楼宇经济发展范文

导语：如何才能写好一篇楼宇经济发展，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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摘要：在知识经济革命背景下，正朝国际大都市迈进的上海应选取既具有知识密集型属性又具有都市型属性的产业来引领未来产业结构的调整与升级。具有高聚集度和高辐射力的楼宇经济不仅具有上述的双重属性，而且在上海的发展前景广阔。上海市楼宇经济中比较有发展空间的是总部楼、众师楼和知识传媒楼，针对其聚集度不高的问题，提出规划和布局应从整体入手、走产业集群道路、发展成高度聚集的“发展极”等对策。

关键词：上海市楼宇经济；产业属性；发展形式；产业聚集

在21世纪的今天，一场新的革命正在悄然兴起，这就是以信息技术、知识产业的迅猛发展为主要标志的知识经济革命。知识经济是一种继农业经济和工业经济以后的新的社会经济形态，就是以知识为基础的经济，用OECD的说法，就是建立在知识和信息的生产、分配和应用之上的新型经济，知识经济具有知识迅变经济、知识主导经济、知识就是经济三个基本特征。

在经济全球化背景下，只有在金融、交通、科技、文化等各方面具有全球影响力和相当控制力的城市才称得上“现代化国际大都市”，国际化大都市所要具备的基本条件是强大的经济辐射能力。上海已初步形成国际经济、金融、贸易、航运中心基本框架，正在努力建设经济更加繁荣、社会更加和谐、创新更加活跃、生态环境更加友好、民主法制更加健全、城市文明更加进步、人民生活更加殷实的社会主义现代化国际大都市。

对于上海这座正在朝社会主义现代化国际大都市迈进的城市，面对这场前所未见的、新的社会经济革命，应该如何选择未来引领上海市产业升级的产业呢?笔者认为应该选取既具有知识密集型产业属性又具有都市型产业属性的产业作为未来引领上海市产业升级的产业(见图1)。

一、楼宇经济是具有都市型产业和知识密集型产业两重属性的产业

上海未来发展可供选择的产业非常多，有些产业本来就应该大力发展，如金融、贸易，但是根据我们研究，楼宇经济既具有都市型产业属性又具有知识密集型产业属性，是上海目前发展空间大、速度快，能迅速做大、做强，并能引领产业升级的产业。

都市型产业是由大都市诱发的最大受惠于大都市且最小受制于大都市的产业。具体表现为：首先，从科技、人才、资金、市场、信息、交通、产业条件等方面，都市型产业是由大都市诱发的，最大受惠于大都市的产业；其次，从气候、水、土地、能源、环境等方面，都市型产业是水消耗少、占地面积小、能源消耗少、环境污染小的产业，是最小受制于大都市的产业；再次，都市型产业都是可聚集的，并且是高度聚集下土地稀缺性的产业；最后，都市型产业的地均产出和楼均产出最高，且产品的知识含量高、附加值高。

知识密集型产业是以知识为基础的高端技术和智力成果集中的部门，其生产过程需要高度的投资和创新，这些产业中的企业将相当比率的资源分配给研究和发展，并提供高附加值的财富。知识密集型产业涉及知识生产、流通、分配、消费的全过程，是知识生产、知识传播和知识应用的产业，具有高集聚性、高成长性、高收益性等特性。

楼宇经济是以商务楼宇为载体，在楼宇内从事企业活动的产业。楼宇经济具有知识含量多、创新能力强、地均产出和楼均产出非常高、产品附加值大等特性，据有关专家统计，一幢高级商务楼里众多公司所产生的效益与城乡结合部7.8平方公里内的经济效益相等。

二、上海市楼宇经济发展前景广阔

改革开放以来长三角都市圈的经济取得飞速发展，其各个经济总量指标上都已经超过了珠三角、京津都市圈，成为中国经济增长最重要的引擎之一。我们对东京、纽约和长三角三大都市圈进行比较后，发现它们之间目前经济总量的比例为3：2：1，如按中国经济现在的发展态势，在2012年左右长三角的经济总量会超过纽约和东京两大都市圈，成为“世界第一圈”。上海作为未来“世界第一圈”的核心，应充分整合利用周边地区的资源优势，增强集聚和组织引导力，促进区域整体优势的发挥和竞争力提升。在这种背景下，具有高聚集度和高辐射力属性的楼宇经济，其发展要求和动力显得更加迫切了。

上海目前有高层建筑近3000幢，其中100米以上的超高层建筑有200余幢。在都心的静安、卢湾、黄埔和浦东陆家嘴功能区60平方公里内，楼宇经济是各区税收的主要来源，如在静安区7.62平方公里土地上，2005年税收超过1亿元的楼宇有11幢，50幢重点楼宇创造的税收占全区总税收的52.6%，其中恒隆广场、中华企业大厦、中信泰富广场的税收分别达到5.6亿元、4.3亿元和3.5亿元，而到了2007年，仅恒隆广场一幢楼的税收就超过12亿元，与2005年相比，翻了一倍多。以金茂大厦一幢楼宇为例，其3层到50层的写字楼被誉为“垂直的金融街”，这儿汇集了20多个国家和地区的近百家中外金融、中介服务机构及跨国集团地区总部，其中包括荷兰银行、康柏中国投资、道琼斯办事处等几十家世界500强企业，出租率超过90%；53层到87层则是金贸大厦主营业务的另一个板块——超五星级的金茂君悦大酒店，金茂君悦大酒店有555间客房，每年营业收入数亿元，在上海同行中遥遥领先；在金茂大厦“楼宇经济”中，还有一个最耀眼的“旅游效益”，全国首批4A级旅游景点之一的金茂88层观光厅，每年收入几亿元，是申城旅游的热点。因此，在寸土寸金的上海，楼宇经济就显得非常有发展前途。

三、上海市楼宇经济中比较有发展空间的是总部楼、众师楼和知识传媒楼三种形式

总部楼里主要是跨国公司全球总部或地区总部、大中型国企总部、上市公司总部等，从事价值链高端环节的企业活动，以投资中心、管理中心、研发中心、采购中心、销售中心、结算中心、物流中心等形式的“总部”位于大都市的商务楼宇中。仅2006年，上海市新批“总部经济”外资企业76家，其中跨国公司地区总部30家、外资投资性公司20家、外资研发中心26家。目前上海聚集了300多家上市公司总部，100余家跨国公司地区总部，8家央企总部和100多家央企地区总部、重要生产基地或营运部门，以及31家“民营企业500强”企业总部。总部楼带来的利益也是显而易见，中华企业大厦的欧莱雅和恒隆广场的通用电气(中国)有限公司，在2005年创造的税收分别为2.9亿元和1.5亿元，虹桥临空商务区里仅联合利华一家总部年利税便过亿元，入驻恒隆广场的企业在2007年前8个月创造税收突破7亿元。据不完全估计，到2010年，在沪安营扎寨的外企总部将达到610家，其中跨国公司地区总部200家、外资投资性公司180家、外资研发中心230家。

众师楼里主要包括设计师、理财师、会计师、税务师、咨询师、医疗保健师、律师等，从事专业科技服务，一般需要掌握较高水平的专业技术，并经过专门培训，为各种产业、企业或个人家庭提供专门的服务。以律师为例，通过与国际大都市纽约相比，我们发现律师业在上海发展非常滞后，律师尤其是涉外律师会出现快速发展的局面，占据到咨询业的半壁江山。在纽约，2004年有8万人从事律师服务业，创造GDP达156亿美元，从业人员的总收入为70亿美元，而纽约市制造业的从业人员仅有12.7万人，从业人员的总收入仅有51.2亿美元；在上海，2003年有1万人从事律师服务业，营业收入仅有20亿元，创造GDP不到10亿元，随着长三角都市圈成为“世界第一圈”，律师服务业创造的GDP一定会超过100亿元，这隐含着巨大的发展空间。

知识传媒楼里主要是出版印刷业、传媒广告业、创意产业等，其中，出版印刷业包括出版业、新闻业、印刷业、制版业、制本业、印刷品加工业、与印刷相关的服务业；传媒广告业包括影视产业，录音产业，音乐出版业，图书、报刊出版业，软件产业，剧院，广告，以及无线电、电视和电缆播放业；创意产业包括动漫、影视、网游、工业设计、会展等。以出版印刷业为例，东京的出版印刷业在企业数，从业人数、生产品出厂额、附加值额的等方面，东京的出版印刷业均占首位：出版印刷业的企业数为6455家，占东京工业企业总数的23.8%；出版印刷业的从业人数为152013人，占东京工业总从业人数的29.0%；出版印刷业的生产品出厂额为50460亿日元，占东京工业总生产出厂额的30.5%；出版印刷业的附加值额为27090亿日元，占东京工业总附加价值额的38.5%。目前上海市仅印刷业一项的产值就接近300亿元，如果年均增长率保持在15%-20%之间的话，到2010年就会达到500-550亿元，GDP将达到140亿元左右，但与日本东京相比有较大差距，这表明其在GDP、就业等方面还有很大的发展空间。

四、上海市楼宇经济的主要问题是聚集度不高

上海市楼宇经济聚集但聚集度不高。我们根据2006年11月出版的上海市第一次普查数据，计算出上海市楼宇经济的区位熵基本大于1，但是除了1.7平方公里小陆家嘴的金融业具有特色且高度聚集外，上海市都心服务业的区位熵没有一个超过5，这表明上海市都心产业的聚集度不高。以金融业的区位熵为例，在静安、黄浦、卢湾和浦东新区都排在前一二位，但仅有4.937、4.598、3.578、3.203，而纽约市曼哈顿华尔街，面积不足1平方公里，却聚集了几十家世界级大银行、保险公司、交易所以及百家跨国巨头总部，这表明金融业在都心产业规模和层次不够突出，产业聚集但是聚集度不高。

对照纽约、巴黎、东京等大都市，我们发现纽约市831平方公里，都心是曼哈顿，面积60余平方公里，如果除去黑人居住区，面积仅有40余平方公里，解决了纽约60%以上的就业；巴黎市106平方公里，都心包括一区、二区、八区、九区，面积只有9平方公里，2001年的就业人数就达44万，浓缩了巴黎市30%的就业；东京土地面积为2187平方公里，都心包括千代田区、中央区和港区，面积只有42平方公里，到2000年都心就聚集了25%的就业。以东京出版印刷业为例，2001年在都心和副都心10个区，出版印刷及相关产业的企业数占了东京总数的68.5%，从业人数占整个东京的78.0%，出厂额占整个东京的85.8%。从中可以看出，楼宇经济是聚集经济，楼宇经济的力量在于它的高度聚集性，它聚集了都市甚至包括周边区域绝大多数的物质、能量和信息，有着巨大的人流、资金流、技术流、信息流等。上海市楼宇经济出现聚集但非高度聚集的情形，这是目前上海市面临的一个重大而又急需解决的关键问题。

