房地产企业财务风险分析范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业财务风险分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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1、房地产企业融资风险。资金是房地产企业日常活动开展的基础，前期资金的主要来源是银行借贷，主要用途是土地购买；而后期活动的资金来源主要是融资或者前期销售回款。在这样的资金运行模式下，如果房地产企业出现自有资金不足或者前期销售计划不能按时完成，就不能按时偿还银行借贷的本金或者利息，从而使得房地产企业在银行中的信誉受损，在严重的情况下，银行会中止与房地产企业的合作，房地产企业的资金链就会中断，从而诱发融资风险。

2、房地产开发企业自身“造血”不足。房地产企业自身血液的来源主要是产品开发和销售，因此，自身“造血”不足也同样表现在这两个方面。（1）房地产企业项目的开发周期比较长，其中存在的风险因素比较多，从而导致预期效益的实现也存在了很大的风险。如果房地产企业在项目运行的中出现不可规避的风险，就会影响其预期效益的实现，其盈利水平就会受到影响，不能有效的为后期项目提供资金；其偿还债务的能力也会受到影响，为其银行借贷产生一定的阻碍。（2）在房地产项目开发的产品能够出售之后，受到政策环境的影响，或者受到房地产销售手段的影响，使得预期的销售目标没有完成，使得资金回收效率变缓；或者受到银行个人贷款政策的影响，影响了企业按揭回款的效率，影响了企业资金回笼，从而出现“供血不足”的现象。

二、房地产企业资金风险的成因

1、企业资金外部性财务风险问题。（1）市场环境。随着房地产改革制度的推进，随着社会经济的发展，个人成为房地产市场主要的需求者，在这样的情况下，客户的需求呈现出个性化的特征，为了满足客户需求，房地产企业要对设计产品进行细分，要对客户群体进行细分。一旦产品定位失误或者销售策略失误就会出现产品滞销的风险，会为企业资金回笼带来风险。（2）政策制度。首先，土地是房地产活动开展的基础，而我国土地的所有权属于国家，政府在土地开发方面的相关政策会对房地产企业的活动产生直接的影响；其次，政府指定的税收政策会对房地产产品的销售价格产生直接的影响，会对其销售产生影响；最后，政策制定的金融政策也会对房地产企业的融资产生重要的影响。（3）经济发展水平。首先，经济发展水平直接影响着人们的购买力，经济发展水平过低，人们购买力不足，会影响房地产产品的销售；其次，受到经济发展周期的影响，房地产行业的发展也呈现出周期变化，一般情况下，发展期为5年，低落期为2年，发展周期对房地产企业的发展有着直接影响。

2、房地产企业内部关系存在问题。房地产企业内部关系问题主要表现在运营机制方面。由于房地产活动的特殊性，一般情况下，在确定开发项目之后，企业会围绕这个项目建立一个利润中心或者项目公司。但是收到土地资金开发有限性的影响，这个临时成立的中心或者公司会呈现出短期性的特点，因此，其经营思路和决策也会表现出一定的短期性。因此，管理者在管理方面会将目光集中在眼前利益方面。同时在财务运作方面，存在着融资冲动、拿地盲目、治理结构形式化等问题，会财务风险的产生提供了一定的内在诱发因素。

3、缺乏资金风险意识。房地产企业缺乏资金风险意识，主要表现在没有完整的且适合企业自身的预算制度，或者企业预算在实际执行过程中没有发挥其实际效用。同时，房地产企业缺乏完整的财务风险管理体制，缺乏财务风险分析和财务风险管理，在出现财务风险的时候，不能采取有效的机制进行抵御，从而导致财务风险的产生。

三、房地产企业财务风险的防范策略

1、融资风险的防范。融资风险的防范主要通过融资多元化来实现。首先，企业在融资的过程中，可以对不同的资金种类进行考虑，对不同银行的贷款政策进行比较，拓展融资渠道，避免盲足融资。其次，拓展资金流入渠道。房地产企业为了规避资金风险，可以改变资金流入渠道单一的情况，通过自办商场酒店或者持有商业房产等形式，拓展资金流入方式，避免资金链中断。

2、投资风险的防范。投资风险是房地产企业财务风险的表现形式之一，规避投资风险的主要措施就是房地产企业对需求者的消费心理进行科学的分析，对产品进行细分，对产品进行合理的定位，完善产品销售政策，以保证产品销售预期的实现，以保证资金能够及时回笼。

3、资金运营风险的防范。规避企业运营风险最主要的就是完善企业的运营机制，改变短期性运行模式。企业的管理者要以长远的眼光来制定企业的发展战略；其次，要完善财务管理制度，完善企业财务预算，制定财务预算的执行政策，保证财务预算能够得到有效的发挥。最后，在制定完善的企业风险管理制度，对风险进行预期分析，制定完善的规避政策，以对财务风险进行有效的防范。

四、结语

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关键词：国有房地产企业；财务风险；防范措施

一、国有房地产企业财务风险状况分析

（一）投资的风险。改革开放以来，房地产行业日渐兴起，而国有房地产企业起步晚、基础差、内部管理机制不完善，所以，相对于其他房地产产业来说，国有房地产目前所面临的财务风险问题极为严峻。首先，对于投资风险较大的行业来说，房地产肯定位列其中，自身的经营管理的不妥当会使房地产面临巨大的投资风险。房地产的开发每一个步骤都要严谨对待，在开发的过程中每一个项目的不同阶段出现管理不足问题都会影响到后期项目房屋产品对市场占有率，使本身应该所带来的经济效益与现实有所差异，从而投资风险便会加大；其次，介于房地产行业的众多部门与环节，想要要对房地产项目前期的建设、后期的销售等方面进行掌控其难度系数非常之庞大，很容易出现工期延长，投入资本增加等问题，这种情况下的房地产企业会受到更大的投资风险威胁。最后，房地产的投资决策，要有相关的科学性，不能对于某个项目进行盲目的投资，盲目的投资只会加大房地产企业的投资风险，最后不但达不成企业目标规划，还会对企业造成严重的经济损失。

（二）筹资的风险。在房地产开发这一行业，大量的资金是房地产企业发展的主要支柱，房地产项目较长的开发周期与较大的投资金额，给许多房地产企业带来巨大的压力，不能满足自身对项目开发的需求，介于这种状况下，筹资成为很多房地产企业进行新的项目开发的一种手段，恰恰筹资也存在着一定的风险，在这种飞速发展的经济市场中，房地产企业不能够有效地避开筹资风险，就会出现资金流通不畅、无法按时按点的偿还本息等一系列存在的问题，与其他房地产企业相比，国有房地产企业虽然在企业融资方面比较容易，但是由于国有房地产企业自身的资金比例不足，对于银行的需求较大，所以，一旦房地产行业的改革或者银行、政策的变动都会给国有房地产企业带来较大的筹资风险。

（三）债务的风险。房地产企业对于资金的需求可谓是巨大，良好的资金流动，可以促进房地产行业项目的顺利进行，但是众多房地产企业并不能本身承担全部的资金问题，只能通过银行贷款业务来实现融资补充自身资金不足的问题。对于银行贷款来说其利息比较高，如果房地产企业在项目实施过程中导致项目不能按时完工，或者后期完成的项目房屋不能达到盈利的状况下，房地产企业就会面临着巨大的银行贷款的还款压力。最后，许多国有房地a借着对于银行贷款比较容易申请的情况下，不对自身财务情况作出分析，盲目的进行银行贷款，都会增加房地产企业的债务风险。

（四）资金回收的风险。房地产企业资金的回收是最为关键的一步，资金回收的成果严重影响着该房地产企业下一步战略计划，对于资金回收的风险，很大程度决定于市场的需求，当市场对于某种房屋的需求不强烈时，房地产项目的资金就很难收回，面对即将面临的贷款压力，导致最后企业业绩萧条。所以企要根据市场的变化不断强化自身来应对财务所带来的风险。

二、国有房地产企业财务风险防范的措施

（一）重视项目的前瞻分析。项目的可实施性是房地产项目投资的关键之处，也是对于财务风险达到掌控最直接的途径。众所周知房地产项目是一个投资金额大，周期性长且对于各方面涉及广泛的过程，许多外界因素的不断变化时时刻刻影响着房地产项目的实施进行，所以国有房地产企业要把财务风险降到最低就要重视项目的可实施性问题。首先，国有房地产企业应加大力度收集关于项目的数据报告，以便企业的相关部门可以最快、最准确的对房地产项目进行探究分析，对于项目的信息数据要做到全面收集，对于房地产项目的本身进行严格的审核。此外，对于房地产项目的前期工程资金、房屋开发资金与后期销售收入进行全面的预测、估算。这样使房地产企业大大的避免了一系列的财务风险，促使房地产项目稳定的进行。

（二）规划筹资方式减少财务风险。房地产企业对于银行具有很大的依赖性，银行贷款使房地产企业主要筹资的一种渠道，所以，当银行对于相关政策进行改革时，房地产企业的资金压力就会倍感提升，财务风险便会不约而至。对于这种情况，房地产企业就要规划出本身的筹资计划，利用多元式筹资方式来减少筹资风险所带来的不必要麻烦。比如：通过自身的资产配合银行贷款、自身的资产配合基金等都是较为不错的多元式筹资方式。这种筹资方式具有极大的灵活性，既可以使房地产企业减少对银行的依赖又可以减低财务风险所带来的极大压力。

