首套房公积金政策范文

导语：如何才能写好一篇首套房公积金政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

4月7日，北京住房公积金管理中心了住房公积金个人贷款差别化政策，对不同的贷款人实施差别化政策，并首次对高收入人群的公积金贷款月还款额提出了要求，这是全国范围内住房公积金政策的一次较大调整。

北京实施差别化贷款政策

具体来说，北京住房公积金管理中心推出的贷款差别化政策，包括强化借款申请人资格审核、调整第二套住房贷款首付款比例、合理确定借款申请人的贷款额度、限定借款申请人的月还款额、调整借款申请人的住房公积金缴存要求、加大住房公积金违规行为的惩处力度六方面内容。

根据此次调整，北京住房公积金管理中心对于“首套房”、“第二套房”的认定做出了更加严格的要求，尤其是针对“无房有贷款”的群体制定了针对性的贷款政策。一直以来，对于“首套房”、“第二套房”的认定上采用“认房”和“认贷”两种标准。其中，“认房”是指根据房地产交易系统的查询平台判定贷款人名下的房产套数，“认贷”则是根据贷款人申请商业住房贷款、公积金住房贷款、公积金的冲还使用记录状况认定贷款人的购房情况。相对来说，“认房不认贷”的标准较为宽松，而此次北京住房公积金管理中心所出台的政策中严格执行“认房又认贷”的方法，也就是说，借款申请人无住房记录、无个人住房贷款记录、无住房公积金购房提取记录的，方可认定为首套自住住房。

对于被认定的“首套房”贷款人，能够获得相对优惠的公积金贷款政策。如果首套房为政策性住房或中小户型首套自住住房（套型建筑面积不大于90平方米），首付款比例不低于20%，同时贷款额度可以在最高额度80万元的基础上，根据个人信用等级上浮――个人信用等级为AAA级，贷款最高额度上浮30%，即不超过104万元；个人信用等级为AA级，贷款最高额度上浮15%，即不超过92万元。如果购买套型建筑面积在90平方米以上非政策性住房的首套房，首付比例不得低于30%，且最高贷款额度不再上浮。

而对于改善型需求的第二套房认定标准，按照北京住房公积金管理中心今年出台的政策，以人均住房建筑面积为29.4平方米作为标准，现有人均住房建筑面积低于29.4平方米的家庭新购房，方可申请公积金贷款。在此次差别化政策中，对于改善型需求的第二套房公积金贷款，首付比例由60%提高至70%，最高贷款额度为80万元不可上浮，适用的贷款利率为同期首套个人贷款利率的1.1倍。

值得一提的是，此次北京住房公积金管理中心对于“无房有贷款”的情况进行了区别对待。“无房有贷款”是指在房产交易信息查询系统中显示无房，但是从征信系统、公积金管理系统查询有有1笔个人住房贷款记录或1条购房提取记录，符合第二套住房贷款条件的借款申请人，贷款首付款比例不低于60%的政策，贷款额度及适用利率同第二套房贷款。

此次政策的一大突破是，对于部分贷款人的月还款额做出了限额要求。如果贷款人均月收入超过北京市职工月平均工资3倍（含）以上的，其月还款额原则上应不低于其月收入的50%。北京市2011年度职工月平均工资为4672元，月平均工资3倍即14016元。借款申请人为单身的，月收入在14016元（含）以上，月还款额原则上应不低于月收入的50%；借款申请人为已婚的，夫妻双方月收入之和在28032元（含）以上，月还款额原则上应不低于夫妻双方月收入之和的50%。对于贷款人的月收入，公积金中心将根据每月的公积金缴存额/公积金缴存比例来确定。

另外，贷款人月还款额在不低于贷款月最低还款额的基础上，原则上应不低于住房公积金月缴存额，即不低于单位缴存部分与个人缴存部分之和。借款申请人为已婚的，月还款额应不低于夫妻双方住房公积金的月缴存额之和。北京住房公积金管理中心指出，对于月还款额的限定，主要是为了避免高收入家庭长期占用贷款资金和住房公积金全部用于住房消费。

上海政策尚未跟进

截至发稿前，上海住房公积金管理中心未对政策进行跟进，仍按照原有的操作办法来执行。

据了解，在上海目前的公积金贷款政策中，对于“首套房”、“第二套房”的认定方式主要为“认房”，即通过与房地产中心的信息进行联网，了解到贷款申请人名下的房产状况。其中，首套房的认定相对明晰；而对于符合可申请公积金贷款的第二套房改善型需求，上海住房公积金管理中心的标准为：借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下在房管部门登记信息中仅持有一套住房，且人均住房建筑面积低于统计部门公布的上一年度全市人均住房建筑面积33.4平方米。在改善型需求中，如果贷款人先将原有的房产出售，借款人家庭（包括借款人、配偶及未成年子女）名下无成套住房登记为依据，那么新的购房也可视为“首套房”，在操作的过程中，按照“首套房”的相关贷款政策来进行贷款办理。

篇2

重申二套房贷政策后,对有改善住房需求的二次购房者的影响是较大的,选择什么样的贷款方式能省息?

公积金 省钱首选

钟先生年近40,现就职于一家国企单位,为方便儿子上高中,想在海淀再贷款购置一套房产,需要通过银行贷款100万。但之前钟先生有过一次贷款纪录,虽然已经还清,但是如果使用商业贷款的话,按照现在银行的政策,还是会被算作二套房的,需执行首付四成,利率也要上浮1.1倍。

专家指导:

借款人除了通过商业贷款中的等额本金达到省息目的外,公积金贷款在二套房贷政策从紧时更能充分发挥其省钱优势。理由有三点:

第一,目前来看在京各公司、企业基本都会为员工缴纳公积金,不论是什么阶层的房贷者都比较适用公积金。另外如果不买房的话,到了房贷者退休年限时公积金缴存余款还可以返还房贷者,好处多多。

