公租房建设管理办法范文

导语：如何才能写好一篇公租房建设管理办法，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

现将国务院侨务办公室、建设部《关于归侨侨眷职工因私出境租住公房和参加房改买房问题的规定》（侨内会发〔1998〕002号）转发给你们，请遵照执行。

国务院侨务办公室、建设部《关于归侨侨眷职工因私出境租住公房和参加房改买房问题的规定》

各省、自治区、直辖市和侨务办公室、建委（建设厅）：

为了进一步推进和完善我国城镇住房制度的改革，保护归侨、侨眷的合法权益，现对归侨、侨眷职工因私出境租住公房和参加房改买房的问题作如下规定：

一、获准因私短期出境仍保留公职的归侨、侨眷职工，可继续租住原公有住房，并按当地标准缴纳房租。

二、出境定居的归侨、侨眷职工，在出境前已经按国家及地方的房改政策规定参加房改买房的，出境定居后，其房产权属不变。

三、出境定居的离休、退休、退职职工的原同住亲属（指其配偶、父母、子女及其配偶、兄弟姐妹、祖父母、外祖父母、孙子女、外孙子女以及与其有长期抚养关系的其他亲属），凡同住一年以上者，可继续租住原公房，并按当地标准缴纳房租；原居住地施行房改售房时，经产权单位同意，可以按当地房改政策购买原公有住房。

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一、总体要求和基本原则

（一）建设城区保障性住房的总体要求是：深入贯彻落实科学发展观，把住房保障工作作为政府公共服务的重要内容，逐步建立健全适应我县经济社会发展的城镇住房保障体系，改善城镇中等偏下和低收入住房困难家庭居住条件，到“十二五”期末我县保障性住房覆盖面达25﹪左右，为建设宜居祁门、和谐祁门创造良好的社会环境。

（二）建设保障性住房的基本原则是：坚持从我县县情出发，逐步满足基本住房需要；坚持政府主导，统一规划，尽力而为；坚持政策扶持，社会参与、量力而行；坚持规范管理，分段实施，综合配套的原则。

二、建设任务及地点

我县保障性住房建设任务为580套：其中廉租房150套，公租房50套；棚户区改造房200套；经济适用房120套。另公租房改建60套。

建设地点：廉租房、公租房、经济适用住房建设选择在凤凰小区；棚户区改造住房建设选择在新城区大冲安置区。公租房改建选择在石山坞部队营房。

三、建设标准

按照《省保障性住房建设标准》有关规定，根据我县城区低收入家庭的经济状况和我县住房建设成本费用情况，合理设计保障性住房建设标准。

（一）按照《省保障性住房建设标准》实施，建成房屋必须符合国家的安全和质量标准。

（二）廉租房、公租房户型均为二房一厅，廉租房每套建筑面积40㎡以内；公租房每套建筑面积50㎡以内；经济适用住房每套建筑面积60㎡左右，厨卫配套。

四、建设投资

2012年度保障性住房建设资金除向上争取中央和省级补贴外，地方住房公积金增值收益在提取贷款风险金和管理费用后，全部用于廉租住房和公共租赁住房建设，土地纯收益用于保障性住房建设不低于10﹪。廉租房建设不足资金按照财政部、建设部、国土资源部《关于落实城镇廉租住房保障资金的通知》的要求由县财政配套解决；新建50套公租房全部与县直企业联建，用于企业解决新就业职工和外来务工人员的住房困难问题；棚户区改造住房建设资金不足部分由使用单位自筹解决；经济适用住房建设资金由县房管中心负责筹措。

五、建设时间和用地

保障性住房建设项目，计划5月份完成土石方开挖、图纸设计和招投标工作，6月上旬开工，12月中旬竣工。建设用地采取有偿划拨。

六、税费减免

为降低保障性住房的建设成本，县政府在土地、规划、建设等方面按有关规定给予政策扶持，所有行政事业性收费和政府性基金均予减免。

七、组织实施

为确保我县保障性安居工程建设管理顺利实施，制定出台我县各种保障性住房建设管理办法，成立县保障性住房建设管理领导小组，负责协调解决保障性住房建设、分配管理过程中的有关问题。各有关部门要明确职责，密切配合，共同做好我县保障性住房建设管理工作。

1、县房管中心负责保障性住房建设管理工作的组织实施；起草制定保障性住房建设管理方面的有关制度，严把工程建设质量关、施工安全关；负责制定保障性住房维护及物业管理办法，对保障性住房实行社会化、专业化、市场化的物业管理；负责保障性住房租金收取和销售。

2、县财政部门负责保障性住房有关建设资金的安排，并协助筹集建设资金。

3、县国土部门负责保障性住房建设用地指标的落实，及时为保障性住房办理有关用地手续。

4、县住建、规划等部门负责为保障性住房及时办理有关手续和质量安全监督管理。

5、县民政部门负责对申请人是否符合低收入家庭进行认定。

6、县公安部门负责对申请人的户籍情况进行认定。

7、县人社部门负责对申请人的工作身份进行认定。

8、祁山镇、金字牌镇政府及社区负责对申请保障性住房的调查和申报等相关工作。

八、加强监督

1、保障性住房建设资金必须建立专户管理，由县财政局、房管中心监督使用。

2、保障性安居建设工程要严格履行法定的建设程序，规范招投标行为。

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(一)廉租房建设使用情况

(二)公租房建设使用情况

3.教师公寓房，共修建、改建公租房60套，总投资150万元，现已全部完工，目前已安排15户符合条件的无住房教师入住。

二、保障性住房管理使用情况

(三)依法管理，操作规范。保障性安居工程政策性强，涉及面广，必须始终坚持依法管理，规范操作，把保障性住房建设成为民心工程、放心工程。一是科学规划，依法管理。我县合理规划布局保障性住房建设选址，用于满足不同人群的住房需求，在老城区殷家沟、工业集中发展区、县城新区均建有公租房、廉租房小区，切实解决了老城区居民、工业企业务工人员、县城低收入者、新就业大学生中住房困难者的安居问题。在建设过程中，注重加强监管，落实了项目法人负责制、严格公开招投标制、工程建设监理制、合同管理制等制度。在落实制度的同时，严把工程质量关，狠抓施工现场管理，完善质量保证体系和施工现场监督体系，有效杜绝了工程质量和安全生产事故的发生。同时，建立了巡查制度，高薪聘请专业技术人员加强质量、安全生产监督，委派工地全权代表组织人员定期对工程项目全面检查。

篇4

据两江新区管委会副主任李新明向《财经》记者透露，按照规划，重庆市21个公租房项目中有八处布局在两江新区，将最大程度地解决进城农民工和外地来渝工作人员住房难的问题。

此前重庆市政府已宣布，未来两年半时间内将建设3000万平方米公租房。如此大规模兴建计划能否落实，备受各界关注。

近期，由住建部等七部委联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》的出台，被视做是在全国范围内拉开新一轮住房制度变革的序幕。而《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》(下称《办法》)的，则进一步明确了公共租赁住房的建设资金来源，给出了申请重庆市公共租赁住房的各项条件，并规范了公共租赁住房的后期管理。

全覆盖雄心

1998年实行的住房制度改革，将中国人的住房主要分成了两个板块：一个是以廉租房、经济适用房为主的保障性住房；另一个是面对中等以上收入家庭为主的商品房。

符合廉租房标准的人群在全国范围来看比例平均不到5％。经济适用房原本规定租售并举，“但是当时中国正值亚洲金融危机后的通缩时期，为了拉动经济复苏，政策最终把‘租’砍掉了，变成只能‘售’，规定经济适用房全部出售。”华远地产董事长任志强说，这样一来，堵死了“租售并举”大门，几乎把大多数人都推到了通过市场化途径解决住房司题的路上，进一步强化了“居有其屋”而非“居有其所”的理念。

国土资源部原副部长李元向《财经》记者指出，解决当前房价高企问题，当务之急就是要解决租赁性住房供给这个“原来制度上没有考虑”的问题。中国人民大学区域与城市经济研究所原所长陈秀山也认为，住房制度改革某种程度上是一个“不成功的尝试”，现在大力发展保障性住房，是在“补课”和“纠偏”。

据重庆市国土资源和房屋管理局局长张定宇向《财经》记者介绍，重庆市从2003年开始启动廉租房建设，至今总共投入数百亿元资金，建设规模达到六七百万平方米，但仅解决了占全市总人口3％的、符合廉租房条件人群的住房问题。为了解决既不能享受廉租房、又买不起商品房的“夹心层”的住房问题，公租房应运而生，“按照城市化进程来推算，从今年开始三年内，总共需要建设3000万平方米公租房来解决30％人群的住房保障问题，也就是每年1000万平方米的任务。到目前为止，今年主城区已开工建设750万平米公租房。”

国家统计局重庆调查总队的入户抽样调查显示，“重庆主城区约220万户常住人口家庭中，住房私有化率约为78％，22％的家庭租房居住。因此我们推算，将近30％的人群需要政府提供保障性住房。”重庆市国土资源和房屋管理局副局长孙力向《财经》记者介绍说。

孙力表示，今后不再单独新建廉租房，而是包含在公共租赁住房体系中，实现公租房、廉租房、经济适用房的一体化。廉租房居民与公租房居民住同一小区、同一品质的房屋，只是租金有所区别，廉租房租金一般只是公租房租金的10％左右。另一方面，公租房租满五年之后，可通过成本价购买，转换成有限产权的经济适用房。

在重庆市政府的规划中，其余60％　70％的中高收入群体住房需求将由市场提供的商品房解决，并对高端商品房和投机性炒房采取相应的遏制措施。比如准备对高档别墅和商品房征收特别房产税，最终形成“低端有保障、中端有市场、高端有约束”的住房制度体系，逐步实现住房保障的全覆盖。