（三）做好市场需求的调查防范资金回收风险。市场的好坏深深影响着房地产项目的收益，所以房地产企业要对于市场每天在变的行情做好充足的准备，对于房屋的市场需求量、价格方面的变动做出严格的审查，在做好市场的调查基础上，对企业自身项目进行多重分析，做出最好的后期销售方案，最大程度上强化房屋后期的销售量，房地产企业要紧随着市场行情的步伐，掌握市场行情，实现房地产项目后期利益的最大化。减少资金回收所带来的风险。

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【关键字】房地产开发企业；财务风险；对策研究

房地产开发企业是非常典型的资金密集型企业，并且具有高投入、高回报、规模经济性强的特点。而我国大多数房地产开发企业规模小，资源分散，企业整体开发能力低，与其资源密集型的行业特点极不相适应。[1]不少房地产企业资产负债率在70%以上，有的高达90%，企业承受着巨大的财务风险。加上目前受国内宏观政策调控影响，国际经济变动的影响，金融政策的影响，都已成为很多房地产企业求生存、求发展迫切需要解决的问题。如何在房地产开发经营过程中有效控制财务风险，防范投资风险，以争取房地产投资的可靠、可行性是非常必要的。

一、房地产开发企业财务风险危机管理的来源分析

1、企业外部成因

国家宏观经济制度和经济政策对广大房地产开发企业的影响是巨大的，甚至是致命的，直接影响和制约着企业的生存和发展。目前，我国经济制度房地产开发企业的影响之大，这类危机主要是指价格管制、贸易限制、外汇管制、购买力、财政、货币政策改变等所带来的企业危机。

2、企业内部成因

房地产开发企业内部财务管理机制与财务管理水平的高低，己经成为企业最重要的内部危机成因，对企业生存和发展起着决定性的作用。

（1）房地产开发企业财务管理人员素质问题

财务管理人员的素质指他们所要具备的的资金合理配置的能力、收支积极平衡的能力、成本效益运算的能力、分析收益风险的能力、资金物资结合管理的能力、各方利益协调的能力等。

（2）房地产开发企业决策失误问题

房地产开发项目由于投资大，时间长、变现能力差，因此，在企业经营过程中，因时间、认识、信息掌握程度、人际关系以及决策者个人因素的影响，常常会做出带有缺陷的低质量决策，从而导致决策失误，直接可能导致企业的财务风险、企业亏损，甚至破产。

（3）房地产开发企业财务制度不健全问题

大部分亏损的房地产开发企业，财务管理内部都存在着纪律松弛、管理混乱、浪费严重、无法可依、有法不依等等问题。这是财务管理制度落后和管理制度不健全的直接后果，从而导致成本管理制度、财务管理制度的约束力极弱。

（4）房地产开发企业管理运行机制不良问题

管理机制包括企业的规章制度和管理制度，规章制度不健全，或者房地产开发企业没有建立有效的激励和约束机制、创新和监督机制、风险机制和稳妥运行机制，造成企业管理的混乱和无序。

二、房地产开发企业财务风险危机管理的对策研究

房地产开发企业的财务风险在不同的理财环境和理财阶段，有不同的表现形式。资本循环运动过程就是财务风险的转移和积聚过程。房地产开发企业中一般以货币形态为起点和终点的，其资本循环运动过程为：资本运动在筹资、投放、产出、分配4个节点上停留，因此，我们把它划分为以下4种风险类别：①筹资风险②投资风险③经营风险④收益分配风险。根据以上财务风险，对房地产开发企业财务风险危机管理的对策分析如下：

（1）建立风险预警体系

财务风险是房地产开发企业面对市场竞争的必然产物，因此，建立和完善财务预警系统尤其必要。

①编制现金流量预算，建立短期财务预警系统。房地产开发企业现金流量预算的编制，是财务管理工作别重要一环，准确的现金流量预算，可以为企业提供预警信号，使经营者能够及早采取措施。因此企业应该将各具体目标加以汇总，并将预期未来收益、现金流量、财务状况及投资计划等，以数量化形式加以表达，建立滚动式现金流量预算。

②确立长期财务分析指标体系，建立财务预警模型。财务危机预警系统是以企业信息化为基础，对企业在经营管理活动中的潜在风险进行实时监控的系统。它贯穿于房地产开发企业经营管理活动的全过程，及早地发现企业财务危机信号，通过寻找财务危机的原因，提出防范和解决危机的有效措施，为企业经营决策和有效配置资源提供可靠保障。[2]

（2）加强资金管理，提高理财机制

要保证房地产开发经营活动的正常进行，企业必须拥有满足开发活动所需要的资金，因此，筹集资金理所当然成为开发企业财务管理的首要任务。

①注重现金的管理，制定合理的现金使用计划，保持现金收支平衡，并保证企业日益经营对现金的需要。加强投资项目的风险分析和可行性研究，确保所投资金的安全、高效，避免项目投资的盲目性。

②要加强建筑材料的管理。一是把好建筑材料采购关，在保证开发产品质量的前提下，采购到价廉物美的建筑材料；二要要搞好建筑材料的验收及各种在用建材的管理。一方面要做好入库材料的验收和登记工作，杜绝不合格材料进入工地；另一方面要加强对囤积在工地的各种建材的管理，采取各种措施尽量减少因管理不善及某些存放露天的材料(沙、石砖瓦等)被盗而造成的损失。

③要加强应收账款的管理，尽快收回赊销账款，减少企业坏账损失风险，并且要盘活存量资金，逐步降低商品房空置率，减少资金占用量，加速资金的周转，提高资金利用率，使开发企业尽快步入资金良性循环的轨道。

（3）加强成本管理，降低消耗提高效益

成本管理也是房地产开发企业财务管理的核心工作，其管理水平的高低，管理工作的好坏，不仅影响企业自身的利益，而且直接影响着以成本为定价基础的房地产商品的价格。

①确定开发成本项目和成本开发范围，不得擅自扩大开支范围，提高开支标准，准确地计算开发产品成本。

②建立二级成本核算管理体系，实行成本责任制。开发企业应遵循统一领导， 分级管理的原则，在财务部门下设立二级成本核算单位，如向材料部门、工程部门、经营部门等部门委派成本核算员，负责做好各部门的成本核算工作，协助各部门完成财务部门下达的各项成本计划指示。同时明确规定各核算单位的经济责任，实行利益与效益挂钩。

③实行全过程的成本管理，努力实现成本管理目标。不仅要搞好事中成本管理，而且更要注重事前和事后成本管理，即对拟建项目的成本预测和成本计划的制定；对投建项目在执行成本计划中实行监督和控制，检验计划的科学性、合理性， 发现偏差，及时修正，保证成本计划的有利实施。

（4）建章立制，规范财务行为

房地产开发企业管理重在财务，财务管理重在制度。为使企业财务管理迅速改变现有状况，制定一套行之有效的规章制度并严格按章操作是强化内部管理的最根本的前提。因此，一方面，要求企业财务管理人员根据开发企业经营活动及其财务管理的特点，结合市场经济发展的要求，积极探索从

征地=>动迁=>工程建设=>商品房营销=>物业管理，整个开发经营全过程的财管理制度，形成标准化、规范化、制度化的企业内部管理机制。另一方面，要求财务管理部门应适当借鉴其他企业的先进经验及国外同行的管理经验，以加快我国房地产开发企业财务管理制度建设的步伐。

注释：

[1]朱玉. 房地产企业的现状及发展趋势. 房地产业, 2003(2):64.

[2]盛光明 周会. 房地产企业财务风险研究. 北京理工大学学报, 2005(8):48-49.

参考文献：

[1]朱玉. 房地产企业的现状及发展趋势. 房地产业, 2003(2):64.

[2]李胜强. 浅论房地产开发企业的危机管理. 茂名学院学报, 2005(2):61-63.

[3]盛光明 周会. 房地产企业财务风险研究. 北京理工大学学报, 2005(8):48-49

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关键词：经济新常态；中小房地产企业；财务管理；财务风险

中图分类号：F23

文献标识码：A

文章编号：16723198（2015）27-010004

1 引言

改革开放以来，我国国民经济和社会消费水平不断提高，国内房地产业迅速崛起，成为国民经济产业体系不可或缺的组成部分，在促进经济社会发展的过程中起到了积极作用。但近年来，由于房价的过快上涨以及过去房地产业粗放式的增长方式，重增长而忽视质量的发展使得行业问题也逐渐凸显，国家不断出台各项政策进行市场调节和干预。随着中国经济进入新常态时期，也就是进入一个中速增长期，政府的楼市政策更加理性，2015年政府工作报告不再提楼市调控，将更加注重市场调节，我国房地产业被认为即将迎来新一轮的政策考验。国家政策的不断变化与调节，使房地产市场呈现出复杂、多变的特点，资金密集型的房地产企业在实际运营中也必将面临诸多财务风险。众所周知，我国房地产市场仍处于完全竞争市场阶段，内部竞争激烈，外部则受制于国家政策干预，中小房地产企业发展可谓是面临内忧外患，抗风险能力弱。作为房地产市场中较脆弱的一员，中小房地产企业如何在不断变化的政策环境中确保财务安全，尤其在当前经济新常态背景下，房地产行业增速降低，行业利润下降，中小房地产企业要想保持其财务状况优良，资金运转顺畅，就要求有较强的财务管理能力，而这又恰恰是处在发展期的中小房地产企业尚不具备的。因此，结合当前经济新常态下的宏观环境，考虑房地产业独特的行业特点，对国内中小房地产企业可能面临的财务风险进行探讨和分析，提出相应的对策建议，有着重要的理论意义和现实意义。

