楼宇经济研究报告范文

导语：如何才能写好一篇楼宇经济研究报告，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

中国进入“城市型社会”

百科知识：目前中国的城镇人口与农村人口的比例如何？随着城市人口的急剧增加，哪些城市爆发了大规模的城市病？

答：早在2010年底，中国城镇人口比例是49.68%，已然将近50%。随着城市化不断发展，到2011年末我国城镇人口占总人口比例达到了51.27%，首次超过50%，也就是城镇常住人口总数超过农村常住人口总数。这一转变表明，我们国家进入了以城市为主体的“城市型社会”，由此正式迈入了一个全新的“城市时代”。

但是，“城市型社会”却并不一定都会患上城市病，城市病往往出现在大城市。我们按照城市规模的大小做一个区分：市区常住人口50万以下的为中小型城市；50万~100万的为大城市；100万~200万的为特大城市；200~1000万为超大城市；1000万以上的为巨型城市，如北京、上海、广州。2011年5月《中华人民共和国第六次全国人口普查》数据显示，中国常住人口超过1000万的城市有6个，而超过700万的也已经有10多个。其中，人口超过1000万的大城市几乎都或轻或重地患有城市病，且有向中小城市蔓延的趋势。

百科知识：城市病具体有哪些表现？

答：城市病是指由于城市规模的急剧扩张带来的各种各样的问题，给人们的生产生活造成了诸多不便，对城市正常的运行产生了一定的影响，因而，我们形象地将它称为“城市病”，具体来说，大城市的病症包括：人口膨胀、交通拥堵、住房紧张、环境恶化等一系列问题，包括贫富差距大、犯罪率上升等也可以笼统地被认为是城市的病症。

人口膨胀

百科知识：已患病的大城市，人口总数分别是多少？

答：城市病在我国一些城市，尤其是超大型城市，表现尤为明显。《北京城市总体规划（2004－2020年）》曾提出，到2020年北京市常住人口总量应控制在1800万人，目前早已破此大关，北京常住人口数已将近2200万；上海人口则更多，达到2300万，根据第六次人口普查数据显示，近10年上海每年增长62.8万人口数，按照这个速度持续增长的话，到2030年，上海人口将要突破3000万大关，成为名副其实的世界第一大城；广州的登记人口数量也已达到1600万。

与世界其他国家的城市相比较，北京、上海的人口规模都已经排在世界的前10位，除了东京之外，排在北京上海之前的比较少，比如纽约、伦敦、巴黎的人口规模均小于北京上海。

百科知识：一个城市是否有其人口承载能力，以北京举例来说，城市发展会受到哪些因素的制约？与发达国家的城市相比，是否已经超负荷？

答：大城市人口承载能力问题是一个动态的概念，不同专家有不同的看法，一直是学术界争论不休的议题，有人认为城市承载能力问题是存在的，北京市这样的大城市究竟应承载多少人口，始终没有标准答案。当然，也有人认为这是个伪命题，只要科学技术足够发达，能够提供足够的就业机会，就可以承载更多的人口，依然可以正常运转。我认为，城市的确存在一定的承载能力。

城市承载能力包括城市资源承载力、城市环境承载力、城市生态系统承载力，以及城市基础设施承载力、城市产业承载力等，它们共同制约着一个城市发展的规模。其中，城市资源承载力包括土地资源、水资源、森林资源以及矿产资源等自然资源承载力，还包括经济资源承载力和社会资源承载力。以北京为例来说：

其一，城市承载能力受到水资源的制约。影响北京人口承载力的主要因素是水资源的约束。北京是一个严重缺水的城市，主要依靠“两盆水”，一个是怀柔水库，另一个是密云水库，这“两盆水”需要供全北京人饮用，并维持城市正常运转，更多地把水用于城市的生产生活用水，包括服务业、部分工业。从这个角度看，北京作为缺水城市，人口的规模必然会存在一个上限。

其二，城市承载能力受到土地资源的制约。影响北京人口承载能力的另一个因素，就是北京用地空间极为有限。尽管北京拥有约1.6万平方公里的面积范围，但事实上大部分都是不可用的山区（北边和西边），可用的平原地区位于东南部，面积也很有限，仅占全市面积比重不到一半，且已经有1000多平方公里的城市建成区，加上道路和公共设施以及一些厂矿，可用空间极小，因而北京现在正在计划向东向南扩展。

