公租房管理条例范文

导语：如何才能写好一篇公租房管理条例，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

一、调租范围

南京市十个区范围内房管部门直接管理的公房（以下简称“直管公房”）和各系统、单位自行管理的公房（以下简称“自管公房”），以及地处五县的市属以上独立工矿区单位自管公房，均属此次调租范围。

二、调租时间

自《南京市住房制度改革实施方案》正式实施之日起执行。

三、组织领导

鉴于此项工作政策性强，面广量大，情况复杂，涉及群众的切身利益，市、区房管局分别组成调租工作小组。市房管局工作小组负责组织业务培训，统一政策业务口径和调租的指导、监督、协调工作；区房管局工作小组负责辖区范围内调租的组织实施工作。直管公房的租金由市、区房产经营管理部门评定；自管公房的租金由管房单位自行评定，并报市、区房管局备案，市、区房管局有权检查。

四、时间安排

1、三月份，宣传发动，建立工作班子，组织业务培训；

篇2

关键词：租赁型保障房；购置型保障房；退出机制；价值属性

一、保障性住房体系的逻辑分野

我国保障性住房的内涵框定十分宽泛，就中国住宅市场二元体系而言，保障房是与商品房相对应的概念，普遍认为保障性住房包括：廉租房、公租房、经济适用房和限价房。从现有立法来看，我国保障性住房种类繁杂并存在扩张解释嫌疑，若不明晰其具体类型，既难以对其退出机制进行整体性把握，也无法与保障性住房发展的最新动态形成回应。目前，在我国保障性住房开发建设中，根据其产权性质可分为两类：以廉租房、公共租赁住房（简称公租房）为主的租赁型保障房，和以经济适用房、限价房为主体的购置型保障房。这种分类标准有助于更好地呈现各类保障性住房的物权属性，梳理其现有立法及制度缺陷，并根据权利性质、内容范围、运行逻辑设计合理有效的保障性住房退出机制。

二、现行保障性住房退出机制存在的问题检视

（一）租赁型保障房退出中存在的典型问题

1.退出标准认定模糊

现行《城镇廉租住房管理办法》规定，廉租住房承租家庭当家庭收入超过当年最低收入标准时，应当及时报告房地产行政主管部门，并按期腾退已承租的廉租住房。《南京市廉租住房保障细则》规定因家庭收入、居住条件等发生变化，已不再符合保障条件的家庭，市房改办应取消其廉租住房保障资格，收回承租的实物配租住房、保障性住房补贴或停止发放租赁住房补贴。实际问题是：城市居民家庭收入水平会经常呈现波状动态――对于租赁型保障房承租家庭而言，是按照连续几个年度审查收入水平标准，还是只要收入超过标准就须强制退房？

2.保障体系缺乏有效衔接

租赁型保障房退出难问题是受保障对象主动退出的积极性不高。在以往管理过程中，各地将廉租房与公租房割裂管理，廉租房的受保对象一旦收入变化则面临退房压力，亦或寻租新房源再享受公租房租金补贴。对于租赁型保障房，最主要问题则在于从不同时期具体情况出发以食物供应和需求补贴等方式组合满足租赁型保障对象的需求。③从各地实践看，多将廉租房与公租房的退出分立管理，并未认识到二者保障对象的关联性，在租赁型保障房体系内也未建立相互衔接的制度机制，各地法规政策中常常出现“一刀切”做法。这不仅难以保证腾退机制的有效运转，也无法实现租赁型保障房制度的循环累积效应。

（二）购置型保障房退出机制中出现的主要问题

1.退出交易方式规制不一

目前我国在经济适用房领域，相应确立了较为明确的退出交易规则。④而限价房上市交易领域却始终无法统一立法，各地方规范性混乱无序，具体标准参差不齐。如《广州市限价商品住宅销售管理办法》⑤规定权属登记满5年，如果要上市或取得完全产权，要缴纳契税课税价格与原价差价的70%作为土地收益价款给政府；《宁波市限价房管理办法》⑥规定三年内因工作调离、因病致贫等特殊原因确需转让限价房的，须经当地住房保障机构批准方可上市交易。如上，我国购置型保障房退出交易的制度缺位以及各地规制不一的局面，造成了保障房系统的内部混乱。

2.政府回购主体惯常性缺失

我国现行购置型保障房上市交易平台中，《经济适用住房管理办法》规定转让未满五年的购置型保障房，必须由国家回购，5年以上的购置型保障房，政府亦有优先回购权；与此同时，也规定购房人可以向政府缴纳土地收益价款后取得保障性住房的完全产权。⑦因此在现有法律体制下，“优先回购权”与“可以”二者之间关系应如何理解，现有表述未能厘清二者逻辑，在后期相关法规文件中需进一步明确。并且从各地实践来看，法律虽规定了政府的优先回购权，但由于政府职能滞后与监管缺位，各地的购置型保障房往往绕过政府的回购领域，成为购房者利益寻租的场域。

三、保障性住房退出机制的对策建议

（一）出台高位阶立法，避免地方性法规混乱不一

目前，我国住房保障制度在许多方面仅规定了基本框架，对于具体操作方法缺乏细则化和程序化规定。尤其在退出机制的标准认定、惩罚方式方面，缺少严格的法律规制。可以考虑在各地方现有保障房政策基础上出台《保障性住房退出管理条例》，或在未来统一保障性住房基本法中加以明确规定。

（二）设置专业化管理机构，明晰政府责任

设立专门的保障性住房管理机构，还需明确政府的行政责任，就保障性住房退出而言，从资格审查至准入，无一不属于一种授益型行政行为⑧。就保障性住房退出方式中的强制退出来讲，属于授益型行政行为的撤回。而授益型行政行为的撤回，是对行政相对人信赖利益的一种潜在破坏，必须有明确的标准与程序。在保障性住房领域的退出环节，政府应强化其在审查管理中的主体地位，在现行保障部门较为分散的情况下，行政部门不作为往往导致退出审查不到位、违规乱象滋生。如能强化行政主体的行政地位和权力机制，不仅可以使保障性住房政策得到具体贯彻，同时能够有效地确保退出机制的有效运行。