2 房地产企业财务管理的特点

企业的财务管理在企业管理中占据核心地位，财务管理就是对企业经营活动中所有资金的筹集、分配、使用等，进行预测、计划、组织、分析和监督控制，并正确处理企业内外部各种财务关系的一项经济管理活动。房地产业与其他行业相比，其突出特点是行业的准入门槛高，投资额巨大且资金的回收期长，这就加大了它的财务风险。因此，财务管理对于房地产企业尤为重要，是关乎房地产企业是否能持续健康发展的重要因素。一般来说，房地产企业的财务管理具有以下特点：

2.1 投资金额大，筹资难度高，周转期长

房地产企业的开发对象，决定了房地产企业的开发过程和性质。由我国政策因素决定的高额的地价，以及房地产业特点决定的房屋工程造价，要求房地产企业一次性投入的资金量巨大，经有关数据显示，房地产企业的资金来源渠道大部分通过贷款，那么相应地面临着较大的筹资压力。由于生产涉及的各项开支金额庞大，故在企业内部资金周转较慢。而经营开发周期长，资金周转率偏低，就决定企业需要进一步拓宽筹资渠道，筹资渠道是否畅通还与当前政策环境紧密相关，经济新常态下，经济增速变缓，行业发展也趋缓，资金的筹集难度逐渐增加，并且由于房价高的特点，置业者大多都采用分期付款方式，导致房地产企业资金回流慢，所以如何保持较稳定的现金流确保房地产企业的资金安全和正常运营，以及缩短项目资金的回收周期、加快企业资金周转以保持企业的活力，成为实现房地产企业长远健康发展的要素。

2.2 投资风险大，决策责任重、财务管理要求高

房地产开发活动资金投入量大，卖方市场向买方市场的转变也使得房地产的稳定性降低，高投资的同时伴随着高风险。一方面，开发周期长，项目受不确定因素的影响很大，政策和市场需求等不确定因素会直接影响到开发企业投资项目的成败和企业的经济效益。

另一方面由于开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等多个阶段，资金占有量大、周转效率低、变现能力差，所以加强对现金流量的管理尤为重要。然而很多企业与内部各部门之间及企业与上级企业之间，在现金流量管理及使用、利益分配等方面存在权责不明、管理混乱的现象，造成现金使用效率低下，现金的安全性、完整性往往无法得到保证。

房地产开发计划性较强且涉及的相关主体多的特点，又进一步加大了协调的难度，故企业在进行项目开发投资决策时的要提高投资决策的科学性，以减少决策失误给企业造成的损失，就要求房地产企业不断提高财务管理效率，而效率的提高依赖于人力的投入，但房地产企业在人才队伍建设上普遍较重视销售、技术人员能力的提升，而忽视经济管理类人员的培养。故基于房地产业投资风险大的特点，企业应注重提高内部财务管理人员的专业素质，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，帮助企业有效地分散风险，降低风险。

2.3 开发经营活动独特，成本结算复杂，财务管理难度大

我国的房地产开发活动涉及的相关主体多，反映出的财务关系也比较复杂，房地产企业的财务关系一般表现为房地产开发企业与其投资者、债权人、债务人、企业职工、被投资单位以及与开发企业内部各单体和各上级管理部门之间的经济关系。房地产开发企业经营活动的这一特点决定了其与其他企业间，尤其是与购房者个人间的各种预收预付、应收应付款项等较一般企业更加频繁和复杂（如物业管理费的收取），相应需承担的风险和责任也更大。

同时成本结算需视实际情况的变化而做调整，例如，当住宅成本构成中所包括的全部成本项目都已完成，要对那些应分摊的成本费用按诸多的受益对象进行分配时，还需拟定具体的分配方法、分配额的计算，成本项目的分配、归集、再分配、再归集直至最终计人受益对象，这一系列的工作需根据开发产品的具体情况分别处理，因而显得非常繁杂。因此，房地产企业应加强其债务债权管理和成本结算的准确性，总结开发经营过程中的经验，探索出行之有效的财务管理方法，同时必须努力协调好与各相关主体的关系，确保其经营效率。

3 经济新常态下中小房地产企业面临的财务管理风险

我国中小房地产企业是指以一家之力或集合几家房地产开发商共同承接小型开发项目的企业，中小房地产企业具有项目开发规模小、资金规模及技术资质要求相对较低、项目工期短、资金回笼快等优点。相比大型房地产开发集团来说，中小房地产企业运转灵活，能更好满足三四线城市的住房需求。但同时也应看到，随着我国经济发展迈人新常态，经济的新常态引发了房地产业的新常态。房地产业行业已趋于饱和，行业增速降低，利润率下降，进入了一个相对稳定的平台整合期。平台期打破了原有的竞争格局，形成了新的经营模式，资金会进一步提高行业集中度，特别是龙头房企由于股东规模等优势在调控中的生存环境要由于中小房企，行业资源涌向龙头房企，导致强者恒强，弱者愈弱的市场格局。中小房地产企业自身资金实力薄弱、融资方式单一、投资风险大、财务管理风险意识淡薄等特点，使其在经济新常态下面临诸多财务管理风险。

3.1 融资风险（筹资渠道表）

融资风险是指企业为了获得财务杠杆的利益而进行举债，一方面增加了企业到期还本付息的负担，面临着不能还本付息的可能性，另一方面由于财务杠杆的作用，在纳税付息前如果收益下降会造成普通股收益大幅度下降的可能性。经济新常态下，由于房地产行业利润率的下降以及供大于求的去存量化压力，中小房地产企业在筹资阶段面临的阻碍大，政策支持少，具体表现为融资渠道窄，融资方式单一。由于房地产行业较强的地域性特点，对跨区域经营的要求高，中小房企大多为区域性经营，对不同地区、境外市场的了解程度不深，难以获得境外资产的支持，筹资难度远远大于国有背景的大型房产企业。同时筹资结构不合理，资金来源基本都是“白有资金十银行抵押贷款十房屋预售款”的模式，内部融资占到总资本的绝大比例，外援融资缺乏，间接融资主要依靠银行贷款，但中小房地产企业规模小，信誉度不高，很少有银行愿意给企业提供高额、长期、稳定的贷款额度，愿意贷款的银行大多都提出以项目开发的土地使用权抵押为前提，有些中小房地产企业为了筹集大额资金，则选择民间高利贷的方式，这就大大增加了企业的财务压力和破产的风险。另一方面，经济新常态下竞争激烈，经营风险大，中小企业即使融资成功，依然面临着能否按时偿还银行贷款的风险，这些都使中小房地产企业面临着较大的融资风险。

3.2 投资风险（负债率表）

投资风险是指企业投资项目受到不确定性因素的影响而不能达到预期收益，使企业盈利能力和偿债能力受到影响的风险。相关资料显示，房地产业对比其他行业有着较高的负债率，使得企业必须依靠投资获得高收益以维持正常运营。从房地产企业投资开发的全过程来看（购地，选择项目，施工，验收，销售），房地产开发投资需要巨额的资金投入，而中小企业通常白有资金有限，大部分依赖于对外举债。据有关资料显示，我国大多数房地产企业的负债率很高，有的甚至达到75%以上，远远高于60%的警戒线水平。一方面，高资产负债率使得房地产企业的再筹资难度加大，因为房地产企业对债权人的保证程度降低，使得企业很难从市场上进行资金的筹措，这无疑加重了中小房地产企业的筹资困境，再筹资举步维艰。另一方面，房地产企业的成产经营琏一般较长，由于中小房地产企业在整个房地产市场中所占比重大，其高负债率的存在使得链条断裂风险加大，一旦断裂会造成其他企业的连锁反应，从而对整个国民经济来说也是一个巨大的经营风险。再来，经济新常态下，基于去库存的压力，为了控制房地产业投资增速，一方面，国家在土地供给上严格把关，带有浓厚行政色彩的国有大型房产公司有独厚优势，中小房企在一级土地买卖市场上活跃度低，高额的拿地成本进一步增加了中小房企的投资风险。综上所述，对于该类财务风险的识别和防范意义重大。

3.3 回收资金风险

由于房地产项目建设周期长，且与众多产业紧密关联，受外部环境影响大，故回笼资金速度缓慢，且资金回收具有不确定性。经济新常态下，整个房地产市场略显疲软，大型房企尚且面临着产品销售困难，三角债务链的规模巨大，收回资金的困难增大。同时，由于置业者现大多采用分期付款方式，使得房地产企业资金回流慢，很难在短时间内收回垫付资金，而中小房地产企业实力弱，流动资金不足，所以如何保持较稳定的现金流确保房地产企业的资金安全和正常运营，以及缩短项目资金的回收周期、加快企业资金周转以保持企业的活力，成为实现房地产企业长远健康发展的要素。

