公积金提前还贷政策范文

导语：如何才能写好一篇公积金提前还贷政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

但作为货币政策转向的信号，加上目前国内、国外所面临的经济形势，步入降息通道可能势在难免。对于大部分家庭来说，住房贷款可能是家庭资产中主要的负债项目。在当下的环境中，投资市场不景气，收益能够高于住房贷款利率的稳健产品并不多见；但是贷款利率并不排除继续下调的可能。要不要提前还贷，也就成为一个两难的选择。

酌情选择提前还贷

房贷是家庭资产中最常见的负债项目，提前还贷是以减少资产的方式同时减少自己的负债。由于承担着不算低的贷款利率，因此很多家庭都希望通过提前还贷的方式来减少自己的债务成本。不过，对于不同的家庭来说，是否提前还贷也需要经过综合的考虑。

在近两年置业的家庭中，由于房价居高，在购置房产时申请了较高额度的住房贷款，每个月也要面临较大的还贷压力。去年结婚的曹斐结婚时购置了一套近200万元的房产，当时除了公积金贷款外，还向银行申请了近100万元的商业住房贷款。每个月仅偿还商业住房贷款就需要支出6000多元，对于这个新家庭来说，是一项比较大的财务压力。明年，曹斐和丈夫打算完成他们的添丁计划，随着宝宝的降生，家庭支出也会有所上升。前不久，丈夫的公司返还了员工集资款和利息收益，加起来有15万元左右。曹斐就盘算着，用这笔钱来提前偿还一部分贷款，这样每个月的还款压力就可以有所减少，也可以为宝宝的出生创造一个宽松的经济环境。

像面临曹斐这样的状况，在家庭资产中，不仅负债的比例较高，而且每个月需要占用一笔较大的现金流进行住房贷款的还款，如果有空闲的资金可以进行提前还贷的话，立即进行还款计划不失为理想的选择。因为，目前住房贷款利率虽然有所下降，但整体上看，下降的幅度并不大，如以每次降息0.09％的幅度来计算，对减少还款压力产生的作用微乎其微。在现在的投资市场上，暂时也难以找到更好的投资方式为曹斐提高现金流入，面临宝宝的出生和家庭支出的增加，通过提前还贷减少月供，可以释放一部分还贷压力，也能够让他们的家庭财务更加稳健。

但是，有的家庭中负债的金额和比例都不高，适当的负债对家庭财务并不会产生特别大的影响，在这种情况下，通过债务杠杆的作用可以起到融资的作用，扩大家庭资产获得收益的能力。与市场上其他可以选择的个人贷款产品相比较，住房贷款利率仍然是最为“便宜”的一种贷款资源，如经过85折的长期住房贷款利率为6.426％。一些银行虽然也提供房贷偿还后再次贷出的业务，但所适用的贷款利率一般将在基准贷款利率的水平上有所上浮，这样融资成本就会有所提高。再加上降息的因素，对于负债不多的家庭来说，倒是可以考虑暂缓一下提前还贷的脚步。

权宜之策也可省息

除了提前偿还一部分或是全部贷款的方式之外，其实也可以对自己目前的还款计划进行适当的调整，这样即使不提前还贷，同样也可以起到一定的省息作用。对于大部分对于提前还贷犹豫不决的人来说，这些方法也可以作为权宜之策。

缩短还款期限

适用人群：还款能力有所提高的家庭和个人

房贷专家，民生银行上海分行按揭中心总经理甘智漪，最近就为希望减少还款压力的家庭支上了几招。她认为，缩短还款期限是适用于很多家庭的一种选择，既不需要占用大量的资金，影响了投资计划，同时可以有效地减少利息的支出。

在借款人申请贷款时，由于银行都有收入偿债比(月还款额占月收入的比率)的要求，一般均要求一个较长的还款期限，最长的可达三十年。但贷款发放后，很多借款人由于升职、加薪、跳槽等变化其还贷能力大大提升，每月在生活开支和还贷后可结余的资金越来越多。这时，如果借款人将每月的闲置资金累积上几个月后再进行提前还贷，那么利息节省效果还远远不如及时向银行申请贷款期限的缩短，这样不仅可以立刻降低每月利息支出，也不会对其余的投资计划产生影响。

因此，你也不妨去审视一下目前的财务状况，在收入能力允许的范围之内，适当地对自己的房贷计划进行调整，将原有的房贷期限进行压缩，提高每个月的还款金额，这样整体还贷计划就会因为期限的缩短，而减少一笔可观的利息支出。

甘智漪说：“更优的一种情况是，当期限缩短后恰好能够归入更低利率的期限档次，其省息效果更明显。”借款人原10年期的贷款缩短至5年时，适用的利率就可下降一个梯度，同时，在降息过程中，短期限贷款利率下调的幅度更大。不过，记者也了解到，不同的银行对于缩短期限的申请也有不同的限制，有些银行对于缩短期限后的贷款还将执行原期限的贷款利率，这一点需要向贷款所在的银行进行详细的咨询。

全家动员公积金冲还贷

适用人群：公积金缴存额较高的家庭

其实，公积金冲还贷也是部分提前还款的途径，尤其对于公积金缴存额较高的个人和家庭来说，利用公积金冲还贷业务也可以起到降低房贷压力的作用。但是，对于冲还贷的不同方式，甘智漪认为，在使用的时候要根据它们不同的特点制订还款计划。

例如，很多人习惯使用一次性还款，也就是“年冲”的方式。但是根据公积金中心的管理办法，“年冲”的资金必须先用于偿还利率较低的公积金贷款，之后才可以去冲抵商业贷款的余额。所以，甘智漪建议公积金账户余额较多的借款人可与贷款银行协商，在贷款初期先压缩商业性贷款的期限，提高月还款额中商业性贷款的份额，再选择“月冲”的方式使公积金账户的余额多冲还商业性贷款，从而节省利息。当然，选择这种办法一定要计算好公积金账户余额可供归还的期数，在账户余额不足时应马上到银行申请延长贷款期限。这样就可以使用上较多的公积金余额来偿还利率较高的商业住房贷款。

同时，在使用“月冲”的方式时，也可以进行“全家动员”，在公积金冲还贷的业务中，包括主贷人、参贷人、配偶、直系血亲公积金账户上的缴存额，经过一定的手续后，都可以作为还贷的账户，通过众人协力的方式，也可以提高公积金账户资金的使用效率。

按月调整利率优势显现

适用人群：部分房贷客户

篇2

只要带好材料到贷款银行，签订《使用住房公积金归还住房贷款委托书》后，银行就会按照委托要求，定期从住房公积金帐户中自动扣款，用于归还住房公积金贷款或者商业性住房贷款。

法律依据：

《住房公积金管理条例》第四条 住房公积金的管理实行住房公积金管理委员会决策、住房公积金管理中心运作、银行专户存储、财政监督的原则。

第六条 住房公积金的存、贷利率由中国人民银行提出，经征求国务院建设行政主管部门的意见后，报国务院批准。

篇3

你的提前还贷时机到了吗？

提前还贷，需要消耗家庭的存款现金，所以在确定是否要提前还贷前，一定要充分考虑家庭实际的经济情况：

第一，不降低家庭生活质量。还贷后，家庭仍能保持充足、稳定的现金流，满足各种家庭需求。

第二，再贷款的难度和成本。对于预计未来1～2年需向银行贷款融资的家庭，要特别考虑再贷款的难度和成本。在人民银行提高第二套房贷首付与利率标准，以及商业银行信贷规模受限等从紧政策背景下，向银行贷款变得“越来越难”，并且成本也将大幅提高，如首套房贷利率可下浮15％，而之后贷款则至少上浮10%，一进一出相差25%。

