物业管理服务论文范文

导语：如何才能写好一篇物业管理服务论文，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

既然感动服务是业主对物业服务的心理满足，物业管理人员首先要对业主可能的心理活动态势和需求有一定的了解，才能想办法适度去满足他，促进企业经营目标的实现。

1.业主的五个层次需求

在日常物业管理服务中，不同的业主有着不同层次的需求，其需求从高到低一般分为五个层次，即：自我实现需求、尊严需求、社会交往需求、安全需求和生存需求。物业管理只有尽可能地创造条件满足业主的各类需求，才能减少纠纷，提高业主的满意率。在物业管理过程中，要针对业主的社会地位、不同年龄、不同层次的服务需求，确定业主的需求类型，有效搞好管理服务工作。

2.业主的两种心理定势

(1)单独心理定势，这是指作为单独业主受各自家庭和社会生活阅历以及个体心理特征等因素影响而形成的心理定势。各个业主的心理定势不尽相同，表现在对自己心理活动与行为特点的作用方向与强度上有差异。同时，某些业主又时时具有某些特定的心理定势，有的心理定势对相当多的人在一定程度上具有控制作用。较普遍的心理定势主要有首因效应、刻板效应、晕轮效应、近因效应和投射效应等。

(2)团体心理定势，这是指一定的业主团体在共同的社会生活中，彼此受到共同性的心理特征影响，所形成的带有共性的团体心理定势。团体心理定势的形成有两个基础条件：

①是共同的社会生活条件，受到一致性的外部刺激。

②是共同性的心理活动特征——价值观念、团体规范、思考特点、内心感应等。

3.业主的四种心理状态

(1)外向型业主，其情绪、情感比较显著外露，易于表达，对事情易答应易反悔，性情脾气急躁。物业管理人员需在其情绪稳定时再谈问题，不要去激怒他，否则引起其不考虑后果的冲动。

(2)好动型业主，其情绪明快，情感易转移，善于交际和沟通，但其意见和观点不稳定。

(3)抑郁型业主，这类业主情绪变化不大，语言谨慎，行动小心，不愿与他人沟通，全凭自己认定的心理办事。这种类型的业主容易在物业管理的小问题上吹毛求疵。

(4)沉默型业主，这类业主情绪不太外露，从表情上看不出明显变化，反而从容迟缓、行动稳重、语言简便，善于控制自己，比较固执，其形成的观念往往难以纠正，彼此交流的难度较大。

4.业主的五种心理气质

(1)冷漠型业主，其对外界事物漠不关心，置若罔闻。

(2)表现型业主，这类业主好强顽固，总认为自己的意见是正确的总想把自己好的一面表现给别人知道。

(3)议论型业主，这种业主私心较重，对人不尊重，喜欢喋喋不休地评论物业公司这也不对那也不是，对什么都觉得不顺眼。

(4)过敏型业主，这类业主有些神经质，小心眼，对事情的变化非常敏感，往往为了一点小事，会与人争执不下，一般业主能忍受的误解或委屈，这类人却无法忍受。

(5)平稳型业主，这类业主往往心胸较宽广，能够与人较好地沟通，人际关系好。

二、做好常规的管理服务同样可以做到“感动服务”

业主的感动是对某项物业服务的满足，不同的物业管理项目收费标准不同，业主的需求差异也很大，只要找出常规管理服务中的主要不足，及时改进，取得明显效果，同样能使业主感动。

案例一:2001年10月份厦门侨建社区居民组长例会正要召开，刚接任10天的物业主任准时步入居委会列席会议，刚才还熙熙攘攘的会场突然鸟雀无声，霎时间又爆发出一阵热烈的掌声，让物业主任不知所措。紧接着，居委会主任解释说，这是组长们为你才来几天就明显改变小区面貌所感动而自发的掌声，本社区从未有过。原来，侨建花园一期是90年代初建的安置房（共有7.5万平方米，1008套），结构设计上还保留窗上有宽大遮雨蓬，许多居民有往下丢杂物、垃圾的陋习，遮雨蓬和绿地垃圾随处可见，交房多年来空中垃圾没有清过；北面外口小区污水长期排入本小区一块绿地，形成烂泥田，蚊虫横生。上任的第二天，物业主任找了外口小区主任，商定由外口小区出钱侨建整改。侨建物业发动所有员工自行施工，埋管砌沟整绿地，硬是在两天内整改完毕；接着又请专业公司清理空中垃圾，三天中竟清理了三卡车垃圾。管理处的举措在小区业主中传为佳话。之后，管理处的工作得到了社区居委会和居民组长的有力支持：有些业主长期欠费，居民组长帮做业主的开导；业主垃圾乱扔乱放，居民组长参与管理；车辆长期进入小区停放扰民问题的规划和劝导，在车主的理解和居民组长的配合下，很快得到有效整治，等等。

案例分析：本案例中，管理处只是尽到常规管理服务职责，却在业主中产生了很大反响，在业主和物业服务企业间形成了互动效应，提高了收费率，促进了小区物业管理的良性循环。

原因在于抓住前期显而易见的突出问题，采取快捷、有效的行动，环境得到明显改善，使业主产生鲜明的对比，心理上得到一定的满足。所以，“感动服务”并非一定要作出惊天动地的事，而是首先要做好我们的本职工作，造就安全、卫生、有序的生活、工作环境，让业主满意。该社区属于普通住宅小区，业主的需求不高，主要是安全和生存需求类型。物业管理服务的重点要针对这些需求展开。

三、用情感与业主进行沟通的技巧

物业管理人员与各种各样的业主打交道，即使服务再好，有的业主也会不满意，原因是沟通的方式方法欠妥。所以，要使业主感动，除了提供优质服务外，必须掌握沟通的技巧。

案例二：厦门某住宅小区，某业主因业主间的尖锐矛盾而拒缴管理费已经2年，对于管理处的多次催缴置之不理。2004年6月，管理处主任在核对水电费计算表时，发现该业主当月用水比正常用水多出上百吨，觉得这是沟通的好机会。主任马上与该业主联系，说明情况，征得业主同意，亲自上门帮其检查原因。原因查出并当场排除故障后，主任与该业主拉起家常，但故意不涉及其拒缴管理费的敏感问题。当交谈逐渐投机后，业主主动解释拒缴管理费的理由，主任简明扼要地作了解释，该业主接着说保安有次对他态度不好，主任说道：“人要互相尊重，很多业主对保安都不错，他怎么可以这样对待业主呢？我了解一下，一定好好教育教育，你是干大事的，不要跟他一般见识。”主任临走前，该业主表示以前的欠费过两天去交，以后不会再欠费了。

案例分析：本案例中的业主是有一定经济实力的生意人，自尊需求比较强烈；其心理状态属于外向型，情绪、情感比较显著外露，性情脾气急躁；其心理气质属于过敏型，有些神经质，小心眼，对事情的变化非常敏感，往往为了一点小事，会与人争执不下，之前保安因其酒后乱停车进行劝导，他认为自尊心受损，产生隔阂；因该业主掺和小区两派业主多年的激烈冲突，其心理定势属于团体心理定势。对于这种具有综合沟通障碍的业主，如果简单的就事论事进行沟通，往往适得其反。管理处新任主任是首次与其沟通，将产生首因效应，即该业主的第一次形成的印象对新主任认知的强烈影响这将对日后该业主与管理处矛盾的化解、小区业主间的和谐产生一定的影响。主任到任后没有急于找其沟通要求缴纳管理费，而是抓住良好时机，主动并亲自帮他解决问题，从情感上先拉近距离；在与该业主拉家常时，是进一步增进相互了解、建立信任感、继续拉近距离的过程，如果主动地、过早的涉及敏感问题，会增加沟通的难度。业主主动涉及拒缴管理费问题，是从法从理上都感到心虚，主任及时发现并亲自帮他解决问题避免了每个月几百元经济损失，使他心里过意不去。对于业主提出的保安问题，主任话中有话，但给了其台阶下，使其自尊需求得到一定满足；在沟通过程中，主任耐心地倾听业主的倾诉，让他把心里的话说完，也体现了主任对业主的尊重。在上述过程后，主任才对敏感的问题简明扼要作了解释，但在第一次沟通不宜太深入，以免过多涉及敏感问题引起反弹。最终该业主补缴了管理费，日后基本上能按时缴交，达到了预期的目的。

四、“感动服务”的社会效益和经济效益

“感动服务”可以产生社会效益和经济效益，对业主和物业服务企业是双赢。社会效益和经济效益间又可以互相促进，共同提高。

案例三：同样是案例二的小区，业主间7年来的激烈冲突，使大部分业主苦不堪言，期望小区早日和谐。管理处不断利用提供“感动服务”的良机，提高业主的信任度，斡旋于业主间，加强正面宣传引导，逐步缓和矛盾，并于2004年中秋节邀请两派业主参与组织、全体业主参加的首次中秋博饼活动，弘扬厦门中秋博饼文化，造就小区和谐氛围。从此以后，小区业主间的冲突明显减少，逐渐走向和谐。同时，小区物业服务费的收费率不断上升，目前已经达到98%以上，管理处已经实现了扭亏为盈。

