楼宇经济存在的问题范文

导语：如何才能写好一篇楼宇经济存在的问题，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：楼宇经济；城市发展；区域经济

中图分类号：F293.3 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2016）13-0123-02

一、嘉兴楼宇经济发展现状

嘉兴位于杭嘉湖平原腹地，毗邻我国的经济中心――上海，浙江省省会城市――杭州。在地理位置方面，嘉兴有着得天独厚的地理优势。平原地形给嘉兴发展经济带来一个良好的客观条件，并且平坦的平原地形给嘉兴的楼宇经济发展奠定了一个良好的基础。正是在这样的背景下，本文以嘉兴市区（南湖区，越秀区）为调查范围，对嘉兴两区辖内进行研究。其中，具有一定规模的商务楼写字楼共有47处，具有一定规模的工厂上百处。

嘉兴不仅有着良好的经济发展环境，嘉兴的经济发展历史同样极为悠久。楼宇经济作为一种CBD的进一步发展。在嘉兴楼宇经济发展之中，起初以华庭街为中心，其次又逐渐从华庭街逐渐转移到江南大厦、戴梦得大厦、旭辉广场商圈、到现如今万达广场、八佰伴购物中心等多核心商圈发展模式的形成，嘉兴楼宇经济一直在迅速发展。

嘉兴的人文环境一直都是作为一种对嘉兴楼宇经济的促进因素而存在的，人文环境在另一个方面体现出来的就是一个城市的文化软实力。楼宇经济的形成和发展并不仅仅只是大量的建造广场、写字楼等，还应包括在之中举行的各种经济活动。

嘉兴有着良好的地理位置和长期优秀的历史积淀。嘉兴第二、三产业的比重的逐步上升，给楼宇经济发展带来了良好的机遇。

二、嘉兴楼宇经济发展问题

虽然嘉兴楼宇经济的发展有着良好的背景和趋势，但是，依旧存在着许多问题。这些问题之中最具代表性的有以下几种：

（一）楼宇经济发展不均衡

在我们的调查中，嘉兴市区的楼宇经济发展的代表――商业广场的分布具有极其的不对称性，从中我们可以看出楼宇经济发展具有不均衡的弊端。

调查的数据显示，其中万达广场商铺数量为179个，入住率接近95%，八佰伴购物中心有商铺数量210个，入住率接近98%。这样的两个拥有明确发展定位的中心，相比同行都有着比较好的入住率和商铺数量。另一方面，由于在建设之初并没有一个明确定位，嘉兴写字楼商务楼等入住率普遍不高。面对这些问题，以乐天玛特为例，该区域的建设之初由于并没有清晰的目标定位以及整体的区域发展的不平衡，导致其经济效益不佳。

（二）楼宇发展规划布局不合理

在楼宇经济发展之初，规划是其必不可少的一个步骤。而这样的规划在嘉兴楼宇经济发展的态势之中却并不完善：（1）在嘉兴楼宇经济的纵向规划上，缺乏对楼宇经济长期发展的思考规划；（2）横向上的规划的缺乏，使得整个嘉兴楼宇经济发展当中缺乏区域的平衡发展；（3）整体规划不佳，使得整个嘉兴楼宇经济发展节奏紊乱。

规划布局的不合理，导致整个嘉兴楼宇经济出现许多“意外”因素，阻碍了发展。

（三）楼宇经济发展的管理人才缺乏

楼宇经济的发展表面上看去是产业、产品之间的竞争，但其深层次的竞争是科技和人才的竞争。而人才资源之中，又以高级管理人才资源最为重要。这样的高级管理人才对整个楼宇经济的发展是巨大的，从建设之初到建设完成后，都对整个楼宇运营发展起着巨大的影响。

楼宇经济的发展是一个长期的过程。因此，在楼宇经济发展的后续阶段，也就是在建筑之中发生的那些经济交易，对楼宇经济发展的高级管理人才有着极高的需要和要求。以万达为例，万达的模式成功在很大程度上都受其对管理的重视上，万达的收入中，物业管理方面占据着90%左右的比例。从这样一个极高比例的利益比可以看出，管理在楼宇经济的发展之中的重要程度。而万达能够如此重视管理，又与它的众多管理人才分不开，每一座万达广场在其建设之初就会有一个相对应的专业管理团队进行管理。这样的“一座万达广场一支管理队伍”模式，使得整个广场在建成之后的运行之中尽量减少了问题的发生，发生状况时也能够凭借这样的模式迅速解决问题。

而与之相反的广场就是在万达附近的城，它与万达有着近乎一样的地理位置、交通条件，但正是由于其在管理上的问题导致了现在整个城的发展困境，由于缺乏科学的管理人员和正确的管理模式，使得整个城的消费体验、核心竞争力等都在持续下降。因此，在楼宇经济发展过程当中，缺乏相应的管理人才是嘉兴楼宇经济发展的又一短板。

（四）楼宇发展缺乏完善的配套设施

楼宇经济是一个经济综合体，发展过程当中，基础配套设施的完善是其发展的必要条件。

但是，在嘉兴楼宇经济发展的过程当中，类似于八佰伴购物中心这样的配套设施齐全的楼宇是占极少比重的。嘉兴绝大部分的广场都面临着基础设施不完善的问题。除此之外，嘉兴的写字楼商务楼附近配套设施就更加缺乏。由于商务楼写字楼这样的楼宇有着高度的人员集中率，滞留时间也长，因此对基础设施的要求也就更高。

三、促进楼宇经济良好发展的对策

本文根据这样的问题，制定出以下几条针对性的对策和措施。

（一）政府实施开发商“准入机制”，保证建设的精品率

在楼宇经济发展日趋迅速的大环境下，针对之前所发现的那些问题，政府必须要实施“准入机制”，即在进行招商引资时，特别关注该开发商的开发能力、资金储备等信息，确保整个开发过程当中，不会出现“烂尾楼”。在建成的经营过程当中，避免由于开发商自身的原因，例如缺乏经验、缺乏人才等因素造成的楼宇发展困境。

要提升开发商准入水平，开发过程当中，政府要严格把关，坚持“宁缺毋滥”原则。提升整个楼宇经济开发商水平，从而促进楼宇经济发展。

（二）制定配套的楼宇经济发展规划

楼宇经济的发展并不是一个单独的经济单元的发展，更多的是一个经济发展综合体的发展，在楼宇发展之初应制订详细的发展计划。

以城及其附近的万达广场为例，万达广场总共为四层，第一层为以服装为主的楼层，主要是中高端服饰；三层是以各种餐馆为主的楼层等等，这样的楼层设计在广场的发展规划中是极其重要的。另一方面，在城方面，由于前期的发展规划制定不充分、不全面，从而导致了整个城的每一层的发展和定位不清晰。在实际的调查当中发现，由于没有合理地规划每一个楼层所对应的潜在客户以及每一个楼层所承担的功能特征，城的消费体验与万达相比要逊色很多。因此，要想促进整个楼宇经济的发展，前期的合理规划必不可少，而一个合理的发展规划是从该广场或者是该商务楼的经营目的出发，并且在制定的过程当中要结合该楼宇的实际环境。

（三）调整人才策略，加强人才投资和培养

首先，在嘉兴的楼宇经济发展过程当中，类似于城、乐天玛特等商场因为自身发展而导致的人才缺口，应该采取以培养或招募的方式来弥补。其次，在楼宇经济发展的过程当中，由于楼宇经济的迅速发展，人们对于楼宇经济发展的管理要求也更高。因此，在这样的情况下，对于楼宇经济发展的管理人才的需求，在质量上也逐渐体现出来。最后，在大环境之下看待整个楼宇经济的发展，更加要注意整个城市人才素质的提升。只有整体人才素质的提升，才会促进楼宇经济发展相关人才的素质的提升，基数的增加必定能促进高端人才数量的提升。

（四）完善基础配套设施

在楼宇经济发展之中，由于是整个经济综合体的发展，因此要促进这样的经济的发展，就必定要做好整个楼宇经济相关的基础设施的建设，特别是商务楼、写字楼等楼宇，因为这样的楼宇经济的发展由于有着多方面的影响因素，并且人员长时间集中。这样的一个特征对基础设施方面就有很高的要求，特别是安全方面的基础设施。与此同时，在这样的楼宇经济发展过程当中，相关员工会选择就近定居下来，这对于教育、交通、医疗等基础设施的要求又是一个考验。所以，在发展楼宇经济当中，要保证楼宇经济周围的基础设施能够跟上。另一方面，基础设施的完善也不仅是企业单方面的要求，政府也应该在基础设施方面提供政策上的支持，从而促进该地区楼宇经济发展。

四、总结

嘉兴楼宇经济的发展有其自身特点和局限性。因此，想要促进嘉兴楼宇经济的发展就必须从多方面入手，多方协作，共同努力。并且在解决问题的过程当中，关注嘉兴楼宇经济的发展趋势，确保楼宇经济又好又快发展。

参考文献：

[1] 夏效鸿.楼宇经济发展研究[M].北京：经济日报出版社，2010.

