现在的公积金政策范文

导语：如何才能写好一篇现在的公积金政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：跨国公司；并购；应对策略

金融危机之后，世界经济恢复性复苏。各国政府随着全球经济形势的变化，结合本国的实际情况调整了对外投资政策，如德国的工业4.0、美国制造业回归，中国经济体制改革进一步深化、“一带一路”战略等，这促使企业跨国并购交易活动呈现活跃趋势。跨国公司在此背景下也要调整其并购战略。因此，分析跨国公司在华并购的现状，探讨其并购特征，指出其并购过程中的问题，对我国有效地利用外资、全面深化改革、推进新一轮更高水平对外开放、落实“一带一路”战略，以及促进经济持续健康发展都有重要的意义。

一、 跨国公司在华并购的现状

1. 全球跨国并购的发展现状。联合国贸发组织和商务部贸易研究院的《2016世界投资报告》指出，2015年全球跨国并购金额从2014年的4 320亿美元增至7 210亿美元。从数据来看，发达经济体的跨境并购有了较大增长，致使2015年FDI流向发达经济体的数额从2014年的5 220亿美元增长至了9 620亿美元。

第一，跨国并购活动恢复活跃。跨国并购活动经过两年连续下跌后，于2014年出现反弹，2015年达7 210亿美元，以净价值计比上年增长了28%。驱动这种交易的重要因素一是由于跨国公司着眼于寻求新的增长点，二是跨国公司出于协同效应和规模经济的考虑来降低成本。大型跨国并购交易是跨国交易活动价值增加的一个关键要素。世界投资报告显示，2014年，多国企业收购价值大于10亿美元的数量飙升至223个，而2013年只有168个。同时，多国企业也有过几次大的撤资，相当于收购总价值的一半。

第二，从行业领域看，跨境制造业并购创新高，引致FDI增长较快（见图1）。2015年跨境并购制造业金额创下历史新高，达到3 880亿美元，超过了此前最高的2007年记录。这就使得制造业在2015年跨境并购的占比达到了50%以上。需要指出的事，从全球层面来看，采掘工业FDI的减少对FDI的总额产生了重要影响，尤其是在发展中国家。

服务业投资主导的长期趋势持续增强（见图1）。由于服务业占全球附加值的70%，因此服务业外国直接投资在全球外国直接投资中的比例有可能会进一步上升。

2. 跨国公司在华并购现状。跨国公司于在20世纪80年代进入中国。90年代初期，跨国公司在内的外资企业开始大量涌入。21世纪初期至金融危机之前，随着我国经济的持续快速增长，跨国公司对中国企业的并购也呈上升趋势。金融危机之后，跨国公司对中国企业的并购状况如下：

第一，外商投资增长势头良好。总体来看，中国吸引外资额持续稳定增加。2014年，中国吸引外商投资额为1 285亿美元，比2013年的1 239亿美元增长4%，超过美国成为全球最大的FDI目的地，在国际投资格局中的地位和作用进一步增强。

第二，跨国公司在华并购活跃。根据商务部的统计，2015年外商跨国公司以并购的方式在华投资的企业数目和实际使用外资金额均有增长迅速。其中：并购设立的企业数量为1 466家，增长14.4%；并购实际到资的外资金额是177.7亿美元，增长了137.1%；跨国并购在实际使用外资中所占的比重由2014年的占6.3%上升到2015年的占14.1%，增大幅度较大。

2016年前两个月，跨国公司在华并购交易实际使用外资金额达1 418.8亿元人民币，同比增长2.7%；跨国并购金额占实际使用外资金额的比重由2015年同期的24.6%上升到28.1%。这表明跨国公司在华并购十分活跃。从并购行业来看，第三产业的比重保持稳步上升，并购趋势由制造业转向服务业。

二、 跨国公司在华并购的特征

各国政府随着世界经济的复苏，结合本国的实际情况调整了对外投资政策，如德国的工业4.0、美国制造业回归，中国经济体制改革进一步深化、“一带一路”战略等，这促使跨国企业并购交易活动呈现与以往不同的特点：

第一，并购发起者主要源于发达国家和地区。跨境并购活动中的跨国公司母国或地区主要是美、日、欧，亚洲的日本和新加坡对华并购也有增长。随着中国消费结构的升级和经济转型发展，发达国家的对华投资及并购力度不断加大，上海和香港正逐渐成为更多跨国公司的总部所在地。与此同时，印度等发展中国家也开始增强了对中国市场的关注度。

第二，并购方式以协议收购为主。总的来看，跨国公司在华并购的方式有发行股份购买资产、协议收购、二级市场收购（含产权交易所）、吸收合并、要约收购、增资、取得公众公司发行的新股、间接收购、资产置换、继承，但以协议收购为主。在2015年，入境并购数量共86个，交易规模为664.40亿元，其中：协议收购63个，金额457.04亿元；增资11个，金额73.70亿元；二级市场收购6个，金额103.09亿元；发行股份购买资产3个，金额10.09亿元；要约收购、间接收购、继承各1个，金额合计20.48亿元。2011年～2015年期间，从数量来看，在wind资讯的371个入境并购样本中，采用协议收购方式的有294个，占79.2%。排在其后的依次为增资和要约收购，分别为26个和22个。从金额来看，371家入境并购企业的并购总金额为4 298.35亿元，其中采用协议收购方式入境并购金额达到2 966.11亿元。

第三，并购行业由制造业向服务业尤其是高技术服务业转移。跨国公司在华并购的行业主要集中于服务业尤其是高技术服务业。在2011年～2015年期间，入境并购涉及的行业主要有电信服务、信息技术、可选消费、公用事业、材料、日常消费、医疗保健、金融、工业和能源。从并购数量来看，金融行业入境并购数量最多，为3 386个，其次为工业行业，为3 293个，之后依次为信息技术、可选消费和材料行业，分别为2 418个、2 104个和1 935个。从并购金额来看，金融行业入境并购规模最大，为34 512.41亿元，其次为工业行业，为19 445.29亿元，之后依次为材料、信息技术和可选消费行业，分别为14 026.98亿元、12 396.96亿元和12 066.03亿元。

第四，并购地域集中于华北和华东地区。总体上看，2011年～2015年跨国公司在华并购金额呈现下降趋势。根据wind资讯报告，2011年，跨国公司在华并购金额为263.923 8亿元；2012年出现大幅度下滑至0.61亿元，2013年和2014年有缓慢恢复，分别为34.354 1亿元、55.783 4亿元。但是，2015年又下降至0.473 3亿元。从区域分布来看，跨国公司在华并购主要分布在华东和华北地区，其中华北地区2011年～2015年并购金额254.342 2亿元，居各区域首位；其次是华东地区为85.744 1亿元。这表明，跨国公司在华并购的着眼点仍然在中国基础设施良好、市场潜力大、劳动力素质高，以及运输条件便利、已经具备相当竞争优势的地区。尽管跨国公司在中国中西部地区尤其是中南地区的并购有所增加，但总体来看跨国公司在华并购仍呈现“东重西轻”的格局。

总之，跨国公司在华并购主要源于发达国家和地区，以美、日、欧的跨国公司为主；在华并购方式以协议收购为主；并购行业由制造业向服务业转移，尤其是高技术服务业和金融业；并购地域主要集中于华北和华东地区。

三、 后金融危机时期跨国公司在华并购存在的问题

1. 从跨国公司本身来看。

第一，并购战略缺失。企业要用并购方式进行业务扩张，没有很好的并购战略，很容易导致并购失败。比如，庞大集团与萨博的并购由于没有很好并购战略而以失败告终。

第二，跨国公司的全球战略与东道国的本土情况不相符。很多跨国公司在开拓国际市场的进程中通常存有战略惯性思维，其产品、服务、商业模式无法与中国本土进行精准匹配，进而忽视了中国快速变化的市场状况，也缺乏对中国的市场和客户的深度了解。另外，中国实力强大的民营企业的崛起，也对跨国公司在华并购展开了竞争。它们相对更加熟悉本土市场的消费文化，能够采取低成本策略生产替代性产品，更为关注分销策略，无论是其研发的新型产品，还是独特化的营销模式都能够对激活本土消费者需求产生巨大的影响力。

第三，忽视中国中西部市场。与中国东部沿海城市相比，中西部地区在土地、劳动力成本等基本要素方面具有比较优势，再加上当前国家的东北老工业的升级改造政策，使这些地区的市场拥有巨大的利润潜力。而许多跨国公司忽视了这些市场，或者有的已经意识到，但是还没有施以良好的操作。

第四，跨国公司高层管理人才缺乏。跨国公司的总部与其分支机构之间通常难以形成有效沟通，这种信息的不对称使得跨国公司交易成本有所增加且运营效率有所降低。因此，随着中国区域高管人员的频繁调整，跨国公司总部并不能准确了解中国市场的发展以及公司战略的实施情况，从而诱发了跨国公司的战略定位不当。据经济学人调查显示，为尽可能熟悉中国市场运营情况，降低战略决策的风险，约40%的大型跨国公司都倾向于向中国地区派驻非常高级别的高管。

2. 从东道国来讲。

第一，我国产业发展风险随着跨国公司在华并购的扩大而呈加剧态势。由于跨国公司并购的对象主要是我国重要产业的龙头企业，而且并购的条件日益苛刻。如家电行业外商控股的合资企业约占75%，双方各控制50%股份的占10%；合资企业几乎控制了医药行业，其外商注册资本比例多为70%以上。这增加了产业发展的风险，不利于我国产业的健康发展，影响国家经济安全。

第二，从一定程度上削弱我国的技术创新能力。跨国公司在华并购虽然带来了资金和技术，从某种程度上说有利于我国产业的发展壮大，但是这些大多属于非尖端技术甚至是落后技术。一些跨国公司还在成功并购中国企业取得第一大股东身份后，为了强化其技术垄断优势，将企业原有的技术研发部门予以取缔，而改由其母公司直接提供技术，使我国我国企业的创新能力和研发能力受到严重影响。

第三，我国的本土企业和品牌在并购中逐渐消失。参与在华并购的跨国公司与国内本土企业相比，享有许多优惠政策，再加上跨国公司在资金、技术和管理方面的绝对优势，导致许多本土企业的市场占有率逐渐缩小，品牌资源逐渐消失。如欧莱雅集团收购我国护肤品品牌小护士后，在对其旗下品牌进行整合时，使小护士品牌退出中国，这样小护士品牌随之消失。

