公积金还款政策范文

导语：如何才能写好一篇公积金还款政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

4月7日，北京住房公积金管理中心了住房公积金个人贷款差别化政策，对不同的贷款人实施差别化政策，并首次对高收入人群的公积金贷款月还款额提出了要求，这是全国范围内住房公积金政策的一次较大调整。

北京实施差别化贷款政策

具体来说，北京住房公积金管理中心推出的贷款差别化政策，包括强化借款申请人资格审核、调整第二套住房贷款首付款比例、合理确定借款申请人的贷款额度、限定借款申请人的月还款额、调整借款申请人的住房公积金缴存要求、加大住房公积金违规行为的惩处力度六方面内容。

根据此次调整，北京住房公积金管理中心对于“首套房”、“第二套房”的认定做出了更加严格的要求，尤其是针对“无房有贷款”的群体制定了针对性的贷款政策。一直以来，对于“首套房”、“第二套房”的认定上采用“认房”和“认贷”两种标准。其中，“认房”是指根据房地产交易系统的查询平台判定贷款人名下的房产套数，“认贷”则是根据贷款人申请商业住房贷款、公积金住房贷款、公积金的冲还使用记录状况认定贷款人的购房情况。相对来说，“认房不认贷”的标准较为宽松，而此次北京住房公积金管理中心所出台的政策中严格执行“认房又认贷”的方法，也就是说，借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，方可认定为首套自住住房。

对于被认定的“首套房”贷款人，能够获得相对优惠的公积金贷款政策。如果首套房为政策性住房或中小户型首套自住住房（套型建筑面积不大于90平方米），首付款比例不低于20%，同时贷款额度可以在最高额度80万元的基础上，根据个人信用等级上浮――个人信用等级为AAA级，贷款最高额度上浮30%，即不超过104万元；个人信用等级为AA级，贷款最高额度上浮15%，即不超过92万元。如果购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房的首套房，首付比例不得低于30%，且最高贷款额度不再上浮。

而对于改善型需求的第二套房认定标准，按照北京住房公积金管理中心今年出台的政策，以人均住房建筑面积为29.4平方米作为标准，现有人均住房建筑面积低于29.4平方米的家庭新购房，方可申请公积金贷款。在此次差别化政策中，对于改善型需求的第二套房公积金贷款，首付比例由60%提高至70%，最高贷款额度为80万元不可上浮，适用的贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍。

值得一提的是，此次北京住房公积金管理中心对于“无房有贷款”的情况进行了区别对待。“无房有贷款”是指在房产交易信息查询系统中显示无房，但是从征信系统、公积金管理系统查询有有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，贷款首付款比例不低于60%的政策，贷款额度及适用利率同第二套房贷款。

此次政策的一大突破是，对于部分贷款人的月还款额做出了限额要求。如果贷款人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。北京市2011年度职工月平均工资为4672元，月平均工资3倍即14016元。借款申请人为单身的，月收入在14016元（含）以上，月还款额原则上应不低于月收入的50%；借款申请人为已婚的，夫妻双方月收入之和在28032元（含）以上，月还款额原则上应不低于夫妻双方月收入之和的50%。对于贷款人的月收入，公积金中心将根据每月的公积金缴存额/公积金缴存比例来确定。

另外，贷款人月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上，原则上应不低于住房公积金月缴存额，即不低于单位缴存部分与个人缴存部分之和。借款申请人为已婚的，月还款额应不低于夫妻双方住房公积金的月缴存额之和。北京住房公积金管理中心指出，对于月还款额的限定，主要是为了避免高收入家庭长期占用贷款资金和住房公积金全部用于住房消费。

上海政策尚未跟进

截至发稿前，上海住房公积金管理中心未对政策进行跟进，仍按照原有的操作办法来执行。

据了解，在上海目前的公积金贷款政策中，对于“首套房”、“第二套房”的认定方式主要为“认房”，即通过与房地产中心的信息进行联网，了解到贷款申请人名下的房产状况。其中，首套房的认定相对明晰；而对于符合可申请公积金贷款的第二套房改善型需求，上海住房公积金管理中心的标准为：借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部门登记信息中仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积33.4平方米。在改善型需求中，如果贷款人先将原有的房产出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据，那么新的购房也可视为“首套房”，在操作的过程中，按照“首套房”的相关贷款政策来进行贷款办理。

篇2

重申二套房贷政策后,对有改善住房需求的二次购房者的影响是较大的,选择什么样的贷款方式能省息?

公积金 省钱首选

钟先生年近40,现就职于一家国企单位,为方便儿子上高中,想在海淀再贷款购置一套房产,需要通过银行贷款100万。但之前钟先生有过一次贷款纪录,虽然已经还清,但是如果使用商业贷款的话,按照现在银行的政策,还是会被算作二套房的,需执行首付四成,利率也要上浮1.1倍。

专家指导:

借款人除了通过商业贷款中的等额本金达到省息目的外,公积金贷款在二套房贷政策从紧时更能充分发挥其省钱优势。理由有三点:

第一,目前来看在京各公司、企业基本都会为员工缴纳公积金,不论是什么阶层的房贷者都比较适用公积金。另外如果不买房的话,到了房贷者退休年限时公积金缴存余款还可以返还房贷者,好处多多。

第二,公积金没有二套房政策的限制。在未还清贷款的前提下,借款人只能使用公积金贷款一次,只有在偿还完贷款后才能够再次申请使用,首付和利率不会上浮。

第三,公积金贷款只有一个利率,不像商业贷款那样除基准利率外,还有上浮、下浮利率等。目前公积金贷款的利率为3.87%,还是比较适合贷款的。

因为钟先生的单位一直为其缴存公积金,钟先生从未提取过,这种情况下使用公积金贷款无疑是钟先生明智的选择,因为公积金贷款是没有首套房和二套房之分的,只要之前的公积金贷款已经还清就可以再次使用,首付和利率均不会上调。

因此建议,在二套房贷政策从紧的情况下,借款人使用公积金贷款相对会节省很多利息,月供每月相差1484.24元,20年下来总利息可以节省35万多元,这个数字对节衣缩食的借款人无疑是一笔不小的开支。

商贷省6万

王帅,现就职于一家外贸公司,收入颇丰,与女友相恋多年,感情稳定。作为“80后”大军中的一员,眼下购置婚房已成了当务之急,王先生之前名下有一套贷款的房产尚未还清,现在看中了位于丰台区一套总价为70万的小两居,全款购房似乎不太可能,王先生想通过银行贷款50万来购房,但受限二套房政策,王先生在选择还款方式上犯了难,究竟怎样做能够节省部分开支呢?

