公租房管理方案范文

导语：如何才能写好一篇公租房管理方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：存在问题；发展现状；技术内容；目的；意义

前言

公共租赁住房是我国保障性住房体系中的重要组成部分，是指政府投资或提供政策支持，限定套型面积，按优惠租金标准，向符合条件的家庭供应的保障性住房，旨在通过梯度消费逐渐改善住房条件，解决城市中等偏低收入家庭及新就业职工、外来务工人员等“夹心层”群体阶段性住房困难问题。为了确保公租房的安全管理，采用多级安全协同管理技术是非常必要的。针对多级安全协同管理系统在公租房中的应用展开分析，实现公租房的安全保障及科学管理，从而更好地管理公租房工程，实现我国公租房体系的科学发展。

1 公租房存在的问题

公租房在我国内地还属于新生事物，其特点是不同的小区比较分散，居住人群素质不同，流动性也比较大。与普通的商品房相比，使用传统的物业管理方式来管理公租房，难度较大。

例如杭州田园地块公共租赁房项目，这是我省、我市最大的公共租赁房项目。项目建成投入使用后将面临的“收费难”和“退出难”二大难点。田园公租房项目力求采用多级安全协同管理技术来解决上述的两个难点。

2 国内外水平

公租房在我国内地还属于新生事物，但是在美国、德国、香港等发达国家和地区早已成为不可或缺的住房保障形式，为众多低收入群体提供了基本的住房保障。对于人口较多的发展中国家，人人拥有住房所有权是不现实的，绝大多数公民应得到住房居住权，而非住房所有权。发达国家的公共租赁房制度对于解决我国城镇居民住房问题，弥补房地产市场的不足，保障居民基本的居住权利，具有重要意义。

全国最早开展公租房项目试点的城市是2005年的厦门。而直到2009年前后，各省各市公租房项目才开始逐步蔓延发展起来。由于公租房市场发展时间很短，目前市场还没有成熟的公租房管理系统方案提供商。较为接近的模式是发展很多年的社区智能安防系统。

社区智能安防系统从90年代开始到现在，已经历了20多年的发展历史。而产品形态也经历了单元模拟非可视对讲、单元模拟可视对讲社区、模拟门禁安防社区、数字门禁安防等多种形态变迁。近几年随着相关技术的成熟及社区用户对产品需求的不断提升，数字门禁安防在近几年发展非常迅速。另外目前很多行业的产品形态已经从分立系统、分立设备发展到综合管理系统、联网系统设备上来。以中高端居民社区为例，以往的社区系统划分为多个独立的子系统，如梯控系统、门禁系统、路灯及喷水控制系统、车库出入控制系统、水费电费煤气费三表合一等等，我们预计，今后社区系统将从分散分立的模式逐渐走向综合的统一管理模式。社区系统今后发展的重点方向是数字化、集成化、系统化、智能化，尤其是系统化和集成化更是其发展重点。

公租房是由政府或公共机构所有的，向用户开放的公共租赁住房。目前国内公租房市场的特点是总体数量大但分散，单个社区规模不大，分布范围广。公租房管理主体是各地方公租房管理中心，而公租房的特点又是较为分散，结合各省各市公租房特点，我们认为一个统一的高集成高智能高信息化的综合管理平台将是政府迫切需要的。这种平台和系统对于改善政府对公租房的管理有现实的意义。这种分布式系统设备加统一的综合管理平台模型将很好的满足公租房管理部门的各种管理需求。我们研发的公租房多级安全系统管理系统应运而生。本项目无论是对政府管理部门还是对社区居民甚至对企业的发展来说，都有很多积极意义。

3 多级安全协同管理技术内容

3.1 三级门禁管理：一级单元门门禁管理、二级电梯门门禁管理和三级住户门门锁管理。即通过住户信息卡（信息绑定、卡片加密）对承租户进行管理，利用网络平台实现缴费、催费，甚至对特殊住户（信用差、已不满足准入标准）实行信息卡暂停或注销等功能。承租户将凭借住户信息卡入住，物业管理者也凭借住户信息卡，通过对承租户的信息和信用额度的高低进行核对后并实行分级管理，最终解决“收费难”和“退出难”这两大难点。

3.2 三级权限管理：系统分社区物管、公租房管理中心及远程运维系统三级进行管理，每级平台拥有不同的权限和分工，将系统管理工作落到实处。

3.3 三重安全管理：住户在单元门口、电梯内以及房间门口均需刷卡授权后方可进入或使用，所有操作均留有详细记录可随时追溯，小区安全性大大提高。

3.4 协同工作：各个子系统共享数据协同工作，尽可能的方便住户和管理人员，减少办事流程，节省时间。

3.5 信息管理：实现小区内入户、付费一卡通管理，建立信息服务平台，水、电表采用集中抄表。

4 目的及意义

房屋租赁管理系统是基于先进的软件和高速、大容量的硬件基础上的新的房屋租赁管理模式，通过集中式的信息库、自动处理信息以及服务共享，以达到公司降低成本、提高效率、改进管理模式的目的。它通过与企业现有的网络技术相联系，保证房屋租赁管理与日新月异的技术环境同步发展。

近年来，全国各地开始建设大量公租房，“十二五”期间各地的建设规模更是惊人，如南京将建设9万套500万平方米的公租房，重庆则计划实现4000万平方米的目标，截止到2012年底，杭州市区已累计开工建设公共租赁住房300余万平方米。公共租赁房覆盖面较广，不仅包括本地中低收入家庭，还将惠及新就业人员和外来务工人员，未来还有可能进一步扩大。

随着各地公租房建设如火如荼的进行及首批公租房的投入使用，公租房的管理问题也随之而来。公租房的特点是不同的小区比较分散，居住人群素质不同，流动性也比较大。与普通的商品房相比，使用传统的物业管理方式来管理公租房，难度较大。寻找一种统一的信息化服务管理系统辅助管理这些公租房社区是很有必要的。

由于目前的杭州的公租房基本都是新建小区，信息、食堂、商店、活动中心等配套设施比较完善，这些特点使得建立统一的服务管理系统是完全可能的。本项目研发的公租房多级安全协同管理系统就是结合多级安全和协同管理等概念，依托先进的全数字可视对讲设备、高性能服务器以及人性化的软件操作界面实现了公租房社区三级管理、三重安全和协同工作等特色功能，从技术层面彻底解决公租房“收费难”和“退租难”两大难题。该平台投入使用后，将大大节省公租房管理中心的运营成本，提高工作效率，提供更好的服务：房屋租赁管理系统可以迅速、有效地收集各种信息，加强内部的信息沟通。各种用户可以直接从系统中获得自己所需的各种信息，并根据相关的信息做出决策和相应的行动方案。

5 结束语

我国的公租房建设基本还处于起步阶段，全国各地都在摸索适合自己的出路，可借鉴的经验并不多，面对公租房这一新兴事物，各地公租房供给主管部门不可能立刻提出一个万全之策，更不可能在短时间之内建立起完善的公租房供给管理体系，这就需要社会各方力量广泛参与，采用科学的管理方法，发挥科技的力量，将公租房政策这项惠民政策落实到实处。目前有一些城市或地方已经提及此方面的需求，但是还没有看到成熟的示范应用。公租房多级安全协同管理系统实施成功，将会成为公租房的首创，也将使得杭州市公租房项目成为全国的信息化和智慧社区示范项目。

篇2

关键词：工程管理；指导原则；管理方案

Abstract: This paper brings together ideas and experience of management team, combined with the engineering practice compiled regional management scheme.

Keywords: project management; guiding principles; management scheme

中图分类号：TU71文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）

1、指导原则：

根据国家现行《建设工程项目管理规范》（GB/T50326-2006）规定的现场施工的指导原则是：在工程施工的全过程中，必须对质量、进度、安全、成本进行控制，在限定费用、工期、质量的标准的约束条件下，实现其项目的最终目标（成果性目标），也即经济效益和社会效益两大目标。

2、管理体制——主要目标是今年要把回迁楼按期交工。

建立以建设单位现场工程师（甲方代表）为标段工程管理总负责，以土建监理工程师为栋号监理组长，水电各专业监理工程师协调配合，以总监理工程师为监理领导核心的项目施工监督管理体制（体系）。

3、各项监督管理制度

（一）目标管理

主要的目标管理即项目的（最终目标）；32#～35#四栋回迁楼的在2012年底顺利达到竣工验收完成、按期交工；2#、19#、20#、21#、25#、26#、31#、38#、40#、42#、十栋楼2013年10月30日竣工验收；质量标准均为合格。

（二）质量管理

1）施工准备阶段，承担本标段工程的监理单位，应按本标段工程的各栋号的建筑结构特征、设计标准，在项目开工前20天向建设单位呈报切实可行的项目监理组织设计方案，报建设单位审批后认真贯彻执行。

2）在项目开工前20天内应由施工单位提报比招标文件中更为详尽具体的施工组织设计给监理单位，监理单位应认真审查，批准后在施工过程中监督执行。

3）在施工准备阶段乃至施工过程中，各栋号土、水、电灯各专业监理工程师，应对进场的各类建筑材料的质量进行严格把关，尤其钢材，非国标、没有出厂合格证不得进场，经试、化验不合格不得使用。否则，将对施工单位追究责任，监理单位承担连带责任给予经济处罚。

4）坚持分部分项工程的“节点控制”制度。施工单位落实工程质量的“三检一评”制度，并及时将相关工程资料报于监理公司，坚持做到上道工序不合格，下道工序不施工，杜绝质量事故隐患。