3. 从母国来看。后金融危机时期，各国经济政策的调整使全球资本流向有了新的调整。根据美国波士顿咨询公司和MIT的调查结果，跨国公司受母国相关政策，以及东道国劳动力成本、生产质量、营商环境、消费市场等因素的影响，正将业务从中国撤回母国。这导致了多国的跨国公司出现较大规模的减资或撤离中国，涉及制造业和服务业在金融危机后实际使用外资金额均有所下降。如，美国的微软、优衣库，日本的西铁城、松下，德国的Bilstein等公司以及大量海外人才也陆续回流本土。

四、 应对跨国公司在华并购的策略

第一，优化外资结构，增强产业核心竞争力。依据世界产业的发展趋势和中国产业结构优化升级目标，应在利用外资方面通过差异化政策实施引导，重点鼓励外资在现代农业、高新技术、先进制造、节能环保、新能源、现代服务业等领域的投资。在全球产业价值链调整优化和产业转型升级的背景下，中国应该审时度势，充分利用国内和国外两个市场的资源特别是外商投资来带动中国战略性新兴产业快速发展。

第二，完善法律和法规等各类制度性建设，确保投资环境的公正性和透明性。借鉴发达国家的成熟经验，制定适合跨国并购趋势、符合我国实际的、可操作性强的法律法规，增强我国吸收外资的国际竞争力。加快完善跨国并购的中介服务体系，减少跨国公司并购国内企业中的摩擦，降低交易成本，防止国有资产流失。

第三，加强对外资并购的引导与监管，使其成为我国吸引外资新的增长点。监管主要应从关联交易的审计、信息披露机制、不正当交易等方面入手，约束跨国公司在华并购可能产生的垄断行为和其他负面行为，引导外资并购的健康发展。尤其需要指出的是，要加强防范跨国公司的非法撤资行为。

第四，通过提升科技创新水平形成具有自主知识产权的产品和服务，增强中国品牌的美誉度。新常态下的中国经济正向高质量、高附加值的中国品牌升级，“中国制造2025”强国战略和“一带一路”战略，提升了我国企业的品牌自信和软实力。然而。所有的品牌都是和自己的创新能力、产品的适应能力、服务的能力相联系的。企业要认真贯彻党的十“实施创新驱动发展战略”的战略部署与要求，在实施创新驱动发展战略中加快转型升级，切实提高创新发展成效和企业发展实力及核心竞争力。加大研发投入，通过产学研结合等有效形式，提高自身的创新发展能力。

第五，培育中国的具有国际竞争力的大型企业集团，积极实施“走出去”战略。考虑到我国当前资源与能源的约束，应当积极引导跨国公司参与国有企业改革，盘活供给存量，带动产业转型升级，引入国际领先的管理经验，建立健全适应市场经济发展需要和现代公司制度的法人治理结构，从而进一步提升我国企业的国际竞争力。积极实施“走出去”战略，推动中国企业实施海外并购战略，鼓励企业通过并购整合战略联盟等方式，参与全球新一轮产业结构调整，在竞争与合作中形成和壮大中国自己的大型跨国公司。

参考文献：

[1] “促进跨国公司对华投资政策”课题组.跨国公司在华并购投资：意义、趋势及应对战略[J].管理世界，2001，（3）.

[2] 陈佳贵，黄群慧.跨国公司在华投资及其对我国企业的并购[J].经济管理（新管理），2002，（16）.

[3] 陈佳贵等.跨国公司在中国的新动向[J].经济管理，2001，（2）.

[4] 范黎波，王肃，张菲菲.跨国公司在华战略演进分析――基于制度经济学视角和摩托罗拉实践[J]. 财经问题研究，2010，（4）.

[5] 刘春宏.美国跨国公司并购行为的变迁及对中国的启示[J].经济与管理，2006，（9）.

[6] 王国栋，陈丽珍.跨国公司在华并购的现状分析与对策建议[J]，国际贸易问题，2005，（9）.

[7] 王宇露.跨国公司在华并购战略解析及其风险防范[J].学术交流，2007，（5）.

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关键词：住房公积金；贷款；风险；防范

中图分类号：F830.572 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）05-000-01

前言

由于我国住房公积金制度还处于初级发展阶段，存在着一系列潜在的风险，并且风险处理中心应对机制不太完善，近些年来，我国公积金贷款的规模和范围越来越大，不稳定的风险防范机制对住房公积金贷款制度的稳定发展构成了很大的威胁。为了保证我国住房公积金贷款制度的稳定而有效地运作，就应正视各种风险，并建立有效的风险防范机制。

一、住房公积金贷款的风险及成因

1.政策性风险。政策性风险是指由于国家相关政策的变化而给住房公积金贷款带来的风险。首先，有些地方为了拉动地方房地产消费，公积金管理中心会下达贷款的增长的目标，在这种业绩支撑的形势下，势必会影响贷款发放的质量，增加了不良贷款的发放量。其次，公积金贷款期限一般比较长，最长可达30年。在还款的期限内，国家对房产的政策发生了某种变化，例如限制房地产行业的发展，引起按揭项目停止，房价下降，对个人住房的贷款带来了一定的还款风险。

2.法律风险。法律风险是指贷款合同不能受到法律保护而引起的风险。由于我国现在的住房公积金贷款方面的法律还不太健全，以及国家和地方的政策不配套，使得法律风险成为住房公积金贷款风险中的突出风险。在贷款人无法偿还贷款时，公积金管理中心在处置抵押房产时可能会受到司法、公安等部门的制约；除此之外，由于我国的关于住房公积金法律在对抵押房产进行估价和处置时的操作性不强，难于付诸实践，这就导致了管理中心由于法律原因面临巨大的损失风险。

3.借款人信用风险。信用风险是指由于贷款人由于种种原因无力或者不愿履行借款合同，给双方的利益造成损失。信用风险主要是源于以下三方面的原因：在还款期限内，由于贷款人的经济状况、社会因素或者自身原因引起贷款人还款条件恶化而造成的风险，比如贷款人由于自身所处行业经济状况不佳而使贷款人失业导致的收入下降，无法偿还贷款；由于国家信用信息系统不健全，住房公积金管理中心无法全面了解贷款人的信用状况，一旦贷款人违约而造成的风险；一部分的贷款人信用意识淡薄，在贷款时只想着贷到资金给自己带来的好处，而没有还款的意识，因此在贷到资金后就不去偿还或者在偿还一段时间后，就会有违约的行为发生。

二、现阶段住房公积金管理中心关于贷款风险防范的现状

现阶段我国制定了一系列的关于住房公积金的法律法规，在这些规章制度中规定，住房公积金管理中心是公积金管理的中心，管理中心应委托银行办理住房公积金贷款、结算等业务以及公积金账户的设立、归还等手续。

有些城市的住房公积金管理中心已经在法律法规的约束下，制定出适合自己城市住房公积金的发展模式，比如某城市的住房公积金管理中心制完善了贷款的“三查”制度，建立了严密的风险应对机制，进行全方位的风险管理。

首先，建立严格的贷款审核制度。

其次，建立贷款逾期风险管理制度：对逾期贷款实行分类预警；建立积极有效的逾期贷款催收方法；加大诉讼和执法力度。

最后，加强住房公积金管理中心的内部工作管理。

但是，由于法律法规的限制，就形成了由银行办理贷款，而由住房公积金管理中心承担风险的现状，在操作过程中造就了一些问题：住房公积金管理中心确认贷款资格，贷款审核等工作由银行完成，这就形成了贷款的执行中心—银行不承担风险，因此，不免会担忧银行会不会像对待自己业务那样来对待公积金贷款业务；一些住房公积金管理中心意识到上述风险，开始着手尝试自己管理贷款资产。但是由于管理中心非专业的金融从业人员，风险意识淡薄，在风险的预警和处置方面经验不足。

三、住房公积金贷款风险防范对策

1.建立和完善法律法规。我国现阶段住房公积金的风险一部分原因是由于国家的法律、政策所造成的，降低这种风险的途径是通过建立和完善相关法律法规。比如住房公积金管理中心在处置逾期房产时，司法和公安等部门应给与在规律规定下的配合，并且增强住房公积金法律的实用性。

2.建立完整的个人贷款资料库。住房公积金贷款的期限一般比较长，在贷款的期间，贷款人的社会情况的变化会引起贷款回收的风险。因此，有必要建立贷款人个人信用资料库，将贷款人的工作就业情况，收入情况以及住房公积金变动情况纳入资料库。一旦贷款人的还款能力发生变化，住房公积金管理中心可以通过资料库了解相关情况，及时制定措施，防控风险的发生。

3.严格审批制度。在住房公积金发放之前，要严格对贷款人的贷款资格进行审核，这主要从以下几方面进行：贷款人是否正常缴纳公积金；贷款人的贷款是否属于个人住房的消费；担保措施是否到位；贷款人是否具有还款能力；购房行为是否有效等。此外，要加强审贷的透明度。

4.强化贷款担保。传统的贷款担保方式为抵押和购房综合保险担保方式。因此，强化贷款担保，首先就要继续强化这种传统的担保方式，将抵押房产在贷款期限内存在的风险而有可能造成的损失交给保险公司。其次，借鉴国外模式，发展专业的房地产担保中心。通过上述两种方式，来转移贷款风险。

四、结论

现阶段，人们对改善住房条件需求旺盛，我国的住房公积金贷款处于一个高速发展的时期。在这种情形下，住房公积金管理中心一方面要简化相关贷款手续，提高办事效率，另一方面要对贷款进行严格、有效的管理，降低贷款的风险，减小不良贷款的产生。认识风险，制定出应对措施，完善住房公积金贷款程序，逐步提高风险管理水平，对我国的住房公积金贷款的良性发展具有重要的作用。

参考文献：

[1]吕继承.关于进一步完善住房公积金管理制度的思考[J].红河学院学报，2010（4）.