五、上海市楼宇经济的发展对策

一是上海市楼宇经济规划和布局应从都市经济或周边区域的整体入手。楼宇经济对自身及周边地区和相关产业的影响而诱导大都市经济活动进一步发展，为了培植和发扬都市经济活力和吸引力，楼宇经济规划和布局应从都市经济或周边区域的整体入手。

二是上海市楼宇经济应该坚持走产业集群道路。由于竞争环境具有动态多变性和速度经济性，出于协调、沟通和信息跟踪反馈的需要，企业会在空间上形成高度聚集以获得竞争优势。

三是上海市发展楼宇经济时应该使其成为土地等自然资源稀缺下高度聚集的“发展极”。“强心”是大都市产业聚集的重中之重，都心强大完全依赖于楼宇经济的强大。强大的都心会发生连锁效应，首先就业机会增加，个人收入增加，外来人口涌入，这就扩大了对开发地方产品和发展服务业的需求；其次由于新工业的配置，地方的熟练工人会增加，在培训工人的过程中，教育机构将得到升级和发展，从而吸引新的企业入驻；再次由于产业的联动效应，与其垂直相关的产业也会吸引而至；最后由于基础设施和地方服务业的发展，产业的外部效果将增强，从而吸引更多的新工业。

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一、健全服务机制

(一)成立服务机构。区政府成立楼宇经济发展服务小组及办公室，办公室设在区发改局。服务小组负责指导、协调、推动楼宇经济发展。辖区商务楼宇较多的街道办事处应成立相应服务机构。

(二)建立联络员网络。街道办事处应确定一名以上的楼宇经济联络员，并建立健全辖区商务楼宇服务制度。

(三)做好统计调查。区发改局、财政局、统计局以及各街道办事处负责辖区楼宇经济统计调查并进行相关分析，相关部门应积极配合。街道办事处负责提供商务楼宇入驻企业名单，并开展本辖区楼宇经济统计调查，按区楼宇经济发展服务小组办公室要求汇总填写有关调查表格并拟写上报分析报告；区财政局负责商务楼宇入驻企业的纳税情况核实并提供相关数据；区统计局负责提供商务楼宇内入驻的规模以上、限额以上、资质以上企业的营业收入（产值）和基本信息（规模以下、限额以下、资质以下以及其它入驻企业营业收入和基本信息由商务楼宇所在街道办事处负责调查统计）；区发改局负责全区楼宇经济发展情况综合分析。

(四)强化跟踪服务。街道办事处楼宇经济联络员应加强与楼宇物业的联系沟通，及时跟踪了解辖区商务楼宇企业变动情况，更新“区楼宇经济信息管理系统”相关信息，同时协助做好楼宇招商、协税护税工作。对新建商务楼宇入驻率低于30%，所在街道办事处要设立临时窗口，派驻专人实行“一门受理、限期办结、一条龙服务”。

二、加强政策扶持

(一)对纯商务楼宇开发主体的扶持

1、开发主体新投资开发建设的纯商务楼宇采取只租不售方式的，在该商务楼宇入驻企业产生税收次年起三年内，每年按该商务楼宇对区级财力贡献（不含房地产、建安税收）比上一年度新增部分的3%给予扶持。

2、开发主体新投资开发建设的纯商务楼宇采取租售结合方式的，在该商务楼宇入驻企业产生税收次年起三年内，每年按该商务楼宇租用企业对区级财力贡献（不含房地产、建安税收）比上一年度新增部分的1%给予扶持。

(二)对商务楼宇物业服务企业的扶持

1、物业服务企业达到国家一级管理资质且在我区内管理2座及以上商务楼宇的，一次性给予1万元的扶持。

2、物业服务企业所管理的商务楼宇在我区年纳税总额3000万元及以上，比上一年度新增部分分别超过1000万元、2000万元、3000万元的，且该楼宇入驻率达到80%及以上，分别给予1万元、2万元和3万元的扶持。

(三)对纯商务楼宇入驻企业的扶持

1、入驻企业为新登记设立，内资注册资本500万元人民币及以上，外资注册资本100万美元及以上，注册登记过程中发生的工商注册费等行政事业性收费（不含中介机构有偿服务收取的费用）予以全额或部分补助。

2、区外新引进的纯商务楼宇入驻企业，自企业纳税归属我区当年（企业在下半年税收归属我区的则从次年算起）起三年内，年地方级财力贡献在100万元（不含房地产、建安税收）及以上的年度可对应给予以下扶持：第一年按其该年对区级财力贡献的15%给予扶持，第二、三年均按企业该年对区级财力贡献比上年增加部分的30%给予扶持。

3、区外新引进的总部型企业，在纯商务楼宇新租用自用办公用房（租赁合同期在5年以上）并实际入驻办公的，自获得总部型企业认定当年起3年内,年地方级财力贡献300万元及以上的年度可给予20万元租金补贴，但不超过年度实际支付租金。同时，该企业还可按《区人民政府关于加快总部经济发展的暂行办法》（政【】1号）给予相应扶持。

(四)对老旧纯商务楼宇更新改造的扶持

1、对投入使用时间超过15年、商务建筑面积10000平方米及以上的老旧纯商务楼宇整幢整体进行公共部位、公共设施设备等更新改造的，工程竣工结算款（需由有甲级资质的工程造价咨询机构审核认定）超过500万元的，对出资组织实施更新改造的楼宇业主或物业服务企业按照工程竣工结算款的5%给予一次性补贴，最高不超过100万元。

2、老旧纯商务楼宇更新改造后采取只租不售方式经营的，在更新改造次年起三年内，每年按该商务楼宇对区级财力贡献（不含房地产、建安税收）比改造前一年度新增部分的5%给予出资组织实施更新改造的楼宇业主或物业服务企业扶持。

(五)对原有厂房经批准后转为纯商务楼宇的扶持

原用途为厂房，经批准用途转为纯商务楼宇，从按新用途使用当年起三年内可将其缴纳的房产税对区级财力贡献的50%给予纳税企业扶持。

三、调动工作积极性

区政府每年结合楼宇经济工作会对在我区楼宇经济发展工作中表现突出的单位和个人给予适当奖励，对工作不力的单位和个人予以通报。考评工作每年由区楼宇经济发展服务小组办公室组织并提出建议，报区政府楼宇经济发展服务小组研究和批准。

(一)先进单位：满足以下条件可参评楼宇经济工作先进单位，经区政府批准后，给予5000元的奖励。

街道办事处参评条件：有效开展楼宇招商、协税护税、统计调查、更新系统信息等工作；上年度辖区内有2幢以上在我区年纳税总额超亿元商务楼宇或有3幢以上在我区年纳税总额超5000万元商务楼宇或辖区商务楼宇在我区年纳税总额比上一年度有较大幅度增长；辖区纯商务楼宇（不包括投入使用两年以内的楼宇）入驻率均在80%以上；辖区商务楼宇中在我区的纳税额和纳税企业数达90%及以上。

(二)先进个人：对努力推进楼宇经济发展、成绩显著的个人，由单位推荐1-2名，经区政府批准后，每人给予1000元的奖励。

四、其它

(一)本修订意见中的“商务楼宇”是指现有或新建，以对外出租、出售为主，主要用途为企业商务办公的楼宇，商务办公用途的建筑面积应在5000平方米及以上。

(二)本修订意见的适用范围为：

1、在我区区域范围内（不含观音山国际商务营运中心启动区、自建区和软件园等另有政府扶持政策的商务集聚区）纳税归属我区的商务楼宇开发主体和物业服务企业。

2、区外新引进并经区招商责任单位或招商部门认定、纳税归属我区的商务楼宇入驻企业。

(三)本修订意见中“总部型企业”是指按照《区人民政府关于加快总部经济发展的暂行办法》（政【】1号），经区政府审核认定的企业。

(四)本修订意见中涉及的楼宇“入驻率”是指：(该楼宇中企业已实质入驻办公的面积总和/该楼宇用于商务办公的建筑面积总和)X100%。“入驻率”以年度楼宇经济统计调查数据为准。

(五)对高端服务业入驻企业、商务楼宇招商等方面的扶持参照我区现有相关政策执行。

(六)我区在商务楼宇开发建设时已给予开发主体其它综合扶持的，不再给予扶持。企业同时符合本修订意见与区政府出台的其他扶持政策时，可择优但不重复享受扶持政策；扶持政策另有规定的除外。

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为加快我区楼宇经济发展，打造都市经济品牌，提高区域资源利用效益，加速推进长沙芙蓉中央商务区建设，不断增强区域经济综合实力和竞争力，现就加快楼宇经济发展提出以下意见。

一、指导思想

坚持以科学发展观为指导，按照“规划先行、产业先导、政策扶持、优先发展”的思路，以长沙芙蓉中央商务区核心区和协调区为重点，以五一路、芙蓉路、韶山路、解放路、八一路为轴线，突出抓好商务楼宇的开发建设、招商引资、产业发展和管理服务，做大规模、做优产业、做强特色、做精服务，使楼宇经济成为区域经济发展的强劲动力和效益高地，成为区域经济发展的核心增长极。

二、发展目标

力争到年，全区商务楼宇建筑面积达600万平方米以上，入驻企业达6000家以上，楼宇经济对区域税收贡献率达60%以上。重点新建一批高端智能化商务楼宇，置换转换一批非商务楼宇，改造提质一批旧商务楼宇，培育发展一批专业商务楼宇。着力引进银行证券保险等金融机构区域性总部、国际品牌五星级酒店、世界500强企业区域性总部和国内500强企业总部。

三、发展措施

1、加强组织领导。把加快楼宇经济发展作为经济工作的重中之重，科学谋划，积极推进。成立由区政府主要领导任组长的楼宇经济发展领导小组，负责研究制订发展规划、扶持政策、工作措施，协调解决影响楼宇经济发展的重大问题。各街道（乡、园、局）要成立相应的工作机构，落实专人负责，为楼宇经济发展提供坚强的组织保障。建立区、街、楼宇三级联动的服务网络，加强工作协调，形成整体合力。

2、加大财政投入。区政府每年度安排地方财政收入的20%投入长沙芙蓉中央商务区建设，发展楼宇经济，重点用于城市基础设施配套建设和中心城区环境提升，建立优质高效的楼宇经济服务平台，扶持商务楼宇建设和入驻企业发展。

