酒店式公寓范文
时间：2023-04-06 11:52:57
导语：如何才能写好一篇酒店式公寓，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
王 豪
近年来，酒店式服务公寓在房地产市场上显山露水，不少投资者也摩拳擦掌跃跃欲试，但是面对令人眼花缭乱的广告炒作，却又显得无所适从。
酒店式服务公寓(service apartment，简称酒店式公寓)，顾名思义即“酒店式的服务，公寓式的管理”，它来源于欧洲的“产权式公寓”，是当时旅游区内租给游客，供其临时休息的物业，由专门管理公司进行统一上门管理，既有酒店的性质又相当于个人的“临时住宅”。在我国，酒店式公寓始于1994年，它最早出现在深圳，后来又出现在上海、北京等地。在传统的市场中，酒店式服务公寓一般都是由大公司开发经营的，基本只租不卖，如雅诗阁、国贸(北京)等，出售的项目仅在近几年才出现在市场上。
物业概貌
随着跨国公司业务的不断扩张，中长期派驻海外的国际商务人士越来越多，一般的酒店和住宅无法满足他们的要求，酒店式公寓吸收了传统酒店与传统公寓的长处，因此受到商务人士的青睐。
酒店式服务 酒店式公寓主要集中在市中心的高档住宅区内，集住宅、酒店、会所多种功能于一体。与普通公寓和住宅相比，其独特的地方在于酒店式的管理和服务，可以很好地满足商业人士办公和休闲的需要。为了确保公寓的档次和品位，酒店式公寓一般都会请专业、知名的酒店公司统一经营管理。
公寓化管理 与传统的酒店相比，酒店式服务公寓在硬件配套设施上毫不逊色，服务则更胜一筹，除了提供传统酒店的各项服务外，更重要的是向住客提供家庭式的居住布局、家居式的服务，真正实现宾至如归的感觉。其最大的特点是要比传统的酒店更多了家的味道，在服务上也更加个性化，且总体租住价格相对酒店要低。
市场初潮
酒店式公寓一出现就吸引了很多开发商和房产投资者的目光。它是住宅的一种，也是商业地产家族不可或缺的一员。个体投资者按套购买投资型酒店式公寓，享有产权，但他们买下公寓后，多数不会选择自住，而是出租后获利。
租金回报
国内客户尚不具备相当经济实力，也不习惯于租住公寓，所以酒店式服务公寓的租房客主要是在华的海外公司高层管理人员，以及在华海外社团和驻华使馆的工作人员等，一些小型公司也将其作为商住使用。这部分人有良好的经济条件，可支付较高租金。
戴德梁行的一份调查报告显示，租金方面，目前北京的酒店式服务公寓租金从8美元／平方米・月～56美元／平方米・月不等，平均租金维持在22美元／平方米．月左右，一些高档酒店式公寓的平均租金高达27．2美元／平方米・月；出租率方面，总体保持上升趋势，普遍在70％以上，一些高档酒店式公寓则稳定在90％左右。
实践中，开发商还制定了保证收益的措施：一种是开发商聘请专业酒店管理公司对项目统一经营管理，给投资者固定的收益，还有一种是只要有一套公寓出租，所有的投资者便平分收益，以避免因空置遭致的零收益。
政策优惠
酒店式公寓的土地性质是住宅用地，产权年限为70年，较之商业用地使用期限为长了20年，其交易税负也比商业地产要低一些，此外不少银行在按揭方面还会有额外优惠。
策略篇：拨云见日――访华高莱斯(北京)地产顾问有限公司副总经理公衍奎
王 豪
外国人有钱，但他们的钱并不好挣；酒店式服务公寓投资前景看好，但选择不慎也会鸡飞蛋打。投资酒店式服务公寓有没有诀窍?如何选择才能确保立于不败之地?
风险提示
“这个地段肯定能升值”、“投资酒店式公寓一本万利”，投资者在信息不对称的情况下，切勿轻信开发商的这些鼓吹和承诺。
被套“潜力股”
或者是信了开发商的话，或者是承受不了好位置的高昂价格，或者是看准了某地域的升值潜力，一些投资者会选择在尚不成熟的社区投资酒店式公寓。的确，投资成熟区域的酒店式公寓，购房成本可能较高，而投资尚不成熟区域的酒店式公寓，购房成本会相对较低，如果眼光独到，收益也会非常丰厚。但问题在于，万一那个地方没有发展起来怎么办?收益与风险是一对永恒的矛盾，高收益就意味着高风险。
失算中后期成本
很多投资者误认为投资酒店式公寓是“一本万利”，只需找个项目投一笔钱就可以坐收红利，而忽视了中后期成本。其实，经营酒店式公寓和经营酒店一样，要想保持它的档次和水平，就必须保证装修、装饰和家具、家电常有常新，而这些项目的更新周期一般是七八年，以后每置换一次就得付出一笔不小的费用。投资者一定要看清楚购买合同上如何约定，这些东西的更新更换、破损补救由谁负责。如果合同上没有约定或者约定不清，这部分费用就有可能落到自己的头上。
考点
酒店式公寓涉及商业、住宅、金融等多个领域，情况很复杂，投资者需要有足够多的专业知识，以下几个方面是个人投资者必须要详加考虑的。
区位和环境
住宅看位置，商业看人气，酒店式公寓靠出租获利，则是二者并重。毕竟，客户大部分是商务人士，讲求方便，所以商务环境是否浓郁，交通是否便捷，周边配套如学校、医院等是否完备，决定物业有没有稳定的消费群。
良好区位环境品牌的形成需要长期的培育和发展，人气讲究口口相传，更需要长时间的积聚。显然，位于成熟商圈的物业更具投资价值。但需要指出的是，好区位也是相对，在城市的发展过程中，商圈会不断发生变动，今天看似荒凉的地方，明天可能成了经济中心。以北京为例，目前CBD和望京沿线区域显然是最好的投资地段，由于国际人士众多，商业发达，这里的酒店式公寓都有着良好的租金收益水平而中关村、金融街和亚运村等地则是新兴的酒店式公寓开发地段，目前的外籍人士虽然相对较少，但是随着大批跨国企业和机构进驻中国，其发展前景也被看好。
另外，个人在选择投资项目时，应尽量选择和酒店相邻或者项目比较聚集的酒店式公寓，这样就可以实现部分服务的外包和集合经营，从而使运营成本得以降低，收益更有保障。
硬件和软件
所谓硬件，包括酒店式公寓的社区环境、建筑设计、内部装修、配套设施等。租住酒店商务式公寓的大多数是高学历、高素质，甚至是国际化的人士，他们对居住文化、办公环境有独特的理解与需求，所以公寓的硬件条件必须够档次，有品味，且不能随大流。所谓软件，即指酒店的管理经营，主要体现在对客户的服务上。目前，国内大多数酒店式公寓在硬件上都差别不大，真正能够彰显不同、表现竞争力的就在于酒店的服务。那些在酒店经营上有良好声誉的管理者，能够提升公寓的形象和品味，吸引到大批租房客。这两方面，是酒店式公寓生命力的所在，是实现投资回报的核心因素，投资者不要在这些事项上贪便宜、图省事。
资质和信誉
篇2
1、这些房都叫酒店式公寓
酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公、SOHO、LOFT……光是这些名字，就让人越听越糊涂。它们其实有明确的区别，售楼处、中介公司却不会告诉你这么多。
2012年7月，上海市住房保障和房屋管理局、上海市规划和国土资源管理局针对限购限贷对酒店式公寓、公寓式酒店、公寓式办公楼做了界定（见下表）。
是住宅还是商业？
“酒店式公寓”是一种笼统的叫法：小户型、低总价、精装修的商业办公楼，通常都被叫成酒店式公寓，面积一般在60平方米以下，价格在100万元以内。
这种“酒店式公寓”和国家规定的“酒店式公寓”是两回事。按照上海市《关于进一步严格执行房地产市场各项调控政策的通知》，酒店式公寓是能配备酒店式服务的高级公寓，属于住宅，有70年产权。实际上市场上出售的大多数酒店式公寓是办公或商业性质，仅有40年或50年的产权。
怎么判断？最关键标准就是用地性质。
用地性质决定了房子的产权性质。商服用地的使用年限是40年，办公和综合用地的使用年限为50年，居住用地是70年。相对应的房子产权年限就分别是40年、50年和70年。
在开发定位上，酒店式公寓又可以分成商业和住宅两用公寓、LOFT、SOHO等。
LOFT是指复式结构的商业住宅两用公寓。这种公寓比较多地出现在商业办公综合体项目里，面积40平方米至70平方米，层高4.5米，单价比同地段新建住宅高，有的开发商已经做好上下两层的分层，所以实际使用面积一般比产权证上登记的面积大，使用率比较高。
如果是SOHO项目，它的功能定位就更倾向于办公用途，或者是既能居住又能办公，适合创业者在创业初期使用。
判断你要买的房子是不是限购限贷，就看产权性质。70年产权的住宅是限购限贷的对象，其他产品属于商业办公性质，政策并不约束购买和限制贷款，不过由于是商业、办公产权，首付至少要五成，不能用住房公积金申请按揭贷款，商业贷款不享受优惠利率，最长贷款年限只有10年。
2、酒店式公寓适合谁买
锦和房产的高级策划经理叶颖过多个酒店式公寓项目，根据成交情况，她分析目前买酒店式公寓的人主要有两类：首次买房的年轻购房者、投资者。结合目前限购限贷的规定，前者更适合买酒店式公寓自住。但商业办公类酒店式公寓不能挂户口，集体户口以及有挂户口需求的买房者最好提前考虑到这一点。当然，这一类房子也不具有学区房属性。
首付预算不高，较高收入者
如果没有限购限贷的政策，刚性需求者通常的做法是：先买一套小户型住宅住着，将来家庭人口增加了，收入、首付能力也都增加了，再把小房子卖了，买套大房子改善居住条件。这属于量力而行、有步骤地改善住房。但是根据限购限贷政策，只要曾经贷款买过住宅，将来不论第一套住宅卖不卖掉，再次买房的首付至少六成，利率也比基本利率上浮10%。