5）重视监理周例会制度，检查总结上周施工的质量、进度、安全、文明、成本的管理情况，查找问题，提出整改意见，确保整个标段项目目标的顺利实现。

（三）进度管理（目标：按总工期要求控制节点进度计划）

严格按照审批通过的控制性进度计划（即项目的总进度计划）的基础上深化并实施分段进度计划及子项目进度计划和单体进度计划、（季度、月度、周）进度计划，在周例会、月例会上要审核进度完成情况，对实施进度计划进行跟踪检查，对存在的问题分析原因并纠正偏差，必要时采取纠偏措施（即调整进度计划）。

本区域的4栋回迁楼及地下室是本组工程的重点；（地基与基础、主体结构、建筑装饰装修、建筑屋面、建筑给排水采暖、建筑电气、智能工程、通风与空调、电梯等分部工程以及各分部工程所含的各分项工程。）

结合实际，目前主要做到以下几方面控制工作：

1）加强线寸控制，确保桩位的准确性。

2）对桩施工单位返到坑底的标高进行复核。

3）督促总包单位与（分包）桩施工单位密切配合，包括局部重新放线、放桩点、标高控制、桩位复测等；监理要进行复测工作。

4）督促监理公司进行旁站监理，有问题及时汇报。

5）针对打桩过程中出现的爆桩、成桩桩顶标高过低无法接桩等问题，及时与设计院沟通，研究出补桩方案。

6）全力配合桩施工单位施工，包括土基处理、修便道、修坡道及现场协调等工作。

7）配合勘测公司进行桩基检测，包括做静载和小应变。

8）地下室防水施工前要检查基层质量、原材料合格证、转角弧度、泛水高度、坡度方向、水漏质量等。

（四）安全管理 （目标：杜绝恶性事故发生）

建设与监理单位要定期对施工单位的安全生产给予监督检查。

1）施工单位认真执行国家关于安全生产的法律法规，坚持“安全第一、预防为主”的方针，做到以人为本，安全施工。

2）施工单位项目部应对项目的特点进行安全生产策划、设计并形成计划文件，规划安全生产目标，确定过程控制（对有各个分部分项“节点考核”组成的单位工程过程控制）要求，制定安全技术措施，要配置必要的资源（安全设施及专职安全工程师等），确保安全生产目标的实现。

3）安全设计（计划）文件应在项目开工前编制，并随施工组织设计同时报于监理单位备案。

4）安全计划的内容：

①工程概括、控制程序、控制目标、安全组织机构、职责权限，规章制度，资源配置安全措施，检查评价，奖惩制度。

②针对工程特点，根据施工方法，施工工序，安全法规和标准的要求，采取技术措施，消除安全隐患，保证安全施工。

③高层建筑脚手架和立面防护的搭设，必须满足有关安全规程规范的规定。高层建筑建筑脚手架应有设计计算书，附于施工组织设计文件中。

④对结构复杂、施工难度大的工程，除编制项目安全技术总体计划外，还应制定其单位工程或分部分项的安全施工措施。

⑤对特殊过程（即特殊分部分项工程）如：高空作业、井下作业、水上作业、深基坑开挖、爆破作业、安全用电、脚手架和有毒有害作业，应编制单位安全技术方案和措施。特殊工种人员应持证上岗。

5）安全技术措施包括：防火、防毒、防爆、防洪、防尘、防雷击、防坍塌、防物体打击、方溜车、防高空坠落、防环境污染等。

以上安全管理内容及其措施，施工单位务必认真落实。否则，发生安全事故，由此造成对建设单位的质量、进度等一切经济损失，皆由施工单位全权承担。

（五）、投资（成本）管理（目标：控制在可研投资指标范围内）

施工成本是开发成本的极为重要的组成部分。因此，标段内各栋号各专业监理工程师，必须做好以下项目施工成本管理工作：

1）在施工过程中，应严格地、准确地掌握和盘点自己所监理栋号的本专业的周、旬、月工程项目的形象进度实际完成的工程量，由栋号监理组长汇总上报建设单位现场工程师审核，以及工程、财务部门备案。为建设单位拨付工程进度款，提供准确可靠的依据。

2）各栋号个专业监理工程师，应认真配合建设单位工程、技术成本部门做好机构设计变更、技术签证的工程量的经济成本的核增核减的核定工作。

3）监督各栋号文明视功能，对于违反地方政府关于文明施工规定的栋号，有效提出整改意见或处罚。

（六）、合同管理 （目标：保证合同顺利执行，为工程支付、索赔提供依据）

施工阶段的合同管理，是对工程施工合同条件的拟定、协商、签署、执行情况检查和分析等环节进行的组织管理工作，以期通过合同体现进度、质量、投资、安全任务的要求，同时维护双方当事人的正当权益。

施工合同的内容，涵盖了整个项目工程的方方面面，每一个条款都充分体现了建设单位的目标值，施工合同是项目建设的纲领性文件，合同中的每一条款都必须在工程建设中得到贯彻，执行。

按施工合同中所定的各条款精神，结合国家颁布的法规、规程，施工规范与验收标准去检查、去监督、去控制、去管理项目工程建设，这也是合同管理的另一个方面。

（七）信息管理（目标：保证有序、畅通、准确、真实、完整）

为保证信息资料的完整性，系统性和真实性，项目管理人员必须高度重视信息资料的收集、整理和保管工作，要将信息资料的形成落实到施工工作的每道工序，每项规划之中去，牢固树立信息档案的形成是专业工程师工作最终成果的观念，应指定专人负责对日常信息文件资料集中收发和管理，及时整理、真实完整，分类有序。

（八）、工程监理管理（目标：人员配备合理，胜任）

监理是工程建设主体的参与方，作为甲方，对于监理公司的管理，一方面放手让他们去管，调动他们的积极性，为他们的工作扫清障碍，比如有的施工单位不配合，我就去找他们的项目经理和老板谈，要求他们履行合同规定的义务，支持监理单位的工作；另一方面对监理人员的工作状态和工作成果进行监督，对于不称职的监理人员，经请示领导后坚决调换。

方法及措施：监理例会制度、人员考核制度、月报制度

（九）验收管理制度 （目标：实体与内业同步）

严格执行工程的过程验收、中间验收、单位工程、单项工程、竣工验收（住宅）、分户验收等验收操作标准。

（十）团队建设 （ 目标：廉洁自律、积极主动）

1）努力学习，钻研专业技术和建设管理知识，不断提高业务能力和管理水平。

2）认真执行施工讲安全、讲文明、讲质量、讲成本、讲进度的五讲原则。

3）做到廉洁自律，严格签证工程的计量程序和标准。

4）不泄露所管理工程各方认为需要保密的事项。

篇3

关键词:组播;组密钥;组安全通信;逻辑密钥树

中图分类号: TP391

文献标志码:A

Weightedjoinexittreebased contributory

group key management scheme for key rekeying

CAO Zhenhuan,CHE Yangang

Gansu Information Center, Lanzhou Gansu 730030, China

)

Abstract: Contributory group key management works on how to make the system more scalable and time efficient due to relatively heavy computation cost. In this paper, a contributory group key management based on WeightedJoinExitTree, named as WJT was presented to get better time efficiency in key updates. First, a new key tree topology was put forward. Then, exit tree was organized as a weighted tree to reduce the key updating complexity when user leaves. Last, optimal capacity of the exit tree and the condition of activation of the exit tree were selected through optimization method. Theoretical analysis and simulations show that the asymptotic average join time and leave time are reduced to O(1).

Key words: multicast; group key; secure group communication; logical key hierarchy

0 引言

许多面向组播的应用,例如,按次付费电视、秘密聊天和远程会议等,要求提供通信内容的保护。由于数据的私密性和完整性通常和组密钥紧密地联系在一起,建立和管理组密钥就成为组安全机制中最基础的内容。同时由于组播组中成员是动态变化的,需要实时更新组密钥来防止新加入的成员获得过去的通信内容,已经离开的成员获得以后的通信内容。这就需要组成员共同协商一个密钥建立和更新的密钥管理算法。

贡献型组密钥管理算法的核心是每个成员都对密钥的管理和产生贡献自己的份额,减轻了在集中式和分布式组密钥管理算法中的单点失效问题和信任问题。它使用一个包含了所有成员贡献的函数来生成组密钥,可以提供密钥的独立性和完美向前保密。但是,与集中式和分布式密钥算法相比,贡献型密钥管理需要相对较重的模指数运算和额外的组成员之间的通信开销。

文献[1]中提出了基于树形的贡献型组密钥管理方案(Treebased Group DiffieHellman,TGDH)。TGDH按照逻辑密钥树组织密钥,每一个成员仅需要知道它所在路径上的密钥。这就表明当密钥更新时,工作量被分配给了每个成员。文献[2]中提出了基于加入离开树的组密钥管理方案(JoinExitTree key management,JET),通过采用加入树和离开树将成员加入和离开时间开销的近似上界从O(log n)Ы滴O(log (log n))。JET使用多个加入事件或离开事件的平均时间开销来衡量密钥更新的复杂度。此外,JET中离开树的引入也是基于一种前提,即成员在组中的停留时间已知。

文献[3]中,假定成员的动态信息不可获得,提出了改进的基于加入树的组密钥管理方案JDH(jointreebased contributory group key management),并把成员加入时间开销的近似渐进上界降低为O(1)。

本文在JDH的基础上,假定成员的停留信息可知,提出了基于权重加入离开树的组密钥管理方案WJT(WeightedJoinexitTree)。WJT由三部分组成:主树、加入树和离开树。加入树位于密钥树的根部,作为成员加入时的一个临时缓存区;离开树是一个根据成员的离开概率组成的权重树。

