廉租房的管理办法范文
时间：2023-11-23 17:51:24
导语：如何才能写好一篇廉租房的管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
问题：什么是廉租房制度？廉租房制度是什么意思？我国早在1998年就提出了建立廉租房的社会保障体系构想。1999年建设部出台《城镇廉租房管理办法》，提出由政府实施住房社会保障职能，向具有城镇常住居民户口的最低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房。xx年3月我国在《城镇廉租房管理办法》的基础上修改并正式颁布实施了《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》。目前，包括上海、北京、广州等在内的多个城市的廉租房制度试点工作正在进行，出台了适合各地情况的廉租房管理试行办法。但是，由于种种原因，廉租房在我国房地产市场体系中的进展仍然较为缓慢。廉租房制度，是指政府（单位）在住房领域实施社会保障职能，保障的对象是城市中低收入家庭，即对具有本市非农业常住户口的最低收入家庭和其他需保障的特殊家庭，提供租金补贴或以低廉租金配租的具有社会保障性质的普通住宅，保证其住房达到社会最低生活标准。建立廉租房制度的目的是，构建面向住房弱势群体的城市住房保障制度。廉租房制度具有以下几个特点：1、供应对象明确。廉租房制度是具有选择性的社会政策，属于社会救济型福利，其保障特点是范围窄、标准低。只有符合各地方政府规定的住房困难的最低收入家庭，才可以申请城镇最低收入家庭廉租房。2、以发放租赁住房补贴为主，以实物配租、租金核减为辅。其中，租赁住房补贴，是指政府先向符合条件的申请对象发放补贴，再由其到市场上去租赁住房；实物配租，是指政府直接提供住房，并按照廉租房租金标准收取租金；租金核减，则是指产权单位按照规定，采取在一定时期内对现已承租公有住房的城镇最低收入家庭给予租金减免的办法。3、具有社会保障性特点，是政府主导性社会福利制度。政府的主导作用体现在提供相关法律和政策，对保障对象和范围及享受标准作出规定，并建立合理的资金来源和筹集房源的渠道，同时，进行有效的行政管理也是政府的重要责任。
4、廉租房资金实行财政专户管理，专项用于租赁住房补贴的发放、廉租房的购建、维修和物业管理等。5、廉租住房制度是具有严格资格条件限制的保障性住房制度，具有公开公平的准入机制、轮候机制和退出机制。廉租房应当由户主按照规定程序提出书面申请，申请家庭人均收入符合当地廉租住房政策确定的收入标准。从国际经验看，当前市场经济体制国家形成了三种基本保障方式：一是以英国、新加坡为代表的政府直接建造公房的住房供应支持方式，即政府通过设立专门机构，提供运营资金负责建设和管理；二是以法国、德国、日本等为代表的政府金融支持非营利机构建房的间接参与方法，即提供政府优惠贷款，实行贷款利息补贴的办法，支持非营利机构发展低租金、低成本住房；三是以美国为代表的对买房者减税和租房者进行发放房租补贴的支持方式。几乎所有发达国家和越来越多的发展中国家，都不同程度地发放住房补贴，以帮助住房支付能力有限的低收入家庭能在住房市场上租到合适的住房。国际经验也证明，由于各国在社会历史背景、城市化发展速度和各种政治社会力量具体形态等方面有差异，住房政策的形成和发展也具有一定的差异。因此，绝大多数国家并不仅仅从社会因素考虑住房问题，促进经济发展、提高市场运行效率，也是各国决定住房保障方式的重要因素。
篇2
关键词:廉租房;存在问题;建设探讨
中图分类号:C913文献标识码:A文章编号:1003-949X(2010)-02-0047-03
我国廉租房制度建设已有近十年的时间。1998年我国开始启动廉租房试点,2003年廉租房制度全面推行,2005年国务院发文对做好城镇廉租房制度建设工作提出了进一步要求。在市场经济条件下,通过住房制度改革,有支付能力的居民,可以通过市场解决住房问题;而对于低收入家庭,政府则要通过住房保障,来解决其支付能力不足的问题。廉租房制度是我国政府针对住房困难的最低收入家庭实施的一种社会救助,是我国住房保障体系的重要组成部分。
一、廉租房发展现状分析
从全国的统计数据来看,截至2006年我国通过廉租房政策解决的住房困难户为54.7292万户。另据有关数据显示,截至2007年底,我国共有95万户家庭获得廉租住房保障。2007年我国廉租房的投入资金中的财政投入为145亿,其中中央政府支出51亿,地方政府支出94亿(占了1998年到2006年总和的1.3倍)。尽管与当年的财政总支出49565.40亿相比只是很小的数字,但是相对于过去八年间的投入而言,政府财政的投入力度在加大,投入数额在增加,这说明廉租房制度的发展备受重视。同时,按照24号文件的要求,中央财政首次向中部、西部财政收入比较困难的地区支付专门用于廉租住房制度建设的资金。2007年是我国廉租住房制度建设步伐迈得最大的一年。2009年中央又加大了对财政困难地区廉租住房制度建设的资金投入。2009年中央财政用于各地廉租住房制度建设的总的资金投入将达到330亿元,这个数字也是2008年、2007年几倍甚至上十倍的增长。
二、廉租房制度发展中存在的问题
1.廉租房建设的资金投入中存在问题
首先是资金投入不均衡,地区间差异较大。东部地区的地方政府在廉租房上的资金投入多于中西部是必然的。中央的财政投入也是存在偏向性的,这不利于各地区间的和谐发展。其次是资金筹资方式较少,且有些筹资方式不具有稳定性和可持续发展性,如土地出让净收益等。最后是资金总量不足,难以发挥政策优势。房价升高,百姓苦不堪言,尤其是困难户。政府却不堪重负,有限的资金难以发挥有效作用。
2.廉租房保障层次低,供应总量不足且受益人群有限
我国的廉租房保障有严格的准入条件,这使很多边缘户的住房问题得不到关注,并且我国廉租房的保障层次较低,只是解决低收入家庭的居住问题,在住房质量上还有待于提高。廉租房不论在租金补贴或是实物配租方面都存在供应量不足的问题,这是导致收益人群有限和保障层次的的一个重要原因。
3.有关廉租房的立法和政策不到位
廉租房制度作为一个国家社会保障制度的重要组成部分,与社会保障制度一样具有强烈的法制化特征。我国在过去十年的发展中也在立法方面做了相关工作,如2003年颁布了《城镇最低收人家庭廉租房管理办法》、2007年颁布了《廉租住房保障办法》。但这些都只是一些立法层次较低的办法、条例,难以在约束和监督方面发挥作用,尤其是《廉租住房保障办法》尽管内容翔实,但其立法层次确实有待于提高。
4.地方政府职能缺失,重视力度不够
首先是“廉租房”定位不准。在地方政府的落实贯彻中,“廉租房”政策是实现社会主义和谐社会的又一重大举措。然而许多地方政府总是流露出廉租房变贫民窟的担忧,在很大程度上限制了廉租房的推广速度。其次是政府考核官员业绩偏差。廉租房与市场房价呈负相关关系,廉租房的供给每增加5%,就会迫使房价下降3%-4%。一方面房价的下降,会让地价下降,从而会导致政府的收入减少;另一方面,会拖累经济的增长,GDP会下降,对于地方官员的考核形成负面影响,以至于部分官员在贯彻实施时积极性不高。
三、进一步完善廉租房的对策
1.以中央政府为主体,加强地方政府责任
近年来,在中央政府的号召下,地方政府对贯彻廉租房制度作出了一些努力,但是仍然有很多地方政府从自身政绩出发,对于廉租房这种“收益低,见效慢”的制度表现不是十分积极,使得这项制度的实际运行并不如设想的那样顺利。因此,应当加强地方政府的责任,进一步将廉租房制度落到实处。如地方政府应当设立类似于廉租房管理办公室这样的专门机构对其进行管理;应当将中央政府所拨款项专款专用,并在其保值增值中表明积极的态度以确保途径的多样化。
在政绩考核方面,笔者认为应该将廉租房等住房保障的发展作为政府绩效考核的一个重要方面,这样可以有效调动政府工作的积极性,又可以把握廉租房建设的前驱性。对各级政府廉租房建设实施严厉的奖惩机制和责任追究机制势在必行。
2.建立健全相应的廉租房保障法律法规
目前,我国应制定出符合我国国情的统一的住房保障法规,从法律上规定住房保障的对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源以及建立专门管理的机构,把廉租房建设、分配、使用等制度以及廉租房的修缮与物业管理办法等上升为法律法规,并应适当地出台一些相关的配套规定来对各类社会保障性住房的申请条件、销售价格、租金标准等进行细化。廉租房法律法规的建立健全,将为廉租房制度的运营提供重要的法律支持。
3.拓宽筹资渠道,确保廉租房建设的资金供应
如前所述,公积金增值收益占到廉租房资金投入的28%,这部分资金的使用方式备受质疑。对于这部分资金的处理政府应当既减少缴费人利益损失,又要保证其对廉租房建设的资金投入,这就需要政府合理运作这部分资金保证其增值收益。而土地出让净收益增加的前提是地价上升和出让规模扩大,不具有可持续性;廉租住房的租金收入则主要用于廉租房的维护和管理。因此,廉租住房保障资金主要依靠政府财政拨付的单一来源,而政府的财政补贴在很多情况下难以到位。在廉租房的筹资方面可以更多的借鉴国外的先进经验,如可以借助资本市场来对资金进行保值增值等。另外,政府可以积极引导鼓励开发商参与到廉租房建设中来。可以通过融资方式解决资金问题,使廉租房开发贷款证券化。要求地方政府积极参与“廉租房”建设,合理运用优化配置,处理好信贷政策金融创新可在一定程度上缓解资金不足的困局。将廉租房开发贷款证券化,可以加强这部分金融资产的流动性,降低商业银行的风险,而廉租房开发更容易获得银行的资金支持,能拓宽融资渠道。政府还可以发展房地产信托投资基金,总体考虑廉租房临时性融资缺口的数额,并根据财政收支运营状况合理确定债务的偿还期限,适量地发行住房建设公债来支持廉租房建设。
4.加强管理与服务,建立健全配套设施
我国廉租房建设在管理与服务方面还相当落后,其配套设施还很不完善。美国实施严格的审查准入制度,新加坡坚持对“公共组屋”实施严厉的法律管理制度,这些都是我们可以借鉴的经验。我国应当加快对供应对象收入统计与监管机制的完善,严格审查准入制度,更好的维护低收入家庭的住房权利。目前,受政府廉租住房数量有限的限制,大部分廉租住户需通过市场选择符合自身条件以及廉租住房标准的房源,但在目前中介组织不规范,租赁市场不发达,房源信息交流机制缺乏的情况下,廉租住户的市场交易成本会提高。所以,应当建立有效的房源信息交流机制,为廉租住户提供相关服务,尽量减少成本。同时应当建立有效的退出机制,“只进不退”的现象不但使真正需要保障的低收入者得不到有效的保障,也浪费了本来就有限的资源,退出机制的建立将有助于改善这一现状。
管理方面除进入与退出机制需要完善外,还应提高房屋维修与保养工作的力度,只有相关工作全部落实到位才能保证廉租房制度的可持续发展。
5.扩大廉租房覆盖面,增大政策宣传力度
应合理确定廉租房保障标准,逐步扩大廉租房覆盖面,满足城镇最低收入家庭基本居住需求。同时,增大政策宣传力度,增加分配透明度。政府推出廉租房的同时,需要考虑如何用恰当的方式推广,让真正需要的人知道如何申请,并把申请过程透明化。但是政府资源是有限的,未来廉租房肯定会出现排队等候的问题,所以应当建立合理的轮候机制,它的建立和完善有利于对廉租房资源的合理利用,可以避免个别官员有机会谋取私利,使真正需要帮助的家庭得到住房保障。
参考文献:
[1]高雪琪,王华.我国廉租房制度建设探讨[J].时代经贸,2008,(3)
[2]赵燕菁.廉租房建设与国家.宏观经济[J].城市发展研究,2005,(03).
