住房公积金买房政策范文

导语：如何才能写好一篇住房公积金买房政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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申请住房公积金贷款买房的条件：

1、申请住房公积金贷款买房的前提必须是参加住房公积金制度的职工。

2、在申请贷款前必须连续缴存住房公积金、且缴存住房公积金的时间不得少于六个月。这样规定是为了避免收入不稳定的职工申请住房公积金贷款买房，发放贷款后容易产生风险。

3、申请人夫妻双方的其中一方如果申请了住房公积金贷款，只有在其还清贷款本息之后，配偶双方才能再次申请住房公积金贷款买房。

4、在申请人提出住房公积金贷款申请时，申请人没有尚未还清的数额较大、可能影响住房公积金贷款偿还能力的其他债务。

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关键词:住房公积金供给侧改革贷款比例公积金提取

一、制定公积金开放化缴存方略

对于城镇化建设与社会发展需求，必须认真对待住房市场供给情况，并且协调住房公积金方面的不平衡情况。作为住房金融核心，住房公积金的运行绩效在一些方面存在不足。当然其中主要原因在于运行机制不科学。在公积金绩效管理过程中，存在缴存比例、贷款等方面的差异，导致居民收入在一定程度上差距拉大。对此必须制定公积金开放化缴存方略，在制度改革创新基础上进一步优化。特别是当前住房问题日益加剧，必须增加住房保障重视。改善住房攻击过程中发放住房建设或者相关项目的贷款，选择试点进行住房建设保障。定期对保障对象进行调整，根据住房公积金缴纳规定，在实现事业单位、国家机关住房公积金的全面性覆盖管理。但是因为经济发展差异大，部分地区事业单位，受到各种原因的限制，选择性规避住房公积金的缴存。对此需要调整制度适用范围，真正做到全部就业群体覆盖，并且执行补充住房公积金策略。深化住房公积金改革，拓展住房公积金覆盖面，尤其是地方经济落后的地区，通过住房公积金制度为基础，提高住房公积金管理绩效。住房公积金作为会计核算与绩效考核的重要内容，根据当前住房公积金发展现象，积极对其采取弹性化缴存的方式，贯彻落实国家在住房公积金方面的调整政策。公积金开放化政策的提出，很大程度上减少了公积金绩效管理的比例审核，同时为高收入与低收入群体在公积金方面的限制提供了帮助，科学调整公积金缴存比例，减轻职工缴纳住房公积金压力的同时，为住房公积金绩效治理创造更好的条件。尤其是低收入群体，通过职工缴存、单位缴存比例的调整，更好的满足职工住房需求。

二、调整贷款差异化发放政策

面对住房公积金绩效管理问题，必须从规划性、预测性、长远性角度出发，增强住房公积金贷款管理力度。从贷款政策方面进行贴息处理，调整住房公积金贷款与商业贷款利率，为住房公积金买房创造更多政策有待条件，当然这也是鼓励职工买房优先选择住房贷款的重要优势。但是在实际执行中，商贷和公贷在利率方面差异很明显，公贷3.25年利率，商贷实际上已经达到了5.3-5.5年利率，因此虽然进行了政策调整，实际优势并不明显。尤其是对中低收入群体，住房公积金贷款压力依然很大。从绩效管理角度出发，必须对贷款差异化调整力度进行协调，从住房公积金缴存的具体时间以及资金，进行增值收益分配，提供更多贴息资金，以此来降低低收入人群在住房贷款方面的压力。通过反抵押贷款的调整手段，即便房产的所有人没能及时偿还低压贷款，在这种情况下可以通过抵押的房产进行反抵押，从而获得房款资金，偿还借款的同时，减轻贷款偿还压力。当然反抵押贷款的方式，并不适合所有住房公积金职工。结合住房公积金具体情况，及时将抵押资金进行偿还。针对住房公积金绩效管理需求以及供给侧改革的支持，及时制定贷款应变机制。增加国家宏观调控政策与住房公积金的关联性，由此开放贷款申请条件，尽量将公积金贷款的门槛降低，以此来满足职工住房需求。

三、制定多元化公积金提取政策

住房公积金绩效管理模式的实施，对公积金提取方面积极制定对多元化管理政策，更好的应对住房公积金管理问题。增加住房公积金民生改善功能，从贷款、提取两方面进行调整，发挥出住房公积金对低收入职工群体的住房保障功能。还要在一定程度上拓展住房公积金消费提取的相关途径。部分经济欠发达地区，公积金目前的网络化比较落后，暂时还未实现简单的网上提取，针对此情况，可以采取退休提取，偿还公积金贷款提取等方式。推进网络化提取模式，积极向科技技术靠拢，满足新时展要求。

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公积金贷款流程

1、审查买方资格：住房资格为家庭资格、家庭成员，包括家庭成员、家庭成员、配偶和未成年子女。最快的房屋验证结果为10天；

2、网签：购房者需要准备所需材料，到相应的区县住房管理局办理号码、号码并填写表格；如果买方通过中介，则无需前往现场；

3、评估：评估费用为600元/次，需5-7日出评估报告；

4、第一类是指借款人对贷款银行贷款资格的预审，表明贷款和贷款条件的线。买方应携带相关材料到银行和银行签订各种合同，并进行面试和担保；

5、银行提供贷款：市政公积金贷款市政公积金贷款为5-7个工作日发放；

6、签订贷款合同；

7、税收：与住房交易相关的税收包括契税、增值税、增值税、个人所得税、综合价格、土地出让金等。物权变更是建立在房地产登记的基础上的。，查封或者政策变更会影响房屋转让；

8，银行贷款：贷款银行通常有15-20天的工作日，但由于银行政策和城市地区的不同，老龄化的影响会有所不同。

公积金贷款需要哪些条件

1、只有参与公积金制度的员工才能参与公积金贷款；

2、在申请贷款前还应该连续缴纳至少半年的住房公积金；

3、夫妻双方中某一方如果还未偿还清住房公积金贷款，那么是不能获得住房公积金的；

4、申请住房公积金的员工不仅要有稳定的收入和偿还能力，还要偿还其他债务；

5、公积金贷款期限不得超过30年。

公积金贷款优势有哪些

1、手续便捷

借款人只需到公积金贷款承办银行办理一次贷款申请手续，即可携带所有资料。

2、时间短

从银行受理申请到发放贷款只需8个工作日。

3、利率低

购买第一套住房贷款5年以上现行利率3.75%，低于商业银行住房贷款基准利率1.9个百分点。

4、首付低

职工家庭购买首套住房，首付最低20%；购买符合我市购房条件的第二套及其他自有住房，首付30%即可贷款。

5、抵个税

职工支付的住房公积金贷款利息，不计入职工个人所得税应纳税所得额。

6、还款方便

借款人可以用自己和配偶的公积金按月偿还贷款本息，也可以用公积金账户余额提前抵消部分贷款本息，减轻还款压力。

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关键词：住房商业银行贷款制度 住房公积金制度 住房储蓄银行制度

中图分类号：F293.3

文献标识码：A

文章编号：1004-4914（2016）05-160-02

一、引言

推动发展的根本要求、最终目的是改善和保障民生。要持续着力民生，持续解决好什么是为民、为什么为民、怎样为民的问题，应时刻把柴米油盐酱醋茶、衣食住行教医保等这些民生大事放在心上，始终着力破解群众之难、群众之忧，始终着力公平正义、公道正派，促进职能转变，做到周到服务，让广大群众更多地享受到改革发展的成果。大力保障和着力改善民生，构建和谐社会，是我国改革和发展到当前急需解决的大事。中央自十七大，尤其在“十二五”规划中又进一步把构建和谐社会，大力保障和着力改善民生放在突出重要的位置。其中当前的住房问题是确保和改善民生的极为重要的一方面，住房问题已经成为老百姓能否信任政府，对政府是否抱有希望的一个重要因素。让每一个老百姓能够买得起房，实现居者有其屋是改善和保障民生的目的。中国自取消福利分房，实行货币化分房以来，在我国实行的住房公积金制度也已经运行了多年，但也出现的很多问题。在当前，如何保障和改善住房民生，确保居者有其屋是构建和谐社会，促进经济发展和社会稳定之关键。