专家指导:

通常情况下人们贷款普遍会选择等额本息的还款方式,借款人每月偿还相同的金额便于还款及合理安排收支,这种方式比较适合收入稳定的人群。但是在“惜贷”,尤其是二套房贷利率严格执行1.1倍的政策环境下,每月还相同的金额,总体算下来利息不菲,并不是很划算。

建议借款人可以突破传统,采用等额本金方式还款,虽然借款人还贷初期会感觉每月负担较大,但随着归还本金的增多,利息减少的优势就会逐渐显现出来。

从上述案例中,我们不难看出借款人如购买第二套房产,贷款50万20年,利率上浮1.1倍后等额本金与等额本息两种还款方式对比,采取等额本金方式还款的借款人总利息将省6万元左右,比较适合在二套房贷利率收紧的市场环境下使用。

小贴士:

借款人平时一定要注意个人征信纪录的保持,因为现在央行的征信系统已经日趋完善,银行在发放贷款时会更多的参看借款人的征信纪录,在借款人看似平常的信用卡使用,以及水电煤气等的缴费过程中,如果一年中出现连续三次或累积六次的逾期纪录,那么借款人在申请贷款时就有可能被银行“拒之门外”了。

篇3

摘要：住房公积金贷款作为国家政策性住房金融的主体，已成为广大城镇职工、居民个人购房贷款首选的贷款方式，但随着信贷规模的不断扩大，贷款风险不断增强。文章指出应充分认识运作中的管理风险，采取有效的风险规避方式，促使住房公积金贷款稳健发展，为人们居住条件改善提供有力的金融信贷支持。

关键词：公积金贷款；管理风险；规避方式

住房公积金贷款作为政策性住房金融的主体，已成为职工个人购房贷款首选的贷款方式。很多城镇居民通过使用住房公积金贷款购买了自住住房，改善了长期困扰人们的居住条件。但是，近年来，随着我国房地产市场的不断繁荣，住房公积金贷款信用规模不断扩大，贷款时间的推移，贷款逾期率也不断上升，贷款风险不断增强。对此住房公积金管理中心应不断地加强，管理风险与规避方式显得格外重要。

一、住房公积金贷款管理风险的形成

住房公积金贷款与商业住房贷款既拥有共性的经济风险和管理风险，同时又有其自身独特的经济风险和管理风险，而管理风险是目前各房改资金管理中心较为突出的风险。

（一）运行体制带来的管理风险

国务院颁布的《住房公积金管理条例》，条例明确规定房改资金中心不能直接办理金融业务，应当委托住房委员会指定的商业银行办理住房公积金的金融业务，个人住房贷款只能以委托方式委托商业银行办理，并由房改资金中心承担风险。也就是同一贷款业务的委托方与受托方是两个不同的利益主体，受委托银行是以获取最大利润为经营目标的经济实体，虽有手续齐备的合同要求和约定，但仍无法回避自身利益的驱动，和在运作过程中产生的问题及利害冲突之间的矛盾。

1、受委托银行自身的风险及利益。在受委托银行在自营业务与委托业务之间，存在将风险较小、利润较高的贷款项目留下，而将风险相对较大的项目以委托贷款方式留给房改资金中心，大力推荐商业贷款，甚至出现对只做住房公积金贷款的开发商不给予按揭签约的现象，这样，房改资金中心一方面失去了资质较好的开发商，另一方面又失去了资信较好的客户，无形加大了住房公积金的贷款风险。

2、住房公积金贷款办理程序繁琐。面对住房公积金贷款的低利率的冲击，加之住房公积金贷款与商业银行住房按揭贷款相比为业务受委托银行所带来的利益不均衡，购房者选择商业银行按揭贷款其利息全归受委托银行所有，若购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，且失去了许多贷款客户。正是由于受委托银行自身利益的驱使，往往对住房公积金贷款的客户采取一些消极拖办和误导的手段，抵制或影响住房公积金贷款业务高效、快速发展。而其自运营的商业贷款比住房公积金贷款办理要快的多，并且程序简捷。当然无论是对开发商还是借款户来说，都希望资金快速及时到位，惧怕住房公积金贷款的遥遥无期。有些开发商甚至还打出实行商业贷款给予优惠，或用先贷商业贷款以后再转公积金贷款等等方式。使许多客户由公积金贷款转为商业住房贷款，继而使房改资金中心失去了许多优质客户，无形加大了住房公积金贷款风险。

3、房改资金管理中心贷款数据统计信息化建设滞后。由于我国许多地方房改资金中心的信息化建设严重滞后，没有建立健全和更新，致使许多职工根本不知道自己的个人信息。而受委托银行力争主导地位和强调自己的网络优势，往往会采用其通畅、便捷的程序，进行贷款人员信息登陆和计息扣款，而房改资金管理中心统计信息滞后，贷款程序无法正常运行，双方数据无法统一。而且房改资金中心的住房公积金贷款客户群体，业务发展趋势以及经营状况等重要商业秘密都无法对外保密，既不利于市场的竞争，还加大了住房公积金贷款风险。

4、房改资金管理中心在贷款资金的回收方面处于被动地位。由于《住房公积金管理条例》第6条规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，贷款发放到位后，银行既不能及时通知客户还款，也不实行跟踪服务，导致客户逾期还款比比皆是，甚至对逾期户不及时还款视而不见。而房改资金管理中心因贷款业务审核后就不再直接面对借款人，受委托银行又与房改资金管理中心信息交流不够，致使有些贷款逾期户根本不知贷款已逾期，还有原准备一次性预还多月贷款本息的客户，因受委托银行以计算机程序不便、不畅等多种推托为由拒绝，由此也形成了逾期还款。由于住房公积金业务承办银行是由政府或住房委员会指定的，即使受委托银行不按合同约定履行收贷职责，房改资金管理中心也无力对银行进行制约和追究，处于承办银行和住房公积金贷款职工之间的被动局面，没有保护广大职工的利益。

（二）政策取向和金融市场形成的管理风险

由于政策取向的特殊性决定了个人住房贷款的服务对象主要是广大的中低收入城镇职工、居民，同时也决定金融管理风险。

1、借款人的还款能力下降的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融，借款人中相当一部分职工收入不稳定，偿债能力有限，甚至有的单位濒临破产，职工随时会面临着下岗或买断工龄，严重影响贷款偿还能力。直接关系到住房公积金贷款的安全性、风险性，如遇央行利率上调，职工的还款负担还会加重，逾期率就会上升。

2、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。我国许多城市在住房公积金配贷时，只注重借款人的还款经济能力以及是否满足贷款的其他条件，却很少评估借款人对住房公积金的贡献率，住房公积金配贷既无最低储蓄年限（仅一年）要求，也无最低存款额限制。从现在现阶段看，这种信贷方法似乎有利于解决和改善居民的住房，刺激居民的有效消费需求，扩大住房公积金信贷规模。但从长远看，今后可能会导致资金缺口，而且加大住房公积金储蓄长期融资的风险。

3、国民经济状况和金融市场变化而带来的风险。城镇职工、居民个人住房公积金贷款的一个突出特征就是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如发生通货膨胀等，由于个人住房公积金贷款实行相对固定利率，这就会使住房公积金蒙受贬值的风险。同样数额的个人住房贷款，如果贷款期限延长一倍，住房公积金贷款的期限最长可达20年，从机会成本的角度来看，容易产生市场风险，并其风险将增加一倍以上。同时，住房公积金贷款业务的单一性使它缺乏银行通过多项业务组合分散风险和规避风险的机制，更加剧了其风险性。

