楼宇经济意义范文

导语：如何才能写好一篇楼宇经济意义，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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论文摘要：杭州为实现经济跨越式发展，提出了一体化的发展战略。楼宇经济的一体化包括区域一体化和产业一体化两个方面。通过对这两个方面的分析，提出了杭州楼宇经济实施一体化战略的错位发展、集聚发展和互动发展的三条发展路径，以及在组织、规划、政策、招商、服务、统计考核等方面的对策建议。

楼宇经济是以楼宇为主要载体的经济形态，作为近年我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态，已越来越受到城市政府和理论界的关注。它具有有利于拓宽城区发展空间、加快经济结构调整、提升城市的品位和档次等重要作用。因而，对于已经实现人均生产总值超10000美元，并力争至2015年突破20000美元大关和实现“两个率先”（率先迈入发达城市行列，率先迈入后工业化时代）的浙江省杭州市来说，发展楼宇经济更有重要意义。近年来，杭州市委市政府为提高楼宇经济发展的速度和质量，提出了一体化发展战略。

一、楼宇经济一体化的内涵

一体化，是指多个原来相互独立的实体通过某种方式逐步结合成为一个单一实体的过程。这一过程不是简单结合，而是融合（integration），以实现区域内互利互惠、协调发展和资源优化配置，最终形成一个经济上高度协调统一的有机体为目标，是一个长期、渐进的过程。

具体就楼宇经济来说，其一体化有两个层面的含义：

1.楼宇经济区域一体化。这是一个空间层面的概念，指楼宇经济在整个区域范围内的合理布局和清晰定位，区域内的不同区块之间能够协调发展，强调的是整个区域的竞争力提升。该一体化是通过其带来的磁场效应和结构效应来实现区域竞争力的提升和楼宇经济的发展。（1）磁场效应，可以优化楼宇经济发展环境，为各类业态和企业的集聚与发展创造条件，形成业态的聚集能量。区域内形态各异的“场”合理分布，能有效提升区域整体的可持续发展。东京通过构建由市中心区、8个副中心区、9个外围特色新城组成的“多核多圈层”的完整“场”结构，确保了其城市经济的可持续发展。（2）结构效应，促进了资源的优化配置，有利于发挥中心地区和优势产业、企业的辐射带动作用，带来产业结构的调整升级，提高产业竞争力。伦敦在20世纪中期就已经进入了后工业社会，在结构效应作用下，以金融业、商业、文化创意产业等服务产业逐渐超越制造业占据主导地位；在制造业内部仅有印刷出版业等都市型工业得到发展。

2.楼宇经济产业一体化。这是一个产业层面的概念，包括横向一体化和纵向一体化，指楼宇经济各产业之间、楼宇经济与其他经济形态之间的有机整合的过程，其目的是要促成产业的联动发展。该一体化是通过产业内部的分工合作和规模效应实现促进楼宇经济发展的功能。（1）纵向一体化，可完善区域产业分工协作体系，充分发挥各地比较优势，避免重复建设和内部不合理竞争，提高经济运行效率。在这里纵向一体化是指同一区域内上下游产业的协调发展、合理配置。虽然伦敦的制造业比重不断降低，但依托其与创意设计产业的良好互动，印刷、机械制造等仍具有很高的水平。（2）横向一体化，可充分发挥规模效应、节省交易成本，促进产业集群的发展，取得布局上的系统优化效益，还可以集约用地。纽约是世界的金融中心，大量的金融服务企业和相关产业在纽约集聚；同时金融中心的地位增加了纽约作为保险业的理想交易场所，促进了保险业的发展。

二、基于一体化战略的发展路径

杭州发展楼宇经济要实施一体化战略的根本出发点是要建立一个空间上有序分布、高度浓缩和产业上紧密关联、互动发展的楼宇经济体系。要实现这一战略目标的有三条发展路径。

1.统筹兼顾、错位发展，形成有序分布的产业空间结构。错位发展的基本内涵是差异化战略与合理定位战略。各城区、楼宇经济发展重点区块应在努力分析各自的现实条件、清晰优劣势的基础上，对业态发展方向进行合理定位，制定差异化的发展策略，以便都能利用自身优势更好地发展楼宇经济。杭州在“一主、三副、六组团”的基础上，又在市区沿钱塘江规划建设“十大新城”和一批多功能的城市综合体。这些主城、副城、组团、新城和综合体是杭州发展楼宇经济的主要载体，对他们必须站在全市的角度统筹兼顾、错位发展，形成各具特色的功能定位、协调发展。市政府层面应该通过制定各种政策手段促进各城区之间的合理分工和协作，特别要关注对几个主要商圈、新城等进行的功能定位，防止出现业态同构化现象，减少或避免各城区、重点楼宇之间不必要的恶性竞争，实现差异化和错位发展，最终形成全市范围内有序分布的产业空间结构。

2.“三步走”、集聚发展，形成高度浓缩的产业空间内核。集聚发展是一种或多种产业为追逐外部规模经济、创新效益、竞争效益而在某个特定地理区域内高度集中。“三步走”则是从多元化、特色化到一体化的业态演变过程。集聚发展是实施“三步走”战略步骤的基础也是实施目标，能为承接国际产业转移、发展先进业态提供条件。“三步走”的起点可以根据各区块的基础、定位不同分别选择多元化或特色化，甚至一体化。如武林商圈、黄龙商圈等比较成熟的区块以及钱江新城等定位较高的新区，不能再走从多元化开始“三步走”的常规步伐，而是要高起点、高规格；而江东新城、临江新城、城东新城等区块则可以允许从多元化起步发展楼宇经济。因此，杭州发展楼宇经济应在主要商圈、新城、综合体和其他重点区块，依据“三步走”的思路有序推进，通过培育或引进品牌化、规模化的企业，并依托这些企业形成高度浓缩的产业空间内核。

3.先进合理、互动发展，形成紧密关联的产业空间衔接。产业发展从来都不是孤立的。互动发展是区域经济发展中依据市场规律而实现的产业互补、互利、互促的一种经济合作与竞争行为，这种竞合过程推动了产业的发展和升级。在楼宇经济发展过程中除了要强调楼宇经济各业态的一体化发展之外，更要重视楼宇经济业态特别是为生产者服务业态与其他产业之间的互动发展。如四季青服装市场周边地块选择拟发展的楼宇经济业态时，可以优先考虑时装的设计、加工、展示等上下游产业；中国美术学院周边地块则可以建设文化创意产业基地。各城区在制定楼宇经济发展规划和实施产业扶持政策时必须结合当地以及杭州的产业特点，促进不同产业的联动发展，促进制造与创造相互促进，制造业与服务业相互配套，工业化与信息化相互融合，科技、文化、人才相互支撑，实现多业态、多功能的互动和融合。在构筑产业链时还应当考虑杭州在杭州都市经济圈和长三角南翼中心城市的地位，积极培育一批辐射能力强的产业。最终通过构筑合理产业链、促进不同产业互动发展，形成紧密关联的产业空间衔接。

三、实施一体化战略的对策建议

杭州楼宇经济发展过程中要能够真正贯彻实施一体化战略，必须在组织领导、规划控制、政策引导、招商、服务和统计考核等方面做好工作。

1.加强组织领导。在市楼宇经济领导小组的统一协调、领导下，切实加强对楼宇经济的领导工作。各城区要落实专人，明确责任，抓好发展楼宇经济相关工作，进一步贯彻实施市、区两级政府主要领导联系重点楼宇制度。

2.强化规划控制。对尚未规划的地块应尽早规划，明确土地用途。对于规划中及正在建设中的商务楼宇，超前规划楼宇未来主导业态及定位。对于已建成招商的楼宇，原有业态和规划定位不符的，应逐步予以调整。

3.发挥政策导向。尽快梳理出目前已经出台与楼宇经济相关的各类优惠政策，对现有政策要用足用好。同时，要抓紧制定出台引进和培育楼宇经济高端业态、与现有产业互动性强的相关产业的专项政策。

4.实施专业招商。应结合楼宇的规划功能定位、主导业态类型进行专业化招商、产业链招商，充分发挥政府、中介、业主、物业在楼宇招商中的作用，实现招商四方联动，重点培育一支懂产业经济的招商队伍。

5.加大服务支持。进一步强化政府服务功能，建立楼宇星级管理制度，打造商务楼宇服务品牌。完善服务平台，加快全市楼宇信息系统的开发和建设，实现楼宇规划、开发、建设、经营、管理的全程服务和监管。

6.完善统计考核。加快建立全市楼宇经济统计指标体系和统计制度。配备楼宇经济统计专业人员，建立统计网络。制定楼宇经济考核指标体系和考核办法，分解目标，明确责任，并纳入相关部门、城区的目标考核体系。

参考文献

1.左学金等.走向国际大都市[M].上海人民出版社，2008

2.屠启宇，金芳等.金字塔尖的城市[M].上海人民出版社，2007

3.李文秀.美国服务业集聚实证研究[J].世界经济研究.2008（01）

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一、健全服务机制

(一)成立服务机构。区政府成立楼宇经济发展服务小组及办公室，办公室设在区发改局。服务小组负责指导、协调、推动楼宇经济发展。辖区商务楼宇较多的街道办事处应成立相应服务机构。

(二)建立联络员网络。街道办事处应确定一名以上的楼宇经济联络员，并建立健全辖区商务楼宇服务制度。

(三)做好统计调查。区发改局、财政局、统计局以及各街道办事处负责辖区楼宇经济统计调查并进行相关分析，相关部门应积极配合。街道办事处负责提供商务楼宇入驻企业名单，并开展本辖区楼宇经济统计调查，按区楼宇经济发展服务小组办公室要求汇总填写有关调查表格并拟写上报分析报告；区财政局负责商务楼宇入驻企业的纳税情况核实并提供相关数据；区统计局负责提供商务楼宇内入驻的规模以上、限额以上、资质以上企业的营业收入（产值）和基本信息（规模以下、限额以下、资质以下以及其它入驻企业营业收入和基本信息由商务楼宇所在街道办事处负责调查统计）；区发改局负责全区楼宇经济发展情况综合分析。

(四)强化跟踪服务。街道办事处楼宇经济联络员应加强与楼宇物业的联系沟通，及时跟踪了解辖区商务楼宇企业变动情况，更新“区楼宇经济信息管理系统”相关信息，同时协助做好楼宇招商、协税护税工作。对新建商务楼宇入驻率低于30%，所在街道办事处要设立临时窗口，派驻专人实行“一门受理、限期办结、一条龙服务”。

二、加强政策扶持

(一)对纯商务楼宇开发主体的扶持

1、开发主体新投资开发建设的纯商务楼宇采取只租不售方式的，在该商务楼宇入驻企业产生税收次年起三年内，每年按该商务楼宇对区级财力贡献（不含房地产、建安税收）比上一年度新增部分的3%给予扶持。

