期为自身经济利益着想而放弃还款责任的行为产生。欺诈风险的产生是由于我国信用制度不够完善，借款人提供虚假资料来骗取银行贷款，其实际还款能力不足，致使贷款违约。

二、业务操作风险。近几年楼市较为繁荣，住房贷款业务也相对增加，但由于工作人员在实际操作个人住房贷款过程中存在失误和管理制度缺陷，容易导致银行贷款产生损失的可能性。业务审查人员忽视信贷政策，放松审批条件，导致贷中审查不严；由于贷款数量的不断增多，信贷人员疲于检查和管理，使其流于形式，导致贷后检查不及时，无法正确化解风险。

三、业务法律风险。个人贷款中主要的法律风险是合同签订和履行中的问题，以及抵押物涉及居民安置和社会稳定时执行难的风险。为保证贷款合同的顺利履行，公积金管理中心及委托商业银行必须逐步完善贷款合同内容及相关的法规制度，并在签订合同时将涉及合同双方主要权利义务的条款向客户提示，以免引起合同纠纷。

三、贷款风险应对措施

在目前房地产十分活跃前提下，国内房地产开发商百舸争流的局面还将维持较长时间。但作为住房公积金管理部门，应当对国家信贷等政策收紧有足够的敏感。未来在与房地产相关的信贷政策方面，仍存在诸多不确定性，而信贷政策的不确定性，可能会影响到整个房地产市场，从而存在一定贷款风险。如何采取针对性措施，有效防范化解资金风险，我们将拭目以待。

一是建立落实贷款审批责任制。根据个人住房公积金贷款法律、法规和政策规定，结合所在地市实际情况，建立贷款风险防范体系，完善贷款内控制度，健全贷款三级审批责任制。严格执行个贷法规政策，把好贷款审批关。加强贷后管理，建立贷款审批责任终身制，由贷款审批人负责逾期贷款催收工作，确保责任到位和贷款资金安全回收。建立逾期催收跟踪记录档案，定期开展逾期贷款催收追查工作。

二是强化业务培训，提升风险防控能力。组织有关部门、岗位人员认真学习有关资产贷款业务专业培训。重点是国家宏观经济金融政策变化对住房公积金影响、有关法律法规在资产管理和维护中的具体操作以及在信贷资产担保、抵押、客户信贷资金使用中应重点注意的事项。通过研讨交流会等形式重点剖析信贷资产风险成因、量变到质变、造成的危害和后果，从而提高从业人员甄别风险、防控信贷风险能力。

三是坚持完善立法，从法律规章上寻求制度保障。自住房公积金制度建立以来，国务院从1999年4月颁布《住房公积金管理条例》之后修订数次，从制度层面完善和规范公积金管理制度。一方面要严格遵守条例，积极借鉴全国各地同行的先进经验，另一方面加快住房公积金立法步伐。因而建议国家尽快出台《住房公积金管理法》、修订完善《住房公积金管理条例》，使条例具有刚性和可操作性。

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关键词：住房公积金 管理中心 业务风险 防控策略

一、前言

住房公积金为职工的个人长期住房储蓄资金，在住房公积金管理中，其管理效力对职工的切身利益有直接的影响，同时也影响社会秩序的稳定。随着政府部门对住房公积金管理、监督力度的加强，住房公积金的银行专项存储、公积金管理中心的专职运作、公积金管理委员会的决策判断等关系得到确定，使得住房公积金的管理成效得到一定提高，但由于住房公积金内部管理制度的不健全，使得业务管理存在较大的资金安全问题，公积金被占用、骗提、骗贷等违反公积金管理规定的现象时有发生，严重侵害了职工的合法权益，并对社会稳定造成了一定的影响，使得住房公积金的住房保障作用没有得到体现，损害了住房公积金管理中心的社会形象。因此，加强住房公积金管理中心业务风险的防控就显得尤为重要。

二、住房公积业务风险的概念

住房公积金制度的改革与完善，使得各类风险也得到扩散。住房公积金的风险类型主要分为：投资运作风险、筹资风险、贷款风险三大类。各类风险对职工的合法权益都会造成较大的影响，因此，强化资金风险控制成为了一项备受关注的工作。住房公积金因制度的不完善，使得资金管理存在较大的风险，这类风险便是贷款风险。贷款风险主要是应用借贷人没有按照合合同规定的期限和金额还款，使得本金及利息造成损失的住房公积金风险。在住房公积金的风险类型中，最基本的风险为筹资风险，主要是在融资阶段或住房公积金筹资阶段发生的资金风险。

