廉租房管理办法范文

导语：如何才能写好一篇廉租房管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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第二条县城低收入家庭廉租住房的退出管理适用本办法。

第三条县房地产管理局负责廉租住房的申请、审核、分配等各环节工作，受理机关要严格按照规定程序进行，工作人员的调查要认真负责，调查情况要准确详细，并实行责任追究制，严把廉租对象的审核准入关。

第四条低收入家庭申请廉租住房时，不如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的，由房地产行政主管部门取消其申请资格；已骗取廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出廉租住房并补交市场平均租金与廉租房标准租金的差额，或者补交核减的租金，并记录在低收入住房因难家庭信用档案中。

第五条直管公房承租人获得实物配租的廉租住房后，原承租的直管公房应当腾退。拒不腾退的，取消其廉租住房承租资格。

第六条享受廉租住房保障的低收入家庭有下列情形之一的，由房地产行政主管部门取消其保障资格，收回所承租的廉租住房（实物配租），或者停止租金补贴发放，或者停止租金核减。已造成房屋损坏的责令恢复房屋原貌。

（一）擅自改变房屋建筑结构、设施、设备和使用用途的；

（二）将承租的廉租住房转借、转租、转让使用权的；

（三）连续六个月以上未在廉租住房居住或者无正当理由连续六个月以上不按照租赁合同约定缴纳房屋租金的；

（四）已搬离、迁出县城或者已购置住房的；

（五）廉租住房申请人在租赁期间死亡的，与其共住的配偶、父母、子女不符合廉租住房承租条件的。

第七条享受廉租住房保障的低收入家庭应当按年度（合同期满前一个月）向房地产行政主管部门如实申报家庭收入、家庭人口及住房变动情况。房地产行政主管部门应当会同有关部门对其申报情况进行复核，并根据复核结果调整廉租住房实物配租户型，或者调整租赁补贴额度，或者调整租金减免幅度。

第八条年度审核时，未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况的或者伪造有关证件、证明的，由房地产行政主管部门取消其廉租住房保障资格，收回所承租的廉租住房（实物配租），或者停止租赁补贴发放，或者停止租金减免。已造成房屋损坏的责令其恢复房屋原貌。

第九条房地产行政主管部门作出取消保障资格的决定后，应当在5日内书面通知当事人，说明理由。享受实物配租的家庭应当将所承租廉租住房在规定的期限内退回。逾期不退回的，房地产行政主管部门可以依法申请人民法院强制执行。

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第二条、城镇廉租住房（以下简称廉租住房）是指政府和单位专门为最低收入家庭供应的一种社会保障性住房，是向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。建立城镇廉租住房供给体制，是为适应取消福利性实物分房、积极推进职工住房分配货币化的要求，加快多层次的住房供应体系的建立，在向高收入家庭提供商品住房、向中低收入家庭提供经济适用住房的同时，面向最低收入家庭提供廉租住房，以实现“居者有其屋”。通过建立廉租住房供给体制，完善住房供应体系，加强社会保障，促进社会稳定和住房制度改革的顺利进行。

第三条、下列城市居民中的住房困难户可租住廉租住房：

（一）市（县）民政部门确认的城镇最低生活保障对象和发证的社会救济户；

（二）市（县）劳动行政部门确认的下岗、失业职工中夫妻双方下岗、失业或一方下岗、失业另一方收入在当地社会平均工资水平以下且子女未就业的；

（三）市（县）工会组织确认的特困职工家庭。

第四条、廉租住房以从腾空的旧公房中筹集解决为主，政府和单位出资兴建为辅，同时多渠道筹集。

（一）腾退的旧公有住房。政府主管部门从腾空的旧公有住房或空置安居住宅中选择符合当地人民政府规定的住房调为廉租住房。

（二）最低收入家庭承租的现住房。符合本《办法》第三条的承租廉租对象，且现住房建筑面积在60平方米以下的，经评估后可确认为廉租住房。

（三）政府出资兴建或购置。各级政府筹集资金在新建经济适用住房小区或解困小区时，按一定比例新建或购置一部分廉租住房。

（四）社会捐赠的符合廉租住房标准的住房及地方人民政府采取其它渠道筹集的符合廉租住房标准的住房。

第五条、新建廉租住房的资金来源采取政府扶持、企业资助、社会统筹等办法筹集解决。

（一）从直管公有住房售房款中安排一部分。

（二）从住房公积金和住房补贴增值收益中按一定的比例安排一部分。

（三）通过资助、社会救济福利基金或募集等渠道进行筹措。

（四）政府统筹解决一部分。

第六条、廉租住房的建设标准。新建廉租住房每户建筑面积应控制在60平方米以下。廉租住房的建设力求经济适用，安全可靠，住宅类型主要以二室户为主，功能齐全，保证质量，能满足职工基本生活需求。

第七条、各级政府根据廉租住房建设计划优先安排建设用地，新建廉租住房采取土地划拨方式，其用地审批程序可比照解困房有关政策执行。各级政府应在计划、规划、税费征收、拆迁等方面制定比经济适用住房更为优惠的政策措施予以扶持。

第八条、合理掌握廉租住房的租赁政策。廉租住房租金标准实行政府定价。由最低收入家庭现住公有住房转化的廉租住房，租金标准可根据现有公有住房租金标准的一定比例由城市住房委员会确定。其他来源渠道的廉租住房租金标准应按照维修费和管理费两项因素确定。确实无力支付的特困户可由政府或单位给予适当补贴。

第九条、廉租住房由当地政府统一制定标准，实施统一政策管理。最低收入家庭的廉租住房主要由所在单位为主解决，廉租住房由其产权单位管理。

廉租住房的租金用于廉租住房的维修养护，不足部分由产权单位补贴。

新建及联片廉租住房实行社会化物业管理，从低收费。

第十条、廉租住房实行申请审批制度。申请租住廉租住房的职工由个人持最低收入家庭证明、住房情况证明及其他证明文件向所在单位提出申请，由所在单位（街道办事处）审核，报当地住房委员会批准后由政府主管部门和产权单位办理租用手续。

已登记者按住房困难程序和先后顺序，经综合平衡后轮候配租。

第十一条、廉租住房不得转租、转让或改变使用性质。违反规定转租的，收回转租房屋并按有关规定处罚。

第十二条、完善廉租住房腾退制度。租住廉租住房的职工由各市房委会每年复核一次。凡收入增加、经济好转，经复核不符合继续租住廉租住房条件的应及时购买或租住经济适用住房或商品房，退还廉租住房。因正当理由不能按期腾退的，经当地主管部门批准，可以在一定期限内续租，主管部门和产权单位应当相应提高其租金。无正当理由不退还的，其租金上浮到当地市场租金水平，并视情按有关规定处罚。对调剂和确认的廉租住房亦按照上述原则做出相应调整。

第十三条、各市地根据本办法，在对本地最低收入家庭职工现状和廉租住房房源及资金来源进行调查摸底和测算的基础上，制定出本地廉租住房长远发展规划和当年发展计划。

各市地要根据本办法制定本行政区域内廉租住房管理实施细则，报省房改领导小组备案。

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【关键词】城市 廉租房 实证调查 保障体系

一、我国城市廉租房政策实施现况

（一）我国城市廉租房制度构建情况

我国在改革开放以后，特别是最近五年来，住房市场化的程度明显加快，住房私有率逐步提高。此外，市场在住房分配过程中作为资源配置的工具作用也在逐渐增强。当前我国住房政策中涉及到住房保障的主要包括以下三个制度：第一个是自1994年开始实施的住房公积金制度；第二项制度则是面对中低收入家庭的经济适用房制度，始于1995年；而涉及住房保障的第三项制度则是廉租房制度。与以上两种制度不同的是，廉租房的适用对像是城镇中的最低收入者，其针对性强、涉及利益群体多、覆盖面广，所以政府对这种制度实施的介入程度最深。

1998年国务院出台的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》中首次明确提出了廉租住房制度的概念，并明确了对不同收入水准的家庭实行不同的住房供应政策。同时，建设部则在1999年制定了《城镇廉租住房管理办法》，廉租房制度正式在我国生产。2003年建设部联合其他部委又颁布了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，廉租房保障体系得以进一步确立。

（二）我国城市廉租房政策取得成绩

其实我国的廉租房制度实施时间并不很长，即是从1999年正式的《城镇廉租住房管理办法》的实施算起，我国廉租房政策实施的年限也不是很长，但其取得的斐然成绩却是令很多人都为之侧目的。

