物业管理常识培训范文

导语：如何才能写好一篇物业管理常识培训，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

——关于市委组织部长在公务员培训结业典礼讲话

近日，单位里组织学习“市委组织部长在公务员培训结业典礼讲话”活动。“讲话”的内容，蕴涵着对新一届公务员的希望，在步入工作岗位后，能够为我市公务员队伍注入一股新的活力，带来一种新的景象，成为社会的一支骨干力量，也加强了立足本职，追求卓越的爱岗敬业精神。同时指出了工作中所要遇到的诸多问题和工作经验。对号入座使他们能在上岗前受到启发和教育。文章简洁、明了，语言朴实，让我们听起来感觉像一面镜子，不同程度上把我们平时工作中遇到过的问题都体现出来。

组织部长利用六句话，介绍了全文，每句话都有深刻的意义。其中“加强学习，提高自己”，就让我有很大的感触，特别是我从部队步入工作岗位，在这个领域后，无形中被一种风气所渲染，那就是学习、竞争。文章所指出“学习是21世纪的生活方式；学习就是竞争力。”就充分表现出，如果不学习，肯定被淘汰。江总书记曾经说过：“形势逼人，不进则退”。所以我们青年职工要有永不满足的创新进取精神，做知识型、创新型的新时代建设者。

其次，“正直做人，廉洁自律”这句话让我想起曾经在部队的时候，连队首长找我做思想工作时说：“军人不论在什么环境下，立场要坚定，不能有乱拉关系，腐化堕落思想，要时刻维护自身形象。”作为我们一代青年，在工作中要保持清醒头脑，不为各种诱惑所影响，踏踏实实做人，勤勤恳恳工作，尽自己所能，主动为需要帮助的群众办点实事，是贯彻“三个代表”的实践者。

同时组织部长的“讲话”，给我很大鼓舞，让我收益匪浅。结合“讲话”，我要在今后工作中，做到以下几点：

一、端正思想，摆正自己的位置，调整好心态。每天工作中要有所收获，不要做一天和尚，撞一天钟，混天度日。在下班以后，利用半小时总结今天工作完成情况和明天需要做的工作。做到眼中有活。同时，工作中把握不准问题及时向老同志请教。

二、结合工作情况，虚心接受群众提出的合理化建议，完善对工作管理的不足与漏洞，主动为他们排忧解难，做到管理与服务相结合。

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一、物业消防安全管理存在问题及原因探析

目前，尤其是社会化服务程度欠发达地区的物业消防安全管理情况不容乐观，物业服务企业在日常消防检查、巡查、消防设施维护保养以及消防培训演练方面均存在着诸多问题，究其原因，主要表现在以下几个方面。

第一，物业与开发商交接不规范。

《物业管理条例》中明确规定实行“房地产开发与物业管理相分离”的原则，物业服务企业在承接物业时，应当对物业共用部位、共用设施设备进行全面而细致的查验，理清关系，分清职责。但现实中，大多物业企业是由房地产开发公司衍生出来的，物业企业的现场查验工作成为“走过场”，形同虚设，可能在存在建筑消防设施不能正常使用、室外消火栓管网没有建设到位等等先天火灾隐患的情况就接手物业，对开发商应移交的有关消防手续也把关不严，埋下先天隐患，极易同开发商推诿扯皮，损坏业主合法权益。

第二，物业消防安全职责不明晰。

物业服务企业既承担民事责任，又担负行政职责，具体到消防安全职责，一是以行政法律法规形式明确的行政职责，二是以民事合同形式明确的民事责任。 可以看出，物业消防安全职责的界定存在两个问题：一是消防法律法规对物业担负消防安全责任的重要性认识不到位不全面，《消防法》中仅对居民住宅区的物业企业消防安全职责进行了规定，关于商住楼、综合楼的物业企业并未提及；二是行政职责同民事职责往往是不相对应的，一些物业企业仅将职责局限于合同中写明的民事职责，从而导致行政职责不明晰，落实不到位，不能及时发现和消除火灾隐患。

第三，物业过于重服务轻管理。

2007年修订的《物业管理条例》将“物业管理企业”修改为“物业服务企业”，强调更多的是业主自治管理和物业服务，但有的物业企业过分强调对业主的服务，疏于日常管理。从物业管理条例第四十六条规定可见，物业服务企业对业主的消防违法行为可以采取“劝阻”、“制止”的方式责令其改正，但事实上效果欠佳，物业对消防违法行为管理的“无力”致使其负责区域内的消防违法行为屡禁不止。

第四，物业从业人员素质较低。

国家对从事物业管理活动的企业实行资质管理制度，从事物业管理的人员还要取得职业资格证书，但是在物业服务企业中，从事消防安全管理的人员主要涉及消防控制室值班人员、保安以及水电维修人员，其中只有消防控制室值班人员按照国家规定必须经消防专门培训后才能持证上岗，其余人员均不需要经消防专门培训，这就造成了从事消防安全管理的人员整体素质较低，大多不懂得消防安全基本常识，不学习消防法律法规，更不懂得建筑消防设施的基本原理及日常维护，不会发现消除火灾隐患，使得防火管理盲区较多，基本处于失控漏管的状态。

第五，消防机构监管存在盲区。

从消防机构监管角度来讲，主要存在以下问题：一是消防机构将日常监管的重点放在火灾危险性较大的消防安全重点单位、公众聚集场所以及人员密集场所，侧重于对一个个社会单位的监督检查，而对于居民住宅区、商住楼、综合楼这样的综合体的监管相对而言要少得多，并且对肩负这类场所安全重任的物业企业也管理较少；二是消防机构对物业未履职行为没有有效的惩罚手段，不能督促物业发挥其作用；三是直接管理业主力不从心。若物业怠于履职，将责任、困难和矛盾交由消防机构予以解决，事实上消防机构警力有限，根本管不过来。

二、解决物业消防安全管理问题的对策

第一，确立物业服务企业消防主体责任。

要改变物业服务企业的情况，第一要在相关法律法规的前提下，借助公安部门及其他相关部门制定一系列物业服务企业的规章制度，明确物业的责任。其次，物业服务企业要将消防安全管理作为重要内容纳入其日常管理中去，按照行政法律法规的规定，制定符合管理实际的消防安全管理制度，落实消防安全责任。第三，物业服务企业应主动同县镇、街道办事处、居（村）委会及公安等有关职能部门建立联动，当发现难以解决的火灾隐患时，应及时报告有关职能部门，尽量将火灾隐患消除在萌芽状态。

第二，形成对物业服务企业监督的合力。

住建（房管）部门作为物业服务企业的行业主管部门，应当严格履行对物业服务企业的审批、管理职责，将物业服务企业消防安全管理能力纳入企业资质审查的内容，形成物业企业消防安全监管的长效机制；建立物业管理人员消防资质培训体系，在“物业管理人员职业资格统一考试”的培训内容中加强对从业人员的消防安全业务培训。其次，房管部门应当建立联合执法和信息通报等工作机制，会同消防部门以及乡镇、街道办事处、居（村）委会等有关部门对物业服务企业开展全方位的监督指导，使其充分确立责任意识。此外，要由政府出面，指导加强业主自治组织建设，充分发挥业主委员会监督、维权和协调的作用，保证业主自觉维护公共消防安全秩序，可以更好地对物业服务企业的消防安全管理工作进行监督。