按这种情况，如果从结婚购买第一套小户型开始计算，最多5年以后，由于生育孩子等原因，家庭人口增加，换大房子的需要就开始变得急迫。我们以50平方米、买入单价2万元的一房一厅换90平方米、买入单价2万元的两室两厅来计算（同等条件下面积小的房子单价更高，在预算有限的情况下，不排除为面积等因素放弃较好地段迁去更远的地方，但5年内房价涨幅较难估算），买一房一厅首付是30万元，假定5年内房价涨幅平均每年8%，5年后这套房子售价136万元，卖掉以后除去未还清的贷款，到手的卖房款还剩60万元左右，而要买180万元的房子，至少首付108万元。
结果是，在这5年中要完成50万元左右的资金积累用于换房，同时，每月还贷至少4000元，还要为生育准备一笔钱。由于第二套房至少六成首付，换房的压力很大。
如果第一次买房买商办性质的酒店式公寓，就能解决这个问题：第一次买的是商业性质的房子，第二次买房再买住宅，仍然可以享受首付三成、贷款利率优惠等首次买房的优惠。
被限制买房者
外地户籍的人在京沪广深买房，大多也被限购政策限制。即使缴税满一年，单身人士仍然不能购买住宅，但这些人又确实有买房结婚安顿下来的需求。这时，不在限购范围内的商业产权的酒店式公寓就可以作为一个退而求其次的选择。
上海华燕置业市场研究部的2012年2季度酒店式公寓成交前十名的数据显示，目前上海市热销的酒店式公寓集中于外环外和郊区，单价1万元左右。
酒店式公寓一般面积在40平方米至70平方米，总价可以控制在100万元以内。按照一室一厅，总价60万元计算，首付五成，商业贷款30万元，按揭10年，按照1.1倍利率等额本息计算，月还款3500元左右。税后收入在五六千元的还是可以承受的，如果以家庭为单位，负担更小。
同样首付30万元，可以在中外环间买一套总价80万元左右，不到40平方米的老工房，月还款4500元左右（首付四成）；也可以在外郊环比如嘉定新城，首付三成买一套总价100万元，70平方米左右的两居室，月还款5500元左右（都按首套房优惠利率、组合贷款、按揭15年计算）。
3、如果既想买房还想创业
篇3
时间2007年11月20日上午12:00～13:35
购房人：王辉
目标楼盘，地铁10号线附近某楼盘
楼盘价格，20000元／平方米左右，总价控制在120万元以内
物业类型：酒店式公寓
目标户型，适宜投资的小户型
为了满足王辉的投资要求，《楼市》购房记事栏目记者与王辉进行了多次沟通，最终在三环沼线，地铁10号线附近的马甸区域选择了即将开盘的金澳国际。11月20日，王辉在记者的推荐下来到该楼盘对其进行了实地考察。
时间：12:00――12:15 心情 愉快
地理位置优越
中午11:30，刚刚结束了一上午繁忙工作的王辉如约在马甸桥西北角项目的售楼处与记者相会，从环球贸易中心的单位所在地开车到售楼处用了10分钟，一路上交通顺畅。
进入售楼处中心时，王辉仍沉浸在一路上没有堵车的兴奋中，随即夸起项目的地段及交通便利。“金澳”国际位于北三环与岭高速交汇处，东至马甸公园，南至北三环辅路，北至国家质检总局，以马甸区域为圆点辐射亚奥、中关村、金融街三大商圈，紧邻北三环正、在建设中的地铁10号线八达岭高速站等多条交通线路。很多租户非常看中交通的便利性，而且对于房东来说也会更方便。(非说不可：投资看地段、地段还是地段。)销售人员很热情地介绍道。
对该项目的所在地段以及交通配套，王辉表示很满意。
专家马后炮
房产的地段，不论对居住还是投资，都是十分重要的因素，对于投资，好的地段没有统一的判断标准，主要考虑投资房产的预期收益率与投八的资金成本率两者之间的关系，预期收益率高、投入资金成本率低的地段适合投资。
项目增值的因素非常多，如该地的自然环境、交通状况，市政建设、城市规划等多种因素，任何因素在特定情况下都可能成为项目增值的关键因素，但项目增值往往是多因素综合影响的结果。
纪实回眸
北三环：东连三元桥、南承北二环、北接亚奥、西引中关村及联想桥。
八达岭高速：连接北京和^达岭地区的快速干道，同时与北京三，四和六环路互相连接。
轨道线路：正在建设中的地铁10号线八连岭高速站紧邻项目。
公交线路：315、344、361、422、718、730、967、特8、运通101、运通104、运通_201等。
时间：12:15――12:40 心情：较好
区域配套设施比较完善
“除了交通条件占优势以外，本楼盘最大亮点就在于所属区域已经非常成熟。”销售人员一边将王辉带到区域整体沙盘前一边说道：“楼盘所在位置属三大商圈包围下的马甸区域，楼盘占地面积14万平方米建筑面积14万平方米周围有国美电器，大中电器，北辰购物中心，物美超市等购物场所。紧邻马甸公园、中国科技馆、安贞医院、北医三院北京电影学院。”(非说不可：麻雀虽小，五脏惧全。)
以前看过的一些五环的项目，明显感觉到三环整体配套成熟，王辉听过介绍后，对记者暗暗赞许道。
专家马后炮
区域配套完善标准参考因素：
交通配套、生活配套和物业管理是衡量该房产区域配套完善的重要指标。交通配套一般指地铁，公交等交通设施，生活配套一般是指包括超市、幼儿园、中小学、银行、邮局、医疗机构、运动娱乐场所等。服务良好的物业管理是房产区域配套完善的重要指标之一。
纪实回眸：
生活：国美电器、大中电器、福丽特家具城、安贞华联商厦、北展购物中心、物美公司、中国邮电局
医疗：积水潭医院、北医三院、安贞医院、第二炮兵总医院
教育：民族小学、北京师范大学附中、北京师范大学、北京电影学院
金融：工商银行、农业银行、建设银行、交通银行、中国银行、汉唐证券、国泰君安证券
酒店：华北大酒店、汉华国际、凯康国际酒店、福建大厦、浙江大厦
公园：马甸公园、双秀公园
文化设施：中国科技馆、炎黄艺术馆、中国木偶剧院、科技会展中心
时间：12:40――13:00 心情：愉快
50年产权综合立项的房屋更适宜出租
销售介绍道；“房屋为综合立项、有住宅、写字楼、商业、产权只有50年。”王辉随即问道：“项目是综合立项，为50年产权，该种类型的房屋产权到期了怎么办?如果作为投资，出租更划算还是作为二手房出售更划算?”为了让王辉打消顾虑，销售人员解释为，综合立项，50年产权的房屋很多，可以申请办公，租给公司的租金肯定会比租给个人的租金要高，而普通住宅因为不能申请注册公司，只能租给个人，可以考虑先出租一段时间，等房价涨得较高时再出售。
销售人员又补充道：“2006年末，项目周边小户型公寓项目均价10000／平方米，目前二手房价格15000元／平米，租赁价格2000～2500元／月。区域房地产价值以及小户型产品的投资价值会逐步上升。”
专家马后炮：
购买综合立项房屋应注意
对于综合立项的房产，根据不同的购房者，应当注意不同的问题。对于住宅用的购房者，应注意商住对其日常生活的不良影响，如外来人员增多，成分复杂，影响小区安奎；餐馆等会影响小区卫生；加快住宅楼的损耗，比如电梯，公司的人员使用频率高，会减少电梯的使用年限，却要由全体业主来分摊维修费用。对于商住购房者而言，应当注意其营业可能对周边居民带来的不良影响，以及附近居民可能对其营业带来的影响。由于综合立项，房产的住户成分复杂，可能全相互影响，引发纠纷甚至诉讼。避免问题的出现，是各方面合力的结果，购房者在购房时应多方面考虑，综合判断。出租还是出售哪个更合算，主要是通过对当前房产投资的资金成本和出租房产的年收益率的比较来判断，如果前者高于后者，则出售不如出租，如前者低于后者，则出售不如出租。
根据《物权法》第一百四十九条规定：“住宅建设用地使用权期间届满的，自动续期。非住宅建设用地使用权期间届满后的续期，依照法律规定办理。”综合立项的房产既涉及住宅建设用地，又涉及非住宅建设用地，其房屋产权到期时，应分别适用上述法律规定。
纪实回眸：
记者联系了马甸区域的中介公司，打探到该区域住宅和办公物业的租金情况：
1 租给个人，零居或者一居的小户型价格2300元／月左右，二居2700元／月左右，三居3100元／月左右。
2 租给公司，零居或者一居的小户型价格2300元／月左右，二居3000元／月左右，三居在3500元／月左右。
时间：13:10――13:35 心情 一般
综合立项房屋首付不受第二套房首付提高影响，为50％
根据王辉的投资需求，销售人员推荐了一套建筑面积为52.67平方米的零居室D户型。进门是卫生间、厨房、起居室结构设计非常简单。
“项目预计在12月中旬开盘。楼盘开盘预计定价为20000元／平方米。该户型总价104万元，付款方式可以选择一次性付款或首付50％按揭，按揭银行为工商银行，2006年10月竣工开始按揭，月供预计6000多元／月。”
“为什么是50％首付款?第二套房首付，利率与第一套房是否有区别?”对王辉的疑问，销售人员表示“综合立项的房屋首付均为50％，不受日前推出的第二套房首付和利率提高政策的影响，即使是购买第三套首付仍为50％，利率保持7.83％。”
专家马后炮：付款方式各有千秋：
在购房合同中，买卖双方可以约定付款方式，如一次性付款，按揭支付等方式，并不是由开发商单方决定的。目前《中国人民银行、中国银行业监督管理委员会关于加强商业性房地产信贷管理的通如》中对房贷首什颠进行了规定：“对购买首套白住房且套型建筑面积在90平方米以下的，贷款首付款比例(包括本外币贷款，下同)不得低于20％；对购买首套自住房且套型建筑面积在90平方米以上的，贷款昔付款比例不得低于30％；对已利用贷款购买住房、又申请购买第二套(含)以上住房的，贷款首付款比例不得低于40％”。
时间： 13:00――13:10 心情：一般
物业公司服务标准为酒店式服务标准
既然投资，不管以后自己用来出售还是出租，想让房子升值，物业管理水平和物业服务质量标准不容忽视，该项目是综合立项，按商业标准收费标准多少?