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随着社会经济的不断发展，人们的生活水平得到了极大的提高，同时人们对住房的要求也越来越高。由于我国的人口数量多，人均资源占有量小，导致建筑节能设计呈现不合理的状况，不仅造成了能源的浪费，而且降低了人们的工作效率，在建筑物建造和使用的环境中会消耗大量的电气能源。因此，在建筑物设计过程中，应提高建筑物的设计水平和能源的利用效率，实现电气能源的利用价值，促进我国经济的持续健康发展。

关键词：

智能楼宇；建筑电气；节能

我国的能源相对较多，同时也是一个能源消费大国。随着城市化进程的不断加速，智能化的楼宇建设已经成为当前建筑物发展的主要趋势。当前我国对智能楼宇建筑电气节能设计的研究还处于初级阶段，各项节能工作还不完善，不能达到国家规定的标准。因此，对电气能源的利用率不能达到相关的标准，造成了大量资源的浪费，不符合我国当前可持续发展战略的要求。所以，应该将智能楼宇建设中的电气节能作为我国智能楼宇建筑工作的重点，为我国经济的快速发展打下坚实的基础。

1智能楼宇建筑存在的问题

1.1过度耗能问题

空调的主要作用是保障室内环境的舒适性，但是当前建筑物内部的空调设计却存在不合理和不科学的情况，安装过程的不精确性，使空调的运行效率不能满足当前楼宇建筑的需求，造成自动化运行程度不高情况的产生。另外，还存在空调使用效率低和运行管理制度不完善的情况，不仅造成了能源消耗量的增加，并且缩短了空调的使用寿命，不能促进建筑企业节能环保的长远发展。

1.2照明系统使用问题

照明是楼宇建筑中的重要组成部分，照明系统的电量消耗情况会存在一定的差异。在当前的楼宇建筑中，照明设备存在功率过大、运行效率低和节能措施差的情况，导致电能系统的电量消耗较大，使用寿命减少，不能促进建筑节能的发展。

1.3供电系统节能问题

建筑物的供电系统，是建筑物内部的一项重要功能。当前的建筑物中，供电系统节能存在着一定的问题，无法保障人们正常的工作和生活。供电系统的电路设计存在着运行功率大和变压器容量的问题，影响实际的运行情况。变压器在使用过程中，造成电气资源的大量消耗，影响配电系统的运行效率，增加了运行成本，对智能楼宇建筑工作的进行形成阻碍[1]。

2智能楼宇建筑设计的原则

2.1符合实际

智能电气楼宇在设计过程中，应根据实际的楼宇建设情况，进行科学合理的建设工作，防止浪费电气能源情况的产生，适应当前节能环保的发展理念，促进我国电气行业的持续健康发展。在进行楼宇建设设计的过程中，应该与实际的使用功能相统一，达到智能化节能的目的。

2.2降低成本

在智能化楼宇节能的设计过程中，应该符合经济性能的需要，对节能工作进行合理的投资，并且按照相关的设计规范进行设计工作，保障楼宇建筑的使用年限，充分利用有效的物资，加强回收再利用，使建筑物的使用材料能够发挥最大价值。

2.3科学设计

在对智能楼宇建造的过程中，应该提升设计的科学性，需要对建筑楼宇做好充分的理解，分析内部各系统之间电气节能设计的相关要求，并与节能设计方案进行对比，以便选出合理的设计方案，保障设计的学科合理，提高建筑物的质量[2]。

3智能楼宇建筑电气节能设计的具体措施

3.1空调系统的电气节能

在智能楼宇建筑的过程中，应该结合相关的设计要求，进行合理精确的计算，明确实际的数据和数值情况，确定空调系统内部的相对湿度、饱和度和用电功率。因此，在空调系统电气设备容量的选择过程中，应该选择设备容量大于标准的设备容量，实现空调系统的电气节能，可以有效地避免空调设备容量过小情况的发生，防止空调不能正常进行供暖和制冷，以便更好地保障空调系统的正常运行。

3.2照明系统的电气节能

照明系统是当前建筑物设计中的重要组成部分，在建筑物电气节能的设计过程中，应该对楼宇内的采光效果做好深入的研究工作，以便更好地进行照明系统的设计工作，实现照明系统的节能。另外，在照明灯具的选择上，应该选用低耗能的灯具。在楼道内部应该运用声控系统，降低电气能源的消耗量。并针对建筑物实际的能源消耗情况，进行科学合理的设计工作，对建筑物中的照明系统进行规划，实现环保节能工作的有力开展，以便适应当前建筑物发展的客观需要[3]。

3.3供配电系统的电气节能

供配电系统为智能化楼宇建筑物的建设提供动力资源。因此，在实际的建筑过程中，应该对配电系统进行电气节能工作，根据建筑工程的用电负荷标准和电容量的使用情况，进行合理的统计工作，以便制定出合理的配电方案，实现智能化建筑物的电气节能设计工作。另外，还需要充分考虑供配电系统接线的合理性，结合用电负荷等级的相关要求，选择合理的配电方案，降低电力输送过程中造成的能源损耗现象。在有多台变压器同时供电的情况下，应该运用并联的供电方式，保障供电系统的可靠性和灵活性，降低电能的消耗量[4]。

4结论

为了保障智能楼宇建筑中节能工作的顺利开展，应该根据实际的施工情况，制定合理的设计方案，保障建筑施工的科学性和合理性。同时，还要保障楼宇建设工作的可靠性和经济性，确保楼宇建设过程中各项智能系统的正常使用，降低空调系统、照明系统和供配电系统所产生的电气能源消耗，促进电气能源的有效利用，实现建筑物的节能环保，符合我国当前建筑物发展的需要，促进我国建筑行业节能水平的提高。

作者：韩冬 单位：黑龙江省轻工设计院

参考文献

[1]卜迎春.基于EBI的智能楼宇管理系统集成研究[D].南京理工大学，2014.

[2]景国秀.住宅小区建筑电气与智能化控制系统的设计[D].南昌大学，2013.

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一、总体思路

1、指导思想。以科学发展观为指导，以建设长江沿岸和中部地区重要的经济中心城市，打造新型工业重镇、文化旅游胜地、区域商贸中心、开放港口城市为目标，以提升城市综合服务功能和构建适宜创业发展、生活居住的软硬环境为支撑，通过市场主导与政府扶持相结合、本土培育与引进做强相结合、发展总部经济与楼宇经济相结合，加快现代服务业发展，建设区域性企业总部中心和楼宇经济高地，形成服务业与总部经济、楼宇经济紧密结合的中心商务区，推动*城市经济高端化、集聚化和规模化，在更高层次上实现跨越式发展。

2、总体目标。经过5－10年的努力，建立比较完善的总部经济及楼宇经济发展环境、政策框架和服务体系，新引进一批世界500强、全国500强企业以及国内行业100强等大型企业入驻*设立地区总部或分支机构，使总部企业和楼宇运营商数量明显增加，持续发展能力明显增强，规模效应明显提高，中心商务区形成规模。力争到2011年，总部经济、楼宇经济增加值占GDP比重达到5%，2016年达到9%；税收直接贡献率2011年达到10%，2016年达到18%。

3、发展重点。坚持“产业第一”的发展策略，吸引、扶持和培育与我市五大支柱产业相关的总部企业入驻，加快形成具有比较优势和核心竞争力的产业集群；吸引国际和国内高新技术企业在*设立企业总部或地区总部以及分支机构（至少包含结算中心和营销中心），优化我市工业产业结构；吸引国内外银行、保险、证券、基金等金融机构到我市设立分支机构；鼓励跨国公司和国内知名公司在*设立物流、信息、会计审计、投资顾问、咨询评估、法律服务、会议展览等中介服务企业总部，提高城市的综合服务功能。

二、主要途径

4、规划建设中心商务区。按照"科学规划、合理布局、正确引导、协调发展"的原则，在开发区科技工业园、城西港区和浔阳区高起点集中规划建设中心商务区，采取大型企业独自成幢式、多个企业联合成幢式、行业集中成幢式相结合的办法，引导规模品牌企业在中心商务区内营建总部大厦，鼓励产业相关性强的现代服务业入区运营。加强交通网络等基础设施规划建设，形成与总部经济、楼宇经济发展相协调的配套设施支撑体系。