（三）实现多梯度腾退管控，建立循环型交易机制

建立多梯度的保障性住房腾退机制，具体包括保障性住房同类型间的平滑性退出与不同类型间的腾退式退出。⑨其中，同种类间的平滑性退出是指在租赁型保障房内部的转换。2015年，住建部要求全面实现廉租房与公租房的并轨运行，已为这一退出模式扫清障碍。同理，可在租赁型保障房系统内通过廉租房租金递增机制实现保障房的平滑性退出。例如，自应退回廉租房起6个月内，廉租房租金交纳可按照6-9个月内提升租金为150%、9-12个月提升为200%…最后达到或接近市场租赁价格⑩。从而实现廉租房与公共租赁住房的并轨管理。

注释：

①根据《国务院发展改革委员会关于2013年深化经济体制改革重点工作意见的通知》（国发[2013]20号）和《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》（[2011]45号）等文件精神。住建部要求各地公共租赁住房和廉租住房并轨运行，并轨后统称为公共租赁住房。

②《南京市廉租房保障实施细则》第26条。

③不论是《经济适用住房管理k法》亦或各地方性法规均规定，经济适用房不满五年的原则上不可上市交易，但住满5年，购房人上市转让经济适用住房的，应按照届时同地段普通商品住房与经济适用住房差价的一定比例向政府交纳土地收益等相关价款，具体交纳比例由市、县人民政府确定，政府可优先回购；购房人也可以按照政府所定的标准向政府交纳土地收益等相关价款后，取得完全产权。

④《广州市限价商品住宅销售管理办法》第15条。

⑤《宁波市限价房管理办法》第20条。

⑥《经济适用住房管理办法》第30条。

⑦曹飞.我国保障房制度存在的问题及完善[J].郑州大学学报，2013，（1）

⑧王笑等.论廉租房的审查退出[J].改革与开放.2014（1）

⑨贾春梅.保障房“转换”式退出机制研究―腾退方式的有益补充[J].会计与经济研究.2013（1）

⑩李玲，小议建立廉租房的退出机制[J].中国房地产，2008，（10）

篇3

市长刘同志主持召开第120次市政府常务会议，研究开展国家服务业综合改革试点、促进房地产市场健康发展和年重点项目等工作，研究《十二五规划纲要》编制工作，审议研究《政府工作报告》（送审稿）以及发改、财政工作报告。副市长黄同志、叶同志、臧同志、林同志等出席会议。

今年月，国家发改委批准我市为首批开展国家服务业综合改革试点区域。会议要求，要认真贯彻胡总书记关于现代服务业“发展提速、比重提高、水平提升”的重要讲话精神，把握我市的特点和特色，围绕打造“航运物流中心、旅游休闲度假中心、商务中心”，推进十个现代服务业发展和对台服务业交流合作。会议强调，要创新发展模式，完善体制机制和政策环境，把服务业发展落实到具体项目上，在“十二五”期间实现比较大的突破，为全国全省服务业发展提供示范和经验。

会议研究了年市重点项目建议名单。会议指出，“十二五”目标能否实现关键在项目。明年是建党90周年、特区建设30周年，也是“十二五”的开局之年，要以持续推进“五大战役”为载体，抓好明年重点项目建设工作，突出抓好产业、岛外新城、民生等一批重点项目。各级各部门要始终把项目工作作为推进发展的抓手，增强抓重点项目的责任，提升主动服务重点项目的效能，建立考评机制和奖励机制，力争每个季度实现开竣工百个项目。

会议研究了促进我市房地产业健康发展有关工作。会议指出，要充分认识房地产平稳健康发展的重要性，继续贯彻国家房地产调控政策，进一步完善我市住房供应体系，增加住房供给，努力满足城市中等偏下收入家庭、人才住房问题。根据住房和城乡建设部等七部委有关发展公共租赁住房的要求和我市《社会保障性住房管理条例》，我市将规划建设公共租赁住房和限价商品住宅。会议强调，要继续加强房地产市场秩序的监管，规范市场行为。在限价房、公租房建设管理中必须严格落实公开、公平、公正的原则。

关于《十二五规划纲要》编制和政府、发改、财政工作报告，会议要求要认真贯彻十七届五中全会、省委全会和刚刚闭幕的市委全会精神，认真落实市委关于“十二五”规划建议的要求，广泛征求各方意见，使《十二五规划纲要》和报告更加切合厦门实际，突出厦门特色，体现科学务实，展示积极作为，通过凝聚集体的智慧，在提交人代会审议通过后成为全市落实市委决策、推进发展的具体部署。

篇4

    答：是指出租人以口头或订阅局面合同的形式将房屋交付承租人占有、使用与收益，由承租人向出租人支付租金的行为。但旅馆业的客户出租和房屋场经营中的柜台出租不属于房屋租赁范围。

    2、房屋租赁的法律特征是什么？

    答：（1）房屋所有权与使用权的分离。（2）出租人为房屋的所有权人及经出租人授权的处分权人或委托人。（3）出租人转让房屋的使用权，承租人以支付租金作为对价取得房屋使用权与收益权。（4）租赁的标的系不动产，属于合同约定的特定物，在租赁期满后，承租人应当及时返还出租房屋。（5）租赁双方应当签订书面的合同，约定双方的权利义务，并履行登记备案手续。

    3、租房前应当了解哪些情况？

    答：（1）出租人是否有权出租住房，要看其产权证。（2）该住房是否有合法的出租文件，即《房屋租赁许可证》。（3）查看房屋的实际使用条件与状况。

    4、个人在承租房屋时，如何防范租房陷进？

    答：（1）看出租房的产权证；（2）验看出租人的身份证是否与产权证一致；（3）签订合同后，办理登记备案手续。

    5、哪些房屋不能出租？

    答：根据《城市房屋租赁管理办法》，下列房屋不能出租：

    （1）未依法取得房屋所有权证的；（2）司法机关和行政机关依法裁定、决定查封或以其他形式限制房地产权利的；（3）共有房屋未取得共有人同意的；（4）权属有争议的；（5）属于违法行为的；（6）不符合安全标准的；（7）房屋已抵押，未经抵押权人同意的；（8）不符合公安、环保、卫生等主管部门有关规定的；（9）有关法律、法规规定禁止出租的其他情形。