时间2007年12月
目标单价：16000元／平方米
购房人：尹芳
物业类型：公寓
目标楼盘：清河区域某楼盘
销售人员很高兴地说道：“楼盘物业公司是戴德粱行物业顾问，项目是综合立项，物业收费标准是商业，水电费价格都是按照商业的标准来交付，物业费预计5元／月，平米，采暖费、停车费目前未定。
物业价格低，物业服务标准能否达到酒店式服务的标准，对于这一问题，销售人员解释道，物业服务标准也是按照酒店式服务标准执行。
专家马后炮：住宅物业与酒店式物业的区别
酒店式物业管理，就是把酒店管理的模式和服务意识融入物业管理，同时结合物业管理的特点，在高档的物业区域内实施的一种优质的管理和服务形式。酒店式物业服务标准通常高于普通住宅的物业管理标准，两者之间在服务项目、服务质量、服务费用等方面存在区别。
纪实回眸：
篇4
关键词：酒店式公寓；投资；经营管理
“酒店式公寓”来源于欧洲的“产权式公寓”，起源于20世纪70年代欧美国家，由“时权酒店”（Time share Hotel）演变过来。酒店式公寓指由开发商将酒店的每间客房分割成独立产权出售给投资者，并聘请酒店管理公司引进酒店式物业管理，为业主开展出租服务和理财服务。这类物业一般建在市中心和交通便捷地区，周边商店、餐饮、娱乐等配套齐全，外立面、电梯、中央空调、电容量等配套完备。
一、酒店式公寓的管理模式
（一）物业管理方式
全权管理模式。受发展商或业主委员会的委托，物业公司全权负责受托物业的管理，并以酒店式公寓的经营模式委托物业公司成立管理处，招聘员工，并按照合同确定的管理目标、要求、标准开展具体管理工作，此模式能充分体现全权管理的品牌效应。
合作管理模式。由发展商与物业公司合作成立项目管理公司，共同负责项目的物业管理。物业公司派员担任公司的总经理和各部门主管，通过合作管理，提高项目管理水平并为合作方培养一支素质过硬的管理人才队伍，以便在合作期满后使合作方能接手管理。
顾问管理模式。由发展商自建物业管理队伍，物业公司受聘担任管理顾问，提供整套的管理规章，并指导发展商运行及操作。顾问管理又可以分三种情况：一是物业公司派驻高级管理人员长驻项目担任管理公司的总经理及各部门主管，对项目进行具体的指导和管理；二是物业公司派人员长驻项目，但并不担任管理公司的任何职务，只是应发展商要求提供顾问服务；三是物业公司不派驻管理人员，而是根据发展商的要求由顾问小组定期或不定期的到项目指导工作。
（二）酒店管理方式
顾问管理方式。根据发展商要求，酒店管理公司派出酒店管理专业人员对酒店的功能设计布局、装修风格、工程配备、管理流程、服务配备、酒店市场定位、营销推广等提供顾问意见。
全权委托管理方式。酒店管理公司受发展商委托派驻总经理对一酒店实行全面经营管理。酒店的最高权力机构是董事会，酒店管理公司向董事会上报经营方案、营业计划、财务预算，在征得董事会同意后开展经营管理工作。酒店管理公司不承担酒店经营的风险，每月从营业收入中按一定比例提取管理酬金。
承包经营管理方式。酒店管理公司向发展商提供具体的酒店承包经营管理方案，发展商同意了承酒店式公寓的经营模式研究包指标后展商负责，酒店管理公司派驻项目总经理开展具体管理工作，并以承包指标对发展商负责。
二、国内酒店式公寓在经营管理过程中存在的问题
（一）国内物业管理公司缺乏酒店管理经验
在硬件条件差不多的情况下，服务成为关键因素。客户去留的决定，60-70%受物业管理水平高低的影响。管理公司能接受和保证正常运作的酒店式公寓，至少应有70%以上的客户签订租赁协议。一个具有良好市场经营能力的酒店式公寓物业公司，是保证投资者赢利的基本条件。但从现在市场上来看，这种物业公司非常少，存在物业公司缺乏酒店经营能力，而酒店管理公司又缺少物业管理经验的矛盾。如果没有物业公司高效、系统、专业的市场开发能力，业主最后只能是一种传统粗放的出租方式，投资回报率很难得到稳定的保证。投资回报率低，反过来又影响到酒店式公寓开发的市场消费支柱，投资者的积极性。
（二）国内酒店管理公司不能胜任酒店式公寓管理
作为一个投资者，拥有良好的经营方式、丰富管理及经验，对投资的盈利与否以及盈利大小，有着非常大的影响，业内人士一般认为，酒店消费价格（元/天）是房地产价格（元/平方米）的10%，酒店式公寓销售价格比一般房地产价格高1.5-2倍左右，这是促使发展商去开发该产品的原因。但是，国内的酒店管理公司有两个弱点，一是总想管理高档酒店，但总是在外国著名酒店管理公司的竞争中处于被动地位；二是总想用中长期的全权委托方式的管理方法，与酒店业主的利益和经营习惯总有根本的矛盾。国内酒店管理公司普遍存在创新力不够，无法寻找稳定的市场发展培育点。
（三）业权分割导致委托者虚位问题
作为一个一般性的酒店，投资方是唯一的业主，可以委托酒店管理公司来管理。但作为酒店式公寓，已将各房间分散地卖给不同投资者，因此就会产生委托者虚位，会侵害中小投资者的利益。所以就导致了酒店式公寓在管理过程中过于混乱，业益无法得到保护，租金收入无法得到保障。
三、如何规避风险投资酒店式公寓
（一）选址定位与经营方式决定升值空间
酒店式公寓的主要目标客户群来自跨国公司和国内中小型企业中第三产业和创意产业机构。他们对办公场所的空间要求不大，但必须便于信息交流人员交流和资金交流，配套服务全面，交通条件优越。酒店式公寓恰恰具备了这些特质。而且性价比远远优于酒店和普通写字楼，所以会成为他们的首选。从常见的8-10%的年回报率来看，酒店式公寓比较适合中长线的投资者。对于开发商而言，在区域的选址上，就应当从产品的功能出发，满足各类商旅人士和中小型服务企业的需要。一般地说，最有利的位置位于中心城区和交通枢纽的核心位置。
（二）物业管理决定客户去留
提供良好的物业管理是吸引客源的最直接的条件，国内物业管理公司依然存在不能妥善管理的问题，打击了部分投资者的信心，因此，酒店式公寓聘请专业的物业管理公司或酒店管理公司进行管理，客人不但可以享受到星级酒店的服务，并且物业公司还能帮助业主打理整栋物业的形象，帮助物业升值。
（三）物有所值，性价比高
找一个“性价比”高的酒店式公寓，能让你在投资前赚钱。酒店式公寓看上去是一个价位非常高的投资产品，其实不然。在选择那些包租的酒店式公寓一定要看清楚单价，一些开发商往往把包租的钱已经折合在房价里。因此，投资酒店式公寓，投资者还要掌握一些在“购买前赚钱”的技巧，而这种技巧取决于投资者在购买前
的比较。
四、案例研究――奥林国际酒店式公寓市场策略研究（海宁国际轮滑中心）
奥林国际酒店式公寓用地性质为70年住宅产权，总建筑面积1634434平方米左右，共25层，3台电梯；其中1-2层为商业配套，第3层为恒地房产公司办公用房，5-25层为酒店式公寓，共420户，主力户型建筑面积为30-50平方米，套内实际可利用面积为22.41-60平方米；户型包括一室户、一室一厅和二室一厅，以一室一厅户型为主。
（一）地理位置优越
公寓位于海洲路和海昌路交叉处，北临海州路，南靠海昌路，地处海宁新老城区交界处，是海宁市政府重点扶持工程――海宁国际轮滑中心的重要组成部分。公寓所处位置既拥有到老城区的便捷，又与海宁城市发展规划接轨。城南新区占地7.4公顷的新皮革城已建成并使用，二期工程也已启动。海洲路上的市行政中心、海宁文化中心、市文化馆、市建设局等政府职能部门，与公寓近在咫尺。位于城南大道南侧占地约7公顷的客运中心已动工建设。位于东南组团的教育园区初步建成。
（二）奥林国际酒店式公寓客源市场细分
短期旅游观光、购物客源主要包括盐官古镇、钱江观潮等著名景区旅游观光，以及皮革城、轻纺城等专业市场旅游购物。该两类客源市场一般以短程旅游观光为主，主要来自于上海、杭州等周边城市，一般来说，选择在海宁住宿过夜的可能性较小。