5、进一步加大总部经济招商引资力度。大力吸引世界500强、全国500强企业以及国内行业100强等大型企业到我市设立地区总部或分支机构（至少包含结算中心和营销中心），使我市成为大企业大集团的生产制造基地和总部企业的结算中心、营销中心等机构聚集地。鼓励县（市、区）引进总部企业入驻中心商务区，凡由县（市、区）引进的总部企业，其税收按一定比例分成给引进总部企业的县（市、区）。

6、大力支持区内企业做大做强企业总部。按照"内强总部、外拓基地"的思路，积极鼓励市内大企业大集团不断优化企业总部、研发营销和生产加工基地布局，在中心商务区设立总部，实现社会资源的最优配置；支持我市优势企业通过战略合作、业务重组和资本经营等方式，积极开发异地市场，进一步拓展市场空间和资源空间。

7、鼓励和引导写字楼发展楼宇经济。积极创造条件，加快城区写字楼的开发建设和功能改造，引导和鼓励城区内的写字楼按照国际化标准提升服务水平，完善服务功能，发展楼宇经济。

三、扶持政策

8、制定总部企业、楼宇经济企业认定标准。参照国内外的通行惯例，总部企业是指国内外大企业（至少包含结算中心、营销中心等核心运营机构）在我市以独立法人注册、办理税务登记，并符合以下任一条件依法经营的企业：

（1）世界500强、全国500强以及国内行业100强企业的地区总部；

（2）有独立法人资格、投资或授权管理的下属企业2个（含2个）以上、年主营业务收入亿元以上的企业总部或地区总部；

（3）年主营业务收入3亿元以上的企业；

（4）在*新注册的物流、信息、会计审计、投资顾问、咨询评估、法律服务、会议展览等中介服务业总部（分支机构不少于2个），且总部资产总额不低于3000万元。

9、设立总部经济、楼宇经济发展专项资金。加大对总部经济、楼宇经济资金扶持力度，自2008年起，市政府每年统筹安排发展总部经济、楼宇经济专项资金，资金主要用于扶持总部企业和楼宇集团的设立，以及对*企业异地设立服务机构的必要资助，主要采取奖励、贷款贴息等方式进行扶持。总部企业和楼宇集团所在地（区）政府也要安排适当资金进行扶持。

10、实施积极的土地政策。在符合城市总体规划、土地利用总体规划的前提下，将总部企业用地优先纳入年度土地供应计划，保障总部经济发展用地。总部企业用地，可优先进行规划选址，按“一企一策”办法经市政府批准后挂牌出让供应。同时，按一定比例配套总部企业高管人员住宅（公寓）用地，总部企业分配给符合条件的高管人员住宅（公寓），其使用人在*工作满五年后，可进入市场交易。

11、实行优惠的税收政策。对新入驻我市市区范围内的生产性外商投资总部企业，其企业所得税在企业所在地（区）政府给予“两免三减半”优惠政策期满后，延长三年减按15%税率征收。

12、提供良好的金融服务。定期召开银企联席会议，每年召开一次总部企业发展项目推介会，加强银企间的沟通，完善金融市场功能，为总部企业发展提供良好的融资环境，对有融资需求的成长型总部企业，及时推荐给银行、担保公司及风险投资等机构，为企业提供多种融资渠道。整合扶持企业上市的政策和资金资源，支持总部企业利用资本市场进行融资，协调解决总部企业在境内外上市融资过程中的问题。鼓励总部企业利用外资，争取国际金融机构贷款和外国政府优惠贷款。

13、积极为总部企业高管人员提供服务。为商务需要出入境、在本市长期居留以及临时来本市的总部企业外籍人员等，提供出入境便利。对符合条件的高层管理人员及其家属优先办理入户手续，并为其子女入学提供优质服务。尽可能创造条件，实行总部企业人员定点医院就医，并建立门诊"绿色通道"、电话预约专家坐诊或上门就诊等制度，为总部企业高管人员提供优质方便的医疗服务。

14、引进和培育企业总部、楼宇集团人才。加大总部企业、楼宇集团紧缺人才引进和培育力度，建立相关人员人力资源储备库，打造人才高地。构建公共人事人才服务体系，完善各层次人才培训体系。总部企业、楼宇集团接受应届毕业生、海外留学生和技能人才由市人才市场提供服务，实行优先保障。

四、保障措施

15、建立总部经济和楼宇经济发展联席会议制度。联席会议召集人由市长担任，成员由市发改委、市财政局、市国税局、市地税局、市公安局、市经贸委、市规划局、市国土局、市人事局、市商务局、市统计局、市教育局、市信息化办、市卫生局、总部企业和楼宇集团所在地（区）政府负责人组成，负责制定促进总部经济和楼宇经济发展的政策，统筹总部企业和楼宇经济企业的认定，审定有关补贴和奖励，协调处理总部经济和楼宇经济发展的重大问题。市发改委作为联席会议的牵头部门，要建立专人联系总部企业、楼宇经济企业制度，不定期研究推进总部经济和楼宇经济发展的措施，全力推进我市总部经济和楼宇经济发展。

16、细化促进总部经济和楼宇经济发展的政策措施。根据类别，分别制定《总部企业、楼宇经济企业认定和扶持办法》。按照总部经济和楼宇经济的总体发展要求，细化促进总部经济和楼宇经济发展的配套政策，形成政策合力。

17、建设总部经济和楼宇经济发展信息平台。扎实推进电子政务，健全政府信息网络系统，构建信息交互平台，实现信息共享。定期向总部企业、楼宇集团本市发展规划、重大发展政策、重大项目投资信息和改革措施，为企业提供快速、便捷的商务、法规和政策信息等各类资讯。

18、加强总部经济和楼宇经济运行分析和监管。健全总部企业和楼宇集团行业管理和监督，建立总部经济、楼宇经济统计分析体系、核算制度，全面准确掌握全市总部经济和楼宇经济发展状况。相关部门要加强经常性的研究，分析其存在的问题，拿出有效的解决办法，提高把握和促进总部经济、楼宇经济发展的能力和水平。

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文艺路街道位于长沙市商贸云集的繁华地段，东起韶山路，南至人民路，西临芙蓉中路，北接五一大道，总面积1.08平方公里，总户数13449户，常住户籍人口4.6万人，流动人口2.7万人。街道辖区内有省、市级机关企事业单位78家，有写字楼宇23栋，楼宇企业950家。街道下辖7个社区（省级文明社区1个，市级文明社区5个，区级文明社区1个）。街道工委下设3个社区党委、2个社区党总支、2个社区党支部、1个机关党支部、5个非公经济党支部。

2008年，全街完成区级税收任务9850万元；湘女服饰特色街获“长沙市文明示范街”荣誉称号；社会治安综合治理工作荣获“长沙市先进单位”荣誉称号；计划生育工作继续保持了“长沙市模范街道”荣誉称号；安居工程获“长沙市先进单位”荣誉称号；社区建设“五统一”（统一标徽、标牌，统一外观网格，统一服务窗口设置，统一功能布局，统一服务厅工作人员行为规范）工作经验在市、区得到推广。2009年以来，街道进一步整合资源优势，挖掘自身潜力，打造特色亮点工作，圆满完成区委、区政府下达的各项指标任务，搞好系列争先创优活动。

大力发展写字楼宇和特色街市，培植稳定税源

1、加大招商引资力度。为聚旺人气和财气，促进街道经济发展，街道工委、办事处非常重视招商引资工作，注重采取多种招商形式引进一批知名度高，经济实力强，信誉度好，业绩突出的企业或公司落户文艺路街道。

2、开展“两帮两促”活动。街道办事处积极落实市、区政府关于开展“两帮两促”活动的指示精神，加大对企业、对项目的扶持力度，及时帮助企业解决融资难、项目拆迁难、手续办理难等问题。

3、打造特色楼宇街市。文艺路街道是芙蓉区楼宇经济最发达，特色街市比较有名的一个街道。为做大做强做优楼宇经济和特色街经济这篇文章，街道办事处2009年重点抓好以下工作：一是对闲置的楼宇引进中高档次或有一定规模的企业入驻；二是对新建成的商务楼宇加大二次招商力度；三是对税收过500万元的楼宇进行重点扶持；四是进一步提升湘女服饰街的功能；五是发挥韭菜园南路两厢的楼宇优势，着重打造一条全市规模最大、档次最高、交易额最大的古玩特色街。