二、我国现行住房公积金制度产生的背景和存在的问题

所谓住房公积金就是单位及其在职职工缴存的长期住房储金，是住房分配货币化、社会化和法制化的主要形式。住房公积金制度是国家法律规定的重要的住房社会保障制度，具有强制性、互、保障性。单位和职工个人必须依法履行缴存住房公积金的义务。职工个人缴存的住房公积金以及单位为其缴存的住房公积金，实行专户存储，归职工个人所有。

（一）我国住房公积金制度产生的背景

过去城镇住房政策是盖公房，分配式，低房租，是一种福利。住房由国家和单位负担，职工的工资不含住房工资。后来，国家开始了“把住房实物福利分配的方式改变为以按劳分配为主的货币工资分配方式”的住房制度改革。改革初期，为了多渠道筹集建房资金，1991年上海市借鉴新加坡经验，率先建立了住房公积金制度（当时在上海实行公积金制度是通过全体市民讨论决定的，体现了自愿互助的特征）。住房公积金制度在建立个人住房基金、扩大住房建设资金来源和解决城镇居民住房问题方面发挥了作用，建立住房公积金制度被认为是大中城市，尤其是特大城市启动房改的有效途径。1994年，在对部分大中城市建立住房公积金制度试点情况进行总结的基础上，《国务院关于深化城镇住房制度改革的决定》（国发〔1994〕43号），提出全面推行住房公积金制度，要求所有行政和企事业单位及其职工，均应按照个人存储、单位资助、统一管理、专项使用的原则交纳住房公积金，发挥住房公积金制度在转变住房分配体制、积累住房资金、建立政策性抵押贷款制度、提高职工购房能力、促进住房建设中的作用。1994年11月，财政部、国务院住房制度改革领导小组、中国人民银行正式出台了《建立住房公积金制度的暂行规定》（〔1994〕财综字第126号）。1999年，国务院出台了《住房公积金管理条例》（国务院令第262号，以下简称《条例》）。党的十五大报告也提出了“建立城镇住房公积金，改革住房制度。”至此，住房公积金制度从最初上海全民自愿互助发展成由国务院行政法规约束的强制性互助。

（二）我国现行住房公积金制度存在的问题

虽然住房公积金制度对我国取消福利分房，实行货币化分房，确保居民住房所需和改善住房条件发挥了重要作用。但是随着经济的发展和社会的进步，现行的住房公积金制度明显不能适应社会发展需要。尤其是近几年来，公积金在运行中出现了许多这样那样的问题。其主要问题：一是保障功能范围小。由于政府职能转变，事业单位改革，财政供养人员减少，国有经济战略性调整，国企改革，国有单位职工也将减少，很多非公有制单位的职工、个体工商户、社会自由职业者、城镇失业人员、无业人员、农民工等未参加住房公积金制度。非公有制经济由于各种原因游离于制度之外不积极参加住房公积金制度，造成我国住房公积金制度覆盖范围小，不能惠及所有公民。二是受地区、行业等不同所缴比例和数量差距大，有失社会公平，不利于社会和谐。通过大量调查发现，受地区和行业收入不同的影响，个人住房公积金所缴比例和数量差距很大。一些效益好的行业、单位一个月给职工交几百元甚至上千元，比如垄断性行业，电信、电力、石油等；可有些效益不好的行业、单位，公积金一个月缴5元，甚至还有的一分未交。比如商业企业，纺织、烟酒、副食品等行业。这样反而出现了单位好的，能买得起房的，甚至本来单位就分有住房的，有更多的公积金储存；而那些单位效益不好的，还有一些没有单位的，本来他们就住房紧张，甚至没房住，这样靠公积金这一住房制度还是对买房望尘莫及。三是住房公积金政策法规不配套，执行难。由于国家相关部门出台的有关政策与住房公积金的有关政策不配套、不严密，造成执行难。一些单位和企业受眼前经济利益和狭隘思想的驱动，对住房公积金制度认识不到位、重视不够，总是以各种理由拖欠上缴公积金，还有一些职工对住房公积金制度也是不关心，造成推行和执行难。另外，我国对住房公积金的使用效率不高，也是当前住房公积金制度存在的问题，应亟待解决。

三、完善住房公积金制度实现居者有其屋的建议

由于我国的住房公积金制度借鉴了新加坡的中央公积金制度。但我国毕竟与新加坡相比在许多方面有不同之处，比如：人口、就业、政策法规、政府的财政支持、金融信贷等，住房公积金制度在新加坡实行可以达到居者有其屋这一目的，但在我国就未必。多年的实践已经证明这一住房制度在我国存在很大弊端，不能惠及广大普通老百姓。现就如何完善住房公积金制度实现居者有其屋特提出如下建议。

为帮助实现“居者有其屋”的理想，许多国家政府都以种种政策优惠支持住房金融体系的发展。例如在美国和德国有储贷协会、互助储蓄银行、商业银行和抵押银行，在英国有建筑社、商业银行和保险公司。通过对世界各国政府在公民住房这一重大民生问题上的比较，笔者认为，在我国应采取住房商业银行贷款制度、住房公积金制度和住房储蓄银行制度并行的住房保障制度，并且大力推广和实施住房储蓄银行制度，从而达到居者有其屋的效果和目的。住房商业银行贷款制度和住房公积金制度，目前来说在我国已经运行多年，有其成熟的模式，下面就住房储蓄银行制度着重论述一下。

所谓住房储蓄银行就是为普通老百姓解决住房问题的银行，具体就是凡是需要购买住房的老百姓都可以在住房储蓄银行开户存款，一般按每月或每年存款数量不同，结合你购买的房款，在一定年限内住房储蓄银行放款给个人（一般三年），使开户者都能实现住房梦。这里着重说明一下：在住房储蓄银行储蓄的利率高于国家规定的利率，而贷款的利率低于国家规定的利率。这主要是凡是参加住房储蓄的公民，政府给予一定的利率补贴，同时政府也给住房储蓄银行利率补贴。这样，公民存一定年限到期可以得到很大的本金和利息，又能获得很低的利率贷款。

住房储蓄银行制度与住房商业银行贷款制度和住房公积金制度相比，有许多优点，它弥补了在我国为实现居者有其屋其它两种制度不能实现的缺陷。比如住房贷款制度贷款利率高，还要缴纳一定比例的首付，对低收入和没有稳定可靠收入来源的家庭，通过这一方式难以实现其住房梦想。住房公积金制度对于效益好的单位职工可以实现，但对于效益不好，没有单位，不能缴纳住房公积金的公民就难以实现购买住房这一梦想。而住房储蓄银行制度不论对什么样的公民（单位效益好与不好，有工作与没工作，能不能交纳住房公积金）在购买住房上都能实现，它体现了社会的公平，惠及广大公民，有利于社会和谐和安定。

住房储蓄银行制度和住房商业银行贷款制度与住房公积金制度相比，它的优势如下：

一是与住房商业银行发放的住房抵押贷款和公积金贷款比较，住房储蓄房行贷款的利率优势毋庸置疑。它所推出的贷款利率不仅明显低于市场利率，减轻广大中低收入者贷款买房负担，而且由于实行固定利率政策，还贷额清楚明确，借款人能准确预知未来还贷额。因此从利率角度看，住房储蓄银行对广大中低收入居民具有相当大的吸引力。

