小区物业论文范文
时间：2023-04-01 01:51:33
导语：如何才能写好一篇小区物业论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
1.城市住宅小区物业管理体制滞后。
城市住宅小区物业管理与街道办事处、公安派出所、工商、物价、税务、交通、环卫、市场、房管、园林、教育、公用事业、商业和文化娱乐等部门，应是互不代替、互不矛盾、互相支持、共同发展的关系，但目前一些城市物业管理政出多门，部门越位，想管又管不好，致使物业管理处于自发状态，加之物业管理的归口部门不清，协调不力，遇到问题投诉无门。物业公司与有关部门关系难以理顺，物业公司、住户、小区管委会各方在物业管理中的地位、作用，责权关系也不明确，物业管理与行政管理等方面的关系不协调，这种不健全的管理体制，使物业公司对一些管理项目处于两难境地，影响甚至制约着管理业务的正常开展。上述城市住宅小区物业管理体制存在的弊端如不解决，就不能从根本上使城市物业管理产业健康发展。
2.城市住宅小区业主缺乏自我约束能力，对物业管理认识不清。
居住在各类城市住宅小区内的业主，其生活习惯、消费层次、认识能力、知识水平、个人素养等是不尽相同的，规模大的住宅区业主更是千差万别，业主的自我约束能力与自我保护意识处于不同层次，为各自的利益冲突经常发生，增加了物业管理的难度。广大业主及物业管理者对物业管理认知程度存在差异，物业管理的服务、管理范围的界定，有偿和无偿服务的界定等在物管企业与业主之间存在一定差距。在物业维修工作中，多数业主继承了过去住公房管理模式的概念，认为自己给了物业管理费，那么物业管理部门就要对房子全权负责，对物业管理企业提出原本不属于企业承担的义务。业主的物业管理观念淡簿，对物业管理所要求的管理体制、方法、内容、特性、原则等还缺乏足够的认识，尽管业主普遍已知晓物业管理的必要性，但在传统观念的影响下，从内心来说不愿意有这种长期消费，心理上还没有完全接纳，仍存在抵触情绪，有的业主潜意识里的抵触情绪容易使得物业管理企业与业主之间关系紧张，从而产生矛盾，使物业管理服务正常的运行受到很大的影响。
3.城市住宅小区物业管理服务水平不高，管理人员素质低下，直接影响物业管理持续发展。
现今，大多数城市住宅小区所发生的矛盾都是业主不满意物业管理企业的服务水平而产生的。城市的住宅小区管理公司因资质和规模的影响，以及因资金问题困难运作，无法为业主提供周到和全面的服务，标准所规定的物管服务评定项目，企业也难以实施到位。这些原因导致物业管理水平的低下，无法达到业主的期望，引发两者经常出现许多矛盾。物业管理是专业化和综合性要求比较高的行业，对管理人员的综合素质要求高。但物业管理这一行业的现实是，国家尚未建立起完善的行业管理标准和从业人员行为规范，加之近几年来发展较快，从业人员大都是从房地产开发企业、建筑施工企业、单位后勤部门等行业及下岗人员转到物业管理行业的，所学专业五花八门。因此，管理队伍素质良莠不齐，从就业人员素质看，有的是随意聘用的未经专业培训的非物业专业人员，有的职工对物业管理的基本概况、运行机制还没有完全搞清楚，大部分物业管理公司的员工属于半路出家，缺乏系统的专业知识和管理技巧，面对纷繁的管理业务和千万家住户及需协调的众多关系就显得力不从心，往往只习惯于公共服务项目，不善于拓展其他服务、物业专项经营和多种经营业务。虽说有的物业管理企业建立了责任制及标准，但没有一套行之有效的考核标准和考核办法，尤其是对职工不能经常进行专业技术培训和职业道德教育，使管理服务工作很难到位。物业管理人员素质偏低的现状，直接影响物业管理持续发展，而且难以适应新的挑战。
4.城市住宅小区物业管理智能化程度低下。
所谓住宅小区智能化，指的就是利用4C（即计算机、通信与网络、自控、IC卡）技术，通过有效的传输网络，将多元住处服务与管理、物业管理与安防、住宅智能化系统集成，为住宅小区的服务与管理提供高技术的智能化手段，以期实现快捷高效的超值服务与管理，提供安全舒适的家居环境。随着科学技术水平的提高，越来越多的小区开始实施了物业小区智能化管理。但有很多的城市小区未能启动智能化以及一些先进的科学管理技术，主要原因是智能化系统不仅需要投入不少建设资金，还需要专业技术人员进行日常维护。其实，真正实施了小区智能化后，可以大大节约管理费用。小区智能化投入不足，大多数物业管理公司缺乏现代化管理的硬件设备和软件技术，多半停留在传统的手工或半手工的管理阶段，因而不能有效地提高管理质量和效率，不能适应现代建筑科技日趋广泛的需求，制约了自身的发展。
二、城市住宅小区物业管理的发展对策
一般来说，物业管理公司的基本内容包含经营、管理和服务三方面，服务是宗旨，管理是目的，经营是手段，这三方面的工作是相辅相成的，要寓经营管理于服务之中，在服务中完善经营管理。物业管理的核心应在于物业本身并在外延上扩展到人，要通过企业化的经营、专业化管理及社会化的服务使物业不仅在使用价值上得到保证，价值得到保值与增值，甚至还要使物业管理产生品牌效应，使物业成为业主的自尊与自豪。因此，需要切实解决目前物业管理中存在的问题和困难，提高物业管理公司的管理服务水平，完善物业管理服务功能，对促进物业公司的健康发展十分重要。
1.加强立法工作，为开展物业管理工作提供法律保障。
为保证物业管理有章可循，按章办事，必须加强物业管理的立法工作。立法工作的重点是：尽快出台地方性《物业管理暂行规定》，明确政府物业管理持政主体和专业部门按职责分工，并对物业管理进行指导与监督的地位；明晰业主、管委会、物业管理公司、政府职能部门等各方的权力和义务关系；明示从前期管理到日常管理，管理用房，管理经费和奖惩等一系列物业管理规范，各自职能、各方的责权等均必须以法规的形式确定下来，明确政府行使监督指导权，管委会行使、物业公司行使管理服务权，以适应物业管理的权威性、统一性、专业性、综合服务性、有偿性等要求。对已出台的涉及物业管理的法规，要根据实施过程中出现的新问题、新情况进行适当的修订、补充和完整，以适应新形势的需要。物业管理公司接管物业后还要制定物业管理细则，建立完善的管理服务章程、岗位责任和各项规章制度。充分运用已出台的法规，做到有章可循，按章办事。
2.重视基础管理工作，明晰物业管理主体。
物业管理的基础工作应早介入，并使之法制化，为今后进行物业管理打下良好基础。在建筑施工前期就与开发商共同探讨日后物业管理细则，使物业在建造中更加合理、经济有效；在住宅小区竣工后，应根据《住宅小区接管验收管理办法》进行认真验收，保证建筑质量，保证使用功能，并做到档案资料齐全完整，这是搞好物业管理关键性的一环，也是与业主和住户建立良好的经济关系，依照物业管理合同实施管理经营与有偿服务的重要依据和条件。物业公司还应主动搞好与街道办事处、公安派出所等部门的关系，协调好与住户及管委会等方面的关系，积极配合街道办事处、派出所开展各项工作，为物业公司经营管理争取社会合力，为物业公司提高服务质量创造条件。
3.提高物业管理公司从业人员素质，“以人为本”，提升管理服务的质量。
科学的物业管理，来自于训练有素的物业管理专门人才，培养物业管理人才的关键，在于提高物业管理人员的素质。提高物业管理人员的素质，首先，要制定计划，分期分批对各类人员进行专业培训，经考核合格后持证上岗；其次，企业根据管理人员的实际情况及工作岗位的需要，定期或不定期、长期培训与短期集训结合对在职人员进行专题培训，使员工专业技术水平不断提高；再次，从员工中选拔有培养前途的人，参加物业管理专业学历教育，为企业发展储备人才。物业管理作为劳动密集型的服务行业，最终的顾客是业主，业主的满意度是衡量物业公司工作的最终标准。这就要求物业管理企业，一方面要更新服务观念，寓管理于服务之中，在管理中服务，在服务中管理；另一方面要坚持“以人为本”的服务理念，优化服务质量，注重为业主提供优质的服务，不断改革服务质量。只有这样，才能真正尊重居住者的生理和心理需求，进而为其提供更细致、更周到、更体贴的人性化服务。
4.积极推动城市小区业主大会的建立，选出水平比较高，对物业管理有着一定认知的业主委员会，并引导业主委员会开展工作，由业主委员会代业主行使各项权利。
在物业纠纷中，业主是弱势群体，只有帮助小区业主成立业主委员会，让其发挥“主人翁”的作用，管理自己居住的“家园”，才能切实保护业主自身的利益不受侵犯。充分发挥行业协会的作用，多办一些宣传、咨询活动，提高业主的自我管理意识，通过各种有效渠道加强宣传力度，使广大业主意识到自身权益的保障不能仅消极的依靠外界来实现，更重要的是要实现物业自治，靠业主自身积极参与，才能实现保障业利与搞好小区建设的双赢。物业管理的良性发展很大程度上需要业主的支持和配合，为了业主不至于因为物业管理意识的生疏，而影响其获得应有的合法权利，需要加强宣传力度，采取各种方式，发挥行业协会的作用，把涉及到维护业益的内容和物业管理的相关法规通过适当的方式让全体业主更多地了解。
5.大力推动物业管理智能化。
篇2
[关键词]小学语文；作业；任务驱动；设计策略
作业作为教育教学过程的重要组成部分，是检查教师教学质量、巩固学生学习成果的重要形式，是衡量学生“学”和反馈老师“教”的主要手段，更是师生之间信息传输和情感交流的有效载体。但在实际教学中，学生对作业的主动性不高。本文旨在通过对任务驱动型作业模式的理论探讨和实际案例分析，促进语文作业设计更贴紧学情，更具实效性。
一、小学语文任务驱动型作业的含义
“任务驱动”是指在建构主义理论指导下，以若干个具体任务为中心，通过引导学生完成预先设置的任务，实现对所学知识的意义建构的教学方式或模式。任务驱动型作业模式过程是“抛出任务，明确目标；探究任务，自主合作；完成任务，反馈评价”。
任务驱动型作业模式指的是教师通过任务引导学生获得主动学习、发现的意识，培养和增强学生的学习动机。学生在相互合作或教师的帮助下，围绕一个共同的任务，在强烈的任务目标驱动下，利用一切学习资源，进行自主、合作、探究性学习，充分发挥学生的主体作用。
二、任务驱动型作业和传统课后作业的区别
（一）布置作业的主体发生转变，更强调以学生为主