截止到目前最新的统计数据表示，在全国657个市镇中，已有超过500个以上的市镇建立了廉租房制度，占到了全国市镇总数的80%以上；同时，这一制度的惠及人口已累计覆盖了超过60万户的低收入家庭，改善了他们的居住环境，其中租赁住房补贴有18万户，实物配租9万户，租金核减30万户，其他方式约3万户；此外，根据建设部的统计数据显示，我国在城镇廉租房领域投入的资金已超过80亿元。

二、我国城市廉租房制度实施中存在的问题

廉租房制度实施数年来，已在全国大部分城市取得了较为明显的效果，使一大部分城镇最低收入家庭受益，但其中也暴露出了一些问题：

1.建设资金来源有限，成为廉租房进一步发展的瓶颈

由于我国的廉租房制度的资金保障并未纳入国家的公共财政体系，其来源资金是极其有限的，基本局限于住房公积金的增值收益、财政拨款和社会捐赠，其中由于财政拨款的投入不足和其他投入的不确定性，成为了制约廉租房进一步发展的瓶颈。

2.廉租房数量有限，房源信息缺乏有效的交流机制

我国目前廉租房的数量与需求相比还是严重不足，我国廉租房的来源基本为：原有公房、最低收入家庭承租的现有公房、政府筹资建立的廉租房和其他来源的廉租房等。这对于我国需求量巨大且在不断上升的需求人群中，明显是远远不够的。同时，这在事实上给了提供廉租房信息的中介机构以牟利的机会，相关法制的不健全使得中介往往以牟利为先，不顾需求的紧迫程度，这也是交流机制缺失的现实缺憾，这使配租的家庭难以在市场上找到适合的廉租住房。

3.缺乏有效的统计与监管机制

廉租房的制度构建一般都致力于保障机制的完善，对整个廉租房体系没有一个全面统一的制度构建规划，没有健全的信息资料储备库区，同样的对于廉租房的准入、退出等级工作并不到位。加上原有事业单位运行效率的过低，造成了居民使用廉租房时，往往因为缺乏有效的统计与监管机制而无法对保障对象的收人进行标准的核定，这就造成了居民在机会前的不平等，罔顾了廉租房建立最初的本意。

三、完善我国城市廉租房制度的建议

（一）未来城市廉租房的发展趋势

就廉租房在城市的影响力而言，它不仅是广大渴望在社会安家的“80后”群体、收入不够支付城市昂贵房价的“农民工”群体等关注的焦点，也是中国房地产泡沫严重下的楼市发展必然。同时，廉租房问题是关系国计民生的住房保障问题也是目前政府工作的重点之一。针对调研课题，通过小组对几地城市廉租房问题的实证调查，我们对城市廉租房在中国发展的总体趋势预测如下：

1.相关法律制度将会逐步健全完善

我国中央和相关部门制订了详细的规章制度，为廉租房提供了政策的保障，主要政策有《廉租住房保障办法》、《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》、《中央廉租住房保障专项补助资金实施办法》、《廉租住房保障资金管理办法》等。相关制度正趋于完善，其中最为重要的《廉租住房保障办法》为廉租房提供了最基础的保障措施。《廉租住房保障办法》对廉租房的保障方式、保障资金及房屋来源、申请与核准、监督管理等方面做了详细的规定。

2.社会两极分化问题将得到缓解

社会贫富不均与两极分化是一个困扰政府与社会的严重问题，如何消除社会的两极分化问题也是当今世界面临的一个重要问题。从目前的发展情况来看，房价过高成了困扰普通百姓最为严重的问题之一，因此，通过廉租房制度的进一步发展，可以将廉租房在社会中所起的作用进一步提高。对于贫富不均与两极分化这一长期以来人们十分关心的问题进行一定的缓解。

3.房产泡沫危机将得到抑制

房地产行业的发展过热、泡沫严重也是目前社会的一个严重问题，随着房价的不断攀高，社会对于房地产泡沫的担忧越来越高。从我们目前的情况来看，产地产泡沫的隐患已经成为众多专家担心的一个重要问题，而廉租房制度的推行与发展也对房地产行业的健康发展提供一个解决机制。

4.收入房价比例将得到调整

居民收入提升有限，但房价增长迅速，如何对于居民收入与房价进行合理的调节显得至关重要，而目前对于过高的房价虽然政府采用了很多新措施，但是相比而言，居民收入与房价还是存在较大差距，廉租房制度的发展对于缓解这一问题有很重要的意义，我们从廉租房的发展看出，低收入居民也可以通过政府提供的廉租房解决住房难的问题，做到“居者有其屋”，廉租房对于调节过低的居民收入和过高的房价起到重要作用。

（二）关于完善城市廉租房制度的一些思考

通过对我国日后城市廉租房制度发展的趋势进行一定的推测，必然要符合社会发展的一般规律，同时兼顾到我国的国情，在这一背景下，总结我国切实要进行路径构建方面的改革，我们通过一系列的实证调研后发现以上海为典型代表的城市廉租房保障制度具有极其鲜明的代表性，故我们对这一制度的改良产生了如下思考：

1.积极拓宽融资途径，切实加强财政投入

廉租房保障体系无疑是社会福利的重要内容，其资金的短缺使得其在职能的体现上处处受制，未来要不断加强廉租房的社会价值，就必然要明确政府的公共服务职能，不断加强财政投入力度，切实将其纳入我国的公共财政支出，通过规范化的财政手段将每年的资金投入比例固定化。同时针对融资渠道，我们同样要加大社会参与的程度，通过扩大参与面积的方式，拓宽资金与资源投入的范围，使得廉租房保障体系的构建更加富有保障性。

2.加大公共住宅的建设力度

由于改革开放后我国经济社会过度重视市场化运营原则，使得政府的主导作用部分缺失，尤其是在住宅领域，造成了我国低收入人群住房难的现实困境。但是一般来讲，政府在住房构建方面，除了商品房之外，还应大力保障公共住宅的构建力度。这也是国际上解决低收入人群住房难的一条显著经验。廉租房作为我国转型时期特定的政策，具有极为重要的作用，但是从根本上说，我们还是要加大住房的供给量，从根本上满足居民的住房需求，这才是我国城市廉租房问题得到根本解决的最好途径。

3.建立有效的统计与监管机制

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为了解决低收入人群的住房问题，建设部官员表示，要加快推进廉租住房管理规范化工作，有计划、有步骤地扩大廉租住房制度覆盖范围。同时，这位官员也坦率地表示，廉租住房制度建设主要存在五大突出问题，其中，退出机制不完善是问题之一。

廉租房为什么很难产生流转?带着这个问题，笔者日前走进北京部分廉租房住户，发现廉租房住户普遍存在“没有想过有一天要腾出这个房子”的想法，他们的主要理由是“应该充分享受政府的惠民政策”，“对社会有贡献的人祖祖辈辈都该受到照顾”，“退出住房，没钱买房”……

“真要腾房，我们住哪儿去”

退出难的问题在北京广渠门北里已经凸显。现在，小区里已有几位优抚家庭的持证人去世，但没有人退房。

据北京市宣武区房管局住房保障办公室工作人员吴克珍介绍，廉租房包括两种类型：配租和实物房。其中，配租是政府按有关标准，替符合住廉租房条件的人将国家财政部门拨发的租金直接打入提供租房的房东账号。这些靠政府补贴租金的人大部分是低保户和低收入家庭。实物房是指符合住廉租房条件的人住进每月交低价房租的住房。住实物房的人，大多是伤残军人和烈属家庭，根据房屋面积，每月最多交100多元房租。

靠政府给租金补贴的李龙泉是一位低保户。从2003年9月起，一家3口在宣武区广安后巷10号院租了一间40平方米的房子，租金每月1000元。根据有关政策，国家每月给李龙泉租房补贴990元，他自己拿10元。

“前两天房管所通知我填表，听说还有可能住进实物廉租房，是政府的政策好。不过，听说将来我女儿工作了，家庭负担减轻了，可能就不符合低保户条件了，恐怕不能再住廉租房。我可没有想过有一天要腾出这个房子……”李龙泉说。

笔者在采访中了解到，李龙泉的想法带有普遍性。住在北京市崇文区广渠门北里廉租房小区36号院1号楼的几位住户纷纷告诉笔者，住进来的时候，根本就没有想过以后腾退的事情。有的人更加直截了当地说：“真要腾房，我们住哪儿去?本来低收入就买小起房。”