1 WJT方案

1.1 树拓扑结构

WJT的密钥树结构(见图1)以树型和DiffieHellman(DH)[4]算法为基础,与JET的结构相似,包括三部分:加入树(Join tree)、离开树(Exit tree)和主树(Main tree)。加入树和离开树的引入是在保证安全组通信的基础上,借鉴了批量移动的思想,使用多个加入事件或离开事件的平均开销来降低密钥更新的复杂度。以前的研究[1,5]表明,如果成员从离树根近的地方加入组或离开组将会减少组密钥更新的开销。基于此,本文提出了需要最少加入和离开时间的加入算法和离开算法。加入算法与JDH中相同,将新成员加入到加入树的根部。当加入树达到一定高度时,将加入树中的成员合并到主树中,合并的复杂度与加入树中的成员个数有关,因此一个不平衡的加入树不会带来额外的开销。离开算法的提出是基于与JET同样的前提,即成员在组中的停留信息可知。因此离开树是一个根据成员的离开概率组织的权重树,它的高度也与它包含的成员个数相等。当批量移动条件成立时,将即将要离开的成员从主树批量移动到离开树。因为批量移动的开销也与离开树中的成员数目相同,而与树的高度无关,因此离开树也不需要维持为一个平衡树。

新成员加入过程与JDH相似,包括两部分,新成员加入加入树的过程和从加入树移动到主树的过程,这里不再赘述。不同的一点是在WJT中引入了离开队列,当成员从加入树移动到主树时,将可获得的成员的离开概率加入离开队列。本文重点描述离开算法。

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图1 WJT的密钥树结构

1.2 离开算法描述

1)离开树结构。

离开树是一个根据成员的离开概率组织的权重树。离开树中成员的位置是根据它们的离开概率确定的。离开概率越大,成员所在的位置越接近于离开树的根部。图2是一个由4个成员组成的离开树的图例,每个成员有一个离开概率Wi,WiУ闹德足:

W4>W3>W2>W1(1)

u4 的离开概率W4ё畲,因此它位于距离离开树树根最近的位置。当u4Ю肟时,仅需要更新u4е道的密钥K,KШ酮K,需要9次连续指数运算(其中辅助者需要进行6次摸指数运算,其他成员最多需要进行3次盲钥计算)。从图2可以看出,离开树也是一个倾斜树。由于成员离开的开销与离开树的结构无关,而且成员批量移动时的开销依赖于移动成员的数目,而不是树的组织结构,因此一个倾斜的离开树的离开性能并不比一个平衡的离开树差。

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图2 WJT的离开树结构

2)成员批量移动。

当批量移动条件满足时,将离开队列中离开概率大的成员从主树移动到离开树,并将移动成员的离开概率从离开队列中删除。假设有xЦ龀稍北灰贫到离开树中,移位过程如下:

①首先,在离开树中根据算法1在离开树中找到xЦ鲆蹲咏诘;

②根据离开队列中的信息,将离开概率大的xЦ龀稍蓖时移动到离开树中xЦ鲆蹲咏诘愕奈恢,从离开队列中删除移动成员的信息,标记需要更新的密钥;

③自下而上的更新所有标记的密钥。

在批量移动过程中,组通信并没有中断,可以使用旧的组密钥进行通信。

算法1 在离开树中寻找插入点。

程序前

WjАleave probability of Newuser

xАexittreeroot

While x.rightchild.Wi>Wj

xx.leftchild

End while

insertionnodex

insertionnode.rightchildNewuser

insertionnode.leftchildx

程序后

3)成员离开。

在正确的成员离开信息下,离开概率大的成员被移动到了离开树中,因此成员大部分会从离开树中离开[2]。当成员离开时,密钥的更新步骤如下:

①每个成员单独更新自己的密钥树,删除离开成员的节点,由离开成员的兄弟节点代替离开成员的父节点,标记需要更新的密钥;

②当成员从主树中离开并且加入树中有成员时,或者成员加入树离开时,移动加入树中的成员到主树,标记需要更新的密钥;

③当成员从离开树离开并且满足批量移动条件时,移动主树中即将要离开的成员到离开树,标记需要更新的密钥;

④自下而上地更新所有标记的密钥;

⑤计算新的加入树和离开树的容量,更新密钥树。当主树的成员数目小于加入树和离开树激活的门限值并且加入树和离开树为空时,取消加入树和离开树。

┑1期 ┎苷疱镜:基于权重加入离开树的贡献型组密钥管理方案

┆扑慊应用 ┑30卷

2 性能分析

2.1 指标说明

1)连续指数运算的次数。

在基于DiffieHellman(DH)算法的贡献型组密钥算法中,一个成员的加入或离开事件包含一些连续且昂贵的模指数运算。DH算法通常要求在计算得到一个指数运算后才能进行下一个运算。因此连续指数运算的概念是指需要串行进行的一系列指数运算。指数运算的次数依赖于加入或者离开点在密钥树中的位置。在本文中,这个指标均指最坏情况下的指数运算次数,也即我们假定成员总是从树的底部加入或离开。

2)时间效率。

在文献[6,7]中,发送和接收的消息条数,以及耗费的带宽数量都是衡量一个密钥管理方案效率的重要指标。同样,密钥更新过程中轮数的数目[2]是衡量密钥更新效率的另外一个指标。通常来说,基于DH算法的模指数运算需要比基于对称加密运算多几个数量级的运算开销,在整个计算开销中占了很大比重,因此本文使用连续指数运算次数来衡量组密钥建立和更新的效率。在连续的加入或者离开事件中,使用平均连续指数运算次数来衡量。

①平均加入时间:定义成员的加入时间为在成员加入过程中所需的连续指数运算次数。用T┆join来表示平均加入时间,定义如下:オ

T┆join=E┆join/N┆join(1)お

其中E┆join是对于N┆join个加入事件所需的总的连续指数运算次数。オ

②平均离开时间:E┆leaveП硎径杂讵N┆leaveЦ隼肟事件所需的总的连续指数运算次数。平均离开时间定义如下:

T┆leave=E┆leave/N┆leave(2)

2.2 批量移动条件

当成员从离开树离开并且满足批量移动条件时,执行批量移动。用UpП硎咀詈笠淮闻量移动后离开树中的成员数目,UcП硎镜鼻袄肟树中的成员数目。当UpШ酮Uc满足式(3)时:

Uc≤ρUp(3)お

认为批量移动条件满足,其中Е选[0,1)是离开树剩余率。在批量移动前,总共有 (1-ρ)UpЦ龀稍贝永肟树中离开,因此应该重新移动主树中 (1-ρ)UpЦ龀稍钡嚼肟树中。批量移动的个数bЭ梢杂衫肟树的容量表示为:

b=(1-ρ)CE(4)

其中CE是离开树容量。

2.3 离开树容量

假设bЦ龀稍北慌量移动到离开树中,离开树的容量为CE。批量移动带来的开销为max(3h-3,3h′-3),其中h=「lb NMS+3是主树的高度А釜lb NMS+1Ъ由隙钔獾牧讲;h′=CE+2是离开树的高度CEЪ由侠肟树之上的两层(假设主树是平衡的)。如前文提到的一样,成员从主树离开带来的开销为9。因此,根据式(2),一个成员离开安全组所需的平均密钥更新开销为:

T┆leave≤1bmax(3「lb NMS+6,3CE+3)+9(5)

其中1bmax(3「lb NMS+6,3CE+3)是从主树移动到离开树的平均开销,9是成员从离开树离开所需的密钥更新开销。

为了最小化Иmax(3「lb NMS+6,3CE+3),CE应该满足:オ

CE≤「lb NMS+1(6)

结合式(4)和式(5),得到:

T┆leave≤1(1-ρ)CE(3「lb NMS+6)+9(7)

从式(7)可以看出,当x∞,T┆leaveЭ梢源锏阶钚≈9。但是受到式(6)的限制,最优的离开树的容量为:

CE=「lb NMS+1(8)

因此,平均离开开销的上限为:

T┆leave≤41-ρ+9(9)

这表明离开树的容量,同样也是离开树的高度,应该等于主树的高度。当有了正确的成员停留信息后,平均离开时间的耗费为O(1)。

2.4 离开树激活

离开树激活后,采用了离开树的平均离开耗费应该低于没有采用离开树的耗费。如果没有采用离开树,则最大平均离开时间为3h-3,其中h=「lb (NM+CE)S+1,П硎久茉渴鞯母叨取S捎讵CEг缎∮讵NM,hЭ杀硎疚h=「lb NMS+2。当式(10)成立时,采用离开树可以减小离开开销:オ

1(1-ρ)CE(3「lb NMS+6)+9≤3「lb NMS+3(10)

或

А釜lb NMS≥2(1-ρ)CE+2(1-ρ)CE-1(11)

其中式(10)的左边是采用离开树的平均离开开销,右边是仅有主树的离开开销。主树的成员个数为NM。

根据Е阎档牟煌,式(11)满足的条件也不同。表1列出了在不同Е血е迪吕肟树激活的门限值;当Е选0.4时,离开树应该在NM>8时被激活;当0.416时被激活;当Е=0.7时,离开树应该在NM>32时被激活;当Е=0.8时,离开树应该在NM>128时被激活;当Е=0.9时,离开树应该在NM>4B096时被激活。

表格(有表名)

表1 不同Е血е迪碌莫NMе

Е血满足式(11)的NMе Е血满足式(11)的NMе

0>80.5>16

0.1>80.6>16

0.2>80.7>32

0.3>80.8>128

0.4>160.9>4B096

值得注意的是,Е血У难褚彩且恢终壑小H绻Е血Ы咏于0,那么只有离开树几乎为空时批量移动的条件才能满足;当Е血设置的接近于1,批量移动的次数将会太频繁,因此也会带来较大的开销。根据文献[2]的建议,设置Е=0.5。