在传统作业中，需完成大量的作业，而且什么时间以什么方式完成等是由教师决定的，学生基本处于被动接受状态。在任务驱动型作业设计中，教师的角色有所转变，因为“任务”这一媒介的参与，教师不再是鞭策者，驱赶学生做作业，而更多体现为组织者和引导者的角色，与学生共同商议需要一起完成“任务”。学生更多受任务的驱动，而这个任务是学生给自己确定的学习目标。学习多少、用什么方式、花多长时间完成任务，学生相对有更多自主性。老师的作用是给学生提供解决问题的线索和资料，指引学生学习方法，解决学习进程中学生不能自己解决的疑难，激励有价值的过程与方法。比如一个新单元伊始，老师与孩子们交流这个单元遇到的生字有32个。先自测与互测相结合，看看哪一些生字已经掌握。在自我测试的基础上，确定这节课生字学习的目标是认识几个生字。从记下目标这一刻始，学生就在任务驱动的状态下学习了。虽然有时候学生给自己确定的任务会发生太易或太难的问题，甚至也许学生未必都能如期完成任务，但这样的学习过程无疑是以生为本，充分体现学生的主动性和积极性。
（二）作业的形态综合开放，更强调分享与合作
传统作业形式单一，往往是书面呈现的，大多以抄写、读背为主。相比较而言，任务驱动型作业模式通常意味着完成一项学习任务，需要更丰富的学习材料，更长一些的学习时间，更自由的学习空间，更个体化的学习方式，更具良性互动的群体伙伴，更多机会分享展示作业成果。以六年级下册《各具特色的民居》为例，在上这节课之前提出活动要求：所谓“百里不同风，千里不同俗”，各地民居十分有特色，学生可以结合课文收集个人感兴趣的各地民居资料，然后全班开一节“中国民居之旅”的展示课，让每一位同学根据自己的积累与同学们分享作业成果。这次任务驱动型作业形态可以是图片展示，可以是小组合作，通过网络、书籍查找有关资料，了解民居的成因、建筑特色、流传价值和与之相关的历史传说与民间故事等等。而传统的作业内容局限于课本自身，内容重复，有时还带有惩罚性质，学生课堂表现不佳，则以加罚作业来提醒。任务驱动型作业则变作业批改为展示评价，更强调分享与交流。你会了而别人暂时还不会，你就是最棒的！你不会别人已会了，还不抓紧学习呀？在这样的课上分享展示，感受成功；发现差距，奋起直追，都是再平常不过的。差距与不同成了一种难得的资源。在这样的过程中学生的思维、情感、行动等真正参与了作业的完成，经历的是充满快乐的、享受的过程，更是创造的过程。
（三）作业评价更重视过程与方法
任务驱动型作业的内容多涉及教学重难点，作业的评价与课堂教学紧密结合就成为必然。与传统作业重视结果的对错优劣相比，任务驱动型作业更多关注其过程态度与方法。学生在完成任务时的参与度、积极性、探求能力和情感体验，将能得到教师更为直接与强烈的关注。
传统作业评价学生往往处于被动状态，以老师的判断为标准，可以算是“一言堂”模式：学生只管做作业，做对还是做错，全凭老师说了算，学生不需要、也没有机会对作业乃至对自己的态度自我评价。在传统作业中，对作业质量的评判只是与事先的“标准答案”作对比，抹杀学生的创造性和思维的开放性，并造成学生思维的僵化。任务驱动型作业则是主张学生一起参与评价，老师进行适当的引导和组织。
三、任务驱动型作业在小学语文作业设计中的策略
（一）充分利用课程资源，结合课堂教学和课文进行作业设计
任务驱动型作业模式应增强学生对文本的重视程度，更多地去读，去研究课文。好的“任务”应是在调动学生充分阅读课文的基础上进行的拓展延伸和实践的活动。
在平时的语文教学过程中，作业布置往往出现在整个教学的尾端，也正是因为它的终点位置，许多教师在作业布置时往往会忽视其重要性，布置作业简单，没有设计。任务驱动型作业设计是为教师的教学目标服务的，教师可针对教学需要，把握文本特点，根据学生学习程度，提前进行作业布置。例如浙教版语文第九册第十课《猫》教学前可以设计这样的作业要求目：用“××真可爱”开头，写一种小动物，写出它的可爱之处。把自己写的小动物与文中满月的小猫作比较，体会作者语言之妙。在学习了满月的小猫之后，把修改自己的习作作为课堂作业，写成后分享展示。这样课文的学习就避免了以课文内容为中心的空洞分析，转而落实在学生语言能力表达的训练上。
（二）任务驱动型作业设计应以学生为主体，面向全体学生
教师在备课时，要将作业设计考虑进去，了解学生现有的知识水平和接受程度，照顾到不同层次学生的学习需要，达到巩固知识和提高学习能力的作用。作业任务的设计要依据学生的不同能力，任务内容要有梯度，使能力不同的学生都能找到适合自己的任务，有所收获。教师应充分考虑不同学生对知识的不同掌握程度，还要考虑学习情境对学生产生的影响，针对不同学生、不同的学习情境安排有差异的学习内容和学习步骤。
例如：如学完《大瀑布的葬礼》之后，教师给学生布置这样三道有层次性的作业：1.想象大瀑布以前和现在的不同景象，找出造成大瀑布悲剧的原因。2.巴西总统为塞特凯达斯大瀑布举行葬礼，我们也要为即将离开世界的大瀑布，送上我们的追悼辞，你们会写些什么？3.如此雄伟壮观的大瀑布的消失、枯竭，让人痛心疾首，扼腕叹息。我们身边的污染也日渐严重，请你结合身边的实际，写几句环保标语，或就周围的环境污染作一次调查，写一份调查报告。面对“自助餐”式的作业，很多学生在完成第一题后都尽力地去完成第二、三题。自主选择的作业方式，给学生自由选择的空间，能力强的同学可选择较难做的，能力弱的可以挑简单的。坚持以生为本，任务驱动型作业的设计不仅仅由教师决定，可以是学生自己制定，或由教师和学生一起讨论布置。教师引导学生根据教材，依据自己现有的知识水平，体验作业设计，展现学生的个性和自身的语文能力。
（三）任务驱动型作业设计要注重实践性，加强操作性
《语文课程标准》指出：“语文是实践性很强的课程，应着重培养学生的语文实践能力。”教师进行作业任务设计时，可设计操作性强、能用多样化方法解决的活动项目，为学生自主建构、相互合作提供舞台。教师可以结合任务目标创设任务情境，情境的创设尽可能贴近真实，学生在这一过程中获得更多的实践机会，并体会到理论知识转化为实际应用的快乐和价值，从而达到学以致用的效果。学生在任务情境中结合以往学过的知识，搜寻已有的经验，结合新知识，解决新任务，让自己的大脑充分动起来。
比如学完了《桂林山水》后，可以设计这样的作业：我的家乡在（ ），家乡风景名胜真多啊，有（ ）、（ ）等，我们下周要开一个“家乡风景名胜推荐会”，请学生收集家乡风景图片，设计导游词，并尝试着做做小导游。温馨提示完成途径：实地考察；上网查资料；请教父母、老师；走进旅行社，索取资料，了解概况；走访相关导游、旅游资深人士等等。本作业题的意图是让学生参与各种“寻访家乡美景”“热爱家乡风土”的实践活动，通过感受风景之美，感悟人文之美，既培养了学生的社会实践能力，又使其增强自豪感，培养了表达能力。
（四）任务驱动型作业设计应紧密联系学生的生活实际
教师在任务设计时应注重把学生的学习和生活巧妙地融合在一起，体现《语文课程标准》中语文的工具性特点。学生完成“任务”的过程其实是自身与社会生活接触的过程，避免过去语文教学中生活与语文分离的遗憾。联系生活，在生活中学语言，学生能更大程度地感受语文的丰富性，发现语文的魅力，加强语文学习的积极性，使语文更好地应用到实际生活中。任务驱动联系生活，可以培养学生的生活情趣，注重在生活中用语文、学语文，拒绝机械的抄写训练。学生不再是只读书的“书呆子”，而是成为会生活的青少年。例如：一年级教学了拼音后，可设计“我动手、我制作”的作业。1.玩具集中营：给心爱的玩具送上拼音宝宝。2.今晚菜谱：妈妈今晚准备了哪些好吃的菜呢？请用拼音写出今晚的菜谱。3.我的杰作：选自己喜欢的音节制作一张卡片。先写上音节，再在旁边写上自己喜欢的话，不会写的音节可用图画代替！该作业的设计旨在让学生在回家运用拼音的过程中巩固拼音，提高能力，寓学习于现实生活中，实际而有趣。
（五）任务驱动型作业设计注重丰富性，突出多样性
杜威提出了著名的活动作业观，即要求学生“从做中学”。他认为，活动是儿童的天性，是儿童的兴趣所在、快乐所在和幸福所在。因此，可以通过丰富的活动，吸引学生完成任务驱动型作业的兴趣。例如：1.组织学生把有趣的课文改编成课本剧表演出来，教师给予充分的时间，鼓励学生自编自导自演。2.学生将自己感兴趣的话题提炼出来，自主组织辩论赛。3.记录生活体验日记，教师在开学伊始布置任务，鼓励学生记录生活的精彩处，鼓励用照片、绘画、对白、贴纸等多种方式呈现，期末进行汇报分享。
（六）任务驱动型作业设计应考虑到学生的合作意识
传统的作业模式，学生往往处于被动一方，一味地接受，各自完成自己的作业要求，缺少交流与合作。教师在任务驱动型作业设计时，除了鼓励学生独立完成任务外，也要加入相互合作的观念，激励学生通过自身的努力和团队合作来克服困难，发挥主观能动性，培养合作意识。协作学习，指学生在教师的组织和指导下一起讨论和交流，共同建立起学习群体并成为其中的一员。通过这种方式学习，每个学习个体的思维和智慧就可以被整个群体所共享，整个学习群体共同完成对所学知识的意义建构。例如：给定一个语文的任务单元，让学生自己分成小组去探究学习。又如进行作业展示会，让学生合作，相互去挑选最优秀的作业，学生自己布置场所，鼓励学生各尽所能，绘画好的同学负责美工，写字好的同学设计字体等等，达到相互合作的效果。
（七）及时做好教学反馈和评价
任务驱动型作业模式过程是：“抛出任务，明确目标；探究任务，自主合作；成果展示，反馈评价。”教师在关注中间过程的同时，也要提供任务展示的平台。教师要对学生的参与和付出给予肯定，进行客观分析，评价要全面，不仅注重学生掌握知识和能力的情况，关注过程和方法，还应对存在的问题及时进行总结和调整，为下一环节的教学作铺垫。
任务驱动型作业改变了以往作业机械重复抄写的弊端，教师应更多关注作业的设计，倾注精力设计有效的作业任务，从学生的角度出发，平等地相互交流，采纳学生的意见，在教学中不断积累，不断探索，从而让做作业成为学生成长的愉快经历。任务驱动型作业模式不仅贴近学生的生活实际和身心发展状况，锻炼学生的意志品质，而且鼓励学生勇于实践，促进学生的求知欲，更重要的是能够让学生主动爱上作业，爱上学习。
参考文献
[1]张红.网络环境下“任务驱动”教学的探讨[J].电化教育研究，2004，（6）：64.
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[3]冯文华，孙莹.优化作业设计提高教学质量――关于一份小学语文家庭作业调查报告的思考[J].江苏教育研究，2011，（2）：55-57.
[4]肖 川.名师作业设计经验[M].北京：教育科学出版社.2007：46.
[5]肖 川.名师作业设计经验[M].北京：教育科学出版社.2007：45.