2、开发主体新投资开发建设的纯商务楼宇采取租售结合方式的，在该商务楼宇入驻企业产生税收次年起三年内，每年按该商务楼宇租用企业对区级财力贡献（不含房地产、建安税收）比上一年度新增部分的1%给予扶持。

(二)对商务楼宇物业服务企业的扶持

1、物业服务企业达到国家一级管理资质且在我区内管理2座及以上商务楼宇的，一次性给予1万元的扶持。

2、物业服务企业所管理的商务楼宇在我区年纳税总额3000万元及以上，比上一年度新增部分分别超过1000万元、2000万元、3000万元的，且该楼宇入驻率达到80%及以上，分别给予1万元、2万元和3万元的扶持。

(三)对纯商务楼宇入驻企业的扶持

1、入驻企业为新登记设立，内资注册资本500万元人民币及以上，外资注册资本100万美元及以上，注册登记过程中发生的工商注册费等行政事业性收费（不含中介机构有偿服务收取的费用）予以全额或部分补助。

2、区外新引进的纯商务楼宇入驻企业，自企业纳税归属我区当年（企业在下半年税收归属我区的则从次年算起）起三年内，年地方级财力贡献在100万元（不含房地产、建安税收）及以上的年度可对应给予以下扶持：第一年按其该年对区级财力贡献的15%给予扶持，第二、三年均按企业该年对区级财力贡献比上年增加部分的30%给予扶持。

3、区外新引进的总部型企业，在纯商务楼宇新租用自用办公用房（租赁合同期在5年以上）并实际入驻办公的，自获得总部型企业认定当年起3年内,年地方级财力贡献300万元及以上的年度可给予20万元租金补贴，但不超过年度实际支付租金。同时，该企业还可按《区人民政府关于加快总部经济发展的暂行办法》（政【】1号）给予相应扶持。

(四)对老旧纯商务楼宇更新改造的扶持

1、对投入使用时间超过15年、商务建筑面积10000平方米及以上的老旧纯商务楼宇整幢整体进行公共部位、公共设施设备等更新改造的，工程竣工结算款（需由有甲级资质的工程造价咨询机构审核认定）超过500万元的，对出资组织实施更新改造的楼宇业主或物业服务企业按照工程竣工结算款的5%给予一次性补贴，最高不超过100万元。

2、老旧纯商务楼宇更新改造后采取只租不售方式经营的，在更新改造次年起三年内，每年按该商务楼宇对区级财力贡献（不含房地产、建安税收）比改造前一年度新增部分的5%给予出资组织实施更新改造的楼宇业主或物业服务企业扶持。

(五)对原有厂房经批准后转为纯商务楼宇的扶持

原用途为厂房，经批准用途转为纯商务楼宇，从按新用途使用当年起三年内可将其缴纳的房产税对区级财力贡献的50%给予纳税企业扶持。

三、调动工作积极性

区政府每年结合楼宇经济工作会对在我区楼宇经济发展工作中表现突出的单位和个人给予适当奖励，对工作不力的单位和个人予以通报。考评工作每年由区楼宇经济发展服务小组办公室组织并提出建议，报区政府楼宇经济发展服务小组研究和批准。

(一)先进单位：满足以下条件可参评楼宇经济工作先进单位，经区政府批准后，给予5000元的奖励。

街道办事处参评条件：有效开展楼宇招商、协税护税、统计调查、更新系统信息等工作；上年度辖区内有2幢以上在我区年纳税总额超亿元商务楼宇或有3幢以上在我区年纳税总额超5000万元商务楼宇或辖区商务楼宇在我区年纳税总额比上一年度有较大幅度增长；辖区纯商务楼宇（不包括投入使用两年以内的楼宇）入驻率均在80%以上；辖区商务楼宇中在我区的纳税额和纳税企业数达90%及以上。

(二)先进个人：对努力推进楼宇经济发展、成绩显著的个人，由单位推荐1-2名，经区政府批准后，每人给予1000元的奖励。

四、其它

(一)本修订意见中的“商务楼宇”是指现有或新建，以对外出租、出售为主，主要用途为企业商务办公的楼宇，商务办公用途的建筑面积应在5000平方米及以上。

(二)本修订意见的适用范围为：

1、在我区区域范围内（不含观音山国际商务营运中心启动区、自建区和软件园等另有政府扶持政策的商务集聚区）纳税归属我区的商务楼宇开发主体和物业服务企业。

2、区外新引进并经区招商责任单位或招商部门认定、纳税归属我区的商务楼宇入驻企业。

(三)本修订意见中“总部型企业”是指按照《区人民政府关于加快总部经济发展的暂行办法》（政【】1号），经区政府审核认定的企业。

(四)本修订意见中涉及的楼宇“入驻率”是指：(该楼宇中企业已实质入驻办公的面积总和/该楼宇用于商务办公的建筑面积总和)X100%。“入驻率”以年度楼宇经济统计调查数据为准。

(五)对高端服务业入驻企业、商务楼宇招商等方面的扶持参照我区现有相关政策执行。

(六)我区在商务楼宇开发建设时已给予开发主体其它综合扶持的，不再给予扶持。企业同时符合本修订意见与区政府出台的其他扶持政策时，可择优但不重复享受扶持政策；扶持政策另有规定的除外。

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关键词：外墙保温；经济效益；病房楼

中图分类号：TU201.5 文献标识码：A 文章编号：1006-8937（2012）26-0122-02

1 病房楼的建筑概况

2 积极广泛调研，充分掌握保温材料第一手资料

EPS、XPS、PU都属于有机保温材料，它们所体现出的最大优点就是保温、隔热性好、质轻。但也有自身的缺陷，那就是防火性能差，易燃，缺乏一定的安全性，燃烧时会产生毒性较大的浓烟，对居住者的生命安全造成较大影响。且耐久性能不好，使用年限远不如无机保温材料，容易老化。以上三种保温材料，EPS、XPS在80℃就会产生熔融变形而滴落，耐火性极差。据笔者调查，EPS板薄抹灰外墙保温系统由于防火安全性能较差，已经在国外建筑领域被限用，甚至是禁用。

在我国高层建筑中，以前较多的采用的是EIFS外墙保温装饰系统，该保温系统通常情况下采用三种保温材料，其中最为普遍的是EPS，依次是XPS和聚氨酯板PU。这三种材料在未经阻燃加工的时为易燃体。经过阻燃加工后，可成为难燃体，但最终还是无法成为不燃体。因此，由这三种保温材料所组成的薄抹灰外墙外保温系统为复合型墙体。EPS板、XPS板、PU板为墙体构件，依据我国建筑规范《高层民用建筑设计防火规范》（GB50045）和《建筑设计防火规范》（GBJ16）相关要求，三级以上耐火等级的高层建筑构件墙体燃烧性能应为不燃性。但诸多事实表明，没有达到三级以上耐火等级"不燃体"规定的易燃外墙外保温材料（特别是EPS泡沫）所引发的火灾事故比比皆是。

通过市场调查了解，对外墙保温材料的认识不断深入。随着我国建筑节能65%标准越来越广泛地推行，单一墙体材料，如空心砌块、加气混凝土等由于导热系数较大已不能满足保温隔热的要求，更多采用承重材料与高效保温材料组合而成的复合墙体材料。因此，目前经过技术专家对原材料配合比设计、力学性能设计、热工性能设计和外型设计等科学整合，一种叫复合自保温砌块的高效能外墙保温材料应运而生。该自保温砌块是一种具有保温隔热性能好、自重轻、强度高、防水、抗渗、收缩率低、使用寿命长、施工简单等优良特性的新型自保温墙体材料。符合《民用建筑热工设计规范》（GBT 50176-1993）中建筑节能65%的要求。

3 针对材料特性，综合考虑各方因素

4 综合效益分析，确定适合医院客观需求的实施方案

通过上述市场调查和分析研究，在充分掌握第一手资料的前提下，组织相关专家、院领导班子和基建领导小组成员，认真讨论按照“节能防火、绿色环保、经济实用”原则，广泛征求各方面意见，根据医院目前建设资金较为紧张的实际状况，同时基于以下因素考虑，我们最终确定选用性价比明显突出的混凝土砌块外墙自保温系统施工方案，主要基于以下三点。

4.1 节能保温，阻燃防火

该自保温砌块是一种具有保温隔热性能好、自重轻、强度高、防水、收缩率低、使用寿命长、施工简单等优良特性的新型自保温墙体材料，各项性能指标满足以《普通混凝土小型空心砌块》（GB8239-1997）和《轻集料混凝土小型空心砌块》（GBT 15229-2002）为主要依据的企业规范《复合自保温砌块》的相关要求，同时能有效消除热桥，防止建筑物后期裂缝，能最大限度地满足我院病房楼建筑设计总体节能65%的现实要求。

4.2 破解难题，绿色环保

针对现有外墙外保温体系存在的缺陷，自保温砌块有效地解决了墙体保温、冷热桥处理、耐久性不足、施工困难等一系列问题。同时，此产品可替代大量的实心粘土砖，为国家消耗大量工业固体废弃物，有利于保护能源，减少环境污染，实现建筑节能的经济效益、社会效益和环境效益的统一，这对于加快我院绿色医院的建设都具有重要的现实意义。

4.3 节省资金，效益明显

使用自保温砌块，既可符合上级主管部门节能最高标准的要求，又可为医院节约有限的建设资金。根据上述分析表，我们进行了经济效益分析，初步概算如表2所示。

由此可见，我院优选的自保温砌块外墙自保温系统比其它两个方案节省大量资金，取得节能、节约双重成效。

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【关键词】价值工程 聚丙烯纤维 现浇混凝土楼板 效益

【中图分类号】TB3 【文献标识码】A 【文章编号】1009-9646(2008)09(a)-0158-02

1 价值工程

价值工程,简称VE。它是一门新的管理技术,是一种以提高产品价值为目标的定量分析方法[1]。

从建筑工程管理的角度考虑,价值工程是在满足工程所需性能、可靠性和维修性的前提下,使总费用达到最小的一种系统方法。在这里,价值是作为一种“尺度”提出来的,即“评价事物(产品或作业)有益程度”的尺度。

价值可以表示为:

一项工程技术的应用应考虑它的经济效益和社会效益,根据许多室内的试验和实际工程的应用实例[2],在混凝土中掺入聚丙烯纤维可以提高楼板的抗裂性、抗渗性,改善楼板的防水能力,延长使用寿命,降低维修费用,其功能可以显著提高。由公式(1)可知,通过研究纤维混凝土成本的大小,就可以确定其价值的高低。以下就分别讨论它们的材料成本和全寿命期综合成本。

