房地产项目跟投方案范文

导语：如何才能写好一篇房地产项目跟投方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关 键 词：房地产 项目过程 工程造价 控制

Abstract:This article on how to real estate projects in the works to reduce cost, execution cost control this topic made a series of research. The first list now real estate development existing in the process of cost control problems, from the decision-making, design, bidding, construction management and completion of the settlement of the four aspects elaborated how to realize effective cost control, finally gives a case.

Key words: real estate, project, project cost, control

中图分类号： TU723.3 文献标识码：A文章编号：

1引言

我国的房地产市场如今已成熟，业内竞争逐渐规范。但随着开发规模日益扩大，一个项目甚至有几十万平方米的建筑面积，开发过程中的工程造价也水涨船高。2005年之后，国务院陆续颁布了一系列调整房地产市场的政策，打算对今后的房地产市场进行合理的调控引导。在新的调控政策影响下，成本已经成为影响企业盈利多少的一个决定性因素，关乎到企业生存和未来的发展。所以房地产开发商想要获得更多的利润，除了不断造出高质量和高性价比的房源，还要严格控制成本，降低不必要的支出。

2房地产造价控制现存问题

我国房地产开发行业即使已经进入成熟阶段，但是存在一些问题。

（1）缺乏系统的造价管理理念和完整的造价管理制度；

（2）决策人员不够重视造价管控，单纯的把它当成财务成本来控制；

（3）在整个施工过程中没有及时的进行监控管理。

这三个方面导致了在项目开发过程中造价不能得到有效的控制，决策失误多，估算精度得不到保障。在开发商进行决策时，它对整个项目的造价影响占了很大比例，尤其是标准的确定、建设地点的选择、工艺的评选、设备选用等。据统计，投资决策阶段对整个过程造价的影响程度可达70%以上，有时到90%。

此外，有些开发商对待房产设计不够重视。他们给设计公司的时间周期很短，要求也随时更换，有时甚至克扣设计费用。这使得设计师设计的作品比较粗糙，相对保守。到了施工阶段又遇到实际性的难题，设计的理念和作品得不到有效的施行，设计师需要不断对作品进行修改，工作繁琐质量又得不到保障。据统计，工程设计费占整个建筑安装成本的比例约为1.5 %～2 % ,但是设计的质量对工程造价的影响达到75%以上。所以设计质量对整个工程造价的影响还是不可忽视的，这就要求开发商在对待工程设计的态度需要谨慎和重视。

在房地产开发商进行招标时，有些公司的招标方式不够严谨，他们有的会采取邀请招标的方式。邀请招标是一种限范围的竞争招标方式，招标时间较短，但潜在的投标人有可能就被排除在外，而围标或串标发生这种事的可能性较小。有些则采取议标的方式，在招标过程中投标人很可能故意抬高报价，利用空白的空间来赚取额外的利润，这种投标方式水分很大。

3房地产造价控制措施

3.1采取科学的项目工程决策方式

投资决策的过程是个由浅入深、循序渐进的分阶段的工作，不同阶段的决策重点不同。采用科学的估算模型、可靠的统计数据，通过精确的分析，方能保证决策的科学合理性，使造价最终控制在一定范围内。

3.2重视工程设计

在设计阶段可以从如下方面进行控制改进。

（1）设计方案投标

通过设计方的竞争可以优胜劣汰，让开发商选取最优的设计方案，从而保证设计方案的质量。通过设计方案投标制度可以招来优秀的设计单位，能有效的避免施工过程中设计方案返工的现象，同时优秀的设计作品能保证设计方案的时代性，能在短时间内为开发商回收投入资金和可观的收益。

（2）限额设计

开发商应该对设计方提出限额设计要求，这能使得设计师有的放矢。虽然工程设计的质量对工程造价有较大影响，但若过于追求质量而忽略实际的可行性和施工成本，也会加剧开发商的资金投入负担。设计方在设计时，应结合具体的外部条件，通过具体的数据分析计算后，并充分考虑施工的可行性和经济性，有针对性的进行设计。在设计过程中，及时的进行造价估算，及时做出调整。

（3）加强洽商管理

在施工过程中对设计方案进行变更，与设计方进行洽商会加重开发商的投资负担，带来较大的经济损失。若实在要进行洽商，可以要求相关负责人进行审核和责任担保。并确定洽商是哪方的责任，进行适当的经济处罚。如此可以有效的避免工程承包单位利用洽商赚取额外的费用。