[3]王剑.实施廉租住房制度的理论探索.[J]住宅与房地产,2002,(09)
[4]曾奕子.我国廉租房建设的融资现状及其改进[J].市场论坛,2007(06)
[5]渠丽花等.廉租房体系研究及其管理[J].西安邮电学院学报,2003,(04)
[6]张静.国外住房保障制度对我国的启示,城市开发[J].2002 ,(02)
篇3
杜甫当年在茅屋为秋风所破时，大声疾呼：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！”一千多年过去了，这个问题解决起来依然步履蹒跚。
廉租房遭遇地方政府普遍冷落和排斥的根源是，廉租房制度触及地方政府的利益。廉租房与房价成反比关系，廉租房供给每增加5%，就会迫使房价下降3%~4%，这将影响地方政府的土地出让金收益和GDP增长速度。从经济利益角度讲，发展廉租房需要政府财政支出，而发展商品房会创造财政收入。因此，地方政府选择发展商品房。
然而，廉租房是与老百姓利益密切相关的大事。1999年，国家建设部便出台了《城镇廉租住房管理办法》，但时至今日，全国140多个城市尚未实施廉租住房制度。众多的低收入者的住房保障该如何落实，成为专家和的焦点。
吴敬琏曾说，“政府的责任就是保证中国国民没有人住在马路上。”
国务院发展研究中心副主任陈清泰表示，“居者有其屋，但不能是居者买其屋。让中低收入者都能买上房，这个目标太高，难以实现。”
数据显示，截至2006年底，累计已有54.7万户低收入家庭，通过廉租房制度改善了住房条件。按照规划，2007年，国内所有城市和城镇将全部建立廉租房制度，最低生活保障家庭中的住房困难户“应保尽保”。
但从现实来看，廉租房政策的实施情况并不理想。面对国家对廉租房建设的一系列要求，很多地方政府对推进廉租房的态度存在雷声大雨点小的现象。
现在，仍有4个地级市、141个县级市没有建立廉租住房制度；166个地级以上城市未明确土地出让净收益用于廉租住房建设的比例；绝大多数城市没有将土地出让净收益实际用于廉租住房建设；廉租房制度覆盖面低；部分城市还没有建立廉租住房保障对象档案，申请、审批、退出机制不完善。
缺少资金，难以分配，这只是一些地方政府惯用的托词。而开发商所津津乐道的“廉租房”，不过是为了混淆视听，掩盖自己搞价格合谋、赚取暴利的事实。
廉租房供给体系的建立，有助于平抑房地产价格飞涨，使贫困人群得以安身，减轻社会负担，减少城市房屋空置，保障社会的和谐安定。但从目前中国国情来看，政府的廉租房建设还任重而道远。
是紧盯利益还是关注民生，地方政府确实需要好好思量。
美国和法国的廉租房制度
在美国和法国，廉租房有相当长的历史，这些国家的政府已经总结出丰富的政策经验。
篇4
关键词：廉租房 保障制度
1 廉租房定义
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房是国家和地方政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。中国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。廉租房有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方可取得廉租房的承租权，廉租房无继承权。
2 廉租房的历史及现状
1998年，国务院发出了我国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该《通知》提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，建立适应不同收入水平居民住房支付能力、分层次的住房保障体系，即要建立以经济适用房为主体的多层次的住房供应体系：高收入者购买或租赁市场价商品住房，中低收入者购买经济适用住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。根据通知要求，建设部于1999年制定了《城镇廉租住房管理办法》。
随着廉租房政策的不断发展和完善，人们对廉租住房制度也越来越了解，我国的廉租房政策在帮助低收入家庭解决基本住房问题上取得了一些成效，截至2006年年底，全国657个城市中，已有512个建立了廉租住房制度，占总数的77.9%;全国累计有54.7万户低收入家庭通过廉租房政策改善了住房条件，其中，领取租赁住房补贴的家庭16.7万户，实物配租的家庭7.7万户，租金核减的家庭27.9万户，其他方式改善居住条件的家庭2.4万户。同样，以2006年年底为限，全国累计用于廉租房建设的资金为70.8亿元，仅当年一年就达到23.4亿元，占1999年以来累计筹集资金的1/3。全国人均住房面积从1993年的17.8平方米增加到现在的28平方米。
3 廉租房存在的问题
经过十余年的发展，我国的廉租房政策已经形成了一套行之有效的工作程序。但是在廉租住房政策的实际执行过程中，任然存在一些亟待解决的问题，给我们的政策执行带来一定的困难，也让我国的廉租房政策在解决保障困难家庭的住房问题的同时，为社会带来极大地负担。我国廉租房政策实行过程中的问题主要表现在以下几个方面：
3.1 廉租房政策对申请家庭的资质审核缺乏实质的规定，致使廉租房申请家庭有瞒报家庭财产、提供虚假证明等现象。根据《廉租住房保障办法》的规定，廉租住房的申请、审核主要采取“三级审核，两次公示”的模式。即申请人首先向街办或居委会提出书面申请并提交相应的材料，由街办或居委会对申请人提供的材料进行审核。但是街办居委会作为基层工作单位，首先街办居委会无法去银行调查申请人的财产情况，无法调查申请人的房产、车辆等情况；其次，街办居委会的人力物力均有限，不可能对所有申请人的所有材料的真实性进行逐一核实，“只能依赖申请人的诚信”作形式审查，对于有些刻意隐瞒家庭情况的家庭不能全部及时发现。另外，在我国由于历史的原因，“人户分离”现象普遍存在，这也会给街办居委会的审核工作造成困难。
3.2 缺少完整的个人收入征信制度，申请家庭收入的动态变化难以掌握。根据《廉租住房保障办法》规定，已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭，应当按年度向所在地街道办事处或者镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。《办法》同时规定，市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门应当按户建立廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。在实际工作中，申请家庭在收入发生变化时，很少有人能及时向有关部门申报；而住房保障的主管部门，仅仅依靠对保障象定期走访、抽查的方式进行收入审核，并不能保证及时发现保障对象的收入变化。
3.3 缺乏有效地退出保障机制。在《办法》的第二十五条、第三十条规定了保障对象需要退出廉租房的情况，并由建设（住房保障）主管部门责令其限期退回。但是实际执行情况却并不尽如人意。例如广州廉租住户黄少萍在被查出违规使用其廉租房时，申辩说因为调查人员调查时其正好没在家，所以她认为自己没有违反廉租房政策，所以拒绝退出配租给她的廉租房。不仅仅是黄少萍，在广州查出的11户违规使用廉租房的家庭中，其他家庭也认为自己并没有违反有关规定，只是主管部门审查的时间不合适。对于像黄少萍这样拒绝退出廉租房的家庭，《办法》没有具体规定如何有效的让其退出。近年来，我国的廉租房保障力度不断加大，政府由此所形成的负担也越来越重。而由于无法退出，一些本该享受保障房政策的群众便失去保障权利，致使不合理的居住者持续占用社会资源。这就要求我国的廉租房政策要尽早完善廉租房的退出机制。
3.4 与廉租房相关的法律法规不健全。目前没有专门针对廉租房或保障房的法律法规，一旦发现申请人有瞒报、伪造、假造情况，也只能取消其资格，或者做轻微的经济处罚。这些处罚相对于其享受的优惠，几乎可以忽略不计，因此目前的廉租住房政策就得不到有效的维护。
当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。但在这些国家，政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策。这些经验，很值得我们深入的学习借鉴。在法国，廉租房制度的发展已有百年历史，廉租房由各级政府的廉租房管理部门负责分配。管理部门严格控制房源，廉租房也是只租不卖。管理部门对廉租房的申请者有严格的审核制度，通过对其雇主单位、银行账户及社会生活状况的核实，将房屋分配给那些真正需要的人，避免一些贪便宜的人浑水摸鱼。廉租房制度的存在，使法国房屋销售市场的需求维持在一个稳定的范围内，法国廉租房也因此被称为“社会首席稳压器”和“法国社会的稳定剂”。在新加坡，“廉租房”分两个档次。家庭收入在800新元或以下的家庭，只需缴占总收入10%的钱作为房租；收入在800-1500新元的家庭，用于房租的钱为收入的30%。根据家庭收入的不同而收取不同比例的租金标准，在不同的租金标准之间可以根据家庭收入的变化而自由转换。在美国：审查程序很严格。美国是一个信用国家，具有发达而且完善的信用制度。以信用为基础建立的廉租房制度保障了廉租房制度的高效执行。
4 针对廉租房问题，我们的应对策略
针对部分地方廉租住房管理中出现的问题，我们应该从以下几个方面加强建设：
4.1 建立完整的信息共享平台。在现有信息的基础上，实现信息的联网共享。根据申请家庭提供的资料，审核部门可以从联网的信息中及时查看申请家庭收入、存款、车辆、房产等家庭财产状况，尽早实现廉租房“应保尽保”的目的。则系统自动回将其挡在保障人群之外。
4.2 建立个人诚信制度。这一点在银行系统已经有了很好的经验。在现行的银行系统中，如果个人的不良的贷款记录达到一定程度，在全国范围内，他以后的资金使用都会受到影响。廉租房制度可以借鉴这一办法，使不诚信的申请家庭不仅在一时、一地受影响，而是在更多地区，更长的时间内承担其不诚信的后果。
4.3 动态管理，建立健全的退出机制。建立健全的退出机制，可以制定有利于廉租对象退出的优惠政策，使廉租对象的利益在退出廉租住房时不受侵害；对不符合保障条件的廉租户又不能及时腾退廉租房的要给予重罚。
篇5
关键词：廉租房；物业管理；三联模式
中图分类号：F293.3 文献标识码：A
文章编号：1673-2111(2008)11-089-04
作者：李勇辉，湘潭大学商学院副院长、教授、博士生导师／曾锴，李新华，湘潭大学商学院；湖南，湘潭，411105
基金项目：湘潭大学创新基金资助项目。批准文号湘大教发[2008]24号“从常德实践看廉租房在住房保障体系中的地位与作用”
一、引言