第三，转变对物业服务企业消防监管思路。

消防机构对物业服务企业承担的消防安全重任应引起足够重视，转变监管思路，加强对物业服务企业消防管理情况的监督检查，派出所要负责对多层住宅、无自动消防设施的物业服务企业开展检查，积极主动介入，引导物业管理人员及时发现存在问题，提出整改意见，结合实际情况，督促其尽快加以改善、解决；同时，还应积极地指导物业管理层制定相应的工作制度、安全管理措施。此外，消防机构要对物业服务企业消防违法行为从严查处，特别是对其擅自关停消防设施、擅自改变或同意改变建筑物和场所使用性质的，要责令改正并依法严格处罚。同时，对于物业服务企业在维护公共消防安全秩序中遇到的业主无理阻挠、拒不配合行为，消防机构及派出所要对相关责任人进行消防宣传教育，对于情节严重的违法行为要依法进行处罚，支持物业服务企业的服务与管理。

第四，加强对业主的消防安全宣传教育。

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【关键词】经济欠发达地区；开展小区物业；管理；难度；对策

人们的习惯往往是经过长时间的适应才能进行改变，那么要做好规范管理，实现健康的全新文明的生活方式，这也需要一定的适应过程。目前，我国大中城市的物业服务工作已经走上正轨，有了一个较为健全的运作方式和监管制度；但是，还有相当一部分地区仍然在摸索中，特别是经济欠发达地区小区物业管理与其小城镇建设开发的速度很难适应，主要问题体现在以下几点：

一、落后地区开展小区物业管理中实行的政策不规范、没有章法

很多物业管理企业和住进新居的居民不重视小区里面的生活规范，比如在小区里养鸡鸭兽类，虽然规章制度里有这系列的禁止规定，但是落后地区人们的意识很难达到预期标准，过惯了“一家门口一个天的”日子，很难有集体意识和公共意识，没有这种习惯，所以不以为然。养鸡养鸭养狗现象时有发生，“鸡鸣狗叫”破坏了环境也影响了其他人的休息时间，这种行为物业公司又非行政执法机构，往往阻止无力、取缔无力、社会相关职能部门又协助不力。还有在小区道路上摆放贩卖的摊子，形成了“小吃一条路”严重堵塞了交通，没有足够的停车位置，还会引起不必要的事故。还有在小区内粘贴宣传广告，严重影响小区的美化情况，一张张粘贴的广告单容易形成垃圾堆砌。给人们带来了不雅的视觉效果。还有那些在墙壁上涂抹进行广告宣传的。还有乱搭违章建筑，垃圾乱用现象，破坏小区围栏等现象。

二、落后地区开展小区物业管理中进行的收费方式不规范、 收取费用难

经济欠发达地区很多居民的意识还很落后，根本就没有花钱买服务的意识，更不会有“谁受益谁负担”的理念。所以，觉得几十年了，都没要物业管理服务也生活的很好了，根本拒绝接受。更有的业主把物业公司当成是“敲竹杠”的，形成激烈对抗。以为物业管理就是收费，根本不理解作为国家一项产业，物业管理是需要服务费用来维持运行的。而这些运行的费用是要大家集体来掏钱的。因此收费和拒交是居民们和物业管理企业之间存在着矛盾。部分业主没有支付费用还能享受得到物业管理与服务，对那些已交物业费的业主也是一种不公平。也有的物业公司提供的物业服务水平很低档，业主交费后觉得这样的服务不值这些钱，得到的服务水平质量根本就是虚假的，还有更严重的是有的物业公司假借名目乱收费，而且费用高的离谱。。。。。这系列的问题使得管理与服务之间差距难以调和，矛盾愈演愈烈。

三、欠发达地区从事小区物业管理工作人员的素质有待提高

欠发达地区物业管理中工作人员素质有待提高，作为一个发展中的行业，备受人们和政府的重视和关注，所以工作人员的素质是这方面的重点之一，部分人员岗前培训缺乏，工作素养降低，管理水平和服务没有质量，缺乏管理经验和管理理论知识，没有专业技能，没有法律相关知识的学习；遇到事情不能及时处理，给居民带来不好的影响，无法在居民心情树立良好的形象，没有影响力，服务意识低，跟居民有摩擦。无法让居民们认可，对管理行业带来了不好的影响。

四、欠发达地区小区物业管理中安全防范意识较差

欠发达地区安全状况不容乐观，尤其是偷盗现象屡见不鲜，人们的防范意识也薄弱，政府对小偷小摸也不足以重视。但是随着生活的改善，城市建设的急剧膨胀和扩张，大批人潮一夜之间涌进城内，人群积聚成堆了，财富集中在一块地方了，更多的问题出现了，比如盗窃多了，抢劫的案件也多了。生活中涉及公共安全的伤害事故也增多了，人员集中了发生群死群伤的可能性也增大。对于物业管理来说，做好安全防范这方面是十分重要的内容。虽然有小区保安，但是小区保安普遍年龄偏大，水平较低，无法适应居民对安全防范的要求。大部分居民都认为物业公司的保安只是一个摆设，根本无法防止和减少这类事故发生，人们普遍觉得自身的财产和自身安全都没有保障。

对以上难点做出几下分析：

（一） 对欠发达地区的各级政府应加强对居民的宣传力度，采用广播电视以及宣传车等方式，大力宣传健康文明的生活方式，严格禁止制止家禽养殖的出现，让人们了解到现代社会呼吁文明和健康的生活方式。从近几年发生sars、H7N9等疾病的传播来警讯居民，要求广大居民采用健康的生活方式，物业管理企业作为一个大管家，对业主的公共事务进行服务和管理大家要适应。同时，小区管理是城市管理的一部分，建议各级政府加强和推动城管与物管的联手，没有一个和谐美丽的家园就不会有一个文明亮丽的城市面貌，要求城市管理者加强监管制度，延伸管理触角，深入社区和大院，对沿路摊贩进行教育与管理。政府需要配合物业管理加强这方面的法律制度，加强物业管理制度的制定和出台。倡导树立文明风范。这样就可避免脏乱差在部分小区里蔓延和泛滥。物业公司也要加强巡视和及时清理，可以增加环卫工人以确保人手的足够配置。有条件的小区，业主委员会要发动业主积极参与环境整治，制止乱搭建筑的现象，呼吁大家要保护环境。