案例分析：提供“感动服务”，业主享受到等值甚至超值服务，心理需求得到满足，能够使物业服务企业与业主关系和谐，物业服务企业保证收费率，进而通过提供增值和特约服务，提高企业和员工的经济效益，创造可持续发展的条件；企业通过“感动服务”，建立业主信任感和亲近感，形成社区和谐的催化剂和粘合剂，众多社区和谐又是社会和谐的基础，有利于创建区域和谐，促进区域经济的发展。所以，“感动服务”看起来虽小，而其意义是何其深远。

五、“感动服务”的控制

“感动服务”既然对社会效益和企业的经济效益能够产生深远的影响，为什么又要进行控制呢？

案例四：厦门某高档小区是闻名的物业管理优秀小区，豪华的别墅吸引着众多盗贼的眼球。一天晚上，一个盗贼潜入小区作案行窃被保安发现，盗贼拔腿就跑，保安穷追不舍，追到一个约四米高的悬壁前，眼看就要追上，盗贼没有退路，腾空跳下，保安不加思索紧跟着跳下，保安当即脚跟骨折，盗贼乘机逃之夭夭。保安为保护业主财产的勇敢行为博得业主的赞扬，但是，事后企业也为该保安承担了数千元的医药费。

案例分析：物业服务是企业行为，不是慈善事业，企业是以利润最大化为追求的目标，为业主提供感动服务有个适度问题。案例四中保安已经制止盗贼的继续作案，职责已经尽到，如果能够进一步把盗贼擒获当然更好，但是当追到悬壁时，保安应该要有自我保护意识，得当自卫。本案例中保安的“感动服务”履责过度，个人和企业都蒙受不应有的损失。

参考文献：

[1]张志国郑实:物业管理沟通艺术[M].机械工业出版社，2006，1.

[2]杨贵庆:城市社会心理学[M].同济大学出版社,2000，8.

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摘要：传统运输、仓储企业向第三方物流企业转变的重要标志，是企业能否为客户提供一体化物流服务，是否拥有结成合作伙伴关系的核心客户。从目前情况看，我国大部分物流企业仍然主要在提供运输、仓储等功能性物流服务，通过比拼功能服务价格进行市场竞争。要改变这种状况，一个重要方面就是要超越传统物流服务模式，在服务理念、服务内容和服务方式上实现创新。首先，要认清一体化物流与功能性物流在服务性质、服务目标和客户关系上的本质区别，树立全新的服务理念；其次，要在运输、仓储、配送等功能基础上不断创新服务内容，实现由物流基本服务向增值服务延伸，由物流功能服务向管理服务延伸，由实物流服务向信息流、资金流服务延伸，为客户提供差异化、个性化物流服务；同时，要根据客户需求，结合物流企业自身发展战略，与客户共同寻求最佳服务方式，实现从短期交易服务到长期合同服务，从完成客户指令到实行协同运作，从提供物流服务到进行物流合作。

关键词：第三方物流，一体化物流，服务，创新

传统运输、仓储企业向第三方物流企业转变的重要标志，是企业能否为客户提供一体化物流服务，是否拥有结成合作伙伴关系的核心客户。从目前情况看，我国大部分物流企业仍然主要在提供运输、仓储等功能性物流服务，通过比拼功能服务价格进行市场竞争。要改变这种状况，一个重要方面就是要超越传统物流服务模式，在服务理念、服务内容和服务方式上实现创新。

一、服务理念的创新

我国的物流企业大都是从运输、仓储等功能切入物流市场的。要发展一体化物流，首先要认清一体化物流与功能性物流在服务性质、服务目标和客户关系上的本质区别，树立全新的服务理念。

1、一体化物流服务不是多个功能服务的简单组合，而是提供综合管理多个功能的解决方案

根据美国物流管理协会（CLM）的定义，一体化物流（INTEGRATEDLOGISTICS）是运用综合、系统的观点将从原材料供应到产成品分发的整个供应链作为单一的流程，对构成供应链的所有功能（FUNCTION）进行统一管理，而不是分别对各个功能进行管理；第三方物流（3PL）提供商是为客户提供多个物流服务，最好是将这些服务一体化的企业。可以看出，现代物流企业以一体化物流服务为发展方向。一体化物流服务不是单纯提供运输、仓储、配送等多个功能性物流服务的组合，扮演物流参与者（INVOLVED）角色；而是需要将多个物流功能进行整合，对客户物流运作进行总体设计和管理，扮演的是物流责任人（COMMITTED）角色。

由于物流功能之间存在成本的交替损益（TRADE-OFF），因此，一体化物流服务不是简单地就功能服务进行报价，而是要以降低客户物流总成本为目标制定解决方案，并根据优化的方案进行整体服务报价。美国物流专家BOBDELANEY将物流定义为“管理移动和静止的库存”，认为真正的物流节省来自于通过库存管理和控制来降低库存水平。比如将美国平均销售库存期从1.37个月降到1.3个月，就可以节省物流成本250亿美元。但功能性物流公司只专注于自己提供服务的运输、仓储等功能领域的成本降低；而不能从整个供应链的角度来“管理移动和静止的库存”。因此，他们只能得到有限的成本节省，且很难持续；而不能提供优化整个或大部分供应链的物流解决方案，最多只是提供次优方案。

所以，一体化物流服务的市场竞争，实际上是物流解决方案合理性的竞争。物流企业在开发一体化物流项目时，必须对目标客户的经营状况、物流运作以及竞争对手的情况等有透彻的了解，根据物流企业自身优势找出客户物流可以改进之处，为客户定制物流解决方案。而要做到这些，物流企业必须不断研究目标市场行业的物流特点和发展趋势，成为这些行业的物流服务专家。

2、一体化物流服务的目标，不仅仅是降低客户物流成本，而是全面提升客户价值

从上世纪八十年代起，CLM就一直在组织对企业物流绩效衡量和第三方物流价值的研究。根据最近的抽样调查，在过去两年里，第三方物流企业的客户物流成本平均下降11.8%，物流资产下降24.6%，订货周期从7.1天下降到3.9天，库存总量下降8.2%，说明第三方物流服务能从多方面提升客户价值。

实际上，货主企业的不同管理者对第三方物流价值的理解各不相同。运营总监（COO）做出将企业物流运作外包给第三方物流的决策，常常只是依据第三方物流更具效率的服务价格与企业现有运作更高的成本之间的差别优势；市场总监（CMO）则看重第三方物流在提升服务和送达现有和新增市场的能力，以便提高销售额，与客户建立更好的长期关系；财务总监（CFO）愿意看到设施、设备甚至库存等资产从企业财务平衡表上消失，释放资金用于更具生产性的活动，即刻和不断改进企业的资产回报；信息总监（CIO）则常常因能够利用第三方物流的系统与技术资源，避免自建系统不断升级带来成本和麻烦而高兴。

总的来看，物流外包可以使企业将资源专注于核心竞争力，做更多自己擅长的，而将不擅长的交给第三方物流去做，使企业的物流总监（CLO）可以不必拥有资源而能够控制物流运作的结果，并得到“一站式”物流服务。因此，物流企业在开发一体化物流项目时，一方面，不要简单地与客户或竞争对手比服务价格，而是要让客户全面了解物流服务所带来的价值；另一方面，要由企业高层管理人员与客户的物流总监或更高层管理人员商讨物流合作问题，以便于在物流价值方面达成共识。

3、一体化物流服务的客户关系，不是此消彼长的价格博弈关系，而是双赢的合作伙伴关系

既然一体化物流服务是管理的服务，目标是全面提升客户价值，那么一体化物流服务的收益就不应仅仅来自功能收费，而应该与客户分享物流合理化所产生的价值。因此，目前发达国家第三方物流服务一般不按功能服务定价收费（TRANSACTIONALPRICING），而是采用成本加成（COSTPLUS）定价方法，即第三方物流提供商与客户达成协议，按物流成本的一定比例加价收费或收取一定的管理费。这样做的好处一是可以使第三方物流提供商减少对各功能服务分别报价的难度与风险，二是客户可以与第三方物流提供商一起来分析物流成本，从而对自己的物流成本的了解更加清楚。

为了与客户及其供应链伙伴形成长期联盟关系，第三方物流提供商越来越重视数据管理与基于活动的成本管理（ABC），以提供及时、准确、全面、可操作的物流活动数据，用于客户物流系统的计划、调度、绩效衡量、成本计算和报价。第三方物流提供商常常与客户达成利益共享（GAINSHARING）协议，以合理分享物流改进带来的效益。这一联盟还可以包括客户的供应链伙伴，即客户的上游供应商与下游客户可以参与对物流的改进并分享由此带来的收益。

虽然我国现有的物流服务还没有摆脱传统的以运输费、仓储费为指标的结算方式，但物流企业在开发一体化物流项目时，仍应避免与客户纠缠于就功能收费进行讨价还价。要从客户物流运作的不足切入，与客户共商如何改进，让客户先认识到物流企业的服务能带来的好处，再商谈合理的服务价格。实际上，客户因为物流合理化而发展壮大，物流外包规模自然会相应扩大，双方合作的深度与广度也会随之增加，物流服务的收益和规模效益必然会提高，这就是双赢的合作伙伴关系。

二、服务内容的创新

物流企业要在一体化物流服务市场的激烈竞争中取得优势，就必须以客户为中心，充分发挥自身优势，在运输、仓储、配送等功能基础上不断创新服务内容，为客户提供差异化、个性化物流服务。