4、地方政府行政干预行为带来的风险。地方政府为拉动住房消费，许多地方对房改资金管理中心下达个人住房公积金贷款任务目标，过分强调住房公积金贷款数量增长，往往忽视住房公积金贷款质量，加大了产生不良住房公积金贷款的可能性。

二、住房公积金贷款管理风险的规避措施

住房公积金贷款管理风险是客观存在的，理应正视和竭力规避，避免出现大的风险损失，根据上述风险的分析，规避住房公积金贷款管理风险，应积极采取应对措施。

（一）确立房改资金管理中心主导地位

解决住房公积金贷款的制度性风险的根本途径在于消除委托与受托两个利益主体的利益冲突。首先必须强化房改资金管理中心主体地位，采用房改资金管理中心自营模式，可以实现责、权、利的统一，既能有效地消除委托方式中的利益冲突，又能做到了职责分明。运作高效，彻底改革和完善我国个人住房公积金贷款的委托运作机制。使委托方始终居于主体地位，可以自主选择受托人，同时也应该将选择住房公积金业务承办银行的自交给房改资金管理中心，对受委托银行敷衍应付办事不力和操作失误，而导致住房公积金住房贷款出现的风险，应由受委托银行承担，或由房改资金管理中心实行优胜劣汰，充分保证住房公积金贷款管理风险的规避，体现房改资金管理中心的主导地位。

（二）建立贷款风险监管体系

建立贷款风险监管体系，将风险管理系统纳入个人住房贷款全过程中，并授予该体系应履行的功能：一是对个人信用情况进行相应的时实评估，特别应能防范恶意超贷的情况；二是实现对个人住房贷款贷前审核与贷后监察结合的功能，实现全过程的监督管理，三是实现个人住房贷款高风险的预警功能，并给出响应的规避建议；四是实现会商制度的建立，房改资金管理中心与受托银行定时对预警高风险的情况进行会商，特别是对金融、房地产市场、社会就业与家庭收入变动信息的应急响应，以期协同规避，对已发生逾期的应协助尽快催收；五是建立个人住房贷款风险基金，实现个人住房贷款风险化解损失的规避功能。

（三）采取相关配套政策措施

1、建立以政府为主体减轻中低收入职工住房贷款负担的贴息和担保制度，可采取政府扶持（实行贷款贴息政策）、社会参与的办法，组建住房置业担保公司，为借款人提供信用担保，既减轻了这部分低收入职工的债务负担，又化解了金融风险。

2、房改资金管理中心按《住房公积金管理条例》规定和相关财务管理办法的规定，在增值收益中按比例提足贷款风险准备金，并制定严格核销坏账制度和程序，认定后及时核销坏账、呆账。

3、进一步完善住房保险，在个人住房担保中介机构尚未发育成长起来的情况下，应由保险公司把财产保险和人身保险结合起来，开拓住房保险新业务，既降低保险费用，减轻借款人的负担，又提高借款人的还款能力。

（四）采取相关配套还贷措施

房改资金管理中心和受委托银行应跟踪服务和提高服务质量，减少因服务质量带来还贷风险。

1、建立便捷的还款方式，利用银行网点和资源，办理还款储蓄卡或一卡通，实行通存通还，自动划款等便捷的方式，在时间和地点上方便借款人还款。

2、受委托银行贷款放款后，及时通知借款户月还款额和其帐户余额情况，使借款人知道每月实际应还多少钱，什么时候还，做到心中有数，经济上有准备，敦促贷款人养成良好的还款习惯，减少不必要还款纠纷。

（五）加强贷款抵押审查力度

住房抵押贷款是当前住房公积金贷款运营管理的重要环节，严格抵押审查，对降低贷款风险，资金的安全运营提供了重要保证。具体审查程序应做到：

1、认真审查抵押房屋的合法性及被抵押的合法性。

2、要求售房单位到期及时办理产权过户手续，并做出连带责任承诺，与产权抵押登记部门协议确保抵押手续完整到位。

3、控制抵押率，规避抵押物市场价格变动的变现风险。

篇4

【关键词】 住房公积金贷款 流程管理 建议

一、引言

随着近年来我国房价的不断攀升，住房公积金贷款成为我国城市居民购买房产的主要资金来源。住房公积金贷款业务的推广，有效拉动了内需，促进了我国房地产市场的发展，改善了我国城市居民的生活条件。但同时，我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题，这些问题既有体制制度层面的也有操作层面的，本文作者结合多年工作经验，指出当前我国住房公积金贷款管理所存在的不足，从流程管理的角度出发，为贷前、贷中、贷后管理三个方面给出合理化改革意见，为改善我国住房公积金贷款管理提供有益的参考，同时为其他贷款业务的管理工作提供借鉴。

二、住房公积金贷款的特点以及管理的基本原则

当前我国的住房公积金贷款分为自营性住房贷款和委托性住房贷款，这两类贷款的性质及特点各不相同。自营性住房贷款是以银行的信贷资金为来源的住房贷款，这一类贷款的执行者和风险承担者都是商业银行，贷款的利率由人民银行确定，贷款的申请条件须由各商业银行总行按照人民银行要求确定；委托性住房贷款则是以职工缴纳的公积金存款为资金来源的住房贷款，这一类贷款的执行者是公积金管理中心委托银行，风险承担者是公积金管理中心，贷款的利率是政策性优惠利率，贷款申请条件由各地公积金管委会确定。通过分析住房公积金贷款所具备的特点，我们可以总结出住房公积金管理应该具备的原则。

首先，住房公积金贷款必须具备安全可靠性原则。这是任何贷款业务都必须具备的首要原则，公积金贷款业务作为贷款业务的一种，必须具备这一基本原则。安全性指的是借款对象必须具备应有的还本付息的能力；可靠性指的借款对象必须有良好的信誉，只有保证了安全和可靠，才能保证贷款的偿还。

其次，住房公积金贷款必须符合法律和政策的规定。《住房公积金管理条例》是我国规范住房公积金贷款管理的专门法律，住房公积金贷款的对象、期限、额度、适用范围、划款方式等都必须遵守这部法律。同时，住房公积金贷款管理还必须符合我国住房公积金管委会确立的政策要求。

第三，住房公积金贷款必须遵守服务居民的原则。我国的住房公积金的宗旨是“取之于民，用之于民”，改善广大居民的生活条件是住房公积金贷款的目的所在，只有保证了服务人民的原则才能实现住房公积金贷款设立的目的，也才能体现我国国家制度的优越性。因此，在保证安全可靠、合理合法的基础上，还需要遵循服务居民的原则。

三、当前我国住房公积金贷款管理存在的主要问题

随着我国房地产市场的持续升温以及房价的不断上涨，住房公积金贷款业务在我国发展迅速，为拉动内需、改善人民生活条件作出了重大贡献，但同时需要指出的是，当前我国住房公积金贷款管理还存在着一些问题，下面就从贷前、贷中、贷后三个流程进行分析。

