廉租房的要求范文

导语：如何才能写好一篇廉租房的要求，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：廉租房政策；执行；对策

中图分类号：D62 文献标识码：A 文章编号：1009-0118（2012）-03-0-02

住房问题不仅仅是一个经济问题，也是一个重大的社会问题。当前，随着城市化进程的加快，住房问题的必要性和紧迫性日益体现。当前，我国重要的房屋供应体系基本上呈现三个层次：对于收入较高的人群主要是商品房供应，对于较低收入家庭，实行“廉租住房和经济适用房”为主的住房供应政策，对于经济困难的家庭，主要是以产权归政府所有廉租房进行供应。可以说，廉租房制度应该说是我国现行的住房保障体系当中最核心的组成内容。目前我国的廉租房只租不售，适用对象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免寻租现象的发生，是解决低收入群体住房问题，缓解住房消费领域矛盾的一种有效措施。尽管政府积极组织实施廉租房工作取得了一定成果，但我们也应该清醒地意识到廉租房制度在执行过程中仍存在一些不尽如人意之处，如廉租房资金来源短缺、廉租房保障设施缺乏、退出机制不完善等等，制约了这一制度在实践中发挥更大的作用。本文正是通过对廉租房政策的研究，分析廉租房政策执行中存在的问题，以期对我国廉租房制度的完善有所帮助。

一、廉租房政策概述

根据建设部颁布的《城镇廉租房的管理办法》定义：“城镇廉租房是政府和单位在住宅领域实施的社会保障职能，向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。它是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。”廉租房在世界各国都比较普遍，即使在西方一些发达国家如美国、英国、新加坡都有相当一部分人住在由政府提供的住房里。在我国，廉租房绝大部分也是由政府提供或者扶持的。基于此，我们可以将这种由政府以补贴方式扶持特定收入家庭的住房租赁消费，提高其居住水平，从而实现住房保障目的的一系列行为规则称之为廉租房政策。

二、廉租房政策执行中存在的问题分析

（一）政策现状

我国探索廉租房政策始于1998年。这一年，国务院在《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》中正式以文件形式提出了廉租房问题，要求各级政府根据家庭收入的不同层次制定不同的住房政策。此后，一系列的相关政策文件相继出台，可以说，经过多年的试点探索，目前我国已初步形成了以租金配租（即发放租金补贴）为主、实物配租（即分配给低租金住宅）为辅、多种方式并举的廉租房制度。据国家建设部公布的情况和有关媒体，截至2008年底，全国656个城市中。己有586个城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，计划安排廉租房资金达到79.4亿元。

（二）存在问题

我国廉租房屋体系自起步以来，已经取得了一定的成效，但是在运行中依旧存在有一些问题。总的来说，存在以下问题：

1、廉租房资金来源短缺

廉租房是政府解决贫困人口住房间题的重要举措，但资金来源不稳定却是制约其发展的一大障碍。根据《廉租住房保障办法》的规定，有九种渠道。虽然规定的资金筹措渠道不少，但在廉租房实践中，大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益。公积金增值收益在提取风险准备金和支付管理费用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建设。此外，政府财政资金未能得以有效落实。尤其是中西部地区，由于经济发展相对落后，政府则财力明显不足，导致廉租房建设滞后。在住房商品化的进程中，如何调整政府的支出结构，扩大廉租房建设资金来源，将低收入群体的住房间题真正列入政府的支出预算安排，已成为廉租房制度建设的重要任务。

2、廉租房房源相对不足

从《城镇廉租房管理办法》的有关规定来看，廉租房的房源主要有四个途径：政府新建、收购的住房；旧有的公房；社会捐赠的住房；其他渠道筹集的住房。其中，在当前居高不下的房价之下，政府新建、收购住房需要大量的资金，实施进程受到的阻力大。而旧有的公房存量也严重不足。住房分配货币化改革以来，新建商品房价格畸高，存量公房提租步伐缓慢，加之公房一部分已经通过房改的形式出售或者分给了本单位的职工，无法腾退。政府可以用做廉租房的公房数量极少。社会捐赠的住房则寥寥无几，一些人甚至拥有不只一套房。他们宁可闲置也不愿意将其闲置的住房提供给社会。此外，隐形的房地产租赁市场的存在也使得部分房屋非法进入房地产二级市场，造成廉租房的房源供给短缺。根据广州的调查，“十五”期间有22万户“双特困户”，需要解决住宅困难问题，但目前广州市每年仅能提供500套左右的廉租房，现实情况与制度设计的情况存在差异，房源缺乏已经成为制约廉租房供应的一个瓶颈。

3、廉租房覆盖范围较小

廉租房保障体系的对象从狭义上讲是最低生活保障制度保障的对象，即低保户、贫困人口；从广义上讲应包括所有无法从市场获得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城镇户口的城镇居民，也包括城市中大量的流动人口。但目前各城市执行过程中的廉租房政策多限定在城市中低保户与优抚家庭中的住房困难户，而对于城市中的农民工、失业或待业的大学生等人群，则不覆盖。以广州市为例，广州市规定只局限于具有“广州市区城镇户籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于广州市基本生活保障线，无自有产权住房或现自有产权住房人均住房居住面积在10平方米以下的困难家庭”。这样的标准过于严格，会将城市中一些低保户排除在外，更不用说外来务工的农民工了。笔者认为，廉租房是国家向弱势群体提供的社会保障，它具有社会救助的性质，农民工、失业或待业的大学生等作为我国公民，承担纳税等其它基本义务，同样应有权获得廉租房的权利以及保障资格。

四、廉租房政策有效执行的途径

廉租房制度作为住房保障体系中的一项重要制度，其顺利实施直接关系到政策的有效性问题。目前，我国廉租房政策执行过程中存在着诸多问题，迫切需要解决。笔者认为，我国廉租房政策执行应该应贯穿“助人自助”的理念，即借助社会、政府等外力的支持，同时和弱势群体成员自身的力量与监督相结合，从而达到标本兼治的效果。

（一）开拓政府引导下的多元化融资渠道

廉租房政策的有效实施必然需要充足的资金作为支持，而目前在我国政府是廉租房建设资金的唯一投资主体。对于廉租房项目而言，大量其持续性的资金是必须的，如果不能保证在比较持久的一个时期之内拥有较为充足的资金则难以保证廉租房政策发挥最大的效能。前文提及目前在我国政府是廉租房资金投入的唯一主体，这种投资主体的单一性容易造成资金来源的不稳定性，其也必然对廉租房政策的执行造成巨大的制约。针对此种不足，在制定和执行廉租房政策时要积极吸收和借鉴国外的先进经验，坚持在政府的主导之下积极地探索多元化的廉租房资金融资模式。

开拓政府引导之下的多元化融资渠道的一个最为有效方式就是积极探讨民间私人资本的注入，积极寻求政府资本和私人资本的合作，吸引更多私人资本的参与，是拓宽廉租房融资渠道的必然趋势，PPP模式应运而生。PPP，中文直译为“公私合作”，意译为公共部门和私人部门基于项目而形成的提供公共产品或公共服务的一种长期的合作伙伴关系。PPP模式在国外经常运用到公共实践项目中，在国内仍然处于萌芽阶段。传统以来，我国基础设施一直以来都是由政府财政支持投资建设，由国有企业或单位垄断经营，这种建设管理模式存在浪费严重、效率低下、风险巨大等众多弊端。随着我国市场经济的逐步建立和完善，在这些传统的国有垄断领域充分引入竞争，通过竞争来降低成本、提高效率、减少风险就成为市场发展的必然。而民间资本的进入就是市场竞争的充分体现，民间资本进入到公租房建设领域以后可以极大地拓展公租房的资金来源，在最大程度上保证公租房政策实施的连续性和持久性。因此这一模式是拓展廉租房资金来源的有效途径。

（二）变通现有政策，扩大租房覆盖面

建立和完善廉租房政策是建设社会主义的内在要求，也是保障实现共同富裕的必然选择，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的客观要求，也是建立和完善城镇住房新体制的必然要求。因此使居住有困难的人都能够享受到公租房政策是实践科学发展观、建设社会主义和谐社会的具体表现。

首先，应该打破原有的户籍限制，随着我国户籍制度的逐渐松动和变化，户籍已经不再是人们生存的重要内容，越来越多的人进行着户籍的迁移，人口的流动性也越来越大，在这种趋势之下再简单地以户籍作为申请廉租房的条件之一就显得不合时宜；其次，抛弃现有的家庭“双困难”标准。随着城市单亲家庭的不断增多、未婚工作人员的大量出现和“空巢”老人现象的日益显现，以往的“双困难”标准已经与现实出现一定的脱节，这部分人对住房有着特殊的需求，如果将他们排除在政策之外，势必造成事实上的不平等，因此要对其进行必要的考虑。

现实中许多城市通过政策的变更对廉租房政策的覆盖范围不断进行着扩大，一方面月收入的标准降低、另一方面对居住面积限制不再过分苛刻。还有一些城市，例如青岛、贵阳等规定符合条件的毕业大学生也可以申请廉租房，这是在廉租房制度改革之路上迈出的重要一步，当然还需要不断的拓展，目前还有一些人群例如不具有当地户口的城市打工者、进城农民工、城乡结合部土地被征后的农民等都被排除在廉租对象之外。

（三）合理设计保障性区位，改善保障设施

目前廉租房建设在区位选择上呈现出许多的不足，例如许多廉租房在位置上比较偏僻、大多数在远离城市主城区的郊区之外，这些廉租房相对独立、远离城市基础设施，周围没有配套的相应保障设施，例如基本的银行、邮局、超市等基础设施缺少，公交车线路等也比较稀少不便于居民的日常生活和出行，对廉租房居住者的居住环境造成极大的影响，也严重制约了当地经济的发展和廉租房居住者的就业和生活水平的提高。