第三，提前还贷的机会成本，即还贷资金用于其他可能投资的最大收益。资金一旦用于还贷，则意味着其隐含收益率被固化为对应的贷款利率（如5年期7.83％）；若同样资金用于其他方面投资（如创业、股票、基金、理财产品等）的收益率高于贷款利率，从理性和专业理财的角度，则应放弃提前还贷。当前，虽然股市发展形势不明朗，但有些理财产品的预期收益是很丰厚的。如上海银行近期推出的“慧财”人民币信托挂钩（西部矿业项目）理财产品预期年收益率达9％，“慧财”代客境外理财产品 “紫荆绽放”预期最高年收益率达15％。

提前还贷怎么还才省？

提前还贷分为全额提前还贷和部分提前还贷，部分提前还贷后，商业银行将根据剩余的贷款本金和贷款期限重新算定新月供金额。

其中，部分提前还款还可分为两种方式。一是仅提前归还部分贷款本金，贷款期限不变，还款后借款人月供额减少，压力减轻；二是在还贷同时缩短贷款期限，还款后借款人月供可能基本不变。相对而言，后者适用于家庭收入水平稳定的借款人。

当然，选择适当的还贷时机很重要，而还贷时机的选择与利率升降方向以及借款合同约定的利率调整时间有关。一般银行都在次年 1月1日起调整贷款利率。如果当年利率多次调高，理论上建议客户应充分享有原贷款利率在当年保持不变的优惠，在次年1月1日前夕申办提前还款。

提前还贷“四步走”

第一步：查看借款合同中有关提前还贷的条款规定。沪上多家银行对正常还款不足一年的借款人，不予办理提前还贷，或者要求借款人按还款额缴纳一定金额的违约金。上海银行对于正常还款6个月后的借款人就免予收取违约金。

第二步：向贷款银行电话咨询办理提前还贷的地点、手续及需要材料。

第三步：借款人携证件及相关材料前往贷款银行，办理提前还款。一般来说，需携带本人身份证、《借款合同》、还款卡（折）。

篇4

又见加息!

自3月18日最近一次加息后，短短两个月时间，央行再次宣布加息。出人意料的是，此番央行使出一组货币政策“组合拳”，还同时宣布了上调存款准备金率和扩大银行间即期外汇市场人民币兑美元汇率浮动幅度共三项货币政策。

这是十一个月以来，央行第八次提高存款准备金率，也是今年以来央行第二次加息，更是近10年来央行首次同时宣布利率和存款准备金率“双双”上调。

专家：加息并不稀奇

有关专家认为，本次加息是可以预测的，上次加息是一个上升通道，央行还将会持续加息，可能今年内至少还有二次左右的加息。

据了解，这次加息的“靴子”再次落下更多的可能是为了给当前疯狂的股市打出一个信息，也就是政府对股市当前表现的反应。央行在这个时候出台这个政策，很显然是在为股市降温。对于房地产行业来讲，这点利息对大部分的开发商来说利润影响不大，而对于炒房者的影响多少是有一些的，至少在逐渐的通过利率来冲减炒房者的获利比率，会让一些资金实力不是很强的炒房者在人市时更加谨慎。此前一直呼吁央行应加大加息力度的中国社科院金融研究所研究员易宪容认为：“此次加息对房地产的影响会在以后显现出来，但对于买房的人来说的话，他们并不会改变自己的买房意愿，只不过他们会根据自己的还贷能力选择买大的还是买小的。”

一年期存款基准利率上调0.27个百分点，一年期贷款基准利率上调0.18个百分点，两者同时上调却有不同幅度，与央行以往多次加息大不一样。对此，专家认为，我国现有的存贷款结构本身不很完善，不应简单同步上调。央行此次措施表示，国家正有目的地对存贷款结构进行调整。存款利率上调较高主要目的在于缓解目前存款“负利率”的局面。根据国家统计局的数据显示，4月份我国居民消费价格总水平(CPI)同比上涨3.0％，而3月18日加息后，银行1年期的定期存款的税后收益率才2.232％，CPI的上涨早已让居民一年期存款利息为负，“钱存银行不划算”。正因为银行存款收益偏低，大量资金涌入股市或房地产市场谋求高收益，央行5月13日公布的4月份金融数据显示，居民户人民币存款减少1674亿元，这是居民户存款的月度最大降幅：与此相对应，内地股市连创新高，5月9日沪指突破4000点。央行此时出台加息，也是由于最近股市的不太理性。虽然小幅加息对股市影响有限，但会导致股民心理波动，起到有效的警示作用；同时，上调存款利率有利于吸引资金重新流入银行、降温股市。

购房者：房贷压力增大

关于此次加息，大部分购房者都深感房贷压力增大。家住金山的刘先生表示：“一次次加息，感觉还款压力越来越大了，平均到每个月要比以前多付100多块钱，看上去不是很多，累积20年也有2万多了。”关于是否会提前还款，刘先生表示，目前暂时没有能力。想提前还款，但是手上的钱不允许，只能“任人宰割”了!

笔者在走访部分银行网点时发现，许多市民为转存排起了长队。同时，部分人开始盘算着，从风险相对较高的股市中抽走部分或全部资金，以便将房贷负担降低。

“前段时间银行的业务就已很繁忙了，估计到年底大家集中提前还贷时，还要更忙。”某银行的房贷部负责人说，今年以来银行面临的提前还贷压力一直很大，有时提前还贷量甚至超过同期的房贷新增量。

理财专家提醒说，由于个人房贷一般都是10年以上的长期贷款，时间造成的复利增长十分可观。因此，在贷款利率步入上升通道之后，若想提前还贷，时间越早越划算。但也有人提出，此次五年期以上的个人贷款利率上涨幅度很小，仅为0.09％，加之银行一般对符合规定的购房者给予基准利率8.5折的优惠，因此贷款购房者不必急于提前还贷。以30万元20年期的房贷，选择等额本息还款为例，如果执行基准利率，本次加息后，月供将多出约16.3元；但如果执行“八五折”最优惠利率，则月供将多出约13.28元。

篇5

新建轨交是热点

轨道房永远是热点。北京、上海等一线城市部分线路在建设过程中，因此这些新建轨道交通站点附近的物业，还可以关注。而对于轨道交通建设正处于高峰时期的二线城市，新建轨道线两旁自然是首选。

43上海市轨道交通12号线西起闵行区七莘路站，途经徐家汇商圈、南京路商圈、国际客运中心等，并最终到达工程终点浦东新区金海路站。全线将于2014年建成，与其他线路上19个车站形成换乘。

44北京地铁6号线是一条建设中的贯穿中心城的东西向轨道交通骨干线，一期工程已基本完工，东起草房站，途径朝阳门、北海，西至五路站，于今年底试运营；二期工程在东部，于2014年三季度末完工，从物资学院一直向东到东小营。

45深圳地铁7号线于今年开工，工程起自南山区丽水路，终至罗湖区太安路，站点包括田贝、八卦岭、笋岗、华强北、车公庙、龙珠、西丽片区等。值得一提的是，线路将会经过拥有20万人口的大型住宅区桃源村。

46重庆轨道交通1号线是贯穿渝中区和沙坪坝区的主干线，东起朝天门、西至大学城。一期朝沙段已经通车，东起朝天门，途径较场口、两路口、大坪，西至沙坪坝。二期沙坪坝到大学城段将于今年内完工进入调试运行，通车里程为22公里。