1、贷前风险评估问题

贷前风险评估问题指的是在发放住房公积金贷款前需要充分合理地评价借款人的还款能力以及还款的信誉。一方面，个人信贷消费在西方发达国家已经有很长的发展历史，有很成熟的信用评价体系以及风险预警体系，但我国的个人信贷消费尚处于起步探索阶段，公积金贷款系统与银行征信系统相互孤立，不能实现实时的信息共享，贷款人对借款人的信用评价残缺不全，只能依靠职工所在单位所出具的征信证明。而工作单处于员工福利的考虑，往往会夸大员工的信用等级，造成银行对贷款人信用评价的不实，给公积金贷款带来巨大风险；另一方面，住房贷款消费属于长期信用消费，需要以借款人长期稳定的收入作为保障，但借款人很难对贷款人未来几十年的收入变动做出科学合理的判断，这都会给银行的贷前信用风险评估带来巨大的困难。在这两方面因素的影响下，我国不断出现住房公积金贷款违规业务，一些人员虚开信誉证明骗取住房公积金贷款，还有一些金融机构高估了贷款者的还款能力和收入水平，给住房公积金贷款管理带来了巨大的风险。

2、贷中的规范性问题

贷中的规范性问题主要指的是住房公积金贷款业务办理过程中内部或者外部操作不当造成的不规范的问题。这类问题主要表现在以下几个方面。

第一，电子信息录入错误，纸质档案管理混乱。出现这种情况一方面是申请人出具的材料本身就有错误所造成的，另一方面业务办理人员责任心不强，专业能力低下，不能够按照相关的规章制度，规范合理的录入电子信息，保管好纸质档案信息，给住房公积金的贷款管理带来诸多不便，造成了管理的混乱。

第二，贷款管理中部门不协调。公积金贷款涉及到很多部门，是一个比较复杂的过程，要想规范公积金贷款管理，必须协调好各方面的业务关系，理顺业务流程，进行统一规范的业务培训。

第三，一人多贷问题。出现这种问题主要是申请人出于自身利益的考虑，违法违规操作，隐瞒个人收入等情况，提供虚假证明材料，从银行骗取公积金贷款，给银行的公积金贷款管理工作带来了很大的混乱。

3、贷后的还款问题

当前我国的经济总体发展速度放慢，特别是经历全球性的经济危机之后，公积金的还款问题更是成为了公基金管理的重中之重。公积金贷款的发放是大额一次性发放的，而还款则是小额按月进行的，是一个长期连续的过程，需要以借款人长期稳定的职业收入作为保障，一旦借款人出现了工作或者人身的意外，丧失还款能力，会给借贷银行带来巨大的风险。特别是随着我国市场经济的发展，居民收入的变化遇到了越来越多的外界影响因素，给住房公积金贷款管理工作带来了新的、巨大的挑战。

篇5

【关键词】房贷 住房公积金 贷款风险

上世纪末，随着社会主义市场经济不断发展和住房分配制度的深刻变革，我国逐步建立完善了住房公积金制度，较好地解决了低收入职工购房所需资金问题。

近年来，人民生活水平和消费能力大幅提高，商品房价格节节攀升，同时，住房公积金的缴存数额也在不断增多，面对昂贵的房价，较低收入人群普遍选择房贷方式购房，导致住房公积金贷款业务呈几何级增长。面对新形势、新情况，如何防范住房公积金贷款风险、更好地发挥住房公积金贷款优势，成为摆在政府有关职能部门面前的重要课题。

一、住房公积金贷款工作的概念

住房公积金贷款是指由住房公积金管理中心运用归集的住房公积金，委托商业银行向正常缴存住房公积金的职工发放的用于职工自住住房消费的住房贷款。

住房公积金贷款主要用于以下几个方面，即：职工购买商品房贷款和建造、翻建、大修自有住房贷款等。

二、住房公积金贷款工作的主要特点

（一）利率较低、办理程序简便。住房公积金贷款方式是我国目前唯一的政策性住房抵押贷款制度，能够为缴存人提供低于银行同期贷款利率的有偿、优惠服务，适合家庭不超过两套住房、拥有面积在政策范围以内、具备偿还贷款能力的住房公积金缴存职工。

（二）与群众生活息息相关。多年来，在国家宏观调控下，商业贷款优惠政策逐渐收紧，商贷利率走高，就目前情况而言，职工使用公积金贷款买房是最佳选择，可见住房公积金贷款政策关系到国计民生，与群众生活密切相联。

（三）信贷业务和风险逐渐增大。根据安徽省住房和城乡建设厅公布的全省住房公积金缴存使用情况数据分析，截至2010年底，安徽省累计发放个人住房贷款540.82亿元，而仅2010年一年，全省就发放个人住房贷款131.06亿元，占贷款累计总额的24.23%。到了2011年，全省发放个人住房贷款135.43亿元，同比增长3.33%，增加4.37亿元，其中笔者所在的亳州市个人住房贷款同比增长全省最快，达到142.28%。伴随着住房公积金贷款业务的不断扩大和增长，信贷业务风险必然也会逐渐增大。

三、住房公积金贷款风险的成因

（一）来自于运行机制的风险。

国务院《住房公积金管理条例》明确规定，住房公积金管理部门不能直接办理金融业务，个人住房贷款只能委托商业银行办理，但是由于目前住房公积金贷款机制仍不健全，在运作过程中除了要承担常见的商业贷款风险外，还容易产生一些特有的管理风险。

1、受利益驱动，被委托商业银行积极性不高、回收力度不够。住房公积金贷款利率较低，如果购房者选择公积金贷款，受委托银行只能收取5%作为手续费，相比较来说，商业贷款比住房公积金贷款收益高、程序简便、办理快捷，导致受委托商业银行对发放公积金贷款积极性不高，同时，由于《住房公积金管理条例》规定：“受委托银行不承担住房公积金贷款的风险”，致使受委托银行基于节约成本考虑，对贷款的回收力度不够，无形中加大了住房公积金贷款风险。

2、受信息化建设滞后影响，住房公积金贷款程序遭遇瓶颈。一是目前我国不少地方住房公积金管理中心信息化建设严重滞后，许多职工难以及时获知自己的个人信息。二是受委托银行网络优势强大，与管理中心滞后的信息化建设形成鲜明对比，双方数据不能同步更新，直接影响到贷款程序的正常运行。三是住房公积金贷款客户的私人信息保密措施不严，也加大了住房公积金贷款风险。

3、存贷不挂钩导致资金缺口的风险。由于住房公积金贷款作为政策性住房金融业务，对贷款职工既无最低储蓄年限（仅一年）要求，也无最低存款额限制。这种优惠政策现阶段有利于解决和改善居民的住房条件，但从长远看，未来可能导致资金缺口，影响住房公积金贷款风险准备金保持稳定。

（二）来自于宏观经济调控的风险。

个人住房公积金贷款的一个突出特点是贷款期限长，在长期的贷款期限内，社会经济状况和金融市场必然会不断发生变化。如果宏观经济发生通货膨胀，实行相对固定利率的个人住房公积金贷款就有蒙受贬值的风险；再者，如遇央行利率上调，职工的还款负担就会加重，逾期率上升的可能性也会加大。

（三）来自于服务对象的风险。

有的单位濒临破产，职工面临下岗或买断工龄，借款人的收入减少还款能力下降，或者遭遇疾病灾害等意外事故以及死亡、离异等情况，甚至抵押物或质押物因自然灾害造成灭失，无经济能力归还贷款。