除了考虑人口结构的现有情况，重庆还考虑了将来发展外向型开放城市人口扩张的需要。

重庆市市长黄奇帆此前曾表示，两江新区在承接沿海产业转移的过程中，将吸纳大量产业工人，而过去沿海地区由企业建职工宿舍的模式已经暴露出很多问题。两江新区要把产业工人的住宿问题交回给社区，“实现工业园区与城市的无缝衔接，让进城务工人员走出工厂就能进入社区，融入城市。”

双“根”求解

如此巨量的建设规模，地根、银根是待解的难题。

据张定宇透露，该局同时负责土地资源管理和房屋建设规划，可根据土地使用的具体情况，为公租房进行最佳选址。重庆市财政局经济建设处处长苏宏伟向《财经》记者介绍说，用于公租房建设的建筑用地全部由政府划拨，其中包含新征用地。

任志强认为，重庆作为一个新建直辖市，其城区周围有大量宅基地，并有宅基地转换的特殊政策：农民在城市中有了固定工作后，通过租住公租房变成城市人，而政府再将其宅基地进行转换开发。

“其实可以采取直接在宅基地上建设公租房的方式，没有必要转换宅基地的性质。北京市把唐家岭等集体土地用于建租赁房，目前的改造都是拆掉原来的房子，政府重新规划，按照正式的标准建设租赁房。”任志强说。

李元也表示，法律规定农村不能搞商品房，但没有禁止房屋出租、抵押，或把企业用地再出租。城市周边地区有大量农村出租屋，可以按城市规划把这些房源改造成租赁性住房，增加城市租赁住房供应，但只租不卖，这样也能保证农民有稳定的收入来源。

如何筹集公租房建设资金?苏宏伟介绍说，根据测算，主城区公租房的预计造价为每平方米2500元。财政资金投入至少达到公租房建设总投入的20％，直接投入总数约为130亿元，并将根据工程建设进度分步注入。“截至目前财政已经注入资金10亿元，下半年根据建设进度还会陆续注入10亿元以上。”

除了中央安排的专项资金和财政年度预算安排资金，公租房建设资金来源渠道还包括土地出让收益的5％，银行、非银行金融机构和公积金贷款，以及发行债券。

贷款方面，苏宏伟说，目前以重庆市地产集团和城司为主体申请贷款，“银行积极性很高，觉得公租房资产优良，还款有保证，现阶段意向投资为160亿元左右。”

据介绍，目前地产集团已与工商银行、交通银行和华夏银行签订53.8亿元的10年期协议贷款，贷款利率比国家规定的贷款基准利率下浮了10％。

对于占总体建设资金80％的贷款，偿还本息的来源有两个，租金和出售收入。“通过测算，租金收入基本能够支付贷款利息，偿还5％的贷款利率应该不成问题；对于贷款本金，公租房管理办法中有‘出售’这个环节。另外，在能力许可的范围内，还会由财政安排还款资金。”苏宏伟说。

所谓出售有两层涵义，除了对公租房住宅的出售，还有对商业用房的出售。按照规划，每个公租房小区设有10％的商业用房。商业用房建成后马上就可以出售，投资回收率可达到1：6。销售收入可作为本金还款的一部分。

苏宏伟表示，除银行贷款，公租房项目也受社保基金和人寿基金的青睐。

苏宏伟认为，财政在项目前期启动时压力稍大，启动后会用“滚动开发”方法，减少资金压力。

据悉，全国社会保障基金理事会已和重庆初步接触。但任志强表示，从法律意义上来说，政府动用公积金是违法的。政府是从保险的角度出发，强制要求个人拥有的公积金必须存在政府指定机构的账户内，但账户内公积金所有权应归个人。政府委托公积金管理机构进行管理，但管理机构没有权力动用它。

发行债券也被列入筹资渠道之一。“考虑以市政府旗下的‘地产集团’和‘城司’为主体发行企业债券”，不过苏宏伟表示，现阶段靠财政注入和贷款就能基本解决资金来源，暂无发债计划。

房地产投资信托基金(REITs)也曾被考虑作为融资渠道，但香港方面的基金和重庆初步接触后无果而终。苏宏伟说，类似的金融产品有一个前提，即把房屋产权作为贷品，而这种产权转换不符合公租房姓“公”的原则，“首先，公租房产权本身不能转让。其次，拥有公租房产权后，房屋也不允许上市出售，只能出租。而如果拥有公租房产权的出资方，出租的对象不是政府要求的群体，就不能达到公租房的住房保障目的。所以类似的金融产品在现阶段还不可行。”

公租房是不是一定要姓“公”呢?任志强表示，应该发展社会租赁性住房，由社会基金组合信托提供融资，这种社会办的租赁性住房可以强制收入提高又不想退租者离开，而这点政府很难做到。英国就曾因此导致对公租房的需求不断扩大，在撒切尔时期，把公租房全部转为私有。另一方面，房地产信托还让富裕人群多了一个回报稳定的投资产品。

因为租赁住房回收期太长，没有开放性的住房金融市场，很难实现租货性住房的发展。“‘二战’后英、德、法都对租赁住房提供40年　70年的无息或低息贷款，然后开发商建设运营，用租金提供贴息。而在美国，1990年租赁性房屋的融资比重中，商业银行所占比例仅为3％4％，政府机构占19％，社会基金占60％以上；到2001年，政府机构剩9％，十年时间降低了10％。”

社科院工业经济研究所投资与市场研究室主任曹建海对《财经》记者指出，放开租赁性住房的准入能吸引民营资本大规模介入，这里面的关键是政府要提供土地。具体方式可以是政府划定土地对外招商，也可以是由社会资本通过与工业用地等其他类型土地使用方协商或向政府报批，由社会资本出资建设和运营，政府提供地块和政策指导，并由政府确定租金价格，不得把租赁性住房当成商业地产。

管理与配套难题

建立科学合理的公租房准入与退出机制，是公租房制度设计的关键一环。张定宇表示，即将成立的住房保障局将承担准入审核任务，建立和社保、税务、银行联网的一整套信息化系统，该系统预计今年10月试运行。目前数据库还需要衔接和技术处理，“这也是《办法》公布后操作细则迟迟未出的原因。”

有质疑者称，在保障范围上，《办法》规定，市、区政府引进的特殊专业人才和在重庆工作的全国、省部级劳模、全国英模、荣立二等功以上的复转军人住房困难家庭不受收入限制。这样一来，地方政府会不会借招商引资、引进人才为名将公租房假以他用，导致真正需要的人并未受益，重蹈经济适用房覆辙?

在退出机制上，如何防止租客的“赖租”行为?《办法》规定，公租房的租金以每平方米价格为基础，按照租房面积计算，若承租人在租赁期内超过政府规定的收入标准，应当退出公租房，或以一定比例上调租金。

任志强认为，按租房面积计算租金并不科学，不能很好地起到租金调节作用，也不利于监测承租人收入变动情况。而美国现行做法是按工资收入的一定比例收租金，与房屋面积无关，这样一旦收入提高，所需缴纳的租金也相应提高，承租人不会“赖租”。

公租房的管理是该制度能成功运转的一个重要方面。从国外情况看，公租房运行多年后，出现运营效率低、维修跟不上，甚至演变为贫民窟引发社会矛盾的情况并不鲜见，英国公屋就在当地变成问题高发区。为了避免类似情况，重庆公租房分散建设在21个人口集聚区中，每一片区公租房面积占整个集聚区住宅面积的比例均在20％以内，其余部分为商业楼盘，以这种“大分散、小集中”的规划方式避免形成“贫民窟”。

中国人民大学区域与城市经济研究所原所长陈秀山分析说，低收入和中高收入群体能够相互融合，国外成功的先例并不多。因这两种人群对医疗、文化、教育等资源的需求客观上存在较大差别，“往往容易造成这种情况，原本一个很好的社区，由于建了公租房，整体上受低收入群体教育水平、思维方式、文明程度等影响，有可能导致这个社区的房地产价值下降。”

篇5

上世纪末的住房制度改革，将大部分单位公租房屋变成了房改房，它们与商品房、经济适用住房和政府提供的廉价租赁房一起，构成了城市居民的住房体系。在这个混杂体系里，政府赋予经济适用住房“过渡者”角色，但由于有明确户籍限制，无法覆盖非本地居民，在经适房与廉租房之间的“断层”居民，也未被保障房体系所覆盖。

“十一五”期间，中国保障房出现了低价房、限价房、经济适用房、改造房等不同的种类，在数量上实现了“跨越”，上述“断层”问题得以部分解决。“十二五”期间，各地规划建设3600万套保障房，试图进一步解决“断层”问题。

地方政府为完成中央下达的建设任务，面临较大资金压力，“重量不重质”，于是采取 “偏远建设”“混搭凑数”“以次充好”等做法。由于“保障房”体系不清，一些城市的低价房、限价房、经济适用房实质成了炒房主力军，地方保障房建设大多在“钻漏洞”和“打补丁”中艰难前行。

住房和城乡建设部曾几次派出巡查组，对全国主要省、自治区、直辖市的保障性安居工程进行巡查。这被看作是对全国保障房空置、错配等问题的摸底，系统性改革因此酝酿。

房地产专家建议：国家只建廉租房、公租房这类真正意义上的保障房，才能使保障房没有投资甚至投机空间；制定保障房的监管和退出机制，严格住房保障对象的进入、退出条件以及相应的管理办法，才能确保保障房分配的公平。8月7日公布的《北京市公共租赁住房后期管理暂行办法》，首次明确将对公租房使用情况等定期检查，承租家庭出现转租等违规行为将被收回房屋，五年内不得再次申请保障性住房。

篇6

据悉，这也是北京市首次对符合公租房申请条件并已通过公租房备案的外省市来京工作人员进行配租。

李帅无疑是北京打工者的幸运儿。近年来，因为房价过高逃离北上广的年轻人不在少数，对外来员工进行公租房配置，能否缓解奋斗在一线城市年轻人的住房忧虑？

北京首次对外来工配置公租房

“小区的配套设施有超市、幼儿园、洗衣店，关键是租金不贵。”1月28日，正在京原家园小区看房子的王俊告诉记者。京原家园小区位于北京市石景山区。

如果不是亲眼看到，王俊也不敢相信自己眼前这片有宽阔绿地，有超市，有幼儿园的小区竟然是公租房小区。“我以为，公租房比商品房小区要简陋很多，但眼前的公租房与附近的商品房小区并无两样，甚至从楼层外观上看还更气派一些。”