（二） 欠发达地区物业管理企业特别要注意自己的服务意识，摆正位置，明确明白自身是一个服务者而非管理者。因此应该严格拒绝类似“强买强卖”的现象发生。物业服务企业首先要做到明码标价，明白告示广大业主自己的职责范围，同时也要清楚注明相关服务费用标准。其次，物业服务企业必须端正服务态度，不耍大牌、不摆架子、不拖延不推诿。第三要加强与业主的联系与沟通，经常性的座谈与交流是实现小区和谐管理的必要手段。取得谅解和支持是关键之关键。

（三） 欠发达地区的物业管理企业必须对于新员工进行岗前培训，培养相关的管理经验，管理技能以及管理方面的相关法律知识，提高工作人员的综合素养，对于服务行业来说这是必须要的。工作人员的综合素养能够体现出一个管理企业是否有整体的工作效益，贯彻并实施居民想要的服务。为此物业管理企业必须做到一定的前期投入，岗前培训不止要培养工作人员的职业技能更重要的是服务意识，树立新的工作氛围，为业主服务。

（四） 欠发达地区物业管理中涉及到设备管理的，必须配备专业人员专职管理。现在高层建筑越来越多，动辄几十层，这些都是电气化设施配置出来的智能化大厦，不仅仅拥有电梯设施，还有消防、供暖、给排水、加压泵房等等重要设备，这些安全设备发生故障，轻者影响业主生活秩序，重者伤害性命。因此，安全设备以及保安人员都需要进行严格的把关，避免安全隐患的出现，防止人身财产受到威胁。对此，我们首先一定要制定健全的安全管理制度，明确物业管理中设备管理人员需要执行的责任和义务。第二，物业管理日常工作中要求对安保人员进行详细的培训和制定线路图，尤其特别的是巡逻的常态化管理，对一些死角安排保安人员进行勘察，多增加巡逻人员。第三，重点部位重点防范。对那些动力房、压力房、控制房等，必须做到上下午巡检登记，发现异常及时报告并处理。第四、对出入小区的陌生人员进行登记，尤其是休息时间段夜间等，更要加强对物品出入放行制度。第五、通过各种媒介宣传安全隐患的教育，传播逃生常识，传授讲解在遇到安全隐患的时候，比如火灾，漏水等案件，要学会利用科学的常识，采取正当防护措施，避免灾难造成的危险，减少了物品的损失，减少对自身的伤害。第六、可以与地方消防部门联系，每年定期组织消防日或做消防培训，可以进行消防演习等等。加强消防意识和技能，培养消防观念。

五、结术语

物业管理行业对于一个小区的居民来说是改善生活水平，保持生活秩序的职责部门，物业管理好坏直接关系到业主生活质量的高低。因此，发达地区的购房者们现在 已经把小区的管理者的品牌作为选择房屋的参考条件。因此，规范、文明的物业服务对安定的社会环境有着十分重要的意义，它不仅给居民们带来了新的舒适生活，让人们住的更安心和放心，提供了良好的生活坏境，有秩序、安全、方便；更值得推崇的是，作为国家的一项产业，物业服务企业为社会解决了大批的劳动力就业，提供上百万个就业岗位，创造了非凡的财富。小区现在已经成为衡量一个城市发展水平的一部分，作为政府必须加强引导和规范；而物业管理企业更要善于利用信息来进行合理化管理，要学会管理技术的更新以及对资金的运用，提高管理与服务水平，促进社区的和谐发展。

参考文献：

[1]贫困地区物业服务工作的难点分析与应对

[2]住宅小区物业管理的特点和难点

[3]普及物业管理 改善民生环境市政协委员 马素花

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关键词:住宅小区；物业消防；安全管理；问题与对策

1海南三亚住宅小区存在的消防安全隐患

1.1物业管理单位相关责任落实情况较差

海南三亚地区有不少新兴的住宅小区,其中既有价格比较高昂的高档小区,也有符合普通大众的住宅小区,但是这些小区的物业管理单位的相关责任都没有得到完全的落实,进而造成一定的消防安全隐患。不少小区的物业管理单位为了追求自身的经济效益,忽视了小区建筑消防设施的维护和保养,而且很多物业管理单位对自身的职责认识不足,以为自己的工作就是对小区内的各项安全事务进行简单管理,一旦小区内部的建筑消防设施出现损坏,因为物业管理单位难以发动业主收集相关的维修资金,使得物业管理单位往往对小区内部的建筑消防设施的损坏和缺失视而不见,进而为整个小区的安全造成一定的隐患。小区的物业管理单位对相关的消防安全责任没有认真落实,对于小区内部的诸多问题选择无视或者简单处理,比如在三亚的某一小区内部发现部分消防栓已经丢失,部分消防设施出现了不同程度的损坏,但是小区的物业管理单位没有做到及时处理,这就导致小区内存在严重的消防安全隐患,一旦出现消防安全事故,小区内部的消防安全设施无法为相关人员提供可靠的帮助,比如消防栓无法出水、无法正常使用等,这些问题就会在火灾发生时造成重大的人员伤亡以及相关的财产损失。还有一点就是不少物业管理单位为了防止小区内的消防设施或相关器材被小偷盗走或被居民破坏,进而对很多的消防设施和器材安装门锁,这样就导致一旦发生紧急情况,具体的消防设施如消火栓箱、水泵房、配电间、消防控制室等难以及时发挥其作用,延误了消防人员进行火灾扑灭的最佳时机,进而造成不必要的财产损失和人员伤亡。

1.2小区居民的消防安全意识不够

海南三亚住宅小区内部的居民众多,而且居民的来源广泛,主要分为两大类:一是本地普通住宅小区,这类住宅小区的业主80%是本地人,20%是外来务工人员;另外一种是“候鸟”人群住宅小区,这类小区“候鸟”人群住宅小区的业主,85%是北方已退休了的老人,15%是北方收入不菲的在职人员。这些居民的文化、生活水平和知识结构都存在着较大的差异,进而导致他们对小区的消防安全存在着不一致的认识。同时,近年来随着人们生活水平的不断提升,很多家庭都已经购买了自己的私家车,但是小区内部的停车位由于设计或者其他原因等导致难以满足居民的停车需求,进而导致小区内的道路或者消防车道被居民的私家车占据,一旦发生消防事故,相关的消防车难以顺利抵达指定位置进而造成巨大的消防损失。有的小区居民由于思想认识水平较低,对消防法规也没有清晰的认知,他们以为消防用水是免费的水源,就私自借用消防栓里的消防用水,但是消防栓的供水一般来自建筑在楼顶的消防水箱,其储水量有限,这些消防水箱的供水一般只能满足水灾发生的前10min的扑灭工作,如果在平时被居民大量使用又得不到及时补充,那么一旦出现火灾就没有足够的用水来扑灭火灾,其影响是可想而知的。还有的居民为了满足自己的需要把小区内部的消防通道进行改建,用作自己的杂物间或者储藏间;还有不少居民消防安全意识不够,将许多生活杂物放置在疏散电梯前,这些行为都造成不小的消防安全隐患,在火灾发生时往往造成巨大的人员损失和财产损失。