三、住房公积金管理中心的业务风险

（一）没有形成住房公积金的内控观念

在住房公积金的管理中，工作重心多为归集与贷款，年度缴存任务的完成与否成为整个工作的重点内容，片面的把内控制度作为制度、规章的汇总，使得内控制度没有形成动态治理机制。内部控制是随着公积金的投资、缴存、支取、增值、回收、贷款等业务流程，实行的动态治理。而内部控制观念的偏差，使得业务操作出现较大的缺陷，不能达到事先风险控制、事中风险管理的目的，总是出现事后补救的现象，使得内部控制面临较大的风险问题。

（二）住房公积金的管理决策风险

由于住房公积金相应的制度起步较晚，在中国没有形成统一的贷款办法，却不同的地方，管理水平也各不相同。因此，住房公积金的贷款决策管理缺乏相应的经验，易形成管理上的缺失。若在贷款过程中过度的降低贷款条件，简化贷款程序，就会在一定程度上产生信贷危机，形成管理决策风险。

（三）没有现成真正的权利制衡制度

管理中心往往只重视各项业务指标的增长，对内部审计工作缺乏重视，缺乏有效的内控制衡制度，使得工作人员的工作行为、工作规范、责任等未形成相互制约、相互监督的内控形式，容易出现的现象，造成了较大的资金风险。另外，公积金管理中心的内控制度缺乏操作性、实用性，内部评价方式陈旧，使得内控执行力不足。

四、加强住房公积金管理中心业务风险防控的策略

（一）加强内部控制环境的建设

对全体工作人员加强监督管理。内控制度的受控对象除了中上层管理人员外，还要对普通员工加强管理，以免出现工作人员趁职务之便，挪用住房公积金、拆借住房公积金等现象。

进行风险防范控制。住房公积金管理中心要提高管理效率，以风险防范作为工作出发点，设置部门职位的权限，建立且完善法人内部的授权制度，使管理中心形成分权监控。并对人事管理加强岗位竞争，对上岗工作人员进行定期的考核，提高工作人员的责任心和业务水平。

完善管理中心的各职能作用。住房公积金的管理委员会，是管理住房公积金的决策机构，因此，要加强对住房公积金的风险管理，需要完善管理委员会的职能，使管理委员会在审理公积金中心所提出的议案时，对管理中心进行监督管理。此外，还可以把公积金管理中心的内部控制，作为监管的重点，对公积金中心的内部控制范围和风险管理有所了解，强化公积金中心的内部控制，对公积金中心进行持续监督。

强化高层管理人员的工作职能。公积金中心的高层管理人员为内部控制的主体，承担着内部控制的主要责任，是促使下属员工形成公正廉明、风险控制工作意识的关键，能够对下属员工有积极的引导作用，有效提高员工的职业操守和业务水平。中心高层管理人员要严格要求自己，保有稳健的运营思想，提高自身的诚信度，形成高尚的道德情操，使自身的工作职能得到强化，在内部控制环境中发挥良好的带头作用。

强化财务人员的工作职能。财务人员在工作过程中，要充分发挥资金监督职能，不仅要对每一笔账进行真实完整的记录，还要对内部资金运动情况进行监督。这就要求财务人员要有扎实的财务专业知识和高尚的职业情操，能够客观公正、遵纪守法、忠于职守，强化内部控制的执行力。

强化内部审计人员的工作职能。公积金管理中心要对内部审计人员赋予相应的权利，在面对资金异常情况时，能够及时追查资金异常情况，定期对资产担保、财务、信贷等部门进行审计，并作出相应的监督评价，提高内部审计力度。

（二）建立完善的风险评估体系

住房公积管理中心要建立完善的风险评估机制，通过系统评估，或利用先进的信息识别技术，有效权衡、识别、分析资金风险，针对资金风险，及时进行综合处理。当前，住房公积金的使用途径多是购买国债、发放贷款，利用风险评估，可对贷款风险进行有效识别、分析、控制。

一般，贷款风险评估分析中，要对贷款信用风险、素质风险等进行分析，其中信用风险主要是针对事业人员、下岗人员、患病人员的系统分析，以免贷款资金形成无法收回的风险。素质风险的成因，主要是因为信贷人员没有风险识别能力或是道德缺失，形成的资金风险。