回忆起几天前北京市组织的公租房配租摇号，王俊说，自己到现在还有点做梦的感觉。他告诉记者，京原家园小区一共有房源2140套，在1月26日举办的北京市最大规模的公租房公开摇号配租活动中，他摇到的号极为有利。

“我摇到的是147号，不出意外的话就能挑选到一套中户型的房屋。”王俊说。

2007年从辽宁到北京后，王俊一直和女友租房子住。从事销售工作的他每月只有三四千元的收入，即使和女友的收入加起来每个月也只有5000元左右。这让他们在北京的生活过得捉襟见肘。因为买不起商品房，也不够廉租房的申请条件，多年来，王俊只得在单位附近租房。

“每个月房租就要花2000多元，而且还是跟其他人合租平摊下来的数目。新的公租房面积要比之前租住的面积大，有50平方米左右，每月租金才1800多元。”王俊告诉记者。

此次京原家园小区专门安排了118套房源首次面向外省市来京工作家庭进行配租。

享受到这一实惠政策的还有山西小伙儿李帅。李帅2007年大学毕业后在北京从事设计方面的工作，从最初住单位宿舍到2009年后租房子住，李帅前前后后搬家不下6次。2012年8月，李帅接到单位通知，说在石景山区工作的外地人可以申请公租房了。李帅赶紧报名，2012年12月通过审核的他，成为北京第一批摇中公租房的外地人。

李帅摇中的是7号，按照配租原则，他可以配租一套40多平方米的一居室，月租金1600元左右。“比市场价便宜不少。此类大小的房子市价大约2200元到2300元。关键是公租房稳定，而且租金也不会变。”他计划着，等入住了公租房，就和女友一起回老家办结婚典礼。“有了房，觉得在北京更踏实了，也算圆了我的住房梦。”

“公租房是我国住房保障体系的有效补充，是为了解决夹存在廉租房和经济适用房之间的社会夹心层而开展实施的。”中国科学院大学管理学院副院长董纪昌教授告诉记者。

对于此次摇号惠及京外人士的政策，董纪昌认为，公共租赁住房不仅以保障当地中低收入居民为主，还拓宽了其保障范围，延伸到外地迁移过来的就业人员与务工人员身上。因此，公共租赁住房制度的实施，拓展了保障性住房的保障范围，可以满足更多的中低收入群体利益。

“公共租赁住房的产权归政府或公共机构所有，以低价格或承租者能够承受的价格，向符合条件的‘夹心层’群体提供住房，‘夹心层’主要是指既买不起商品性住房，又不符合廉租房条件的群体。其保障对象为新就业职工，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到这个城市来工作的群体等。”董纪昌说。

公租房有利于缓解青年人的住房压力

与王俊和李帅的看法不同，在京原家园摇到136号的袁根生不太满意自己选择的小户型。“小户型只有40多平方米，还是有些拥挤，而且交通不方便。”袁根生说。

今年40岁的袁根生在网上看到摇号结果后，1月28日来到京原家园小区看房，可由于附近没有公交车站，他步行了一刻钟才从附近车站走到京原家园小区，看到样板房后，袁根生连连摇头，后悔选择了小户型：“我现在和父母住，每个月工资2500多元，本来想申请一套公租房和爱人从父母家中搬出来，可没想到小户型设计的不适合居住，客厅和卧室要是单独的就好了。”

但袁根生并不灰心，他告诉记者，现在北京市公租房越来越多，他盘算是否再选择一处满意的公租房申请摇号。

据了解，2009年北京市在全国率先出台《北京市公共租赁房住房管理办法》以来，在保障房建设中大力发展公租房，截至目前，北京市已配租公租房9万套。但这个数字还会继续增加，北京市住建委住保办相关负责人告诉记者，“‘十二五’期间，北京市计划建设收购公租房30万套，占公开配租配售保障房总量的60%以上。此外，还将专门设计老年人公租房和青年公寓，满足不同群体需求。”

那么，北京市为什么选择大力发展公共租赁住房呢？

北京市住建委住保办相关负责人向记者介绍，结合首都人口资源及住房状况，实施公共租赁住房政策，首先是为了进一步扩大首都住房保障覆盖范围，加快解决中低收入家庭、新就业职工等群体住房困难的步伐，实现住房保障政策无缝衔接和中低收入住房困难群体的全覆盖。

其次，北京作为特大型城市，人口、资源和环境压力大，土地资源十分紧张，单纯以出售为主的住房供应模式难以持续，公共租赁住房的推出，有利于进一步优化住房供应结构，从以售为主向“租售并举，以租为主”转化，进而引导合理住房消费，对规范租赁秩序起到示范作用，从长期看，对稳定房价、促进房地产市场平稳健康发展具有积极作用。

记者在2010年住建部等七部门的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》中了解到，新就业职工和有稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工人员将纳入公共租赁住房供应范围。这也意味着，一直以来无法申请廉租房、不能购买经济适用房又买不起商品房的青年夹心层将成为公租房的受益者。

“公租房的建设有利于缓解青年人住房压力。”董纪昌说。在他看来，如果没有相当数量的中低端住房租赁市场，过高的房价或房租将会透支青年人的未来收入，压缩青年人的近期消费，极大限制青年人的发展前景，导致我国亟待培育的中产阶级难以形成，而且不利于我国提高国民消费能力、扩大国内消费市场目标的实现。

“公租房的推出，通过培育低端租赁市场，为扩大消费需求、留住人才、创造就业机会、发展城市经济提供了有利条件。”董纪昌说。

公租房建设如何克服困难

公租房虽好，可并不好建。在董纪昌看来，公租房作为保障性住房，其建设资金主要是政府财政拨款，融资渠道狭窄、单一是公租房建设的困难之一。

为了加强保障性住房投融资、建设收购和公租房运营管理，2011年6月，北京市成立了保障性住房建设投资中心。“中心去年融资了169亿元，支持各区县和投资中心的房屋建设。中心成立的目的是为解决投融资的瓶颈。”北京市保障性住房建设投资中心相关工作人告诉记者。

董纪昌还告诉记者，伴随着我国城市化进程加快，大量人口涌入城市，他们中的大部分人将依赖政府提供的公租房。因此，在公租房建设用地上也要加强供给。这一点北京市在“十二五”保障性住房建设规划上已经作出要求，“十二五”时期，北京市安排住宅供地的50%以上用于保障性住房建设。不仅如此，规划还要求“商品住宅用地原则上均需配建保障性住房，配建比比例不低于30%”。

对此，中国人民大学公共管理学院副教授张跃松建议，收购现有商品房来建设公租房，可以采取竞争机制来解决房源问题，比如，在土地招标拍卖时，如果各开发商的报价一样，则将公租房建设的面积和数量作为竞标重点，以便增加公租房的供给量。

资金和土地固然是公租房建设的难题，但并不属于住户的考虑范围，对于住户来说，他们考虑的是，公租房的交通便利程度和周边配套设施是否齐全。

此次公开摇号配租的京原家园小区尽管拥有超市、幼儿园、洗衣店，但在很多申请摇号的人眼中，该小区的交通却不是很便利。一对来看房的夫妇告诉记者，他们从地铁出来后，发现没有直达该公租房小区的公交车，花了15元打黑车才到。以后如果入住在这里的话，交通将会是最大的麻烦，他们建议完善公租房周边的交通设施，开通公交线路。

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〔关键词〕 公租房，社区，服务与管理，发展状况，主要问题，对策

〔中图分类号〕C916 〔文献标识码〕A 〔文章编号〕1004-4175（2013）02-0082-04

为解决困难群体的住房问题，我国先后推出了一些保障性住房模式，如廉租房和公租房（公共租赁房）。廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。公租房是解决新就业职工等夹心层群体住房困难的一个产品，它不归个人所有，而是由政府或公共机构所有，用低于市场价或者承租者可以承受起的价格，向新就业职工出租，包括一些新的大学毕业生，还有一些从外地迁移到城市工作的群体。与廉租房只针对城镇居民中符合条件者相比，公租房的承租对象就广得多，又加上兴起较晚，没有多少经验可供借鉴，因而其建设和管理的每一个环节都需要积极探索和稳步实施。公租房社区规模大、低收入群体和特殊困难群体量大集中，一些居民在原住地未解决的遗留问题随着住房的搬迁把遗留问题带到了现住地，不稳定因素较多。因此，从某种意义上讲，公租房三分靠建设，七分靠管理，管理好公租房比建设公租房更难，着实考验着政府的管理智慧。但目前对公租房社区服务与管理的研究基本上还处于一个起步阶段，仅有一些散见于报纸、网络中的新闻报道，缺乏系统深入的理论研究。公租房社区服务与管理的研究对于完善公租房制度，乃至完善整个住房保障制度都具有十分重要的意义，本文对重庆市“民心佳园”公租房社区服务与管理进行的研究就是一个尝试。

一、公租房社区服务与管理的发展状况

“民惟邦本，本固邦宁。”民生问题，是人类社会发展进步的核心话题，政府的中心工作就是民生。随着经济的快速发展，城市化进程的加快，那些既买不起经济适用房又不符合廉租住房等其他保障方式的“夹心层”、新就业人员、外来务工人员等困难群体的住房困难问题日趋突出。在这一背景下，国家提出了大力发展公租房的政策。2009年3月，住建部副部长齐骥提出要通过加快公租房建设来解决“夹心层”群体的住房困难。2010年6月，住建部等七个部门联合《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》。同期，全国公租房工作会议召开，国务院副总理出席会议并强调，要加快发展公租房，推动保障性安居工程建设。2012年7月，《公共租赁住房管理办法》颁布实施，进一步明确和规范了公租房的申请条件、运营监管、退出机制和筹资方式等问题。国内各主要城市均提出了快速发展公租房的计划，并付诸实施，公租房上升为“国家战略”。