1.3公共维修基金使用阻力较大

海南三亚地区的消防设施设备完善,体积较大,而且一旦出现损坏需要大量资金进行维修,但是维修经费的来源只能依赖小区的专项维修基金。但是在实际操作中由于小区的业主数量较大,业主对消防安全的认识不统一,因为这类“候鸟”人群住宅小区业主每年都只在三亚住一两个月,所以没有业主提议成立业主委员会。对于平时小区内出现的物业纠纷,业主的处理方法一般是去小区物业投诉然后不了了之,加之物业管理单位的协调宣传工作往往不到位,相关的物业服务未能满足业主的具体需求,这些都造成小区的消防设施因为没有足够的资金进而难以及时地完成维修和更换。

1.4开发商建管脱节,留下火灾隐患

房地产开发商未从物业的生产、流通与消费的全过程出发来设计、施工和监督,甚至一些建筑未经消防审核、验收就投入使用了。这种建与用、建与管脱节的现象,造成物业投入使用和消费过程中建筑消防安全分区、分隔、疏散不合理,消防设施设备不齐全不配套,留下先天隐患。

2住宅小区物业消防安全管理的对策

2.1加强对相关物业管理单位从业人员的培训

物业管理单位以及相关的房地产行政部门必须加强对海南三亚地区住宅小区的物业管理单位从业人员的相关业务培训,进而全面提升相关从业人员的业务素质和业务技能,为小区的物业管理打下坚实的基础。同时相关部门比如消防安全机构和当地的派出所、街道办事处等组织要加强对物业管理人员的监督,同时也要积极组织形式多样的培训班。可以采用现场教学的方式对相关的物业管理人员进行专门的消防知识和技能的培训,务必使物业管理人员做到“懂基本消防常识、懂消防设施设备的使用方法、懂逃生自救技能,会查改火灾隐患、会救初起火灾、会组织人员疏散”。

2.2建立健全物业管理消防工作制度

为了确保物业管理单位切实履行相关职责,做好小区的物业管理工作,就要建立健全物业管理消防工作制度,对小区内部的各项管理事项进行仔细确认,明确工作人员的消防安全管理责任,制定科学合理的消防巡查制度,做好相关消防安全隐患的检查和整改工作,及时对相关的重大消防问题进行检查和报告,同时做好与业主的沟通交流工作,明确双方的权利和义务,对于相关的专项资金的管理和使用都要保证公开透明,争取业主的支持和理解,促进业主积极配合物业管理人员的工作。保证物业管理人员积极完成其主要责任和工作,对小区内部的安全问题及时进行排查,做好相关问题的整改工作,对于比较重大的物业管理问题可以与业主进行交流和探讨。

2.3加强对物业管理单位的监督执法

我国制定了具体的《中华人民共和国消防法》和《消防监督检查规定》,公安机关和消防机构要根据规定对小区内部的消防安全执行情况进行检查,积极了解小区内物业管理单位的消防安全职责的落实情况,以及物业管理人员的防火巡查的执行情况,检查小区内部的安全出口、疏散通道以及消防车通道的具体情况,保证各项消防器材和设施的完整和有效,对于在巡查中发现的各项问题和隐患要及时整改,并将有关情况告知具体的房地产行政主管部门和小区业主委员会,进而形成部门联动制约机制,为小区的消防安全管理确定必要的约束机制,全面保证小区物业消防安全管理长期处于正常水平。

2.4加强小区消防安全常识的宣传普及

对于小区内的居民要积极普及相关的消防安全知识,按照《中华人民共和国消防法》等法律法规规定的消防工作职责定期组织开展小区消防知识宣传、培训。可以在小区内采用多种形式的宣传工作,比如为居民发放各种消防安全资料,在小区的公示栏里张贴宣传图画,利用小区广播对居民进行消防安全知识的宣传和普及,还可以组织业主进行火灾逃生的疏散演练等。小区的物业消防至关重要,对于保护小区内人们的生命安全和财产安全具有非常重大的意义,同时做好小区的物业消防安全管理也是物业管理部门的重要职责。

参考文献

[1]李波.住宅小区物业消防安全管理存在问题与对策[J].建筑工程技术与设计,2014(3):182.

[2]蒲文金.当前哈密石油基地住宅小区消防安全现状及对策[J].中国化工贸易,2014(29):47.

[3]潘峰.浅谈高层小区物业管理之消防工作[J].价值工程,2010,29(24):101-102.

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锦华苑是香港新继发展公司陶哲甫先生投资2000万美元建造的高级豪华建筑群，占地13万多平方米，建筑面积10万平方米，其中包括6幢18层高级公寓，88幢独立豪华型花园别墅以及其它配套的商业购物康乐中心。锦华苑已成为江南迄今最大的高级公寓别墅群，它深受来苏的投资商及中外宾客的青睐，同时也为苏州工业园区的海外客商提供了良好的服务，促进了工业园区的建设进程。

物业管理作为高级房产投入使用后的综合管理方式，近年来在国内已逐渐开始兴起。在国外、境外物业管理已有二十多年的历史，如香港的简福贻物业管理有限公司、宝威物业管理有限公司等，都是二十多年前香港房产成为炙手可热时的产物。物业管理公司就其性质而言，应该是一个独立核算的经济实体，其经营方式是“自负盈亏”。它是一种社会服务机构，尤其是在中国房地产兴起时期，这一服务机构是不可缺少的。它的管理职能应该社会化，将来势必走向市场参与竞争，从而代替仅管收费而不管服务的“房管所”的管理模式。

我受南京金陵旅馆干部学院的委托，参与锦华苑的物业管理建设。针对这一新课题，我进行实践和研究，并赴新加坡和香港实地考察物业管理方面的经验，目的是在结合国内的情况，探索一条行之有效的物业管理之路。

首先，解决了物业管理混同于酒店管理的模糊认识。我们有针对性地对中层管理干部进行业务方面的培训，提高人们对物业管理的认识。我国每年有数千万平方米的住宅楼平地而起，加强物业管理迫在眉捷，这是一个十分现实又具有战略意义的任务。因此，必须使管理干部认识到，只有运用科学的管理手段和先进的维修保养技术来管理物业，使环境、治安及房屋道路维修等服务性项目的功能都能满足客户的需求，使客户有一个舒适安全便捷的入住环境，才称得上是成功的物业管理。

在提高认识的基础上，针对客户的需求及日常工作职能范围的不同，我们管理公司组建了安全部、管理服务部、物业部及商业服务中心，确立了管理和经营两大部分。管理方面的三大部侧重解决公寓别墅的治安管理、日常清洁及所有房产的维修保养等事宜；商业中心则侧重为饮食区、娱乐区、超级市场、商店等配套设施，包括一些委托、代办服务等。这样，就使生活区域内所有业主（住户）皆感到清洁、舒适、方便、安全。

