公积金的贷款计算方式范文

导语：如何才能写好一篇公积金的贷款计算方式，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

1、公积金贷款额度计算方法可按照还贷能力计算。

计算公式：［（借款人月工资总额＋借款人所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数－借款人现有贷款月应还款总额］×贷款期限（月）。

2、公积金贷款额度计算可按使用配偶额度。

计算公式：［（夫妻双方月工资总额＋夫妻双方所在单位住房公积金月缴存额）×还贷能力系数－夫妻双方现有贷款月应还款总额］×贷款期限（月）。其中还贷能力系数为40％，月工资总额＝公积金月缴额÷（单位缴存比例＋个人缴存比例）。

3、公积金贷款额度计算可按照房屋价格计算的贷款额度。

计算公式为：贷款额度＝房屋价格×贷款成数。

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关键词：住房公积金 财务核算 现状 措施

一、新形势下住房公积金财务核算现状

（一）抵债资产管理缺乏规范性

尽管《住房公积金管理条例》颁布后，公积金单位按规定清收了建设项目贷款和单位贷款的大部分货币性资金，但对于不动产抵押，因其变现可能需要较长时间或变现能力较差而无法及时变现，使得这部分资产难以核算。而同时，近两三年各地不断增加住房公积金贷款担保方式，提高贷款额度，延长贷款年限，2015年全国住房公积金个贷率已达80.80%，房产抵押贷款风险日益加大。而对于收回的抵债资产如何进行会计核算，目前没有规定，有的随意增设“固定资产”科目、有的在“其他应收款”科目予以处理，缺乏规范性的会计核算方式，影响财务管理效率。

（二）应收与应付利息核算问题有待统一

公积金会计核算办法对应收定期存款利息、应付职工住房公积金利息核算基础没有进行统一，有采用权责发生制也有采用收付实现制。两种记录方式让住房公积金管理中心与其分支机构之间财务账目难以统一；对会计年度所产生的资产总额有较大的影响；再加上内部审计制度不健全，监管不力，管理中心与其分支机构为了增加或减少增值收益而随意计提应收、应付利息，使得资产负债表、增值收益表、增值收益分配表的有关数据不具有可比性，还使得本地与其他各地也无可比性。

（三）相关结算费用缺乏统一性

公积金会计核算办法对“业务支出”会计科目只设置了“住房公积金利息支出”、“住房公积金归集手续费支出”和“委托贷款手续费支出”三个明细科目，但这三个明细科目在实际工作中，远远无法准确列支其他结算费用，比如网银转账费、账户维护费及支票工本费等，对于这些费用，实际工作中往往是直接通过银行账户进行划扣，还有的是用现金支付，但在记录时，却没有统一的记录方法，有的记入业务支出，有的是在管理费用账户中进行开支，虽然数额不大，但最终影响增值收益、增值收益分配及经费开支，给单位的财务账目造成了一定的混乱。

二、新形势下住房公积金财务核算改善措施

（一）规范抵债资产管理，确保资产完好无损

对于抵债资产的管理，建议设置“抵债资产备查簿”（备查簿附后），实行表外核算，暂不做账务处理，并在资产负债表附注中进行说明“逾期贷款中其中有多少为抵债资产”，待资产变现后再根据公积金会计核算办法做相应的账务处理。单位在收到抵债资产后，应进行登记，派专人保管资产，资产登记及保管实行分人管理，不定期核实资产，保证资产无毁损，并及时联系相关部门做好资产变现工作，使贷款资金落实到位。

抵债资产备查簿

（二）统一应收与应付利息核算方法，符合会计信息质量要求

为统一公积金会计核算办法，便于为报表使用者提供更为确切的数字，会计核算基础采用权责发生制，并按半年计提应收、应付利息，符合谨慎性原则要求。公积金会计核算办法对国家债券在到期收回本息或按规定转让时，按实际收到的利息确认收入，对于定期存款利息无规定，两者都应按实质重于形式原则要求计提利息，对于一年期以上的每笔国家债券及定期存款应按实际天数计算计提应收利息，在“应收利息”科目下增设“应收定期存款利息”、“应收国债利息”，计提时借记“应收利息―应收国债利息”、“应收利息―应收定期存款利息”，贷记“业务收入-国家债券利息收入”、“业务收入-住房公积金利息收入”，并设置“国家债券利息备查簿”和“定期存款利息备查簿”（模板附后），为防止多提或少提利息，而导致虚减虚增增值收益，必须设置“累计计提”和“到期利息”两栏进行核对。对于应付职工住房公积金利息，因会计年度与住房公积金结息年度不一致而产生的应付职工住房公积金利息，按上一结息年度总额的50%加7月1日至12月31日同比归集增长额所产生的活期利息之和预提。

对相关结算费用缺乏统一性问题，建议在“业务支出”科目下，增设“其他支出”二级明细，用于核算公积金账户的维护费、跨行汇款手续费、支票工本费、诉讼费、执行费、保全费、评估费、拍卖费、律师费等费用。对该项费用借记“业务支出-其他支出”，贷记“住房公积金存款”。

三、结束语

住房公积金单位所下辖的分中心及管理部较多，在财务核算方面难免存在不尽统一之处，本文主要分析了抵债资产管理、应收与应付利息核算、相关结算费用问题，并对这些问题提出了相应的解决办法，要解决这些问题，还需要单位制定相关财务核算办法，并按制度严格执行，这样中心与分支机构才能实行“统一规章制度、进行统一核算”，财务报表数字才能真实反映财务状况及经营结果，并具有可比性。但要根本解决这些问题，还须国家尽快修订《住房公积金财务管理办法》和《住房公积金会计核算办法》，规范住房公积金资金运作，加强财务核算和监督，保障资金安全和保值增值。

参考文献：

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关键词：河北省；住房公积金；模糊数学；公积金贷款资产证券化

1河北省住房公积金资金使用现状

近年来，随着我国商品房价格高涨，通过贷款购房成为购房者必不可少的方式。并且由于住房公积金贷款利率较低，公积金贷款成为购房者的首选。因此，保证公积金贷款资金充足，公积金资金供需均衡极为重要。

1.1住房公积金资金供给现状

近年来，国家重视对于企业职工收益的保护，要求企业为职工缴纳五险一金，住房公积金缴纳数量大幅上涨。2016年，河北省住房公积金实缴单位59731家，实缴职工487.42万人，当年公积金缴存额493.28亿元，同比增长10.93%。截至2016年底，河北省公积金缴存总额3308.14亿元，缴存余额1544.21亿元，分别比上年增长17.52%和14.09%。

1.2住房公积金资金需求现状

住房公积金的资金需要主要集中于两个方面，一个是职工公积金的提取，另一个是缴存职工购房贷款。2016年，河北省公积金提取额为302.53亿元，同比降低27.22%。占2016年缴存额的比率为61.33%，比上年同期减少32.15个百分点。截至2016年底，河北省提取总额1763.93亿元，同比增长20.7%。随着2016、2017年河北省房价的高涨，公积金个人住房贷款资金需要量大幅上涨。2016年，公积金管理中心发放个人住房贷款11.05万笔368.99亿元，同比增长3.54%、21.27%。截至2016年底，累计发放个人住房贷款85.93万笔1842.99亿元，贷款余额1246.93亿元，同比分别增长14.65%、25.03%、24.45%。个人住房贷款率为80.74%，比上年同期增加6.72个百分点。

1.3住房公积金资金供需不均衡

随着河北省房价高速上涨，缴存职工购房时对于贷款的需要日益增加，导致公积金出现资金需求过旺，资金供给不足的情况。2016年，河北省住房公积金个人住房贷款发放额、住房消费提取额等各项资金支出总额占当年公积金缴存额的119.96%。2015年公积金资金支出总额与当年缴存额的比率为141.77%。最近两年河北省公积金资金需求额均超过当年的资金供给额，只能通过使用之前年度累计的缴存资金保证公积金资金需求，出现严重的超支现象，公积金资金供需不均衡，增加公积金资金的供给就成为解决缴存职工购房难题的主要手段。