经过几年的大规模建设，目前公租房已进入建设、分配与管理并重的时期，加强公租房社区的服务与管理便提上了议事日程，各地积极探索如何更好地对这一类新型特殊社区的服务与管理。如北京市积极探索“服务管理有组织，经营增收有资产，安置就业有岗位，稳定生活有保障”的公租房社区服务与管理新模式；上海市成立了“公租房公司”（公租房运营机构），积极探索“政府主导、市场化运作”的运营管理机制，科学构建公租房租后管理制度；重庆市分“四步走“（构建服务与管理网络、创新服务方式、丰富社区文化生活、提高居民素质）创新公租房社区服务与管理模式。但由于前期规划欠缺，而公租房社区又多处于新区，与有成熟配套的老城区相比确实不那么方便。虽然公租房在交房时同步投用了不少配套设施，保证了承租户的基本生活要求，但随着短时间内的大规模交房，入住人员快速增加，这些配套设施显得“杯水车薪”。加之公租房社区服务和管理的推进和全覆盖是一个渐进过程，造成了目前公租房社区的服务与管理发展规模小、水平低。同其他成熟城市社区，特别是同承租户的期盼相比，公租房社区的服务与管理还有不小的差距，在承租户入住后存在滞后和不匹配的现象较为普遍，承租户对公租房社区服务与管理的满意度不高。这些问题需要进行认真探讨，从而为公租房社区居民提供更好的服务与管理。

二、公租房社区服务与管理中的主要问题

为了更好地探究公租房社区服务与管理中的问题，笔者在重庆市首个公租房“民心佳园”社区进行了深入调研。主要采取访谈和问卷调查的形式，对象有市公租房管理局、“民心佳园”公租房社区所在的街道和社区居委会的工作人员，以及普通承租户。共发放调查问卷150份，收回有效问卷132份。在调研中，我们发现“民心佳园”公租房社区服务与管理中主要存在以下问题：

（一）入住人员结构复杂，低就业状态严重，社区管理难度大。在调研中得知，已入住的约8000户居民中，有低保户716户1410人、残疾人155人、“两牢”释放人员120余人、HIV携带者3人、精神疾病患者16人，人员结构十分复杂。难怪社区管理人员形象地说：公租房几乎成了其他街道、社区甩包袱的场所，成为新的收容所、救助站。部分低保户经核查是有工作有收入的，入住后房屋装修漂亮、家用电器齐全、宠物狗又养得多，而根据政策，房屋租金外加物管费每月每平方米仅仅只需缴纳1.1元。周围群众每月每平方米除交11元的租金外，还得交纳不菲的1.1元物管费，因此非常不满。正因为享有如此丰厚的优惠政策，谁都不愿意摘掉吃低保的帽子，自然搬进来后也就没有人敢去核实他们的收入。社区工作人员曾试图入户核实有关情况，几乎都被拒之门外。除此之外，公租房社区的低就业状态比较严重。“目前已配租成功的家庭中，92%的家庭人均月收入在2000元以下，进城务工人员占52%左右，原住居民中的困难家庭占38%左右，大中专毕业生占10%左右” 〔1 〕。也就是说，除了刚毕业后工作不久的10%的大中专生、少部分农民工能够相对稳定就业外，大部分居民都不能充分就业，即使就业，92%的家庭人均月收入也在2000元以下。不能就业，自然就没有稳定的收入来源。调研得知，社区出现的偷窃者许多是刑满释放人员，不少居民因为没有就业整日忧心重重，再加上即将面临交纳租金以及医疗、教育、养老、生活等其他压力，潜伏着诸多不稳定隐患，也增大了社区管理的难度。

（二）管理部门的沟通协调有待进一步加强。公租房社区服务与管理的参与主体多，既有政府主管部门，也有房屋产权人、承租人、运营机构及其选聘的各类专业服务公司，以及公安、居委会等社区管理者；管理内容多，既有装修房屋、配置家具家电、承担维护维修，还有对承租人的资格审核、监督租赁使用，为承租人提供户籍、社保、医保等配套服务。 〔2 〕这些决定了公租房社区的服务与管理是一个专业性强、涉及面广的复杂系统工程。若缺乏科学合理的统筹、或者责任主体不明确、运营模式不规范，在实际运作过程中极易出现各方相互推诿、扯皮现象，引发各类矛盾和冲突。为了能够通过协调解决问题，“民心佳园”公租房社区由市公租房管理局、北部新区管委会共同组建成立了公租房管理委员会，本意是能坐镇指挥，及时为居民提供日常服务、排忧解难。但在实际运作过程中，由于诸多原因，公租房管理委员会协调无力，不能作为。辖区内的各单位、物业管理部门等各自为政、互不配合，社区难以开展工作，没有一个真正得力的管理机构出面协调处理矛盾和纠纷。调研发现，由于房屋修建的时间紧、工期短，导致不少房屋存在墙面开裂、门窗破损、地面起拱、管道损坏等质量问题。原来规定由地产集团三年内保修负责免费维修的，实际上则是大量申报无果，造成反复投诉或者是投诉无门，群众反映强烈。

（三）社区基本公共服务的提供亟需加强。党的十报告指出，加强社会建设，必须以保障和改善民生为重点，解决好人民最关心最直接最现实的利益问题。民生的改善与基本公共服务的提供息息相关。调研发现，“民心佳园”公租房社区基本公共服务的提供亟待加强。在教育方面，规划的中学和幼儿园都尚未竣工，适龄学生一般在四公里外的九年一贯制学校上学。已在重庆市江北区、南岸区等地成功设置的普惠性幼儿园①与“民心佳园”公租房社区无缘。整个社区只有一所民办幼儿园，由1栋楼房的底层改造而成，仅有470平方米，却要容纳150名小朋友。园舍人均使用面积、幼儿活动室内外面积、教学设备等均达不到《重庆市民办幼儿园设置标准（试行）》的规定。由于场地所限，幼儿很多活动均要到园外开展，存在一定安全隐患。幼儿园收费标准为每月680元，相对周边其他幼儿园来说偏低，但按设施水准及教师配备来看，对中低收入的承租户来说收费却是偏高的。不少居民投诉教师流动性大，部分教师对入园小孩心存歧视，态度恶劣。限于经济压力，幼儿入园率不高，已入住的社区，登记备案的3岁到6岁幼儿有315人，而上幼儿园的仅150人，不到50%。承租户的家庭教育能力十分有限，幼儿素质提升较为困难。在养老方面，已入住的社区登记备案的60岁以上老年人有1023人，65岁以上的有596人，如果加上租赁户入住后将老人接过来赡养而未登记备案的情况，老年人的比例会更大，但社区没有一家养老机构。承租户的经济实力难以承担较好的居家养老，公立的养老院名额有限住不进，私立的养老院收费过高住不起，公租房社区老年人自身也担心遭遇歧视不愿入住，导致养老难问题。 〔3 〕 在文化方面，“民心佳园”公租房社区没有报亭、阅报栏、图书室、档案室和文化室。卫生方面，只有一个约三百平方米的社区卫生服务站，配有医疗人员四人，药剂人员二人，设备简陋，医少药缺，无法应对突发病情，也不能刷医保卡。体育方面，五万多人的大社区却只有一个大广场、一个小广场、一个篮球场、一个羽毛球场和一个儿童滑梯。广场面积过小，建设部门在广场上没有留置电源插座，一到晚上没有照明。公共安全方面，入驻警务室的只有1名民警和3名文职人员，警务室面积120平方米，远没有达到标准基层社区的警务室标准。警务室基本上是“关门营业”，60%的工作时间没有人，小区不时有入室偷窃事件发生，住户苦不堪言。

因此，政府部门必须高度重视和妥善处理公租房社区服务与管理中存在的这些问题，以此来防止承租户起先因为政府帮助解决了住房而心存感激，而入住后一系列问题的出现和久而不决，在承租户心目中产生极大失衡，进而感激之情渐变为不满情绪。

三、加强公租房社区服务与管理的对策

住房是人们的基本生活资料，解决住房问题是世界上大多数国家政府的施政理念。如果说公租房的建设成功地解决了中低收入城市建设者“居者有其屋”的问题，那么公租房社区的服务与管理将解决这部分群体“住得舒心放心”的问题，最终实现公租房“能住愿住住得好”的目标。

（一）政府要发挥积极主动的疏导作用，促进公租房社区充分就业。就业乃民生之本，失业是最大的穷困。“公租房要避免变成贫民窟，就不能只有单纯的居住功能，还需要有一定的产业作为依托，就地解决部分人群的就业和收入来源的问题。因为低收入阶层机遇和地位的改善，必须通过就业才能实现。” 〔4 〕针对公租房的特殊承租户，能否做足工作、正确疏导，实现充分就业事关重大。政府有关部门要认真细致地对所有公租房住户家庭成员的构成、家庭收入，以及年龄、学历、技能、兴趣爱好、健康状况和就业需求等作全面调查，分类登记造册，建立动态管理档案。具体措施有：组织就业指导专家、相关部门和单位综合会诊，制定出操作性强、监督有力的实施方案；高度重视入住人员的职业教育，强化就业培训力度，特别是对技能低、年纪较大的人群有针对性地进行就业技能培训；完善就业服务体系，拓展劳务输出渠道，挖掘现有培训就业的政策潜力，并积极争取相关的政策来确保就业；鼓励弱势群体创业，发展私营经济和微型企业，并给予最大限度的政策补助。