3 仿真验证

3.1 成员连续加入时组密钥的建立

在这个仿真中,假设成员连续加入安全组。图3是三个方案WJT、JET和TGDH方案在成员连续加入时平均加入时间的比较。

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图3 成员连续加入时所需平均加入时间

从图3中可以看出,当组规模小于8时,JET和TGDH获得同样的性能;但是随着组的继续增大,JET的性能要优于TGDH。而对于WJT,当组规模小于4时,它与TGDH和JET获得同样的性能,当组规模大于4时,由于加入树的激活,它的性能开始优于TGDH和JET。图3与文献[2]中图6的区别在于图3使用连续指数运算次数来衡量平均加入时间,而在文献[2]中的图6使用简单轮数来衡量。如果不考虑数量的差异,可以看出,两个图中的趋势是相同的。另一个值得注意的现象是,WJT的性能并不随着组规模的增大而下降。这验证了WJT的平均加入时间的渐进上界为O(1)。

WJT和JET在成员加入时的平均时间优于TGDH的原因是加入树的引入。当成员加入时,加入树充当类似于缓存区的作用。由于加入树较小,成员加入加入树显然需要较小的开销,而批量更新开销平均到每一个成员来说显然是很小的。在WJT和JET方案中,因为总的移动开销被分摊到每个成员,因此每个成员的平均批量移动开销是恒定的。而WJT通过将成员加入加入树根部,进一步缩短了成员加入加入树的时间,而在JET中,成员总是入加入树中深度最浅的最右边节点,因此所需的加入开销大于WJT方案。

3.2 有成员正确离开信息时的组密钥更新

在本节,假设成员连续离开安全组,并可以获得成员在组中的离开概率。当主树的规模大于16时,离开树被激活,而在JET中,离开树在主树大于256时被激活。图4比较了三种方案WJT、JET和TGDH在成员连续离开时所需的平均离开时间。

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图4 成员连续离开时所需平均离开时间比较(ρ=0.5)

从图4中可以看出,WJT与TGDH和JET在组小于4时获得同样的性能。当组规模大于4时,WJT中的加入树被激活时,WJT的性能先优于TGDH和JET,然后低于TGDH和JET,最后在组规模大于16时优于它们。这主要是由于在离开树激活前,加入树的激活首先降低了密钥树的高度,然后由于相对较小的加入树容量增加了密钥树的高度。对于JET,情况也是相同的。同时也注意到WJT的平均离开时间并没有随着组规模的增大而增加,而其他两个方案都随着组规模的增大而逐渐增大。这就证实了在成员动态信息可知时,通过离开树的引入,WJT在成员离开时密钥更新的渐近性能上界为O(1)。

引入离开树作为一个临时缓存区是WJT和JET相比TGDH方案获得较好性能的一个原因。在WJT和JET方案中,成员离开的开销包括两部分:从主树移动到离开树的开销和从离开树离开的开销。批量移动的开销在两种方案中都是恒定的,因为批量移动开销被分配给了每个移动的成员。但是通过使用权重离开树,WJT将成员从离开树离开的开销降低为常数,而在JET方案中,成员离开的开销为O(log(log n))。

4 结语

本节在JDH方案的基础上,引入了基于权重离开树的贡献型组密钥管理方案WJT来获得较好的成员离开时的密钥更新性能。WJT利用加入树和离开树充当新加入成员和即将要离开成员的暂时缓存区,主要包括加入算法和离开算法。加入算法与JDH方案中的加入算法相同,将新成员加入到加入树根部,当成员从加入树移动到主树中时,将可获得的新成员的离开概率加入离开队列。离开算法是假设成员在组中的离开概率可以预先获得。当批量移动条件满足时,将那些即将要离开的成员从主树移动到离开树。由于批量移动的开销依赖于被移动成员的数目,而不是离开树的结构。因此将离开树根据成员的离开概率组织为一个权重树,它的高度与所包含的成员个数相等。改进的算法可以将成员加入和成员离开时的平均密钥更新时间的上界降低为O(1)。Х抡婧褪笛樗得WJT在密钥建立和成员加入时,优于现有方案,在成员动态信息可知时的离开开销也要优于其他方案。

值得注意的是,WJT的性能在成员的离开概率不确定时会下降。因此WJT的应用应该限于那些可以预先获得成员停留时间的组播应用,例如按次付费,远程会议等。

参考文献:[1] KIM Y, PERRIG A, TSUDIK G. Treebased group key agreement[J]. ACM Transactions on Information and System Security, 2004,7(1): 60-96.

[2] MAO YILLIAN, SUN YAN, WU MIN, et al. JET: Dynamic joinexittree amortization and scheduling for contributory key management[J]. IEEE/ACM Transactions on Networking, 2006,14(5):1128-1140.

[3] GU XIAOZHUO, YANG JIANZU, YU JING,et al. Jointreebased contributory group key management[C]// 2008 10th IEEE International Conference on High Performance Computing and Communications.New York:IEEE,2008: 564-571.

[4] DIFFIE W, HELLMAN M. New directions in cryptography[J]. IEEE Transactions on Information Theory, 1976,22(6):644-654.

[5] DONDETI L R, MUKHERJEE S. DISEC: A distributed framework for scalable secure manytomany communication[C]// Proceedings of 5th IEEE Symposium on Computer and Communications Security.Washington, DC:IEEE Computer Society, 2000:693-698.

篇4

由于是地震后，在特殊时期、特殊地点、特殊人物关注下修建安置同胞的房屋。工期之紧，带着使命完成的小区可想而知。六个大门，小区规划设计时未达到人、车分流，并且门岗未设置在出入道闸之间。地下车场只有一层并只有少得可怜的405个车位，闲置车位达到60%，地上嵌草砖车位及道路上新添加车位合计也不过1500个，其做好车辆秩序、安全令很多管理者尽折腰。1W人、2000左右辆机动车、3000余辆各类非机动车。一些单元门遭到个别不文明人士破坏，消防设施、设备原来也被孩童破坏过，经过劝导、粘贴告示说明其行为危害后果，现在基本没有出现此类事件。

虽然小区无法跟北京的回龙观、天通苑等巨型航母式的组团小区比。一个小区相当于一个中等城市人口！与开行4.、5站地铁距离差不多。但独立单个面积、及户数在全国范围内能挤进TOP100。外来人员、车辆的管理是否到位、车辆日常出行是否能安全畅通、人行是否安全、是否从根本上降低非机动车被盗事件等。在这样的背景下，治安、交通秩序、消防维护工作难度很大。既然是特殊的小区，制订管理方案依据物业服务合同的协议和服务等级的内容基础上，还要体现出管理特点和工作细节要求。

回忆在北京的生活，一位北京中年女士过马路时，说了一句话现在记忆深刻“中国人就是做事不认真，产品质量就是差，就买进口货。”虽然她说话有点极端，但是反映很多问题，我们做任何工作只要用心认真，有什么难的！反之，不认真工作，再有先进的管理理念和手段都等于零！去朝阳区大山子、西城区南礼士路、昌平区北七家的八仙别墅等朋友家做客，全部门禁制度相当严格。业主不到门岗接客，不管出示什么证件一律不准进入小区，治安问题、牛皮癣广告经营者在门岗处直接刹车了！套用方法是不理智的，可以学的是什么是门禁。另外在北京北辰附近的大屯医院有个河北朋友在那当保安队长，回忆和最近交流跟他管理的安保知识。他给手下开会指出："保安工作就是防火、防盗、防突发性事件、防恐怖事件（北京毕竟是首都，预防恐怖极端分子的破坏活动）。打开物业之窗，乐山花城物业创始人和德阳万兴物业领导层工作仔细认真带动下手员工踏实进取、努力向上，才创造出优异的成绩。这样的精神鼓励我不断前进，阅历、经验、学习加之大脑第六感之作如下：

门岗：

门岗语言要求： 说话干脆利索，随和。护卫人员上班时大脑几句文明用语应该深刻印在大脑里“你好，欢迎进入东汽馨苑”，“对不起，我们要检查一下才放行，请给予配合”，“请出示有效证件，我须登记”等。

门岗着装、举止要求：工装干净、整齐，展现良好的精神面貌。

门岗定员及车辆登记、录入信息要求：二包一（12小时工作制）大门双岗。现在管理方案重点大门在业主上、下班时段增添一名巡逻岗，三岗执勤。一名人员在道闸内20米区域内疏导交通，一名在道闸边指令刷卡并要求临时通行卡持有者缴纳停车费进票箱。一名人员在岗亭内与道闸边的护卫保持联系对临时通行卡在电脑操作下收费，及收回临时停放卡片，小票收据打印给临时停放车辆者。并查阅电脑上进出车辆信息。每日备份停放信息一次。

门岗登记制度：严格按照本公司制定的安防工作手册执行，进入外来人员和车辆详细记录，姓名、证件、车牌、进出时间、去向地址一定要写明了。交班记录所有安防设备和器械数量、是否完好登记清晰。领班周检一次，问题及时上报护卫主管处理，每月登记整理归档。

门岗设施整改方案一：回忆在北京时候去海淀区上地环岛附近一个朋友家玩，是刚修建好的拆迁户安置房。小区配套设施不够完善，小区围栏比较高，行人和非机动车通行口，象“弓”型的出入口，进出时间受到限制，给安保人员发现问题及时处理提供时间的保障。虽然添置这类围栏要资金，由于住户（承租户）众多不易安防管理、偷盗现状不能有效遏制，物管费收缴不畅造成更大损失就没有必要了，可以借鉴一下。