篇3
1新的网络营销渠道对物流企业传统营销渠道提出了挑战
传统物流企业的营销渠道中往往重视物流企业和大型生产企业之间的密切沟通和合作，物流企业积极地建立与本地区大型企业之间的营销渠道，而网络经济兴起后，新的网络淘宝店主将成为新的物流大客户之一。新的网络经济条件下的营销渠道对物流公司传统的营销渠道的建设方式和结构、规模等都提出了新的挑战。在网络经济条件下，各种营销渠道之间的冲突愈演愈烈，为了获取更多的网络稀缺客户，物流企业间的竞争不惜损害市场秩序。物流企业网络营销作为一种现代管理方式，是经营的创新，但是却和传统的营销渠道存在很多方面的冲突，是当今物流企业在网络经济条件下面临的新挑战。
2物流企业网络中间商与传统中间商之间存在冲突
传统中间商通常指各地的物流商，其作为传统营销渠道的重要组成部分，在产品的分销过程中承担了促销、洽谈、融资、风险、订货、支付、市场信息调查等重要功能，并且，在网络经济兴起之前，传统物流中间商在维护物流企业正常运作过程中扮演着重要角色。而在网络经济条件下，出现了新的电子物流中间商。网络平台的电商物流中间商借助网络平台的优势，为消费者提供物流信息、物流媒体以及交易物流平台，有效地促进了商家和交易者之间的电子交易活动。网络经济条件下物流企业中间商提供的物流服务完全实现了在下单、运输和收货方面的数字化，这是传统物流中间商只依靠营业网点所不具有的新的特点，也是物流企业网络中间商与传统中间商之间冲突的表现。
3物流依托网络直销形式与传统商形式之间的冲突
由于网络经济条件下网络物流直销具有低成本、互动性、跨时空、高成长等诸多优点，并且随着网络经济的发展，一大批物流企业纷纷进入网络营销平台，特别是涌现出众多中小民营物流公司，这不仅对传统的邮政快递产生了一定的冲击，而且许多物流公司直接与网店店主合作，使得传统的物流商失去了很大的市场空间。物流企业直接和网店经营者进行交易，省去了传统物流中间商与企业之间以及中间商之间在运输等方面造成的各种浪费，使得传统物流中间商显得没有存在的必要，这从根本上威胁了传统物流中间商的生存。
4物流网络直销与传统直销的冲突
传统物流企业的服务方式最大的缺点是费用较高，而且，这些销售费用投入之后，不一定能够争取到订单。对物流企业而言，投入和产出不一定成正比，因此，物流企业在进行传统直销活动时会对结果的好坏产生怀疑，从而影响物流宣传促销活动更好地展开，网络营销则可以很好地解决这个问题。网络营销通过物流线路的跟踪，随时对货物的配送情况进行跟进，再加以详细说明，可以把一件件普通商品的物流状况实时详细地展现给顾客。因此，越来越多的物流企业减少对传统直销的投入，纷纷转入到网络营销，传统物流直销面临着是否有存在必要的挑战。
5物流企业将面临更多的资金投入到更多的热门网络营销渠道
领域的压力网络经济的迅猛发展，使越来越多的物流企业将资金投入到更多的热门网络营销渠道领域。例如，国内的各大物流企业竞相抢占互联网购物网站领域。腾讯公司推出的智能手机应用软件“微信”，当下是年轻人的新宠，在推出的短短几个月时间内下载并应用的客户过亿。在“微信”为腾讯树立品牌的同时，为物流企业提供了一个新的网络营销渠道。因此，各大物流企业也竞相加入到这场争夺“微信”网络购物的营销渠道竞争中。物流企业大量的资金也投入到了热门网络营销渠道中来。例如，腾讯的拍拍网、视频网站以及微博服务，越来越多的物流企业资金注入到这些领域。
6物流企业同行业间的营销渠道竞争将更加激烈
网络经济的竞争必然导致物流企业网络营销渠道的竞争。互联网企业的不断壮大更加剧了这一竞争的激烈程度。如今互联网进入了4G的时代，微博的广泛使用是其明显的标志。越来越多的企业进军到微博营销渠道，每个物流企业都是一个信息的传播者，并且通过这种营销模式获得利润。
二网络经济条件下物流企业应对营销渠道变革采取的措施
1物流企业应当重视营销渠道信息的积累
在网络虚拟经济中，产品与服务质量是物流企业网络营销成功的基础与关键。物流企业提供良好的服务作为其与消费者建立长期信任关系的基础,对物流企业的生存起着至关重要的作用。许多物流企业纷纷采取“直营+联盟”的方式，共同分享物流企业营销渠道的信息。例如，西部专线物流联盟的成立，将为西部物流企业间分享更多的营销渠道信息提供更多的便利。网络环境下，网络购物消费者对物流品牌的忠诚度是保证物流企业长期发展的基础。以互联网中最大的网络购物交易平台“淘宝网”为例，对于物流企业服务的评价存在大量“噪音风险”，由于网络用户成千上万，各种用户对物流企业评价的好坏不一，大量的不利干扰评价可能掩盖住好评，如果物流企业对这些差评没有引起足够的重视，将导致其他潜在“被影响”的客户选择其他物流企业的服务，从而造成物流企业利润的流失。互联网上充斥着各种各样的对于物流企业的评价信息，在这种情况下，消费者会选择口碑较好的物流品牌，从而口碑较好的物流企业也获得了在网络经济条件下发展的良好基础。心灵占有率也是信息资产的重要组成部分，对物流企业来说，它是一种随时可以兑现的无形资产，是一种潜在的市场。因此，物流企业要积极地重视网络中渠道信息的积累，以便提高产品的服务和质量，从而赢得更广阔的市场份额。
2推行个性化的网络营销数据库营销渠道
根据权威部门的调查显示，互联网的使用主体为平均三十岁左右的年轻人。其中，男性使用者明显高于女性使用者。这部分消费群体呈现出学历较高、收入较高的特点。这部分消费群体的消费购买欲较强，有着对时尚和高品质服务的追求。因此，物流企业就应当针对这部分客户，建立定向的“客户信息银行”，对其所选择和使用的物流服务情况和感受以及后期的再次选择进行跟踪。并且，物流公司可以针对这部分特定的群体进行有目的的营销，如建立“生日慰问”、“电子书免费订阅”等服务，以便在这部分特定消费群体中建立长期的市场竞争力。同时，物流企业应当提供给客户个性化的与物流企业线上互动的服务。在商业信息爆炸的网络经济中，物流企业网络营销的实质就是吸引注意力、留住消费者的战争，在激烈竞争的环境中，物流企业网络营销只有提供与众不同的个性化服务，才能争得一席之地。
3注重与客户信息的双向沟通,提供多种增值服务网络的优势
就在于其信息的流动性、开放性和互动性，物流企业网络营销只有发挥这一优势，积极地与客户进行产品服务方面的沟通和交流才能真正地了解到公司在经营过程中的问题，以便改进。网络中，物流企业数量众多，消费者的选择也呈现出多样化的特点。很多消费者选择物流公司看重的是物流公司的服务质量和售后服务等方面的因素。因此，物流公司应当积极地与客户就有关物流服务方面的信息进行沟通，同时向客户尽可能地提供多种增值服务，使得物流企业和客户之间形成良好的客户关系。正如，搜狐总裁张朝阳所说，“在过去的一两年里，中国的网络用户已经成为一个相当可观的群体，人们在网上不止有搜索、阅读和交流的需要，并有愿望在互联网中扮演一个更为重要的角色。”因此，在制定物流营销策略的过程中，客户参与越多，物流企业提供服务的机会就越多。此外,在物流企业网络营销的过程中，除了交互功能以外，更应该提供增值服务,如提供定点配送、物流贴心服务等才能吸引更多的客户。
4物流企业网络营销渠道要趋于多样化
在网络经济的环境下，物流企业在互联网中认知度和其订单量是成正比的。因此,物流企业网络营销手段必须多元化。物流企业建立多样化的网络营销渠道可以首先借助当前先进的计算机技术，例如云技术和超级链接等。物流企业除了可以单独建立自己的门户网站外，还可以与其他热门网站建立良好的长期合作关系，将超链接嵌入到热门网站的网页上，让更多网络客户对企业有一个更全面的了解，同时达到对物流企业的形象进行宣传的目的。其次，物流企业在互联网上可以雇佣形象代言人，一方面树立企业的形象，另一方面借助形象代言人宣传企业，吸引更多的客户和订单，增加企业的利润。最后，物流企业可以充分利用各种新媒体对企业的服务进行宣传。例如，积极利用当前最受年轻用户欢迎的微信、微视等应用软件，达到对企业的产品和服务进行宣传的目的。物流企业只有向消费者对本企业服务的内涵和品味进行定位和宣传，才能够获得更多的市场份额，进而获取更大的利润回报。物流企业的网络营销渠道趋于多样化是当今物流企业面临激烈的市场竞争的必然选择。
5加强与渠道成员的关系
维护物流公司在网络经济条件下，在不断地开拓新市场的同时，要善于加强与渠道老成员、老顾客的关系维护。物流公司与新顾客建立良好的互动关系，无论从资金成本还是从信任风险方面，难度都要高于与既有的老客户关系的维护。因此，物流公司与老顾客的关系维护对于降低物流企业运作的资金成本和提升公司形象和影响力是至关重要的。有学者曾经提出，物流企业顾客品牌的忠诚度是物流企业关系营销的核心因素。在信息技术高度发达的今天，物流公司可以借助网络计算机技术建立市场中目标客户群的关系档案，并对这些目标客户的关系定期地进行维护，例如赠送公司纪念品等。只有这样，物流企业才能不断地在巩固既有客户的基础上，获得越来越多新顾客的青睐。物流企业加强与渠道成员的关系维护是物流企业建立在物流业“许可营销”顾客忠诚度之上的一种营销手段。
三结语
篇4
2 可行性分析及商业考虑(Feasibility analysis and
business considerations)
本项目所有的设计均以解决小区住户及物业的实际问题为主要目的，用户主观使用意愿较强[4]。本平台主要用于本小区内部交流，使用APP方便、快捷、高效。通过物业进行推广，推广成本较低。
本平台与物业合作，在小区内进行宣传。该项目的推广需要解决用户认证的问题，与小区业主委员会及物业合作推广，通过扫描二维码下载APP，同时由小区业主委员会验证通过即可完成住户身份认证，以杜绝上门服务的安全隐患。物业通过本项目中的便民业务模块及APP广告获得收益，这也是本项目推广的主要出发点，而项目的盈利主要为用户规模带来的潜在收益。
3 需求分析(Requirement analysis)
掌上邻里是一款适用于各个小区的通用软件，它用于方便小区居民的生活，改善居民的邻里关系，使小区居民能够互帮互助，使小区的管理更加民主化，极大的方便了小区居民的生活娱乐，使小区的邻里变得更加融洽和谐。该平台有三类用户：系统管理员、小区物业管理员和小区住户。系统管理员通过PC端管理整个系统的基础信息，如小区管理、各小区管理员的账号管理，各项数据查询统计等；小区物业管理员通过PC端，负责对各小区住户的账号认证、曝光台处理反馈、维修处理反馈、通知公告及管理，以及各信息的查看与监督；小区住户安装了APP之后，首先需要注册一个账号，同时需要设置该账号属于哪个小区。然后使用该账号登录了APP或PC，就可以使用本平台中的邻里互助、便民业务、小区活动、调查问卷、通知通告、曝光台和维修站功能[5]。