因此廉租房在设计和建设的过程中要充分考虑廉租房的区位选择，改善相应的保障设施。首先，保障性住房在选址上要充分考虑便于廉租房居住者的生活和工作，因此不能过于远离主城区，廉租房在选址时要重视新区、老区和郊区之间的规划配置，一方面要避免廉租房建设的过度集中，另一方面要利于低收入者的生活和工作。其次，在建立廉租房时要充分考虑与周围其他小区和保障性设施的共享，要选择周围学校、银行、邮局和交通方便的区位，保障廉租房能够最大程度的发挥作用。最后，要形成“若分似合”的建造理念。社会保障房项目不宜过大，低收入人群与高收入人群的居住用地应混合使用，不同收入人群搭配居住是合理的规划分布，混合生活方式能和谐高收入与低收入人群之间的隔离，促进他们之间的交往，缓解低收入人群的就业问题。

建立和完善廉租房政策是建设社会主义的内在要求，也是保障实现共同富裕的必然选择。我国廉租房制度的建立充分体现了我国社会主义的优越性，自从其建立以来也发挥了重要的作用。虽然我国廉租房政策在执行的过程中还存在着一定的问题，但是笔者相信随着我们对这一问题的重视和不断发展完善，我国的廉租房制度必将越来越发挥着重要的作用。

参考文献：

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关键字：廉租房；廉租房政策；综述

改革开放以来，随着经济社会发展，住房政策不断与时俱进，将市场调节与政策实施相结合，推动商品房的快速发展，提高城镇居民的生活质量，取得丰厚成果。然而随着我国大部分城市和地区的房价逐年攀高，使得城镇低收入群体无法通过自身的努力来满足对住房的需求。我国政府根据国情需要提出了廉租住房政策，用来保障我国最低收入家庭对住房的需求，维护社会稳定。廉租房政策实施中的问题越来越受到国内学界重视并形成一批理论成果。

一、我国廉租房政策对象界定

关于廉租房政策保障对象的界定，有关部门指出是城镇“最低收入家庭”，各地政府根据当地经济发展水平、社会现状来制定标准。然而不同的地区有不同的标准，因此有关学者也从不同的角度对此问题进行了论述。

河南农业大学钱星星认为有必要明确廉租房政策的保障范围，科学界定保障对象。根据廉租房制度在住房保障制度中所要达到的目的，所发挥的作用和具体的实施情况来确定对象的界定。建议：1、对城镇居民住房状况进行普查。2、建立高效的收入核查机制。3、重新审视经济适用房制度和廉租房制度的目的。山西财经大学张雪萍指出根据目前的国家规定和各地的做法，廉租住房的保障对象主要是具有城市户口的双困户家庭，这种比较狭窄的范围界定，在廉租房体系培育的初期可以为社会的稳定起到了重要的作用。随着社会转型，城市打工者、进城民工、失地农民等构成一个不可忽略的新住房弱势群体，这个群体的范围不断扩大。如不妥善解决这个群体的住房问题，将给社会造成巨大的隐患，严重威胁安定团结的大好局面。四川大学经济学院韩立达、李耘倩指出政策实施过程中存在覆盖面不完整，居民标准难定导致廉租对象混乱等问题。认为廉租对象应是所有住房弱势群体，既包括低保户、优抚家庭中的住房困难户，既买不起经适房又非低保的“夹心层”和大量流动人口，也应包括刚毕业的高校大学生。租住标准界定及申请资格认定这两个环节也存在缺陷，这也是我国廉租房建设进程缓慢的主要原因。其原因是我国个人信息系统不够健全，尚未建立个人信用制度和个人收入申报机制。而个人收入的不透明对于确定廉租房保障对象而言无疑是一块巨大的绊脚石。现阶段我国廉租房政策实施过程中，补给方式主要以发放住房租赁补贴为主，这一形式却使一些非廉租对象通过不正当手段谋取这一补贴获取了，而真正的廉租对象无法获取廉租房制度的应有待遇，造成廉租对象混乱的现象。

二、廉租房融资问题

张庆坷认为廉租房制度所具有的福利性特征使廉租房开发与运作过程存在严重资金紧缺情况，并指出几点原因：筹资渠道过窄；房价上扬引起廉租房建设的成本增大；地方政府的重视程度不够等。提出拓宽廉租房政策融资方面的新途径包括推行房地产证券化，发行廉租住房专项彩票等。韩立达、李耘倩认为我国目前廉租房建设资金来源主要为财政拨款、住房公积金增殖收益、土地出让收益10%、社会保障和社会捐赠等。应该借鉴国外的经验，拓宽廉租房的融资渠道，实行多元化的融资方式，建立包括政府的资金注入、市场融资、建立基金或债券等的廉租房融资体系。暨南大学谭勤舟对于我国廉租房的融资问题提出对策，主要有加大金融创新力度，发挥企业、市场投资等社会力量，引入私人投资机构参与到廉租房的建设以及廉租房的后续管理等。王晓勇认为要科学安排财政预算资金。解决居民住房问题是中央政府和地方政府不可推卸的共同责任。因此资金来源主要应来自各级政府的财政投入，必须尽快出台与廉租房建设资金来源相配套的实施细则，进一步明确中央政府与地方政府财政投入的比例关系等 。

以上观点都表明，我国的廉租房政策实施正处于初级阶段，融资问题已越来越成为制约廉租房发展的瓶颈。同时针对融资问题提出了很多新方法，这些建议为廉租房政策的实施提供了一定的借鉴意义。

三、廉租房的配租方式问题

湖南师范大学刘艺容、李爱娟指出目前学术界关于廉租房的配租方式主要有两种意见。一是主张在推行住房改革推进住房福利货币化的进程中，政府所承担的福利住房保障应以实物为主。二是认为租金货币化补贴优于实物补贴，而且认为在租金补贴中实行分层次补贴可以提高资金的利用效率。陈予军认为根据我国现阶段基本国情，主要应以以实物配租方式为主。货币配租方式是在实物配租方式的基础上产生出来的一种廉租房配租方式，而不能先于实物配租而存在。在我国现阶段应该严格要求地方政府建设一定数量的廉租房，并按照实物配租的方式进行分配。姚玲珍 认为租金货币补贴更有利于廉租房政策的实施，更能保障低收入家庭解决住房问题，她建议我国现阶段应该提高租金货币补贴的比例。康萍将选择性支持和普及性支持进行了比较，认为在不同的政策标准下应该采取不同的配租方式。在“选择性支持”下应采取现金补贴的方式，但不能完全否认实物补贴。在“普及性支持”下，应该以现金补贴为主，但如果补贴对象只是低收入住房困难家庭，就应该采取现金补贴和实物补贴相结合的方式。赵路兴认为除了实物补贴和租金补贴外，还应研究建立多种模式的保障方式，如以各种优惠政策鼓励企事业单位解决本单位员工的住房困难 。

通过以上学者关于廉租房政策配租方式的分析，可以看到实物配租方式以及租金货币补贴方式各有利弊，我国在廉租房政策实施的过程中应该根据各个地方的具体情况，采取不同的廉租房配租方式，确保我国廉租房政策的有效实施。

四、廉租房政策实施过程中的退出机制

方贵跃指出我国现阶段廉租房政策退出机制存在着廉租户家庭收入动态鉴别难度大、约束体系不健全、腾退难度大、对骗租行为惩罚力度小等问题。针对这些问题，他提出了解决这些问题的对策，主要包括：收入鉴别制度及时、准确和高效；奖惩兼备的退出方式。湖北大学商学院彭晶、段洋指出目前我国廉租房存在着只进不出的现象。廉租房流转困难，退出机制不够完善，严重影响了廉租房政策的实施效果。针对这些问题，彭晶、段洋提出了完善廉租房政策退出机制的新思路：利用法律的强制性来规范廉租房退出制度；允许某些廉租房“终身制”；加强监督，建立专门的监督机构。刘茜、潘令辉指出廉租房退出制度的完善与否直接决定了廉租房保障发挥效果，完善我国廉租房退出机制既能保证廉租房市场的正常运转，维护城市低收入人群的利益，又能维护社会稳定，促进社会和谐。同时，他指出廉租房退出机制存在“一刀切”的现象。

廉租房政策的退出机制是廉租房政策的重要内容，影响着廉租房政策的实施效果，上述学者对廉租房退出机制进行了详细的论述，指出我国廉租房退出机制存在的问题，并针对问题提出了相应的建议，对各地制定相应的廉租房退出机制具有借鉴意义。

五、我国廉租房政策实施中政府角色定位问题

在廉租房政策实施过程中，各级政府所承担的责任与义务是决定着政策实施的效果，因此对廉租房政策实施过程中政府角色定位的研究显得尤为必要。

魏彤珊、王婧对廉租房政策实施过程中的政府角色定位提出几点意见，包括“确立政府在廉租房建设中的主导地位，明确政府的“社会人”角色；确保廉租房制度的建设有稳定的资金来源；确保廉租房建设的土地供给；廉租房的建设要与城市长远发展、城市整体规划相结合；建立有很强操作性的廉租房管理制度；用法律构建起一个严格的制度，确保民生问题不缩水、不闲置。”山东经济学院曲顺兰、高雪琪指出政府在廉租房政策实施过程中的职能定位即政策的制定者、土地和资金供给的保障者、建设和管理过程的保障者。政府应该制定完善的住房法律政策；建立完善的土地和资金保障体系；扩大覆盖面增加房源供给；加强监督，确保廉租房政策实施的民主化和科学化。马君昭认为政府角色是廉租房建设的责任主体。首先，廉租房的特性决定政府是建设的责任主体；其次，政府职能是担当责任主体的客观要求；最后，“市场失灵”是政府作为责任主体的必然选择。四个方面阐述政府在廉租房建设中角色定位：一是政府要作为廉租房政策以及相关法律法规的供给者；二是政府应该是廉租住房的供给者而不是直接建设者；三是政府要做好行政协调者的角色；四是政府要当好裁判员对廉租房建设的情况进行检测，履行监管职能。