廉租房后期管理服务是完善廉租住房制度的一部分，而廉租房后期管理服务又包括对廉租房的监管、物业服务、质量保障等。党的十七大报告指出：“健全廉租住房制度。加快解决城市低收入家庭住房困难。”表明了党和政府对解决城镇低收入家庭住房问题的高度关注。城镇廉租住房制度是一种保障性住房供应制度。政府和单位通过向具有城镇常住居民户口的低收入家庭提供租金相对低廉的普通住房、核减租金以及发放住房租赁补贴的方式来减轻居民的住房压力，因而也是一项带福利性的惠民政策。完善城镇廉租住房制度。加大对城镇低收入家庭及低收入者的住房保障力度，既是社会公平正义原则的具体表现，也是贯彻落实科学发展观、构建和谐社会的客观要求。
廉租房管理、服务经验及运作模式还在探索中。对于廉租房社区的管理、服务模式，如果政府撒手不管，就难以提高该群体整体的居住质量，违背了保障低收入的初衷；如果全部由政府来承担，政府因其财力有限，肯定承受不了：如果全部由企业来承担，几乎没有企业愿意接手，认为它几乎是没有盈利的。那么廉租房小区管理、服务的运作模式应该是怎样的呢?目前国外如新加坡、香港在廉租房(公屋)管理、服务方面都有较丰富的经验，也有一些相关的研究文献，但由于制度和环境等因素。国外的操作模式并不适合中国的实际，而国内对廉租房管理、服务的模式研究的相关文献很少。调研小组主要针对常德市的实际情况。探索如何建立有效的城市廉租房社区物业管理模式。将管理、服务与物业经营有机地结合起来，确保物管资金的平衡，既减轻政府的负担，又达到保障最低收入人群居住质量的目的。
二、常德廉租房管理、服务的特殊性
从规模的总体上看，廉租房的规模远远小于其他物业类型。由于廉租房的特殊性质，其单套户型面积不会超过50平方米。为避免低收入家庭过于集中而引发新的社会问题，廉租住房一般不会大规模成片建设。从常德市的情况来看，已建成的5个廉租居住点分别在市城区的东、中、西及德山几个点，最小的只有700多平方米。最大的一个居住点也不到2万平方米，与商业楼盘东则几十万、几百万平方米的开发规模是无法比拟的。分布零散，对于管理工作有诸多不便，且成本较大片的商业小区高。
(一)人员的特殊性
廉租房有准入条件有限，其居住群体是社会低收入家庭，如下岗置换、社会无业人员、老弱病残人员相当普遍，涉毒、两劳等重点人口较为集中，不稳定因素较多。与商品房管理服务相比之下，廉租房管理服务较不容易，因为在公民道德素质、维护环境秩序的自觉性有很大差别。相应的给廉租房的管理、服务增加了很多困难。
(二)管理服务内容的特殊性
为了使廉租房住户都能享受改革开放的和社会发展的成果，政府保障部门作为业主单位，委托专门的物业服务企业或社会物业服务模式进行治安、绿化养护、卫生保洁、公共设施设备维修等公共服务，并且要求廉租房物业服务企业承担更多的社会义务，如社区爱心超市和图书阅览室的经营、解决部分住户的就业问题，以及社会捐赠物资发放问题等。与单纯的商业物业服务比，廉租房更侧重于后期管理，侧重于对租户的服务，实际上已经接近于一般意义上的社区服务管理。
(三)资金的特殊性
国务院和湖南省政府都出台了关于解决城市低收入家庭住房困难的文件，明确指出：廉租住房保障资金坚持财政资金预算为主、多渠道筹措的原则，确保廉租住房保障资金专项用于廉租住房购建、维修改造和物业管理费用补贴等。但具体以何种渠道筹措资金，落实物业服务费用补贴还有待于进一步完善相关配套政策。廉租房物业服务公司的资金来源主要是廉租房租金，现行的模式是：政府通过低保金下发到廉租户手中，物业服务公司代表住房保障部门向廉租房住户收取一部分低保金(廉租房租金)上缴财政，再由财政按一定比例反拨给物业公司作为服务费用。总体上依然是“以租养房”的国有直管公房的模式。但租金标准低于直管公房租金标准，相反却增加了保安、绿化、保洁等工作内容和公用水电费等支出。直接导致物业成本高，入不敷出。
政府考虑到廉租房家庭的特殊情况，根据有关规定，廉租房家庭不用交纳物业管理费，只需交纳一定的房租，房屋的维修和管理费用都包含在内。仅凭这些资金相对于物管前期的成本投入和日常的运行费用只是杯水车薪，无法正常支持廉租房小区的物业管理服务。
廉租房物业管理目前都是政府行政管理为主，这样不利于可持续的物业经营。对于政府来说，物业管理运行成本加大。政府就没有更多的财力、物力和精力去建设更多的廉租房来满足更多人的需要。长远来讲，政府应该只是在其中作指导和辅助作用，而将现场物业管理分离出去。
三、廉租房后期管理方面存在的不足
(一)从目前我国廉租房社区物业管理的现状和一些基本需求来看，在管理方还存在以下几个方面问题
1、政府考虑到廉租房家庭的特殊情况，根据有关规定。廉租房家庭不用交纳物业管理费，只需交纳一定的房租，房屋的维修和管理费用都包含在内。仅凭这些资金相对于物管前期的成本投入和日常的运行费用只能解决部分问题，无法正常支持廉租房小区的物业管理服务。
2、目前廉租房物业管理基本上政府行政管理为主，这样不利于可持续的物业管理。对于政府来说，物业管理运行成本加大。政府就没有更多的财力、物力和精力去建设更多的廉租房来满足更多人的需要。长远来讲。这样会形成一个困境，不利于政府应该只是在其中作指导和辅助作用，而将现场物业管理分离出去。
3、没有充分利用社区劳动力资源的优势。比如部分保安、保洁以及维修工人完全可以安排廉租房社区富裕劳动力解决，另一方面可以解决社区里劳动力的就业问题，为部分人员增进收入，确保社区的平稳运行，建立些调整各社区环境。
4、缺乏廉租房家庭收入增长后的过渡措施。如何 保证在廉租房家庭入住后物业管理服务与前期的承诺之间没有落差，并且物管公司在不增加廉租房家庭经济负担的前提下，对社区进行有效运营，以实现可持续发展，必须探索廉租房社区物业管理新模式。
(二)我国现行廉租房退出机制现状与存在问题
目前我国的廉租房退出机制中存在规定不全面，监管不到位和惩罚不严的情况。《城镇最低受热家庭廉租房申请、审核及退出管理办法》只是列举的方式规定了廉租住房退出廉租保障的六种情况。而实际中，廉租房保障对象应该推出的情况不止规定中列举的情况。部分地区对廉租住房分配及资格审核操作不规范，也使得“关系户”脱离廉租住房退出机制的制约。我国现行廉租房退出机制有如下几个问题。
1、廉租户家庭收入动态鉴别难度大
廉租房的退出机制是以家庭收入水平和最低生活保障线的对比作为退出衡量标准的，当家庭收入超过最低生活保障线时取消享受廉租房的资格。最低生活保障线的划定和家庭收入鉴别是资格审核的两个关键问题。在我国，家庭收入的鉴别主要采取个人申请、入户调查、公示等一系列审核程序。但目前我国还没有建立起来个人信用制度和个人申报机制，低收入家庭的成员往往又从事临时性工作，收入来源多元化，其收入难以鉴定和掌握。即使社区工作人员的入户调查难以完全获取廉租户的与收入有关的各项真实数据，因为他们将大部分的注意力集中于以廉租户的家庭支出来判定其收入。这种做法不但不能准确地鉴别廉租户的家庭收入情况变化，而且容易对收入没有超过最低生活保障线的家庭产生误判。
其次，将廉租户的各项信息进行公示。“公示”目的是为了将廉租户的情况公之于众，接收邻里的监督，达到收入鉴别的有效性。但是这种做法存在几个问题：一是由于城市建设的加快，打破了原有的居住格局，城市居民之间的交往日益减少，甚至出现隔离状态。所以想通过邻里的举报来实现监督可以说是难以实现的；另外，将廉租户的各项信息公诸于众，容易对其心理造成影响，进一步强化社会分层，很难达到效果。
2、对骗租行为惩罚力度不够
全国各地对“骗租”行为的惩罚规定主要有以下几项：“收回廉租房资格”、“罚款”、“一定期限内丧失申请廉租房资格”。纵观这几项措施，可以发现我国对骗租廉租房的违法行为惩罚力度是十分有限的，骗租的违约收益远远大于违约成本。实际上这对不具备享受廉租房资格的群体是一个负激励作用，使更多的人钻政策的漏洞，让本来有限的廉租住房的房源更加紧缺。由此可见，建立廉租房退出机制十分必要和迫切。然而，在现实经济生活中，受各种因素的影响，在廉租房退出操作中还存在许多困难：
(1)退出条件的设计界限较为模糊。廉租住房是由政府提供给城镇居民最低生活保障线以下的贫困家庭租住的低租金住房，一旦承租家庭收入超过最低生活保障标准，原则上便不得续租。但各地在具体实施细则中又规定，如果确有困难可以续租，只是租住时间不能太长，并按当地公有住房租金标准收取租金。显然，对续租条件的规定存在较大的人为因素。可能因工作人员主观判断失误或承租家庭的主观愿望而扩大退出条件中除外条款的运用范围。
(2)在退出过程中，有部分所谓的“关系户”，因有一些特殊关系而脱离退出机制之外，甚至在其收入水平达到或超过廉租房标准是，仍旧住于廉租房里，给社会和廉租房本身造成了不好影响，这种情况应在退出机制中要杜绝。
(三)廉租房建设及管理资金问题
我国廉租住房保障资金的来源虽然逐渐清晰，但落实不够到位，资金供应仍然不足。《廉租住房保障资金管理办法》明确，我国廉租住房保障资金的来源只能包括省级财政预算安排的廉租住房保障补助资金等8项。这些资金落实起来仍然困难，而且数额不定，如公积金增值在提取风险准备金、支付管理费后，剩余资金就非常有限。但是，我国符合享受廉租房标准的城镇家庭总量很大，真正被纳入廉租房保障范围，并因此受益的家庭数量很少。这些都表明可用于廉租房建设的资金仍然不足，导致廉租房建设供不应求，严重影响了我国廉租房建设的稳健发展。主要表现在以下几方面。
1、资金不足，难以发挥政策优势。随房价的不断升高，中低收入百姓“望房兴叹”，特别是困难户，只能表现出的是无奈和辛酸，高房价已经成为城市人民头上沉重的三座大山之一。而地方政府因资金问题却不堪重负，使有限的资金难以发挥有效作用，资金资源不能达到最佳配置。因此，廉租房建设的现状和进展并不令人乐观，尤其是资金问题。已经成为推进廉租房建设的一大瓶颈。“2006年。全国开工建设和收购廉租住房513万套，建筑面积293168万平方米――仅完成计划的三分之一左右。其中一个很重要的原因，就在于财政预算安排资金不足。”
2、资金周转引发弊端。由于各地要建设“廉租房”进而引发了不同的市场租赁价格，也导致了竞争中缺少了公平的杠杆。同时，由于廉租房的价格降低，二手房市场也受到了冲击，从而又引发了市场的正常运转期。使资金的周转得不到提升，影响了市场的宏观调控。
3、物业管理方面资金也不足，导致一些社区物业无法正常运转。一方面廉租房建设过程中资金缺乏。再加上住进廉租房里的大部分为低收入家庭，本身在生活就有困难，更无力来支付社区物业费，表现出其无奈与辛酸，使许多社区物业管理达不到标准，更不用说社区文化建设与社区人文建设。
四、推进我国廉租房后期建设的政策提议
鉴于我国廉租房后期管理服务中存在的问题与不足，我国必须结合实际情况，不断完善现有的廉租房制度，建立起一套适合我国国情的廉租房后期管理服务体系。笔者从实际调研访谈出发，提出以下政策建议。
(一)注重以人为本，突出人文关怀提升廉租房后期管理服务的方式。
1、课题小组通过实践调研认为对于廉租住户的管理不应该只有物业公司或者房地产开发商承担，是否可以开辟一种新的管理模式“三联模式”：以廉租户为主体，物业公司或者房地产开发商为辅，与社区居委会携手一同管理、服务。由廉租户自行组织成立协调、自治，协调小区保安、以提高物业服务水平。