3.4 内部财务管理水平风险

房地产企业除了普遍面临较大的外部风险，中小房地产企业还因自身的局限性面临内部财务管理水平风险。经济新常态下，房地产市场投资以及市场需求增速渐渐趋于理性，进入一个相对稳定的平台整理期，资金会进一步的提高行业集中度，行业内的兼并重组会愈演愈烈，在投资规模差别趋小的情况下，要想获得竞争优势，企业就需要具备较高的财务管理水平。一方面，中小房地产企业处于规模扩张上升期，为了提高市场占有率，在投资环境好转时，随意的增发项目，缺乏对营运资金的监管，资金的日常运转和经营效率偏低，致使企业控制财务风险的能力降低。另一方面，多数中小房地产企业的财务管理工作只是记账核算和编制财务报表，而财务管理的决策、控制等职能作用并未发挥。有的中小型房地产企业甚至没有严格的会计核算制度，会计信息的真实性和准确性较低，这就为企业内部财务管理埋下隐患。

从企业内部人员构成来看，中小房地产企业和很多中小企业一样，大多是家族型企业，所有权和经营权高度集中，且存在任人唯亲现象，公司内部缺乏高级财务管理人员，财务管理能力较低，在进行日常财务管理的过程中，主观性随意性较大，往往都是按经验来工作，但房地产业易受外界环境影响的特点决定了企业日常财务管理工作的复杂性和灵活性，仅依靠经验和传统财务管理模式将使企业的内部财务管理混乱，引发财务管理水平风险。因此中小房地产企业应构建科学规范的内部财务管理系统，降低因管理不善而引起的财务风险。

4 当前增强中小房地产企业财务管理抗风险能力的相关策略

4.1 加强金融关系能力，扩宽融资渠道

金融关系是企业在资金的筹集、调度过程中有关金融机构形成的合作关系，它不仅是企业的一项重要资产，而且是企业在资本市场上融通资金的主要依据。中小房地产企业基于筹资困难与筹资风险的考虑，应加强和金融机构的合作，尤其是银行机构，同时要进行多元化融资，创造条件进入资本市场，以发行债券、股票的方式筹集资金。经济新常态下，房地产市场中小企业竞争压力大，面临被大型房企并购的危险，中小房企应寻求与其他房企的战略同盟与合作，通过合作不断充实资金储备来提高企业抗风险的能力。

4.2 提高投资决策的科学性，控制投资节奏

房地产业区别也其他行业的特点之一就是项目投资金额大，经济新常态下，中小房地产企业切不可因急于扩大市场份额而盲目快速投资，要想确保高投入获得高收益，中小房地产企业要在投资决策前对项目进行可行性研究分析，在资金有限的情况下，对不同类型的投资项目进行合理预测，通过计算项目净现值、内部收益率等财务指标，选择投资报酬率高于企业使用资金的资金成本的项目，提高中小房地产企业投资的稳健性。

4.3 提高财务管理人员综合素质，建立内部风险预警机制

中小房地产企业要想做大做强，人才储备和培养是关键，而大部分中小房企更倾向于采用家族式的管理模式，由高管家属组成的企业财务管理队伍大大降低了财务管理效率，财务管理部门形同虚设。因此，中小房地产企业的管理者要摒弃过去保守的观念，重视财务管理人才的引进和培养。鉴于房地产行业和中小房地产企业的特殊性，财务人员除了应具备相关的专业技能，还需要学习其他的如成本控制、工程管理等知识，这样才能更好的防范企业内部的财务风险。同时，鉴于房地产业存在高风险的特征，中小房地产企业应建立科学完备的内部风险预警机制，重视财务管理的信息化建设，及时收集财务信息和数据并进行深入分析，定期做好风险预测与分析工作，最大限度地提高中心房地产企业财务管理的抗风险和获利能力。

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摘 要 财务风险是指在企业的正常运营活动过程中，受到内外部环境和各种难以预计或难以把握的因素影响而导致的风险。随着国家对于房地产企业的不断调控，房产企业面临的财务风险也就随之加大。本文对当前房地产企业财务风险的相关问题进行了详细的探讨。

关键词 房地产 财务风险 特征 问题 对策

一、房地产企业财务风险的内涵

1．什么是财务风险？财务风险是指企业的财务活动中由于各种人为或客观条件等不确定因素的影响，使企业财务收益与预期收益发生偏离，因而给企业的经营与管理带来困难和损失。财务风险是不可避免的，是市场经济社会化大生产的客观产物。但是企业可以通过加强内部控制、财务管理等措施，防止人为舞弊行为的发生，从而确保房地产企业经营的良性化运作，提高抵御风险的能力，实现企业利益的最大化。

2．房地产企业财务风险的种类构成。①房产项目投资风险。房地产项目投资风险就是指由于不确定因素的影响，导致房地产项目不能达到预期效益，从而影响盈利水平和偿债能力的风险。由于房地产市场的特殊性，前期投入成本较高，投资活动是房地产企业活动的主旋律。由于房地产项目牵涉的范围非常广，项目环境很复杂，因此企业投资过程中存在许多风险。②房产项目筹资风险。项目筹资风险是指房地产项目为了取得财务杠杆利益而举债，增加了到期还本付息的负担，潜伏着不能还本付息或资不抵债的可能，以及由于财务杠杆的作用，导致账面利润大幅度下降的可能。另外，当前筹集资金的渠道呈现多样化，如果资金筹集不当，就会给企业的生产经营带来风险。③项目资金回笼风险。资金回笼风险主要是指在房子开发成功后，在向公众出售的过程中，由于出售成功的时间和金额不确定性所导致的风险。房地产项目在回笼资金的时候，可能会受到结算方式、信用政策、催收政策等因素的影响导致不能回笼全部或部分资金，这就严重影响了企业的财务状况，甚至导致企业破产。

3．房地产企业财务风险的基本特征。①不确定性。房地产的不确定性是房地产商品区别于其他商品的一种重要特性。因此，开发商在进行房地产项目的投资开发时，必须面临并承担因项目所处地理环境条件变化所带来的风险，该风险来源就是房地产位置的固定性、区域性和个别性特点。不确定性是房地产企业财务风险的基本特性。企业财务风险虽然可以事前加以估计和控制，但由于影响财务活动结果的各种因素不断发生变化，因此事前不能准确地确定财务风险的大小。②分散转移性。房地产的不可移动性和区域性，决定了其投资对于当地的经济发展趋势非常敏感。另外，虽然房地产对当地的经济形势十分敏感，但由于其开发周期长，对形势波动做出反应并进行调整却相当缓慢，这同样是房地产投资风险之所在。虽然财务风险是不可避免的，但可以通过防范和控制来分散转移财务风险。在财务风险发生之前或发生过程中，通过选择合适的风险管理技术，采取专门的方法和手段，可以分散和转移财务风险，避免或减少风险的损失。③预测决策性。房地产企业经营是持续进行的，财务管理者可以通过财务技术，基于历史平台对未来不确定的环境因素进行估计，在事前对损失进行预测，从而做出投资经营决策，将可能发生的财务风险降至最低。

二、当前房地产企业财务风险管理存在的问题与不足

1．债务负担重，资本结构不当。房地产企业的项目投资需要大量的营运资金。有些房地产企业在新项目上马后，没有想方法从企业内部挖掘潜在资金，没有通过催回应收账款的方式来筹措资金，却总是千方百计地想从银行及其他金融机构贷款，这无疑加大了房地产项目的财务风险。企业的借入资本越大，资产负债率就越高，财务杠杆效应也会越大，随之而来的财务风险也就越大。有关资料统计，沪深两市近五十家房地产上市公司2009年的年报数据，剔除不具代表性的房企（如负债率畸高或畸低）之后，对40家上市房企的负债总额和资产负债率进行了统计。分析结果显示，这40家房企的负债总额余约5 000亿，平均资产负债率高达64.61%，而国际公认的负债率警戒线是60%.另一份调查数据显示，截至2010年4月6日止，沪深两市共86家上市房企2009年年报，累计实现净利润347.15亿元。而与此同时，账面债务总额高达6 000多亿元，这86家房企中，有56家资产负债率超过60%，46家超过70%。可见，2009年房企华丽的报表背后，隐藏着巨大的偿债风险。随着房地产市场竞争日益激烈，有关部门监管力度的不断加大，贷款门槛日渐提高，房地产企业的资金链条越来越紧张，一旦资金链断链，后果不堪设想。

2．资金日常管理水平低下。许多房地产企业没有制定资金的使用计划，缺乏资金管理观念，存在重楼房销售轻资金管理的现象。有些企业的财务管理工作只是停留在简单的会计核算上面，没有有效地进行现金管理、成本控制，从而加大了成本负担和房地产项目的投资风险度。

3．投资前的预测工作不到位。很多企业只要有项目就盲目投资，在事前没有从资金运作、投资回报率等方面进行细致的财务分析。在进行房地产项目投资之前，企业也没有很好地进行市场调查，对于行业发展状况没有进行较准确的预测，从而导致决策没有依据，加大了财务风险。

三、如何强化房地产企业财务风险管理

1．不断拓宽融资渠道。房地产企业应充分挖掘自身潜力，用好留存资金，实施多元化融资策略，从以往完全依赖银行贷款向多渠道融资转变，比如企业可以实施信托计划、进行股权融资、房地产投资基金融资、典当、销售融资、采购融资、资产证券化等多元化融资渠道，这样就可以在不提高资产负债率的情况下，降低融资成本，节约财务费用，优化企业资产结构。通过融资渠道多元化、搭配好资产权益比率等方法，既可以充分发挥负债的财务杠杆作用，又可以将财务风险控制在企业可以承受的范围内，有利于企业的长期稳定发展。