第二,公积金没有二套房政策的限制。在未还清贷款的前提下,借款人只能使用公积金贷款一次,只有在偿还完贷款后才能够再次申请使用,首付和利率不会上浮。

第三,公积金贷款只有一个利率,不像商业贷款那样除基准利率外,还有上浮、下浮利率等。目前公积金贷款的利率为3.87%,还是比较适合贷款的。

因为钟先生的单位一直为其缴存公积金,钟先生从未提取过,这种情况下使用公积金贷款无疑是钟先生明智的选择,因为公积金贷款是没有首套房和二套房之分的,只要之前的公积金贷款已经还清就可以再次使用,首付和利率均不会上调。

因此建议,在二套房贷政策从紧的情况下,借款人使用公积金贷款相对会节省很多利息,月供每月相差1484.24元,20年下来总利息可以节省35万多元,这个数字对节衣缩食的借款人无疑是一笔不小的开支。

商贷省6万

王帅,现就职于一家外贸公司,收入颇丰,与女友相恋多年,感情稳定。作为“80后”大军中的一员,眼下购置婚房已成了当务之急,王先生之前名下有一套贷款的房产尚未还清,现在看中了位于丰台区一套总价为70万的小两居,全款购房似乎不太可能,王先生想通过银行贷款50万来购房,但受限二套房政策,王先生在选择还款方式上犯了难,究竟怎样做能够节省部分开支呢?

专家指导:

通常情况下人们贷款普遍会选择等额本息的还款方式,借款人每月偿还相同的金额便于还款及合理安排收支,这种方式比较适合收入稳定的人群。但是在“惜贷”,尤其是二套房贷利率严格执行1.1倍的政策环境下,每月还相同的金额,总体算下来利息不菲,并不是很划算。

建议借款人可以突破传统,采用等额本金方式还款,虽然借款人还贷初期会感觉每月负担较大,但随着归还本金的增多,利息减少的优势就会逐渐显现出来。

从上述案例中,我们不难看出借款人如购买第二套房产,贷款50万20年,利率上浮1.1倍后等额本金与等额本息两种还款方式对比,采取等额本金方式还款的借款人总利息将省6万元左右,比较适合在二套房贷利率收紧的市场环境下使用。

小贴士:

借款人平时一定要注意个人征信纪录的保持,因为现在央行的征信系统已经日趋完善,银行在发放贷款时会更多的参看借款人的征信纪录,在借款人看似平常的信用卡使用,以及水电煤气等的缴费过程中,如果一年中出现连续三次或累积六次的逾期纪录,那么借款人在申请贷款时就有可能被银行“拒之门外”了。

篇3

“第二套房”究竟如何定义?自9月27日央行与银监会联合的《关于加强商业性房地产信贷的通知》下达以来，各家银行对于“第二套房”的定义一直存在着诸多分歧，也给许多购房者带来了困扰。12月11日，央行与银监会再次发出《补充通知》，对“第二套房”的定义予以了明确和细化。整体上看，央行与银监会对于“第二套房”的定义，明显比前期一些商业银行对于该政策的解读更加严格。一方面反映出对商业住房信贷趋紧的政策导向，另一方面也将意味着大部分人再次购房的成本将显著上升。

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与前期部分商业银行公布的房贷政策中有关规定相比，《补充通知》中的定义细则到底有何不同?我们为你梳理出如下几个要点。

要点一：以家庭为单位认定房贷次数

“第二套房”中首先涉及到一个关键性问题在于，究竟是以“个人”还是以“户”作为单位来确定房贷的次数。

[案例1]黄先生与太太现在所居住的这套房产，由黄先生在婚前单独购置。房屋的产权证上标明，黄先生是这套房产的唯一所有人。同时他也是住房贷款合同中的唯一借款人。随着今年上半年女儿的出生，需要外地的父母经常过来帮助照料，这套二室一厅的住房已经不太能满足大家庭的需要了。

前段时间，黄先生和太太在周围的一个小区看中了一套两居室的住房，他们打算买下这套房，供父母居住，方便他们过来料理自己的生活。

由于一些银行对于“第二套房”的定义中，是以“个人”而不是以“户”作为单位的。他们计划着，这次以黄太太的名义来进行购房。因为黄太太名下没有房产，也没有申请过住房贷款或是作为共同贷款人，那么在购置这套房产时，他们应该能够享受到“第一套房”的待遇，首付比例可以低一些，同时还能获得较低的贷款利率。

[政策解读]在前期商业银行所公布的房贷政策中，大多趋向于以“个人”作为单位，原因在于央行的个人征信档案中所获得的信息多为个人数据，到“户”的话则需要涉及到个人婚姻记录等多个环节的调查。

但此次的《补充通知》中非常明确地指出，在认定房贷次数时，以借款人家庭为单位。那么在上述这个例子中，尽管黄太太名下没有房产，也没有房贷申请的记录，但是由于黄先生拥有住房并申请过房贷，那么作为他的配偶，即使黄太太以个人的名义进行购房、贷款，依据《补充通知》中的规定，购买的这套房产在申请住房贷款时，也需要按照“第二套房”的政策来执行，至少需要支付40％的首付款，同时贷款利率将上浮为基准利率的1.1倍。

值得一提的是，在《补充通知》中对于以“家庭”为单位进行了明确的限定――借款人、配偶和未成年子女。这就意味着成年子女即使户籍仍然登记在父母的家庭中，但购房时可以单独另计。这就剔除了以往在以“户”为单位的解读中，对于成年子女与父母属于同一“户”，但可能产生的购房到底属于第几套房的问题。

要点二：贷款偿清再购房也算“第二套房”

除了以家庭为单位确定房贷次数外，《补充通知》中也再次明确了原有房贷偿清后，继续购房如何算的问题。按规定，除首套房面积低于平均水平外(见要点三)，凡是申请过银行住房贷款，无论该笔贷款是否偿清，购房人再次购房均属于“第二套房”。

[案例2]2001年小李刚刚工作时，就在单位附近的某小区购置了一套自住房。由于当时的房价较低，在支付了20万元的首付款后，小李仅向银行申请了30万元的商业住房贷款。这几年小李的职场之路越走越顺，收入也水涨船高，小李早就把剩余的住房贷款一次性偿清。经房产中介的介绍，小李看中了浦东一处楼盘，由于房价较高，少不了向银行申请住房贷款。小李觉得，以前虽然有过房贷的申请记录，但是贷款早就还清了，自己的再次购房也应当享受“首套房”的待遇。