据介绍，广渠门北里建设时，主要是为1，解决部分优抚家庭和市级以上劳模的住房困难问题。按照规定，优抚家庭中的持证人为承租人，如果承租人去世，家庭中的其他优抚对象成员可以继续居住；如果没有优抚对象成员，则应将所居住的廉租住房嘴退。现在，小区里已有几位优抚家庭的持证人去世，但没有人退房。

建设部最新统计数字显示，从1998年至今，全国有95万户通过廉租住房制度改善了条件。但笔者调查发现，其中，因收入提高而腾退的人却寥寥无几。

廉租房的退出制度，是为了提高房屋的利用率，让真正困难的家庭享受廉租房。“住廉租房的住户，不腾退的现象很突出，尤其是住进实物房的人。如果这种现象发展下去，廉租房的压力越来越大……”北京市某区房管局住房保障办公室主任感叹道。

廉租房不能流转的原因

退出机制始终未能有效运转，这缘于低收入者的收入变化状况难以监测，导致各地民政部门和建委在廉租房退出机制上对接困难。

建设部《城镇廉租住房工作规范化管理实施办法》指出，廉租住房档案应实行动态管理，根据最低收入家庭住房保障变动情况，及时变更住房档案。但笔者在采访建设部政策研究室有关人士时听到的说法是：“廉租房退出机制是一个敏感话题，也是一个棘手的难题。根据管理办法，各地区的社区应定期公示廉租房住户的家庭财产状况，但各地区情况不同，多数地区可能没有根据管理办法制定细则。”

中国城市规划设计研究院赵燕菁教授在接受采访时指出，退出机制不完善，住房保障就是个“无底洞”，必须要产生流转，否则就是形成一边政府辛苦投人，另一边受惠者“无动于衷”的局面。赵燕菁认为，廉租房的退出机制不完善的根本原因，是针对享受廉租房待遇的人没有相应的配套政策和法律保障。

一位长期在基层从事廉租房管理的工作人员说：“其实，有些地区对廉租住户的收入状况根本不公示。”“去年，经过核查，房管部门向几户已经不符合廉租房保障条件的家庭停发补贴，结果第二天就找来了。”北京市某区房管局负责人这样介绍。

“流转”是廉租房的生命。只有流动起来，廉租房才能更好地发挥作用。实际上，政府之所以只租不卖，主要就是为了掌握廉租房的主动权，从而保证它的流动性。然而，各地政府在廉租房问题上，都存在着“重准入轻退出”的倾向。随着时间的推移，这种倾向的危害将逐渐显现。其最大的社会危害是：破坏政府公共保障的正常供给制度。

根据相关制度，获得实物配租的家庭应当按照租赁合同的约定交纳租金，合理使用房屋，并且不得改变房屋用途、转租或转让承租权，违者按照合同约定承担违约责任，直至迁出已配租的住房。

而笔者在广渠门北里廉租房小区36号院1号楼张大爷家听到的反映是：“我今年80多岁了，这个60多平米的两居室已经被我儿子租出了，租金每月1600元，而这里每月的房租40多块钱，我马上去儿子家养老。”

一些地区把廉租住户本该自己住的房屋租给他人，以获取远远高于自己所付租金的高额房租。在北京，这种现象并不少见，事实上，廉租房的使用有其专属性，如果转租给不符合条件者，无疑破坏了政府公共保障的正常供给制度的渠道，政府的廉租房政策也将行之无效。

廉租房亟须扩大覆盖范围

一方面廉租房退出难；另一方面有大批的人亟需住进廉租房。

笔者从建设部了解到，截至目前，全国共有26.8万户家庭通过租金补贴和实物配租等方式解决了住房困难。然而，全国人均住房面积在10半方米以下的低保家庭有400多万户，如果扩入到低收入家庭，总共有近1000万户，占城镇家庭总户数的5.5％。其中，北京应享受廉租住房政策的家庭户数约为7.7万户。

“国务院要求建立健全廉租房制度，近期任务就是要解决这1000万户的住房困难。”据建设部住宅与房地产业司相关人员介绍，“目前，还有145个城市没有建立廉租房制度，廉租房的发展总体来说比较滞后，亟须扩大覆盖范围。”

今后，廉租房制度覆盖面将稳步扩大，凡符合市、县人民政府规定的城镇低收入家庭，都应逐步纳入保障范围。也就是说，无力购买经济适用住房、不符合目前廉租房制度保障条件的“夹心阶层”家庭，

也逐步列入廉租房保障范围。

刘女士一家三口住在六道口一间16平方米的平房，每月全家有2000多元收入。她曾经向街道办事处提出申请廉租房，但由于人均月收入超过了目前北京市580元的廉租房“门槛”，没有获准。“就我们家这个收入，就连经济适用房都买不起。一家人挤在这么小的屋里，等拆迁不知要等到哪一天，你说我们怎么办?”刘女士很无奈。

像刘女士这样既够不上廉租房标准、又根本买不起经济适用住房的“夹心阶层”，目前在各城市都为数不少。北京的廉租户必须符合两个条件，“一是人均住房面积低于10平方米，一是人均月收入低于580元，两条标准卡得很严，哪怕你们家人均收入600元，只超20元，也办不了。”崇文区某房管所的负责人说。

让稀缺资源得到有效利用

据了解，目前，各地申请住廉租房的人越来越多。3月19日，笔者在北京宣武区采访时，该区房管局住房保障办公室工作人员吴克珍告诉记者：“申请住廉租房的人越来越多，仅宣武区2006年就有523户；2007年669户，今年1～2月就达到223户。”对此，赵燕菁教授认为：“如果廉租房只进不出，房源会越来越少，压力也会越来越大，稀缺资源无法得到充分的利用。”

针对这种状况，北京市建委表示，将严格配租后期管理，对于不符合条件的，要及时对其实行“退出机制”。据介绍，目前，北京对282户因收入增加等原因不符合廉租房条件的家庭，停发了租金补贴。今后，北京将对已经住上廉租房的住户进行收入统计和调查，对廉租房实行有进有出的政策，将廉租房用于真正的“双困”家庭。

为了让稀缺资源得到有效利用，许多专家认为，当前社会信用体系没建立、银行不让查个人账户、社会收入隐性化等问题，是无法掌握低收入者收入变化的原因。

“如何解决中低收入家庭界定的问题?该花多少钱，该建多少房，该建多大房，该在何处建，该分给什么人，政府都要做到心中有数。只有建立全国统一的个人信息动态数据库，并且跨越工商、财税、银行、劳动等条块分割的框架，才能建立科学的廉租房分配制度。”赵燕菁说。“廉租房不能演变成新的计划分配住房。”赵燕菁建议政府有关部门应该抓紧研究廉租住房的退出机制。借鉴上海的经验，这个机制的主要内容应该体现慢松手，软着陆的方式。体现进退有序的公平性。

例如，对实物配租的家庭退出方式，考虑以无息贷款方式协助这些家庭买下属于自己的产权房，但对他们的产权房限期上市，一旦不符合廉租条件，则分期还款；对享受租金补贴的家庭，政府也给予6个月的过渡期，前3个月享受原租金，后3个月租金补贴减至原标准的50％。

赵燕菁还建议，借鉴浙江建立廉租房退出机制的经验。浙江省政府要求，房地产行政主管部门要会同民政部门加强动态管理，定期对享受廉租住房保障家庭的成员、收入、住房等状况进行核查，及时掌握其变动情况。对享受廉租住房保障的家庭，其家庭人均收入连续一年以上超过当地廉租住房政策确定的收入标准的，或因家庭人数减少、住房面积增加，住房面积超出当地廉租住房政策确定的住房面积标准的，应收回承租的廉租住房或停止享受租赁补贴。对因未如实申报家庭收入、家庭人口及住房状况获得廉租住房保障的，以及擅自改变房屋用途，转租、转借廉租住房的，房地产行政主管部门应当作出取消保障资格的决定。

针对廉租房的退出机制，笔者在采访中听到许多专家这样呼吁：社会资源是稀缺的，政府的政策应适用于促进效率与公平。

全国政协委员、香港世贸集团董事局主席许荣茂赞同这个观点。他在今年召开的“两会”上说，目前，廉租房市场“僧多粥少”的局面短期内还不能全部改变，因此要合理确定廉租房住房保障对象和标准。而更重要的是，对享受廉租房的家庭要定期审核，对收入或者住房条件发生变化的家庭，要及时调整保障方式。