小区住户进入“邻里互助”功能后，可以按分类：生活求助、经验分享、闲置处理等查看、或回复各分类下的信息。生活求助功能主要是小区住户在生活中遇到问题，可求助信息(如换灯泡、换保险丝、修电脑等)，邻里中掌握该技能并愿意提供帮助的，看到求助信息后可上门服务；住户也可以分享生活经验，如：烘焙、做菜、装修等；住户还可以出售或赠送不用的闲置物品。
便民业务功能只能是认证住户才可以，如何认证呢？需要到物业处进行认证，物业标注该用户的要素信息，如XX幢-XXX某某某，当然这些信息在系统里不显示，其他住户只看到他的认证标志，表示该用户确实为本小区住户，非认证账号只能参与。认证用户，可以针对小区居民生活中高频率业务(如代收快递、代买菜、临时接送小孩等)，信息(如：2017-10-13日代买菜，或其他)，其他住户如有需要直接回复，信息者点击确认用户需求(表示接受用户的代买要求)，买好之后，可以单独或群发消息，提醒用户东西买好了，或者没买到，或者送上门，或者自己来拿等。该便民业务结束之后，设置状态为已结束，用户将不再看到，但自己看到。
小区住户还可通过该平台组织小区活动，住户可对活动跟帖进行咨询，并确认参加。当然只有认证账号可以信息，非认证账号只能参与。认证账号可以发起活动、设置截止时间、手动设置状态(已结束、未结束)、可回复用户反馈，查看跟帖，查看确定参与人员；非认证账号可以参与小区活动，查看活动列表(只能查看未结束的活动)，查看活动详细，跟帖，也可以点击确认参与。
物业可利用该平台调查问卷，住户可查阅相关信息及参与投票；物业可利用该平台通知公告，住户可查阅相关信息；小区住户可曝光小区不文明现象，其他用户可以跟帖，物业可以进行反馈；小区住户可把报修信息提交到物业，物业可以进行回复，用户可以进行评价。
4 掌上邻里平台设计(Handheld neighborhood
platform design)
本系统包括系统管理员、小区物业管理员、小区住户等三个角色，各角色功能有：
(1)系统管理员(PC)：管理整个系统的基础信息，如小区管理(CRUD)、各小区管理员的账号管理(CRUD重置密码等)、各项数据查询统计等。
(2)小区物业管理员(PC)：负责各小区住户的账号认证、曝光台处理反馈、维修处理反馈、通知公告及管理，以及各信息的查看与监督。
(3)小区住户(APP/PC)：主要有七个模块，即邻里互助、便民业务、小区活动、调查问卷、通知通告、曝光台和维修站。
系统同时提供了一套与APP一样的，基于PC的平台，采用三层架构：表示层、业务逻辑层和数据持久层开发，便于帮助开发人员在短期内建立清晰的结构、功能良好的Web应用程序。Struts2将对MVC进行分离。具体的系统架构图如图1所示[6]。
图1 系统架构图
Fig.1 System architecture diagram
根据系统的总体设计，完成了掌上邻里平台的数据库设计，得出了以下21项内容，下面简单给出了这些数据表名和字段名。
(1)小区信息表(小区编号、小区名称、小区地址、小区经度值、小区纬度值、小区介绍)
(2)功能表(功能编号、功能名称、标记)
(3)社区互助分类表(分类编号，分类名称)
(4)便民业务分类表(便民业务分类编号、便民业务分类名称)
(5)用户表(用户编号、登录账号、用户昵称、门牌号、登录密码、性别、兴趣爱好、密码找回问题、找回问题答案、认证标记、身份标记、所属小区编号)
(6)社区互助信息表(社区互助信息编号、互助分类编号、标题、内容、创建用户编号、创建时间、状态标记、有偿无偿标记、愿意给予金额、状态说明、功能编号、联系电话)
(7)社区互助回复表(社区互助回复编号、社区互助信息编号、回复用户编号、回复时间、回复内容、功能编号)
(8)便民业务表(便民业务编号、内容、创建用户编号、创建时间、状态标记、状态说明、功能编号、便民业务分类编号)
(9)便民业务供需表(编号、便民业务编号、参与用户编号、是否愿意提供帮助标记、备注原因)
(10)便民业务回复表(编号、便民业务编号、回复用户编号、回复时间、回复内容、状态标记、功能编号)
(11)通知表(编号、标题、内容、创建用户编号、创建时间、功能编号)
(12)调查问卷表(问卷调查编号、标题、备注、创建用户编号、创建时间、截止时间、结束标记、功能编号)
(13)问卷调查题库表(题目编号、问卷调查编号、题目内容)
(14)小区活动表(编号、标题、内容、创建用户编号、创建时间、活动截止时间、活动状态、功能编号)
(15)小区活动参与表(编号、活动编号、参与用户编号、功能编号)
(16)小区活动评论表(编号、内容、评论用户编号、评论时间、活动编号、功能编号)
(17)曝光信息表(曝光信息编号、标题、内容、创建用户编号、创建时间、功能编号)
(18)曝光评论表(编号、曝光信息编号、内容、评论用户编号、评论时间、功能编号)
(19)附件表(编号、功能编号、文件名、文件路径、项目编号)
(20)报修表(报修信息编号、标题、内容、创建用户编号、创建时间、功能编号)
(21)报修反馈表(报修反馈编号、报修信息编号、回复用户编号、回复时间、功能编号)
5 掌上邻里平台实现(Handheld neighborhood
platform implementation)
掌上邻里平台PC端开发使用B/S结构，采用Struts作为MVC框架，使用Ajax技术提高用户交互体验，UI使用了liger UI框架作为整个项目的前端交互框架，界面简洁大方，易于维护和拓展；移动端使用第三方异步框架android-async-http与Web服务交互；图片采用LruCache缓存机制，以达到节约用户的流量；主布局采用Activity+Fragment，UI简约大方，用户体验较好；服务器端通过Servlet为移动端提供Web API接口[7,8]。
下面给出平台的部分实现效果。PC端物业管理员输入账号密码点击登录后的页面如图2所示，可对各个板块信息进行处理。
图2 物业管理主页面图
Fig.2 Property management home page
移动APP端主页面如图3所示，登录成功后进入通知主页面；点击【曝光】按钮，进入曝光台页面；点击【活动】按钮，进入小区活动页面；点击【便民】按钮，进入便民业务页面；点击【互助】按钮，进入邻里互助页面；点击【我的】按钮，进入个人中心页面。
图3 移动APP端主页面图
Fig.3 Main page diagram of mobile APP terminal
下面给出图3底部fragment切换的核心代码如下：
/**
*切换fragement
*/
private void changeF(Fragment from,Fragment to) {
if(mContent!=to) {
mContent=to;
if(null==mFM)
mFM=getSupportFragmentManager();
FragmentTransaction transaction=mFM.beginTransaction();
if(!to.isAdded()){//先判断是否被add过
if(from==null){
transaction.add(R.id.content_container,to).commit();
}else {
transaction.hide(from).add(R.id.content_container,to)
.commit();//隐藏当前的fragment,dd下一个到Activity中
}
}else{
transaction.hide(from).show(to).commit();//隐藏当前的fragment，显示下一个
}
mContent=to;
}
}
图3底部按钮点击事件，点击线性布局切换页面的核心代码如下：
//按钮点击事件
public void onClick(View arg0){
switch(arg0.getId()){
case R.id.tab_ll_1:
clear();
title.setVisibility(View.GONE);
mBt1.setImageResource(R.drawable.phto_2);
text1.setTextColor(Color.argb(255,54,185,175));
changeF(mContent,f1);
break;}
6 结论(Conclusion)
本课题研究的“掌上邻里”平台面向小区管理和应用，可以极大的方便物业、住户的日常管理和事务操作。在项目接下来的运行维护阶段，会继续完善项目，并且根据用户提出的合理要求进行改进与优化。同是，正在开发IOS端，继续加大用户的使用便捷性，满足更多用户的需求。目前项目已在部分小区试运营，并且该项目已与地方企业进行合作，进一步修改完善，推广应用。
参考文献(References)
[1] Characteristics of Kobresiahumihs Community Structureat Different Degraded Levelsin Northern Qinghai[J].Animal Husbandryand Feed science,2014,32(04):39-42.
[2] Mithun Kumar Mridha,PaulFlorea.Entice Sponsorsand Foster ChangetoEmpower Quality and Innovation[A].IEDRC.Proceedings of the 2014.
[3] XiaohuaLiang,DaxingLi,LunXiao.Analyises the effect ofhypertension community management[A].2013:2.??
[4] 张锐卓.基于Android平台小区移动服务系统的设计与实现[D].吉林:吉林大学,2015:5-8.
[5] 冯艳红,等.基于Android技术的社区服务系统设计[J].移动通信,2014,4(5):90-93.
[6] 项雪.基于Android的社区服务管理系统的设计与实现[D].山东:山东大学硕士学位论文,2015:7-9.
[7] 茅志刚.基于移动互联网的智慧校园服务平台的研究与实现[D].杭州:杭州电子科技大学,2013.
[8] 李宁宁,王远飞,张冉.基于Android的校园应用软件开发与实现[J].电子设计工程,2014,22(20):111-117.