2增加住房公积金资金供给额的途径

2.1扩大住房公积金资金来源，以增加可贷款资金额

增加住房公积金资金的供给，提供更多的公积金贷款资金，最直接的方法就是扩大住房公积金资金来源，能收取更多的公积金资金。公积金资金数量取决于两个方面，第一个因素是缴存职工数量，提高公积金缴存职工数量就需要拓宽住房公积金缴存职工覆盖面；第二个因素是每个缴存职工的缴存数额，该因素又由住房公积金缴存比例决定。2.1.1拓宽住房公积金缴存职工覆盖面拓宽公积金缴存职工覆盖面，让更多的企业缴纳职工住房公积金，毫无疑问能增加缴存职工数量，从而增加公积金资金来源，提高公积金贷款储备，使公积金资金供需趋于平衡。但是，河北省住房公积金缴存工作进展迅速，近几年缴存职工覆盖面较广，大部分企业能保证按时缴纳职工住房公积金。2015年河北省全年实际缴存公积金单位58346家，实缴职工497.34万人，占全省2015年城镇就业人口643.65万人的77.27%。当年新开户单位3479家,新开户职工30.40万人，净增单位236家，净增职工9.21万人，缴存444.66亿元，同比增长14.62%。2016年，河北省全年实际缴存公积金单位59731家，新开户单位4494家，净增单位1385家；实缴职工487.42万人，新开户职工38.17万人，净减少职工9.92万人；当年缴存额493.28亿元，同比增长10.93%。基于此，河北省拓宽住房公积金缴存职工覆盖面的可操作空间不大。2.1.2提高住房公积金缴存比例我国住房公积金缴存办法规定单位和职工每月最低缴存比例为上年平均工资的5%，最高缴存比例原则上不高于12%，单位和职工缴存的公积金均归职工所有。通过提高住房公积金缴存比例，每月职工和单位需要缴纳的公积金数额增加，可以有效地增加公积金的资金来源。适当地提高公积金缴存比例，可以有效地提高职工的福利。但是，公积金也是企业薪酬成本中很重要的一部分，过高地设计公积金缴存比例，会增加企业的成本负担。尤其，最近我国经济增长速度放缓，经济结构失衡，企业利润空间压缩。此时，大幅增加企业公积金缴存金额，无形中进一步增加了企业财务压力。因此，与拓宽公积金缴存职工覆盖面相同，提高住房公积金缴存比例虽然能够直接、行之有效地增加公积金资金来源，但是可提高的幅度有限。

2.2住房公积金贷款资产证券化，以增强资金的流动性

引用美国证券交易委员会的定义：资产证券化是将不流通的存量资产和可预见的未来收入构造和转变成为资本市场上可销售和流通的金融产品的过程。住房公积金贷款资产证券化是公积金管理中心将公积金贷款作为一项资产，以公积金贷款未来可收回的利息和本金作为交换，在市场向中介结构出售公积金贷款以换取资金，再将换得的资金贷给需要的公积金缴存职工的方式。此种方式将原本已经贷出资金形成的未来长期应收现金流提前收回，增加了资金使用的次数和效率，提高了资金使用的流动性，从而间接完成了增加公积金资金供给的目的。住房公积金贷款资产证券化提高了公积金缴存资金的使用效率，但是也存在一定弊端。首先，公积金贷款证券化对投资者吸引力较低。公积金贷款违约率较低，以河北省为例，截至2016年底河北省逾期个人住房贷款1229.18万元，个人住房贷款逾期率0.1‰。公积金贷款违约率低可以吸引较多的投资者，但是公积金也存在“低存低贷”的特点，公积金5年期以上贷款利率为3.25%，比同期商业银行贷款利率低1.65个百分点，低利率对应着低收益，证券化对投资者的吸引力有待商榷；其次，公积金贷款证券化存在定价难的问题。以怎样的价格出售公积金贷款资产是证券化中的难点，价格定的过高吸引不到投资者，无法保证资金的回流；价格定的过低无法达到公积金资金供给的最大化，有损缴存职工的利益。

2.3促进公积金贷款的提前偿还，以加速资金的周转

增加公积金资金供给的第三种途径是采用激励方法促进公积金贷款资金的提前偿还，以加速资金的周转。可以采用增加贷款利率等级的方式，现在公积金贷款利率按照五年期为界限分为两档，5年以下贷款利率为2.75%，5年以上贷款利率全部为3.25%。可以将贷款利率按照贷款时间长短进行细分，设计更多的档次。比如：5年至10年期公积金贷款利率为3.25%，10年以上每增加5年贷款期，贷款利率相应增加一定幅度，以促进贷款者尽早偿还资金。上述方法可以在一定程度上加速资金收回，增加公积金资金供给，但是同样存在一定弊端。最重要的是增加了贷款者的负担，现在我国房价急剧上涨，大部分购房的缴存职工需要申请公积金贷款支付购房款，增加贷款利率，必然使未购房者经济状况雪上加霜。综上所述，以上三种方法可以通过不同影响因素在增加公积金资金供给上起到显著的作用，有利于公积金资金供需平衡，可以为更多的缴存职工提供公积金贷款。但是三种方法都存在弊端，需要从三种方法中选择弊端最小的最佳方案。

3基于模糊数学的三种途径的选择

提高住房公积金资金供给存在上述三种途径四种具体方法，D1：扩大公积金缴存职工覆盖面；D2：提高公积金缴存比例；D3：公积金贷款资产证券化；D4：促进公积金贷款提前偿还。由于增加公积金资金供给量的三种途径各有优劣，无法直接选择最佳方案。本文采用专家调查法，选择影响方案确定的相关因素，并请专家对三个方案按照影响因素进行打分，从而把三个方案的优劣势定量化；再利用模糊数学的方法建立模糊关系矩阵确定每个影响因素的影响程度。根据每个因素的得分以及权重分别计算三个方案的期望值，选择出最优的备选方案，以期望保证缴存职工的利益最大化。

3.1确定方案选择的评价指标体系

3.1.1方案操作难度无论采用哪种方案都要求在全国建立统一的法律结构和操作流程，比如：第一个方案中公积金缴存比例提高多少？第二个方案中证券化资产的选择以及资产定价；第三个方案中各偿还期限下贷款利率的确定等问，每一个问题的结果都需要符合全国大部分地区现状并具有可行性。明确这些问题具体操作流程的难度是首先需要考虑的第一个因素。规章制度和操作流程确定越容易，操作难度越低，方案越好。3.1.2公积金管理中心的管理成本每个方案的操作流程确定下来之后，需要各公积金管理中心执行，执行过程中发生的相关成本为该方案的管理成本，包括新增加管理人员的薪酬成本、新增加业务的核算成本等。各中心新增加的管理成本越低，方案越有利。3.1.3风险各方案在执行过程中会存在不同程度的不确定性，比如：第一个方案中未来实缴企业和实缴职工数量是否会下降？第二个方案中是否能吸引到足够的投资者，出售贷款资产后是否会出现违约风险等情况。方案的不确定性越小，风险越小，方案越有利。3.1.4企业负担各方案在执行过程中，对企业存在的影响是需要考虑的重要因素。近年来，国家经济发展速度放缓，实体经济生存环境恶劣，国家提出降低企业非税费负担。住房公积金作为“五险一金”中的重要组成部分，直接影响了企业的职工薪酬成本。方案导致的新增企业费用负担越小越有利。3.1.5缴存职工利益住房公积金是在商品房改革后，为了帮助缴存职工购买住房而出台的政策，是为广大缴存职工服务的。因此，每一个方案的选择都应该以缴存职工的利益为优。能够使缴存职工的利益最大化也是方案选择的重要影响因素。3.1.6公积金资金供给增加程度为了解决住房公积金资金供需不均衡状态，需要增加公积金资金供给。哪个方案能够使公积金资金增加更多，哪个方案越有利。最终，确定了影响方案选择的因素集A：U=（操作难度，管理成本，风险，企业负担，缴存职工利益，增加程度）。以及四个方案所构成的判断集V=（V1，V2，V3，V4）。