方案二：还是北京的回忆，很多小区车辆都派发有小区名字命题的出入证，象其他品质要求颇高的物业类似，门前安置铁栅栏和楼宇对讲系统。我们是否可以采用，保安流失普遍严重，既减少门岗保安的工作量，把精力放在外来车辆和人员管理上，成本运作压力不算大。

礼宾岗：根据物业服务等级标准增设，除了能胜任门岗所有事务，还有以下举止要求，站姿包括（跨列是否标准、手指并拢、手掌放置位置、双脚并和成60度夹角、身体笔挺微向前倾等）标准军礼，服务手势更规范、标准。行走挺胸抬头、交接班完全按照部队要求，行礼、步伐、交接对讲机、值班记录表等。形象要求从身高、面貌、体质等方面比一般门岗人员高。定员最好是退伍军人。门岗要求机智一点，遇到可疑人员大脑手机偷拍功能开启。

巡逻岗：按照物业服务等级标准执行。巡逻属机动岗位要求全面，岗位空缺填充到位，领班有一定格斗本领、应变能力、协调能力，基本政策与制度要会一些。个别监控盲区要重点巡查，巡视记录字句规范、标准。与客服中心房管员配合共同参与业户违章行为处理，协助车辆管理班组做好车辆有序停放、小区交通秩序、消防安检、演习等工作。

监控岗：24小时不间断监视小区动态，24小时值班电话和与各岗位对讲机保持通话顺畅。监控室的智能火灾报警系统、监控显示器及配套主机、三方通话主机、道闸系统服务器、空调及以上相关光纤线路运行是否正常，有故障及时上报！并能熟练操作监控、火灾报警器、电梯三方通话等设备。保持室内卫生、要求屋内设施设备干净整洁，定期拖洗地板。接听业主求助电话时，与客服中心人员语言标准基本一致。明确填写治安可疑情况登记说明表，日常安防值班记录表，突发事件处理表。

车辆管理班组：车辆管理在全国小区来说，都是秩序维护工作的难点和重点。车辆管理班组人员做到腿勤、手勤、嘴勤。单兵作战能力强、协调能力强。业主上、下班时段配合门岗梳理交通秩序外，其他工作人员在上班、下班前，提前准备锥筒，防止业主不按照标识牌匾行车。对不按照限速标志行径车辆、小区内乱鸣笛、乱停放的车主进行阻止并有礼貌的劝解，对侵略绿化带、消防通道的车辆直接锁死，决不姑息。对倒车不便的业主，主动进行倒车服务。对业主投诉车辆刮蹭、人为刮花情况。告知领班抵达现场认真对待，带着车辆是租用合同关系还是管理合同关系，是护卫人员行为义务还是车辆停放后果负责，这样清晰的思维，灵活有礼貌的解释。制定车辆停放投诉登记表详细记录处理经过，护卫主管核实后报项目经理落实责任。针对欠费车辆与客服中心收费处保持工作对接，客服中心派发XLS格式机动车欠费详情名单，在客服中心电话催费不利情况下，根据名单停放地点进行面对面催缴，填写催缴情况说明，告知预期不缴纳车辆停放租用费或地下车场管理费的，注销其车位编号及电脑删除停车卡片信息。并与门岗保持联系，严禁拖欠费用车辆进场！全力以赴大幅提高车位租用费及管理费收缴率，努力完成总公司下达的任务。

领班要求：语言、着装、工作起到表率作用。当班领班对工作有责任心，认真对待每项工作。熟悉秩序维护部各项工作流程，具备必要的物业管理、法律法规，消防知识。督导、检查各岗位工作事项，护卫品质服务是否达标。处理较疑难秩序维护工作。出操集合安排上级交待的任务、人防训练、消防定期检查、培训、演习等事项的执行者。并对上述内容的相关WORD表格进行记录并汇报给上级，对日常各岗位工作值班记录、交班记录、处理事件多种状态表格进行查实。对工作表现优异或表现欠缺不负责任的人员进行书面报告移交上级，主管查实制定考核标准，情况反映给项目经理进行批阅。

护卫主管要求：着装职业西服、语言随和、性格要求大气，护卫工作综合能力强。熟练操作秩序维护部各项工作流程，要求有一定水平的物业管理、法律法规、消防知识。组织安排和计划出操集合、人防训练、消防定期检查、培训、演习等事项。秩序护卫部考勤、绩效考核的执行者。突发事件第一时间到达现场处理，不定期对各岗位进行突击检查。制定工作计划、培训计划、应急预案、秩序维护部管理方案和整改措施上报项目经理。与派出所、城管执法大队、市消防中队保持融洽工作联系。

声明一下，物业生涯289天之亲历打造目的是为了提高自身境界，不能给师父和中铁八局物业丢脸！希望给物业前辈们向前的动力！

篇5

人民法院审理离婚案件对公房使用、承租问题应当依照《中华人民共和国民法通则》、《中华人民共和国婚姻法》、《中华人民共和国妇女权益保障法》和其他有关法律规定，坚持男女平等和保护妇女、儿童合法权益等原则，考虑双方的经济收入，实事求是，合情合理地予以解决。现将审判实践中提出的一些问题，根据有关法律的规定，解答如下：

一、问：在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，人民法院可否予以处理？

答：在离婚案件中，当事人对公房的使用、承租问题发生争议，自行协商不成，或者经当事人双方单位或有关部门调解不成的，人民法院应根据案件的具体情况，依法予以妥善处理。

二、问：夫妻共同居住的公房，在什么情况下，离婚双方均可承租？

答：夫妻共同居住的公房，具有下列情形之一的，离婚后，双方均可承租：

（一）婚前由一方承租的公房，婚姻关系存续5年以上的；

（二）婚前一方承租的本单位的房屋，离婚时，双方均为本单位职工的；

（三）一方婚前借款投资建房取得的公房承租权，婚后夫妻共同偿还借款的；

（四）婚后一方或双方申请取得公房承租权的；

（五）婚前一方承租的公房，婚后因该承租房屋拆迁而取得房屋承租权的；

（六）夫妻双方单位投资联建或联合购置的共有房屋的；

（七）一方将其承租的本单位的房屋，交回本单位或交给另一方单位后，另一方单位另给调换房屋的；

（八）婚前双方均租有公房，婚后合并调换房屋的；

（九）其他应当认定为夫妻双方均可承租的情形。

三、问：对夫妻双方均可承租的公房，应依照什么原则处理？

答：对夫妻双方均可承租的公房，应依照下列原则予以处理：

（一）照顾抚养子女的一方；

（二）男女双方在同等条件下，照顾女方；

（三）照顾残疾或生活困难的一方；

（四）照顾无过错一方。

四、问：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方是否给予经济补偿？

答：对夫妻双方均可承租的公房而由一方承租的，承租方对另一方可给予适当的经济补偿。

五、问：夫妻双方均可承租的公房能够隔开分室居住使用的，可否由双方分别租住？

答：夫妻双方均可承租的公房，如其面积较大能够隔开分室居住使用的，可由双方分别租住；对可以另调房屋分别租住或承租方给另一方解决住房的，可予准许。

六、问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租的，可否暂时居住？

答：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而解决住房确有困难的，人民法院可调解或判决其暂时居住，暂住期限一般不超过两年。暂住期间，暂住方应交纳与房屋租金等额的使用费及其他必要的费用。

七、问：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租而另行租房经济上确有困难的，如何处理？

答：离婚时，一方对另一方婚前承租的公房无权承租，另行租房经济上确有困难的，如承租公房一方有负担能力，应给予一次性经济帮助。

八、问：在调整和变更单位自管房屋租赁关系时，是否需征得自管房单位的同意？

答：人民法院在调整和变更单位自管房屋（包括单位委托房地产管理部门代管的房屋）的租赁关系时，一般应征求自管房单位的意见。经调解或判决变更房屋租赁关系的，承租人应依照有关规定办理房屋变更登记手续。

九、问：对夫妻双方共同出资而取得“部分产权”的房屋，应如何处理？

答：对夫妻共同出资而取得“部分产权”的房屋，人民法院可参照上述有关解答，予以妥善处理。但分得房屋“部分产权”的一方，一般应按所得房屋产权的比例，依照离婚时当地政府有关部门公布的同类住房标准价，给予对方一半价值的补偿。

篇6

近年来，重庆市石柱自治县全面贯彻党的民族工作方针政策，聚焦“五个着力”扎实推进民族工作创新发展。

 

以脱贫攻坚为重点，着力助推民生改善。一是加大少数民族特色村镇建设，重点做好少数民族特色村镇保护与发展项目，着力打造中益乡、黄鹤镇、三益乡、悦崃镇等特色村镇；二是实施人居环境整治项目，改善群众居住环境。投入资金围绕解决群众出行难，接通最后“一公里”问题，大力推进人行便道，断头路和断头桥等基础设施项目建设，切实解决高山地区季节性缺水、贫困群众大病救治等难题；三是加大民族文化进校园建设。落实少数民族教育补助资金，在全县20所中小学开展校舍排危、用品购置、环境改造、民族文化传承等工作。

 

以示范创建为抓手，着力实现成果巩固。一是坚持“点上精品示范，面上整体推进”创建工作方法，以“巩固提升和示范引领”为重点，以“五个一批”为抓手，以点带面，巩固提升民族团结进步示范县成果；二是坚持“768”创建工作思路，不断丰富创建工作载体，增强创建工作实效，以创建为抓手，有力地促进各族群众民生福祉改善，凝聚起决战决胜脱贫攻坚、全面建成小康社会的强大合力；三是积极探索丰富“创建+N”石柱模式新内容，把民族团结进步示范创建巩固工作全面融合到全县各项工作和各个领域，促进示范创建与经济社会发展的有机结合。

 