二是资金供应有保证。吸引力大了，市场需求多了，会不会出现对信贷资金的过度需求，而最终导致资金入不敷出呢？虽然住房储蓄银行经营模式与公积金制度都具有封闭式运行的共性，但不同的是，住房储蓄银行有最低储蓄年限和最低储蓄金额的规定，并本着先存后贷，存贷挂钩的经营原则，所以它完全能保证长期信贷资金的充裕，保证每位自愿储蓄者都能享受到低息贷款的权利，一般极少出现信贷资金短缺的现象，而且通过最低存款年限的约定，对于我国个人信用的培养和建立，对于刚刚起步的其他消费贷款、对于防范金融风险都是颇为有益的。

三是客户群体数量规模大。利率有优势，信贷供给也很充裕，那客户群体怎样，是否有足够广阔的市场需求呢？我们都知道，市场需求强弱很大程度取决于客户群体的多寡，而客户群体的多少又与其消费门槛的高低紧密相关。住房储蓄银行实行的是一种自愿存贷原则，理论上，所有有买房需求的居民都可以是它的客户群体，但考虑它与公积金贷款及商业性住房抵押贷款之间替代和互补的关系，对于经济收入不高，无法承担商业性住房抵押贷款的高额利息负担，而又享受不到公积金贷款的中低收入买房群体，住房储蓄银行理所当然将成为他们首选的贷款渠道。

四是有完美的配贷机制，确保公平实现购买住房。充裕的资金供给，也有潜在的信贷需求意愿，而住房储蓄银行能否将其优势转化胜势还得取决于一座桥梁――配贷机制的完美嫁接。所谓配贷机制是指如何将所筹集的资金有偿让渡给借款人，以满足储户购房的资金需求。为架好这座桥，住宅储蓄银行设计了一套完善的配贷机制。它将每月对储蓄者的资金积累状况和对住房储蓄的贡献进行评估，并以评估值的高低确定借款人资格和贷款的分配顺序。具体做法是以储户存款的时间乘以存款金额得出评估值为标准。存款时间越长、金额越大，所得评估值也就越高，也就越容易获得所需的贷款。这无疑保证了不同储贷者都能得到公正平等的配贷机会，使得中低收入者能顺利地将贷款买房的梦想真正转变为现实。

四、结语

我国地域辽阔，地区和行业经济发展极不平衡，为实现居者有其屋，不可能采用一种住房金融模式，结合中国实际情况，建议在我国应大力实施与推广住房储蓄银行制度，并且在实施和推广过程中与住房贷款制度和住房公积金制度并行。通过三者并行，实现居者有其屋，保障和改善民生，促进社会和谐稳定。

参考文献：

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[3] 赵晓平.完善我国住房公积金制度研究[D].重庆大学，2008

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[5] 汪利娜.德国的住房储蓄银行与中国的公积金[J].中外房地产导报，2000（7）

（作者单位：河南工业贸易职业学院 河南郑州 450012）

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【关键词】公积金制度；问题；解决思路

1991年5月，上海市借鉴新加坡公积金制度的成功经验，结合我国国情，率先建立了具有中国特色的住房公积金制度。这是我国在福利住房制度向住房市场化、商品化改革的推进过程中，完善城镇住房制度的重大突破，标志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工群众自己力量解决住房问题的市场化机制开始形成。至今经过十多年的发展，公积金制度的保障性特征越来越突出，但是随着市场经济的发展我们也意识到公积金制度也出现了不少问题，因此研究它的不足及提出建议性措施具有重要意义。

1.公积金制度概述

国务院颁布的《住房公积金管理条例》的第二条中规定：“住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工按照规定缴存的具有保障性和互的一种长期住房储蓄金。”职工缴存的住房公积金和职工所在单位缴存的住房公积金，是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人储蓄金。我们通过公积金的含义可以知道公积金具有强制性、专款专用、保障性、互等特点。

住房公积金制度是结合中国城镇住房制度改革的实际情况而实施的一种房改政策，是有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。住房公积金制度在我国建立之后，不断发展完善。1999年国务院颁布了《住房公积金管理条例》，标志着我国住房公积金制度进入了法制化、规范化发展的新时期，并于2002年3月24日进行了第一次修改，至今已十多年。其间，我国城镇住房建设环境、城镇居民构成、收入水平等立法背景均发生了巨大变化，《住房公积金管理条例》已经不能适应现实的需要，需对其及时作出修改。

2.公积金制度具体运行中出现的问题

2.1 公积金的归集问题

2.1.1 公积金缴存率低，保障功能范围小

我们知道按照《公积金管理条例》的规定，除了离休干部、退休职工，合资企业里的外籍员工不缴存公积金外，公积金的缴存对象应该包括了其他的所有在职职工，当然也包括农民工，但在很多的中小城市公积金的覆盖范围受局限并不符合要求，很多地区经济发展不平衡，中西部地区和东部地区相比存在一定差距是其主要原因。同时还有一些未覆盖人群也有缴存公积金的要求，例如自由职业者还有一些个体工商户，其实他们收入并不低，但是因为公积金缴存是依托单位的，所以这些人是不能缴存公积金的，当然就享受不了公积金的优惠政策了。

2.1.2 缴存分配有失公平

现有《住房公积金管理条例》规定，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市可以适当提高缴存比例。就是这“有条件的城市可以适当提高缴存比例”给很人提供了钻法律空子的机会。因此就出现了不同城市之间、单位之间及个人之间不同的缴纳比例。经济效益较好的单位提高缴存比例，或者利用补充住房公积金的形式，最终形成个人与单位公积金高缴存额；与此相反，有些单位,尤其是一些私企,按最低缴存比例给员工缴存公积金，甚至干脆不缴存，这些都与《住房公积金管理条例》的精神不符。国家规定公积金可以在企业成本中列支，所以这些有条件的单位通过提高公积金的形式增加员工的福利，这也就是变相多发工资。对于个人来说公积金不计入所得税纳税基数，因此如果两个收入都很高的职工来说，可以通过多缴公积金来逃避国家税收，造成税源的流失。

2.2 公积金的使用问题

公积金的使用包括两种使用方法：提取和贷款。住房公积金提取是指住房公积金缴存人发生住房方面或政策允许的其他用途时，支取个人帐户的住房公积金。住房公积金提取包括住房消费提取和非住房消费提取。公积金贷款是现阶段购房者使用最普遍的方式，因为按照现在的房价水平提取公积金解决不了买房的问题，而贷款能够以少贷多。

公积金贷款与商业贷款相比较有较强的优势，最主要的就是低利率，所以在购房贷款中人们会首选公积金贷款。同时我们也必须认识到公积金贷款也有很多的限制条件：（1）公积金不能用作购房的首付。公积金账户里的资金比较多，但是手里没有什么积蓄的人来说，公积金贷款就有困难。在现在高房价的现状下100多万的房子很常见，如果申请公积金贷款最少也要准备20万的首付，就像我们刚刚提到的如果没有什么积蓄的人，就算他的公积金账户中有20万以上也不允许提出来作为首付，这种情况下我们还是申请不了公积金贷款。（2）大部分城市不能使用父母的公积金购房。刚刚工作不久的年青人，既没什么积蓄还贷能力又差，所以很难凭借自己的实力买到满意的房子。（3）不能使用公积金异地购房。通常情况下，全国各地的住房公积金贷款都是由各个地区的住房公积金管理中心管理，导致其不能跨区域使用公积金，因不能有效使用公积金而造成了浪费。（4）公积金贷款利率优势弱化。大家都知道公积金的贷款利率比商业银行贷款利率低，这也是公积金政策性的体现，但是在房地产市场不太景气的情况下，商业银行经常进行利率打折优惠，而公积金贷款已经是优惠利率，所以不会再打折，这样公积金的利率优势就显现不出来了。由于上述约束条件使很多人不能充分的享受公积金的优惠贷款政策，这就需要使住房公积金制度逐步改进和完善。