    6、房屋租金由哪些部分构成？

    答：折旧费、维修费、管理费、投资利息、税金、保险费、地租和利润等。

    7、承租人是否能改变房屋用途？

    答：承租人需改变合同约定的用途的，应当事先征得出租人同意。还应当符合《上海市居住物业管理条例》第三十条的规定：“住宅不得改变使用性质。因特殊情况需要改变使用性质的，应当符合城市规划要求，其业主应当征得相邻业主、使用人和业主委员会的书面的同意，并报区、县房地产管理部门审批。物业管理区域内按照规划建设的公共建筑和公共设施，不得改变使用性质”

    8、房屋租赁期间产生的物业管理费用由谁承担？

    答：承租人使用房屋所发生的水、电、煤、气、通信等费用，由承租人承担；但租赁合同另有约定的，从其约定。物业管理费用，由房屋所有权人承担，另有约定的，从其约定。

    房屋租赁合同

    9、签订房屋租赁合同需要注意哪些事项？

    答：（1）审查主体资格；（2）房屋租赁的当事人应当订阅书面合同。（3）就办理登记备案手续。（4）对出租人提前收回房屋、承租人提前退租、续租以及其他影响租期的事项作出详细约定。

    10、房屋租赁合同应当包括哪些基本内容？

    答：（1）当事人双方的基本状况。（2）房屋的概况。（3）房屋的用途。（4）交付日期。（5）租赁期限。（6）租金数额、支付方式和期限。（7）房屋使用要求和维修责任。（8）房屋返还时的状态。（9）转租的约定。（10）违约的情形以及违约金的标准或计算方法。（11）争议的解决方式。（12）合同的生效。另此，还要以约定添附物的处理、变更、解除合同的条件、送达与通知等。

    公房租赁

    11、什么是公房租赁？

    答：是指公房所有人或管理人将国家所有或集体所有房屋交给承租人使用，承租人交付租金的法律行为。

    私房租赁

    12、私有房屋出租人应当具备哪些条件？

    答：出租私有房屋必须是出租人自住有余的房屋，产权必须明确。出租人必须是房屋所有人。共同有房屋出租的，须提交共有人同意出租的证明书或委托书。产权不清、违章搭建或危险房屋、门窗不全缺乏安全设施、卫生条件差、出租人无合法资格或无管理能力的房屋不能出租。任何人不得直接将私有房屋出租全外国或港澳地区驻本市机构，必须由市房管机关指定的部门办理租赁手续。

    13、私房出租应办理哪些手续？

    答：（1）业主或人首先向公安派出所提交私房出租申请及产权证明、承租协议、治安承包协议书，公安派出所审核批准的，发给《私房出租安全许可证》后，到房屋所在地的房屋管理部门办理出租登记手续，颁发《私房出租许可证》。

    凡未办理出租登记手续，无《私房出租安全许可证》和《私房出租许可证》出租私房的，一律视为违法出租，依法予以取缔。

    14、私房出租人有哪些义务？

    答：（1）负责查验承租人的合法身份证明及育龄人员计生证明；（2）填写《私房出租登记本》并在24小时内向所在地公安派出所或外来人口管理办公室。（3）督促、带领承租人于3日内到公安派出所或外来流动人口管理办公室办理申报暂住手续，承租人离开时，申报注销；（4）负责对承租人进行法制宣传，发现承租人有违法行为及时向有关部门报告。此外，房屋租赁人要缴纳税费，有：（1）合同印花税，出租双方各按合同金额的0.1%缴纳；（2）营业税及附加税、房产税、个人所得税，由出租人按租金的收5%交纳。（3）租赁合同备案费，100元/件。

    15、私房承租人有哪些义务？

    答：（1）持有合法身份证明；（2）育龄人员必须持有《上海市流动人口计划生育证》；（3）办理暂住证；（4）外来在沪务工经商人员要按规定缴纳城市建设费。（5）承租三个月以上的人员须进行卫生防疫检查。

    16、什么是《房屋租赁治安许可证》？

    答：根据1998年11月27日沪公发（1998）291号文件《关于贯彻上海市外来流动人员租赁房屋治安管理办法的实施意见》，上海市对外来流动人员租赁房屋实行许可证制度。未取得《房屋租赁许可证》的房屋，不得出租给外来流动人员。如果申请此证，业主须向当地派出所提交 出租房屋申请表、房屋所有权证或者其他佥的房屋证明、身份证明或单位证明。

    房屋租赁程序

    17、房屋租赁合同登记备案的含义是什么？

    答：出于不动产的公示公信原则，便于国家对不动产的管理，在房屋租赁上法律设定了登记备案制度。房屋租赁合同未经登记备案的，不得对抗第三人。根据建设部《城市房屋租赁管理办法》及《上海市房屋租赁条件》、《上海市实施城市房屋租赁管理办法》的规定，当事人在签订书面租赁合同后的15日内，双方持合同及有关材料到房屋所在的区、县房地产登记机构办理登记备案手续。如果一方要求备案而另一方不配合的，要求登记的一方可持租赁合同到房地产登记管理部分自行登记备案。其具体程序是：

    （1）房屋租赁当事人在租赁合同签订后的15日内分别到区、县房地产交易管理部门办理租赁登记，填写《上海市房屋租赁登记申请表》，并提验有关证件材料。

    （2）房地产交易管理部门受理后，在《租赁登记表》上提出审核意见。

    （3）符合规定的，房地产交易管理部门自受理房屋租赁登记申请之日起的5日内核发《房屋租赁证》。一般情况下，房屋租赁证的有效期限不超过2年。

    18、哪些合同须公证？

    答：《根据上海市公证条例》第二十九条的规定，下列法律行为和文书，应当办理公证：

    （1）土地使用权的转让、抵押；（2）重点建设项目和大型建设项目的招标、投标；（3）国有企业的租赁、产权出售及拍卖；（4）房屋的赠与、抵押，外销商品房的买卖、非居住用私房的租赁合同；（5）股票和其他词句有价证券的赠与、继承和灭失；（6）其他法律、法规规定应当公证的事项。