[政策解读]对于贷款全部还清后，再次购房究竟算第几套的问题，也是银行执行政策中存在较多争议之处。一些银行规定，虽有贷款记录，但已经还清，只要购房人拥有足够的还贷能力，那么再次购房也可以以“第一套房”的客户标准来对待；而一些银行则实行较为严格的政策，无论贷款是否偿清，只要有过贷款记录，均属于“第二套房”或“第二套房”以上。

在近期明确的细则中，显然是与后者的标准相同，采用了趋严的房贷政策。像小李这样的情况，以前申请过一次住房贷款，尽管已经全部还清，但是如果再次去申请房贷，依然算入“第二套房”。

要点三：超过人均面积再购房属“第二套房”

在《补充通知》中，对于一些因住房面积较小，希望改善住房条件的购房人单独设立了较为优惠的条款。

[案例3]改善住房条件一直是刘先生一家的愿望，因为母亲身体不好，父亲又很早去世，刘先生结婚之后一直和母亲居住在一套80平方米的老公房里。随着女儿一天天长大，刘先生一家改善住房的愿望也越来越强烈。

不过在购置现在居住的这套房产时，刘先生已经申请过了住房贷款。如果再次贷款购房，可能就要被算入“第二套房”的行列，需要承担较高的贷款利率。

[政策解读]在前期银行所公布的房贷细则中，对于“第一套房”、“第二套房”的规定仅仅以套数来定，对于房屋的面积并没有细化的规定。也就是说，无论你现在所居住的住房条件如何，贷款购置第二套房都需要支付较高的首付，并相应提高贷款利率。

但是在此次的《补充通知》中，考虑到了改善住房需求这一购房目的。对于现有住房面积较小的购房人，再次购房时可以获得优惠的贷款条件。具体的规定是：对于已利用银行贷款购买首套自住房的家庭，如其人均住房面积低于当地平均水平，再次向商业银行申请住房贷款的，可比照首套自住房贷款政策执行。

现在购房时主要应用的是建筑面积的数据。根据建设部发表2005年城镇房屋概况统计公报，2005年全国城镇人均住宅建筑面积26.11平方米，而上海城镇人均住宅建筑面积为33.07平方米。因此，像刘先生一家四口，目前住房的建筑面积为80平方米，人均住宅建筑为20平方米，低于上海市平均水平。因此按照《补充通知》的规定，即使贷款购置第二套住宅，他依然可以获得首套房的优惠待遇，即在其他条件满足的情况下，支付30％的首付款，同时房贷利率可按基准利率打85折。

另外，对于此类型的贷款人，必须提供足够的证明文件，如当地房地产行政主管部门依据房屋登记信息系统出具的家庭住房总面积查询结果。据悉，建设部将于近期出台相应的指导意见。商业银行可根据借款人提供的住房总面积查询结果、户籍证明等材料，确定其是否能够享受首套住房贷款政策。

要点四：公积金使用后再次购房计作“第二套房”

使用过公积金贷款的购房者，再次购房时和商业住房贷款一样，也需要算做“第二套房”。

[案例4]老马现在居住的这套房子，使用的是纯公积金贷款，没有申请过商业住房贷款。由于老马和妻子的住房公积金较高，前几年就用冲还贷的方式还清了公积金贷款。如果他们再次购房，是否算做“第二套房”?

篇4

“坚持房地产调控政策不放松”的中央决策话声未落，各地的首套房贷利率却已萌生降意。

近日，中国人民银行货币政策委员会委员、清华大学经济管理学院教授李稻葵就公开呼吁，“首套房贷政策应定向放宽”。

事实上，一些地区的部分银行已有所行动了。广州、南京等地首套房贷利率有不同程度的下调，中国工商银行、中国银行、中国建设银行、招商银行等多家银行在部分地区首套房贷由原先的普遍上浮10%已回归至基准利率。

对此，莫尼塔投资公司房地产分析师施琪日前在接受《投资者报》记者采访时表示，调研发现，广州这些地区的首套房贷利率下调现象只是个别银行与部分地区，这种现象在全国并不普遍。虽然存款准备金率下调对银行的资金有所缓解，但从房地产成交量来看，目前银行投放给房地产市场的信贷并不多。

首套利率下调是政策微调方向

“如果明年房价下调幅度大，首套房贷利率下调的可能性很大，这可能也是明年上半年房地产政策微调的主要方向。”施琪告诉《投资者报》记者。

这一看法得到了上海易居房地产研究院综合研究部部长杨红旭的认可。他告诉《投资者报》记者，今年年底到明年上半年首套房贷利率会首先松动。但他强调，这有一个过程，并且首套房贷利率下调的幅度主要看两个方面：一是银监会指导意见的明确规定；二是银根放松的步调。如果放松步调快，那么银行放贷就多，其利率下调幅度也大。

另外，中央财经大学金融学院教授郭田勇也认为，首套房贷款利率还有下降空间。他表示，就现在情况看，也不排除央行继续降低存准率，释放更多的资金。如果这样，银行资金变得充裕，为了寻找优质客户，很可能下调首套房贷利率。

但光大银行首席宏观分析师盛宏清却持不同观点，他在接受《投资者报》记者采访时表示，“首套房贷利率未来不但不下调，还有上浮趋势。”理由是目前仍旧是负利率时代，银行未来包括吸储的资金成本会提高，这样相应的贷款也就自然变高。“也就是说，面粉贵了，面包也会随之而贵。”

不过，杨红旭却坚持认为，“首套房属于居民自住住房消费，这种刚性需求是合理的，应该得到保护。”

在积极呼吁放宽首套房贷政策的李稻葵看来，对于既能买房、信用又不错的客户应予以放开，帮助恢复房地产交易量，同时带动上游产业的逐渐恢复。

另外，施琪同时指出，明年房地产政策微调主要是首套房贷利率下调，但可能还会出台包括松绑普通商品房标准以及公积金政策等一些措施，“虽然近期有个别城市已出台此类措施，明年的覆盖范围会扩大到更多城市。”