其三，城市承载能力受到就业岗位数量的制约。说到就业情况，北京适合发展高科技型产业，以及智力密集型的知识产业，并不适合大规模发展资源消耗型、环境污染型产业。从这点来看，就对就业人员的整体构成有很高的要求。

客观来说，在一定的时期，对于一个特定的城市，在现有的技术水平和经济发展水平条件下，确实存在一个合理的人口规模，即城市合适的人口承载能力，这一点似乎是没有争议的。北京市中心人口密度达到每平方千米2.2万，但只要空间和资源的利用合理，还是可以有一定发展空间的，东京就是一个很好的例子，其城市中心区的人口密度是北京的近两倍，依然可以正常运转。

虽然我们的人口规模确实已经相当庞大，负荷已经很重，但只要我们的城市发展水平、技术能力、还有对资源的调动能力不断增强，就不再存在人口极限问题。

环境恶化

百科知识：患有城市病的大城市，其空气质量也似乎越来越差，您怎样看待这一问题？

答：城市工业发展速度快，建筑工地多、机动车迅速增加，使烟尘、灰尘和尾气成为城市大气污染的主要因素。以北京为例，奥运会以后，首钢搬迁以及一些小污染源企业的外迁甚至关闭，上风口空气污染源被迁走，北京的空气质量比2008年以前好一些，晴天数比例有所提高。加上开始大规模使用新型的天然气能源，使我们的能源结构有很大的改善，使用无铅汽油且实行比较严格的汽车尾气排放标准，尤其是将PM2.5纳入空气质量监测体系之后，北京城市空气质量在某种程度上的确有所改善。

即便如此，尽管采取很多措施，但由于我们汽车总数的快速增长，在有限的城市建设区内，每天有数百万辆的机动车辆排放尾气，机动车尾气污染对于空气质量的影响依然很大，对城市居民的健康危害较大。从医学统计看，呼吸系统疾病发生率比较高，与空气质量差都有很大的关系。另外，室内污染也会引起呼吸系统疾病，大城市建筑的过度、豪华、复杂装修，都会导致严重的小环境空气污染，对人们的身体造成一定的伤害。自2007年，连续4年癌症为市民死因之首，其中肺癌又居第一。

百科知识：患病城市垃圾污染严重，城市居民生产生活环境也日益恶劣，有哪些治理城市垃圾的经验值得我们借鉴？

答：关于城市垃圾污染，大城市面临极大的的压力。每个人每天产生固定的1公斤左右的固体废弃物，以北京市人口计算，加在一起每天的垃圾量足有2万吨，形象地说，用火车拉也还要用七八个专列，只有用现代化的垃圾处理手段才可能合理安置。

这里我们可以参考威尼斯处理垃圾的方式，通过完全自动的流水线进行操作：垃圾有固定投放点，通过环保公司的车辆进行清运，统一放到一个地方，等待垃圾处理厂对其进行分类，通过专业的分离机器，把垃圾按照比重进行识别和分选，分成可回收的纸张木屑、金属、玻璃，而不可回收的有机质则进入烘干系统，接受无害化处理，最后将之作为肥料，也可制作成还填材料，真正做到了把垃圾变成一种新资源。这应该是中国大城市着重发展的方向。

交通拥堵

百科知识：北京机动车保有量日前突破500万辆，对交通情况有何影响？

答：交通拥堵是城市病的头等大事，它大大增加了市民出行的物质成本和时间成本。北京、上海、广州是交通拥堵最严重的城市，其程度要比香港厉害很多。关键原因就在于机动车的拥有量和使用量过于庞大，严重超出道路交通系统的供给能力，特别是在上下班的高峰时间，以及节假日集中出行的时段，拥堵最为厉害。有统计表明，白领上下班平均每天交通耗费3小时左右。拥堵还在慢慢蔓延，不仅仅上下班，由于大城市的繁忙程度非常高，交通拥堵状况似乎每时每刻都在发生。

目前，北京市的机动车保有量已经达到了500万辆以上，10年以来增加了300多万辆（见图1）。有这样一个形象的比喻，500万辆车对北京交通带来的影响，如果以车长4.5米的普通轿车为例，500万辆车首尾相连，长度是2.25万公里，可以绕二环路（长约33公里）大概681圈。这样庞大的规模如果同时出现在路面上，其拥挤程度可想而知。

另一方面，从公共交通方式来看，地铁等轨道交通是城市得以有序运行的关键。但是，比较起来，北京市的地铁使用率还不是特别高。比如伦敦等城市靠轨道交通的分担率在60%~70%，即2/3左右。而我们算公共汽车在内才28%，即便按照今后的规划地铁达到1000公里，跟2/3的交通分担率还有一定的距离，我们主要靠的是地面交通，私人汽车、出租车占到将近40%。因而，500万辆的机动车保有量肯定是会给路面带来巨大的压力。