3.2确定四个方案的评价指标分值

权数集用专家调查法确定其权数值,采用问卷方式对选定的一组专家进行意见征询，经过反复几轮的征询，使专家意见趋于一致，从而得到对未来的预测结果。3.2.1专家选择为了使结果更合理和可信，共选取100名专家进行意见征询。选取的专家要求具备住房公积金实务或管理的相关专业知识，有相关工作经历且工作经验在五年以上；同时专家不同的单位、地区、经历、年龄结构等在选择时也有一定的比例；专家必须具有应答调查的时间和责任感。最终，确定100名专家包括建设部住房公积金监管司专家5名，河北省住房公积金监管办专家7名，河北省各市公积金管理中心专家42名，外省公积金监管办专家15名，大学相关专业教授21名，银行金融机构专家10名。3.2.2调查问卷设计及收回根据评级指标设计调查问卷，要求各位专家按照1-10分共10个等级对四个方案的六个评价指标打分。指标最高分为10分，最低分为1分。共发放100份调查问卷，收回87份，回收率87%。3.2.3确定评价指标分值收到问卷后，将87位专家的各评价指标分值计算算术平均，得到了四个方案的评价指标值.

3.3确定各指标隶属度

隶属度的确定采用较简单的核算方法，将同一项指标中得分最低的方案指标值设定为0，得分最高的方案指标值设定为1，建立区间[0，1]，然后将各项评价指标的实际数据映射到对应的区间上得到各项指标的隶属度。

3.4确定各评价指标的权重

每个评价指标的侧重点不同，影响程度也不同，需要为每个指标赋予不同的权重，用wi表示。得到U上的一个模糊子集W=（w1，w2，…，w6），并且每个指标权重之和为1。6i=1Σwi=1邀请各位专家对各评价指标进行重要性排序，最重要的评价指标赋予最高分6分，重要性最低的评价指标赋予最低分1分，以此类推，得出评分总和为21。计算时考虑到专家人数的影响，先将87位专家对某项评价指标的分值求和作为分子，将上述分值总和21和与专家人数的乘积87作为分母，计算出各项评价指标的权重，得出模糊子集：W=（0.14，0.12，0.19，0.17，0.16，0.22）。

3.5确定四个方案的分值

根据四个方案模糊矩阵R以及指标权重W，得出最终四个方案的分值集P=（P1，P2，P3，P4）可以看出，第三个方案的分值（P3=0.55）最高，即在四个方案中，住房公积金贷款资产证券化为最优选择。虽然公积金贷款资产证券化方案存在项目风险，并且具体操作流程制定过程较复杂，但是可以保护职工利益最大化，并且使公积金资金供给达到最优，从而有可能保证公积金资金供给平衡。

参考文献：

[1]刘海.公积金贷款资产证券化融资应用研究[D].暨南大学2016.

[2]刘艳平.住房公积金在住房保障体系中的重要作用[J].价值工程，2014（28）.

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关键词：住房公积金；增值收益；分配机制

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）12-00-01

近年来，越来越多的企业或者个人缴纳住房公积金，住房公积金的覆盖范围不断扩大，随之而来的是公积金的归属和分配管理问题不断恶化。由于市场利率和通货膨胀率的波动，再加上公积金的强制性和长期性，很可能会造成公积金贬值。通过对个人住房贷款发放等活动，对住房公积金带来了很大的增值收益，然而，仍然有一些问题存在于住房公积金增值收益的使用及分配方面，如果研究其使用分配问题，必定会具有重要的意义。

一、住房公积金增值收益分配中存在的问题

1.住房公积金的使用容易产生贷款风险。随着时代的发展，公积金的覆盖范围逐渐增多，住房公积金贷款的建立前提为，需要准备比例要大于等于住房公积金增值收益的60%或不低于年度住房公积金贷款余额的1%的贷款风险准备金。贷款风险准备金的作用有许多，其中较为主要的有严格保证住房公积金的保值增值问题以及保障住房公积金所有者的合法权益。但是，在使用两种不同的计算方法时，所得到的结果有很大的差距。通过《2008年全国住房公积金管理情况通报》所公布的数据上可以得到结论，即在使用第一种方法来计算的情况下，2008年全国住房公积金增值收益为170.1亿元，风险准备金的金额应为102.06亿元。通过使用第二种算法计算出的结果为，2008年全国住房公积金贷款余额为6094.16亿元，提风险准备金的金额为60.9亿元。在通过数据的比较之后可以发现使用两种算法所计算出的结果有很大的差异。住房公积金资金使用效率的高低与贷款风险准备金提取数量的多少之间存在着一定的联系，两者有着直接的影响。

2.管理费用方面的问题。在按照规定的标准编制的前提下，住房公积金管理中心的相关管理费用的正确流程为，住房公积金管理中心首先要对全年支出总额进行预算，再汇报于本级人民政府财政部门，得到本级人民政府财政部门的批准后，将住房公积金增值收益上交于本级人民政府财政部门，再由本级财政拨付。住房公积金管理中心在本质上为所有拥有住房公积金者的雇员，管理中心在为住房公积金所有者的住房公积金进行管理的过程中存在一些必要费用的产生也是合情合理的。然而由于缺乏严格的标准，所以在具体的操作过程中不断出现违规现象。

二、住房公积金增值收益分配产生问题的原因分析

1.相关法律法规不健全。住房公积金作为一项中国特色的住房制度，既有类似银行的债权债务关系特点一一缴存职工存储，公积金中心结计利息，到期返本付息；又有类似基金的信托关系特点—管委会决策，公积金中心受资金所有人集体委托，负责归集、管理、使用这笔资金，从收益中提取管理费用。由于法律关系的不确定性，现有的法律体系，无法准确界定增值净收益的所有权。

2.住房形势发生变化。一方面，2002年-2011年，全国房价平均上涨11.8%，依靠市场解决住房问题越来越困难，缴存职工对住房公积金解决住房问题，寄予了更多的期望。另一方面，以经济适用房、廉租房为主的住房保障体系发生了变化，经济适用房占住房供应比例，从2003年的12.2%持续下滑到2011年的4.8%，廉租房与公租房实行并轨运作。

三、完善住房公积金增值收益分配机制的措施

住房公积金制度的公平性受到质疑，主要是因为缴存上的“高低悬殊”和贷款上的“逆向补贴”现象，归根结底还是保障性作用不强。鉴于各方的争论，笔者认为，住房公积金增值净收益，应适应经济社会形势发展变化，立足增强住房保障作用，完善运行管理机制。

1.为缴存职工提供货币补贴。住房城乡建设部表示，“十二五”后，住房保障形式逐渐从实物保障向货币补贴过渡。公积金中心利用增值净收益，可视不同情况对缴存职工进行补贴。一是提供住房消费补贴。为低收入缴存职工在租房时提供租金补贴，在贷款购房时提供还贷补贴。二是提供存款利息补贴。住房公积金存款利率较低，一部分缴存职工，特别是中低收入职工，在存储期间，没有享受到低利率的公积金贷款政策优惠，可以在办理销户提取时，公积金中心按缴存时间长短、金额高低，运用增值净收益给予存款利息补贴。

2.投资购建保障性住房。有两种投资方式：一是增值净收益上缴财政部门，用于建设廉租住房，但所建住房的所有权由公积金中心代全体缴存职工持有。二是由公积金中心按公共租赁住房的标准，享受保障性住房的税收和土地优惠政策，运用增值净收益在房地产市场上收购住房，或者投资建设公共租赁住房。利用住房公积金贷款支持保障性住房建设试点工作开展两年来，试点城市已达93个，审批贷款规模1200多亿，在城市保障性住房的建设中发挥了重要作用，有成熟的经验。可以参照试点贷款的做法，将增值净收益以贷款形式提供给政府或有关部门，建设保障性住房，优先供应给低收入的缴存职工，公积金中心负责按期收回贷款本息。