11月末北京与武汉先后放宽普通商品房标准。而公积金政策方面，宁波、南京等城市也有放宽举措。例如南京公积金贷款政策，其最高贷款额度由20万元/人调整为30万元/人。

明年“严控”投资与投机

2011年我国房地产市场调控取得明显成效，一线城市稳中有降，而二三线城市则是涨幅趋缓，同时全国房屋成交量也出现明显下滑。

12月9日，国家统计局的数据清楚表明，11月全国商品房出现销售量价齐跌态势。房价拐点虽已确立，但调整幅度还很有限，大多城市并没有出现大幅下跌。

为此，12月12日在北京召开的中央经济工作会议仍然明确强调，“明年要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归”。这释放出的政策信号是在房价未出现实质性下降前，房地产政策放松几乎是不可能的事情。

但松绑首套房贷利率跟明年国家调控目标并不矛盾。社科院金融重点实验室主任刘煜辉告诉《投资者报》记者，国家调控旨在抑制投资与投机行为，只要银行在执行过程中不要变相操作就行。

同时，受访专家均认为，明年“严控”目标仍是投机投资型需求，即第三套及以上住房，而目前银行暂停的三套房贷政策在2012年仍将会延续。

而对于“第二套改善性住房房贷利率是否松动取决于明年国内外的经济形势。”施琪说。虽然二套房不是“严控”目标，但门槛却提高了，对于其信贷，国家也是实施严格的管理。

明年三季度或是买房良机

政策不会大放松，而房价走向下降通道，对于普通百姓来说，此时才是买房良机？

“买房最佳时期应该是明年三季度，因为明年上半年房价肯定往下走，但到三季度以后房价会企稳，明年下半年信贷政策放松概率大。”施琪判断。

篇5

签合同的当天，苗伟东支付了房屋首付款37万余元，余款85万元由苗伟东和宋榕共同的名义向银行申请组合贷款进行支付，其中商业贷款25万元，按基准利率7折计算；公积金贷款60万元，手续办完后，银行便将贷款划到了开发商账上。需要指出的是，交房日期为2012年3月底前，在这一年半的时间里，正好可以给两人操办婚礼事宜留出时间。

好事多磨引争议

到2011年下半年，眼看着自己温馨的小窝就要造好了，这时苗伟东夫妇才突然发现一个问题：他们那幢8号楼正北方向不到10米的地方，居然造了一个垃圾房！然而在当初签订合同时，售楼处的工作人员在介绍这套房屋时却并没有说明紧靠垃圾房这个情况啊！

考虑到自己所购买的房子是在1楼，将来受到垃圾桶蚊蝇和臭味影响会很严重，2012年2月，两人首次向开发商发函，认为开发商在销售过程中未告知该事实，因此存在欺诈行为，要求退房并赔偿损失及违约金。开发商给予回复称：8号楼北侧建有垃圾桶的情况并非施工期间开发商私自临时添加的，而是在当初双方签订的预售合同里的小区平面布局图中就已明确标示过，不存在开发商隐瞒事实，不同意退房要求。随后双方经过多次商讨，最终协商出了一个方案，即将苗伟东夫妇所购买的8号楼101室房屋调换为9号2708室房屋。

合同都签好了，贷款也都放了，如今怎么操作才能以最低的成本换房呢？

最初开发商的方案是分两步走：先退“101室”，再买“2708室”，并同意协调贷款银行为苗伟东夫妇争取首套房首付三成和低利率的优惠政策。但到了2012年，国内楼市调控已加码到最严厉阶段，苗伟东在向多家银行咨询相关贷款政策后了解到，当前各家商业银行均执行最严厉的房贷审批标准，即在二套房贷的认定上“认房认贷”，先退房再买房将不再享受首套房的优惠利率和三成首付的政策。随后苗伟东又向他在房地产登记部门的朋友讨教，朋友给他出了个主意：让开发商以变更抵押物登记的方式操作换房程序。

开发商同意了苗伟东的提议，于是双方在2012年4月签订协议书一份，约定因8号楼101室正对垃圾房导致甲方（苗伟东夫妇）所购房屋价值下降，双方同意101室调换为2708室，乙方（开发商）按2708室原房价95折的优惠价出售给甲方，预售合同签订后甲方已支付的101室房款转为2708室房款，产生的差价由甲方另行支付。

一波三折难换房

协议书签订后，双方又签订了购买2708室房屋的商品房预售合同，苗伟东还和贷款银行签订了抵押物变更协议，可当他拿着相关资料到房地产登记部门申请抵押物变更登记时，工作人员却以贷款银行未出具101室贷款已结清证明为由，拒绝了申请。无奈之下，苗伟东夫妇只能重新回到最初开发商给出的方案，两人最后的希望只能落在开发商所承诺的“尽可能向银行争取首套房优惠利率”。为此，苗伟东夫妇支付了17436元的房屋差价后，开发商将“101室”的首付款转为“2708室”房款。之后，夫妇俩怀着忐忑不安的心，向贷款银行申请“2708室”抵押贷款，结果“奇迹”并未发生。由于他们已购买过“101室”房屋，因此银行不但不同意按首套房给予利率下浮，而且还要按二套房贷标准，利率上浮1.1倍，同时鉴于公积金贷款已使用过，购买“2708室”房屋必须全部使用商业贷款！夫妻俩考虑再三，还是向开发商提出了“2708室”的退房申请，开发商也随之退还了房屋差价款。

然而苗伟东夫妇怎么也不甘心自己忙活了半天的心血最终都付诸东流。很快他们给开发商寄出了律师函，要求退还房款并赔偿损失。为此，开发商向贷款银行提前还贷796784元。公积金贷款担保费6486.6元也退了回来。同年12月，双方签订解除合同协议书。随后开发商退还了101室购房款42万余元。然而开发商却拒绝了苗伟东夫妇提出的赔偿要求，即在这期间所支付的贷款利息73634元，购房首付款的利息损失8644元（按同期银行活期存款利率计算），担保费损失2771元，再次贷款利息损失290736元，在此期间的房租损失27500元（按月租金2750元自2012年3月计算至2012年12月），另外还有误工费21600元。