2.3 公积金贷款的还款问题

2.3.1 公积金还款手续还需进行简化

人们向公积金管理中心的受托银行办理公积金贷款后，就要按照合同的约定按月足额还款。大多数情况下（建行除外）月还款额需要借款人自己垫付而不能直接从公积金账户中扣除。也就是先还后提，而不是直接代扣。所以这样给借款人造成很大的麻烦，每月除了跑贷款银行还款还得去公积金缴存银行取出上月的月还款额，每月都得奔波与两个银行之间。如果是发生提前还款也得是借款人先行垫付，拿着还款凭证再去公积金管理中心提取，而不能直接就从公积金账户中扣除。

2.3.2 公积金的还款方式较单一

公积金贷款期限为一年的，实行到期一次还本付息、利随本清的还款方式； 贷款期限在一年以上的，借款人可以采用等额本息或等额本金两种按月分期归还方式。还款方式一经确定，不得更改。但是借款人的收入情况都有所不同，有年薪制、季度发薪、月薪还有日薪的，有上发薪下发薪的区别，所以局限与单调的还款方式难免会把很多借款人拒之门外。

2.4 公积金管理水平有待提高

2.4.1 资金沉淀，使用率不高

在现行体制下，由于缺乏资金投资手段和渠道造成资金大量的沉淀，使用率不够高，截至2010年，我国公积金存款总数为12116亿元人民币，运用率仅为60%其沉淀资金数额相当巨大。也就是说40%的公积金都在“睡觉”，没有发挥效益，造成了职工利益的损失，加大了资金保值风险，这不符合收益原则。

2.4.2 公积金管理工作不够规范，违规操作情况严重

住房委员会是住房公积金管理的决策机构，但大多数地方没有健全的住房委员会制度，以致公积金的管理由地方政府分管领导说了算，存在大量违法发放住房建设项目贷款、挤占挪用公积金、违规分配和使用增值效益等问题，再加上公积金管理中心内部也缺乏竞争机制，长此以往，将使公积金制度失去活力和竞争力。

3.发展和完善我国住房公积金制度的思路

3.1 健全配套法律，加大执法力度

3.1.1 严格征缴执法，扩大公积金政策覆盖面

对于单位来讲资助员工缴存住房公积金那是应尽的义务，对于职工本身来讲单位缴存公积金那是应当享有的权益，对于不建立住房公积金制度，不缴、欠缴或截留挪用公积金的单位进行必要惩罚。住房公积金管理中心要加大征缴执法力度，严格征缴执法，促使住房公积金制度落到实处。同时推进制度建设，完善修订《住房公积金管理条例》，对于现阶段不属于公积金制度覆盖面的个体户、自由职业者经审查具备缴费能力又有意愿缴存公积金的个人也可以自行缴纳公积金，扩大公积金的覆盖面，这就需要健全配套法律法规，使之有法可依。

3.1.2 完善公积金政策法规，限定最高缴存比例和缴存额

为了避免公积金缴存过程中的收入分配不公平的情况，应该在《住房公积金管理条例》中明确规定公积金缴存的最高比例和最高限额的相关条文，实行最高限额和最低保障额制度，控制缴存差距，规范缴存行为，这样才能实现“公平分配”。

3.2 适时调整信贷政策，提高使用效率

3.2.1 简化手续，方便群众

建立公积金贷款“一条龙”制度，实现各个环节的联合办公，职工从买房开始到贷款、担保、评估和后期的还款都实现机构之间的内部合作，方便广大职工。尤其是住房公积金贷款时间都比较长，大多集中在10年以上，所以对于日后还款方便与否至关重要，公积金管理中心应该尽早与受托银行建立公积金代扣制度，避免了职工从受托银行到公积金管理中心来回奔波，从而提高公积金使用效率。

3.2.2 借助金融创新，丰富还款方式

现有的等额本金与等额本息还款方式不能满足广大职工多样化的需求，我们可以借鉴一下其他国家的丰富的还款方式，针对不同的贷款人群都能找到适合的还款方式。例如逆向年金还款方式，漂浮式的还款方式，双周供等适合不同人群，这些还款方式在商业贷款还款中有所涉及，我们也可以把它引用到公积金贷款还款中来，再结合我国的国情逐步完善。

3.3 构建完善的公积金使用制度

随时代的进步公积金贷款的很多限制条件已经制约了公积金制度的发展，把现在刚性需求买房的人都拒之门外。针对公积金贷款不能跨区域使用、缺乏灵活性、贷款利率优势不明显以及公积金使用还款程序繁琐等问题，只有构建完善的公积金使用制度，才能从根本上改变。尽管相关部门已经提出许多改进措施，但是在管理和运行中仍然存在一定问题。这就需要不断地对其进行完善，逐渐改善以上问题，使其更好地服务于广大的购房者。

3.4 完善公积金监管制度，建立风险控制机制

3.4.1 明确合理的房贷比例

住房公积金贷款发放总额总是要小于存款总额的，也就是说总是要有一部分资金沉淀在银行中，资金的正确使用就要处理好安全与收益这两个问题，一味的最求公积金的收益，大量投资贷款使用甚至是挪作他用，加大了公积金的管理风险；另一方面要防止管理部门怠于房贷或情愿将公积金沉淀在银行生息而不愿发放贷款，所以应该对公积金的汇集和房贷比例作出合理规定。

3.4.2 强化管理中心监督，建立有效的风险防范体系

住房公积金管理中心要加强自身的管理，建立科学系统的内部审核管理制度和内部控制制度。应尽快建立上下联动、相关部分分工协作、多种监督形式并存的全方位监管机制，加强对监管人员的培训力度，对管理中心的权力运用、职责履行、行为规范等方面进行动态持续监督。

4.结束语

公积金制度是有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。它的最根本目的是发挥公积金低存低贷的政策优势，让广大中低收入者解决住房问题。公积金业务经过了这些年的发展取得了很大的成绩，但是随着市场经济的发展，我国城镇住房建设环境、城镇居民构成、收入水平，房地产市场发展等均发生了巨大变化，住房公积金制度的问题日益显露出来。因此积极探索完善我国的住房公积金制度，发挥它的政策优势，让广大老百姓都能居者有其屋是当前迫切的任务。

参考文献：

[1]刘长滨.房地产金融[J].北京:中国电力出版社,2008.

[2]王淑敏.房地产金融实务[J].北京:清华大学出版社,2009.

[3]黄正祥.浅谈住房公积金年贷款业务的创新[J].经济师,2010(5).