3.明确增值净收益的所有权。研究增值净收益归属问题，应本着三个原则：一是政府不与民争利。住房公积金既以明确缴存职工个人所有，其运作产生的增值净收益就不应上交财政。如果缴存职工的住房问题解决好了，政府的负担就减轻了。政府应着力加强住房公积金缴存的强制性，扩大住房公积金缴存覆盖面，将非公企业等更多职工纳入住房公积金的保障范围，来提高全社会的住房保障水平。二是坚持制度的互。住房公积金制度最基本的特点是互，通过缴存职工共同筹措资金，逐步为缴存职工在解决住房问题时提供资金支持。增值净收益使用的受益对象，不能超出互助的范围，应该用于缴存职工。三是维护制度的公平性。住房公积金缴存是初次分配过程，强调效率。增值净收益的使用是再分配过程，强调公平。制度的公平性，应更多体现在高收入缴存职工对低收入缴存职工的支持上，这样的制度才会有生命力。因此，住房公积金增值净收益所有权，应明确为全体缴存职工共同所有，按照“管委会决策，公积金中心运作，财政监督，银行专户存储”管理，能消除各方争论，提高制度效能。

住房公积金制度在我国已经发展了很多年，相关的体制也逐渐完善，它在我国住房分配货币化和市场化改革中发挥了重要作用，城镇居民的住房条件显著改善。当前，我国的住房政策和社会经济形势发生了深刻的变化，迫切需要完善住房公积金制度，明确增值净收益权属，调整运作使用方式，努力实现全体人民住有所居目标。

参考文献：

[1]韩立达，郭堂辉.我国住房公积金制度运行的绩效、问题及对策[J].华东经济管理，2009（06）.

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【关键词】行政事业单位 住房公积金 研究

随着市场经济的不断发展，住房公积金的规模也在不断地扩大，行政事业单位加强住房公积金的财务管理，对实现住房公积金财务管理目标、保障职工的合法权益具有非常重大的意义。我国住房公积金制度经过多年发展，在规模、制度化方面取得了很大进步，但是随着经济社会的改革和市场经济的不断发展，行政事业单位住房公积金管理方面也存在很多问题。本文从解决住房公积金的问题出发，提出了合理的对策和建议。

一、我国住房公积金核算问题

（一）行政事业单位财务控制监督体系不严

完善的财务制度在企业内部控制中具有重要地位。但是在现在的行政事业单位财务控制制度中，财务管理、监督制度都不健全和完善，导致在会计工作过程中常常偷工减料、，住房公积金的管理也无规章制度可循，比较混乱，很多有关财务审计制度的确定和落实，都在具体执行过程中打了折扣。更有甚者，就没有健全各项财务制度，执行国家财经法律、法规，正确设置财务项目[1] 。

（二）会计科目设置不当

首先，我国行政事业单位住房公积金管理过程中在对往年财务清查的过程中，都会发现资产类科目盘盈或者盘亏的情况，对于这种情况的处理，一般需要领导或者相关部门的批复以后才能进行财务处理，缺少一个过渡性的科目，这会造成会计处理实际操作过程中信息的不真实。财务报表分析中计算资金的使用率和运转率都是使用的这个数据，结果上一步骤数据的不正确导致会计信息失去了真实性。其次，根据会计制度的规定，对于当期出现差错和一些不太重要的会计差错，要调整当期财务科目；对当期重要的差错，应该及时调整会计报表前期的数据，但是在目前的财务计算过程中，凡是涉及到损益的，不管差错大小，都只能通过调整当期数据这一种方式，显然不能满足财务的需要。最后，按照相关规定支付给第三方委托银行的住房公积金收集手续费的时候，在住房公积金手续费支出中进行核算；按照规定支付委托贷款手续费时，记入委托贷款手续费支出进行财务核算，但是现在第三方委托银行对每个存款的用户都要收取一定的账户管理费用，这笔费用不多，但是在会计明细科目进行核算的时候不太妥当[2]。

二、完善我国住房公积金核算问题对策

（一）建立完善的财务内部控制体系

完善的财务制度在行政事业单位内部控制中具有重要地位。财务工作的目的是把关财务，也是内部控制工作想要做好的前提。完善的财务制度以及强化落实可以减少会计工作中的违规操作及营私舞弊现象，同时也能为住房公积金的“开源节流”打下良好基础。在财务工作中，要加强审计制度的建设和审计工作的落实。建立健全各项财务制度，严格执行国家财经法律、法规，正确设置财务项目，保证核算方法的科学正确，同时及时清理结算监督核查。我国的住房公积金一直受到低存低贷的政策影响，整体运营效益都不太大。应该积极推荐公积金利率市场化，把住房公积金的利率和通货膨胀率、储蓄的年数相结合，鼓励现代社会公众把公积金作为一种长期投资，补充国家养老保险这方面的不足。在住房公积金的运营方面，大力发展个人住房的贷款业务，压缩公积金不动保留的数量。对已经不适应现阶段住房公积金业务发展的方法要尽快淘汰。随着行政事业单位住房公积金管理措施的加强，各地区也应该定时开展财务人员的业务培训工作，及时反馈各地区在财务核算过程中发现的漏洞，在全国推广会计核算的电算化科目，提高地方财务人员的工作能力和水平，利用互联网系统把行政事业单位系统和行政监管部门设置在同一个管理区域，并且根据新形势发展的需求，在使用过程中可以进行修订、补充完善，把作用相同的会计科目进行合并[3]。

（二）规范会计科目设置

在我国行政事业单位住房公积金管理中的净收入分为：风险预备、专项应付款项和没有进行分配的增值收益，之后对这三部分资金进行合计为增值收益存款。在现有的会计科目基础上，增设“待处理资产损益”这个会计账户，专门用来进行资产清查核算时候的盘盈或者盘亏计算，确保真实地反映财务情况。在业务支出科目下面，增设一个明细科目，用来核算除住房公积金存款利息支出、各项手续费支出等以外的其他支出。确保账目的清晰明了。增加上一年的年度损益表和公积金管理所用资金这方面的科目，核算出影响损益的上一个阶段的重大差错[4]。

三、结语

综上所述，在行政事业单位对住房公积金进行全方位管理时，要明确财务核算管理的重点，并强化执行财务管理的流程，使其规范科学。其中，在规范会计科目的设置方面，首先要对住房公积金的既定会计科目进行严格审核，使其规范准确合理，另外，要合理控制财务管理的各方面费用。住房公积金核算管理未来发展还需要建立在大量的数据调查和深层次的科学研究基础上面，进一步细化和完善政策，针对住房公积金发展过程中的问题，采取合理的调整措施，保证住房公积金发挥应有作用。

参考文献

[1]刘梅.对加强住房公积金财务管理的探讨[J].当代经济，2011（06）.

[2]田种贤，罗晓华.住房公积金财务管理存在的问题及其对策[J].管理视野，2012（08）.

[3]杨孝言.加强公积金财务管理提高公积金使用效益[J].金融经济，2010（20）.