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一、住房公积金缴存政策依据

根据国务院《住房公积金管理条例》、《浙江省住房公积金条例》、《宁波市住房公积金缴存管理暂行办法》和《宁波市住房公积金行政执法暂行规定》，企业应当为职工缴存住房公积金，缴存基数为上一年度职工月平均工资，缴存比例不得低于5%，企业未给职工补缴住房公积金的，需补缴以前年度未缴部分。

二、住房公积金缴存现状

因宁波非公经济相对较发达，导致住房公积金覆盖面相对较低。2014年宁波市本级缴存住房公积金单位9139家，职工39.27万人；根据市养老保险管理中心统计数据，2014年市本级缴纳养老保险金单位30678万家，职工117.7万人。住房公积金缴存人数仅为养老保险缴纳人数的三分之一。（数据引自浙江省政协委员、宁波市总工会副主席严萍在政协第十一届浙江省委员会第三次会议上的公积金缴存民生话题上内容）

三、住房公积金执法现实情况

公积金缴存问题不属于劳动仲裁范畴，职工不能通过劳动部门的劳动仲裁来解决，也非民事纠纷，不能直接向法院提起对企业的诉讼。

职工只能向住房公积金中心投拆维权，住房公积金中心接到职工投诉后，根据《宁波市住房公积金行政执法暂行规定》向企业发函告知其违规，督促企业为员工缴存住房公积金，员工对以前未缴部分有诉求的才会督促企业补缴。住房公积金中心在下发函告后企业未纠正的，下发行政处罚决定书，对单位予以1-5万元处罚。拒不执行的，住房公积金中心向公积金中心所在地基层人民法院申请强制执行。单位逾期缴存住房公积金的，按每逾期一日加收应缴存金额千分之一的滞纳金。住房公积金中心不像劳动部门一样有调阅企业用工情况、财务账册等资料的行政执法权，难以获得准确补缴金额，而申请法院强制执行需要提供可供执行的具体金额，这种情况使得申请法院强制执行也变得极为困难。

针对企业、员工法制意识薄弱及住房公积金维权的实际困难，部分基层国有企业、大多数的私营企业特别是职工人数众多的劳动密集性企业的住房公积金缴存情况一直不太理想。特别对于职工提出的以前年度的补缴，住房公积金中心执法更加困难。根据规定，职工提出以前年度的补缴，其涉及的补缴金额是众多职工人数众多的劳动密集性企业所不能承受的，强制执行的结果有可能会导致私营企业的倒闭，这是地方政府最不愿面对的情况。政府部门对补缴住房公积金投诉执法出现两难是既要尽力维护员工权益，又怕企业经济压力不堪承受。这是住房公积金中心没有主动强制要求企业补缴住房公积金的原因。

四、国有企业的特殊性

国有企业是经济社会的重要组成部分，除承担企业的经济责任外，还须承担社会责任，维护社会主义市场经济的和谐，国有企业应当与职工共同发展。国有企业不同于私营企业，住房公积金中心受理职工举报对企业下达缴存函或行政执行通知书时，国有企业应当也基本会按其规定缴存或补缴。除企业确实存在缴存困难的，按规定在职工和住房公积金中心同意后缓缴，届时补缴。

五、住房公积金执法补缴

根据《宁波市住房公积金缴存管理暂行办法》第三十五条规定，单位为职工补缴开户月份之前的住房公积金，需提供单位与该职工签订的劳动合同和社保开户凭证。对补缴额计算有困难的单位，月缴存额可依据对应补缴年度上一年本单位职工月平均工资或本市统计部门公布的职工上一年度月平均工资计算。各个年度单位补缴金额=社保基数×缴存比例，同时同比例缴存个人部分。

六、住房公积金补缴风险应对措施

保持现状。不进行缴存或补缴，基层国有企业管理者往往在其任期内不想去触碰住房公积金缴存或补缴问题，希望延续前任管理现状，把问题留给下任管理者。认为目前企业职工住房公积金投诉问题尚属可控范围，未有人数众多的集体投诉。如一旦开始统一缴存，反而可能会提前触发集体要求补缴以前年度金额的诉求，适得其反。

这种保持现状的处理办法是多数经营管理者的想法，但这是种不作为的行为，也不符合政策规范，如果职工集体投诉，企业将处于被动状态，推迟缴存或补缴时间，随着职工维权意识增强，必然引起更大范围的群体性补缴投诉。

按规定对住房公积金未缴存的，新设公积金缴存账户，并对以前年度单位未缴部分进行补缴。但涉及的补缴金额是一般企业所不能承受的，基层国有企业往往人数众多，且经营效益并不理想，让其补缴以前这么多年以来未缴存的部分，一般企业基本无法承受。而强制性的补缴可能直接倒导致企业破产倒闭，进而影响职工就业及引发更恶劣的不平稳事件。

不去涉及以前年度补缴，主动尽快按规定为国有企业职工缴存住房公积金，缴存基数及比例根据企业经营效益量力而行。随着为职工办理好缴存住房公积金的时间越长，补缴风险将日趋淡化。缴存超过两年，公积金管理中心将不再支持以前年度补缴诉求。虽然在缴存时同样出现补缴诉求风险，但通过与职工做好沟通，说明企业经营压力现状，通过现在的开始缴存来安抚职工情绪，避免出现集体补缴诉求，平稳过渡两年追诉期。

七、建议措施

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【关键词】公积金制度；问题；解决思路

1991年5月，上海市借鉴新加坡公积金制度的成功经验，结合我国国情，率先建立了具有中国特色的住房公积金制度。这是我国在福利住房制度向住房市场化、商品化改革的推进过程中，完善城镇住房制度的重大突破，标志着一个由国家支持、单位资助、依靠职工群众自己力量解决住房问题的市场化机制开始形成。至今经过十多年的发展，公积金制度的保障性特征越来越突出，但是随着市场经济的发展我们也意识到公积金制度也出现了不少问题，因此研究它的不足及提出建议性措施具有重要意义。

1.公积金制度概述

国务院颁布的《住房公积金管理条例》的第二条中规定：“住房公积金是指国家机关、国有企业、城镇集体企业、外商投资企业、城镇私营企业及其他城镇企业、事业单位、民办非企业单位、社会团体及其在职职工按照规定缴存的具有保障性和互的一种长期住房储蓄金。”职工缴存的住房公积金和职工所在单位缴存的住房公积金，是职工按规定存储起来的专项用于住房消费支出的个人储蓄金。我们通过公积金的含义可以知道公积金具有强制性、专款专用、保障性、互等特点。

住房公积金制度是结合中国城镇住房制度改革的实际情况而实施的一种房改政策，是有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。住房公积金制度在我国建立之后，不断发展完善。1999年国务院颁布了《住房公积金管理条例》，标志着我国住房公积金制度进入了法制化、规范化发展的新时期，并于2002年3月24日进行了第一次修改，至今已十多年。其间，我国城镇住房建设环境、城镇居民构成、收入水平等立法背景均发生了巨大变化，《住房公积金管理条例》已经不能适应现实的需要，需对其及时作出修改。

2.公积金制度具体运行中出现的问题

2.1 公积金的归集问题

2.1.1 公积金缴存率低，保障功能范围小

我们知道按照《公积金管理条例》的规定，除了离休干部、退休职工，合资企业里的外籍员工不缴存公积金外，公积金的缴存对象应该包括了其他的所有在职职工，当然也包括农民工，但在很多的中小城市公积金的覆盖范围受局限并不符合要求，很多地区经济发展不平衡，中西部地区和东部地区相比存在一定差距是其主要原因。同时还有一些未覆盖人群也有缴存公积金的要求，例如自由职业者还有一些个体工商户，其实他们收入并不低，但是因为公积金缴存是依托单位的，所以这些人是不能缴存公积金的，当然就享受不了公积金的优惠政策了。

2.1.2 缴存分配有失公平

现有《住房公积金管理条例》规定，职工和单位住房公积金的缴存比例均不得低于职工上一年度月平均工资的5%，有条件的城市可以适当提高缴存比例。就是这“有条件的城市可以适当提高缴存比例”给很人提供了钻法律空子的机会。因此就出现了不同城市之间、单位之间及个人之间不同的缴纳比例。经济效益较好的单位提高缴存比例，或者利用补充住房公积金的形式，最终形成个人与单位公积金高缴存额；与此相反，有些单位,尤其是一些私企,按最低缴存比例给员工缴存公积金，甚至干脆不缴存，这些都与《住房公积金管理条例》的精神不符。国家规定公积金可以在企业成本中列支，所以这些有条件的单位通过提高公积金的形式增加员工的福利，这也就是变相多发工资。对于个人来说公积金不计入所得税纳税基数，因此如果两个收入都很高的职工来说，可以通过多缴公积金来逃避国家税收，造成税源的流失。

2.2 公积金的使用问题

公积金的使用包括两种使用方法：提取和贷款。住房公积金提取是指住房公积金缴存人发生住房方面或政策允许的其他用途时，支取个人帐户的住房公积金。住房公积金提取包括住房消费提取和非住房消费提取。公积金贷款是现阶段购房者使用最普遍的方式，因为按照现在的房价水平提取公积金解决不了买房的问题，而贷款能够以少贷多。

公积金贷款与商业贷款相比较有较强的优势，最主要的就是低利率，所以在购房贷款中人们会首选公积金贷款。同时我们也必须认识到公积金贷款也有很多的限制条件：（1）公积金不能用作购房的首付。公积金账户里的资金比较多，但是手里没有什么积蓄的人来说，公积金贷款就有困难。在现在高房价的现状下100多万的房子很常见，如果申请公积金贷款最少也要准备20万的首付，就像我们刚刚提到的如果没有什么积蓄的人，就算他的公积金账户中有20万以上也不允许提出来作为首付，这种情况下我们还是申请不了公积金贷款。（2）大部分城市不能使用父母的公积金购房。刚刚工作不久的年青人，既没什么积蓄还贷能力又差，所以很难凭借自己的实力买到满意的房子。（3）不能使用公积金异地购房。通常情况下，全国各地的住房公积金贷款都是由各个地区的住房公积金管理中心管理，导致其不能跨区域使用公积金，因不能有效使用公积金而造成了浪费。（4）公积金贷款利率优势弱化。大家都知道公积金的贷款利率比商业银行贷款利率低，这也是公积金政策性的体现，但是在房地产市场不太景气的情况下，商业银行经常进行利率打折优惠，而公积金贷款已经是优惠利率，所以不会再打折，这样公积金的利率优势就显现不出来了。由于上述约束条件使很多人不能充分的享受公积金的优惠贷款政策，这就需要使住房公积金制度逐步改进和完善。

2.3 公积金贷款的还款问题

2.3.1 公积金还款手续还需进行简化

人们向公积金管理中心的受托银行办理公积金贷款后，就要按照合同的约定按月足额还款。大多数情况下（建行除外）月还款额需要借款人自己垫付而不能直接从公积金账户中扣除。也就是先还后提，而不是直接代扣。所以这样给借款人造成很大的麻烦，每月除了跑贷款银行还款还得去公积金缴存银行取出上月的月还款额，每月都得奔波与两个银行之间。如果是发生提前还款也得是借款人先行垫付，拿着还款凭证再去公积金管理中心提取，而不能直接就从公积金账户中扣除。

2.3.2 公积金的还款方式较单一

公积金贷款期限为一年的，实行到期一次还本付息、利随本清的还款方式； 贷款期限在一年以上的，借款人可以采用等额本息或等额本金两种按月分期归还方式。还款方式一经确定，不得更改。但是借款人的收入情况都有所不同，有年薪制、季度发薪、月薪还有日薪的，有上发薪下发薪的区别，所以局限与单调的还款方式难免会把很多借款人拒之门外。