4、优化经济发展环境。对于入驻街道的企业或公司，街道办事处对相关执法部门的执法人员加大监督力度，严禁出现执法不公或索拿卡要现象。对于街道机关及社区的工作人员，强化服务意识，严禁出现以服务为由而对企业进行拉赞助或“打秋风”行为。

加强城市综合管理和专项整治，提升城市品位

1、实施城管综合执法。市、区为理顺城管体制，将城管综合执法中队下放到街道办事处，有利于街道对违反城市管理规定的人或事进行综合执法，大大提高了街道办事处在城市管理方面的行政执行力。全街城市管理面貌发生了根本性变化。

2、积极推行网格化管理。为加强城市精细化管理，街道办事处针对辖区人口密度大、管理难度大等特点，将主次干道、背街小巷、小区小院等进行量化管理、网格化管理，为居民创造了一个舒适的生活和工作环境。

3、经常开展专项整治。针对城市管理易反弹等特点，由街道办事处牵头，定期或不定期开展招牌专项整治、店外经营专项整治、流动摊担专项整治等行动，使一些城管顽疾或老大难问题得到了彻底解决。

4、建立健全长效机制。为巩固城市管理成果，街道办事处建立了日检查、周通报、旬点评、月奖惩的日常管理机制，其督查考核结果纳入年度绩效考核。

关注民本民生和社会事业，构建和谐街道

1、切实抓好保障工作。保障工作关系到社会的稳定与和谐。为构建和谐街道，街道办事处非常注重劳动保障工作、居民最低生活保障工作和住房保障工作。2009年1―4月，街道新增就业岗位800多个，安排下岗失业人员再就业460名。最低生活保障方面，做到了应保尽保。住房保障工作方面，达到了住者有其屋的工作目标。

2、切实改善人居环境。针对城区部分居民所住的棚屋既存在治安隐患，又存在消防隐患等问题，街道办事处积极争取市、区政府支持，将危旧房屋改造纳入全市棚改项目计划，并尽快启动拆迁安置工作，改善居民的居住环境。

3、切实抓好优质服务。街道及社区对于广大居民群众十分关心的社会治安、城管爱卫、食品安全、人口与计划生育管理、出租屋管理等，注重以人为本，依法依规，科学管理，切实让居民群众和暂住人口感受到了实实在在的优质服务。

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一、打造核心经济区的基本情况

区政府及其相关职能部门对打造核心经济区工作目标明确、工作思路清晰、落实措施得力。街道的战略主体作用已初步显现，主战场的气势彰显，街道层面克服困难、迎难而上的干劲很足，展现出一股激情和闯劲。概括起来，有以下三方面突出特点：

1．工作定位准确。区政府及相关部门和街道按照区委对核心经济区的总体定位以及有关核心区发展必须围绕的“三个坚持”，组织各项工作，认识到位、定位准确。区街两个层面在推动核心区建设中有明确的工作目标与职责，充分发挥出了两个层面的优势与积极性。

2．组织推进有力。区政府及相关部门和街道紧紧围绕总体工作部署积极组织开展工作，上手很快。区政府及时出台了《区关于加快发展重点产业，总部经济、科技信息产业，文化旅游产业、商务商贸产业的实施意见》并积极组织实施，体现出较强的执行力与良好的行政绩效。每周召开重点项目推进会，加快推进重点项目建设，谋划特色街区建设，加大招商引资组织工作，协调解决工作中所遇到的困难与问题。目前，核心经济区有近20个重点项目在同步推进，整体工作进展顺利。

3．区街无缝对接。区街两级在推进核心区建设的统一大目标下，在明确职能分工的基础上，实现无缝对接，区发改局总牵头，以规划、招商、目标考核为抓手，区相关职能部门积极主动服务于街道一线工作，两个街道全力投入打造核心区工作，区街不分层级界限、不分部门界限，积极合作，相互支持，相互补台，围绕总目标形成一体化运作工作机制，合力推进各项工作的深入开展。在招商引资过程中形成并较好运用了“1＋1＋8＋X”模式，实践证明，这是区级行政层面有效推进部门联动，充分发挥部门合作优势的好形式。

二、存在的主要问题

1．缺少整体规划。核心经济区发展需要整体功能配套来实现，目前核心区规划相对滞后，还缺少整体规划方面的统一性和功能布局方面的多元性，在一定程度上限制了商务、商贸、金融、证券集聚作用的发挥和特色街区的建设。核心区的公共服务设施配套不足，在功能定位上缺少具体方案。打造核心区是逐步实现的，配套功能也是逐步跟进的，因此，整体规划和分步实施显得尤为重要。

2．区域特色不明显。有特色才有竞争力，核心区域必须彰显特色。目前，街区在楼宇特色、街区特色、地标特色上还不明显，品牌效应不强。例如，打造东大影壁餐饮一条街，它与的餐饮如何错位经营，如何与地区夫子庙、湖南路等地餐饮避免雷同，经营目标针对社会哪些消费人群，没有明确“特色餐饮”的内涵和规模发展的实施方案。

3．招商组织层次偏低。传统的招商手段和策略制约着核心经济区不断扩大的招商引资需求，尤其是作为招商引资主战场的街道，招商引资能力有限。一方面它与大公司、大企业不可能平等对话，另一方面，街道获得招商的信息量有限，信息传递也不够顺畅，大大影响招商的质量和进程。

三、几点建议

1．高水准规划。整体规划是发展的关键，只有一流的规划才能实现一流发展。从国内其它城区的发展来看，无一不是建立在一流水准的规划之上。总体来看，目前的规划不仅存在时间上严重滞后问题，同时在建设标准上与国际一流水平仍有较大差距。建议围绕核心区整体建设规划问题再作进一步研究，立足于国际化视野，以新型核心区的地理空间、社会空间、经济空间整合为目标，以打造国内一流特色街区为基准对核心经济区的产业发展、品牌定位、空间结构、城市基础设施等规划进行系统再提升。

2．精细化运作。按照建设“精品城区”的要求，要精心打造核心区的每一片社区，每一条街道、每一幢楼宇。要在核心区的整体形象上多下功夫，包括整个形态建设、交通网络及设施建设、交通管理、环境卫生等公共服务设施建设。要对每一幢建设的楼宇严格把关，做出特色和亮点，打造出标志性楼宇，增强楼宇对企业的集聚效应。要在街区的边角与细枝末节上下功夫，主要街区门面要有特色，上品位，努力做到“一店一品”。在加大沿长江路与沿珠江路“两横”建设的同时，加大以沿太平北路、洪武北路、丹凤街“三纵”为主轴的纵向建设力度，形成纵横交错的发展格局。

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楼宇智能化监控系统技术是现代社会经济发展的产物，在技术不断开发与创新的过程中，楼宇智能化监控系统技术不仅可以提高楼宇的监控效率，还能为人们的生活营造良好的环境，促使生活质量的提高，使楼宇空间更加安全。

关键词：

楼宇智能化；监控技术；安防监控

目前，国家经济发展速度较快，建筑行业也开始崛起，对于智能化技术的需求越来越高，由此引发楼宇智能化监控系统技术与综合安防监控系统的融合，在良好的融合体系中，可为人们营造安全的生活环境，为其发展奠定良好基础。

1智能化楼宇监控系统技术概述

智能化楼宇监控系统技术就是在应用现代化信息技术与通信技术的情况下，能够对建筑楼中的防盗、门禁等进行全面的监控，保证能够完善各类建筑功能。在楼宇建筑中，只有全面应用防盗、监控与门禁系统，才能保证楼宇的安全性，使其保护优势得以发挥，在一定程度上，能够促进楼宇建筑内部安全运行，使各个系统之间都能有效合作，进而形成智能化楼宇监控系统[1]。安防监控系统的工作原理就是能够利用各类传感器，对楼宇内部进行监控，保证能够提高楼宇安防效率。门禁管理就是对楼宇内出入的人员进行管理，保证能够根据工作人员的真实身份录入技术，排除不安全人员，提高楼宇内工作人员的监管效率。同时，要对楼宇的外来人员进行记录，保证能够利用先进技术检测其随带的物品，避免危险物品流入楼宇内部[2]。