    城镇廉租住房

    19、什么是城镇廉租住房？

    答：根据〈上海市城镇廉租住房试行办法〉第三条的规定，廉租住房是指政府向符合城镇居发最低生活保险标准且住房困难的家庭，提供租金补贴或以低廉的租金配租具有社会保障性质的普通住房。家庭月收符合上海市民政部门规定的最低生活保障即每月280元的标准，并且已接受民政部门连续6个月以上的救助，家庭人均面积低于5平方米，并至少有1 人取得了上海市非农业户口5年以上、其他成品户口迁入2年以上的可以申请廉租住房。

    商品房预租

    20、商品房预租的含义是什么？

    答：是指房地产开发商在新建商品房未办理房地产初始登记、取得房地产权证前，与承租人签订〈商品房租赁预约协议〉，并向承租人收取一定数额预收款的行为。开发商预租商品房，应当符合商品房预售条件，并依法取得商品房预售许可证明。

    房地产中介服务

篇5

一、物业服务企业参与日常监管的积极意义

1.有效弥补了行政管理力量不足的问题

保障性住房小区点多面广、分布比较分散，而且家庭使用房屋的行为多种多样，具有很大的差异性、隐蔽性和时效性。单纯依靠政府部门监管，存在监管面窄、行政管理人员配备不足、发现滞后等问题，物业服务企业参与保障性住房日常监管后，增加了小区实际监管力量，加大了协同管理力度。

2.有利于及早发现违规行为线索

违规出租、改变用途、拆改结构、侵占公共空间等行为造成既成事实后处理成本较高，早预防、早发现、早提醒、早处理是避免违规行为恶化、降低处理处罚成本、提高监管效率的最佳选择。物业服务企业通过与入住家庭直接接触，可以及时了解家庭房屋使用情况，为第一时间处理违规行为提供有利条件。

3.增加了日常监管手段

行政管理部门开展监管和行政处理时，保障对象多多少少存在对抗和抵触情绪。而物业服务企业在为家庭开展物业服务的同时，兼顾监管目标，能起到较好效果。比如通过入户维修，发现拆改结构、改变用途、群租等情况；通过小区巡查，发现搬家、装修、侵占公共空间等情况；通过检查房屋水、电、气、热等使用情况，为发现保障性住房闲置提供佐证；通过接听24小时物业服务电话，了解违规使用保障性住房的举报，等等。

4.有利于及时开展违规行为整改和处理工作

物业服务企业发现违规线索后，可以开展政策宣传和教育工作，及时进行提醒、告诫和劝阻。对于拒不接受的家庭，可以向住房保障等管理部门进行报告，启动行政处理程序。同时，物业服务企业能配合管理部门搜集证据，协助办理房屋查验、交割、腾退等手续。

二、物业服务企业参与保障性住房使用监管的相关政策

2010年， 住房和城乡建设部《关于加强经济适用住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕59号）明确，市、县住房保障部门可委托经济适用住房管理单位定期对经济适用住房使用情况进行调查。新建经济适用住房小区（包括配建经济适用住房）进行前期物业管理招投标时，可以将相关委托内容作为招标条件，并在临时管理规约和前期物业服务合同中明示。

住房和城乡建设部、民政部、财政部《关于加强廉租住房管理有关问题的通知》（建保〔2010〕62号）明确，住房保障部门可以通过政府购买服务的方式，委托廉租住房物业服务企业承担廉租住房使用情况的检查等工作。各地出台的保障性住房物业管理政策措施，主要从3方面明确了物业监管的职责和要求。

1.明确保障性住房小区物业服务企业承担日常监管职责，将之作为承接物业服务项目的前提和规定责任

北京和成都分别出台了《关于进一步加强保障性住房等住房物业服务管理工作的通知》 （京建法〔2015〕8号）和《成都市保障性住房物业管理办法》（成房发〔2010〕59号），对于承接保障性住房物业服务的企业条件作了限定，统一建立保障性住房物业服务企业备选库，从中选聘符合条件的物业服务企业承担保障性住房的物业服务工作。受聘物业服务企业按照文件规定和物业服务合同约定开展保障性住房日常监管工作。

2.物业服务企业和行政管理部门是委托与受托关系，通过委托协议等形式约定日常监管的具体事项和要求

《北京市人民政府关于加强保障性住房使用监督管理的意见（试行）》（京政发〔2012〕13号）要求，出售型保障性住房的使用监督管理工作可通过购买服务方式由物业服务企业承担，签订委托合同并明确委托事项、期限、报告程序、委托费用、违约责任等内容。《厦门市社会保障性住房使用管理办法（试行）》（厦府办〔2008〕184号）规定，物业服务企业受厦门市公房管理中心委托，承担保障性住房的日常管理工作，明确了定期走访住户等9项职责。物业服务企业发现涉嫌违规的6种情形后，应在24小时内发出告知书通知住户并报街道办事处（镇政府）。

3.明确物业服务企业作为调查处理工作的协作单位，介入保障性住房违规行为的查处工作

《广州市保障性住房使用严重违规行为查处工作规程（试行）》（穗住保〔2012〕135号）对于物业服务企业参与保障性住房违规查处进行了详细规定，比如对于擅自将保障性住房转让、转租、出租、出借、调换的家庭，由广州市保障性住务中心联合小区物业公司，摸查房屋居住人的日常居住情况，通过入户调查等方式，核对现场居住人员与房屋申请人的有关资料是否相符，初步掌握有关家庭违规使用保障性住房的事实或线索。在收回房屋阶段，物业服务企业配合办理退房手续。成都市城乡房产管理局印发的《保障性住房违规使用行为处理程序》（成房发〔2012〕136号）对于物业服务企业参与保障性住房违规行为的受理、调查、处理等内容均有规定。