47 尽量利用公积金

购房尽量利用公积金贷款，能够节省一大笔购房开支。在利率方面，公积金贷款目前年利率为4.5%，较6.55%的住房按揭贷款，利息支出要低三成多。

48 为申请房贷加分

买房前先对自身贷款资质做一次“自检”。同时尽量多准备一些可以为申请房贷加分的材料，包括股票、基金等大额资产证明，或者知名公司的工作证明等。

49 打折房贷不必提前还

能够申请到优惠房贷并不容易，按现行政策，申请房贷7折优惠已无可能，8.5折也只针对首套房。因此对于那些申请优惠房贷的人群来说，可不必考虑提前还贷，除非未来还有再次贷款的需求。

商业地产

在很多地区，商业地产的价格与住宅的价格倒挂，商业地产的租金收益率也高于住宅，再加上商业地产不受限购政策影响。因此，受到投资者青睐。

50 关注旅游地产

体验式消费逐渐成为主流，因此符合市场需求的旅游地产也将迎来它的春天。可选择有实力的品牌开发商，而对于玩票性质的项目则坚决避而远之。

51 社区商业有“钱景”

社区的快速发展，为社区商业带来巨大的发展空间。投资社区商业，其关键点在于把握社区人口数量、人口构成以及消费能力。相对来说，收入水平普遍较高的中青年聚集区，能够吸引到更多的品牌商家入驻。

52 满5年再换房

出售购房未满5年物业，仅房产营业税、房产交易个人所得税两项成本，就占到总房价的6.55%以上。如果要换房，最好住满5年，以降低税费支出。

53 换租改善居住条件

出租自有住房，并添加部分资金，租住地段更好、面积更大的住房，同样能够改善居住条件。

租赁管理

出租房屋也是一项技术活，要想取得较高的租金收入，关键是避免房屋的空置期。

54 提前两月谈租约

在淡季出租住房，需要提前准备。请提前两个月开始着手准备寻找下一个租客。

55 涨租金不超10%.

涨租金很有讲究，太少于己不利，太高也不恰当。近两年来租金水平也出现了大幅上涨，涨租幅度定在10%左右比较合适。如果涨租过快，导致房屋空置，反而得不偿失。

篇6

最近一段时间,田女士非常苦闷。刚刚买房的她,不仅基本花光了多年的积蓄,还欠下银行80多万元债务。几十年的房贷,意味着这几十年期间工作不能中断,一旦由于意外、疾病,中断工作,中断了收入,对于自己的家庭来说,后果将是灾难性的。可是,谁又能保证几十年期间一切都稳定,不出任何意外呢?

田女士是一位中学英语教师,平均月收入4500元。平时田女士还利用假期为学生补习英语,每年补课费在12000元左右。先生在一家外企担任中层管理者,月收入6000元。夫妻二人刚筹款在北京五环附近买了一套80平米的商品房,预计明年5月交房,房子总价115万元,首付35万元,按揭贷款30年80万元。目前手里还有5万元存款,二人公积金账户余额约6万元,家庭没有任何投资。

目前夫妻租房住。家庭每月支出包括:两人的生活费1500元,交通费500元,还房贷3800元左右,支付房租1000元,小孩抚养及其他费用1000元。每月剩余3700元。此外,新房交付后,田女士要准备好契税等费用2万元,装修和买家具费用预算8万元。

资产分析

1、资产负债情况分析

田女士家庭资产负债率太高。偿付比率=净资产/资产=400000/1200000=0.33;流动比率=流动性资产/每月支出=6.41;储蓄比率=盈余/收入=44400/138000=0.32。由此可见,这个家庭的资产负债率太高,家庭偿付能力很弱。另外,资产配置不合理,没有投资性资产,应急资金的准备也不恰当。如果家庭出现较大的资金支出,立即面临现金流危机。

2、收支情况分析

该家庭的年收入13.8万元,年支出9.36万元,收支比率约为68%。每年可用于财富积累的资金为4.44万元,占收入的32%,财富积累效应一般,还有可提升的空间。

3、家庭保障情况分析

家庭保障情况不详,但是家庭支出里未列支保费支出。建议田女士及先生均要提前加强保险的规划,以增强家庭抵抗风险及未来保障能力。由于二人均比较年轻,家庭支出较大,建议考虑期缴型重大疾病险及寿险。

总之,田女士家庭资产负债率高,支出较大,家庭保障亟需加强,资产配置极不合理,资产没有充分有效利用,影响了资产的保值增值。

理财目标

1、合理处理各期理财目标,实现家庭财务平衡。

2、准备契税、装修等费用。

3、为孩子准备一笔教育金,可能的话,为自己及先生作一些养老规划。

4、为家庭选购保险产品,建立家庭的保障体系。

理财建议

根据田女士的家庭财务情况和夫妻二人的职业情况,初步判断其是一位追求稳健的客户。其家庭属于高收入低储蓄率、低资产低投资率类型,且财务自由度也很差。就这种情况,田女士的家庭面临两大问题:首先是短期新房交付后需要准备契税等费用2万元、装修费用预算8万元,总共资金需求10万元。目前家庭储蓄5万元,资金缺口5万元。其次,如前所述,交房、装修耗净家庭原有储蓄,未来30年内,家庭日常必需的开销,加上子女抚养金、教育费用和自己养老金可能会出现较大缺口。因此,对田女士这样的高负债群体,建议开源节流,充分利用家庭结余资金,结合自身风险承受能力,作好资产配置。重点考虑基金定投,同时加强家庭重要成员的保险计划,提高风险防范能力。

1、提升家庭节约意识的同时留足紧急预备金

为了应对家庭的不时之需,应准备家庭应急资金3万元。对这部分资金,建议用每月的结余资金,在最初的几个月就准备好,可以购买银行货币基金,享受高于银行活期利息的收益。

申请一张信用卡,提高家庭资金周转的灵活性,利用信用卡20-50天的免息还款期来缓解资金压力。

2、灵活调配,解决短期装修资金缺口问题

方案一:根据目前公积金政策,田女士可把夫妻二人公积金账户余额约6万元提取出来,作为装修资金。此外,新房预计明年5月交房,从现在到明年5月还有12个月的时间。根据目前田女士家庭每月结余3700元的情况,只要在此时间段内严格控制开支,保证每月3700元的结余,可积蓄44400元。加上提取公积金的6万元,交房、装修的资金缺口5万元得到解决,还剩余约5.44万元。

方案二:若田女士不愿把家庭财务情况搞得如此紧张,毫无结余,建议在提取公积金的基础上,利用前面申请的信用卡,装修资金的2万元缺口,可采用信用卡支付,然后选择分期付款。这样,田女士可用结余资金进行投资及购买保险,可以适当改善其家庭的财务自由度。

3、定投基金实现子女教育+养老规划

在解决了田女士的当务之急后,原来每月支付的房租1000元可节省下来,每月结余增加为4700元。此时可考虑采用基金定投的方式,进行子女教育金和养老金的储备。

基金定投和零存整取看似一样,都是投资者每个月定期从银行账户扣除一定的金额,但零存整取只是把这些钱用于储蓄,而基金定投则是将这笔钱买了指定的基金,实则是将储蓄和投资的功能结合起来了。平均投资,分散风险,积少成多,是定投真正的魅力所在。以1998年至2005年,我国股票型基金,包括混合型基金的年均收益率8%来计算,每月投资2000元,坚持15年可积蓄722926元。