2智能化安防监控系统的设计原则

在设计智能化楼宇安防监控系统之前，设计人员必须全面了解设计原则，保证能够实现智能化、网络化的安防监控系统，进而优化楼宇安防监控模式。

2.1智能化设计原则

智能化设计原则就是设计人员根据楼宇设计需求，集中掌握智能化设计编程技术。利用自行储存的方式，对信息与资料进行储存，保证能够营造出较为可靠的通信设备，使其在应用过程中，可以及时发现楼宇中存在的故障问题，在自我检测的情况下，自动维修一些小型故障[3]。

2.2可操作性原则

可操作性原则就是设计人员在对安防监控系统进行设计的过程中，要保证系统的可操作性能，主要因为每个楼宇的管理工作都有不同的管理体系，并且管理人员的管理技术水平不同，并非所有的管理人员都是专业素质较高的人才。因此，在安防系统设计的过程中，要对其操作形式加以重视，保证每一位管理人员都能对其进行操作。

2.3网络化原则

网络化原则就是设计人员利用先进的网络信息技术，提高安防监控系统的先进性。在网络技术发展的过程中，人们在生活中将网络信息技术作为主要工作工具，因此，在智能化楼宇安防监控系统设计过程中，相关设计人员必须要全面考虑网络信息技术的应用，使安防监控系统向着现代化的方向发展。

2.4可升级性原则

可升级性原则就是设计人员对安防监控系统进行优化，使其可以根据科技发展情况不断更新升级。如果不能对智能化安防监控系统进行可升级性设计，工作人员就会对其进行重新设计与组装，不仅浪费人力，还会提高企业成本的支出，对其发展造成较为不利的影响。因此，设计人员在设计过程中，要遵循可升级性原则，利用网络信息技术不断优化楼宇安防监控系统。

3监控系统设计方式在设计

智能化楼宇安防监控系统的过程中，不仅要对安防监控、防盗报警、巡逻更新等系统加以重视，还要将智能化监控控制系统技术融合在设计方案中，引进先进的设备，遵循相关设计原则，保证能够提高智能化楼宇安防监控系统的可靠性，为其发展奠定良好基础。具体设计方式包括以下几点：

3.1安防电视监控系统的设计

在智能化楼宇安防电视监控设计过程中，相关设计人员必须要对楼宇内各个楼层、人员出入场所、停车场、机械设备间等加以重视，在此类区域安装图像监控器，并且要对监控图像进行记录，以便于日后查阅。同时，设计人员要在每个大厅中设计监控器，进而提高大厅安防监控效率。在每部电梯之间都要设置监控器，以便于对电梯内外进行全面的监控，保证不会出现监控露点。设计人员在楼宇每个楼层的通道中都要设置监控点，以便于对楼宇中的房间通道进行监控，为了不出现监控死角，还要在楼道与楼道之间的连接点设计监控器，确保智能化楼宇安防监控效率。另外，为了提高智能化楼宇安全性，在电气配置设备间、空调房间内也要设置监控点，保证楼宇能够正常运行。在设计完成之后，安防管理人员就可以根据监控计算机或是监控电视上的图像信息，判断楼宇内是否处于安全状态。

3.2智能化楼宇报警系统的设计

智能化楼宇安防监控系统设计人员在设计报警系统的过程中，可以将区域报警信号与安防电视监控系统结合在一起，一旦楼宇中出现报警现象，就可以根据计算机编程找到报警点，并且形成电子地图，这样，就可以使安防监控管理人员及时找到报警位置，根据安全情况执行解除警报工作，避免出现影响楼宇安全性的问题。同时，在处理安全事故之后，安防管理人员可以利用网络信息技术对报警时间进行记录，进而提高楼宇安防监控系统应用效率。

3.3智能化楼宇门禁系统的设计

对于智能化楼宇而言，门禁系统是较为重要的，关乎着整个楼宇的安全性。因此，相关设计人员在对门禁系统进行设计的过程中，必须要利用网络系统记录楼宇中工作人员信息，保证每位进入大厦的工作人员都能得到信息的核实，防止外来不安全人员的进入。如果外来人员必须要进入楼宇中，要对其进行全面的检查，不可以携带危险、违法的物品，避免出现影响楼宇安全性的问题。

4结束语

智能化楼宇安防监控系统设计人员在执行工作的过程中，必须要对影响楼宇安全性的因素加以分析，保证能够总结出影响楼宇安全性的因素，并且不断完善楼宇安防监控系统，引进先进的监控设备，提高安防监控系统的先进性。同时，要对设计人员与安防管理人员的专业素质加以重视，保证其可以为楼宇的安全贡献力量。

参考文献：

[1]钟晓锋.智能楼宇安防集成系统的研究与设计[D].华南理工大学,2012.

[2]张国章.制造企业安防监控系统的设计与实现研究[D].华南理工大学,2012.

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【关键词】中央商务区 青岛市

青岛市中央商务区是2005年经市政府批准建设的城市区域，位于青岛市市北区，用地面积2.46平方公里，是目前市内可供开发建设面积最大的一块商务用地。截至目前，青岛中央商务区目前已有大连万达、中海地产等各类重点项目60多个，其中投资过亿的30余个，总投资超过300亿元，提供商务办公面积70万平方米。

一、青岛市中央商务区发展现状

（一）实行政府引导，市场化运作模式

青岛市中央商务区建设之初就确立了政府引导、市场化运作的模式，以土地滚动开发为核心，成立了两个专门机构，一是中央商务区管委会，具备部分政府职能，便于对外协调；一是商务区开发公司，区属国有企业，便于市场运作。

（二）立足项目引领，推动产业优化升级

中央商务区原址聚集了海城建材、海城装饰、徐州北路旧货、交运陶瓷、商业物流五个市场和新兴服装厂等200余家劳动力密集型企业，青岛市以建设中央商务区为契机，通过提供政策资金扶持，加快原有传统企业搬迁改造步伐，2016年底，青岛中央商务区核心区基础设施建设已基本完成，吸引世界500强企业10家，引进各类企业总部100家，企业营业收入可达480亿元，税收32亿元。

（三）积极完善配套，优化园区发展环境

青岛中央商务区规划布局结构为“一心、两区、三轴、一带”，一心为商务核心区，两区为南京路以西商务中心片区和南京路以东综合居住片区，三轴为敦化路发展主轴、连云港路商务发展轴和绍兴路居住生活轴，一带为海泊河滨水休闲景观带。

二、青岛市中央商务区发展存在的问题和挑战

（一）发展环境和配套政策不完善

中央商务区所在的市北区近年来相继出台了各类扶持政策文件，但对入驻企业的优惠奖励和扶持壮大的政策与崂山区等兄弟区市相比力度不够，缺少竞争力、吸引力。青岛市中央商务区核心区域土地已基本出让、开发完毕，剩余规划可开发区域大部分为居民区，拆迁改造成本日益提高，增加了拆迁工作和存量土地整理的难度，使未来提升、改造空间受限。

（二）经济结构和产业定位不清晰

楼宇特色定位不清晰，定向招商执行不到位，同质化竞争严重，对招商引企的标准没有有效把控，而管委会对开发企业的影响制约力十分有限。中央商务区内大量的企业和居民房屋需要征收拆迁，成本较高，基本是靠土地出让金收益返还来平衡资金，在后期拆迁成本激增的情况下，实现资金平衡的难度较大，进一步影响到后续的房屋征收拆迁工作，制约整个商务区的后续开发建设。青岛市市北区属于老城区，土地空间小、人口密度大，中央商务区作为在老城区上发展起来的新区域，虽然具备了一定发展前景，但由于受基础因素和周边环境等影响，与沿海成熟的总部商务区相比，发展氛围相对不浓，招商相对困难。

（三）基础设施和交通状况不优化

中央商务区在老城区基础上建设，交通、供热等配套设施建设受限，最突出的供热缺口约300万平方米。作为青岛市城区地理位置的最中心^域，是市区过境交通的结点，区域内拥有万达、家乐福、阳光新业等多家零售业龙头，是人流、车流和物流高度密集区，随着入驻企业成倍增加，静态交通矛盾也将更为突出。

（四）政府管理机构管理效能不高

2011年经市编委办同意设立青岛中央商务区管理办公室，分别为综合处、招商处和开发处，主要职能侧重于开发建设，招商引资和服务管理职能相对薄弱，缺少专业人员。尚未建立相对固定的协调议事机制，管委会与职能部门之间协调联动不够，特别是在帮助入驻企业办理工商、税务、环保、消防、质监、卫计等审批手续方面，还不够高效快捷。根据目前政策，从建设单位取得土地使用权开始，往往需要至少8个月甚至一年多的时间才能取得施工许可证，直接影响到项目开工建设的进度。