政府接待主要包括各级政府来海宁视察、观摩等，政府组织的招商引资、贸易洽谈接待等，根据接待的档次不同，一般是选择相应的星级酒店。
公司商务主要包括来自海内外的采购商和批发商，以及周边来海宁洽谈业务的其他类公司商务客人。
轮滑运动中心比赛及训练市场主要包括参加比赛和训练的运动员和教练员，以及来自外省市的观众。
企业外来员工中短期住宿主要包括经编产业园区、经济技术开发区内各大中型企业和科研机构的外来高级管理和高级技术人员在海宁的中长期居住，以及外省市企业常驻海宁的高级采购人员。
（三）奥林国际酒店式公寓配套功能及管理模式建议
管理模式主要是以奥林国际酒店式公寓的产品特征和它所处周边的商业环境特征为主要制定依据，在充分考虑自住购买者享受到高品质酒店式服务的前提下，通过最佳的经营管理模式设计，为广大投资客户获得最大的物业经营回报和物业保值增值。
稳定的经营收益＋物业增值，同时将获得一定时段的免费入住权益（每年15-30天左右），极其适合稳健型私人投资者，其经营回报往往数倍于银行储蓄、国债和保险投资收益；酒店在专业酒店管理公司的精心打理下，其房地产的增值将超过其他类的房地产项目，是海内外养老基金、社保基金、私人资本在获取稳定的现金收益的同时，能使资产得以保值、增值的最佳投资选择。
租赁＋委托经营：酒店管理公司和所有产权酒店业主签订为期10年的统一经营管理合同，合同的前三年为租赁经营，租金回报相当于业主所购产权酒店总价的6-8%左右，后7年按照酒店的实际经营利润分红。
（四）经营财务预算
公寓房套内可实际利用面积22.41-26.18平方米户型，根据市场调研数据显示，海宁目前三星级酒店的年平均出租率为70%左右，经济型酒店更高一些。商务型酒店一般的经营成本在45%左右。以经济型商务酒店的经营数据来计算该项目最小一室户的经营利润如下：
第一，最小面积22.41-26.18平方米客房年经营指标：一间客房年总收入：140元×365天×70%＝35770元；营业税：35770×5.67%＝2028元；经营成本：35770×45%＝16097元；经营利润：35770－（2028＋16097）＝20116元；每平方米销售价格预测：建筑面积31平方米左右，按租赁税税前投资回报8%来计算，该房屋每平方米销售单价为：（20116元÷8%）÷31平方米＝8100元/平方米。
第二，较大面积一室户和一室一厅（30.19-39.15平方米）年经营指标：该类客房面积已基本达到四星级左右的客房标准，以海宁目前三星级以上酒店平均房价200元为标准，平均出租率70%左右来计算：一间客房年总收入：200元×365天×70%＝43800元；营业税：43800×5.67%＝2483.46元；经营成本：43800×45%＝19710元；经营利润：43800－（2483.46＋19710）＝21607元；每平方米销售价格预测：建筑面积平均38平方米，按租赁税税前投资回报8%来计算，该房屋每平方米销售单价为：（21607元÷8%）÷38.75平方米＝7108元/平方米
第三，较大户型的一室一厅和二室一厅（实际利用面积是47.69平方米和57.73平方米）年经营指标：该户型主要以自住和中长期租赁经营为主，租赁经营的用途，一是中小企业作为商住用房，二是海宁企业外来高级员工的中长期住宿（一个月以上）。海宁市场上目前可参考的物业包括宾馆的长包房，如财富大厦3500元/月，建筑面积：90平方米，住宿面积60平方米。以财富大厦作为参考，3500元/月，物业管理费和水电煤等日常费用由租户自理：一间客房年租金总收入：3500元/月×12＝42000元；每平方米销售价格预测：建筑面积49.63平方米，按租赁税税前投资回报8%来计算，该房屋每平方米销售单价为：（42000元÷8%）÷49.63平方米＝10578元/平方米。
现在奥林国际酒店式公寓已经按照既定计划运营，房间全部售出。
五、总结
面对来势汹涌的酒店式公寓开发潮，开发商们无不想做大酒店式公寓租赁的这块蛋糕。但是面对酒店式公寓投资，也面临着很大的风险，因此在投资的同时，同样也需要注意到经营管理中存在的不足，规避风险，找准自身的市场定位，获得预期的收益。
参考文献：
1、陈静.酒店式公寓目标市场的选择[J].中国市场,2007(13).
2、丁运生.酒店式公寓的投资价值分析与经营模式研究[D].同济大学,2004.
3、刘明学.酒店式公寓营销策略研究[D].武汉大学,2004.
4、国际奥赛酒店管理公司内部资料[Z].
篇5
【关键词】酒店式公寓；燃气工艺设计；燃气报警系统
1 酒店式公寓的定义
酒店式公寓就是指集住宅、酒店、会所等多功能设施于一体的综合性建筑。由于其既提供酒店式服务，又具有私人生活空间，即“酒店式的服务，公寓式的管理”，极大的方便了住户的需求。近年来，酒店型公寓在新楼盘项目开发中占有一定的比例，并且厨房的设置情况符合暗厨房，各地燃气公司为了提高城市的气化率，拥有更多的客户，通过对厨房的改造及采取一些安全措施。
2 酒店式公寓燃气工艺设计的问题
2.1 燃气管道的选材要求及敷设
（1）通常选用无缝钢管作为干管或立管的管道，其质量应符合相关规范规定。
（2）管道大多是敷设在厨房中的，当然要根据公寓的户型布置情况来确定立管的合适位置。但对于复式结构，立管则可敷设在靠外窗的阳台上或者室外，因为厨房的上层一般正好为卧室。如果没有阳台，则要求房地产开发商改变房屋结构或者只有布置在室外，增设阳台。还有一种布置方式则是公用走道顶部布置水平干管，然后用分支器分出支管进入厨房。不过不利的是一般的公用走道吊顶内各种管道较多（电气、消防、通风、给水等），并且通风条件不佳；可根据规范，在公用通道吊顶下设置独立密封门型槽，槽底采用可卸式活动百叶或带孔板。事实上，有些公用走道通风条件本来就很差，这就要需要根据实际情况确定是否需要设置燃气泄露报警系统了。
（3）如何选定暗埋支管的敷设位置，是一个比较值得深思的问题。结合以前的工程经验，通常可以在地面的找平层中暗埋，如果暗埋在墙体时，就需明确墙体的构造，不过高层建筑的墙体一般是多孔砖或空心砖砌筑而成，如果墙槽处理不好，暗埋在墙体中就不能达到真正暗埋的效果，所以针对实际情况，选择合适的处理措施和暗埋位置对住户的安全使用是至关重要的。
2.2 一级、二级调压问题
酒店型公寓一般是小高层或高层建筑，选择一级调压还是二级调压需要根据建筑的高度考虑附加压力的影响。比如，根据某市设计规范规定，建筑高度超过75m的需要采用二级调压，先经过调压设备一级处理调至所需要的压力（低压），再由户内低压调压器调压至设备所需压力。
2.3 焊缝的质量要求
（1）一般要求对布置在厨房的立管上的焊缝进行全部内部质量检验，也可参照规范中地上密闭房间的要求来设计，焊缝内部质量射线照相检验和外观质量都要参照相关质量要求。
（2）布置在阳台上或室外立管上的焊缝则可根据普通情况来确定抽检的比例及确定质量等级。
（3）根据公用走道的通风情况确定来采用在每层公用走道内布置水平干管。
2.4 其它方面的要求
（1）在设计高层小高层建筑中的燃气立管时，通常可以忽略管道自重产生的压缩应力，不过由于设计问题及温度与实际安装温度的温差造成的热应力和伸缩量是必须要考虑的，针对该情况的管道的热应力和伸缩量应采取有效补偿措施，在实际的工程设计应用中一般采用波纹管补偿器来增加补偿，减小或消除热应力和伸缩量带来的负面影响。
（2）这种类型的设计厨房与起居室或卧室一般是相连的，设计的时候一定要求采取隔断措施，比如采取轻质隔墙或设置推拉门等多种有效的隔断方法。
3 酒店式公寓住户燃气管道消防设计问题