作者简介：
篇5
学生毕业论文
题 目： 浅析重庆物业管理现状及发展趋势问题
学生姓名
学 号 分 院 专业班级 指导教师
摘 要
随着我国经济建设蓬勃发展和人民生活水平的不断提高，近年来在我国的一些大，中，小城市相继开发建设了大量的生活小区，写字楼等。为适应市场经济的需要，物业服务企业应运而生，并逐步发展成为一个新兴的行业。物业管理作为现代房屋管理的一种管理模式，是随着房地产经济市场化和住房商品化得发展而产生的，它是房地产生产，流通，消费领域的延续，也是房地产产业的一个重要分支。物业管理实行的是企业化经营，专业化管理，社会化服务和市场化运作的运行机制，适应了社会主义市场经济体制的需要。物业管理是新生事物，受地域经济发展水平，政策规范，城市规划，设计环境和建筑质量等诸多因素的制约和影响，其规范化，规模化发展仍需一个艰难的探索过程。
[关键词］物业管理 发展阶段 趋势展望
目 录
1 概述 ··········································································································
1.1研究现状 ······························································································
1.2目的和意义 ·························································································· 2 重庆物业管理发展趋势展望 ··········································
2.1物业管理价值的认识将不断深化 ···························································
2.2 物业管理在国民经济发展中的地位得到增强 ·········································
2.3行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向 ··········································
2.4物业管理行业发展更加建康、规范、有序 ······················································ 3创建物业管理品牌必然性 ····································································
3.1实施物业管理品牌是满足居民要求的需要 ·············································
3.2实施物业管理品牌是物业管理企业在市场竞争中生存与发展的需要 ·······
3.3物业管理品牌是信任与承诺
结 论 ···········································································································
1 概述
1.1研究现状
我国物业管理水平与国外相比还处于初级阶段，上有许多不完善的地方，具体表现在以下几个方面：
（1）物业管理架构不完善。不少物业管理往往是局部的或单一的，一些物业管理单位企业忽视自身建设，把物业管理看成只是收费服务和简单生产活动，对企业发展和专业管理水平提高，一无规则，二无措施，没有明确管理目标责任制。
（2）物管人员调配不合理，维修工作安排不力，小区物业管理工作是一个综合性较强的工作，它要求各种各样的人员参与其中，如保安，清洁工，水电工，泥土匠，排污人员等，并且经常在需求方面呈现出岑差不齐的多样性，这就需要物管人员能够根据业主的具体要求进行科学合理的安排调配，但往往多个业主同期发生故障性事件而向物业管理公司反映（诸如水管泄漏，电闸破坏，防盗门失灵）时物管公司往往无法及时满足业主的需求
（3）物业管理经费难以为继。物业管理和建设一样，也需要资金的投入，在物业管理中，应该贯彻“谁收益，谁投入”的原则，形成物业管理资金的源泉。但是，传统的住房消费观还有其深厚的影响，不少住户往往把物业管理理解为无偿服务或低偿服务。部分不诚信业主长期不缴纳水电费及物业管理费的情况时有发生。这有悖于社会主义市场经济条件下住宅消费原则，也是影响物业管理工作顺利开展的一大症结所在。
（4）业主与物管矛盾激化，一般情况下，小区物管和业主总存在这一些矛盾，业主总是抱怨物管费太高，物管服务不到位，物管人员态度不好等，物管则总是希望尽量创收，尽量节约人力物力，尽量降低物业管理成本等。双方又缺少沟通交流平台，致使矛盾激化。
1.2目的和意义
随着我国住房改革的深入，越来越多的居民搬进住宅新村或小区，而这些新型住宅区域的管理由物业管理公司或单位的物业管理部门实行。小区物业管理公司作为新兴产业，正在人们的生活中扮演着越来越重要的角色。在信息化的社会，以计算机为基础构件的小区物业管理信息系统将是日常小区物业管理全面系统化，自动化科学管理，能够极大地提高物业管理人员的工作质量和管理水平，从而达到业主的满意
2重庆物业管理发展趋势展望
这一部分我并不认为是重庆物业管理发展趋势展望，和重庆哪点沾边？？？
2.1物业管理价值的认识将不断深化
1、物业的资产价值得以充分体现随着对物业维护、修理为内容的工程技术管理工作的不断加强，将提高房屋使用功能和物业设备设施正常运行时间，减少和避免物业不应有的损失和费用支出，延长物业的寿命周期。另一方面，良好的物业管理品质、优美的人文环境将大力提升小区（大厦）的知名度和形象，增加物业的无形资产，从而实现保值、增值的目的使物业的资产价值得以充分体现。
2、物业的环境价值日趋重要
近几年的经济发展已使人们认识到，把经济的发展与生态环境的保护联系起来同步发展，是保持经济长期、持续增长的唯一途径。物业管理对市政建设、城市形象维护和环境的改善，将起到重要的支撑作用。优美的居住环境，已成为人们改变居住现状、提升居住需求层次的首选条件之一，物业环境的价值已被人们所认识，拥有大量绿地庭院式和良好人文环境的住宅小区将充满生机。
3、物业管理的社会价值备受重视
由于物业管理具有多功能、全方位的管理服务特点，因而对社区的管理和社区精神文明建设具有不可替代的作用。随着城市建设步伐加快，小区数量不断增多，政府对社区建设也日益重视，物业管理在社区文化、社会治安和培养健康文明的生活方式等方面，有巨大的潜力和广阔的发展空间。
4、物业管理费用以价值规律为评价核心
随着国民经济的发展和社会消费水平的不断提高，人们的消费观念也随之发生变化。由于物业管理的企业行为日趋规范、物业管理市场日渐成熟，人们对物业管理价值的认识、评价也更加科学和全面。物业管理费用的收取标准也将会以市场供求变化和管理的质量水平按价值规律全面确定，不再单纯以经济成本作为物管费用收取的评价基础。物业管理费用收取市场化，必然带来物业管理价值的回归，有利于维护企业的经济利益，促进行业的良性发展。
5、服务管理向经营管理转变，提高企业盈利水平
为了更好适应物业管理市场发展的要求，增强竞争能力，提高经济效益，企业将实现由服务管理型向经营管理型的转变，并树立现代经营管理理念，制定正确的经营策略，从根本上扭转保本微利、亏损补贴的局面，满足企业自我积累、自我发展的需要，在行业可持续发展下，使企业利润率不断增长。
2.2物业管理在国民经济发展中的地位得到增强
l 、物业管理将得到社会的进一步重视和更广泛的认同
物业管理在管理的深度、广度，以及管理的观念、模式、手段、内容、服务质量等方面都有别于传统的房屋管理。在房产管理由传统的福利型行政性管理方式向现代经营型服务性管理方式转变的推动下，受托管理的物业面积不断增大，由于政策导向、舆论宣传、企业形象等多方面的共同作用，社会对物业管理的重视与认同将得以深化，从而扩大了行业的影响。
2、物业管理成为城市管理、社区建设的重要组成部分
随着我国经济管理由计划经济体制向市场经济体制逐步转轨，政府工作的重点也由直接插手企业经营管理，转变为向投资者、企业营造良好的投资环境以促进经济的增长。建好、管好城市，改善城市的生态环境，树立城市新形象，已成为投资条件评价和促进地区经济可持续增长的基本要求之一。由于物业管理具有社区、环境建设和管理的独特功能，将成为城市管理、社区建设的最重要组成部分。
3、物管覆盖面迅速扩大，成为发展势头强劲的新兴产业
由于物业管理是房产管理由传统的计划经济模式向市场经济体制转换的必然产物，福利型行政性房屋分配和管理体制将在短期内退出，改由适应市场经济运行规律和城市发展的物业管理体制所取代。房地产管理体制改革和房地产业的迅速发展，促使物业管理覆盖面迅速扩大，深圳1981年至2001年近20年时间，其物业管理覆盖率达到90％以上，物业管理类型涉及各个领域。重庆1991年至2001年10年时间，其物业管理覆盖率才为35％；据测算， 2001年至 2010年未来 10年间，重庆物业管理覆盖率可望达到95％以上，物业管理类型涉及面将更为宽广，物业管理将呈现加速推进的态势，成为发展势头强劲的第三产业。
4、物业管理与社会各界的关系更加协调
由于物业管理行业在我国发展时间短、速度快，专业理论学科体系建立还不完善，政策法规还不能完全适应行业发展的要求，物业管理企业与各大产业的经济关系，以及与政府行政管理部门、街道办事处、居委会的社会关系还未理顺。但是，随着物业管理市场化进程的加快，现代企业制度的建立，物业管理企业将成为真正的法人企业，物业管理协会对行业管理的社会作用将得到增强，社区管理中的治安、水、电等行政事务管理将回归于政府和社会；保洁、保安、绿化、房屋维修等日常事务将由社会的专业化公司完成；物业管理与房地产开发企业的关系，也将由传统的“父子”关系转变为平等竞争、关系密切的独立法人关系。物业管理企业的经营管理活动将会得到进一步加强和发展。
2.3行业素质不断提高、规模化经营是行业的发展方向
1、物业管理企业向规模化、品牌化方向发展
目前物业管理企业小、弱、散、差的现象普遍存在，全行业2万多家物业管理企业中，仅有约三分之一的企业在财务上基本持平或约有盈利，而按现代企业制度建立起来的企业还不足4％。随着物业管理招标投标工作的大力推行和物业管理市场化的发展，物业管理企业将从数量型增长向质量、规模、效益型增长转变，规模化经营的资产重组必然驱使物业管理企业向品牌化企业的方向发展，在有限的市场资源条件下，企业竞争将进一步加剧，势必推动物业管理行业整体素质的提高，社会资源配置也将得到进一步的优化。
2、知识经济时代将不断提高物业管理的技术含量
计算机及技术的快速发展、房屋建筑所采用的大量高科技现代技术、住宅、大厦等物业设施的智能化系统，以及信息、网络技术的普及，给物业管理带来了革命性的发展，物业管理从劳动密集型行业向技术密集型行业转变，使行业的科学技术水平与管理能力不断提高，物业管理将步入一个崭新的时代。
3、物业管理可持续发展需要高素质人才
由于物业管理是新兴产业，具有综合性、复杂性的多学科特点，因而吸引了如建筑、经济、管理、工程等众多门类的专业人才。随着行业科技含量的不断提高，以及加入世界贸易组织后所面对的市场竞争，掌握现代管理和科学技术知识的高素质人才，将成为物业管理可持续发展的重要资源。高等院校正根据行业发展的需要，培养物业管理专业人才，行业的不断发展也将为高层次人才提供广阔的发展空间。
4、“以人为本”，提升居住环境的文化品位
人们在满足了物质需求之后，自然过渡到追求和期望高层次、高品位的文化生活，物业管理除立足于物业的管理外，更重要的是要对业主提供多方位的服务，满足业主不断追求的文化需要。努力营造高雅舒适的文化氛围，以优美的人文和居住环境使业主产生对物业管理的认同，以赢得业主的信赖，扩大社会影响。因此，将有更多的物业公司为营造小区、大厦的人文环境特色而不断努力。
1、物业管理行业政策体系趋向完善 2.4物业管理行业发展更加建康、规范、有序
任何产业的最初发展都离不开政府的扶持，而政府扶持的关键是制定符合市场规律和产业发展要求的科学、合理、系统的政策体系，特别是资金政策、税收
政策、价格等经济政策。由于物业管理行业在国民经济、城镇建设管理中的的地位与作用，政府将继续为扶持行业的发展，提供强有力的政策支持，并形成较为完善的物业管理政策体系。
2、物业管理行业法规体系逐渐形成