篇6

申请条件：正常足额缴存住房公积金的借款人

在咸阳行政区划内装修自住住房

抵押质押：以所有权财产作为抵押物或质押物

或由第三人提供保证并承担责任

额度期限：最高贷款额度为20万元，最长贷款期限5年

贷款利率：执行国家住房公积金贷款5年及以下利率标准

装修房子资金不够？可申请住房公积金装修贷款。近日，咸阳首笔个人住房装修贷款由中国工商银行咸阳分行发放。

50岁的王先生几年前在咸阳世纪大道购买了套期房，如今房子已交付，但因为资金紧张，迟迟无法装修。正一筹莫展，王先生听单位同事说，住房公积金可以申请装修贷款，咨询了相关政策后，1月中旬，王先生向咸阳市住房公积金管理中心提交了申请资料。近日，王先生如愿拿到了20万装修住房公积金装修贷款。

“客户是由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息，有了这个担保，这边贷款才审批下来，贷款期限为5年。”咸阳市住房公积金管理中心秦都管理部一名工作人员说。

去年12月17日，咸阳市《关于开展咸阳市住房公积金装修贷款业务的实施意见》经咸阳市住房公积金管理委员会审议通过后正式实施，一个月后，王先生成为首个拿到个人住房装修贷款的市民。

据了解，装修贷款是住房公积金开展的一项新业务，是正常足额缴存住房公积金的借款人在咸阳行政区划内装修自住住房时，以其所购（建）住房或其他具有所有权的财产作为抵押物或质押物，或由第三人为其贷款提供保证并承担偿还本息连带责任，向住房公积金管理中心申请的以住房公积金为资金来源的贷款。装修贷款的最高贷款额度为20万元，最长贷款期限5年，贷款利率执行国家住房公积金贷款5年及以下利率标准。

咸阳市住房公积金管理中心工作人员介绍，“办理装修贷款业务的市民需携带本人身份证及户口本（有配偶的需携带其配偶的身份证及户口本）、单位出具的收入证明、公积金缴存证明及房屋的房产证或正式购房合同，还需提供装修公司的资质及装修合同。”

篇7

摘要:以我国住房公积金制度运行18年实际状况作为切入点,紧密结合目前公积金余额大量闲置的问题,理性地拓宽住房公积金使用范围,这有助于促进追求自身权益和福利的最大化。开展这种探索或改革,必然会增进和改善每一个人的福利状态,同时也增加整个社会公共福利的供给量。

关键词:公积金;住房保障;社会福利

中图分类号:F293.3文献标识码:A文章编号:16723198(2009)15014902

1我国住房公积金制度的发展状况

在今年年初的建设工作会议上,建设部部长姜伟新提出加快出台闲置公积金建设经济适用房的政策。各界对公积金的使用如此关心,是因为在公积金政策开始实施17年来,全国住房公积金累年积存数额已十分巨大。根据建设部今年3月23日通报,截至去年末,全国住房公积金缴存总额为20699.78亿元,同比增长27.54%;缴存余额为12116.24亿元,新增余额2511.13亿元,增幅为26.14%。目前,公积金已经成为了地方财政手中最大的一笔闲置资金,合理利用可以为解决地方财政困难提供巨大的帮助,同时可以增加社会的整体福利的供给量。

2住房公积金余额使用的制度限制

(1)住房公积金是一笔规定用途资金,是否可以移为他用。

目前公积金使用的实际情况是,每年申请公积金贷款买房的人群比例仅占缴费者的两三成。也就是说,有七八成的缴费者,他们缴纳的公积金自身是没法利用的。这些缴存的费用,虽然所属权仍归自己,但因为是存放在公积金中心,利息很低,不如存在银行或者拿来运转产生的经济效益高,这相当于产生了一笔损失。与此同时,一些中、高收入人群因为具有足够的购买能力,他们能将这些沉积在公积金中心的钱(贷款部分远远超过自己缴纳的那部分)贷出买房,利息非常低。换句话说,在这时,公积金实质上只是让那些买得起住房的中、高收入群体享受到了优惠与好处。正因此,目前我国住房公积金制度一直存在“劫贫济富”的嫌疑。

所以说要改变这种状况,真正的使公积金起到社会保障的作用,其使用渠道必须放开,但是放开的前提首先要修改《住房公积金管理条例》,其次要设立严密的监管制度保证获得的收益真正的用到保障中低收入人群住房需求上。

(2)住房公积金的所有者是缴存人,政府是否有权利动用。

这一问题是住房公积金制度的最大软肋。住房公积金制度至今已诞生18年之久,且上有国务院《住房公积金管理条例》,下有各地的住房公积金法规政策,但住房公积金缴存人和公积金管理机构之间的法律关系未曾在法律上厘定清楚。虽然公积金条例明确,公积金管理机构每年对缴存人所缴住房公积金进行结息,但这不等于明确管理机构和缴纳人之间,是储户和吸存机构之间类似储户和银行的关系。在法律意义上,大家把公积金交予公积金管理中心,是因为各地住房公积金管理中心被法定具有对公众缴存之公积金受托管理的职责,而并非因为公积金管理中心有什么特别资信。事实上,公积金中心只是一个事业单位,没有注册资金。显然,管理中心和缴存人之间类似一种法定的公众财产信托关系,这意味着公积金管理中心所有关于公积金资产投资运用的决策,应该经过信托财产产权人表决同意。

回到“公积金建房是否需要缴存人同意”这个问题上来,显然,在《物权法》已有的法律环境中,任何人都不得不承认,基于私人产权的公积金集合资金,作为产权人的缴存大众,完全是可以有理由过问其信托财产的用途和去向,并对如何监管具有话语权、知情权、决策权、参与权和监督权。所以,要将公积金用于其他用途,首先要需要修订《住房公积金管理条例》,这是绕不过去的一个法律程序。

3住房公积金余额的合理流出

解决以上两个问题之后,下一步面对的就是公积金如何才能合理流出的问题,从上述讨论我们可以知道,这部分资金是不能随意挪用的,如若移为他用,首先制度上要有突破口,也就是修改《住房公积金管理条例》。其次就是怎么流出的问题。

住房公积金存款利率低,存贷不挂钩影响居民缴存公积金的积极性。从建设部最新的个人住房公积金存贷款利率表可以看出,住房公积金存款和贷款的利率都低于当前银行的存贷款利率,同时,居民虽然缴存了住房公积金,但由于受到缴存时间和额度等条件的限制,不一定能申请到住房贷款,这些因素影响了居民缴纳公积金的积极性和委托办理公积金业务的商业银行发放贷款的积极性,也纵容了公积金管理机构不积极运用公积金而坐享利差收入的态度。

现在比较好的流出方式是在赞成公积金属于缴存人的前提之下,征求住房公积金管理委员会的同意以后,采用借款形式,利息比照公积金贷款利息,借款主体应为当地政府的人,当地财政应作为借款的担保人。即由各级地方政府出面借用资金,而不是由公积金管理中心出面使用。国家管理部门应强调借用住房公积金余额用于其他途径,应该提出一个指导性比例,防止过分借用住房公积金余额,影响公积金的正常和安全运行,也防止地方财政推卸责任。

4拓展住房公积金余额的使用途径

在保证公积金可以合理有效流出之后,就可以着手拓宽公积金使用范围,充分发挥住房公积金的作用。目前我国已经在名为《规范廉租住房保障资金管理》的文件中规定,廉租住房保障资金来源中包括了住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额。并且目前相关部门已经开始研究将公积金余额用于经济适用房的建设试点,能够进一步发挥住房公积金的使用效益。然而,作为一名暂时没有购房需求的住房公积金缴纳者,将住房公积金用于支持经适房建设仍难以充分发挥住房公积金的最大效能,更难以给广大缴存公积金的个人带来实惠和好处。这是因为,按照我国现有《住房公积金管理条例》,职工只有在购买住房、离退休、偿还购房贷款本息等几种情况下,才能提取住房公积金。换言之,虽然职工月月都在向账户里缴存公积金,但是,由于不少人买不起房或者没有购房的需求,使得缴存的公积金在离退休之前实质上成了一笔没法动用的“死钱”。

从这个层面上说,如何充分拓展住房公积金的使用途径,使它能给那些买不起住房或者没有购买住房需求的群体也带来切实的好处,的确是一个重大的问题。相比之下,新加坡和德国的住房公积金的用途就很广,可以用来支付保险费、医疗费、教育费用等。新加坡的公积金制度不仅包括住房,是集养老,保健、住房、家庭保障等多种功能于一身的综合性社会保障体系。当前,在住房公积金沉淀金额较多的状况下,打通“三金”,可以让每个缴存者根据自己的需要选择用途。因此,我国的住房公积金可以在保证资金安全的前提下,适当拓宽使用范围,比如适当考虑年轻人和低收入群体的现实需求,允许他们提取公积金用于支付房租,用于大单看病,用于教育消费等,与养老保险、医疗保险等进行结合,互相补充,使我国的法定福利制度发挥更大的作用。

显然,若能如此,将能更大限度地发挥我国住房公积金的效能。其实,住房公积金作为一种福利制度的形式,它应该是一种旨在促进社会公共福利总量的政策选择,而闲置的公积金可提出来支付房租、医疗、教育等应急费用,恰恰就是一种促进公积金持有人福利或权益增加的措施,能让公积金这种制度的功能进一步增值,而不单单是一种盘活公积金的做法。一言以蔽之,理性地拓宽住房公积金的提取和使用范围,这有助于促进我们追求自身权益和福利的最大化,能更好地改善我们自身福利的可能程度,而这样一种探索或改革,也必然会增进和改善我们每一个人的福利状态,同时也增加了整个社会公共福利的供给量。远远比让公积金搁在公积金中心“劫贫济富”好。

参考文献

[1]皮古,金镝.福利经济学[M].北京:华夏出版社,2007.