贷款风险的分析，主要是对贷款人的实际情况进行分析，包括对借款人的职位、社会适应能力、投资发展方向、行业发展前景等因素的分析，对借款人的贷款申请作出判断。

风险的控制，主要是结合风险识别、分析，作出相应的风险控制措施，包括质押、公正、担保等，并完善个人房屋贷款决策，按照贷款事前调查、事中审查、时候检查的业务流程，严格遵守贷款责任制。

五、结束语

住房公积的内部控制，对管理中心具有自我调节、控制的作用，是中心制度建设的主要内容。因此，管理中心要强化内部控制，加强内部控制环境的建设，并完善风险评估，确保管理中心的住房公积金安全，提高管理中心的运营效率和运营效果，保证职工的相关权益。

参考文献：

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关键词：住房公积金；风险；内部控制

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）01-0-01

住房公积金制度是我国城镇住房制度改革的一项创举。自1991年上海市借鉴新加坡公积金制度的成功经验，结合我国国情率先建立了住房公积金制度，我国的住房公积金制度迅速发展，对开辟住宅建设融资的新渠道、支持住房建设、调整个人消费结构、拉动个人住房消费、改善居民财产结构、促进社会稳定等方面起到了重要的作用。但是，由于相关制度和管理上的漏洞和缺陷，住房公积金运营中的风险不断显现，有关住房公积金骗提、骗贷也时有发生。要有效防范住房公积金运营风险，关键是要加强规范管理，通过健全住房公积金管理中心的内部控制体系，主动接受外部监督来有效防范风险，提高资产质量。

一、当前住房公积金管理中心内控制度存在的主要问题

住房公积金管理中心内部控制机制不完善是住房公积金风险形成的主要内部原因。内部控制是为完成既定的工作目标和风险防范，对各部门、各管理部及其工作人员从事的业务活动进行制度管理、风险控制和相互制约的一系列方法、措施，是组织内部约束机制的主要内容，对维护正常的资金管理秩序、防范内部组织风险、保证资金安全、提高管理效益、做强做大住房公积金有着十分重要的意义。

（一）风险管理意识的缺失。当前在实际工作当中关注得更多的是完成年度归集和贷款任务，忽视支取、贷款、回收、增值等环节的管理和控制，只重视事后检查，不重视事前、事中的预防控制。

（二）岗位设置不科学，没有遵循内控原则和要求。各住房公积金管理中心都根据本中心的业务运作流程设置相应的岗位，并订立了明确的岗位责任制，但在具体执行时往往没有量化考核措施，没有设必要的控制岗位或相互制约的岗位，不能实现内部各部门之间的制约。

（三）内控信息化管理缺乏。目前，住房公积金没有统一覆盖业务处理信息、内部控制、风险检测评估信息反馈和交流平台，自上而下对信息化建设投入不足，各级管理层之间缺乏信息交流，遇到问题不能及时传递，不利于内部控制的组织实施。

（四）内部稽查审计部门的独立性不够。部分住房公积金管理中心内部职责不清岗位之间缺乏相互制衡。领导只关注业务发展，不注重内部稽查审计，而对内部的稽查审计往往出现履行职责滞后性比较严重的现象。此外，审计问题有些得不到有效的落实。

二、加强住房公积金管理中心内部控制制度的建设

（一）完善内部控制制度。住房公积金管理中心内部控制需要在业务实践的发展中不断充实和完善，逐步形成一整套统一的内部控制制度。加强住房公积金管理中心内部控制制度的建设，当务之急制定完善归集、支取、贷款、核算、信息、档案各个环节的内控制度。

（二）开展内部控制制度培训。加强内部控制制度的业务技术培训工作，可以开阔相关相关人员的思维、视野，提高业务水平，增强业务技能，保证业务经营的全过程实施科学合理的内部控制制度，从而达到公积金安全运营的目的。