三、加快青岛市中央商务区发展的建议

（一）完善配套政策法规

建议对中央商务区引进的符合产业规划的总部经济等税收潜力大的现代服务业项目，给予土地政策支持，在土地出让时设置附加条件，确保项目建设的用地需要。根据中央商务区统一规划，打破原地块区域界线，将部分待征收拆迁居民住宅同企业房屋的用地规划成同一地块，不受比例限制统一纳入旧城改造，适用旧城改造政策。建议积极争取对中央商务区引进的总部项目或某一楼宇同一产业达到一定比例的集聚项目，将税收的市级收益部分按一定比例奖励该项目，并设立发展引导基金，予以专项补贴扶持。

（二）整合政府管理机构

建立区分管领导召集，管委会主导，相关部门、街道和企业参加的联系会议制度，对企业反映的各类问题，能第一时间解决的第一时间解决，不易解决的提交联席会议研究，形成多部门相互沟通与合作的新型服务管理模式，联席会议原则上应每月召开一次。争取政策支持，纳入审批绿色通道，优先审批，减少审批环节、缩短审批时间。

（三）加快经济结构调整

委托专业咨询公司，立足中央商务区，围绕金融、蓝色、科技等高端产业，研究制定统一的产业发展规划和楼宇招商设计方案，明确重点产业、细化招商路径，对区域内的楼宇进行“一楼一产业”、“一片一特色”的定制化、精准化招商。按照项目引进高层次、土地利用高水平、辐射影响高效应的发展要求，坚持瞄准高端、招大引强，促进项目、资金、信息、人才、技术的聚集，增强了对城区经济的辐射功能。

参考文献：

[1]李丁，张俊民.CBD形成和发展的市场条件分析[J].首都经济贸易大学学报，2006.

[2]李慧，张鲲.CBD在城市建设发展中的作用[J].四川建筑，2009.

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关键词：火灾报警系统 楼宇自控系统 联动

中图分类号： U260.4+23 文献标识码： A 文章编号：

前言

楼宇自控系统是智能建筑的主要组成部分之一，是近年开发并逐步推行的一项高科技楼宇管理系统，包括先进的硬件系统设备及优化的软件管理思维，与以往的楼宇设备常规管理比较，它有着明显的优越性及显著的经济效益。智能建筑通过楼宇自动化系统实现建筑物内设备与建筑环境的全面监控与管理，为建筑的使用者营造一个舒适、安全、经济、高效、便捷的工作生活环境，并通过优化设备运行与管理，降低运营费用。

伴随现代化进程加快，多功能化、智能化的建筑群体迅速发展。建筑在设计的时候也越来越考虑到防火的问题。一旦发生大规模火灾，仅靠单独的火灾报警员群体救火灭火将无法在最短的时间内减少人民生命财产的损失；而且，一旦火势过猛或火势蔓延过快，火灾报警人员将很难靠近。此时，火灾报警系统与楼宇自控系统的联动将能很好的解决这一棘手难题。

火灾报警系统不仅是楼宇自控系统的一个分系统，而且它使楼宇自控系统更具功能化，一起进行对建筑的保护。出于政策法规和不同行业管理方式的理念不同等各种因素考虑，我国火灾报警系统常作为独立的系统来履行其职责，不与其他机构或系统合作和联动实现各自功能的完善。因此，虽然为我国的火灾报警自控系统产业蓬勃发展营造了优越的环境，但是也因为对系统的其他方面疏于重视，一定程度上的封闭型，限制了火灾报警电子产业的发展方向，不能有效结合火灾报警系统与楼宇自控系统的优点。总体说来，出于各方面因素，增强火灾报警系统与其系统的联动是当前火灾报警事业发展的当务之急。

一火灾报警自控系统概念解析

火灾报警自控系统通常由四大部分构成：传感器、执行器、控制器和控制网络。火灾报警自控系统的技术规范参照国家既定的标准规范。如图1：

图1 火灾报警自控系统

火灾报警系统存在的意义是对即时感知并上报辖区内发生的任何火情。根据不同的现场环境需求，火情传感器常由感温传感器(LM94022)、感烟传感器(MC9S08QG4)、感光传感器构成。它们能够在火情发现初期，将因火灾导致的热量、烟雾和光辐射等情况，通过感温和感烟和感光等火灾传感器转变为电信号或数字信号（A/D转换电路ACD0809），同时，还将火情发生地和发生时间等信息传递给火灾报警系统(单片机AT89C51)。对火情发生地的实时监测，经过传感器(MT8880)快速分析数据并向控制器汇总。在获得可靠火情后，火灾报警系统将会采取适当的举措，具有直接反应的功能，即通过智能控制防火门、灭火剂、火灾报警用水等设备设施实现对火情的第一时间有效控制和处理。火灾智能区域控制器是整个火灾报警自动控制系统的核心，它监控真个火灾报警系统上传感器、执行器、显示器等设备，根据实际情况，将所得数据进行整理分析，及时显示并提示火情发生地、火情程度、已采取的措施和建议举措等，帮助人们更好的参与到火情控制工作中去。

2 当前联动现状

火灾报警自控系统设计的好坏将会直接影响整个火灾报警系统及能否迅速有效控制火情，也正是出于火灾报警自控联动系统的重要作用，越来越被广大电气设计师所关注。我国多功能化建筑越来越多，各种写字楼、大型商厦等建筑物的火灾报警系统集合了子系统多、线路复杂、功能全等优缺点。而各个环节自身及其相互衔接的好坏将直接影响整个火灾报警系统与楼宇自控系统的联动。火灾报警自控系统虽包含了较多的监测点和控制点，但受政策影响，火灾报警自控系统结构规范、商品化程度高。所需的传输数据量小，数据协议简单，较多监控、监测设备可以在简单的网络上工作，因此，火灾报警自控系统价格较便宜。从火灾报警系统的投资来看，大部分集中在现场设备的布置上，投资额中，智能区域控制器和控制网络所占比例很低。所以，在系统开始调试运行时工作量也十分小。综合看来，虽具有结构紧凑、价格低廉等优点，但火灾报警自控系统的外延性不强。

楼宇自控系统则可以在创造出一个高效、舒适、安全的工作环境中，降低各系统造价，尽量节省能耗和日常管理的各项费用，保证系统充分运行，从而提高了智能建筑的高水平的现代化管理和服务，使投资能得到一个良好的回报。它可以将建筑内各种机电设备的信息进行分析、归类、处理、判断，采用最优化的控制手段，对各系统设备进行集中监控和管理，使各个分系统设备一直保持较高效率却又有条有理、协同一致的状态下运行。楼宇机电设备监控系统，作为智能建筑楼宇自动化系统非常重要的一部分，担负着对整座楼宇内机电设备的集中检测和控制，保证所有设备的正常运行，并达到最佳状态。

3 联动趋势分析

虽然火灾报警系统具备了一定的与其它系统相互联动的能力，但是与楼字自控制系统的飞速发展，依然是相当不匹配的。

楼宇自控系统主要由设备控制、循环控制、最佳起/停控制、数学功能、逻辑功能、趋势运行记录、报警管理等几部分组成，结构上十分完整。在控制方式上，楼宇自控系统在设计规划阶段多设计成分布式控制方式，但是火灾报警系统由于发展较为缓慢一般是集散控制方式，这种简单的控制方式虽具有一定和外界联动的能力，可是常常因为结构较为单一，不能传输大规模数据，在实际应用中存在一定问题。另一方面，火灾报警系统的智能控制器向上组网能力较差，分布在各个区域的智能控制其各自独立工作，不能形成有效的协同、呼应。这种设计方式导致其各个机能、构成不能有效传达讯息，不利于发挥火灾报警系统最大的作用，也局限了火灾报警系统的长期发展。所以，在保持火灾报警系统当前兼具规范性和价格便宜的基础上，应增强火灾报警智能区域控制器的能力。

楼宇自控系统可以将现代建筑中从属于不同子系统和技术领域的所有分离的设备、功能和信息进行有机的结合，汇成一个结合功能强大、信息全面、管理科学的相互协调、彼此关联的整体。通过将火灾报警系统有机的与楼宇自控系统结合起来，使其具备能够汇入其它骨干控制网络的能力，具有分布式系统的一些特点，增加数据的传输能力，作为整个楼宇自控系统组成的一个元素实现对整个建筑的全面管理和控制。

如图2：

图2 楼宇自控系统与火灾报警系统的联动

火灾报警系统与楼宇自控系统的联动形式在于火灾发生后，火灾报警系统探测到火灾后，将火灾信息与楼宇自控系统联动，进行应急广播、切断正常供电，并启动应急电源。放下防火卷帘和防火门，电梯进入基站、消防梯开启，并自动拨打119报警，启动楼宇自动灭火系统。