3、提高服务效能。区政府为入驻企业提供“一站受理、限期办结”的一站式服务，全程代办相关手续，协调解决企业的困难和问题。规范对入驻企业的检查收费，同一行政机关对同一企业的执法检查，年度内不得超过1次（国家、省、市另有规定的除外），执法检查单位提前5个工作日告知区楼宇经济办公室和企业。完善楼宇经济信息化管理系统，及时公布政府相关规划、政策法规、企业信息、最新动态等信息，及时提供楼宇项目开发建设情况、楼宇资源供求信息情况。

四、发展政策

（一）支持楼宇建设

1、对新建单体商务建筑面积2万平方米以上的高端智能化商务楼宇或国际品牌五星级酒店的开发企业，符合长沙市棚户区改造政策的，按相关政策执行。对不符合棚户区改造政策的，按该项目实缴区级建安营业税的100%给予开发企业财政补贴。此外，对区域经济发展有重大带动作用的项目，采取“一事一议”的方式给予支持。

2、对建筑面积1万平方米以上的旧商务楼宇进行整体改造提质，改造投入经费超过500万元，改造后楼宇配套设施完善、服务功能齐全的，按改造提质投资额给予投资改造主体20%的财政补贴。

3、对建筑面积5000平方米以上的非商务楼宇实行整体功能置换，转为商务楼宇并成功招商，投资额在200万元以上的，按改造投入额给予投资主体20%的财政补贴。

4、对原有旧商务楼宇规划配套停车位不能满足需要，新增建设立体停车场的，在建成投入使用后，按每个车位1万元的标准给予投资主体财政补贴。

（二）奖励招商主体

1、培育一栋建筑面积1万平方米以上、引进的企业税务注册关系落户我区（下同）且同行业率达80%以上的专业商务楼宇，奖励招商主体100万元。

2、引进一家国内外银行区域性总部的，奖励招商主体50万元。

3、引进一家国际品牌五星级酒店的，奖励招商主体50万元。

4、引进一家世界500强企业区域性总部或国内500强企业总部的，奖励招商主体50万元。

5、引进一家国内500强企业区域性总部或省内大型企业总部的，奖励招商主体30万元。

6、引进一家上市公司总部的，奖励招商主体20万元。

7、引进一家国际知名中介服务机构的，奖励招商主体10万元。

8、引进一家国际知名品牌湖南总经销或旗舰店的，奖励招商主体10万元。

9、引进一家国外知名品牌物业管理公司、国内一级物业管理公司的，分别奖励招商主体10万元、5万元。

（三）扶持入驻企业

1、国内外银行、保险、证券等金融机构区域性总部到我区购买2000平方米以上面积的商务楼宇作为自主经营场所且税务注册关系落户在我区的，按200元/㎡的标准给予财政补贴，同一单位最高补贴不超过600万元。

2、国际品牌五星级酒店入驻我区商务楼宇且税务注册关系落户我区的，从其申报纳税之日起连续五年给予奖励。在剔除一次性税收之后，前三年按实缴区级税额的50%给予奖励，后两年按实缴区级税额的25%给予奖励。

3、对新入驻我区商务楼宇或税务注册关系变更到我区的楼宇企业，从申报纳税之日起年度内实缴区级税额60万元以上（含60万元）的，按其实缴区级税额的20%给予奖励。

4、对原有楼宇企业上年实缴区级税额达到60万元，当年实缴区级税额比上年增长20%以上的，按其实缴区级税收净增额的20%给予奖励。

（四）鼓励优质服务

1、对商务建筑面积1万平方米以上的商务楼宇，企业入驻率90%以上，入驻企业工商、税务登记率达95%以上，积极协助招商引资和协税护税，为入驻企业提供优质服务，企业满意率达95%以上的物业管理公司，年度奖励6万元。

2、在剔除一次性税收的基础上，单栋楼宇当年实缴区级税额在500万元、1000万元、1500万元、2000万元以上的，分别奖励该楼宇的物业管理公司5万元、10万元、15万元、20万元。

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关键词：楼宇；自控系统；建筑；应用

Abstract: this paper introduces the building automatic control system, this paper analyzes the building automation systems demand, puts forward the system to achieve the goal of building automation, discusses the choice of building automation systems, this paper expounds the building automation systems design range, which promote building automation systems in buildings in the application.

Keywords: building; Automatic control system; Architecture; application

中图分类号：TU2文献标识码：A文章编号：

1.楼宇自控系统

智能化楼宇自控系统，特别是具有集成能力的楼宇自控系统的概念提出不久。因此在进行系统选型时如何考虑，依据什么样的标准一直是争论的焦点。智能化的楼宇自控系统是计算机制造技术、计算机控制技术和计算机网络通讯技术相结合的产物，因此计算机领域最新发展的技术成果必然在楼宇自控系统上有最直接的反映。如果仅仅将楼宇管理自控系统停留在满足对暖通空调设备的监控的基本要求上已经是远远不够了。

2.智能建筑中的楼宇自动化系统

智能建筑中通信及办公自动化系统是构成建筑智能化的关键，而楼宇自动化系统和结构化布线则是建筑智能化的基础。要真正实现智能建筑的高度集成，使智能建筑具备以下4个基本要素：办公设备智能化、通信技术高性能化、建筑结构柔性化、设备管理和服务自动化、全方位化，则必须在智能建筑物内纳入结构化布线系统(PDS)。这是因为结构化布线是实现上述理想的信息传输通道，也可以说是使建筑智能化的神经系统。它正逐步地将建筑设备、空调设备、供电照明设备的监控、防灾、防盗及保安监控、通信和办公自动化等系统综合起来，使信息平台在满足通信需求的基础上适应智能建筑的发展趋势，向综合化、宽带化、智能化、数字化和个人化方向发展，使之具备宽带、高速、大容量和多媒体为特征的信息传送能力。

2.1楼宇自动化系统的构成

现代智能建筑中的楼宇自动化系统，或称建筑物自动化系统(BAS，building automation system)是将建筑物内的电力、照明、空调、防灾、保安、广播等设备以集中监视、控制和管理为目的而构成的一个综合系统。根据我国有关部门制定的设计规范，智能建筑中的楼宇自动化系统应该是一个开放的“集散型计算机过程控制系统”，通俗地讲就是该系统对受控设备和对象应能够进行分散式控制，集中式管理。楼宇自动控制系统网络结构示意图如图1所示。

图1楼宇自控系统网络结构示意图

2.2BAS的功能

BAS的主要功能是通过对智能大厦内的各种不同类型的设备子系统进行有效的监控和管理，使整个大厦的运行更加可靠、扩展方便灵活、投资大大降低、收效显著增加；为生活在大厦内的人员提供一个既舒适温馨，又安全可靠的生活、工作环境。

2.2.1BAS系统的智能化

要实现上述BAS系统的智能化控制和管理，则必须应用现代控制技术、计算机技术和网络数据传输技术，将建筑物由过去一个默无生机的土木结构变为一个具有自动调节其内部环境、自动防卫、智能化供给的有机体。具体地讲，就是以各种传感器、变送器作为智能大厦的神经元触点，以数据传输线和各级中继器作为数据流的传输通道，以现场数据采集模块、现场控制器、区域控制器以及集中控制器作为数据的加工处理单元，以现场继电器输出模块控制设备的联动，以中央显示终端作为工作人员监视和控制的处理终端。

2.2.2直接数字控制器(DDC)

DDC是现场控制器。它自带微处理器和时钟，可根据用户要求进行编程和预设编程，以适应控制的要求。它接收各种传感器及设备发送来的信号，并按设定程序控制执行器，实现特定的功能，同时它可实现与中央计算机之间的双向通信以及DDC与DDC之间的点对点(point to point)的通信，共享信息资源，实现协调策略。DDC具有自治性和独立性，在与计算机脱机的情况下，仍能独立工作。这就是有关设计规范中提到的“分散控制，集中管理”。

2.2.3现场检测及执行元器件

主要是通过各种传感器和测量仪表(如温度、湿度、感光、感烟、气体浓度、水位、液位、流量、电流、电压、压力、计时等)采集现场数据，并通过网络传输信道传送给现场控制器。执行器则根据控制器发出的控制指令，完成对不同设备的控制(如各种阀门或风门的开闭与调节；用电量或热管网热量及用水量的计量和计费；节日照明、泛光照明以及夜间照明的开闭控制等)。

3.楼宇自控系统的发展趋势――BACnet协议

3.1BACnet协议的应用现状

BACnet是一种为楼宇自动控制网络所制定的数据通信协议。在智能建筑中，BACnet协议的应用已经越来越广泛。在国外BACnet技术相对成熟，在智能建筑中的主要控制系统中(如空调、给排水、照明、报警等)都有广泛的应用，支持BACnet协议的控制设备的种类也很多。在我国BCAnet技术起步较晚，经过近几年的研究和努力， BACnet技术在智能建筑中已经有所应用，并取得了一定的成果，但在照明控制系统中的应用相对较少。

3.2发展趋势

现有的BACnet/IP协议已实现了与IPv4网络的互联，但仅限于BACnet工作站等复杂的设备类型，更广泛意义上的传感器节点仍未解决与IP网络互联的问题，就此意义上说，基于BACnet协议的智能建筑控制系统还远远谈不上智能。

IPv6(Internet Protocol Version 6)是IETF设计的用来替代现行IPv4版本的下一代互联网协议，Pv6的大规模使用以及物联网的兴起都使得IPv6逐渐成为现实而不仅仅是一个概念。

3.2.1 BACnet设计思想

BACnet是要建立一种统一的数据通信标准，整合设备的控制功能与设备的数据通信功能，使得设备之间可以交互操作(Interoperability)。值得注意的是BACnet协议只是规定了设备之间通信的规则，并不涉及实现细节，从而给予开发者最大的自由。

BACnet协议认为可以将建筑智能设备视作由若干具有基本功能的抽象单元所组成的集合，定义这些单元为一组具有属性的对象(Object)来表示建筑物设备的功能，且用属性(property)的值来描述对象的特征信息。BACnet协议规定一个BACnet设备只能由一个Device(设备)对象和任意数量的其它BACnet标准对象组成。