三、物业服务企业参与监管的问题和挑战

1.参与监管的积极性问题

虽然目前国家和地方已经出台了一些规范性文件，明确物业服务企业应该承担保障性住房小区的日常监管工作，但在实际中也存在一些疑惑。以经济适用住房为例，物业服务企业是业主雇佣的“服务者”，如何又能承担房屋使用监管职责，充当业主的“管理者”，会不会发生角色错位和矛盾？如果入住家庭以不支付物业服务费为要挟，物业服务企业是否还有动力开展日常监管工作？在物业服务工作与保障性住房使用监管工作冲突时，物业服务企业应何去何从？

2.使用监管的费用来源和标准问题

物业服务企业承担保障性住房日常监管时，从管理人员配备到管理工作量都会超过一般的物业服务，无疑会加大企业成本，这部分成本应由谁承担应予以明确。由于物业服务行业是微利行业，如果由企业自己承担，是否会降低物业服务品质？从激励监管工作和保证物业服务质价相符的目标出发，政府部门是否应给予补贴或者给予优惠政策？如果按委托关系，是否应测算具体的委托费用标准？

3.参与监管的主体角色问题

物业服务企业不具有行政管理职责，目前出台的要求其参与监管的文件均是规范性文件，对于物业服务企业究竟应如何开展保障性住房的使用监管工作还处于摸索阶段。对于物业服务企业开展监管，长远来看应归入民事委托关系还是法定职责，需要高阶位的法律予以明确。从实际操作需要出发，需要详细界定哪些行为物业服务企业可以参与，哪些不应参与，承担何种职责。比如物业服务企业提供的证据，是否可以作为行政管理部门进行行政处罚的依据？物业服务企业作出的管理行为具有何种效力，管理人员有什么职权，管理行为中受到冲突损伤该如何处理？

四、推动保障性住房物业服务企业开展使用监管的措施和建议

1.物业服务企业承担保障性住房使用监管具有正当性和可操作性

虽然目前尚未有专门法律明确要求物业服务企业承担保障性住房的日常监管工作，但从现有规定和实践看，仍具有正当性和可行性。

一是国务院颁布的《物业管理条例》规定，对物业管理区域内违反有关治安、环保、物业装饰装修和使用等方面法律、法规规定的行为，物业服务企业应当制止，并及时向有关行政管理部门报告。因此，物业服务企业对本小区内的保障性住房违规行为有制止和报告的义务。

二是保障性住房合规使用可写入经济适用住房购买合同和小区管理规约，表明业主已就这一问题达成共识，对于个别违规家庭的监管也符合其他业主的利益。物业服务企业从维护业主大会或业主委员会的立场出发，可以对违规行为进行提醒和劝阻。

三是受托物业服务企业承担的是日常使用监管的发现、提醒工作，对于违规行为的查处由具有行政执法的管理部门依法依规作出，不违背职权法定原则。

四是物业服务企业、政府机构、业主三者之间分属不同的民事法律关系，业主与物业服务企业签订的是物业服务委托合同，而政府机构与物业服务企业签订的是委托监管合同，是不同主体之间的合同约定，属于并存关系。

2.建立健全保障性住房小区物业服务企业的监管规范和考核标准

一是政府部门应建立物业服务企业遴选机制，通过明确承接保障性住房小区物业服务企业资质、实力、信誉等条件，建立保障性住房物业服务企业库，由业主及管理部门通过招标等公开公平方式确定小区物业服务企业。选聘要求和遴选条件写入前期物业服务合同、临时管理规约等文件，使保障性住房小区从一开始就进入规范化、专业化管理轨道，使合规使用保障性住房的理念深入人心。

二是政府管理机构应加强对物业服务企业及管理人员的规范和检查。督促物业服务企业建立日常管理工作机制，明确工作频率、范围和内容，要求监管人员填写管理台账，及时上报监管记录；建立重特大事件、复杂违规事件处理预案，提高突发事件应急能力；加强违规行为查处的协调配合，明确物业服务企业在联系家庭成员、查验水电气热记录、办理退房等工作中的职责；加强对物业管理人员的培训和教育，政府部门登记造册，实行监管人员持证上岗制度。

三是加强物业服务企业监管工作的考核和追责。政府委托机构应细化量化考核标准，通过开展小区满意度调查、第三方量化评分、设置热线等方式，定期或不定期地开展物业服务企业监管考核工作。考核内容包括监管人员配备、日常巡查、违规制止、协助执法部门调查处理、工作信息报送等，对于工作开展得力及成效显著的，实行分档激励措施，给予提高委托费标准、优先纳入税费减免范围等激励措施；对于管理不达标，且经警示后仍无整改的，按约定减少委托费标准或暂停参与保障性住房物业服务资格，直至从保障性住房物业服务企业库中剔除。对于未履行委托事项较严重的，委托单位和房屋行政主管部门还可根据合同约定及管理规定进行处理处罚。

3.政府管理机构作为委托方向物业服务企业支付委托监管费用

从政府管理机构与物业服务企业的委托关系看，双方应签订委托监管合同，明确双方的权利和义务。政府通过购买服务，向物业服务企业支付监管费用，政府管理机构有权对受托方的监管情况进行检查和考核。受托物业服务企业未履行监管任务或监管不力的，可以按合同约定追究受托方的违约责任。物业服务企业通过按约定提供监管服务，接受政府管理机构的委托费用，以弥补在监管上的成本支出。显然这种方式通过市场经济手段，以双方协商的方式，较好地解决了各自的诉求。为便于统一管理和科学管理，政府部门应组织研究保障性住房日常监管的委托费用标准，根据监管工作量和实际管理成本，合理确定委托费用标准。