2．优化资本结构，降低筹资风险。资本结构是指企业长期资金的构成及其比例关系，即企业的长期债务资本和权益资本各占多大的比重。企业负债经营会给企业带来杠杆效益，增加股东的收益，但随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业可通过合理安排产权资本与债务资本比例，寻求最佳资本结构，适度负债经营，降低财务风险。

3．加强资金管理，提高资金的利用率。资金是企业的血脉，企业所有的生产经营活动都需要足够的资金来支撑，房地产企业更是需要大量资金的投入，对于资金的管理要求就更高了。首先，房地产企业要注重现金的管理，在财务上实施严格的财务监控，制定合理的现金使用计划，合理安排资金的调度，保证生产经营活动所需的现金。其次，要加强应收账款的管理，可以通过建立稳定的信用政策和收款政策，为客户建立资信评估和等级评级，从而加快赊销账款的收回，加速资金的运转，提高资金的利用率。

4．要加强投资项目管理，控制投资风险。房地产项目有投资规模大、开发周期长、与地区经济形势的相关性等特点，这些特点决定了房地产投资项目是一项具有高风险的综合经济活动。因此，房地产企业在进行项目投资前，首先要进行严密的市场调研，聘请专业人员参与调研工作，做好项目的风险分析和可行性分析，要避免因管理者个人的喜好导致项目定位失误，降低和减少财务决策的盲目性和风险性。另外，投资项目开发建设周期越长，风险管理中的不确定性就越多，风险也就越大，所以，企业要注意缩短项目建设周期，这不仅有利于加快资金周转，也有利于减小因开发期内外界经济条件的变化而对项目带来的风险。

5．要加强企业之间的合作。随着经济全球化的发展，企业在抓住机遇时，要灵活处理和企业之间的合作伙伴关系，如果投资项目规模较大，可以通过与其他企业合作，以实现共享收益、共担风险，从而降低财务风险。另外，还要促使企业间合作和竞争的统一，实现信息资源的共享，从而增强自身防范财务风险的能力。

四、小结

房地产行业是资金密集型的高风险行业，面对激烈的竞争，房地产企业要实现长期的发展，获得持续性核心竞争能力，就必须提高本企业的财务风险管理水平。财务风险管理作为企业管理的核心系统之一，理应成为房地产企业实现长期发展战略的有效管理控制工具。本文探析了房地产企业财务风险管理中的一些问题，就如何进行风险决策分析还有待进一步的研究，各房地产企业应该充分重视风险管理在财务管理中的重要作用，保持充足的资金流将是房地产公司成熟持续发展的必要条件。

参考文献：

[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理.财会研究.2007(01).

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【关键词】房地产企业 财务风险 风险防范

一、引言

房地产行业作为我国的支柱性产业，一直备受关注。2016年北上广出台最严房价调控政策，导致房价大幅下降，使房地产企业面临危机，此时各房地产企业如何防范财务风险并及时化解就成为关注重点。

二、当前房地产企业财务风险的市场表现

（一）房地产整体行业告别高速增长，企业内部改革需求加大

2015年整体楼市销售依然呈下行趋势没有改变，但降幅大幅收窄。1～5月全国商品房销售面积35，996万平方米，商品销售额24，409亿元。但是房地产开发投资增速下行趋势没有改变，增速回落0.9个百分点。2015年5月国房景气指数创我国历史低值。而房地产的库存和房地产企业的资金压力又都在持续增加，房地产行业整体改革迫在眉睫。

（二）我国人口红利逐步消失，城镇化对房地产行业的促进作用减慢

我国人口红利逐步减弱，这主要由于新生儿的减少和人均寿命的持续增长，以及老龄化问题日益加重。虽然国家最新推行的户籍制度改革，使得原常住非户籍人口可以取得城市户籍，但这种快速增长的城镇化率却并没有很大程度的对房地产市场和我国经济起到带动作用。

（三）房地产企业中国企占比高，但运营效率相对较低

在我国房地产行业中，国企所占比重较大，TB股上市房地产公司共166家，其中央企12家，地方国企63家，两者加起来占我国上市房地产企业接近一半，在房地产板块中总资产国有权重近4成，但就运营效率分析，国有房地产企业的运行效率要低于整个房地产行业的平均水平。

（四）土地供应逐渐紧张，价格增涨幅度加大

我国土地供应整体偏紧。在2003～2013年期间，房地产企业对于土地面积的购置上仅仅增长了8.7%，而同期商品房销售面积增长了287.2%。主要城市土地供应下滑速度尤为明显。40个主要城市供应土地占地面积同比增速由2009年的44.62%下滑至2014年上半年的-19.8%。土地价格的增速明显超过同期商品房销售均价的上涨。

二、房地产企业财务风险防范措施

针对房地产企业财务风险的市场表现以及房地产企业现在的发展情况和具体产生财务风险的可能方向，可以从以下几个方面加以防范。

（一）发展多元化的融资渠道

我国房地产企业现阶段主要运用的融资渠道为银行贷款和发行股票募集资金，曾尝试债券筹资，但收效甚微。房地产企业应时刻的明确我国对于房地产的宏观调控政策，利用国家放宽债券发行限制的良机，同时结合房地产投资信托海外地产基金、私募筹资、典当融资、合作开发等多种筹资方式提高融资能力。外源融资固然重要，但是内源资金是基础，内源资本越充盈，财务基础越扎实，财务风险的控制能力越强，降低筹资风险的根本途径就是提高盈利水平和经营能力。

（二）加强房地产投资项目可行性分析

房地产投资具有时间长，涉及面广的特点，当项目动工后，会难以对其进行更改。一旦发生任何意外，会对房地产企业产生很大的风险。可行性分析的目的是对公司的项目提前做好预测，将项目可能会发生的风险进行列示，并进行全面的分析，以确保项目可行。

1.可行性分析的内容要可量化。目前我国大多数房地产企业可行性分析中出现大量模糊不清的概念，缺乏针对性与可量化性，应加以改良。可以对具体目标客户群设定以年薪、背景、喜好、年龄层、购房目的等进行详细的量化，更有利于项目的整体规划。

2.可行性分析的审核流程要完善。现今，多数房地产开发项目审核过程并没有完全做到分析与审核分离，影响了审核结果的可行性。公司可以设置专门研究中心负责人房地产开发项目进行核实，再由财务部对其预算形成书面报告交由投资委员会进行抉择，更好的做到分析与审核分离，使项目成功率更高。

（三）做好现有项目的销售工作

有效的销售战略有利于房地产企业流动资金的增加，进而更好的运营。现阶段大部分房地产企业的销售战略缺乏根据不同的市场环境、不同层次的客户需求做灵活变动的能力。

第一，在销售方式上，房地产企业要本着创新的理念，时刻瞄准目标客户，顺应时代和科技的进步，勇于尝试新的市场营销推广手段。不能固步自封，要敢于大胆尝试在互联网时代的营销手段，借助网络信息工具，锁定目标客户。

第二，在销售管理上，要进行包括销售人员薪酬管理制度等一系列的改革，研究制定符合公司实际和行业特点的管理办法和措施，强化销售员工的主观工作意识，激励工作的积极性。

（四）合理增加土地储备

土地储备是指房地产企业储备用地的行为，主要是日常经营以及未来增值预期所需的土地。土地储备是房地产企业对已经获得使用权的土地资源的一种投资行为，这种行为可以称为土地资本经营。资本是能带来回报的货币，房地产企业储备土地的目的就是使土地开发利润最大化。城市土地的稀缺决定房地产企业储备土地的重要性。在房地产市场日趋成熟，竞争日益加剧，土地储备可以提高房地产企业防范风险的能力。同时受宏观经济周期性的影响，房地产企业也应该储备一定数量的土地，这样在经济景气时有房子可以卖，经济萧条时有土地可以开发。

三、结论

房地产企业独特的经营特点，使其财务风险相对较大。尤其在当前形势下，房地产企业必须充分重视财务风险防范，强化对房地产企业财务风险的研究，提高房企自身抗风险能力，这样才能在风云变幻的复杂环境中做大做强，获得持续性核心竞争力，保证企业的长远发展。

参考文献

[1]李晓梅.浅析房地产企业的财务风险管理[J].财会研究，2007（1）：62-63.

[2]王质君.房地产企业财务风险的成因及其防范.[J].湖南农业大学学报，2010.36（1）：155-158.