综合以上文献材料的分析，可以看出政府在廉租房政策实施过程中扮演着重要的角色，只有给政府角色定好位，才能真正发挥政府在廉租房政策实施过程中的职能，使廉租房政策的实施真正做到居者有其屋，受惠于人民。

综上，我国廉租房政策实施的研究相较于国外而言存在着起步比较晚，目前关于廉租房政策实施问题的研究还比较少，没有形成系统的研究框架，很多学者只看到问题一部分，就事论事，在对政策实施的宏观问题上也只是针对某一问题展开单方面的研究，缺乏多视角下的系统分析。即便是在廉租房政策的对象界定、融资问题、配租方式，退出机制以及政府职能定位上学术界都没有形成统一的意见，缺乏共识。针对我国廉租房政策实施问题的研究现状，我们应该进一步对其进行深入的探讨，从整体上把握研究方向，拓宽研究内容，并可以针对不同地区的廉租房政策进行地区性的研究，使廉租房政策在实施过程中更具可操作性，更能造福于民。

参考文献：

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2.张庆坷.解决廉租房融资问题，推动廉租房发展[J].资源：人居环境，2007（6）.

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5.姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海财经大学出版社，2003.

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7.彭晶，段洋.我国廉租房退出机制研究[J].企业研究，2011（5）.

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10.曲顺兰，高雪琪.我国廉租房建设中的政府职能及政策选择[J].兰州商学院学报，2010（8）.

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14.康萍.我国住房补贴的理论分析和对策研究[J].企业经济，2004（9）.

15.赵路兴.“夹心层”住房保障问题制度创新[J].城市开发，2003（12）.

16.钱星星.完善我国廉租房制度研究——以构建和谐社会为视角[J]. 2010（5）.

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[关键词] 廉租房；联合租赁；BOT；创新

[中图分类号] F293.35 [文献标识码] A [文章编号] 1006-5024(2008)01-0139-03

[作者简介] 魏 玮，上海财经大学公共经济与管理学院博士生，研究方向为房地产经济、投资经济；(上海 200433)李云婷，江西赣粤高速公路股份有限公司员工，经济学硕士，研究方向为资本市场、房地产经济。(江西 南昌 330025)

一、上海廉租房保障体系总体概况

1.廉租房保障体系的发展历程

(1)廉租房保障体系的初步形成阶段。根据1999年建设部颁布的《城镇廉租住房管理办法》精神，上海市房产局在1999年9月成立廉租房办公室，开始对全市18万户困难家庭的住房情况进行调查摸底。2000年9月颁布了上海市最早有关廉租房的政策――《上海市城镇廉租住房试行办法》，同年10月，在闸北区、长宁区先行进行廉租房试点工作；2001年6月，将廉租房试点工作逐步扩大到徐汇、卢湾、杨浦、普陀、虹口、宝山、闵行、浦东等区；至2001年12月，上海市19个区县全面开展廉租房工作，在全国率先初步建立起廉租住房供给体系。

(2)廉租房保障体系的日益成熟阶段。自2002年以来，上海市不断调整完善廉租住房政策，并主要体现在以下三方面：一是不断扩大廉租房申请标准，从最初人均居住面积5平方米、连续6个月拿“低保”的“双困”家庭标准，逐步放宽到人均居住面积6平方米甚至7平方米；二是优先满足特殊困难家庭的实物配租，针对特困劳模、军烈属、一级和特等伤残军人等，在配套商品房中“切”出一块房源，加大对这些为社会作出较大贡献的特殊困难家庭的保障力度；三是区分动迁地区廉租对象的租金配租方式，对即将动迁地区的廉租对象实行补贴租金积累方式。区廉租办对这部分家庭的补贴租金建立资金专户，不计利息，待动迁时凭动迁协议一次性支付使用，对非动迁地区的廉租对象，统一确定租金补贴的面积保底标准。截至2006年底，上海共有77397户享受到了廉租住房制度保障，涉及户数居全国第一。

2.廉租房保障体系的供给渠道

(1)廉租房的资金来源。上海廉租房资金来源渠道包括：以公共财政为基础建立的专项基金，住房公积金的部分增值收益，直管公房出售后的部分净归集资金，社会捐赠和其他渠道。至2006年底，上海累计用于廉租住房制度的资金为3.0762亿元。其中2.4713亿元来自财政预算资金，6049万元来自公积金增值收益。不难看出，目前的廉租房资金供给仍以财政预算资金为主体，这就意味着市、区政府对廉租房政策的重视程度以及市、区财力大小对于廉租房补贴的资金数量的多少起了决定性作用。

(2)廉租住房的来源。廉租住房来源渠道有以下几种：(1)在公房提租时将一部分困难家庭的住房通过减租归入廉租住房；(2)腾空的公有住房；(3)在二级市场收购旧有住房、符合条件的空置商品房；(4)政府和单位出资兴建的廉租住房；(5)接受社会捐赠和通过其他方式筹集的普通住房。由于现有公房中可腾空用作廉租住房的极为有限，社会捐赠的廉租房数量也极少，廉租住房来源主要还是要靠购房和建房。

3.廉租房保障体系的运作机制

(1)承租对象界定。上海廉租房承租对象主要针对住房困难和收入贫困的“双困家庭”，所有承租对象的家庭人均面积需低于7平方米，人均月收入320元以下。对于老劳模和重点优抚对象家庭该条款可放宽至家庭人均月收入低于570元。

(2)补贴模式。上海在廉租房的补贴方式上主要采用了实物配租、租金配租和租金减免三种模式。实物配租是由廉租办以低廉的租金向申请家庭出租一处符合本市廉租住房标准的普通住房，租金标准实行政府定价。租金配租是廉租办按规定标准，结合申请家庭的居住状况和市场租金水平，给予其一定的租金补贴。租金减免则是按照廉租住房租金标准向租住公房的困难家庭收取租金，住户实际交纳租金与公房租金的差额由产权单位减免。下表显示了近年来上海累计落实实物配租和租金配租廉租房的户数。

(3)运行程序。上海廉租房体系的运行程序包括申请、审核、公示、登记、轮候、配租、复核、退出环节，具体运行流程可参见下图。轮侯、复核及退出机制的配合实施使得上海在廉租房供给资金紧缺的情况下，尽可能保障最困难家庭的居住权利，提升了廉租房体系的运行效率。至2005年10月底，上海共复核42880户次，因住房、生活条件改善退出廉租房的有2275户。

二、廉租房保障体系的几个突出问题

1.廉租对象的覆盖面过窄

首先，纳入廉租房保障体系的家庭占总低保家庭比例过低。上海廉租房的分配对象主要是具有本市非农业常住户口5年以上的双困难户家庭。根据2006年4月份的全国低保统计数据显示，上海低保家庭共有20余万户，人均住房7平米以下的约有48万户。而截止2006年底，上海经审核符合配租廉租房条件的家庭为2.2万户，该数目仅占到全市低保家庭的10%左右，占总住房困难户数的4%左右。按照国际通行标准，占城镇人口20%的低收入群体应纳入到廉租房制度的保障范围中，在香港公共房屋居住人数占居民总数已达到一半，在新加坡更是有三分之二的人居住租屋。可见，目前上海纳入廉租房保障体系的低收入家庭数还远远不够。

其次，最低收入限制使得位于“夹心层”的家庭住房保障缺失。“夹心层”指的是既无资格购买公房或配套商品房，又无法享受廉租房政策的中低收入群体。根据市政协对卢湾、虹口、松江三区抽样调查显示，三区目前仍有5.7万户人家人均居住面积在7平方米以下，他们中的大多数由于家庭人均月收入超过320元而不能享受廉租房政策，微薄的收入又使得他们没有实力购买商品房来改善住房条件。作为一个完善的住房保障体系，有必要采取合理措施将这类“夹心层”家庭纳入廉租房体系中。

再次，严格的户籍限制使得大量非沪籍常住人口被排斥在外。在2005年，来上海居住半年以上的常住流动人口为438万人，占全市常住人口总量的24.6%，19个区县中有3个区流动人口数量甚至超过了户籍人口数。城市新移民、毕业大学生、外来务工人员、城乡结合部土地被征后的农民等等都成为了城市中不可忽略的新住房弱势群体。由于经济收入低、流动性高等客观因素，使得他们在一定年限内难以依靠自身力量解决住房问题，但却又未被列入廉租房保障体系的范围内。随着这一群体规模的扩大，若不对他们的住房问题给以充分的重视，很可能会导致一系列不稳定、不和谐的社会问题产生。

2.廉租房的房源供给空间有限

尽管实物配房的市场效率不高，但是它有着保障实施力度大、管理规范等优点，对于孤、老、病、残等特殊困难家庭，实物配租这种补贴模式的存在仍显得十分必要。上海廉租房的实物配租与租金配租比仅为1.7：100，如此低的实物配房比使得廉租房实物房源的供给量远不能满足特困家庭的住房需求，更不用说解决在市场上找不到合适住房的家庭的居住难题。

3.廉租房体系建设的融资渠道单一

上文中虽已列举多条廉租房保障的资金供应渠道，但目前资金的主要来源仍停留在以财政拨款、社会保障等纯政策资金的支持上。到2006年12月底为止，累计用于廉租住房制度的3.0762亿元资金中，有80.34%来自财政预算资金，剩余的19.66%则几乎全部来自公积金增值收益。单一的财政资金供给机制不仅满足不了社会需求，还会给政府造成沉重的经济负担。