物业管理的发展需要成熟的行业法规、条例为基础。尽管各地相应出台了各项配套法规对规范物业管理起到了积极的促进作用，但是一部分法规、条例已落后于物业管理的实际运作，无法满足新形势的要求，影响并制约了物业管理的发展。加大物业管理的立法力度，使行业发展有法可依，这不仅是企业的呼声，国家有关部门也正在进行《物业管理条例》等法律、法规的制定和立法研究，那些一时无法适应新形势发展要求的法规和条例将在全面清理之列。更加科学、合理，真正能体现法制精神的物业管理行业法规体系将逐渐形成。
3、从严审查资质条件、严格市场准人
物业管理诱人的市场前景，吸引了众多企业的目光，近几年物业管理企业增长迅猛，但发展参差不齐，个别企业的物业管理面积明显不足，如重庆市677家物业管理企业，仅管理5000多万平方米物业，平均每个企业管理物业不足10万平方米，而最大的企业也只管理200万平方米左右。由于一些企业规模过小，综合实力差、管理不到位，导致投诉增多，影响了行业形象，也浪费了社会资源。因此，除大力开展物业管理招标投标工作外，还将抓好企业资质审查管理和从业人员职业资格认证工作，严把市场准入关。
4、行业自我管理、自我约束的自律意识增强
随着国民经济宏观管理体制的改革，小政府、大社会的管理模式将逐渐形成，政府对企业的行政管理职能也将日益弱化，最终淡出对企业的行政干预和指导，行业协会作为政府与企业的桥梁和纽带，将会配合政府行使监督、管理企业的职能。协会履行政府部分转移职能后将会发挥更大的作用，行业的自律管理将会得到进一步增强，行规、行约将会显示出更大的作用。
5、业主委员会的建设与运作趋向规范
目前，重庆多数小区、大厦还未成立业主委员会，使业主难以有组织的参与管理和表达对物业管理的看法，委托管理与受托管理的责、权、利关系难以理顺，双方利益不能得到有效保障。行业主管部门根据物业管理的需要对业主委员会的建设会更加重视，从而使业主、业主委员会与物业管理的法律关系更趋明确，以推动和实现业主委员会建设与运作的规范化。
3创建物业管理品牌的必然性
3.1实施物业管理品牌是满足居民要求的需要
随着生活水平的不断提高，人民对住房的要求已经从有房住，住得下，提高到住得好，不是单纯的面积大小，布局合理等“硬件”，更重要的是要有良好而管理房屋等“软件”来保证房屋及设备正常运行，物业区内治安良好，环境整洁，服务设施齐全等等。因此，一流的物业必须配以一流的管理服务，才能创造出一流的居住环境。
3.2实施物业管理品牌是物管企业在市场竞争中生存与发展的需要 物业管理服务性的性质决定其目前经营方针是“保本微利，服务社会”，不能以牟取高额利润为目的，所以许多物业管理企业处于微利亏本状态。没有资金，谈何经营，服务？从现在先进的物业管理企业中，我们发现，规模越大，管辖物业越多的企业，其获利越丰。因此，物业管理企业只有创立名牌，运用品牌优势扩大经营服务范围，形成规模效应，才能充分利用人力，物力资源，降低成本，使企业获得可观效益，为其生存提高保障
3.3物业管理品牌是信任与承诺
名牌企业，优秀物业管理小区表达着产品或服务与业主之间的相互关系，是一种体现互利互惠，友好合作和信任的关系。优秀物管产品不仅能拉近物业公司与业主之间的关系，而且是物管企业与业主之间非书面或口头的契约。真正的物业品牌能体现出一种强大的信任和效益，是一种无形的资产和力量。
结 论
基于大量国外财团进驻国内物业市场及国内物业用家对物业管理服务日渐了解，劣质及非专业的物业管理公司将无法满足其对物业管理的需求；优胜劣汰的竞争将日趋激烈，而劣质及非专业的物业管理公司将被逐步淘汰。
基于顾问式的物业管理服务因无实际管理权力而不法落实执行及监督物业管理工作，引致管理服务要素难以达到专业水平，以满足用家的要求。同时，顾
篇6
论文摘要：随着国家主辅分离的要求，房产分离后如何实施物业管理成了目前多方探索 的问题。文章从分离房产过程中存在的问题入手进行剖析，有针对性地提出了建议，为分离 的房产企业提供一些可以参考的实施措施。
按照国家关于企业主辅分离的指导思想，主辅分离的工作正如火如荼地开展着。随着大 量企业房产移交工作的完成，各项管理工作也摆上了日程。物业管理是住宅小区管理发展的 主要趋势，主辅分离原有房屋管理的滞后性、特殊性严重阻碍了推进。如何实行行之有效的 物业管理模式，如何使主辅分离房屋的管理工作走向正轨，是正在处于变革的房屋管理企业 需要思考的问题。
一、主辅分离房产存在的问题
主辅分离房产是指从国有大中型企业分离出、由房产管理部门接收、实行系统化专业 化管理的房产，实行委托经营、独立建账、独立核算的管理原则。主辅分离房产受历史原因 、管理体制及自身特点的影响，存在诸多问题。
1.接收的房屋设施老化严重，维修力度跟不上，欠账多。主辅分离房产大多建于上世纪80 年代，也有五六十年代的，楼龄相对较长，回报率已出现负值。原产权单位因经济效益差、 房屋长年失修失养，造成本体、公共设施设备老化十分严重，严重的甚至已经不具备再居住 的条件。小区内环境差，私搭乱建现象普遍，垃圾不能及时清理，道路损坏严重，虽然接管 后进行维修可以改善其状况，但是无法从本质上彻底解决，给日后的管理工作带来很大的 困难。
2.房产管理档案不健全，管理混乱，各类资料不完善。给正常的房屋修缮和管理工作 带来困难，特别是各种证件不全，严重阻碍了接管工作的顺利进行。受计划经济体制影响， 房屋无规划、无用地许可、无开竣工报告，有的甚至未验收就进驻使用的现象比比皆是，给 日后的管理造成很大隐患。
主辅分离房产大部分由企业内部自行组建的房管科管理，带有浓厚的福利性，加之管理 人员的自身素质和管理水平有限，无法实行专业、正规的管理。管理工作仍局限于管理与被 管理的关系中，住户对物业管理的服务概念淡薄，接管后在意识上需要一定时间的沟通，加 上企业经济效益低下造成的房产维修欠账，使管理工作处于失控状态。
3.资产庞大。原有房屋管理单位大多隶属于国家各大中型企业，固定资产十分庞大， 分离时如果资产没有得到很好的处理，将给新建立的企业造成很大的负担。物业管理行业属 服务密集型行业，附加值小，盈利率低， 再加上各种原因造成的收费率低，在管理经费无法保证而自身负担沉重的 情况下，将严重阻碍物业管理的进程，降低服务水平，形成发展的恶性循环。
二、主辅分离房产的特点
1.主辅分离房产属于自建自管或委托代管形式，福利性强。
2.主辅分离房产是在国家发展过程中为提高企业综合竞争力提出的，由行政划拨方式转 移的产权和管理关系，政策性强，缺乏市场竞争机制。
3.住户自主意识差，对物业管理缺乏认知。
三、主辅分离后物业管理的发展趋势
基于主辅分离房产的特点，要使其完全实现社会化、专业化、企业化的管理，真正与市 场接轨，融入到市场竞争当中去，必须做好相应的辅助引导工作。
1.确定可行的经营目标，制定良性的经营决策。 初次进入市场竞争的物业管理企业，要想在激烈的市场竞争中生存，在分离后必须要确 定切实可行的、适合自身水平的经营目标。同时经营决策作为企业发展战略的一部分，物业 管理企业必须制订出符合自己与市场现状的发展战略,既有利于日常管理工作的正常运作,又 可提高企业内部管理水平,达到促进企业发展目的的同时，还可以增强企业的竞争能力。
2.加大综合维修、整修力度，实行小区差别管理。对于零散户房产和成型的独立式住 宅小区采用不同的管理方式和手段，实施不同的标准进行收费。零散房多数插建于各种楼房 集中建设的小区内，对小区本身造成了不协调的影响。一旦这类小区实行专业化物业管理， 这部分零散房也顺理成章地进入了管理状态。而且这部分房产的接管不利于小区物业管理的 整体性，要加大其整修力度，整体规划，以便统一管理。
3.加大楼房集中的各类小区的公共设施维修力度和小区环境的整治力度。达到“绿、 静、美、安”，给住户提供一个舒适、清新的生活环境，同时也是提高物业收费律的重要前 提。
4.加强物业知识宣传和引导，培养住户物业管理的意识。主辅分离前的房屋管理长期 享受福利受产权单位不正规的管理，致使住户对房产管理认识较深，对物业管理概念肤浅。 因此接管后的管理工作重点之一就是引导工作，引导住户走出传统管理模式，接受先进的物 业管理。通过日常的管理行为、宣传活动营造物业管理氛围，增强住户物业管理服务意识。 成立小区业主管理委员会，充分发挥管委会的桥梁和纽带作用，同物业管理企业一道共同做 好物业管理工作，体现物业管理的专业与自治管理相结合的优势，让住户真正进入角色，成 为管理的主人。
5.提高管理服务水平。物业管理企业所从事的一切活动要使业主称心、满意，其核心 就是要提供优质服务。在未来的市场中,只有提供 优质服务,物业管理企业才有生机。物业 管理中的服务工作,一是长期性,二是群众性。服务的时间较长,服务对象的范围很宽,遍布各 行各业,分布于各年龄层次各种文化教养水平的男女老少之中。借助社区文化建设推行小区 的物业管理服务。作为物业管理的推行者，自身素质、思想观念及服务水平将影响物业管理 的层次，因此要提高管理队伍的整体素质以应对主辅分离特殊的物业管理。工作的重心更倾 向于服务，推行体能服务、技能服务和智能服务，以形式多样的服务赢得住户的心。
篇7
论文关键词：物业管理维修基金自营模式规模经营
论文摘要：物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。
物业管理产生于十九世纪的英国．伴随工业革命逐渐兴起．发展到今天已经有近二百年的发展历程．因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外为了能更好地适应中国的发展实际．就必须从各方面对其进行调整．开辟一条新思路。笔者在从事物业管理教学实践操作中．认为从以下四方面可以进行新的尝试：
一．物业维修基金的运作模式的改进
维修基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定：由市住房资金管理中心．在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取．多层住宅2O％．高层住宅3O％．然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的3O％．就要启动续筹机制。尽管如此．在实际操作过程中却出现两犬问题：(1)物业管理企业私自挪用占有：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果．公共部位年久失修小区整体环境破坏严重。我们认为应从以下方面改进
1明确基金使用程序
由物业公司确定维修计划以及维修费用．确定要维修的工程．报业主大会同意后．通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高，经过业主大会直接授权业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取最后留有5％的质保金，过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前．维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，政府相关部门受理．并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。
2建立基金审查制度
每个财政年度，由房地产行政部门牵头，联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括：核查每笔资金支出程序是否合乎程序．核查每笔资金的使用过程。专项维修资金在存储银行时．所得的利息都存八相应的业主名下．利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外．其他任何的形式都不能提取专项维修资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件．闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债．但是有金额的限制．不能把所用的专项维修资金都用来买国债．同时专项维修资金不能用于风险较大的投资．如股票等。最终审查结束后．将审查结果在物业区域张榜公布．使每个业主及物业使用人都了解清楚．资金使用透明化。
3．建立续筹资金的筹集制度
对于续筹资金．应明确各户缴纳比例．通常是按建筑面积计算。缴纳时刻有物业公司直接上门收取．也可直接存入维修基金专门账户．以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴．应建立滞纳金制度．每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析：对确实经济困难的应办理缓缴手续．延长缴费期限并收取利息对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施．如停止物业管理服务等。