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（一）全面落实国家新近出台的扩大住房消费的一系列优惠政策。合理确定二手住房交易税收征收时点和纳税基准价，加强“卖旧买新”税收抵扣政策的执行力度，降低居民购买和转让房屋过程中的税收负担。

（二）积极拓展住房消费信贷业务，全力保障个人购买自住住房的贷款需求。对首套住房人均建筑面积未达26平方米的购房者购买第二套住房时，购房贷款比例和利率按首套自住房贷款政策执行。

（三）调整住房公积金贷款计算方式，提高个人住房公积金贷款额度。申请住房公积金贷款时，购建住房最高总价款的计算建筑面积由90平方米调整为144平方米。购买二手住房、建修住房的贷款最高比例由房价的60%调整为70%。取消对二次申请住房公积金贷款的限制。

（四）凡年11月21日至年6月30日期间，除政策性保障类住房外，购买商品住房（不含二手房）的，由属地地方财政给予补贴，补贴标准为：多层商品房补贴房款总额的1%；高层、小高层商品房补贴房款总额的3%。补贴在办理房屋产权证后发放。

二、切实支持房地产企业投资发展

（五）加大对房地产业的金融扶持力度。各金融部门要积极落实国家新近出台的各项信贷政策，加大房地产在建项目贷款的有效投放力度和贷款规模。积极探索开展银团贷款、融资租赁、集合信托、在建工程抵押等业务，推进房地产信贷产品创新和担保方式创新。重点支持普通商品住房和政策性保障住房开发建设，支持经营管理和信誉好的开发企业发展壮大。

（六）在年6月30日前，房地产开发企业开发涉及的基础设施配套费等建设规费，从批准之日起缓缴半年；从年11月21日至年6月30日新摘牌地块的开发项目经批准，人防易地建设费可缓缴半年。

（七）优化土地供应条件。从年11月21日至年6月30日，对成交后两个月内缴清全部土地出让金的开发企业，给予一次性奖励。出让金达5000万元（含5000万元）以下的奖励1%；5000万-1亿元（含1亿元）的奖励2%；1-2亿元（含2亿元）的奖励3%；2-3亿元（含3亿元）的奖励4%；3亿元以上奖励5%。

适当降低土地出让金首付比例。对有特殊原因需分期交地的，开发企业可分期缴纳土地出让金；对符合规划和便于地块分割的，可分期发证，相应顺延开、竣工时间。

（八）实行按季预缴、按年清算房地产开发企业预售收入所得税。房地产开发企业按未出售房产的建筑面积比例缴纳土地使用税，将房屋交付使用之日作为次月调减房地产开发企业土地使用税依据。

三、着力提高房地产业服务水平

（九）进一步优化土地管理手段。根据市场行情，科学合理地确定土地推出的节奏、数量、结构和价格。适当调整出让土地规模，不断优化土地出让条件。

（十）进一步调整商品房供应结构。在供应节奏上，适度控制上市量；在区域结构上，从严控制存量房较为集中地区的商品房建设；在房源结构上，适度控制商业用房和办公用房建设；在户型结构上，新批住宅项目应以中低价位、中小户型的普通商品房为主。

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关键词：资本充足率；管理

中图分类号：F832.3 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）11-0-01

截至2009年末，我国239家商业银行资本充足率全部达标，商业银行整体加权平均资本充足率为11.4%。截至2010年末，281家商业银行的资本充足率水平全部超过8%。2011年6月末，311家商业银行全部达到资本充足率监管要求，加权平均资本充足率达到12.2%，核心资本充足率达到9.92%[1]。

S银行在组建城市信用社之初，因组建前遗留的不良资产较高，资本净额较低，资本充足率未达到最低监管要求，之后通过增资扩股、引进战略投资者等方式对资本进行补充，资本充足率水平逐年提高，截至2011年底为15.67%。

一、S银行资本充足率管理中存在的问题

按照银监会对我国商业银行资本充足率的监管要求，S银行在资本充足率管理方面还存在不足。

（一）仍面临资本补充压力

S银行2011年末的资本充足率达到15.67%，远高于新资本监管非系统性银行10.5%的最低资本要求，也高于2011年已达标的商业银行加权平均资本充足率12.2%。然而该行2010年末的资产总额为135.3亿，2011年比2010年增加45.6亿，增幅33.7%，可见近年资产规模增长迅速。且2012年要设立分支行5家、小企业专营机构5家，未来三年在宁夏地级市实现网点全覆盖，规模将以更快的速度增长。随着规模的扩大及其对资本的占用，为了保障业务能快速增长，跨区域经营目标能实现，仍面临着较大的资本补充压力。

（二）资产结构单一，收入结构不合理

S银行的资产结构中以信贷资产为主，使得收入结构中以传统的利息收入为主，占全部营业收入的90%左右，非利息收入在总收入中占比很低，需要风险资产最少的中间业务仅占全部营业收入的1%。

（三）资本金结构不合理

银行的资本由核心资本与附属资本构成，S银行的资本基本上全部是由实收资本、资本公积、盈余公积和一般风险准备等核心资本构成，附属资本所占比例很低，仅占全部资本的6%，资本金结构不合理。

二、S银行资本充足率管理方案设计

结合S银行资本充足率管理现状和存在问题分析，S银行仍需继续补充资本，可以从两方面入手：一是增加资本总量，优化资本结构；二是压缩资产规模，调整资产结构[2][3][4]。

（一）增加资本总量，优化资本结构

1.从利润中留存积累。从利润中留存积累，通过法定程序转增资本金，提高内部资本积累能力，是S银行稳定持续补充核心资本重要且有效的途径。2011年，S银行通过利润留存增加盈余公积0.36亿元，一般风险准备0.36亿元，未分配利润1.35亿元，从而使资本净额增加2.07亿元。

2.争取税收优惠政策。S银行享受的税收优惠政策有五项，第一，国债利息收入免征企业所得税；第二，贷款损失准备按全行贷款余额的1%计算的部分可以在企业所得税前扣除；第三，5万元以下的小额农户贷款利息收入免征营业税，企业所得税减按90%征收；第四，中小企业贷款和涉农贷款计提的贷款损失准备按贷款五级分类认定结果计提的部分可以在企业所得税前扣除；第五，支持小微企业的贷款免征印花税。通过享受税收优惠政策，进而使税后净利润增加，按照净利润10%的比例提取的法定公积金、一般风险准备增加，未分配利润增加，这些都是核心资本的重要组成部分，从而使资本增加。

3.调整股利分配政策。根据《S银行股份有限公司章程》，税后净利润按照提取法定公积金、提取一般风险准备、分配股金红利的顺序进行利润分配。盈余公积、一般风险准备、未分配利润都是核心资本的组成部分，因此提取法定公积金和一般风险准备不会影响资本的总量，仅影响资本的结构，而如果以现金分红的形式分配股金红利则减少了未分配利润，进而减少了核心资本。S银行可以通过转股金红利为股东再投资，将这部分分配进入到实收资本或资本公积中，实收资本、资本公积仍是核心资本的组成部分，不会影响资本总量。

4.发行中长期债券。根据《巴赛尔协议》，商业银行可以发行中长期债券补充资本，属于附属资本范畴。S银行尚未发行中长期债务，附属资本中仅有贷款一般准备，资本以核心资本为主，发行中长期债务可以增大资本中附属资本所占比重，增加资本总量，且调整资本结构。

5.引进战略投资者。引进战略投资者可以给S银行带来长期使用的资本，增强持续发展能力；通过战略合作，S银行可以吸收和利用战略投资者先进的经营管理经验和技术、丰富的战略资源和良好的声誉，在较短时间内提高经营管理水平；引入先进的管理理念，开展业务合作，帮助S银行更快的成长和成熟起来，产生资源协同效应，优势互补，实现共赢。但要避免一股独大的现象，实现股权结构多元化；引进先进的管理理念、经验和技术时，也要注意与本地区特点和S银行自身的实际情况相结合。

（二）压缩资产规模，调整资产结构

1.压缩资产规模。按照资本充足率的计算方法，在既定的资本充足率要求下，资产规模越大，对资本的需求也越大。因此，如果资本充足率未达到要求，可以通过出售一部分高风险或有问题或市价水平较高的金融资产，以减少资产规模，就会相应提高资本对资产的比率。与工商企业不同，银行资产构成有其自身特点：第一，现金资产存量较高；第二，金融债权比例极高；第三，房产等被固化了的资本相对较少。压缩资产规模应符合银行资产管理的目标要求。

2.调整资产结构。在总资本和总资产不变的情况下，调整资产结构，降低资产中高风险资产的比重，可以相应降低风险资产规模，从而提高资本充足率。S银行100%风险权重的资产占了全部资产的45%，大量消耗资本。资产结构调整的重点应是贷款，可以通过降低具有100%风险权重的贷款比重，提高具有较低风险权重的国债和金融证券投资比重，以提高资本充足率。

参考文献：

[1]中国银监会网站.