为了维权，苗伟东夫妇便将开发商告上法庭，要求对方给予上述赔偿。

法院各打五十大板

法院认为，本案纠纷源于“101室”对面的垃圾房，双方在换房协议书中确认垃圾房导致“101室”房屋价值的下降，因此，被告对于该影响房屋价值的重要事项应在预售合同订立时负有告知义务。由于原告购买的是期房，合同订立时房子还在建造中，原告不可能了解将来房屋周边的实际情况；预售合同虽附有小区平面图，但被告未就垃圾房位置予以明示，普通购房人无法辨明该小区平面布局图中是否有垃圾房及其具体所处位置，可见被告存在过错，应承担相应的民事责任。

在双方协调换房的过程中，原告已明知“101室”退房后再办理“2708室”的银行贷款已不享受首套房的优惠政策，虽然被告同意协调贷款银行尽量给予优惠，但原告也应充分预见到可能存在的风险，在没有充分了解办理变更抵押物登记所需资料的情况下即主动要求被告采取此方式，谁料换房不成后，又以无法承受二套房贷款利率为由，放弃办理“2708室”的银行贷款，可见最终换房不成的责任在原告，应自行承担相应后果。

由于垃圾房对房屋价值造成的影响并不必然导致合同的解除，但双方现既已协议解除合同，故考虑到该实际情况并结合原告提出的赔偿事项，法院最终确定由开发商返还苗伟东夫妇的购房款利息2859元，赔偿其购房贷款利息损失73634元，其他损失由苗伟东夫妇自行承担。

篇6

10月18日、19日，《投资者报》记者以购房者身份走访了温州多家银行，发现包括工行在内的多家银行网点根本就不做房贷业务，称贷款额度紧张。而做房贷的几家银行，首套房贷款利率也基本上浮10%以上；同时，银行工作人员一再表示，贷款额度紧张，这个月是放不出来了。

而温州天浩置业有限公司市场总监向洋对《投资者报》记者表示，如果通过房产中介的话，首套房贷款或许可以按基准利率实行，但是还要附加一些条件，比如购买该家银行多少理财产品等等。

事实上，温州的资金向来以趋利且动作迅速著称，银行也不例外。在资金相对紧张，且基准利率相对较低的情况下，银行更加趋向于利率更高的抵押贷款等业务，而在房价下跌的情况下，对于房贷这样利率较低的业务显然兴趣不大。在温州老板“跑路潮”的特殊时期，银行更加收紧了房地产贷款。但是，这也进一步压制了刚性需求。

首套房贷利率多上浮

在记者走访的多家还可以做房贷的银行中，首套房贷利率一般上浮10%以上。

位于温州火车站附近的招商银行温州大南支行零售部，一位陈姓工作人员表示，第一套房贷款的首付至少四成，利率上浮10%~15%，利率上浮是最近开始的，最多一两个月。如果是第二套房就不一定能贷得下来了。

他还表示，招商银行没有“一站式”的房贷服务，也就是说，买卖双方过户之后才能来贷款。

中信银行温州经济开发区支行一位工作人员表示，如果是首套房贷款，利率都上浮10%，首付三成，这是银行自己的标准。如果该客户对银行有贡献，也就是说有业务结算的，那么利率可以低一些，但是现在最优惠的利率也不会打七折，下浮30%的优惠政策在去年底就结束了。即使如此，银行的贷款额度也不多，还要排队。如果购买的是第二套房，已经暂停贷款。

华夏银行温州分行营业部一位工作人员表示，首套房上浮多少看情况而定，现在不可能有下浮的。同时，如果是90平方米以下的房子，首付至少三成；90平方米以上的房子，首付至少四成。他还一再表示最近按揭贷款做得比较少，额度也比较有限，具体情况还要等下周老总回来再请示。

浦发银行温州分行工作人员表示，不做住房按揭贷款，但可以公积金贷款，也就是有公积金贷款的情况下，银行可以办组合贷款，利率一般要上浮10%以上，具体要到办理时才知道。

上浮10%基本上已经成为首套房的贷款利率标准。温州本地的房产中介平安易居金融部倪小姐向《投资者报》记者表示，早在上月开始，银行就已经普遍上调了首套房的贷款利率，首套房的利率是月息6.48‰，也就是年利率7.75%，也就是比基准利率上浮10%，有几家银行的贷款利率比这还要高。如果是二套房的话，那么贷款利率已经上浮到了30%以上。通过中介贷款基本能保证贷到款，因为银行每个月都会有一定的额度给中介。

多家网点叫停房贷业务

除了银行提高首套房贷利率外，由于额度紧张，还有不少银行干脆就不做个人住房按揭贷款。

这种情况在交通银行温州分行中山支行得到了印证。该支行工作人员表示，该网点的住房按揭贷款现在没有贷款额度，或许等到下个月情况会好一些。

该支行的一位信贷科长则表示，不是不做，而是没有规模。前几个月还做的，那时候按基准利率，首付三成。但是现在温州处于一个比较特殊时期，处于金融风暴当中。针对很多企业资金链断裂、老板跑路的情况，现在银行更多将重心都放在中小企业贷款上。

除了目前按揭贷款比较困难、额度紧张等措辞之外，另有多家银行直接表示不做住房按揭贷款业务。中国银行飞霞南路一家网点，以及民生银行新城站营业部均表示，没有住房按揭贷款的信贷额度，现在大家都是做抵押贷款。

福建海峡银行位于火车站的一家网点也表示，现在还没有房贷这项业务，因为今年3月份刚到这里开业。温州本地的温州银行则直接表示，不做按揭贷款，没有这项业务。

工商银行温州一家网点人士向记者表示，按揭贷款的利率比较低，银行为了利益最大化，把贷款都放到抵押贷款上去了，因此，额度便没有了，住房按揭贷款索性就不做了。而对于小银行来说，可能抵押贷款的规模小一些，还可以用来做住房按揭贷款。

银行资金“求富弃贫”