二是抓好公司质量管理的基础工作，包括健全制度，划分职能，建立台帐，标准规范，安全控制，加强检查等等。如管理服务部组建起一支有10名PA清洁工的队伍，负责清洁垃圾搞好室内外的保洁，做到日出日清。袋装垃圾、封闭垃圾箱，由苏州新区环卫服务公司代清代运，做到箱满即清。班长定时巡查报告，做到当日问题当日解决，保证环境的整洁。

三是抓好全面质量管理的教育培训工作。我们把队伍素质建设和提高骨干的领导艺术有机地结合起来，把握住先培训后上岗，上岗后再培训提高这一关。公司以岗位培训为重点，开展多层次、多形式的职工培训。比如安全部的“护卫人员基本保安条件知识”的培训和学习，我们制订要求护卫人员应知事项：要求护卫人员明确知道他所管辖的每一角落工作怎样执行；要使他们体会到他所表现的公正一定会受到公司的全力支持，因而无论对待任何人士，都应该光明正大、处事严谨。护卫人员应该明白他所管辖范围内的保安措施全操纵在他手里，他必须时常加倍留神，熟知下列各点：

1、他所保卫的准确范围——包括公寓住宅之认识、入口、别墅、梯间、出口。

2、如何通知消防部门、公安派出所、救护站和控制中心。

3、护卫人员所拥有的法定权力和限制。

4、所有公寓门户及火警通道。

5、所有警铃系统及电话的正确位置和使用方法。

6、应知救火龙头、灭火器材的位置及如何使用。

7、留意危险性物品及施工单位“动火”所有地点。

8、怎样利用及控制灯火系统。

9、基本的救伤常识。

除上列各点外，还要求护卫人员对怎样履行职务以及制服、仪表要求、巡视报告、入口控制等重要环节，能够全面掌握。所以护卫人员的素质是至关重要的。通过对安全员的专业培训，公司在钥匙管理、户籍管理、会客制度、消防治安等方面落实得较好。九四年度锦华苑安全部被市公安局、人事局评为先进集体。

四是抓好房产维护管理工作。我们物业部专设几名工程人员负责公寓、别墅房屋的维修管理。在物业管理的实践中，我们深深体会到房屋维修保养质量的提高完全有赖于工程人员的素质以及物业管理的质量意识。新建的房地产，较易发生的问题是管道漏水，水池水箱漏水等问题。在时间急，施工复杂的情况下，工程人员都能不厌其烦地为住户服务，为他们解决生活中的实际困难。工程人员制订了保质量工作规划，对锦华苑范围内的所有设备进行自查、抽查、维修，定期进行保养，保证设备运转合格率达到百分之百。

五是与业主（住户）签订公约，并由住户代表成立管理委员会，重大的问题由委员会决定，委员会监督合约的遵守执行。如垃圾的处理、噪音的干扰、宠物与停车的管理、建筑物修理维护、搬家规定、保安与公寓内工程及工人的管理等等，要求住户均按照签订的公约严格执行。

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截止到20xx年12月19日共办理交房手续312户。办理二次装修手续171户，二次装修验房126户，二次装修已退押金106户。车位报名218户。

以下是重要工作任务完成情况及分析：

一、日常接待工作

每日填写《客户服务部值班接待纪录》，记录业主来电来访投诉及服务事项，并协调处理结果，及时反馈、电话回访业主。累计已达上千项。

二、信息工作

本年度，我部共计向客户发放各类书面通知约20多次。运用短信群发器发送通知累计968条，做到通知拟发及时、详尽，表述清晰、用词准确，同时积极配合通知内容做好相关解释工作。

三、业主遗漏工程投诉处理工作

20xx年8月18日之前共发出86份遗漏工程维修工作联系单，开发公司工程部维修完成回单28份，完成率32%。8月18日以后共递交客户投诉信息日报表40份，投诉处理单204份。开发公司工程部维修完成回单88份，业主投诉报修维修率43%。我部门回访78份，回访率89%，工程维修满意率70%。

四、地下室透水事故处理工作

20xx年8月4日地下室透水事故共造成43户业主财产损失。在公司领导的指挥下，我客服部第一时间联系业主并为业主盘点受损物品，事后又积极参与配合与业主谈判，并发放置换物品及折抵补偿金。

五、入户服务意见调查工作

我部门工作人员在完成日常工作的同时，积极走进小区业主家中，搜集各类客户对物业管理过程中的意见及建议，不断提高世纪新筑小区物业管理的服务质量及服务水平。

截止到20xx年12月19日我部门对小区入住业主进行的入户调查走访38户，并发放物业服务意见表38份。调查得出小区业主对我部门的接待工作的满意率达90%，接待电话报修的满意率达75%，回访工作的满意率达80%。

六、建立健全业主档案工作

已完善及更新业主档案312份，并持续补充整理业主电子档案。

七、协助政府部门完成的工作

协助三合街派出所对入住园区的业主进行人口普查工作。

为10户业主办理了户口迁入手续用的社内户口变更证明。

八、培训学习工作

在物业公司杨经理的多次亲自现场指导下，我部门从客服人员最基本的形象建立，从物业管理最基本的概念，到物业人员的沟通技巧，到物业管理的各个环节工作，再结合相关的法律法规综合知识，进行了较为系统的培训学习。

部门员工由一个思想认识不足、对工作没有激情的队伍引导成一个对公司充满憧憬，对行业发展和自身成长充满希望的团队;把部门员工由一个对物业管理知识掌握空白培训成一个具一定物业管理常识的团队。

工作中存在的不足、发现的问题及遇到的困难总结如下：

一、由于我部门均未经过专业的物业管理培训，关于物业方面的知识仍需系统学习，服务规范及沟通技巧也要进一步加强。

二、业主各项遗漏工程的工作跟进、反馈不够及时;

三、物业各项费用收取时机、方式、方法不够完善;物业费到期业主催缴1户，未交1户。水电费预交费用不足业主49户，未交7户。

四、客服工作压力大，员工身体素质及自我心理调节能力需不断提高。

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根据邹城市物业管理的现状，××物业管理有限公司正面临严峻的挑战，为赢得市场，提升品牌，树立××物业新形象，不断提高物业管理服务水平和服务质量，加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力，加强与业主的沟通和合作，不断增进与业主之间了解，满足业主的需求，不断提高管理处的业主满意度，引进竞争上岗机制，以最小的成本为公司获取最大的社会效益、环境效益和经济效益，特此拟定管理处工作计划：

一﹑充分发挥××物业公司的团结协作精神，调动员工的主观能动性和增强主人翁意识。

1﹑每半月召开一次工作例会，在总结工作的同时，积极充分听取基层员工的呼声﹑意见或合理化建议或批评。

2﹑不定期开展团队活动。组织员工进行爱卫生﹑爱护小区周边环境的宣传等活动，增强员工的凝聚力和向心力。

二﹑转变思想，端正态度，牢树为业主（住户）服务意识。

转变守旧走老路，凡事“等﹑要﹑靠”的思想，树立以业主为中心全新的服务理念。

三﹑激活管理机制

1﹑管理处实行内部分工逐级负责制，即各部门员工岗位分工明确，各司其职，各尽其能，直接向主管负责，主管直接向主任负责，必要时各主管与管理处负责人签订《管理目标责任书》。

