廉租房的性质范文
时间：2023-11-23 17:53:25
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篇1
关键词：廉租房政策；执行；对策
中图分类号：D62 文献标识码：A 文章编号：1009-0118（2012）-03-0-02
住房问题不仅仅是一个经济问题，也是一个重大的社会问题。当前，随着城市化进程的加快，住房问题的必要性和紧迫性日益体现。当前，我国重要的房屋供应体系基本上呈现三个层次：对于收入较高的人群主要是商品房供应，对于较低收入家庭，实行“廉租住房和经济适用房”为主的住房供应政策，对于经济困难的家庭，主要是以产权归政府所有廉租房进行供应。可以说，廉租房制度应该说是我国现行的住房保障体系当中最核心的组成内容。目前我国的廉租房只租不售，适用对象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免寻租现象的发生，是解决低收入群体住房问题，缓解住房消费领域矛盾的一种有效措施。尽管政府积极组织实施廉租房工作取得了一定成果，但我们也应该清醒地意识到廉租房制度在执行过程中仍存在一些不尽如人意之处，如廉租房资金来源短缺、廉租房保障设施缺乏、退出机制不完善等等，制约了这一制度在实践中发挥更大的作用。本文正是通过对廉租房政策的研究，分析廉租房政策执行中存在的问题，以期对我国廉租房制度的完善有所帮助。
一、廉租房政策概述
根据建设部颁布的《城镇廉租房的管理办法》定义：“城镇廉租房是政府和单位在住宅领域实施的社会保障职能，向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。它是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。”廉租房在世界各国都比较普遍，即使在西方一些发达国家如美国、英国、新加坡都有相当一部分人住在由政府提供的住房里。在我国，廉租房绝大部分也是由政府提供或者扶持的。基于此，我们可以将这种由政府以补贴方式扶持特定收入家庭的住房租赁消费，提高其居住水平，从而实现住房保障目的的一系列行为规则称之为廉租房政策。
二、廉租房政策执行中存在的问题分析
（一）政策现状
我国探索廉租房政策始于1998年。这一年，国务院在《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》中正式以文件形式提出了廉租房问题，要求各级政府根据家庭收入的不同层次制定不同的住房政策。此后，一系列的相关政策文件相继出台，可以说，经过多年的试点探索，目前我国已初步形成了以租金配租（即发放租金补贴）为主、实物配租（即分配给低租金住宅）为辅、多种方式并举的廉租房制度。据国家建设部公布的情况和有关媒体，截至2008年底，全国656个城市中。己有586个城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，计划安排廉租房资金达到79.4亿元。
（二）存在问题
我国廉租房屋体系自起步以来，已经取得了一定的成效，但是在运行中依旧存在有一些问题。总的来说，存在以下问题：
1、廉租房资金来源短缺
廉租房是政府解决贫困人口住房间题的重要举措，但资金来源不稳定却是制约其发展的一大障碍。根据《廉租住房保障办法》的规定，有九种渠道。虽然规定的资金筹措渠道不少，但在廉租房实践中，大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益。公积金增值收益在提取风险准备金和支付管理费用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建设。此外，政府财政资金未能得以有效落实。尤其是中西部地区，由于经济发展相对落后，政府则财力明显不足，导致廉租房建设滞后。在住房商品化的进程中，如何调整政府的支出结构，扩大廉租房建设资金来源，将低收入群体的住房间题真正列入政府的支出预算安排，已成为廉租房制度建设的重要任务。
2、廉租房房源相对不足
从《城镇廉租房管理办法》的有关规定来看，廉租房的房源主要有四个途径：政府新建、收购的住房；旧有的公房；社会捐赠的住房；其他渠道筹集的住房。其中，在当前居高不下的房价之下，政府新建、收购住房需要大量的资金，实施进程受到的阻力大。而旧有的公房存量也严重不足。住房分配货币化改革以来，新建商品房价格畸高，存量公房提租步伐缓慢，加之公房一部分已经通过房改的形式出售或者分给了本单位的职工，无法腾退。政府可以用做廉租房的公房数量极少。社会捐赠的住房则寥寥无几，一些人甚至拥有不只一套房。他们宁可闲置也不愿意将其闲置的住房提供给社会。此外，隐形的房地产租赁市场的存在也使得部分房屋非法进入房地产二级市场，造成廉租房的房源供给短缺。根据广州的调查，“十五”期间有22万户“双特困户”，需要解决住宅困难问题，但目前广州市每年仅能提供500套左右的廉租房，现实情况与制度设计的情况存在差异，房源缺乏已经成为制约廉租房供应的一个瓶颈。
3、廉租房覆盖范围较小
廉租房保障体系的对象从狭义上讲是最低生活保障制度保障的对象，即低保户、贫困人口；从广义上讲应包括所有无法从市场获得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城镇户口的城镇居民，也包括城市中大量的流动人口。但目前各城市执行过程中的廉租房政策多限定在城市中低保户与优抚家庭中的住房困难户，而对于城市中的农民工、失业或待业的大学生等人群，则不覆盖。以广州市为例，广州市规定只局限于具有“广州市区城镇户籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于广州市基本生活保障线，无自有产权住房或现自有产权住房人均住房居住面积在10平方米以下的困难家庭”。这样的标准过于严格，会将城市中一些低保户排除在外，更不用说外来务工的农民工了。笔者认为，廉租房是国家向弱势群体提供的社会保障，它具有社会救助的性质，农民工、失业或待业的大学生等作为我国公民，承担纳税等其它基本义务，同样应有权获得廉租房的权利以及保障资格。
四、廉租房政策有效执行的途径
廉租房制度作为住房保障体系中的一项重要制度，其顺利实施直接关系到政策的有效性问题。目前，我国廉租房政策执行过程中存在着诸多问题，迫切需要解决。笔者认为，我国廉租房政策执行应该应贯穿“助人自助”的理念，即借助社会、政府等外力的支持，同时和弱势群体成员自身的力量与监督相结合，从而达到标本兼治的效果。
（一）开拓政府引导下的多元化融资渠道
廉租房政策的有效实施必然需要充足的资金作为支持，而目前在我国政府是廉租房建设资金的唯一投资主体。对于廉租房项目而言，大量其持续性的资金是必须的，如果不能保证在比较持久的一个时期之内拥有较为充足的资金则难以保证廉租房政策发挥最大的效能。前文提及目前在我国政府是廉租房资金投入的唯一主体，这种投资主体的单一性容易造成资金来源的不稳定性，其也必然对廉租房政策的执行造成巨大的制约。针对此种不足，在制定和执行廉租房政策时要积极吸收和借鉴国外的先进经验，坚持在政府的主导之下积极地探索多元化的廉租房资金融资模式。
开拓政府引导之下的多元化融资渠道的一个最为有效方式就是积极探讨民间私人资本的注入，积极寻求政府资本和私人资本的合作，吸引更多私人资本的参与，是拓宽廉租房融资渠道的必然趋势，PPP模式应运而生。PPP，中文直译为“公私合作”，意译为公共部门和私人部门基于项目而形成的提供公共产品或公共服务的一种长期的合作伙伴关系。PPP模式在国外经常运用到公共实践项目中，在国内仍然处于萌芽阶段。传统以来，我国基础设施一直以来都是由政府财政支持投资建设，由国有企业或单位垄断经营，这种建设管理模式存在浪费严重、效率低下、风险巨大等众多弊端。随着我国市场经济的逐步建立和完善，在这些传统的国有垄断领域充分引入竞争，通过竞争来降低成本、提高效率、减少风险就成为市场发展的必然。而民间资本的进入就是市场竞争的充分体现，民间资本进入到公租房建设领域以后可以极大地拓展公租房的资金来源，在最大程度上保证公租房政策实施的连续性和持久性。因此这一模式是拓展廉租房资金来源的有效途径。
（二）变通现有政策，扩大租房覆盖面
建立和完善廉租房政策是建设社会主义的内在要求，也是保障实现共同富裕的必然选择，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的客观要求，也是建立和完善城镇住房新体制的必然要求。因此使居住有困难的人都能够享受到公租房政策是实践科学发展观、建设社会主义和谐社会的具体表现。
首先，应该打破原有的户籍限制，随着我国户籍制度的逐渐松动和变化，户籍已经不再是人们生存的重要内容，越来越多的人进行着户籍的迁移，人口的流动性也越来越大，在这种趋势之下再简单地以户籍作为申请廉租房的条件之一就显得不合时宜；其次，抛弃现有的家庭“双困难”标准。随着城市单亲家庭的不断增多、未婚工作人员的大量出现和“空巢”老人现象的日益显现，以往的“双困难”标准已经与现实出现一定的脱节，这部分人对住房有着特殊的需求，如果将他们排除在政策之外，势必造成事实上的不平等，因此要对其进行必要的考虑。
现实中许多城市通过政策的变更对廉租房政策的覆盖范围不断进行着扩大，一方面月收入的标准降低、另一方面对居住面积限制不再过分苛刻。还有一些城市，例如青岛、贵阳等规定符合条件的毕业大学生也可以申请廉租房，这是在廉租房制度改革之路上迈出的重要一步，当然还需要不断的拓展，目前还有一些人群例如不具有当地户口的城市打工者、进城农民工、城乡结合部土地被征后的农民等都被排除在廉租对象之外。
（三）合理设计保障性区位，改善保障设施
目前廉租房建设在区位选择上呈现出许多的不足，例如许多廉租房在位置上比较偏僻、大多数在远离城市主城区的郊区之外，这些廉租房相对独立、远离城市基础设施，周围没有配套的相应保障设施，例如基本的银行、邮局、超市等基础设施缺少，公交车线路等也比较稀少不便于居民的日常生活和出行，对廉租房居住者的居住环境造成极大的影响，也严重制约了当地经济的发展和廉租房居住者的就业和生活水平的提高。