[2]丛诚.中国住房和公积金制度发展大纲[M].上海:上海辞书出版社,2008.

篇8

    刘先生是某外资公司的员工,与女朋友王小姐拍拖几年,今年6月份登记结婚了。但是结婚已经花去刘先生和王小姐不少金钱,使得他们手头上的积蓄顿时紧张不少。由于刘先生婚前已经以自己个人名义买了一套房子,每个月需要供款2000多元。为此小两口就想:用王小姐公司里一直都缴存的住房公积金来减轻两人的经济压力。刘先生想了解,房子是自己以个人名义买的,那现在能用王小姐的名义申请提取公积金吗?

    合富置业专业人士介绍,从现行的相关政策看来,原则上以谁的名义申请提取住房公积金,就以谁的名义买房。但根据有关规定,配偶可提取自身住房公积金支援婚姻关系中的另一方买房。因为根据《婚姻法》规定,夫妇在婚姻关系持续期间,若一方购房(无其他协议的),属夫妻双方共有的房产,即使产权证上没有另一方(配偶)的名字,另一方(配偶)也对房屋拥有所有权。而一方在结,结婚后另一方也可申请提取住房公积金。

    不过,按目前有关规定收窄了提取住房公积金申请者的范围。原规定的“同户的可提取他们自己的住房公积金支援家属买房”内容被取消,即同户直系血亲如不是房屋产权人也不能提取住房公积金。按新《通知》规定,对购买、建造、翻建或大修的房屋拥有所有权的家庭成员可以提取本人住房公积金账户内的存储余额,但所提取住房公积金总额不得超过购买、建造、翻建、大修自住住房的费用或偿还购房贷款的本息。

    李先生和太太在年初结婚,但由于当时大部分资金已投入股市里了,没能在那时候买房,婚后仍是与父母同住。后来由于李先生当兵的弟弟退伍回来,五口人挤在两房一厅的屋子里实在太挤了。于是,李先生和太太商量打算买一套房小两口搬出来住。于是,李先生趁股票大涨,把资金从股市抽出来,一次性付款60万元购买了一套位于海珠区的房子。到办理交易的环节,李先生开始犯愁了,业主究竟是写自己的名字还是写太太的名字,还是两个人的名字都写?

    合富置业专业人士介绍,根据现行政策规定,夫妇在婚姻关系持续期间所购得的房地产,如无其他协议,则该房地产属共有财产,也就是房产证上的名字不管是谁,效果都一样,即夫妻双方各有一半份额。若是房产证上房产权属人只有李先生或李太太其中一人,则所涉及的房屋所有权登记费为50元/宗,权证印花税为5元/本。若是房产证上房产权属人为李先生和李太太两人,则需缴交的房屋所有权登记费共60元,权证印花税为10元,包括房产证及共有证各一本。

    小张大学快毕业时,已在父母的帮助下购买了属于自己的房子,并一次付清了全部购房款,房产证上房产权属人写的是小张的名字。进入A公司后认识了女友小薇,虽然工作时常有不顺心的时候,但在女友的支持与鼓励下,小张都顺利克服了工作的挫折。今年8月小张终于升到了部门经理的位置,而最近小张更与相恋多年的女友“拉埋天窗”。深感自己这些年来的努力背后总少不了女友的默默付出,小张与父母商量后,打算在房产证里加入老婆的名字,让房子作为他们小两口爱情的见证。

篇9

住房公积金制度是我国城镇住房制度改革的一项重要内容和中心环节，是社会保障制度的一部分，是住房分配制度货币化的主要形式，是法律赋予职工的合法权益，是由职工个人及其所在单位按规定比例共同缴存的一种具有强制性、保障性、互、归职工个人所有的长期住房储金。实行住房公积金制度，有利于提高职工购建住房的支付能力，改善中低收入家庭居住条件，符合广大职工的根本利益，体现了科学发展观的要求，对于构建社会主义和谐社会具有重要意义。

二、实施住房公积金制度的具体要求

（一）住房公积金制度的内容

住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体（以下统称单位）及其在职职工缴存的长期住房储金。住房公积金制度的主要内容包括两个方面：一是单位和职工个人每月按工资比例缴存一定数量的资金作为住房储金，供职工在买房、建房和房屋大修时使用，退休时可以全额支取；二是利用资金储备为职工提供低息的住房公积金贷款，支持困难职工建房。

（二）住房公积金的覆盖范围

凡我县范围内国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体等单位都应纳入住房公积金的覆盖范围。

（三）住房公积金的缴存标准

住房公积金缴存基数按照职工本人上一年度月平均工资执行。住房公积金缴存比例按照国家有关规定，并结合我县实际，控制在5%—12%范围内。

（四）住房公积金的缴存登记程序

单位在缴存住房公积金前，要先到住房公积金管理部门办理单位开户和住房公积金账户设立手续。单位办理开户时，要提供单位法人证书、组织机构代码证书、营业执照、在职职工工资表的原件、复印件到住房公积金管理部门办理住房公积金缴存登记。并如实填报《住房公积金开户申请表》和《住房公积金汇缴清册》。住房公积金管理部门为缴存单位及职工设立单位账户和职工账户。

职工个人缴存的住房公积金，由所在单位从其工资中代扣代缴，单位于每月发放职工工资起5日内将单位缴存的和为职工代缴的住房公积金一并汇缴到住房公积金专户内，由住房公积金管理部门计入职工公积金账户。住房公积金自存入职工住房公积金账户内之日起按照国家规定的利率计息。

住房公积金缴存实行属地化管理。已经正常缴存住房公积金的单位没有在县住房公积金管理中心开户的，要尽快完成开户和公积金余额划转工作。

（五）住房公积金的提取和使用

职工有下列情形之一的，可以提取职工住房公积金账户内的存储余额。

1.购买、建造、翻建、大修自住住房的；

2.退休的、死亡的；

3.完全丧失劳动能力并与单位终止劳动关系的；

4.户口迁出县行政区域外的；

5.一次性偿还住房贷款本息的；

6.与所在单位终止劳动关系后，未重新就业满二年的;

7.出境定居的；

8.工作关系调出县行政区域外的；

9.职工被判处刑罚的；

10.住房公积金管理委员会规定的其他情形。

职工提取住房公积金账户内的存储余额，所在单位要予以核实，并出具提取证明。缴存住房公积金的职工在购买、建造、翻建、大修自住住房时，可以向住房公积金管理部门申请住房公积金贷款，申请住房公积金贷款的职工需要提供相应的担保手续。