另外，通过工程设计实例，对多业态管理模式的写字楼如何实现分散控制及集中控制进行了探讨，如何设计出切实可行同时成本较低的联动方式引起了人们愈来愈多的关注，我们还应多参考国外在此方面出色设计的实例，并根据实际情况与我国建筑设计相结合。

4 结语

国家经济不断发展，人们生活水平日益提高，高层建筑、功能化的商厦不断涌现，火灾防范意识逐渐深入人心，与此同时，楼宇自控系统这个新名词也变得不再陌生。结合当前风格迥异、功能各不相同的建筑群体设计出价格相对低廉、功能完善、系统全面的火灾报警融入楼宇自控系统的联动装置成为摆在工程师面前的一道又一道难题。当前所实施的法规和政策，并没有在火灾报警系统和其他系统之间建立科学合理的联动关系。早起，由于人们对火灾报警系统的重视，火灾报警系统快速发展，并迅速成为一个独立的体系。直到20世纪90年代，诸如安保系统、中央冷暖系统、，变配电等系统也逐渐跟随时代前进的脚步。新时代，人们对火灾报警理念和高科技智能化的需求也日益增长，火灾报警系统将不能在孤立存在，必须与其他系统联动以发挥各自最大的功效。当前，众多设计有楼宇自控系统的建筑再没有将火灾报警系统当成孤立的体系单独存在，而是采用分布式控制方案构成有机的整体。

总之，火灾自动报警与火灾报警联动控制系统是当前时展到一定程度必然出现的自我完善。火灾报警系统与楼宇自控系统的联动的设计功能是否完善，运行是否稳定可靠，直接关系着人民生命和社会财产的安全，需引起我们的深切关注。

参考文献：

[1]方志刚,王春明，楼宇自控系统的实例──某工程分析[J]，工程设计CAD与智能建筑，2011年02期

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【关键词】智能社区；安防系统；报警；监控；设计；实现

The Design and Realization of Information Community Security System

Yu Hui-ping1，Yang Zhong-hua2

（1.Suzhou yuanjian Communication Engineering Co.，Ltd，Jiangsu Suzhou，215000；

2.Beijing Zhihuicheng Technology & Development Co.，Ltd，Beijing Haidian，100081）

Abstract：In the light of intelligence community security system，and analyzes the basic principle of system design，and basic component.From the perimeter infrared alarm systems，digital control system，information release system，card system are discussed，detailed introduces the function and implementation principle，system to adapt to the current residential community management requirements，so that the community more safe，comfortable.

Key words：Information Community；Security System；alarm，moniter-control；design；realization

近年来，随着我国国民经济的迅速发展，居民的生活水平有了很大的提高，人们对生活质量的要求越来越高，开始越来越注重家居的人性化。建设安全、舒适、快捷、方便的智能小区，已成为现代住宅小区发展的必然趋势，其中尤以住宅小区的安全最为重要。智能小区安全的实现，除了人为因素外，主要依靠小区的智能化安全防范系统。

智能社区安防系统是保障安全为目的而建立的技术防范系统，是一个技术性和综合性很强的系统。是人们将计算机技术和网络通信技术结合，应用在住宅小区内部，对住宅小区内部的设备进行改造；将建筑技术和现代飞速发展的信息技术进行结合，来达到对信息资源进行统一管理，为用户提供多种信息服务为目的，以实现综合自动化、信息化，使小区内的用户获得高效安全、经济舒适的环境。

1.智能社区安防系统设计原则

智能社区安防系统的设计应遵循以下基本原则：

1.1 合理性

这是系统设计的基本原则，注重周界防范，将危险排除在小区之外；强调总体防范，即以小区为中心进行防范；立体防范，多种防范手段相结合，主要考虑在该小区界设红外线入侵探测系统和电视监控系统，使系统的设计合理并达到最优。

1.2 可靠实用性

从性能价格比的角度考虑，系统的关键部分全面采用世界著名厂家的产品，保证了整个系统的可靠性。同时兼顾到功能的完善和操作简单化的要求，使本系统达到处理意外情况时反应迅速、正确，提高了保安工作的效率。

1.3 先进性

在投资费用许可的情况下充分利用现代最新技术、最可靠的科技成果，以便该系统在尽可能长的时间内与社会发展相适应。并使系统具有强大的发展潜力。

1.4 可扩充性和经济性

为满足今后发展的需要，系统在使用的产品系列、容量及处理能力等方面必须具备兼容性强，可扩充与换代的特点，确保整个系统可以不断得到充实、完善、改进和提高。通过这种优化设计，不仅充分保护了原有投资，而且具有较高的综合性能价格比。

1.5 规范性和结构化

由于小区智能化系统是一个综合性很强的工程，在系统设计中必须着重参考更多面的标准和规范，力求使各子系统做到结构化、标准化、模块化和系列化。

2.智能社区安防系统的构成

系统主要有周界红外报警系统、数字监控系统、信息系统、巡更系统一卡通管理系统、楼宇（可视）对讲系统、家庭报警系统模块组成。系统简易架构图如图1所示。各系统通过综合布线系统与物业管理中心的主机实现联网。在实际设计时根据社区的规模、安全防范等级、建设投资等各方面的因数，决定各系统的结构和配置如图1所示。

3.智能社区安防系统的功能与实现

3.1 周界红外报警系统

周界报警系统是在智能社区的周边设置越界探测装置，并与社区管理中心系统联网，及时发现非法越界者，实时显示报警区域和报警时间，自动记录与保存报警信息。

周界报警系统一般由红外线探测器、接收器、控制器、报警主机及传输线缆组成。系统结构图如图2所示。

3.2 数字监控系统

数字监控系统一般设置在小区的主要小区出入口、单元门口、通道、停车场、电梯轿厢和小区内的重要公众场所等重要部位，在这些部位安置摄像机进行实时监控、录像，并和入侵报警系统实现联动。摄像机负责对小区进行摄像，通过综合布线系统将信号传回管理中心，根据具体部位的情况和要求分别采用固定摄像机、全方位摄像机、半球形摄像机、红外摄像机等；保安人员通过监控系统的监视器实时全面监控小区内的治安情况；磁盘阵列实时记录小区内的情况、以备查证；通过矩阵控制器在控制台切换操作，跟踪监测。系统拓扑图如图3所示。

3.3 信息系统

智能信息系统通过网络，结合各行业业务特点，构建适合当前及未来业务发展需要的智能信息系统，实现信息的集中及管理，以服务于各行业宣传、产品介绍、内部培训等工作。

管理人员在信息中心就可以将制作好的宣传信息随时传递到分布在任意地点的显示终端（显示器、电视机），并随时能控制任意终端播放的内容和播放形式。其系统结构图如图4所示。

3.4 一卡通系统

针对智慧型建筑的建设需要，选用远近兼容型门禁系统；此系统对出入口进行安全管制，每个门禁控制点由现场控制器负责信号输入输出控制，可以与安防系统进行报警或监控的联动控制。系统极大地提高了管理者的工作效率和管理区域内的安全程度。

此系统经过后台管理系统可进行远程识别、身份判断、信息记录、报警、联动控制、考勤等工作，保障对网络内的每一个人员进行识别、出入控制。

3.5 楼宇（可视）对讲系统

楼宇对讲又称可视对讲，英文名称是Video Door Phone或Video Door Bell。楼宇对讲乃是智能社区建筑中的一个通话设备，常伴有开锁功能。随着生活水平的提高，对安全防范意识的加强，智能社区都有统一的门禁系统，而门禁系统则给访客来访带来了不便，于是楼宇对讲则应运而生，可以让访客和业主直接通话并为访客打开门禁。

楼宇对讲从传输方式来分可分为模拟和网络2种，从性质上来分可分为可视对讲与非可视对讲。随着网络的逐渐普及，网络可视楼宇对讲已逐渐成为主流，且网络传输的这种点对点方式有着比模拟信号更科学、更可靠、更清晰地优势。

3.6 家庭报警系统

家庭报警系统主要实现对住户家中的紧急、燃气泄漏报警、火灾报警、防盗入侵等各种报警开关信号进行采集、传送接收和警情通报的功能；实现该功能主要由带安防报警接收功能住户室内报警主机、住户前端各种类型的报警探头探测器组成。系统拓扑图如图5所示。