2、在“三联模式”的前提下，提高区域内租户的生活质量，可以在社区居委会的指导下，组织开展自助服务，如：家政服务、婚丧喜庆服务、托老托小、社区维修服务等，经营方式可以采用盈利于非盈利相结合的方式，主要是把集中在廉租房居住点的有劳动力的待岗人员组织起来，引导他们走上互助合作自强的道路。
3、人力资源、财政战略。这主要是基于廉租房住户中拥有较多的劳动力资源，考虑将这些有效的人力资源用于自身的物业建设，同时也帮他们解决就业问题，相辅相成。实现“双赢”。是否要为廉租住户开设培训服务，是一个重要的问题。课题小组经过调研认为应该对人员的年龄进行分层统计，对于35岁以下的廉租房住户，按原来的低保金数额发放，对其进行职业培训，使其有一技之长，能有自我“造血功能”。而对于35岁以上的廉 租房住户，可以适当的提高其低保金数额，但是不享受培训，如要求享受培训服务，那么就调为35岁以下廉租房住户标准管理。这样既保证了廉租房住户的生活质量，又极大地节省培训资源，减轻财政压力。
(二)关注农民工住房问题。
在我国现实国情中，低收入弱势群体也不仅限于城市低收入居民，随着社会的转型和城市化的加快，大批的农民工涌向城市，他们的居住状况更为恶劣。而城市打工者和城乡结合部土地被征后的农民也是一个不可忽视的低收入群体，他们一般算为“夹心阶层”。廉租房是国家为弱势群体所提供的社会保障，具有社会救助的性质，农民工、城市打工者和被征地后的农民作为我国公民，承担纳税等基本义务，他们同样有申请廉租房的资格。但是课题组在调研时发现廉租户对农民工十分的排斥，认为他们的情况与城市户口低收者相比，农民工拥有土地，可以在自己的土地上建造房屋，没有必要同城市户口低收者抢廉租房指标，所以不应该享受廉租房。
(三)加强完善我国现行廉租房退出机制
香港公屋是世界公共住房的成功典范，这与其高效务实的专业运营和管理密不可分，而在进入与退出机制上的设计尤其值得我们借鉴，“他山之石，可以攻玉”，针对以上出现的情况，可以采取如下几点措施，来完善我国的廉租房退出机制。
首先，建立廉租房分配的申报、审核、公示制度，加大社会监督介入的力度，保证信息的真实性与公正性。如厦门市就采取申请审批后登报半个月，依靠社会的监督来弥补制度上的漏洞。
其次，制定有利于廉租房保障对象与推出的优惠政策。从廉租房推出机制设计的角度，应鼓励廉租房住户积极主动地申报个人信息，从而是超出保障条件的住户及时推出。政府可因地制宜地制定保障对象主动申请推出的优惠政策，如优先购买经济适用房、提供底细购房贷款等，激励经济条件改善的保障对象主动退出。
再次，加快个人信用制度的建设。完善信用制度建设是廉租房退出机制建设最直接、最有效的方法。目前我国信用建设起步不久，相关应该加快信用建设的步伐。一是同一个人信用档案标准，建立起完备的个人信息系统，二是培育专业的个人信用评估机构，对个人信用程度进行客观、公正的评估。三是加快个人信用网络建设，试行稿人信用跟踪，为住房保障推出机制提供客观依据和信息支持。
篇6
【关键词】廉租房建设；融资模式；廉租房融资
我国社会保障性住房主要包括廉租房、公租房、经济适用房、限价房等。廉租房由于产权并没有转移，租金低的特点，成为了改善住房供给结构、平抑房价、弥补房地产市场萎靡的有效武器。据统计，廉租房的供给每增加5%，就会迫使商品房价格下降3%到4%。同时，由于政府能力有限，经济适用房、限价房等难以满足需求，廉租房的建设更具可行性。
一、我国廉租房建设的融资现状
根据我国财政部《廉租住房保障资金管理办法》通知，廉租房住房保障资金来源有以下渠道：（1）住房公积金增值收益；（2）土地出让净收益；（3）中央、地方政府财政预算安排用于廉租住房保障的资金；（4）中央财政安排的廉租住房保障专项补助资金；（5）社会捐赠的廉租住房保障资金；（6）其他资金。廉租房作为准公共产品，资金需求量大，收益率低，回收期长等特点决定政府的财政支持是廉租房建设的主导。但各级政府对于财政资金的运用一般集中于生产建设项目，廉租房资金不到位；银行信贷也是更加倾向于商品房建设而不是保障房的建设，缺少住房信贷的政策性担保体系，其他金融工具由于我国金融体制的限制也没有发挥实质性的作用；同时我国住房公积金制度发展很不完善，筹集和使用都具有很大的风险。因此从当前运行机制看，资金来源主要来源是政府财政供给，资金融资方式存在供给不足，极不稳定的特点。政府面临巨大的资金压力，创建拓宽融资渠道十分重要。
二、新时期完善我国廉租房融资来源的战略思考
（1）建立以政府为主导，市场多方参与的廉租房供给机制。政府、市场在廉租房的供给过程中扮演不同的角色。美国在20世纪60年代初，一改政府一手包办资金的政策，鼓励企业进入廉租房建设领域。从日本、新加坡、中国香港的经验来看，鼓励民间资本参与也是一种普遍趋势。因此，政府应实行优惠政策吸引企业。具体有：一是政府提供贷款担保。二是租金补偿，政府补齐廉租房租金与市场价格的差价，保证企业参与的积极性。三是税收优惠政策。政府在廉租房建设初期起主要作用，后期则主要由社会资本参与，可采用的模式有PPP模式等，不仅可以吸收民间资本弥补财政投资的不足，还可以提高项目的建设效率，实现社会效益最大化。（2）完善公积金制度，提高资本管理效率。新加坡保障房的覆盖率居世界首位，主要得益于它的公积金制度，80%的公积金用于保障房的建设。再从香港的经验来看，主要是活化资产，提高资本的使用效率。我国不仅应该完善公积金的收缴，扩大公积金规模，最重要的是管理好公积金增值收益，明确公积金的产权归属和公积金的投资范围，确保公积金的合法使用。（3）创新廉租房融资模式，实现多种渠道融资。一是房地产抵押贷款证券化。廉租房产权稳定，投资回收稳定符合资产证券化的特点，不仅可以降低商业银行的潜在风险还可以增强这部分资产的流动性，更容易获得银行贷款。二是房地产信托投资基金（REITs）。从美国的经验来看，这种直接融资方式不仅降低了银行的财务风险，而且减少了政府的财务负担。REITs应该由政府主导，健全房地产信托投资基金专项管理的措施，建立发达的房地产信托产品的二级市场，同时积极引导个人、机构投资者参与。三是PFI模式。PFI意为“私人融资启动”或“民间主动融资启动”，是英国政府于1992 年提出的，用于基础设施投资、建设和运营的管理模式。采用这种模式融资时，首先要对项目进行可行性分析；其次在选择私人部门时，必须遵循公开透明、公正平等的原则。四是征收住房保障税。住房保障税是一种特定目的税，直接用于住房保障体系的建设。在操作过程中，需要研究如何避免它与房产税的重复征税、以及如何保证税率与房地产业的发展相适应等问题。
三、小结
我国廉租房建设除了融资问题，还有土地问题、住房金融体系不健全、准入和退出机制等问题。“十二五”规划中指出要“建立稳定投入机制，加大财政资金、住房公积金贷款、银行贷款的支持力度，引导社会力量参与保障性住房建设运营。加强保障性住房管理，制定公平合理、公开透明的保障性住房配租政策和监管程序，严格规范准入、退出管理和租费标准”，足以见我国在保障房建设上任重道远。“十二五”时期是我国经济转型的重要时期，改革正在不断深化，也期望我国的保障房体系在此期间取得巨大进展。
参 考 文 献
[1]董藩，文伟．基于AHP的廉租房融资模式研究[J]．中南民族大学学报（自然科学版）．2010（6）
篇7
关键词：廉租房；建设；思考；性价比
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2013）06-000-01
一、廉租房的发展及需求
廉租房是中国大陆地区推行的一项旨在解决城市特困人口住房问题的保障措施，中国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。1998年国务院了《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》，首次提出“廉租房”的概念，即“对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，最低收入家庭租用由政府或单位提供的廉租住房”[1]。2005年《城镇廉租住房租金管理办法》正式施行[2]。2007年8月底，《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，规定经济适用住房供应对象为城市低收入住房困难家庭，并与廉租住房保障对象衔接[3]。
二、廉租房与普通住房的区别
笔者认为，廉租住房与普通住房的区别在于：
1.相比普通住房廉租住房建设的意义不同。廉租住房不是以盈利为目的而建设的建筑，更强调社会保障功能，具有公共物品的属性。所以在建设过程中可能会有很多偷工减料、管理层私吞建设资金等违法事件发生。因此，在建设活动监理过程中应该加强管理和监视。
2.相比普通住房廉租住房建设的住房功能不同。廉租住房建设的目的在于满足一些低保用户的住房问题，所以说在设计方面，不会有太华丽的房屋形式，不会有欧美式的建筑风格，只是为了基本的居住需要而已。因此建设比较实用，在建设过程中框架结构也比较简单，相比普通住房会简便不少。
3.相比普通住房廉租住房的建筑地址有所差异。普通商品住房会离市区比较近，但是廉租住房的建设地址则不会离得太近，因为需要考虑用地成本。在建设廉租住房时可考虑以下几个方面：运输问题、工人上下班的便捷问题、用水及用电问题、以及廉租住房周边环境等问题。笔者认为廉租住房工程的建设地址对于后两个问题的解决没有太大问题，至于运输问题，可以进行批量运输并合理储存建设材料，以此降低廉租住房建设成本。
4.相比普通住房廉租住房的建设单位不同。正是由于廉租住房具有非营利、公共物品的特点，其建设单位一般都是政府。政府为解决老百姓安居工程，达到“居者有其屋”做出很多努力。但廉租住房的建设同时也暴露出很多问题。笔者认为政府应该力求保证建筑的设计的合理、建设的效率以及建筑的质量，以此来保证住户可以安全地、舒适地生活，完美地诠释党为人民服务的根本。
三、廉租房的建设中需要注意的一些地方
首先，笔者认为有这么几点值得去思考一下：
1.建设地点及周边环境
廉租住房的特点是人口比较集中，人口密度相对要比普通住房要大，所以建筑地点及周边环境对于工程及使用来说非常重要。第一，由于建筑类型是廉租房，考虑到廉租房的建设的成本，所以建设地点一般选择在离市中心比较远的区域，这就要求考虑到居民生活中的一些不便因素。笔者认为，在选址上首先应该注意能否有充足的水、电的供应，然后就是要考虑建筑时期的材料运输费用及建成以后住户的交通问题。做到以上几点，笔者认为廉租住房建设可选择在城市开发区比较边缘的位置，因为开发区的交通设施不成问题，其次作为开发区，水电及其他城市基础设施也都比较完备，再就是开发区的土地价格相对较低，便于凸显廉租房的节能性。
2.建筑方案的选择