3.2.2bacSvcCodec子层

整个BACnet协议的实现由上下两层共同配合完成。其中上层SVC子层，即bacSvcCodecC模块，它向结点或路由的主控程序提供bacSvcCodecI接口以满足其具体服务请求，并使用下层PDU子层，即bacPduCodecC模块，所提供的bacPduCodecI接口；而bacPduCodecC模块则进一步调用Blip协议栈泛型配置UdpSocketC所提供的UDP接口。以温度传感器结点为例，在SVC子层，文中定义了需要得到支持的如下4种服务:

(1)读属性(Read Property sp)。

(2)写属性(Write Property)。

(3)订阅定期报告(Subscribe Periodic Report)。

(4)收发定期报告(Periodic Report)。

每一种服务都需要服务发起方与服务应答方二者配合完成，服务发起方有权调用(call)发送服务请求命令(command send Req)，同时必须在其模块中完成接收服务响应事件(event recv Rsp)的细节；服务应答方必须在其模块中完成接收服务请求事件(event recv Req)的细节并随即触发发送服务响应命令(command send Rsp)。读属性、写属性、订阅定期报告这3种服务中，router为服务发起方，senosor为服务应答方；发送定期报告服务中，senosor为服务发起方，router为服务应答方。

3.2.3bacPduCodec子层

SVC子层需要发送的信息都需要下送PDU子层，由PDU子层编码再递交给Blip提供的传输层；同样，SVC子层需要接收来自PDU子层的信息。SVC子层转交PDU子层的是一个指向成员已包括o_id、p_id以及可能的value的SVC层专有结构体类型的指针。在PDU这一子层构建了若干种指令(command)来支持SVC子层，通过附加PDU指令类型m_type、时序标识m_invokeId、SVC子层服务种类m_svcId等组成部分，PDU子层将其封装为协议数据单元(Protocol Data Unit，简称Pdu)，上述指令被打包在bacPduCodecI接口之中向SVC层开放。

类似于TCP/IP协议的TCP与UDP，BACnet协议标准把BACnet服务划分为需要确认(Confirmed)的服务与无需确认(Unconfirmed)的服务。需要确认的服务提供面向连接、可靠的通信机制；无需确认的服务面向无连接，不能确保通信的可靠，但由于机制简单，节省系统资源，适用于不需要通信过程严格可靠的情形。

总结

楼宇自控系统既拓展了监管人员的视野，又帮助监管人员敏锐、准确地了解大楼内机电设备实时的运行状态，使监管人员能够及时知道何时何地出现何种故障，使事故消除在萌芽状态，确保机电设备的安全运行，降低楼宇维护费用；楼宇自控系统还能为医院减少人力成本，提高运行管理的效率，提供一个合理、高效、节能、舒适的工作环境。

参考文献

[1]黄从利；楼宇自控系统的节能设计与实现[D]；湖南大学；2005年

[2]朱艳霞；关于智能建筑中空调自控系统的几点浅谈[J]；科技信息(学术研究)；2008

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一是以金融、房地产、商业、都市型工业为主导的服务业发展迅速；二是空间上多点集聚，产业集聚现象明显，功能核心区引导辐射作用极强，规模持续增长；三是制造业与现代服务业融合拓展产业链，生产业成为现代服务业最重要的组成部分，如国际航运中心贡献巨大；四是休闲服务业、创意产业等发展迅速；五是总部经济十分发达[2]。所谓产业集群是指产业相同、相近或相关的企业集聚于地理上相对集中的区域，吸引相关服务机构进驻该地，共同发展而形成的一个具有相对竞争优势的经济群体。现代服务业的空间环境特性决定了其与发展楼宇经济的空间适应性，既可提供可高度利用的空间，又具备高度的信息化、集成化和功能化的现代化楼宇，成为发展现代服务业的最佳场所。楼宇内聚集的知识密集型服务型产业活动，涉及知识生产、流通、分配、消费的全过程，是知识生产、知识传播和知识应用的产业。知识密集型企业从事现代高端技术研发，科技成果汇集，其生产过程需要巨额的投资和科技创新，企业将相当比率的资源分配给研究和发展，具有知识含量多、产品附加值大、企业创新能力强、楼宇地均产出高等特性。这充分表明以现代服务业为发展核心的楼宇经济具有高集聚性、高成长性、高收益性等特征。楼宇经济的成分构成主要是高新科技型研发企业和智能型服务企业，充分体现其是知识与经济相结合的产物。楼宇经济以现代城市的商务楼宇(功能区)为载体，充分发挥大城市特有和汇集的科技人才、信息资讯、资金市场、环境交通等方面的优势，把知识、信息、资金集聚为一体，引发了大量的人才流、信息流和资金流，在集约的空间内汇聚了巨大的人才流、资金流、信息流。并且，众多企业经营活动会衍生出信息服务、服务、咨询服务和后勤服务等多方面的需求，带动周边地区商业、会展、旅游、文化娱乐、休闲和餐饮等业态的发展，形成巨大的城市综合体(服务圈)，从而拉动众多产业尤其是现代服务业的发展，推动了区域产业结构的提档升级，产业集聚效应非常显著。楼宇经济以高效的综合服务、高度的产业聚集，强大的功能辐射等特性，集约组合城市经济发展要素，拓展城市经济发展空间，是现代城市经济发展理念内涵的充分体现，形成了其他经济形态不可比拟的发展优势，彰显了其在现代城市社会经济发展中的独特地位。

2楼宇经济的产业与形态分析

研究和把握城市楼宇经济的产业及其形态，对城市政府准确把握楼宇经济内涵和发展要素，准确定位、确立发展方向和目标，优化规划布局，充分发挥城市区位和资源优势，促进楼宇经济发展具有重要意义。

2.1楼宇经济的产业业态

我国产业划分具体为：第一产业是农业(包括农、林、牧、渔)；第二产业是工业(包括采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产与供应业，建筑业)；第三产业除第一、第二产业以外的其他各业，通常统称为服务业。因此，城市楼宇经济产业的组成包括第三产业，以及第二产业中的都市型产业[3]。其中，都市型工业是以都市特有的信息流、物流、人才流、资金流和技术流等社会资源为依托，以产品设计、技术开发、加工制造、营销管理和技术服务为主体，以工业园区、工业小区、商用楼宇为活动载体，适宜在都市中心区域内生存和发展，增值快、就业广、适应强，有税收、有环保、有形象的现代工业。是一种与传统工业相联系的轻型的、微型的、环保的和低耗的新型工业。如食品制造业、纺织业、服装加工业、包装印刷等传统都市型工业，以及通信信息设备、计算机及其他电子设备研发与制造等高新技术产业。现代服务业是楼宇经济发展的核心产业，其发展程度是楼宇经济发展水平的重要体现。现代服务业是采用现代新技术对传统服务业改造，以新产业形态和服务方式，向社会提供知识型、高附加值服务的新型服务业，其分类包括基础服务业、生产业、个人消费服务业和政府提供的公共服务业。现代服务业涵盖第三产业的全部。重点有旅游、文化创意、金融、商贸服务、现代物流、信息服务与软件、科技服务、中介服务、房地产、社区服务等十大门类现代服务业。其中，目前得到各城市高度重视的文化创意产业主要包括有：文化艺术；新闻出版(广播、电视、电影)；软件、网络及计算机服务；广告会展；艺术品交易；设计服务；旅游、休闲娱乐和其他辅助服务等产业。

2.2楼宇经济的产业形态

所谓产业形态，就是指人们对于产业所能感知出来的所有状态、样式和特征等[4]。按产业集聚形式和功能用途来划分，楼宇经济的产业形态主要分为基础设施和区域功能集聚区两大类，目前常见的具体形态有：2.2.1基础设施类(1)商务、商业楼宇：独立存在的商务楼宇、商场楼宇等；(2)科技研发楼宇；(3)标准厂房：仅指工业用地内的标准厂房。2.2.2区域功能集聚区:按照现代经营管理理念，同类或相关服务业企业集聚互动，形成的具有较强资源整合和辐射带动功能的集聚区域的总称。具有以下特征：一是众多同类或相关企业集聚。集聚区入驻企业可以是同类，也可以是处于产业链不同位置的相关企业。二是集聚区内企业共享公共服务平台，提高资源配置能力和辐射带动能力。按专业功能划分，主要有以下的形态：(1)中央商务区(CBD)：中央商务区是城市经济、科技、文化的密集区，一般位于城市的黄金地带。集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。具有完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境。(2)保护建筑(群)：各种历史建筑、工业遗产、校园遗产、农居保护建筑等经过功能替换后再开发用。(3)创意产业园：指通过创意设计和改造，成为激发创意灵感、吸引创意人才、集聚创意产业的场所。创意产业园是以创意为主的工作室或服务性公司集中的特色区域，包括影视制作、艺术设计、工业设计、建筑设计、广告策划、游戏动漫等类型。(4)旅游产业集聚区：即依托旅游景区，集聚住宿、餐饮、休闲等经营主体，形成具有旅游、休闲和购物等功能的综合体。(5)金融集聚区：是银行、保险和证券等部门集聚的区域。(6)商贸集聚区：以商业贸易、新型专业市场为核心形成的集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮等多种功能为一体的建筑群体或区域。(7)信息与软件集聚区：众多软件企业和相关服务机构的集聚区域，以软件开发、生产、售后服务为核心，大力发展嵌入式软件、集成软件等相关产业。(8)现代物流集聚区：物流企业及物流相关机构集聚的场所，一般具有仓储、运输、货代、配送、简易加工和信息服务等功能。依托交通枢纽等便利条件，布局在邻近机场、港口、铁路站场、公路结点、产业集群区、开发区(园区)、专业市场和中心城市近郊等区域。形成社会化加工、配送、分拣、包装、仓储、运输、货代、信息有效集中等服务。(9)科技创业集聚区：以科技创业为重点，以技术公共服务平台和政策扶持为支撑，集技术检测与推广、工程研究与实验、成果转化等功能于一体的区域。楼宇经济的产业业态与形态有很多。但是，对具体某个城市而言，其重点发展的产业业态与形态，应根据城市自身的产业发展等经济基础来选择确定，要充分体现城市差异性。同时，应特别关注生产业。生产业是生产者在生产者服务业市场上购买的服务，是为生产、商务活动提供的服务。国家统计局将生产业分为交通运输、房地产服务、商务服务、金融服务、信息服务和科研等六个行业。是以人力资本和知识资本作为主要投入，促进产业升级和提高生产效率提供保障的服务行业[5]。生产业的重要性体现在：它是与制造业相融合的配套服务业，贯穿于企业生产的上、中和下游各环节，是二三产业加速融合、催生新型业态和形态的关键环节。在城市产业布局与形态选择上，根据城市各区域发展优势及空间功能属性，确定城市不同区域的产业构成[6]。其方法可以是：核心区以商贸、金融、信息等现代第三产业为主；中心边缘功能区以新兴产业、居住、教育科研为主；城市功能区以传统工业、农副产品加工业、都市农业、休憩旅游为主要职能。通过城市功能产业布局，引导实现产业集聚区，主要包括促进科教资源的空间聚集，建设大学科技园区；调整交通、仓储、商贸要素结构与节点布局，在郊区建设区域性物流园区、城乡批发商贸中心等，通过城市边缘区的不断开发，实现城市专门化功能地域的重组和优化。