2﹑管理处实行定时值班制，改变工作作风，提高办事效率，向业主公布管理处常设（报修）电话，全方位聆听业主的声音。

3﹑制定切实可行的管理措施，推行“首问责任制”。

4﹑健全完善管理处规章制度，如管理处员工守则、岗位责任制、绩效考核制度、内部员工奖惩制度等。

5﹑月绩效考核工作尽量量化，建立激励机制和健全绩效考核制，根据员工工作表现、工作成绩、岗位技能等做到奖勤罚懒，激励先进、鞭策后进。

6﹑完善用人制度，竞争上岗，末位淘汰。真正为勤奋工作、表现出色、能力出众的员工提供发展的空间与机会。

7﹑加强内部员工队伍管理，建设高效团队，增强管理处员工的凝集力。

四﹑严格管理，提高管理水平和服务质量。

1﹑小区业主向政府物业主管部门有效投诉为零；向物业公司主管部门有效投诉为2%，投诉处理回访率100%。

2﹑小区业主对服务工作的满意率达90%以上。

3﹑急修及时，返工﹑返修率不高于2%。

4﹑治安﹑车辆﹑消防管理无重大管理责任事故发生。

5﹑房屋本体及设施、设备按计划保养，运行正常，无管理责任事故发生。

6﹑管理处拟由业主委员会成立社区文化活动小组，负责开展丰富多彩的社区活动；充分利用宣传栏出一些内容涉及物业管理法规、典型个案、报刊摘要等内容的板报。

7﹑本年度记录﹑资料保存完整，及时归档。

8﹑物业管理服务费收缴率达98%以上；物业管理报告每年度向业主公布一次。

五﹑加大培训力度，注重培训效果。

管理处挑选精兵强将，成立以主任为主的培训实施小组,对新入职及在职员工进行培训：

1.新入职培训

为新招员工提供的基本知识和基本操作技能的培训。培训的目的是使新员工了解公司的基本情况(如企业宗旨、企业精神、企业的历史、现状及发展趋势)，熟悉公司的各项规章制度(如考勤制度，奖惩制度、考核制度等)，掌握基本的服务知识(如职业思想、行为规范、语言规范、礼貌常识等)，掌握岗位工作的具体要求(如岗位责任制、业务技能、工作流程与要求、操作要领等)。通过职前培训可以使新招员工熟悉和适应新的工作环境并掌握必要的工作技能。

岗前培训内容：公司规章制度、《员工手册》、《员工礼仪规范》、公司的发展史、公司的规划、经营理念、公司的组织机构、员工职业道德、敬业精神、消防安全知识、物业管理基础知识等内容。

2.在职培训

培训内容：

1、××物业公司的各项规章制度

2、××公司的《员工手册》

3、企业发展、公司规划、公司理念、组织机构

4、各部门相关的专业知识

通过以上培训内容来加强员工队伍综合素质修养和提高综合管理能力。

六、提升××物业服务品牌，树优质服务新形象。

1、人力资源整合，根据管理处工作需要，适当将部分岗位职能合并，实现因才设岗，因才定岗的复合型人才管理机制。

2、客户服务：继续贯彻执行《员工手册》，注重规范员工服务礼仪、工作效率和服务质量，为顾客提供温馨、礼貌、热情、安全、舒适的优质服务。

3、设备设施维护：按机电运行和维修分工的原则，对小区所有的机电设施设备进行层层落实，做到物有所管、管有成效、保质增质。确保小区的供配电、给排水、水泵、消防等正常运行，做到周、月、季度保养有计划，有落实，杜绝发生重大安全责任事故。

4、清洁绿化管理：清洁绿化部门要发扬主人翁精神，增强责任心和使命感，形成团队凝聚力，落实主管追究主问制。另外要对清洁绿化加大监管力度，力争在此方面有较大的改观。

5、资料管理：严格按照档案管理规定。另外，拟想对业主资料、业委会资料进行较彻底的分类整理，做到目录清晰，检索方便，楼层各住户资料袋装化，实现规范化管理，同时制定完善资料的保密制度、借查等规章制度。

6、车辆管理：对进入小区的车辆进行严格管理，逐步实现业主车辆按固定车位停放；临时车辆采用临时收费管理；对需要保管的车辆采取保管措施，签订车辆保管合同，车主支付保管费。

7、安全、消防管理：加强对保安员应知应会、礼仪、管理技能、沟通技巧、应急突发事件的处理等的培训，完善标识系统，对外来人员（装修人员）进出识别登记、出租屋的登记、住户搬运、等管理工作，要求保安员对小区内的业主熟知度达80%左右。消防设施设备的检查由保安员进行检查，维修保养由维修工进行。

七、开展多种经营与措施

管理处将加大对欠款业主的催交力度,有选择地对顽固业户采取一定措施,每月统计,落实到人。另外，管理处将采取如下系列措施,开展多元化经济，努力创建“社区经济圈”，力争实现管理费收支平衡。bsp;

1、根据小区实际情况，管理处成立房屋出租中介服务中心和成立便民服务点，制定相关制度和有效措施，定人定岗，把业主委托代为出租的房屋及便民服务统一搞活管好。

2、利用广场地面资源，对在小区内合法、方便顾客为前提的摆点商家以临时占有使用场地的，适当收取一定费用。

3、节约管理成本，减少不必要的开支。严格控制办公用品的采购与支出。

4、修订管理处有偿服务标准，增加有偿服务项目。

八、其它工作。

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xx年对于xx物业来说，可以说是成长的一年，发展的一年，我们在不断改进和完善各项管理机制的一年。在这当中，物业客服部的工作得到了公司领导的关心与支持，同时也得到了各兄弟部门的大力协助，经过全体客服工作人员一年来的努力工作，各项工作制度不断得到完善和落实。服务至上，用心做事的理念铭刻在每一位客服工作人员的脑海，新年已至，回顾一年来的客服工作，有得有失，现将一年工作总结如下：

本年度客服部8名员工中有6位工龄在半年以内，也是企业的新鲜血液，在加入本部后，以最短的时间内，掌握本部工作程序，以最快的速度适应岗位工作，客服部员工认真学习岗位知识，及时解答业主疑问。年度接待来电来访万余次，客服员登门走访业主200余户，投放各类通知20余份。截止xx年12月底，办理接房8483户，办理装修6976户，现小区在住人数3500余户。

本年度物业费收缴情况;现1,2,3期物业费用收取的日期，分为四个阶段，给物业费的收取增加了一定的难度。进入8月份以来，客服部对拖欠物业费的业主进行了电话提示的催缴工作，要求业主以汇款和柜台结算的方式进行缴纳物业费用。