1、由物流基本服务向增值服务延伸

传统物流服务是通过运输、仓储、配送等功能实现物品空间与时间转移，是许多物流服务商都能提供的基本服务，难以体现不同服务商之间的差异，也不容易提高服务收益。一体化物流服务则应根据客户需求，在各项功能的基本服务基础上延伸出增值服务，以个性化的服务内容表现出与市场竞争者的差异性。

运输的延伸服务主要有运输方式与承运人选择、运输路线与计划安排、货物配载与货运招标等，仓储的延伸服务主要有集货、包装、配套装配、条码生成、贴标签、退货处理等，配送的增值服务主要有JIT工位配送、配送物品的安装、调试、维修等销售支持等。根据美国年度物流报告（STATEOFLOGISTICSREPORT），2002年第三方物流收入650亿美元，比上年增长6.9%；其中基于非资产的国内运输管理收入195亿美元，国际运输管理收入166亿美元；本论文由整理提供基于资产的专用合同运输收入90亿美元，仓储及其增值服务收入169亿美元；物流软件收入30亿美元；可见基于非资产的增值服务是第三方物流服务收益的主要来源。而根据中国物流与采购联合会与MERCER公司对我国第三方物流市场1999到2001年的收入分解，运输收入占53%，仓储收入占32%，而物流信息与增值服务收入只占15%，说明我国的物流增值服务有很大的增长空间。

增值服务实际上是将企业物流外包的领域由非核心业务不断向核心业务延伸。一般来说，企业确定物流外包领域时，首先选择运输、仓储、配送等非核心业务，然后逐步延伸到订单处理、组配、采购等介于核心与非核心之间的业务，最后可能涉及售后支持等核心业务。随着与第三方物流合作关系的深入，企业会不断扩大外包范围，最终只专注于研究与开发、生产、销售等最核心的环节。

2、由物流功能服务向管理服务延伸

一体化物流服务不是在客户的管理下完成多个物流功能，而是通过参与客户的物流管理，将各个物流功能有机衔接起来，实现高效的物流系统运作，帮助客户提高物流管理水平和控制能力，为采购、生产和销售提供有效支撑。因此，在开发一体化物流项目时，要在物流管理层面的服务内容上做文章，包括客户物流系统优化、物流业务流程再造、订单管理、库存管理、供应商协调、最终用户服务等，从而为客户提供一体化物流解决方案，实现对客户的“一站式”服务。

美国物流咨询公司LOGISTICSDEVELOPMENT研究发现，企业物流外包产生的成本节省取决于外包的一体化程度。如果企业只是简单地由第三方物流替代自营的物流功能，借助第三方物流的规模效应和运作专长，可预期取得0-5%的成本节省；如果企业利用第三方物流的网络优势进行资源整合，部分改进原有的物流流程，可预期取得5-10%的成本节省；如果企业通过第三方物流根据需要对物流流程进行重组，使第三方物流服务延伸至企业整个供应链，可预期取得10-20%的成本节省。

MERCER管理咨询公司副总裁DAVIDBOVET指出，货主只有以更多的进取心和冒险精神看待物流外包，才能发现其真正的价值；货主预期从第三方物流得到的关键增值利益来自供应链创新，通过创新提高企业的竞争力和盈利性；而要做到这一点，货主与第三方物流提供商必须建立共有目标、共享利益与共担风险的战略合作伙伴关系。比如CTI物流公司不仅为通用汽车（GM）管理零配件进厂物流，而且按GM的采购订单从选定的供应商处采购零配件，组配后JIT配送到GM生产线，然后向GM收取包括采购费、物流运作费和一定利润的总体服务费用。这样就使CTI分担了GM的零配件库存占用与损坏风险，激励CTI提高物流效率和服务质量。所以，第三方物流提供商由物流功能服务向管理服务延伸，不仅可以为客户带来更大的利益，而且可以密切与客户的合作关系。超级秘书网

3、由实物流服务向信息流、资金流服务延伸

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(一)积极影响

第一有利于企业之间的公平竞争。增值税不会对经济主体进行区别对待，客观上比较有利于引导企业在公平竞争中发展，由于增值税税基不够宽，有些第三产业仍然被排挤在外，使公平不能够完全体现出来，只有扩大增值税税基，才能使公平充分体现出来，更好的发挥改革的作用。第二有利于税收的征管。社会经济的发展，使得商品和服务的划分越来越不明显，信息化时代的到来，部分商品已经逐渐开始服务化，造成了商品和服务的概念更加模糊，同时也给税收征管带来了很大的障碍，而增值税在可以更好的细化这些细节，征税范围同时涵盖了商品和服务的范围，有效地解决了征税的难题。第三有利于我国服务业的发展。我国正在大力推进第三产业即服务业的发展，而服务行业的营业税是全额征税，没有抵扣。倘若服务业专业化分工复杂，可能会增加税收负担，阻碍服务业的发展，而“营改增”的改革则可以很好的避免这种现象的发生，这对我国综合国力的提升和推动经济发展具有重要意义。第四有利于我国税制的国际化发展。当前情况下，很多国家都已经把服务税纳入到增值税的范围之内，把营业税改为增值税是一种国际化趋势，因此，增值税是一个国际化税种，我国把营业税改为增值税也是为了更好地与国际进行接轨，实现税制的国际化。

（二）消极影响

第一税收负担增加。从理论上来看，营业税改增值税应该可以降低税负，给企业减轻税务负担应该会给企业带来一定的帮助，但是，如果取得得的仅仅只是普通的发票，反而会让企业的税负增加，阻碍企业的进一步发展。因为增值税是属于价外税，在企业的收入和成本均降低的情况下，其收益也会有所下降。把营业税改为增值税，实际营业过程中会增加服务业的税务负担。第二税务管理难度进一步上升。首先，税源抢夺过程中，涉税风险的出现加大了税务管理的难度；其次，目前的税务制度并没有形成全国统一的标准，相对混乱，一些不法分子逃税漏税的现象更加容易发生，损害了合法交税企业的利益，不利于管理；再次，上级对于增值税的稽查力度较大，税务管理难免会存有漏洞，是管理难度加大；最后，增值税的计算存在着较大的混乱，难以准确核对。第三，对于发票管理的影响。在增收营业税时，服务类企业只需开具税务发票，改革之后，企业发票的管理更加严格。由于增值税关系到说收的抵扣，发票的使用不当，可能或造成法律风险，增值税发票的限额较低，和营业税发票的限额存有差距，与服务业限额的差距较大，申请高额发票所需时间长，不利于业务的开展。

二、针对“营改增”带来的消极影响服务企业应该采取的有效措施

（一）改革企业管理

面对目前的改革政策，为了让企业的管理更加科学，能够有效地提高企业的效益，最为有效地策略就是彻底的改变企业的管理模式。首先，针对增值税的计算相关的一些经营流程，对企业的部分经营流程进行适当的整合；其次，调整企业各部门之间的主要职责，使各部门更加明确部门职责，强调各部门间的有效合作，提高相关部门管理人员的专业素质，提升管理人员的管理和计算能力，增加相关人员的专业知识；最后，利用现代化技术，进行现代化、专业化、精细化的处理，对增值税进行有效地控制。

（二）完善税务管理机制

要能够有效地克服“营改增”改革带来的消极有影响，除了进行改革企业的管理以外，还要对税务管理机制进行不断的完善。加强税务管理人员的素质，提升管理人员的专业知识，明确工作职责，确保企业利益。企业应尽早的做好税务人才的储备工作，以便将“营改增”政策更好的推广下去。然后，做好税收的统筹规划工作，要注意梳理清晰税务管理的中间环节，不断优化，为税务的统筹规划工作打下坚实的基础。最后，要强调一下专用发票的管理，对于增值税的专用发票需要进行严格的管理，有专人负责管理、领购工作，实现资金、业务和发票的一致性，确保企业的自身权益。

（三）优化会计核算流程

增值税的核算相对比较困难，大多企业在核算的时候会出现较多的纰漏，从而影响企业的利益，针对这些问题，企业需要专业的增值税会计，应用现代化计算机技术，进行快速、准确的进行计算和核对。对于不同税率的业务要进行分开核算，用计算机技术通过分类、系统的方法快速的进行核算，确保计算的准确性。

三、结语

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近年来，电力的供求矛盾越来越明显。随着经济增长，用电需求越来越大，电力企业的产出已经逐渐跟不上严峻的形势，电网的安全也面临十分严峻的考验。只有通过优质服务，才能对电力企业资源进行优化配置，保障供应满足需求。因此，优质服务对维护社会稳定，保障电网安全稳定，降低电力企业成本，确保经济的可持续发展起到了不可忽视的作用。

二、电力行业优质服务的现状

电力行业仍处于垄断地位，对外竞争的压力不大，客户对电力产品的价值无法很好选择，但随着终端能源市场的发展，液化气和天然气等替代能源进入电力市场参与竞争，同时地方电厂和自备电厂供电范围的增加，让电力企业的市场空间逐渐缩小。