（六）实施住房公积金制度相关部门的职责

1.各应缴纳住房公积金单位，要按时、足额缴纳住房公积金，不得逾期不缴、少缴、截留和挪用，否则，职工有权向住房公积金管理部门举报。

2.住房公积金管理部门要充分履行《住房公积金管理条例》所赋予的职能，加大住房公积金政策宣传力度，有针对性地对各类用人单位及其职工特别是非公有制企业进行重点督查和政策宣传。在此基础上，对全县住房公积金制度建立和缴存情况定期进行全面核查，对未按规定办理住房公积金缴存的单位，由县住房公积金管理部门责令其限期办理；对逾期不办理的，根据《国务院住房公积金管理条例》和《省住房公积金管理条例》予以处罚，并通过新闻媒体予以公布。

3.县总工会、法院、财政、住建、审计、统计、人社、金融、工商、税务等部门要积极配合和支持住房公积金管理中心开展工作，提供各类用人单位及其职工的相关情况，督促有关单位认真执行住房公积金制度。

三、加强领导，确保住房公积金工作的顺利开展

篇10

关键词：经济金融；住房公积金；体制改革

中图分类号：F293.3 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2012）09-0033-04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2012.09.08

由于住房资金需求量很大，构建住房公积金制度以积累住房资金，从而提高职工购买住房的能力。国外住房公积金模式可分为强制储蓄型和合同储蓄型。强制储蓄型是通过国家法律和行政规定等强制性手段，要求雇主和雇员将雇员工资收入的一定比例定期存入指定机构，该机构以优惠贷款方式支持雇员住房消费，比如新加坡的中央公积金制度。合同储蓄为借贷双方通过契约筹措住房资金，日本的邮政储蓄模式和德国的契约模式都属于合同储蓄模式。中国1991年启动住房公积金制度，1999年4月颁布实施的《住房公积金管理条例》，在2002年曾修订过一次，最近中华人民共和国住房和城乡建设部（以下简称住建部）已启动第二次修订工作。除对住房公积金的用途进行调整和强化监管外，还应当积极推进管理体制的改革。由于上海市对住房公积金管理比较规范，公积金数据的信息披露比较全面，以上海市为例能较好地分析我国当前公积金管理状况。

一、住房公积金运行基本情况分析

从1991年上海市在我国率先启动住房公积金制度，至2011年已经运行21年，上海市当年归集住房公积金499亿元，累计归集公积金3150亿元，2011年末公积金缴存人数达到450.2万人，累计为156.4万购房户发放公积金贷款，公积金制度为支持城镇职工购房取得一定的效果。

（一）公积金对解决职工住房问题贡献较小

住房公积金制度的初衷，是为职工积累购房资金来源。我国经济呈长期稳定高速增长，职工收入逐年稳定增长，住房购买力不断提高。但从住房公积金归集购买力，即公积金归集与商品住房销售额比重看，在1997年达到最高的27.64%，而在2004年下降到7.71%，依靠公积金归集资金难以积累住房购买能力；从住房公积金使用购买力，即公积金提取额加上贷款与商品住房销售额比重看，在2000年达到最高的33.8%，而在2004年甚至下降到9.78%，住房公积金的使用没有成为购买住房主要资金来源。住房公积金存款低利率政策，导致公积金对住房购买力严重贬值，职工收入的倍增都没有赶上房价上涨。在现行住房公积金体制和政策下，公积金对解决职工住房难有较大贡献。

（二）职工公积金购房能力下降

住房公积金归集21年，对于个人累计缴存将逐年增加，对住房购买能力必然是呈上升趋势，应当成为职工购房的主要资金来源。但职工对于住房公积金的缴存购买力，即人均累计缴存公积金与90平米普通住房售价比，不仅增加非常缓慢，而且在2004年、2007年、2009年和2010年反而下降，住房公积金累计缴存额很难赶上房价的上涨，缴存购买力到2011年仅5.78%。对于仅能够惠及部分缴存人的公积金贷款，按照当年户均贷款购买90平米普通商品住房，在1999年达到30.17%以后，呈逐年下降的趋势，到2004年仅为17.04%。近年来有所增加但也一般都在三成以下，职工依靠住房公积金缴存离买房距离偏远，而依靠公积金贷款也难圆买房梦。

（三）当前住房公积金贷款是少数人受益

即使不考虑公积金缴存的退出人数，公积金贷款受益人数占缴存人数的比重也很低。从公积金贷款受益率，即当年公积金贷款人数与缴存人数比重看，2002年达到3.96%高点以后，出现拐点逐年下降到3%以下徘徊，在2007年和2009年，由于房价大涨出现两个公积金贷款购房高点，最高为5.05%。从贷款累计受益率，即公积金贷款累计人数与缴存人数比重看，在2009年最高达到37.47%后，出现拐点并呈逐年下降的趋势。由于公积金贷款存在同一人多次贷款，以及存在公积金缴存人退出群体，因此贷款受益率尤其累计受益率将更低。从住房公积金体制运行21年以来，公积金缴存人大多数没有获得公积金贷款，多数职工仅仅是住房公积金廉价资金的提供者。

二、对住房公积金管理体制的分析

我国住房公积金制类似于强制储蓄型，是政府用强制手段筹集住房建设和职工购房资金。住房公积金管理中心是“不以营利为目的的独立的事业单位”，具体从事住房公积金的行政管理、存贷款审批和管理、风险管控、资产保值增值、保障性住房的投资和管理等业务[1]。公积金管理中心与缴存职工存在债权债务法律关系，归集资金除了发放房贷，资金的主体留存在住房公积金管理机构，主要投放在国债、银行存款等安全资产，资金流动性仅是以城市为管理单位，采取自我循环的封闭管理模式。住房公积金为了低贷而实行低存，增值收益用于建立贷款风险准备金、管理费用和建设廉租房的补充资金。

（一）公积金没有强化惠民的定位

公积金对职工住房贡献较小，是因为对公积金性质没有强化惠民的定位，留下了对缴存人不公平性的制度隐患，阻碍缴存人参与公积金的积极性，因而制约了公积金规模的扩大，导致公积金对住房保障效果较小。由于制度安排没有从缴存人利益出发，因而对存款利率定得非常低，严重低于资产价格上涨幅度，甚至低于通货膨胀率，处于不断贬值的状态，而且对提取公积金设置了很高的门槛，广大职工看着自己的公积金在不断贬值无能为力。由于住房公积金规模没有迅速做大，而且公积金管理中心的风险管理水平也不高，导致住房公积金大量闲置在银行。据2008年末全国数据，公积金存款余额12116亿元，贷款余额仅6194亿元，存贷比仅51.12%。由于住房公积金在客观上没有惠及大多数缴存人，如果说合理避税对高收入群体参加公积金还有一点吸引力，而广大中低收入群体甚至把公积金看成政府的收费，住房公积金在不断贬值下成为缴存人的捐款和奉献。

（二）公积金所有人的权益分离

公积金积累资金购房能力难以提高。这是因为公积金所有人权益没有得到重视和保护，所有人的公积金缴存人与管理人的公积金管理中心存在权利倒置，管理人对公积金实质上行使了金融企业法人的权力，而所有人对公积金归集、运用、收益的制度和管理中没有任何话语权，管理人不可能会对缴存人尽责的动机。一是公积金所有人对管理人缺乏约束。公积金怎么用、贬值怎么办、风险怎么防等，成为与公积金所有人不相干的事。比如，管理人拟大量利用公积金贷款支持保障性住房建设，据住建部2010年在28个城市启动试点，申请贷款额度共约493亿元①。公积金贷款支持保障性住房建设本无可厚非，但未见管理人对支持保障房的公积金保值增值的论证，也未见管理人在贷款风险防范任何的制度安排，反映了管理人对公积金只能是从自身需要来考虑，不会顾及到公积金缴存人的意愿和利益。二是公积金管理中心成为利益主体。住房公积金管理中心是住房行政部门的人，与住房行政部门存在上下级和利益共同体的关系，住房公积金由住房行政部门制定政策（立法规），而公积金中心既是监管人又是经营支配人，实际上形成了立法、监管、经营一体化，公积金管理中心成为公积金的利益主体，公积金成了管理人低成本集资的小金库。如果说我国基本制度难以分离立法与监管，那么就必须分离对住房公积金的监管与经营，否则，对于住房公积金出台的任何制度，都将会有利于公积金管理中心而有损于公积金缴存人。如果对住房公积金管理没有新的制度安排，就不会改变公积金缴存人资金不断贬值的状态。