在定投时应注意以下几点:第一,选好基金,绩效第一。一般而言,过去2年、3年同类排名前1/3的基金将来的表现可靠性更高。第二,每月定投金额不要超过收入的20%-30%。因为定投毕竟是投资基金,市场是有风险的,一旦出现大幅震荡,如果投资者投入的金额过多,可能在心理上觉得难以承受,影响定投计划。此外,生活不要因定投而受到影响,这样才能做到轻松定投。第三,构建定投组合,选2-4只不同类型基金。这样的话,在不同市场环境下,不同基金表现可以互补,取得相对平稳的投资效果。第四,越接近赎回,投资越稳定。通常,如果定投时间比较长,可以投资风险较高的基金,这样可以增加收益。但如果投资者预期未来一段时间将赎回,就要转向保守稳健的投资。第五,基金定投,贵在坚持。

4、保险规划

田女士家庭面临沉重的房贷压力,若夫妇任何一方身患重大疾病或发生意外,都会对家庭产生重大的影响,因此建议夫妻二人购买重大疾病保险和定期寿险。因田女士职业相对稳定,其保险金额应低于丈夫。其丈夫的保险金额至少80万元,期限至少与房贷年限齐平,以应对丈夫发生任何意外对家庭的房贷压力。

近年来市面上较活跃的组合产品,将重疾险与具有保费返还功能的寿险产品“联姻”,使最终产品具有保费返还功能。建议田女士选择这种保险,“有病治病,无病储蓄”。投入资金满期返还可作为养老金补充。

*作者系中信银行理财规划师。责编电邮:caimi@vip.省略

跑赢通胀四妙招

招数一:理财产品以“短”为主

“负利率现象出现,会增强加息预期。”为应对通货膨胀,央行会采取加息措施。而在加息前,老百姓应尽可能让自己的资金“活”起来。

在通胀预期不断加强的情况下,投资者应更加重视资金的流动性,购买银行理财产品也应以“短”为主。比如两三个月的短期理财产品,年化收益率已高于一年期定存利率,且资金灵活性较强,产品到期后若加息,可选择更高收益的投资方式。

招数二:房贷别提前还

专家认为,在加息预期下,提前还贷是节省利息的有效途径。但房贷一般都是从每年的1月份开始执行新的利率。即使今年加息,每月的还款额也是从明年1月才开始增加,因此可以考虑年底再办理提前还贷。

如果近期有大额支出,最好不要提前还贷。因为到时再申请新贷款,碰到央行加息,就要按照新利率还款,反而不划算。推荐一个两全其美的办法,可购“存贷通”,既可享受活期利息,还可以享受远高于活期的理财收益。

招数三:买些黄金死捂

负利率时代防通胀,很容易想到黄金。从历史经验看,2月份到7月份前后,金价会有一个低点,目前还不是买黄金的最佳时机。投资者可等到金价回调到220-230元/克之间时购入。黄金具有抗通胀功能,但对于不太熟悉黄金业务的投资者来说,目前不宜短线操作。

篇7

对国人来说，房子是理财中最重要的问题。西南财经大学经济与管理研究院《2014中国财富管理：展望与策略》报告显示，北京市民总资产的83.8%是房子，这是极高的资产比例，上海是76.5%，全国平均是66%，而在美国房产占居民资产的比例只有35%。

城市阶层的衡量标准成了房子。多套房的叫有钱人，还房贷叫房奴，没有房……还是不说了吧。我一朋友北京人，之前找了个非本地的IT男，收入不低，但有房贷，朋友父母果断不同意，不断施压。挣扎之后这朋友和前男友分手，随后跟初中同学好了。男方父母要求尽快结婚，一方面是很满意，另一方面因为年内结婚女方户口迁入男方家，拆迁补偿可以多领180万元，且男方出钱用女方的名字又贷款买了一套房子。此前男方家有院子等拆迁，已经给儿子买了一套商品房，结婚前用准儿媳的名字再贷款买一套，首付和利率都比结了婚小两口再买二套房低。你看看，围绕房子，这些算盘打得多响（有钱人的生活有多无趣）！

1独生子女的独生子女时代房价会如何

之所以提到上边那位朋友的例子，是因为虽然现在中国各个城市的房价涨跌不好说，但二十年后，中国的房价很好说。二十年后独生子女的独生子女一代步入社会，爷爷家的，姥爷家的，父母的房子，算起来3套了，再找个同样条件的结婚，就6套了。目前倒金字塔型的人口结构，将使得二十年后中国人口大为减少，但房子却空了下来。北京、上海这样的特大城市，还可能有源源不断的外来人口进来接盘买房，那些三四线的小城市到时很可能二手房卖都卖不出去。最大的变数是二胎政策，但我经常问身边有了一个娃的独生子女夫妇们，有生二胎意愿的基本没有。如果说过去十多年是买房致富的时代，则未来十多年将是卖房变现的时代。

2不限购的地方小心房价跌

谈未来二十年的房价显得太遥远。北京最近楼盘降价，那这样的地方该不该买房子？

人口总是从村到镇，从镇到县，从县到市，从市到省会，从省会向特大城市靠拢，就是这样的人口流动方向，导致特大城市房子供不应求。我和老婆老家都是三线城市，最近得到的反馈是，一手房还有人买，但二手房开始无人问津。各地房价的涨跌要结合当地的具体情况，但现在不限购的地方，要小心房价下跌了。此外这并不意味着限购的几座特大城市短期房价会下跌，更可能的情况是这些特大城市的房价会稳定一段时间或小幅度地上涨。

供求关系是决定房价涨跌的根本原因。房子的供需比，通俗来讲就是所统计时间段内住宅用地建筑面积与住宅用地销售的比值。供需比小于80%为供给不足，80%至120%供需基本平衡，120%至200%属供给轻度过剩，大于200%则供给严重过剩。

申万证券最近的研究报告就显示，从住宅供需比来看，北上广深四个一线城市的供需比为65%，处于相对供给不足状态，二线城市供需比为116%，三四线城市供需比为125%，全国供需比为119%。仅从供需比上来看，不仅一线城市的供需比仍然处在供给不足的状态（不限购的话需求会更大），全国性的房价大跌也暂时不会出现，中国城镇化的人口红利会维持到2017年。但局部城市房价大跌已经出现，营口、鄂尔多斯、张家界的供需比分别达了476.8%、385.4%、246.7%。这份报告的名字是《房价未到崩盘时，全国供需比为119%》，最近有买房需求的同学，可以去百度一下这份报告，查查自己所在城市的数据作为参考。

3自住房不要瞎折腾

很多人把自己的房出租，在小孩学校附近租房。以北京2%至3%的出租回报率来计算，都赶不上5%甚至更高的银行理财。有人听说房价要崩盘，就觉得是否卖掉以后再买回更划算？还有更激进的，要卖房子进股市抄底。只有一两套自住房的别瞎折腾，一进一出的税费就占交易成本5%至10%。即使房价真跌下来，多深是底？你敢买吗？如下跌没买又涨上去了，很可能会把心态搞坏。卖自住房移民也就罢了，卖自住房等下跌无异于赌博。

4限购之下

假设你在北京，想小房子换大房子，但明年年底才满五年。这样的情况下，除了等有没有别的办法？找个有北京户口的人假结婚，然后离婚把房子过到自己名下，这样的招数大概没几个人会选择，且充满了法律风险。可以选择的是，先找到要买的房子，以合同约定自己满五年可以购房后，卖方再过户给买方房子。但需要约定高额违约金，没个百万元违约金买卖双方都容易违约。但即使这样做，法律风险仍然很大，因为你需要先卖了小房子，钱给了对方，然后慢慢等待，而时间就是变数。对方拿了钱，把房子卖给别人，再把钱转移这很有可能。