（一）对优质服务的认识和理解不到位

许多的地方基层电力企业对电力服务的优质性认识不足，定位不准，不能够真正把优质服务落实和贯彻好，还是把优质服务工作停留在作风整顿的层面之上，没有形成以客户为中心，以市场为导向的服务观念。当前，地方基层供电企业对于优质服务的标准和服务范围没有具体的可操作性的规章制度，所以造成难以全面贯彻电力行业的优质服务。由于企业内部各部门之间没有统一协调，没有进行有效沟通，对优质服务的各种奖惩措施以及激励机制还不成熟，让优质服务经常成为一句空口号。此外，很多电力企业的员工单纯片面的理解优质服务的内容、含义，而轻视了对服务质量的考虑，无法做到把优质服务观念上升到企业生存发展的战略高度，从而导致了很多员工在进行服务工作时死搬硬套，缺乏主动性与创新性，让电力行业服务工作难以得到很好的开展。

（二）电力企业的危机意识不足

电力行业的优质服务不仅关系到人们的切身利益，更是关系到企业自身的稳定发展甚至社会的稳定和谐发展，因此优质服务工作一刻也不能放松。在以往的计划经济的体制和政企模糊的管理模式下，电力企业形成了一种依赖意识，即企业发展靠国家、取得利益靠政策、企业管理靠行政。电力企业员工深受传统观念影响，难以对市场经济规律有全面系统的了解。多数员工还存在着过去那种唯我独大的优越感，对目前市场竞争的状况认识不到位，而很多员工并没有受到直接经济损失，存在着侥幸心理，缺乏危机意识。

三、电力行业提高优质服务的策略建议

供电企业唯有努力提供优质服务，才能不断的容纳吸收更多新客户，扩大自己在市场中的占有率，稳住自己的市场地位，增强企业的竞争力。换句话说，电力企业的根本在于优质服务，其发展也取决于优质服务。

（一）加强电力网络的建设

好的产品才能让服务有发挥的地方，优质服务的前提条件是要有高质量的电力产品，因此供电可靠性成为了优质服务实现的条件。不同电压等级的安全输送，变电站稳定运行，供电设备的安全等，都是实现优质服务的硬件基础。电力企业要严格实行安全生产，从设备供电到输送电力，都要层层把关，保证供电稳定性。当前电力企业的服务重心是确保连续稳定安全的供电，电网的建设和安全运行成为决定性因素，电力企业要定期对供电设备进行检修，建立一支专业的抢修队伍，保障电力安全输送。

（二）加强员工素质的建设

社会的发展，时代的进步，服务的要求也随之提高。现代的电力技术突飞猛进的发展，电力企业员工如果不与时俱进，加强专业技能的学习和培训，就很难掌握先进的工作方法和技术，更谈不上实现优质服务，因此加强员工的教育培训，提高员工服务素质，建立一支高水平、高素质的员工队伍，对推进优质服务起着重要作用。电力企业可以采用多渠道、多样化的培训或宣传方式，重点对《供电营业员工行为礼仪规范》进行宣传教育，要求员工对其中提出的规范要求进一步深入理解，加强他们的职业道德素质的培养，让他们的服务工作迈向更高的台阶。

（三）加强管理制度的建设

要对员工进行有效的管理，让其真正把优质服务放在各项工作的第一位，电力企业必须加强管理制度的建设。一是要建立责任制度，明确职责，树立责任感。无论是领导还是普通工作人员，只要有客户进行咨询，就必须耐心为客户解答，如果你不属于该问题的负责部门，则必须在第一时间将问题传达到相应的部门进行解决，杜绝敷衍推托客户的现象，杜绝让客户到处询问，迟迟解决不了问题的现象。同时，还应当设立相应的奖惩条例，奖励服务优秀的员工，树立好的榜样；而对于受到投诉的员工也要严肃处理，如此才能提高员工落实优质服务的积极性。

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论文摘要：医疗设备档案管理是医院管理中的一项重要内容，其管理水平的好坏直接影响到医院的医疗质量、技术水平和社会、经济效益的高低，所以加强医疗设备档案管理是极其重要的。要根据医疗设备档案的特点，加强制度化、规范化管理，多形式、多途径开发利用医疗设备档案资源。

论文关键词：医疗部门；医疗设备档案；管理

医院行业是科技含量较高的行业，在医疗实践活动中;拥有大批先进的医疗仪器设备，这些设备在疾病的诊断、治疗、科研工作中起着无可替代的作用。如何加强设备和设备档案的管理，最大限度地发挥设备在医疗、科研中的作用是医院管理者面临的重要课题。

一、医院设备档案的形成

设备档案是医院在购置设备过程中形成的以纸质为载体的文字材料，它主要包含了以下几个方面的内容：（1）各种文件：如设备申请材料、可行性论证报告、有关调查材料、批复文件；（2）各种记录：如谈判记录、招标记录、定货合同、协议等；（3）各种原始凭证：如到货通知、提货单、发票影印件；装箱清单、操作使用说明书、厂家提供的安装图纸；（4）开箱报告、安装调试记录、验收记录、验收报告；（5）设备使用操作章程、维修管理办法、制度；（b）人员培训记录、设备布置平面图、线路图纸、故障维修记录[1]；（7）设备报废申请及处置结果。从设备档案的形成过程涉及到设备从立项申请到最终报废，其时间周期长，中间环节多，参与人员杂，因此，设备档案的管理是一项既耗时又耗力且工作量相当大的工作。

二、建立医疗设备档案的意义

首先，建立医疗设备档案，能为领导和专家的论证及设备的引进提供有力的证据，为同类设备的更新换代提供依据。由于一台先进的医疗设备功能多样、价格不菲，在引进时领导和专家将会进行详细的论证，包括设备的临床使用价值、资金的投入、创造的效益等。而建立医疗设备档案，就能为此工作提供证据和参考[2]。

其次，建立医疗设备档案是设备维修、检修和管理的必备条件。机器设备在运转和使用过程中，由于热力、化学原素的作用，一些零部件会磨损、腐蚀和松动，将会影响设备的精度、性能和工作效率，这就必须维护和检修，要维护和检修，设备档案是必备的条件，它能为设备的使用和维修、保养提供依据。

第三，利用设备保修期和维修期的区别，避免不必要的支出。

三、医疗设备档案的科学管理的原则

医疗设备档案的特点及其在医院管理中的重要地位，要求我们高度重视医疗设备的科学管理，使之实现制度化、规范化。

医疗设备档案管理必须坚持“集中统一管理”的原则，这样才能保证其完整性和利用效率。因为医疗设备档案有其特殊性:一是档案材料多，归档时间长，如一台大型医疗设备，从论证、购置到安装将会形成大量材料，并且还有以后的使用和维修直至报废，有一个很长的周期。二是多种多样，设备有国产的、进口的，档案材料势必牵涉到多种文字，如中文、英文、日文等；其载体有纸张、照片、录音带、录像带等。三是档案使用牵涉多个科室，特别是设备的构造图表、操作和维修说明书等一类材料，使用很频繁。因此，如不集中统一管理，很容易造成文件的破损和丢失，破坏档案的完整性，影响档案的利用价值。

四、如何加强医疗设备的档案管理

1、建立完善的管理网络

设备档案的管理必须坚持集中统一的原则，便于开发利用，确保设备档案完整、准确、系统和安全设备档案工作必须纳入医院设备管理工作中，与设备计划管理、设备采购、使用等工作紧密结合，保证设备文件的完整、准确、系统。建立、完善管理网络广泛深入地宣传《档案法》，强化各级管理人员依法治档的意识。我院成立由分管院长直接领导的档案管理网络小组，实行医院、科室、操作人员三级管理网络，定期召开有关人员会议，明确工作目标，修订和完善医院档案管理制度。将设备档案管理工作作为医院目标管理责任制的一部分，纳入院部对科室的目标考核，及时与有关人员的考评、职称晋级、年终评优挂钩。明确设备操作者在负责设备的日常维护保养的同时，做好日常设备记录；每次使用后，要将使用情况认真做好记录；每半年将整理好的记录上报给设备科负责人，经核查后交档案室存档，在全院形成一个有效的管理网络[3]。

2、确定医疗设备档案的归档范围

我们根据医疗设备档案的管理要求，结合医院实际，明确了医疗设备档案的归档内容由两个部分组成：设备申购过程中形成的管理性文件和设备运行过程中积累的文件。这些资料一般按年度归入设备档案。随着设备从申购到安装使用，其相应的材料由设备管理人员做好档案的收集整理工作，再移交医院档案室

[3]。同时将有关材料复印下发有关使用科室，让各科的设备操作者都了解设备档案的归档内容和要求，使之配合档案部门，做好资料的归档工作。

3、建立健全归档制度。

首先要明确管理范围。对于中等以上医院，凡是1000元以上的教学、医疗、科研仪器设备，不论其资金来源、购买渠道如何，均要建立设备档案，纳入管理范围。其次要确定归档范围。上述管理范围的仪器设备，在其选购、安装、调试、运行、管理、维修、报废等全过程中直接形成的、具有保存利用价值的文字、图表、声像载体材料，以及随机技术资料，均应归档保存。设备档案主要形成于申购过程与运行过程。申购过程中形成的档案主要包括申购单、论证报告表、政府采购计划报批表、医疗仪器生产许可证、购销合同、协议书、发票复印件（原件保存在财务档案中）、装箱单、运输单据、安装调试及验收报告、设备安装使用说明、维修手册及其他随机技术资料等[4]。特大型的设备还包括招标的有关材料、卫生资源配置许可的有关资料。享受国家免税政策的进口设备，还有海关免税证明、质量保证书、报关单、外贸合同、发票、商检报告等。运行过程中形成的档案主要包括设备的使用情况记录、操作规程、维修保养情况记录、医疗仪器设备档案卡、使用率和完好率记录、每年的经济效益分析、最终的报废表等。这些资料一般按年度归入设备档案。

五、小结

当今医疗设备技术飞速发展，要求设备管理人员必须了解有关医疗设备的发展动态和产品现状，以主动、积极、周到的服务来保证档案资料的有效完整，充分发挥档案的作用，以此来促进有关工作的进行，使医院的各种医疗设备的效能得到充分发挥，投资得到良好的效益回报，促进医疗各项建设的发展。

参考文献：

[1]史维新.医院设备档案的管理[J].苏州丝绸工学院学报，2000（6），340.