许荣茂还谈到了香港的经验，中国香港政府规定，所有租户每两年都要向政府申报家庭经济状况，如果租户购买了私人物业，必须马上将公屋还给政府。

还有些专家建议，尽快研究和建立健全廉租住房的准入和退出机制。一方面建立动态核查制度，科学界定廉租住房保障对象，对申请者的家庭收入，居住状况等资格进行严格审核，把好“入口关”；另一方面完善申请公示制度，在充分尊重申请者的隐私和尊严的前提下，采用适度公开方式，在一定范围内对申请人情况予以公示，并在其入住后作定期核查。

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一、总体要求和基本原则

（一）建设城区保障性住房的总体要求是：深入贯彻落实科学发展观，把住房保障工作作为政府公共服务的重要内容，逐步建立健全适应我县经济社会发展的城镇住房保障体系，改善城镇中等偏下和低收入住房困难家庭居住条件，到“十二五”期末我县保障性住房覆盖面达25﹪左右，为建设宜居祁门、和谐祁门创造良好的社会环境。

（二）建设保障性住房的基本原则是：坚持从我县县情出发，逐步满足基本住房需要；坚持政府主导，统一规划，尽力而为；坚持政策扶持，社会参与、量力而行；坚持规范管理，分段实施，综合配套的原则。

二、建设任务及地点

我县保障性住房建设任务为580套：其中廉租房150套，公租房50套；棚户区改造房200套；经济适用房120套。另公租房改建60套。

建设地点：廉租房、公租房、经济适用住房建设选择在凤凰小区；棚户区改造住房建设选择在新城区大冲安置区。公租房改建选择在石山坞部队营房。

三、建设标准

按照《省保障性住房建设标准》有关规定，根据我县城区低收入家庭的经济状况和我县住房建设成本费用情况，合理设计保障性住房建设标准。

（一）按照《省保障性住房建设标准》实施，建成房屋必须符合国家的安全和质量标准。

（二）廉租房、公租房户型均为二房一厅，廉租房每套建筑面积40㎡以内；公租房每套建筑面积50㎡以内；经济适用住房每套建筑面积60㎡左右，厨卫配套。

四、建设投资

2012年度保障性住房建设资金除向上争取中央和省级补贴外，地方住房公积金增值收益在提取贷款风险金和管理费用后，全部用于廉租住房和公共租赁住房建设，土地纯收益用于保障性住房建设不低于10﹪。廉租房建设不足资金按照财政部、建设部、国土资源部《关于落实城镇廉租住房保障资金的通知》的要求由县财政配套解决；新建50套公租房全部与县直企业联建，用于企业解决新就业职工和外来务工人员的住房困难问题；棚户区改造住房建设资金不足部分由使用单位自筹解决；经济适用住房建设资金由县房管中心负责筹措。

五、建设时间和用地

保障性住房建设项目，计划5月份完成土石方开挖、图纸设计和招投标工作，6月上旬开工，12月中旬竣工。建设用地采取有偿划拨。

六、税费减免

为降低保障性住房的建设成本，县政府在土地、规划、建设等方面按有关规定给予政策扶持，所有行政事业性收费和政府性基金均予减免。

七、组织实施

为确保我县保障性安居工程建设管理顺利实施，制定出台我县各种保障性住房建设管理办法，成立县保障性住房建设管理领导小组，负责协调解决保障性住房建设、分配管理过程中的有关问题。各有关部门要明确职责，密切配合，共同做好我县保障性住房建设管理工作。

1、县房管中心负责保障性住房建设管理工作的组织实施；起草制定保障性住房建设管理方面的有关制度，严把工程建设质量关、施工安全关；负责制定保障性住房维护及物业管理办法，对保障性住房实行社会化、专业化、市场化的物业管理；负责保障性住房租金收取和销售。

2、县财政部门负责保障性住房有关建设资金的安排，并协助筹集建设资金。

3、县国土部门负责保障性住房建设用地指标的落实，及时为保障性住房办理有关用地手续。

4、县住建、规划等部门负责为保障性住房及时办理有关手续和质量安全监督管理。

5、县民政部门负责对申请人是否符合低收入家庭进行认定。

6、县公安部门负责对申请人的户籍情况进行认定。

7、县人社部门负责对申请人的工作身份进行认定。

8、祁山镇、金字牌镇政府及社区负责对申请保障性住房的调查和申报等相关工作。

八、加强监督

1、保障性住房建设资金必须建立专户管理，由县财政局、房管中心监督使用。

2、保障性安居建设工程要严格履行法定的建设程序，规范招投标行为。

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关键词：廉价房；经济适用房；设计

中图分类号：S611文献标识码：A 文章编号：

一、廉租房、经济适用房相关概念

1 廉租房

所谓廉租房，顾名思义廉租房是政府为了低收入人群提供的最低保障房，此房只租不卖，并且有特定的租赁人群。政府象征性的对其收取“租金”或者是用实物配租的方式，一般都是以租金的方式为主，实物配租的方式为辅。

2 经济适用房

这类的房子我们可以分开来看，经济是第一部分，既然提到经济，那么经济适用房就是以商品进行出售的，但是这类型的房子是根据国家经济适用住房建设计划安排的，是由国家统一下达计划、用地实行由地方政府进行划拨，是免收取土地出让金的，同时对国家经过各项批准的收费实行减半征收、出售价格按照微利的原则确定的。

3廉租房、经济适用房特点

廉租房具有比较鲜明的特点，它的福利性决定了它的特点，一般是只租不售。然而也正是由于这些特点的存在，廉租房的开发与运作面临新的困难。廉租房一直是中国房地产市场中重要的住房制度之一，虽然建立时间不短，但是因为种种因素的制约发展程度有限，成为当前房地产市场结构性失衡的关健问题之一。

经济适用房则具有经济性和适用性的特点。经济性是指住宅价格相对市场价格而言，是适中的，能够适应中低收入家庭的承受能力；适用性是指在住房设计及其建筑标准上强调住房的使用效果，而不是降低建筑标准。它是国家为解决中低收入家庭住房问题而修建的普通住房。这类住宅因减免了工程报建中的部分费用，其成本略低于普通商品房，故又称为经济适用房。随着时代的发展，经济适用房的适用性也会发生质的变化，即随着经济发展水平的提高而不断的提高住房质量。因而经济适用房的建设在数量上必须满足不断增长的住房需求，在质量上要通过精心规划、精心设计和精心施工，使经济适用住房的建设达到；标准不高水平高，面积适中功能全，造价不高质量高，占地不多环境美。

4经济适用房与商品房的比较

两者从定义上就可以分辨的出来，经济适用房是根据国家的有关规定建造的，为了给城镇低收入人群提供最低生活保证的。而它与普通的商品房在本质上有所区别。我们购买房屋其实是买到建造本房屋的土地使用权，那么对于经济适用房来说，既然是国家政策性的房子，所以在土地使用权上是不予以转让的，而普通的商品房我们是可以购买到建筑本房屋所需土地的土地使用权。

经济适用房不是随意建筑的，从它建筑的规划位置、环境、户型国家都是有明文规定的，但普通的商品房相对来说没有那么很严。经济适用房所有的购买情况都要符合国家的相关规定，这点与普通的商品房就截然不同了。经济适用房在购买价格上也是由国家统一调控的，不是随意定价的，但是普通的商品房国家一般是不会随意干涉的。经济适用房的转让也有相关的规定，一般在规定年限内是不允许转让的，并且在转让过程中国家会收取一定的土地转让费。

总的来说，经济适用房虽然和普通的商品房一样都是在市场上出售的房子，但是经济适用房在户型、购买、居住等方面国家都是有明文规定的，居住者也有一定的条件限制。

二、建筑廉租房、经济适用房所需要满足的情况

1建筑廉租房需要满足的情况

首先廉租房性质决定了它不是作为商品进行出售的，是为了满足人们最低的生活保证。所以在设计上就会受到面积的限制，既然是要满足生活的需求，那么在房屋格局的设计上，在满足政策性规定的同时，还要满足《住宅建筑规范》的要求，还要求我们做到经济、适用、简洁、大方，但是要想做到这些是非常困难的。