因此廉租房在设计和建设的过程中要充分考虑廉租房的区位选择，改善相应的保障设施。首先，保障性住房在选址上要充分考虑便于廉租房居住者的生活和工作，因此不能过于远离主城区，廉租房在选址时要重视新区、老区和郊区之间的规划配置，一方面要避免廉租房建设的过度集中，另一方面要利于低收入者的生活和工作。其次，在建立廉租房时要充分考虑与周围其他小区和保障性设施的共享，要选择周围学校、银行、邮局和交通方便的区位，保障廉租房能够最大程度的发挥作用。最后，要形成“若分似合”的建造理念。社会保障房项目不宜过大，低收入人群与高收入人群的居住用地应混合使用，不同收入人群搭配居住是合理的规划分布，混合生活方式能和谐高收入与低收入人群之间的隔离，促进他们之间的交往，缓解低收入人群的就业问题。
建立和完善廉租房政策是建设社会主义的内在要求，也是保障实现共同富裕的必然选择。我国廉租房制度的建立充分体现了我国社会主义的优越性，自从其建立以来也发挥了重要的作用。虽然我国廉租房政策在执行的过程中还存在着一定的问题，但是笔者相信随着我们对这一问题的重视和不断发展完善，我国的廉租房制度必将越来越发挥着重要的作用。
参考文献：
篇2
【关键词】 廉租房 融资 困境
一、引言
为了兼顾效率与公平、推动构建和谐社会，我国政府建立了由商品房、经济适用房、廉租房构成的适应不同收入群体的多层次新型住房供应体系。廉租房是政府在住房领域实施社会保障职能，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭，提供租金补贴或者以廉租租金进行实物配租的具有社会保障性质的普通住宅。
由于具有福利性特点，廉租房的开发与运作面临着重重的困难。尤其是在廉租房开发建设的融资渠道方面，其目前大多仍停留在以财政拨款、社会保障等纯政策性的资金支持上，而更为灵活的财政及金融制度支持或者商业化运作还有待发掘。
二、我国廉租房建设融资的现状
1、资金供应量不足
廉租住房制度是针对住房困难且无力改变经济状况的特困家庭实施的一种社会救济方式。在很多国家，廉租房是政府的一项重要福利政策，建设规模很大。对于我国这样一个人口众多、收入分配不均的国家来说，廉租房建设的压力会更为沉重。对于数量庞大的享有低保的人群来说，大多数人的住房问题只能依靠廉租房来解决。因此，廉租房建设融资是一个非常大的资金缺口，单单依靠目前的融资方式是很难得到满足的。
2、缺乏主动性
在目前的融资方式下，我国廉租房建设的融资方式对于地方来说，在一定意义上属于硬性摊派，往往不能调动地方的积极性。首先，地方政府可以从房地产开发上获取利益，出让土地是地方政府重要的谋利手段。由于土地出让金一般占到地方预算外收入的相当比重，因此素有“第二财政”之称。而廉租房建设不仅不涉及土地出让，还须拿出资金对低收入家庭进行房租补贴。其次，与廉租房相比，地方政府更倾向于普通的房地产开发，因为其对地方GDP的拉动作用非常明显。
3、政府起主导作用
廉租住房制度本质上和其他保障制度一样，是政府向居民提供的公共产品之一，是通过支付转移的方式实现社会收入的再分配，以保持社会公平和社会稳定。其福利性质决定了资金供给很大程度上要依靠政府、社会的无偿投入。无论是财政拨款、住房公积金增值收益、土地出让金，还是社会保障，它们都从根本上来源于国家的财政收入，直接受政府的管辖和支配。从各国廉租房建设的经验看，政府在廉租房建设融资中处于主导地位无可厚非，但是僵硬的资金供给机制会给国家造成沉重的经济负担。
4、缺乏监督机制和封闭机制
目前，廉租房的租金配给方式以“租金补贴方式”为主。在这种模式下，廉租房的建设实际上并不由政府主导，而是由市场主导，即由开发商主导。也就是说，政府担当的角色就是提供建设资金、核定廉租房入住资格、发放租金补贴等，并没有建立对廉租房建设及管理的有效监督机制。
三、我国廉租房融资难的原因分析
1、地方政府建设廉租房缺乏积极性
建设廉租房需要大量资金和土地的投入，却不能产生经济效益，这与地方政府追逐自身经济利益最大化的倾向相矛盾。况且，廉租房的开发是一个耗资大、周期长的工程，尤其是其福利性的特点，使得地方政府的投入积极性偏低。另外，部分地方省市的财政实力也并不强，即使其本意想真正落实廉租房政策，但因财政资金的缺失，也无力执行。因此，分析当前城镇廉租房的融资模式并对其融资困境予以解读，可以发现以政府主导为主的融资弊端重重。我们应制定更灵活的金融制度，实现融资模式创新。
2、缺乏金融工具
当前，我国廉租房融资主要以政府财政投入为主，金融机构暂时还没有发挥实质性的作用。可见，以政府单一直接主导型的融资模式日益僵硬化。因此，应利用金融创新，发挥金融杠杆调节作用，将传统的政府主导型融资模式转化为市场为主、商业化运作模式。
3、过于依赖政府财政
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。实质是政府通过财政转移支付的方式而向居民所提供的公共产品。由于廉租房的公共性、福利性，其资金来源在很大程度上依靠政府、社会的无偿投入，从而使当前廉租房建设融资过多依赖政府财政拨款、社会保障等纯政策性资金的扶持。
4、房价上涨激发廉租房建设成本的增长
廉租房的成本与房价有着密切的联系。当平均房价上涨时，因资本存在逐利性，政府必须加大对开发商的优惠政策，方可吸引开发商建设廉租房，因而使政府廉租房建设成本加大。同时将收购的二手房改造为廉租房，是廉租房房源的来源之一。平均房价的上涨更是直接带动了二手房房价的增长，从而增大廉租房建设的成本。
5、信贷结构缺乏合理性
开发融资选择银行信贷是解决廉租房建设资金不足的必然路径。由于廉租房具有福利性的特点，政府选择银行信贷融资，必然需要政府以显性或是隐性的身份介入。但是，当前我国政策性银行对于廉租房建设所出台的配套机制缺乏稳定性和不成熟性，这必然使得廉租房建设资金银行信贷结构失衡。
四、解决廉租房融资困境的对策
1、改善地方政府征集考核机制
各地政府要提高对廉租房建设的重视，可建立一个奖励机制，奖励在廉租房建设方面表现突出的城市，以及一些为廉租房建设作出努力的地方官员。因为廉租房的建设会使房价降低，从而减少地方的GDP，影响地方官员的政绩，同时由于廉租房建设需要的巨大财政支出，这些都是让地方政府减缓廉租房建设的原因。因此，要改善这样的现状，中央就必须建立一种奖励机制，以求提高地方建设廉租房的积极性。
2、创新廉租房建设财税支持体系
（1）借鉴国际经验，适时开征住房保障税。根据国际货币基金组织统计，目前世界上征收不同形式社会保障税的国家有80多个，住宅保障税是其中一种。借鉴新加坡兴建公共组屋时征收高额所得税和中央基金的经验，我国的住宅保障税可以面向城镇在职居民，按照其工资收入水平实行累进税率制，为使我国住宅建设结构逐渐倾向满足多数人的基本住房需求，可以考虑向购买、居住别墅、高档商品房的高收入群体征收特别住房保障税。该项税收专门用于廉租房建设、修缮和廉租房租金补贴。
（2）加大财政支持力度。中央对省和省对下级财政一般性转移支付时，要考虑城镇廉租住房支出因素，并安排一定资金用于保障城镇廉租住房建设。要建立中央财政对中西部欠发达地区廉租房专项转移支付制度。同时，也应提高土地出让金用于廉租房建设的比例。
（3）利用福利彩票资金。福利彩票发行的目的是筹集福利资金，发展社会福利和社会救助事业，发行宗旨可以用八个字概括，即“扶老、助残、救孤、济困”。目前福利彩票销售额的35%作为公益金用于社会福利和救助事业。廉租房对象包括社会优抚对象，如孤老、烈属、伤残等特殊困难家庭，因此从社会福利彩票资金中适当提取一定比例专项用于廉租房，也符合发行社会福利彩票的初衷。福利彩票销售额巨大且资金来源持续稳定，这也符合廉租房建设资金缺口巨大，需要长期融资的特点。
3、发行住房建设公债
廉租房作为国家的一项长期建设投资，发行住房建设公债可以从一定程度上缓解廉租房的融资困境。发行债券建设廉租房需防范三种潜在风险。一要防范债券募集资金被挪用的风险。由于地方政府缺乏保障房建设的外部监督制约和内部强大驱动力，许多本应当用于保障房建设的资金被地方政府用于“更重要”的地方和项目的现象十分普遍，所募集资金被挪用的风险非常大。二要防范地方债务规模进一步扩大的风险。当前，地方债务的压力已经比较大。2010年度审计报告显示，截至2010年底，除54个县级政府没有政府性债务外，全国省、市、县三级地方政府性债务余额共计107174.91亿元。三要防范债券融资无法还本付息的风险。保障房建设公益性强、赚钱效应小，平均收益率只有3%。发行企业债，吸引社会资金，说到底就是向老百姓借钱建房。面对5%～6%的通胀率，保障房债券融资的收益是不是能够还本付息，这是个必须要考虑的问题。
4、房产证券化
廉租房产权具有稳定性和收益稳定的特点。我国廉租房只租不售，产权不变更，因此这部分稳定的房产可以作为抵押物向银行申请房地产抵押贷款。同时，廉租房收益具有很强的稳定性，这正符合资产证券化的特点，即发行证券到期后再支付投资者券款可为廉租房收益回收的时滞性提供便利。将廉租房开发贷款证券化可以加强这部分金融资产的流动性，转移和降低商业银行的潜在风险，有利于防止银行不良贷款的再生。同时，房地产证券化还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，从而拓宽其融资渠道。房地产证券化作为一种创新的投融资工具，具有不易灭失、风险低、安全性好的特点，再加上房地产固有的保值增值性，因此可以使投资者获得较为稳定的收益。《金融机构信贷资产证券化试点管理办法》的实施，为房贷证券化提供了政策和法律依据。该管理办法就信贷资产证券化发起机构的资格、资本要求和证券化业务规则、风险管理、监督管理与法律责任等方面作出了明确规定，为房地产证券化走向规范化提供了有力的保障。
5、项目融资
项目融资（Project Finance）是指以项目的资产、预期收益或权益作抵押取得的一种无追索权或有限追索权的融资或贷款活动。项目融资具有一次性融资金额大、项目建设期和回收期长、风险分担等特点，因此非常适合廉租房建设与开发融资。传统意义的项目融资需要现金流量稳定，而廉租房开发项目的现金流量却具有波动性，因为各开发阶段对资金的需求量不同。因此，如何利用项目融资的优点为廉租房开发项目融资，创造为廉租房建设量身定做的项目融资模式是解决问题的关键所在。
【参考文献】
[1] 巴曙松、张旭、王淼：中国廉租房的融资特征及其发展路径研究[J].西南金融，2006（10）.