笔者认为建筑方案应以简单为主，因为廉租房的住户面积平均只有每户50到60平方米，所以建筑面积和可用面积要合理利用，避免不必要的占用以及浪费，最好以一室一厅一厨一卫的建设方式搭配最为合适；如果两室的话，虽然会方便一些，但是会使空间更加拥挤。这也就不会使廉租房的性价比凸显出来，要知道，廉租房是为了解决住户基本住宿问题才会存在的，所以没有必要去设计很多的花样结构。本着以合理、实用、节能为主的方法，所以廉租房的建设设计还是以框架结构、钢筋混凝土浇筑的方式来建设，使用的是最便宜的材料，却是可以使性能最高的材料。
3.建筑的建筑分布及空地的需求量以及使用量
由于前文也提到过，廉租房的住房特点是人口比较集中，所以有几个环节相当重要：首先，是交通组织方面，笔者认为，采用与建筑物纵横向平行的格网道路形式，东、西、南、北分别与城市道路连接，这样最简单的设计，会使得用地比较紧张的廉租房区域会得到比较好的交通设施，再加上有些住户还是需要追求一些高的生活质量，所以可以设计一部分停车位。其次，就是环境与绿化，由于廉租房工程的人口密度大，所以一些必要的绿化措施还是必不可少的。在住宅区与道路之间布以绿化隔离带，减少相互干扰，场区内道路原则上均形成林荫道，使整个场区的绿化面积达到最高，项目用地要贯彻以人为本的宗旨，为居民提供舒适安全，安全健康的生活居住环境。最后，在竖向设计中，根据场地的地形条件，采用最节约的设计标准，以减少工程量，尽量做到挖填方平衡，雨水系统采用自然排水，路面排水与管线排水相结合的形式，室外各种工程管线设计结合小区周边现有管线实际，进行管线综合规划设计，合理安排相对集中，一次建成，便于管理和维修。这样的设计，符合了廉租住房低成本、高效率、便捷、实际的基本设计方式。
4.给排水系统及电气系统
笔者认为，不管哪个工程的给排水系统和电气系统都是必须不可忽视的部分，由于距离市区较远，所以一些必要的用水用电还是需要考虑到的，建议建设地点周围可以找有湖泊的地方。使用时的建筑给排水系统还是以主要以使用室内供排水管网系统为主，可以减少成本，又可以充分利用市内供水系统，电气系统，笔者认为除了需要多设计一个临时发电机以外，还是可以充分利用室内供电管网。
5.节能系统
节能系统的最重要一点是合理利用资源，避免浪费，避免不必要的损失，这里，尤其是电力系统，供电系统的使用个人觉得可以使用一些高性能的线及电力管理系统，对于长期使用来说这系统的性价比绝对是物超所值的。还要注意的是水的使用，可以采用节水阀门，新型下水系统，避免在生活中不必要的损失。还有就是可以选择一些新型的建筑材料，进一步提升一下建筑节能。
6.安全系统
安全系统是不管哪个工程都是必须要注意的一个点，相比于普通住房，廉租房的建设更加节能，性价比更高，但是随之而来的安全问题也是不可忽视的，所以说，建筑方面防火，防触电，防一些自然灾害都是必不可少的环节。
四、廉租房建设管理的一些建议
廉租住房的建设意义在于给贫困及低收入家庭提供住房保证，所以说，廉租住房没有很豪华的建设外观，没有很花样的建设风格，更没有供人享受的高级娱乐设施，它的建筑意义在于可以很实用的提供住宿条件。笔者认为，有这么几点是建设及管理所必要的东西：
1.建设的廉租住房应该避免有过于华而不实的建筑材料，本着以实用为主的建筑原则，最简单而实用的框架结构，钢筋混凝土浇筑，保证了建筑的实用性，也降低了建筑成本，为建筑提升了一部分的性价比。
2.廉租住房的建设应该注意与旧屋区改造相结合的方式，这样做的好处在于可以解决一下廉租住房的资金筹措问题，也不至于廉租住房会存在于过于远离市区的状况，为廉租住房使用者提供了生活的便捷性。
3.廉租住房建设阶段应该选择在刚过冬到入冬这段时间内，这一点笔者认为没必要在过于寒冷的时候施工，虽然对于民工的开支会减少，但是对工程的困难程度及安全质量保证都存在有一定的问题。
4.设计规划方面，笔者认为应该合理利用可利用面积，因为廉租住房的建设面积比较小，所以人口相对来说会比较集中，绿化面积及空地面积就有很高存在的必要性，关于本工程的建设，笔者认为也是较为合理的安排了绿化及空地面积，使得空间不是那么拥挤。
5.廉租住房的节能方面其实也没有太多需要说的地方，因为廉租住房相比普通住房的建设本来就比较节能，但是一些地方，在方便了使用者之后，还可以试着去改善一下，比如可以试着用一下新的一些科技，或者使用一下新的能源供给方式，这些在廉租住房中其实是可以试用一下的，但是要保证质量与安全。
6.廉租住房的用水方面其实也是应该以使用市内供水管网为主，如若离得太远，可以选择在水库、河流、湖泊附近选择建设，既保证了水源的充足，又可以使环境更加美好。
参考文献：
[1]《关于进一步深化城镇住房制度改革、加快住房建设的通知》.
篇8
【关键词】 住房保障商品房经济适用房廉租房
为了满足低收入者的住房要求,我国建立了以经济适用房供应量为主、廉租房供应量为辅的住房保障制度。但分析发现经济适用房的政策执行效果并没有达到预期目标,而且暴露出太多问题。同经济适用房相比,廉租房存在种种优势,并且能避免经济适用房中出现的种种问题。以廉租房取代经济适用房,可以达到增加民生促进社会和谐发展的目的。
一、经济适用房存在的问题
就经济适用房的发展现状而言,存在着诸多需要解决的问题,这些问题不但制约其社会保障功能的发挥,还影响着房地产市场的健康发展,并滋生出腐败和社会矛盾,主要问题如下。
1、经济适用房户型标准超标
2005《经济适用房价格管理办法》规定:“经济适用房严格控制在中小套型,中套住房面积控制在80平方米左右,小套住房面积控制在60平方米左右,市县人民政府根据本地区居民的收入和居住水平等因素,合理确定经济适用房的户型面积和各种户型比例,并严格进行管理。”然而在实际操作中,开发商为了争取更多利润建设一些面积超标的经济适用房,甚至有些地区出现了200平米复式豪宅的经济适用房。低收入者收入有限,即使小面积的住房也常超出其购房能力,何况严重超标的建筑面积,更不是一般低收入者所能承受的。
2、监控缺位导致销售对象失控
经济适用房销售对象定位于“低收入群体”,但在实际销售过程中,由于统计、审核方法及程序上的不科学、不严谨,很多不符合低收入群体条件的人购走了经济适用房;同时,由于监管缺位和市场经济本身的逐利性,开发商、政府官员、部分富裕群体相互勾结,使得部分经济房落入高收入群体之手,这显然违背了经济适用房政策的设计初衷。监管缺位的根源在于制度设计本身的缺陷。从政策上看,虽然对经济适用房申请人审核合格后有数天的公示期,但是将这种监管责任转嫁于没有调查权力也没有执法权力的普通群众的做法本身就缺乏可行性,弱势群体无法拥有监管他人的力量。从市场的角度看,争得经济适用房是一种稳赚不赔的投资,高额的利益诱惑自然触发各种利益群体去争夺这份蛋糕,低收入者是社会的弱势群体,在竞争中自然处于劣势,经济适用房落入自然会落入中高收入群体之手。
3、经济适用房干扰正常的房地产市场
在市场经济中,市场具有自调节作用,生产者和消费者根据市场价格变化来调整供给量和需求量,最终达到优化经济结构提高资源利用效益的目的。政府如果过度干预市场,必然使得一部分资源的利用效益遭受损失。目前的房地产市场中,同种商品存在着两种价格体系:一种是政府有控制功能的经济适用房,另一种是纯粹市场化的商品房。基本同质的两种商品同时出现在同一个市场上,两种价格体系在一定程度上扰乱了正常的市场秩序。对消费者而言,市场套利的存在,必然促使他们去争夺低价的经济适用房,从而使商品房的定价和销量受到影响。对开发商而言,经济适用房在土地价格和开发政策上都存在优惠,争得经济适用房开发权无疑在市场竞争中拥有绝对优势。当房地产市场处于低迷期时,一部分开发商承受经营艰难的景遇,而另一部分开发商则可以享受政策带来的无风险利润,这不但有悖公平竞争的市场原则,还损害了资源的使用效益。
4、政府补贴优惠开发商使得低收入者难以直接受益
在经济适用房建设上,国家给予开发商土地价格优惠,包括降低批租土地价格、实行税收减免等。这些补贴和优惠直接给了开发商,然而一些低收入者并没有从国家补贴和优惠中得到太多福利,倒是开发商得到了更多好处。政府本来寄望于经济适用房来大力改善民生,但是实施结果是开发商得到稳定利润,中高收入者购走部分低价房子,低收入者的住房问题仍没有得到有效解决。这不是我们推行这项政策的本来目的,另外,在社会管理上,经适房滋生了部分政府官员的寻租行为、引起部分民怨。
5、经济适用房有产生次贷危机的风险
经济适用房的销售对象是低收入群体,低收入群体本来收入有限,其有限的收入主要用于满足基本生活需要,而没有能力节余大量资金。虽然经济适用房销售价格比商品房低,并且有国家的贷款优惠,但是对于低收入人群而言仍然是奢侈品消费,其总价格一般超出低收入者的支付能力。从维护金融秩序角度看,低首付的贷款方式将原本没有购房能力的人拉入购房者行列,客观上为发放贷款的商业银行孕育了风险,因为这种支付方式是以房屋的持续上涨或微跌为基础的。美国住房市场2007年10月开始出现的次级抵押贷款(简称“次贷”)危机证明了这一点。次贷危机的根源在于,政府为了刺激房地产市场的发展,允许低收入者通过抵押贷款方式拥有自己的住房,这些人群原本达不到正常的信用贷款标准。经济高涨时期,一般不会出现偿付能力不足的风险,但是在经济低迷期或者出现住房去泡沫化时,会造成大量的失业或者收入减少从而不足以支付贷款,并且抵押住房的市场价值不能够偿付剩余债务,这些次级贷款就会形成商业银行的坏帐,从而造成金融机构资产的损失,金融风险就产生了。
二、取消经济适用房大力发展廉租房的必要性
1、切实实现低收入群体的住房保障
房屋存在二方面的价值,一是居住的价值,二是投资的价值。不同收入群体对经济适用房的价值需求是不同的,高收入群体的需求主要在于投资,购买后多数利用与商品房之间存在套利转手牟利;低收入群体的需求主要在于自己居住。保障性住房的保障功能就是满足低收入群体的住房需要,改善其居住环境,而不必拥有房屋所有权。经济适用房可以改善低收入者的居住环境,但未必改进其生活质量,因为在其低收入仅能保障基本生活需要的情况下,购房会增加生活负担,有时甚至牺牲了其他如教育、医疗、休闲等方面的消费,而且背负多年的偿债压力。廉租房由于租赁的价格远远小于购置住房的价格,不需要压缩低收入群体其他方面的消费,也就不会降低其生活质量,可以实现无损质量情况下的住房保障。
2、提高政府资源配置效益
从政府资源的配置效益看,廉租房所带来的社会效益要远远大于经济适用房。同廉租房相比,经济适用房至少存在三个方面的效益损失:一是大量经济适用房落入高收入群体带来的社会保障损失,他们占用了本应保护低收入群体利益的资源,挤压了保障范围;二是财政投入的长期保障效益损失,因为经济适用房一旦购买就可以很快在市场上以商品房的价格流转(我国目前规定5年的期限),从而彻底退出保障领域,就不能在未来对其他低收入群体行使其持续保障功能;三是政府威望在群众中的损失,经济适用房带来大量的负面问题,官员、高收入群体争夺经济适用房滋生了腐败,也加剧了高收入群体和低收入群体的对立,目前的实施现状体现了这一点。