国家根据现行住房政策，对廉租房做出了明文的规定，规定：廉租房面积控制在50平方米以内。这种小户型在满足使用功能上就会出现各方面的问题。如采光、通风、交通组织等都不易处理。这就在设计上更讲究平面布局和不同功能区的关系，流程要紧凑合理，并有功能转换的可能，使其具有较好的适应性。以某小区廉租房设计为例，该住宅为一梯四户，每户建筑面积为49平方米，一室一厅。此套方案有以下特点：功能分区明确，公共性与私密性、动与静的分区。客厅和卧室相隔较远，可以减少相互干扰。交通面积集中、紧凑、交通组织合理。将某些功能分区合并，不做明确限定，如客厅和餐厅合并，使得户型具有很强的适宜性，空间感更具有弹性。随着人们生活水平的提高，要保证廉租房基本使用功能30年不落后，有可改造的余地。可以将两户合并为一户，成为三室两厅，以适应社会发展。

2建筑经济适用房需要满足的情况

经济适用房是根据国家的相关标准进行建筑设计的，在建筑设计上户型不能够太大但同时又要考虑其客户群，所以要考虑经济适用性。既要考虑到近期，也要考虑到长期，实际上小户型的面积并不就代表是少设施的简陋装修，而是要考虑到建筑物年龄期间,能分能合的户型结构,要充分重视远期利用的可能性,要体现一种时代特征。

三、建筑廉租房、经济适用房所需要遵循的相关法律

1 建筑廉租房所需要遵循的相关法律

根据建筑部2005年制定的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的有关条款。该办法规定申请廉租住房保障的城市家庭应具备一系列条件：申请保障家庭其人均收入应符合当地结合当地实际制定的收入标准：申请保障家庭现在的人均住房面积应该符合所在地政府确定的面积标准：申请保障家庭成员中最少要有一人是非农业常住户口：申请保障的家庭成员之间应该具有法定的抚养、扶养或者赡养关系以及符合各地结合当地实际制定的各自的保障标准。根据这些标准，我们国家现在的廉租房保障对象，约占整个城市家庭的十分之一左右。国务院在2007年下半年颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中计划到2010年即“十一五”规划期末，将廉租住房制度保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。城市最低收入住房困难家庭和低收入住房困难家庭二者合计达整个城市家庭的五分之一。[1]

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一、我国廉租房法律制度现状及存在的问题

（一）立法层次偏低

廉租房制度是住房保障制度的重要组成部分之一，主要是指国家以住房租赁补贴、实物配租住房以及进行租金核减等方式向住房困难的低收入家庭和其他需要保障的特殊家庭所提供的一种住房保障。我国廉租房方面的立法起步较晚，1999年建设部出台了《城镇廉租房管理办法》，提出由政府实施住房社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房，以保障公民的基本居住权利。此后在2005-2009年间，各部委单独或联合了《廉租住房保障办法》、《廉租住房保障资金管理办法》、《廉租住房建设贷款管理办法》等10余个规章性的文件来管理我国的廉租房建设问题。根据我国《立法法》的规定：上位法的效力高于下位法，即规范性法律文件的效力层次由其制定主体的法律地位所决定。这些主要法律制度基本都是由相关部门以管理办法的形式进行规定的，其制定主体的法律地位相对来说较低。低等级的法规在执行的过程中由于效力低下，因此在协调与保障方面都不如高级别的法律或法规。同时住房问题随着工业化和城市化的发展，会日益加剧，牵涉面会更广，层次会更深，效力低的法规恐怕难以进行有效调控。

（二）收入核准困难，监督难度大

建设部2005年制定的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的有关条款规定申请廉租住房保障的城市家庭其人均收入应符合当地实际制定的收入标准，现在的人均住房面积应该符合所在地政府确定的面积标准。根据这项规定，各地方政府规定申请人向政府申请廉租房时必须由拥有城镇户口的申请人持民政部门出具的最低生活保障、救助证明或政府认定有关部门或单位出具的收入证明和申请家庭成员所在单位或居住地街道办事处出具的现住房证明以及其家庭成员身份证和户口簿向户口所在地街道办事处或乡镇人民政府提出书面申请。从上述规定中我们可以得知在廉租房的申请中一个非常重要的核准因素就是申请人的收入状况，只有符合城镇低保的人才能够提出申请，但是由于我国没有建立个人信用制度和个人收入申报机制，所以我们很难对居民的真实收入状况进行核准。此外，申请廉租房的居民还必须没有住房或是人均住房面积不符合当地政府所规定的面积标准，但是目前这方面并没有形成行之有效的监管措施。

（三）保障覆盖范围狭窄

随着城乡一体化进程的加快，城市周边出现了大量的的失地农民，这些失地农民丧失了房屋但由于基本都保留了农村户籍，因此他们不符合申请廉租房的条件。此外除了失地农民外，我们在城市中还存在这样两类人，一类是收入高于低保户，但是没有固定工作，不能够购买经济适用房，同时又没有能力购买商品房，另一类是虽然拥有住房，但是住房面积达不到城市人均住房面积标准。这两类人属于城市生活的“夹心层”，这部分人群该如何解决他们的住房问题，这在我们国家现行法规中是没有提到的。

（四）承租人所承担的法律责任轻微

2007年12月1日中央实施的《廉租住房保障办法》指出：（1）对不再符合廉租房保障条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。（2）城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。（3）城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。（4）城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，建设（住房保障）主管部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。从这个法规中可以看出各级政府要对享受廉租住房保障的最低收入家庭定期进行核查，并按核查结果确定是否对租赁住房补贴或廉租房进行调整。如果享受廉租住房保障的承租人有违反法律规定的行为，则由房地产行政主管部门收回其承租的廉租住房，或者停止发放租赁补贴，或者停止租金核减。我们可以看出法律在面对承租人违反法律规定时的惩处措施是相当轻的，这就很难形成约束机制，这极容易造成了有人利用法律在审查和监管方面的漏洞利用廉租房谋利。

二、其他国家和地区廉租房法律制度经验总结

廉租房问题目前在世界范围内广泛存在着，由于发达的资本主义国家立法较早并且对于法律的实践检验时间较长，因此经验较丰富，下面我们就来看一下，这些国家和地区是如何对廉租房进行立法的。英国于1919年英国便颁布了《住宅法》，是世界上最早实施住房保障的国家。1924年，工党政府提出《住宅金融法》，对住房建设进行大规模的投入。1950年后，英国采取房租补贴替代原来的建筑补贴政策，使穷人成为补贴的最大受益者，被称作“真实租金政策”。1962年，政府为规范当时民间兴起的建房社团的活动，颁布了《建房社团法》，规定建房社团的宗旨是为社团成员筹集资金，并以完全所有或租赁保有房地产证券形式贷给社员等。美国对低收入家庭住房保障的特色就在于其各项保障措施的法制化。美国政府先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；对拥有自己住房的家庭，还可以减免所得税和财产税；对出租屋的家庭实行税收减免政策。法国早在1894年，法国政府就出台了建立廉价住房制度的法律。1906年，政府颁布的法令对廉价房的建设作了补充规定。日本早在1951年6月，日本就颁布了《公营住宅法》，根据《公营住宅法》，东京都政府作为一项福利事业每年都在投资建房，由都政府建造并管理的这类公营住宅叫"都营住宅"。日本有超过220万公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另这种公营住宅保障了日本的贫困家庭“居者有其屋”。可以说，法律保证了公房租赁制度的公平合理，保证了住房困难的低收入家庭普遍受惠。在香港，政府将土地免费划拨给房屋委员会，由房委会招标建设公屋并分配给有需要的市民。法律规定只要年满18岁并且在香港居住满七年且仍继续在港居住；没有私人住宅物业；家庭月收入不超过1.6万港币，家庭资产净值限额不超过38.4万港币的就可以申请；同时实行轮候配屋制，轮候时间平均为两年左右；实行公屋退出机制，当租户户主及其配偶去世后，其他成年家庭成员必须接受全面的经济状况审查，才可获批新租约；公民住户须每两年向房屋署申报家庭资产，如家庭收入和资产净值超过指定限额，须迁出所租的公屋单位；维护公屋资源合理分配，居于公屋十年以上，并被界定为”富户”的住户，应缴交双倍租金。