2材料成本分析

2.1 现浇混凝土楼板不同抗裂防渗措施的成本分析

现以100mm厚的现浇混凝土楼板内分别掺入聚丙烯纤维、钢纤维、设楼面上层钢筋网等措施来提高楼板的抗裂防渗性能为例进行成本分析比较,见下表1。

掺钢纤维、设钢筋网、掺聚丙烯纤维的100mm厚现浇混凝土楼板,每平方米需增加外加材料费分别为53.04元、44.00元、3.6元,如果再计安装和运输过程中的费用差额及施工中的工艺费用差额,则掺钢纤维和设钢筋网的费用较掺聚丙烯纤维的还要高。

2.2素混凝土楼板与相同厚度的纤维混凝土楼板建造成本分析

根据材料成本分析,素混凝土楼板与相同厚度的聚丙烯纤维混凝土楼板建造成本,由于多掺入了聚丙烯纤维,建造费用随纤维掺量的增加而略有增加,每平方米的成本比较见下表2。

材料单价按2008年2月南宁市市场参考价

从上述计算来看,聚丙烯纤维现浇混凝土楼板和普通现浇混凝土楼板的每平方米造价相差不大(价差约3.6元),但以上计算过程未考虑因为掺加纤维而可减少楼板中的构造钢筋(如板角的放射钢筋),而且目前我们的楼板设计也是比较保守,为了防裂而加大了楼板的配筋量约15％左右,这就使得楼板工程的材料成本大约增加了4-6元/平方米。综合以上因素,使用聚丙烯纤维现浇楼板是可以降低初始投资成本的,甚至可比普通现浇楼板更低。

3 全寿命期综合成本分析

楼板的全寿命期综合成本包括材料费用、施工管理费用及养护维修费用等,是使用年限内所有费用的总和。纤维混凝土楼板与素混凝士楼板相比较,其材料费用和施工管理费用相应增加,但由于纤维混凝土具有更为优良的性能,它们的设计使用年限比素混凝土的要长,并且在设计寿命期内,维修管理费用会明显下降。

济南东兴商住楼是一座大底盘双塔楼建筑,总建筑面积88755m2,高99.9m(最高处111.7m),地下3层,地上30层。地上1至4层为商业用房,地上5至30层为住宅,双塔楼剪力墙结构,第4层为转换层,转换层大梁截面尺寸有950mm×2500mm、1000mm×2500mm、1150mm×2800mm三种,转换层现浇楼板厚150mm,转换层为C50高强混凝土,高强混凝土存在受压时高度脆性及大体积高强混凝土的大面积开裂等缺陷,使得高强混凝土的优越性得不到充分发挥,有关部门通过对转换层现浇楼板的全寿命期综合成本模拟分析和对各种抗裂方案进行比较选择,最终决定在转换层混凝土中掺入济南产改性聚丙烯纤维(0.9kg/m3)及NF-2高效减水剂。该工程转换层混凝土经检测质量优良,未发现可见裂缝,28d抗压强度即达到56.7MPa。由此表明混凝土裂缝控制和降低其全寿命期综合成本方面,在混凝土材料中适量掺入聚丙烯纤维是一种行之有效的途径。因此,虽然纤维混凝土比普通混凝土的建设成本高,但是全寿命期综合成本一般比素混凝土要低。

4 经济效益与社会效益分析

4.1 经济效益分析

聚丙烯纤维由于能积极有效地改善混凝土的耐久性,使混凝土高性能化,适用性广泛,使用效果显著,在工程界已受到越来越多的关注。纤维混凝土应用于现浇混凝土楼板具有良好的经济效益,主要表现在:

(1)减薄楼板厚度,减少楼板中因为防裂而设置的构造钢筋,缩短施工工期,从而能节省应此而可节约的一切费用。(2)楼板质量好、使用寿命长、减少维修费用等因此而节省的费用。(3)纤维混凝土具有良好的保水性,可节省养护的时间和费用及相关成本。

由以上分析可以看出,聚丙烯纤维混凝土的经济性是显而易见的。

4.2 社会效益分析

近年来,我国建筑业得到了空前的发展,但在快速发展的同时,有关建筑地下室墙板、现浇混凝土楼屋面的开裂、渗漏等问题成为建筑质量投诉的热点之一。如有一开发商就南宁市的某二十多万平方米的住宅小区,赔偿和检测及维修费用,就付出400多万元。

纤维混凝土用于现浇混凝土楼板而带来的社会效益主要表现在:(1)由于纤维混凝土对成本的节省,节省了国家资源。(2)由于现浇混凝土楼板使用寿命增加,大大降低了维护成本。(3)纤维混凝土优越的抗裂防渗能力使得现浇混凝土楼板经久耐用,给业主创造了一个安全、舒适的环境条件,并增加了居住的安全性。(4)优质的基础建设,有利于展现中国日益增长的经济实力,有利于增强党和政府部门在人民群众中的威信。综上所述,纤维混凝土使用的社会效益是难以直接核算的,但它的效益是非常显著的。

5 小结

通过运用价值工程原理来分析和评价纤维混凝土的经济效益和社会效益,可以看出采用聚丙烯纤维纤维应用到现浇混凝土楼板中节省了成本,可以获得较大的经济效益。同时,由于纤维混凝土优越的性能和品质,也会带来一定的社会效益。这进一步证明了纤维混凝土应用到实际工程中的实用性和优越性。

参考文献

[1] 黄定显,杜晓玲,曾铭.建筑经济与企业管理[M].南昌:江西高校出版社,1996.

[2] 盛黎明.邓运清混凝土聚丙烯纤维的发展与应用[J]桥梁.2002.6.

[3] 中国民用航空总局,中华人民共和国行业标准.民用航空运输机场水泥混凝土道面设计规范,1995.

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一是以金融、房地产、商业、都市型工业为主导的服务业发展迅速；二是空间上多点集聚，产业集聚现象明显，功能核心区引导辐射作用极强，规模持续增长；三是制造业与现代服务业融合拓展产业链，生产业成为现代服务业最重要的组成部分，如国际航运中心贡献巨大；四是休闲服务业、创意产业等发展迅速；五是总部经济十分发达[2]。所谓产业集群是指产业相同、相近或相关的企业集聚于地理上相对集中的区域，吸引相关服务机构进驻该地，共同发展而形成的一个具有相对竞争优势的经济群体。现代服务业的空间环境特性决定了其与发展楼宇经济的空间适应性，既可提供可高度利用的空间，又具备高度的信息化、集成化和功能化的现代化楼宇，成为发展现代服务业的最佳场所。楼宇内聚集的知识密集型服务型产业活动，涉及知识生产、流通、分配、消费的全过程，是知识生产、知识传播和知识应用的产业。知识密集型企业从事现代高端技术研发，科技成果汇集，其生产过程需要巨额的投资和科技创新，企业将相当比率的资源分配给研究和发展，具有知识含量多、产品附加值大、企业创新能力强、楼宇地均产出高等特性。这充分表明以现代服务业为发展核心的楼宇经济具有高集聚性、高成长性、高收益性等特征。楼宇经济的成分构成主要是高新科技型研发企业和智能型服务企业，充分体现其是知识与经济相结合的产物。楼宇经济以现代城市的商务楼宇(功能区)为载体，充分发挥大城市特有和汇集的科技人才、信息资讯、资金市场、环境交通等方面的优势，把知识、信息、资金集聚为一体，引发了大量的人才流、信息流和资金流，在集约的空间内汇聚了巨大的人才流、资金流、信息流。并且，众多企业经营活动会衍生出信息服务、服务、咨询服务和后勤服务等多方面的需求，带动周边地区商业、会展、旅游、文化娱乐、休闲和餐饮等业态的发展，形成巨大的城市综合体(服务圈)，从而拉动众多产业尤其是现代服务业的发展，推动了区域产业结构的提档升级，产业集聚效应非常显著。楼宇经济以高效的综合服务、高度的产业聚集，强大的功能辐射等特性，集约组合城市经济发展要素，拓展城市经济发展空间，是现代城市经济发展理念内涵的充分体现，形成了其他经济形态不可比拟的发展优势，彰显了其在现代城市社会经济发展中的独特地位。

2楼宇经济的产业与形态分析

研究和把握城市楼宇经济的产业及其形态，对城市政府准确把握楼宇经济内涵和发展要素，准确定位、确立发展方向和目标，优化规划布局，充分发挥城市区位和资源优势，促进楼宇经济发展具有重要意义。

2.1楼宇经济的产业业态

我国产业划分具体为：第一产业是农业(包括农、林、牧、渔)；第二产业是工业(包括采矿业，制造业，电力、燃气及水的生产与供应业，建筑业)；第三产业除第一、第二产业以外的其他各业，通常统称为服务业。因此，城市楼宇经济产业的组成包括第三产业，以及第二产业中的都市型产业[3]。其中，都市型工业是以都市特有的信息流、物流、人才流、资金流和技术流等社会资源为依托，以产品设计、技术开发、加工制造、营销管理和技术服务为主体，以工业园区、工业小区、商用楼宇为活动载体，适宜在都市中心区域内生存和发展，增值快、就业广、适应强，有税收、有环保、有形象的现代工业。是一种与传统工业相联系的轻型的、微型的、环保的和低耗的新型工业。如食品制造业、纺织业、服装加工业、包装印刷等传统都市型工业，以及通信信息设备、计算机及其他电子设备研发与制造等高新技术产业。现代服务业是楼宇经济发展的核心产业，其发展程度是楼宇经济发展水平的重要体现。现代服务业是采用现代新技术对传统服务业改造，以新产业形态和服务方式，向社会提供知识型、高附加值服务的新型服务业，其分类包括基础服务业、生产业、个人消费服务业和政府提供的公共服务业。现代服务业涵盖第三产业的全部。重点有旅游、文化创意、金融、商贸服务、现代物流、信息服务与软件、科技服务、中介服务、房地产、社区服务等十大门类现代服务业。其中，目前得到各城市高度重视的文化创意产业主要包括有：文化艺术；新闻出版(广播、电视、电影)；软件、网络及计算机服务；广告会展；艺术品交易；设计服务；旅游、休闲娱乐和其他辅助服务等产业。