（三）采用痕迹管理体系。通过建立纸质痕迹和电子痕迹，全程记录每一项每一笔审批业务工作开展的时间、依据、过程、内容、经办人等，确保每一个步骤、每一个环节有据可查。一是集中管理纸质痕迹。对业务办理过程中需要建档的内容作出明确规定，将以前审批使用的签章改为书面签字，科室9管理部）之间的交接必须有交接记录，对档案的归档时间、保存年限、调阅、复制等均作出明确规定。二是建立保存电子痕迹。设计完成了新的业务信息系统，所有业务操作均留有痕迹记录。通过对审批资料进行电子扫描，系统将自动建立永久保存和不可更改的电子档案，与业务操作痕迹一一对应，并进行自动分类、传递、存档，避免了复印件造假和变更档案的风险。同时，采用电子成像技术，实时记录电子档案的采集、使用情况，从程序和技术上加大了防控力度。

（四）构建问责管理体系。制定了《住房公积金业务工作过错责任追究办法》，配套制定了《业务过错返回登记标准》、《科室岗位职责》、《中心机关管理制度》等，对责任追究的行为范围、责任界限划分、工作程序、处罚种类做了明确规定，凡出现失职渎职、违规违纪的将严格进行责任追究。凡因工作过错，违规违纪造成经济损失的，将承担追缴、赔偿等责任，并视情节轻重，给予不同程度的政纪处分。该中心建立了“谁签字谁负责，谁出问题追究谁”的问责机制，进一步增强了领导层、中层和工作人员严格遵守规章制度、认真履行职责的自觉性，有效防范了有章不循、屡查屡犯现象的发生。通过两年多的探索与实践，公积金管理中心各项工作实现了安全运行，违法违纪案件零发生。

（五）建立健全内部管理制度，用制度管人。制定明确的工作流程和操作规范，明确每个岗位的职责，每一个人的工作能检查相关联人员的工作。实施授权批准控制。建立和完善法人内部授权管理制度，根据管理水平、工作业绩、风险控制能力以及业务管理工作的需要，对分支机构和业务网点实行法人授权管理，明确授权范围和期限、越权责任追究及授权人认为需要明确的其他事项。推行定期岗位轮换制度，一方面可使员工有机会接触到整个工作流程，提高员工的素质；另一方面可以从轮岗中发现问题，防止某些危害公积金中心利益小集团的形成。

（六）加强内部审计信息建设。运用计算机技术提高审计效率改善审计手段 ，住房公积金管理机构建立了“住房公积金信息管理系统”实现了住房公积金归集、提取、贷款等的信息化管理计算机系统中严格设置授权、审核、会计、出纳等岗位权限每一笔资金的使用都必须通过多人的经办审查，这为住房公积金实现计算机辅助审计提供了良好的先决条件。要大力开发住房公积金行业的审计系统软件以计算机辅助审计技术代替手工审计提高审计工作的效率和质量控制人为审计的风险。要建立审计信息共享系统使审计人员在开展具体审计项目前能充分利用以前的审计成果尽快找到审计重点，增强审计的针对性避免重大审计疏漏。综合运用现场检查与非现场监控两种手段实现优势互补相辅相成提高风险管理的整体效能。如果湖南郴州住房公积金管理中心在日常工作中强化内部审计及时完善内控制度就不会留下制度空子国家也不会因此收到重大的损失。

（七）加强业务管理控制。坚持“安全性、专职管理、专用性”的原则，分别从住房公积金的贷款业务、提取业务和增值收益业务上加强控制。严格把握住房公积金贷款业务的资格审查，建立完善个人信用制度，加强贷款资信评估、担保手续和借款内容的审查，把贷款风险降到最低限度；严格把握住房公积金的支取条件、范围、支取手续和支取程序，必须经过受理、审查、批准三个阶段，确保住房公积金的安全与专款专用；严格把握住房公积金增值收益业务的渠道和手段，加强与合作银行等部门的联系，对住房公积金存款进行优化理财和风险管理。

总之，在我国社会主义市场经济条件下，住房公积金管理中心应把内部控制制度作为内部管理的一项重要制度完善好，落实好，使其对创造良好的资金运营环境和秩序，确保住房公积金的安全、保值增值，提高资产质量，防范金融风险，在增强住房公积金管理行业健康和谐的可持续性发展能力方面发挥重要的积极作用。

参考文献：

[1]刘蓉.如何加强住房公积金管理中心内部控制的建设[A].广西会计学会论文集[C].南宁：广西人民出版社，2007.

[2]刘丽萍.由“住房公积金全国第一案”谈“住房公积金”风险控制[J].住房公积金管理，2006（01）.