3楼宇经济的发展要素分析

楼宇经济发展战略决策的最主要内容是合理规划布局、完善区域功能规划，以及确定主导产业，优化产业发展空间，通过政策制定和实施引导产业集聚，推动区域经济整体发展。城市政府要深入分析城市经济基础、区位优势、产业资源等发展条件，确定发展定位、发展思路和发展目标，科学城市产业发展战略和规划产业形态和空间布局，制定政策措施，引导产业集聚和激活企业发展潜力。影响楼宇经济发展的因素是多方面的，研究分析楼宇经济的发展要素，对城市政府合理规划布局，拓展城市发展空间，推动楼宇经济健康、协调、快速地发展具有重要指导意义。在通过对楼宇经济的特征、业态及形态分析基础上，可以总结归纳出楼宇经济发展的要素有：

3.1发展战略规划

政府的城市经济发展战略和总体规划是经济发展的重要前提。城市政府要按照现代城市发展理念统一规划设计，依托交通枢纽和信息网络，以商务楼宇为载体，将相关的专业服务配套设施合理有效地集中，形成空间布局合理、功能配套完善、交通组织科学、建筑形态新颖、生态环境协调，具有较强服务产业集群功能的区域。在空间规划布局时，要根据城市地理区位，准确定位城市发展目标，结合城市总体规划，以“点块结合、以块为主”的发展思路，制定楼宇、功能片区发展规划。一是要着力打造具有产业特色的楼宇。详细规划商务楼宇的设施、规模和定位，加强专业性楼宇建设，通过聚集金融、文化、信息服务、现代商贸等现代服务业企业，提高各类楼宇的集约化水平。二是以功能区规划建设为重点，如规划建设城区综合区、金融区、科技园区、文化创意产业区、生产业区等功能区，通过功能区的空间载体规划，引导产业或经济要素的集聚，实现城市资源优化配置。

3.2产业集聚与主导产业

由于竞争环境具有动态多变性和速度经济性，出于协调、沟通和信息跟踪反馈的需要，企业会追求在空间上形成高度聚集以获得竞争优势，集聚效应是楼宇经济的本质特征。要以国际化、高端化、集约化和特色化楼宇和功能区建设为目标，加快推进产业集聚区建设，突出重点楼宇，聚焦城市重点支柱行业，培育龙头企业，发挥产业集群的聚集效应，大力推进现代服务业快速发展[7]。要关注当前发展迅猛的产业，如信息应用技术研发、文化创意、金融服务、会展服务、现代商贸和物流服务等服务业的业态与形态，充分发挥功能区的产业集聚带来的资金、人才、专业化等方面的优势，使功能区成为区域优势和核心竞争力的代表，成为城市经济增长的动力源和持续性的重要税收源。同时，要做好确定功能区主导产业工作，这是非常重要的，因为主导产业是指采用先进技术，增长率高，产业关联度强，对其它产业具有较强带动作用的产业，通常具有多层次、长产业链的特征，是功能区内形成产业集聚的核心产业。

3.3政府配套政策

政府的相关配套政策是楼宇经济发展的重要保证，要进一步制度和完善促进楼宇经济发展的政策措施，充分发挥政策导向作用。一是完善财税政策，强化经济实体的金融服务，加大对新型服务业发展的政策支持力度，鼓励企业积极探索楼宇经济发展的新业态和新形态。通过优惠政策实施，引导楼宇产业集聚，积极扶持关联性强、辐射作用大的产业发展。深化国家公共服务制度和体制改革，建立更广泛的协调机制，充分发挥非政府组织的作用，探索政府购买公共服务的新模式。优先发展生产业，促进产业融合，制定与完善促进生产业发展的政策措施，激发市场和企业活力。简化外商投资审批程序，改善投资软环境，引导设立研发中心、地区性总部和功能性机构，创新服务业外资利用方式，特别是大力引进国际、国内知名品牌企业及机构，着力发展总部经济。

3.4楼宇、区域及市政基础设施

楼宇的城市交通与市政基础设施等区域性环境配套设施是楼宇经济发展的重要硬件基础，对楼宇经济发展具有导向和带动作用。楼宇的品位直接影响着客户对公司的第一印象，对企业吸引客户、品牌宣传与提升具有的很大影响，因此，具有智能化、信息化和便捷化等特点，配套服务设施完善，生活交通便利，办公空间环境优良的楼宇(群)是吸引企业入驻的重要条件。在区域市政基础设施建设方面，政府要加强对区域发展有重大影响的各类市政设施和道路基础设施统筹，要在集约利用土地，基础设施资源共享原则指导下，协调规划、预留和控制区域性基础设施综合通道网建设。完善城市轨道交通、路网建设规划，优化区域道路网络布局。在楼宇配套设施方面，要规划建设高品质商务楼宇(群)，整合楼宇地块资源，增加商务楼宇建设空间，引导各类开发主体，高起点、高标准建设智能化的高档商务楼，打造具有完善配套、成熟管理的精品商务楼宇(群)。要着力提高楼宇的智能化水平，加强楼宇、通讯、办公、安保、消防等“5A智能化”建设。优化楼宇生态环境，加大环境保护力度，加强公共绿地建设，增加商务区内的绿色空间，使商务中心区域拥有清雅浓郁的生活气息。并通过对区域内旅游、健身、餐饮、教育、医疗等特色资源的整合，可形成以“楼宇”为中心，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的区域性商业群集综合区。

3.5人才资源与招商引资

高素质科技型人才是楼宇经济发展的重要智力保证。从美国“硅谷”发展的巨大成就来看，其根本优势就是人力资源优势，知识密集型现代软件业的发展归根结底依赖于大量世界级的高素质的专业技术人才。因此，要促进现代服务业和楼宇经济的发展，必须大力培养和引进服务业各产业相关的专业性人才。政府要制定相关政策，以优厚的待遇等条件，吸引具有的国际现代管理理念的大量高素质、专业科技型高端人才来就业。在对城市楼宇经济发展急需的，如信息服务、物流配送、物业管理、金融、保险、旅游、国际贸易、会计、律师、投资咨询等现代服务业基础性专业人才方面，要立足于城市职业培训，可通过创办紧缺专业的职业培训，通过改革教学内容和教学方法，提高人才培养的针对性和有效性，并通过建立职业资格标准体系，全面推行职业资格证书制度，以提高和保证人才培养的标准与质量。通过人才吸引和培养，为楼宇经济发展提供智力保证。招商引资是城市经济发展的重要外部条件。招商引资是指政府充分利用可支配资源，开展基础设施建设，创造优良投资环境，通过政策引导，舆论宣传，吸引投资者到本地区进行生产经营活动。简单来说，即政府通过招商活动，引进外来资本发展地方经济。通过招商引资可以增强城市固定资产投资能力，优化城市经济的资源配置，加速产业结构调整和升级，促进外部先进的经营管理方法的学习吸收。政府开展楼宇经济招商引资工作时，要根据发展规划，围绕主导产业，以区域产业链构建为目标，完善配套措施、引导产业集聚区的建设。通过功能性区重点项目牵引，引进真正能够推动楼宇经济持续快速发展的，具有高知识含量、高增长率、高附加值、高竞争力，经济效益回报高的企业，以提升城市楼宇经济规模和档次。同时，要注重招商企业的质量和产业适应性，防止因一味追求企业引进数量，而导致影响区域发展定位，弱化区域产业集聚现象的发生。政府应加强各部门之间信息的交流和共享，提高办事效率，为企业入驻、生产和经营创造各种有利条件，促进企业的良性发展。

篇6

关键词:楼宇经济;商业保险;发展商机

文章编号:1003-4625(2010)09-0102-03

中图分类号:F840.6

文献标识码:A

一、问题的提出

楼宇经济是经济社会发展到一定阶段的产物,是近年来我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。随着城市经济快速发展和可开发利用土地资源的日益紧缺,楼宇经济在城市经济发展中的优势日益明显,正在以其占地面积小、积聚效应大、辐射功能强、发展前景好的优势成为城市经济的“财富洼地”。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体,以体现集约型、高密度为特点,通过有针对性地开发、包装、营销、租售商务楼宇进行招商引资、发展商务,从而带动区域经济发展,是国内城市发展的主要动力之一。在楼宇经济条件下,许多城市不断推出新的发展规划,力求向空间求发展,变“平面发展”为“立体发展”,向楼宇要效益。在市场经济的大环境中,楼宇经济以惊人的增长速度发展。以税收为例,上海商务楼宇嘉里商务中心一年税收总额接近2亿元人民币,广州东山区高档商务楼宇吸引国内外知名企业进驻,地税收入相当于东莞与南海两市之和,足见楼宇经济的发展密度和经济效益之集中,规模之巨大。由于楼宇经济既能够发挥城市生产要素相对集聚的优势,优化产业结构,拓展发展空间;又能够提高产能和资源利用率,创造出惊人的效益。所以,在我国城市化建设进程加快的今天,一方面,它是各级政府进一步加快完善城市功能,有效提升城市形象的主要抓手;另一方面,它也成为工商、税务、银行等经济服务部门关注的焦点。在市场经济条件下,在新的风险源不断增加,全社会风险意识和保险意识不断增强的今天,楼宇经济的发展应当引起保险公司的关注,楼宇经济条件下蕴藏的巨大保险商机应当被各保险公司所认识并成为保险业务新的增长点。

二、楼宇经济中蕴藏的保险商机

发展楼宇经济,众多的商务写字楼集聚在一定的区域内,产生大量的信息服务、咨询服务、中介服务和物业服务市场,有利于促进现代服务业发展。保险业作为现代服务业的朝阳产业,在这种新的经济形态中,不仅有可为,而且大有可为。