以民族文化为依托，着力推进中华民族优秀文化保护传承。一是编印《民族教育读本》《民族团结进步示范创建知识手册》等学习资料进课堂，开展“九个一”系列活动，推广普及竹铃球、啰儿调、摆手操等民族传统文化；二是大力推进石柱土家族服饰文化展示馆建设项目，投入资金用于展示馆建设和后续产品开发，以“两坊一部”为载体，将土家族服饰文化挖掘、传承、研发落到实处；三是坚持“366”竹铃球推进发展思路，按照“三个传统体育项目、五所学校、十三个基地”总体布局，着力强化提高板鞋竞速、珍珠球竞技水平，扎实推动少数民族传统体育的传承与发展。

 

以民贸企业为载体，着力推动经济发展。一是大力宣传与推动民族贸易企业和民族文化旅游业贷款贴息优惠政策，将少数民族手工艺企业纳入民族贸易和民族特需商品生产贷款贴息范围，对其经营性贷款予以贴息支持；二是大力推进民贸民品工作，了解民贸企业财务状况和经营情况，为62家民贸企业解决融资困难；三是积极争取民族文化旅游贷款贴息资金，推进民族文化旅游贷款贴息工作，有力促进县民族文化旅游产业发展。

 

篇7

公租房物业管理中“搭便车”问题突出，严重阻碍其持续运行。以重庆市为例，在分析公租房物业服务属性及特点的基础上，依据集体行动理论剖析公租房物业管理中存在的三种矛盾，进而提出优化物业管理模式和物业公司选聘方式、优化物业管理资金获取途径、优化物业服务费收费方式、强调物业公司的社会责任、加强公租房物业监管等对策，以期为我国公租房物业管理走出困境提供参考。

关键词：物业管理；公租房；特征；困境；对策

1引言

住房是人类最原始、最基本的生理需要，是公民的基本权利[1]。各国都通过建立住房保障体系满足中低收入阶层的住房需求。在我国提出的在“十二五”期间建设3600万套保障性住房的推动下，全国各地掀起保障房建设“狂潮”，其中建设比例最大的就是公租房。重庆作为城乡统筹综合配套改革的直辖市，是我国规划建设公租房最多的城市。截至2014年底，重庆已累计开工建设4475万平方米公租房[2]，其土地供应模式、融资模式、运营机制的“重庆样式”在全国传送。但“住进去”只是公租房制度的开始，根据国际经验，保障性住房后期的管理、维护和运行费用大约是建设时期的两倍左右。随着我国公租房的大规模建成、配租，其运营管理将面临巨大挑战。因此，必须重视对保障性住房后期的管理。物业管理是持续时间最长、关乎公租房居民生活品质和物业价值的重要环节。但是我国物业管理仍是一个新兴行业，整体发展还不成熟，公租房的物业管理比一般商品住宅小区更复杂，面临更多困境。周芷竹2014年2月在重庆民心佳园和康庄美地2个首批公租房小区发放并回收的179份问卷调查显示，虽然两小区的物业管理公司均是物业管理一级资质公司，但90%的租户对物业管理工作表示不满意，希望更换物管公司[3]；重庆民安华福公租房小区也曾发生部分租住户因停车收费和物业服务质量问题的群访事件。如何避免新建公租房出现“一年新、二年旧、三年破”的脏、乱、差局面，成为考验公租房制度可持续发展的重要指标。但是，目前我国对公租房的研究主要集中在建设阶段的资金需求、政策支持、空间布局、制度借鉴、准入与退出管理等[4-11]，公租房物业管理却较少涉及，导致实践中公租房物业管理模式不清，“搭便车”现象严重阻碍其持续运行。为此，本文在分析公租房物业服务的属性及特点的基础上，透视其物业管理面临的困境，提出提升对策。

2公租房物业服务的属性及特点分析

2.1公租房物业服务的公共物品属性

物业服务是通过对物业公共部位、共用设施设备等的维修、养护和管理活动，服务于广大业主和物业使用人。优美的环境、运行良好的设施设备、良好的秩序使得每个业主及物业使用人都能受益，物业公司无法将那些不缴费的业主排除在服务范围之外，某业主的消费也不会减少其他业主的消费质量和消费数量。物业服务的这种非排他性、非竞争性特点，使其具有公共物品属性，在制度不完善时，势必出现奥尔森所说的“有理性的、寻求自我利益的个人不会采取行动以实现他们共同的或集团的利益”。物业管理中的“搭便车”、收费难问题一直困扰我国物业服务行业，而且按照奥尔森集体行动理论，规模越大的物业管理区域越容易出现搭便车现象。

2.2公租房物业服务的特点

2.2.1产权形式向多元化发展，但仍以政府为主公租房产权主要由政府或公共机构所有。但随着公租房建设资金融资渠道的多样化，越来越多的社会资本参与公租房开发、建设和运营，产权形式向多元化发展。重庆规定“住户租住了5年或10年，可以根据公租房管理制度购买公租房的不完全产权”，这样又形成了购买人与政府共同产权。产权形式越复杂越容易产生物业纠纷，解决纠纷的难度也越大。

2.2.2公租房小区规模大，住员情况复杂重庆公租房供给采取集中规划、集中建设和超大规模的新区模式，并且以小户型为主。仅主城区的民心佳园、康庄美地、民安华福、两江名居、康居西城和城南家园六个公租房小区，总建筑面积811万平方米、13.33万套，小区物业规模超大，户数多、入住人口多。按照规定，其保障对象有收入限制：申请人为个人的，每月收入不超过2000元；申请家庭居住的，家庭人均每月收入不超过1500元，皆为收入较低阶层。此外，其保障对象还包括新毕业大学生、外来务工人员中等中低收入群体。租住人员往往工作流动性大、收入不稳定，退租、转租的可能性大，运营管理困难。

2.2.3住员多为需特殊照顾群体，市场消费意愿低城市中低收入困难群体在公租房小区聚居，情况往往较复杂，人文行为习惯和素质参差不齐。以调研中民心佳园警务室提供的数据为例，目前民心佳园已有16000住户陆续入住，入住人口超过4.5万，其中残疾人452人，HIV携带者3人，“两劳”释放人员188人，需要物业服务的针对性。受以往居住条件的限制，这些人员大多没有体验过专业化的物业服务，对市场化物业服务的需求较弱，往往不愿意缴纳物业管理费，也不能较好地配合物业管理工作。而一些物业公司在公租房物业管理投标时，未能认真分析公租房物业的特点，提出与低廉收费不匹配的服务承诺，比如，“维修部门24小时待命，随时提供服务”、“提供免费上门疏通水管、厕所等修理服务”、“免费订机票、酒店”、“户外保洁工作将按三星级酒店标准执行”等，受资金来源的限制，势必成为虚无的承诺，为日后物业纠纷埋下伏笔。

2.2.4公租房物业日常维修频率高由于很大一部分公租房的住户只是将公租房作为过渡性住房，他们不关心或甚少关心房屋是否增值或贬值，在使用期间，往往对物业的爱惜不够，使得公租房物业设施更易受磨损折旧。再加上一些公租房建设质量低下，日后维修频率高，增加维护成本。2.2.5公租房建设遗留问题多工程建设具有一次性、建设周期长、隐蔽工程多、参与主体多等特征，再加上公租房建设规模大、委托链长、利润低，很容易出现质量问题，一些建设遗留问题在入住环节凸显，影响住户与物业服务企业的关系，引发物业纠纷。

3公租房物业管理面临的困境分析

通过文献研究、专家咨询、座谈、问卷调查、个案调查等调查方法，对重庆公租房物业管理现状进行深入研究，目前公租房物业管理主要面临以下困境。

3.1公租房物业管理模式市场化与公共物品属性的矛盾

社会化、专业化、市场化的物业管理模式是城市发展的必然趋势[12]。目前，我国公租房小区物业管理基本实行委托专业的物业服务企业管理的模式。但是，市场化的收费原则往往使得公租房物业管理费与其租金相比显得较高。2011年5月1日起，重庆首批公租房物业服务收费标准为1.03元/月•平方米，与当时周边商品房住宅小区物业服务收费基本齐平。而在入住群体收入较低、物业服务消费需求不强、福利观念等影响下，市场化的物业服务企业收费困难，很容易陷入“收费难—降低物业服务标准—收费更难”的恶性循环，最终可能导致市场化的物业服务企业不得不退出公租房物业市场，损害公租房物业价值及各方利益。

3.2公租房物业管理责任重大与职责不清的矛盾

公租房项目是民生工程，物业管理不仅肩负着一般的环境保洁、秩序维护、公共部位公共设施设备维修养护等责任外，还需要利用其“地利、人和”的优势，协助政府做好公租房的运营管理、社区管理等工作，代收租金，监督住户转借、转租或者擅自调换、破坏或者擅自装修、闲置公租房等行为，以及承担社会治安综合治理、社会保障、医疗卫生、就业指导、心理辅导等公共服务工作。我国虽然已出台了《公共租赁住房管理办法》、《国务院办公厅关于保障房建设和管理的指导意见》，重庆也了《重庆市公共租赁住房管理实施细则》等相关法规、文件。但是，对物业管理的规定不详，政府、物业公司和居委会在物业管理中的角色定位不清晰，对专业物业服务企业的选聘解聘、服务内容与标准、收费水平与收费方式、违约责任等具体规定不明确。由于对物业管理的角色和职责不清，部分住户认为物业企业无所不管、无所不能，遇到问题就找物业公司，服务要求超出了物业管理的合理范围，并往往以服务不到位为由拒交物管费，为物业管理纠纷埋下隐患。