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关键字:金融危机;房地产;信贷风险;防范措施

一、房地产信贷风险现状

相比美国而言,我国的房地产市场及房地产信贷起步较晚,但我国各大银行都更注重风险内控制度的建立与完善,银监会等行业监管部门控制行业风险也一直是不遗遗力,把关甚严,中国银行业相对于次贷危机爆发之前的美国银行业对风险的防控意识更强,但我国的房地产信贷仍然存在如下之风险:

1.企业盲目投资房地产

近几年房地产行业的高额投资回报,吸引了大批资金的介入,不仅房地产企业自身不断加大投入,不少其它企业、个人也纷纷加入。市场准入条件的宽松,使得房地产开发企业良莠不齐,资金实力雄厚、信用好的大型开发企业不多。开发企业鱼龙混杂,出现了三“热”现象:一是圈地热,为了竞拍得到土地,不惜盲目出高价。根据对中国典型城市地价比重的研究表明,从2005年至2008年地价占房价的比重逐年上升,分别为22.34%、23.22%、30.98%、30.73%;而前五名城市地价占房价的比重从低到高依次为:上海28.15%、北京28.67%、广州29.96%、武汉30.24%、杭州33.22%,今年则多个城市地王频频出现,而且拍下“地王”许多是国有企业,而国有企业购地的款项则许多是来源于银行的贷款资金,这不得不引起高度的关注及警惕。二是开发高档房地产热,开发商急功近利,过分追求高利润,推出的大量高档房无人问津。例如厦门市城区近两年开发的房地产项目每套的可售面积大部分均为150平方米以上,每套房售价均在150万以上,有能力购买的人群极少,造成房产积压也就不足为奇。三是以小搏大热,大部分开发商都采取以小搏大的手法,即主要靠银行贷款、基建单位垫款、购房者预付款等手段开发项目,自身抗风险能力极差。实施宏观调控后,规模小、项目资本金达不到规定要求、信用等级差的房地产企业达不到金融机构的准入要求,新的融资渠道被堵死,项目不能继续开发,已发放贷款的金融机构,将面临产生不良贷款的风险。

2.个人盲目投资房地产

超前消费在现时已成为时髦话题,一些购房者不顾自身经济承受能力购买大面积住房,许多中国城市家庭月供比例超出合理的40%(按发达国家的合理的收入月供比例,房贷月供占家庭总收入的30%比较合适),风险系数正在加大;另一些人盲目投资房地产市场,多处购房办理按揭贷款,期望以房养房、以租养房来投资获利。而据调查,以投机心态的炒房者为数甚多,这样,国家房贷政策一旦收紧,或提高贷款利率,整个资金链就会断裂,特别是房价一旦形成连续性的跌势,大量囤积在炒房客手上的房产会以火山喷发之态泄向市场,届时银行就会陷入无法“平仓”的黑色怪圈。另外,如果借款人为改善居住条件而按揭购买的住房,因借款人家庭收人的降低或受到意外灾害,无力按期偿还银行贷款,而按照有关法律规定银行又无法对借款人唯一住房进行处置,必将产生新的不良贷款。从总量来看,美国的住房按揭市场发展50多年,其住房贷款余额也不过在3万亿左右,但是中国房地产市场刚发展不到10年,中国住房按揭贷款从2003年的3329亿元,至2009年9月末,加上公积金贷款已经突破4万亿,贷款增加数以年均75%的速度增长,如此与经济发展严重不匹配的畸形的增长,无疑会成为一个巨大的房地产“庞式骗局”。

3.开发企业联合个人“假按揭”骗贷

“假按揭”从行为目的上看,通常有二大类:一是解决资金不足难题,转移风险,抽逃资金;二是特殊的营销策略,如规避“零首付”。前一类“假按揭”一般是开发企业故意组织非真实的购房自然人,利用虚假的资料向银行申请个人住房贷款。第二类“假按揭”是开发企业为了促进销售采取的行为,主要是提高售价以达到规避“零首付”的目的。假按揭”由于购房借款人的购房意愿不真实,因此,一旦房地产开发企业的资金周转出现问题,购房借款人就会立即停止偿还银行贷款,致使银行面临着不能足额收回按揭贷款及处置抵押物,给银行造成极大的损失。