三、关于完善廉租房法律制度的几点建议

（一）提高立法层次

如前所述美国的《国民住宅法》，日本的《公营住宅法》等，都是从法律上保证了住房保障制度的构建与完善。而我国目前关于廉租房制度的有关文件还没有上升到法律的高度，这是与“和谐社会关注最低和低收入家庭住房问题的战略架构是不相适应的”。同时立法层次的高低直接决定着法的执行的效力和覆盖面。因此建议高层次的立法机关在对我国城市化进程、人口流动现状及变化趋势、居民收入和财政收入的积累、城市土地和住房供应总体状况这几方面问题进行综合分析的基础上尽快制定出符合我国国情的统的廉租房保障法规，从立法上规定廉租房的保障对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立、以及骗取保障优惠行为应当承担的补偿性和惩罚性法律责任等。从而提高保障和执行的力度。

（二）制定行之有效的收入核准方案和法律监管措施

我们可以在民政局设立一个专门的收入申报系统，要求已经登记在册的廉租户定期申报的住户人口、住房面积、个人资产、收入变化等情况，从而准确掌握城市最低收入家庭状况，同时建立全国联网电脑系统监管居民住房动态档案。这样有利于对廉租房租户进行收入核准监督。同时还应当充分发挥社区的功能，每个街道办事处每个月必须负责核准本辖区内是否有新增加的城镇低保户，如果有，那么必须在第一时间上报民政局备案；对于已登记在册的低保户要进行严格审查是否仍然具备成为申请廉租房的条件，以保障最困难的人的住房问题。此外，在法律中明确规定，如果廉租户或者是新的申请人没有按照规定对自己的收入状况进行动态登记，或是在登记过程中存在恶意隐瞒等情况，将被罚在一定年限内不得申请廉租房，同时还要处以一定的罚款。

（三）扩大保障覆盖面

我们应当在有效的核准收入状况的前提下，对在本区域内生活的住房确实面临严重的人群进行保护，因此，我们应当对现行管理办法做出相应的调整，把覆盖面扩大。比如说，将失地农民和“夹心层”纳入保障范围。并且我们要在民政局建立专门的数据库系统，对于每年城市的双低人群进行复核，将新增加的双低人群加入系统，对已经不符合条件的清除系统，并且将不符合申请廉租房条件的人但仍然居住廉租房的，及时让其搬离。

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论文关键词：廉租房；问题；对策

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房制度和住房公积金制度、经济适用房制度是我国目前住房保障体系的三个重要组成部分，是为我国城镇中低收入者解决住房问题的重要途径。在城市化的快速发展的背景下，城市失业、城市移民和城中村改造等形成大量的城市弱势群体，收入很低是他们显著的特征。显然后两种住房保障制度无法解决他们的住房问题。在制度失衡的市场背景下，完全依靠市场来解决这部分弱势群体的住房问题无疑是行不通的。因此他们住房问题的解决政府承担不可推卸的责任，这也是构建和谐社会的重要基础。

1 我国廉租房制度问题现状及原因分析

作为我国住房保障制度的重要组成部分，国家对廉租房制度非常重视，也配套出来了一系列相应的法规政策，许多地方也推行了针对性的地方性廉租房政策。在政策制度的指引下，各地开展了行之有效的廉租房制度。但囿于种种因素制约，廉租房制度依然躺在襁褓之中。困扰廉租房建设踌躇不前有其深刻的制度原因:

1.1 土地和资金瓶颈制约廉租房制度实施

廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的GDP增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。另外还有一个重要的情况就是廉租房源的供应量和当地的房价成反比，供应越多，房价就越不可能上涨，这也意味着也越不可能为当地政府带来更多的税费收入。另外，在廉租房建设过程中，公共住房的购建和维修、租金补贴等都需要有大额、稳定、持续的资金作保证。因此，我国虽然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地资源的有限，城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，廉租住房制度实施面临着许多困难。

1.2 廉租房准入与退出机制尚未完善

（1）廉租房准入机制尚不完善。

廉租房准入机制尚未解决租住标准的制定、申请资格的认定这两个技术性问题。廉租房的现行保障对象的确定是根据建设部2005年制定的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的有关条款。该办法规定申请廉租住房保障的城市家庭应具备一系列条件:申请保障家庭其人均收入应符合当地结合当地实际制定的收入标准：申请保障家庭现在的人均住房面积应该符合所在地政府确定的面积标准：申请保障家庭成员中最少要有一人是非农业常住户口：申请保障的家庭成员之间应该具有法定的抚养、扶养或者赡养关系以及符合各地结合当地实际制定的各自的保障标准。根据这些标准，我们国家现在的廉租房保障对象，约占整个城市家庭的十分之一左右。国务院在2007年下半年颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中计划到2010年即“十一五”规划期末，将廉租住房制度保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。城市最低收入住房困难家庭和低收入住房困难家庭二者合计达整个城市家庭的五分之一。随着覆盖面的扩大和实现日期的日益临近，廉租房保障任务的压力也越来越大。不完善的廉租房准入机制为廉租房建设发展设置了障碍。 业形象并加以宣传倡导。

（2）廉租房退出机制尚不完善。

廉租房退出机制必须进行科学的设计，以避免有人从中谋取不当利益。这是因为廉租住房的市场租金有可能存在巨大的利益差价，这也意味着其中具有巨大的获利空间。廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。然而目前我国廉租房退出机制还存在许多不完善的地方，从而影响廉租房建设的发展。

（3）保障对象覆盖率偏低，城乡一体化保障体制缺失。

根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，廉租住房主要解决最低收入家庭的住房困难。按照中国统计年鉴采用的城镇家庭收入分组方法，最低收入家庭占城镇家庭总户数的10%。这种方法只能测算出最低收入家庭的大致数量范围，无法提供具体哪些家庭是最低收入家庭。这也就是说，最低收入家庭实际上只具有概念意义，没有明确指向，因而无法具体指导廉租住房政策的实施。在各地实践中，在没有其他更科学的衡量标准的情况下，城市居民最低生活保障金提供了一个判定城市居民贫困程度的收入标准。这对于在短期内确定廉租对象提供了极大的便利。但是，廉租对象普遍被限定在城市低保户范围之内，这在一定程度上缩小了廉租住房保障对象的范围。

2 对策分析

（1）加大对政府参与监督力度，保证廉租房制度的实施。

廉租房制度浓厚的保障色彩决定了政府在廉租房制度中的主体地位。其主体地位意味着两点一是政府必须积极的参与，以解决低收入家庭的居住问题为己任，认真履行其主体地位。因此必须加强对地方政府的监督，将廉租房制度作为考核其地方政绩的一部分：二是不能仅仅依靠政府来完全解决廉租房问题。地方政府一方面利用其对土地所有权的控制，通过优惠条件与开发商、其他金融机构合作共同完成廉租房建设，同时对廉租房地段进行控制，避免廉租房集中建设现象的出现：另一方面通过税收的形式实现对低收入家庭的住房补贴，防止贫富差距的拉大，实现社会公平。

（2）不断完善实物配租退出机制。

各地政府要建立动态管理制度，特别是加强统计和调查工作，全面、准确掌握低收入住房困难家庭的基本情况，完善廉租住房申请、审核、公示、轮候制度和退出机制。对廉租房保障对象实行动态跟踪管理，用更加灵活多样的手段建立、完善廉租房租赁管理体系。要切实加大审核力度，联合社区、街道、民政部门等，每年对廉租房住户进行审核，对不再符合保障条件的家庭，可以考虑给予一定的过渡期。在过渡期内，政府给予一定的租金补贴，增加其造血功能，促使其到市场上去租房，打破在廉租房保障过程中的“终身制”现象。对确实不愿意搬出的住户，可以考虑将廉租住房市场化，以市场价格出售给租住户，政府可以利用这些售房资金继续修建廉租住房。同时，进一步发挥公众的监督作用，鼓励群众举报他人瞒报收入的行为，将个人收入纳入社会监督网络。建立有效的惩罚机制，一旦发现虚报收入，通过非法渠道租住廉租房的，要严厉惩罚，并与个人信用挂钩，记入个人档案。通过完善可行的退出机制，让更多真正有困难的家庭居有其所，从而确保廉租住房制度的顺利实施和国有资产的有序使用。

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关键词：廉租房；问题；对策 

 

廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房制度和住房公积金制度、经济适用房制度是我国目前住房保障体系的三个重要组成部分，是为我国城镇中低收入者解决住房问题的重要途径。在城市化的快速发展的背景下，城市失业、城市移民和城中村改造等形成大量的城市弱势群体，收入很低是他们显著的特征。显然后两种住房保障制度无法解决他们的住房问题。在制度失衡的市场背景下，完全依靠市场来解决这部分弱势群体的住房问题无疑是行不通的。因此他们住房问题的解决政府承担不可推卸的责任，这也是构建和谐社会的重要基础。 