此外，由于目前对财政资金的拨付比例无硬性指标规定，廉租房建设资金供给更是缺乏长期、稳定的保证。以住房公积金增值收益为例。根据《住房公积金管理条例》，住房公积金增值收益中扣除贷款风险准备金和住房公积金管理费用后的节余部分方可作为建设廉租住房补充资金，这里并没有在公积金增值收益中规定一个固定提供给廉租房建设的资金数量或比例。如果准备金或管理费提取较多，则用于廉租房建设的资金无形中就会被挤占，使廉租房资金的长期供应得不到实质性的保证。

三、廉租房保障体系的完善与创新

1.完善廉租房家庭的收入统计与动态监管机制

(1)金融机构与税务部门联合建立个人信用制度。上海职工的工资已基本通过银行系统发放，个人额外收入信息大多也可通过税务、证券等部门获得。各机关协作建立起个人信用系统后，个人的每笔收支都将会通过信用卡记录在案，这将为核查廉租房申请家庭的真实收入状况奠定有利的基础。

(2)建立入住者档案登记系统，完善动态监管机制。所有入住者需有详细的档案记录，以便廉租房监管机构日后对租户的定期复核、回访。此外，还要充分发挥居委会、街道办事处以及社会的监管优势，对个人及家庭变动情况实行动态监管。对虚报和隐瞒实情者进行严惩，杜绝不符合廉租房分配资格的居民的寻租行为。

2.整合多方资源拓宽房源供给渠道

(1)加大对市场空置商品房的收购力度。政府可以成立专门的廉租房经营公司从开发商处低价收购长期空置的商品房，并按照廉租房的标准对其进行必要的改建。同时对于长期拖欠银行贷款的国有房地产公司的空置房进行强制性收购，依据收购空置房的价值，将房地产公司在银行的部分逾期贷款转变为廉租房经营公司贷款，以政府资金分期还款。此举还可帮助银行化解金融风险。

(2)激励社会机构或个人提供廉租房源。对单位或个人的住房用于廉租房的，其出租所得可享受税收优惠。在大型工业园区附近，为鼓励区内企业建造流动人员居住小区，可实行土地费用的优惠和减免，建成的住房只能由外来务工人员享用，而不能在市场上销售。此类住房只有建安成本，没有土地成本和开发利润，租金水平往往只相当于市场水平的1/2到1/3，可保障外来务工人员的住房。

(3)提供政策支持以加速公房腾退。很多仍居住在公房里的家庭是由于经济实力不够，无力购买普通商品住宅改善居住条件。政府可以对退公房购新房者提供一定数量的补贴或在个人所得税上予以减免，促进公房的腾退工作的开展。

3.积极开辟政府引导下的多元化商业融资渠道

(1)运用联合租赁方式，广泛筹集建设资金。“联合租赁”是一种创新型的租赁方式，将其应用在廉租房建设中的操作方式如下：首先，由租赁公司和政府签约，以保证所提供的住房有足够多的符合廉租房条件的家庭入住；然后，按廉租房的建设标准要求，租赁公司与房地产开发商联合合作，由房地产公司提供一定数量的房源，租赁公司代为管理。同时，租赁公司还可通过吸收股东投资，在证券市场、债券市场上融资等方式来解决租赁公司的收购、营运资金问题。租赁期间的廉租房租金由政府补贴和住户缴纳租金共同提供；最后，对于有购房需求的住户，可采取融资租赁的模式，即在一定年限后允许住户以一定的价格购买所租赁的住房，加快租赁公司的资金回流速度，以便进行再次投资。

(2)采用BOT模式，大规模吸引民间资本的参与。BOT是指建设(build)、经营(operation)、移交(transfer)的过程，它原是私营机构参与国家基础设施建设并经营的一种特许权方式。廉租房的租金由政府担保具有长期稳定性，符合BOT模式中私营机构对投资回报的要求，因此可以考虑采用。结合廉租房的特点，具体操作程序如下：先由政府委托廉租房项目公司运作整个项目，廉租房项目公司以私人投资的模式投资建设廉租房，此时可以享受建设廉租房的有关税费减免政策。项目建成后，在特许经营期内，公司向政府认定的廉租户提供住房和相应的服务，公司的租金收入由政府和租户共同提供，待特许期满后按协定将整个廉租房项目移交给政府，再由政府经营管理。

参考文献：

[1]褚超孚.城镇住房保障模式研究[M].北京：经济科学出版社，2005.

[2]简德三，王洪卫.房地产经济学[M].上海：上海财经大学出版社，2004.

[3]姚玲珍.中国公共住房政策模式研究[M].上海：上海财经大学出版社，2003.

[4]钱晶露.上海市廉租住房政策最新调查与政策建议[J].上海房地，2006，(12).

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关键词：廉租房；物业管理；三联模式

中图分类号：F293.3　文献标识码：A

文章编号：1673-2111(2008)11-089-04

作者：李勇辉，湘潭大学商学院副院长、教授、博士生导师／曾锴，李新华，湘潭大学商学院；湖南，湘潭，411105

基金项目：湘潭大学创新基金资助项目。批准文号湘大教发[2008]24号“从常德实践看廉租房在住房保障体系中的地位与作用”

一、引言

廉租房后期管理服务是完善廉租住房制度的一部分，而廉租房后期管理服务又包括对廉租房的监管、物业服务、质量保障等。党的十七大报告指出：“健全廉租住房制度。加快解决城市低收入家庭住房困难。”表明了党和政府对解决城镇低收入家庭住房问题的高度关注。城镇廉租住房制度是一种保障性住房供应制度。政府和单位通过向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房、核减租金以及发放住房租赁补贴的方式来减轻居民的住房压力，因而也是一项带福利性的惠民政策。完善城镇廉租住房制度。加大对城镇低收入家庭及低收入者的住房保障力度，既是社会公平正义原则的具体表现，也是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的客观要求。

廉租房管理、服务经验及运作模式还在探索中。对于廉租房社区的管理、服务模式，如果政府撒手不管，就难以提高该群体整体的居住质量，违背了保障低收入的初衷；如果全部由政府来承担，政府因其财力有限，肯定承受不了：如果全部由企业来承担，几乎没有企业愿意接手，认为它几乎是没有盈利的。那么廉租房小区管理、服务的运作模式应该是怎样的呢?目前国外如新加坡、香港在廉租房(公屋)管理、服务方面都有较丰富的经验，也有一些相关的研究文献，但由于制度和环境等因素。国外的操作模式并不适合中国的实际，而国内对廉租房管理、服务的模式研究的相关文献很少。调研小组主要针对常德市的实际情况。探索如何建立有效的城市廉租房社区物业管理模式。将管理、服务与物业经营有机地结合起来，确保物管资金的平衡，既减轻政府的负担，又达到保障最低收入人群居住质量的目的。

二、常德廉租房管理、服务的特殊性

从规模的总体上看，廉租房的规模远远小于其他物业类型。由于廉租房的特殊性质，其单套户型面积不会超过50平方米。为避免低收入家庭过于集中而引发新的社会问题，廉租住房一般不会大规模成片建设。从常德市的情况来看，已建成的5个廉租居住点分别在市城区的东、中、西及德山几个点，最小的只有700多平方米。最大的一个居住点也不到2万平方米，与商业楼盘东则几十万、几百万平方米的开发规模是无法比拟的。分布零散，对于管理工作有诸多不便，且成本较大片的商业小区高。

(一)人员的特殊性

廉租房有准入条件有限，其居住群体是社会低收入家庭，如下岗置换、社会无业人员、老弱病残人员相当普遍，涉毒、两劳等重点人口较为集中，不稳定因素较多。与商品房管理服务相比之下，廉租房管理服务较不容易，因为在公民道德素质、维护环境秩序的自觉性有很大差别。相应的给廉租房的管理、服务增加了很多困难。

(二)管理服务内容的特殊性

为了使廉租房住户都能享受改革开放的和社会发展的成果，政府保障部门作为业主单位，委托专门的物业服务企业或社会物业服务模式进行治安、绿化养护、卫生保洁、公共设施设备维修等公共服务，并且要求廉租房物业服务企业承担更多的社会义务，如社区爱心超市和图书阅览室的经营、解决部分住户的就业问题，以及社会捐赠物资发放问题等。与单纯的商业物业服务比，廉租房更侧重于后期管理，侧重于对租户的服务，实际上已经接近于一般意义上的社区服务管理。

(三)资金的特殊性

国务院和湖南省政府都出台了关于解决城市低收入家庭住房困难的文件，明确指出：廉租住房保障资金坚持财政资金预算为主、多渠道筹措的原则，确保廉租住房保障资金专项用于廉租住房购建、维修改造和物业管理费用补贴等。但具体以何种渠道筹措资金，落实物业服务费用补贴还有待于进一步完善相关配套政策。廉租房物业服务公司的资金来源主要是廉租房租金，现行的模式是：政府通过低保金下发到廉租户手中，物业服务公司代表住房保障部门向廉租房住户收取一部分低保金(廉租房租金)上缴财政，再由财政按一定比例反拨给物业公司作为服务费用。总体上依然是“以租养房”的国有直管公房的模式。但租金标准低于直管公房租金标准，相反却增加了保安、绿化、保洁等工作内容和公用水电费等支出。直接导致物业成本高，入不敷出。