（1）疏散走道设置燃气管道的问题。由于酒店式公寓下部若干层为酒店、会所等商业场所，上部为公寓，因此燃气管道立管基本是沿建筑物外墙敷设或与上下水、热力管道等设在一个公用竖井内，在最底层公寓进入室内公共疏散走道，沿疏散走道的棚顶敷设，对应各户向上设置垂直分配管进入各户。由于酒店式公寓的平面布局大部分为内廊式双面布房，走道基本上都是不具备自然通风条件的内走道，不能满足要求，燃气主干管道设置在公共疏散内走道，一旦发生泄漏，势必会影响公共疏散走道的安全。
（2）敞开式厨房内设置的燃气设备与卧室处于同一空间的问题。由于酒店式公寓大部分为每户30～40rn的小户型，开发商为了最大限度地保留卧室活动空间，厨房多设计为敞开厨房，致使厨房内燃气灶与卧室处于同一空间。
4 燃气报警系统的设置问题
结合酒店型公寓的建筑风格与特点，主要做法有两种，分别是分户报警监控与集中报警监控。
4.1 分户报警监控系统
（1）系统配置要求：每户安装一台报警控制器，一台通风设备，对于此种情况，一般报警控制器与可燃气体探测器为一体化，以下简称为燃气报警器。通过设置阀值自动切断阀设置在燃气表和表前阀之间的燃气管道上。
（2）工作原理分析：当厨房或卫生间内发生燃气泄漏，燃气报警器检测到燃气泄漏浓度，当检测值达到爆炸下限的5%（可根据用户需求自行设定）时，首先发出声光报警，然后出发传送信号至厨房中的抽风设备的智能模块，由智能模块来驱动抽风设备运转进行达到排风的功能。当检测到泄漏浓度不断的增大并且达到爆炸下限的20%（可根据用户需求自行设定））时，燃气报警器就会发出中断信号送至表前自动切断阀的联动模块，由联动模块控制电磁阀关闭。
（3）燃气报警器的电源是常用的市电，最好是消防电源，如果不是消防电源则应具备UPS不间断电源，而且续航能力要小于2h。
4.2 集中监控系统
（1）报警系统的设置：每户厨房内安装一台排风设备和一个可燃气体探测器，自动切断阀的安装情况可以根据影响范围来设置，可在每户一个，也可在每根立管上设置，或整栋楼设置一个，控制器安装位置可选择整个小区或在每栋楼的监控室。
（2）工作原理分析：当某厨房内发生了燃气泄漏，探测器检测到燃气泄漏浓度数值达到爆炸下限的5%（可根据用户需求自行设定）时，触发探测器，首先发出声光报警并把警报信号传送至控制器，，控制器相应警报信号后触动厨房中的排风殴备的联动模块，由联动模块来驱动排风设备运转进行排风。当检测到泄漏燃气浓度数值继续增大并且达到到爆炸下限的20%（可根据用厂）需求自行设定）时，则控制器通过总线输出信号至对应厨房自动切断阀的联动模块，由联动模块控制自动切断阀关闭。
（3）燃气报警器的电源是常用的市电，最好是消防电源，如果不是消防电源则应具备UPS功能的电源，而且续航能力要小于2h。
5 可燃气体探测器的位置选取
探测器一般为吸顶式或壁挂式，布置的位置要根据所检测气体来确定，天然气和人工煤气则设置在水平距离燃气设施8m以内，距离屋顶30cm以内。液化石油气设置在水平距离燃气设施4m以内，距离地面30cm以内。
6 排风设施的设置
暗厨房本身具通风不良、空间狭小的特点，所以一定要设置通风设施，至于什么设置，燃气设计规范并没有明确的规定，各地做法也不尽相同。
（1）做法一：在厨房单独设置一个排风通道和安装一台排风扇，支管风道应具有防止倒风功能。当有燃气泄漏时，启动排风扇将泄漏燃气排至排风道中。
（2）做法二：直接利用抽油烟机作为排风设施，抽油烟机排烟道应具有防倒风功能。并保证事故状态下抽油烟机控制面板上的开关应处于常开状态，通过联动模块启动抽油烟机。需单独布置一路电源（带电源开关），并连接到监控系统，以保证抽油烟机在监控状态下正常启动和关闭。
（3）做法三、在公用走道顶部设水平排风管道，在走道两端的外窗处设置排风管道出口，每户设置分支风道和一台排风扇，将分支风道连接至水平排风道。当有燃气泄漏时，启动排风扇将泄漏燃气排至水平排风道中。
篇6
【关键词】高层建筑结构；转换层；设计；构造要求
1 工程概况
本工程为杭州下沙某高层酒店式公寓楼建筑，功能为酒店客房、公寓楼。塔楼的平面尺寸为33mx33m，建筑面积:96516. 5m2 。其中,地上面积: 83581. 7 m2,地下面积: 12934. 8 m2。建筑物层数:地下1 层（局部有夹层）,地上29 层（局部裙房5层）,建筑总高度为: 90.4m。
该工程各层建筑功能是:底层为大型商场及酒店入口; 二层为大型商场及酒店的厨房和中、西餐厅;三~六层为酒店客房;七层为设备转换层；八层至二十九层为公寓住宅；屋顶层为电梯机房、设备用房、消防水箱等。
2 设计依据
2.1 设计荷载
本工程常用结构荷载取值按《建筑结构荷载设计规范》( GB50009 - 2001) (2006 年版) ,特殊设备荷载由有关方提供,其中部分用房活荷载标准值:
①酒店用房及设备区:5. 0kN/ m2
②公寓、酒店客房:2. 0kN/ m2
2.2 风荷载
按规范取用100 年一遇的基本风压0.50 kN/ m2 ,风荷载体型系数取1. 3 ,地面粗糙度为B 类。
2.3 地震作用
抗震设防烈度为6度,设计地震分组为第一组,设计基本地震加速度为0. 05g , 场地类别为Ⅲ类, 场地特征周期为0. 45s。地震影响系数最大值采用0. 04 (多遇地震) 。用反应谱法计算地震作用时,采用《建筑抗震设计规范》( GB 50011 -2001)（2008年） 第5. 1. 5 条规定的地震影响系数曲线,结构阻尼比取0.05 。
本工程属“框支剪力墙”,高度90.4m，6度设防，抗震设防重要性类别为丙类。框支框架抗震等级为二级,剪力墙底部加强部位为三级.考虑到加强底部及保持底部一致的因素,将转换层及其以下各层的一般框架梁和框架柱及转换梁的抗震等级定为二级.由于工程转换层设在建筑,8层楼面即结构7层,已属于“高位转换”,框支柱及落地剪力墙的抗震等级应提高一级.因此,框支柱应定为一级抗震,转换层以下落地剪力墙定为二级抗震；转换层以上部分纯剪力墙结构抗震等级定为三级。
3 基础设计简介
本工程主楼为高层塔楼建筑,荷重很大,最大单柱轴向力约为25000kN。根据地质勘察资料,该场地中风化花岗岩岩面埋深在地面以下50m。主楼地下室一层, 开挖深度约为6m ,若以中风化花岗岩为桩端持力层,桩长约为55m。主楼基础采用预应力管桩,桩端进入中风化岩层深度不小于1000mm。裙房部分荷重较小,基础亦采用预应力管桩,可以碎块状强风化花岗岩为桩端持力层。主楼柱和剪力墙筒体下均采用群桩基础,桩径取 800mm。裙房柱下采用三桩、四桩基础，桩径取600mm。地下室抗浮采用抗拔桩。
4 建筑结构布置情况
4.1 建筑结构平面布置
工程底部为框架-剪力墙结构,体型简单、规则;上部为纯剪力墙结构.在剪力墙平面布置上,东西向完全对称,南北向质量中心与刚度中心偏差不超过1.5m,结构偏心率较小.除核心筒外,其余剪力墙布置分散、均匀;且尽量沿周边布置,以增强抗扭效果.
4.2 建筑结构竖向布置
高层建筑的侧向刚度宜下大上小,且应避免刚度突变.然而带转换层的高层建筑结构显然有悖于此,因此有关文献对转换层结构的侧向刚度作了专门规定.对该工程而言,属于“高位转换”.转换层上下等效侧向刚度比宜接近于1,不应大于1.3。在设计过程中,应把握的原则归纳起来,就是要强化下部,弱化上部.可以采用的方法有以下几种.
4.2.1 与建筑专业协商,使尽可能多的剪力墙落地，除核心筒部分剪力墙在底部必须设置外,让两侧各有四片剪力墙落地。这些无疑都大大增强了底部刚度。
4.2.2 加大底部剪力墙厚度.转换层以下剪力墙中,核心筒部分的厚度取为250mm,其余部分的厚度取为300mm.
4.2.3 底部剪力墙尽量不开洞或开小洞,以免刚度削弱太大.
4.2.4 提高底部柱、墙混凝土强度等级,采用C40混凝土.