[2] 杜丽虹：REITs可以分流40%的房地产投资需求[J].证券市场周刊，2007（10）.
[3] 李晶：保障性住房建设现状、影响及融资模式[J].国际融资，2010（11）.
篇3
【关键词】廉租房；后期管理；三联模式
廉租房的后期管理模式直接关乎着廉租房制度的有效落实。廉租房后期管理模式涉及到很多环节，包括物业服务、房屋质量、监督监管等。目前在廉租房的管理与服务在具体的运作方式上，正处在不断的摸索中。廉租房在青海省黄南州的实施主要基于青海省黄南州的实际情况，探讨怎样才能建立科学健全的廉租房物业管理体系，有效发挥廉租房制度的实用价值，具有很强的社会现实意义。
一、廉租房后期管理存在的不足
1.廉租房社区物业管理存在的问题：
（1）物业管理没有坚盾的经济基础作保障。
国家对廉租房住户在政策上实施了比较宽松的优惠政策。廉租房用户只需缴纳少部分的房屋租金，这部分资金会被应用到房屋管理和房屋修理上。相对于社区物业的日常经营和前期投入成本，其作用可谓是杯水车薪，难以支撑整个廉租房社区物业的良性发展。
（2）政府在物业管理中参与度过重
廉租房的产生在一定程度上是国家体恤民情，改善民生的一个重要举措。以青海省黄南州为范例，有调查显示，超过七成的民众认为廉租房根本不能从根源上解决困难户的住房问题，仅大约两成的民众支持廉租房具有一定的社会扶贫救济性质。从我国目前廉租房的运行来看，主要以政府行为为主。廉租房运营过程中所需要的人力、物力、财力主要依靠政府投入。这种运作模式并不适合于我国现有的社会主义市场经济体系，不符合我国目前经济发展的现状。从长远来看，政府的过度参与不利于廉租房制度的可持续发展。政府应该切实降低实际参与度，只在宏观的大方向上做适度引导。
（3）廉租房社区服务管理人员配备不够完善
对廉租房社会区的管理服务人员的配备，可以就地取材，充分利用社区劳动力资源。在社区内部选用治安保卫人员、卫生保洁人员、以及房屋维护人员，这样既可以节省劳动资本的投入，也可以使社区内部闲置劳动力上岗就业，为部分低收入居民创造了财富，更为社区的和谐安定提供了基础性保障。
（4）面对廉租户后期的经济改善，没有相应的配套举措
廉租房住户对社区物业的经营投入，只局限于在前期提供一定数额的房屋租金。这就与后期社区物业管理服务的成本投入产生了冲突与落差。因此如何有效推进廉租房的长远发展，迫切需要出台与目前实际情况相接轨的新廉租房社区物业经营模式政策。
2.我国现行廉租房退出机制存在的问题
（1）不能对廉租户家庭收入做出真实准确的鉴定
目前，对我国居民家庭收入的鉴定主要有以下几种形式，家庭调查、个体申请、公证公示等。我国缺乏相对健全的个人信用制度与个人申请制度。目前社区专项工作人员对住户收入的调查多依据住户家庭的财政支出，难以获取廉租户真实有效的收入凭证。经济条件不好的家庭其主要劳动力的工作多具有不稳定性，这就直接为对其家庭收入的鉴定增加了难度，对廉租户家庭的实际收入缺乏真实性评判标准，这种情况不利于对廉租房家庭动态收入的把握，而且更容易对经济基础低于最低生活保障线的住户产生鉴定误差。
（2）缺乏完善的廉租房退出机制
①没有明确的退出条件与政策
廉租房制度带有社会扶贫的性质，它的主要对象是家庭收入低于最低生活保障线以下的城镇居民。采取住户交纳低租金的方式运作，而且以家庭收入最低保障线为划分条件，一旦超越了最低线则在原则上就必须退出廉租机制。在具体的条款规定上对确实有困难者又放松政策，允许其继续租用，只是在时间长度和租金标准上做一定的限制和调整。由此可见在廉租房的实际运作中参合了很多的人为因素，相对宽泛的退出条件不够明确和严禁，很容易受承租家庭和相关工作人员的主观愿望所左右。
②在退出的机制中，有些工作人员不能明确责任。
有部分廉租户主观上不愿意退出廉租房，于是动用一些社会关系出离于退出制度之外。这种现象的发生严重背离了我国廉租房制度的最终目标与任务。
③廉租房在实际运作中缺乏资金保障
我国的廉租房在运作及管理上其主要资金渠道来源于政府。但在具体的实施落实上则缺乏力度，致使经常出现资金短缺问题。《廉租住房保障资金管理办法》对我国廉租房的保障资金来源做了明确规定，主要来源于省财政预算中的补助安排。这些政策在具体的资金数额上没有明确指标，过于笼统十分不确定。我国是发展中国家，依照廉租户的适用条件来划分，在我国城镇涵盖面非常广，廉租户队伍十分庞大，但是在政策范围内真正受益的家庭在数量上却非常有限。
廉租房资金问题得不到顺利的确定性保障，会给社会市场机制带来一些不利因素。由于廉租房在一定程度上也走市场化路线，因此导致不同地方的廉租房在价格上不统一，价格上的差异引发了许多不公平不合理的竞争。由于廉租房价格不高，在很大程度上制约了二手房交易，一定程度上破坏了市场规律的平稳运行，妨碍了市场资金的高效率灵活周转，破坏了市场体系宏观调控的杠杆性作用。
无法保证物业管理方面的资金运作。廉租户大部分家庭经济基础差，生活比较拮据，并不承担廉租社区物业费的缴纳。致使廉租房社区物业管理资金严重不足，不能达到服务与管理的既定水准，社区的人文建设，基础设施建设更是一纸空谈。
二、廉租房后期管理模式
1、探求新的廉租房管理方式
在廉租房运行的过程中，要确立廉租户的主体地位。同时要把物业、开发商、以及社区居委会有效结合起来，发挥辅作用，共同致力于廉租社区的管理与开发。要发挥廉租户的自主意识，利用社区内部劳动力资源，筹建比较完善的服务管理队伍，有效实施用户自治。
如黄南州公共住房管理中心聘选或组建物业管理公司，同物业管理公司签订物业管理合同，由物业公司承担保障性住房物业管理。物业管理公司逐步推行社会化、专业化管理模式，对保障性住房统一实施专业化管理州公共住房管理中心组建、成立小区管理委员会，管委会在共管中心指导下代表和维护小区房产产权人和使用人的合法权益。州公共住房管理中心对管理保障性住房的物业公司和管委会有关工作进行监督、指导和协调。
2、各尽其职，做好自主经营的组织工作
将物业、开发商、以及社区居委会有效结合起来，要各尽其职，做好组织工作。以提高廉租社区内住户的生活水平为动力，社区居委会要有效发挥组织功能，做好引导。可以采取各种形式的社区服务活动，例如家政保洁，托儿所、电器维修等，采取无偿或有偿的经营模式，调度社区内闲置劳动力走向就业岗位。
3、做好廉租房周围的基础实施建设
我国目前的廉租房建设一般都比较集中，廉租户的整体经济条件都很低，整体文化素质不高。因此对廉租户进行配套的文化素质教育非常有必要，廉租户整体素质的提高有利于廉租社区的长远发展，也会为廉租户自身提供更多的生存机遇。因此有必要在廉租户集中区周围完善相应的医疗卫生，教育教学，交通运输等基础设施，这样就会切实解决廉租户的实际生活难题，为廉租户的出行，就医，上学提供了方便。同时在小区的物业管理上要由政府出资，选用社区内部的劳动资源上岗，增强廉租户的生存能力，有效减轻政府的负担。
三、结语
居有所住，改善民生，是我国廉租房制度的实施的目标规划。切实解决城镇居民低收入家庭的住房问题，是党和国家心系民心的重要体现。落实好廉租房的管理与服务，有着深远的现实意义，它对我国社会主义的和谐发展有着重要的推动作用。
参考文献：
[1]许自强.城市廉租房后期管理模式探析[J].财经界.2011（18）
篇4
我国早在1998年就提出了建立廉租房的社会保障体系构想。1999年建设部出台《城镇廉租房管理办法》，提出由政府实施住房社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。XX年3月我国在《城镇廉租房管理办法》的基础上修改并正式颁布实施了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。目前，包括上海、北京、广州等在内的多个城市的廉租房制度试点工作正在进行，出台了适合各地情况的廉租房管理试行办法。但是，由于种种原因，廉租房在我国房地产市场体系中的进展仍然较为缓慢。
廉租房制度，是指政府（单位）在住房领域实施社会保障职能，保障的对象是城市中低收入家庭，即对具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭，提供租金补贴或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。建立廉租房制度的目的是，构建面向住房弱势群体的城市住房保障制度。廉租房制度具有以下几个特点：
1、供应对象明确。廉租房制度是具有选择性的社会政策，属于社会救济型福利，其保障特点是范围窄、标准低。只有符合各地方政府规定的住房困难的最低收入家庭，才可以申请城镇最低收入家庭廉租房。
2、以发放租赁住房补贴为主，以实物配租、租金核减为辅。其中，租赁住房补贴，是指政府先向符合条件的申请对象发放补贴，再由其到市场上去租赁住房；实物配租，是指政府直接提供住房，并按照廉租房租金标准收取租金；租金核减，则是指产权单位按照规定，采取在一定时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金减免的办法。