四、如何防范住房公积金贷款风险

党的十报告明确提出，“深化金融体制改革，完善金融监管，推进金融创新，维护金融稳定”。如何有效控制贷款风险已经成为住房公积金管理部门日常管理中的一个重要问题。为此，笔者提出如下几点建议：

（一）强化住房公积金管理中心的主体地位，与各受委托商业银行分清公积金贷款委托业务的风险责任关系，强化责任追究，督促受委托商业银行建设强有力的还款催收队伍。

（二）加强住房公积金贷款业务信息化建设，加快贷款业务信息系统的软件开发、升级和维护工作，与受委托商业银行信息系统实现对接和同步更新，同时确保贷款客户信息安全。

（三）建立个人信用档案制度和个人住房公积金贷款风险预警系统，对借款人还本付息情况、就业与家庭收入变动信息、抵押物变现和外部环境风险监测、贷款逾期风险级数预报等进行统一管理，一旦出现各种贷款风险，能够做到反应灵敏、处置有力。同时，将公积金缴纳、使用和贷款信息纳入人民银行征信系统，实现信用资源共享。

（四）应进一步重视存贷挂钩，将贷款人年龄及婚姻状况、购房目的、月还款额占家庭月收入比例和信用等级等指标作为发放个人住房抵押贷款时审核的重点，实施有重点的政策倾斜。

参考文献：

[1]牛艳，邱桂杰.借鉴国外经验防范住房公积金贷款风险.商业经济，2010，（7）.

篇6

北京著名个人房产金融理财服务专业机构――伟嘉安捷，提醒老百姓，在关注房价的同时，同样也应该重视房产理财。因为，对于普通的老百姓来说，能够全款购买房屋的人很少，大部分人需要通过贷款方式购买，然而与一路飙升的房价相比，老百姓手中的资金实在是有限，所以，要想买房只能加大贷款的部分。这样一来，无疑会增加借款者的还款压力。与其说房价在涨，不如说，自己需要支付银行的贷款利息越来越多了。在这种情况下，房产理财就尤为重要，选择一款适合自己的房贷产品可以直接减少利息的支出。

房产理财方案一：选择合适的还款方式，利息节省看得见

目前，比较常见的还款方式有三种分别是：等额本金还款法、等额本息还款法和双周供还款法。

不同的还款方式可直接影响到利息的支出，例如：张先生，1年前通过贷款方式在通州武夷花园买了一套一手商品房，建筑面积150平，总价60元。首付20万，其余40万元通过贷款方式支付，贷款期限20年。

如果张先生选择等额本息的还款方式，月均还款约2800元，20年共还款约672000元，其中包含利息约为272000元。

如果张先生选择双周供还款，那么他每两周还款约1400元，20年共还款约为629700元，其中包含利息约为229700元。比等额本息节省利息约42300元。

如果张先生选择等额本金的还款方式，20年共还款约为628000元，其中包含利息约为228000元。比等额本息节省利息约44000元，比双周供节省利息约1700元。

当然，借款者在选择还款方式时应量力而行，考虑到自身的经济承受能力。

房产理财方案二：公积金贷款，老百姓自己的贷款

住房公积金贷款也叫北京市住房公积金管理中心个人住房担保委托贷款，是由北京住房公积金管理中心运用住房公积金，委托银行向购买（自建、翻建、大修）住房职工发放的一种政策性担保委托贷款；贷款发放委托银行，并由借款人或第三人提供符合管理中心要求的担保方式。

公积金贷款，做为一种政策性贷款在很多方面考虑到了购房者的切实利益，尤其在利率方面与商贷相比有绝对优势，目前，5年以上，公积金利率是4.59％，商贷优惠利率为5.814%（基准利率下浮15%）。也就是说，即使借款者可以享受到商贷的优惠利率，那么与公积金的利率还相比还是高出1.224个百分点，这将直接影响到房贷者的利息支出。

例如：蒋小姐是一家公司的财务人员，多年来在单位一直连续缴存公积金，其他条件也符合公积金贷款的申请要求，不久前，她看上了一套总价70万的二手商品房，评估价大约在60万左右。如果蒋小姐打算贷款30万，期限15年。那么，选择普通的商业贷款，她的月还款额约为2500元，15年共需还款约450000元，其中包含利息约150000元。（利率采用基准利率下浮15%的优惠利率）。但像蒋小姐这种情况如果采用公积金贷款，那么月还款额约为2300元，15年共需还款约415600元，其中包含利息约115600元，比普通商贷节省利息约34400元。

篇7

只要带好材料到贷款银行，签订《使用住房公积金归还住房贷款委托书》后，银行就会按照委托要求，定期从住房公积金帐户中自动扣款，用于归还住房公积金贷款或者商业性住房贷款。

法律依据：

《住房公积金管理条例》第四条 住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。

第六条 住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。

篇8

【关键词】住房公积金；业务；风险防控

一、住房公积金管理中心内部防控制度存在的问题

一是领导风险意识淡薄，注重业务发展，而忽略内部控制。

二是人员编制较少，多数干实事的人是聘用人员或劳务派遣制。不能实行同工同酬，造成他们消极怠工，未能尽职尽责，认真履行各项制度。

三是没有与公安系统、房地产系统、人行征信系统建立联网互查机制。

四是软件升级迫在眉睫。系统软件比较落后，各地采用不同的软件，为软件升级带来诸多不便。

二、公积金管理业务的关键风险点

1.归集业务存在的问题及原因

首先，缴存单位不按月缴存公积金，有的按季、按年。甚至有职工急着提取或贷款时才临时缴款。存在这种缴存风险的原因有两方面：一方面是公积金中心催缴不利；另一方面单位经办人可能出现个人挪用、公款私存。其次，缴存的数据存在串户现象。工作人员责任心不强，未能复核确认。记账成功后一旦串户人员提取公积金，事后追回难度较大。

2.提取业务存在的问题及原因

主要就是骗提风险。其原因在于：一是有许多职工存在误区，认为我自己的钱为什么不能提取，放在公积金中心也没有利息，不如想办法提出来。二是子女买房想提父母的公积金，但是因为没有父母一方的名字，不符合现行提取条件。三是家里其他特殊原因需要用钱，但又不符合提取条件。

3.贷款业务存在的问题及原因

首先，只在签约前对开发商资信情况审查，而没有进行后续跟踪审查。一旦开发商出现资金链断裂，甚至资不抵债，出现“烂尾楼”等情况，贷款不能回收的风险非常大。其次，放贷前风险意识不强，对贷款人收入、信用、贷款用途及保证人资格审查不细，对抵押房产权属价值认定不准。再次，贷款发放后，对后续还款情况监管不到位，对逾期催收力度较小。重贷前的审查，轻贷后管理。

4.财务方面存在的问题及原因

一是大额资金调度和转存定期存款缺乏相关的审批流程和制度。仅仅有相关业务负责人和领导的签字审批。未能给银行公平竞争的机会，也易发生。

二是开发商所交的公积金贷款保证金管理模式不统一，风险较大。有的留在开发商专户，公积金中心通过加一枚印鉴进行监控；有的交到公积金中心专户，但为了核算方便在缴交和解付时进行一揽子交易，没有核算到个人。一旦出现贷款收不回，需要扣划保证金时存在扯皮现象。