2.2楼宇经济的产业形态

所谓产业形态，就是指人们对于产业所能感知出来的所有状态、样式和特征等[4]。按产业集聚形式和功能用途来划分，楼宇经济的产业形态主要分为基础设施和区域功能集聚区两大类，目前常见的具体形态有：2.2.1基础设施类(1)商务、商业楼宇：独立存在的商务楼宇、商场楼宇等；(2)科技研发楼宇；(3)标准厂房：仅指工业用地内的标准厂房。2.2.2区域功能集聚区:按照现代经营管理理念，同类或相关服务业企业集聚互动，形成的具有较强资源整合和辐射带动功能的集聚区域的总称。具有以下特征：一是众多同类或相关企业集聚。集聚区入驻企业可以是同类，也可以是处于产业链不同位置的相关企业。二是集聚区内企业共享公共服务平台，提高资源配置能力和辐射带动能力。按专业功能划分，主要有以下的形态：(1)中央商务区(CBD)：中央商务区是城市经济、科技、文化的密集区，一般位于城市的黄金地带。集中了大量的金融、商贸、文化、服务以及大量的商务办公和酒店、公寓等设施。具有完善的交通、通信等现代化的基础设施和良好环境。(2)保护建筑(群)：各种历史建筑、工业遗产、校园遗产、农居保护建筑等经过功能替换后再开发用。(3)创意产业园：指通过创意设计和改造，成为激发创意灵感、吸引创意人才、集聚创意产业的场所。创意产业园是以创意为主的工作室或服务性公司集中的特色区域，包括影视制作、艺术设计、工业设计、建筑设计、广告策划、游戏动漫等类型。(4)旅游产业集聚区：即依托旅游景区，集聚住宿、餐饮、休闲等经营主体，形成具有旅游、休闲和购物等功能的综合体。(5)金融集聚区：是银行、保险和证券等部门集聚的区域。(6)商贸集聚区：以商业贸易、新型专业市场为核心形成的集购物、旅游、娱乐、休闲、餐饮等多种功能为一体的建筑群体或区域。(7)信息与软件集聚区：众多软件企业和相关服务机构的集聚区域，以软件开发、生产、售后服务为核心，大力发展嵌入式软件、集成软件等相关产业。(8)现代物流集聚区：物流企业及物流相关机构集聚的场所，一般具有仓储、运输、货代、配送、简易加工和信息服务等功能。依托交通枢纽等便利条件，布局在邻近机场、港口、铁路站场、公路结点、产业集群区、开发区(园区)、专业市场和中心城市近郊等区域。形成社会化加工、配送、分拣、包装、仓储、运输、货代、信息有效集中等服务。(9)科技创业集聚区：以科技创业为重点，以技术公共服务平台和政策扶持为支撑，集技术检测与推广、工程研究与实验、成果转化等功能于一体的区域。楼宇经济的产业业态与形态有很多。但是，对具体某个城市而言，其重点发展的产业业态与形态，应根据城市自身的产业发展等经济基础来选择确定，要充分体现城市差异性。同时，应特别关注生产业。生产业是生产者在生产者服务业市场上购买的服务，是为生产、商务活动提供的服务。国家统计局将生产业分为交通运输、房地产服务、商务服务、金融服务、信息服务和科研等六个行业。是以人力资本和知识资本作为主要投入，促进产业升级和提高生产效率提供保障的服务行业[5]。生产业的重要性体现在：它是与制造业相融合的配套服务业，贯穿于企业生产的上、中和下游各环节，是二三产业加速融合、催生新型业态和形态的关键环节。在城市产业布局与形态选择上，根据城市各区域发展优势及空间功能属性，确定城市不同区域的产业构成[6]。其方法可以是：核心区以商贸、金融、信息等现代第三产业为主；中心边缘功能区以新兴产业、居住、教育科研为主；城市功能区以传统工业、农副产品加工业、都市农业、休憩旅游为主要职能。通过城市功能产业布局，引导实现产业集聚区，主要包括促进科教资源的空间聚集，建设大学科技园区；调整交通、仓储、商贸要素结构与节点布局，在郊区建设区域性物流园区、城乡批发商贸中心等，通过城市边缘区的不断开发，实现城市专门化功能地域的重组和优化。

3楼宇经济的发展要素分析

楼宇经济发展战略决策的最主要内容是合理规划布局、完善区域功能规划，以及确定主导产业，优化产业发展空间，通过政策制定和实施引导产业集聚，推动区域经济整体发展。城市政府要深入分析城市经济基础、区位优势、产业资源等发展条件，确定发展定位、发展思路和发展目标，科学城市产业发展战略和规划产业形态和空间布局，制定政策措施，引导产业集聚和激活企业发展潜力。影响楼宇经济发展的因素是多方面的，研究分析楼宇经济的发展要素，对城市政府合理规划布局，拓展城市发展空间，推动楼宇经济健康、协调、快速地发展具有重要指导意义。在通过对楼宇经济的特征、业态及形态分析基础上，可以总结归纳出楼宇经济发展的要素有：

3.1发展战略规划

政府的城市经济发展战略和总体规划是经济发展的重要前提。城市政府要按照现代城市发展理念统一规划设计，依托交通枢纽和信息网络，以商务楼宇为载体，将相关的专业服务配套设施合理有效地集中，形成空间布局合理、功能配套完善、交通组织科学、建筑形态新颖、生态环境协调，具有较强服务产业集群功能的区域。在空间规划布局时，要根据城市地理区位，准确定位城市发展目标，结合城市总体规划，以“点块结合、以块为主”的发展思路，制定楼宇、功能片区发展规划。一是要着力打造具有产业特色的楼宇。详细规划商务楼宇的设施、规模和定位，加强专业性楼宇建设，通过聚集金融、文化、信息服务、现代商贸等现代服务业企业，提高各类楼宇的集约化水平。二是以功能区规划建设为重点，如规划建设城区综合区、金融区、科技园区、文化创意产业区、生产业区等功能区，通过功能区的空间载体规划，引导产业或经济要素的集聚，实现城市资源优化配置。

3.2产业集聚与主导产业

由于竞争环境具有动态多变性和速度经济性，出于协调、沟通和信息跟踪反馈的需要，企业会追求在空间上形成高度聚集以获得竞争优势，集聚效应是楼宇经济的本质特征。要以国际化、高端化、集约化和特色化楼宇和功能区建设为目标，加快推进产业集聚区建设，突出重点楼宇，聚焦城市重点支柱行业，培育龙头企业，发挥产业集群的聚集效应，大力推进现代服务业快速发展[7]。要关注当前发展迅猛的产业，如信息应用技术研发、文化创意、金融服务、会展服务、现代商贸和物流服务等服务业的业态与形态，充分发挥功能区的产业集聚带来的资金、人才、专业化等方面的优势，使功能区成为区域优势和核心竞争力的代表，成为城市经济增长的动力源和持续性的重要税收源。同时，要做好确定功能区主导产业工作，这是非常重要的，因为主导产业是指采用先进技术，增长率高，产业关联度强，对其它产业具有较强带动作用的产业，通常具有多层次、长产业链的特征，是功能区内形成产业集聚的核心产业。

3.3政府配套政策

政府的相关配套政策是楼宇经济发展的重要保证，要进一步制度和完善促进楼宇经济发展的政策措施，充分发挥政策导向作用。一是完善财税政策，强化经济实体的金融服务，加大对新型服务业发展的政策支持力度，鼓励企业积极探索楼宇经济发展的新业态和新形态。通过优惠政策实施，引导楼宇产业集聚，积极扶持关联性强、辐射作用大的产业发展。深化国家公共服务制度和体制改革，建立更广泛的协调机制，充分发挥非政府组织的作用，探索政府购买公共服务的新模式。优先发展生产业，促进产业融合，制定与完善促进生产业发展的政策措施，激发市场和企业活力。简化外商投资审批程序，改善投资软环境，引导设立研发中心、地区性总部和功能性机构，创新服务业外资利用方式，特别是大力引进国际、国内知名品牌企业及机构，着力发展总部经济。

3.4楼宇、区域及市政基础设施

楼宇的城市交通与市政基础设施等区域性环境配套设施是楼宇经济发展的重要硬件基础，对楼宇经济发展具有导向和带动作用。楼宇的品位直接影响着客户对公司的第一印象，对企业吸引客户、品牌宣传与提升具有的很大影响，因此，具有智能化、信息化和便捷化等特点，配套服务设施完善，生活交通便利，办公空间环境优良的楼宇(群)是吸引企业入驻的重要条件。在区域市政基础设施建设方面，政府要加强对区域发展有重大影响的各类市政设施和道路基础设施统筹，要在集约利用土地，基础设施资源共享原则指导下，协调规划、预留和控制区域性基础设施综合通道网建设。完善城市轨道交通、路网建设规划，优化区域道路网络布局。在楼宇配套设施方面，要规划建设高品质商务楼宇(群)，整合楼宇地块资源，增加商务楼宇建设空间，引导各类开发主体，高起点、高标准建设智能化的高档商务楼，打造具有完善配套、成熟管理的精品商务楼宇(群)。要着力提高楼宇的智能化水平，加强楼宇、通讯、办公、安保、消防等“5A智能化”建设。优化楼宇生态环境，加大环境保护力度，加强公共绿地建设，增加商务区内的绿色空间，使商务中心区域拥有清雅浓郁的生活气息。并通过对区域内旅游、健身、餐饮、教育、医疗等特色资源的整合，可形成以“楼宇”为中心，集购物、餐饮、娱乐、休闲于一体的区域性商业群集综合区。

3.5人才资源与招商引资

高素质科技型人才是楼宇经济发展的重要智力保证。从美国“硅谷”发展的巨大成就来看，其根本优势就是人力资源优势，知识密集型现代软件业的发展归根结底依赖于大量世界级的高素质的专业技术人才。因此，要促进现代服务业和楼宇经济的发展，必须大力培养和引进服务业各产业相关的专业性人才。政府要制定相关政策，以优厚的待遇等条件，吸引具有的国际现代管理理念的大量高素质、专业科技型高端人才来就业。在对城市楼宇经济发展急需的，如信息服务、物流配送、物业管理、金融、保险、旅游、国际贸易、会计、律师、投资咨询等现代服务业基础性专业人才方面，要立足于城市职业培训，可通过创办紧缺专业的职业培训，通过改革教学内容和教学方法，提高人才培养的针对性和有效性，并通过建立职业资格标准体系，全面推行职业资格证书制度，以提高和保证人才培养的标准与质量。通过人才吸引和培养，为楼宇经济发展提供智力保证。招商引资是城市经济发展的重要外部条件。招商引资是指政府充分利用可支配资源，开展基础设施建设，创造优良投资环境，通过政策引导，舆论宣传，吸引投资者到本地区进行生产经营活动。简单来说，即政府通过招商活动，引进外来资本发展地方经济。通过招商引资可以增强城市固定资产投资能力，优化城市经济的资源配置，加速产业结构调整和升级，促进外部先进的经营管理方法的学习吸收。政府开展楼宇经济招商引资工作时，要根据发展规划，围绕主导产业，以区域产业链构建为目标，完善配套措施、引导产业集聚区的建设。通过功能性区重点项目牵引，引进真正能够推动楼宇经济持续快速发展的，具有高知识含量、高增长率、高附加值、高竞争力，经济效益回报高的企业，以提升城市楼宇经济规模和档次。同时，要注重招商企业的质量和产业适应性，防止因一味追求企业引进数量，而导致影响区域发展定位，弱化区域产业集聚现象的发生。政府应加强各部门之间信息的交流和共享，提高办事效率，为企业入驻、生产和经营创造各种有利条件，促进企业的良性发展。