4.商业银行内控机制存在制度严格与执行不力之矛盾

我国各大银行虽然如前所述都更注重风险内控制度的建立与完善,银监会等行业监管部门控制行业风险也一直是不遗遗力,把关甚严,中国银行业相对于次贷危机爆发之前的美国银行业对风险的防控意识更强,但在实际执行方面却内控不严格,存在操作风险,信用风险管理存在较大缺陷。例如银行本身对企业的资产管理水平和资产质量优劣虽然都制定了一套定性及定量标准,但在实际执行中还是存在很大的人为可操作空间,并未能准确、及时的反映风险,风险控制更无从谈起。与此同时,由于盲目追求信贷规模效益,过渡扩张资产规模,导致银行在市场激烈竞争下,违规违法经营的现象时有发生。具体表现在:贷前审查经办人员风险意识不强,审查流于形式,对资料真实性、合法性审核不严。虽然各银行均要求各项贷款均要有贷后检查报告,但很多都只是流于形式,检查不深入,贷款公司发生风险事项未能及时予以揭示,甚至采用借新还旧,多次展期等方式掩盖风险等,缺少相关的风险预警措施;有些银行对抵押物价值的评估过分依赖中介机构的评估结果,造成抵押品贬值;个别基层行贷后管理混乱,甚至内外勾结,骗取银行贷款。对个人贷款部分,审查不严格,流于形式,例如对办理个贷的个人提供的高收入证明上单位与税务系统上的该个人缴交社保、医保上的单位不符,也未有其他可以佐证其高收入的证明,而且对提供的贷款资金用途的合同的真实性未认真核实审查就予以放款,并对贷后核查不严,致使大部分借款流入基市,或曲线流入股市;对于具有同时购买多套,由关联公司或关联人支付首付,联系地址、电话均相同,按揭款集中流回关联公司的具有"假按揭"明显特征的、以及"假首付"、"假房价"、等明显特征的严重不符放款条件的个人贷款未经审慎评估借款人风险,就予以发放;对"二套房贷"认定标准自行解释,变相降低首付款的比例成数等。

三、房地产信贷风险的防范措施

1.鼓励房地产开发企业充分开拓利用新的融资渠道

由于房地产开发是资金密集型的投资行业,投入的资金量大、周期长、风险高,与政策的关联度又大,是属于“政策市”。而根据统计估算,目前我国房地产80%左右的房地产开发资金直接或间接地来自商业银行信贷,融资渠道的过于单一造成大量的风险集聚在银行,一旦政策转向,开发企业资金链断裂无法还贷,将给银行业以及快速发展中的房地产行业带来巨大的冲击。因此,为化解和防范开发贷款风险,除了银行贷款外,房地产企业应当积极开拓房地产信托投资基金、借壳上市、股权置换融资等新的融资方式,政府应制定政策鼓励企业加大自有资金的投入比例,防止企业盲目标地,囤积土地、房产。

(1)房地产信托投资基金

房地产开发项目或房地产开发公司委托信托投资公司通过实施信托计划筹集资金,通过信托特有“受人之托,代人理财”的功能,可以有效地拓展房地产开发企业的融资渠道。然而房地产市场毕竟是一个高风险的市场,而信托资金,要求有非常良好的安全保证和收益性,而且现在房地产企业融资关键还是要解决开发项目的前期资金问题,甚至是做土地融资,无疑就存在非常巨大的风险。虽然政府并没有文件明确规定限制信托公司进行贷款,但是信托公司本着稳健经营,以前也大多不倾向于对房地产开发企业进行直接贷款。但是房地产行业毕竟是高利润的行业,对于追求较高收益的信托基金无疑具有致命的吸引力。因此房地产业应会大受信托基金青睐,成为新兴的融资热点,不仅国内的信托基金青睐,甚至海外基金也会对其垂延三尺。信托基金可利用其具备可以跨国内资本市场、货币市场和实业市场等三个市场进行运作的优势,实现一揽子组合融资解决方案。例如他们可以以得到较高固定回报的条件融资给项目公司,而又不像银行信贷受到政策“从紧”之苦,不必受国家20%或35%的自有资金比例的限制,帮助企业完成项目前期建设,使项目符合银行贷款条件后,再由银行融资置换出其投入。或以股权投资方式进入房地产公司,不仅解决企业资金困境,而且可以帮助企业改善股东结构,同时建立起有利于上市的治理结构、监管体系、法律框架和财务制度,在适当的时候将公司包装上市。如此,信托投资基金可以获得丰厚的利润回报,而又能发挥其保证其资金的安全性的监督作用,防止企业盲目标地,囤积土地,降低风险,利于房地产行业健康发展,何乐而不为呢?