3、具有社会保障性特点，是政府主导性社会福利制度。政府的主导作用体现在提供相关法律和政策，对保障对象和范围及享受标准作出规定，并建立合理的资金来源和筹集房源的渠道，同时，进行有效的行政管理也是政府的重要责任。
4、廉租房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租房的购建、维修和物业管理等。
5、廉租住房制度是具有严格资格条件限制的保障性住房制度，具有公开公平的准入机制、轮候机制和退出机制。廉租房应当由户主按照规定程序提出书面申请，申请家庭人均收入符合当地廉租住房政策确定的收入标准。
从国际经验看，当前市场经济体制国家形成了三种基本保障方式：
一是以英国、新加坡为代表的政府直接建造公房的住房供应支持方式，即政府通过设立专门机构，提供运营资金负责建设和管理；
二是以法国、德国、日本等为代表的政府金融支持非营利机构建房的间接参与方法，即提供政府优惠贷款，实行贷款利息补贴的办法，支持非营利机构发展低租金、低成本住房；
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关键词:城中村;廉租房;困境
中图分类号:F293.31 文献标志码:A文章编号:1673-291X(2010)29-0007-02
一、城中村出租屋发挥了廉租房的重要作用
“城中村”通常是指在城市建成区范围内大大小小的村落,是我国城市区划范围迅速扩张过程中,由于土地补偿、拆迁安置困难等原因未将农村集体所有制土地转化为城市全民所有制而遗留下来的 “城市里的乡村”。
随着改革开放步伐的推进,我国进入快速城市化的发展阶段,城乡人口流动加剧,迁移人口成为城市居民的重要组成部分。20世纪90年代后期以来,农村迁出人口通常占到全国迁出总人口的60%左右,而迁入城镇的人口占全国总流动人口的80%以上,甚至接近90%,从农村流出的人口大部分都流向了城镇[1]。
我国廉租房制度的保障对象是符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭,同时必须是城市具有非农业户口的常住居民。这使得在流入城市的人口中,大量收入低下且不符合标准的“夹心层”无法得到基本的住房保障,其中1/3的人员选择了价格低廉、手续方便、管理松散的城中村出租屋居住,在经济发达地区如北京、上海等城市有超过一半的外来农村务工人员都租住在城中村里。利用2005年全国1%人口调查数据进行分析可以得出[2],城中村住房已成为城镇常住人口重要的住房供给来源:全国城市范围内,城中村住房面积占全部城市住房面积的33%,城中村住房间数占全部城市住房间数的30.6%;城中村住房解决了29.5%的城市常住人口的住房问题。
二、城中村改造的廉租房建设构想
廉租房建设和城中村改造都是城市化发展中存在的问题,二者不是相互孤立的。廉租房建设的关键是资金投入和土地供应,同时要加大覆盖面,将廉租房的惠及人群不仅限于非农户口的城市低收入家庭,还要扩展到广大外来务工人员,包括农民工和刚毕业的大学生等。而城中村改造也存在着资金投入、土地开发、外来务工人员的住房安置等问题。将“建设”与“改造”有机结合起来,兼顾低收入人群和城市建设两方面的利益,在“改造”的基础上进行“建设”,可以有效地解决廉租房建设和城中村改造过程中存在的一些难题,减少政府在土地和管理上的投入,加快推进廉租房建设进程[3]。
三、基于城中村改造的廉租房建设困境分析
(一)制度困境
长期以来,我国实行的是城乡分割的二元制度结构,主要体现在两个方面:一是对人的管理。城市的市政部门只负责管理城市中非农户口的人员,“城中村”和以前农村没有两样,由原来的村委会全权负责[4]。此外,我国的户籍制度一直以来实行的都是静态的等级人口流动制度,农村人口户籍想变为城镇人口户籍,必须有劳动部门的录用证明、学校的录取通知书或者是城市的户籍管理部门准予迁入证明。虽然这种现状在近年已有很大的改观,但还是没有得到彻底解决。二是对土地的管理。核心涉及土地所有权问题。我国的城市土地属全民所有制的土地,而农村土地包括农业用地与农民的宅基地均归农村集体所有,属集体所有制的土地。欲将城中村改造与廉租房建设相结合,使城中村的出租屋在政府的统一规划下真正合理发挥廉租房的作用,首先要解决的就是土地问题,其中最大的难点就是要不要改变城中村土地所有权性质以及如何改变。
首先,廉租房的建设以及未来的分配和使用能否持续保持公益性质尚存在争议,即使采取相关措施能够保持其长久的公益性,也需要通过政府征用这一环节改变城中村土地所有权性质,将原本归属村集体的集体所有制土地转变为全民所有制,由地方政府行使所有权。
其次,对于城中村的村民而言,土地征用不仅直接涉及到他们的房屋、宅基地等私人财产,更关系到他们未来的生活来源如何解决等切身利益。由于在城市化进程中,城市土地资源日益稀缺,而城中村本身坐落于城市区划范围内,且地处城市核心地带或交通便利的城乡结合部,土地区位优势明显。加之城市地价的上涨提高了城中村居民继续将土地保持农用的机会成本,我国现有的城中村经济绝大部分已转为第二、三产业尤其是以土地出租、物业租赁为主的经济模式。城中村居民收入依赖出租屋经济和政府或开发商的征地补偿,形成一种典型的寄生式经济,导致村民寄生性的生存状态和心理状态,如果村民未来的生活来源问题得不到解决,城中村的土地征用问题将举步维艰。事实证明,我国因土地征用问题引起的纠纷已经占到全国农村的65%以上。
(二)融资困境
城中村改造的政府主导性需求与廉租房的福利性特点,决定了基于城中村改造的廉租房建设融资过程与一般商品房的开发运作有着明显的不同。在廉租房开发建设的融资渠道方面,我国目前可采取的筹资方式主要有:市、县财政预算安排的住房保障资金;住房公积金增值收益中按一定比例提取的城市廉租房补充资金;从直管公房售房款中提取的部分资金;社会捐赠的资金和土地出让金净收益[5]。基本上仍停留在纯政策性资金的支持上,使其不可避免地存在以下融资困境:
1.融资被动
考虑对地方GDP的拉动作用,城中村改造与廉租房建设都比不上普通地产的开发,同时,二者还需要地方政府耗费大量的人力、物力资源,甚至极大影响到目前被视为地方政府“第二财政”的土地出让金收入。故现有融资方式地方政府很难予以积极配合,基本上都属于硬性摊派,非常被动。
2.融资稳定性差
目前,我国基于城中村改造的廉租房建设的融资方式均属于国家财政支出,与中央和地方财政状况有着密切联系。当中央或地方财政由于特定原因吃紧的时候,建设资金可能就会在一定程度上被挤占,无法形成建设所需的长期稳定的资金链。以住房公积金增值收益为例,其用于城市廉租住房建设补充资金上的金额,是扣除住房公积金贷款风险准备金和公积金中心管理费用后的余额,如果前两项金额较大,那么用在城市廉租住房建设上的资金无疑会相应减少。因此,资金供给呈现出极不稳定的特征[5]。
3.融资资金缺乏监督机制和封闭机制
用于城中村改造与廉租房建设的资金,由于其保障功能与政策目标的指引,投资回报将明显低于普通房地产开发收益。如果融资资金缺乏有效的监督机制和封闭机制,资金的逐利属性将可能使本应用于城中村改造和廉租房建设的资金流入市场,无法保证建设顺利实施,甚至会出现寻租等社会问题。
4.缺乏融资工具的创新
现有城中村改造与廉租房建设融资大都属于财政范畴,金融机构并没有发挥很大作用。将僵化的政府直接主导型融资方式转化为政府引导下的商业化运作方式尤为重要。这就需要金融机构借鉴国外已有的成功经验并结合我国实际,加快金融创新步伐,设计出适合我国国情的金融产品,为基于城中村改造的廉租房建设融资提供更为灵活的市场化运作方式。
(三)管理困境
在城中村的管理中,村民委员会几乎要负责与居民生活有关的一切事务,包括教育、环境、卫生、治安、基础设施建设等,这种管理模式的本质是传统的农村社会聚落,管理很难面面俱到,更不可能达到高效与专业化。而且,城中村建设和管理的费用并不像城市中街道社区建设和管理的费用是国家财政支付,所有费用几乎都靠村集体支付,经费的极度缺乏加之未必能够合理地分配、利用,使大多数的城中村“脏、乱、差”现象严重,由于出租屋户主大都各自为政,致使房屋的建筑没有统一规划设计,存在结构不合理、密度过大等诸多弊端。杂乱的建筑和生活环境,破坏了城市的形象,降低了城市生活的品味。此外,城中村中人口的流动性又使本就混乱的管理变得更加复杂,许多城中村由于管理不到位亦滋生了不少社会问题,成为城市中治安事件的高发区。
总之,基于我国现有的特殊国情,将城中村改造与廉租房建设相结合,是许多学者和政策研究人员的共识,民间也已有很多尝试,但真正将其纳入政府的规划和指导并大规模付诸实施,还要求我们应仔细研究面临的困境,在制度创新、金融工具创新和管理模式创新上做出进一步的研究与论证。
参考文献:
[1] 彭连清,周文良.改革开放以来我国农村劳动力转移状况与特征[J].农村经济,2009,(4).
[2] 刘琳.“城中村”住房发挥了廉租房作用[J].中国投资, 2009,(3).
[3] 刘传俊,薛耀文,宋军.基于城中村改造的准廉租房建设构想[J].中国房地产,2008,(6).