3.3重视工程投标

在招标之前对投标方进行严格的资格审查，包括企业资质、经营业绩、管理能力和商业信誉等。避免承包商之间的彼此转让、从中拿回扣的现象。在确定一些投标对象后，开发商应该及时拟好招标文件，认真收集筛选数据和相关信息。严谨细致的确定好造价工程的条款，不给承包商空子乘虚而入，将工程标底确定在合理的价格范围内。对于合同中涉及到的工程造价、开工日期、工期、质量标准、违约责任等条款都应细无巨细的明确下来。能够担保的工程保险应尽量设保，采取适当的保险措施能使得项目开发过程中的风险得到适当转移和规避，以保障开发商的部分利益。

3.4控制施工管理和竣工结算

施工阶段主要需做好三方面的监控管理，即工程洽商、承包商的索赔要求、材料的进货加工。在签证时要保证它的及时性，最好设定一个期限，要求签证在这段时间内签好。签证的描述也应客观准确而具体，标明项目、工艺和质量的完成情况，附上简图和尺寸等。签证签好后应及时处理，不得随意更改。

竣工结算是控制工程造价的最后一关。在实际验收过程中，存在很多问题，如洽商工程量远远大于施工工程量，甚至只有洽商没有施工，施工时没有进行应核减等等。所以在结算时工作人员应当认真细致的进行核对，勤跑现场勘测。最后再进行工程结算复审验收，还可以实行工程尾款会签制度，以更好的确保施工质量和投资商的利益。

4工程案例

苏州某房地产开发公司在投建高档住宅区时，在整个项目过程中采取了造价控制，取得了不错效果。笔者根据上文提到的造价控制措施进行了如下阐述：

4.1决策阶段

本次项目投建的为高档住宅区，高层框剪结构，总用地面积为62000m2，，建筑面积为91300 m2，，销售面积为85000 m2，，容积率为1.472581，整个项目估算表(如表一)所示。

表一 项目投资估算表

4.2设计阶段

经过几家设计公司的设计方案投标竞选后，开发商采取了一家声誉较好的甲级设计院设计的方案。此次采取了剪力墙结构，在决策阶段土建造价预计花费1250元/m2。经研究表明结构造价占土建工程的75%，其中外墙造价占结构造价的1/3，但是外墙的混凝土体积只占所需结构混凝土总量的1/4不到，所以降低外墙造价是很有必要的。在对过程进行设计时，采取了长330厘米、高290厘米、厚28厘米,重约5吨的配钢筋混凝土墙,造价为350元/ m3。该墙的隔热性能和挡风防雨功能均不错，有较高的性价比。经过设计院对设计方案多方调整协商，在最不利的一面使用了剪力墙，大大降低了工程造价。

4.3招标阶段

此次该房地产公司对投标方进行了严密的资格审查，最终选取了六家信誉高、施工进程快而好的五家施工单位。此五家在此次投标中的标价（如表二）所示。研究表明

表二 标价表

经过研究，虽然第三家报价较低，但它的各部分报价并不平衡，尤其是基础工程部分报价偏高很多，而后期的装修报价方面又故意压低了下去，整个报价并不正常。第五家仅次于第三家，且各部分报价合理，低于标底价，所以最终第五家施工单位赢得投标。

4.4施工管理和竣工结算阶段

施工管理该房产开发单位加强了工程签证方面的管理，保证它的及时性，签证前都仔细的审核。当施工过程中遇到设计变更时，超过15万元时，由设计单位、施工单位、房产投资方综合讨论，确定该变更是否有必要。竣工结算时，要求施工单位提供完整的结算资料和清单，对于模糊不清的条款应及时跟施工方沟通，重新审核工程造价。当各项资料确认无误时，将尾款再汇给施工方。

竣工结算是控制工程造价的最后一关。在实际验收过程中，存在很多问题，如洽商工程量远远大于施工工程量，甚至只有洽商没有施工，施工时没有进行应核减等等。所以在结算时工作人员应当认真细致的进行核对，勤跑现场勘测。最后再进行工程结算复审验收，还可以实行工程尾款会签制度，以更好的确保施工质量和投资商的利益。本次结算后经统计最终工程造价为12450万元，明显低于13421万元，有效的减少了成本，达到了工程造价控制的目的。

参考文献：

[1]苏培墙.房地产项目工程造价控制的工程应用. 福建建筑. 2009 年第9 期：114-116