4.政府出台政策扶持和激励物业服务企业承接保障性住房小区服务管理工作

篇6

（一）围绕发展，谋划全局，开展了计划规划的编制和宏观经济运行的预警监测。

1、认真抓好全市经济社会发展的各项规划，突出科学性。一是及时制订年度计划。年初组织议定“全市国民经济和社会发展20*年度计划”，经市十四届人大一次会议审议通过后及时下达,同时加强了对计划实施工作的检查和监督。二是认真编制重大发展规划。加强部门协调，平衡衔接，编制完成了《*湾港区循环经济示范区建设规划》，开展了《*市新农村建设规划》、《*市大中型水库移民经济社会和基础设施建设规划》和“十一五”专项规划编制工作，完成了《*市主体功能区规划》编制前期准备工作。三是积极组织规划实施。将“十一五”规划纲要目标和任务分解落实到各部门、乡镇进行考核，对规划中的能耗、减排等约束性指标和生产总值、财政收入、固定资产投资、社会消费品零售总额等预期性指标，进行年度分解列入国民经济和社会发展年度计划实施。

2、及时做好经济运行的预警监测，突出针对性。密切掌握全市经济动态，对国民经济各阶段运行情况进行跟踪分析，先后完成了第一季度、1-4月、1-5月、上半年、1-8月、前三季度经济运行材料和人大汇报材料，剖析经济社会发展过程中存在的问题及原因，提出对策和建议，为市委、市政府做好全年经济工作提供决策和建议。特别是在上半年，我局针对重点工程和固定资产投资进展不快的状况，深入分析原因，提出了对策措施，引起了市委市政府的高度重视，先后召开了全市重点工程攻坚会议和电力攻坚、工业区进场攻坚等会议，成立专门班子抓落实，有力地推进了经济和社会建设。搜集相关资料，完成《*市产业集群化发展思路和具体工作》、《*、瑞安、温岭经济社会发展横向比较》等材料提交市领导参阅。在分析研究当前经济运行情况的基础上，预测判断全年经济社会发展总体情况，提出明年工作思路，安排20*年计划指标，着手起草市十四届人大第二次会议发展计划报告。同时坚持定期、定时向市委、市人大、市政府和省发改委上报我市经济运行情况，市府每季一次经济运行总体情况，加上专题汇报，市人大专项汇报三次。

3、积极开展影响全市经济和社会发展的重大课题调研和政策研究，突出实效性。针对我市“转型期”经济社会发展中的突出问题开展专题研究，完成了《关于提升服务业发展水平的对策建议》、《加强调控和监管，促进房地产业健康发展》等13个全局性发展问题的课题调研报告。《构筑和谐社会要在高起点上建设新农村》和《关于建设生态补偿机制的研究与建议》两个课题分别获*市发改委调研课题一等奖和优秀奖。完成了“关于对瓯江口区域开发建设情况的意见”，分别上报市府、*市发改委建议调整《瓯江口开发建设规划研究》中有关影响*发展的布局、方案和思路，在*市发改委的支持下，*市政府基本采纳了我们的意见。针对我市服务业发展滞后的现状，研究提出加快发展思路和方案，受到了市政府的采纳，市政府决定抽调人员组成服务业发展办公室，挂靠我局开展工作，起草了《*市服务业发展实施意见》、《关于实施“退二进三”若干问题的暂行规定》、《关于培育和鼓励企业上市的实施意见（试行）》、《*市服务业发展专项资金管理使用暂行办法》、《20*年*市服务业工作部门分工》、《*市服务业发展部门工作要求》等一整套方案材料，调查搜集“服务业建设项目”，较好开展了服务业发展的相关前期工作。

（二）引导投向，突出重点，加强了投资的综合管理和重大项目前期工作力度。

1、加强基本建设项目综合管理。针对政府投资项目审批不规范、超概算情况严重的状况，我们从规范办事程序着手，加强了管理。一是加强财政性投资项目的规范化管理。认真贯彻落实《浙江省政府投资项目管理办法》精神，研究起草了《*市政府投资管理实施细则》提供市长办公会议讨论通过并实施。进一步明确了要求，规范了审批，特别是加强了对政府性投资项目投资概算的管理。对城市景观、市民生活和生态环境有重大影响的项目，以论证、调查或其他方式，广泛听取各方面的意见和建议。二是努力提高全社会固定资产投资审批效率。切实优化投资项目审批服务，推行基建项目立项和核准并联审批制度，对企业投资项目实行核准制或备案制，1-12月项目立项337个，总建筑面积127.69万平方米，总投资41.83亿元，项目备案181个，总建筑面积200.60万平方米，总投资51.39亿元；项目核准15个，总建筑面积72.99万平方米，总投资33.61亿元；全市下达年度计划176个项目；窗口承诺件提前办结率为96.7%。三是牵头组织党政机关办公楼等楼堂馆所建设项目清理工作。认真贯彻执行省委、省政府办公厅《关于在全省开展党政机关办公楼等楼堂馆所建设项目专项清理工作的通知》精神，对我市自2005年1月1日以来开工建设的项目、所有在建项目和已审批尚未开工项目进行了全面清理，做好自查工作。

2、狠抓重点建设项目的工程进度。年初编制了“*市20*年度重点建设项目建议表”提交市政府审核。经审核，计划实施重点建设项目37项（其中省、*市重点建设项目5项），总投资1*.93亿元，年度计划投资19.00亿元。积极履行综合管理职能，加强重点工程督查、协调工作。一是积极探索重点工程监管新方法，编制了《*市20*年重点工程建设计划分解表》，将重点工程投资进度考核与形象进度的考核结合起来，切实加强对重点工程执行情况的动态管理。二是加强重点工程动态管理。组织人员经常性深入重点工程建设现场，实地督查核实工程进度，了解项目推进过程中存在问题和困难，及时向市领导反映问题，提出建议，确保重点工程建设的顺利推进。协助市政府组织召开全市重点工程建设工作会议和重点工程建设专题分析会，实现重点工程建设市长督查汇报会、分析协调会制度化，全力为重点工程建设破解难题，排除障碍。全市重点工程总体进展较为顺利，截至12月底，全市在建重点工程共32项累计实现投资额19.17亿元，完成年度投资计划的100.88%，比上年同期增长12.95%。