对于银行来说，舍弃住房按揭贷款，显然是“求富弃贫”。

鹿城农村合作银行黎明支行一位工作人员表示，按揭我们没有做，很多年都不做了，我们在做的都是抵押贷款，利率是一分左右。

而这1分左右的月息，显然远高于房贷基准利率。最新的5年以上贷款利率的年息也就是7.05%。月息1分，年息就有12%，这不是房贷利率所能比拟的。况且，在房地产调控政策下，不少楼盘已经出现了价格回落，这对住房按揭贷款同样面临着一定的风险。

民生银行新城站的一家网点工作人员表示，该网点不做按揭贷款，现在只有抵押贷款，其利率也就是月利8厘左右，在政府出台各项政策后，利率已经比以前有所下降，以前是1分。但是，这和基准利率6厘不到相比还是高出不少。

篇7

各地房贷收紧

华夏银行天津红桥支行、平安银行广州万达广场支行等多家银行的工作人员明确告诉记者，“房贷已经停了”。

一些银行虽未停贷，但也取消了优惠和上浮了利率。中信银行广州科技园支行工作人员称，由于房贷额度紧张，首套房和二套房贷款利率一律上浮10%到15%。另外，相比于新房，二手房的贷款利率普遍更高。记者随机在武汉中行、交行、招行等银行网点咨询发现，即便是首套房，二手房利率也会上浮10%。

记者采访发现，购房者虽仍能从国有四大银行贷到款，但这些银行也普遍表示额度不“富裕”。

“虽然目前各银行官方口径并无相关公告，但事实上的确有多家银行已经基本暂停房贷业务。”中原地产市场研究部总监张大伟表示，“预计从10月底开始，各银行的贷款额度会更紧张。”

“房贷荒”苦了“刚需”族

据北京伟嘉安捷投资担保有限公司对所承办的二手房业务的统计数据：当前，在首次置业人群中，使用贷款的比例在70%左右，而改善型置业人群使用贷款比例也达到30%左右。

中央财经大学民生经济研究中心主任李永壮认为，“在房价上涨较快的一二线城市，即使银行取消对首套房的利率优惠，也很难把购买首套房的刚需群体挤出市场。如果购房者判断房价一年上涨10%以上，而房贷的利率只是上浮了1%，理性的人即使是付出更多利息成本也要先买下房，以此锁定购房成本。从这个角度讲，房价涨幅过快的情况下，买房的还是要买，房贷利率上涨，只能增加‘刚需’群体的经济压力。”

天津房地产协会副会长徐保满表示，银行决定各自的房贷政策属于市场行为，但国家层面应加强政策引导，要求有实力的银行，在贷款上对于首套房购买者予以政策倾斜，维护这部分“刚需”群体的利益。

张大伟建议，目前市场情况下，政府应该保障“刚需”购房者的基本居住需求，保证这部分群体贷款政策的稳定性，多提供类似公积金等低利率购房工具，避免市场出现整体恐慌。

分析

除了“没钱贷”还有“不愿贷”

专家表示，银行信贷额度“年初松、年底紧”在业内并不鲜见，而今年以来房地产贷款增加较快，也加剧了各银行贷款额度的紧张。央行数据显示，上半年金融机构新增房地产类贷款1.3万亿元，而2012年全年只增加1.35万亿元。前期贷款“过猛”，无疑导致后期在房贷上“力不从心”。

事实上，除了临近年底“没钱贷”，利益选择导致的“不愿贷”也是重要原因。

篇8

2011年，市住房公积金管理工作在市委和市政府正确领导下，以科学发展观为指导，着力深化住房公积金制度建设，不断扩大住房公积金缴存，努力发展住房公积金购房贷款，进一步完善住房公积金管理，强化住房公积金服务，使住房公积金制度更加深入人心，住房公积金作用更加明显，住房公积金运行更加规范安全有效。

一、强化建缴使用。

以争人扩面和增贷惠民为工作重点，不断推进住房公积金归集和使用上规模，住房公积金发展基础得到巩固。

（一）加强归集。进一步加大制度推行宣传力度，深入尽建未建单位，做好细致的建制工作动员，提供缴存登记咨询服务，住房公积金归集取得新的成效。至2011年12月，全市参制单位达到1445个，全年净增参制单位70个。全年新增参缴职工8043人，剔除离退休调离等销户职工2442人，净增参缴职工3621人，覆盖率比上年提高4.07%，历年累计参缴职工92629人。月缴交额达到2802万，比上年增加427万元。全年完成住房公积金归集4.91亿元，比上年增加1.36亿元，增长37%；归集余额3.49亿元，比上年净增1亿元，增长40%，历年累计归集总额达到19.07亿元，历年累计归集余额14.01亿元。

（二）扩大贷款，在加强商品房贷款管理的同时，提高二手房、经适房、安置房贷款。认真落实差别化信贷政策，鼓励首套房贷款，控制第二套房贷款，拒绝第三套贷款。全年发放住房公积金贷款1912户，发放贷款金额3.26亿，比年初放贷计划增加3600万元。历年累计放贷16.06亿元，历年累计放贷余额10.54亿元。

（三）加快提取办理。严格提取政策，对符合提取条件的随到随办，对不符合提取规定的不予办理。全年办理提取业务7987笔，提取金额1.42亿元，历年累计提取5.06亿元，占历年归集总额的26.52%。在提取业务办理中购房提取比重大，全年办理购房提取2394笔，提取金额6934万元，占当年提取额的48.66%；办理购房还贷提取1187笔，提取金额2790万元，占当年提取额的19.58%。

二、加强风险防控。

以住房公积金廉政风险防控工作为重点，认真抓好各项管理制度的落实到位，严格操作规程，强化内部监督检查，不断完善防控制度，以确保住房公积金安全有序运行。

（一）完善管理制度。以住房公积金科学化管理为目标，以健全住房公积金管理各项制度为支撑，进一步增强员工风险责任意识，对大额资金划转、定期存单管理和行政费用审批等方面不断完善制度，先后制定印鉴管理、资金管理、会计出纳人员工作制度等规章，从制度健全上保证资金安全。