5如何防止公积金社保中断？

很多人辞职后新入职前，公积金和社保可能中断一个月，甚至更长，这在限购的大城市里，可能影响到买房和买车摇号资格。其实各地都有很多人力公司代缴纳社保和公积金，收取的费用一个月也就百元左右，除费外，公司和个人部分缴纳费用都你自己出就可以，还可以自主选择公积金缴纳的基数，公积金缴纳基数越高，公积金可以贷款的数额就越高。百度一下当地的社保公积金代缴，再去工商局网站查下这家公司的资质，很容易搞定。公积金和社保还可以分开缴纳，对于单位缴纳公积金基数低的人来说，在买房前停缴单位的公积金，去公司自己缴纳一个更高的基数，以此得到更多的公积金贷款，可以省下很可观的利息。

6不要早还房贷

篇8

创新组合是实现利率市场化的重要一步

在降低利率的同时，将利率浮动区间放宽这一组合具有创新性，既推进了利率市场化，又实现了事实上的非对称降息，这是利率市场化的进程殊的安排。

存款利率的上浮，会加剧本来已经激烈的揽存争夺战，导致存款利率价格上升，即使降低基准利率，实际存款利率也不会变动。实际上在政策出台后，就有六大行包括工、中、建、农、交和邮储，对自己的一年期存款利率进行上浮，最高的一年期存款利率达到了3.575的上限。存款利率上浮也为货币宽松之后未来通胀治理预留空间。贷款利率方面在下调后，最低利率可以低到5.04%，这在投资回报率下降，信贷需求不足的情况下，有效降低了企业融资成本，保证企业投资热情与正回报，可以有效的刺激信贷增长。利率浮动放宽后可以依据市场的资金供给需求进行资金价格的调整，不至于扭曲了金融市场的定价机制，有利于抚平资金供给不平衡时所产生的资金流动不畅，这是利率市场化的主要作用。

在降息的同时扩大存贷款利率幅度区间，显示在保持商业银行存贷款名义利差大致平稳的同时，有更大积极性进行差异化利率浮动来激发贷款需求，将会考验不同银行的定价能力和创新能力。未来的一段时间内，中国可能继续其在利率市场化方面的探索，但从目前的区间管理来看，留给市场的空间确实已经变大很多。

存款、贷款需要“货比三家”了

利率浮动之后，各大商业银行就有空间根据自身客户情况，以及议价能力，调整本身的存贷款利率，这样就会有存贷款在不同银行出现利率不同的情况，所以存款也好、贷款也好，都需要睁大眼睛了，这对中国存贷款客户来说是一个不小的冲击，特别是家庭存款者。需要更多的注意各家银行利率的变化，这对以前的家庭储户来讲，是一个全新的任务。比如说以10万元一年期存款为例， 按照最高优惠率存款与最新基准利率计算相差325元。同一笔10万元5年期存款，存在不同银行，目前执行基准利率的银行利率仅为5.1%，执行上浮10%利率的银行利率最高，为5.61%，两者相差0.5个百分点。如果市民存款10万元，存在利率最低的银行，5年后利息收入共计为25500元，如果存在执行上浮10%利率的银行，则5年后利息收入为28050元，两者相差2550元。市民存款理财时，可“货比三家”，选择最优惠存款利率银行。

降息对房地产市场来说是个好消息

降息对于购房者们来说是个好消息，减轻了购房者的利息负担和还款压力。以20年期限的100万元的贷款为例，此次降息后，基准利率调整为6.8%，以此计算购房者每月的月供为7633.4元，下降了接近150元，利息总额83.2万元，减少了3.6万元，是一笔不小的数目。

由于目前贷款利率较高，很多房贷族都会想要提前还款，但是今年提前还贷却需要三思而行。以现行的5年以上贷款基准利率6.80%计算，八折以后是5.44%，而即使拿不到八折的优惠，八五折后的利率也达到了5.78%。尽管当前投资环境不太理想，但是市面上仍然有不少理财产品可以达到5.5%以上的收益率。同时，明年的经济情况还是一个未知数，谁也不能保证是否会有好的投资机会，因此，与其将闲钱拿去提前还贷，不如留在手里寻找更好的投资机会。

对于房地产商而言，他们就“乐呵了”，降息对楼市具有刺激效果是毋庸置疑，信贷和货币政策转向宽松，使得开发商最坏时期已经过去了。首先是刺激房贷需求量，释放更多市场有效刚性需求和部分改善需求，有利楼市销售成交继续保持上升。其次是房企贷款融资成本下降和销售回款压力相对降低，有利提振楼市信心。最后，下降购房者的贷款支出成本，可缓解还贷压力和对信心的恢复。

5月在各地地方政府已经对房地产调控进行了有限的松绑，刚性需求开始苏醒，成交量开始回升，在这个时刻降息，将继续刺激刚需入市，回升的房价也会让很多有购房意愿者蠢蠢欲动。

但不需要对房价重新走入上升通道有太多担心，因为房地产调控整体上并没有放松，限制了投机性需求后，仅凭刚需，要消化空置房的库存需要时间。下半年保障房的投入也可以为熨平供需矛盾提供弹药。

经济下行担忧“KO”降息利好

面对6月4日到6月7日四个交易日连续下跌的不利局面，尽管央行8日意外降息，但是从8日市场表现看，并不为利好所动，除了早盘跳空高开后，全天基本处于弱势震荡格局中，在降息利好与经济下行风险的PK中，空方明显占据上方。期盼的反弹并没有随着降息利好的出台而出现。从近日的走势看，股民仍需继续煎熬，等待市场情绪从根源上发生变化，即对经济下行的担忧情绪的缓解。

更巧合的是此次降息和上次降低存款准备金时A股走势如出一辙，上次跌破2400点，这次跌破2300点，这不是偶然的巧合，说明中国的货币政策其实早已关注股市在内的资产价格的动向。

篇9

2008年1月1日起房贷统一执行新利率，一次性消化2007年央行多次加息所增加的负担。房奴如蜗牛般背上越来越重的壳，许多房奴对生活胆战心惊，最担心的是工作的浮动，意外事件的发生。朋友聚会时常缺席，买廉价衣服,去廉价饭店，无债一身轻时逍遥快活的娱乐活动几乎中断……生活质量大打折扣；而有的房奴虽身着沉重的外壳，依旧过得活色生香，满足了安全需要同时，带来了极大的幸福满足感，不再动荡，心不再漂泊……那么，房奴夫妻幸福指数究竟有多少，众说纷纭，让我们拭目以“看”！

房奴的现实缩影

多数房奴共同心声

痛苦指数：

讲述人：林知年龄：33岁房奴期限：15年住房面积：120平方米所在地：广州

林知的朋友最近都明显感觉到了他的变化，自从他的妻子准备要个宝宝后，他的世界就发生了翻天覆地的变化，为了容宝宝的一席之地，在妻子的再三说服下，他的房子从原来的69平米换成了120平米，为的是当宝宝降世时，丈母娘赶来照顾“方便”，然后他的生活圈就变成了两点一线，家――单位。曾经是“饭局”的积极组织者的他，开始以各种借口拒绝参加活动。以前每周必去的健身被取消。所有娱乐的取消带给了林知夫妻巨大的心里落差，一时很难适应。

“买了房之后，我的生活完全变了。最要命的是，这种改变不是一年半载，而是漫长的15年！”林知提及现在的生活，他已经没有了当初的欣喜，显得颇有些无奈。更令他痛苦的是，如今他的高薪是在多次跳槽后换来的，现在他每月还款占收入的50%，面对工作如履薄冰外，还一次次错过绝佳的跳槽机会，本来在事业发展期，可现在一切以还贷为前提，坐看机会消逝……而且看着利息的一次次上升，林知感慨道，这么下去，10年，我一辆车就当泡沫“蒸发”了……当生活质量巨变后，连他的妻子在擦120平米地板时都“咬牙切齿”，当初真不该给自己“找罪受”，能有房住不就行了……