[2]郑新敏.医疗设备档案的建立和管理[J].浙江档案，1998（7），28.

篇6

为提高公司的战略竞争力，推动公司的持续发展，结合公司战略管理体系的现状。战略管理体系包括战略分析、战略制定、战略实施和战略评估等四个环节，这四个环节紧密衔接，形成闭环管理。其中，在战略实施环节，部门业绩考核、同业对标、企业负责人业绩考核和全面风险管理等战略执行控制工具对公司战略执行情况进行控制和评价，并根据评价结果及时调整下阶段工作计划，确保战略的有效实施。竞争情报服务体系全面掌握外部环境和竞争对手的有关信息，为战略管理各环节提供信息和技术支撑。

2电网企业竞争情报服务体系设计

战略管理的核心是战略决策，战略决策的基础是信息。竞争情报是企业战略管理的基础，全面、及时、畅通的信息是战略合理制定、成功实施的必要支撑和有力保障。建立一个能及时获取、分析、传递企业内外部信息，更加集成化、智能化、网络化的竞争情报系统将是企业提高自身竞争力、维持可持续发展的有效工具。构建公司竞争情报服务体系不仅仅是一个信息或情报部门的设立，而是以公司整体战略需求和业务策略为导向，整合并扩展公司现有情报资源，通过完整的情报规划、采集、处理和应用流程，为公司发展战略提供客观、准确的决策依据，确保战略目标的实现。

2．1竞争情报服务体系三维模型

以系统工程理论为基础，结合竞争情报服务体系的基本要素，从竞争情报的服务对象、服务方式和服务过程三个维度构建公司竞争服务体系的三维模型。公司情报服务体系的三个维度分别是服务对象维度、服务方式维度和过程维度。其中，在服务对象维度上根据战略分析、制定、实施和评估各阶段的具体需求，为竞争情报的收集与分析提供导向;在服务方式维度上通过经济社会发展数据库、同业对标管理系统等信息平台和情报服务产品，满足战略管理各层级、各环节的情报需求，落实竞争情报服务体系对战略管理的支撑作用;在过程维度上通过构建情报规划、采集、分析和服务等环节组成的工作流程框架，以全面系统的工作流程确保竞争情报研究成果的客观性和准确性。

2．2竞争情报服务体系运作架构

建设拥有电力行业专业技术素质能力和情报检索分析能力的情报人才队伍，构筑以电力行业文献信息资源为主体的情报文献资源和获得渠道，依托先进的信息技术、网络技术和文献加工技术建立情报资源平台，与专业情报人员有效融合，提供全方位的信息推送、情报检索、情报咨询、科技查新等服务。按照战略管理对情报服务的要求，结合公司情报服务现状，从以战略管理为导向进行情报的规划、采集、分析到为战略提供情报服务的闭环过程构建公司竞争情报服务体系的运作实施架构。竞争情报服务体系运作架构应用信息化手段，实现了人、系统和信息的有机结合，并以战略管理各环节需求为导向，以情报工作流程为中心载体，建立了从情报规划、情报采集、情报分析到情报服务的闭环管理过程。根据战略管理的需求合理规划情报采集方向，以情报规划为指导有序整合企业外部信息资源，并通过多种科学分析手段为情报的分析研究提供依据，确保情报服务产品的客观性和准确性，实现对企业决策者制定竞争战略，完成战略目标的支撑作用。

(1)情报规划

竞争情报规划必须符合企业政略管理的目标。竞争情报的规划是一个确定竞争情报工作目标的过程，从整体上来看，竞争情报工作的目标是企业竞争战略管理的一个具有职能性质的子目标。这个子目标必须以企业竞争战略管理的总目标为方向，与竞争战略的总体目标保持一致。企业应当根据企业决策者和主管部门提出的战略展望、规划和当前需要解决的问题，明确不同战略层次的情报方向，梳理战略管理各环节的情报需求，确定情报方向，制定情报采集和分析计划。

(2)情报采集

重点关注企业外部环境的情报信息，主要包括国民经济、金融、能源、产业以及电力等宏观形势信息;市场化改革、煤炭行业、发电行业、能源价格以及气象与交通等行业环境信息;同业对标、输变电资产运行维护绩效、运营管理实践、指标和流程等国内外竞争对手情报。采集途径以传统媒介(报纸、杂志、出版物等)、网络媒介(电子刊物、互联网站、数据库、搜索引擎)、统计单位数据定购为主，以及与知名咨询单位间的资源共享。

(3)情报分析

竞争情报的信息分析处理也要以战略需求为导向。情报分析一般是接触竞争情报系统对收集到的信息进行选择、过滤、归类，使之有序化并进行可靠性评价。以人的智力作为主导，通过摘录归纳和分析研究对情报原料进行提炼，形成情报产品。同时，采用四分位法、单位圆分析、相关性分析、蜘蛛图展示以及回归分析等多种科学分析方法对情报信息进行分析，为情报服务提供依据。在这个过程中对情报进行的选择、过滤、可靠性评价的原则是以企业竞争战略管理的需求为向导的。离开这个向导，竞争情报部门就不知道如何处理所收集到的信息。

(4)情报服务

信息化服务方式，如经济社会发展数据库、同业对标管理系统和维普中文期刊、超星图书、馆藏珍本等数字、科技文献资源，四省一市试验研究装备、电力技术专家等技术创新资源;建设宏观经济与电网规划系统、同业对标管理系统、科技信息平台作为基础性信息支撑;常规服务方式，针对国内外电力行业发展，技术经济、企业管理新动态，热点专题，定期收集宏观经济、能源政策、电力体制改革等动态信息，整理形成情报专递，辅助公司领导决策;依托科技信息人员，消化吸收科技信息，及时提供情报专递、情报专呈、科技试点等情报服务产品，为公司领导决策和科研课题立项提供信息支持。

2．3情报服务的基础性建设

2．3．1完善文献资源平台

作为公司宏观经济与电网规划系统的后台数据库，统一数据信息平台涵盖经济、金融、能源、电力、环保、交通运费和产品产量等国内外社会经济数据以及宏观经济政策、能源环境、电力行业、电力企业、气象与交通等专题信息，建立较为稳固的数据渠道。通过丰富的图表对数据和信息进行挖掘和展示，实现宏观经济形势分析和电力企业同业对标的数据可视化，为公司相关部门进行经营管理提供了宏观形势和行业环境的依据。

2．3．2情报人才队伍建设

(1)情报检索和情报综述分析技能

高质量的情报业务，必须以熟练的情报检索技术和深厚的专业情报综述分析能力为基础，两者相辅相成，缺一不可。因此，对于从事情报服务体系的专业人员来说，必须具备扎实的情报检索基本功，包括了情报检索技术、文献资源数据库辨析、计算机网络操作能力等，在此基础上，不断增强电力相关的专业情报分析能力。因此，必须有针对地加强情报人才技术培训。

(2)情报人员的专业背景

从事情报服务的技术人员的专业分布，应该遍及电力相关专业，此外，企业管理、科技创新和前瞻性技术研究领域也应该有相应的分布，这样，才能体系化地开展电力相关情报服务。

(3)情报获取的敏锐度

一个成功的情报服务体系，背后是一支熟悉客户需求、具备高度敏感性的情报人才队伍。情报人员要不断提升情报研究能力、咨询服务能力和知识凝练能力，不断扩展情报探索的触角，才能锻造出高度的情报敏锐力。

3结语

竞争情报服务体系是企业战略管理的重要组成部分，是企业感知外部环境变化，将分散的竞争信息整合、提炼、传导至企业战略决策中枢的神经网络。公司应加大对竞争情报体系的投入，提高情报意识，明确信息需求，拓展信息来源，强化信息化平台的支撑作用。

(1)全员参与，提高情报意识。

构建竞争情报服务体系的目标之一在于强化企业和员工的情报意识，通过建立合理、规范的企业竞争情报服务体系，提倡各部门员工全员参与，为公司竞争情报服务体系提供资源，强化员工情报意识，提升员工情报素质，为企业的可持续发展提供智力保障。

(2)注重调研，明确情报需求。

围绕公司的战略管理工作，进一步梳理情报规划内部环节，对战略管理的分析、制定、实施和评估过程开展针对性调研，生成具有紧密相关性的情报需求，指导情报采集和分析计划的制定。

(3)加强合作，拓展信息来源。

除了充分利用企业内部资源、传统和网络媒介之外，更需与国内外知名咨询机构展开合作，拓展情报来源，获取公司急需要的国外先进电力企业生产经营管理的数据和先进实践，同时对管理咨询工作进行经验储备。