[2]冯曰欣.商业银行经营学[M].经济科学出版社，2011.

[3]江志流.商业银行资本补充理论与实务[M].中国金融出版社，2009.

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第一条为规范水利工程供水价格核算行为，准确、科学地核算水利工程供水价格，根据《水利工程供水价格管理办法》及国家有关规定，制定本规范。

第二条本规范适用于水利工程供水价格核算。

第三条本规范所称水利工程供水价格核算，是指供水经营者或政府有关部门在科学、合理确定供水生产成本、费用、利润和税金的基础上，按照一定的程序和方法，核算水利工程供水价格的行为。

第二章水价构成

第四条水利工程供水价格由供水生产成本、费用、利润和税金构成。

第五条供水生产成本是指正常供水生产过程中发生的职工薪酬、直接材料、其它直接支出、制造费用以及水资源费等。

1、职工薪酬。是指水利工程供水运行和生产经营部门职工获得的各种形式的报酬以及其他相关支出。包括职工工资（指工资、奖金、津贴、补贴等各种货币报酬）、工会经费、职工教育经费、住房公积金、医疗保险费、养老保险费、失业保险费、工伤保险费、生育保险费等社会基本保险费。

2、直接材料。包括水利供水工程运行和生产经营过程中消耗的原材料、原水、辅助材料、备品备件、燃料、动力以及其它直接材料等。

3、其它直接支出。指水利供水工程运行维护过程中发生的除职工薪酬、直接材料以外的与供水生产经营活动直接相关的支出。包括供水工程实际发生的工程观测费、临时设施费等。

4、制造费用。包括供水经营者所属生产经营、服务部门的固定资产折旧费、租赁费（不包括融资租赁费）、修理费、机物料消耗、低值易耗品、运输费、设计制图费、监测费、保险费、办公费、差旅费、水电费、取暖费、劳动保护费、试验检验费、季节性修理期间停工损失以及其他制造费用。

5、水资源费。按国家有关规定计提和核算。

第六条供水生产费用是指供水经营者为组织和管理供水生产经营而发生的合理销售费用、管理费用和财务费用等期间费用。

1、销售费用是指供水经营者在供水销售过程中发生的各项费用。包括运输费、资料费、包装费、保险费、展览费、广告费、租赁费（不含融资租赁费）、销售服务费，代收水费手续费，销售部门职工薪酬、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销等。

2、管理费用是指供水经营者的管理部门为组织和管理供水生产经营所发生的各项费用。包括供水经营者管理机构经费、咨询费、审计费、诉讼费、排污费、绿化费、土地（水域、岸线）使用费、土地损失补偿费、技术转让费、技术开发费、无形资产摊销、开办费摊销、业务招待费、坏账损失、存货盘亏（减盘盈）、毁损和报废等。其中供水经营者管理机构经费包括管理人员职工薪酬、差旅费、办公费、折旧费、修理费、物料消耗、低值易耗品摊销等。

3、财务费用是指供水经营者为筹集资金而发生的费用。包括在生产经营期间发生的利息支出（减利息收入），汇兑净损失，金融机构手续费以及筹资发生的其它财务费用。

第七条利润是指供水经营者从事正常供水生产经营获得的合理收益，按净资产利润率核定。

第八条税金是指供水经营者按国家税法规定应该缴纳，并可计入水价的税金。

第三章供水生产成本、费用的核算

第九条固定资产折旧按各类固定资产价值、折旧年限，分类核算，一般采用平均年限法（或工作量法）分类计提。

第十条固定资产大修理费原则上按照审核后固定资产价值的1.4%核算，也可根据水利工程状况在审核后固定资产价值1%－1.6%的范围内合理确定。

日常维护费用据实核算，计入当期供水生产成本、费用。

第十一条供水经营者的人员数量应符合国家规定的定员标准，实际人员数量超过定员标准上限的，按定员标准上限核算；实际人员数量小于定员标准下限的，按定员标准的下限核算。

人均工资（含奖金、津贴和补贴）原则上据实核算，但最高不得超过当年统计部门公布的独立核算工业企业（国有经济）平均工资水平的1.2倍;实际工资低于劳动工资管理部门批准的工资标准的，按照批准的工资标准核算。人员工资总额按照核定的人员数量和人均工资核算。

工会经费、职工教育经费、住房公积金以及社会保险费的计提基数按照核定的相应工资标准确定；工会经费、职工教育经费的计提比例按照国家统一规定的比例计提；社会保险费和住房公积金的计提比例按当地政府规定的比例确定。

第十二条供水生产经营中发生的其他生产成本、费用，原则上按有关财务制度和政策规定的标准据实核算。

第十三条下列支出不得列入供水生产成本、费用：

（一）对外投资支出；

（二）为购置和建造固定资产、无形资产和其他资产的支出；

（三）固定资产盘亏、毁损、闲置和出售的净损失；

（四）滞纳金、违约金、赔偿金、罚款；

（五）国家规定不得列入成本、费用的其他支出。

第十四条具有多种功能的综合利用水利工程的共用资产和共同费用，应在各种不同功能之间进行分摊。分摊顺序是：首先在公益服务和生产经营之间进行分摊，再扣除其他生产经营应分摊的部分，得出供水应分摊的资产和生产成本、费用。

第十五条公益服务和生产经营活动的共用资产和共同费用应根据工程类型选取相应的分摊办法，具体如下：

1、库容比例法（主要适合于具有防洪公益服务和生产经营功能的水库工程），公式为：

2、工作量比例法（主要适合于具有排涝公益服务与生产经营功能的机电排灌站等水利工程），公式为：

3、过水量比例法（主要适合于具有行洪排涝公益服务与生产经营功能的河道、涵闸等水利工程），公式为：

第十六条供水与水产、发电、运输、旅游等其他经营项目共同发生的支出，应当按类分别核算成本、费用；不能单独核算的，按照其他经营项目收入的一定比例扣减供水总成本。

第十七条水利工程供水按供水对象分为农业用水和非农业用水。农业用水是指由水利工程供应的粮食作物、经济作物用水和水产养殖用水；非农业用水是指由水利工程供应的工业、自来水厂、水力发电和其它用水。不同供水对象水价实行分类核算。

（一）对于供水生产过程中发生的直接生产成本，应分别计入各类供水生产成本。

（二）不同供水对象的共用资产和共同费用，应综合考虑收入、成本、费用、供水量、供水保证率等因素，按照一定方法在不同供水对象之间合理分摊。

第十八条不同供水对象的共用资产和共同费用，可以采用供水保证率法或其他科学合理的方法进行分摊。农业供水和非农业供水的分摊按下列公式计算：

其中：A——年农业供水量

B——年非农业供水量

A′——农业供水保证率

B′——非农业供水保证率

农业供水生产成本、费用=供水经营者供水生产成本、费用×农业供水分配系数

非农业供水生产成本、费用=供水经营者供水生产成本、费用×非农业供水分配系数

第四章税金和利润

第十九条农业供水价格按补偿供水生产成本、费用的原则核算，不计利润和税金。

第二十条非农业供水价格在补偿供水生产成本、费用和依法计税的基础上，按供水净资产计提利润。净资产利润率按国内商业银行长期贷款年利率加2至3个百分点核算。国内商业银行长期贷款利率一般按五年贷款期的利率确定。