5.稽核业务存在的问题及原因

一是内部稽核重视业务检查，忽略对内部控制的测试。内部稽核重视归集、提取、贷款、财务具体业务是否按政策和相关制度执行。有没有不符合条件违规提取，违规贷款的。会计核算是否合理合法。是一种事后的检查。

二是公积金中心的内部稽核还处在初级阶段，没有形成操作细则，人员大多是各县临时抽的业务精英，全凭借稽核人员主观判断审查业务重点，缺乏权威性。并且奖罚力度不足，没有威慑力。

三、公积金管理中心风险防控制度的对策

一是规范各项内部管理制度，建立风险防控与责任追究。领导为风险防控的第一责任人。领导的重视会影响整个公积金中心的风险防控氛围。具体业务风险责任到人。重大事项要集体决策审批、不相容职务分离，将违规操作消灭在萌芽状态。

二是努力与相关部门协调做好人员编制和工资待遇问题，解决职工的后顾之忧。让职工全身心投入工作，主动意识到只有尽职尽责才能保住这份工作。

三是加强与相关部门的沟通与协调，尽早实现联网互查，资源共享。让“骗提骗贷”无处生根。

四是统一全国住房公积金系统软件，成立专门的部门研究开发公积金软件，通过各地的使用反馈，逐步升级改造，实现机控与人防并行。

四、公积金管理中心业务风险防控的对策

1.确保缴存的公积金及时、准确的计入职工个人账户

一是在单位开立账户时就宣传公积金缴存政策，按月、及时、足额缴存。这样才不损害职工的利益，才不影响职工的提取和贷款业务。专人负责催缴工作确保按时缴纳，对于特殊原因的，需出具缓缴证明，待经济情况好转时补缴。二是缴存数据的变更由受理件变为即办件。公积金中心工作人员现场办理，与单位经办人员共同复核确认。

2.应提尽提，多种手段打击骗提和套取公积金行为

一是积极宣传公积金政策，让广大职工了解住房公积金是为解决职工基本住房问题，是限定用途的。不是存款，想提就提。是用多数人缴存的公积金解决少数困难职工的基本住房问题。即使不用，存放在公积金中心也是有利息的。每年6月30日结息，上年6月30日及之前缴存的公积金按结息日3个月整存整取利率结息，当年缴存的公积金按活期利率结息。

二是放宽提取政策，应提尽提。如：子女买房允许提取公积金。公积金中心每年提取一定额度的资金专门用于特困职工子女上大学等特殊情况提取。

三是防骗提，政府各管理部门业务数据的独立，在业务工作上形成数据不共享，给心怀叵测的人可乘之机。公积金系统与房产部门管理系统、税务部门查询系统、人行查询系统建立联网互查机制。第一时间核实提取资料及提取人身份的真实性，同时提高办事效率。加强与房管部门的沟通和协调，杜绝先提公积金后注销购房合同的骗提行为。退还公积金后才同意注销合同。另外预防提前还清或提前部分还款提取公积金而实际不还款套取公积金的行为，专人每月底核实还款情况，对未还的催还或要求退还已提公积金。坚决杜绝骗提和套取行为。出台对骗提和套取行为的处理办法，加大处罚力度。

3.降低放贷风险，加强贷后管理

一是贷款成立风险预警机制。不仅在签约前严格把关，要求必须“用地规划许可证、国有土地使用证、建设工程规划许可证、建设工程施工许可证、商品房预售许可证”五证齐全、楼盘封顶、信用良好；更要关注开发商的后续状况，比如要求开发商每年提供审计报告，不定期抽查楼盘的施工进度，对于非正常停工要了解原因。从银行等相关部门了解信用状况。对已经出现信用危机的开发商要立即停止发放公积金贷款。

二是从金融部门、房管部门请专家或业务精英，以授课的方式进行培训，提高工作人员的风险意识和业务素质。提高审核能力，降低贷款风险水平。

三是连续逾期3期以上的贷款，对借款人通过电话等方式进行催收，了解逾期原因，告知借款人违约后果；连续逾期6期以上的贷款，在以上催收方式无效的情况下，由法律顾问协同委托银行经办人员上门催收；在规定期限内仍未及时还款，存在贷款逾期的，根据情况，采取直接扣划借款人开发商的保证金，不足部分扣划借款人（含配偶、担保人、共同还款人）个人住房公积金账户内余额偿还逾期贷款本息，或通过法律手段催收，按照法律程序申请法院强制执行，及时进行抵押物处置。出现损失的，应及时申报坏帐核销。同时做好对每次贷款催收情况的登记工作。

4.保证资金安全，防止

一是制定具体的业务流程和制度，采取优胜劣汰的原则，每季度对各家银行业务能力、服务态度等综合考评。决定下一季度转存定期的资金量。一方面促进银行之间的公平竞争，将考核结果与奖惩挂钩；另一方面对大额资金调度和转存定期按照流程和制度，采取集体决策审批，杜绝。

二是统一保证金管理模式。公积金中心开设专户存储，并且按开发商进行二级明细核算，按借款人设立三级明细电子台账。在放款前按贷款金额的一定比例（一般10%），缴交保证金。分录为借：住房公积金存款/其他/某某开发商，贷：其他应付款/贷款保证金。当期房预抵押证换为现房他项证，开发商结束阶段性担保，解付已交的保证金。分录相反。在担保期间，借款人不能按时还款，首先扣划保证金，不足部分扣划借款人（含配偶、担保人公积金）。使贷款不能回收风险降到最小。

5.重视内部控制测试，完善稽核制度

一是在对具体业务检查前，应先进行控制测试。看内部控制设计的是否合理？运行的是否有效？采用穿行测试的方法，观察具体业务在办理时有没有内部控制，有没有执行内控，从而识别风险、评估风险、采取应对措施，有针对性的找出重点检查方向。甚至可以对内部控制提出意见和建议，做到预防为主，不是头痛医头，脚痛医脚。

二是安排即精通公积金政策、法规，又精通具体业务的专职稽核人员，尽快制定出具有权威性的稽核制度。对发现的问题发放书面整改通知书，限期整改。对整改不到位的追究相关责任人的责任。内部稽核不仅促进各项业务的进步，也给抱着侥幸心理想违规的人员以威慑。

总之，全员参与，全程风险防控，管好用好资金，使住房公积金管理工作再上新台阶。

参考文献：

[1]石梦玮.对住房公积金管理中心内部控制的思考[J]财经界（学术版），2014（12）

篇9

关键词：公积金贷款；风险；规避

一、公积金贷款存在的风险及原因

在一定程度上，公积金贷款和住房公积金有一定的相同点，住房公积金是我国的保障制度，而公积金贷款同样也是政府所实行的政策性的住房贷款。两者的发放对象都是当前在职的城镇员工，同时也都是为了减轻这些员工的购房压力和生活压力而存在。对于公积金贷款来讲，其存在的风险大致有以下几个方面：