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关键词：中小企业；楼宇经济；联动发展

中图分类号：F830

文献标识码：B

文章编号：1007-4392（2013）06-0014-03

一、中小企业发展概况

2011年，天津市中小企业实现增加值5740亿元，占全市比重51.3%，其中民营企业所占比重达到40%。同时，中小企业和民营经济已成为增加税收的主要来源。2011年，中小企业实现税收1437亿元。占全市比重64，7%：民营经济实现税收824.9亿元，占37.1%。民营经济总户数达到41万户，注册资金共计1.1万亿元，全市注册资本亿元以上的民营企业近2千家。企业集团已近300家。截至2012年第一季度，天津市中小企业达到18.7万家，比2006年增加7，3万家；民营经济单位数达到41.3万户。其中民营企业16.2万家、个体工商户25.1万户，比2006年分别增加了6，7万家和7.1万户。

随着近几年天津市委市政府对科技型中小企业的大力支持，来自全国各地的优秀企业纷纷落户天津。截至2012年8月份，全市认定科技型中小企业数量为3.2万多家，其中科技小巨人企业（年主营业务收入超1亿元）达1700家。天津市计划2012年科技型中小企业总量发展到3万家，科技小巨人企业突破1200家。力争达到1500家。

二、中小企业发展存在的问题

（一）产品结构单一，缺乏核心竞争力

中小企业大多以市场为导向，产品结构单一。只生产适销对路的产品。改革开放以来，中小企业都是由于能够生产某一种热销的产品，企业一举获得成功；相反，某一产品的滞销。就会引起中小企业的衰亡。中小企业生产的产品大都容易被模仿，产品的生命周期较短，市场进入门槛底，同行业竞争者多，企业缺乏核心竞争力。受经济危机影响，近两年传统中小企业出口大幅度下滑，产品销量急剧下降，导致库存大量占压。产品销售价格暴跌，产品销售与利润大幅度下滑，很多企业无法承受市场带来的冲击，纷纷倒闭。

（二）科技力量单薄，合作进展缓慢

在中小企业的技术创新和产业化发展过程中，合作一直是困扰其发展的一个重要问题。一方面，企业科技力量薄弱，存在很多难题却又找不到相应的科研部门进行合作；另一方面，高等院校和科研机构的作用没有得到有效发挥，科研人员缺少与市场对接的课题与项目，高校应用性研究的科研项目比重不高，一些科研项目不能转化为科技生产力。同时，中小企业与高等院校和科研机构之间的信任程度不高，严重制约了产学研的紧密结合。由于大多数中小企业都缺少合作的协调机制，不能从产业整体发展考虑问题，因此难以进行专业化的分工与合作。

（三）管理制度不完善，缺乏企业文化

大多数中小企业实行家族制管理，其组织结构松散、不规范，缺乏有效的约束激励机制。生产经营中标准化观念淡薄，信息资源较少，难以准确预测市场的发展动态，生产盲目性比较大。管理方面，相当多的经营管理人员缺乏现代企业管理的思维与方式，直接导致企业决策的不科学。由于创新激励机制不完善，难以有效激发技术研究人员的创新热情：人才引进、留用措施没到位，导致企业无法引进合格的技术人才，本企业的科技人才却大量流失。企业文化建设滞后，创新文化氛围不浓，缺乏朝气和凝聚力，企业员工缺少创新精神。由于缺乏有效的管理机制，大多数企业无长期规划。急功近利，从而阻碍了企业的健康发展。一旦受到外部影响和冲击，缺乏灵活的应对策略。

（四）规模小，信用度低，融资困难

与传统的大企业相比，中小企业自身规模小，具有高投入、高成长、高回报的特点，企业发展对资金的需求量大。但其面临的潜在市场无法确定。现金流具有很大的不稳定性。这让目前中国的商业银行普遍产生了“惜贷”或“慎贷”的态度。因此，在目前资本市场较传统单一的情况下，中小企业难以吸引当前国有商业银行和其他传统金融机构的金融支持。同时，中小企业由于财力、物力和人力资源约束下，内部管理能力欠缺，存在着一定的财务管理不足问题，部分中小企业财务状况不透明、不标准，企业信息透明度低，没有或者缺乏良好的信用记录，这更加增加了银行贷款信用监督的困难。

直接融资方面，由于中小企业自身素质较差、企业管理水平不高、信息资料不够完整、财务报表数据失真、经营者诚信意识差、信用等级偏低、不良贷款率高、企业缺乏自主创新能力、核心竞争力不强、不具有高成长性、公司治理不规范等问题的存在，很难获得创司、私募基金等股权投资机构的青睐。

三、中小企业与楼字经济发展的联动性分析

楼宇经济的概念出现于20世纪90年代后期，是我国城市经济发展中涌现的一种新型经济形态。它是以商务楼、功能性板块和区域性设施为主要载体，以开发、出租楼宇引进各种企业，进而达到引进税源、带动区域经济发展的目的。其在本质上不仅包括了空间的载体。更反映了楼宇背后的产业结构特性。楼宇经济的发展与城区经济实力紧密相关。只有在经济实力雄厚的基础上，楼宇经济才具备了发展的土壤和扩展的空间。因此，楼宇不仅是一个城市空间的重要组成部分，更是一个城市的产业经济载体。

发展楼宇经济是一项重大战略举措。楼宇经济占地少、无污染、效益好，能够很快集聚一大批业态先进的企业和机构，被喻为“立起来的开发区”，非常适合大城市中心城区发展。在一定程度上说，楼宇经济就是衡量一座城市经济和发展水平的标尺。因此，加快中心城区发展楼宇经济，具有十分重要的意义，它是迅速壮大经济实力、提高经济效益、全面实现功能及产业定位的战略选择，也是促进现代服务业加快发展、完善城市服务功能、推进三个层面联动协调发展的重要途径。

从1991年天津市第一座甲级写字楼——国际大厦开始招商，到2011年底本市共有正在运营楼宇231个，纳税达到亿元以上楼宇27个。天津市委、市政府日益重视楼宇经济发展，已经正式把楼宇经济作为“十二五”发展重点，提出了“大项目、小巨人、楼宇经济”十字工作方针，把楼宇经济与大项目好项目建设、发展科技型中小企业，一起作为天津市“十二五”的重点工作。在中心城区发展楼宇经济，是迅速壮大经济实力、提高经济效益、全面实现功能及产业定位的战略选择，也是促进现代服务业加快发展、完善城市服务功能、推进三个层面联动协调发展的重要途径。

前文已经提到，中小企业是促进经济社会持续、稳定、健康发展的重要力量。而当处于成长期或在园区孵化的中小企业发展壮大后，要培养成为“小巨人”时就会面临着厂房和场地短缺的实际问题，中心城区地价较高，企业为了发展或在外区租地生产，而当地政府要求企业迁入的力度很大，存在着企业和税源的流失危险。楼宇作为中小企业和民营经济的空间载体，其重要作用凸现出来。

同时，楼宇经济的发展应该与中小企业的发展紧密结合，总体布局，统一规划，加强资源整合、配套建设，引导中小企业按专业特色、产业链关系聚集，培育集群品牌和龙头企业。实现中小企业做大做强。这对于提升产业层级、聚集要素资本、转变发展方式、增加地方收入具有明显的带动作用。

通过楼宇经济，一批技术水平高、发展潜力大、市场前景好的中小企业将脱颖而出，成长为“小巨人”企业，促进了民营经济的发展、增加了财政收入、扩大了社会就业、优化了产业结构；同时，这些因产业聚集的中小企业将会打造一批“黄金楼盘”，迅速壮大楼宇经济规模，使楼宇经济成为拉动经济发展的重要引擎和新的经济增长点。总之，发展中小企业与发展楼宇经济要紧密结合，精心培育发展适合以楼宇为载体的新兴企业和适合企业发展的特色经济楼宇，做到培育“亿元楼宇”和科技“小巨人”双丰收。

四、中小企业与楼字经济联动发展的设计思路

楼宇不仅是中小企业的空间载体，更应该成为它们的产业集群平台。在这个平台上，中小企业能够获得资金支持、科技孵化及政策指导。这个平台聚集了整个产业链的相关企业、技术服务机构和领军型人才、高端研发团队，并能够为其提供相关的扶持和培育，建立完善的投融资体系，从而提高中小企业的自主创新能力和生存发展能力，同时对楼宇经济的发展起到了巨大的推动作用。

（一）提供良好的政策环境

针对特定的楼宇载体，出台并相应的财税、金融、科技政策及其他优惠政策，加大对进驻中小企业的自主创新支持力度，一定程度上降低了进驻企业的风险，尤其是对于初创性企业。同时，在楼宇中引入相关政府机构，如工商、财税、社会保障、环境保护等部门，设专人为进驻企业随时提供政策解读及帮助，便于企业办理相关手续，在一定程度上节省了中小企业的人力、物力及财力等。

（二）建立完善的投融资体系

对于中小企业来说，融资难是其面临的最重大问题。其所在的楼宇应引入完备的投融资体系，包括商业银行、政策银行、风险投资、担保、融资租赁、信托等不同的金融机构，可以指导中小企业利用抵押、质押担保进行融资以及允许股权出资以满足中小企业进一步拓宽融资渠道，

这样的楼宇载体拥有完备的资金链条。能够在企业的不同成长阶段提供不同的资金扶持手段，有效保障了中小企业的资金需求：伴随着这些企业不断地发展壮大，更重要的是推进了我市经济的发展和城市的建设，同时，也将打造一批优质的楼宇品牌和投融资品牌。

（三）设立专项基金，用于扶持中小企业的前期发展

除了依靠楼宇引进的完善投融资体系外，楼宇自身还可以设立扶持中小企业发展的专项基金，在这个产业集群平台上，调动各方面积极性，为政府和各进驻企业搭建起桥梁。专项基金可以用于支持企业开展技术创新，尤其是培育高新技术产业化项目，吸引各类人才，促进重点高新技术成果转化，发展优势产业。

（四）引入科研机构，加强产学研合作

如前文所述，科技力量单薄、创新能力差是制约中小企业生存发展的主要原因之一。因此，大多数的中小企业希望与高等院校、科研机构进行合作。楼宇载体可以引入高等院校或科研机构，根据企业实际情况为企业解决科技难题。同时从产业整体发展考虑，开发应用性研究的科研项目，加强产学研之间的合作，将科技转化为生产力，促进产业化发展，也避免了科研人员反复进行理论性项目研究的无用性。

（五）设立“企业导师”，使企业成功最大化

大多数中小企业渴望得到成功企业家的指导，探求自身生存发展的有效途径，降低企业的失败率。楼宇载体可以以企业家协会的形式引入“企业导师”，为进驻的中小企业提供这个平台。企业导师团队的构成以天津市多年来成功的企业家为主。他们的经验丰富，经历了自身创业的过程并已获得成功：他们了解中小企业的特殊性，熟悉企业管理和市场运作。