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关键词：中小企业；房地产；防范

近年来，我国房地产行业发展迅速，各行各业为了分到一杯羹，都把大量资金投入到房地产中，但随着国家政策对房地产的调控以及供需关系的影响，特别是近年来政府对房地产行业的调控（提高利率，增加二套房首付比等），房地产企业存在很大财务风险，而中小房地产企业由于其规模小，自有资金少，财务风险意识淡薄等因素，有着更巨大的财务风险，这时有必要对中小房地产企业的财务风险进行分析，并做好防范工作。

一、中小房地产企业财务状况

（1）自有资金少，资产负债率高。中小企业一个突出的问题就是自有资金少，房地产企业也不例外，而且因为房地产行业投资大，周期长，更容易出现资金短缺的财务问题，而且目前我国房地产开发企业的资产负债率平均达75%，远高于60%的警戒线，中小房企有的已经达到90%之多，受房地产高回报的利益驱动，很多中小企业靠大量借贷来获得资金的来源，忽略了资金运作，财务预算，经济回报率等方面因素，导致大量中小房地产企业出现高负债率。

（2）成本高、变现难度大。中小房地产企业与大房地产企业相比，在拿地成本、原材料成本方面都比较高，而且中小企业往往由于资金有限，只能开发小的楼盘，这对于现金的回收是不利的，它的变现能力差，不能及时还贷款，让它们信誉度下降，想再获得贷款就特别难。

（3）资本结构不合理。中小房地产企业资本结构不合理容易产生财务风险，房地产开发企业一般用自有资金拿地，用买来的土地向银行抵押得到银行贷款，再用贷款来建房进行销售。当前房地产开发投资资金约有45%来自银行贷款，对银行信贷依赖程度相当高，在这种情况下，一旦出现风险，所有风险都压在银行身上，这对银行不利，同时对国民经济伤害很大，因此，中小房地产企业在房地产开发中，借入资本越大，资产负债率越高，财务风险越大。

二、中小型房地产企业的财务风险表现形式

财务风险是指公司财务结构不合理、融资不当使公司可能丧失偿债能力而导致投资者预期收益下降的风险。中小房地产企业财务风险具体表现为：

（1）筹资风险。因为中小房地产企业的规模小，自有资金少，主要筹资方式是银行贷款，一旦受银行政策（提高银行准备金利率等）的影响，其筹资途径会受很大影响。其次，本身房地产企业资产负债率就很高，尤其是中小房地产企业，资产负债率可能高达90%，这对企业的筹资来说就更加困难了。

（2）利率变动风险。中小房地产企业在经营期间，由于受通货膨胀等因素影响，贷款利率发生增长变化，利率的增长相应的增加公司资金成本，减少企业预期收益。中小房地产企业将因为高额的利息而担负沉重的负担。从某种意义上说，利率变动风险是中小型房地产企业面临的诸多风险中最为致命的风险。

（3）偿债风险。高负债率决定中小房地产企业要偿还大量的银行贷款，但是，由于中小房地产企业资金回收期长，预期利润有很大的不确定性。因此，企业面临极大的财务风险。一旦财务风险不能有效控制，中小房地产企业不能支付到期银行借款的利息概率就非常大。

三、中小房地产企业财务风险成因分析

（1）外部因素。1）财政与金融政策影响引发财务风险。国家的金融政策可能会对中小房地产企业的筹资，经营产生一定的影响，有可能产生财务风险。例如，近年国家为了控制房价，连续出台了“国八条”“国五条”同时调整银行存款准备金利率，提高二手房首付比例等一系列措施，这些措施都增加了房地产企业的贷款难度，成本费用，是企业财务风险增大。2）市场环境影响引发财务危机。由于我国的证券市场和金融体系还很不完善，很多中小房地产企业达不到上市融资的条件，从而导致中小房地产企业在出现资金短缺时，很难通过证券市场融资，在通过银行贷款时，又由于我国银行在国家政策和自身体制不健全的前提下，使中小房地产企业贷款难度加大，增加企业的财务风险。

（2）内部因素。1）投资决策失误。中小房地产企业由于规模小，所以在发展过程中，正确的投资决策才是最重要的，往往在考虑项目时，不应把是否获利最大放在首位，而应该更加关注企业项目的难度大小、财务风险等，做出正确的投资决策。2）内部管理的缺失。内部管理缺失主要包括管理机制的不当和财务人员的素质不高，因为作为中小房地产企业来说，其发展的项目有限，管理能力和管理素质较差，管理上容易松散，不能形成良好的管理机制，各种各样的问题也就随之而来，其次在财务人员的使用上，往往不注意监督和管理，使企业财务陷入困境。3）诚信不足。中小房地产企业信用不足是一个普遍现象。因此，银行要向中小房地产企业贷款或投资人向中小房地产企业投资不得不加大人力资源的投入以提高信息的收集和质量分析。这一方面加大了银行或投资人的成本，另一方面也给中小房地产企业的融资带来困难。

四、中小房地产企业的财务风险的防范

（1）树立防范意识，加强风险防范。树立风险防范意识是中小房地产企业预测财务风险的前提，企业的所有员工必须针对企业具体情况树立风险意识，时时刻刻提醒自己对财务风险的警惕，科学预测一些可能出现的财务风险，并且设立风险防范方案，及时对于管理中的财务风险进行预测和防范。

（2）优化资本结构，合理负债经营。要想对中小房地产进行财务风险管理，合理的资本结构是不可缺少的。中小房地产企业负债经营会给企业带来杠杆效益，加大企业的经济效益，但这并不意味着负债比例越高越好。随着负债比例的上升，企业的财务风险也会逐渐加大。企业有贷款就有利息支出，就必然有财务风险存在。因此，必须严格控制负债经营规模。

（3）建立预警体系，防范财务风险。中小房地产企业识别财务风险一个重要工具就是建立财务风险预警机制，它是由一系列财务指标构成，通过计算企业财务指标来反映企业所面临的风险级别，进而达到预警的作用。财务风险预警机制充分利用中小房地产企业资产负债表等财务方面的资料和报表，对流动比率、速动比率、流动资产周转比率等财务指标的分析和监控，以便从财务的角度发现企业面临的潜在风险，进而采取相应措施。

（4）加强工作人员的财务风险管理意识。要加强中小房地产企业的财务防范能力，必须提高中小房地产企业的财务管理意识。首先要提高财务人员的财务管理素质，使自身素质不断提高。其次对于财务管理人员而言，还要不断提高自己的专业知识，职业修养，道德品质，这样才能使工作人员的风险管理意识提高，对企业财务风险进行预防，降低企业财务风险。参考文献：

[1] 王永成.我国中下企业财务风险的成因及防范[J].北方经济，2010（1）.

[2] 赵莹房.地产企业财务风险管理及防范[J].大众商务，2010（2）.

[3] 曲秀丽.房地产财务风险的探究[J].安徽建筑，2009（9）.

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[关键词] 房地产企业 财务风险 资本结构

改革开放以前，西安仅有十来家国营房地产企业，市政建设比较落后；改革开放以来，西安的房地产企业获得长足的发展。截至2007年3月1日，西安房地产企业突破545家，而越来越多的房地产企业已经把西安建设的更加宏伟壮观。但是，由于西安房地产企业起步较晚、基础较差、规模较小、规范性较差，因而总体上与国内其他省会城市的房地产行业存在较大的差距。目前，西安不少房地产企业的资产负债率高达70%以上，个别甚至突破90%，这给其发展带来巨大的财务风险。因此，如何化解房地产企业的财务风险，保障其健康、有序地发展，是目前西安房地产企业亟待解决的核心问题之一。

一、财务风险的概念和特点

财务风险是企业在各项财务活动中，由于各种不确定因素的影响，使企业在一定时期、一定范围内所获取的最终财务成果和预期的经营目标所发生的偏差，具体包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险等四项。其中，筹资风险是指企业因借入资金而产生的丧失偿债能力的可能性和企业利润的可变性；投资风险是指投资项目不能达到预期投资率的可能性，从而影响企业盈利水平和偿债能力的风险；经营风险是指无法销售产品并回收垫付本金的可能性；收益分配风险是指由于收益的取得和分配而导致的产生损失的可能性。

财务风险具有客观性、时间性、全面性、损益性、激励性等特征。其中，客观性是指财务风险是不以人的主观意志为转移而客观存在的经济事项；时间性是指财务风险的大小随着时间的延续而发展变化；全面性是指财务风险存在于企业财务管理活动的各个环节之中，并体现在多种财务关系上；损益性是指企业的风险越大则收益越高，风险越小则收益越低；而激励性是指由于风险普遍存在，为了持续经营，企业不得不面对与防范它，并想方设法降低风险的危害，从而引导企业自身主动地去完善其财务制度，规范财务行为，加强财务管理，提高经济效益。

二、西安房地产企业财务风险的主要成因

对于西安房地产企业而言，其财务风险同样包括筹资风险、投资风险、经营风险、收益分配风险，以及和财务风险相关的其他风险。现分述如下：

1.筹资风险的具体表现

(1)负债金额巨大

房地产开发的特点决定了房地产企业筹资金额巨大。西安的大部分房地产企业在初期阶段均以投入债务资金为主，自有资金相当低，而有些企业根本没有自有资本，而大量的开发资金主要来源于银行借款。近年来，西安房地产贷款增长率持续偏高。在所谓的高回报利益的驱动下，很多房地产企业盲目举债，提高了企业的资金成本，加重了企业的财务风险。

(2)盲目再筹资

再筹资是房地产企业实现项目滚动开发最常使用的办法。西安不少房地产企业没有真正从现有的企业内部挖掘资金潜力，利用自己的积累资金和设法追回应收款项而取得资金来源，而是想方设法对外借款。在西安一些大型房地产集团，往往还会出现连锁筹资担保链，一旦“链”中的某一环断裂，将会给企业经营带来致命的威胁。它会导致原有的财务风险扩大化。