(4)打造平台，提高情报工作效率。

建议进一步完善经济社会发展数据库、同业对标管理系统等数据展示平台，利用先进的信息化技术，为战略管理和情报工作者提供一体化集成的服务平台，实现情报从信息收集到可视化展示的流程化服务。

(5)关注客户，实现知识服务转型。

篇7

[关键词]体育与经济 体育服务业 质量管理

一、服务、产品、服务产品、体育服务产品、体育服务业概念和内涵

1.服务

我们研究服务企业的质量管理问题，就要首先明确服务的概念和内涵，以树立起正确的服务观念，更好地为顾客服务。

目前世界各国有关服务概念的界定有几十种，2000版iso9000《质量管理体系基础和术语》）中，把产品分为四种类别即服务、软件、硬件、流程性材料，服务是其中之一。对服务的界定如下：“服务通常是无形的，并且是在供方和顾客接触面上至少需要完成一项活动的结果。”这个定义是从产品的角度提出的，说明服力是产品的一种，明确了产品与服务的关系。

服务最本质的特性是具有不可感知性或称为无形性(intantibity)，由此衍生出不可分离性(inseparability)、品质差异性(heterogeneity)、不可贮存性(perishalilty)、所有权的不可转让性(absence ornership)等其他特性。目前，理论界关于服务并没有一个统一的定义，我们在此研究这个问题，目的并不是仅给服务下一个定义，而是想澄清一些观念，使得我们在服务组织实际的经营管理中，树立起正确的服务观念。

2.服务、产品、服务产品三者之间的关系

“服务”、“产品”、“服务产品”的含义，尽管在国际标准化组织的iso标准中、在服务营销中是有区别的，但在很多领域，很多时候者在互换使用。实际上，产品(product)是一个大的概念，可分为无形产品和有形产品(goods)两部分，服务是无形产品。

美国经济学家菲利普．柯特勒(phillip kotler)区分了从纯商品变化到纯服务的4种分类：

（1）纯有形商品；（2）附带服务的有形商品；（3）附带少部分服务的主要服务和服务；（4）纯服务。

由以上可以看出，服务与有形产品处于交融在一起的状态，服务大多数情况下是要依托有形产品的，而有形产品中也包含有服务的成分，现实中纯粹的服务和纯粹的有形产品是没有的。我们用“服务产品”一词即可用来表达服务与产品之间的关系，可见服务产品中既有有形的要素，又有无形的要素；在服务产品交换的过程中，只有部分要素改变所有权，而另一部分只改变使用权。

3.体育服务产品

体育服务产品是指体育服务驵织依托体育场馆、体育服务设施、服务方式、服务手段、服务环境等物质条件向顾客所提供的无形产品及无形产品交付过程的结果。

体育服务产品的提供可涉及以下几个方面：

——在顾客提供的无形产品（如提供体育比赛、体育表演）上所完成的活动；

——无形产品的交付（如提供健身指导、培训、开具运动处方等知识传授方面的信息提供）；

——为顾客创造氛围（如提供外部环境良好的体育场馆、体育场馆内部设施摆放合理、适当手段烘托赛场气氛等）。

（1）体育服务产品的特性。体育服务产品除了具有诸如不可感知性(intangibity)、不可分离性(inseparability)、品质差异性(heterogeneity)、不可贮存性(perishalility)、所有权的不可转让性(absence ownership)等特性，由于体育的本质属性决定了体育服务产品不同与其他服务产品，体育服务产品还具有结果的可积累性。

（2）体育服务产品的分类。体育服务产品的消费属于过程化服务，而且根据同一体育服务产品能否为多个顾客所消费而不影响到服务质量即是否具有非排他性，一方面可将体育服务产品分为个性化强的“过程化服务”，如提供体育运动技术、技能培训、健身指导、开具运动处方；另一方面可分为个性化不强的“过程化服务”如提供体育比赛、体育表演、娱乐等。

4.体育服务业

体育服务业是以体育场馆为依托，以体育自身的价值和本质功能为资源，以提供体育服务产品为主的各类服务部门的集合。

二、产品要求与质量管理体系要求的关系

1.产品要求

（1）产品要求是针对具体产品在性能、安全性、可靠性和环境适应性等方面的要求，各种产品分别有具体的质量标准；（2）对产品的要求来源于顾客、或者在技术规范、产品标准、过程标准或规范、合同协议及法律、法规中规定；（3）对产品质量的评定依据可以是国家标准，也可以是企业标准，还可以是通过社会监督；（4）对产品质量的评价可以是行业协会颁发的名牌标志、奖章、证书，也可以是企业出具的产品合格证书、质量等级证书，还可以是顾客的感觉和口碑。

2.质量管理体系要求

（1）质量管理体系要求不同于对产品的要求，这种要求是通用的，它适用于各行业或经济部门，提供各种类别产品（包括硬件、软件、服务、流程性材料）、各种规模（大型、中型、小型）的组织；（2）质量管理体系是针对组织在质量管理方面的管理体系要求，它涉及企业从采购、生产、到流通过全过程。（3）对质量管理体系的建立与运行效果的评价是必须通过第三方的承认，即通过国家质量管理协会承认并注册的专门的认证机构评定。

3.产品要求与质量管理体系要求的关系

对任何一个组织来说，产品要求与质量管理体系要求缺一不可，不能相互替代。虽然，质量管理体系标准对产品没有提出任何具体的要求的，但组织是按照质量管理体系标准的7.2.1（与产品有关的要求）来确定对产品的要求的。质量管理体系要求是对产品要求的补充，一个运作良好的质量管理体系能确保组织持续生产出符合产品要求的合格产品。

参考文献:

[1]菲利普.科特勒.营销管理——分析、计划、执行和控制.上海人民出版社，1999.

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关键词：物业管理模式；反思；再造

我国的物业管理的产生和发展，顺应了住房市场化的改革要求，填补了在单位制住房解体后住房管理的真空，逐渐形成了由企业主导的一体化物业管理模式，也培育了人们物业服务的消费意识。但我们也要看到，隐藏在其中的深层次问题。

1.关于我国物业管理模式的反思

1.1 物业管理主体严重错位。物业管理在本质上是业主们实行的一种共同管理，物业的所有权归业主所有。但在我国物业管理的发展过程中，业主的主体地位和权力长期被漠视，物业管理企业成为物业管理活动的实际主导者，《物业管理条例》更是直接确认了业主委托物业管理企业的单一物业管理方式。物业管理企业和业主在物业管理中主题角色的错位，客观上导致了社会上对物业管理的错误认识，限制了业主对物业管理方式行使自由决策权和选择权，也业主怠慢与行使共同管理物业的权力、不履行义务留下了制度上的缺口。

1.2 物业服务市场机制完全失灵。在物业管理市场上，卖方显然是物业服务公司。由于物业服务的提供带有集体性，所以其属于准公共物品的范畴，任何单一业主都不能决定其价格。换句话说，只有业主全体或代表业主全体的业主大会才是真正的买方。但在我国的物业管理市场上，作为真正买方的业主大会在大部分住宅区还没有成立，这就使得物业管理市场处于有卖无买，强卖强买的状态。在这种状态下，物业服务企业即使不提高自身服务水平，也能够生存和赚取暴利，导致我国物业管理行业整体上缺乏足够强大的市场竞争力和不断进步的动力，市场机制完全失灵，最终阻碍物业管理行业的健康发展。

1.3 物业服务和政府提供的相关公共服务界限不清。在现行的物业管理模式下，物业服务包含了大量的政府应提供的公共服务内容，使物业管理偏离了行业的核心价值。物业服务和政府提供的相关公共服务界限不清，一定程度上免除了政府应当承担的职责，掩盖了政府公共服务的缺失。由此导致了物业服务企业以管理者自居，忽略了保障住房使用安全、宜居和保值增值的物业管理核心价值。这不仅给政府的公信力和威信带来了负面影响，也阻碍了物业管理企业的健康发展。

1.4 现行物业管理制度基本失效。近年来，物业管理深层次矛盾逐渐显现，因物业管理引发的各种纠纷层出不穷，这些、暴力事件已经严重影响到住宅区的生活秩序和和谐社会的建设，而这些问题的产生根源就在于现行物业管理制度和模式的不适应。如若再不改革现行制度，再造物业管理模式，必将危及房屋的可持续管理。

2.我国物业管理模式的再造

我们认为，物业管理再造的中心在于发挥政府及其相关事业单位和业主大会的共同努力，对物业服务企业进行指导、监督和管理。

2.1 指导方面。在物业管理行业中，政府及其相关事业单位必须把握好指导职能。首先，政府应指定相应的行业规则以及物业服务企业的具体职能，指导其正确运营；其次，对于物业服务企业的不当之处甚至违规操作，政府及其相关部门应当及时指出，保障业利；最后，相关部门应定期组织工作人员和物业服务企业的相关管理者进行培训和学习，通过知识的丰富来提高员工的工作效率和知识理论储备，保障新的管理模式的实施。