1 我国廉租房制度问题现状及原因分析 

作为我国住房保障制度的重要组成部分，国家对廉租房制度非常重视，也配套出来了一系列相应的法规政策，许多地方也推行了针对性的地方性廉租房政策。在政策制度的指引下，各地开展了行之有效的廉租房制度。但囿于种种因素制约，廉租房制度依然躺在襁褓之中。困扰廉租房建设踌躇不前有其深刻的制度原因: 

1.1 土地和资金瓶颈制约廉租房制度实施 

廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的gdp增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。另外还有一个重要的情况就是廉租房源的供应量和当地的房价成反比，供应越多，房价就越不可能上涨，这也意味着也越不可能为当地政府带来更多的税费收入。另外，在廉租房建设过程中，公共住房的购建和维修、租金补贴等都需要有大额、稳定、持续的资金作保证。因此，我国虽然在很多城市建立了廉租房制度，但由于城市土地资源的有限，城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，廉租住房制度实施面临着许多困难。 

1.2 廉租房准入与退出机制尚未完善 

   （1）廉租房准入机制尚不完善。 

廉租房准入机制尚未解决租住标准的制定、申请资格的认定这两个技术性问题。廉租房的现行保障对象的确定是根据建设部2005年制定的《城镇最低收入家庭廉租住房申请、审核及退出管理办法》的有关条款。该办法规定申请廉租住房保障的城市家庭应具备一系列条件:申请保障家庭其人均收入应符合当地结合当地实际制定的收入标准：申请保障家庭现在的人均住房面积应该符合所在地政府确定的面积标准：申请保障家庭成员中最少要有一人是非农业常住户口：申请保障的家庭成员之间应该具有法定的抚养、扶养或者赡养关系以及符合各地结合当地实际制定的各自的保障标准。根据这些标准，我们国家现在的廉租房保障对象，约占整个城市家庭的十分之一左右。国务院在2007年下半年颁布的《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》中计划到2010年即“十一五”规划期末，将廉租住房制度保障范围由城市最低收入住房困难家庭扩大到低收入住房困难家庭。城市最低收入住房困难家庭和低收入住房困难家庭二者合计达整个城市家庭的五分之一。随着覆盖面的扩大和实现日期的日益临近，廉租房保障任务的压力也越来越大。不完善的廉租房准入机制为廉租房建设发展设置了障碍。  业形象并加以宣传倡导。

（2）廉租房退出机制尚不完善。 

廉租房退出机制必须进行科学的设计，以避免有人从中谋取不当利益。这是因为廉租住房的市场租金有可能存在巨大的利益差价，这也意味着其中具有巨大的获利空间。廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险

谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。然而目前我国廉租房退出机制还存在许多不完善的地方，从而影响廉租房建设的发展。 

（3）保障对象覆盖率偏低，城乡一体化保障体制缺失。 

根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》规定，廉租住房主要解决最低收入家庭的住房困难。按照中国统计年鉴采用的城镇家庭收入分组方法，最低收入家庭占城镇家庭总户数的10%。这种方法只能测算出最低收入家庭的大致数量范围，无法提供具体哪些家庭是最低收入家庭。这也就是说，最低收入家庭实际上只具有概念意义，没有明确指向，因而无法具体指导廉租住房政策的实施。在各地实践中，在没有其他更科学的衡量标准的情况下，城市居民最低生活保障金提供了一个判定城市居民贫困程度的收入标准。这对于在短期内确定廉租对象提供了极大的便利。但是，廉租对象普遍被限定在城市低保户范围之内，这在一定程度上缩小了廉租住房保障对象的范围。 

2 对策分析 

（1）加大对政府参与监督力度，保证廉租房制度的实施。 

廉租房制度浓厚的保障色彩决定了政府在廉租房制度中的主体地位。其主体地位意味着两点一是政府必须积极的参与，以解决低收入家庭的居住问题为己任，认真履行其主体地位。因此必须加强对地方政府的监督，将廉租房制度作为考核其地方政绩的一部分：二是不能仅仅依靠政府来完全解决廉租房问题。地方政府一方面利用其对土地所有权的控制，通过优惠条件与开发商、其他金融机构合作共同完成廉租房建设，同时对廉租房地段进行控制，避免廉租房集中建设现象的出现：另一方面通过税收的形式实现对低收入家庭的住房补贴，防止贫富差距的拉大，实现社会公平。 

（2）不断完善实物配租退出机制。 

各地政府要建立动态管理制度，特别是加强统计和调查工作，全面、准确掌握低收入住房困难家庭的基本情况，完善廉租住房申请、审核、公示、轮候制度和退出机制。对廉租房保障对象实行动态跟踪管理，用更加灵活多样的手段建立、完善廉租房租赁管理体系。要切实加大审核力度，联合社区、街道、民政部门等，每年对廉租房住户进行审核，对不再符合保障条件的家庭，可以考虑给予一定的过渡期。在过渡期内，政府给予一定的租金补贴，增加其造血功能，促使其到市场上去租房，打破在廉租房保障过程中的“终身制”现象。对确实不愿意搬出的住户，可以考虑将廉租住房市场化，以市场价格出售给租住户，政府可以利用这些售房资金继续修建廉租住房。同时，进一步发挥公众的监督作用，鼓励群众举报他人瞒报收入的行为，将个人收入纳入社会监督网络。建立有效的惩罚机制，一旦发现虚报收入，通过非法渠道租住廉租房的，要严厉惩罚，并与个人信用挂钩，记入个人档案。通过完善可行的退出机制，让更多真正有困难的家庭居有其所，从而确保廉租住房制度的顺利实施和国有资产的有序使用。 

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关键词：廉租房政策；执行；对策

中图分类号：D62 文献标识码：A 文章编号：1009-0118（2012）-03-0-02

住房问题不仅仅是一个经济问题，也是一个重大的社会问题。当前，随着城市化进程的加快，住房问题的必要性和紧迫性日益体现。当前，我国重要的房屋供应体系基本上呈现三个层次：对于收入较高的人群主要是商品房供应，对于较低收入家庭，实行“廉租住房和经济适用房”为主的住房供应政策，对于经济困难的家庭，主要是以产权归政府所有廉租房进行供应。可以说，廉租房制度应该说是我国现行的住房保障体系当中最核心的组成内容。目前我国的廉租房只租不售，适用对象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免寻租现象的发生，是解决低收入群体住房问题，缓解住房消费领域矛盾的一种有效措施。尽管政府积极组织实施廉租房工作取得了一定成果，但我们也应该清醒地意识到廉租房制度在执行过程中仍存在一些不尽如人意之处，如廉租房资金来源短缺、廉租房保障设施缺乏、退出机制不完善等等，制约了这一制度在实践中发挥更大的作用。本文正是通过对廉租房政策的研究，分析廉租房政策执行中存在的问题，以期对我国廉租房制度的完善有所帮助。

一、廉租房政策概述

根据建设部颁布的《城镇廉租房的管理办法》定义：“城镇廉租房是政府和单位在住宅领域实施的社会保障职能，向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。它是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。”廉租房在世界各国都比较普遍，即使在西方一些发达国家如美国、英国、新加坡都有相当一部分人住在由政府提供的住房里。在我国，廉租房绝大部分也是由政府提供或者扶持的。基于此，我们可以将这种由政府以补贴方式扶持特定收入家庭的住房租赁消费，提高其居住水平，从而实现住房保障目的的一系列行为规则称之为廉租房政策。

二、廉租房政策执行中存在的问题分析

（一）政策现状

我国探索廉租房政策始于1998年。这一年，国务院在《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》中正式以文件形式提出了廉租房问题，要求各级政府根据家庭收入的不同层次制定不同的住房政策。此后，一系列的相关政策文件相继出台，可以说，经过多年的试点探索，目前我国已初步形成了以租金配租（即发放租金补贴）为主、实物配租（即分配给低租金住宅）为辅、多种方式并举的廉租房制度。据国家建设部公布的情况和有关媒体，截至2008年底，全国656个城市中。己有586个城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，计划安排廉租房资金达到79.4亿元。