非农业供水利润按下列公式核算：

1、非农业

式中：供水净资产包括实收资本、资本公积、盈余公积和未分配利润。因政策性原因造成净资产账面价值严重偏低的，供水净资产可不计未分配利润。

2、非农业供水利润=非农业供水净资产×[国内商业银行长期贷款利率＋(2～3％)]

第五章供水量

第二十一条水利工程供水一般按产权分界点作为供水和水费结算（收费）计量点；实际水费结算（收费）点与产权分界点不一致的，也可以按照水费结算（收费）点作为供水计量点，但应合理界定不同产权单位的供水生产成本。

第二十二条供水量按多年平均供水量核算，其中非农业供水年平均供水量一般按照最近三年平均实际供水量确定，农业用水年平均供水量一般按照最近五年平均实际供水量确定。如果最近几年连续出现较严重干旱或洪涝灾害、或者供水结构发生重大变化，年平均供水量的计算期可以适当延长。新建水利工程，采用供水计量点的年设计供水量并适当考虑3－5年内预计实际供水量计算。

第二十三条供水经营者与用水户签订供用水合同的，合同供水量也可作为核算供水价格时的供水量依据。

第六章分类供水价格

第二十四条农业供水价格按照下式计算：

第二十五条非农业供水价格按照下式计算：

第二十六条水利工程用于水力发电并在发电后还用于其它兴利目的的发电用水价格(元/m3)，一般按照用水水电站所在电网销售电价(元/kW·h)的0.8%核定；不结合其它用水的水力发电用水价格(元/m3)，一般按照用水水电站所在电网销售电价(元/kW·h)的1.6～2.4%核定,即:

结合其它利用水力发电用水价格=电网销售电价×0.8%

不结合其它利用水力发电用水价格=电网销售电价×(1.6～2.4)%

利用同一水利工程供水发电的梯级电站，第一级发电用水价格按上述原则核定，以下各级用水价格应逐级递减。

第二十七条当水力发电水头过高或过低时，各地可结合实际，适当调整发电用水价格。

第二十八条利用贷款、债券建设的水利供水工程，年还本付息额按经营期等均法计算。如折旧资金不足以偿还贷款本金，则调增非农业供水利润，并相应测算供水价格，用于解决还贷资金不足。

1、经营期是指供水工程的经济寿命周期，按照国家财政主管部门规定的分类折旧年限加权平均确定。

2、贷款、债券等均还本付息年值的确定可以参考以下公式：

式中：t为经营期

第二十九条动用死库容供水水价，可按正常供水价格的2至3倍核算。

死库容供水价格＝正常供水价格×（2～3）

第七章不同计价方式下的供水价格核算

第三十条两部制水价包括基本水价和计量水价。基本水价按补偿职工薪酬、管理费用和50%的折旧费、修理费的原则核算。计量水价按补偿基本水价以外的其他供水生产成本、费用以及计入规定利润和税金的原则核算。

第三十一条一般情况下，两部制水价按如下程序进行成本分摊：

1、归集供水生产成本、费用；

2、将供水生产成本、费用在农业供水和非农业供水对象之间分摊；

3、将分摊到农业供水和非农业供水的各项供水生产成本、费用划分为两部分：

A部分供水生产成本、费用=职工薪酬＋管理费用＋50%折旧费＋50%修理费

B部分供水生产成本、费用=直接材料＋其它直接支出＋制造费用＋水资源费＋销售费用＋财务费用-50%折旧费-50%修理费

第三十二条原则上两部制水价也应分类计价。具体核算方法如下：

1、农业用水两部制水价核算：

供水经营者未与用水户签订供水量协议的，基本水价也可暂按有效灌溉面积计算，即：

2、非农业用水两部制水价核算：

第三十三条超定额供水价格可按照如下方法核算：

超定额供水价格=正常供水价格×（1+超定额用水加价幅度）

第三十四条季节水价是指在不同用水季节实行不同水价标准的计价方式。

季节水价（以分两个季节为例）的平衡公式为：

第一季节供水量×第一季节供水价格＋第二季节供水量×第二季节供水价格=多年平均供水量×基准水价

基准水价是指按照多年平均供水量计算出来的水价。

第三十五条浮动水价是指在基准水价的一定幅度内上下浮动的供水价格，计算公式为：

某一用水时段的浮动水价=基准水价×（1±浮动幅度）

浮动幅度一般按因水价上调而多收取的水费和因水价下调而少收的水费数额大体相等的原则确定。

第八章排水水价

第三十六条除农民受益的农田排涝工程外，受益范围明确的水利排水工程，其排水水价按供水价格的原则核算。

第三十七条单独排水的水利工程，排水价格的核算方法与供水价格相同。

第三十八条供排兼用的水利工程，排水价格应单独核算。

供排兼用的水利工程，其资产及发生的成本、费用按相应比例进行分摊。分摊公式为：

第三十九条有多个受益对象的排水工程，排水成本、费用可按照排水量或其他方法在不同受益对象之间进行分摊。以非农业排水为例，计算公式为：

第九章附则

第四十条固定资产价值原则上按照历史成本法核算。

投产运行时间较长，固定资产原值明显偏低的水利工程，经财政部门批准,可以按照国家有关资产评估的办法和程序进行评估,重新确定固定资产价值。

第四十一条水利工程供水价格核算前应准备以下资料：

1、供水经营者基本情况；

2、水量、水文、水质观测点情况，各类供排水历史资料；

3、供水经营者最近三年的财务会计资料。

4、供水经营者人员数量及当地有关部门确定的人员定额、编制、工资标准、社会保障基金交纳比例等资料；

5、供水价格核算应需要的其他有关资料。

篇9

信贷总量不足。按照郴州市发展的主要预期目标，到2014年，全市生产总值达到2300亿元，年均增长14.5%以上。而2011年，郴州市的GDP为1346亿元，全市各项贷款余额为462亿元，如果按照2011年每百元GDP所需信贷量来计算，三年时间GDP增量约1000亿元，需要新增信贷资金约400亿元，2009年到2011年郴州市新增贷款为238亿元，也就是说下一个三年需增长68％，但信贷总量的增加受各方面因素的制约，大幅度增长面临很大困难。

服务水平较低。郴州市承接的转移企业大多是从珠三角转移过来的，珠三角地区的金融服务水平较高，对承接地的金融服务水平要求也就比较高，但郴州的金融机构特别是县域金融机构在结算方式、国际结算、外汇服务等方面与珠三角地区还有明显差距，业务品种和服务水平不能完全满足转移企业的需求。特别是产业转移中的跨国公司、母子公司、企业集团等新型企业组织模式，需要加深产业转出、转入两地金融机构间的联系，掌握企业的融资信息动态。但目前，由于转移企业在原属地的资信评级结果和信用信息不能共享等多种原因，郴州市以联合贷款、银团贷款、集团授信等方式为转移企业提供的信贷支持不多，截至2012年5月末， 郴州市联合贷款和银团贷款只有两起，贷款金额为18亿元。

产品创新瓶颈。目前郴州市各金融机构的金融产品创新跟不上承接产业转移的步伐，未能为转移企业发展各阶段提供相应的资金支持，未能根据产业链上下游企业对贸易、生产、技术改造等不同需求灵活创新金融产品，产品仍较单一。信用证打包、押汇、应收账款质押、出口信用担保融资等贸易融资手段未能有效展开，外向型企业缺乏防范外汇风险的远期结售汇、外汇掉期、套期保值等避险产品。对转移企业信贷产品创新深度也不足：同质化产品多，特色化产品少；开发的产品门类多，推广应用的品种少；内部流程改造多，实质降低门槛少。