2.2 监督方面。在新型物业管理模式的实施过程中，为避免出现过多问题，需要政府及其相关部门和业主大会的监督。主要可以从以下方面入手：第一，对物业管理主体的权利落实监督。由前文可知，物业管理行业存在严重的主体错位问题，业主应有的物业所有权被物业服务企业所代替。由此，监督方需要保障业益，使的物业服务企业角色回归，成为物业服务的提供者，提高物业管理效率；第二，对物业管理服务进行监督。由前文，物业管理行业存在物业服务和政府提供的相关公共服务的交叉部分，容易造成政府的缺位和物业服务企业的越位。所以对物业管理服务的监督是面向两方面的，由此，业主的监督就提到了更重要的地位。一方面，需要监督物业服务企业不会偏离原有服务宗旨，回归服务中心，保障服务于业主，另一方面，也需要监督政府履行自身承担的职责，共同创造良好的物业服务环境。第三，对物业服务企业日常工作的监督。任何行业在日常工作的过程中都会存在一定的失误和差错，所以，为了保障物业服务企业的日常工作职能可以有效发挥，监督方应该不定时的对物业服务企业进行工作程序上的监督，使得物业服务企业依法办事。

2.3 管理方面。在物业管理领域，政府及其相关部门要想保障物业管理模式的再造，就必须加强对物业服务企业的管理，无论是在日常的工作之中、具体的业务操作之上或是对应急事务的处理方式上，都要加强管理，保障物业管理依法实行，有规有矩。

结论

综上，我们对我国物业管理模式进行了反思，并从政府和业主角度出发提出了再造的建议，相信如果我们在平时的物业管理操作之中可以注意以上几点的话，我国的物业管理服务一定会上升到一个新的高度，同时我国居民的自主管理权力及其行使也会得到充分的落实。（作者单位：吉林建筑大学）

文章属于吉林建筑大学大学生创新创业训练计划项目结题论文。

参考文献：

[1] 张沈生，我国物业管理模式分析，[J]，沈阳建筑大学学报（社会科学版），2014

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[关键词] 物业管理费 纠纷 法律救济

一、物业管理费纠纷发生的原因

物业公司提供服务和业主交纳管理费均是双方基本的合同义务，但实践中业主拒交物业管理费的原因十分复杂，主要有:由于房屋质量存在问题，造成生活上的不便，甚至财产上的损失;物业管理企业管理和服务水平低下，只收费不服务或提供劣质服务，与广大业主日益增长的需求相矛盾;物业管理企业收费不合理，如未经物价管理部门批准擅自收费或自行制定收费标准，公共费用的分摊不合理;业主认为开发商不能履行完整开发之义务;开发商或物业管理企业单方面制定物业服务合同，业主入住房屋只得在合同上签字，因带有不满情绪，故入住后便拒付各项费用。此外，还有一些业主素质较差，故意拖欠付费。

二、物业管理费纠纷的法律救济

业主所持的拒不交费的上述抗辩理由各有不同，因此，处理此类纠纷时，必须针对业主的抗辩理由进行举证、质证，根据查明的事实，分别情况对业主和物业公司进行救济：

1.对业主的法律救济

(1)对于因物业公司提供的服务质量达不到合同约定致使业主拒绝交费的，属于物业公司违约在先，业主拒绝交物业管理服务费属于行使合同履行中的抗辩权的行为，是依法采取的自我救济手段。此种情况下，可根据物业公司提供服务的质量状况，判决驳回物业公司要求业主交纳物业管理服务费的诉讼请求，或适当减少业主的应交服务费,但应交的物业维修费用不在此限。

(2)对于现实中因开发商不能履行完整开发之义务导致业主以拒交物业管理费抗辩之情况，笔者认为，开发商没有完整完成开发义务就交售物业，属民法上违约之行为，应当采取判定开发商继续履行开发义务或判定售房合同属可撤销情形予以解除之救济方法。对于实践中开发商无法履行继续开发义务（如现实中开发商卷钱逃匿现象），法律应规定给予政府救济，认定为城市小区公共设施，由国家财政承担配套设施的建设费用。

(3)对于因公共费用的分摊不合理导致业主拒绝交费引起的纠纷，应当按照政府主管部门的有关规定，在合理确定各个业主应分摊费用的基础上，判令相关业主支付其应摊的物业管理费用和维修费用。

(4)对于因属于物业公司擅自扩大收费范围、提高收费标准、重复收费情形，业主因而拒交的，应判决业主按照物价部门核定的标准交付物业管理费用，物业管理公司未经业主许可自行增加的服务项目收费及收费不合理的部分，应予以驳回，同时建议政府价格监督管理机关对物业管理公司的违规收费予以处罚。

2.对物业公司的法律救济

(1)明确业主法律责任。各国立法一般都对迟延或拒绝交付服务费用的行为规定了较为严厉的措施，例如新加坡立法规定，对拒绝或迟延交付服务费用加收利息和罚金;美国立法规定，管理团体对业主房屋享有先取特权;德国住宅所有权法规定，管理团体可以剥夺欠交费用业主的居住权;我国台湾地区立法规定，管理费滞纳连续3个月或总的迟延日数达到4个月时，管理委员会可以采取切断电气或水道等措施。从我国目前的立法规定来看，对业主无合法理由欠交服务费用的行为尚无有效的措施，因此，建议在将来全国性的物业管理有关立法中可以借鉴台湾的立法及实践经验，管理费滞纳连续2个月或总的迟延日数达到 3个月时，管理委员会可以采取切断电气或水道等具有强制效力的手段。

(2)设立物业管理法庭，简化物业公司主张服务费用的诉讼程序。我国目前对物业管理企业提起的管理服务费用的诉讼，均采取普通民事诉讼程序，这种程序的时间较长。建议将来对这类纠纷的诉讼可以设立程序简单、并案处理的小额欠债物业管理法庭，采取更为简便的程序。这样将有助于降低诉讼成本，更好地维护当事人的利益。

(3)同时履行抗辩权的限制。业主虽能行使同时履行抗辩权，但至于在多大范围内行使应当以权利义务对等为原则。

《合同法》第66条规定，“一方在对方履行之前有权拒绝其履行要求”，这就说明同时履行抗辩权的引用是以对方未履行作为要件，既然对方已履行，另一方就不得主张同时履行抗辩权，否则有悖公平原则。

《合同法》第66条还规定，“一方在对方履行债务不符合约定时，有权拒绝其相应的履行要求”。但这条规定未对“不符合约定”的范围加以定义。

笔者认为，如果物业费用是分不同项目收取的，则业主仅能对物业管理企业未尽职责部分的费用行使同时履行抗辩权，而不能以拒交全部物业费用的方式行使抗辩权。假如物业管理企业已较好履行了小区维护、管理等义务，虽然仍存在些细微瑕疵，但只要该瑕疵并不影响当事人合同目的实现时，业主就无权引用同时履行抗辩权。审判实践中，法官可根据诚实信用原则加以判断。同时履行抗辩权乃诚信原则的引伸，其设立旨在维护双方的利益平衡，这种利益平衡的维持也应以诚信原则为指导。

另外，同时履行抗辩权属阻却的抗辩权，即只是暂时阻止对方当事人请求权的行使，非灭却的抗辩权，当对方当事人完全履行了合同的义务，同时履行抗辩权消失，当事人应当履行自己的相应义务。

参考文献:

[1]钮丽娜:《物业管理合同的法律特征及相关案件的审理》.载于《人民司法》，2002第8期

[2]黄建文:《物业管理中的几个法律问题探讨》.载于《经济与法》，2002年第4期

[3]郭峰:《物业管理收费研究》.载于《贵州大学学报(自然科学版)》,2000年第4期

[4]刘黎虹吕剑亮:《物业管理中的法律问题》.载于《当代法学》,2002年第11期

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论文关键词：物业服务；多元化经营：盈利模式优化

目前，中国的民营物业服务企业普遍存在着企业规模小。难以发挥群体优势，物业管理服务费用标准和收缴率偏低等问题，尤其是以管理住宅为主的企业，导致物业公司长期低水平运营，服务质量无法有本质的提高，形成了阻碍物业管理发展的“恶性循环”。而且许多企业存在着经济效益差，亏损严重等问题，使物业管理企业长期处于收不抵支、难以吸引高素质人才、竞争能力差、无发展后劲的状态。

为了使物业服务企业能摆脱经营上的困境，就必须在经营管理模式上有所完善、创新、突破。本文就物业服务企业多元化的经营模式，改善目前物业服务企业的经营现状，使其能得到长足的发展问题展开讨论。

一、物业公司业务扩展的必要性

目前，我国物业管理市场蓬勃发展，社会对物业公司的需求不断扩大。据2008年年底不完全统计，我国物业管理企业已达20000家，从业人员达到几百万人。同时，经济的快速发展催生房地产市场的格局发生了重大的变化，从以往的中小型物业，发展成为大型、商住两用型、高档社区型等多形态的地产模块，这就使小区业主对物业管理的要求随之升高。而物业公司提供的服务能否满足业主的需求进而创造公司利润，成为摆在物业公司面前的一道难题，因此就需要物业公司从最初简单的常规服务扩展到全方位、多层次、多领域的服务，以应对不断增长的市场需求，提升自身服务的品质，以实现满足业主需求多元化与经营利润不断增长的双赢局面。

二、物业管理多元化经营的具体实施

传统意义上的物业管理，至今仍影响着物业公司的经营模式，“物业管理”这一概念，既是一个新生事物，却又拘泥于固定经营模式的一种产物。物业管理的核心就是“服务”，物业公司要满足业主不同的需求，并且把常规服务拓展到全方位、多层次、多领域的服务，就需要物业公司在物业管理中实现两种规模化经营方式，一种是外延扩大再生产方式，表现为外接整体楼盘进行全委托管理，即管理面积的扩张；另一种是内涵扩大再生产方式，就是通过拓展服务范围、延伸服务领域来增加业务，例如开展代收代缴的收入、特约服务的收入、受托经营的收入和咨询服务的收入等。拓展途径为：①专业技术的对外扩张(如成立清洁、机电、消杀、专业公司等)，向社会提供专业技术保障；②提供物业管理顾问、咨询、培训等；③各种形式的有偿服务和经营，如家政、中介租赁等等。