3、主动开展重大项目前期工作。制定了20*年*市重大建设项目前期工作计划，做好已列入重点工程预备项目名单的35个项目的前期准备工作。建立了20*年招商选资项目库，主动参与招商活动。积极配合做好高速公路复线，*至*第二通道以及*市大门大桥二期（翁垟至万岙高速互通公路建设）工程、*市中心区至*湾港区大道建设工程、*南北通道工程、*湾港区船舶制造基地等重大项目的前期工作，多次陪同上级有关领导和专家沿途考察走向、勘探地形、测量，帮助收集资料和协调沿途有关地方之间关系。

（三）积极协调，深入调研，推进了企业改制和上市工作。

积极参与工业企业改制协调会，稳步推进我市农村综合改革、文化体制改革、国有企业改革、事业单位改革等重点领域的改革工作。完成了房管局和劳动局下属各1家集体企业的改制工作，参与了乐申鞋厂、五龙控股公司和通用机械厂等3家企业改制。整理我市有关鼓励支持和引导个体、非公经济发展工作材料向市政协汇报，根据上级文件结合本市实际起草了《关于进一步拓宽非公有制经济市场准入的实施意见》。认真做好省中心强镇（柳市、虹桥）调研、申报工作和上市企业资源调查工作。政策性农村住房保险完成年度工作目标，政策性农业保险试点工作稳步有序推进。全年政策性农村住房保险投保户达26.6103万户，占我市农户总数的92.6%；能繁母猪保险超额完成省政府下达的4200头任务数，走在全省前列。及时开展受灾理赔工作，确保农户损失得到补偿并及时恢复生产。全年我市经历数次台风影响，两项农村政策性保险共理赔1228.61万元，其中农村住房保险理赔391.19万元，农业保险理赔837.42万元。

（四）依法治价，强化监督，规范了市场价格秩序和行政事业性收费管理。

1、加强重要商品、服务收费的价格管理。积极稳妥推进我市供水价格改革，逐步建立合理的水价形成机制。调整了乐成、虹桥片区的自来水价格和*、*、*水库的水利工程供水价格，及时落实水资源费的征收，开展了全市供水价格成本监审，促进水利和供水企业健康发展。加强住房价格管理，积极探索经济适用住房和廉租房价格管理形式。认真审核了万岙农场康居工程销售价格，及时审定了“交通大厦”、“新世纪花园”、“县浦公寓”等项目的建筑安装工程费，努力规范房地产价格。深化药品价格政策导向，继续分批降低政府定价药品价格。重新公布了我省937种药品最高零售价格和2945个规格的降价药品的价格，并督促各医疗机构认真贯彻执行，切实减轻患者的负担。建立健全价格监测工作制度，充分发挥价格监测预警作用。进一步完善价格监测预警机制，坚持每月两次对8大类54个品种重要商品和服务价格的监测和分析，尤其是针对下半年以来，受国际市场油价高涨和国内部分生产资料、消费品价格上升影响，我市成品油、液化气、猪肉、食用油等价格持续较快上涨的状况，及时启动价格预警实施预案，密切关注市场物价动态，加强监测分析，第一时间向市领导反馈信息，报告价格上涨原因，提出应对建议，努力确保市场价格基本稳定。

2、开展清费治乱减负工作。部署并开展了20*年度收费验审工作，对全市20*年度行政事业性收费、垄断经营性收费以及以收费形式征收的各种基金、集资、附加的近150个执收单位进行全面验审。安排对白蚁防治行业收费进行专项验审，调查了近三年我市白蚁防治总收入、总支出情况，总结出我市白蚁防治收费存在的主要问题，并向上级部门提出规范白蚁防治行业收费管理的建议。根据省市有关文件精神，对全市行政事业性和经营服务性收费单位的收费许可证进行全面换证。规范和调整了建设、土地、公安、工商、交通、人事和农业等16个单位行政事业性收费项目和收费标准，停止执行部分收费项目。根据上级文件精神，进一步明确义务教育办班收费项目和收费标准，对全市职业学校、公办幼儿园办学成本进行测算，加强收费管理，规范教育收费行为。根据省定价目录和听证办法的要求，先后组织召开了关于制定16路公交车和雁荡山公交车票价听证会，出台了16路公交车收费标准。认真审核了11个强制性培训班收费。

3、加大价格监督检查力度。根据省物价局文件精神，联合纠风、教育等部门分别开展春季、秋季教育收费大检查，采取点面结合的形式，重点对义务教育阶段“一费制”落实情况，高中“三限”政策落实情况，违反自愿原则强制收取服务性费用的行为进行查处，共检查中小学校64所，查出的违价金额达185.84万元，已责令清退91.17万元，立案3起。根据省物价局、省农民负担监督管理领导小组办公室、省人民政府纠风办《关于开展全省涉农价格和收费专项检查的通知》（浙价检[20*]67号）文件要求，开展了包括规划、土地、房管、乡镇政府在内的涉农价格收费检查，共检查单位11家，立案2件。根据省物价局《关于开展全省药品和医疗服务价格重点检查的通知》[浙价检（20*）156号]文件精神，分别对市二医、三医、中医院、妇保院的药品及医疗服务价格执行情况进行检查，发现各大医院不同程度存在着自立名目，扩大范围收费，提高差率，推迟降价时间等违法行为，查出违价金额达90多万元。春节、“五一”、“十一”期间，组织开展了对副食品市场、各大超市、旅游行业的明码标价情况检查，针对主要农产品生产、运输、销售过程中的各种收费进行专项检查，切实维护了社会稳定。认真做好价格举报工作，共受理群众投诉96件，办结96件，办结率100%。全年共立案查处各类价格违法案件18件，查出违价金额403.02万元，其中退还消费者115.61万元，没收违法所得102.56万元，罚款6.3万元，上缴财政1*.87万元，其他的正在处理中。