二．创建新型物业管理模式
目前．绝大多数城市的物业管理都推行一种模式．即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理．提高专业化程度。但也存在管理费用较高．很多中低收入居民承受不起的问题．是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾．应该打破物业公司管理一种模式的体制．引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理．实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分为两部分一部分是私产(即居民的住房)．由业主自己负责：另一部分是公产．包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物．由社区全体成员管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没有任何报酬。委员一般任期一年．每月开会一次．讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼监控员他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备：并且24小时录像．保留2周)．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据需要聘请。管理经费来源是将公用房屋出租．从中收取管理费．所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收入较少．出现经营困难．使小区物业管理难以开展。因此可以对现行的物业管理体制进行改革．由单一的物业公司管理模式．改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。
三、实现规模经济在物业管理行业中的应用
物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高．专业性强的独立的行业．但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业．成了以兽一手工劳动为主的管理行业。相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营．服务产品单一管理项目和类型少服务手段原始、粗放经营等。原因主要有四点：一是行业准入门槛低：二是专业服务没有形成市场；三是资源分割．物业管理区域规模小四是物业费偏低．收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施：
1．加强行业监管．断绝与房地产企业”父子关系”
很多小物业公司之所以能生存正是由于原所属房地产公司供血．而由此出现大企业吃不饱．小企业吃不了．资源浪费严重的市场状况。行政主管部门应从两方面人手加强监管(1)每年进行财务审查．由政府的审计部门审计物业公司的经济账目．断绝双方的资金支持：(2)强制推行物业区域的招投标．每个小区的物业管理都要进行招投标．由政府组织向全社会公开．实现透明化。
2建立物业企业资质等级制度
制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的企业管理的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。
3．有效整合物业管理资源
针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点．我们可以将物业区域按类型、位置进行联合．统一进行招投标。区域面积大了．既能充分挖掘企业潜力．提高企业人员工作能力：同时又因为降低了经营成本：从而能减轻业主交费负担。
四。全面提高各方的物业管理素质
物业管理虽然发展迅速．但毕竟只有二十多年的发展．人们在观念上认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企业在实施管理过程中，业主在接受服务过程中产生了很多错误行为，提高各方素质刻不容缓。笔者认为应进行以下工作：
1对业主委员会人员进行岗前培训
根据《物业管理条例》规定各类居住小区都应建立业主委员会．作为业主代表行使业利。加强业主素质教育就应从委员会成员做起．以点带面．推动全员物业管理知识的普及。具体做法是(1)当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训．凡是新成立的业委会均应派5O％以上成员参加．否则该业委会不予注舰(2)业委会在小区内定期培训业主．宣传物业管理方面的知识。2对物业公司专业人员数量作硬性规定
目前我国已推行物业管理资质认证工作．每年都进行物业管理员(师)资质考试．但由于没有对人员数量硬性规定．各企业对专业培训很不重视．物业服务也因此极不规范。所以各城市应在这方面有规定出台．迫使企业加强专业人员引进和培训工作．提高企业的综合实力。
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论文摘要：物业管理在我国已经逐渐步八正轨，目前施行于各个城市的管理模式都是从香港或国外引进，与中国实际有所差距。本文从人员素质、基金运作，管理模式和企业规模四个方面详细论述，目的是找到一种新的思路，从而使我国物业管理能进步发展。
物业管理产生于十九世纪的英国．伴随工业革命逐渐兴起．发展到今天已经有近二百年的发展历程．因此它的理论、运作模式与西方经济理论有千丝万缕的联系。我国的物业管理脱胎于国外为了能更好地适应中国的发展实际．就必须从各方面对其进行调整．开辟一条新思路。笔者在从事物业管理教学实践操作中．认为从以下四方面可以进行新的尝试：
一．物业维修基金的运作模式的改进
维修基金是物业企业对物业区域公共设施设备大中修的资金来源。关于它的收取国家有明确规定：由市住房资金管理中心．在业主交纳售房款的时候由售房单位从住宅售房款中提取．多层住宅2o％．高层住宅3o％．然后再由业主按照房改成本价房价的2％交纳。如果专项维修资金花光或者不到首次交纳金额的3o％．就要启动续筹机制。尽管如此．在实际操作过程中却出现两犬问题：(1)物业管理企业私自挪用占有：(2)业主无故拒缴续筹基金。由此产生的结果．公共部位年久失修小区整体环境破坏严重。我们认为应从以下方面改进
1明确基金使用程序
由物业公司确定维修计划以及维修费用．确定要维修的工程．报业主大会同意后．通过信息管理系统分摊到维修工程涉及的各家各户，到银行的维修管理系统提取资金，银行再从每家每户中扣取专项维修资金。如果费用不高，经过业主大会直接授权业委会批准，到银行支取就可以了，如果费用比较高就实行阶梯性的交费，比如先预支30％，让维修工程先运行起来，在维修期间分阶段地支取最后留有5％的质保金，过了保修期后就可以全部交付。在业委会没有成立之前．维修费用的使用则要求物业公司提出维修计划和预算报告，政府相关部门受理．并指定专业鉴定机构进行评估，最终由市国土房管局批准到专户银行支取费用。
2建立基金审查制度
每个财政年度，由房地产行政部门牵头，联合财政、审计部门对各物业区域的维修基金账户进行审查。检查内容包括：核查每笔资金支出程序是否合乎程序．核查每笔资金的使用过程。专项维修资金在存储银行时．所得的利息都存八相应的业主名下．利息由银行操作系统分摊到各个业主的名下。除了维修工程外．其他任何的形式都不能提取专项维修资金。基金账户是在银行备案的专用账户。根据1998年的213号文件．闲置的专项维修资金经过业主大会的决策可以委托银行购买国债．但是有金额的限制．不能把所用的专项维修资金都用来买国债．同时专项维修资金不能用于风险较大的投资．如股票等。最终审查结束后．将审查结果在物业区域张榜公布．使每个业主及物业使用人都了解清楚．资金使用透明化。
3．建立续筹资金的筹集制度
对于续筹资金．应明确各户缴纳比例．通常是按建筑面积计算。缴纳时刻有物业公司直接上门收取．也可直接存入维修基金专门账户．以汇款凭据为证。对于迟缴缓缴．应建立滞纳金制度．每迟一日按一定比例收取滞纳金。长期不交费的业主应具体情况具体分析：对确实经济困难的应办理缓缴手续．延长缴费期限并收取利息对长期无故拒缴的业主应有惩罚措施．如停止物业管理服务等。
二．创建新型物业管理模式
目前．绝大多数城市的物业管理都推行一种模式．即所有居住小区普遍由物业公司进行管理。这样虽然能对整个小区实行集中统一管理．提高专业化程度。但也存在管理费用较高．很多中低收入居民承受不起的问题．是当前物业管理中存在的一个突出矛盾。为了解决这个矛盾．应该打破物业公司管理一种模式的体制．引入我国台湾地区普遍实行的业主自营式物业管理．实行物业公司管理与业主自营式管理两种模式并用的物业管理新体制。所谓业主自营式物业管理．就是将整个社区的建筑物分为两部分一部分是私产(即居民的住房)．由业主自己负责：另一部分是公产．包括庭院、各种公共活动场所和临街的配套建筑物．由社区全体成员管理。他们自己选出一个比较精干的管理委员会．全权负责本管理纯属义务．没有任何报酬。委员一般任期一年．每月开会一次．讨论决定社区物业管理的重大问题。物业管理组织非常精干．专职人员只有两位．一位是干事．另一位是门卫兼监控员他们的房间有对公产部分进行监控的先进电子设备：并且24小时录像．保留2周)．另外有少量的临时工．如保洁员、修理工等．由干事根据需要聘请。管理经费来源是将公用房屋出租．从中收取管理费．所收的管理费在支付了人员费、设备费、公产运作费、卫生费．以及其他费用公共开支以后．一般还有节余。我国台湾省各城市的经济发展与居民收入水平均比内地高出许多．尚且普遍推行业主自营式的物业管理，而我们在大多数居民收入较低的条件下．却普遍推行公司经营式的物业管理，其结果是许多中低收入者交不起物业管理费．而物业管理公司由于收入较少．出现经营困难．使小区物业管理难以开展。因此可以对现行的物业管理体制进行改革．由单一的物业公司管理模式．改为物业管理公司与业主自营式管理并用的两种模式。
三、实现规模经济在物业管理行业中的应用
物业管理是市场经济的产物。它本应是一个科技含量高．专业性强的独立的行业．但现在业界却把它演变成单纯的劳动密集性行业．成了以兽一手工劳动为主的管理行业。相当数量的物业企业基本上是小作坊式经营．服务产品单一管理项目和类型少服务手段原始、粗放经营等。原因主要有四点：一是行业准入门槛低：二是专业服务没有形成市场；三是资源分割．物业管理区域规模小四是物业费偏低．收缴率不高。针对这些问题可采取以下措施：
1．加强行业监管．断绝与房地产企业”父子关系”
很多小物业公司之所以能生存正是由于原所属房地产公司供血．而由此出现大企业吃不饱．小企业吃不了．资源浪费严重的市场状况。行政主管部门应从两方面人手加强监管(1)每年进行财务审查．由政府的审计部门审计物业公司的经济账目．断绝双方的资金支持：(2)强制推行物业区域的招投标．每个小区的物业管理都要进行招投标．由政府组织向全社会公开．实现透明化。
2建立物业企业资质等级制度
制度应在注册资本、专业人员管理经验等多方面进行规定．不同资质的企业管理的区域规模有不同要求．达不到一定规模则不准注册．从而提高了准入门槛。
3．有效整合物业管理资源
针对中小城市居住小区面积偏小、居民收入的特点．我们可以将物业区域按类型、位置进行联合．统一进行招投标。区域面积大了．既能充分挖掘企业潜力．提高企业人员工作能力：同时又因为降低了经营成本：从而能减轻业主交费负担。
四。全面提高各方的物业管理素质
物业管理虽然发展迅速．但毕竟只有二十多年的发展．人们在观念上认识层次上还需要更大的提高。正是由于差距的存在．使得企业在实施管理过程中，业主在接受服务过程中产生了很多错误行为，提高各方素质刻不容缓。笔者认为应进行以下工作：
1对业主委员会人员进行岗前培训
根据《物业管理条例》规定各类居住小区都应建立业主委员会．作为业主代表行使业主权利。加强业主素质教育就应从委员会成员做起．以点带面．推动全员物业管理知识的普及。具体做法是(1)当地房地产行政主管部门每年定期免费开班培训．凡是新成立的业委会均应派5o％以上成员参加．否则该业委会不予注舰(2)业委会在小区内定期培训业主．宣传物业管理方面的知识。2对物业公司专业人员数量作硬性规定
目前我国已推行物业管理资质认证工作．每年都进行物业管理员(师)资质考试．但由于没有对人员数量硬性规定．各企业对专业培训很不重视．物业服务也因此极不规范。所以各城市应在这方面有规定出台．迫使企业加强专业人员引进和培训工作．提高企业的综合实力。