政府考虑到廉租房家庭的特殊情况，根据有关规定，廉租房家庭不用交纳物业管理费，只需交纳一定的房租，房屋的维修和管理费用都包含在内。仅凭这些资金相对于物管前期的成本投入和日常的运行费用只是杯水车薪，无法正常支持廉租房小区的物业管理服务。

廉租房物业管理目前都是政府行政管理为主，这样不利于可持续的物业经营。对于政府来说，物业管理运行成本加大。政府就没有更多的财力、物力和精力去建设更多的廉租房来满足更多人的需要。长远来讲，政府应该只是在其中作指导和辅助作用，而将现场物业管理分离出去。

三、廉租房后期管理方面存在的不足

(一)从目前我国廉租房社区物业管理的现状和一些基本需求来看，在管理方还存在以下几个方面问题

1、政府考虑到廉租房家庭的特殊情况，根据有关规定。廉租房家庭不用交纳物业管理费，只需交纳一定的房租，房屋的维修和管理费用都包含在内。仅凭这些资金相对于物管前期的成本投入和日常的运行费用只能解决部分问题，无法正常支持廉租房小区的物业管理服务。

2、目前廉租房物业管理基本上政府行政管理为主，这样不利于可持续的物业管理。对于政府来说，物业管理运行成本加大。政府就没有更多的财力、物力和精力去建设更多的廉租房来满足更多人的需要。长远来讲。这样会形成一个困境，不利于政府应该只是在其中作指导和辅助作用，而将现场物业管理分离出去。

3、没有充分利用社区劳动力资源的优势。比如部分保安、保洁以及维修工人完全可以安排廉租房社区富裕劳动力解决，另一方面可以解决社区里劳动力的就业问题，为部分人员增进收入，确保社区的平稳运行，建立些调整各社区环境。

4、缺乏廉租房家庭收入增长后的过渡措施。如何 保证在廉租房家庭入住后物业管理服务与前期的承诺之间没有落差，并且物管公司在不增加廉租房家庭经济负担的前提下，对社区进行有效运营，以实现可持续发展，必须探索廉租房社区物业管理新模式。

(二)我国现行廉租房退出机制现状与存在问题

目前我国的廉租房退出机制中存在规定不全面，监管不到位和惩罚不严的情况。《城镇最低受热家庭廉租房申请、审核及退出管理办法》只是列举的方式规定了廉租住房退出廉租保障的六种情况。而实际中，廉租房保障对象应该推出的情况不止规定中列举的情况。部分地区对廉租住房分配及资格审核操作不规范，也使得“关系户”脱离廉租住房退出机制的制约。我国现行廉租房退出机制有如下几个问题。

1、廉租户家庭收入动态鉴别难度大

廉租房的退出机制是以家庭收入水平和最低生活保障线的对比作为退出衡量标准的，当家庭收入超过最低生活保障线时取消享受廉租房的资格。最低生活保障线的划定和家庭收入鉴别是资格审核的两个关键问题。在我国，家庭收入的鉴别主要采取个人申请、入户调查、公示等一系列审核程序。但目前我国还没有建立起来个人信用制度和个人申报机制，低收入家庭的成员往往又从事临时性工作，收入来源多元化，其收入难以鉴定和掌握。即使社区工作人员的入户调查难以完全获取廉租户的与收入有关的各项真实数据，因为他们将大部分的注意力集中于以廉租户的家庭支出来判定其收入。这种做法不但不能准确地鉴别廉租户的家庭收入情况变化，而且容易对收入没有超过最低生活保障线的家庭产生误判。

其次，将廉租户的各项信息进行公示。“公示”目的是为了将廉租户的情况公之于众，接收邻里的监督，达到收入鉴别的有效性。但是这种做法存在几个问题：一是由于城市建设的加快，打破了原有的居住格局，城市居民之间的交往日益减少，甚至出现隔离状态。所以想通过邻里的举报来实现监督可以说是难以实现的；另外，将廉租户的各项信息公诸于众，容易对其心理造成影响，进一步强化社会分层，很难达到效果。

2、对骗租行为惩罚力度不够

全国各地对“骗租”行为的惩罚规定主要有以下几项：“收回廉租房资格”、“罚款”、“一定期限内丧失申请廉租房资格”。纵观这几项措施，可以发现我国对骗租廉租房的违法行为惩罚力度是十分有限的，骗租的违约收益远远大于违约成本。实际上这对不具备享受廉租房资格的群体是一个负激励作用，使更多的人钻政策的漏洞，让本来有限的廉租住房的房源更加紧缺。由此可见，建立廉租房退出机制十分必要和迫切。然而，在现实经济生活中，受各种因素的影响，在廉租房退出操作中还存在许多困难：

(1)退出条件的设计界限较为模糊。廉租住房是由政府提供给城镇居民最低生活保障线以下的贫困家庭租住的低租金住房，一旦承租家庭收入超过最低生活保障标准，原则上便不得续租。但各地在具体实施细则中又规定，如果确有困难可以续租，只是租住时间不能太长，并按当地公有住房租金标准收取租金。显然，对续租条件的规定存在较大的人为因素。可能因工作人员主观判断失误或承租家庭的主观愿望而扩大退出条件中除外条款的运用范围。

(2)在退出过程中，有部分所谓的“关系户”，因有一些特殊关系而脱离退出机制之外，甚至在其收入水平达到或超过廉租房标准是，仍旧住于廉租房里，给社会和廉租房本身造成了不好影响，这种情况应在退出机制中要杜绝。

(三)廉租房建设及管理资金问题

我国廉租住房保障资金的来源虽然逐渐清晰，但落实不够到位，资金供应仍然不足。《廉租住房保障资金管理办法》明确，我国廉租住房保障资金的来源只能包括省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金等8项。这些资金落实起来仍然困难，而且数额不定，如公积金增值在提取风险准备金、支付管理费后，剩余资金就非常有限。但是，我国符合享受廉租房标准的城镇家庭总量很大，真正被纳入廉租房保障范围，并因此受益的家庭数量很少。这些都表明可用于廉租房建设的资金仍然不足，导致廉租房建设供不应求，严重影响了我国廉租房建设的稳健发展。主要表现在以下几方面。

1、资金不足，难以发挥政策优势。随房价的不断升高，中低收入百姓“望房兴叹”，特别是困难户，只能表现出的是无奈和辛酸，高房价已经成为城市人民头上沉重的三座大山之一。而地方政府因资金问题却不堪重负，使有限的资金难以发挥有效作用，资金资源不能达到最佳配置。因此，廉租房建设的现状和进展并不令人乐观，尤其是资金问题。已经成为推进廉租房建设的一大瓶颈。“2006年。全国开工建设和收购廉租住房513万套，建筑面积293168万平方米――仅完成计划的三分之一左右。其中一个很重要的原因，就在于财政预算安排资金不足。”

2、资金周转引发弊端。由于各地要建设“廉租房”进而引发了不同的市场租赁价格，也导致了竞争中缺少了公平的杠杆。同时，由于廉租房的价格降低，二手房市场也受到了冲击，从而又引发了市场的正常运转期。使资金的周转得不到提升，影响了市场的宏观调控。

3、物业管理方面资金也不足，导致一些社区物业无法正常运转。一方面廉租房建设过程中资金缺乏。再加上住进廉租房里的大部分为低收入家庭，本身在生活就有困难，更无力来支付社区物业费，表现出其无奈与辛酸，使许多社区物业管理达不到标准，更不用说社区文化建设与社区人文建设。

四、推进我国廉租房后期建设的政策提议

鉴于我国廉租房后期管理服务中存在的问题与不足，我国必须结合实际情况，不断完善现有的廉租房制度，建立起一套适合我国国情的廉租房后期管理服务体系。笔者从实际调研访谈出发，提出以下政策建议。

(一)注重以人为本，突出人文关怀提升廉租房后期管理服务的方式。

1、课题小组通过实践调研认为对于廉租住户的管理不应该只有物业公司或者房地产开发商承担，是否可以开辟一种新的管理模式“三联模式”：以廉租户为主体，物业公司或者房地产开发商为辅，与社区居委会携手一同管理、服务。由廉租户自行组织成立协调、自治，协调小区保安、以提高物业服务水平。

2、在“三联模式”的前提下，提高区域内租户的生活质量，可以在社区居委会的指导下，组织开展自助服务，如：家政服务、婚丧喜庆服务、托老托小、社区维修服务等，经营方式可以采用盈利于非盈利相结合的方式，主要是把集中在廉租房居住点的有劳动力的待岗人员组织起来，引导他们走上互助合作自强的道路。

3、人力资源、财政战略。这主要是基于廉租房住户中拥有较多的劳动力资源，考虑将这些有效的人力资源用于自身的物业建设，同时也帮他们解决就业问题，相辅相成。实现“双赢”。是否要为廉租住户开设培训服务，是一个重要的问题。课题小组经过调研认为应该对人员的年龄进行分层统计，对于35岁以下的廉租房住户，按原来的低保金数额发放，对其进行职业培训，使其有一技之长，能有自我“造血功能”。而对于35岁以上的廉 租房住户，可以适当的提高其低保金数额，但是不享受培训，如要求享受培训服务，那么就调为35岁以下廉租房住户标准管理。这样既保证了廉租房住户的生活质量，又极大地节省培训资源，减轻财政压力。

(二)关注农民工住房问题。

在我国现实国情中，低收入弱势群体也不仅限于城市低收入居民，随着社会的转型和城市化的加快，大批的农民工涌向城市，他们的居住状况更为恶劣。而城市打工者和城乡结合部土地被征后的农民也是一个不可忽视的低收入群体，他们一般算为“夹心阶层”。廉租房是国家为弱势群体所提供的社会保障，具有社会救助的性质，农民工、城市打工者和被征地后的农民作为我国公民，承担纳税等基本义务，他们同样有申请廉租房的资格。但是课题组在调研时发现廉租户对农民工十分的排斥，认为他们的情况与城市户口低收者相比，农民工拥有土地，可以在自己的土地上建造房屋，没有必要同城市户口低收者抢廉租房指标，所以不应该享受廉租房。