1.市场风险

这里的市场风险所针对的是以房屋建造和销售的房地产业，具体来讲，房地产业的发展，离不开人们的购房需求以及资金支持，而房地产的发展恰好又为社会经济、社会金融的发展提供了有利的条件，假如公积金管理单位在批准使用住房公积金的同时，为获取收益，加大住房公积金使用率，放松公积金贷款额的规定以及放宽条件，就会导致房地产业在强有力的资金支持下快速发展，也会影响房屋价格的不断上涨，从而形成地产业的泡沫经济，最直接的影响就是无法收回已经贷出去的款项，或由于房产抵押等无法收回本金。

2.制度风险

制度风险所针对的是由于公积金贷款相关制度条件下而引起的贷款风险。具体来讲，当前我国公积金贷款出现制度风险的主要原因是因为现如今我国供仅仅贷款的具体运营模式。根据我国相关法律规定，公积金贷款业务是公积金管理部门通过委托银行而进行的贷款等业务，而由于公积金贷款所产生的风险则由住房公积金管理部门承担。首先对于银行来讲，可能公积金贷款的利润与其其他的金融业务利润相差较大，银行很可能轻视公积金贷款工作，在工作过程中不重视不认真，从而加大了风险的出现；其次由于公积金贷款的风险由公积金管理部门承担，银行对其几乎不用考虑风险的出现，很可能造成银行对于公积金贷款条件下的贷款金额收回不积极，力度不足等。

3.政策风险

我国的相关政策规定，假如购房人员本身属于低收入人群，并且拥有政府的最低生活保障，那么当该对象无法进行贷款还款，政府则不应该强行使其迁出。在这样的条件下，尤其对于公积金贷款来讲，其会在处理抵押物的时候产生一系列的障碍和阻碍。值得注意的是，对于公积金贷款本身来讲，公积金贷款所倾斜的对象其实在一定程度上是中低收入的家庭和员工，那么也就在某种意义上肯定了公积金贷款可能出现贷款人偿还能力不够的情况。同时，公积金贷款由于贷款实践较长，假如在该期限内国家利率发生变化，存贷差改变，那么也就是说住房公积金管理机构很大程度上是无法保证预期的利息收入的，严重可能会出现亏损。

4.信用风险

所谓的信用风险，所针对的是利用公积金进行贷款的贷款人，一般由于贷款人信用问题产生的一系列无法按时还贷等行为的，就是信用风险的出现。首先是贷款人的还贷能力出现问题。在贷款人家庭出现问题或者变故的同时，很可能会导致贷款人不再拥有还贷能力。例如贷款人出现严重意外伤害或疾病，造成身体残疾不在具备劳动力能或收入能力下降的时候；或者贷款人出现意外死亡或者由于贷款人出现刑事风险等；第二是贷款人不愿意进行还贷。这种情况一般都是由于贷款人自身的素质道德引起的，这个时候的贷款人基本上仍然具备还贷能力，但是其不愿意继续履行其还款义务。对于后者来讲，在一定程度上是可以进行规避的，因为在对相关人员进行公积金贷款放贷的过程中，会对那些信用程度不够或者信誉不良的客户拒绝放贷；最后是由于住房公积金管理机构本身的信息掌握度不够。也就是说在进行公积金J款之时，由于公积金管理机构自己对贷款人员没有真是详细的资料，很可能在评估过程中加大信用风险的出现。

5.操作风险

操作风险主要是由于在公积金贷款操作过程中，由于工作人员工作不认真，或者本身操作系统出现严重漏洞，系统出现故障等一系列的外部原因所形成的风险。人为风险是由于在贷款过程中由于人的疏忽，而造成的风险；流程风险则是因为本身贷款流程，贷款制度存在一定程度的不合理或者不够严格，进而引发的风险。

二、公积金贷款存在风险的规避

1.建立严格专业的贷前审查制度

当相关人员想要进行公积金贷款的同时，其事先必须要对公积金管理机构送达相关材料以及相应申请。在这种情况下，公积金管理机构要严格对其进行审查和研究，要切实地从审查个人到其抵押物，全面系统的进行有效地审查工作，针对这一情况可以建立专门的审查制度：可以在机构内实行责任制，也就是说将责任划分到人，假如后期出现贷款风险，就要追究相关人员责任；要加大带钱审查的广度和深度，要从多角度，多方式对申请人进行审查，从而降低风险；可以同银行进行沟通，在与其合作的同时要求其注重其工作质量，只有在质量合格范围内才予以支付相应服务费用。

2.监理严格的贷中审核制度

在批准公积金贷款申请之后，要时刻关注贷中的审核。要结合人民银行的征信系统等，通过对贷款人严格的审核及考察，对信用不良的用户拒绝放款等，尽可能地降低公积金贷款存在的风险。

3.监理完善的贷后管理制度

在公积金贷款发放之后，要时刻关注贷款人还款的时间，以及贷款管理，首先要将贷款人的资料都详细记录，同时还要对贷款人的具体还款记录，通过有序的管理价格低公积金贷款的风险。

参考文献：

[1]高路.住房公积金贷款风险防范对策探析[J].经营管理者，2013（20）

篇10

【关键词】 公积金贷款 准备金提取 风险管理

住房公积金个人贷款风险准备金是抵御风险的最有效途径之一,目前对于住房公积金贷款风险准备金总额是否充足、提取方式是否合理等问题有较大争议。本文将从分析住房公积金贷款面临的风险和住房公积金机构现有的风险管理体系出发,探讨贷款风险准备金提取的合理方式,并提出贷款风险管理的对策。

一、住房公积金业务发展状况及风险分析

1、住房公积金业务发展状况

自1992年以来,住房公积金制度在全国设区城市陆续建立起来,不仅深受广大城镇职工的欢迎,而且逐渐显示出强大的生命力。截至2008年底,全国住房公积金缴存职工达11184.05万人,缴存总额20699.78亿元,累计为961.17万户职工发放个人住房贷款10601.83亿元,住房公积金使用率达到72.81%。住房公积金制度已经成为关系国计民生、构建和谐社会的重要制度。随着住房公积金使用率的不断提高、个人贷款业务的不断发展,其风险也不断加大。

2、住房公积金个人住房贷款风险分析

《住房公积金管理条例》(以下简称《条例》)规定,住房公积金本金用于缴存职工的提取、个人住房贷款和购买国债。因此,住房公积金在运作过程中面临的风险主要有个人贷款风险、利率原因造成的国债投资亏损风险、住房公积金管理中心对资金的违规操作造成的损失及工作人员的操作不当造成的损失等运作风险。由于住房公积金贷款还款期比较长,随着时间的推移,借款人收入、还款资金来源及房地产市场等综合因素的变化,其面临的风险也越来越多样化和复杂化。

第一,按照《条例》的规定,住房公积金管理中心不能办理金融业务,风险由住房公积金管理中心承担。由于委托方与受托方是两个不同的利益主体,特别是银行是以利润最大化为目标的经济实体,难以解决各自因不同利益驱使而在运作过程中产生的目标和利益冲突。一是表现为银行在自营业务与委托业务之间进行“权衡”,可能将风险较小、收益较高的项目留给自己,而将风险较大的项目以委托贷款方式发放,加大了住房公积金的贷款风险。二是由于银行不承担住房公积金贷款的风险,基于节约成本考虑,银行对贷款的回收力度不够。住房公积金管理中心因不直接面对借款人,受托银行又与住房公积金管理中心之间没有完全实现数据对接,信息交流滞后,在监督管理还款方面处于被动地位。