(3)利率与市场变动

从某种意义上说，利率和市场变动可能引起的房地产定价和定位的不准确风险，成为企业面临的诸多风险中最为致命的不测风险。目前，国内与国际通货膨胀的预期比较明显。为了降低通货膨胀，我国中央银行2007年连续六次加息，而2008年的预期加息行为也比较显著。对于房地产企业而言，一旦贷款利率发生增长变化，必然会增加公司的资金成本，从而抵减相应的预期收益。如果在一定时期内，房地产投资收益不足以抵消贷款利息，则房地产投资将无利可图。同时，房地产项目的市场定位也成为影响企业市场风险的主要因素，而价格和当地对该同类项目的供需情况是影响其市场风险的主要原因。

2.项目投资的盲目性较大

西安的有些房地产开发商认为，只要能够取得土地使用权，组织施工队按照设计图纸施工，再投入相应的资金，工程项目能够按期交工使用，就会产生相应的经济效益。因此，不少房地产企业纷纷化费巨额资金购置土地使用权，进行所谓的“圈地运动”。但是，如果房地产企业没有对开发的房地产项目从征地的成本上、资金的运作方面、经济效益的回报率方面上做出细致的财务预算，那么企业就无法确立目标利润，更谈不上各项成本指标的测算及分解落实工作。这可能造成项目投资的盲目操作，从而加大项目投资的成本。

3.项目经营过程缺乏理财依据

西安的有些房地产企业，只注重工程的进度和质量，忽视了财务部门的事中监督职能，没有发挥财务部门自身拥有的优势。在工程项目的成本核算上过于简单、粗糙，没有针对自己企业的特点进行成本管理，忽视了内部各职能部门进行全过程成本核算的重要作用。这导致成本管理工作与财务预算偏离差大，影响了企业的经济效益。

4.没有正确处理消费与积累的关系

西安的房地产企业基本上属于高利润行业。许多房地产企业在获得高额收益之后，大大提高员工的薪酬待遇，尤其是管理层的薪酬水平。但是，当前我国东部、南部的房地产企业大力进军西部。它们拥有较高的管理水平、技术设备，这对西部的房地产企业造成巨大的挑战和压力。如果西安的房地产企业不能正确处理好自身内部的消费与积累的关系，在分配环节耗费资金较多，必然给自己的进一步发展带来巨大的风险。

5.财务管理人员素质低下，缺乏财务管理意识

西安的很多房地产开发企业的内部财权主要集中在关键人物手中。他们要么过于注重控制，要么疏于管理。而企业的财务人员的工作仅仅局限在登记账簿的范围内，没有全面发挥财会人员的财务管理职能。同时，财务人员的房地产专业知识缺乏，会计实务水平不高。

三、西安房地产开发企业财务风险的控制措施

由于房地产企业财务风险相对较大，因此应加强对其财务风险的动态管理。也就是说，西安房地产企业应该在筹资环节、投资环节、经营环节、利润分配环节，以及和财务风险相关的其他环节，全方位、多层次地对其可能发生的财务风险进行全过程的预测和管理，以便将财务风险控制在最小程度的范围内，以促进企业的健康发展。

1.针对筹资环节的预防财务风险的策略

(1)优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对房地产企业来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

(2)缩短预售时间，减少款项回收风险

由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。

(3)注重融资策略的创新

对于规模较大的西安房地产企业而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。

(4)规范融资担保，控制债务风险

一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。

(5)建立西安房地产公司的财务预警系统

所谓财务预警系统，就是通过设置并观察一些敏感性财务指标的变化，利用财会、金融、企业管理、市场营销等方面的理论，采用比例分析、数学模型等方法，发现企业存在的风险，并向经营者示警，从而能对企业可能或将要面临的财务危机进行预测或预报的财务分析系统[3]。企业财务预警通常采用定性和定量两种方法进行。其中定性方法包括标准化调查法、 “四阶段症状”分析法、管理评分法；而定量方法包括财务指标分析法、盈亏平衡分析法、Z计分模型、F分数模型。西安的房地产企业应根据自己的具体情况建立相应的财务预警系统。

2.针对投资环节的预防财务风险的策略

房地产公司应通过事先对投资项目进行定性和定量分析，以及综合评估比较，对决策过程中选定的投资方案，针对其可能面临的风险，单独或同时采取下列措施进行投资风险的预防与控制:(1)合理预期投资效益，加强投资方案的可行性研究;(2)运用投资组合理论，合理进行投资组合;(3)采取风险回避措施，避免投资风险;(4)积极采取其他措施，控制投资风险。

3.针对经营环节的预防财务风险的策略

(1)做好房地产企业的全面预算

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

(2)财务集中管理，规避财务风险

为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，西安房地产企业应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。

(3)委派财务主管，加强财会监督

对于西安的房地产集团企业而言，为保证子公司的经营活动正常有序进行，可以由母公司挑选优秀财会人员经过理论培训和轮岗锻炼，以“双向选择”的形式，委派到下属子公司担任财务主管。同时赋予财务主管代表母公司行使监督职责的必要权限，根据母公司的要求和有关制度的规定，有权对可能导致损失、危害投资人、债权人和职工利益的财务收支行为实行否决。通过有效监督，化解子公司经营活动中的财务风险。

(4)适时进行财务分析与监督

进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。西安房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

4.针对分配环节的预防财务风险的策略

对西安房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。

5.建立健全其他预防西安房地产企业财务风险的内部控制制度

(1)进行市场调研，防范市场风险

西安房地产企业应该设立专门的市场调研机构，经常派人进行市场调查，及时了解市场房地产的容量及波动情况，以及竞争对手、潜在竞争对手的优劣等，掌握房地产市场的第一手资料。企业除了关注目前的市场，还要着眼于市场的未来需求，认真调查市场容量和社会承受能力，以便为项目投资获取信息资料。

(2)加强企业财务人员素质的修养与提高

目前，西安房地产企业财务人员素质偏低，从而严重影响了企业的经济效益的实现。房地产企业应该高度重视财会人员的素质培养，开展相关人员的业务培训工作，提高他们的业务水平，使财务人员能较好地适应不断出现的新问题和新情况，其中最为重要的是加强相关财务人员的职业道德水平。此外，企业可以进行定期的考试、考核，引进竞争机制，为从整体上提高房地产企业的经济效益做出贡献。

(3)建立健全财务管理制度，加强内部财务控制

对于西安房地产企业的财务管理人员而言，应该主动根据房地产开发企业经营活动及其财务管理的特点，积极探索整个经营过程的财务管理制度，构建内部财务控制体系，并在实践中根据实际情况进行修订。在企业的资金管理中，对所有的财务往来都要按照规章制度严格执行，定期清查，发现账实不符的要及时查明原因，落实原因。

四、结束语

总之，由于房地产企业独特的经营特点，其财务风险相对较大。因此，强化对西安房地产企业财务风险的研究，提高其相应的抗风险能力，促进西安房地产企业持续健康的发展，具有重要的意义。

参考文献：

[1]姚杰:浅谈房地产企业财务风险管理[J].商场现代化，2005（15）:125

[2]张彩霞:房地产企业财务风险控制方法研究[J].西部财会，2007（9）：40

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    关键词:房地产;企业财务管理;管理方法

    房地产的开发在我国现在仍然还是一个新兴的行业,有很大的发展潜力,是一个发展速度比较快并且发展的过程相对比较特殊的行业。现在由于房地产的市场出现了很大的变动性以及我国的房地产的企业的发展十分的迅速,在我国的房地产的市场中也逐渐的建立起了一整套的产业模式。

    一 当前我国的房地产企业财务管理现状以及存在的问题

    随着现代化的经济运行模式不断的发展以及我国在加入了世界贸易组织之后带来的国外的行业的冲击,面对复杂的市场变化以及市场形势,我国的房地产企业所面临的财务风险也慢慢的变大。因此,在这样的背景下,我国的房地产企业在发展的过程中出现了不少的问题,主要可以表现为以下几个方面:

    首先,我国的房地产企业的财务收支的审批的手续以及手续的办理过程都相对不够规范,在这样的情况下就造成了收支的标准的混乱的问题,往往都是按照一些相关的领导的个人意志的方向进行班里。这就使得我国的房地产企业的财务管理的过程中出现了形式上的管理的问题。

    其次,一些房地产企业在项目的规划的过程中虽然也进行了一定的建设的计划,但是,由于其本身的内部资金管理的科学性有问题,所以很多的时候就造成了其属下的子公司的资金不能够及时的到位的问题,也就无法对这些应该到账的款项进行合理的规划。

    第三,我国的房地产的企业在资金的流量上相对比较大,是属于一种资金量比较大,金融风险比较高的行业,其所需要负担的税务额度也是比较大的,但是我国的很多的房地产企业对于相关的税务法律以及在会计上的建制还是相对比较欠缺的,这就是的其不能够合理的进行税收的规划,从一定的意义上来讲,就使得企业自身增加了不少的税务负担。

    最后,我国的房地产企业在企业的发展的过程中普遍的对于企业的工程决算比较重视,但是对于项目的决策不够重视,在企业的项目投资的过程中很大的程度上都是依靠项目本身的负责人的主观上的推断,这样的缺乏科学合理的市场分析的现象必然使得企业在发展的过程中干缩接受的项目缺乏一定的可行性的论证,无形中也就使得企业的战略意义降低了。

    二 加强房地产企业的财务管理的创新探索

    房地产企业由于其本身的生产经营的过程比较特殊,所涉及到的面是比较广的,并且其开发的周期相对比较长,投资的额度也比较大,所以在资金的回收的过程中是需要相当的时间的。