（二）建立职责明确的专门机构，保证社区服务与管理的有效协调。《重庆市公共租赁住房管理暂行办法》规定，市国土资源和房屋管理部门是全市公租房的行政管理部门，会同市发展改革、财政、城乡建设、规划等部门，编制公租房建设规划和年度住房建设计划；牵头协调规划、计划、建设、管理和政策研究工作。市住房保障机构负责公租房的管理，组织主城区公租房申请对象的审核、建库、配租、租金收取和交易审核以及住房出售、回购管理工作；市住房保障机构组织对承租或购买公租房人员履行合同约定的情况进行监督检查。 〔5 〕从这里可以看到，从公租房的规划、建设阶段到申请人员入住阶段再到日常管理工作阶段，最后是后续服务监督管理阶段的各项工作，分别是由市国土资源部门、市房屋管理部门、市住房保障机构等几个不同的政府部门来管理，缺乏一个统一的政府部门来统筹协调公租房管理的各项工作。而从较为成功地解决中低收入家庭住房保障问题的几个发达国家经验来看，设立专门的公共住房管理机构②无疑比多个政府行政机构各自为政的管理工作模式效率更高，效果更好。鉴于当前实际，建议成立专门的领导小组，领导小组组长由分管副市长担任，副组长由相关市级部门分管领导担任，领导小组设立专门机构，由发展改革、建设、国土、规划、环保、民政、财政、监察、公安、价格、残联等相关部门根据各自职责，配合做好公租房管理有关工作，形成强有力的、有效的工作机制，接受、梳理、协调、逐一落实承租户提出的问题。

（三）关注重点人群的基本需求，努力完善社区的基本公共服务。公租房社区的租住群体与其他社区相比有较大不同，决定了公租房社区居民比其他社区居民更加需要得到公共财政的阳光普照，更加需要基本公共服务。公租房社区在服务与管理中要寓管理于服务之中，在服务中体现管理，努力做到管理与服务相统一，切实让每一个人都能感受到快捷、便利、文明、和谐和实惠。 〔6 〕基本公共服务涉及每一个人，涵盖面广，基本公共服务的均等化需要突出重点人群、基本需求。鉴于政府的财力和工作开展的进度，当前，公租房社区基本公共服务覆盖的重点人群应是社区老年人和学龄前幼儿，满足的基本需求应是养老和学龄前教育的需求，基本途径是在公租房社区创建托老所和实行幼儿义务教育。这两大举措将有利于有效解决中低收入租住群体在养老和幼儿教育方面的难题，丰富公租房的内涵，进一步促进公租房社区居民共享基本公共服务，更好地回应和满足公租房社区居民的需求。在公租房社区创建托老所工作中，可以构建政府负责、社会协同、志愿者参与的协调机制，由市公租房建设指挥部牵头，市民政局、公租房所在区县配合，按照民政部《社区老年人日间照料中心建设标准》建设，成立托老所管理办公室；引导企事业团体、协会、中介等社会组织在托老所的创建和运行中发挥作用，全程吸引志愿者参与；以公益和低偿、无偿为特征来创建公租房社区托老所 ③。在公租房社区实行幼儿义务教育工作中，可以构建以政府为主导的协调机制，成立公租房社区幼儿义务教育综合管理办公室，由市公租房管理局负责牵头，市教委配合；建立以社会力量为核心的参与机制，以企业资金为支持的促进机制，以义务教育的公益和免费为特征，按重庆市一级幼儿园标准进行打造。

经过几年摸索，公租房已由大规模的建设时期逐渐进入建设、分配与管理并重的时期，其间的问题会逐渐显现，必须认真探讨加以解决。只要政府坚定信心，真正本着为人民服务的执政理念，努力探索出一套行之有效的公租房社区服务与管理体系，那么不仅“居者有其屋”的梦想一定会实现，而且公租房“住得舒心放心”、公租房社区的和谐稳定也一定会实现。

注 释：

①重庆市2011年底提出在“十二五”期间投入60亿元建设普惠性幼儿园，坚持公益普惠和科学保教的办园方向，为大众提供有质量的保教服务和合理收费的各类型幼儿园，含公办幼儿园、公办性质的社会单位办幼儿园和非营利性民办幼儿园，保教费最高不超过每生每月400元。

②如美国隶属联邦政府的住宅和城市发展局和各地地方的公共房产管理局、新加坡的建屋发展局。

③如果托老所只是托管照料，不管吃饭，则一分钱不收（无偿）。如果老年人需要在托老所里吃午饭，可象征性收取一定的费用（如3-5元/天/人）（低偿）；如果有社会组织愿意赞助此部分费用，老年人就不用交费（无偿）；低保、80岁以上高龄、独居、空巢老人免费（无偿）。

参考文献：

〔1〕徐旭忠，傅夏莉.重庆大规模建设公租房凸显多重效应〔EB/OL〕.新华网，2012-08-30.

〔2〕杨华凯.公共租赁住房租后管理制度的创新〔J〕.上海房地，2012（4）

〔3〕闫 建.创新公租房社区养老模式研究〔J〕.重庆行政（公共论坛），2012 （5）.

〔4〕吴红缨.重庆公租房新型社区管理试验〔J〕.山东经济战略研究，2011（4）.

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一、为什么要建设公租房

一个社会的进步和文明往往体现在如何对待那些弱势群体的权利上。在罗尔斯著名的“两个正义原则”中，除满足基本的平等自由原则外，社会制度安排应该考虑社会最不利成员的最大利益。在住房领域，公租房应该是最符合此原则的，而其他种类的保障性住房，例如经济适用房或两限房，未必满足此原则。所以，公租房存在的首要目的是缓解社会矛盾、促进经济社会的可持续发展，从终极意义上讲可以归结为维护社会权利和践行社会正义。在法国、英国、丹麦、比利时等欧洲国家，住房权明确写入了宪法或法律，成为一种积极权利。一旦某种权利成为一种积极权利，往往社会就有义务为其获得这种权利提供物质保障。当然，也要意识到，权利的演化和实现毕竟要受到整个社会经济发展水平的制约。

对我国来说，在住房制度改革之初，政府和一些国有事业单位手中掌握的公房基本上全部低价卖给了个人。待到市场化改革后，商品房价高涨才意识到商品房市场并不能解决“人人有房住”的目标。因此，大规模的公共租赁房建设除了上述的践行社会正义外，实乃亡羊补牢之举。如果将公租房看作是一种准公共产品或“社会基础设施”，那么经济学家公认的具有良好基础设施的中国其实在公共住房方面是欠缺的。所幸的是，中央政府也意识到这点，在2009年后，公租房的财政支持力度逐渐加大。

除此之外，公租房的建设也要与中国经济发展的新阶段联系起来。2004年后，大规模的农村剩余劳动力逐渐开始萎缩，中国经济发展进入了产业结构升级的新阶段。全球金融危机后，中国经济增长的轨迹发生了位移。尽管一些经济学家如林毅夫、姚洋、张军等人对未来10～20年经济增长速度充满信心，但一个基本的问题是中国宏观经济的资本回报率在迅速降低，这一点在伍晓鹰、白重恩等人的最新实证研究中表露无遗。通俗地说，就是各行各业赚钱越来越难，这意味着以往的高增长胜景难再。要恢复高增长已不大可能，甚至保持8%的增长速度，都要付出更大的努力。寻找新的增长动力除了希望中国经济增长的地区格局转换外，服务业的发展和城市化被寄予厚望。但商品房市场的“一枝独秀”从某种程度上通过资本的虹吸作用抑制了中国产业结构的调整，中国的城市化也一直停留在“半城市化”阶段，大量进入城市的民工只是工作在城市，而不在城市消费。最新统计资料表明，截止到2011年，我国城镇人口已有6.91亿，城镇化率达到51.27%，城市人口首次超过农村人口。但是，其中有17%的人口生活在城镇但没有在城镇落户，另外还有7000多万流动人口。其中一个关键原因就在于这2亿人口受制于商品房市场的高价无法彻底融入城市。一方面，商品房市场的高房价拒绝他们；另一方面，中国城市化进程的深化又需要他们融入城市，不要像候鸟一样在城乡中摇摆造成各种经济社会问题。除了大规模的公租房建设，难道还有其他途径吗？所以，公租房的建设，应该提升到在中国经济增长的新形势下，为经济增长寻找新动力的高度。

二、谁来建设公租房

理论上，地方政府更了解本地居民和经济形势，因此财政分权理论认为对公共住房这种事物，地方政府是责无旁贷的。但是，这并不意味着中央政府没有责任。中央政府之所以有责任，是因为公共租赁房具有与基础教育类似的准公共产品性质。尽管公共经济学中从产品的非竞争性和非排他性来看，公共租赁房与这两种性质完全不搭界，但鉴于其在帮助弱势群体和践行社会正义方面的成效，我们会把它视为一种准公共产品。这意味着对这种具有外溢性质的产品，中央政府也是有责任的。

严格来说，就市一级政府而言，其不仅掌握了更多的信息，更了解当地居民的偏好，更重要的是目前土地出让收入基本上完全给予了城市政府，因而城市政府理所应当在公共租赁房方面承担主要责任。但是，地方政府更多的压力其实是来自于中央政府的政治压力。作为处于GDP考核和地区竞争中的城市政府，公共租赁房的短期机会成本是相当大的（尽管从长期来看，公共租赁房将有利于城市竞争力的提升）。如果没有来自中央政府的压力，地方政府之间的博弈结果必然是“拖字诀”。所以，在目前这种自下而上的问责体制尚未健全时，自上而下的压力完全有必要。

城市政府承担主要责任，并不意味着要回归到住房体制改革前的公房分配制度。正如笔者在之前的文章《公租房企业化运营中的政府角色》（见《中国房地产》综合版2012年第7期）中曾谈到，公共产品的供给和生产是可以分离的，政府完全可以与企业建立公私合作的伙伴关系，这就如医保机构、病人和医院之间的关系一样。