举案说法：近两年，房价一路蹿升，贷款利息一涨再涨。在房价不断攀升的2005年到2006年第一季度，市场上已经无法找到中低价格的房地产，导致很多购房者背上了沉重的还贷负担；同时中国人民银行2004、2006、2007年先后宣布加息,进一步加重了人们对房贷负担提升的担忧。高房价和对高利率的双重担忧导致人们担心会像奴隶一样为银行工作，所以“房奴”这个词成为房地产泡沫的象征。“房奴”是指城镇居民抵押贷款购房，在生命黄金时期中的20到30年，每年用占可支配收入的40%至50%甚至更高的比例偿还贷款本息，从而造成居民家庭生活的长期压力，影响正常消费。购房影响到自己教育支出、医药费支出和抚养老人等，使得家庭生活质量下降，甚至让人感到奴役般的压抑。在享受有房一族的心理安慰的同时,也承受着“一天不工作，就会被世界抛弃”的精神重压。很多按揭买房的人自称为“蜗牛”一族，不敢轻易换工作，不敢娱乐、旅游，害怕银行涨息，担心生病、失业,更没时间好好享受生活。他们常常戏称自己正在坚定地叩响“忧郁症”的大门，甚至一只脚已经迈了进去。

一项最新调查显示，我国城市购房居民中，91.1%的人使用了按揭的方式。其中，31.75%的人月供超过收入的50%。面对高不可攀的房价、相对过低的收入，很多工薪劳动者成为给银行、开发商打工的“房奴”―――而我们经年累月“养房”的实质就是透支了我们赡养父母的费用、透支了我们抚育子女的费用、透支了我们改善生活品质的费用，而为失控的房价买单。

对策：

住房的改善本应该提高生活质量，但一些市民因购房时过高地估计了还款能力，给自己未来的生活质量带来不小影响。这就得看你消费和负债的匹配问题。这种匹配应该包含收入和消费的匹配，现在和将来的匹配。如果不匹配的话，就会造成生活的失衡。“即使现在处在收入高峰期，也要仔细斟酌负债，因为退休后的花销，全靠这个时候积攒。

买房子本身就是一项长期投资，毕竟多数人买房子一辈子就一次。按照国际通行的看法，月收入的1／3是房贷按揭的一条警戒线，越过此警戒线，将出现较大的还贷风险，并可能影响生活质量。建议你的住房消费支出不要超过家庭收入比重的30%。买房时要考虑周全，倘若你对于长期负债没有概念，只是觉得首付不算贵，月供工资还够，还能剩点钱。于是买的房子超出实际需要的面积，超出自身能力范围的价高房子。在还贷开始后，原有收入一下子被固定划走一大块。原有的消费习惯一下子变得奢侈，原有的生活消费都必须打折扣，使生活时时处处受制于房子。这种心理落差和现实尴尬的无奈就会让你觉得供房就像被一座大山给压着，因此事先考虑周全很重要。

我做房奴，为幸福“买单”

幸福指数：

讲述人：周锋年龄：27岁房奴期限：3年住房面积：67平方米所在地：沈阳月供占收入总额：60%

我做房奴，挺幸福的，别看月供占我和妻子总收入的60%，不过再熬2年就过去了。为了能少还些利息，而且想早结束“无债一身轻”的束缚生活，我在单位开了“浮夸”的收入证明，因此每月还款6000多元。我本身做房地产销售，有便宜楼盘自己就留了，不到20万，比市价便宜六七万，首付30%，还完房贷就剩1000多，妻子通情达理，婚礼都要求简办，她一个月3000，足够我俩日常支出，彼此工作都很忙，又都在事业奋斗期，相对娱乐花销不多，妻子又是事业女人，对穿着一点也不挑剔，一套职业装，春夏秋冬。我做房奴负担虽重，生活质量却没受太大影响，做房奴，量力而行，就没有痛苦而言，而且，每天一想到，这个月一定得还6000，我对待工作就更加卖力，压力促进我奋进，即使出现意外，突然失业，大不了，还有双方父母呢，只是做小辈的怎么能当“啃老族”！李敖说的好，“不怕吃苦，顶多吃半辈子苦，越怕吃苦，让你吃一辈子苦”，用在房奴身上再贴切不过。

举案说法：房贷还款超过收入50%，一般会带来较大消费压力，降低购房人的生活质量。除高房价因素外，“房奴”群体的增大，与他们买房时“取大舍小”和不顾自己的实际经济情况有关。房奴的痛苦根源是什么？是没有量力而行。一、你根本就不具备买房的经济实力。目前每年都有大量的毕业生，在目前的平均工资水平下显然不可能买房置业，可很多大学生毕业不久就要结婚，还想一步到位。二、攀比心理作祟。“买房”不再以“宜居”与“够住”为目的。很多人的“置业”梦想，是在“投资”、“攀比”、“一次到位，品质生活”等的想法支配下完成的，但是在真正拥有“大房子”的梦想之后，很多贷款购房者发现，自己梦寐以求的“品质生活”却已经开始离自己越来越远。地产大亨潘石屹说，买二手房才是中低收入者最好选择。如果让中低收入的家庭去购买新建的房子，就会出现收入和购买房子价格之间的很大差距和矛盾。三、你是高消费一族。在一种经济不自觉心理的蛊惑下，今天的“房奴”，在明天可能还会成为“车奴”、“卡奴”、“小资奴”……那样的话每月还贷100元也会影响你的生活。

对策：中国人的“居者有其屋”的观念根深蒂固。但收入不同，选择进入的市场就要有所区分，高收入者可以进入商品房市场，中等收入家庭购买经济适用房，低收入者租住廉租房，这是购房人要选择的，一个成熟的市场当中，很大一部分人的需求是可以通过二手房，甚至长期租房来逐步满足的。但在目前的购房人群中，很多人的心态是一定要有属于自己的住房，而且首次置业者多数的选择也是一手新房，这种做法就造成房奴的产生。幸福房奴周锋，就很符合理性消费。

宽敞、舒适的大房子固然是多数人的梦想，但比梦想更高贵的，是拒绝幻想，勇于面对现实，做出更符合现实的选择。居者有其屋不等于居者买其屋，更不等于居者买新屋、买大屋，作为消费者，拒绝贪婪，更多地把目光放在我们力所能及的租房租住、小居室或者二手房，让“迫不得已的买房者有第二、第三个选择”，这样，我们最起码可以远离“购房恐惧症”，让房子为自己将来的幸福“买单”。

患上房奴焦虑综合征

痛苦指数：

讲述人：任婷年龄：37岁房奴期限：15年住房面积：131平方米所在地：大连

任女士看中了某个地段的房子，她盘算着，那离儿子学校近、交通方便、各种配套设施都比较完备。她生怕这套理想的房子被别人抢先买去，于是寝食难安，开盘那天的凌晨就去排队领号。“能不着急吗？要是买晚了，抢不到好位置不说，没准连价钱也得翻番呢。”任女士的老公张先生一咬牙花60多万买了套120平米的房子，从银行贷款30万元，15年还清，可每月必须还贷3000余元，这实在让他笑不起来。2007年央行连续5次加息，张先生看着还贷额越来越高，“15年内不定要加几次息呢，我这是在经受着慢性折磨，真无法把握未来！”因为张先生事先就和妻子的意见不统一，任女士以儿子相要挟，以将来娶妻为借口，张先生从母亲那里拿了10万，为自己中年还当“啃老族”而心有不安，而且目前遇到事业瓶颈，甚至随时遭遇“断供”危机，让张先生身心俱疲，最近胃病犯了，家庭矛盾升级，自从买了房子，家就从没“消停”过，争吵声不止，幼小的儿子委屈地问爸爸，“爸爸，我哪不乖了吗？！要不，我不上学了吧！”……