4.2.5 适当减少转换层上部剪力墙数目,控制剪力墙厚度, 同时为减轻自重，剪力墙厚度分200mm及250mm两种，沿高度分两次变化，即墙厚250mm减到200mm，墙厚200mm减到160mm.
弱化上部刚度不仅对控制刚度比有利,还可减轻建筑物重量,减小框支梁承受的荷载;增大结构自振周期,减小地震作用力.工程综合采用上述几种方法后,转换层上下刚度比在X方向为0.809,在Y方向为0.907,满足规范要求,效果良好.
虽然上下部刚度比满足要求,但毕竟工程仍属于竖向不规则结构,转换层及其下一层无法满足要求,形成了结构薄弱层.因而应将该两层的地震剪力乘以1.15的增大系数。
4.3 转换层设计
框支－剪力墙结构应控制转换层上、下层的剪切刚度比。增高转换层以上楼层高度 ，能直接改善剪切刚度比。往往转换层下部为大空间，层高较高；转换层以上是住宅，层高较低，造成剪切刚度比加大。本工程转换层层高不高，从而降低了剪切刚度比。
本工程设计时从减轻自重出发，尽管上部剪力墙方向复杂，仍优先考虑梁系转换。梁高1.8m，梁宽一般为0.9m、1.2m.
计算结果显示梁的扭矩大，配置纵向抗扭钢筋及横向抗扭箍筋均难满足要求，因此采用部分封底，形成箱形，转换层上、下板厚均为200mm.
5 结构计算结果分析
5.1 结构计算模型及程序
结构整体分析采用了PKPM系列软件中的两种程序计算:
5.1.1 PKPM系列建筑结构三维分析软件TAT,计算中各构件的计算单元分别为:
①线单元:梁、柱、斜撑;②膜单元:水平楼板;③壳单元:剪力墙
5.1.2 基于广义协调墙元模型PKPM系列的高层建筑结构空间有限元分析软件SATWE 2008 版,各构件计算单元为:
①杆元:梁、柱、斜杆;②膜单元:水平楼板;③墙元:剪力墙
5.2 反应谱法计算的主要结果分析
5.2.1 计算得到的前6 阶模态振型的振动周期结果列于表1 。两个程序计算得到的第一、第二周期T1 、T2 分别为X、Y方向的平动周期,第三周期T3 为扭转第一周期, T3/ T1 小于规范的限值0.90 ,表明该结构具有良好的抗扭能力,符合抗震概念设计的要求。振型曲线符合正常规律。从表1 可见,扭转周期比满足要求,有效质量系数满足要求。
5.2.3 结构楼层抗侧刚度比及层抗剪承载力比均满足规范要求。
5.2.4 舒适度要求: 考虑10 年一遇的风荷载作用(w0 = 0. 50kN/ m2 ) 下的脉动影响,结构顶点最大加速度限值αmax = 0. 25m/ s2 ;
X向:
顶点顺风向的最大加速度αw=0.037m/ s2 ;顶点横风向的最大加速度αtr=0.080m/ s2 ;
Y向:
顶点顺风向的最大加速度αw=0.031m/ s2;顶点横风向的最大加速度αtr=0.069m/ s2 ;
均满足要求。
5.3 弹性时程分析主要计算结果及比较与分析
时程分析采用“中国建筑科学研究院工程抗震研究所”提供的3 条小震的地震波:
H KS1 (天然波) 、HKS3 (天然波) 、H KS4 (人工波)
时程法计算得到的结构最大响应计算结果列于表3 。
对应于3 条输入地震时程曲线,时程法计算得到的结构响应位移,均略小于反应谱的计算结果。总体而言,时程法计算结果与反应谱法计算结果基本吻合,符合设计规范的有关要求。
6 结构整体抗震性能综合评价
本工程抗震设防目标是“小震不坏,中震可修,大震不倒”,在50 a中,小震的出现概率是63%,中震的出现概率是10%,大震的出现概率是2%。小震不坏是当遭遇低于本地区抗震设防烈度的多遇地震时,建筑一般不受损坏;中震时,建筑可能受损坏,但经修理后仍可使用;大震时,建筑不倒塌或不发生危及人员的严重破坏。
本工程属A级高度的高层。由于在结构设计中采取了较为合理的结构布置和有效的构造措施,从而减小了由于结构体系变化等带来的不利影响,使得结构仍具有良好的抗震性能,计算结果满足现行规范和规程的要求。
两个程序的计算结果基本规律一致,只是由于对某些特殊情况的处理方法在概念上不尽相同,在单元模型上(如墙元的处理) 、刚域处理上的差异以及重力加速度g 的取值不同(SATWE 取10. 0 , TAT 取9. 81) ,计算结果在数值上存在一定的差异,但均在工程上可接受的范围内。
从结构三维整体分析的结果看,本工程在6 度多遇地震作用下,结构反应满足规范要求。
7 结束语
本文前面仅仅简单介绍了整体结构设计计算中的有关问题以及几个特殊部位的结构布置型式,在本工程施工图设计过程中,还对以下几个问题进行了充分的考虑:
7.1 钢筋混凝土高层建筑的结构自重引起框架柱和混凝土墙的轴向变形差异较大,如果主框架梁与中部核心筒的连接为强连接构造,则在框架梁端部将产生很大的弯矩。调整的方法可以采用减弱支座节点连接的刚度的措施。
7.2 框支－剪力墙结构抗震性能差，造价高，应尽量避免采用。但它能满足现代建筑不同功能组合的需要，有时结构设计又不可避免此种结构型式，对此应采取措施积极改善其抗震性能，尽可能减少材料消耗，以降低工程造价。
参考文献
[1]JGJ3 - 2002 ,J186 - 2002 高层建筑混凝土结构技术规程[ S] .
篇7
6000套酒店式服务公寓抢滩北京楼市
时下，北京酒店式服务公寓的扎堆入市似给遭受冷遇的房地产市场带来丝丝暖意。据世邦魏理仕统计，今年上半年北京酒店式服务公寓总套数比2007年末增长8.4％，达到7549套。预计，下半年北京还将掀起酒店式服务公寓的供应热浪。据不完全统计，全年新增供应预计将达6190套。
2008年4月，位于新城国际的北京逸兰新城国际服务公寓(Lanson PlaceBeijing)面世，提供了108套公寓。当月，位于建国门内贡院西街9号的莎玛长安(Shama Luxe Chang’an)服务公寓开业，为市场提供了199套豪华公寓。同样是在4月份，位于丰台区的东亚三环中心开盘亮相。三个项目在同一月入市，拉开了今年酒店式服务公寓集中亮相的序幕――
2008年5月，位于光华国际的北京辉盛阁国际公寓(Fraser Suites CBD)开业，提供了357套公寓。
2008年6月25日，亚洲领先的精品服务式公寓Shama(莎玛)集团宣布，旗下豪华服务式公寓品牌Shama Luxe在北京的首个物业Shama Luxe
Chang’an(莎玛长安)正
式开始营业。
2008年6月28日，位于丰台区万柳桥西北侧的CUV国际公寓正式开盘。
2008年8月6日，位于三环方庄桥边的酒店式公寓亚胜・铂第公馆开盘。当月，辉盛阁国际公寓投入使用，357套酒店式服务公寓推向市场。
2008年9月上旬，位于东城区朝内大街的凯德・华玺样板间开放，月底有望正式开盘。
原定于9月份开盘的波菲特行政公寓，因参加山西房展，于是将开盘时间推后至10月。
除上述酒店式服务公寓外，年内有望入市的该类项目还包括北京财富中心千禧公寓、上东酒店公寓、伯朗峰、励骏酒店式公寓、擎峰等。(详见表)
酒店式服务公寓供应量的骤增令市场竞争加剧，各项目为了抢占市场，分别拿出了自己的看家本领。比如东亚三环中心于6月21日正式开展“无理由退房”活动，并在前不久宣布，将该活动截止时间延长至11月30日。而位于燕莎区域的波菲特行政公寓，在奥运前曝出5套优惠房源，精装修带家具家电，售价20800元/平方米，比该项目的销售均价低了5000元。而只租不售的项目，如逸兰新城国际服务公寓、北京财富中心千禧公寓等，为吸引租客，在前期也纷纷推出了不同程度的优惠。类似案例，不胜枚举。
集中入市皆因看好奥运商机?
在淡市之中，酒店式服务公寓出现供应热潮的事实，多少有些令人费解。而因为奥运会的举办，业内外人士纷纷猜想酒店式服务公寓扎堆入市主要是为了赶北京奥运会的商机。诚然，作为百年盛事，奥运会对各行各业的影响不容小觑，就房地产而言，其对酒店以及服务式公寓的租客带动尤为明显。然而，今年酒店式服务公寓市场出现的“逆市热”完全是因为奥运吗?