此外，目前地方政府的一种看法是，公共租赁房是否会吸引所谓低素质人口，造成各种社会问题。这种担心主要涉及到一些外来务工人员大量流入的城市。这种担心并没有道理。原因有两点：一是城市的发展本身需要各种层次的工作，实际上，随着无限劳动供给的终结，一些外来务工人员已经开始供不应求，其收入甚至超过一些本科毕业生。从某种意义上来说，地方政府担心的应该是这些人不愿意留下来。二是，即使政府没有提供公共租赁房，他们本身也已经在城市“安营扎寨”，普遍存在的工棚、城中村就是例证。城市政府在过去不保障他们的居住权利，因而并没有形成一些发展中国家普遍存在的贫民窟现象。地方政府现在将他们列入到保障对象，只不过是直面现实不再掩耳盗铃而已。在实证研究方面，复旦大学陆铭等人（2012）的研究表明，城市规模每扩大1%，个人的就业概率平均提高0.039～0.041个百分点（各种社会问题往往与就业有关），其中低技能组别劳动力的受益程度最高。不过，尽管如此，如果某地的公租房一枝独秀，确实有可能导致外来务工人员的更多涌入。解决的办法并不是提高门槛，而是所有城市政府都应加入到保障外来务工人员的居住权利中来。同时，为了提高地方政府对公租房建设的动力，中央政府的财政补贴也非常有必要。目前，中央政府对地方新建公共租赁房是有补助的，重庆的公租房建设目前得到的中央补助最多。

三、为谁建公租房

公租房的保障对象大体上可以分为三类：一是中低收入住房困难家庭，他们的经济支付能力难以通过市场购买或租赁住房，而按现行政策又不属于经济适用房和廉租住房的供应对象，这部分人是“夹心层”的主体；二是进城务工人员和其他外来人员中的住房困难者，他们中的相当一部分虽长期生活、工作在城里，但是由于没有城镇户籍，尚未纳入政府住房保障范围；三是新就业的机关、事业单位和国有大中型企业中购房支付能力暂时不足的住房困难职工；除这三类外，还有一些虽属经济适用住房或廉租住房的保障对象，但由于房源供应不足尚在轮侯中的低收入住房困难家庭。

对于第一类和第三类保障对象，目前基本上没有争议。但将第二类列入到公租房的保障对象，尽管在中央政府的文件和一些地方政府颁布的公租房管理办法中，有过明文规定，但实际执行情况并不令人满意。例如在杭州的公共租赁房受理公告中，基本上就只是针对第一类和第三类人群，找不到外来务工人员的位置。其政策文件只是规定“外来务工人员集中的开发区、工业园区应以建设集体宿舍为主，由各区、县（市）政府（管委会）独立选址建设，以解决符合条件的外来务工人员的住房问题。”。北京的规定也大体类似，要求对于外来务工人员，除满足北京的收入、住房规定和工作标准外，“由各区县人民政府结合本区县产业发展、人口资源环境承载力及住房保障能力等实际确定” 。

在住建部最新颁布的《公共租赁住房管理办法》（2012年7月15日实行）中，针对户籍家庭，谈到了收入和住房标准；针对非户籍家庭主要是外来务工人员谈到了工作年限标准。在目前全国若干城市的公租房管理实践中，普遍设定了4个标准，即工作标准、收入标准、住房标准和户籍标准。其中，户籍标准在逐渐淡化，这是一个好现象。表1总结了我国若干城市公租房的准入标准。总体上看来，标准或门槛的空间差异还是很大的。个别城市例如南京表面上没有限制户籍，但外来务工人员要求连续5年的社保，这也是相当难的。我们应该明确的是，中国未来城镇化的主力其实是这些外来务工人员。如果公租房的门槛设定得这么高，那么目前这种的浅层城市化究竟到何时才能真正融合呢？另外，表1中唯有上海没有针对公租房设定收入标准。原因或许与上海的公租房定价参照市场租金价格有关。笔者总体上的建议是淡化户籍和收入标准，强化工作和住房标准，尤其是针对外来务工人员的公租房更应如此。

对于退出问题，实际上涉及到两种退出。一种是公租房租赁对象本身的退出；另一种是投资主体的退出。对于后一种，笔者在前文中已有所论述（见《中国房地产》综合版2012年第7期）。对于前一种，目前各地的管理文件都规定了若干种退出情形，包括公租房空置、转租、不缴纳租金等。重庆的实践中允许租赁者在5年之后购买所租住的房屋，这类似当年英国的“购买权”计划。除重庆外，其他城市尚没有见到类似做法。笔者的初步感觉是，这种出售的办法，在公共租赁房绝对数量短缺时不可行。

四、公租房建在哪里

清华大学秦晖教授最近在燕山大讲坛中提到了美国和法国城市居住格局的差异，其中提到“同样是西方城市，巴黎和美国城市的区别非常大，最大的区别是巴黎穷人住在几环外，富人住在城里；美国穷人住在城里，富人住在郊区”。以往的分析都认为美国这种居住格局是汽车普及的功劳。秦晖教授认为事实并非如此，出现美国这种情形其实是穷人驱逐富人的过程。“其实美国政府没有这样主张，而是极力主张贫富混合居住，但可以让穷人进来，就不能防止富人搬走，这是他们所面临的大问题。”对法国来说，在巴黎郊区建设的大规模的公共租赁房虽然已几次升级换代，但仍然不能避免居住隔离的问题。2005年巴黎郊区大规模骚乱就造成惨烈损失。发达国家公共租赁房最终由供给方补贴走向需求方补贴，也与此有关。所以，首先需要明确的是，无论是集中在郊区建造公共租赁房，还是在中产阶层社区混居盖部分公租房，都会造成问题，并没有两全其美的办法。

在我国的实际情况是，居住分割一直存在。但这种居住分割并不是体现在明显的穷人区和富人区的分野，陈钊等人（2012）最近对上海的实地研究表明，按户籍身份而形成的居住区分割现象已经在上海这样的城市中有所显现，外来人口显著更倾向于选择外来人口比例较高的居民小区居住。要达到居住区上的完全融合，需要有25.02%的外来人口搬入本地户籍人口比例较高的居民小区。

结合中国的实际情况，笔者的看法是，类似美国那种穷人赶走富人的情景在我国短期内不大可能出现，原因在于我国目前并不存在那种明显的富人社区。公共租赁房的分散居住而不是集中居住并不会造成中产阶层搬离社区。因此，配建公租房实现混合居住是一个最不错的选择。但确保混合居住政策得到良好执行的坚实基础是地方政府相应的优惠政策。例如，可以采取容积率补偿、低利率贷款和税收减免等政策。以美国的马里兰州蒙哥马利郡为例，政府强制规定每个规模超过50个住宅单元的开发项目都要包括15%的中等价格住宅单元——将保留其中的1/3 给当地的住宅委员会或非营利组织用于可支付出租住房计划。相应对开发商有一定的容积率优惠——建造者可以获得在地块上多建造22%的住宅单元作为奖励。此外，还包括向符合要求的开发商提供低于市场水平的贷款利率，以及提供一定的税收减免政策等优惠。

另外，如果公共租赁房的服务对象主要是城市新贫民，其选址就不能远离市区。根本原因是，这部分人收入本来就比较低，远离市区造成的通勤成本会使公租房的吸引力大降，除非政府通过健全公共交通等公共服务降低通勤成本。一种方式是在地铁沿线，距离地铁站点步行10～15 分钟之内的地段选址，建设高层高密度的住宅社区，在兼顾地价的同时，方便居民的交通出行。另一种方式是将城中村改造与公共租赁房的规划结合起来，了解城市新移民的现有居住方式，然后就近选址规划建设，这样就不涉及到居住地转换的问题。第三种方式是都市更新计划，即合理利用存量房资源。一些20世纪80年代的5～7层居民楼，其地段非常好，但室内格局具有那个时代明显的局限。政府完全可以与这些房东谈判实施都市更新计划，提高容积率，从而增加公共租赁房供给。现在一些城市一个不好的现象就是内环内往往都是低密度和低容积率（个别城市如保存历史文化遗产可能因此受限可以理解），外环和郊区恰恰相反。这种容积率的管制方式完全是违背效率原则的。

五、谁实际受益

诺贝尔经济学奖获得者刘易斯在《发展计划：经济政策的本质》中曾经说，“再也没有任何一方面的公共政策比住宅政策带来的挫折和失望更多了。几乎在每一个地方，计划的意图和实际成就之间的差距都大得令人愤慨”。在住房保障领域，我们也有过类似的情形。例如经济适用房，在1998年房改后政府归之为中低收入群体的主要居住选择。结果，很多经济适用房小区成了公务员小区或国有大型企业和事业单位的家属楼。这就要提醒我们，一项政策或制度，谁是最终受益者并不确定。如果我们希望最终受益者与政策所拟定的受益者一致，还需要仔细斟酌。另外，福利经济学的原理告诉我们，最好的改革是帕累托改进，即无人受损至少有一个群体福利得到增进的改革。如果退而求其次，改革至少要求是卡尔多改进，即存在净收益。不过有时候，由于种种原因，例如理性有限性的制约、集体行动的困境或者是承诺的不可置信，一些卡尔多式的改革甚至包括帕累托式的改革未必能得到实施。这是改革的困境，非独住房领域如此。

具体以公共租赁房为例，这是一项帕累托式的改革吗？不是。因为这里面仍然存在福利受损群体。一个典型的群体就是直接与公租房竞争的租赁房市场，即使是像上海、重庆这样参照市场租金定价的公租房定价体系，也会因为租赁群体选择余地的增加出现市场租金价格向下调整的压力。当然，这个损失在短期看是无法弥补的。在长期，有着更多的不确定性，例如公租房体系良好运行带来的外部性会增加租赁房市场的需求。