（三）公积金保值增值与风险防范

现行住房公积金体制下，公积金面临不断贬值的风险，基本不存在增值的可能，防范公积金的案件风险，控制公积金的投资风险，是当务之急。公积金不能增值就难以做大规模，而风险原则也将减少对中低收入群体的贷款，从而制约了公积金发挥对广大缴存人住房保障的作用。一是对公积金管理人缺乏必要的制约。近年来，发生了北京住房公积金管理中心朝阳分中心原主任刘毅腐败案、云南省丽江市住房公积金管理中心原主任王琼英腐败案、河北保定3亿元住房公积金被挪用等事件。因此，迫切需要加强对公积金的统一监管，强化对公积金中心负责人的制约，积极消除属地化监管的弊端。二是公积金利率机制偏向高收入群体。实行低成本吸收存款和低利率发放贷款，按照贷款风险管理对偿还能力的要求，住房公积金贷款发放应当优先高收入家庭，而当前高房价又使低收入家庭买不起住房，公积金贷款成为了高收入家庭的特权。广大低收入家庭公积金存款在不断相对贬值，而少数高收入家庭享受公积金贷款优惠利率，形成低收入家庭补贴高收入家庭的“逆向”机制。三是对公积金防范风险应当是重中之重。由于对公积金的管理不够严密，出现了个人利用公积金贷款炒房的现象，给公积金带来较大的风险。有人提议对闲置的住房公积金，是否可以进入资本市场实现增值。笔者认为必须禁止公积金进入资本市场，不仅因为资本市场还缺乏良好的市场环境，而且公积金管理中心也不具备合格人主体性质，并且公积金存在委托人和受托人职责不清的双缺位，进入资本市场必然会遭受重大损失。

三、对住房公积金管理体制改革的建议

对住房公积金管理体制改革的建议，离不开对公积金管理中心的性质定位。可以归纳为三种主要观点：一是住房公积金管理中心要承担好监管职能，并拓展信贷管理和资金营运等金融职能；二是将住房公积金管理中心定位于政策性金融机构，改变目前住房公积金中心的“事业单位”性质，将其发展成为吸收公积金存款、直接发放公积金贷款的金融机构；三是剥离公积金管理中心目前所具有的经营职能，使之从金融机构转变为一个纯粹的不受部门利益牵制的监管者，将运作交由有信誉的专业公司承担[2]。第一种观点将强化公积金管理中心的监管与经营职能，目前住房公积金管理体制的弊端将进一步放大。第二种观点是弃本求末，既要再组一个建新的公积金监管机构，又要强人所难把公积金管理中心转为金融机构。第三种观点比较符合我国住房公积金管理的实际，笔者建议对公积金专业管理可以交由承办银行，这样既体现住房公积金管理体制的延续，又利用银行资金经营和风险管理的专业能力，实现住房公积金的保值增值和风险控制。

（一）强化住房公积金惠民的定位，努力扩大公积金规模

对于住房公积金管理体制改革，要进一步强化住房公积金专款专用，用于职工自住住房的购买、建造、翻建、大修等方面，逐步实现住房公积金由“制度全覆盖”向“人群全覆盖”的转变。但改革的出发点是要强化住房公积金惠民的政策定位，保证公积金缴存人资金的合理回报，以促进住房公积金规模不断扩大，成为职工住房筹资渠道的主要来源。一是公积金存款利率应当高于资金的市场利率。由于公积金具有个人强制储蓄属性，而且公积金存款具有明显的长期存款性质，从住房公积金政策的惠民出发，就应当给予公积金存款较高的优惠利率。建议公积金存款利率必须高于银行同期存款利率，可以适当高于同期长期债券利率，并对公积金存款利率设置保值的最低保障线，这样可以促进居民参与公积金的积极性。二是由政府对公积金贷款提供补贴。公积金贷款优惠利率的资金补贴，不应该来自公积金缴存人，公积金不应当定位一些人补贴另一些人的“互助基金”，更不是低收入者补贴高收入者，而应该是由政府财政贴息的“普惠基金”，以及政府规定承办银行对公积金贷款的合理让利。建议政府建立住房保障的专项基金，对公积金贷款利息进行补贴，优先资助符合享受保障性住房条件的家庭。

（二）分离公积金的监管与经营，保护公积金所有人权益

住房公积金参与者及利益关系中，存在公积金管理中心、承办银行、缴存人三方，公积金管理中心代表政府的政策监管，承办银行提供公积金的金融服务，缴存人是公积金的所有者和受益者。因此公积金体制改革的关键点是，公积金管理中心不是成为政策性金融机构，而是分离对公积金经营管理的职能，这有利于履行对公积金的政策监管，更好地保护缴存人的所有者权益。一是要分离住房公积金的监管与经营职能。应当创新住房公积金运作体制，公积金管理中心专门承担公积金的政策监管职能，将公积金的经营职能分离出来交给承办银行，与承办银行不再是资金的委托管理关系，转为公积金缴存人与承办银行的委托管理关系。二是明确对公积金缴存人服务的定位。公积金管理中心承担公积金的政策服务，负责对公积金的归集管理和资金运用审核，对承办银行的公积金经营进行监管；承办银行承担公积金的金融服务，负责对公积金账户设计、记息和结算，为缴存人提供公积金贷款等金融服务。在对公积金缴存人提供服务的制度设计上，公积金管理中心与承办银行应当是相互制约关系。比如，公积金贷款优惠利率来自财政贴息和银行让利，就可以设计成公积金中心与承办银行的相互制约和博弈。

（三）转移分散公积金管理风险，保障公积金保值增值

住房公积金体制改革的难点和重点目标，应当着力于公积金的保值增值，以及转移和分散公积金管理风险。一是促进公积金保值增值。要保障公积金的保值增值和缴存人的高回报，也决定了公积金应当交由承办银行经营。因为缴存人的高回报意味着公积金的高风险，如果由公积金管理中心经营公积金，或者是对公积金进行高风险投资，很可能造成公积金的重大损失；或者是由于受到资金经营和风险管理能力的限制，将公积金存入银行成为资金的二手中介，难以为公积金缴存人提供较高的利率。而银行具有较高的资金专业能力和风险管理水平，能够支付缴存人较高的利率和承担较高的经营风险，比如银行理财产品就向客户支付了较高的回报。二是转移公积金管理风险。市场原则是利率高存就应当与高贷、高风险匹配，建议分离公积金存款与贷款的资金联系[3]，将公积金风险转移到承办银行，实现公积金运行风险的可控，保障公积金缴存人的利益不受损害。三是分散公积金管理风险。对公积金由各承办银行管理也有利于分散风险，公积金缴存人与承办银行是特殊委托关系，公积金存款属于承办银行的负债，进入缴存人个人的专用银行账户，政府委托银行承办公积金贷款，按照商业房屋贷款的风险管理程序办理，公积金贷款额度控制应当与缴存期和缴存余额挂钩，承办银行给予适当和合理利率折扣。对于中低收入群体或者初次办理公积金贷款的缴存人，贷款利率可以分档次享受政府的财政补贴。

参考文献：

[1]中国房地产研究会住房公积金分会.住房公积金制度定位和管理体制研究[J].中国房地产，2010（10）：115-118.