《楼市》记者深入采访之后发现，奥运会无疑是酒店式服务公寓集中入市的“催化剂”。根据世邦魏理仕最新统计数据显示，以租期大于1个月的酒店式服务公寓租金看，平均租金(包括管理费)为235.1元/平方米’月，季度同比上升0.7％，年度同比上升9.9％。(近年北京酒店式服务公寓租金指数见图1)很多项目正是因为看好奥运期间较高的租金回报，纷纷赶在奥运前入市，如逸兰新城国际服务公寓、北京辉盛阁国际公寓、莎玛长安等。
此外，酒店式服务公寓的“井喷”，还缘于部分开发商对奥运会期间市场的过高预期。“一些开发商认为奥运会势必助涨市场行情上行。因此，一些项目还没有达到入市、开业标准，便纷纷在奥运前亮相或接受预定。而事实上，酒店式服务公寓的租金经历了奥运会前及奥运会期间的成倍增长后，奥运会结束便出现明显下滑，其中一些项目的租金在奥运期间就已经开始下滑。”世邦魏理仕住宅部董事邓健分析。
在邓健看来，除受较高租金回报吸引，以及开发商对市场的过高预期外，奥运期间不让动工的政策也是催发酒店式服务公寓集中入市的因素之一。“今年入市的酒店式服务公寓项目，大多是几年前拿到的土地，并报批的规划。因为奥运会期间无法施工，所以，很多项目为了迎接‘奥运团’纷纷赶工期，力求在奥运前推出。”邓健说。
当然，酒店式服务公寓供应出现“逆市热”也并非全部因为奥运。第一太平戴维斯项目策划部总经理徐伟成认为，一些酒店式服务公寓选择在奥运年入市可能属于无奈之举。因为，从前几年土地供应的情况来看，一块几十万平方米的土地，往往配行几万平方米的商业金融用地，住宅部分在经过几期开发之后现已接近尾声，下一步必须开发商业金融用地。如果做商业，难度较大，况且有些区域的商业已趋于饱和做酒店，需求又有限。开发商为降低风险，便将其定位于酒店式服务公寓。此外，还有一类是纯粹的商业金融用地，40年产权，不能做住宅，做商业、酒店同样面临上述问题，于是也只能定位于酒店式服务公寓。这类项目，大多在前两年就已经明确了定位，从推盘节奏来看，今年已具备开盘条件，不得不推出。对于此类项目而言，选择现如令入市，更多的是一种无奈。
而开发商的无奈不仅体现于此。北京盛世原华房地产开发有限公司副总经理贾金哲在接受《楼市》记者采访时道出了多数开发商的心曲：“从政策层面讲，‘90m2・70％’政策导致开发商不可能再一味求大，只能做小。做小，开发利润随之变薄。因此，很多开发商为了保障利润，纷纷提升产品品质，如加精装修、加酒店式服务等。‘90m2・70％’政策是2006年出台的，而一个项目的运作往往需要1～2年，所以，今年酒店式服务公寓的‘井喷’也可以说是一种政策效应。”
如果从市场层面分析，贾金哲认为，近两年购房群体越来越年轻化。很多工作不久的年轻白领，收入非常可观，但财富积累相对较少，对房屋总价的支付能力偏低，但又渴望住高品质住宅。为了迎合这一需求特征，开发商开始大量推出户型小、总价低、品质相对较高的酒店式服务公寓。
“井喷”之后能否抵御楼市寒冬?
在大势处于低谷之际，集中供应的酒店式服务公寓其后市命运成为时
下业界关注之焦点。
“只租不售的酒店式服务公寓受影响相对较小。”邓健说，“据不完全统计，与租客签订长期租约的酒店式服务公寓，约占整体市场份额的一半，其中以一年期租约居多。也就是说，市场上有一半的酒店式服务公寓的租价，将维持奥运前的高租金水平至明年。”
“但对于签订短期租约的酒店式服务公寓而言，其租金在奥运后肯定会下滑，但不是降，而是合理回归。因为，很多酒店式服务公寓的租金在奥运前成倍增长，奥运后自然会回落，有的可能回到奥运前的水平，或低于奥运前的水平。”邓健如是说。
对于出售的酒店式服务公寓而言，受市场波动影响相对大些。由于时下市场观望气氛浓郁，该类物业的成交量也将有所下滑。为此，部分项目延迟了开盘计划，位于昌平区的伯朗峰便是其中之一。该项目副总经理贾金哲告诉记者，伯朗峰原计划于今年9月份开盘，但考虑如今大市低迷，于是推迟了入市时间，具体时间未定。“前两年，房地产增长速度过快，今年出现回调是正常的。我们要坚持下去，相信难关一定会度过去。”贾金哲说。
除出售、出租类物业市场表现不一外，不同区域的酒店式服务公寓与萧条大势抗衡的力度也不尽相同。市场分析人士认为，位于CBD的酒店式服务公寓，借助CBD地段好、外商多、商务往来活跃等种种优势，受市场影响较小。除此之外，虽位于边缘区域，但环境好、配套全、生活舒适、出行方便的酒店式服务公寓，诸如伯朗峰，未来市场前景同样看好。
篇8
【关键词】旅游地产；欠发达地区；粤北地区
【中图分类号】F592.7 【文献标识码】A 【文章编号】1002-736X（2012）07-0091-04
大布镇地处山区，工业基础薄弱，经济落后，地广人稀，但旅游资源丰富，生态保护良好，山清水秀，更有著名的广东大峡谷风景区，是避暑、休闲、养牛和疗养的好地方。大布镇有得天独厚的条件发展旅游地产。休闲旅游地产，简单地说就是为休闲旅游活动服务的地产，是在一般住宅要素的基础上，依托地产项目周边良好的自然、旅游、文化等资源环境进行嫁接，在建筑规划、配套设施和社区生活中导入休闲元素，使居住者和旅游者能够充分放松身心，享受到休闲生活的地产（文彤，2006）。结合大布镇具体情况、大布镇镇区改造的现实需要以及休闲旅游地产的具体要求，本文对大布镇发展休闲旅游地产的可行性进行了分析。
一、市场分析
大布镇位于广东省乳源瑶族自治县西南68公里，距韶关市区约98公里，距英德市区约7l公里。韶关高铁距广东大峡谷为90多公里，从韶关市区至乳源县约30分钟车程，乳源县城至大峡谷景区约一个半小时车程，路况为省道$258线硬底化水泥公路。广州至大布镇约为230多公里，从珠三角地区到大峡谷，需通过京珠高速公路乳源出口经国道323转省道258即可到达；或者经佛冈出口从英德方向行车，此路线相对较短，从英德高铁至大布镇约为60公里。
随着经济的稳健发展，人民收入水平不断提高以及5+2生活工作方式的推广，人们的旅游观念逐渐从传统的观光旅游向休闲度假转变（刘群红，2011）。休闲度假游已经成为国内主导旅游产品之一，而且大量的休闲旅游地产项目也随之应运而生。广东是我国经济最发达的省份之一，并拥有全国最发达的珠三角经济圈，城市居民生活富裕，休闲旅游欲望强烈，且广东大峡谷距离珠三角地区距离较近，旅游地产市场前景广阔。乳源县借助于丰富的自然资源和历史人文资源，休闲度假游可稳步推进，实现蓬勃发展。大布镇应依托政策优势和得天独厚的广东大峡谷旅游资源，科学规划建设，大力宣传策划，并积极创新产品与服务，以满足日益增长的休闲旅游地产的市场需求（周霄、黄猛。2007）。
首先，大布镇离韶关市仅为98公里，接近2小时的车程，通常旅游地产距市区距离宜为1～2小时之间，小于1小时太近，大于2小时太远，因此大布镇处于发展旅游地产的黄金区域（宋丁，2006）。由于距珠江三角洲发达地区距离不超过300公里，大布镇交通改善后，将会吸引更多的中产以及富裕的家庭来大布镇休闲、置业和投资等。其次，大布镇森林覆盖率高，离广东大峡谷仅为3公里左右，规划开发的地区处于大峡谷镇区之间，距大峡谷距离更近，景色优美，是投资置业、娱乐休闲的好地方。第三，由于处于初期开发阶段，酒店式公寓仅为2000元每平米，别墅式公寓定价均价仅为3500元每平米，而韶关房价均价已经超过4500元每平米，因此性价比极高。第四，随着大峡谷的进一步开发，配套设施的完善以及名气逐渐的增大，可以预见，酒店式公寓和别墅式公寓增值潜力和空间巨大，必然会吸引中等收入的白领阶层以及高收入的富裕家庭到大布镇投资置业（姜明，汪芳，2009）。
二、发展目标
大布镇地处韶关市远郊地块，做房地产具有一定的难度，可以先通过经营旅游景区广东大峡谷的形式来营造一种环境和人气，提升地产的价值，然后再通过经营地产来获得收益。一种模式是前段时间热论的城市运行模式，就是将一快整片较大的土地交给开发商整体开发，开发商通过旅游带动人气，将生地炒成熟地，然后通过成片开发房地产来获得收益。随着土地升值和地块出让，大布镇财政收入将极大提高，拥有充分财力去改造美化镇区，这必然推动城镇改造的顺利实施。
结合广东大峡谷旅游开发，大布镇旅游地产主要进行酒店式公寓和别墅式公寓开发规划。由于地产开发周期较长，主要采用滚动式开发。以规划期限为2011～2020年为例，分六期进行，第一期规划期限为2011～2014年，以后每二三年完成一期。第一期规划酒店式公寓500套左右，别墅式公寓100套左右，主打大布镇旅游新区。随着大布镇旅游地产开发的进一步发展和成熟，每期酒店式公寓和别墅式公寓按20%的增长率进行规划开发。
三、建设项目与投资
（一）项目建设