举案说法：对很多人来说，购房已不是个人行为，甚至是一个家庭、一个家族在供房。有人用“六一模式”概括全家供房的情景：6个人，青年夫妻、男方父母、女方父母用多年的积蓄共同出资，在城市里买一套房，因此，很多儿女在无奈情况下成了“啃老一族”，感觉“愧对父母”，心理承受着又一层的心理压力。

另据最新调查显示，54.3%的消费者认为加息不能抑制房价的上涨，但给真正购房者加重负担，有22.3%的消费者认为“利率对房地产市场的实际影响较小，但对消费者的心理影响较大”，到底买房给消费者带来哪种痛苦呢，看一下最新的调查表：

按照供楼压力对生活质量的影响，由高至低分为初级、中等、严重和断供4个等级，看看这些瞬间成为“负翁”的人，买房前后的生活差异有多大。

生活质量直线下降按揭辛苦指数：

数十年债务的精神折磨按揭辛苦指数：

家庭矛盾频频升级按揭辛苦指数：

断供之痛苦不堪言按揭辛苦指数：

对策 ：房奴幸福与否，关键在于心态。既已沦为房奴，何不以积极的心态生活呢？首先，理性购房、量力而行是预防焦虑的根本。马斯洛需求理论认为，人类有5层需要，第一层是生理的需要，第二层是安全的需要，第三层是感情的需要，第四层是尊重的需要，第五层是自我价值实现的需要。当人均收入超过1000美元的时候，我们开始从温饱进入小康，这预示着我们的消费从供应型的购买转变为经营型的购买。现在购房一族，尤其是中年人沦为房奴，很大部分原因是买房不再是安全的需要，而是进一步进入了满足自己精神需求的文化型购买。我国的传统文化观念是安居才能乐业，当安全需要不再是问题，文化型购买就要理智消费，这是为了让生活变得更加有质量的行为，没必要让自己重新回归起点，把风险预期事先控制好，给心里打一剂强效定心丸，相对的家庭矛盾就会减少很多，至于因利息而造成房贷增加，想想未来房子升值就全都弥补了，心态决定幸福度。其次，当压力过大出现了注意力不集中、失眠、健忘等，应多参加活动如看电影，以分散精力。一些便宜的运动与娱乐还是不能缺少的，否则数十年的快乐时光全被房子给搅得“乌烟瘴气”多得不偿失！

打好小算盘，做快乐房奴

幸福指数：

渠道1：多渠道理财，缓解加息压力

讲述人：黄海 年龄：35岁房奴期限：20年所在地：上海还款额度：6000多元

黄先生3年前，在上海市中心买了一套房子，贷款80多万元。当时贷20年期，可以负担每月6000多元的还款额度。可此后连续几次加息，让他感觉到了压力。前几次加息后，他把手中的资金集中起来，还了一部分贷款。再又一次频繁加息时，黄先生意识到提前还贷是一种缓解压力的办法，但不能根本上转移加息所带来的压力，也许投资是转嫁风险的更好方法。他把一部分钱存入了银行，以备不时之需。他认为用来购买货币市场基金，其收益率比银行的利息更高，可以抵消房贷利息上涨的负担，于是他把手中资金20多万元买成了基金，两个月下来，净赚3万多元，收入不菲。他还用一部分资金购买了银行的理财产品，多渠道理财，收益将相对更稳定。

渠道2：以房养贷，买房出租添资产

讲述人：朱可 年龄：27岁房奴期限：20年所在地：北京

朱可大学毕业后留北京工作才4年，每月收入5000元左右，一直在北京租房住。房价一天天上涨，他和家人越来越担心今后在北京买不起房。随后，奋不顾身地做起了房奴，父母替他首付，自己贷款几十万，在市中心买了一套二手房。

朱可自己并没有入住，而是出租出去。这套房子在市中心，每月可租3000元左右，足以还每月的贷款，他还住在原来租的房子里，每月只付1000多元。他几乎什么也没改变，却多了一套自己的产权房，而且这套房子还不断升值。几年后，我结婚时可以重新装修一下，当做新房！

渠道3：利用土地差价，让资本升值

讲述人：赵露 年龄：36岁房奴期限：10年所在地：上海

几年前，赵露在市中心买了一套70多平米的房子，结婚生孩子之后，觉得房子不够住，又在上海与江苏交界的郊区，买了一套大户型的住宅，那套房子40多万元，首付了一部分，每月只需还贷1000多元。

因暂时孩子读书，不去那住，简单装修后，赵露把那套郊外的房子出租，房租与月还贷额相当，基本没有负担。她还与银行签订了固定利率贷款，即使再加息，风险也是银行担着。她想等孩子大了，全家再住到郊区，然后把城里的房子出租或出售，变现后添点钱在市内买套更大的。当现有的钱不断增值时，加息就不构成负担，否则不理财不投资，即使不加息也存有风险。

举案说法：找更好的理财之道，来消化因为贷款利息上升而增加的还款压力。

篇10

导读：由于我国经济正处在高速发展期，虽然房地产的投资相对其他市场投资风险较大，但保值增值效应也相对明显，因此，国际游资与国内资本纷纷涌入房市，不仅推高了价格，也加大了不该有的泡沫。破解这一困局，亟待从制度健全、政策完善、政府自律、市场规范、投资引导、投机打击等多个方面，予以渐进的优化和提振，使货币政策对房地产价格的传导效应真正得以充分发挥。

DOI:10.3969/j.issn.1674-7739.2012.02.018

目前，我国的货币政策传导效应主要是信贷机制和利率机制，货币政策通过影响货币市场和金融机构的行为来影响实体经济。但是，房地产价格在已有的货币政策框架中并未得到足够重视和体现。随着我国经济的发展，资产市场中的房地产市场迅速扩张，其对实体经济的影响日益增强，房地产价格指数与GDP之间呈现出一定的正相关性，房地产市场已成为宏观经济的“晴雨表”之一。因而，房地产市场对我国货币政策的影响越来越大，其规模扩大的急速性和价格变化的波动性，不仅影响着货币的供给与需求，也在很大程度上影响着货币政策的制定、实施和传导的效率。理性解读我国货币政策对房地产价格传导效应的内在机理、深刻剖析我国货币政策对房地产价格传导中的问题成因，将有助于优化房地产市场的调控政策、完善房地产市场的操控机制，从而规范房地产市场的各种行为、保障房地产市场的健康发展。

一、货币政策对房地产价格传导效应的内在机理

货币政策对房地产价格的传导是货币政策房地产价格传导效应中的第一个环节，即：中央银行根据宏观经济和金融形势的阶段性态势进行相应的货币政策操控，由此形成货币政策通过其传导变量对房地产价格的冲击。货币政策影响房地产价格主要有三种途径：利率途径、信贷途径、资产组合效应途径。

（一）利率途径

房地产业是受利率变动影响最大的行业之一。由于大多数消费者缺乏一次性付款购买的能力，而多采用住房抵押贷款的方式进行购买，即消费者以所买住房作为抵押物向住房公积金管理机构或金融机构申请购房贷款，在一定的期限内按贷款合同偿还本金和利息。因此，货币政策影响房地产价格的利率途径可以表述为：如果利率提高，消费者的还款额增加，一部分消费者退出房地产市场，需求的下降导致房地产价格的下跌；反之，如果利率降低，消费者的还款额减少，一部分潜在消费者进入房地产市场，需求的上升导致房地产价格的上涨。