(一)楼宇经济的特性

研究楼宇经济的保险商机,了解楼宇经济的特性是十分必要的。与传统经济不同,楼宇经济以综合服务、高效配套、聚集的特性彰显其在现代经济社会发展的独特地位。就其特性而言,有以下几点:一是楼宇经济构成的多样性。从经济成分看,它以现代服务业为主,汇集了金融业、各种咨询业、广告策划、影视制作、网络公司、科研单位、律师事务所、会计师事务所、咨询中介公司、高科技企业、知名品牌推介中心等各类企业、公司,还包括部分高新技术产业、都市型工业。这些服务以商务为主的经济模式,与信息、科技、服务、贸易等现代服务业关联度较高,具有高知识和高科技含量的特点,从而形成巨大的综合服务圈。二是运作模式的分离性。它由房屋所有权人、出租人、承租人、管理人等组成,承租人有一半以上较为固定,相互间分工明确,环节较少。楼房所有人一般委托专门的公司对楼房进行经营,管理公司负责经济体的运作、后勤管理、公共服务等。这些楼宇空间则作为承租人的经营场所为广大客户提供服务,所以,楼宇经济的空间所有人与使用人、管理人三方是分离的。三是楼宇经济的聚集性。楼宇经济这一特殊的经济体不像工业企业、商业企业那样有生产和商品流通环节,没有大量的资金占用和物资储备,也少有交通和物流方面的需求,基本上属于“知识经济圈”。因此,楼宇经济首先是空间的聚集,其次是人员的集聚,大量的服务人员和被服务的客户,最后是功能的聚集。

(二)楼宇经济所面临的风险

从防范风险和经营管理的角度分析,我们不难发现,楼宇经济面临的风险具有一定的隐蔽性且多样化,也是较为集中的。一旦发生保险事故,尤其是火灾事故,损失也较大。2007年12月12日温州温富大厦火灾造成21人死亡,200户业主惊险逃生;2009年3月2日,乌鲁木齐市高23层的国贸大厦发生火灾;2009年11月30日,以样品展示和写字楼为主的哈尔滨大世界商城发生火灾,损失惨重。不仅如此,暴风暴雨、龙卷风、物体坠落、电器老化、突然停电停水停气、施工检修等,也很容易造成财产损失和人员伤亡,楼宇经济的风险显而易见。

从房屋、建筑物、附属设施来看,由于这些固定资产的所有权和使用权分离,有时所有者、经营者、使用者互不沟通,从建造到装修、改造,从承租使用到维修,往往是各取所需,不顾其余,不能一步到位,不注意防灾设施的投入,很容易埋下事故隐患。而承租人自有的财产,如电气设备、办公机具、通信设备等,也都是按各自的需要布设和使用,基本上不考虑安全问题。加之楼宇经济所对应的人员密集、流动量大,不易管理,缺乏安全知识教育,也从客观上弱化了风险认识和防范。此外,由于风险管理极不对称,一旦发生事故责任不易划分,出租人和承租人之间往往发生经济纠纷。

(三)从楼宇经济看保险需求

以楼宇经济的特点来分析,楼宇经济权属分离性和凝集性的特征,加重了楼宇经济主体面临各种不确定风险的复杂性及严重性,使得防范风险的需求也就应运而生。这些风险既有来自所有或使用财产的风险,又有因经营场所而形成的责任风险以及人员人身危险等等。概括而言,主要对应以下险种:一是财产险方面,包括以各类财产为标的的财产保险综合险、商业楼宇财产综合险、商业楼宇财产一切险、计算机保险等;二是责任险方面,以所有人和使用人的管理责任为标的的电梯责任险、公众责任险、雇主责任险、机动车辆停车场责任险、物业管理责任险、火灾公众责任险;三是人身险方面,以增加员工利益为目的的养老年金保险、意外伤害保险、团体医疗保险、补充养老保险以及针对失地农民的保险等。当然,有风险的地方,就有规避风险的需求,也就有保险市场。保险公司还可以“量身定做”,针对楼宇经济的特点,制定涵盖财产险、人身险、责任险等的一揽子保险计划,以一家产(寿)险公司为主,联合另一家寿(产)险公司共同实施。

三、积极开展楼字经济保险

总理在十一届人大三次会议上所做的政府工作报告中指出:“坚持走中国特色城镇化道路,

促进大中小城市和小城镇协调发展,着力提高城镇综合承载能力。”中国社科院的《社会蓝皮书:2010年中国社会形势分析与预测》,预测2010年我国城市化水平将达到48%,2012年或2013年将超过50%的结构转换临界点,并在2015年达到53%左右。不难看出,随着城镇化进程和城市经济建设的加快,楼宇经济的规模将越来越大,楼宇经济对推动经济社会发展的潜质和对相关行业的带动作用将进一步显现出来。同时,发展楼宇经济保险的条件也更为成熟,保源也更为丰富,保险市场也更有潜力。

(一)楼宇经济保源丰富、前景广阔

楼宇经济是在一定的人流、物流、资金流、信息流基础上产生的,不仅对商务楼宇有较强的依托性,而且有着较强的辐射性和联动效应。随着城市化、城镇化建设的加快,随着“城中村”改造,城乡结合部改造和楼宇经济发展相结合模式的形成,楼宇经济的发展明显加快,在促进经济建设和创造社会财富的同时,也聚集了巨大的保源。尽管有交强险的普及和个人购买寿险产品,但对多数城市来说,这些保源还是未开垦的“处女地”。所以,这种保源是稳定的、增长的,其发展前景被普遍看好。

(二)发展楼宇经济保险要多管齐下,综合运作

一是做好宣传教育工作,普及保险知识,使管理者和经营者树立牢固的安全意识、风险意识和转嫁风险的保险意识,要让他们在抢占楼宇经济的发展先机的同时,懂得用保险手段保障自身的利益。二是针对商务楼字的特点和承租人的实际情况,按照不同的风险、不同的经营情况进行分类排队,区别对待,差异化地开展工作,以求收到事半功倍的效果。三是注意发挥合力作用,尽可能同公安、消防、质检等部门配合,把动员保险与安全检查、防灾防损相结合,与安全教育、普及安全常识相结合,与提高防范意识增加防灾投入相结合,以发挥保险的辅助管理职能。四是建立长效机制,充分发挥商业保险在楼宇经济条件下的作用。保险公司业务人员要认真研究本地楼宇经济的特点和发展趋势,分析其风险变化和外部环境的变化,适时推出新产品,在产品创新、服务创新上下工夫,促使楼宇经济效益最大化,为楼宇经济的发展提供切实可行的风险保障。

(三)楼宇经济主体的承租人、管理人、经营者文化层次较高,风险意识较强,其经济特性决定了他们更容易认识保险的作用,更容易接受保险宣传,且由于经营情况好,个人收入高,也具备了较强的购买能力和缴费能力。因此,在实际工作中要循序渐进,注重发挥他们的优势,引导他们的保险消费,对症下药、量力而行,让商业保险既能为高收入的企业和人群“锦上添花”,又能为收入相对低的企业和人群“雪中送炭”。

(四)楼宇经济密度大、相对集中,有利于保险业务的开展

对保险公司来说,在这样的区域开展业务,一方面,保源丰富且相对集中,客户情况复杂,牵涉的险种较多,应选调能力强、业务熟练、有丰富经验的客户经理开展业务,必要时可以选择业务专管员派驻;另一方面,它的服务半径小,便于业务推动和提高工作效率,可以节省大量的人力物力,也有利于为之提供包括咨询、展业、投保、防灾、理赔等在内的全方位保险服务。

(五)借助楼宇经济的辐射力,带动其他保险业务的开展

楼宇经济的主体在经济交往和经营活动中,与工业、农业、商业、交通运输业有着千丝万缕的联系,保险公司可以针对这一特点,在与这些主体建立保险关系的基础上,利用他们的合作、服务、指导、支配、供应、外联等资源,寻求他们的协助开展保险业务,形成一个保险产业链,一方面可以起到拾遗补缺、业务联动、服务延伸的作用,另一方面,还可以在具体工作中分析不同阶段、不同风险、客户不同需求的变化,创新保险产品和服务模式。

(六)发挥金融机构的综合服务功能

一是发挥各自的品牌优势,保险公司与银行、证券等机构可以建立关系,利用银行、证券网点开展业务。二是共同宣传共同展业,扩大现有的银保业务规模。三是为客户提供相互配套的金融服务,有利于防范系统风险,增加客户的安全感和信用感。

综上所述,楼宇经济的崛起是现代服务业集聚和辐射的必然结果,两者相得益彰,互惠共赢。在这种新形式的经济变革中,保险业如何转变发展方式,突破思维创新经营,保险公司如何抓住机遇,通过销售和服务为其发展提供风险保障,助其增强发展后劲,值得我们深思和力行。

参考文献:

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一、分析资源，找准优势，鼓足干劲

现阶段，我们处于大拆迁、大改造、大转型、大发展的关键时期，从“资源有限，创意无限”的理念分析，合江亭拥有三个优势：一是注意力优势。注意力优势是引资发展的重要因素，春熙路、红星路步行街管委会的成立，从商贸商务层面为合江亭增添了新的注意力；大慈寺千年佛教圣地及其周边区域的打造，从历史文化传播上为合江亭增添了注意力；新人喜结连理必到合江亭记录下人生珍贵时刻，从民风民俗上为我们增添了注意力。二是地块优势。作为我市中央商务区的黄金区域，我们在红星路、大慈寺、东大街沿线拥有近400亩的土地资源，无疑为提升传统商圈竞争力，加快整合发展创造了良机。三是后发优势。大拆迁、大改造影响了我们经济总量上台阶，但是，在区委区政府的重视下，在相关部门的支持下，东大街、大慈寺片区四宗地块已经成功拍卖、邱家祠低洼棚户区改造已列入计划、大慈寺拆迁已向东推进，使我们拥有了后来居上的条件和优势，为我们建设经济富有特色的新合江奠定了基础。

二、围绕全局，把握重点，制定目标

结合我区第五次党代会提出的发展要求，立足合江亭区域的优势，我们将采取“积小累大，唯有唯精，呼应发展”的理念，以现代商贸服务业的集聚和提升为重点，以历史文化旅游业的打造为特色，以滨河民俗休闲产业的建设为靓点，构建四大经济功能区——红星路中央商务功能区、大慈寺佛教文化旅游区、东大街现代服务产业区、滨河沿线多功能经济区，塑造以“商贸商务新合江、历史旅游新合江、人文民俗新合江”为品牌的和谐现代的新型街道。围绕合江亭街道发展蓝图，今年工作的目标是实现“经济增速发展，产业提档发展，项目扩张发展，特色创新发展，社会事务和谐发展”，既：经济增速发展，力争经济建设上台阶，税收实得达到7750万元，招商引资达到72亿元，固定资产投资达到10.5亿元；产业提档发展，调整辖区产业发展形式，楼宇经济实现税收1亿；项目扩张发展，土地是项目发展的根本，我们将拆迁腾地400亩，开工建设总部经济楼宇30万平方米；特色创新发展就是加快两个打造——“大慈寺历史文化片区”和“合江婚庆民俗特色区”的打造；社会事务和谐发展，我们将创新城市管理，加快劳动、就业、社保、社区建设等和谐因子建设，促进辖区和谐社会建设。