企业导师可以以一对一的方式对进驻的中小企业进行帮助，为企业现实中生存发展出谋划策，提供针对性的指导，提高企业的成功率，帮助企业快速成长。

（六）提供完善的管理服务，帮助企业提高管理能力

除了要满足资金的需求外，中小企业大多面临着自身的经营管理问题。企业家们拥有良好的技术支持，却缺乏相应的管理经验，包括财务、人事、及公司的组织规划等。楼宇载体可以引进专业的咨询管理公司、会计师事务所、律师事务所等专业服务机构，为其规划战略，制定发展计划，降低管理风险，以实现更好的日常运营。另外，还可以在知识产权和国家产业政策等方面为其提供相关指导。帮助企业提高自身的管理能力。

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关键词：智能；管理系统；集成；网络数据库技术

伴随着互联网技术、计算机技术、网络技术以及工业控制技术等概念的不断出现和深化而出现的新的概念。随着新兴房地产事业的不断的发展和完善，伴随着居民对于智能建筑的新的需求。这种智能建筑是指通过使用互联网技术以及计算机等先进技术为基础的，通过对于智能楼宇的相关设备进行技术的发展和管理综合，以智能邮电建筑系统来实现对于整个建筑的管理和控制的。

一、智能楼宇管理系统使用背景

伴随着经济全球化以及城市信息化的浪潮，作为城市网络信息管理的新的概念，智能楼宇或者智能建筑逐渐出现在大众的视野中。针对这个概念，根据美国的智能建筑学会的观点认为：智能楼宇是指经营、装备、服务和建筑这四种要素相互结合、相互优化以及综合使用而达到的一种最优的效果，继而为民众带来一种高功能、高舒适以及高效率的现代建筑。

对于建筑物来说，一旦投入运营，就必须考虑到以后的管理和经营问题。建筑物本身以及其组成部分都是有自身的寿命的，所以及时的做好建筑物以及附属部分的管理和保护工作是十分必要的，也是保证企业效益的一个重要方面。同时也是关乎到普通民众的生命以及财产安全。

目前，实现系统的集成管理是管理系统发展的主要目标和要求。这不仅出现在工业控制、设备工程、管理领域以及先进制造各个方面。因为智能楼宇的开发和利用会紧密的影响到各行业的技术人员、企业家，同时也会提高出售房产的成交率。其市场的发展前景以及效益是十分吸引和有意义的。

建筑业作为中国具有很大的潜力和市场的行业，而且目前国内房价一直走高的趋势，进一步的开发先进智能的楼宇建筑，通过利用互联网等先进的技术和设备综合管理建筑物。使得智能楼宇的管理更加系统化、科学化以及规范化。

二、智能建筑相关管理在国外的发展

随着信息产业化的不断的深入我们日常生活中的各个行业，而国民经济的生活生产都离不开建筑物，因而运用先进的管理互联网控制技术来控制我们的建筑物的相关管理，也是更加科学和有必要的。全球化的深入也不断深入，对于起源于80年代的美国智能建筑，通过近几十年的发展，跨国公司之间的技术合作与交流，大大提高了智能建筑的信息化管理。

这座最早的智能大厦总的建筑面积达到了10万多平方米，有38层之高。针对内部的客户都不需要自带相关的办公设备，便可以方便的得到电子邮件、文字处理、语言通讯、科学计算、市场行情以及情报资料等一些所需要的检索信息。同时大厦内部的防火、防盗、供水、供电以及空调等公用的设备都实现了由电脑操作控制，使得整个大厦内部的管理更加的便捷、科学。这对这种先进的智能管理建筑的技术也纷纷的被世界上其他的发达的和发展中的国家所引进并开始投入使用。美国在90年代又开始研发实施其信息高速公路的研发。据相关的统计显示美国目前改建以及兴建的办公楼大概有超过百分之七十的是智能楼宇建筑。

所谓的4C技术主要是指控制技术、计算机技术、通信技术以及图形显示技术，他们同时也是世界科学技术发展的重要的特点和标志。我们通过相关的实践和研究将4C技术综合运用到智能楼宇建筑中，从而实现建筑物内部的综合智能化管理，主要包括智能化的商业中心、智能化管理的厂房以及智能化管理的办公室等。

在全球化经济浪潮的推动下，亚洲整体经济的发展水平也是不断的提高。同时建筑业也在近十年的发展中不断的兴起并且占据着交易市场的重要的份额。继而引进发达国家的智能化建筑也是发展建筑行业的一个重要方面。特别是韩国、日本、中国的港台地区以及印度等一些亚洲国家，都成为了世界智能建筑发展的重要力量和推动力。

三、智能建筑系统集成的实现

作为建筑物一旦投入使用就必然会面临着使用寿命和保养问题。为了保证智能设备中的管理设施的高校运行和使用，提高其使用的效益，就必须加强对于智能化管理的集成。必然也要用到相关的计算机技术、通信技术等。为智能建筑的三大系统主要是指通讯自动化系统、设备自动化以及办公自动化三大系统，以这三项智能化的系统为基础，通过结合数据库技术以及网络相关的技术继而可以实现对于整个楼宇的系统化、科学化的管理。

作为计算机网络中的系统集成，主要是包括网络集成、设备集成以及应用集成三个方面。同时随着智能化楼宇的发展和深化，继而也促进了信息集成化的进程和使用范围。而智能化楼宇的四大系统主要是指应用软件系统、多媒体系统以及计算机网络系统、弱电系统四个主要部分。

四、中国智能建筑的发展

随着全球化浪潮的深入以及我国改革开放以来，国民经济不断的发展和进步，我国的市场也不断走向世界。引进国外先进的管理技术经验来进行国内经济的发展和建设是我国市场经济发展的重要内容和条件。同时也是提高我国市场化的重要保证。

近年来，国内的房地产行业不断呈现走高的趋势，越来越多的建筑出现，同样居民的需求量也不断地增加。对于智能化建筑同样也是世界市场化推动，进而也同样带动了我国国内市场的需求。我国的智能化建筑开始于上世纪90年代。主要的有深圳的地王大厦、南京的金鹰国际商城、上海的金贸大厦等等，最初的雏形则是在北京。据相关的统计显示我国目前已经拥有大概2300多座智能化建筑。而目前国内的智能化建筑市场也不断由智能大厦转向一些大型的公共建筑，比如图书馆、文化艺术中心、体育场、音乐厅、博物馆以及会展中心等。

由于我国智能化建筑发展起步较晚，因而在目前的建筑行业中还存在还多的问题和不足。建筑物内部的智能化管理相对的落后。主要总结有以下几个方面。首先是设计方、家住房以及物业方三个方面的管理的脱节，作为同样是一座建筑物的三个主要施工管理方面，必须应该做到相关的数据以及管理上相互的沟通以及合作，才能保证整个楼宇的信息化管理方便的运行。再者是一些物业管理部门的管理上的漏洞。相关的管理人员并没有经过严格的运行系统的培训，导致了智能设备的管理浪费，同时对于建筑物使用者也存在很多的使用隐患。再者是存在认识上的误区，单纯的认为只要是智能管理的设备正常运行，就能够保证智能化管理的正常进行。并没有意识到物业管理环境的条件良好才是真正保障智能化管理的重要条件。

总结：

针对智能化楼宇的系统集成管理，我国由于发展的时间较短，因而还存在还多的问题和不足，这必然要求相关的建筑行业专业人士积极的吸取国外先进的管理技术和经验，改进我们目前智能建筑中存在的管理漏洞和不足。加强建筑行业中相关部门之间的连心和合作，真正的实现智能管理的一体化进程。而不仅仅是单方面的智能化。只有这样才真正的能够方便民众的使用，真正的实现智能化建筑应该有的便民条件。

参考文献：

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[2] 孙君曼，张梅峰，扈刚.LON控制网络与信息网络集成的远程监控系统[J].自动化仪表，2007（12）

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关键词：楼宇系统；电气消防技术；建筑行业；电气火灾；电气设备 文献标识码：A

中图分类号：TU855 文章编号：1009-2374（2015）06-0125-02 DOI：10.13535/ki.11-4406/n.2015.0490

21世纪的今天，楼宇电气设备逐渐成为整个建筑使用功能保证的重要工具，同时伴随着人们生活水平的全面提高，当前经济社会逐渐稳步发展，而楼宇的电气系统的消防设施水平有着越来越高的要求，以至于楼宇系统电气消防的设计面临着前所未有的难题。楼宇系统电气消防设计中，更要结合建筑物的特点，并深入分析楼宇系统电气消防技术应用中存在的问题，做好楼宇系统电气消防技术的合理应用和发展。

1 电气消防技术和楼宇系统电气火灾的原因

1.1 电气消防技术

楼宇系统电气消防工作主要是一种消防供电，并做好火灾的应急照明。同时电气消防供电设备更是联合火灾报警系统，对火灾的发生有效避免。疏散指示标志主要是火灾发生的时候，做好人群的及时疏离，其系统将会产生一种自动报警，做好建筑物的防火，将火灾发生的可能性降到最低。

1.2 楼宇系统电气火灾的原因

对于楼宇系统电气火灾的发生而言，其原因是多方面的：第一，由于电线的老化，进而降低了电线的绝缘性能，并在潮湿的空气中，导致电线处于一种短路状态，进而引发的一种火灾。而这类火灾的预防中，就要对电缆及时的检查，并及时更换破皮以及橡皮老化的电缆；第二，楼宇系统电气火灾产生的原因主要是一些照明灯具经过长时间的使用之后，过高的温度引起的一种火灾，这类火灾预防的过程中，就要对灯具的高度进行合理的设置，并保证灯具有着固定的位置，及时清理附近的一些不需要的材料；第三，由于电焊机有着相对较多的线接头，一旦其和地面相接触，将会引发火灾的发生。这类火灾的避免就要对线接头处进行绝缘处理，并及时准备灭火器。楼宇系统电气火灾发生的原因并不仅仅局限于以上几点，火灾发生的过程中，同样也存在更多的形式，严重影响着当前楼宇系统的建设发展，对于建筑行业的高速发展产生了极其不利的影响。

2 楼宇系统电气消防技术应用中存在的问题

我国社会经济不断进步，当前人们对于房屋电气以及消防技术的要求越来越高，对于建筑施工和设计而言，楼宇系统电气消防技术逐渐成为施工设计的重要环节之一，同时楼宇系统电气消防技术应用中存在的问题是多方面的，主要有以下三点具体体现：

2.1 电路的敷设存在问题

当前楼宇消防重大安全事故产生的重要原因则是电路敷设存在一定的问题，在设计楼宇电路的过程中，设计人员对于建筑的美观以及工程的完整性有着一定的重视度，却将建筑物使用的整体效果加以忽略。在实际的设计中，在建筑的墙壁内将电线埋设、敷设过程中，电路引导的材质更是选择塑料管，火灾发生时，将会破坏外塑料管，同时导致电线处于一种燃烧的现象。