（二）严格操作流程。对住房公积金业务办理流程各个环节进行全面梳理，并根据业务发展需要，调整和优化业务受理程序，减少冗余办理环节，使运作流程更顺畅，责任段落更清晰，前后链接更紧密，业务办理精细化和操作性得到进一步加强。

（三）监管实时到位。按照内部监管常态化要求，在市审计部门对业务和财务管理进行全面审计的同时，定期组织人员下到办事处和各主要业务科室进行监察督促，通过内外联审的方式，构建全方位督查，拉网排查和随机抽查相结合的严密防控体系，形成住房公积金资金安全长效机制。

（四）强化资金管理。完善资金存放、调度使用管理制度，建立贷款风险预警机制，严格缴存、贷款、提取等财务账目管理，单位汇缴到账随即分摊到职工个人账户，贷款发放、贷款资金回收实时与受托银行对账，发现疑问跟踪查账。与此同时，强化贷款逾期管理，采取电话催、上门催、律师逐催，当期贷款逾期率控制在0.031%之内。全年回收贷款本金1.47亿元，比上年增加2427万元，增长19.82%，历年回收贷款本金5.52亿元，历年本金回收占贷款总额的34.38%。

三、提升服务效能。

以扎实开展“转作风、提效能、促发展”主题活动为抓手，以创建市级文明单位为载体，强化住房公积金行风建设，住房公积金文明服务水平得到进一步提升。

（一）服务意识强化。树立以人为本服务理念，坚持缴存职工至上观念，以服务对象满意为标尺，变被动服务为主动服务、变单一服务为全方位服务，员工服务自觉性和服务意识明显提高。

（二）办事节奏加快。一是坚持“有问必答、有疑必解、有事必办”，全面推行社会服务承诺制度、首问负责制度等服务制度。建立“一站式”服务机制，住房公积金业务受理全部在一个窗口办结。二是按照《住房公积金服务指南》明确的各项业务办理时限，对住房公积金缴存登记和离退休提取当日办结，住房公积金购房支取和贷款受理3个工作日内完成审核。三是加强住房公积金信息化系统建设。对各办事处和前台业务计算机全部实施物理隔离，投入经费购置设备和租用电信部门网络专线，使各网点与中心机房业务数据实现安全快速对接。

（三）服务环境改善。对照住建部下发《关于加强和改进住房公积金管理服务的通知》要求，逐项落实政策，服务环境得到全面改善。一是服务形象升级。购置工作服和制作工作牌，在工作期间要求工作人员统一着装和挂牌。二是窗口环境优化。在办事前台窗口设立岗位和业务服务导引台，同时安装和摆放饮水机、休息座椅等服务设施，为职工提供舒适的办事环境。三是服务方式创新。以职工办事方便为宗旨，积极开展延时、上门、预约等服务，创新服务手段，丰富服务内容，使职工高兴而来满意而归。

一年来，在管理中心全员的共同努力下，住房公积金管理各项工作有一定的进步，但与住房公积金发展新的要求相比较仍存在不足：一是住房公积金制度覆盖率偏低，非公企业建制难度大。二是受国家对房地产宏观调整政策的影响，使住房公积金贷款增速放缓。三是住房公积金信息化服务水平有待加强，现行住房公积金管理系统功能尚不能实现住房公积金管理业务全覆盖，住房公积金业务网络审批和自助化服务未能形成。四是历年遗留的财政配套资金缺口2989.43万元尚未到位，增加住房公积金运行风险。这些问题要求我们围绕住房公积金新的发展，必须加大管理服务力度，以求住房公积金在服务大局，服务“住有所居”目标中发挥更大作用。

2012年住房公积金管理工作总体思路是：以科学发展观为指导，增人扩面，增缴扩量，增效扩贷，精细管理，精心服务，谋求住房公积金新的发展。全年完成住房公积金归集4.05亿元，发放住房公积金贷款2.6亿元，办理住房公积金个人购房支取1.62亿元。

为切实完成好全年工作目标，突出抓好以下五方面工作：

一、主攻建缴，扩大住房公积金制度覆盖面。坚持把扩大建缴作为推进住房公积金发展的重点工作来抓，延伸制度建设层面，拓展缴存规模，规范缴存行为，切实维护广大职工群众自身的合法权益。全力在非公单位推行制度建设上求突破，利用大众媒体加大住房公积金制度建设的宣传力度，组织力量深入各类非公企业开展调查摸底，积极开展咨询服务，提供企业缴交登记方便，力求非公单位建制有大的进展，增加资金积累，不断夯实住房公积金发展基础。严格执行住房公积金缴交政策，控制缴存比例上限，对缴交基数不足比例偏低的单位进行重新核定，调高缴交额度，对少缴、欠缴，不按月缴的单位分别做好工作，要求按月足额汇缴到账，以防损伤职工群众的利益。

二、强化使用，扩大住房公积金惠及面。突出住房公积金服务住房保障重点，努力拓宽住房公积金使用渠道，扎实做好住房公积金贷款发放工作，在确保资金安全的前提下，进一步提高资金使用效率。结合我市实际，认真落实《省提取住房公积金支付房租的若干规定》，努力延伸住房公积金提取政策，为廉租房、公租房等特困职工办理住房公积金支取。继续开展部分按年提取住房公积金还贷业务，缓解职工还贷压力。以加强和提升管理和服务为推动力，积极应对国家对房地产市场宏观调控政策，努力扩大住房公积金贷款，不断提高贷款质量，让住房公积金惠及更多的职工家庭。

三、加强防控，确保住房公积金运行安全高效。严格按照《关于加强住房公积金廉政风险防控工作的通知》要求，进一步规范提取，不断增强风险防范意识，完善住房公积金管理和防控制度，力保住房公积金运行安全。严格办理住房公积金支取业务，加强与房产管理部门的联系，严格审查购房合同、租赁住房凭证，让符合条件的职工尽快得到资金帮助，同时防止虚假凭证套取住房公积金行为发生。加强贷款管理，抓好贷前把关，贷中服务，贷后跟踪，紧盯逾期管理不放松，加强对借款人到月还贷的信息联接，督促逾期户按月还款到账。盯紧流动性资金风险，提高资金预算和决策分析能力，加强政策、业务与资金、财务关系分析研究，搞好资金调度，提高资金运行效率。

篇9

关键词：个人住房抵押贷款；首付比例；合理性

Abstract: the low proportion as an important element of the loan, the commercial bank risk control and the person that buy a house can pay for all have the important, it's reasonable for timely meet just need to group the housing needs of investment and restrain demand, promoting the speculation of the real estate and the coordinated development of the financial industry has important significance. At present scholars of the proportion of the down to focus on using qualitative research common or quantitative methods to study the individual housing mortgages and the relationship between the default rate, the paper will be comprehensive consideration of the commercial Banks and the person that buy a house two big groups of interests, with the aid of low income than formula and sensitivity analysis to assess the rationality of the scale down at present in our country, and draw on the experience of other countries, some Suggestions were put forward.