2.4 公积金管理水平有待提高

2.4.1 资金沉淀，使用率不高

在现行体制下，由于缺乏资金投资手段和渠道造成资金大量的沉淀，使用率不够高，截至2010年，我国公积金存款总数为12116亿元人民币，运用率仅为60%其沉淀资金数额相当巨大。也就是说40%的公积金都在“睡觉”，没有发挥效益，造成了职工利益的损失，加大了资金保值风险，这不符合收益原则。

2.4.2 公积金管理工作不够规范，违规操作情况严重

住房委员会是住房公积金管理的决策机构，但大多数地方没有健全的住房委员会制度，以致公积金的管理由地方政府分管领导说了算，存在大量违法发放住房建设项目贷款、挤占挪用公积金、违规分配和使用增值效益等问题，再加上公积金管理中心内部也缺乏竞争机制，长此以往，将使公积金制度失去活力和竞争力。

3.发展和完善我国住房公积金制度的思路

3.1 健全配套法律，加大执法力度

3.1.1 严格征缴执法，扩大公积金政策覆盖面

对于单位来讲资助员工缴存住房公积金那是应尽的义务，对于职工本身来讲单位缴存公积金那是应当享有的权益，对于不建立住房公积金制度，不缴、欠缴或截留挪用公积金的单位进行必要惩罚。住房公积金管理中心要加大征缴执法力度，严格征缴执法，促使住房公积金制度落到实处。同时推进制度建设，完善修订《住房公积金管理条例》，对于现阶段不属于公积金制度覆盖面的个体户、自由职业者经审查具备缴费能力又有意愿缴存公积金的个人也可以自行缴纳公积金，扩大公积金的覆盖面，这就需要健全配套法律法规，使之有法可依。

3.1.2 完善公积金政策法规，限定最高缴存比例和缴存额

为了避免公积金缴存过程中的收入分配不公平的情况，应该在《住房公积金管理条例》中明确规定公积金缴存的最高比例和最高限额的相关条文，实行最高限额和最低保障额制度，控制缴存差距，规范缴存行为，这样才能实现“公平分配”。

3.2 适时调整信贷政策，提高使用效率

3.2.1 简化手续，方便群众

建立公积金贷款“一条龙”制度，实现各个环节的联合办公，职工从买房开始到贷款、担保、评估和后期的还款都实现机构之间的内部合作，方便广大职工。尤其是住房公积金贷款时间都比较长，大多集中在10年以上，所以对于日后还款方便与否至关重要，公积金管理中心应该尽早与受托银行建立公积金代扣制度，避免了职工从受托银行到公积金管理中心来回奔波，从而提高公积金使用效率。

3.2.2 借助金融创新，丰富还款方式

现有的等额本金与等额本息还款方式不能满足广大职工多样化的需求，我们可以借鉴一下其他国家的丰富的还款方式，针对不同的贷款人群都能找到适合的还款方式。例如逆向年金还款方式，漂浮式的还款方式，双周供等适合不同人群，这些还款方式在商业贷款还款中有所涉及，我们也可以把它引用到公积金贷款还款中来，再结合我国的国情逐步完善。

3.3 构建完善的公积金使用制度

随时代的进步公积金贷款的很多限制条件已经制约了公积金制度的发展，把现在刚性需求买房的人都拒之门外。针对公积金贷款不能跨区域使用、缺乏灵活性、贷款利率优势不明显以及公积金使用还款程序繁琐等问题，只有构建完善的公积金使用制度，才能从根本上改变。尽管相关部门已经提出许多改进措施，但是在管理和运行中仍然存在一定问题。这就需要不断地对其进行完善，逐渐改善以上问题，使其更好地服务于广大的购房者。

3.4 完善公积金监管制度，建立风险控制机制

3.4.1 明确合理的房贷比例

住房公积金贷款发放总额总是要小于存款总额的，也就是说总是要有一部分资金沉淀在银行中，资金的正确使用就要处理好安全与收益这两个问题，一味的最求公积金的收益，大量投资贷款使用甚至是挪作他用，加大了公积金的管理风险；另一方面要防止管理部门怠于房贷或情愿将公积金沉淀在银行生息而不愿发放贷款，所以应该对公积金的汇集和房贷比例作出合理规定。

3.4.2 强化管理中心监督，建立有效的风险防范体系

住房公积金管理中心要加强自身的管理，建立科学系统的内部审核管理制度和内部控制制度。应尽快建立上下联动、相关部分分工协作、多种监督形式并存的全方位监管机制，加强对监管人员的培训力度，对管理中心的权力运用、职责履行、行为规范等方面进行动态持续监督。

4.结束语

公积金制度是有关住房公积金的归集、管理、使用、偿还等诸环节有机构成的整个运行机制和管理制度。它的最根本目的是发挥公积金低存低贷的政策优势，让广大中低收入者解决住房问题。公积金业务经过了这些年的发展取得了很大的成绩，但是随着市场经济的发展，我国城镇住房建设环境、城镇居民构成、收入水平，房地产市场发展等均发生了巨大变化，住房公积金制度的问题日益显露出来。因此积极探索完善我国的住房公积金制度，发挥它的政策优势，让广大老百姓都能居者有其屋是当前迫切的任务。

参考文献：

[1]刘长滨.房地产金融[J].北京:中国电力出版社,2008.

[2]王淑敏.房地产金融实务[J].北京:清华大学出版社,2009.

[3]黄正祥.浅谈住房公积金年贷款业务的创新[J].经济师,2010(5).

篇5

关键词：住房保障　公共物品　市场失灵　收入考评

一、江苏省住房保障现状

在改革传统的实物分房制度的过程中，为保证低收入和生活困难的社会成员有住房，国家建立了新的住房保障制度。这一制度包括住房公积金政策、经济适用房政策和廉租房政策。近年来经过不懈努力，江苏省在住房保障方面已经取得了显著成效。

在住房公积金方面：截至2006年底，全省住房公积金缴存总额已达到1057.19亿元。账面余额为623.80亿元。实际正常缴存的职工有500多万人。覆盖率为86.74％。2006年，全省向14.58万个职工家庭发放个人住房公积金贷款237.15亿元。是全省商业银行个人住房贷款的30.96％。自住房公积金制度建立以来。全省累计支持了68.9万户职工家庭的住房购建。发放贷款总计756亿元。在经济适用房方面：2006年。全省经济适用住房完成投资82.67亿元。施工面积848.94万平方米，竣工面积412.28万平方米。2006年经济适用房竣工面积占同期商品住宅竣工面积的比重为9.49％，共解决4.47万户低收入住房困难家庭的住房问题。在廉租房方面：到2007年3月底，全省13个省辖市和49个县(市)先后出台了城镇廉租住房管理办法，占市、县总数的95.4％。13个省辖市全部建立了廉租住房制度；52个县(市)中，有33个县(市)建立了廉租住房制度，占县(市)的63.5％。

在取得成效的同时，也存在着不少问题和困难：

(一)住房公积金制度存在着安全隐患和“劫贫济富”现象

住房公积金是国家强制实施的住房储蓄，由政府集中管理和支配，目的是让中低收入居民通过互助购建住房。但是。制度上存在的种种漏洞，使得公积金实际运作状况与设计目标相去甚远。一方面，大量的公积金被非法挪用；另一方面，大多数中低收入者用自己的储蓄为少数中高收入著购房提供了补贴。由于许多中低收入居民没有能力取得公积金贷款。那些中高收入者则可能将公积金低息贷款用足。

(二)经济适用房制度不是对广大中低收入者的“雪中送炭”，而是对非中低收入者的“锦上添花”

经济适用房政策的目的是解决中低收入者住房困难，但政策实施的结果却是大量的经济适用房没有落到中低收入者手中。而是被非中低收入者所购买，同时不少经济适用房的面积太大。超过国家规定的标准。

(三)廉租房雷声大雨点小、名存实亡

在房改之前，各地的房产管理部门有大量“廉租公房”。但在房改过程中。这些“廉租公房”按商品房或福利房被逐步卖掉。从而使“廉租公房”越来越少，有些城镇已根本不存在政府的“廉租公房”。1999年。国家建设部出台了《城镇廉租房管理办法》，然而时至今日，廉租房政策的落实并不理想。

针对住房保障制度存在的种种弊端，笔者认为，产生诸多问题的主要原因并不在制度本身。而是没有充分认识到带有福利性质的保障住房和公积金属于公共物品。在分配具有公共物品属性的保障住房时，必然会出现制度本身无法克服的弊端。

二、住房保障制度弊端的形成机理分析

(一)住房公积金

公积金的建立标志着个人收入转化为准公共资金。之所以说它是准公共资金，因为它不像失业保障基金那样完全属于公共所有，而是在一定的时间内属于参加者共同所有，以便互助互济；但是所有权始终属于个人，最终会回到个人手中。公积金之所以被大量非法挪用。关键在于没有形成一套适合准公共资金特点的有效管理制度。许多地方的公积金管理中心正扮演着一个“金融机构”的角色，受托银行则变成了“中心”的出纳。公积金管理中心的这种职能错位。使其既难以保障公积金所有者的权益。又不具备承担金融风险的能力，于是非法挪用等现象就不可避免地出现了。

和一般储蓄不同。住房公积金作为一种强制性储蓄有两个特点：一是由个人收入转变为准公共资金：二是低存低贷，即存款利率和贷款利率都低于市场利率。正是因为这个原因，高收入者可能利用公积金贷款购买多套房子，进行投资而不是居住，而低收入者则可能连一套房子也买不起。于是便出现了大多数中低收入者用自己的储蓄为少数中高收入者购房提供补贴的现象。住房公积金是一种公共物品。本身不具备排他性。无法排除一些人的多消费，所以“搭便车”现象是一种正常而又不合理的经济行为。在市场机制不能发挥作用的情况下，只能由政府在制度安排上加以解决。

(二)经济适用房

经济适用房的一个重要特点是它的销售价格低于市场价格。其差额是由政府承担的，体现了政府对购房者的照顾。这个差额对于经济适用房的供给和需求两方面都有很大影响。对供给的影响表现在。直接导致经济适用房供给严重不足；对需求的影响主要表现在。经济适用房的需求旺盛，分配对象错位严重。销售价格低于市场价格且不受供求因素影响的经济适用房无疑是一种特殊的商品，其开发和销售环节都会出现市场失灵现象，所以要积极发挥政府的作用以弥补市场的不足。