另外，利率政策作为一种政策信号会影响人们对经济的预期。当中央银行提高利率时，购房者可能会预期央行将采取一系列的紧缩政策，如面对政策的风险，不少房地产市场的投资者就可能退出房地产市场，而房地产市场的消费者也可能会出现提前还贷的情况。因此，从这一角度看，提高利率也会抑制房地产需求，从而降低房地产价格。

（二）信贷途径

货币政策影响房地产价格的信贷途径可以表述为：如果央行采取扩张性货币政策，如买入有价证券、增加再贷款、降低再贴现率和法定存款准备金率等货币政策来增加货币供应量，商业银行的准备金和存款增加，其发放贷款的能力提高，住房贷款随之增加，从而扩大了房地产市场的有效需求，导致房地产价格上升；反之，如果央行采取紧缩性货币政策，如卖出有价证券、减少再贷款、提高再贴现率和存款准备金率，来减少货币供应量，商业银行的准备金和存款减少，其贷款能力降低，住房贷款被削减，从而减少房地产的有效需求，导致房地产价格下跌。

（三）资产组合效应途径

按照托宾的说法，货币、债券、股票和房地产等资产一起共同组成了投资者的资产组合。理性投资者会根据不同资产的收益、风险和流动性的变化，调整组合各种资产的比例，以达到投资效用的最大化。如果央行实行扩张性的货币政策，降低利率和增加货币供应量，货币资产的收益率下降、边际效用降低，原有的资产组合被打破，投资者会减少资产组合中货币资产的比例，而增加非货币资产的比例，以形成新的均衡，从而导致非货币资产的需求增加、价格上升。另外，股票对房地产价格的影响主要包括财富效应和替代效应。当央行实行扩张性的货币政策，股票价格上涨，那么持股者的财富增加，消费增加，同样也会增加他们对房地产的需求，从而引起房地产价格上涨，发生财富效应；另一方面，当股票价格下跌时，投资房地产市场的收益率将大于投资股票的收益率，那么部分资金就会由股票市场流入房地产市场，出现替代效应。

二、我国货币政策对房地产价格传导效应的问题成因

通过我国货币政策对房地产价格传导的内在机理的解析，不难发现，我国货币政策对房地产价格的传导，不仅存在渠道过于单一、市场作用虚弱、管制过于主观，而且，约束条件过于严苛、政策效应不够明显、市场效率相对低下。以上问题的成因主要有三：

首先，利率管制所形成的利率扭曲，导致利率结构失衡，内在紧缩效应加大，从而影响利率结构政策对房地产价格导向作用的发挥，制约了利率政策有效性的提高。

其次，利率管制无法形成合理、科学的市场利率，使中国人民银行的货币政策只能局限于货币供应量目标。由于存贷款利率没有市场化，中国人民银行不可能通过公开市场操作来改变存款机构的流动性和货币市场利率，并通过利率的期限结构影响长期利率，也无法通过投资、消费、进出口等总需求的构成因素的变化来调节总需求，而只能把货币供应量作为货币政策调控的中介目标。但是，由于货币需求的不稳定性和货币供给的内生性，使央行不能精确控制货币供应量，因而，难以达到货币政策调控真正的预期目标。所以，正确的做法，应该是从扩大存贷款利率浮动入手，渐进式地实现利率的市场化，从而真正借助市场的无形之手，在科学合理的政策的辅助下，实现包括房地产在内的诸多市场商品的价格的合理涨跌。

第三，资本市场传导货币政策的效率较低。金融市场作为一个完整的系统，是由资本市场和货币市场相互融合而成。其中货币市场处于基础性地位，这是短期基准利率的生成地，也是中央银行市场公开操作的场地。资本市场传导效率低的成因是市场监督、管理体系不规范，即存在多元利益主体，从而形成了多头掌控的市场管理格局。

三、我国货币政策对房地产价格传导效应的提振策略

在我国目前实际条件下，房地产价格传导效应的提振策略可以从以下几方面着手：

（一）健全城市土地储备制度，严格规范政府行为

土地储备制度为土地一级市场的行为提供了规范。在一级市场的买卖中，政府行为对土地价格的影响乃至对房价的影响至关重要。政府在转让国有土地的时候，往往并不采用公开竞标的方法，更多的常常是行政划拨或协议转让，这样的行为比例越高，就越会使土地价格乃至房屋价格偏离市场价格，从而使货币政策对房地产价格的影响大打折扣。所以，要进一步健全土地储备制度，更好地规范政府行为，使土地一级市场价格更加透明化、合理化市场化。

（二）完善房地产金融政策，加速相关金融立法

当前与房地产信贷业务相关的法律法规尚不健全，房地产信贷业务的发展主要依靠央行、银监会的文件，而房地产属于政策性很强的行业，受政策影响较大，所以应加速制定和完善住房金融运作的法律法规，如《住宅金融法》、《房地产抵押贷款法》等，为房地产金融参与者提供可靠依据，禁绝暗箱操作。

（三）积极推进信贷利率市场化

中央银行应通过调整和完善政策体系，有效运用货币政策工具，理顺资本市场与货币市场的关系，充分发挥资本市场对货币政策的传导作用，拓宽货币市场与资本市场的资金流通渠道。

（四）增加金融工具和投资渠道

近年来，我国房地产业发展迅猛，形成了可观的利润空间，全国上下投资、投机房地产的热潮一浪高过一浪，不仅增加了不该有的房地产泡沫，也大大降低了央行货币政策的有效性。因此，必须切实增加金融工具及其衍生手段，不断拓宽国民有效的多元投资渠道，从而减少房地产投资、投机的盲目性和集聚性，增强货币政策的有效性。

（五）发展规范的房地产金融市场

实际上，中国只有房地产信贷而没有真正意义上的房地产金融，原因是金融改革落后于房地产改革大约7年，因此，以往的房地产融资手段只有银行信贷一条路。为了抑制居高不下的房价，建立房地产与金融市场的互通、互补机制，必须大力发展真正意义上的房地产金融市场。

（六）控制游资对房地产的投机

由于近年来中国经济的快速发展和对未来的预期，国际游资纷纷涌入中国市场。同时，基于中国的外汇管制体制和相对狭窄、单一的投资渠道，加之人民币升值的预期和房地产良好的保值增值功能，国外投资者对我国房地产的投资和投机日益增长，使房地产价格不断攀升。更有甚者，在中央对房地产一轮又一轮的宏观调控中，一些地方依然盲目地把寻找海外资本作为解决本地资金短缺的主要对策，甚至将海外资本进入中国内地房地产市场看成房市健康有潜力的标志。所有这一切，都在一定程度上加大了房地产的市场泡沫，埋下了日益严重的潜在隐忧。为此，我国宏观调控中应严格控制海外资金对房地产的盲目投资，禁绝对房地产的恶意投机，并在制度设计、政策安排、利率与税率导向上，将国外购房与国内购房、自住用房与投资用房、高档住房与保障性住房严格予以区分。

参考文献：

[1]蒋敏.西方货币政策传导机制理论评述[J].南开经济研究，2000（2）.

[2]刘斌.作为传导途径的房地产业对货币政策的影响——以上海为例[J].上海金融，2003（1）.

[3]孟星.作用于住房市场的货币政策传导[J].浙江金融，2004（1）.