三、制定措施，明确思路，稳步推进

（一）抓党建和干部队伍管理这个根基，全面提升执行力和战斗力。大力倡导“勤奋好学之风、求真务实之风、开拓创新之风、和谐共事之风”，扎实推进了领导干部作风整顿建设活动，通过设置意见箱、开展问卷调查、个别访谈、召开座谈会等形式，广泛征求了街道干部职工、社区工作人员、辖区群众、驻辖区单位以及辖区人大代表、政协委员的意见和建议，班子和班子成员对照胡总书记倡导的八个方面的良好风气，通过“五比五看”活动的开展，认真查找思想作风、学风、工作作风、领导作风、生活作风方面等方面的情况，树立“用心想事，用心谋事、用心干事”的新风尚。三是狠抓党风廉政建设，进一步明确党工委书记为第一责任人，各分管领导各负其责的党风廉政责任制，修改完善街道党风廉政建设和反腐败工作实施意见等党风廉政建设各项规章制度。四是狠抓专题讨论。围绕四个专题讨论的内容，以“干事创业，奉献在合江”为主线，进一步加大干部教育培训力度，努力使干部增强工作责任心和进取意识、提高执行力，心在合江，奉献在合江。

（二）抓住项目建设这个根本，全面提升楼宇经济承载力。商务楼宇项目是中心城区街道发展楼宇经济的重要保证。今年，我们将积极跟踪，全方位介入成都通和房地产东大街10-1地块项目、爱美高房地产（成都）公司东大街10-2地块项目、新加坡置地有限公司大慈寺9号地块项目、浙江天利“都会风尚”项目，通过规划和市场双重引导，修建高容积、大体量、多功能的高档商务楼盘，放大楼宇经济发展的承载能力，初步形成东大街现代商贸服务区和滨河多功能经济区雏形。

（三）抓住资源整合这个关键，全盘激活经济发展潜力。一方面，加大土地资源整合力度，介入红星路商业广场、大慈寺片区等地块拆迁，本着已拆促建，以建促提升的策略，为构建依托红星路商业广场的中央商务功能区、大慈寺历史文化旅游区拓展空间。其次是加强对辖区18栋商业、商务楼宇资源梳理，力争整合10万平方米引进信息、科技、旅游等公司和企业，激活辖区经济发展潜力。

（四）抓住产业提档升级这个重点，全力发展总部经济。楼宇经济核心是总部经济。我们将依托香槟广场、时代华章等商务楼宇，积极引进中国人保寿险四川分公司、四川弘基置业有限公司等总部型企业，加大对华润、安莉、中脉、光大银行、欧瑞莲化妆品（中国）有限公司四川分公司等现有总部企业的服务力度。同时，依托辖区即将新增的30万平方米的商务楼宇资源，加大外宣外引力度，吸引国外、省内企业区域总部入住新建楼宇，放大我们总部经济发展规模，实现产业提档升级，完成传统商贸业向现代商务服务业的过渡和转型。

（五）抓住特色街区建设这个亮点，全新打造精品片区。合江亭辖区具有浓厚的历史文化资源，也有新近萌生的民俗婚庆资源。一是依托大慈寺历史文化街区建设，营建市寺合一集宗教、民俗、民居等文化内涵为一体的古建筑旅游牌，以对大慈寺的历史保护和延续为灵魂，是文化保护和商业开发相得益彰，使之成为商业升华的核心。二是利用民俗风情，以合江亭为点，利用沿江景观资源和现有婚俗资源，以天仙桥为主轴，以大川巷为起点，统一规划打造和建设唯一的婚庆风俗区域——“合江婚庆民俗特色区”。

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政府行政效率建设是时展的需要，是干事创业的需要，是落实又快又好、更快更好发展要求的需要。根据政府行政效率建设的要求，就分管工作讲以下意见，请有关部门、有关街办参考，请各位领导和同志们指正。

一、商贸流通服务业以商贸流通为主的服务业在xx地位特殊，它是全区“工业强区”、“商贸兴区”两大发展战略之一，是今年我区重点调度的财政税收、三产服务业二项重点工作之一，在地方税收的比重已经超过二分之一，是我区发展的方向所在、优势所在、潜力所在，必须加快发展，强力推进。今年计划总投资27亿元，建设三产重点项目14个，储备项目6个，其中投资过亿元的重点项目13个，到年底，全区服务业增加值达到22亿元，增长18%；力争完成22.5亿元，增长20%。实现社会消费品零售总额31.6亿元，增长16%；力争实现32亿元，增长18%。市场交易额力争达到150亿元，增长33%。目标已经确定，任务相当艰巨。要实现这个目标，突出抓好以下五个方面：

一是必须树立和落实科学发展观。要做到以人为本，满足人们不断增长的物质、文化、精神、人性需要，促进经济社会全面发展为目的，就要从以下几个方面把握好服务业项目建设：1、视野要宽，既要立足xx实际，又要放眼xx优势产业，放眼现在消费和未来消费，放眼山东半岛城市群和半岛制造业基地建设，放眼国家环渤海经济圈的发展建设，规划确定一批影响大、带动强，效益高的大项目，真正实现三产服务业的快速发展。2、项目要好，就是要按照服务业发展的自身规律，科学论证，审慎确定，实现既定的经济和社会效益，避免急于求成，盲目确定，造成资源浪费。3、规划设计要精，建设一批从外到内，展示华美、高雅、大气、高贵的精品工程，成为城市建设的亮点工程、精品工程。4、建设速度要快，项目一旦确定，就要倒排工期，按照建筑周期，在最短时间内建成。5、项目运营管理要活而规范，从而真正使三产服务业成为经济发展的支柱产业，财政收入的重要增长点，城市形象的全面繁荣。

二是制定全区服务业发展意见。近日，按照区委、区政府的安排，组织有关部门在充分学习上级政策、学习外地经验的基础上，结合xx实际，遵循经济发展规律，确定服务业发展的地位与目标，方向与重点，规划与布局，政策与措施，督查与考核，服务与领导，形成全区服务业发展的指导性意见，加快全区三产服务业发展速度，提升三产服务业水平，推进三产服务业健康有序发展。

三是加快三产重点项目建设。以市场集群和商贸流通为龙头，以楼宇经济和总部经济为重点，大力发展休闲娱乐业，积极推进现代服务业，进一步增强我区的区域服务功能，构筑功能完善、协调发展的新型服务体系。首先，加快市场建设步伐。做大汽车汽配、纺织品、电子信息等大型专业市场，抓好现有市场的优化升级和标准化管理，完善市场配套服务功能，增强市场辐射力、影响力和带动力。其次，大力发展楼宇经济和总部经济。结合“城中村”改造和城市道路拓宽的机遇，盘活土地资源，沿胜利街、东风街、健康街、文化路等规划建设一批大型商务楼宇；积极吸引周边地区乃至国内外具有一定规模实力的企业集团来我区设立营销总部、研发总部、投资总部和行政总部，打造金融楼宇、商贸楼宇、信息楼宇、服务楼宇等，形成产业集群。第三，突出抓好休闲娱乐业。按照xx市中心城区休闲娱乐业发展规划，结合我区休闲娱乐业发展现状，整合现有资源，大力发展综合性、系列化、高档次的休闲娱乐中心和特色街区，努力开创休闲娱乐业发展的新局面。第四，加快发展新兴服务业。积极推进社区服务业、生态旅游业、会展业、中介服务业、电子信息业，以及金融保险、信息咨询、教育培训、电子商务等新兴行业发展。

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【关键词】大型楼宇，可再生能源，综合利用

中图分类号：TU74文献标识码： A

一、前言

随着时代的不断发展，对可再生能源综合利用技术的需求也越来越高，这就要求施工单位必须加强对可再生能源综合利用技术的研讨，努力提高大型楼宇可再生能源综合利用技术，为大型楼宇工程质量提供有力的保障。

二、可再生能源的现状与发展趋势

现在石油、煤炭、天然气是全世界各个国家大规模生产利用的能源，但是从世界经济的可持续发展来讲，这些广泛利用的不可再生能源逐渐显示局限性。在这种情况下，可再生能源的重要性将与日俱增，太阳能、风能、地热能等可再生能源的开发和利用，会在而未来社会的经济发展具有重要地位。在当今不可再生能源日益局限的情况下，开发利用可再生能源是未来能源安全的需要，也是为了减少当今社会环境污染的需要，更是能源可持续发展的需要。

随着我国经济的高速发展，能源短缺滞后经济发展的形势日益严重，可再生能源的将提高到一个全新的战略高度。我国是以煤炭为主要能源的国家，经过长期不断的发展努力，我国能源消耗中煤炭的比重已经逐年下降，而可再生能源的开发利用将受到高度重视。现阶段，降低矿物能源的开发利用，从以煤炭、石油、天然气为主的矿物能源系统转向可再生能源持久性能源系统，提到可再生能源在经济发展中的结构比重，推动可再生能源的开发利用已成为我国经济发展的一项基本国策。而在大型楼宇行业中，如何最少的消耗资源，合理规划设计以求用最小量达到最高效率的使用能源，将大型楼宇这一高消耗发展转变为低耗能高效率的发展已是我国未来大型楼宇业发展的必然选择。

三、可再生能源在大型楼宇领域应用现状

1、太阳能

太阳能是各种可再生能源中最重要的基本能源，也是人类可利用的最清洁环保且取之不尽的优质能源。按照利用途径，太阳能在大型楼宇领域的应用技术可分为太阳能热利用、太阳能光利用和太阳能储存转换利用三大类。目前多数大型楼宇对太阳能的光热利用还普遍停留在“生产生活热水”这样低水平的应用层面上，加之产品成本较高，价格恶性竞争等原因，一些产品粗制滥造质量低劣，导致消费者对太阳能的技术产生信任危机，从而使太阳能技术产品的推广应用陷入举步维艰的境地。