Keywords: personal housing mortgage loan; Low ratio; rationality

中图分类号： TU113.5+41 文献标识码：A文章编号：

一、我国首付比例的发展变化

1998年5月，人民银行的《个人住房贷款管理办法》是个人住房贷款快速发展的标志， 要求以不低于所购住房全部价款的30%作为购房的首期付款。2004年9月，银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》指出所有住房贷款的贷款成数不超过80%。同时要求借款人住房贷款的月房产支出与收入比控制在50%以下，月所有债务支出与收入比控制在55%以下。2006年5月《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》要求从2006年6月1日起，个人住房按揭贷款首付款比例不得低于30%，对购买自住住房且建筑面积90m2以下的首付款比例仍为20%。2007年9月的《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》特别区分了首套房和二套房，规定二套房贷款成数最高6成。2010年，银监会将贷款购买商品住房，首付款比例调整到30%及以上；贷款购买第二套住房的首付款比例不低于50%。2011年，银监会进一步将第二套住房的首付款比例提升至60%及以上。目前我国的住房抵押贷款首付比例要求依旧沿用了2011年的规定，即首套房的最低首付比例为30%，二套房的最低首付比例为60%。

二、我国首付比例的确定主体及依据

（一）确定主体

我国的最低首付比例标准由中国人民银行和银监会制定。在实际执行中，金融机构会在中国人民银行信贷政策确定的区间内，根据不同客户、不同地域、不同时点等因素，确定或调整具体的首付水平。住房公积金的首付比例制定也是在中国人民银行的政策引导下，由地方的住房公积金管理中心结合当地房价水平和职工的购买力等因素确定。

（二）确定依据

人民银行和银监会关于最低首付比例的规定是货币政策的一个组成部分。因此，最低首付比例在制定时，会兼顾商业银行的收益与风险控制、购房者的支付能力、政府的调控目标等因素。

1.商业银行的收益与风险控制

引发违约风险的因素是多样的，有主观层面上的道德风险、也有客观层面上的收入状况恶化等。有学者通过定量的研究发现:一般情况下，首付比例越低，个人住房抵押贷款的违约率越高。[1]在美国次贷危机发生前，住房抵押贷款的质量明显下降，其中的一个方面就表现在首付比例的下降。据美国统计局的资料显示，从1999年开始，在住房抵押贷款发放时，5%以上的个人住房权益为零甚至为负数；这种模式一直持续到近5年。在2006年发放的次级贷款中，38%的贷款的LTV为100%。因此，政府在制定最低首付比例的时候会同时考虑商业银行面临的违约风险问题和收益情况。

2.购房者的支付能力

首付是潜在的购买者进行房地产交易的一道门槛。若首付比例过高，中低收入者无力支付高额的首付款，他们的住房需求无法及时得到满足。若首付比例过低，购房者的前期购买力增强，而后期的还贷负担会比较重。所以最低收入比在制定时更多地考虑在保证后期还款不影响正常生活的前提下，适度提高中低收入者前期的支付能力，及时地满足他们的购房需求。

3.政府的调控目标

较高的首付会暂时降低一部分刚性需求者和改善性需求者的购买力，延缓他们的消费，同时也能提高投资投机成本、削弱投资杠杆效应，减少短期内的总需求，起到调节房价的作用。所以当房地产市场泡沫严重的时候，政府为抑制房价的过快上涨，也为了防范银行系统的风险，就会提高首付比例，特别是大幅提高二套住房的首付比例。在经济不景气，房地产市场低迷的时候，政府会降低最低首付比例的要求，刺激购房需求。此外，政府也可以为了保护首套自住型刚需，而对这类购房群体实施差别化的首付比例。

三、我国当前首付比例的合理性分析

纵观我国近些年关于首付比例的政策，我们可以发现它的变动与房地产市场周期之间存在一定的关联性，其中的首套房的首付比例在20%和30%之间变动，这种变动必然会对购房者和商业银行产生一定的影响，笔者就将通过对首付比例在调节的过程中给上述两大主体带来的影响的分析来论证当前首付比例的合理性。

篇10

对此，业内人士认为，70城房价在5月份完成止跌反弹，终结了此前12个月环比下跌的态势。在贷款利率持续低位的背景下，下半年房价涨幅有望继续扩大，但对于库存高企的部分三、四线城市，房价走势仍不乐观，全国楼市分化将继续加剧。

中原地产市场总监张大伟认为，造成现阶段集中性上涨的主要原因是信贷宽松。全国35个城市中，提供9折以下利率的银行共24家，相比上月增长2家，但仅分布在北京、上海等几个热点城市。其中浙商银行针对合作楼盘推出的7折利率优惠刷新了全国首套房利率的下限，一线城市利率水平已接近2009年以来最低位。此外，北京进一步提高公积金缴存上限，广州更是推出公积金贴息试点，并指出将投入50亿元进行贴息。

张大伟指出，持续的利好政策，对一线城市楼市的影响逐渐加强。以北京为例，5月北京新建住宅（剔除保障房、自住房）实际签约套数为4194套，环比上涨了40%，成交均价达每平方米28391元，环比上涨0.5%。目前可售纯商品房住宅（剔除保障房、自住房）只有50551套，这一数值达到最近一年来的最低点。