4.安防系统存在的问题

4.1 设置不当

开发、设计单位对安防系统的认识不足，造成对安访系统的设计、配置不当，致使各子系统不能整合，造成投资浪费。由于安防产品厂家众多，各厂家产品互不兼容，导致用户选择产品的局限性，加之开发单位在设计时往往不能确定安防设备厂家，使得设计时不得不将很多技术问题遗留给集成商或者施工单位，造成了安防系统设计不合理，系统集成差，设备配置性能差，综合布线不规范等现象。使有些系统单独设置（如火灾自动报警系统），造成安防系统产品整体功能不完善，达不到智能化的效果。

4.2 缺乏统一

安防产品大多是进口产品，国内具有竞争力的厂家较少，产品的生产标准、系统构成、接口方式等不尽相同，导致各系统不能协调动作，无法实现集中联网，难以达到理想的智能化效果。目前，安防系统缺少统一的设计规范、施工规范和工程验收标准。现有的有些相关规范也不能适应智能化安防系统的技术要求，造成了很多工程项目设计方案不合理，施工质量不合格。工程验收不达标的严重后果。

5.结束语

随着计算机技术、网络技术以及信息技术的发展，智能社区的安防系统将向数字化、集成化和国产化方向发展。智能社区安防系统将得到广泛的应用，对人们的生活提供更高效安全、经济舒适的环境。

参考文献

[1]沈瑞珠,杨连武.楼宇智能化技术[M].北京:中国建筑工业出版社,2004.

[2]许锦标,张振昭.楼宇智能化技术[M].北京:机械工业出版社,2010.

[3]曾斌,田俊.降低山区输电线路杆塔防雷接地电阻的方法[J].建筑电气,2008(9):26-28.

[4]魏宝林.浅谈住宅小区安防系统设置存在的问题及对策[J].安防科技,2008(10):47-48.

[5]王素卿,童悦仲.居住小区智能化系统建设要点与技术导则[M].北京:中国建筑工业出版社,2003.

[6]王元恺.关于智能建筑若干问题的思改[J].城市建筑智能系统,2002(10):44-45.

[7]袁其才,靳旗.小区安防系统存在问题探讨[J].山西建筑,2008(8):176-177.

作者简介：

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关键词：智能建筑；电气；设计；施工

Abstract：With the social development, the intelligent construction has played an important role under the modernization construction, through the construction platform, it has integrated technical technology, communication and network technology, and automatic control system together. In this paper, in view of the electricity as an important role under the intelligent construction, it will discuss on the intelligent electricity design and relative technology and quality control under the installment.

Key Words: intelligent construction, electricity; design, construction

随着社会经济的快速发展，无论是企事业单位的办公，还是人们日常的居住，都希望我们的建筑更加安全、舒适和便捷。于是，将建筑艺术和信息技术有机结合的智能建筑，成为建筑业发展的主流。社区楼宇对讲，视频监控，网络通讯等方面，都是智能建筑电气发展的结果，而这些智能建筑的电气主要属于建筑电气中的弱电工程。由此可见，智能化建筑弱电工程已经成为当今建筑中重要的一部分，它的发展与城市建筑的现代化息息相关。

智能建筑的弱电系统主要由通信网络系统，建筑设备监控系统，火灾自动报警及接地系统等多个子系统组成。这些系统的工作好坏，直接关系到建筑的智能化。建筑物智能要求的提高势必导致电气系统日趋复杂，对整个建筑电气的设计和安装施工都提出了更高更新的要求。因此，本文探讨了智能建筑电气的设计和安装施工过程中的各项技术要点和质量控制措施。

一、智能建筑电气的设计

1、智能建筑电气设计的内涵

所谓的智能建筑，就是在普通建筑的基础上，通过对电气技术进行改造，使之具有所谓的智能。因此，在建筑电气的设计中，需要将电气设计中的强电设计和弱电设计这两方面结合起来。在强电设计方面，通过对变电和配电系统，照明和同理系统等方面进行设计，这些都是传统的电气设计，而且其作为一个建筑中的“心脏”，始终在建筑设计中占据着重要的部分，其技术也比较成熟，其主要考虑的就是在降低能耗的同时，为整个建筑的供电提供安全保障。真正使建筑达到智能化的是电气中的弱电部分。但是由于环境的不同，或者其他要求的不同，使得建筑弱电的设计越来越复杂，但是，通常还是会按照建筑类别和类型遵照规范进行常规设计，除非建筑单位提出要求。所以，智能建筑电气设计的核心是建筑弱电的设计。

2、智能建筑电气设计的特点

目前，楼宇对讲，社区监控，网络通讯等发展迅猛，在建筑中的使用越来越多，已成为建筑智能化的标志。其主要是通过弱电进行控制，因此，弱电在建筑中的作用主要是传递信息，并对建筑内的其他电气设备进行控制，具有电压低、电流小、功率小等特点。但是，由于弱电设计涉及的范围较大，且难度较大，其设计的最低要求也需要解决好与其他专业设备及管线间的配合。

另外，在总体的原则上，智能建筑电气设计应适应智能建筑技术的发展变化，同时在新技术的应用上需要做好技术保障的相关措施，在经济上也尽可能简化，降低建筑成本。一切的设计都应该从实际出发，最终在稳定和可靠的基础上，使电气设备在智能建筑中真正发挥出智能化管理和智能化控制的作用。

3、智能建筑电气设计中存在的问题

由于智能建筑电气的发展速度较快，所以在其设计过程中也存在着大量问题，相关的规范和标准不健全。《智能建筑设计标准》（2000年版）及《智能建筑工程质量验收规范》（2003版）的与实施，虽在一定程度上规范了智能建筑的设计和施工但是其要求笼统宽泛，不能达到统一规范的作用，而且由于智能建筑电气设计涉及学科较多，条文说明过于简单，内容的深度与广度上还很难反映工程设计中碰到的具体问题。同时，使用最多的《民用建筑电气设计规范》，也没有根据建筑行业的发展更新电气设计的相应内容。这些问题的出现，会导致设计人员不能进行合理的设计，这直接制约着智能建筑电气的发展。

二、智能建筑电气的施工

由于智能建筑电气的强、弱电交替，以及其系统的先进性及复杂性等特点，在安装过程中，可能会由于某一方面的原因，导致很多问题的发生，所以在此部分，探讨智能建筑电气施工过程中存在的问题及解决措施。

1、智能建筑电气施工中的常见问题

第一，整体水平较低。智能建筑电气虽然发展迅猛，但是由于起步较晚等原因，其技术应用的水平还不高，在不同地区之间由于经济水平的不同也存在着较大的差异。例如，智能建筑电气中涉及的楼宇对讲系统，在城市社区安全中起到了很好的作用，但是中国农村社区占的比重仍然较大，其建筑中智能化的应用相对较少。另外，在很多高、精、尖的智能化电气设备的研发过程中，我国尚缺乏具有自主知识产权的智能建筑电气技术硬、软件产品。

第二，施工人员素质不齐，施工规范有待健全。即使具有良好的智能建筑电气设计，但如果进行施工的人员文化素质较低，也会在安装施工过程中由于技术问题，甚至是对经济利益的过度追求，导致不能按照设计内容完成工程，即使完成施工，其运行过程中也不能达到预期目标。

2、智能建筑电气施工中存在问题的解决对策

首先，在施工之前，甲方的负责人和监理工程师就应该对施工单位的营业执照、企业资质等级证书等材料及施工人员的“岗位证书”或者“特种作业人员操作证”。进行严格的审查，对不符合规定的承包商和工作人员禁止参与施工。

其次，电气施工之前，施工工程师及相应的作业人员应熟悉设计图纸，弄清建设单位对该电气工程的要求和设计主导思想，发现并解决图纸中的差错与漏项，特别对于有修改的设计，要逐一描绘到蓝图上，减少质量隐患，以弥补设计中由于各专业不足造成的遗漏和冲突。

第三，在电气安装过程中，电气监理工程师要认真地进行管理，勤动笔头，不怕麻烦，深入现场，要有强烈的责任感和事业心。

三、结语

随着当前通信、智能计算机和网络技术的飞速发展，智能建筑的发展异常迅速，是目前建筑行业发展最为迅猛的领域。但在智能建筑电气的设计和施工中由于集成度高，综合性强等特点，存在着发展不完善等问题。因此，只有在智能建筑电气的设计和施工中严格按照规范进行，注重强电与弱电间的结合，才能保证系统运行后，真正发挥到智能的效果，为用户带来便利，取得相应的社会效益和经济效益。

参考文献

[1]吴述友，浅谈智能建筑电气设备安装技术[J]. 广东建材,2008,(9).