百科知识：很多国际大城市，同样拥有大量的机动车辆，却少有拥堵现象，比如香港，原因何在？

答：每个城市的具体情况有所不同。香港多山体，城区面积和可建筑面积都比较小，因而建筑密度很大，属于三维立体式的空间发展模式。建筑物向高空纵向延展，电梯就可以代替地面的道路，人们可以通过步行代替很大一部分机动车辆的使用。另外，楼宇之间都用廊道连接起来，人们可以直接在楼宇间穿行，既能避开高温烈日和风雨，也能为其提供舒适安全的步行环境。这样就真正实现了人车分流，香港虽然人口密度也很大，路也没有北京宽，但轨道、巴士、机动车都运行得非常有序流畅，车速很快，减少了机动车事故，降低了汽车尾气对空气造成的污染。这与城市的精心设计和土地的集约有效使用都有关系。

再拿东京来说。日本东京机动车总量超过400万辆，家用轿车320万辆，大约不到4人便拥有一辆私家车，不过上下班很少使用。人们日常出行主要靠地铁。但是换乘方便和准时也是东京地铁的一大特点，99％的线路换乘均可在3到4分钟内完成。同时，高昂的停车费用是东京政府治理交通的又一法宝。东京的停车费贵到让人心痛，若想开车上班，得付路旁或大厦内每小时600日元到1500日元（约合人民币40元至100元）的停车费。而北京的停车费远远达不到这样的约束效果。

北京的城市建设有自己的特点，其“摊大饼”的发展模式使整个城市用地只能不停向周边蔓延。尽管北京也在建设高楼，但依然属于平面的二维的延展模式。一旦相应的公共交通没有配套的设施，严重滞后于城市的扩展速度，难免会造成交通拥堵情况。北京如此，中国其他大城市的情况也相类似。

建设会呼吸的城市

百科知识：经济发达国家的城市是否也患过“城市病”？减轻乃至治愈城市病，有哪些现实的解决之道？

答：事实上，发达国家也同样经历过患城市病的艰难历程，他们也同样有过这样一些教训，比如英国的“伦敦烟雾”事件，美国洛杉矶的“光化学烟雾”事件，由于当时受到技术条件的限制，工厂大量聚集在大都市里，烟气集中排放，很多城市居民患上眼部疾病，严重的甚至造成死亡。在一定时期内，城市病在发达国家体现得更为明显。

资料显示，从20世纪50年代起，墨西哥城的环境日益恶化，成为世界上空气污染最严重的城市。一直到1988年，当局才下决心治理环境污染问题。1990年政府宣布了一个预算25亿美元的治污计划，以后预算提高到46亿美元；制定严格的治理污染的法规；放慢墨西哥城的发展速度，在距墨西哥城70～100公里的地区建立数座卫星城，减轻墨西哥城的环境压力；严格限制交通，私人轿车每周停运一天，此措施使汽油的使用量减少18％；整顿工业污染，要求企业严格执行新的排污标准，对污染严重的企业实行重点监督。尽管采取了以上这些措施，但环境污染问题仍没有彻底解决，治污任务依然艰巨。

至于如何对城市环境和资源进行管理，我们应高度关注绿化的作用。例如，广东省实行的一项“绿色廊道”计划，即绿道工程，主张在城市里建“绿心”，市中心的公园绿地就好像是城市的“肺”一样，可以进行“吸旧吐新”，使城市不再是完全由钢筋水泥铸造而成，真正变成了一个“会呼吸的城市”。厦门的绿化工作做得就很好，树像巨伞一样遍布四处，组成了一个完整的绿色生态系统。

我们的大城市发展也应该采取“多中心组团式”的布局，以避免或缓解大城市病的发生。在每个组团之间打造绿地和休憩的空间，组团内部包括水体、绿色隔离带等部分，以保证组团内部功能齐全，就业、医疗、教育资源配置完善，在组团内部就能够完成全部的生产活动。这样，商业和生态环境就会得以改善，交通拥堵情况也会减轻。

早在100多年前，霍华德提出了一个关于“田园城市”的伟大设想，这也应该是我们城市化建设未来的发展方向。保证集中与分散相结合、环境与城市相融合、生活与工作相配合，只有这样，才能减少城市患病的几率。