(三)廉租房

廉租房属于准公共物品。由政府提供。所有符合政府规定条件的居民都有权利居住这种房子。准公共物品的特征使其供给和需求不同于私人物品。对于供给而言。私人物品的产供销过程都是在市场机制的作用下进行的。公共物品则不同，公共物品的特征决定。消费者一般不愿向生产者支付享受代价，不愿表露其需求偏好。从而使公共物品的价格无法确定，生产成本无法收回。当然也不能或者较少给提供者带来直接利益，企业不会像生产私人物品那样主动提供公共物品，公共物品一般只能由政府提供。基于同样的理由，实际公共物品的提供者也不像私人物品生产者那样主动积极。这就是我国廉租房制度雷声大雨点小的重要原因。

在需求方面，一般情况下。价格机制的作用使私人物品的需求不会出现超常膨胀，从而不会形成严重的供不应求的状况。但作为准公共物品的廉租房则不同。由于廉租房实行低租金制。消费者租用廉租房要比租用商品房付出的租金低得多。在城镇居民收入差距趋于扩大的情况下，加上不可避免的“搭便车”现象，对廉租房的需求很有可能膨胀。同时，随着我国城市化进程的推进。城乡逐步实行统一的户籍管理制度，必然会有大量农村人口进入城镇。其中相当一部分人会成为廉租房的需求者。因此。未来廉租房的需求量会逐步扩大。

三、住房保障制度的改革建议

(一)建立科学、严格的公积金管理制度

对于住房公积金来说，要改变目前这种状况，将住房

公积金管理机构改造成金融机构是一种有效的途径。由中国人民银行和建设部所做的公积金改革方案已经完成，其基本思路就是最终把现行公积金管理机构改造成为承担住宅政策金融业务的专业金融机构，为参加公积金制度的社会成员提供特定的金融服务。对经济适用房和廉租房而言，要建立健全一系列相关制度：首先。要加强单位审核的责任。对于申请经济适用房的职工。其所在单位要严格加以审核，实事求是地反映其收入情况。如果存在弄虚作假或不负责任的现象，直接责任人和单位领导都要承担相应的责任。其次。应当建立一个独立的监督机构。为了保证住房保障制度的有效实施，建立住房保障监督机构是必要的。它的主要职能是监督住房保障政策的执行情况。再次，加强社会监督。社会公示是社会监督的重要形式。但现在的公示范围比较小，难以充分发挥作用。应当采取多种形式进行公示。扩大社会公示的范围。使更多的群众参与住房保障分配的监督活动。

(二)建立严格的收入考评制度

为了保证符合条件的中低收入者买到经济适用房或租到廉租房。杜绝不符合条件的人“搭便车”，一个最基本而又十分重要的工作就是通过严格的收入考评搞清楚申请者的真实收入状况。为此。一是要建立收入考评机构。近年来税务、社会保障、民政、建设等部门都根据各自工作的需要在一定范围开展家庭收入调查。为了减少信息搜集成本和提高工作效率，有必要建立一个机构或者几个部门联合开展工作，资源共享。二是建立家庭收入申报制度。国家税务总局在《个人所得税管理办法》中明确提出要建立个人收入档案制度，以提高纳税人信息来源的真实度。这是一项非常重要的工作。其意义不仅仅是有助于税务部门合理征税。对于社会保障管理部门也是非常重要的。

(三)明确界定购房对象。并加强监督

篇6

关键词：住房公积金 会计核算 管理机制

对于我们国家来说，住房公积金作为一项政策性住房管理制度，在转变住房分配体制、提高职工的购房支付能力以及推动房地产市场发展等方面都发挥着举足轻重的作用。目前我们国家的各个省市县均设有住房公积金管理中心，据统计，在我国已设立将近四百家住房公积金管理中心，这些住房公积金管理中心主要负责住房公积金的管理和运作的任务，对于这些住房公积金管理中心，它并不属于真正意义上的经营机构，而是代表着政府的管理职能与协调职能，具有协调政府、银行、单位及职工等多方利益的职能，它具备替职工个人管理缴存住房公积金的作用。

一、住房公积金会计核算的内涵

近年来，我国城镇住房制度发生了较大的变化，这些变化对住房公积金会计核算制度的影响也是在所难免的，与此同时也促进了公积金会计核算制度的更新与完善。我国《住房公积金会计核算办法》中规定：住房公积金的会计核算应正确划分会计期间，会计记账采用借贷记账法。没有明确会计核算方法是权责发生制或收付实现制，现实中既有执行权责发生制，也有执行收付实现制，也有两者并行使用，但大多以实际收支的款项为确认标准。

根据相关管理条例中已经有所提及，往房公积金是居民（个人）的资金，它并不属于投资资金。对于住房公积金管理中心的会计核算，主要体现在以下两个方面：一方面是公积金业务的核算，另一方面是管理中心自身业务的核算。根据相关规定，这两项业务一定要分账管理，采用一收一支进行管理。为了强化管理、防范风险、提高效率，中心的会计核算管理应涉及上述两个方面的会计核算，现在许多管理中心的公积金业务由会计处核算管理，管理费用的核算则是由中心财务计划处（或行政办公室）负责的，即便如此，这两项核算和管理的控制权仍然是在管理中心。

二、住房公积金会计核算存在的问题

1、住房公积金会计制度还需进一步完善。首先，随着社会的发展，住房公积金业务也在发生的变化，原来的会计核算方法相对还比较落后，存在着局限性，不能满足当今对公积金业务处理的需要。所以，公积金的会计制度需要进一步的完善与创新。其次，还存在一个问题，财务人员的素质还需加强。在住房公积金管理机构的调整、管理机制得到加强的同时，各地财务人员的素质还停留于之前的状态，未能得以提高，与时代的发展不相匹配。最后，对于各地财务核算中出现的问题未能得到及时的得到解决，使问题积累，愈加严重，以致于对会计核算工作造成一定的影响。

2、会计核算基础存在着较大的缺陷。目前的会计核算制度对住房公积金的资产负债状况的不能准确地予以反映，不能有效地保障基金的安全。当前，住房公积金核算方式是收付实现制和权责发生制相结合，以收付实现制为基础的会计核算。而收付实现制是以现金的实现收付作为确认收支的依据，只能反映基金财务支出中以现金实际收付的部分，并不能反映那些已发生但尚未用现金收付的业务，如定期存款的利息、按月个人账户的应计利息等；这部分隐权债务并未在住房公积金的会计账务和报表中得到反映，只有在实际收到或支付利息时才反映收入支出，导致住房公积金的会计账务和报表不能准确记录反映资产自身的资产负债状况。

3、会计科目的设计还需进一步改进。目前，在住房公积金会计科目设计方面存在着不完善地方，如一些性质相近或相同的会计科目存在着重复设计的现象。住房公积金存款科目分住房公积存款和增值收益存款两种，根据相关规定，这两种存款科目一定要区分开来，不能混在一起，它们各自反映的内容是不同的。住房公积金存款主要反映的是“管理中心”住房公积金收入、支取和住房公积金委托贷款等科目的结算问题，而增值收益存款则反映中心利息收入、其他收入、利息支出、手续费用支出和管理经费支出等科目的结算问题。实际工作中，管理中心不会将归集资金在一家银行，往往会在两家以上的银行开户，而每个开户的银行又会有多个户头，这样的话资金完全被分散了，管理中心在对资金进行管理上出现了较大的难度。在实际工作中，住房公积金存款和增值收益存款分别设置，很不利于操作，如年度结息和销户需在两种资金帐户中进行划转。

三、完善住房公积金会计核算工作的几点对策

1、加强对法律法规的建设与改进。据了解，住房公积金财务核算制度在我国还不够完善，在早些年建立的《住房公积金财务管理办法》、《住房公积金会计核算办法》，这两种会计核算方法早已不适合现在的形势，明显的呈落后的状态。所以说若要加强对住房公积金会计核算的管理，首要任务是建立完善的法律法规制度，加强对公积金会计制度的完善与创新，对以往陈旧的会计核算方法进行更新和调整，保证住房公积金资金管理的有续发展。管理制度一旦制定，住房公积金管理中心一定要加大执行力度并严格遵守。制度的有效执行，对提高工作人员的办事效率起着很好的促进作用，并有助于服务水平的提高。

2、统一会计核算软件。随着住房公积金管理机构的调整，管理机制的加强，需要财会人员的自身素质能进一步的提升，加强业务知识的学习，接受新的会计核算方法，对出现的问题要及时的反馈，并及时予以解决。要普及会计核算电算化，对于各地区出现的不一致的财会核算软件要予以替换，安装统一规范的会计核算软件，组织建立管理中心及其所属机构的业务管理信息系统，并与上级住房公积金管理中心行政监管部门联网，纳入全国住房公积金监督管理信息系统。并根据新形势发展的要求，修订和完善住房公积金财务核算办法，统一管理中心经费来源渠道和提取基数及比例，合并相同性质的会计科目，如住房公积金存款增值收益存款进行合并，达到简化会计核算，加减银行账户。

3、加大对住房公积金的宣传力度。必须严格按照《住房公积金管理条例》其中的规定，依法对国际机关、事业单位、国有企业、民营企业和民办公司和社会团体等单位进行住房公积金归集，需要采取多种措施对住房公积金缴存的宣传，使得各企事业单位领导及员工真正了解往房公积金的缴存方式等方面的内容。然而要严格执法，做好监督工作，无论何种原因拒绝参加住房公积金缴存的单位，一定要根据相关规定，强制其执行住房公积金的缴纳，维护应缴纳合法利益。

4、增加住房公积金的使用效率。因受近年来经济危机，房地产行业也受到了较大的影响，但是房价却居高不下，百姓购房多处于观望态度。那么可以实施其它的举措，增加住房公积金的使用效率，扩大公积金的使用范围，使住房公积金不仅可以应用于购房上，同时也可以应用于房屋租金的支付上或是物业管理费用的支付等方面。

5、切实强化公积金业务信息审查。如今银行受住房公积金管理中心的委托，辅助住房公积金管理中心完成公积金的扣缴工作，这样无形之中给公积金的核算工作加大了难度，从业务流程出发，公积金在进行会计核算工作中一定要注意以下几点内容：第一，一定要严格审核入账凭证，值得注意的是那些资金流出中心时的凭证更要严格的审核，避免造成不必要的损失。第二，加强对账户、表册信息的核对。重点要核对与外部委托银行及缴存单位的相关账户信息。第三，会计核算信息与公积金业务信息是否有良好的沟通。

综上所述，住房公积金会计核算不仅仅是住房公积金管理的一项重要内容，也是住房公积金管理的基础工作，同时还是落实《住房公积金管理条例》的重要举措。因此我们有必要加强对法律法规的建设与改进、住房公积金的使用效率的同时加强对公积金会计核算的的完善，使其适应当前逐渐扩大的公积金运营体系。

参考文献：

[1]郭怀宾.住房公积金会计核算的探讨[J].会计实务，2010，（08）

篇7

《意见》提出,在优先保证职工提取和个人住房贷款、留足备付准备金的前提下,可将50%以内的住房公积金结余资金贷款支持保障性住房建设,贷款利率按照5年期以上个人住房公积金贷款利率上浮10%执行。

按照《意见》规定,北京可动用超过500亿的公积金余额支持本地保障房建设。随后的2009年12月7日,中国社会科学院的报告称,中国85%的家庭无力买房。公积金的开闸,对于无力购房的广大家庭来说,无疑带来了一丝希望的曙光。

房价是天价

三叔其实已经80多岁,从上世纪80年代起,三叔就住在北京安定门外单位分配的一套60多平米的小三居室,子女在外,当时还是挺宽敞的,老两口心满意足,就这样一住就是20年。

从1996年起,三叔的不少同事搬到现代化的大房子住了,可三叔满不在乎,他说:“人要知足!”