2.2 火灾自动报警系统存在问题

楼宇系统电气消防技术应用过程中，火灾自动报警系统中，往往存在漏报以及误报的现象，对于火灾自动报警系统而言，温度感应器和感烟器是其核心部件，而在设计的过程中，并没有结合现场的电气系统实际运行的现状，以至于火灾自动报警系统仅仅处于一种形式，难以充分发挥其重要的价值。

2.3 供电系统设计存在问题

楼宇系统电气消防技术应用中其供电系统设计同样也存在一定的问题，供电系统是对建筑消防系统正常运行的一种维持，设计的过程中，不仅仅对消防系统运行效率产生一定的影响，同时对于消防系统灾情的控制也有着一定的重要意义。但是设计人员缺乏对供电系统设计的高度重视，同时也缺乏对现场的科学考察，以至于设计过程中难以充分地发挥出其重要价值。

总而言之，楼宇系统电气消防技术应用中存在的问题更应该引起相关的重视，并在楼宇系统电气相关系统设计中，本着科学的理念，避免严重安全事故问题的

产生。

3 关于楼宇系统电气消防技术发展的几点思考

楼宇系统电气消防技术发展的过程中，更要顺应当前时展的潮流，并在当前经济发展中更加注重对科学技术的合理应用，并做好楼宇系统电气消防技术的科学化应用。

3.1 实现智能化的楼宇系统电气消防技术的应用

伴随着现代化科技的不断进步，当前楼宇系统电气消防技术发展的过程中，更要顺应当前时展的主题，逐渐地将电气消防技术转向智能化的方向全面发展。智能化的楼宇系统电气消防技术就要做好火灾自动报警以及消防联动控制系统的应用，同时也要做好自动跟踪定位射流灭火系统和电梯火灾监控系统的合理应用，对环境的温度和湿度进行合理的观察，做好相关数据的分析和比较，将火灾预报的准确度全面提高，并做好火灾的安全防控，将系统的稳定性和可靠性显著

增强。

3.2 实现电气符合大容量化的消防技术应用

伴随着我国人们生活水平的不断提高，当前楼宇内的用电量逐渐增加，同时在当前楼宇系统电气消防技术发展应用中，更要实现电气符合大容量化的全面发展。增加线路分支的回路，并采取较粗的线路截面，进而避免绝缘层老化，将短路火灾的发生率显著降低。在设计的过程中，就要充分保证楼宇有着相对安全的电气

消防。

3.3 保证楼宇系统电气消防技术应用的社区化

当前城市化进程逐渐加快，同时社会进程也在不断进步，而做好楼宇系统电气消防技术的应用，就要结合当前人们的生活状态，并依据人们的实际需求，做好楼宇系统电气消防技术的合理化应用。在现阶段的楼宇系统电气消防技术发展中，就要保证其电气消防技术不仅仅有着整体化的特点，同时也有着社区化的基本特点，在设计的消防设计中，就要依据于不同小区建筑的规模以及类型合理地加以确定，针对不同的建筑主体进行不同的设计，从根本上保证楼宇系统电气消防技术应用中有着一定的社区化。

总而言之，楼宇系统电气消防技术发展中，更要结合国际发展的趋势，并在当前经济发展中，以居民的安全健康为主要的出发点，加强施工设计人员的安全防范意识，做好对各个建筑区场地的实际考察工作，并保证楼宇系统电气消防技术逐渐地趋向于高效性、实用性、安全性以及智能化的综合发展。

4 结语

随着时代经济的飞速发展，我国社会经济不断进步，当前人们对于房屋电气以及消防技术的要求越来越高，对于建筑施工和设计而言，楼宇系统电气消防技术逐渐成为施工设计的重要环节之一，而本文通过对消防技术做了主要的概述，并分析了楼宇系统电气消防中火灾发生的形式，总结导出，当前楼宇系统电气消防技术应用发展中，更要保证楼宇电气消防设计有着一定的科学性和针对性，从根本上对设计问题引起重视，最终推进楼宇系统电气消防技术逐渐的趋向于高效性、实用性、安全性以及智能化的综合发展，对建筑行业的安全加以保障。

参考文献

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[2] 周恺辰.楼宇系统电气消防技术探究与应用[J].科技致富向导，2014，（18）.

[3] 温凌飞.楼宇系统电气消防技术探究与应用[J].中国科技纵横，2013，（17）.

[4] 蔡大为.楼宇系统电气消防技术探究与应用[J].建设科技，2014，（11）.

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辞去SOHO中国运营总裁一职4年以后，他的标签不再与潘石屹捆绑在一起。作为高和资本董事长，往返于京沪两地已成苏鑫的工作常态。

高和资本创立于2009年，是中国首支人民币商业地产私募股权基金。在经历资金渠道单一（做销售时的人脉资源）、募集量小（不足5亿）和商业模式未定的野蛮生长阶段后，这支被看作中国铁狮门的地产基金，开始形成自己的商业模式，并与当下最热门的城镇化接轨。

这也是在房地产业徘徊于市场十字路口之际，地产基金的一个探路之举。

上海“楼宇经济试验”

上海高和大厦的收购案例，是高和联手政策性银行和地方政府，打造的“楼宇经济”商业模式缩影。

高和大厦原名中华企业大厦，坐落于寸土寸金的静安区（类似于北京的东城、西城），该区域已经没有可出让的土地，地方财政颇受制约。

中华企业大厦曾是当地最为高端的办公楼，但伴随着租客轮换、其他办公楼兴起之后，吸引力逐年降低，纳税能力衰减。

2012年10月，高和资本以7.9亿元收购该楼，对外立面、室内公共区域、楼宇硬件等进行大规模改造，更名为高和大厦后对外招商。

改造后，大厦租金从4元/平方米·天，跃升到了7.5元/平方米·天，刷新上海写字楼租金涨幅纪录，入驻租客也由小企业变为了金赛药业、国都证券等大公司。

此谓“楼宇经济”，即将中心区域的“死项目”盘活，从而吸引更多大企业，实现税收最大化。该思路由静安区政府率先提出，并已得到上海市政府认可。

参与该项目的静安区人士说，这次收购实现了政府和企业的双赢。“对静安区来说，已经无地可用，但财政收入增长的压力很严峻。怎么盘活存量是区政府最想解决的问题。”

而对只做商业地产的高和而言，也打开了持续获取一线城市中心区域项目，快速扩大投资规模的突破口。

高和起步之初，收购的几个项目，如凯德华玺、中莎广场、金澳国际等，都是刚竣工不久，开发商无意长期培育物业商业氛围，希望能迅速脱手回收资金，这给了高和资本收购机会，得以借助“资产精装修”实现了物业的快速增值。

但是，城市核心位置的新竣工项目越来越少，商业地产市场的争夺也越来越白热化，许多开发商都开始推行稳步增持商业物业的战略，留给高和的空间也越来越少。

苏鑫告诉《财经国家周刊》记者，高和的新机遇在于，商业地产的市场供需正在发生质的变化。“在北京、上海等城市，核心区域的写字楼两极分化非常严重，不是国贸CBD这样的甲级写字楼，就是已存在10年、15年的老楼，很少有中间地带。”

这已经引起了很多地方政府的注意：在城市可用土地日益稀少的情况下，如何更高效使用市中心已有土地，已经成为当务之急。

“我理解的新型城镇化，就是城市的重构。”苏鑫说，“‘大都市病’其实不是大，而是大而低效，现有城市改造未来还大有潜力可挖，甚至可以为新的城镇化提供更大空间。”

苏鑫认为，核心城市已无存量土地，重构城市必然建立在对现有建筑的升级改造之上，这样做成本最低，破坏最小，见效最快。对于投资商来说，对应策略是旧楼改造、存量提升，而对政府来说，正是发展楼宇经济。

放眼一线城市，类似的物业比比皆是，但有能力进行收购和改造的机构却几乎没有，熟稔商业地产市场的苏鑫认为，这正是高和新一轮扩张的“东风”所在。

“资产精装修”模式

事实上，早在“楼宇经济”实验之前，自2009年完成第一笔募资，高和就瞄准了商业地产和存量房。

11月24日，在高和四周年投资人大会上，不少低调的大型国字号投资机构大佬一一现身。

这是一个重要的信号：度过曲折的创业期后，高和已经进入主流投资机构的视野。

从过去4年业绩看，高和收购的很多项目，价格与租金均比改造前上涨了80%以上，远超地产基金行业20%的平均年化收益水平，在北京和上海收购的资产规模也超过了80亿元。

高和起步的2009年，正是中国投资商业地产的高峰期。接二连三的住宅市场调控，让不少开发商有意收缩减少风险，相对调控较少的商业地产则成为投资新热点。

但是，商业地产比住宅复杂得多：更多的专业门槛、需要更稳定且强大的资金，以及完善的利益分配及退出机制。即便是在过去十余年房地产的黄金期，被商业地产绊了大跟头的开发商也不在少数。

苏鑫说，高和的资本回报率甚至高于很多投资住宅基金，在于找准了发展新模式“资产精装修”，即在收购后进行资产改造，然后统一招租，再销售给机构或其他投资者完成退出。同时，接受投资人委托进行长期的资产管理权。

“商业地产的投资客户，最关心出租收益问题。最影响收益的问题，是在商业散售后，没有统一的形象和管理，导致互相压价，而且租户水平参差不齐，最终，租户水平越来越差。”苏鑫说，而基金公司的优势不仅在于钱，也在于专业管理。

2010年初，高和资本收购首个商业地产项目——凯德华玺3000平米底商后，实施了在北京商业地产圈罕见的整体收购、整体包装、整体出租资产管理模式。

而在金澳国际项目时，高和购买的时候租金只有4.5元/平/天，2年之后，它的租金就达到了8元/平/天（其中市场整体上扬贡献了50%）。

金澳国际的销售，就是高和运作的一个为期3年的，约5亿元人民币的封闭基金。尽管它的资金规模很小，但这种运作模式，已被媒体命名为中国的“铁狮门”。

探路准REITs

高和资本的“类持有”基金模式，在金融政策难撼之际，创新意义重大。

目前，市场上的地产基金数以万计，投资规模和方向大同小异。

是基金就逃不开周期率，势必有募集到退出的一个周期轮回。但每次退出期的到来都有可能影响基金管理队伍的稳定，很多基金在到期之后便不再募集，积累下的团队和经验也很可能一并消失。

因此，海外基金进行了REITs（房地产投资信托基金）等模式创新，使得退出机制更为灵活，也使基金的管理运营与募集退出相对隔离，基金运营的稳定性因此有所提升。

但在国内，REITs却长期没有得到监管层许可。在多年力推公募REITs未果之后，一些国字头的基金管理机构也开始转变思路，寻求以私募形式赢得突破，并得到监管层的默许。