1、为业主搭建消费平台。作为全新的经营模式，网络推广不失为一个好方法，物业公司可以搭建一个整合各种资源的平台在餐饮、购物商场、专卖店、日常用品店等行业，找到口碑较好的企业，与其建立合作伙伴关系，通过物业公司搭建的平台，业主在所加盟店中购物可以享受相应的折扣，这样既可以为企业提供相对稳定的消费群体，也完全可以通过这些企业对外扩大物业公司的自身影响力，并且在这期间物业公司可以得到相关的提成费用，或依托双方的现有资源做到优势互补，信息传递和广告在保证物业公司的经营收入的前提下，通过这个平台使得物业公司、居民、加盟企业都得到了相应的好处。与此同时，在社区网上增加一个新的板块，提供其加盟店的最新信息，供居民浏览参考，使居民可以最快的了解到加盟店的信息。

2、开办代购飞机、车船票等业务。对于部分商住两用型住宅或中高档社区的业主，由于其工作或生活的需要，可能需要经常性的往返于国内或国外，因此对机、车船票的购买要频繁一些。而社会上的专业票务公司良莠不齐，花费大量的时间买票、订票会占用一些经商业主的精力和时间。因此物业公司可以在获得有关方面批准后，在这方面开展有偿服务和经营，成立社区购票代办点或引进购票代办点，满足业主购票方面的需求，而且物业公司集体购票在时间和效率上会形成较大优势。

但是，物业公司并非专业的代购中心，同时，网上票务订购业务的兴起对该服务的形成产生相当大的影响。因此物业公司代售飞机、车船票等业务的开办比较适合大中型社区，小型小区居民数量相对较少，导致代购票务的业务相应减少。代购量的减少。一方面加大了物业公司与各个客运部门谈判的难度；另一方面，代购量不多将导致物业公司很难从中赚取一定利益，物业公司会考虑其中的机会成本而做相应的取舍，而大型的社区不存在此类问题。代购收益按照所在地的代购票务的市场价，制定略低于市场价的代购价。

由于国家严格控制，代购业务如果得不到批准，小区物业公司可以与铁路部门协商，在小区引进具有火资格的火票务中心或者由物业服务人员收集小区业主购买票务信息然后由物业公司去火售票点购买。

3、雨伞的免费发放。雨伞是人们日常生活必不可少的用具。赠送雨伞将在无形中帮助物业公司拉近与业主的距离。物业公司可向业主分批派发印有不同商品或服务的广告的雨伞。新颖独特的雨伞可以不仅提高的雨伞的使用率，达到良好的宣传效果，还能增加业主对物业公司的信任。

这种途径的赞助资金是物业公司通过与其他商家的谈判而取得的非物业服务性质的收入，所以这笔资金的所有权可以归物业公司所有并归其自主支配。

4、小区户外电子广告牌。电子广告牌可以图文并茂地传达信息，并具有滚动播放功能。物业公司可购买户外电子广告牌并安装在小区合理位置，用以预报天气变化、报告城市交通状况等信息，提醒业主出行时注意天气变化，选择好的行车路线等。同时，户外电子广告牌也是一种良好的广告媒介。物业公司可以在电子广告牌中引入滚动广告，以维持电子广告牌的正常运营，同时实现盈利。户外电子广告牌的使用很大程度上给予业主生活工作方便，拉近物业公司与业主的距离。

以上例子可知，物业公司扩展多元化业务并不是轻而易举的事情，每一项业务的推出都需要把有关规定的限制、盈利点、困难和问题考虑充分。当然，物业公司还可以使用小区内的丰富资源进行业务上的扩展从而达到盈利上的多元化。

三、多元化经营带来更深层的思考

我国物业行业具有物业服务企业数量众多，经营和管理的方式相对落后的特点。尤其是针对住宅物业服务，由于科技含量少和服务手段的落后，许多方面的服务质量达不到业主的要求，继而产生业主拒缴物业服务费的普遍想象，物业服务企业为维持经营，往往选择采用提高收费标准或者降低服务质量以维持生存，导致许多物业服务企业与业主纠纷多、矛盾不断升级，形成恶性循环，直至退出项目。本文提出一种经营管理模式可以缓解物业公司与业主之问的矛盾，并开拓物业公司在盈利多元化上的思路。具体的实施就是：

这种管理模式一方面是物业公司通过对小区内的业主共有资源的运营，如商业广告的；商机企业引进：如咖啡店营运等，通过不同的方式确定收益模式和收益途径。由此得到收益的渠道；另一方面，在进行此项运营活动之前必须与业主或业主委员会签订合约，得到对住宅物业共有部位运营的许可和盈利分配方案。从这两方面提前化解物业公司与业主之间存在的矛盾点。采用此种管理模式，必须从以下三方面进行事先详细约定：

1、约定共有资源的使用范围。所谓社区共有资源的使用约定，就是对物业公司使用的共有资源的范围进行界定，并由业主对物业公司使用共有资源的途径和方法提出建议并进行监督，明确哪些共有资源允许经营，哪些种类的经营可以进入小区，以保障小区业主的共有权益，防止物业公司过度使用公共资源，降低小区的居住舒适度，确保业主良好的居住环境。2、建立合理的财务运作方式。建立合理的财务运作方式，主要控制点有三个方面：一是物业公司必须提前和业主约定对共有资源的经营收入中，用于小区物业管理费用占整个收入的最低比例，防止物业公司为牟取私利，过度利用社区资源或降低管理费用，从而激发矛盾。二是物业公司应该定期向业主公开收入来源信息，达到财务信息的共享，保障业主的知情权。三是对这部分收入的监督管理必须形成有针对性的财务监督制度，物业公司与业主委员会要保持及时有效地财务信息方面的沟通。

3、协商机制的预先制定。由于小区业主居住位置的不同以及各业主对生活环境的期望差异，共有资源在使用过程中可能会导致部分业主的不满，为了处理不同业主的意见及可能会出现的纠纷，所有的经营行为必须与业主委员会或业主代表达成高度一致，同时。物业公司与业主之间必须建立一个有效的协商机制，使双方在处理矛盾时有据可依。协商机制该如何制定，就需要针对小区特点进行磋商，这也是对物业服务企业管理运作能力的考量。

四、新型管理模式的优化

物业管理是服务行业，因此，服务水平的高低、服务技术的好坏、服务内容的规范，就成为业主评价物业管理水准的重要标准。但是，业主往往忽视了另一个方面，那就是“管理”也能够给业主带来巨大收益。物业管理的基本内容，就是对社区房屋及配套的设施设备和相关场地进行维修、养护、管理，维护环境卫生和相关秩序。照这个概念看来，“物业”并不包括人，也就是说，物业管理主要的内容是管理物业，而非管理人。明白这个概念，我们就不难看出，物业管理的本质，就是针对物的管理。而由于所有的物都是由人使用，所以，物业管理更离不开对人的服务。物业管理在中国发展了二十余年，最初是作为房地产售后服务的特征而一直保留了下来，在借鉴了国外发达国家的“物权产业管理”等概念后发展而成。现今我国物业管理要想打破传统模式，发展创新，就需要引进多元化的经营和管理模式，而多元化经营和人性化的管理是一对双生子，彼此共通共融，缺一不可。

在物业多元化经营当中，由于很大一部分利益涉及到对物业小区共有资源的利用，例如需要使用电梯两侧张贴广告，利用墙体进行墙体广告等等。这部分的广告收益涉及到共有资源的使用，在某种程度上会降低社区内业主的居住质量。

如何提高业主的居住舒适度，同时又能提高物业公司盈利水平呢?下面的利益平衡机制很能说明问题：

一方面，业委会可以很精确的限定物业公司对共有资源的使用范围和使用方式。这样就使其保持在一个合理的水平之内，对业主的生活舒适度不会产生本质性影响。另一方面，物业公司在对共有资源进行多元化经营的结果是增加收入，这样，业主交纳的物业管理费将会有所减少，因而对经营的心理抵触就会减少，双方的利益在这一点上达到一致，就会减少因为物业管理费难以收取而使物业企业退出小区管理的现象。第三，共有资源的合理利用，也可以为本小区内的业主提供生活上更多的便利、便捷，有利于提高居住质量。

物业管理作为一种无形服务具有自身的一些特点，而这些特点要求物业服务企业最好能够提供长期稳定的持续服务：①综合性，物业管理服务不仅包括物业共用部位和共用设施设备的维修养护，而且包括对物业管理区域内绿化、清洁、交通和公共秩序维护等内容，服务内容复杂；②持续性，与一次不同，物业管理服务的提供是一个持续的不间断的过程，物业服务企业必须保证物业共同部位的长时间完好和共用设施设备的全天候运行；③稳定性，严格的不动产登记制度和物业产权变更的高昂成本，使得物业服务业与其他服务业相比，业主具有相对稳定的特点，需要双方就物业的保值增值更好的沟通和协商。