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[关键词]廉租房；融资；低收入家庭；创新模式
[中图分类号]F293.35 [文献标识码]A [文章编号]1002-736X(2012)04-0087-03
廉租房制度是我国住房体系中的重要内容，是解决我国低收入家庭住房问题的重要途径，在保障弱势群体居住权问题上，具有重要的现实意义。2011年4月16日，提出：“保障性安居工程是一项重大的民生工程，关系经济社会发展全局，惠及广大人民群众，要进一步提高认识，完善政策，把保障性安居工程建设各项任务落到实处”。2011年1月颁布的“新国八条”提出，要把加大保障性安居工程建设力度作为重要内容。可见，大规模实施保障性安居工程，既是保障民生的重要措施，又对我国廉租房建设资金来源状况提出巨大挑战，我国保障性住房现有融资模式能否适应其政策变化，就成为了有待解决的重要课题。本文通过比较中外廉租房融资模式的差异，借鉴国外经验，提出针对我国现有廉租房融资模式的启示。
一、廉租房政策型融资模式分析
国外发达国家廉租房发展已经历了百年之久，其中，对住房保障制度及融资模式的研究早已成为国外学者讨论的热点。致力于住房金融机制的研究有：对英国的抵押贷款政策的研究(Bal-chin Paul，etc，1996)；对德国的住宅储蓄制度的研究(Mae Ewen M，1991)；对美国的信贷援助和公私合作的研究(HarloeMichael，1995)；对日本的公营金融机构和私营金融机构的研究(Yo-ko Moriizumi，1994；OliviaS MitchellJohn Piggott，2004；Ellisand Alldrew，2001)；对新加坡的建屋发展局和住房公积金的研究(Peter K W Fong，1989)；对美国政府为解决住房问题而采用的主要政策和项目及美国低收入住房联盟、澳大利亚健康与福利署等官方对本国低收入阶层住房政策研究等(阿列克斯-施瓦茨，2008)。从以上学者的研究中发现：政府在保障性住房的实施中起到重要作用。从各国融资模式的对比分析中可以看出，资金来源上，美国、德国、日本和新加坡以政府投资作为廉租房建设的直接经济来源，而英国和法国在政府投资的基础上注重民营资本加入；政策扶持上，美国和日本均为廉租房出租者及低收入家庭提供利息、租金等补贴，有利于低收入家庭获取廉租房；金融监管上，美国和德国均属于封闭的金融体系，国家重视金融机构的参与，形成了严格的保障体系。德国、新加坡比较重视廉租房制度的建立，有明确的廉租房保障标准。
相对国外政策型融资而言，国内学者的侧重点如下：巴曙松(2006)认为，我国廉租房制度虽建立时间不短，但由于种种因素制约，发展程度有限，成为房地产市场结构性失衡的关键问题之一；曾奕子(2007)从我国廉租房建设属福利性质的公共产品分析，认为社会效益大于经济效益的特点决定了其建设资金严重不足，而我国对保障性住房的融资模式比较单一的模式不能弥补廉租房建设所需资金；巴曙松、王志峰(2010)从当前保障性住房建设资金来源分析，中央预算安排的重大公共投资项目中，廉租房建设工作起步较早，但实施规模和发展速度远远没有达到预期水平的主要原因是保障性住房资金的严重缺失。从以上研究中发现，我国廉租房起步较晚，保障性住房制度及融资模式等还处于逐步完善阶段，学者们对廉租房现有融资模式提出的相关问题值得我们重视。
综上所述，国内外保障性住房制度和资金来源差别显著，政府在保障性住房的实施中均发挥着重要作用。由于国情的差异，廉租房融资侧重点不同。我国廉租房融资可供参考的理论依据相对较少，融资模式比较单一，国家财政性融资难以满足廉租房建设的资金供应。
二、廉租房吸收社会资本型融资模式分析
受国外廉租房发展的影响，PPP、BOT等公私合营型融资模式的理论起源也较早，在国外有比较丰富的基础设施项目作为公私合作型融资的成功案例，而且学者们对廉租房公私合营型融资的应用研究比较深入，多数学者从风险划分角度对廉租房融资进行分析，旨在权衡其影响因素的基础上优化公私合营模式。Peter Moles(1995)认为，英国的Skye Bridge项目采用私人部门融资方式时，对项目相关方的风险进行了研究，得出公共项目中私人投资加入时，其风险取决于项目完成后的预期收益率及预期业务量；Patrick TILam(1999)认为，公共项目领域应采用BOT融资方式，并指出公共事业项目建设中分配风险管理决定公共项目的成败；美国学者萨瓦斯(2002)认为，应该对PPP模式应用中的风险进行划分，为PPP模式的优化提供参考；DarrinGrinmsey、Mervyn K.Lewis(2002)，Yongjian Ke(2010)从基础设施建设项目运用PPP模式风险角度分析，并对项目相关方的风险进行指标评价；Urmi Sen-gupta(2006)认为，应该协调好公共部门和私人部门之间的合作关系，防止利益冲突等因素给项目带来风险而导致项目失败。
我国学者对廉租房建设资金流动性的研究，即政府采取与私营投资者合作，不仅减轻政府投入资金不足的压力，而且能降低投资风险。国内学者对吸收社会资本的融资模式主要集中在以下两个方面。
(一)廉租房公私合作型融资模式
李岚(2010)认为，与传统的融资方式相比，BOT模式具有以项目为导向、以特许权为前提、政府给予支持和指导、有限追索权、风险分散等特点，完全有可能吸引民间资本进入廉租房建设中；许晓苹(2009)认为，我国虽然有多种廉租房融资渠道，但庞大的资金缺口严重制约了廉租房的建设，通过对PFI进行SWOT分析法得出，PFI将会在我国廉租房建设的融资方法中是比较理想的一种模式；吴文生(2009)从三方面原因分析PPP模式在我国是可行的。可见，国内学者研究的观点是比较一致的，均认为廉租房融资公私合作模式在我国是可行的。
(二)廉租房“政府主导”型融资模式
莫连光、郭慧芳(2006)认为，廉租房建设以政府为出资主体进行融资，这不是融资唯一途径，可采用吸引民间闲置资本注入；厉以宁、巴曙松(2006)认为，’福利彩票应该作为廉租房建设筹集资金的一种渠道，但其可行性及应用前景并未提及；应红(2005)认为，保障性住房的融资，除上市融资和发行债券工具外，开展政
府和私人合作建房等多种模式也是必要的；李迎生(2004)认为，政府应以税收、无偿提供土地、优惠政策等激励模式调动民营资本加入。
综上所述，国外PPP、BOT等公私合作型融资模式发展比较成熟，侧重于影响模型因素的具体分析，对PPP、BOT等模式应用的完善起到指导作用；国内对PPP融资模式的研究仅限于可行性分析及定性分析阶段，没有足够的实证支持。从研究结论来看，国外学者对我国廉租房引用PPP模式持否定态度，而我国学者则认为此模式在我国有运行的环境，适合我国廉租房融资。，我国吸收民间资本的“政府主导”型融资模式新颖，而且国内学者研究较少，可能成为今后的研究方向。
三、廉租房金融创新型融资模式分析
REITs融资模式在国外起步较早，研究也相对成熟。Khoo，D.HartZell等学者(2002)对ABS模式在公共项目融资中的可行性及存在的风险进行研究；Ko Wang、su Han Chan、George W. Gau(1992)以1971-1988年低价首次公开发行的房地产企业数据为研究对象，运用RElTs的87个样本进行统计分析，得出高收益率群体多是私人投资者。可知，REITs融资模式起源于美国，而且在廉租住房融资中是比较成熟的一种模式。ABS模式、REITs廉租房融资模式均以开放资本市场运用金融工具对公共住房进行筹融资，进一步拓宽了廉租房融资渠道。
近年来，我国大多数学者致力于借助金融工具对廉租房融资模式创新，即以创新性金融工具助推廉租房建设。巴曙松(2006)认为，REITs的参与主体是政府和金融机构，我国有适合REITs运行的环境；董宇辉(2010)认为，资产证券化ABS融资成本及风险较低，可以为对廉租房融资模式的创新提供新能源；黄成娟(2008)认为，应用创新型融资模式支持廉租房的建设是可行的。
综上所述，国外运用金融工具对廉租房进行融资的研究比较早，发展相对成熟，研究也较为深入，已经建立了相对完备的REITs等金融机制。国内学者认为，运用金融手段进行资本筹集是未来廉租房发展的一种趋势。其研究方法以静态为主，包括廉租房融资的可行性分析、SWOT和博弈法等。由于我国资本市场的影响，导致缺少REITs模式的实证研究，但部分学者依然认为REIT模式适合我国经济环境。
篇7
廉租房政策，是现代市场经济国家普遍推行的一项社会住房政策。它是指政府对最低收入家庭提供租金补贴，或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。我国正在实施的廉租房政策，实践证明能够在解决低收入者住房问题方面发挥相当大的作用，值得大力推广，是解决现阶段我国低收入者住房问题的良好途径。政府廉租房、公共租赁房是无力购房者的最佳选择。
1廉租房制度存在的突出问题。
我国虽然建立了廉租房制度，但由于城市土地资源有限，城市财政预算安排资金的不足以及缺乏其他稳定的廉租住房资金来源渠道，廉租住房制度实施面临着许多困难。
1.政府住房保障职责缺位。
政府在房地产开发中主要不是获得收益，而是要保障社会公众基本的居住权利需要。因此这就要求政府承担起一定的责任，以保障公民的基本生存条件。在我国住房供应体系由计划向市场转轨过程中，客观上出现了政府和市场分工不明确，政府在居住基本权利保障方面执行落实力度不够，过度依赖市场的现象。特别是，地方政府通过追求土地收益来加快本地经济发展，忽视了大量中低收入人群基本住房需要。有不少地方政府从自己和行业部门的自身利益考虑，与房地产商一起抬高房价，成为高房价有力的支撑者。就当前来看，地方政府事实上是房地产市场中的一个利益相关者，这导致了中央政府政令的受阻和政府公共职能经常性的缺位和越位。
2.低收入者缺乏住房保障。
按照各地现行住房保障制度，最低及低收入住房困难家庭租赁廉租房，中低收入住房困难家庭购买经济适用房和限价房。但现实情况是，一方面，即使是经济适用住房和限价房，许多低收入家庭因支付能力不足仍然买不起。并且在全国大中城市里，有大量的外来务工人员，比起具有当地城镇户口的职工，他们的收入普遍更低，居住条件更差，更应享受住房保障，但现行住房保障制度却将他们排斥在外。