廉租房可以消除上述问题。廉租房的面积一般较小,只可租赁而无所有权的特点将避免高收入群体的争夺,从而扩大了房源,增加了保障范围;采取退出机制的廉租房可以发挥其持续的社会保障功能,因为一旦低收入群体进入到中高收入群体行列,其退出的房屋可以继续租赁给其它低收入者,消除了经济适用房的一次保障性;廉租房还会带来存量优势,由于所有权的流转限制,不断投入增量资金建设新的廉租房,加上已建成的廉租房资源,廉租房总量将会越来越多,我们就可以扩大廉租房的保障范围,不但实现城市低收入居民的住房保障,而且有可能实现进城农民工的住房保障。
3、促进房地产市场价格正常化
目前市场上存在着同一商品的两种价格体系,完全市场化的商品房和政府干预定价的经济适用房。在两种价格体系下,消费者首先购买经济适用房,必然影响商品房的价格。这种现象在经济处于高涨期,对房地产的影响不是那么明显,因为经济适用房的供量有限。但是在房地产去泡沫化时期,价格和销售量双下跌,经济适用房受到的冲击就显现得十分明显,目前冷清的商品房市场和火热的经济适用房销售场面反映了这一点。政府的经济功能侧重于宏观调控,商品的定价应当交给市场。经济适用房具有商品的特性,但是其定价权受到政府的制约,而商品房由市场定价,同质商品的两种价格必然相互影响,经济适用房价格将干扰商品房的正常定价。商品房是基于经济资源的利用效益,经济适用房的出发点是保障社会公平,追求社会公平不能以损害效益为代价,要遵循效益优先的原则。经济适用房在某种程度上损害了商品房的效益,取消经济适用房发展廉租房则消除了这个问题。市场上存在纯粹的商品房和纯粹的保障房,中高收入者可以购买商品房促进房地产市场正常价格运行,廉租房实现了保障社会公平的需要,这样就在效益与公平之间找到一个最佳的契入点。
4、杜绝次贷危机产生的根源
取消经济适用房发展廉租房可以在一定程度上杜绝房地产市场出现次贷危机,因为廉租房并不需要低收入人群进行大量贷款,客观上铲除了危机的潜在根源。低廉的租金也是低收入人群可以承受的,而且在租赁价格上,政府可以对低收入人群实行租赁补贴。取消经济适用房发展廉租赁房并不有损社会公平,我们无需让每个家庭拥有属于自己的住房,只要人人有房住即可。正如轿车市场一样,无须让每个家庭都拥有属于自己的小轿车,通过发展出租车市场和公交车市场一样实现了低收入群体享用便利交通工具的需求。
三、取消经济适用房发展廉租房的对策分析
为了增强经济资源的使用效率,提升公共资源的保障效益,促进社会公平,目前应取消经济适用房将其纳入商品房的范畴,并把发展经济适用房的资金纳入廉租房的范畴,大力发展廉租房,做到穷者有屋住、富者有其房,具体对策如下。
1、加大廉租房的投入力度
加大廉租房的投入力度在关键于增加廉租房的资金投入规模,主要内容包括两个方面:一是新建更多的廉租房,二是通过购置二手房进行改造以增加廉租房资源。廉租房的资金规模是制约房源供给量的首要因素,可以把计划建设经济适用房的资金转入发展廉租房。廉租房资金的提供对象一般为中央政府和地方政府,地方政府可能因为追求政绩和财力限制的关系缺乏提供廉租房的动力。中央政府可以通过制定政策、加强监督、增加业绩考核指标等方式调动地方政府提供廉租房的积极性。资金来源应当追求多元化,地方政府的资金除了既定的财政安排外,还应包括政府出让商品房土地的固定比例资金以及商品房交易税费的比例资金等。
2、扩大廉租房覆盖范围
根据2007年新颁布的《廉租房保障办法》,廉租房的覆盖范围已经有所扩大,由城市最低收入家庭扩大到低收入住房困难家庭。按照2007年的标准,有资格享受廉租房福利的人口约为城镇人口的4%,这个比例排除了那些彻底脱离农业生产而在城市就业的群体,这部分群体也应当考虑为住房受保障人群。同期国际通行的比例为总人口数的20%,相比而言我国廉租房的覆盖范围相对有限。我国正处于城市化进程之中,必然要产生更多的城市无房群体,廉租房覆盖范围应当考虑这个过程。本着以人为本、促进社会公平、构建和谐社会的原则出发,我们应当扩大廉租房的覆盖范围,在目前的廉租房财力支持力度有限的情况下,住房保障的秩序应当是:城市低保人群、城市低收入人群、农民工以及其他无住房人群。
3、改变补贴对象
取消经济适用房后国家和地方政府可以将补贴对象转变为补贴租房的低收入家庭。补贴办法可以按照家庭人头补贴;补贴标准应当考虑地区差异、地方财力差异和家庭收入差异,一般是发达地区补贴金额大,财力雄厚地方补贴力度大,低保人群补贴力度大。
4、实行动态管理
廉租房是一种公共资源,为了发挥这种公共资源的最大保障效益,必须实行动态管理。要监控廉租房居民的动态收入水平,建立“个人收入档案制度”并定期审核资格,促进廉租房的流动性。当低收入者的收入水平有所改善或步入中高收入行列时,不能继续享受廉租房的政策优势,要么减少或取消住房补贴,要么增加其住房租金甚至按照市场价格收取,或者二者并用,促使他们让出廉租房的使用权,这样可以把退出的廉租房租赁给其他低收入者,提升其保障功能。
【参考文献】
[1] 张愈:经济适用房纵横谈[M].陕西人民出版社,2002.
篇9
这20家违规房地产企业多为中小房企，其中有11家开发企业，9家房地产经纪公司。两类企业因示取得预售许可证，未履行购房退房协议和违规从事租赁业务，未遵守主管部门备案制度等原因，被北京市建委责令限期整改。
北京市建委调查发现，部分房地产开发商通过分批取得预售许可证不断上调房屋销售价格。此外，开发商捂盘惜售也是导致房价高企的一个重要因素。北京市建委相关负责人表示，建委将组成联合调查小组，重点检查以巩固成果，在7月份的组织检查阶段，还将“不定其通报违法违规案件，向社会曝光”。
点评：规范市场，必须打击“捂盘惜售”“哄抬房价”的行为。
988万户人均住房面积不足10平方米
截至2006年底，全国共有26.8万户家庭通过租金补贴和实物配租等方式解决了住房困难。然而，全国人均住房面积在10平方米以下的低保家庭有400万户，如果扩大到低收入家庭，总共有近988万户。经测算，要解决目前988万户住房困难，“十一五”期间每年需要资金近500亿元。来自建设部的数据显示，1998年以来，全国累计用于廉租房建设的资金仅为70.8亿元，缺口非常大。到去年底还有145个城市没有建立廉租房制度，廉租房的发展总体来说比较滞后，亟须扩大覆盖范围。
点评：发展廉租房到了刻不容缓的地步。
南京500余特困家庭住进廉租房
6月17日，包括8位劳模在内的40户廉租房申请者通过公开摇号拿到房子。到目前为止，已是第三批安排特困家庭和劳模选房了。南京市房改办有关人士介绍，南京从2004年开始着手储备1000套廉租住房，在此前将部分廉租房用于安置拆迁困难家庭后于2005年10月面向社会公开接受申请。此前的两批已分别在前年和去年安置入住，南京的廉租房主要以40平方米左右的单室套和50平方米的一室半为主，其中前者主要用于安置一人或两人户特困家庭，后者安置三人以上特困家庭。这一次的公开摇号，加上此前已经安置的499套廉租房，1000套廉租房已安置过半。今年南京将再新建200套廉租房供应特困群体，符合条件的市民可到街道申请。
点评：“杯水车薪”，政府还应加大建设力度。
交易印花税上调 住宅期房签约上升26.6％
据北京市房地产交易管理网的数据统计显示，自5月30日财政部决定将股票交易印花税税率从1％上调为3％后的两周，住宅期房签约量较政策前的两周上升26.6％。
实际上，由于股市的起伏，不少投资股票者开始抽出资金转向投资安全系数相对较高的楼市。根据对部分购房者的调查，其中很大一部分人所交房款都来自股市套现。据了解，中国单一的投资渠道是股金大量回流楼市的主要原因。经济学家惯常于将股市与楼市的此消彼长比作跷跷板理论。受资本逐利特性影响，一旦其中一方受挫，必然导致资金流向另一方。
点评：股市、房市跷跷板效应明显。
价格不到商品房30％“小产权房”热销京城
篇10
关键词 廉租住房制度 低收入家庭 住房保障
一、引言
廉租住房是指政府和单位在住房领域实施社会保障职能，向具有城镇常住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住房。“廉租住房制度是指政府以补贴方式扶持特定收入家庭的住房租赁消费，提高其居住水平，从而实现住房保障目的的一系列的行为规则。”1998年，《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，第一次正式提出建立面向“最低收入家庭”的廉租住房供应体系。1999年，建设部了《城镇廉租住房管理办法》，上海成为首批试点地区之一。2003年，根据试点经验，建设部、财政部、民政部、国土资源部、国家税务总局5部联合《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，明确了资金来源、配租方式、补贴水平等几大主要问题的解决思路。
由于我国各地经济发展的不平衡和长久以来对于住房保障方面的思想误区，东部的廉租住房制度的发展步伐明显快于西部，其中上海作为首批试点城市之一，凭借其强大的经济实力和相对成熟的发展模式，成为了我国廉租住房制度实施的典型。因此上海廉租住房制度的建立与完善不仅对解决上海市低收入家庭的住房困难问题有着重要的意义，而且为全国其他城市的廉租住房建设提供了重要的经验。
二、上海市廉租住房制度的发展历程
(一)上海市廉租住房保障体系的起步
1998年，随着房改的深化，上海开始探索建立市场经济条件下有生命力的、长效的、面向社会最低收入家庭的住房保障制度。市解困办会同有关部门开展了上海市建立低收入家庭住房供应体系的研究，提出了在上海建立廉租房制度的设想。
1999年，根据建设部颁布的《城镇廉租住房管理办法》精神，上海市房地资源局成立了廉租房办公室，开始对全市14个区18万户困难家庭的住房情况进行调查摸底。通过调查持有“帮困卡”者中的住房困难户，了解到人均居住面积在6平方米以下并持有“帮困卡”的有1万余户，人均居住面积在5平方米以下并持有“帮困卡”的有4000户左右。
2000年9月，上海市颁布了《上海市城镇廉租住房试行办法》，同年10月，在闸北区、长宁区先行进行廉租房试点工作。2001年6月，长宁区、闸北区廉租住房试点工作取得了阶段性成果，随后在上海市其他区县进行廉租住房扩大试点。至2001年12月，上海市19个区县全面开展廉租房工作，在全国率先初步建立起廉租住房供给体系，并以此为基础形成社会住房保障体系的最低保障线。
(二)上海市廉租住房保障体系的发展
2002年以来上海市廉租住房政策进行了逐步完善。主要表现在三个方面：一是逐步降低廉租房申请标准，扩大保障范围，从最初人均居住面积5平方米、家庭人均收入低于上海市民政部门规定的城镇家庭到最低生活保障线280元，连续6个月拿“低保”的“双困”家庭标准逐步放宽。二是优先满足特殊困难家庭的实物配租，针对特困劳模、军烈属、一级和特等伤残军人等，在配套商品房中“切”出一块房源，加大对这些为社会作出较大贡献的特殊困难家庭的保障力度。三是改进动迁地区廉租对象的租金配租方式，对即将动迁地区的廉租对象，实行补贴租金积累方式，区廉租办对这部分家庭的补贴租金建立咨金专户，不计利息，待动迁时凭动迁协议一次性支出使用，对非动迁地区的廉租对象，统一确定租金补面积保底标准。