对现居住在小区恶意拖欠物业费的业主，进行提示，限期及停办一切服务项目的措施催缴物业费，在物业费的催缴过程中，虽然我们的客服员遭到了业主的不理解与语言攻击，但客服员都能以服务至上的工作态度为业主进行解说。截止12月底，已缴纳物业费业主6247户，占总体的75%。这个成绩是和我们每一位客服员的努力分不开的。

为了保证小区业主能够正常乘坐班车，杜绝外小区人员乘坐，浪费小区资源。客服部对业主乘车卡的发放进行了规范管理，发卡时严格核对业主信息，限一户一卡，对车卡充值的业主进行身份核对，挂失补卡等都做到了登记备案，控制了乘车卡的外流问题。

在xx年中，业主主要报修项为外墙渗水，飘窗进水未装修房屋有水渗入楼下，洗手间下水管漏水等问题，及门锁，窗等常见问题，走廊照明，电梯停用等。以上问题客服部都已及时上报及时派工及时给予解决，并做好回访工作。

尽管本部门总体工作取得了良好的成绩，但仍存在一些问题，为了进一步做好明年工作，现将本部门存在的问题总结如下：员工的业务素质和服务水平偏低，主要表现在处理问题的技巧和方法不够成熟，应对突发事件的经验不足，在服务中的职业素养不是很高。协调处理问题不够及时妥善，在投诉处理，业主意见建议，业主求助方面，欠缺部门协调，跟进和报告。

xx年工作计划和重点：xx年我部重点工作为，进一步提高物业费收费水平，在xx年的基础上，提高1至5个百分点，部门管理基本实行制度化，员工责任心和服务水平有显著提高，各项服务工作有序开展，，业主满意率有所提高，加强部门培训工作，确保客服业务水平提高，密切配合各部门工作，及时妥善处理业主纠纷和意见建议。

同时希望能有机会到比较成熟的社区学习，掌握更好的服务意识，提高自身的专业水平。新的一年，已经到来，希望我们团队每一位珍惜在一起的和谐气氛，创造更多的惊喜与超越，更好的发挥团队精神，以业主无抱怨，服务无遗憾，管理无盲点，工程无隐患为工作目标，客服部全体以更饱满的精神去面对新的一年，共同努力为xx物业公司谱写崭新辉煌的一页。

【物业公司部门年终总结二】项目部

xx年xxxx物业部项目团队在公司领导的关心和支持下，经过团队成员一年的全程积极努力，在项目工作愿景实施的方法措施、进度推进、质量测控、工作绩效等方面均有出色的体现。

1、强化标准化物业管理体系建设，打造成熟高效物业管理团队，提升物业管理服务品质

2、针对项目实际情况 全程交叉培训考核

结合项目部的管理实际，针对新员工多、年轻员工多的特点，为保障管理服务品质，力争做到员工业务水平专业化、全面化，物业部年初制定了详细的培训考核方案，通过工程、客服、安全、环境知识的交叉培训考核，使员工物业知识专业化、全面化。同时整理了一套实用的培训课件，编写了《保安人员应知应会》、《客服人员应知应会》。

3、重视宣传引导工作 赢得业主理解支持

成立了项目部宣传小组，通过宣传栏、电子邮件等形式，积极主动的向园区业主公示本公司及xxxx物业部的工作情况;宣传物业部的工作及公司的服务理念;保障畅通的沟通渠道，坚持正确的舆论导向;宣传法律法规和政府部门的管理指导信息;并及时向业主提供安全知识、健康常识、天气预报、租房信息、生活小常识等。赢得了业主对物业管理工作的理解和支持，引导园区业主积极参与园区建设。

4、推行贴心管家服务 建立嵌入式管家模式

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2、落实完成年度计划管理目标、经济指标，推行公司ISO9000质量体系工作标准；

3、负责所管辖物业的综合事务，协调违章和投诉的处理工作，落实安全、防火等责任；

4、协调与供水、供电、治安、居委、市政等有关部门的日常关系；

5、关切员工生活，确保良好精神面貌和积极的工作态度；

6、认真完成管理处各项工作及公司安排或委托的其他任务。

离职原因： 公司名称： 起止年月：2007-05 ～ 2008-02广州金管家物业管理有限公司 公司性质： 私营企业所属行业：房地产/建筑 担任职务： 物业主管（珠江新城碧海湾） 工作描述： 1、认真贯彻落实公司的经营方针，监督管理处各岗位工作执行情况，落实各项费用的收费工作（实现收缴费用与员工工资挂钩，收费率显著长升）；

2、统筹房屋设施设备日常的维修、养护和管理，维护环境卫生；

3、督促小区智能系统及其他相关设施的保养与维护，与各协作单位保持良好沟通，保证及时解决问题；

4、做好各种日常维修及有偿服务的调度工作，完成领导交办的其它相关工作任务。 离职原因： 公司名称： 起止年月：2005-05 ～ 2007-04广州通力达物业管理有限公司 公司性质： 其它所属行业：党政机关 担任职务： 保安员、主管(省府车场) 工作描述： 初入社会，梦想无限！一个努力进取的保安员履行着自己的职责：负责管辖区域的治安保卫消防安全和外来人员的询问登记工作，做好当值期间的各项情况工作交接和档案记录工作；

通过公司公平的竞争平台和自己的努力半年内时任保安班长，一年后被调任到省人民政府担任智能车场主管一职，主要负责：

1、负责统筹项目的具体工作，执行和落实公司规章制度，保证智能车场的良好运行状态；

2、部署、督促、检查下属的工作，检查和总结项目的全面工作；

3、切实做好职业安全、工作技能及法律知识、安全常识的培训；

4、讲务实、策略、重实效，完成公司各项工作任务目标。 离职原因： 志愿者经历： 教育背景 毕业院校： 广州广播电视大学 最高学历： 大专 毕业日期： 2009-01-01 所学专业一： 行政管理 所学专业二： 物业管理 受教育培训经历： 起始年月 终止年月 学校（机构） 专 业 获得证书 证书编号 2006-01 2006-04 广州工程技术职业学院 计算机操作 office中级资格证 0619409352 2006-04 2006-05 广州工程技术职业学院城建培训中心 物业管理 物业经理上岗证 333413795 2006-06 2006-07 广州市公安消防局 消防与安全 ** 2006-09 2009-01 广州广播电视大学 行政管理 专科毕业证 2008-12 2009-05 红海人力资源红日学校 人力资源管理师 企业高级管理人员准考证 200402 2010-09 2010-10 北京华夏环科技术培训中心 2008版ISO9000 质量体系内审员 HXHKQ201015687 语言能力 外语： 英语 一般 国语水平： 精通 粤语水平： 良好 工作能力及其他专长 本人六年从事物业服务工作，日常善于学习交流、沟通进取，熟练掌握物业管理软件及OA办公系统CI现代化管理概念等，具有组织大型集中交楼、前期验收介入，中后期管理等工作经验，对于质量体系文件运行和楼盘创优有一定的工作基础，较强的实操技能和协调统筹能力。