3.土地与资金形成瓶颈。
廉租房建设一般有两个条件，一是土地，二是资金，这二者构成了廉租房建设的瓶颈。就土地而言，城市用于建设的用地总量是确定的，为了降低成本，用于建设廉租房的土地必须是划拨而不是出让，但是如果用于建设廉租房的土地划拨多了，那么用于出让而获得财政资金的土地就会减少。这对于各级政府来说是一个两难问题。政府面临着是急于取得城市各项发展急需的资金，把这些资金用于投资建设，加快本地区的gdp增速，还是放弃这个利益，给老百姓无偿建房，同时又贴进去更多资金的两难处境。就资金而言，作为地方主要财政收入的土地出让金及公积金增值收益是廉租房建设的主要资金来源。如果没有强有力的法律约束，地方政府注定会缺乏提供资金的动力，继而会造成房源难以为继并形成恶性循环。这种状况在现实情况下是难以避免的。
4.廉租房准入与退出机制尚未完善。
廉租房保障对象即使在最严格的审批程序下获得廉租住房，也有可能冒着道德风险谋取利益并将其所得用于改善其基本生活条件。如何防范和避免这种现象的发生，在满足保障目的的同时，又不至于使廉租房成为新的牟利工具，这是廉租房保障制度设计时应予考虑的重要内容。同时腾退机制是廉租住房制度的重要内容，但在一些城市的廉租住房腾退过程中，已不符合配租条件的家庭拒不腾退，廉租住房的退出机制很难得以实行，造成年度复核流于形式。
2完善廉租房制度的对策。
住房保障制度尤其是廉租房制度建设在我国初步形成了包括财政投入、税费减免、信贷支持、土地供应等政策体系。各级政府现阶段的当务之急是认识廉租房制度建设过程中的各种利益关系，分析和解决廉租房制度在实施过程中出现的问题，按照廉租房制度的管理办法规范政府的职能范围，充分发挥廉租房制度的积极作用。
1.充分发挥政府的职能作用。
廉租房是一种福利房，政府的参与是必不可少的，政府在这项工程中担当的角色是多重的。首先是廉租房产权的拥有者。政府是廉租房建设工程的建设方，是廉租房产权的拥有者。其次是建设资金的信用担保者。对投资资金而言，只有在安全性非常高的前提下，才可能以低利率的方式大规模地投入到廉租房的建设当中。第三是廉价土地的提供者。当前房价太高的一个成本性原因是政府提供的建设用地拍卖价太高。政府在提供廉租房建设用地时必须以保障社会福利为主要目的，让利于民，这是有效控制单位建筑面积造价的基础性环节。第四是协调人。在廉租房建设过程中，政府要与投资主体之间协调好贷款的规模、期限、利率。政府要与租房者协调好房租，房租的高低应以建房的贷款利息和少许物业管理费为基准，政府应以重点降低单位建筑面积的造价为手段来降低房租。
2.拓宽廉租房建设资金融资渠道。
为解决建设资金短缺问题，应当积极搭建融资平台，通过无偿划拨土地、银行信贷、公积金贷款等方式，多渠道筹集建设资金，确保廉租房建设顺利推进。政府必须调整财政支出结构，在每年的财政预算中，保证一定的住房保障资金。廉租房拓宽融资渠道还可发行公债，公债是国家依据信用原则获取财政收入的一种特定方式。同时，还可以将廉租房开发贷款证券化。这样可以加强金融资产的流动性，转移和降低商业银行的贷款风险，不仅有利于防止银行不良贷款的再生，还可以使廉租房开发更容易获得银行的资金支持，从而达到拓宽廉租房融资渠道的目的。
3.增加廉租房建设和供给。
随着国家民生政策的不断深入，廉租房保障对象的范围也应随之不断扩大。必须根据各地居民的实际收入情况确定廉租房保障对象。对于那些在城市中凭一己之力买不起房而又无资格享受廉租房保障的所谓“夹心层”和来自农村贫困地区并在城市担当脏、累、差等工作的外来人员，政府不能将之排斥在廉租房保障对象之外。廉租房保障体系的设计要适当超前，逐渐扩大廉租房政策的覆盖面，逐步在新的环境下达到更高要求的“应保尽保”。
“十二五”规划把保障和改善民生摆在一个十分重要和突出位置，未来五年将使保障性住房覆盖率达到20%。也就是说，为了遏制当前过高的房价，为了解决国内居民的基本居住条件，政府在未来五年里，计划建设城镇保障性安居工程3600万套，其中2011年建设1000万套，2012年建设1000万套，2013～2015三年建设1600万套。
4.加强对廉租房的监督管理。
现阶段，在城镇廉租房资源非常有限的情况下，应在准入上确定一个资格标准，在轮候上建立科学的排序方式，并在廉租家庭不符合资格标准时建立合理的退出机制，这既可在最大程度上提高住房资源的效用，又可减少社会成员之间的分配不公。廉租房制度管理部门应定期对享受廉租房家庭的收入、住房状况等基本情况进行复核，以避免廉租房消费的“搭车现象”，确保有限的廉租房资源发挥最大的效用。
在健全住房保障对象档案的同时，要实施动态监管：一是依法签订住房保障租赁合同，合同期满要求续保的必须要经过重新审核，只有符合条件者方准予续签；二是严格审核住房保障的准入和退出对象，当住房保障对象收入水平超过当年最低收入标准时，将让其按期腾退保障性住房或停发住房租金补贴；三是住房保障及管理情况适时向公众公示。
篇8
【关键词】廉租房；有效需求；闲置资本；准公共品
1 我国廉租房建设现状
廉租房是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供的一种社会保障性质的住房。
从1998 年国务院23 号文《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革，加快住房建设的通知》第一次明确提出“廉租房”的概念起，到温总理在2008 年政府工作报告中提出“要建全廉租房制度，加快廉租房建设，增加房源供给”，廉租住房保障资金首次写入政府工作报告，我国的廉租房建设已经经历了十余个春秋。在这十来年中，一些大型城市根据实际制定了符合当地情况的廉租房政策，取得了一定的成绩。
建设部网站数据显示，截至2006 年底，全国建立廉租房制度的城市占城市总数的77.9%，其中，287 个地级以上城市中，有283 个城市建立了廉租房制度，占地级以上城市的98.6%，370 个县级市中，有229 个城市建立了廉租房制度，占县级市的61.9%，全国累计已有54.7 万户低收入家庭通过廉租房制度改善了住房条件。此外，在2005 年抽样统计的1000 万户低收入住房困难家庭当中，截至到2008 年底，已经有253 万户得到了解决。
但是我国的廉租房建设情况依然不容乐观。虽然建设部多次要求所有市县在2006 年底必须全部建立廉租房，但建设部通报的数据显示，截至2007 年6 月，全国657 个城市中有71个城市尚未建立廉租住房制度，有166 个地级市未明确土地出让净收益中用于廉租房的比例。即使在一些建立了这项制度的地方，廉租房建设事实上也被挤压到了一个无足轻重的边缘位置，不少地方政府对建立廉租房热情不高。所有这些情况都表明我国廉租房政策执行效果并不理想。
2 社会资本进入廉租房建设市场的可行性分析
2.1 具有大量的社会闲置资本。根据最近中国人民银行的报道， 中国城乡居民的储蓄额超过了15万亿元，且有进一步增加的趋势。1995年中国银行的存差第一次超过3000亿元，2005年银行的存差已达到9．2万亿元，扩大的存差直接意味着银行效益的降低。但具有中国特色的是大量资金积淀在实体经济之外，而大量信贷需求却未得到有效满足。减少银行存差一个有效办法就是增加实体经济的投资，将高额储蓄转化为消费力，降低过剩流动性对中国金融体系的拖累。
2004年我国的外汇储备为6009．32亿美了己，2005年为8188．72亿美元，随着外汇储备数额的增加，外汇风险的控制日显重要。投资实体经济可以作为减小外汇风险的一种重要手段，把部分外汇投向廉租房建设市场是一种值得尝试的途径。在风险和效益有保障的前提下，这些巨额的社会闲置资本进入廉租房建设市场是完全可能的，更是一种双赢的行为。
2.2 可靠的收益保障。政府保证提供低廉的住宅建设用地，社会剩余劳动力保证了低廉的人力资本，大量的社会闲置资本保证低利率的建设资金，三者的结合使得廉租房单位面积造价显著降低，为廉租房的租用者降低了房租，也为未来房价的升值留下了较大的空间。为了使社会闲置资本放心地进入廉租房市场，政府必须用自己的信用和廉租房的产权作为担保，一则为了能以更低的贷款利率获得建设资金，二则是让投资主体更放心地投资并确保本金能安全收回。
略高于存款利息的贷款的利息完全可以由普通的租房者以租金的形式来支付，对特别困难的租房者，政府可以给予适当的房租补助，这样可以减轻政府的财政负担，政府可以将更多的资金投放到基础设施建设和职业教育上。
随着经济的发展，在城市化过程中城市人均工资水平和住宅价格都会有一个稳定的良性增长，为了能更好吸引投资和获得更低利率的贷款，廉租房未来的溢价可以按一定的比例分别由政府、投资主体、购房者来共享，让更多的人来分享社会财富的增长。
2.3 具有大量的剩余廉价劳动力。我国目前人口超过13亿，其中有9亿左右在农村，占总人口的72．1％，2．46亿户农民中劳动力总数为5．22亿人，农业领域就业2．47亿人，剩余劳动力大约为1．5亿人，城镇剩余劳动力为2167万人，这些大量的剩余劳动力对大规模的廉租房建设形成了两大潜在优势。(1)大量的剩余劳动力经过政府或企业的短期职业技术培训，就可以成为廉租房建设市场的劳动力，为廉租房的建设降低了人力资本。(2)他们中的大部分人会成为这些廉租房的租用者和最后产权的购买者。大批到城市里就业的打工者，随着他们的职业技术水平的提高，他们的收入也将会随着中国工业化的进程而逐步提高，收入的增加为将来最终购买这些廉租房的产权提供了经济保障，也为廉机房建设资金的回收增添了砧码。
3 结论与政策建议
对社会的中低收入阶层提供住房保障是政府不可推卸的责任，健全的住房保障制度是社会保障体系的重要组成部分，也是构建和谐社会的重要前提。廉租房建设是住宅保障的突破口，也是降低房地产市场泡沫的有效途径。要搞好廉租房建设，中国政府必须走一条符合中国特色的廉租房建设之路―政府与社会资本相结合，利用中国在工业化和城市化过程中出现的特有的大量的社会闲置资本和剩余劳动力，加大廉租房的建设步伐。只有这样，中国的大规模的廉租房建设才有可能变为现实。