(三)加强完善我国现行廉租房退出机制

香港公屋是世界公共住房的成功典范，这与其高效务实的专业运营和管理密不可分，而在进入与退出机制上的设计尤其值得我们借鉴，“他山之石，可以攻玉”，针对以上出现的情况，可以采取如下几点措施，来完善我国的廉租房退出机制。

首先，建立廉租房分配的申报、审核、公示制度，加大社会监督介入的力度，保证信息的真实性与公正性。如厦门市就采取申请审批后登报半个月，依靠社会的监督来弥补制度上的漏洞。

其次，制定有利于廉租房保障对象与推出的优惠政策。从廉租房推出机制设计的角度，应鼓励廉租房住户积极主动地申报个人信息，从而是超出保障条件的住户及时推出。政府可因地制宜地制定保障对象主动申请推出的优惠政策，如优先购买经济适用房、提供底细购房贷款等，激励经济条件改善的保障对象主动退出。

再次，加快个人信用制度的建设。完善信用制度建设是廉租房退出机制建设最直接、最有效的方法。目前我国信用建设起步不久，相关应该加快信用建设的步伐。一是同一个人信用档案标准，建立起完备的个人信息系统，二是培育专业的个人信用评估机构，对个人信用程度进行客观、公正的评估。三是加快个人信用网络建设，试行稿人信用跟踪，为住房保障推出机制提供客观依据和信息支持。

篇5

关键词：廉租房制度  问题  对策

        0 引言

        我国正处于社会主义初级阶段，经济发展不平衡，贫富差距大，很多低收入家庭购房很困难，廉租房正是为这些家庭提供的住房保障，廉租房制度在我国还刚刚起步，目前正在在全国各地推行。在实施的过程中由于当前房地产事业过热、房价急剧增涨、市场秩序不规则导致贫困城市家庭购房问题层出不穷。所以，健全廉租房制度，正确认识我国廉租房建设中存在的矛盾，顺利解决低收入家庭住房是当前亟待解决的问题，。

        1 廉租房制度的涵义

        “廉租房”顾名思义就是廉价出租的房子，它不以赢利性为目的，由国家自筹资金建设的具有齐全设备，适当规格的，拥有一定保障性的租住用房。廉租房制度是一项社会保障制度，也是住房体系的保障制度，换言之则是指国家以租金略减、住房租赁、实物廉租住房等方式向无力购买住房的困难家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一种最低住房保障。综观各国住房的各项保障制度，由于历史成因不同、经济发展不均衡、人均收入偏低、人口密度导致住房面积减少、社会体制等诸多因素，在制度上也有所不同，但总的来说，各国建立廉租房制度最根本的原因就是为解决住房稀缺所引发的一系列住房问题。

        2 廉租房制度建设中存在的问题

        2.1 廉租房建设资金不足 廉租住房制度得不到健全，其中面临的主要问题是缺乏资金。据统计在每年全国各地住房建设的资金不低于285亿元；如果所有低收入家庭都需要租赁补贴，那么每年需要212亿元资金租赁补贴低收入家庭；资金需求每年至少共要497亿元。就我国目前的经济来看，社会贫富差距大，发展不均衡，国民经济水平还比较低。在社会保障体系方面，社会需求大，地方政府供给不足。由此可见，财政资金有限是我国实施住房保障的突出困难，如建设部在今年通报的200多个没有建立廉租房制度的地区，绝大多数都是经济落后地区。目前，我们的社会保障主要是保就业，保养老，住房保障因为诸多因素并没有列入财政保障体系中，这些在财政运转上还需要进一步改革和完善。

        2.2 廉租房制度覆盖面小 据有关部门调查显示：全国约有400万户低保家庭住房问题得不到解决，陷入困境。截止去年底这400万户低保家庭仅解决了26.8万户，占总数的6.7%。在上海，根据统计局的数据显示，2003年底上海城镇有25.3万户家庭经济收入最低，无力购房的占城镇家庭总数的6.8%。目前为止，上海仅有2.48万家庭拥有廉租房，可见覆盖面之少。以北京为例，到今年上半年能享受到廉租房制度的家庭只占到北京市所有城镇家庭总数的2%。而沿海城市，受益面更窄，在深圳，去年能享受廉租房待遇的仅有646户，这对于拥有160万户籍，常住人口超过千万的大都市来说，廉租住房制度实在显得微不足道。

        2.3 廉租房保障层面窄 现实表明，大多数家庭既不能享受低保又没能力购买经济适用住房，同时也享受不了廉租房制度保障，住房问题一直得不到解决。而且在一些地区申请廉租房受到许多条件的限制，例如在深圳，劳务工永远享受不到廉租房待遇，劳务工虽然是我国的合法公民，但流动性大，2009年8月流动人口竟达1200万，基于城市的发展现状深圳市规定只有拥有深圳市户籍才能具备申请廉租房的基本资格，即使做出重大贡献的劳务工也没有权利享受该制度。

        3 根据我国廉租房制度采取的对策及措施

        3.1 正确认识廉租房工作 地方政府通过目标管理实施，有必要将廉租房建设和租金补贴任务纳入政府年度实施项目中。年初要做工作计划，明确责任部门，签订责任书。年中加强指导并进行检查。年末实施目标考核，确保在计划内完成任务。这样不仅可以明确各部门的目标计划，增加责任意识，达到规范化管理的效果，而且对于低收入的城市居民制定行之有效的方案，可以确保目标顺利实施完成。此外，地方政府要对廉租住房工作目标完成情况定期进行检查。同时也可以根据当地实际情况，按最低收入家庭所占比例，签订目标责任书，将政府工作目标进行层层分解，量化考核，对职工进行奖惩，对各级职能部门进行年终考核，从而调动政府职能部门工作人员的积极性。

        3.2 完善配套政策及制度体系

        3.2.1 通过完善一系列的制度，提供廉租房建设的制度保障。让有关地方财政、金融、土地、税收等方面有法可依，具有时效性和可操作性就必须完善廉租房制度。在进行廉租房建设的时候让当地政府有章可循。比如，在筹集资金时，应和当地财政部门密切联系，采取方案，把廉租住房专项资金有效管理起来，并制定相关制度，每年按期按额拨付。在资格审查方面，强化与当地民政局之间的联系，严格有序地审查好申请廉租房的家庭。

        3.2.2 由于各地区间经济发展水平有一定差异，发展能力有限。在经济结构、地区环境和人口密度等多种因素制约了廉租房的发展，这就要求中央政府加强对落后地区的财政支持，突出对西部地区的扶持，针对廉租房建设制定不同的转移支付政策。还应明确划分各级政府部门的职权，让财政支出的划分与事权紧密联系起来，从而有效发挥地方政府对廉租房建设的主观能动性。

        3.3 合理计划地自建 住房问题得以顺利解决，又有助于我国长久治安，经济稳步发展。为此，中央政府在全国城市住房工作会议上作出决定：要逐步扩大廉租住房制度的保障范围。全国低收入住房困难的城市家庭都要纳入保障范围。在廉租房的经济来源上，积极主张政府合理地按照计划进行自建。因为，假如政府让所有人从市场上购买，那只会让房价猛涨，让更多多人望而却步。最理想的做法是，把目前现有的经济适用房健康回购，再第二次改建，因为建房本身的周期性很长，而在回购现房的过程中可以节省很过程序和过程。在短期内就可以满足人们对房源需求。

        3.4 住房面积要严格控制 其实廉租房的建筑面积不应该很大，适合一家人居住就行，70平米以下为当。我国是一个人口密度大，居住资源紧张的国家，如果廉租房和商品房没有区别，那么就会凸显廉租房的双重身份，激化二者矛盾。所以必须确定好廉租房的规格。我们在设计时，可以借鉴单身宿舍，学生集体宿舍的模式。这样既解决贫困城市人口的住房问题，又可以极大地降低建设成本和营运成本。对于低收入家庭来说，安定是生活的首要条件。在廉租房建筑过程中，要培养低收入者的社会意识，爱护公共财产，延长使用寿命。同时要配备相关部门进行监督管理，严防开发商偷工减料，保证工程质量。廉租房只有居住权，而且只能家庭成员居住，一旦自作主张地改变房屋用途的，随意将廉租住房转租、转借的，将收回居住权或停止发放补贴。

        4 结语

        建立廉租房制度是众望所归，从全社会的角度来说，廉租房是一种社会财富的利益再分配，主要解决城镇居民低收入现状的住房问题，只有一切中低收入无力购房的居民都参与的分配，才是最公平合理的分配。良好的廉租房制度将有效解决最低收入者的住房问题。把廉租房制度正式归入了社会福利待遇中，这将从制度上保障每个公民无论贫贱都有良好的居住场所。廉租房制度在我国还不健全，让最低收入群体的居住问题得到全社会关注，也是我国和谐发展的基本体现，是社会长久治安、保障体系健全的必然要求，合理的廉租房制度符合科学发展观，能有效解决民生问题，因此，廉租房制度必须得以健全完善，这是社会发展的必然需求，也是广大人民群众的需求。

参考文献：

[1]蒋洪.公共经济学[m].上海:上海财经大学出版社，2006.