2002年2月。上海市将廉租住房工作列入政府重点实施项目，各区县建立了《2002年市政府廉租住房实施项目月报进度表》按月上报制度，将廉租住房工作进展与相关官员工作考核结合在一起，确保廉租房制度按进度完成任务。
“2005年9月的上海市城镇最低收人家庭住房状况的调查表明最低收人家庭中人均居住面积低于7平方米的有4万户，其中4平方米以下的有2.07万户，分别为上海家庭总户数的1％和0.51％，而住房成套率仅为65.5％，远远低于本市人均居住面积15.5平方米，住房成套率93％的水平。”2007年，上海市房地局、市民政局《关于本市扩大廉租家庭住房受益面试点工作的意见》的通知，提出了做好扩大廉租家庭住房受益面试点工作的九个方面政策意见，包括廉租住房申请家庭的条件、申请和审核程序、公示登记、配租办法和标准、退出机制、违规处理、资金保障等，至此上海市廉租住房体系基本确立。
三、近年上海市廉租住房制度建设取得的成效
上海的廉租住房制度不仅实施得最早，受惠家庭比例也最高，而且按照“政府主导、社会参与、市场运作”的原则，不仅为解决上海市低收入家庭的居住问题发挥了重要作用，同时也为建立和完善全国的廉租住房制度进行了有益探索和经验积累。
(一)廉租住房面积标准符合当地经济发展水平
上海市规定申请家庭的住房面积按照其户口所在地的住房居住面积计算，申请家庭他处有住房的，应合并计算居住面积。申请家庭持有一本《房地产权证》或一本《租用公房凭证》但有两本及以上户口簿的，按申请家庭和其他家庭长期共同居住此处的合计户籍人口数计算人均居住面积。居住不成套住房或公有住房的，按照现居住面积计算。居住成套产权住房的，其建筑面积按换算系数换算成居住面积计算(住房居住面积=住房建筑面积÷换算系数)： 作为我国廉租住房政策实施最早最具代表的城市，在制定廉租住房实物配租的面积标准时，上海市参考了《住宅建筑设计标准》规定的中收入家庭的住房标准和上海标准《“八五”期间城镇职工住宅建筑设计标准》规定的低收入家庭的住房标准。我国其他许多城市也按照当地人均住房面积确定了保障标准，但往往不能准确反映实际的居住需求，面积标准不是偏高就是偏低，不适应当地实际的发展情况。上海市的基本住房保障标准以家庭为单位，高于国家建议的低收入家庭住房保障标准，为其他城市根据各自的经济发展水平制定廉租住房面积标准提供了借鉴。
高层建筑可增加建筑面积10％。
(二)廉租住房配租补贴方式有一定创新
近年来，各地都在逐步向“以租金补贴为主，实物配租和租金核减为辅”的中央政策导向过渡。相较其他城市目前仍然以实物配租为主，上海市在配租方式上已经实现以租金补贴为主、实物配租为辅。
上海市政府提供的实物配租主要针对孤老、残疾等特殊家庭。按配租标准与人员结构相当的普通住房，每月仅收取家庭总收入5％的租金。不过，这
些特殊对象也可以放弃实物配租，选择租金配租方式。目前上海市的实物配租主要分布在中心城区。配租面积为人均居住面积7平方米；对原有住房的家庭，按原住房人均居住面积与7平方米的差额面积计算配租面积，并实行面积上不封顶、下要保底的办法，即：每户补差面积超过10平方米的，按实计算配租面积；不足10平方米的，按10平方米计算配租面积。
另一方面，对大部分符合廉租住房申请条件的一般对象实行租金配租，按照区(县)住房保障中心确定的和地段级差给予规定的补贴额度，由其直接到市场租赁住房，并与出租人签署租房合同，区(县)住房保障中心通过银行把补贴款直接支付给出租人。目前，上海市每月每平方米居住面积租金补贴标准：9个中心区和浦东新区62元；闵行、宝山、嘉定3个区50元；其他6个区(县)32元。实行租金配租为主，既有利于充分利用政府有限的资金，减少政府一次性资金投入，可以覆盖更多的“双困”家庭，又有利于廉租家庭根据就业、看病和子女就学等实际情况自行选择租赁房源的地点，最大限度地满足廉租家庭的需要，防止新建的廉租住房区域可能出现的“贫民窟”等一系列社会问题。
(三)补贴方式运作的市场化
政府集中兴建廉租住房有两个主要弊端：一是占用资金量大，而资金缺乏已成为廉租住房制度发展完善的最大制约因素。二是后续管理复杂，物业管理等配套设施缺乏易使廉租房租住居成为城市平民窟。上海市从当前的土地征用与居住现状出发考虑，在市中心集中建设廉租房并不合适，而在偏远区县建设廉租房则会给廉租家庭带来种种生活不便。因此上海市的廉租住房以发放租金补贴由廉租对象直接到市场上去租房为主，辅之以少量的政府出资收购符合廉租住房标准的普通住房及接受社会捐赠和其他渠道筹集的符合廉租住房标准的住房。
(四)廉租住房管理机制相对有效
上海市房地局成立了专门的廉租房办公室，并探索出了一套“政府主导、市场运作、各方参与”的工作机制。市廉租办主管，区县一级政府承担主要任务，同时街道建立廉租住房工作办公室，积极动员居委会廉租工作站、中介公司、物业公司等各方力量，充分发挥社区作用，利用市场手段，积极筹集和落实房源，对全市困难家庭的住房情况进行“家计审查”，使目标定位有客观真实的依据，提高了廉租住房的配租效率。
在操作流程上，上海市努力建立“公开、公平、公正”的运作机制，实现廉租住房工作制度化、规范化、程序化。按照申请、审核、公告、复核、轮候、配租等六个环节，区、县廉租办在街道设点实行一门式受理，一条龙服务，统一受理廉租申请，方便居民。在落实实物配租上，区和街道、镇廉租办分工划块负责落实房源，组织廉租房租赁专场，加快了实物配租工作的进程，确保了相关符合条件登记的廉租对象在3个月内落实配租房源。
四、上海市廉租住房制度实施中存在的问题及原因
上海虽是我国经济最发达的地区之一，但中低收入人群的住房困难问题仍十分突出，亟待解决。上海作为我国最早实施廉租住房制度的城市之一，虽然取得一定成效，但上海廉租住房制度的在实施中还是存在不少问题。
(一)廉租住房制度的覆盖面仍然过窄
虽然上海市不断的放宽廉租住房申请标准，但现行的收入与住房面积的双重核定无法解决覆盖家庭过少的问题。“根据《上海市解决城市低收入家庭住房困难发展规划(2008―2012年)》中公布的数据，至2007年底享受廉租住房政策的居民累计约30000户，而上海目前人居7平方米以下住房困难户约有48万户，即所占比例仅为6.2％。”目前，上海本地居民共计约426万户，而享受廉租住房的家庭仅占全市城镇总户数的0.7％，相比发达国家的10％的比例相去甚远。
从收入限定线的指标看，仍然过于严苛。申请家庭自申请之日的上月起连续6个月人均月收入低于800元，将一大部分家庭月收入略高于此申请标准，但却无力购房或租房有困难的城市居民，即所谓“夹心层”居民排斥出廉租房保障范围。同时，上海的廉租住房申请政策规定家庭成员必须具有上海市非农业常住户口且实际居住，并至少有一人取得上海市非农业常住户口3年以上，其他成员户口迁入此住处须满1年以上。这一严格的户籍限制使得大量非沪籍常住人口及非常住户口的流动人员被排斥在外。随着城市建设步伐的加快，毕业大学生、外来务工人员、城乡结合部土地被征后的农民等大量进入城市，数量甚至超过了户籍人口数。而这一庞大的群体由于经济收入低、流动性高等客观因素，在一定年限内难以依靠自身力量解决住房问题，但却又未被列入廉租房保障体系的范围内，而且往往是社会保障制度下的边缘人，于是不可避免的成为了城市中的新住房弱势群体。随着这一群体规模的不断扩大，若不对他们的住房问题给以充分的重视很可能会导致一系列的社会不稳定、不和谐因素产生，制约城市的良性发展。
(二)收入标准划分困难，监督难度大
目前我国各城市包括上海的廉租对象一般为经民政部门认定的低保家庭中的符合廉租房申请标准的住房困难户，而根据国家的文件内容，廉租住房制度不仅应该保障低保家庭中的住房困难户，也应保障那些买不起房又非低保的住房困难户。目前由于我国没有建立起个人信用制度和个人收入申报制度，居民的“隐形”收入没有办法统计，因而划分居民收入线的基础实际上是很薄弱的。虽然上海市正在考虑以家庭年均总收入来划分，但由于不完善的监督机制，目前只能停留在理论阶段。
(三)实物配租比例与租金配租补贴标准偏低
上海市在配租方式上以租金补贴为主，实物配租为辅，虽然符合中央政策导向，但目前上海的这两种主要配租方式比例悬殊，实物配租居民比例偏低，配租方式趋向单一。由上文表4可以看出，截至2008年6月，已落实租金配租家庭数为32659户，占实际已落实家庭数的91.84％，而已落实实物配租家庭数为2903户，只占8.16％，实物配租的覆盖家庭远远低于租金配租的收益家庭数。2004年10月，已落实实物配租家庭数258户，占实际已落实家庭数的2.05％，实物配租发展进程缓慢，究其原因，主要是受到土地资源紧缺和廉租住房建设资金不足的严重制约。
租金补贴在实施过程中存在的最大不足是租金补贴标准严重滞后于市场租金标准，补贴资金难以实现改善居住困难的目的。“同一时期市场的房屋租赁价格几乎是廉租租金补贴标准的2倍甚至超过2倍。从2000年到2007年的8年间，廉租租金补贴标准仅仅微调，而房屋市场租赁价格却上涨了1.5倍。”由于两者差距甚大，只持租金补贴根本无法从市场上租到房屋，据此推断，在已落实租金配租的相当比例的廉租家庭很可能因此并未能真正租到住房。
(四)廉租住房房源严重紧缺
随着上海房地产市场的迅猛发展，土地出让收益水涨船高，房价不断飙升，廉租住房建设资金和房源紧缺矛盾日益突出，直接加大了廉租住房制度的推进难度。首先就目前的房屋供给渠道来说，造成房源缺乏的原因主要有以下几点：一是闲置、可腾退的公房数量有限。在实行住房分配货币化改革前，单位公房几乎都已分配给职工居住。由于存量公房提租步伐缓慢，加之公房按成本价或标准价出售的举措，使得居民不愿腾退公房，即使腾退的少量公房也多是使用年限很长，需要大规模修缮后才可使用的住房。二是政府缺乏兴建、收购廉租房的长效机制。客观来说，在上海住房市场“高房价，高租金”的条件面前，兴建和收购廉租房的一次性资金投入量大，政府的财政负担重，短期内要大量扩容廉租住房具有相当大的困难，需要一个适应社会各收入水平家庭住房承受能力的城市住房构成结构，为廉租房源的具体落实提供基础。三是社会人士捐赠等其他来源极少。其次，中介服务体系落后，政策激励不得力也是影响廉租房供求矛盾加大的重要原因。即使市场中存在着一些比较合适的房源，由于缺乏专业高效的中介机构提供足够的信息，其也不能得到有效的利用。
(五)廉租住房资金来源渠道单一，缺口依然较大
根据《上海市城镇廉租房试行办法》的规定，上海市采取多渠道筹集廉租房资金的方式，主要包括：(1)市和区政府的专项资金；(2)住房公积金的部分增值资金；(3)直管公房出售后的部分净归集资金；(4)接受社会捐赠和通过其他渠道筹集的资金。