篇10

在出售阶段，对于没有达到建造合同标准的开发项目，按《企业会计制度》规定，应同时符合下列四个条件确认收入实现：（1）企业已将商品所有权上的主要风险和报酬转移给购货方；（2）企业既没有保留通常与所有权相联系的继续管理权，也没有对已售出的商品实施控制；（3）与交易相关的经济利益能够流入企业；（4）相关的收入和成本能够可靠地计量。在具体实务中，笔者发现有些房地企业有人为提前或推迟确认收入现象。如当取得销售许可证，与客户签定预售合同并收取预收款时，就作销售收入实现，这样做显然不符合《企业会计制度》的要求，因为这时开发产品尚在建设中，企业还承担着商品所有权上的主要风险和报酬，且成本也不可计量。有些房地产企业在开发产品过户时才作收入账，由于在我国办理房产证、土地使用权证等手续较繁琐，往往在开发产品已交付客户使用时，尚未办妥产权证手续，而以过户为收入确认标准，显然有过迟之嫌。本文认为，房地产企业应在符合下列条件时确认收入的实现：（1）开发产品已竣工并经有关部门验收合格，房屋面积已经有关部门测定；（2）已与客户签订了正式房屋销售合同；（3）标的物——房屋已经客户验收，对房屋的结构、销售面积及房款购销双方均无异议，并与客户办妥了交付入住手续，双方均已履行了合同规定的义务。

国家税务总局《关于房地产开发有关企业所得税问题的通知》（国税发[2003]83号）文件规定，在采用不同结算方式时，应按不同的标准确认收入实现，且要求对预售开发产品的，按预售收入以不低于15%的利润率预计营业利润额，再并入当期应纳税所得额统一计算缴纳企业所得税，待开发产品完工时再进行结算调整。这样会造成“会计未确认收益，而企业需缴纳所得税；或会计已确认收益，但企业无需缴纳所得税”的时间性差异现象。笔者建议企业应设置“递延税款”科目，以核算该时间性差异影响的税款额，准确计算所得税费用和税后利润，明确各年度投资人的权益。

例：甲房地产公司，当年有一楼盘预售收入2000万元，其他应纳税所得额－200万元，则应纳税额＝－200×33%+2000×15%×33%＝33万元。

借：递延税款

99

贷：应交税金——应交所得税　 33

所得税

66

第二年甲企业实现上述楼盘80%的销售收入，即1600万元，确认经营成本1000万元，期间费用300万元，同时另一楼盘预售收入3000万元。则应纳税额＝（1600－1000－300）×33%－99×80%+3000×15%×33%＝168.3万元。

借：所得税

99

递延税款

69.3

贷：应交税金——应交所得税 168.3

又如乙房产公司当年有一楼盘销售，总价为1000万元，该批住宅已完工并交付，成本为800万元，实收30%首付款，尚有70%为客户以公积金贷款方式支付。由于当地公积金贷款资金紧张，预计明年才能到账。按会计制度规定，可按总价确认收入，并计算营业利润200万元。但按国税发[2003]83号文件规定：“采取银行按揭方式销售开发产品的，其首付款应于实际收到日确认收入的实现，余款在银行按揭贷款办理转账之日确认收入的实现。”因此企业当年申报所得税时，可只就实收款部分确认收入，确定应纳税所得60万元，其余推迟缴纳的税款可先计入“递延税款”贷方，明年资金到账后再申报并作账面余额转出。

对于达到建造合同标准的开发项目，按《企业会计制度》规定，属同一会计年度的，以合同完成法确认收入实现；不同会计年度完成的，在收入可估计的情况下，应按完工百分比法确定收入。而国税发[2003]83号文件规定：“房地产开发企业代建工程和提供劳务不超过12个月的，可按合同约定的价款结算日或在合同完工之日确认收入的实现；持续时间超过12个月的，可采用完工百分比法按季确认收入的实现。”显然此处的“12个月”与会计制度的“同一会计年度”是有区别的，在实务中应加以不同处理。

例如：丙房产公司与当地某电力公司签定一代建合同，前者为后者建一幢住宅楼，合同约定工期11个月，从当年3月初动工至明年1月底完成，总造价1000万元，预算成本800万元，当年实际发生成本700万元。按《企业会计制度》规定，该建造合同由于在不同会计年度完成，应按完工百分比法确定收入。第一年计算完工程度87.5%（700÷800×100%），确认账面收入875万元（1000×87.5%），成本700万元，利润175万元。但按税法规定，由于工期不超过12个月，可在明年1月完工时，再申报收入1000万元及实际成本，并计算应纳税所得。

开发产品的出租业务，《企业会计制度》规定，将其分为经营租赁和融资租赁两种情形，只要满足下列五个条件之一即为融资租赁：（1）在租赁期满，租赁资产所有权转移给承租人；（2）承租人有购买租赁资产的选择权，所订购买价预计远低于行使选择权时租赁资产的公允价值；（3）租赁期占租赁资产尚可使用年限的大部分；（4）就承租人而言，租赁开始日最低租赁付款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值；就出租人而言，租赁开始日最低租赁收款额现值几乎相当于租赁开始日租赁资产原账面价值；（5）租赁资产特殊，如不重新改制只有承租人能使用。而国税发[2003]83号文件规定：“将待售开发产品转作经营性资产，先以经营性租赁方式租出或以融资租赁方式租出以后再出售的，租赁期间取得的价款应按租金确认收入的实现，出售时再按销售资产确认收入的实现。将待售开发产品以临时租赁方式租出的，租赁期间取得的价款应技租金确认收入的实现，出售时再按销售开发产品确认收入的实现。”可见税法上将房地产企业的开发产品租赁业务分为临时租赁、经营性租赁和融资租赁三种方式，它们的所得税待遇是有区别的。

例如：丁房地产公司于2004年底将完工的某小区1号住宅楼（建筑面积10000平米）转作出租用房屋，年初签定的出租合同约定租期2年，2005年取得租金50万元；将2号住宅楼（建筑面积5000平米）临时租赁，2005年收租金20万元。（设该小区每平方建筑面积成本800元，每平方建筑向积平均售价1000元）。

对1号楼，内于租期短，租金低，按《企业会计制度》规定，可确定为经营租赁，企业应作会计分录如下：

借：固定资产——经营用固定资产（1号楼）8000000

贷：开发产品——房屋（1号楼）

8000000

每年收取租金时：

借：银行存款

500000

贷：其他业务收入　500000

同时可按20年期直线法折旧，净残值为原价的5%，则每年折旧额：800×（1－5%）÷20＝38万元，会计分录：

借：其他业务支出　380000

贷：累计折旧

380000

国税发[2003]83号规定，将开发产品转作经营性资产应视同销售，且视同销售行为收入确认的方法和顺序为：（1）按本企业近期或本年度最近月份同类开发产品市场销售价格确定；（2）由主管税务机关参照同类开发产品市场公允价值确定；（3）按成本利润率确定，其中，开发产品的成本利润率不得低于15%（含15%），具体由主管税务机关确定。

因此上述丁房地产公司2005年申报所得税时，应将1号楼视同销售，可按同类开发产品每平方建筑面积1000元单价确定收入1000万元，计算资产转让所得200万元。同时确定该房屋计税成本为1000万元，每年可在所得税前扣除折旧额：1000×（1－5%）÷20＝47.5万元，应作纳税调减8.5万元（47.5－38）。

如合同约定租期10年，年租金120万元，租期满后房屋所有权有可能转移给承租方，按《企业会计制度》规定可确定为融资租赁，应作会计分录如下：

借：固定资产——经营用固定资产（1号楼）8000000

贷：开发产品——房屋（1号楼）

8000000

借：应收账款

12000000

贷：固定资产——经营用固定资产（1号楼）8000000

递延收益——未确认融资收益

4000000

每年可按10年租赁期直线法摊销递延收益40万元：

借：递延收益——未确认融资收益

400000

贷：其他业务收入

400000

丁房地产公司2005年申报所得税时，同样应将1号楼视同销售，确认资产转让所得200万元，以后每年只需按总租价与该房屋计税成本差额200万元（1200－1000）分期摊销确认租赁收益20万元，每年应作纳税调减20万元（40－20）。

对2号楼，由于系临时租赁，会计上可作“出租开发产品”核算，2005年收取租金时：