(2)借壳上市

房地产企业的上市融资方式,是企业获取资金,降低融资成本,优化资本结构的主要方式之一。然而直接通过IPO新股发行上市的过程较长,要求又高,而手续又复杂,特别是房地产行业,项目的开发投入与回收期间隔较长,现金流支出时间与与收入时间严重错位,利润的实现也较不连续,特别是中国证监会的《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》只能让真正有实力的开发商方可顺利上市,而大多数房地产公司只能望洋兴叹。因此房地产企业借壳上市不失为一条既快捷又见效快的曲线上市的途径。例如厦门大洲房地产集团有限公司借壳ST兴业。

(3)股权置换融资

而对于一些较早进入房地产行业土地储备丰富但基于信贷政策的限制或其他原因开发资金不足的企业,以及在其他行业发展较好资金充足对房地产行业的高额利润无比向往但又不想在竞争激烈的土地市场高价拿地的企业来说,二者强强联合采用股权置换,一来既可解决房地产企业的资金需求,突破企业发展瓶颈,拓宽企业发展渠道,而又可让初入房地产行业的其他企业便捷的快速融入房地产行业,避免走弯路,又可获得高额投资回报,是一种一举两得共赢的融资途径。

2.房地产开发贷款采用封闭式管理

以房地产开发项目贷款为核心,对项目的开发、建设和销售环节所有资金的发放、使用、回收采用专款专用、封闭运作管理的管理模式,加强对贷款资金的流向的监控力度,特别是对集团客户内部关联关系复杂,贷款资金在各关联公司间相互随意划转的房地产开发贷款,其建设资金的拨付应采用委托拨款方式,可以防止用于项目开发建设的信贷资金在使用过程中出现资金挪用风险,确保资金用于项目建设,确保销售收入用于归还贷款。特别对存在在多家银行同时授信的集团客户,要加强各银行间的信息沟通,确实加强贷后跟踪管理,发现问题及时发出风险预警提示,控制风险。

3.建立和健全市场金融市场补偿机制

目前,房地产开发贷款无论项目风险大小都是使用同一利率。可以在推进利率市场化的前提下,按照高风险、高利率的原则,制定和实行灵活的利率标准,即银行可以根据开发商的信用、自有资金比例等多种因素调节利率。例如,开发商自有资金比例越低,风险越大,利率就越高。此外,银行可以要求对风险较高的房地产开发贷款实施保险,利用保险来分散风险;银行也可以实行贷款差额累进利率,不同比例的贷款实行不同利率,贷款比例越高的部分,利率越高。这样做的另一个好处是,可以适当提高信贷资金的使用成本,改变目前银行贷款融资成本低于其他融资方式的现状,有利于鼓励和迫使开发商主动采取多元化融资方式。

4.将房地产开发贷款与住房按揭贷款的分拆

目前,大部分商业银行是将开发贷款与个人住房按揭贷款捆绑在一起审批的。而由于个人住房按揭贷款违约率低,仅为1.5%左右,而房地产开发贷款不良贷款率在10-11%之间,这样在竞争日益激烈的房地产信贷面前,商业银行为了获得低风险,高利润的个人住房按揭贷款,不得不放宽对房地产开发贷款的审核批准条件,因个人住房按揭贷款所带来的高收益足以抵销房地产开发贷款风险所产生的损失。将房地产开发贷款与个人住房按揭贷款之间的业务分拆,可以促使商业银行确实加强对房地产开发贷款的审查,确实做好贷前审查及授信前的尽职调查工作,加强贷后管理,有效控制房地产开发贷款的信贷风险;而对于做个人住房按揭贷款银行,由于消费者可以自由选择按揭银行,有利于银行增强对消费者的服务。

5.房地产开发贷款新品种的开发

商业银行要针对房地产开发贷款的特点设计和开发新的贷款品种。可以根据房地产开发资金需求大、风险大,收益也大,但项目的开发投入与回收期间隔较长同时现金流支出时间与收入时间严重错位的特点,设计合理期限 (与开发周期相同)、利率高于普通贷款利率的专项贷款品种。但在开办新业务时应有适合的人力、技术支持系统及后台保障能力,并能让客户清晰、明确了解业务的优势及风险,同时应积极主动与监管部门沟通,避免产生新的风险管理的重大问题。