篇9
关键词：充电桩；博弈；纳什均衡
中图分类号：TB文献标识码：Adoi：10.19311/ki.16723198.2016.14.111
0引言
随着单独摇号指标、减免购置税等一系列利好政策，以及消费者环保意识的逐渐增强，我国新能源汽车的发展形势一片大好。然而，随着新能源汽车的发展，充电桩数量不足而带来的充电难的问题也日益突出。而充电桩数量不足与充电桩的建设难以盈利有很大关系。本文试图用博弈论的研究方法，简要介绍完全信息静态博弈和纳什均衡的内容，并构建充电桩建设中运营商、物业管理公司（下文简称“物业”）和消费者之间的博弈模型，通过求解纳什均衡解给出模型的指导意义，然后进一步分析政府、运营商和物业三者之间的博弈过程并给出模型的指导意义。最后综合以上分析，给出结论并提出一些建议。
1相关研究回顾
Karner D等人对不同的充电设施的建设成本进行了比较和分析，并提出了不同的充电需求对应着不同的充电设施建设。康继光等人通过分析电动汽车充电方式和充电站的建设，对电动汽车充电体系进行了初步研究。Hatton C E等人的研究认为目前我国新能源汽车发展面临着充电设施建设的难题，并提出了建设充电桩的建议。刘娟娟等人的研究认为汽车厂商和电网企业应建成联盟，并通过建立利润函数来说明汽车厂商和电网企业同时参与并建立联盟是充电桩建设的有利模式。刘海波等人根据小区配电系统容量模型等工具计算小区配电负荷，分析电动汽车充电对小区配电系统的影响，并提出一种协调调度方法来控制电动汽车有序充电。
现有的文献对充电站的规划布局、选址、对电网影响以及建设模式等研究较多，对小区充电桩的研究较少，将物业也作为参与方参与充电桩建设的研究更是非常少。因此，本文对小区充电桩的运营模式进行分析，通过建立充电桩运营商、物业和消费者的三方博弈模型来说明这三方参与其中并采取何种策略能有效推动充电桩的建设，针对得出来的结论再做进一步分析，将政府、运营商和物业三方作为博弈分析的对象。最后通过以上的分析提出一些促进电动汽车充电桩发展的建议。
2模型建立与分析
2.1模型理论说明
2.1.1完全静态信息博弈
博弈分为合作博弈和非合作博弈，非合作博弈又可以分为完全信息静态博弈，完全信息动态博弈，不完全信息静态博弈和不完全信息动态博弈。与上述四种博弈相对应的均衡解分别为纳什均衡，子博弈精炼纳什均衡，贝叶斯纳什均衡和精炼贝叶斯纳什均衡。
完全信息静态博弈中的完全信息是指没有私人信息即博弈的时间选择、策略选择和各自的支付都是公共知识，静态是指所有参与人同时或者可视为同时选择策略。完全信息静态博弈过程主要要素有参与人、策略和支付。参与人是指在所定义的模型中究竟有哪几个独立决策、独立承担结果的个人或组织。策略即规定每个博弈方在进行决策时，可以选择的方法、做法或经济活动的水平、量值等。支付是指对应于各博弈方的每一组可能的决策或选择都对应着一个结果来表示该策略组合下各博弈方的所得或损失。
2.1.2纳什均衡及混合策略纳什均衡的定义
2运营商、物业和消费者博弈分析
2.2.1参与方说明
在笔者对当地小区的充电桩建设的调研过程中发现目前小区充电桩建设困难的原因如下：（1）物业难以协调。出于协调成本过大和对小区用电安全及其他安全隐患的考虑，小区物业在充电桩建设上仍是出于犹豫与徘徊期。尽管国家有相关通知鼓励物业积极配合小区充电桩的建设，但是由于成本收益严重不平衡，物业得不到盈利空间，所以在实施过程中往往会有较大的阻力。（2）充电桩运营商成本过高，较长一段时间内收不抵支。在对某运营商的负责人的采访中发现，目前小区充电桩的建设存在难题的一个主要原因是盈利空间不明晰，成本大，盈利小。在目前车的数量不够多的情况下，充电需求较小，绝大多数运营商都处于亏损状态。
针对上述原因，我们所建立的博弈模型参与者包括：充电桩运营商、物业和消费者。
相比较使用传统的燃油汽车，使用电动汽车所带来的经济效益和环境效益都有较大的优势，对消费者而言更是如此。消费者购买电动汽车就会产生充电需求，就会对充电桩有需求。所以，将消费者作为参与方考虑其中是合理的。
充电桩的投资运营方是博弈的一个关键主体，也是参与建设的主体。目前充电桩的建设仍是国家电网一家独大，但是随着市场的逐步扩大，会有越来越多的企业参与其中，成为充电桩建设和运营的主力军。
物业参与到博弈中来，有两方面的原因，一是在先有的建设模式下，物业无利可图，在提供服务的成本过高时，配合协调的积极性就很难提高。物业参与博弈，和运营商共同建设充电桩并提供后续服务，在利益方面，和运营商实行利润共享，提高物业的积极性；二是能有效提高运营商的服务质量，改善并提高消费者的消费体验。物业和运营商的关系，表现为物业和运营商的合作博弈关系，只要双方存在共同的利益，合作就有可能发生，在合作剩余的分配中，双方可以通过讨价还价或者事先协议来解决。
同时，由于各博弈方掌握的信息是完全的且在选择策略时可视为同时，符合完全信息静态博弈的应用条件，故我们运用完全信息静态博弈模型来进行分析。
当Pz>Pz′时，此时运营商的最佳决策是提供充电服务。
（3）T2和Pv′是成正相关的，当T2>0且越来越大时即政府对充电桩的政策倾向性越来越强，Pv′>0且越来越大，即运营商提供充电服务的概率就越来越大。这说明政府在充电桩建设上采取的一系列宣传和激励措施会引导运营商来积极建设充电桩。
当Pv>Pv′时，政府的最优决策是提供支持。
另外我们还可以看到，当Pu（Y-Y1）-T趋近于∞时，Pv′趋近于0，也就是说当政府因采取不同政策所带来的收入差与总成本之间的差距越大，政府愿意支持的概率越大。
（4）因为物业是与运营商实行收益分享，运营商的理性决策在很大程度上决定着物业的决策。当运营商的最佳决策是提供充电服务时，物业的最佳决策即是和运营商合作提供充电服务，并与运营商实行收益共享。当政府支持政策有效时，物业与运营商协商应得收益，本文以分享系数γ和和运营商的利润乘积作为物业协商的结果，至于系数具体为多少，运营商可和物业做充分的协商并配合相应的机制来制定。当政府支持政策无效或者不支持时，此时运营商的收益没有相应的提高，物业所能分享的收益也相应的减少。因此，物业的与运营商的利益紧密挂钩，运营商在Pz>Pz’下的最佳决策，也代表了物业的最佳决策。
3结论与建议
本文运用完全信息静态博弈理论构建相关模型，分析了影响充电桩建设的主要三个参与方―消费者、充电桩运营商和物业之间的利益关系，提出了各方在一定的概率下参与建设能达到纳什均衡，并通过分析概率分布的影响因素进一步明确了消费者购买电动汽车的意愿和运营管理方提供充电服务是互为促进、互为影响的关系，同时政府的补贴也是影响充电桩建设的重要因素。然后通过建立政府、运营商和物业的三方博弈模型，求出三方博弈的混合策略纳什均衡解，来说明三方在一定的概率下参与能够达到均衡。针对以上的分析结果，给出以下建议：
第一，消费者购买电动汽车并且产生充电需求是充电桩建设运营方建设充电桩和产生利润的前提和基础，同时充电桩的积极建设和发展也会有效促进电动汽车的推广和使用。
影响消费者购买电动汽车的因素除了充电设施外，电池的价格昂贵以及车的续航里程较短等也是制约消费者购买电动汽车的重要影响因素。为此政府和有关车企应加大对相关技术研发的重视，促进电动汽车的发展。同时制定出相关的电动汽车标准，抢占未来竞争的制高点。
第二，充电桩运营商应积极建设充电桩并与物业合作，提高充电服务质量，同时应积极探索新的盈利模式，如桩体广告投放招标、其他设备充电等新的盈利模式。
第三，物业应与充电桩投资运营商开展充分合作，保障建设“第一关”，同时在后期的维护与保修中，物业要与运营商保持充分的沟通，做到“即坏即修，即修即用”，提高充电桩的使用效率。
第四，政府要对充电桩运营商实行补贴政策，并根据运营商建设运营充电桩发展的各个阶段提出有弹性的补贴策略，使补贴政策既有正向的激励，也有反向的倒逼。实行交叉补贴，然后再逐步退出。
参考文献
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篇10
关键词：房地产；承建企业；工程管理；业主
一、前言
建筑施工企业的顾客就是工程项目的业主， 业主是施工企业的“上帝”。随着建筑产品交易市场的逐步完善， 能否让业主满意已经成为影响建筑施工企业长足发展的关键因素。业主对施工企业的不满意， 严重影响着施工企业的形象和后续发展， 有时甚至会对施工企业造成毁灭性的打击。所以对施工企业业主满意度的影响因素分析十分必要。
所谓业主满意度（Employer Satisfaction， ES）是指业主或建设单位在项目建设前对工程项目及质量的预期与项目建设完成投入使用后对项目质量实际感受的比较。如果使用后的感知质量超过预期质量， 业主就满意， 即业主满意程度就高；反之， 业主就不满意， 满意程度就低。[1]
二、业主满意度评价模型构建
顾客满意度指数模型是由多种变量组成的一个独特的系统结构，了解并掌握
这些变量之间相互的关系，对提高顾客满意度指数的准确性和有效性具有十分重
要的作用。模型采用了ECSI 的核心概念和架构，包括： 企业声誉、业主期望、感知质量、感知价值、业主满意和业主忠诚。[2]综合考虑商品房开发和服务实现的关键影响因素，模型增加业主能动性变量及其相关路径，以测量业主的主观能动性对感知质量、感知价值和业主满意的影响。此外，本文对感知价值在房地产开发领域的内涵进行了拓展。
（一） 业主能动性
ACSI 和 ECSI 模型中，路经： 顾客期望感知质量、顾客期望感知价值、顾客期望顾客满意内含的假设是顾客期望影响顾客对产品和服务质量的感知，顾客期望的高低影响顾客对产品和服务的价值判断，从而影响到顾客满意。此假设的前提是制造业和一般服务业的产品和服务的质量取决于提供者 （ 企业） ，顾客仅是消费者，被动地接受产品和服务。在商品房开发建设和使用过程中，业主不仅作为消费者，接受服务，还是物业服务实现的参与者。业主的能动性影响业主对企业服务质量的感知，开发和服务实践表明业主的能动性越高，对开发商和物业管理提出的疑问越多，对物业要求也越高。业主积极参与的过程中，业主付出的努力程度不同决定了不同的服务结果。[3]研究表明业主个人价值与感知价值的关系，证明了业主个人行为模式对感知价值有直接影响，同时，业主的投入时间、精力对开发商和物业的满意度有较大的影响。
论文提出将业主能动性作为影响业主满意度的因变量，模型设计了业主能动性感知质量，业主能动性感知价值，业主能动性业主满意三条路径。其测评采用反映业主个人主观特征的主动对开发商的开发销售和管理、主动参与物业管理的合理化建议和业主委员会，和积极参与对开发商、商品房和物业管理三个观测变量。
（二） 感知质量
质量感知是业主对企业提供的物业和服务质量的当前判断。研究认为业主感知商品房质量最有影响力的四个因素是： 商品房的耐久性和结构安全、环境绿化和配套设施、建筑品质以及房屋使用性的质量。而质量管理理念认为组织应 “以顾客为关注焦点”。所以，本文选择了建筑质量、房屋使用性和配套设施三个业主关注度较高的质量因子，设计了四个观测变量，全面测量业主对商品房质量的
感知。本文感知质量的测量是在 ACSI 的总体质量评价、定制化和可靠性评价的基础上，增加了对房屋建筑质量的感知、配套设施充分性和使用便捷性的测量。
（ 三） 感知价值
感知价值是顾客感知获得与感知付出之间的权衡。对于工业产品和一般服务，顾客的付出主要体现在价格，ACSI 使用相对于价格的质量和相对于质量的价格两个指标。在业主购买商品房并接受服务的过程中，业主的付出不仅是货币，还要花费大量的时间、努力等非货币成本才能实现购买商品房的真正目的，付出很多无法用货币衡量的机会成本。[4]而且目前我国经济发展很快，不同地区和不同时期，商品房的价值差别很大，价格因素和商品房的增值因素对业主的感知价值比较敏感。因此，StSI 模型中感知价值体现为业主付出的机会成本和获得之间的权衡。本文使用相对于业主个人花费的大量的金钱和时间是否物有所值和商品房升值空间两个指标作为感知价值的观测变量。
三、结语
本人结合自己的实际工作，对现有成功的顾客满意度指数模型进行了改进，提出了房地产领域业主满意度指数模型，在一定程度上，为房地产企业日后发展思路上提供了借鉴，同时我也相信以业主满意度为宗旨的营销理念，必将进一步推进我国房地产业的发展。
参考文献：
[1] 于志涛.浅谈如何满足业主心理需求，提高业主满意度[J].现代物业. 2008（12）.
[2] 宋壮基.顾客满意度在住宅小区物业管理中的重要性[J].北方经贸. 2008（07）.
[3] 王青兰.如何进行物业管理的满意度测评[J].中国建设信息. 2003（10）.
[4] 刘昌兵.推进产品创新，激扬物管活动——谈如何提高业主满意度[J].现代物业.2003（04）.