但从实际来看，上海市廉租房的资金主要来源于市和区政府的专项资金。由于财政资金的拨付比例并无硬性的指标规定，地方财政能够拨付多大比例的廉租住房专项资金主要取决于地方官员的重视程度和地方财力，这使得廉租房建设资金的供给缺乏长期、稳定的保证。造成财政拨款不足的直接原因就是财政支出重经济建设而轻社会保障，财政资金往往运用于收益更快，能促进地区经济发展的市政建设和经济建设项目。而廉租住房属于社会保障性质的公益项目，对地区经济的发展显性作用较小，因此各城市在安排财政预算支出时，通常将廉租住房建设资金的安排放在次要地位，致使廉租住房资金不能得到保证。
为了解决廉租房资金短缺的局面，包括上海在内的许多城市都试图采取多种渠道来筹集资金，但结果往往是杯水车薪，资金缺口依然巨大，最终依旧依靠单一的财政资金供给。就从不断受到关注的两种筹集渠道来说，一是让各地政府从土地出让净收益中安排一定资金(5％)用于城镇廉租房建设。这种资金量的大小取决于土地净收益的大小，具有很大的弹性，无法保证资金的额度。二是住房公积金的增值收益。上海市提取的住房公积金增值收益的部分逐年增加，但住房公积金增值收益能够安排用于廉租住房建设的部分非常之少，必须扣除完贷款风险准备金和住房公积金管理费用，节余部分方可作为建设廉租住房补充资金。“截至2006年底，上海用于廉租住房建设的公积金增值收益为6049万元，而同期支出的政府财政预算资金为2.47亿元，公积金增值收益在廉租房资金中的比例不足20％。”
(六)廉租住房制度本身法律效力不足
世界主要国家的住房保障法律都通过法律对住房保障制度进行了规定和保护，并明确保障居民的基本居住条件是政府的基本职能。目前我国《住宅法》尚未出台，各地执行的廉租住房政策无法得到法律层面上的支持，基本还是国务院住房与城乡建设部等部委和各省市区政府部门颁布的部门规章和地方政府规章。上海市到目前为止也只颁布了《上海市城镇廉租住房试行办法》，仅属于地方性法规，而且过于简单，没有明确廉租住房制度在资金的筹集使用、建设和监管上的一系列问题。
五、建立和完善我国廉租住房制度的对策建议
有观点认为要完善廉租住房制度就要引入市场化机制，但本文认为在我国目前的住房保障体制下，政府仍应在廉租住房制度实施中发挥主导作用，而在筹集廉租房资金和提供房源上可以积极运用市场化手段。
(一)提高政府对廉租住房制度实施的认识，明确职能定位
提高政府对廉租住房制度的重视度主要做到两点：一是落实目标责任制，将廉租房建设纳入考核体系。通过目标管理的实施，增强部门的责任意识，强化管理措施，部门可以根据全市最低收入家庭的现状和财政可用于安排廉租房的资金，制定切实可行的进度安排和工作措施，将政府工作目标进行量化，层层分解，以确保目标任务的完成。建设廉租住房是民生工程的一部分，随着社会经济的发展进步，政府官员的考核指标不应只以GDP来衡量，要将廉租房建设纳入政府的考核中，上级政府和行业主管部门特别要督促资金和土地供给到位，确保政策执行不走过场。二是各部门要明确职能分工，而政府现阶段的当务之急是认识廉租房制度建设过程中的各种利益关系，协调好民政、财政、公安、城区街道办等相关部门之间的关系，各司其责、互相配合，共同做好廉租房制度建设。
(二)针对低收入家庭制定专门性的住房保障法律，建立和完善我国廉租住房制度法律体系
鉴于我国目前的廉租住房法律还停留规章政策的层面上，当务之急就是要提高廉租住房的立法层次。没有国家层面的立法，就不能对住房保障制度进行整体上的设计，也无法规定适当的法律责任。从上海的廉租住房实施中就可以看出，出台的政策性文件非常笼统，在实施中常出现无法可依，具体细则朝令夕改的问题。因此既要制定出符合我国国情的针对低收入家庭专门性的住房保障法律，各地又要结合本地经济发展的实际，制定出地方性的廉租住房保障法规。以法律规范构筑廉租住房制度的基础，以法律的形式明确住房保障体制的基本目标、各级政府在解决居民住宅问题中的责任，设立专门机构负责住房保障政策的制定和实施。廉租住房的立法应注意与社会保障法律制度相衔接，明确把住房保障资金列入财政预算，特别要注意制定关于住房保障基金的管理规定，完善具有可操作性的有关财政、税收、土地和金融等方面的廉租房制度法规，形成一整套完整的廉租住房制度法律体系。
(三)完善廉租房申请家庭的收入统计与动态监管机制，实施严格的准入退出管理制度
香港的“公屋”制度中，申请人在递交的申请表中必须申报家庭收入及拥有的资产，包括土地、房产、车辆、可转移的汽车牌照和投资类别的资产等，接受严格的财产审核。“如果公屋住户家庭收入及拥有的资产净值均超过规定限额，就必须迁出所住的公屋，公屋住户每两年必须申报家庭居住情况一次，拒绝或忽略提供“居住情况申报表”的，属于违法行为，可被检控，房委会也可以根据规定终止租约并收回公屋。”为保障公屋资源的合理分配，房屋署于2004年成立特遣队，专门负责调查滥用公屋单位的富户。
在廉租住房的配给机制上，合理划分收入线，确定受补贴对象是现行廉租房分配模式下的一个难点。借鉴香港公共住房制度中严格的准入退出管理机制，结合各地的具体情况，街道廉租住房工作办公室及社区工作站要发挥监管优势，对辖区内的低收入家庭住房状况进行调查并建立档案，建立有效的个人财产收入审核体系和严格的资格审查制度，确定给予补贴的优先顺序和补贴档次，从而控制不同保障手段和水平的适用对象与范围。其次要建立完善的个人诚信管理体系。目前，我国的个人诚信数据极端分散，各部门都保有部分的个人信息，相互屏蔽，没有形成完整的个人诚信管理体系。因此要联合金融机构与税务、财政部门共同建立个人信用制度。在个人信用系统中，应该记录廉租房申请人的基本个人信息和家庭情况、个人银行账户和收入来源、个人可支配可用于抵押的资产等。
廉租房监管机构要对租户进行定期复核、回访，对个人及家庭变动情况实行动态监管。所有租户要定期向廉租办申报家庭经济状况，若经济状况改善，已超过租住廉租房资格标准的人群，应在给定期限内退出，让更多的人受益。如发生虚假申报和隐瞒实情，一经查出，廉租办有权立即收回住房，取消其租房资格并追加罚款，直至追究法律责任。所有符合条件的廉租房申请家庭集中由管理部门统一进行摇号配租，摇号前通过媒体公布摇号时间及参加户数和配租户数，摇号活动由电视台直播，接受社会监督。
(四)扩大廉租住房制度的覆盖范围
目前，各地低收入家庭的住房困难问题仍是一个庞大的工程，廉租房保障范围仍然严重偏低。根据上海实施中的经验，扩大廉租房的覆盖面是一项长远性与综合性的工作，只能循序渐进，不能一蹴而就。根据保障家庭住房和收入的不同情况，按照分层次推进的原则，建立多渠道的住房保障体系。第一层次对最低收入的特定家庭扩大廉租房的实物配租；第二层次针对“夹心层”群体启动“住房帮困”，给予补贴，通过动拆迁和成套改造等多种方式改善困难家庭的住房条件；第三层次放松户籍限制，将流动人口纳入廉租住房申请体系。根据收入水平实施“逆向递减”的补贴办法――收入稍高者少补，收入较低者多补。
(五)确定合理的租金补贴标准，完善廉租房租金补贴方式
确定合理的租金补贴标准，可以借鉴美国的“住房券”租金补贴政策，即政府发给低收入者用于领取住房补贴的凭证。持券人可以根据自己的职业特点，自由选择居住地，只需缴纳不超过自己收入30％的房租，不足部分由政府负责支付。“住房券”政策的启示是租金补贴标准的制定既要适应政府在廉租住房建设管理上所能承受的最大资金限度，又要适应最低收入家庭在住房支出上的承受能力，使其能够运用补贴来租房。
上海同样是通过市场方式来解决廉租房的房源问题，可以根据申请者家庭收入和居住情况发放一定金额的优惠券，明确规定优惠券只能用于支付租金，不得私下转让出售。优惠券的发放额度参照不同城区平均租金，高出部分自己承担。同样申请者如租赁质量较低的住房，就可以减少自己的租金支出。针对部分廉租家庭有自己独立的住房，但是几代人同堂，人均住房面积不足的现状，可以通过差额补贴的方式，即以定额的人均使用面积为标准，其不足部分按每平方米给予一定的租金补贴，补贴标准参照市场价格。这部分家庭可以用补贴直接另外租房提高个人住房面积，也可将原住房出租后再用获取的租金及补贴资金租房改善居住条件。因此廉租房租金补贴标准要与市场标准相适应，根据市场租金的变化及时作出调整。租金调整的幅度和次数要与当地居民的收入水平相适应，使租金支出在最低收入家庭支出中占有合理的比重，不致因租金调整影响居民家庭生活。
(六)拓宽房屋供给渠道，增加房源供应，提高廉租房实物配租比例
上海的实物配租比例非常低，其中一个制约因素就是房源的严重缺乏。由于上海的人地矛盾非常突出，土地资源非常紧缺，廉租住房的建设应科学规划合理布局。在中心城区小规模分散布局，提倡混居，郊区则采取在新建的商品住房项目中配建一定比例的廉租住房，单独进行管理的方式。既避免资源闲置浪费，又要避免出现城市“贫民窟”问题。同时，廉租房的面积与套型结构也要进行充分的论证，以小户型为主，重在实用性，做到和谐宜局。政府可以建立一个网上廉租房租赁平台，实现廉租房网上信息共享。
任何国家与地区，政府收购市场上的空置商品房和新建廉租房都是廉租房主要的两大来源。政府出资新建廉租房往往碰到资金紧缺的问题，可以运用市场化手段，借鉴香港政府的土地支持政策。在私人卖地的交易中，政府要尽可能从中获得最大化收入，为新建廉租住房提供资金支持并且免费划拨土地，但是要避开在城市中心地段上兴建公屋，避免公共房屋用地和私人土地用途之间的冲突。同时提供资金、税收上的扶植来降低开发商的开发成本。在廉租房建设完毕后，由政府保证这些房屋的出租，并对租金的正常支付进行担保。在运营期结束以后，再由政府以一定的价格购买这部分廉租房。这样既解决了相当一部分低收入者的住房需求问题，同时在一定的期限以后政府拥有了这部分房产的产权，储备了更多的廉租房房源。
加大对市场空置商品房的收购力度，拓宽房屋供给渠道。一是差价换房换取已出售的公房。经过20世纪90年代的公房出售，上海市许多家庭以优惠的政策购买了公房。其中一部分家庭出于经济考虑，无力改善住房条件，这些房屋有许多处于主城区，地段较好，但面积较小，房屋设施条件相对较差。政府利用差价调房既实现了这部分家庭改善住房的愿望，又以较低的成本筹集了一部分原有公房成为廉租用房，增加了廉租房的供给，也有利于房屋资源的重复利用。二是改造旧住房成为廉租用房。在地段环境较好、条件相对成熟的旧住房集中小区，政府授权专业公司进行改造。先由政府部门提供配套商品房，与居民居住的不成套旧住房实施易地置换动迁。然后对置换出来的旧住房，也可以考虑借鉴新加坡“组屋翻新”的做法，进行改造，结合加层、扩建一起进行，改建成配套设施完善、环境整洁的廉租住房小区，从而有效拓宽房屋供给渠道。
(七)通过税收筹集廉租房资金，实现政府引导下的多元化融资，拓宽资金来源渠道
发达国家(地区)的公共住房政策中，财政和金融机构都是实现住房保障的强有力的资金支撑。我国廉租房的资金现状是单一的财政支持，负担极重，其他的资金筹集渠道则是形式重于内容，融资体系发展滞后。要改变资金来源渠道的单一的状况，就要建立政府引导下的多元化融资体系，运用创造金融工具为政府从资本市场筹措资金投资公共住房建设。