（二）存在问题

我国廉租房屋体系自起步以来，已经取得了一定的成效，但是在运行中依旧存在有一些问题。总的来说，存在以下问题：

1、廉租房资金来源短缺

廉租房是政府解决贫困人口住房间题的重要举措，但资金来源不稳定却是制约其发展的一大障碍。根据《廉租住房保障办法》的规定，有九种渠道。虽然规定的资金筹措渠道不少，但在廉租房实践中，大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益。公积金增值收益在提取风险准备金和支付管理费用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建设。此外，政府财政资金未能得以有效落实。尤其是中西部地区，由于经济发展相对落后，政府则财力明显不足，导致廉租房建设滞后。在住房商品化的进程中，如何调整政府的支出结构，扩大廉租房建设资金来源，将低收入群体的住房间题真正列入政府的支出预算安排，已成为廉租房制度建设的重要任务。

2、廉租房房源相对不足

从《城镇廉租房管理办法》的有关规定来看，廉租房的房源主要有四个途径：政府新建、收购的住房；旧有的公房；社会捐赠的住房；其他渠道筹集的住房。其中，在当前居高不下的房价之下，政府新建、收购住房需要大量的资金，实施进程受到的阻力大。而旧有的公房存量也严重不足。住房分配货币化改革以来，新建商品房价格畸高，存量公房提租步伐缓慢，加之公房一部分已经通过房改的形式出售或者分给了本单位的职工，无法腾退。政府可以用做廉租房的公房数量极少。社会捐赠的住房则寥寥无几，一些人甚至拥有不只一套房。他们宁可闲置也不愿意将其闲置的住房提供给社会。此外，隐形的房地产租赁市场的存在也使得部分房屋非法进入房地产二级市场，造成廉租房的房源供给短缺。根据广州的调查，“十五”期间有22万户“双特困户”，需要解决住宅困难问题，但目前广州市每年仅能提供500套左右的廉租房，现实情况与制度设计的情况存在差异，房源缺乏已经成为制约廉租房供应的一个瓶颈。

3、廉租房覆盖范围较小

廉租房保障体系的对象从狭义上讲是最低生活保障制度保障的对象，即低保户、贫困人口；从广义上讲应包括所有无法从市场获得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城镇户口的城镇居民，也包括城市中大量的流动人口。但目前各城市执行过程中的廉租房政策多限定在城市中低保户与优抚家庭中的住房困难户，而对于城市中的农民工、失业或待业的大学生等人群，则不覆盖。以广州市为例，广州市规定只局限于具有“广州市区城镇户籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于广州市基本生活保障线，无自有产权住房或现自有产权住房人均住房居住面积在10平方米以下的困难家庭”。这样的标准过于严格，会将城市中一些低保户排除在外，更不用说外来务工的农民工了。笔者认为，廉租房是国家向弱势群体提供的社会保障，它具有社会救助的性质，农民工、失业或待业的大学生等作为我国公民，承担纳税等其它基本义务，同样应有权获得廉租房的权利以及保障资格。

四、廉租房政策有效执行的途径

廉租房制度作为住房保障体系中的一项重要制度，其顺利实施直接关系到政策的有效性问题。目前，我国廉租房政策执行过程中存在着诸多问题，迫切需要解决。笔者认为，我国廉租房政策执行应该应贯穿“助人自助”的理念，即借助社会、政府等外力的支持，同时和弱势群体成员自身的力量与监督相结合，从而达到标本兼治的效果。

（一）开拓政府引导下的多元化融资渠道

廉租房政策的有效实施必然需要充足的资金作为支持，而目前在我国政府是廉租房建设资金的唯一投资主体。对于廉租房项目而言，大量其持续性的资金是必须的，如果不能保证在比较持久的一个时期之内拥有较为充足的资金则难以保证廉租房政策发挥最大的效能。前文提及目前在我国政府是廉租房资金投入的唯一主体，这种投资主体的单一性容易造成资金来源的不稳定性，其也必然对廉租房政策的执行造成巨大的制约。针对此种不足，在制定和执行廉租房政策时要积极吸收和借鉴国外的先进经验，坚持在政府的主导之下积极地探索多元化的廉租房资金融资模式。

开拓政府引导之下的多元化融资渠道的一个最为有效方式就是积极探讨民间私人资本的注入，积极寻求政府资本和私人资本的合作，吸引更多私人资本的参与，是拓宽廉租房融资渠道的必然趋势，PPP模式应运而生。PPP，中文直译为“公私合作”，意译为公共部门和私人部门基于项目而形成的提供公共产品或公共服务的一种长期的合作伙伴关系。PPP模式在国外经常运用到公共实践项目中，在国内仍然处于萌芽阶段。传统以来，我国基础设施一直以来都是由政府财政支持投资建设，由国有企业或单位垄断经营，这种建设管理模式存在浪费严重、效率低下、风险巨大等众多弊端。随着我国市场经济的逐步建立和完善，在这些传统的国有垄断领域充分引入竞争，通过竞争来降低成本、提高效率、减少风险就成为市场发展的必然。而民间资本的进入就是市场竞争的充分体现，民间资本进入到公租房建设领域以后可以极大地拓展公租房的资金来源，在最大程度上保证公租房政策实施的连续性和持久性。因此这一模式是拓展廉租房资金来源的有效途径。

（二）变通现有政策，扩大租房覆盖面

建立和完善廉租房政策是建设社会主义的内在要求，也是保障实现共同富裕的必然选择，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的客观要求，也是建立和完善城镇住房新体制的必然要求。因此使居住有困难的人都能够享受到公租房政策是实践科学发展观、建设社会主义和谐社会的具体表现。

首先，应该打破原有的户籍限制，随着我国户籍制度的逐渐松动和变化，户籍已经不再是人们生存的重要内容，越来越多的人进行着户籍的迁移，人口的流动性也越来越大，在这种趋势之下再简单地以户籍作为申请廉租房的条件之一就显得不合时宜；其次，抛弃现有的家庭“双困难”标准。随着城市单亲家庭的不断增多、未婚工作人员的大量出现和“空巢”老人现象的日益显现，以往的“双困难”标准已经与现实出现一定的脱节，这部分人对住房有着特殊的需求，如果将他们排除在政策之外，势必造成事实上的不平等，因此要对其进行必要的考虑。

现实中许多城市通过政策的变更对廉租房政策的覆盖范围不断进行着扩大，一方面月收入的标准降低、另一方面对居住面积限制不再过分苛刻。还有一些城市，例如青岛、贵阳等规定符合条件的毕业大学生也可以申请廉租房，这是在廉租房制度改革之路上迈出的重要一步，当然还需要不断的拓展，目前还有一些人群例如不具有当地户口的城市打工者、进城农民工、城乡结合部土地被征后的农民等都被排除在廉租对象之外。

（三）合理设计保障性区位，改善保障设施

目前廉租房建设在区位选择上呈现出许多的不足，例如许多廉租房在位置上比较偏僻、大多数在远离城市主城区的郊区之外，这些廉租房相对独立、远离城市基础设施，周围没有配套的相应保障设施，例如基本的银行、邮局、超市等基础设施缺少，公交车线路等也比较稀少不便于居民的日常生活和出行，对廉租房居住者的居住环境造成极大的影响，也严重制约了当地经济的发展和廉租房居住者的就业和生活水平的提高。

因此廉租房在设计和建设的过程中要充分考虑廉租房的区位选择，改善相应的保障设施。首先，保障性住房在选址上要充分考虑便于廉租房居住者的生活和工作，因此不能过于远离主城区，廉租房在选址时要重视新区、老区和郊区之间的规划配置，一方面要避免廉租房建设的过度集中，另一方面要利于低收入者的生活和工作。其次，在建立廉租房时要充分考虑与周围其他小区和保障性设施的共享，要选择周围学校、银行、邮局和交通方便的区位，保障廉租房能够最大程度的发挥作用。最后，要形成“若分似合”的建造理念。社会保障房项目不宜过大，低收入人群与高收入人群的居住用地应混合使用，不同收入人群搭配居住是合理的规划分布，混合生活方式能和谐高收入与低收入人群之间的隔离，促进他们之间的交往，缓解低收入人群的就业问题。

建立和完善廉租房政策是建设社会主义的内在要求，也是保障实现共同富裕的必然选择。我国廉租房制度的建立充分体现了我国社会主义的优越性，自从其建立以来也发挥了重要的作用。虽然我国廉租房政策在执行的过程中还存在着一定的问题，但是笔者相信随着我们对这一问题的重视和不断发展完善，我国的廉租房制度必将越来越发挥着重要的作用。

参考文献：