那么，如果将政府看作一个经济主体的话，政府的福利会受损吗？如前所述，如果将公共租赁房看作是产业结构调整和城市化的助推器，那么短期的财政压力是可以承受的。很多地方政府以低廉的工业用地价格招商引资，短期看来也是福利受损的。但通过增值税的25%和以此配套的服务业全部营业税，更重要的是商业居住用地的出让，完全能够收回成本。所以，当我们计算公租房的成本与收益时，除了要考虑社会收益外，还要考虑其带动效应。我们最近的一项研究表明，农村的住宅投资之所以在城市化迅猛推进的同时还在增加，根源就在于进城务工的农民无法融入所在城市。外来务工人员攒够钱了就回家盖房，城市房价越高，城市越不友好，回家盖房的动力越充足。但可悲的是，这些在农村盖的房利用率非常低下。如果公租房做得好，基本公共服务如教育、医疗、社区服务等健全，这些人的消费会大幅增加。因此，考虑到这些溢出效应，传统的只计算公租房的成本收益方式要改改了。

毫无疑问，城市低收入住房困难群体、新就业大学生和进城务工人员，他们将直接受益于公租房。也有一些人会抱怨某些公租房项目的位置或价格，但消费者选择项的增加向来都是能增加其福利的，并且由于公租房只租不售且住房规格受限，导致浑水摸鱼者没有积极性，这就避免了经济适用房以往的悲剧。当然，公租房的建设要与户籍制度改革、农村宅基地制度改革以及基本公共服务均等化联系起来，否则，对外来务工者来说，只是多了一项居住选择而已，受益有限。

基金项目：

本研究受教育部哲学社会科学研究重大课题攻关项目（10JZD0025）、教育部2012规划基金项目（12YJA790206）资助。

参考文献：

1.陈钊等.户籍与居住区分割：城市公共管理的新挑战.复旦学报.2012.5

2.陆铭等.城市规模与包容性就业.中国社会科学.2012.10

3.刘易斯.发展计划：经济政策的本质.北京经济学院出版社.1988

篇9

[摘要]我国社会保障性住房普遍受到资金瓶颈、土地瓶颈制约，保障房的进入、退出机制不完善，动态管理难度较大。同时，住房保障机构不健全，管理力量不足，且保障房职能分由不同部门履行，存在部门间的协调问题。文章认为需进一步明确政府在住房社会保障制度中的职责，尽快出台保障性住房的专门法律法规，科学界定住房保障面和保障方式，明确保障范围，确定住房补贴标准和住房建设标准，扩大社会保障性住房的覆盖面，提高住房保障的效率。

 

[关键词]社会保障性住房；住房政策；住房管理

[中图分类号]D632.1[文献标识码]A[文章编号]1006-0863（2013）10-0057-04

一、我国社会保障性住房制度及其界定

住房社会保障制度是我国社会保障制度的重要组成部分，其实质是政府利用国家和社会的力量，通过国民收入再分配，为中低收入阶层、住房困难群体及其他特殊社会群体提供适当住房，以保障其基本居住水平的制度，是对市场化住房分配机制的必要补充。住房社会保障包括以下内涵：（1）国家或政府是住房社会保障的责任主体；（2）住房社会保障的目标是满足中低收入家庭的基本居住要求；（3）住房社会保障实施的保证和依据是相应的社会立法。

 

住房社会保障制度建设是一项政策性、社会性强，涉及面广的系统工程，应遵循以下原则：一是住房保障水平应与生产力发展水平和经济发展水平相适应，实行基本保障，须充分考虑住房保障需求状况和财政支付能力。要在认真分析国情和经济承受能力的基础上，确定住房社会保障制度的总体目标，明确界定住房保障对象，量力而行，保障面不能过大，保障程度不能过高，确保住房社会保障具有可持续性。二是必须注重形成保障水平的层次性和保障手段的多元化。要采用多种保障手段使不同收入水平的居民享受不同程度的保障。三是必须正确处理住房保障与市场机制的关系。在市场经济国家，住房的特殊性决定了在住房资源配置中既有市场的作用，又有政府的作用。政府作为住房社会保障的责任主体，并不意味着政府要完全取代市场机制，更不是要破坏市场机制，政府对市场的干预主要是在市场机制无法发挥作用或无法充分发挥作用的情况下引导市场，对市场运行机制进行补充和修正，要尽可能利用市场机制和社会资源。

 

近年来，我国已经陆续颁布《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》、《廉租住房保障办法》、《经济适用住房管理办法》、《廉租住房保障资金管理办法》和《公共租赁住房管理办法》等相关文件，形成了以廉租住房、经济适用房、公共租赁住房、限价商品房为主体的住房保障体系。目前，从保障功能运行效果看，廉租房、公共租赁房等租赁型住房最能体现保障性功能，特别是公租房产权由政府持有，并由政府房屋主管部门和住房保障机构负责管理，具有较强的公共保障属性。

 

二、我国社会保障性住房制度运行中暴露出的主要问题

（一）缺乏有效的全国与地方建设计划，并未充分发挥社会保障的功能

目前，各地的保障性住房建设普遍存在着供需不均衡现象，这表现在数量和结构两个方面。从数量看，保障性住房房源紧张，建设分配速度跟不上申请的速度，“人等房”的情况比较普遍，占居民家庭60%的中等及以下收入家庭无力购买商品房，需要借助政府的支持或通过保障方式改善居住条件[1]；从结构看，保障房建设的针对性、适用性不够，区位规划不合理，影响保障效果。目前，不少地方对本地区需要建设多少保障房，建什么样的保障房，盲目性较大。这些地方仍然按计划经济的老一套办法，通过估算方式确定保障房建设计划，未能准确反映困难和低收入群众的需求。据反映，在一些二、三线城市，符合经适房条件的人买不起房，买得起房的人却不符合条件，造成经适房丢空。

 

同时，各地不同区县在保障性住房的供应量和本区县的实际需求量上也存在不平衡。新建保障性住房在开发时通常采用独立式运作，即廉租住房或者经济适用房住区与一般商品住宅是相互分离。在土地“招拍挂”出让中，保障性住房往往只能选择交通极其不便、配套设施不完善的远郊区域，虽然初始购买成本低于一般普通住宅，由于用地规划失配，交通、配套设施建设滞后使中低收入居民入住后需要支付较高的通勤成本、教育成本、服务成本。[2]特别是城市中心区在土地资源有限和急需改善住房条件之间存在着较大的矛盾，使跨区选房的现象客观存在，而市与区县、区县之间目前还缺乏科学合理的转移支付制度安排和必要的补偿机制，保障性住房工作还需进一步统筹协调。

 

（二）保障性住房的分配机制不合理

保障困难家庭和低收入群体“住有其居”是政府实施住房社会保障制度的主要目标。因此，保障群体的界定、保障房资源的合理分配成为住房保障制度的关键。目前，我国在保障性住房资源配置方面存在的问题表现在：

 

其一，保障性住房的保障对象模糊，现行政策规定的标准条件过于笼统，不易界定，操作有一定难度。从原则上说，城镇住房保障对象应该面向全部常住人口而不仅仅关注户籍人口，即住房保障对象除了城镇低收入家庭以外，还应包括城镇长期务工人员。另外，公务员显然不是低收入阶层，但公务员住房一直列入经济适用房政策管理。由于我国社会保障性住房供给对象界定的不合理，在实际实施过程中，许多城市都面临无法准确界定住房保障对象的尴尬局面，出现保障不足和过度保障共存的问题。

 

其二，住房保障面和保障房种类面临结构性调整。一方面，一些地方将中等偏下收入家庭纳入住房保障范围，并主要通过经适房、限价房方式予以保障。我国城镇居民大多是中低收入者，政府目前要全部解决他们的保障房，显然是不现实的；另一方面，大量农业转移人口真正进入城市以后属于无房户，迫切需要解决住有所居的问题。同时，保障房种类趋多。目前，基本保障房形态有廉租房、公租房、经适房、限价房等类型，而一些省市区还将集资房、团购房等纳入保障房范畴。保障房种类越多，管理的难度就越大；差价越大，寻租的空间就越大，越容易滋生分配不公、骗租骗买、寻租等乱象。

其三，我国社会征信信息平台建设滞后，由此带来保障性住房的申请资格难以核实，准入机制不健全。目前，在保障性住房分配中，虽然实行市、区和街道办事处“三级审核”和区、街道办事处的“两级公示”制度，但由于住房保障、民政、公安、工商、地税、社保、银行、证券、住房公积金、车管等部门还没有做到资源互通共享，多部门共同审核把关却无法有效整合分散在各部门的社会信用信息，保障性住房申请人的收入、存款、证券、高档消费品等资产情况存在核而难清问题。

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关键词：廉租房政策；执行；对策

中图分类号：D62 文献标识码：A 文章编号：1009-0118（2012）-03-0-02

住房问题不仅仅是一个经济问题，也是一个重大的社会问题。当前，随着城市化进程的加快，住房问题的必要性和紧迫性日益体现。当前，我国重要的房屋供应体系基本上呈现三个层次：对于收入较高的人群主要是商品房供应，对于较低收入家庭，实行“廉租住房和经济适用房”为主的住房供应政策，对于经济困难的家庭，主要是以产权归政府所有廉租房进行供应。可以说，廉租房制度应该说是我国现行的住房保障体系当中最核心的组成内容。目前我国的廉租房只租不售，适用对象是城市特困人口，只收取象征性房租，廉租房能一定程度上避免寻租现象的发生，是解决低收入群体住房问题，缓解住房消费领域矛盾的一种有效措施。尽管政府积极组织实施廉租房工作取得了一定成果，但我们也应该清醒地意识到廉租房制度在执行过程中仍存在一些不尽如人意之处，如廉租房资金来源短缺、廉租房保障设施缺乏、退出机制不完善等等，制约了这一制度在实践中发挥更大的作用。本文正是通过对廉租房政策的研究，分析廉租房政策执行中存在的问题，以期对我国廉租房制度的完善有所帮助。