三叔的几个子女张罗着给老爷子买房,三叔也跟着去过两三个地方看,后来他不干了,生气地说:“亚运村北边都5000多一平米,一套房子要好几十万,咱们买不起!”于是,这事就拖了下来。

从2008年开始,三叔的态度变了。他楼下的自行车棚子变成了烧烤店,呛得人受不了。他联合楼内居民给办事处写信,可人家说这个开烧烤店的是刑满释放人员,要给出路。

于是,朋友劝三叔干脆买个房子搬走。可三叔发现房价已经涨得不像样子了,原来嫌贵的亚运村北边的房价涨到了两万每平米。

当初嫌贵,现在可真的买不起了,三叔不吭声了,越想越后悔。售楼小姐劝他用儿子的名义按揭买房子,可是儿子已经按揭过一套了。

2009年12月7日,中国社科院的2010年《经济蓝皮书》预计,北京经济总量2009年将突破11000亿元,人均GDP将超过1万美元。按照联合国衡量一个国家财富水平的标准,人均GDP达到8000美元,就意味着达到中上等发达国家的标准。这预示着北京的房价迟早还要上涨。

北京的购房者PK全国的有钱人

三叔叹气的同时,朋友老刘来看他。老刘以前是报社编辑,人称“万事通”,还专门做过房地产方面的研究。

老刘说:“中国法律规定土地归国家所有,不能任意买卖。一块土地要盖成房子,首先要经过一级开发,由土地储备中心与开发公司投资把征地、拆迁和市政做完了,再拿到二级市场招拍挂,谁出的钱多,土地的使用权就是谁的。中标的款项,一部分按成本加点利润给了一级开发商,而大部分都给了国家。二级开发商拿到地以后,再花钱做规划、设计和建筑施工。”

老刘劝三叔:“你算算,一套房子盖好了,成本要多高?二级开发商也要赚大钱,想办法包装、宣传、搞猫腻。到老百姓买房子的时候,价钱又高一大截儿。”

老刘还说:“全世界、全中国的有钱人一窝蜂地集中到北京买房,北京还有那么多银行、央企团购,你说这房价能不涨?”

三叔想过让孙子按揭买房,但随后叹口气说:“看来只有这么做了。可是让孙子背30年的债,将来还不知发生啥事情呢,谁能保证还得上银行的货款和利息?咱不忍心啊!”

三叔不忍心让孙子背30年的债,但同三叔孙子年龄相仿的徐晖,在准备背上这一个按揭包袱的时候,遇到了来自全国甚至全球购房者的竞争。

2009年12月初,正在北京东五环外的杨闸环岛某项目看房的徐晖告诉记者,他在西二环金融街内的某企业上班,月收入6000元。但金融街周边的房价在3万元/平方米,即便是老一些的二手房,也得要2万元/平方米。按照徐晖的话说,自己不吃不喝干一年,还买不了半个卫生间!

根据北京市交易管理网的数据,北京市新房的销售均价已经接近1.8万元/平方米。以一套80平方米的普通两居计算,售价已高达150万,对一个普通工薪家庭来说,根本无法负担起如此庞大的支出。

“北京的房地产市场面向的是全国、全世界的购房者。北京的购房者要同全国的有钱人PK,以后的北京,只有30%的人能买得起房。”一家投资公司老总说。

大量的外来需求在支撑了整个北京房地产市场的同时,也炒高了北京房价。目前的北京房价水平已经远远超出了普通中产者的购买能力。绝大多数中低收入群体只能住政府提供的保障性住房。

500亿公积金保障性住房建设

目前保障房“人多房少”的局面仍未改变,土地没问题,但资金确实是一个大缺口。

日前,石景山区第5批经适房公开摇号配售,3510户轮候家庭摇出了选房顺序号。这是北京2009年年底前最大规模的一次经适房摇号配售。

北京市住建委相关负责人表示,2009年11月起,北京共约2万套政策房将陆续公开摇号配售。即便如此,所摇房源只有1170套,这意味着只有1/3的家庭能购买到。

据一位多年从事保障房建设的政府官员透露,未来保障房的供地多在郊区,所以将来土地应该没问题,但资金却是一个大缺口。“现在许多保障房的投资方仍然是开发商,是开发商向银行贷的款,说白了还是银行的钱。银行和开发商都是要赚钱的,如果用公积金建设保障房,仅利息一项就能节省一大笔开支。既能节省成本,又能填补资金缺口,何乐而不为?”

北京市副市长陈刚曾在2009年“两会”期间提及,北京市希望能利用闲置的公积金建设保障性住房,当时透露的额度是100亿元。

但2009年以来各类保障房建设,仍未动用公积金余额作为开发资金。

根据北京市公积金管理中心统计数据显示,截至2009年三季度,北京住房公积金累计余额达1054.37亿元。

现在,这笔巨额资金找到了出口。按照《意见》的规定,试点各地政府可使用闲置公积金结余的50%建保障房。也就是说,北京市就有超过500多亿公积金可以投入到保障房建设中。

如果按平均成本每平米4000元计算,500多亿公积金约可建设保障性住房1250万平方米,这个数字比2009年北京市计划新建保障性住房的总和还多。这笔资金可建设廉租房25万套,经适房约18万套,限价房约14万套。数十万人的住房问题可以得到妥善解决。

公积金解困京城“夹心层”

在北京市崇文区东花市保障房申请现场,记者采访了几名申请人。其中有人表示,自己的收入比标准高了几百元,但就这几百元的差别让自己无法申请到经济适用房指标。

“他们比我的收入低,按照道理讲,我应该过的比他们好些。但实际情况是,我还得在外面租房住,而他们却能住进自己的房子,这公平吗?”这就是业内所称的“夹心层”。

现在关于住房“夹心层”有多种定义,但至少分两类。第一类“夹心层”是指既不符合廉租房申请条件,又买不起经济适用住房的家庭;第二类“夹心层”是指既不符合经济适用房申请条件,又买不起商品房的家庭。两类“夹心层”,都不妨称之为“政策夹心层”,即廉租房和经济适用房政策出台以后产生的两类群体。在这两项住房保障政策之前,只有一类“收入夹心层”,即买不起市场价格的商品房,但还能在市场上租得起房子(且租房支出不影响其他生活必需支出)的群体。

据了解,未来北京市利用公积金贷款支持保障性住房建设,主要将投入在“公租房”建设中。所谓公租房,就是针对既不符合廉租房、经济适用房申请要求,又买不起普通商品房的“夹心层”专门推出的。

“夹心层”租公积金住房需守信

目前,虽然公共租赁住房被热议,但仍然罩着一层神秘的面纱。房屋到底有多大面积?每月租金是多少?政府始终没有公布相关细则。

由于公租房是用以租赁的,收入主要以租金为主。按目前北京的租售比例而言,快的也需要15年至20年后才能收回成本。这样一来资金流动性就大大减弱。一旦大面积投资建设,是否会对以后公积金房贷产生影响?

北京市公积金管理中心一位负责人表示:“建立公积金的初衷就是帮助百姓解决住房问题。仅就现在的余额,已够未来好几年的放贷量。”

根据目前讨论的结果,未来建成后的公租房,将由政府回购,但具体由谁经营尚未确定。

该负责人还表示:“由于积金不需要短期回报,可以有足够耐心长线投资,因此,在核算租金价格上,就可以考虑制定出一个低于市场行情的价格。但对承租人将制定一个严格的标准,以防止赖租的情况发生,保证租金收益。未来公租房的租金将采用预付的方式,期限可能是按季度或半年计算,不排除租金从承租人公积金账户直接扣除的可能性。”

篇8

关键词:低收入群体;住房保障;社会住宅;住宅供应体系

近年来,我国城市住房价格持续上升。保障低收入群体的基本居住权已成为城市建设和房地产业发展所面临的重大问题。目前,各部门和各地区针对住房保障问题,从供给和需求两方面制定了诸多的保障政策。但对于市场化条件下住房保障体系的内在运行机理研究则较为滞后。

一、北京市城市低收入家庭住房现状

2007年北京城市居民人均住房建筑面积27.09平方米。人均住房建筑面积小于15平米的居民占到总数的22.46%。但是,对于人均月收入低于600元的城市居民来说,这一比例则增加到了36.94%,即有105632位月收入在600元以下的居民平均住房面积小于15平米(注:600元约为北京市2006年城市居民人均月可支配收入的50%)。而且这部分人群中有7126人无住房,42047人均住房建筑面积小于10平米。这与全市人均住房面积27.09平方米的标准相差甚远。按分布区域划分,大部分收入较低、而且居住面积较小的居民都集中在市内六区,也就是住房均价最高的地区。市内6区月收入低于600元的人口占到该区域总人数的11%

二、中低收入家庭住房存在的问题

可以看出在中低收入家庭住房方面仍存在诸多问题,主要体现在以下几个方面:

(一)中低收入家庭住房可支付能力较低

由于近几年中低收入家庭收入增长缓慢,其住房支付能力相对于中高收入家庭而言处于非常低的水平。这可以从城镇各类家庭购房与建房支出额中得到进一步印证。这说明城镇中低收入家庭的住房可支付能力非常弱,如果把他们全部推向市场,而不采取有效的住房保障措施,会进一步削弱这类家庭的住房可支付能力。

(二)中低收入家庭住房融资能力较弱

在收入分配差距扩大的背景下,中低收入群体的住房可支付能力并没有得到显著提高,这使得中低收入家庭的住房问题成为政府、学者和老百姓关注的焦点。要提高中低收入家庭住房可支付能力,必须解决住房供给与需求的融资问题,而现有的住房融资体系及住房公积金制度存在明显的缺陷,降低了住房公积金制度的运行效率。

(三)经济适用房、廉租房制度运行效率不高

从中低收入家庭住房现状的分析中,我们可以看出,经济适用房、廉租房制度实施的效果并不理想,其表现主要有以下两个方面:

一方面,经济适用房管理制度存在缺陷。经济适用房保障对象定位于中低收入家庭,这一购买主体标准过于宽泛、笼统,范围偏大。如北京市的标准是,住房未达标户或无房户、家庭年收入在6万元以下的家庭,可以申请购买经济适用房。保守估计具备这样资格的人在北京占人口总数都60～70%,而按照现在的投入水平,经济适用房政策能解决的低收入人口仅占总人口的2%左右。由于近年来经济适用房投资比例呈现出进一步下降趋势,供不应求的结果,必然形成短缺经济中不可避免的排队以及由此而产生的黑市卖号现象,容易使那些处于劣势地位的人就被排斥在政策之外。

另一方面,廉租房供给数量不足。廉租房供给规模取决于建设资金的多寡。一般来说,建设廉租房的资金可以来源于住房公积金增值收入、财政预算、直管公房出售或出租收入、社会捐赠等。但从已开展廉租房试点的城市来看,各地都是以住房公积金增值收入和财政拨款为主的。而在一些经济欠发达的城市,由于经济发展水平不高,财政实力不足,无法提供足够的资金用于廉租房建设和租金补贴。再加上部分城市把建设廉租房看作是地方政府的一个包袱,使得廉租房供给数量严重不足。

(四)对夹心层、农民工住房问题的关注力度不够

这里的夹心层包括两个含义,一是不够享受廉租房政策,且不具备购买经济适用房的那部分家庭;二是不具备购买经济适用房,但又没有能力购买商品房的家庭。对于前者,我国部分城市采取提供经济租赁房的形式为他们提供住房保障,但该政策没有在全国推广。对于后者来说,目前的购房压力非常大,他们处于住房保障范围之外,但其现有的收入又无法承受较高的商品房价格。因此,针对这两部分人群的特点制定相应的住房保障政策,是解决中低收入家庭住房问题的一个关键环节。目前我国的城镇住房保障政策还没有把农民工纳入其中,使得他们的住房问题也相当突出。农民工已成为我国产业工人的重要组成部分。在这种情况下,国家制定的住房保障政策应该惠及这部分人群。

三、解决措施

我国城镇中低收入家庭住房面临的问题很多,归纳起来主要表现在住房可支付能力低、住房融资能力弱、住房保障政策覆盖的对象没有细化。未来国家在制定住房保障政策时,应主要从上述几个方面着手。

(一)制定提高中低收入家庭住房可支付能力政策

为提高中低收入家庭的住房可支付能力,国家应创造条件,为这部分人群提供稳定的就业,逐步提高他们的收入水平。同时,将这部分人群全部纳入社会保障网络,降低他们在医疗、子女教育方面的压力,从而提高这类家庭的住房可支付能力。

(二)制定提高住房融资能力政策

对住房公积金制度进行彻底改革,调整住房公积金参与者的结构,使其转向中低收入群体和农民工,增强公平性;针对不同的公积金参与者执行不同的缴存比例,满足差异化需求;放开公积金作为保值增值性的投资渠道,提高其保值增值能力;鼓励政策性银行参与公共住房建设融资和消费融资。

篇9

理财困惑

1、现在，夫妻俩希望儿子今年高中毕业后去国外留学，初定地方是澳大利亚。丰富的从商经验，让李老板深深地感觉到控制风险的重要性。而由于缺少必要的社会保险，李老板也希望通过合理规划为自己的晚年生活提供保障。

2、由于一人持有公司，徐老板知道继续将部分费用公私不分并不利于企业发展。因此徐老板也希望能通过借助合理的途径让“公私”都能受益。他希望求助理财师如何分配资产和做账，才既能合理避税又能让两者相得益彰。

企业公私分离，合理避税并不难

徐先生深知公私费用不分并不利于企业发展，在一定程度上还会造成多征税的情况，由于在材料中没提及徐先生企业具体的收入支出情况，因此无法精准地为徐先生提供节税明细规划，但可提供一些合理避税的方法供其参考：

1 合理加大成本，降低所得税，可以预提的费用应该进行预提。对设备采取快速折旧法来降低当期所得。可以采用“分灶吃饭”的方法，把业务分散，原来一个公司名下做的业务分成2-3个公司做，这样既可以增加成本摊消，又可以降低企业所得税。

2 采用“高税区往低税区”走的方式：各个特区和开发区在税率方面国家都有优惠政策，把公司总部就转设到这些地方，比如深圳的企业所得税才15%，公司的工厂和分公司的一切业务总核算就算到公司总部去，也就享受到了国家的优惠政策了。或者采用“把工厂和公司注册到香港”的办法，香港是个低税区，一般企业所得税不超过8%，其他税也特别低和少。

3 借用“高新技术”的名义，享受国家的税务优惠政策：有2免3减，还有3免8减的。把其他业务和产品套进这个里面来做。借用“外资”进行改制，各个地区对外资企业都有税务优惠政策。

这些做法是在企业具体运转中可以采用的安全的、合理的、可靠的企业避税方法。

保险寿险、医疗险、财险一个都不能少

很多私营企业主是完全靠自己白手起家的，他们每天的工作量非常大，身体往往被透支。而这些私营企业主往往是家庭经济的主要来源，是整个家庭的经济支柱，一旦他们发生意外或身患重病，家庭的生活都很难维持。所以，一份高额的意外及健康险是对家人的责任体现。

其次购买理财分红险满足资产的保全及实现财富公私分离。当企业经营发生危机，企业债权债务问题出现、发生法律诉讼时，银行存款、股票、房地产等都可能被冻结，由于徐先生家庭的财产没有实现与企业财产的真正剥离，到时候连全家的基本生活都会面临考验。而保险保单是受法律保护的，不会被冻结和拍卖，而其保单贷款功能则又使其成为了最好的“变现”工具。所以，购买大额保单即可保全资产，又具备流动现金的作用，同时也为自己未来的养老提前做了准备。徐先生可购买缴费期短、保障期长的分红产品。

由于徐先生是一名企业主，经营上承担着全部责任，虽然从事的加工业风险适中。不过，综合考虑的话，建议李先生可以适当购买财产险和雇主责任险。这样可以避免自然灾害或意外事件给企业带来的损失，也增加了企业经营的保障系数。

投资剔出过高和过低的投资品种

剔除了原投资组合中70万的股票投资，占总资产的6 .28%.，理由是徐先生为了公司发展，不得不经常加班，没时间精力花费在股票市场，加上股票投资风险系数较大，与其所要求的稳健投资理念相违背，故删除股票投资一项。

大幅降低了国债投资比例，由原投资组合中200万的国债投资，减为100万的国债投资，调整后约占总资产的8.97%。国债毫无疑问是一种风险可控的稳健型金融理财产品，“零”风险是其最大的优点，缺点是收益率过低。按徐 先生的财务状况，以国债投资为主显然是不适当的，不仅占用了资金的流动性，而且丧失货币的时间价值，所以建议徐先生的投资组合中不以国债投资为主。

由于整个投资市场也越来越复杂，有鉴于此，建议徐先生在未来的资产配置上多以“稳定收益类”产品为主，以对抗未来的经济波动风险，建议在投资组合中新增信托计划，可在其投资组合中占主导地位，投资资金为200万，占总资产的17.94%.

徐先生家庭风险承受能力较强，故此，留存6个月的家庭开销为家庭准备金（约18万），至于30万货币基金应保持不变，其作用便于企业资金周转，这部分资产投资的同时也是用来应对“家庭突发性事件”所需的准备金，保证了您家庭开支的流动性。

理财系列篇之二

四招让你投资房产有钱赚

房子，这个10年前开始商品化的固定资产投资，随着房价逐步提高，现在已经被越来越多的人所关注。

因为冲动难以避免，所以要扼住冲动就需要制定一些规则，并尽量遵守，借此达到少犯冲动的错误。在这里我们例举房产投资中几个实用技巧，由此来使我们在投资房产时加以参照。

买房巧用公积金

买房不仅可自住，还可以通过买房而理财。现在很多企事业单位都为员工提供高比例的住房公积金。有的企业员工公积金月度交纳总额超过1000元。在现在银行利息少、CPI高企之下，让公积金躺在账户里“睡觉”不是明智之举。如何运用公积金就有大说道，如果运用得好，甚至还能为自己日常生活增加收入。

举例说，高先生一家的现住房没有背着贷款，家里还有储蓄20万。由于股市、黄金和外汇行情忽上忽下，高先生不想冒险投资，所以房产就成为第一选择。高先生用这20万作为首付，其余的全部用公积金贷款按揭30年，购买一套市内两居室住房。

高先生每月需要还公积金贷款支出1600元，但高先生和妻子两个人公积金账户里共有近6万元，每月还有1700多元的入账，因为买房贷款用了公积金，所以公积金里的存款和每月公积金入账，就可以用来还贷。

而高先生把房子简单装修后租出去，租金每个月1300元。全年15600元就算作20万的利息了，和银行利息比自然要高很多。高先生不仅利用公积金还房贷，用房租当高利息，而且由于房价上涨，高先生的房产也在升值。

可见，在条件允许的情况下，买房时最好不要一次性付全款，应尽量降低公积金账户中的存款比例，同时提高贷款比例。

从小房产开始投资

现在的年轻人，尤其是为结婚准备新房的年轻人，看到一幢幢拔地而起的高档小区，往往会有买房一步到位的想法，既是高档小区又是上百平的房子。这时一定不要为一时冲动付出很大，要量力而为，选择适合自己资产的房产投资。

小王夫妇现有一套市区70平方米两室的老房子，如果出售，大概可以得到现金30万元，夫妇俩还有10万元的现金。如果要买心仪的新小区120多平方米的三室房，房价已达60万元，小王夫妇贷款购买这套房，剩下的现金用于支付各类税费和装修。但从此以后，夫妇俩每月要支付2000元左右的房贷，对于月薪总额仅3000多元的这个家庭来说，交完房贷，两人生活水平将迅速下降。

在这种情况下，一定不能冲动，强行购买120平方米的新房。可以选择适合自己资产条件的投资：将老房子转售为租，月租金1000元，10万元的现金再买套18万元左右的老房子，月租金500元。而那个环境很好的新小区因为离城区较远，入住率低，三室简装的月租金仅1600元左右。夫妇俩用两套房子的租金租下了这套120平方米的新房，住进了自己心仪的小区，每个月只需额外支付小房子的8万元房贷和新房租金差100元，合计也不过700多元。