3.1 加快住房保障法的制定
各国的成功经验都表明要保证廉租房建设稳定、有序地进行，必须有一定的法律法规作为保障。新加坡1955 年推行公积金制度，同年国会通过《中央公积金法》，美国于1949 年通过了《住房法》，并于1968 年通过了《住房与城市发展法》。我国虽然在不同的时期曾经颁布了相应的条令，但迄今为止，还没有一部专门涉及住房保障的法令，住房保障主要依靠行政手段加以干预，缺乏立法体系的保障。我国应该借鉴国外发达国家住房保障的经验，加快住房保障法的立法进程，从立法层面对廉租房制度的运行机制进行规制，确定实施计划、资金供应方式、财税政策、运作机构、保障对象及范围等。
3.2 整合多方资源，拓宽房源供给渠道
3.2.1 鼓励或强制开发商建设经营廉租房。美国政府从20 世纪70 年代开始，采取了一系列优惠政策鼓励开发商建设经营公共住房，包括提供低息贷款、放宽一些地段的规划控制、减免有关税费等。而法国则规定开发商的每一楼盘，至少拿出20%的面积，低价卖给社会福利房管理公司，由其出租或出售给低收入者，并提供房屋的日常管理和维护。在我国当前房地产开发商利润率较高时，完全可以借鉴法国的经验，强制性地要求开发商的每一楼盘都必须建造一定比例的廉租房，低价卖给政府，由政府进行经营。
篇9
关键词：保障性住房；经济适用房；廉租房；公租房；寻租
中图分类号：F81 文献标识码：A
一、寻租理论
租，即租金，也就是利润、好处。简单来说，寻租就是对经济利益的追求。它通过获得或维持某个领域的垄断地位来寻求、保持和增加经济租金的非生产行为。寻租发生的前提往往是存在预期的经济租金，租金通常是市场分割后为获得或巩固其垄断地位而产生，根源在于政府或行业协会等有权机构的干预。寻租行为既浪费资源，损害社会的福利，又扭曲市场的资源配置功能，导致社会矛盾等等。寻租行为普遍存在于各个行业中，房地产业也不可避免。
伴随商品房价格的飙升，人们对保障性住房寄予厚望，目前政府大力推进保障性住房项目，以满足人们的住房需求。但是从另一方面来说，保障性住房过分强调行政配给，可能在更多方面催生寻租。
二、我国保障性住房项目实施中的寻租行为分析
保障性住房是政府针对中低收入住房困难家庭所提供的限定标准、限定价格或租金的住房。目前，保障性住房主要分为两限商品住房、经济适用房、廉租房和政策性租赁房等。保障性住房的性质决定了政府的干预角色，但正是其大量参与，导致保障性住房项目实施中寻租行为盛行，在经济适用房住房制度中尤为严重。
（一）关于保障性住房房源方面寻租行为分析
1、保障性住房供应模式分析。关于保障性住房，这里主要介绍经济适用房、廉租房和公租房三种供应模式。
经济适用房，即价格合理，达到国家住宅建设标准，能够满足住户的基本居住需要。它是具有社会保障性质的商品住宅，是以微利价向城镇中低收入家庭出售的住房。这种制度造成住房价格“双轨制”，寻租行为大量存在，政府已经意识到这个问题，许多城市已停建经济适用房，转向廉租房和公租房。
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房只租不售，房源多样化，包括新建住房、空置楼盘、改造危房等。
公租房即公共租赁房，是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个过渡性产品，用低于市场价或者承租者承受起的价格向其出租。对于公租房的房源，主要采取新建和有针对性地收购两种方式。
2010年我国保障性住房、棚户区改造住房和中小套型商品房三类住房实际用地9.58万公顷，占全年住房用地实际供应量的76%，保障性住房用地供应逐年增加，占居住用地的比例稳步提高。
2、保障性住房房源获取方面的寻租行为分析。目前，保障性住房的房源主要分两大类：新建房屋和收购。新建房屋分为供出售的经济适用房和供出租的廉租房和公租房等；收购通常包括空置楼盘、老旧公房、改造危房等。
对于经济适用房的开发和建设来说，目前主要是政府间接出面，通过招投标选择房地产开发商，给予其一定的优惠政策，最直接的就是间接补贴，通常是土地行政划拨、免收土地出让金、开发贷款优先发放。这些优惠政策，对开发商来说是不可抵挡的。另外，经济适用房是具有商品房性质的，虽然国家规定经济适用房项目利润率不超过3%，但实际利润率却是相当高的，这也是吸引开发商进入的因素。因此，开发商为获得经济适用房的建设，竞相向权利主管部门负责人寻租，腐败衍生。而当这些负责人意识到自己手中权利的市场价值，“造租”活动也迅速蔓延。一方面某些通过寻租获得经济适用房建设项目的开发商，为了获取利润，想尽办法突破政府的政策约束，提高房屋建设档次，以“经济适用房”之名行“商品房”之实。要使这些违规“活动”合法化，仍然需要向主管部门负责人行贿，权利寻租蔓延，因而“高档”、“豪宅型”经济适用房频现；另一方面某些开放商通过降低成本来获取利润。他们在房屋质量、相关设施方面做文章，偷工减料，不仅带来安全隐患，也导致经济适用房的质量往往难以保证，造成公众的不满。
廉租房和公租房采用只租不售的模式，只是针对的对象有所不同。这两种制度下，即使是新建房屋也是出租，房地产开发商往往无利可图，反应冷淡，而同时政府的土地出让金收入也会减少，因此导致推进缓慢。但是，这两种制度在一定程度上较好地避免了经济适用房制度新建房屋中的寻权利租行为，大大降低了这一环节的腐败问题。对于新建的廉租房和公租房，建造者为了创造更多的利润，势必在房屋质量方面下手，通过偷工减料“创租”，为了通过有关部门的检查验收，不免要向相关部门管理负责人行贿。而通过收购获取房源的廉租房和公租房，寻租行为最可能发生在对于旧房价值的评估环节，以及对旧房改造环节，选择收购的旧房，选择评估公司，选择改造工程公司，在这些方面政府主管人员们容易出现腐败问题，因此仍然需要加强监督管理。
（二）关于保障性住房适用对象的寻租行为分析。保障性住房的适用对象是中低收入，住房困难的家庭。目前，我国尚未建立全面有效的信息化统计系统，社会诚信系统缺失，如何界定中低收入者的范围，如何确定保障性住房的适用对象一直都是难点。在申请保障性住房过程中，大量“欺瞒”、“套利”行为存在，申请人、购房者、开发商与政府权力主管部门负责人之间相互串通，通过隐瞒家庭真实收入信息，伪造购买资格而骗取政策享受待遇，同时“转租”、“转售”行为也盛行。
据有关调查，经济适用房出租率高达48%。对于具有购买经济适用房资格的人群，其中也存在有些家庭目前拥有住房，他们选择“出售”自己的购房资格或短期内将房子出售，赚取差价，他们成为房地产市场中的交易主体，因而造成保障的缺失。由于经济适用房的商品性质，导致在销售过程中销售对象的选择也是有猫腻的。开发商以及内部员工是对房号最优支配权的人，他们将一部分房号高价卖出，一部分则会免费送给与他们息息相关的“关系户”。这种免费当然也是有规则的，就是以利易利。而不具备购买经济适用房的人通过伪造资格，高价购买，权利寻租来骗取政策优惠。因此，我们经常可以看到“富豪”、“跑车”的身影出现在经济适用房小区，以及“五连号”事件。
另外，经济适用房的退出机制方面不健全，比如“回购”，也会留下了牟利空间。如果政府没有回购，那么个人出售经济适用房所得就包含了土地的价值以及土地升值带来的价值。很明显，这样变相地将财政收入所得转移到了个人的腰包，这样无疑伤害了社会公平。若政府回购经济适用房，行政手段在经济适用房领域的力量得到进一步强化。这样政府就不但掌握了经济适用房的分配权，也掌握了经济适用房流通时的定价权和再分配权，这种行政主导社会资源的分配必然导致寻租的空间。因此，经济适用房的推出与回购环节，很可能成为权力寻租的新平台。
对于廉租房和公租房也存在套利空间。大量具有申请廉租房、公租房资格的人群，他们通过“走后门”，向政府官员寻租，私下将住房转租，从中获利。而不具备资格的人隐瞒真实情况，通过权利寻租获取资格，骗取政策优惠。正是这些寻租行为的存在，造成目前许多城市保障性住房的“高租售率”，一边是“一房难求”，一边是大量闲置“豪宅”。因此，必须要完善我国保障性住房制度，减少寻租行为。
三、保障性住房中寻租行为产生的原因
我国保障性住房中的寻租行为在经济适用房制度中，表现得尤为突出，而在廉租房公租房等模式下，得到了一定的控制。究其原因，将保障性住房制度下的寻租行为产生的原因归为以下几点：
第一，政府监管机制乏力与缺失。虽然有各种政策都规定了监督办法和程序，但没有严格意义上统一的住房保障法和监管体制。与保障性住房，特别是与经济适用房带来的利益相比，这种监管力度显得过于宽松，而通过欺瞒、假报等违法行为获取保障性住房的风险低。
第二，保障性住房适用对象甄别制度滞后。由于我国目前没有完整的个人征信数据系统，公民的个人信息在各部门间相互屏蔽，申请人很容易乘机弄虚作假，隐瞒个人真实情况，导致保障性住房适用对象错位。
第三，缺乏有效的管理机制。各地对保障性住房设有专门的管理机构，但许多地方各个机构之间是相互独立的，其作用也主要停留在项目的等级备案、审批、协调上，没有实际参与项目。对于资金问题、土地的划拨及政策优惠等事宜缺乏一个权限较大的部门去统一协调、管理。另外，对于保障性住房的后续管理存在一定的问题与未知性。
第四，法律制度存在空白。住宅法以及相关住房保障法律的缺失是当前保障性住房发展标准不一、发展力度滞后的主要症结。法律本身可以约束政府以及社会行为的资金来源渠道、建设方式、资金使用规则和监督管理方式等。
四、结论
通过从保障性住房的房源获取以及适用对象两个方面入手，分析可能的寻租行为，了解到其大量存在于经济适用房制度中，在廉租房和公租房这类只租不售的模式中，得到较好的控制。而这种寻租主要表现为权利寻租，究其原因主要是政府参与过多，又缺乏有效的监控管理。住房问题是社会关注的焦点问题，而保障性住房是解决我国中低收入家庭住房问题的重要手段。目前，我国政府已拥有一定的财力，也有强烈改善民生的愿望，更应该从政府职能，完善保障性住房法律制度，建立住房保障后续管理机制等各个方面入手，探索符合我国国情的保障住房模式，从而更好地控制寻租行为，确保保障性住房制度的“可行”、“公平”、“有效”。
（作者单位：重庆大学建设管理与房地产学院）
主要参考文献：
[1]刘启君.寻租理论研究.华中科技大学博士学位论文，2005.