目前，在市场上，类似国外私募REITs的金融组织形式与房地产信托产品已经出现，甚至已对最难的基金“退出”环节给出解决方案。

但在业内看来，无论运营模式、资金规模、收益分配模式、流动性，还是运营期限，它都与海外真正的REITs产品有明显区别。比如，因为估值确认困难，国内房地产信托大都有固定运营期限，投资者中途转让退出都比较麻烦。

而高和收购旧有物业后，进行整体改造，植入租户，签订资管协议，提供一段时间内的资产管理服务，并约定收益，最终将产品销售给终端投资者的全盘设计，已经高度接近海外的私募REITs产品。

在退出环节上，高和直接接驳民间资本，在没有上市的情况下实现直接退出，基金投资者甚至可以选择市场上其他投资者进行转让，“这已经是非常典型的私募REITs产品。”一位资深基金管理人士表示。

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【关键词】物业税 房地产价格 香港地区

一、香港地区物业税概述

香港与物业税（广义）有关的税收，包括差饷和物业税（狭义）两项。和我们平时所说的物业税的概念有所不同，香港所称的“物业税”，其课税范围仅限于用于出租经营并获得租金收益的物业。而差饷的内涵倒是更符合通用物业税的含义，是对纳税人拥有的所有房屋，包括自用和非自用的房屋都征税。所以也有人把香港的差饷直接称为物业税，把“物业税”称为不动产税。实际上，两者都是对物业在保有环节的课税，都是本文讨论的物业税范畴。

（一）差饷

香港的差饷1845年开始实施，意为官差的饷银。当时政府为了支付警察的粮饷而开始向辖区内的物业征税，名为差饷。1856、1860、1862年政府又分别对公共照明、市政供水、公共消防项目的支出加征物业税。到1931年，政府开始统一征收差饷用以支付政府的一些公共服务开支。1988年，各个名目的物业税收被加总合并，统称为差饷。这一名称一直沿用至今。1995年香港政府统一了评估和征收的责权，至此差饷的征收系统趋于完善。现在，差饷已作为政府、市政局及区域市政局所提供各项公共服务的经费使用。

差饷的计税依据为应课差饷租值。物业的应课差饷租值是假设物业在一个指定估价日期空置出租时估计全年可得的合理市面租金。1998年11月，政府宣布编制新的估价册并于1999年4月1日起生效，同时规定，此后物业的应课差饷租值由每3年重估一次，改为每年重估一次。评估应课差饷租值时，需考虑区内同类物业于指定估价日期或接近该日在公开市场由业主与租客双方议定的租金，再根据物业面积、位置、设施、完工素质及管理水平分别加以调算。差饷缴纳人可对应收差饷租值的评估值提出反对，但提出反对时，仍须如期缴交本期差饷。反对获得批准时，所作修改会追溯至生效日期。

差饷的征收率由立法局决定。1999年4月1日起，差饷的征收率为5%。

根据差饷的计税依据和征收率，即可计算出应课差饷。差饷的计算公式为：

差饷=应课差饷租值×差饷征收率

差饷物业估价署负责差饷的征收。差饷每季预缴，业主与物业使用人应依双方租约条款确定缴付人。租约未订明由业主缴交的，由使用人缴交。逾期未缴付的，加征5%的附加费。在原先的最后缴款日期后6个月内，仍未清缴包括5%附加费在内欠款的，要二次加征附加费。

（二）物业税

香港自从1940年战时税法通过以后，就开始征收物业税。《税务条例》规定了4种收益税：物业税、薪俸税、利得税和利息税。物业税规定于《税务条例》第二部分，1947、1961、1965、1983和1991年做过修改。香港以物业税的名义同时对土地和楼宇收益征税，是土地税和房产税的合一。所以有人认为，香港物业税实为不动产财产税。

香港物业税的纳税人是拥有应税物业的业主，包括直接由政府批租的房产持有人、权益拥有人、终身租用人、抵押人、已占有房地的承押人、向注册合作社购买楼宇者等，但香港的物业税只向有租金收入的业主征收，没有租金收入的业主不是物业税的纳税人。

物业税的计税依据是每一课税年度按照土地或楼宇的应评税净值。这里，应评税净值是指应评税值扣减业主缴纳的差饷及20%的标准扣减率(用以弥补修理费和开支费用)后的余额。而所说的楼宇，包括楼宇的任何部分，也包括墩(桥墩)、码头以及一般理解为不构成一幢楼宇的任何建筑物。物业税的应评税值是依据实际收入申报表计算的。包括在该课税年度内为取得土地或楼宇的使用权而付出的费用，如资本性支出、获取提供服务或便利而支付的费用，以及根据《差饷条例》征收的差饷等，可作为扣减项目扣除。

物业税的计算公式为：

应缴物业税＝｛[应评税值（租金收入）－差饷]×（1－20%）｝×税率

立法局可以通过决议案修订标准扣减率。物业税的税率在2004年之前为15%，2004年为16%。

二、香港地区物业税(广义)对房地产市场的影响分析

（一）香港差饷征收对房地产市场的影响分析

香港的差饷1845年开始征收。差饷的开征，增加了业主的持有成本，因此，香港绝大多数物业的业主会尽量避免房屋空置。甚至在特殊时期，在约定由租户缴纳各项税费的情况下，以零租金出租，减轻持有负担。因此，差饷的开征会减少房屋空置，加大供给量，提高社会物质财富利用率的作用，对房地产行业的管理具有重要意义。

同时，差饷也是香港政府调节房地产市场和整体经济的一个常用手段。香港是典型的城市型经济特征，地域狭小，人口较多，密度约是上海的3倍。香港的房地产市场发展速度很快，波动也比较剧烈，几十年来经历过多次起落（见表1和图1），香港政府也经常利用差饷进行调节。

但是，与我国内地目前情况不同的是，香港近年来运用差饷对房地产市场所做的重要调整，多是在房地产衰退时期，目的不是为了抑制房价，而是刺激房地产市场的复苏。从这样的实践中，也同样可以考察差饷对房地产市场的影响作用。

从图1中可以看到，从1985年香港房地产市场复苏算起，到1997年，香港的房价已上涨了近10倍。1997年，香港的房地产市场泡沫破灭，楼价一路下跌，与1997年度的峰值相比，2004年第四季度香港的楼宇价格平均下跌了62%，私人住宅租金平均减少了48%。

在1998年～2003年香港房地产市场的低迷时期，为了减轻差饷缴纳人的负担，香港政府根据法律对差饷进行了多次减免或延缓缴纳的灵活调整：1998年退还当年第二季度的差饷；1999年免除所有缴纳人第三季度的差饷；2002年免收5 000港元以下低额差饷（此项政策使得230万左右的约85%的缴纳人在该年内不需要缴纳差饷）；2003年在SARS期间免除了约90%的缴纳人的差饷，并延长了3个月的缴纳期限。这些政策对经济低迷时期房地产市场的企稳和复苏，起到了积极作用。

在2007年下半年爆发的全球经济危机背景下，香港政府也利用差饷工具对房地产市场以及经济发展进行了调节，实施了多项减免，稳定房地产市场，鼓励经济复苏。2007年～2009年香港地区的差饷减免摘要，见表2。

我们可以看到， 差饷对房地产市场的调节作用是非常有限的。以上述1998年～2003年的房地产下降周期为例，尽管香港政府进行了多次差饷减免，但是房地产市场的价格仍然在直线下降。事实上，香港地区无论是1997年前的楼价疯狂攀升，还是此后至2003年的大跌，或者近两年的房地产波动，都是多个因素造成的，包括经济发展状况、收入水平、心理预期、金融危机影响等，而差饷对房地产市场的影响，相比之下，并不十分明显。

（二）香港物业税(狭义)对房地产市场的影响分析

香港的物业税，主要是对业主来自物业的租金收入征税。自住物业、空置物业、虽用于经营但无租金收入的物业等，都不需要缴纳物业税。这实际上是对自住房屋和出租投资房屋作了区分，居民自住房地产市场的供求不受物业税的影响。

香港的物业税税率，基本上每一课税年度都会根据当时的经济情况作出相应的调整。在2004年～2007年间，香港房地产市场投资过快过热的情况下，政府曾一度上调物业税税率，增加业主对房地产的持有成本，间接调控房地产市场的过度繁荣。2008 年全球金融危机爆发，香港经济也备受打击，香港政府立即下调了物业税率。具体来看，2002年度香港物业税的标准税率是15%，2003年度标准税率上调至15.5%，2004年～2007年又上调至16%，2008年度下调至15%。这种适应不同时期的经济发展趋势，采用税率变动来提高或抑制民众对本地房地产业投资兴趣的措施，不仅及时体现了税收对经济及社会分配的调节功能，而且有效组织了财政收入，这与香港保持稳定的投资环境的税收政策取向有关。2002年～2008年间香港物业税的调整和房价走势对比见图2。

从图2中可以看出，从2002年～2004年物业税每年连续调整0.5个百分点，但是，房价依然在上行中；2004年～2007年物业税的税率水平保持在16%，房价继续上涨。2008年物业税降低了1个百分点，房价较2007年上涨速度减弱，但是仍然有所上升。因此，从香港的实践来看，物业税对房价的影响并非主要因素，物业税的调整只能促进或者减缓房地产市场原来的发展趋势，而没有使房价走势做方向上的改变。

三、结论

（一）物业税的征收有利于规范和引导房地产市场健康发展

香港的物业税根据物业评估值在保有环节按年征收，也就意味着政府直接进入了收益环节获取购房者的部分红利，这会抑制房地产投机，规范房地产市场的运行。而目前从总体来看，我国内地房地产市场的需求还比较旺盛，某种程度上可以说需求的释放程度主导着房价的走势。物业税的开征，会增加房地产的保有成本，压缩房地产市场的投资需求，甚至一部分改善型需求也会受到影响，这将有利于防止房价的泡沫化；同时，开征物业税，也可以改变目前房地产税种繁杂、计税依据不合理的现状，有利于降低房地产开发成本，减少金融风险，引导和规范房地产市场的健康运行。

（二）物业税的征收对房价的影响有限

虽然物业税的开征会带来房地产保有成本的提高，但是，和房地产的总价值相比，物业税的征收金额很小。从业主占有房地产的实际收益和成本角度看，物业税因素基本不可能成为决定房价走势的关键因素。观察香港物业税征收及调整情况，对比房地产市场价格的走势，可以发现，香港物业税对房地产市场价格趋势的影响，作用有限。对我国内地房地产市场价格而言，如果物业税税费增加（比如百分之零点几的税率）远远赶不上投资房地产的利润收入，并且如果这种税费还可以通过买卖交易得以转嫁，那么就很难期待物业税改革会给房地产市场价格有效降温。房地产价格的走势，本质上仍取决于房地产市场的供求。而影响房地产市场供求的因素繁多，税收制度只是其中一个，一般来看也不会是决定性因素，因此其对房地产市场价格的影响是有限的。

主要参考文献：

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