3.3公租房物业服务成本高与物业服务收费低的矛盾

物业服务企业属于典型的劳动密集型行业。公租房小区入住人口更多、管理更复杂、维修更频繁，需要投入更多的人力资源。随着劳动力成本的上涨，物业服务企业经营成本大幅提升。但是，公租房是社会保障用房，政府在核定其物业管理费时很难随成本上升提高收费标准。加之目前对空置公租房的物业管理费问题还没有明确规定，致使物业服务企业收费率低。较低的物业服务收费与较高的服务成本之间形成了难以调和的矛盾，长此以往，“脏乱差”、“贫民窟”可能成为公租房小区的代名词，引发公租房物业“未老先衰”的可怕后果。

4提升公租房物业管理水平的对策

4.1实行运营和社区管理融合的物业管理模式

物业服务企业与住户接触更密切，更能及时掌握和监督住户的行为，有效地实现公租房的部分运营管理。因此，应该发挥物业管理的桥梁作用，实施公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式。为此，政府应通过购买社会服务，将租金收取、违规使用公租房行为监督等运营管理工作委托给物业服务企业。

4.2采用市场化方式选聘专业物业服务企业

公租房物业管理市场化模式已形成共识。公租房管理机构作为公租房的业主应该采用招投标的方式选聘物业服务企业，减少自己组建物管公司带来的诸如人员聘用、增加经费开支、经营风险等一系列问题。物业服务企业投标时，应根据拟接管的公租房小区的物业服务内容、服务标准，详细测算每项物业服务成本，并进行投标报价。但是，在选聘接管此类小区的物业服务企业时，必须注重物业服务方案的针对性和可操作性，不能好高骛远，提出一些不切实际、不符合公租房住户群体特征的招标要求和投标服务承诺。物业服务内容及其标准等必须明确列明在物业服务委托合同中，并与投标承诺一致。

4.3优化物业管理资金获取途径

保障性住房小区物业管理的非盈利性质容易导致管理人员的频繁流动，降低住户对小区物业管理的满意度[13]。为了解决市场化模式与保障性的矛盾，需要改变公租房现有物业管理费全部来源于物业承租人的方式，而采用市场化的物业管理经营方式和收费标准，为公租房物业管理提供财政支持。这也得到了众多学者的认同[14-16]。为了保证公租房物业保值增值，加强物业管理，其所需费用可以按照公租房管理机构和承租人各出资一部分（比如重庆公租房租金是市场租金的60%，物业管理费也参照此比例向租户收取），这样可以实现政府和公租房承租人双赢的局面，既能提高物业服务质量，又能使国家资产保值增值。同时，承租人缴纳较少的物业管理费就能得到舒适的生活环境，避免出现恶性循环带来的不良后果。

4.4优化物业服务费收费方式

目前，公租房物业管理费由物业服务企业向住户提供了物业服务之后自行向住户收取。这种收费方式很容易出现住户“搭便车”行为。《物业管理条例》第四十二条规定：“业主应当根据物业服务合同的约定交纳物业服务费用。业主与物业使用人约定由物业使用人交纳物业服务费用的，从其约定，业主负连带交纳责任。”可见，公租房管理机构作为公租房所有权人，在租户不缴纳物业管理费时，有连带交纳义务。因此，为了保证公租房物业管理工作的良性循环，物业管理费的收取应该同公租房租金一同收取，分别汇入各自账户，专款专用、独立核算。同时，签署公租房租赁合同时，就在合同中明确约定公租房租金、物业服务费标准、缴费方式、违约责任等，并将物业服务合同作为租赁合同的附件，让承租人清晰知晓物业服务企业与自己的权利义务。

4.5强调物业公司的社会责任

公租房物业管理虽然按照市场化模式经营，但是鉴于公租房小区的特殊性，需要接管此类小区的物业服务企业注重社会效益，真正承担起企业的社会责任。特别是在发展残疾人事业、解决城市下岗失业人员就业、帮扶困难家庭等方面，可以对有相应劳动能力的残疾人、下岗失业人员、特殊困难家庭等进行物业服务工作的业务培训，从而聘请其作为员工。这样既可以解决他们的就业问题，减轻社会负担，又可以直接影响到相邻业主和住户对物业管理工作的理解和支持。

4.6加强公租房物业监管

物业服务质量与国家资产价值、住户权益密切相关。按照市场化模式经营的物业服务企业和住户的行为都必须得到监督。因此，必须成立由住户代表、公租房管理机构代表组成的公租房小区监督委员会，监督物业服务企业及住户的行为，出现违反合同约定的行为时，及时向公租房管理机构、街道、派出所等相关单位汇报。同时，每年至少进行一次住户满意度调查，建立物业服务企业的监督考核体系，确保物业服务企业严格按照物业服务合同约定的标准提供服务，确保物业服务费正确使用。

5结语

公租房运营管理更考验公租房制度的可持续性，物业管理作为运营管理的重要一环，社会各界必须群策群力解决公租房物业管理面临的困境。采用市场化方式选聘专业物业服务企业承担公租房物业管理，可以减少政府管理机构组建物管公司带来的一系列问题；通过政府购买服务，实行公租房物业管理与运营管理、社区管理融合的管理模式；改变收费方式，提高收费率；强调物业公司的社会责任，建立公租房物业监管机制，实现公租房物业的保值增值，推动公租房制度的进一步发展。

参考文献

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[15]吴鸿根.构建保障性住房物业管理模式研究[J].上海房地，2010（8）：38-39.

篇8

20xx年广州市公租房新规定：本批公租房19日起接受网上申请本次推出面向来穗务工人员的公共租赁住房房源共600套，其中白云区龙归花园264套，黄埔区瑞东花园336套，计划于5月19日起开始网上预申请，于9月28日公开进行摇号分配。

两类来穗务工人员，可以申请承租市本级公共租赁住房：一是来穗时间长、稳定就业的中低收入来穗务工人员;二是高级技能人才或受表彰、获荣誉称号的来穗务工人员。

市住房保障办提醒，来穗务工人员可前往居住地街镇来穗人员服务管理窗口咨询并领取《20xx年来穗务工人员申请公共租赁住房摇号分配指引》等资料;符合条件的，可先准备申请所需资料，并于5月19日6月1日登录广东省网上办事大厅广州分厅来穗务工人员申请承租公共租赁住房专题网页进行预申请。

20xx年广州市公租房新规定：广州今起1.6万套公租房接受申请 无收入限制从今天开始，市住房保障办公室开放今年1.6万多套公租房，接受新就业无房职工的申请，符合条件的新就业无房职工可以向所在单位提出意向，再由单位汇总人数后向政府提出申请。本周三上午，市住房保障办公室将在市房地产大厦(越秀区豪贤路193号)西广场举办现场咨询，有意向的市民可以去现场咨询。

今年广州推出新就业无房职工公租房共16668套，面向用人单位整体租赁，不对个人开放申请。从今日起至4月28日，用人单位在汇总本单位符合条件员工承租意向之后，统一向市住保办提出申请，5月份市住房保障办再制定具体分配方案，计划到6月实施配租。

根据《广州市新就业无房职工公共租赁住房保障办法》，用人单位包括依法注册登记且住所地在本市的广州市高新技术企业、创新标杆企业、高等院校、科研机构，以及政法、医疗、交通、环卫等基本公共服务部门和政府批准的其他单位。

申请公租房的新就业无房职工应当同时符合下列条件：

18周岁以上(含本数)，35周岁以下(含本数)。具有高级专业技术资格或高级工以上职业技术资格，或从事城市公共服务领域特殊艰苦岗位的职工，不受年龄限制。

本人、配偶及未成年子女在本市无自有产权住房，且当前未享受公共租赁住房(含廉租住房)保障。

符合本单位分配管理方案的其他条件。

值得注意的是，本次公租房对于申请人的收入没有限制。

20xx年广州市公租房新规定：来穗人员公租房开放首日遇冷摆好展板做好现场指引，但是前来参观的人却寥寥无几，昨日面向来穗人员的公租房房源首次开放参观，但是整个上午南都记者在龙归花园却没有看到几个前来看房的外来工。现场共有264套房源、4种户型，但是只有10余人来看房，而且全部都是周围的街坊来看热闹，真正符合条件的外来工一个都没碰到。

看房者：并非申请人

本次龙归花园提供的来穗人员公租房房源共有264套，有一房、一房一厅、两房一厅、三房一厅共计4种户型，面积从30平米到60多平米不等，月租金从200元到800多元不等，为市场价7折。南都记者昨天实地踩点发现，这4种户型都算方正，无论是厅、房还是阳台都是正向，基本没有特别差的户型，几名过来看热闹的周边街坊看房感受也是比较实用。

经过一上午的现场踩点走访，南都记者发现只有10余人来龙归花园看房，而其中符合条件的外来工一个都没碰到。对此，现场工作人员表示，之前在仓边路原国土房管局现场摆摊咨询时，前来询问了解的外来工就非常少，再加上首个开放日是工作日，龙归花园较市区稍微有点远，几大因素共同导致了现场前来看房的外来工不多。

不过，上述工作人员预计周末两天会有符合条件的外来工前来踩点，由于距离城区更近，可能更多的外来工会选择到黄埔区的瑞东花园看房。

有意向外来工不多 啥原因?

向外来工提供公租房本是一件带有公益性质的善举，有关部门今年来也一直在宣传，但是从目前反馈来看似乎有意向的外来工并不多，这到底是怎么回事?