第二,住房公积金的政策性特征决定了贷款发放的对象不能像商业银行那样自由选择,只能靠广大住房公积金缴存职工,而且大部分缴存职工收入较低。随着市场经济的发展,劳动用工制度的改革,职工工作变动频繁,收入很不稳定。由于住房公积金个人住房贷款的期限较长,还款期内借款人支付能力的变化较大,将随时影响贷款的质量。

第三,在住房公积金抵押贷款中,最重要的风险是信用风险。由于我国目前还没有建立起对职工个人资信状况的调查、评估机构,在借款过程中往往通过借款人自己提供的收入状况等资信证明进行审查,很难对借款人的真实状况做出准确判断。虽然签订合同时,借款人有还款能力,但由于住房公积金还款期长,其收入的稳定性和信用状况很难预计。因此很难对贷出去的款项加以识别、预计和控制,或通过保险机制加以分散。

第四,住房公积金必须严格按照《条例》的规定运作,贷款业务单一、动作范围狭窄,不能像银行那样可以根据自己的资产状况及风险水平设计相应的贷款品种,以分散风险。以所购房屋做抵押,其安全性与抵押物的市场价值密切相关,房地产市场的波动直接影响住房公积金贷款的风险,房地产业直接受宏观经济和政策的影响,因此,住房公积金个人住房贷款也是一种宏观性的、系统性的风险。其发生是以时间为分布区的,即在这个时间段内可能根本不会发生,甚至可能在十年内都不会发生,但在另一个时间段内会发生。由于系统性的风险不存在稳定的发生概率,很难预计其发生的可能性和损失的大小。总之,市场风险发生的不确定性和损失的难以估计,使这种系统性的风险很难防范。

第五,由于不可预见的自然灾害意外事故导致伤残失去工作能力或失踪、死亡等,都会使住房公积金个人住房贷款的不确定性因素增加。

二、住房公积金个人住房贷款风险管理分析

尽管当前住房公积金管理中心高度重视住房公积金使用安全,通过对贷款对象严格审核,抓好贷后资产管理,建立健全逾期贷款催收机制等方式,加强风险管理工作,但由于住房公积机构成立时间较短,尚未建立一整套完善的风险控制体系,住房公积金个人住房贷款风险防范能力还很弱,主要体现在以下两个方面。

1、没有建立起完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度

根据《条例》的规定,住房公积金管理机构是不以盈利为目的的事业单位,没有任何自有资本金,缺乏资金保障。住房公积金管理机构作为住房公积金的责任主体,承担了较金融机构更大的的风险。提取的风险准备金仅限于贷款风险准备金的一种,没有像金融机构那样计提贷款损失准备。当前金融机构对个人住房贷款损失准备严格按照《贷款损失准备计提指引》(以下简称《指引》)的规定计提。《指引》规定贷款损失准备包括一般准备、专项准备和特种准备。一般准备主要用于尚未识别的可能性损失准备,应按季计提,其年末余额应不低于年末贷款余额的1%。专项准备是根据《贷款风险分类指导原则》,对贷款进行风险分类后,按每笔贷款损失的程度计提,用于弥补专项损失,即按照正常、关注、次级、可疑和损失五级分类法计提。关注类贷款计提比例为2%;次级类贷款计提比例为25%;可疑类贷款计提比例为50%;损失类贷款计提比例为100%。其中,次级和可疑类贷款的损失准备,计提比例可以上下浮动20%。特种准备由银行根据不同类型(如行业等)贷款的特殊风险情况、风险损失概率及历史经验,自行确定计提比例。因此,借鉴西方国家及金融机构防范住房金融风险的成功经验,及早制定完善的住房公积金个人住房贷款损失准备计提制度显得尤为重要。

2、缺乏完善、统一的风险管理体系

要研究住房公积金个人住房贷款风险,首先应识别贷款风险,新巴塞尔协议的核心内容就是准备的识别、计量和控制风险。从目前全国各住房公积金管理机构运行情况来看,住房公积金贷款缺乏一套完整、统一、规范的业务操作流程和科学、严谨的贷款管理模式。风险识别系统、计量和控制系统不完善,贷款并没有像金融机构那样实行分类管理,且各地住房公积金管理各自为政,没有形成强大的资金链,一旦某地区发生较大的风险损失,很难从其他住房公积金管理机构那里获得资金支持。

三、住房公积金个人住房贷款风险管理对策分析

住房公积金管理机构肩负着住房公积金管理的职责,安全性是第一位的,是不以盈利为目的的实现保值、增值。就贷款风险准备金而言,目前按照财政部《关于住房公积金财务管理补充规定的通知》(财综字[1999]149号)“建立住房公积金贷款风险准备金的比例,按不低于住房公积金增值收益60%核定,或按不低于年度住房公积金贷款余额的1%核定,从住房公积金增值收益中分配”的规定,截至2008年年底,全国已建立了住房公积金贷款风险准备金285.67亿元,数额不小,但是全国各地分布不均衡。贷款风险准备金是抵御风险最重要的方式,其提取比例及提取基数的确定,需要经过大量的考察、论证以及准确的计量,不能仅根据目前已经建立的贷款风险准备金的多少来判断是否足以抵御未来发生的风险。

为保障住房公积金缴存人的合法权益,建议目前贷款风险准备金按增值收益的60%提取,以期能达到抵抗风险的目的。同时,不断完善住房公积金个贷风险管理机制。

1、制定适合住房公积金特点的呆账准备提取及核销管理机制

建立审慎合理的贷款风险分类标准对制定风险管理政策、揭示信贷资产质量至关重要。按照住房公积金贷款风险程度的高低将贷款分为正常、资级、关注、可疑和损失五类。按照财务制度的要求制定坏账核销办法,对符合坏账核销条件的贷款,按一定程序逐步核销,是化解贷款风险的必要途径。在经过必要的审批程序后,应立即用五级分类法已计提的呆账准备金进行核销,并对已核销的坏账保留追索的权利,继续实施催收。

2、研究贷款逾期风险管理的指标体系,建立住房公积金贷款运行和还贷情况量化预警机制

针对借款人、开发商以及不同房屋物性的各种风险源,通过对住房公积金贷款数据的研究分析,探索从住房公积金贷款的不良贷款总额与风险基金余额的比率、房产市值与贷款余额的综合成数、住房公积金保证贷款总额与担保公司注册资本金等多方面选取指标,从中把握住与风险相关内外部因素,将数据转化为对业务风险的正确描述,正确评估住房公积金贷款的资产安全性,并为采取措施防范风险提供量化的客观依据,建立起系统化、科学化的贷款风险防范预警体系。

【参考文献】

[1] 唐海洲:住房公积金管理条例实施手册[M].北京:世图音像电子出版社,2002.

[2] 李秀昆、张兆林:住房公积金解读[M].中国财政经济出版社,2007.