（五）培育市场，强化调控，确保了粮食安全和社会粮情稳定。

1、稳步推进粮食购销市场化。认真贯彻执行国务院《粮食流通管理条例》，制订了《粮食收购许可证》的办理制度，建立用粮企业粮食经营台帐，及时掌握具有粮食收购证企业粮食收支基本情况。认真做好全市粮情监测点的监测和粮食信息的采集分析及统计上报工作，及时为粮食购销企业提供粮食产销和市场价格信息。积极与财政部门协调，确定并落实了20*年度粮食各项补贴，提出了20*年度附营企业特困资金分配方案，并进行监管，真正使特困资金用到实处，有效地解决了特困企业的难处。加强企业财会基础工作，指导企业开展会计核算，按时编制会计报表，及时汇总上报，提供财务分析，为领导决策提供可靠依据。加快国有粮食企业改革改制步伐，完成粮食收储公司的组建和财务合并工作，做好粮食附营企业改制的准备工作。同时，认真做好拥军慰问和军粮供应工作，并率先在市军供粮站和雁荡代销点正式实行军粮刷卡供应。

2、扎实开展粮食安全工作。一是认真抓好安全生产。及时调整了综合治理和安全生产领导小组成员，进一步明确了安全生产目标管理和领导责任制。积极开展安全生产执法年活动，并在11月中旬召开全市粮食系统安全生产工作会议，举办消防器材的应用演练。组织4位主管安全生产的负责人参加全省粮食行业安全生产培训，进一步强化安全生产和消防安全工作防范意识和管理水平。根据市府办《关于组织开展全市安全生产隐患大排查、大整治的紧急通知》，组织开展了全市粮食系统安全生产和消防安全“地毯式”检查，对6家存在安全问题的单位当场发出《安全生产和消防安全检查不合格整改书》和《安全生产和消防安全检查不合格强制整改书》，并督促及时做好整改。二是认真抓好粮食储存安全。建立健全各项制度，严格按季组织开展全市粮食收储企业仓储“一符四无”粮情安全检查和仓储千分制考核。指导和督促收储公司认真抓好仓库修理、器材维修以及仓容的安排和落实，有效保证了粮食储存安全。同时，积极开展市地方储备粮中心库（二期）建设项目相关前期工作。

3、保证社会粮源和质量。发挥粮食部门引导、服务生产的作用，大力发展订单农业。按照订单、核单、定单、盯单、买单的工作链条，认真做好粮食订单跟踪服务，发放预购定金66.8万元，全年收购“订单粮食”10000吨，完成率为95%。及时轮

换储备粮，确保库存粮食的质量。根据储备粮管理规定和市政府的要求，今年落实轮换储备粮10000吨和储备油75吨，按照公平、公开、公正的原则，委托市粮食批发交易市场公开拍卖，保证了地方储备粮油的推陈出新，有计划有步骤平稳了粮食市场。坚持定期检测储备粮油产品，加强粮油产品质量的监督管理。及时完成了省、市、地方的检测任务，共抽取粮油样品228个批次，其中早籼谷204个批次、晚籼谷42个批次、食用油4个批次。认真做好日常粮油检查，对检验不合格的产品和企业，及时建议有关部门进行查处，确保市场粮油质量过关和居民放心吃粮。

（六）发挥优势，履行职能，推进了以电子政务建设为重点的国民经济和社会信息化进程。

进一步扩大联网范围，巩固网络安全，努力建成一个统一、安全、稳定的*市电子政务网络基础平台。按照省电子政务网络技术规范，继续做好市电子政务外网改造、IP地址调整和各单位业务专网的接入工作。对电子政务网络进行调整和完善，增强了网络管理能力，进一步巩固网络安全，并完成了部分乡镇的电子政务外网改造。同时，积极主动做好市电子政务网络迁建的相关前期准备工作。进一步普及短信息办公业务，推广电子公文交换系统，努力提高机关办事效率。完成安装电子政务平台系统软件及环境配置，更新了短信网关模块。分三批对全市相关单位办公室主任和负责电子公文收发工作的文秘人员进行运用操作培训，确保了自8月1日起电子公文交换系统在全市机关范围内的正常、良好、安全运行。进一步发挥职能作用，扶持信息产业发展，努力推进全市信息化建设。认真做好*市软件及电子信息产业制造业发展专项资金20*年度项目申报和20*年项目验收工作。协助做好“浙江省电子元件*市生产基地”的申报工作，并于11月6日获省信息产业厅批复同意立项。配合做好电信助推农村信息化试点乡镇（10个）和试点村（100个）筛选、确定等工作。此外，按照市纪委的要求，关闭了电子政务网络有关股票端口，对机关单位联网电脑使用股票软件进行封锁，确保电子政务网络真正用在政务方面。

（七）加强组织领导，强化作风建设，实现了机关管理和队伍建设有序推进。

根据市委、市政府《关于在全市开展“作风建设年”活动的实施意见》精神，积极部署、开展机关作风建设年活动，创建“六型机关”，继续开展机关“四好科室”创建活动，机关管理和干部队伍建设取得了显著成效。一是各类学习经常化。通过党委理论学习中心组学习会、支部学习会、机关“学习夜”、“解放思想”和“端正机关作风、建设‘六型’机关”大讨论、“作风建设”网上在线知识竞赛等活动和安排在职各类学习培训，实现了“工作学习化、学习工作化”。二是机关管理制度化。通过开辟网上专栏征求意见、交心谈心、“阳光行动”、访基层等形式广泛征求意见建议并进行梳理，在此基础上对全局的各项规章制度进行修订、汇编，进一步规范机关内部管理，逐步形成一套长效管理机制。三是政务公开网络化。除了在局机关办公场所设立固定公开栏外，还在*市发展改革网站上公布审批事项的办事依据、办事程序、办事时限及办事承诺，并每月公开审批结果，接受公众监督，真正做到了能够公开的事项一律对外公开。四是廉政监督信息化。除了继续完善党风廉政建设责任制，制定了20*年党风廉政建设和反腐败工作的组织领导和责任分工外，每逢节假日局纪委办公室通过政务工作平台向全局同志发手机短信息，强调要遵守好廉洁自律各项规定，做到警钟常鸣。