篇9

一、计划发放公共租赁住房租赁补贴3000户，预计补贴金额550万元。今年补贴标准仍然执行低保户家庭140.00元/月，低收入家庭及其他保障类型家庭90.00元/月。根据2020年县城镇人均可支配收入情况，适度调整公共租赁住房补贴家庭收入审核标准，即由原来的家庭人均收入不高于1270元/月，调整为家庭人均收入不高于1313元/月；享受按份共有产权购买公共租赁住房及实物配租的家庭收入审核标准仍执行家庭人均收入不高于1600元/月。

二、按照分层实施、梯度保障的原则，我们将在保障低收入家庭、中等偏下收入住房困难家庭的基础上，拓宽转移人口住房保障渠道,将进城务工农民、新就业大学生、公交车司机、一线环卫工人、青年教师及青年医务工作者等纳入现有已实施保障乡镇的住房保障范围，对以上新增保障群体在收入上不设限制，需要本人提供单位工作证明，提交在本地没有房产和车辆的相关证明，另对失去原有耕地,并有乡镇政府出具失去原有耕地相关证明，在城镇居住10年以上,符合具有城镇常住户口，家庭人均收入属于当地人民政府确定的城镇低收入家庭范围，并具有居住地证明的农民家庭,也可享受当地城镇低收入住房困难家庭保障待遇。通过这个举措不断提高住房保障覆盖范围。

三、由于保障范围的扩大，保障群体层次的不同，为便于统一管理，公共租赁住房租金收取标准仍实行低保户家庭为1元/月/平方米，低收入家庭为2元/月/平方米，其他保障家庭为3元/月/平方米，对外来务工及其他保障家庭，在第二个年审期如达到低收入或低保标准，可按年审后的标准收取租金。

四、强化公共租赁住房的后期管理，利用三个月时间组织全面核查完全政府产权公共租赁住房，核查户数550余户，重点核查镇、松江河镇区域保障对象，确保出租房屋用于解决最低收入家庭以及外来务工低收入家庭的住房困难，杜绝转租、转借及空置、闲置现象。

五、根据审计整改要求，对已审计出的违规保障户，将通过社区督促其进行整改，不符合保障条件的在公示后退出其保障资格。

六、对松江河镇政府提供的172套吉源小区公租房，将督促松江河镇政府尽快交付，由我单位申请装修资金进行装修，使已签订分配入住合同的保障户重新审核后尽快迁入新居。

七、结合抚政办发【2019】56号文件，至方案颁布之日起,廉租住房保障家庭3年后仍未购买国有产权份额的,由廉租住房管理机构对国有产权部分收取租金，租金标准在届满之后由住房保障机构另行制定。

原廉租住房保障家庭自愿退出自有产权份额的,报县政府审批后，由县政府按照保障户原出资价格回购,不计利息，对装修及附属物不予补偿。

原廉租住房保障家庭合法继承人符合住房保障条件的,以产权登记时间为准，不足6年的按合同约定的原价购买廉租住房国有产权份额；超过6年的，按市场评估价购买廉租住房国有产权份额。合法继承人不符合住房保障条件的,可以按照合同签订时的同地段、同品质普通商品住房价格购买廉租住房国有产权份额，合法继承人对价格有异议的，可自行选定有相应房产评估资质的机构来确定;放弃购买的,按照市场价格缴纳廉租住房国有产权房屋租金。

在今后执行中，如有超出我县实际发生的情况，参照《省人民政府办公厅关于按份共有产权廉租住房国有产权转让工作的指导意见》执行。

社区、民政办及住房保障部门，对按份共有产权廉租住房国有产权转让工作进行政策宣传解读，要严格执行住房保障相关政策规定，加强检查督导，积极稳妥地推进廉租住房国有产权转让工作，确保社会稳定。

八、要根据《省保障性住房实物配租与租赁补贴分配管理暂行办法》号文件精神，社区、民政办及住房保障部门要各司其职，保障住房困难家庭做到随时申请，集中审核，按照“三审两公示”流程将符合条件的保障户纳入到保障范围里，经审查确定为公共租赁住房保障对象的，在申请实物配租轮候期间，应当纳入租赁补贴保障范围，做到应保尽保，租赁补贴保障名单确认时间为每年的6月30日前，社区要将符合保障条件但未纳入保障的家庭，暂时纳入到轮候范围，在下一次新增保障计划时，按照轮候保障家庭的轮候时间及家庭困难情况按顺序给予保障。为方便群众办事，2021年将逐步完善公租房管理信息系统的相关工作，力争于2021年年底前开启信息网上年审工作。

九、结合省住建厅建立的快报系统，对我县棚改实施进度及公租房分配情况，通过相关部门数据统计，每月及时准确进行报送。

十、针对镇、松江河镇、泉阳镇完全政府产权公共租赁住房小区保障户供水管道老化、影响生活等问题，由我单位申请维修资金对供水管道进行维修，并设立专人负责；对公共租赁住房配套设施养护报修，承租家庭公租房随时需要解决的问题要给予及时解决。同时计划在公租房房源集中的松江河镇、镇联系公租房配套设施养护保修合作单位，针对保障户报修问题及时解决。

篇10

香港特区政府在住房政策中采取明确的双轨制，一是市场住房供应体系，二是保障性住房供应体系。对于私营房屋市场政府不予干涉，但行使调控职能。保障性住房分为公屋和居屋，公屋提供给符合条件的申请者租住，相当于内地目前的公租房；居屋供符合条件的申请者购买，相当于内地的经济适用房，都是面对中低收入市民。

为解决低收入市民的居住问题，1948年民间团体香港房屋协会成立，协会通过自己筹款及政府资助，为香港贫民提供了大量住宅，这是公屋建设的雏形。目前，香港公屋制度发展较为完善，主要有以下特点。

1.成立专门机构负责建设管理。香港房屋委员会(简称“房委会”)是香港公屋的建设和管理机构，同时也积极参与居屋建设，委员会属下有不同的子委员会，分别处理规划、建筑、财务等不同领域的事项。社会资本不参与公屋建设，但可以参与居屋建设。

2.加强对公屋建设的土地资金供给。香港公屋和居屋的土地都由政府免费提供，所占土地都不是优质地块。在香港公屋建设启动之初，主要靠政府拨款，但到1988年，政府注资形式正式退出，香港房委会改为自负盈亏的机构，负责公屋建设运营，政府不再投入资金。

3.多种措施加强公屋的管理运营。因为公屋仅靠租金难以维系运转，香港实行租售并举，政府为公屋建设提供贷款资助，房委会按市值出租公屋附属的商业设施和非住宅设施。房委会建设的公屋可以作为居屋以市场价的60％～70％出售，资金用于公屋的建设和维护。此外，以商场及停车场为核心物业的领汇房地产基金也从股市筹措大量资金。通过运用综合措施，香港公屋资金运作有盈余。

4.公屋区配套设施比较健全。香港公屋建设所占土地虽然不是优质地块，但交通网络和配套生活设施等都非常齐备，绝无“城市孤岛”现象。

5.公屋租金和居屋售价相对较低。香港公屋租金很低，约为市场价的1/4，居民申请公屋的平均轮候时间为1.9年，公屋租金价格每隔两年进行相应调整，目前有3成香港人居住公屋。社会资本也可以参与居屋的建设，居屋的建设成本与普通商品房相比减去了土地费用，使得居屋的售价仅为商品房的1/2～1/3。香港保障性住房供应体系解决了占总人口一半的中低收入市民居住问题，同时又是对土地批租制度和高度市场化机制的补充和协调。

6.通过保障性住房对房地产市场进行调节。香港运用土地政策和保障性住房政策对房地产市场进行宏观调控，通过增加公共住房投入抑制房地产市场的暴利行为，在楼市下滑时减少公共住房供应量帮助恢复楼市。亚洲金融风暴使香港楼价下挫，为避免居屋和商品房恶性竞争，香港在2003年无限期停建及停售居屋。

7.切实加强公屋制度保障。为了使得这样的公共政策真正受惠于低收入阶层，香港政府制定了非常严格的公屋和居屋申请程序，一旦发现诈骗，处罚极其严厉，不仅有牢狱之灾，个人信用也彻底破产。因此多年来，虽然也出现过诈骗案，但概率很低。

8.多种措施鼓励居民购置住宅。尽管香港公屋资金运作有盈余，仍然推出系列措施鼓励有条件的居民购置住宅，以减少出租公屋的比例，从而降低持续大规模建造公屋所产生的管理和维修负担。这些措施包括“居者有其屋计划”、“私人参建居屋计划”、“租者置其屋计划”、“自置居所贷款计划”、“可租可买选择计划”、“夹心阶层住屋计划”等。

二、推进我国公租房建设的思考

通过对香港公屋制度的分析，我国内地推进公租房建设要注意以下几点。

1.应科学规划设计公租房建设。为了避免大片公租房集中建设形成“贫民窟”，公租房要坚持集中与分散相结合的原则，结合城市总体发展进行规划建设，修建公租房的土地虽然不是优质地块，但交通网络应该顺畅，配套也要完备。在规划中，应分析城市各个地区的住房需求数量，尤其是各地工业园区企业职工对公租房的需求情况，科学规划公租房建设，使之能够形成稳定的商业物业收入。在规划中，应针对保障对象的不同，公租房的建设装修档次、租金标准要形成合理梯度，并能够实现就近配租，避免形成交通压力。

2.利用公积金贷款建设公租房。资金来源是公租房建设的主要困难。为探索更多资金渠道，今年8月5日，住房和城乡建设部公布了我国第一批28个城市作为公积金贷款支持保障性住房建设试点城市。目前，我国许多城市公积金资金运用率不高，而且受全国房地产市场影响，未来相当长时间内住房公积金贷款增长可能跟不上公积金缴存余额的增长，全国许多城市资金运用率将会降低。因此，为拓宽公租房建设资金渠道，我国可提取相应比例的公积金沉淀资金用以建设公租房，同时在试点成熟的基础上，推广公积金贷款建设公租房，并探索通过直接投资或定向募集等方式，吸引保险资金等参与公租房建设。