    首先,要对房地产企业的资金进行统筹的管理工作。也就是说,在房地产企业的资金统筹中,目前因为受到了国家的货币政策的影响,这就是的其主要依靠的银行贷款的一个资金来源受到了比较大的影响。

    其次,由于房地产企业的全面的成本管理以及在控制的方面都存在比较大的问题,所以就必须加强房地产企业的财务管理中的成本管理和控制的工作。

    最后,由于房地产企业在具体的项目开发和实施的过程中所面临的风险比较多,这就需要企业对项目的实施过程中的风险进行正确的控制和对待,带着一定的战略性的原则实现对于项目的过程的全面的分析和控制管理。在房地产企业的财务管理中,加强财务风险的控制以及预警的工作。在工作中要积极的采取多方面的措施来针对财务的过程实施全方位的风险的规避和预警,从而建立起针对房地产企业自身的财务风险的预警和管理体制。

    参考文献:

    [1]邢姝媛,关于我国房地产企业财务风险分析[J],中国证券期货,2011,(06)

    [2]柏欣妍,房地产企业资金安全性探讨[J],南方金融,2008,(11)

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关键词：房地产企业 财务危机 财务预警 防范措施

房地产企业财务预警主要以企业的财务报表、经营计划及其他相关会计资料为依据，利用多种统计方法，对房地产企业的经营活动、财务活动等进行分析预测，以发现企业在经营管理活动中潜在的财务危机，并在危机发生之前向企业经营者发出警告，督促企业管理当局采取有效措施， 避免潜在的风险演变成危机，起到未雨绸缪的作用。简而言之，即通过设置并观察一些财务指标的变化，对企业可能面临的财务危机进行预测预报的财务系统。

一、房地产现存财务危机分析

（一）筹资风险下的财务危机

与其他行业相比，房地产企业具有投资大、风险大、收益高等特点，其特点将决定房地产企业的各项活动均离不开资金的支持。而资金作为一种稀缺的资源，往往成为影响房地产企业发展的重要因素。同时，筹资是房地产企业缓解资金短缺问题的重要途径，房地产企业筹资的过程实质上为资源配置的过程，通常情况下，房地产企业实现融资的方式主要包括银行信贷、证券股票发行等。当房地产企业获得高额贷款后，一旦经营绩效不善，造成入不敷出，将给予房地产企业带来巨大的筹资风险，进而直接影响到房地产企业的可持续发展。总结而言，房地产筹资风险主要受筹资金额大小、资金成本及其负债结构三方面因素的影响，具体内容如下所述：

1、金额大小。当房地产企业获得贷款后，根据相关法律协议规定，房地产企业必须在规定的时间内偿还信贷部门本息。市场经济背景下，房地产企业是否得以可持续发展直接取决于房地产企业的偿债能力，因此，筹资金额的大小直接影响到房地产企业还贷压力，从而关系到筹资风险大小。

2、资金成本。房地产企业筹资需要消耗一定的资金成本，而资金成本直接关系到房地产的利息总额。资金成本越高，房地产企业所需偿还的贷款利息越高，从而房地产企业可使用的流动资金越少。

3、负债结构。负债结构是指房地产企业负债中各种负债数量比例关系。其较大程度上影响着房地产企业短期偿债能力和长期偿债能力。房地产企业负债结构中流动负债占据较大的比例，则表明房地产企业中具有较多的流动资产，此时房地产企业的盈利能力较低，偿债能力较低。

（二）投资风险下的财务危机

投资是指将货币转化为资本的过程。投资是房地产企业筹资之后的资金使用环节，该环节最大限度上影响着房地产企业的未来发展状况。与融资相比，投资存在着较大的风险，一旦房地产企业受到不良因素的影响，将直接影响到投资决策的高效性、准确性。基于房地产开发项目具有开发过程复杂、开发周期长、涉及部门和环节多等特点，使得投资存在着显著的不确定性。总结而言，房地产投资风险主要受规模大小、投资回收期、内部报酬率、决策风险意识及其投资项目的监管力度等五方面因素的影响，具体内容如下所述：

1、规模大小。投资规模与房地产投入资金呈现正相关性，即房地产投资规模越大，其所投入的资金越大，从而房地产的投资风险越大；反之亦然。实际生活中，相当一部分房地产企业因投资规模过大，而导致投资回收期变长，不能够及时偿还贷款本息。

2、投资回收期。投资回报期是指房地产企业自始投资日起至得到相应回报的时间。投资回收期可作为房地产企业财务投资回收能力的唯一衡量标准。实践结果显示，房地产企业的投资回收期与其初始投资回收速度呈现负相关性，与其投资风险呈现正相关性。即房地产企业的投资回收期越长，其初始投资回收速度越慢，其投资风险越大；反之亦然。所以，房地产企业投资回收期的长短对房地产项目财务状况具有重要影响。

3、内部报酬率。内部报酬率又称之为内含报酬率，其是指房地产企业使投资项目的净现值为零的贴现率。其常作为反映投资项目真实报酬的重要指标，若该指标低于资金成本，则表明此次投资未产生效益，将房地产企业带来重大财务风险。

4、决策风险意识。决策风险意识直接关系到房地产企业决策水平。现行部分房地产企业未经核实便贸然采用各项经济信息，一旦经济信息不准确、不真实、不全面将造成房地产企业决策失误，从而使房地产企业陷入风险危机中。

5、投资项目的监管力度。监督管理是任何一个企业不可或缺的重要组成部分，通过实施监督管理能够及时发现企业运行过程中的薄弱环节，并及时予以纠正和完善，确保企业顺利有序发展。若企业监督管理落实不到位且缺乏健全的监督管理机制，将使得企业各项活动无法得到保障。

（三）营运风险下的财务危机

营运风险是房地产企业常出现的风险，其是指房地产企业在运营过程中，受外部环境及主体等不良因素的影响，而导致的运营无法顺利进行，并给予房地产企业带来重大损失。一般情况下，房地产企业营运风险主要体现在开发建造风险及销售风险两个方面，详细内容如下所述：

1、开发建造风险。若成本相关内部控制在房地产企业开发过程中未能够充分发挥其职能，将导致房地产开发成本大幅度上升。除此之外，产品质量也在一定程度上影响着房地产开发成本，因此，房地产企业为降低开发成本必须致力于落实内部控制及提高产品质量两个方面，以此确保房地产企业可持续发展。

2、销售风险。销售风险是指房地产企业受推销环境变化的影响，给予推销活动带来重大损失。通过推销产品，能够吸引消费者前来消费，从而提高房地产企业的经济效益。当房地产企业销售成绩不佳时，将引发房地产企业资金短缺，继而导致房地产企业财务危机。同时，房地产企业销售人员的心理和道德一定程度上影响着销售成绩，若其心理素质不高、道德素养低下将给予房地产企业带来严峻的销售风险。

（四）收益分配风险下的财务危机

收益分配是房地产企业财务循环的最后一个环节，该环节的风险主要指房地产企业将收益用于企业投资或分配给企业的投资者。收益分配风险实质上是一种筹资风险，其主要包括虚盈实亏、过度分配的风险，降低企业偿债能力的风险及股东员工积极性降低的风险。上述风险均是引发房地产财务危机的重要因素。

二、针对房地产现存的企业财务危机防范策略

（一）建立完整的资本预算程序

总结来说，不断完善财务预算管理，提高企业财务预算管理效率，首先要使企业高层领导者与财务预算管理人员树立正确的财务预算管理意识；其次是为企业财务预算管理制定明确的完善规划和目标；其次是加强财务预算管理的执行和监督力度，从根本上打破财务预算管理体制流于形式的不利状况；最后是充分调动房地产企业相关人员的积极参与，使经营者、员工与企业形成责权利相统一的责任共同体。

（二）不断完善房地产财务战略管理

健全的财务战略管理为实现房地产企业的进一步强大与发展发挥着至关重要的作用。不断完善房地产财务战略管理应从三方面进行，及完善筹资战略、完善投资战略以及完善利润分配战略。实现以上三方面战略的有效完善有助于提高房地产企业核心竞争力，为房地产筹集到更多的发展资金。同时，在完善财务管理战略管理时应切实与房地产的需求与特点有效的结合起来，进而，推进房地产企业实现可持续发展。

（三）建立房地产企业预警体系

防止财务危机发生房地产企业财务危机的发生有其深层次的原因，笔者认为，建立预警体系是避免企业发生财务危险的最为关键和可行的措施之一。房地产市场的多变性与不可准确预见性，加之受决策者水平的影响，使得企业的财务风险客观存在。如果不能有效地规避与防范各种财务风险因素，势必使其未来发展陷入危机。但财务危机由萌生到恶化经历了一个渐进积累转化的过程，各种危机因素在这一过程中均将直接或间接地在一些房地产企业财务指标值的变化中反映出来。因此，通过观察这些财务指标的变化，便可针对企业的财务危机发挥预警作用。

参考文献：

[1]马永红.关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究[J].中国总会计师. 2011（07）

[2]陈美兰.房地产企业财务危机与防范浅析[J].财经界. 2011（10）

[3]王质君.房地产企业财务风险的成因及其防范[J].湖南农业大学学报（自然科学版）. 2010（S1）