一、廉租房政策概述

根据建设部颁布的《城镇廉租房的管理办法》定义：“城镇廉租房是政府和单位在住宅领域实施的社会保障职能，向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。它是政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。”廉租房在世界各国都比较普遍，即使在西方一些发达国家如美国、英国、新加坡都有相当一部分人住在由政府提供的住房里。在我国，廉租房绝大部分也是由政府提供或者扶持的。基于此，我们可以将这种由政府以补贴方式扶持特定收入家庭的住房租赁消费，提高其居住水平，从而实现住房保障目的的一系列行为规则称之为廉租房政策。

二、廉租房政策执行中存在的问题分析

（一）政策现状

我国探索廉租房政策始于1998年。这一年，国务院在《关于进一步深化住房制度改革加快住房建设的通知》中正式以文件形式提出了廉租房问题，要求各级政府根据家庭收入的不同层次制定不同的住房政策。此后，一系列的相关政策文件相继出台，可以说，经过多年的试点探索，目前我国已初步形成了以租金配租（即发放租金补贴）为主、实物配租（即分配给低租金住宅）为辅、多种方式并举的廉租房制度。据国家建设部公布的情况和有关媒体，截至2008年底，全国656个城市中。己有586个城市建立了廉租房制度，占到88.3%，2008年，计划安排廉租房资金达到79.4亿元。

（二）存在问题

我国廉租房屋体系自起步以来，已经取得了一定的成效，但是在运行中依旧存在有一些问题。总的来说，存在以下问题：

1、廉租房资金来源短缺

廉租房是政府解决贫困人口住房间题的重要举措，但资金来源不稳定却是制约其发展的一大障碍。根据《廉租住房保障办法》的规定，有九种渠道。虽然规定的资金筹措渠道不少，但在廉租房实践中，大部分资金仍主要来源于住房公积金增值收益。公积金增值收益在提取风险准备金和支付管理费用后的剩余有限，不足以支持廉租房制度建设。此外，政府财政资金未能得以有效落实。尤其是中西部地区，由于经济发展相对落后，政府则财力明显不足，导致廉租房建设滞后。在住房商品化的进程中，如何调整政府的支出结构，扩大廉租房建设资金来源，将低收入群体的住房间题真正列入政府的支出预算安排，已成为廉租房制度建设的重要任务。

2、廉租房房源相对不足

从《城镇廉租房管理办法》的有关规定来看，廉租房的房源主要有四个途径：政府新建、收购的住房；旧有的公房；社会捐赠的住房；其他渠道筹集的住房。其中，在当前居高不下的房价之下，政府新建、收购住房需要大量的资金，实施进程受到的阻力大。而旧有的公房存量也严重不足。住房分配货币化改革以来，新建商品房价格畸高，存量公房提租步伐缓慢，加之公房一部分已经通过房改的形式出售或者分给了本单位的职工，无法腾退。政府可以用做廉租房的公房数量极少。社会捐赠的住房则寥寥无几，一些人甚至拥有不只一套房。他们宁可闲置也不愿意将其闲置的住房提供给社会。此外，隐形的房地产租赁市场的存在也使得部分房屋非法进入房地产二级市场，造成廉租房的房源供给短缺。根据广州的调查，“十五”期间有22万户“双特困户”，需要解决住宅困难问题，但目前广州市每年仅能提供500套左右的廉租房，现实情况与制度设计的情况存在差异，房源缺乏已经成为制约廉租房供应的一个瓶颈。

3、廉租房覆盖范围较小

廉租房保障体系的对象从狭义上讲是最低生活保障制度保障的对象，即低保户、贫困人口；从广义上讲应包括所有无法从市场获得住房的中低收入居民家庭，既包括具有城镇户口的城镇居民，也包括城市中大量的流动人口。但目前各城市执行过程中的廉租房政策多限定在城市中低保户与优抚家庭中的住房困难户，而对于城市中的农民工、失业或待业的大学生等人群，则不覆盖。以广州市为例，广州市规定只局限于具有“广州市区城镇户籍，并在本市工作或居住，家庭人均月收入低于广州市基本生活保障线，无自有产权住房或现自有产权住房人均住房居住面积在10平方米以下的困难家庭”。这样的标准过于严格，会将城市中一些低保户排除在外，更不用说外来务工的农民工了。笔者认为，廉租房是国家向弱势群体提供的社会保障，它具有社会救助的性质，农民工、失业或待业的大学生等作为我国公民，承担纳税等其它基本义务，同样应有权获得廉租房的权利以及保障资格。

四、廉租房政策有效执行的途径

廉租房制度作为住房保障体系中的一项重要制度，其顺利实施直接关系到政策的有效性问题。目前，我国廉租房政策执行过程中存在着诸多问题，迫切需要解决。笔者认为，我国廉租房政策执行应该应贯穿“助人自助”的理念，即借助社会、政府等外力的支持，同时和弱势群体成员自身的力量与监督相结合，从而达到标本兼治的效果。

（一）开拓政府引导下的多元化融资渠道

廉租房政策的有效实施必然需要充足的资金作为支持，而目前在我国政府是廉租房建设资金的唯一投资主体。对于廉租房项目而言，大量其持续性的资金是必须的，如果不能保证在比较持久的一个时期之内拥有较为充足的资金则难以保证廉租房政策发挥最大的效能。前文提及目前在我国政府是廉租房资金投入的唯一主体，这种投资主体的单一性容易造成资金来源的不稳定性，其也必然对廉租房政策的执行造成巨大的制约。针对此种不足，在制定和执行廉租房政策时要积极吸收和借鉴国外的先进经验，坚持在政府的主导之下积极地探索多元化的廉租房资金融资模式。

开拓政府引导之下的多元化融资渠道的一个最为有效方式就是积极探讨民间私人资本的注入，积极寻求政府资本和私人资本的合作，吸引更多私人资本的参与，是拓宽廉租房融资渠道的必然趋势，PPP模式应运而生。PPP，中文直译为“公私合作”，意译为公共部门和私人部门基于项目而形成的提供公共产品或公共服务的一种长期的合作伙伴关系。PPP模式在国外经常运用到公共实践项目中，在国内仍然处于萌芽阶段。传统以来，我国基础设施一直以来都是由政府财政支持投资建设，由国有企业或单位垄断经营，这种建设管理模式存在浪费严重、效率低下、风险巨大等众多弊端。随着我国市场经济的逐步建立和完善，在这些传统的国有垄断领域充分引入竞争，通过竞争来降低成本、提高效率、减少风险就成为市场发展的必然。而民间资本的进入就是市场竞争的充分体现，民间资本进入到公租房建设领域以后可以极大地拓展公租房的资金来源，在最大程度上保证公租房政策实施的连续性和持久性。因此这一模式是拓展廉租房资金来源的有效途径。

（二）变通现有政策，扩大租房覆盖面

建立和完善廉租房政策是建设社会主义的内在要求，也是保障实现共同富裕的必然选择，是保障最低收入家庭的基本居住需要，是全面建设小康社会和构建社会主义和谐社会的客观要求，也是建立和完善城镇住房新体制的必然要求。因此使居住有困难的人都能够享受到公租房政策是实践科学发展观、建设社会主义和谐社会的具体表现。

首先，应该打破原有的户籍限制，随着我国户籍制度的逐渐松动和变化，户籍已经不再是人们生存的重要内容，越来越多的人进行着户籍的迁移，人口的流动性也越来越大，在这种趋势之下再简单地以户籍作为申请廉租房的条件之一就显得不合时宜；其次，抛弃现有的家庭“双困难”标准。随着城市单亲家庭的不断增多、未婚工作人员的大量出现和“空巢”老人现象的日益显现，以往的“双困难”标准已经与现实出现一定的脱节，这部分人对住房有着特殊的需求，如果将他们排除在政策之外，势必造成事实上的不平等，因此要对其进行必要的考虑。

现实中许多城市通过政策的变更对廉租房政策的覆盖范围不断进行着扩大，一方面月收入的标准降低、另一方面对居住面积限制不再过分苛刻。还有一些城市，例如青岛、贵阳等规定符合条件的毕业大学生也可以申请廉租房，这是在廉租房制度改革之路上迈出的重要一步，当然还需要不断的拓展，目前还有一些人群例如不具有当地户口的城市打工者、进城农民工、城乡结合部土地被征后的农民等都被排除在廉租对象之外。

（三）合理设计保障性区位，改善保障设施

目前廉租房建设在区位选择上呈现出许多的不足，例如许多廉租房在位置上比较偏僻、大多数在远离城市主城区的郊区之外，这些廉租房相对独立、远离城市基础设施，周围没有配套的相应保障设施，例如基本的银行、邮局、超市等基础设施缺少，公交车线路等也比较稀少不便于居民的日常生活和出行，对廉租房居住者的居住环境造成极大的影响，也严重制约了当地经济的发展和廉租房居住者的就业和生活水平的提高。

因此廉租房在设计和建设的过程中要充分考虑廉租房的区位选择，改善相应的保障设施。首先，保障性住房在选址上要充分考虑便于廉租房居住者的生活和工作，因此不能过于远离主城区，廉租房在选址时要重视新区、老区和郊区之间的规划配置，一方面要避免廉租房建设的过度集中，另一方面要利于低收入者的生活和工作。其次，在建立廉租房时要充分考虑与周围其他小区和保障性设施的共享，要选择周围学校、银行、邮局和交通方便的区位，保障廉租房能够最大程度的发挥作用。最后，要形成“若分似合”的建造理念。社会保障房项目不宜过大，低收入人群与高收入人群的居住用地应混合使用，不同收入人群搭配居住是合理的规划分布，混合生活方式能和谐高收入与低收入人群之间的隔离，促进他们之间的交往，缓解低收入人群的就业问题。

建立和完善廉租房政策是建设社会主义的内在要求，也是保障实现共同富裕的必然选择。我国廉租房制度的建立充分体现了我国社会主义的优越性，自从其建立以来也发挥了重要的作用。虽然我国廉租房政策在执行的过程中还存在着一定的问题，但是笔者相信随着我们对这一问题的重视和不断发展完善，我国的廉租房制度必将越来越发挥着重要的作用。

参考文献：