[2]余荣荣，唐凯.经济适用房存在的问题及相应对策分析.经济与管理，2007.
篇10
【关键词】 廉租房 供给模式 成本收益法
2011年5月12日，国土资源部公布了2011年的住房土地供应计划，今年全国保障性安居工程计划供地7.74万公顷，财政部已累计下拨2011年中央补助保障性安居工程专项资金617亿元，今年无疑是政府在信贷以及土地供应等各方面对保障房建设支持力度最大的一年。在2011年5月3日的《关于积极参与保障性住房开发建设有关事项的通知》文件中，国资委要求各中央企业进一步加大对保障性住房开发建设的投入力度，通过多种途径参与保障性住房开发建设，而这也是国资委首次下发专门文件，要求央企参建保障房。因此，优化保障性住房尤其是廉租房供给模式，已成为住房保障问题的重中之重。
一、廉租房的供给模式
保障性住房是指由政府提供的，限定建设标准、供应对象和销售价格或租金标准，具有保障性质的住房，具体包括社会保障性商品房、社会保障性租赁房、安置房等。廉租房供给模式是指租金补贴、实物配租和租金相结合的形式。租金补贴是指市、县人民政府向符合条件的申请对象发放补贴，由其到市场上租赁住房；实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
1、实物配租模式
（1）新建保障性住房。新建保障性住房是指政府为了解决住房问题，专门出资修建廉租房，通常这些新建的住房建筑面积均以小户型为主，由政府根据申请者的需要，提供各种辅助设施。新建保障房模式在我国应用比较广泛。（2）收购空置商品房。在商品房空置率居高不下，而廉租房供不应求的局面下，我们可以考虑由政府收购部分滞销的房子以及一些“尾盘”等等，将其转化为廉租房。（3）收购过滤住房和二手房。住房过滤是指随着住房消费者收入的增加或住房自身的老化，住房这种耐用品在其生命周期内被不同收入阶层的住房消费者传递、过滤。（4）腾退公有住房。公有住房产权归国家所有，居住者只有使用权。政府可以直接将国有住房收回，将其转化为保障性住房，出租给符合条件的保障群体。（5）利用待拆迁改造住房。
2、租金补贴模式
（1）限定性租金补贴模式。该模式是指政府按照一定的配租标准为保障对象提供租金补贴，补贴只能一次性用于政府指定的区域内的住房消费。（2）非限定性租金补贴模式。该模式中保障对象可以在领取租金补贴后租住小于配租标准的租房，节省的补贴部分可以积累至下一次租房时继续使用，租金补贴也可以用作其他消费。（3）租金核减模式。该模式是指政府对已经租住的廉租和公租对象，据配租标准减免其已交房租中的超额部分。（4）租金补贴还贷模式。
二、廉租房供给模式的比较分析
1、廉租房供给模式的成本分析
廉租房供给模式成本分析指标体系由目标层、准则层和要素层组成。指标体系的层次分析如图2所示。目标层即效益I与成本C之比最大，准则层包括经济准则和社会准则两方面的内容。
根据上述指标，我们通过构建成本函数模型来分析，利用NPV法进行折现，设折现率为r，从廉租房模式启动到退出机制启动之间的年份为t，t=1，2，3…，n，根据表1中变量中各含义构造出各供应模式的成本函数。
2、廉租房供应模式的收益分析
廉租房的公益性决定了其外部性，因此在考虑廉租房效益时，应考虑外部正效应（对经济增长对冲、对消费拉动效应）带来的效益以及保障对象得到的效益。廉租房的供给模式收益函数为实物配租收入f（Ur0）、外部效益Ue和保障对象效益Us之和。
I= f（Ur0）+Ue+Us（其中Ur0为实物配租的年租金收入）。
三、廉租房各供给模式比较及适用性分析
1、新建廉租房供给模式
该模式收益成本函数比为：
由上式可知，政府新建廉租房的优劣势在于：（1）优势：有效解决短期住房不足问题。兴建面积适宜的廉租房能缓解房源短缺问题；CB（B，S）的建设费用能解决大量的就业问题，大量的保障房建设后又能促进社会消费；形成标准化的物业管理。物业管理费+有利于提高保障对象的居住福利水平。（2）劣势：政府财力投入巨大。新建导致CB（B，S）过高，政府财力负担加重；集中修建在城市中心地带土地机会成本COL（E）较大，而在城市边缘地带又造成基础配套设施完善的困难，容易产生“贫民窟”等社会问题。
适用性：政府新建廉租房模式中政府出资修建模式适合于低等级住房严重短缺且政府财政支持能力较强的城市。合作建房模式适用于民营资本活跃或企业闲置土地较多的城市。
2、收购住房供给模式
收购住房供给模式包括上述的收购闲置商品房、过滤性住房以及二手房等模式。该模式的收益成本函数比为：
上式将CA1和CA2统归为收购资金CA，由此分析可知收购住房的供给模式优劣势在于：（1）优势：快捷找到充沛的房源；由于过滤性房屋的老化问题，收购成本CA（N，S）小于CB（B，S），从而降低政府压力；混合居住减少社会问题。收购住房模式避免了城市边缘地区基础设施配套费用的负担，使保障对象生活便捷，提高了保障对象的效益Us。（2）劣势：一次现金支付能力要求高，政府需有较强的付现能力。
适用性：该模式适用于住房二级市场发达，空置商品房及过滤性住房数量较大，且政府付现能力较强的城市。
3、腾退公有住房的模式和待拆迁住房改造模式
腾退公有住房模式的收益成本函数比为：
该模式的前提条件是被腾退的住房是安全的，现状是公房剩余可腾退的数量很少。同前几种模式相比，具有成本小的绝对优势，不足在于可用数量小，年久老化严重，质量安全问题突出。该模式在各城市均可适用，作为主要供给模式的有效补充。
4、租金补贴的供给模式
在租金补贴的四种模式中，租金补贴还贷购房模式前提条件是购买了廉租房，因此和政府购建供给模式结论相似。其他三种模式的成本收益函数比为：
上述三种供给模式的优劣势在于：（1）优势：相对于实物配租而言，没有购房费CA（N，S）、建房费CB（B，S），有效利用土地的机会成本COH（E）；退出机制执行有效。相对于实物配租而言，这三种租金补贴的退出机制简单。（2）劣势：房源寻找困难；监管成本高。由于失去了原来建立起来的社会信息圈子，缺乏积极的社会监督机制，会给廉租家庭的管理带来困难。
适用性：租金补贴模式适用于租赁市场发达且小户型房源数量较多的城市。
四、应对策略及建议
1、明确保障对象
造成保障房供给困难的深层原因在于对保障对象比例确定和对象认定上，只有明确了保障目标并提出相应的保障标准和准入门槛，才能指导合理的保障房供给。
2、确保资金来源
当前阻碍我国廉租房供给的最大障碍是资金缺口，多元化有效的融资手段是保障房供给的有力保证，政府应实行优惠政策吸引民间资本，积极尝试PPP等联合融资模式，有效利用信托基金如REITs融资模式，同时加大对住房公积金的有效利用。
3、供给模式权变
保障性住房的复杂性决定了其供给的地域差异，我国城镇保障性住房供给不能依照一致的标准，土地资源不足的城市应侧重从收购住房和租金补贴角度入手，而闲置土地较多的城市可以有效利用资源，积极采用企业自建的模式等。
此外，健全基本保障房法，加大监管和透明度，建立合理的退出机制，是实现保障性住房有效供给的前提，也是本文有待继续深入研究的问题。
【参考文献】
[1] 文林峰：完善住房保障体系的若干政策思路[J].中国房地产，2005（3）.
[2] 张艳：廉租住房保障之实物配租研究[J].理论导刊，2010（8）.
[3] 王丽玫：促社会和谐的保障性住房混合建设模式研究[J].山西建筑，2010（10）.
[4] 陈筱、汤玉刚：住房过滤模型的发展与政策启示[J].经济体制改革，2009（5）.
[5] 郝永涛：我国城镇廉租房建设的房源供应研究[D].重庆大学，2007.