这样一来，两人不仅住进新房，生活质量也没有下降，而且资金条件好时，可以提前还贷。从适合自己的小房产开始投资，一点点攒足大房子的钱。

可投资房产边缘产品

对于房地产不熟悉的投资者，也不必看到房地产升值，一时冲动就决定买房。可以投资房地产股以及房地产信托产品等方式，达到间接投资房地产，逐步了解房地产市场的目的。

钱先生并不热衷于买房，一则房屋出租投资回报率并不高。从目前的当地房屋租赁市场来看，一些新交房楼盘的投资回报率较低，仅3%左右。二则钱先生对房地产市场不是很了解，不愿把钱全投入其中。

钱先生的观点是，这两年炒股票、买基金等等，一年下来哪个还不比3%要高？比如说，现在一年期存款利率为4.14%，这就意味着50万元存银行每年有2.07万元的利息。大可拿出其中的一部分钱来租下一套不错的房子，剩下来的钱爱怎么花就怎么花。

也许有人会说，这样并没有考虑存款到期再也无法获得那么高的利率，还有就是要是租金不断上涨，踏空房地产市场的牛市不后悔吗？

可以这么说，只要经济不断成长，房产肯定是上佳的投资对象，但这并不等于说一定要把住房当作投资对象。像钱先生这样的投资者可以投资房地产股，可以投资房地产信托产品，也可以投资国际上的房地产投资基金。

不宜让投资的房产空置

有租金支撑的房子像“开工资”，月月开年年开；没有租金支撑的房子像“一次性产品”，投资收益只有在房子出手时才能“一现”。这话有一定的道理。

如今有不少房产投资者怕麻烦将已购房子空置。这既造成房产资源的浪费，又减少了自己的投资收益。其实，房产的投资收益有两块，一块是增值，一块是租金。只有玩转增值和租金，才是合格的房产投资者。

投资者买房为升值，这种理财思路是对的，但是买房以后坐等升值，就不可取了。一来，就住房而言，它的基本用途是居住，无论是自住还是他住，它都在释放着它应有的价值，一旦无人使用它，它的价值无法释放，投资者就得不到投资回报。

二来，持有房子也是有成本的，而且成本不低，这是投资买房与投资其他理财产品不同的一个特性。房子的持有成本可分为资本性支出和物业性支出两大类。资本性支出主要包括在持有期间为贷款而付出的利息和首付款的时间成本（一般按同期银行存款利率计算），如果没有贷款就涉及到本金的银行利息；而物业性支出的种类比较多，主要有物业管理费、装修费折旧等。

篇10

同志们：经市委市府研究决定，今天召开我市住房分配货币化工作会议，这次会议的主要任务是贯彻落实国务院、省“关于进一步深化城镇住房制度改革和加快住房建设的通知”精神，也是全面落实我市“两代会”提出的实施城镇住房制度改革，稳步推进住房分配货币化工作。下面，我就我市住房分配货币化讲几点意见。

一、统一思想，充分认识实施住房分配货币化的现实意义

加快住房制度改革，实施住房分配货币化，是我市今后一段时期房改工作的首要任务，它对于我市改革、发展和稳定都将产生深远而广泛的影响。

1、实施住房分配货币化是全面建立社会主义市场经济体制的迫切要求。改革开放以来，我市城镇住房制度改革取得了积极的进展，主要是全面推行住房公积金制度和住房公积金抵押（组合）贷款，积极推进住房租金改革，稳步出售公有住房等。但住房这一城镇居民生活中最大的消费品，目前在很大程度上还没有进入市场，不仅限制了商品市场的进一步扩大和发展，使市场机制不能在住房建设、分配、流通和消费等环节中发挥应有的作用，也影响到其他改革的进行。实行住房实物分配制度、单位要建房、买房、分房，还要负责管理住房维修，加重了国家和单位的负担。对企业来说，严重影响国有企业与其他所有制企业的平等竟争。实物分配和低房租的分配方式，使得城镇住房分配成为收入分配领域最大的大锅饭。房子年年盖、年年分，再多也不够分配，并且在住房分配中出现过，多处占房，滋长了腐败现象的发生，严重损害了干群的关系。城镇住房制度不改革，这些问题就难以从根本上得到解决。

2、实施住房分配货币化是单位调动职工个人资金购房、租房的需要。实行住房实物分配，职工对住房消费支出很少；实行住房分配货币化，遵循的一条重要原则是个人合理负担。这样有利于适应当前收入分配格局的变化，引导居民调整消费结构，增大个人住房建设资金的投入，加快解决自身的住房问题，同时带动住宅业以住宅建筑为主体的建筑业的发展，形成国民经济新的支柱产业和新的经济增长点，促进经济增长。

3、实施住房分配货币化可以减轻财政和单位的负担。在住房实物分配制度下，夫妻双方只要一方在行政机关、自收自支事业或国有企业工作，另一方不论在私营企业还是有无工作，行政机关、自收自支事业和国有企业都将按职工住房面积标准给职工分配住房，实际上住房完全由财政和单位负担。实行住房分配货币化后，住房分配将从原先对家庭分房改为对职工个人发放住房工资，也就是说住房工资只能解决职工个人的住房需要，这样就减轻了财政和单位的负担，体现了合理性的原则。

总而言之，实施住房分配货币化，从本质上能解决计划经济条件下实物分房中所存在的一系列弊端，解决了住房建设投资由国家、单位统包的体制改变为国家、单位、个人三者合理负担的新体制。

二、我市出台住房分配货币化政策的过程及主要内容

市委市府对我市住房分配货币化政策十分重视，姚书记先后主持召开了市委书记办公会议和常委扩大会议，专题听取和研究住房分配货币化政策，并进一步明确了住房分配货币化实施的指导思想、基本原则和方法步骤。我市的房改工作紧紧围绕实施住房分配货币化的这一主线，进行了一系列基础性工作，为住房分配货币化政策的开展奠定了基础。主要做了如下工作：

①深入调查研究，注重试点过程。自1998年底停止实物分房后，房改办着手进行我区住房分配货币化调研工作，特别是去年以来，更是集中力量进行了调研，做了大量的工作，据不完全统计，先后召开了33次不同类型的座谈会、汇报会，采用走下去、请上来的工作方法，对全市职工住房情况进行了排摸，为我市住房分配货币化可行性进行了研究。同时，为掌握第一手材料，按照积极稳妥的原则，确定电厂和港务局作为住房分配货币化的试点单位。通过试点，摸索了工作的过程，掌握了工作的环节，找到了一些需要解决问题的办法，不断完善了我区住房分配货币化政策的内容。

②围绕工作重点，开展住房普查。1999年下半年开始，我市进行了干部、职工住房普查登记，建立起干部、职工个人住房档案，形成了单位职工住房档案与全区职工住房档案为一体的住房档案网络。去年按照上级的统一部署又开展了实施住房清理工作，通过住房普查登记和清房工作，进一步健全了个人住房档案，为全面开展住房分配货币化打下了基础。

③瞄准住房货币补贴与城镇住房制度改革的切入点，稳步推进住房制度改革。住房分配货币化有多种途征，其主要形式是推行住房公积金制度和单位计发的一次性住房补贴。在这一工作环节上我区抓住了三个工作重点：一是不断提高住房公积金的缴存比率。比率从1992年10月开始，单位、个人按职工工资的3%计算，提高到现在各按12%计算，使全区住房公积金归集达到3.29亿，并有特色地开展了“一张表、一套资料、一个窗口、两种结息”的住房公积金抵押（组合）贷款；二是逐年提高房改成本价和租金。我市房改成本价与市同步从1993年开始执行300元/平方米，逐步提高到现在的670元/平方米。保证了城镇住房制度改革的平稳过渡；三是加快经济适用住房建设，建立廉租住房的供应体系。今年开始我市将建造100套经济适用房，先解决城镇部分低收入家庭的住房困难，目前这项工作已全面启动。

④做好补贴价格和资金总量的测算。住房补贴价是按经济适用住房的平均价计算出来的，我市住房补贴价经过了三个测算阶段：第一阶段1999年的1300元/平方米，第二阶段20__年的1500元/平方米，第三

阶段为1800元/平方米。这一补贴价格是全省最高的，按该补贴价计算，职工每平方米住房补贴价为585元。经初步统计，需补贴资金8139万元；面积未达标职工2734名，需补贴资金3695万元；离退休职工1256名，需补贴资金6192万元；全市共需住房补贴资金1.8亿元。住房分配货币化政策的主要内容：

住房分配货币化实施细则（以下简称“细则”），分为“住房补贴的对象和范围”、“住房补贴的计发办法”、“住房补贴资金的管理”、“住房补贴申领程序”、“其他相关政策”和“加强领导，严肃纪律”，共6个部分，35条款。

“细则”明确了1999年1月1日以后参加工作的职工属于新职工，实行在正常性缴交住房公积金的基础上，另暂按月再给予职工本人工资12%的住房公积金形式的补贴，对1998年12月31日前参加工作的职工属于老职工，实行一次性形式的住房补贴和工龄住房补贴；“细则”还明确了一次性形式的住房补贴只对无房和住房面积未达标两种对象进行补贴；“细则”提出了离退休职工和1999年1月1日后亡故职工可以由单位直接计发住房补贴外，其他职工的住房补贴资金要纳入区住房资金管理中心的住房公积金管理渠道，还规定了离休干部的住房补贴可以适当放宽；“细则”针对各类情况提出了住房补贴的办法；“细则”规定了职工住房补贴面积标准的上限、管理要求和相关操作程序。具体条款由区房改办负责解释。

三、实施住房分配货币化政策中要把握好几个重点

1、认真处理清房与住房货币补贴的关系。各单位对职工实行住房货币补贴，必须先进行仔细认真的清房违规处理，解决好干部、职工在住房方面有无问题，具体工作由区清房办负责办理，要求清房完成一个单位，住房货币补贴实施一个单位，清房未结束的单位，不得实行住房货币补贴。

2、精心部署，细致工作。住房分配货币化工作政策性强，涉及面广，工作量大，情况复杂，它不仅仅是经济问题，也是一个社会问题，必须引起高度的重视。首先要认真学习和理解政策，把握政策的界限，通读学习清房政策和住房分配货币化政策，不清楚要及时咨询区清房办和房改办，以便操作过程的一致；第二，要结合本单位的实际进行研究和分析，及时解决发现的问题和矛盾，按政策把它解决在萌芽状态；第三，各部门之间要通力合作，积极支持，相互配合。

3、实现住房货币补贴要把握六个原则：①补贴资金充足的单位，要坚持一次性补贴到位的原则；②补贴资金不足的单位对老职工一次性住房补贴要坚持量力而行、分步实施的原则；③先解决离退休人员（含期限内亡故职工）补贴的原则；④先使用自有资金，后财政解决的原则；⑤全额、差额拨款，由财政按比例解决资金的原则；⑥先清房后住房货币补贴的原则。