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我国廉租房退出机制的现状

廉租房退出机制是一种事后机制，只有有效地审查和确定退出对象，让那些家庭收入或住房条件得到改善的保障对象及时退出保障范围，才能保证有限的住房资源起到最大的保障作用。廉租房的退出方式一般有（1）自我主动退出。（2）房地产主管部门审查退出。（3）他人检举退出。除了办理退出手续外，还应根据情况进行一定的处罚。根据目前廉租房“难退出”这一现状，笔者将其分为以下两种情况：

1.租户条件改善，但不愿意退出：这一方面造成政府的负担越来越重，另一方面造成本该享受廉租房的人没有享受到，而不该享受的人又不合理的占用了社会资源。

2. 租户条件未改善，无能力退出：对于这些困难户，即使其中有些租户的家庭经济有所好转，其经济水平仍不足以让他们从廉租房中自愿退出，从而进入下一个保障层次，即经济适用房。因此，即使勉强超出保障范围，住户往往会采取拖延，或者是存在侥幸心理，希望继续占有这一既得利益。

廉租房退出机制存在问题的原因分析

1. 相关法律不健全

目前对廉租户违规行为的处罚主要有警告、退出廉租房，停发租金补贴或者停止租金核减、退出租金补贴或补交租金，有些地方还有小额罚款及规定年限内不享受保障资格等处罚规定，这些对于廉租房根本起不到惩戒的作用。由此可见，要使情况好转的廉租户尽快退出以及杜绝“转租”、“骗租”等行为，以及切实保障廉租房实施过程的公正性，有赖于强有力的法律约束力，对于参与这些行为的各方进行严厉处分。

2. 收入变化难以测定

现如今，在居民收入多样化的情况下，对廉租房保障对象的收入监测十分困难。我国个人信用体系建设比较落后，廉租房主管部门不能准确掌握廉租户收入的变化。廉租房住户入住后的收入是动态的，如果没有切实可靠的手段对收入及时监测，退出机制难以发挥作用。在我国，廉租房资格审核的两个关键问题是最低生活保障线的划定和家庭收入鉴别。在廉租户申报及审核期间，申请人往往会虚报或隐瞒真实信息，从而保持自己对廉租房更长期的居住权。

3. 激励措施不完善

廉租房的激励措施是当廉租户的经济状况好转，并且出现向上流动的倾向时，通过多层次的住房保障体系等一定的政策安排，使廉租房住户进入住房保障的第二道网。由于廉租户本身经济实力不济，即使勉强刚刚超出申请廉租房的要求，也很容易因为住房问题而再次陷入僵局。因此，要督促廉租户尽快退出廉租房，应该设置一套完整的住房体系，使他们拥有一套属于自己的房屋或租住条件更好的住房，从而最大程度的解决那些收入水平和住房标准超过廉租房住房保障范围，却无能力购买经济适用房的家庭的问题。

完善廉租房退出机制的对策

1.完善相关法律建设

目前，我国缺乏专门的住房保障法律法规。有关部门应尽快制定符合我国国情的统一的住房保障法律法规，从立法上规定住房保障的对象、保障标准水平、保障资金来源、专门的管理机构的建立。同样，我国相关制度的建立可以参考香港地区的成功经验。香港政府对虚报资料或围在证明的住户惩罚力度很大。其处罚程度已经涉及到了限制人身自由。在这种高强度的处罚措施下，如果廉租户违约，那么他们所付出的成本将远大于了因违规而获得的利益。

2.加快建立个人信用制度

个人信用档案是以集中、统一、规范的形式反映个人资信状况的信息集合，包括个人基本资料、经济信用资料、个人的社会信息及特别记录三个方面的内容。 为了确保评价的公平和准确性，应该成立共享的信息平台和专门的评价标准，加快电子化建设，实现信息调查和信用评级的计算机操作，并加快软件开发和网络建设，逐步完成跨行业、跨系统、跨地区联网运行，实现信息共享和及时沟通，彻底解决信息不对称的问题。

3. 完善退出制度中的激励措施

要弥补我国廉租房退出制度中的推力缺失，应该构建“廉租住房―政策性租赁住房―经济适用房”三个层次住房保障模式或者更多层次的住房保障模式。反观英国、中国香港，在廉租房群体向上流动中，政府所赋予的较大的推动作用。我国政府也应该因地制宜地制定廉租户主动退出的优惠政策，通过低息贷款或贷款免息等政策措施鼓励廉租户自行购房，以及优先进入下一个层次的住房保障体系。

结 论

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关键词：廉租房制度问题对策

引言

我国正处于社会主义初级阶段，经济发展不平衡，贫富差距大，很多低收入家庭购房很困难，廉租房正是为这些家庭提供的住房保障，廉租房制度在我国还刚刚起步，目前正在在全国各地推行。在实施的过程中由于当前房地产事业过热、房价急剧增涨、市场秩序不规则导致贫困城市家庭购房问题层出不穷。所以，健全廉租房制度，正确认识我国廉租房建设中存在的矛盾，顺利解决低收入家庭住房是当前亟待解决的问题。

一、廉租房制度的涵义

“廉租房”顾名思义就是廉价出租的房子，它不以赢利性为目的，由国家自筹资金建设的具有齐全设备，适当规格的，拥有一定保障性的租住用房。廉租房制度是一项社会保障制度，也是住房体系的保障制度，换言之则是指国家以租金略减、住房租赁、实物廉租住房等方式向无力购买住房的困难家庭和需要其他保障的特殊家庭而提供的一种最低住房保障。综观各国住房的各项保障制度，由于历史成因不同、经济发展不均衡、人均收入偏低、人口密度导致住房面积减少、社会体制等诸多因素，在制度上也有所不同，但总的来说，各国建立廉租房制度最根本的原因就是为解决住房稀缺所引发的一系列住房问题。

二、廉租房制度建设中存在的问题

2.1廉租房建设资金不足廉租住房制度得不到健全，其中面临的主要问题是缺乏资金。据统计在每年全国各地住房建设的资金不低于285亿元；如果所有低收入家庭都需要租赁补贴，那么每年需要212亿元资金租赁补贴低收入家庭；资金需求每年至少共要497亿元。就我国目前的经济来看，社会贫富差距大，发展不均衡，国民经济水平还比较低。在社会保障体系方面，社会需求大，地方政府供给不足。由此可见，财政资金有限是我国实施住房保障的突出困难，如建设部在今年通报的200多个没有建立廉租房制度的地区，绝大多数都是经济落后地区。目前，我们的社会保障主要是保就业，保养老，住房保障因为诸多因素并没有列入财政保障体系中，这些在财政运转上还需要进一步改革和完善。

2.2廉租房制度覆盖面小据有关部门调查显示：全国约有400万户低保家庭住房问题得不到解决，陷入困境。截止去年底这400万户低保家庭仅解决了26.8万户，占总数的6.7%。在上海，根据统计局的数据显示，2003年底上海城镇有25.3万户家庭经济收入最低，无力购房的占城镇家庭总数的6.8%。目前为止，上海仅有2.48万家庭拥有廉租房，可见覆盖面之少。以北京为例，到今年上半年能享受到廉租房制度的家庭只占到北京市所有城镇家庭总数的2%。而沿海城市，受益面更窄，在深圳，去年能享受廉租房待遇的仅有646户，这对于拥有160万户籍，常住人口超过千万的大都市来说，廉租住房制度实在显得微不足道。

2.3廉租房保障层面窄现实表明，大多数家庭既不能享受低保又没能力购买经济适用住房，同时也享受不了廉租房制度保障，住房问题一直得不到解决。而且在一些地区申请廉租房受到许多条件的限制，例如在深圳，劳务工永远享受不到廉租房待遇，劳务工虽然是我国的合法公民，但流动性大，2009年8月流动人口竟达1200万，基于城市的发展现状深圳市规定只有拥有深圳市户籍才能具备申请廉租房的基本资格，即使做出重大贡献的劳务工也没有权利享受该制度。

三、根据我国廉租房制度采取的对策及措施

3.1正确认识廉租房工作地方政府通过目标管理实施，有必要将廉租房建设和租金补贴任务纳入政府年度实施项目中。年初要做工作计划，明确责任部门，签订责任书。年中加强指导并进行检查。年末实施目标考核，确保在计划内完成任务。这样不仅可以明确各部门的目标计划，增加责任意识，达到规范化管理的效果，而且对于低收入的城市居民制定行之有效的方案，可以确保目标顺利实施完成。此外，地方政府要对廉租住房工作目标完成情况定期进行检查。同时也可以根据当地实际情况，按最低收入家庭所占比例，签订目标责任书，将政府工作目标进行层层分解，量化考核，对职工进行奖惩，对各级职能部门进行年终考核，从而调动政府职能部门工作人员的积极性。

3.2完善配套政策及制度体系

3.2.1通过完善一系列的制度，提供廉租房建设的制度保障。让有关地方财政、金融、土地、税收等方面有法可依，具有时效性和可操作性就必须完善廉租房制度。在进行廉租房建设的时候让当地政府有章可循。比如，在筹集资金时，应和当地财政部门密切联系，采取方案，把廉租住房专项资金有效管理起来，并制定相关制度，每年按期按额拨付。在资格审查方面，强化与当地民政局之间的联系，严格有序地审查好申请廉租房的家庭。

3.2.2由于各地区间经济发展水平有一定差异，发展能力有限。在经济结构、地区环境和人口密度等多种因素制约了廉租房的发展，这就要求中央政府加强对落后地区的财政支持，突出对西部地区的扶持，针对廉租房建设制定不同的转移支付政策。还应明确划分各级政府部门的职权，让财政支出的划分与事权紧密联系起来，从而有效发挥地方政府对廉租房建设的主观能动性。