大布镇旅游地产主要是中产型开发酒店式公寓，并针对富裕阶层开发一定量的别墅式公寓，并完成公寓周边配套设施项目的建设，如饮水工程、污水处理工程、电力设施以及交通通讯等。
（二）项目投资
主要引进房地产公司进行开发，在政策和其他方面给予帮助和扶持，主要以多层民用建筑为主，酒店式公寓每套面积设计在40～60平方米之间，平均面积按50平方米计算；别墅式公寓100平米左右。根据韶关市造价信息，第一期每平米建设成本约为1200元左右，考虑物价上涨等综合因素，暂估每期造价增加10%左右。在不考虑地价时，项目投资如表一3所示。
四、效益预测
目前，韶关市房价均价约为4500元左右，一期作为试点，主要起到广告效应和吸引人气的作用。第一期项目酒店式公寓暂定均价2000元每平方米，别墅式公寓暂定均价3500元每平方米。以第一期为例，根据每套酒店式公寓面积为40～60平方米，因此，每套房子均价约为10万元左右，预期销售收入5000万元；别墅式公寓每套面积约为100平方米左右，每套均价约为35万元，预期销售收入为3500万元。预期总销售收入为8500万元，在不考虑地价时，预期总收益约为4300万元左右。考虑物价以及其他综合因素，每期酒店式公寓以及别墅式公寓每平米均价均按15%价格增长，预期销售收入以及预期收益如表一4所示。
五、开发方案
大布镇旅游地产开发项目具体来说有两种方案：方案A：在镇区至大峡谷的周边发展旅游地产；方案B：在原有镇区发展旅游地产，并实现旧镇区改造。
方案A：在镇区至大峡谷的周边发展旅游地产。
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关键词：五星级酒店；空调系统；设计方案
中图分类号：TB657.2 文献标识码：A
一、原工程介绍
项目位于常州市武进区新中心区，是集三星级酒店和酒店式公寓为一体的综合体高层建筑，其中裙房部分包括3层的公共建筑空间和1层架空绿化层，塔楼部分包括28层酒店和27层酒店式公寓。地下一二层为停车库及设备房，可停车292辆。地面裙房3层是为酒店配套的相关功能，包括餐饮，会议和康乐休闲等功能，以及汽车展厅，而两栋连为一体塔楼分别为酒店和酒店式公寓。
建筑概况：
地下二层，地上：酒店部分28层，酒店式公寓部分27层；
建筑高度： 99.8m，建筑等级：一级 耐火等级：一级
本建筑由3层裙房及其上塔楼组成， 标准层分为高低两区，低区5~17层为酒店式公寓，高区位于塔楼的18-28层。高区西侧为酒店，高区东侧为高层高酒店式公寓。
建筑总面积： 73045.41m2（其中计容积率部分面积：43880.62 m2）
包括：酒店式公寓面积：25935.51 m2 酒店及配套面积：16255.68 m2
酒店总间数：200间 其中：普通客房：180行政客房：20
酒店式公寓总套数：514（其中高层高户型56套）
二、原采暖空调系统设计：
根据本工程的特点，本设计采用中央空调系统，用于夏季集中供冷和冬季酒店客房的集中供热。冷热源采用风冷热泵式热水机组，塔楼公寓及裙房各功能用房冬季不供热。裙房空调冷水系统为一个冷源，塔楼公寓不设集中空调。
本工程仅为酒店客房提供集中热水供应系统，热水设计温度为60℃。
热源及加热方式：采用太阳能作为热源（当地规划本项目必须有太阳能利用），同时设置组环式燃气热水机组辅助加热（太阳能集热板在28层屋顶）。热水存储在热水箱内供给用水点。
三、空调修改设计定位
由于业主高层对本项目的定位的改变并且拟委托德国某酒店管理公司对酒店进行管理，要把原来仅仅是三星级的普通酒店设计成五星级酒店。本项目于2009年10月份开工，在2010年8月份才开始决定重新调整酒店的定位。这是一个涉及各专业的重大改变，主体结构已经到了十五层。并且原设计院远在深圳，已经不愿意再做如此重大的设计改变。本人作为原业主单位设计部设备主管工程师参与了全部方案的修改论证，这里仅就其重要的空调系统重新设计的方案选择谈一些心得。
在此困难的情况下，我们联系了一家本地的设计院重新做了二次机电设计。
涉及暖通专业的主要调整是：
（一）酒店客房空调参数必须符合五星级酒店的标准。
（二）在裙房三层增加8米*12米室内游泳池。
（三）补充原未设计的厨房通风与空调设计（增加了厨房的数量并调整了布局）。
（四）不设洗衣机房，洗衣服务全部外包。
（五）在既有的建筑、结构并且考虑设备吊装等条件下重新研究空调冷、热源方案及设备的布置。
四、空调方案选择确定
经过与酒店管理公司、二次机电设计设计单位、原设计单位的多次深入研究，同时本公司其他专业工程师的配合下，我们最终选择了以下的设计空调方案。
（一）放弃了原来的二套空调热泵机组及系统的方案，采用酒店最为常用的冷水机组加锅炉的方案。裙房与客房采用一空调套系统。由于不设洗衣机房，故采用常压热水燃气锅炉（天然气），以满足消防与环保要求。锅炉热水与原有的太阳能热水系统联网运行。（关于空调系统各种冷热源的经济性分析不在此赘述，该方面的教材与论文已经有很多，可参考。在能耗与初投资方面，冷水机组加锅炉的方案肯定要优于空调热泵机组，但是空调热泵机组在管路系统及布置灵活性方面有优势，这是原设计选择它的重要原因）。
（二）在建筑空间已经很紧张的条件下，经过详细论证，我们得到较为合理的设备布置。设备具体布置为：
冷水机组及冷却水泵、冷冻水泵布置在裙房四层西南角。冷却塔布置在裙房四层屋顶，位置冷水机靠近。并在冷却塔相对公寓的位置采取建筑吸音措施（隔音墙）
在28层屋顶设计热水锅炉。考虑到当地吊装机械力量的限制，每台锅炉净重不超过一吨（用施工塔吊吊装就位）
重要设备参数如下：
其中锅炉热水热量包括提供生活热水（通过水-水热交换器）。
（三）游泳池空调系统采用最近流行的泳池三合一热泵系统，达到水温、空气温度与湿度的相应要求，为独立的系统。具体参数为：
（四）空调水系统：本空调水系统由于空间等限制，采用一次泵系统。在制冷机房内的冷冻水总干管加设压差旁通控制，以实现末端空调的水系统的变流量控制。
（五）空调末段设备：裙房大空间用房采用全空气系统，过渡季节可全新风运行。客房及小房间均采用新风加风机盘管的水－空气系统。在末段设备的冷冻回水管上设比例积分二通调节阀或开关型电动二通阀以实现温度、水流的控制。
（六）厨房排烟系统：厨房通风常常是设计的难点，由于厨房布局的不确定性，特别是厨房灶具排热量及排油烟量难于估计，一般是需在确定厨房设备厂家工艺确定后才能设计。在已定厨房设备供应商在前提下，我们明确排油烟总管及空调由我们设计，厨房内部排油烟管排与总管接驳，解决了设计与施工中的难题。排油烟总管采用不锈钢薄板制作，沿中庭外墙至28层高空排放。
五、几点体会
（一）由于市场及经营目标的改变，建筑设计方案的修改在房地产业界是常见的。但是在工程主体已经施工到一半时进行本工程这样如此重大的调整还不多见。特别是本工程集公寓、酒店及其裙房（一层还有汽车展厅）于一个结构整体，功能复杂，竖向交通分隔、管井布置都有不少困难。
（二）就五星级酒店而言，本工程的酒店及配套面积仅20000 m2不到，最终的客房数214套（含总统套房及行政客房），实际上是五星级酒店的最底配置了，但是作为一个地级市下区中心位置的城市型酒店而非休闲度假型酒店，如在德国酒店管理的经营下做出特色，也是不错的选择。
（三）由于高级酒店配套设施多及相关设备标准也较高，在初步设计阶段就应该论证各系统的方案的选择，从而确定重大设备如空调设备、锅炉、冷却塔、变配电房及备用发电机等的布置位置及空间，本工程酒店空调方案及设计在既有的规划及施工阶段、条件下，应该说是较好的选择，对原设计建筑功能及建筑立面的负面影响最小，在设备造价、能耗及施工工期等方面达到了较好的效果。
参考文献：
1、《高层民用建筑空调设计》潘云钢著中国建筑工业出版社， 1999.
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酒店得房率就是指套内面积与每户建筑面积的比值，是衡量户型好坏的重要指标之一，得房率和公摊面积有着直接联系，与小区的相关配套密不可分。酒店式公寓一般都是一梯多户或者两梯多户，走廊占地比较多，公摊面积大，因此酒店得房率低，同酒店式公寓的得房率为60%-~70%之间。如果得房率过高，相对的公共部分的面积就会越少，那么就有可能会影响到楼梯的宽度、大堂的舒适度、电梯间的数量等，所以酒店的得房率并非越高越好。
另外，专业性市场得房率通常为50%-60%，高层塔楼住宅得房率通常为75%-78%，公摊系数为22%-25%，高层板楼住宅得房率通常为78%-85%，小高层板楼住宅得房率通常为85%-88%，多层住宅得房率为88%-95%。
（来源：文章屋网 ）