2、风能

风是一种由太阳辐射热引起的自然现象。风能利用主要是风力发电和风能动力两种主要形式，其中又以风力发电为主。我国风能资源丰富的地区主要分布在东南沿海及附近岛屿，内蒙古、新疆和甘肃河西走廊以及东北、西北、华北和青藏高原的部分地区。我国目前在风电技术和设备制造方面也已处于世界领先地位，当务之急应当加快探索在我国沿海岛屿、城镇乡村的大型楼宇领域、尤其是城市高层大型楼宇因地制宜地发展直接利用风能资源技术。

3、地热能

地热能是贮存于地球内部的一种巨大的洁净能源。我国拥有丰富的地热资源，全国地热资源可采储量是已探明煤炭可采储量的2.5倍，其中距地表2000米以内储藏的地热能约为2500亿吨标准煤。目前正在逐渐受到人们重视且在大型楼宇领域应用潜力巨大的是地源热泵技术，其最大的技术特点就是消耗少量的高品位能源，即能开发利用蕴藏在浅层地下的低品位能源满足大型楼宇物的供暖、空调和热水供应需求，既实现了节能减排，又不污染环境，因此，利用热泵技术开发利用浅层地热能是目前最受欢迎的一项新技术。但是，和发达国家相比，我国的热泵技术还处于初级阶段，其主要差距是我国各地区目前还缺少对岩土地质材料性质进行全面系统的测试和统计分析工作，地源热泵技术仍处于按经验设计实施阶段，热泵系统运行效果与设计要求偏离过大的现象时有发生，造成地热资源的浪费或不足。

四、大型楼宇可再生能源综合利用技术

1、风能

（一）、风力发电

风力发电的历史非常悠久，时间可以追溯到公元五千年前，它是埃及人在进行航海活动时，借助风能推动航行速度。风能在发展中慢慢的被推广使用，人们逐渐的利用风能来研磨谷物以及汲水等等。该装置在今后的发展中还被沿用。随着社会生产力不断发展，在上个世纪中风力风力涡轮机，被生产而出。该设备可以给偏远地区带来电力，电力得到了普及，人们的生活质量得到了提高。

（二）、大型楼宇设计思路

大型楼宇设计中要融入风力发电系统，必须考察好当地的风力资源状况，设计中考虑设备噪音度，尽量的减少噪音给居民带来的影响。风力大电机虽然具有取之不尽用之不竭的好处，但是和其他能源相比，稳定性掌握比较难。解决了风力发电的稳定性问题，该发电方式将被普及，将提高能源可持续发展程度。解决该问题主要几种解决方案：可以通过电网连接的方式，将高效的电能引入。使用大型蓄电池自行产电，从而控制产电的功率。也可以使用风力采油机帮助发电，从而得到较强的电力资源。风轮机的产电功率和风速形成正比的关系，风力越大发电的功率越大，因此风力发电机一般都放置在房顶上。

（三）、自然通风

人们都希望大型楼宇物能够接受到自然风，达到自然通风的效果。这主要考虑到自然通风的作用，首先：自然通风能够改善室内温度，净化室内空气。在炎热的夏季，人们都希望室内温度低，自然通风能够自行降低室内温度，减少空调耗能节约了电能，有效的减少了“大型楼宇综合症“出现。其次，在冬季人们的需求成反向，人们希望室内温度高，也愿室内空气质量高。自然通风能够消除室内污染物和潮气的程度，降低了供暖耗能。自然通风实现被动式降温主要有两种方式：一是通风能够增强人体舒适度，二是夜间通风协助降温。

2、大型楼宇设计思路

（一）、分析数据

大型楼宇想要提高风能的利用率，想要获得良好的室内温度，最关键在于设计大型楼宇初期的材料收集和分析。气象材料的收集必须准确，场地调查数据获取来源必须精准，风环境数据分析思路也必须清晰。场地的风能数据收集必须包含以下几个方面：无风日数、平均风速、场地大型楼宇以及风速频率等等。这是构成场地数据收集的重要组成部分，它对设计大型楼宇有着推动作用。前期准备工作落实之后，在设计阶段时，可以根据这些数据设计出高质量的方案，通过风洞检验以及计算机计算，模拟出精准的建设模型，从而制作出风压分布图。该分布图给建设师带来极大的帮助，高效的优化了大型楼宇外形，将设计中的优势发挥出来。适当调能进口高度，精准计算出中面性的位置，提高室内适宜温度。

（二）、注意问题

在该设计中要注意一下几个问题：自然通风会引起采暖负荷过大，因此避免负荷出现；夏季出现过热现象常常出现，在进行设计时避免自然通风引起超能热度；房间内的风速保持在一定范围内，避免使用者因为风力过大出现不适症状；通风窗口要避免使用过程中造成的噪音，影响使用者正常休息等等。这些问题在设计大型楼宇时，必须考虑到，这对提高能源利用率有推动作用。

3、地热能

在我国地源热泵也开始备受瞩目，市场发展空间非常广阔。该技术的使用方法分为两种：水型地源热泵以及土型地源热泵两大技术，前者主要的从浅层地下水进行取热，热能分散在各个房间内，保障了房间温度平衡。后者是在地下热水中取热，通过分散的装置进行供热，使得室内温度升高，冬季不再遭受寒冷。

五、结束语

综上所述，加强对大型楼宇可再生能源综合利用技术的剖析，能够对可再生能源综合利用进行把握，进而能够提出一些好的对策，如此方可在实践的工程建造中对提高可再生能源综合利用的效益。

参考文献

[1]诺伯特・莱希纳.大型楼宇师技术设计指南――采暖・降温・照明[M].中国大型楼宇工业出版社，2014

[2]彰国社.被动式太阳能大型楼宇设计[M].中国大型楼宇工业出版社，2012

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一、突出抓好大项目招商，实现国内招商新突破

（一）加大自主招商工作力度。拓宽项目信息收集渠道、落实项目建设载体，发挥定向招商引导作用。建立重点项目工作日志，全力推进在谈在建项目的跟踪服务工作。

（二）夯实招商基础工作。建立投资过亿元以上内资大项目台账和调度制度，每月跟踪项目进度 、每季通报进展、强化日常督查和内资专项考核工作。编制完善央企、国内500强、上市公司百强、民企百强、服务业百强、信托企业50强、知名大型总部企业等招商名录。与市招商平台做好衔接，完善招商引资信息平台建设。

（三）积极开展招商推介活动。坚持“走出去”与“引进来”并重，发挥区市招商引资主体作用和市直部门招商信息责任人积极性，拓宽招商领域，确定重点招商方向和区域，重点推进以蓝色、高端、新兴为主导的招商活动；有针对性的开展专题招商、产业链招商、小分队招商。在国内重点城市开展形象宣传和招商推介活动。

二、突出抓好载体建设，促进总部经济发展

（一）研究加强对总部楼宇经济发展的指导。研究制定加快发展总部楼宇经济的实施意见，完善总部经济统计测算制度，建立总部楼宇信息数据平台，强化引进与培育总部项目考核表彰机制，推进总部经济服务体系建设。协调培植纳税亿元总部商务楼宇，促进楼宇经济发展。

（二）加大总部项目的引进和培育。推进“千万平米”总部商务区建设和招商工作，拟定总部商务区招商推介方案，会同区市开展重点城市总部定向招商活动，推动以总部企业为主导的定向招商。积极引进跨国公司、国内大企业区域性、功能型总部以及民营企业总部，吸引国内外知名金融、物流、会展、咨询等龙头型企业在我市设立分支机构。

（三）筹备好第九届中国总部经济高层论坛。“第九届中国总部经济高层论坛”将于2013年9月在我市举办，积极协调各承办部门做好参会嘉宾邀请、理论研讨及招商推介等各项筹备组织工作，力争将论坛办成一次推进招商引资、充分展示青岛形象和影响力的盛会。

三、突出抓好产业对接，创新对口支援模式

（一）深入推进产业对接。根据国家、省、市工作部署，按照“产业对接、优势互补、合作共赢、转型升级”的对口支援合作模式。引导和支持我市优势企业与受援地区在特色农业、资源开发、高新技术、商贸物流、文化旅游等方面开展多层次的产业对接，争取促成2家以上企业达成投资合作意向。突出抓好已签约项目对接，做好我市企业在对口支援地区发展的协调服务工作，及时解决企业遇到的问题和困难。

（二）拓展对口支援渠道。整合对口支援优势资源，组织开展对口支援经贸洽谈、举办受援地区风情展等活动。做好受援地区政策、资源、市场优势的宣传，鼓励社会各界通过多种方式参与扶贫开发，推动更多社会力量参与爱心扶贫。

（三）实施好重点对口支援项目。协助做好干部工作交接；研究制定《2014—2016年__市对口支援贵州省__市工作方案》，继续在贵州省安顺市建设开发式扶贫村，探索集中连片特困地区整村推进及连片开发工作，实施扶贫开发和农业产业扶贫项目；在三峡库区宜昌市夷陵区推动以促进当地移民安稳致富为重点的设施改造项目。完善智力扶贫，研究以贴近受援地区社会经济发展实际需要为主的培训内容和方式，为贵州省和夷陵区培训干部100人。

四、突出抓好合作交流，构建区域合作交流平台

（一）推进半岛蓝色经济区交流合作。抓住蓝色经济区上升为国家战略的历史机遇，深化我市与日照、潍坊、烟台、威海等半岛城市群合作与交流。组织开展经贸往来活动，推进《战略合作协议》各项工作落实。

（二）扩大与重点区域城市的合作交流。加强与长三角、珠三角区域城市的合作交流，做好双方城市往来的沟通协调服务；加强环渤海区域合作市长联席会城市间交流，开展经济、文化、信息等方面务实的交流与合作。

（三）发挥展会节庆的平台作用。组织参加“西洽会”、“西博会”、“宁洽会”等西部展会，寻找参与西部大开发的突破口，引导我市企业走出__，利用西部地区的资源、劳动力和政策等优势，加强产业对接。通过我市举办展会节庆活动平台，引导西部地区企业与我市加强合作，利用__口岸、市场、技术等优势在__设立研发、物流和 销售基地等。落实国家西部人才培训计划，为西部发展培训各类农林牧业发展急需人才210名。完善参与西部开发工作服务平台。

五、突出抓好协调服务，努力提高工作水平

（一）扩宽商会服务功能。加强与驻青异地商会和中介组织联系，积极挖掘商会和展会招商资源。发挥__市异地商会战略联盟的示范引导作用，积极创新服务手段，策划会员企业间联谊活动，提高商会的凝聚力和影响力，整合各商会资源，开展经贸活动，参与我市重大项目建设。建立与全国各地山东商会联系渠道，组织各地山东商会开展“鲁商__行”活动。