3.3合理计划地自建住房问题得以顺利解决，又有助于我国长久治安，经济稳步发展。为此，中央政府在全国城市住房工作会议上作出决定：要逐步扩大廉租住房制度的保障范围。全国低收入住房困难的城市家庭都要纳入保障范围。在廉租房的经济来源上，积极主张政府合理地按照计划进行自建。因为，假如政府让所有人从市场上购买，那只会让房价猛涨，让更多多人望而却步。最理想的做法是，把目前现有的经济适用房健康回购，再第二次改建，因为建房本身的周期性很长，而在回购现房的过程中可以节省很过程序和过程。在短期内就可以满足人们对房源需求。

3.4住房面积要严格控制其实廉租房的建筑面积不应该很大，适合一家人居住就行，70平米以下为当。我国是一个人口密度大，居住资源紧张的国家，如果廉租房和商品房没有区别，那么就会凸显廉租房的双重身份，激化二者矛盾。所以必须确定好廉租房的规格。我们在设计时，可以借鉴单身宿舍，学生集体宿舍的模式。这样既解决贫困城市人口的住房问题，又可以极大地降低建设成本和营运成本。对于低收入家庭来说，安定是生活的首要条件。在廉租房建筑过程中，要培养低收入者的社会意识，爱护公共财产，延长使用寿命。同时要配备相关部门进行监督管理，严防开发商偷工减料，保证工程质量。廉租房只有居住权，而且只能家庭成员居住，一旦自作主张地改变房屋用途的，随意将廉租住房转租、转借的，将收回居住权或停止发放补贴。:

四、结语

建立廉租房制度是众望所归，从全社会的角度来说，廉租房是一种社会财富的利益再分配，主要解决城镇居民低收入现状的住房问题，只有一切中低收入无力购房的居民都参与的分配，才是最公平合理的分配。良好的廉租房制度将有效解决最低收入者的住房问题。把廉租房制度正式归入了社会福利待遇中，这将从制度上保障每个公民无论贫贱都有良好的居住场所。廉租房制度在我国还不健全，让最低收入群体的居住问题得到全社会关注，也是我国和谐发展的基本体现，是社会长久治安、保障体系健全的必然要求，合理的廉租房制度符合科学发展观，能有效解决民生问题，因此，廉租房制度必须得以健全完善，这是社会发展的必然需求，也是广大人民群众的需求。

参考文献：

[1]蒋洪.公共经济学[M].上海:上海财经大学出版社，2006.

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廉租房制度的优越性，世界各国的经验摆在那里，不需要过多讨论，但为何上述文件还说城市廉租住房制度建设相对滞后？笔者认为，原因有三：一是观念上，廉租房与经济适用房相比是个新的事物，许多地方官员还没有完全理解。二是技术原因，如何解决廉租房的房源？如果单独建一个廉租房社区，那就与西方的贫民窟无异，大家接受不了。其次，如何解决资金问题？地方政府抱怨财力比较困难，无法解决廉租房建设所需的大笔资金。三是廉租房的申请对象，如果仅限于城市常住人口，对外来人口的贡献忽略不计，不符合当前城市发展的方向。而如果给外来人口解决廉租房，又担心有刺激农民过度移入城市的可能。

对于房源问题，这个文件要求多渠道增加房源。要采取政府新建、收购、改建以及鼓励社会捐赠等方式增加廉租住房供应。同时规定：“新建廉租住房主要在经济适用住房以及普通商品住房小区中配建，并在用地规划和土地出让条件中明确规定建成后由政府收回或回购；也可以考虑相对集中建设。”笔者在德国的观察是，德国大约有3800万户家庭。目前该国有超过3800万套房屋，与全国家庭数相当。但是，这里面大量的房屋是旧屋进行翻新和改造的。因此，采取政府直接收购旧屋的方式不失为解决房源的好办法。有学者就曾经认为，一些上世纪八九十年代的住宅转为廉租房是可行的，遗憾的是一些城市拆除了这些建筑。

而资金问题，文件提供了两个渠道：一是住房公积金增值收益在提取贷款风险准备金和管理费用之后全部用于廉租住房建设。二是土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例不得低于10%。这是一个进步！但其实这还是略为保守的方法，忽视了金融的杠杆作用。新加坡的经验是，发行廉租房信托并允许其公开上市交易，这当是很好的补充解决方案。采用廉租房信托的方式分散购买二手房作为廉租房，政府主导、金融机构市场运作将使社会资源得到最大化利用。

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【关键词】供给失范；廉租房；规范供给

2011年12月召开的中央经济工作会议，对楼市调控迫切关注。会议提出，一方面要坚持房地产调控政策不动摇，促进房价合理回归，加快普通商品住房建设，扩大有效供给，促进房地产市场健康发展，另一方面要抓好保障性住房投融资、建设、运营、管理工作，逐步解决城镇低收入群众、新就业职工、农民工住房困难。可见，廉租房等保障性住房的建设已经成为保民生、促民进的主要项目。

一、我国公共产品需求现状

（1）我国公共产品需求旺盛。随着城市化进程的开展，我国城市正在发生着日新月异的巨大变化，市民的生活整体质量也越来越高。然而，在繁华都市中，还有另外一群人，他们生活在社会的最底层，生活窘迫，政府现在虽然在努力为其提供保障，但相对于庞大的群体来和目前的财政承载能力来说，还是无法全部覆盖。（2）公共产品需求旺盛和供给规范的关系。一方面，需求的扩大化，随即对公共产品的供给提出了更高的要求，无论是中央政府还是地方政府都会因公共产品渐进性的需求承担更多的责任，提供更多的服务。另一方面，供给的不规范行为，违规操作，会挤占正规途径公共产品需求的满足，提供虚假信号，迫使公共产品的需求再次表现为不足，于是一些调查结果显示，公共产品需求大于供给，如此二者陷入恶性循环。（3）我国廉租房需求现状。廉租房在低收入的城镇居民群体中覆盖不足。目前，我国低收入人口的比例偏高，对廉租房等保障性住房的需求很大。根据建设部公布的数据，截至2006年底，全国共有26.8万户家庭通过租金补贴和实物配租等方式解决了住房困难。然而，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，保障性住房的需求是目前供应量的37倍。因此，廉租房建设拥有很大的发展前景。

二、廉租房建设中应对供给失范的策略

（1）制定科学、灵活、量化的廉租房制度考核体系。首先，做到体系自身的科学化，根据地区差异，确定各地区完成的最低量化任务。另外，在强制性、科学化保障的同时，政策的执行过程中还要有灵活因地制宜的标准。（2）加强沟通和政策宣传，降低社会效用的损失。加大政策的宣传力度，可以利用广播、电视、报纸等各类新闻媒体强势宣传，尽量让更多的低收入住房困难家庭知晓我们的廉租房政策。广泛开展廉租房政策的宣传和指导，不仅能使普通群众了解国家关于保障性住房的相关政策，减少由于信息不对称造成的特困人群及低收入阶层的利益损失，还能帮助他们充分认识自己所处的形势，不违反规定的同时还可以监督社会。（3）借鉴国际经验，创新廉租房模式。法国的“廉租房”不仅发展早，数量也惊人，全法国大约有1/4的人住在“廉租房”里；美国的廉租屋审查程序很严格；新加坡的“廉租房”分两个档次提供，分别是家庭收入在800新元或以下的家庭，只需缴占总收入10%的钱作为房租。当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。但在这些国家，政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策，我们可以适时的借鉴，创新出自己的模式。

无论是从重要性还是社会公平的角度，为了实现整个社会效用的最大化，向帕累托最优靠近，公共产品都应提供给最需要的人。本文以争议颇多的廉租房为代表，阐述了在公共产品需求旺盛的基础上，廉租房供给方面存在的失范现象，并从制定科学的考核体系、加强监管、开展有效监督等角度提出了规范廉租房等公共产品供给的策略。在以人为本，科学发展的号召下，在“民生财政”的支持和鼓舞下，公共产品的提供将愈加完整、规范，居民的渐进性增长的需求将在不同程度上得到满足，人民生活水平的提高将和国家的繁荣、经济社会健康稳定发展紧紧联系在一起。

参 考 文 献

[1]新浪财经.http：//.cn/focus/zyjjgz_2011/.2011-12-14

[2]2010～2015年中国廉租房建设投资分析及前景预测报告[R].北京：中投顾问.2010

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“廉租房与房价成反比关系，廉租房供给每增加5％，就会迫使房价下降3％-4％，其导致的必然后果，便是影响当地的土地出让金收益和GDP增长速度，加之没有明确的奖励、惩戒机制，地方政府建设廉租房的积极性就会受到影响。”这段话让大家恍然大悟，廉租房之所以成为6年空置的摆设房，是因为地方部门原本就希望其是一个“摆设工程”。

最近，各地陆续倒下了一批书记、市长，查阅其当年的“显赫政绩”，都是以制造GDP泡沫而著称，而他们的腐败堕落，也往往来自于房价飞升背后的幕后黑金交易。不客气地说，目前一些地方的房价问题，不是一个经济问题，不是一个政治问题，而是一个腐败问题。

有经济学家称，垄断是腐败之源。垄断在于将一切经济资源牢牢掌握，而分配权力实际上又落到少数人手上，于是形成寡头经营和内部人利益均沾格局。在房地产领域，腐败问题出现是必然的，它印证了一个常识――不受制约的权力容易滥权。有的地方经济落后，但是房价也不断攀升，就因为这种腐败披上了一层合法制度的外衣。如一些地方的“经营城市”战略，一些地方的公办城市建设投资公司等。

当一种利益需求成为主导城市发展的公共抉择，政府可以动用最大量化的人力、物力与行政资源，形成一个单向度推进的模式。如在城市改造、旧房拆迁、土地出让以及政府财政投向上，一方面极力压低民众的议价权、反对权乃至拒绝出售权，另一方面实行土地资源入口与出口的严密管制，成为“卖地政府”。