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一、管辖规模

目前我公司辖区占地总面积XX万平方米，其中建筑面积XX万平方米，绿化总面积XX万平方米；管理着XX个自然住宅小区，居民总户数为XX户。

二、物业管理状况：

（一）物业管理人员情况

我们XX物业公司成立于XX年，注册资金XX万元，资质等级XX级，是成立最早、影响较大的物业管理企业之一。

现有职工XX人，其中大专以上学历者XX人，经物业管理培训结业的XX人，政工师、工程师、经济师等各类具有中级职称的专业技术人员XX人。公司下设XX个机关部门、XX个物业站以及XX支专业化队伍。

（二）工作范围及工作措施

1、电梯维修及保养

电梯是一种使用相当频繁的设备，在整个运行过程中，其主机与各零件都在发生不同程度的自然损耗，而良好的维修保养可减少损耗，确保安全，延长电梯的使用寿命，节约资金。

我们物业管理公司在对电梯进行维修保养时，自己成立一个专门的电梯维修保养队伍，并采取以下措施做好电梯维修及保养工作。

（1）严格按照有关规定，所有电梯维修工都取得了质量技术监督部门的资格审查。

（2）在维修保养及修理工程中严格执行电梯安全操作规程。

（3）电梯每年由当地检测部门进行一次安全检测，合格后方能继续使用。

（4）保养时间固定，保养内容要达到电梯的安全使用标准，并尽量避开节假日和上下班高峰用梯时间。

（5）因故障或计划修理电梯，因尽量缩短操作时间，在维修过程中，要确保人身安全，必须悬挂警示标记。

2、维护小区内公共设备和公共服务设施

我们物业公司注重做好物业区域内的设施设备的维护与管理工作，首先抓好事前控制，结合小区配套设施设备使用情况，制定详细、完备的计划；其次搞好事中控制，制定设施设备故障及突发事件处理程序，并根据需要不断调整、改进工作；第三，做好事后控制，完善维保记录，并不断总结经验及教训，以便持续改进服务。

3、停车管理

（1）健全停车管理制度。包括完善业主公约、停车协议等相关文件，并在其中明确各项费用的取费依据及用途。

（2）将企业相关制度在员工内做普及培训，使得每一位相关岗位的员工均可以向业主做出准确、统一的解释。

（3）充分利用公共宣传区域，普及管理文化，将理念随时随地、点点滴滴地渗入业主心中。

（4）严格正规管理，仔细检查进出车辆，控制停车区域的人流，按时间表巡视停放车辆，及时检察并做好记录，控制非正常事件发生的机率。

（5）以优越的条件鼓励、倡导驻场车辆具备相关保险，以分解责任压力，也可以在保险公司购买公共财产险、第三者责任险等相关险种，用来分担企业风险。

4、环境卫生

第一，对房屋外立面、内部结构、室内装修进行严格的管理和控制，维护环境的美观，制止乱搭乱建、乱码乱放、违章占用公共区域面积，保持优雅宁静的良好环境秩序。

第二，与保洁公司签订了园区内保洁服务合同，完成项目日常保洁服务。

第三，针对装修期间的施工垃圾、进行了专项治理，采取了一系列措施、取得了较好的成效，保持了良好的卫生环境。

5安全管理

（1）消防管理：火灾是物业安全管理的最大“敌人”，一旦发生火灾，人身和财产都会受到严重威胁，为此，我们采取了一系列的防范措施。

①严格根据《中华人民共和国消防条例》的规定，建立健全了防火组织，并确定相应的防火责任人，将防火责任分解到各户，由各业主、住户、装修单位等个人或团体负责所属物业范围内的防火责任。建立起了“一条龙”的消防管理体制。

②每日进行防火检查，根据检查出的火险隐患制定和落实消防整改措施。

③以保安部为中心组建义务消防组织，实施严格的消防监督管理。

④定期对消防设备设施进行巡检和维护，对发现的问题及时进行处理和解决。

⑤建立和健全防火安全制度，向住户、员工落实应急疏散程序等消防常识。并即将对保安、车场管理员，消防中控人员及相关部门人员。进行消防演习，培养处理突发事故的能力。

⑥组织消防中控人员外出参加培训，并考核一次通过确保持证上岗。

⑦请专业人员对消防中控人员进行培训，并实地考察讲解，进行一对一的交流，取得了一定成效。

（2）治安管理：治安管理包括防盗、防破坏、防罪案等一系列管理活动，为此我部做出如下工作：

①聘请了一支训练有素的专业保安队伍，进行24小时巡逻警戒。

②加强对来访客人和外来施工人员的管理，健全出入证、出入登记制度。对进、出小区人员进行严格管理，保证业主安全。

③加强对员工进行安全管理教育，如突发事件的处理，报警、现场保护、急救、事故报告等。

④对保安员、车场管理员、中控人员进行治安管理培训，明确了各自的岗位职责。并逐一签字确认，遵守并执行。

（3）内部管理

①对警卫人员进行了有针对性地培训工作。

②对警队工作失职，进行了处罚、并引以为戒、教育队员。

③给保安公司致函，解决警队问题、并对不称职班长及队员进行更换，保证园区内安全。

④关心、爱护、保安、进行“人情化”管理，配置电视、VCD丰富了业余文化生活，暑天、准备防暑降温药品、购置遮阳伞，以保证他们的基本工作环境。

（三）我物业公司主要收入来源

1、物业管理费收入：包括公共服务费、高层住宅电梯和水泵运行费、专项服务收费、委托服务收费等。

2、物业经营收入

3、多种经营收入：包括停车费收入、租赁费收入灯等。

三、存在问题

1、瞎管小区属不完善小区，噪音大，影响居民休息，整体绿化不完善，这些都影响物业费的收取。

2、小区大都属经常适用房，物业费定的低，510户农民回迁房又不交物业费，导致收入低，同时居民服务要求质量高，导致物业服务成本高，从而引起物业公司亏损。

3、由于区有关部门批复使用维修基金困难，导致电梯年久失修，安全隐患大。

四、改进物业管理的几点建议

（一）加强宣传，提高依法管理能力。加大《物业管理条例》的宣传力度，通过电视、报纸、杂志等新闻媒体开展宣传，使居民群众认识条例、熟悉条例。物业公司应在小区醒目位置设立宣传栏，公开服务内容和服务标准，明确双方的权利与义务，确保物业公司依法管理和服务，业主懂得如何依法维护自身权益。

（二）增强服务意识，消除拖拒现象。物业公司应公开维修受理电话及维修项目等内容，短时间内难以处理的，应列入专项维修计划；物业收费应明码标价，严格按照物价部门审核批准或物业管理服务合同约定的收费标准收费，让业主觉得物有所值，消除拖欠、拒交物业管理费的现象。

（三）提高从业人员素质。面向社会公开招聘物业管理优秀人才，注重吸纳热心物业工作、懂政策、文化水平较高的人员进入物业管理服务队伍。加强岗位培训，更新服务理念，创新服务特色，提高从业人员的工作水平。