廉租房住房保障办法范文
时间：2023-11-22 17:56:53
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篇1
第一条为促进廉租住房制度建设，逐步解决城市低收入家庭的住房困难，制定本办法。
第二条城市低收入住房困难家庭的廉租住房保障及其监督管理，适用本办法。
本办法所称城市低收入住房困难家庭，是指城市和县人民政府所在地的镇范围内，家庭收入、住房状况等符合市、县人民政府规定条件的家庭。
第三条市、县人民政府应当在解决城市低收入家庭住房困难的发展规划及年度计划中，明确廉租住房保障工作目标、措施，并纳入本级国民经济与社会发展规划和住房建设规划。
第四条国务院建设主管部门指导和监督全国廉租住房保障工作。县级以上地方人民政府建设（住房保障）主管部门负责本行政区域内廉租住房保障管理工作。廉租住房保障的具体工作可以由市、县人民政府确定的实施机构承担。
县级以上人民政府发展改革（价格）、监察、民政、财政、国土资源、金融管理、税务、统计等部门按照职责分工，负责廉租住房保障的相关工作。
第二章保障方式
第五条廉租住房保障方式实行货币补贴和实物配租等相结合。货币补贴是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭发放租赁住房补贴，由其自行承租住房。实物配租是指县级以上地方人民政府向申请廉租住房保障的城市低收入住房困难家庭提供住房，并按照规定标准收取租金。
实施廉租住房保障，主要通过发放租赁补贴，增强城市低收入住房困难家庭承租住房的能力。廉租住房紧缺的城市，应当通过新建和收购等方式，增加廉租住房实物配租的房源。
第六条市、县人民政府应当根据当地家庭平均住房水平、财政承受能力以及城市低收入住房困难家庭的人口数量、结构等因素，以户为单位确定廉租住房保障面积标准。
第七条采取货币补贴方式的，补贴额度按照城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额、每平方米租赁住房补贴标准确定。
每平方米租赁住房补贴标准由市、县人民政府根据当地经济发展水平、市场平均租金、城市低收入住房困难家庭的经济承受能力等因素确定。其中对城市居民最低生活保障家庭，可以按照当地市场平均租金确定租赁住房补贴标准；对其他城市低收入住房困难家庭，可以根据收入情况等分类确定租赁住房补贴标准。
第八条采取实物配租方式的，配租面积为城市低收入住房困难家庭现住房面积与保障面积标准的差额。
实物配租的住房租金标准实行政府定价。实物配租住房的租金，按照配租面积和市、县人民政府规定的租金标准确定。有条件的地区，对城市居民最低生活保障家庭，可以免收实物配租住房中住房保障面积标准内的租金。
第三章保障资金及房屋来源
第九条廉租住房保障资金采取多种渠道筹措。
廉租住房保障资金来源包括：
（一）年度财政预算安排的廉租住房保障资金；
（二）提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额；
（三）土地出让净收益中安排的廉租住房保障资金；
（四）政府的廉租住房租金收入；
（五）社会捐赠及其他方式筹集的资金。
第十条提取贷款风险准备金和管理费用后的住房公积金增值收益余额，应当全部用于廉租住房建设。
土地出让净收益用于廉租住房保障资金的比例，不得低于10%。
政府的廉租住房租金收入应当按照国家财政预算支出和财务制度的有关规定，实行收支两条线管理，专项用于廉租住房的维护和管理。
第十一条对中西部财政困难地区，按照中央预算内投资补助和中央财政廉租住房保障专项补助资金的有关规定给予支持。
第十二条实物配租的廉租住房来源主要包括：
（一）政府新建、收购的住房；
（二）腾退的公有住房；
（三）社会捐赠的住房；
（四）其他渠道筹集的住房。
第十三条廉租住房建设用地，应当在土地供应计划中优先安排，并在申报年度用地指标时单独列出，采取划拨方式，保证供应。
廉租住房建设用地的规划布局，应当考虑城市低收入住房困难家庭居住和就业的便利。
廉租住房建设应当坚持经济、适用原则，提高规划设计水平，满足基本使用功能，应当按照发展节能省地环保型住宅的要求，推广新材料、新技术、新工艺。廉租住房应当符合国家质量安全标准。
第十四条新建廉租住房，应当采取配套建设与相对集中建设相结合的方式，主要在经济适用住房、普通商品住房项目中配套建设。
新建廉租住房，应当将单套的建筑面积控制在50平方米以内，并根据城市低收入住房困难家庭的居住需要，合理确定套型结构。
配套建设廉租住房的经济适用住房或者普通商品住房项目，应当在用地规划、国有土地划拨决定书或者国有土地使用权出让合同中，明确配套建设的廉租住房总建筑面积、套数、布局、套型以及建成后的移交或回购等事项。
第十五条廉租住房建设免征行政事业性收费和政府性基金。
鼓励社会捐赠住房作为廉租住房房源或捐赠用于廉租住房的资金。
政府或经政府认定的单位新建、购买、改建住房作为廉租住房，社会捐赠廉租住房房源、资金，按照国家规定的有关税收政策执行。
第四章申请与核准
第十六条申请廉租住房保障，应当提供下列材料：
（一）家庭收入情况的证明材料；
（二）家庭住房状况的证明材料；
（三）家庭成员身份证和户口簿；
（四）市、县人民政府规定的其他证明材料。
第十七条申请廉租住房保障，按照下列程序办理：
（一）申请廉租住房保障的家庭，应当由户主向户口所在地街道办事处或者镇人民政府提出书面申请；
（二）街道办事处或者镇人民政府应当自受理申请之日起30日内，就申请人的家庭收入、家庭住房状况是否符合规定条件进行审核，提出初审意见并张榜公布，将初审意见和申请材料一并报送市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门；
（三）建设（住房保障）主管部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭住房状况是否符合规定条件提出审核意见，并将符合条件的申请人的申请材料转同级民政部门；
（四）民政部门应当自收到申请材料之日起15日内，就申请人的家庭收入是否符合规定条件提出审核意见，并反馈同级建设（住房保障）主管部门；
（五）经审核，家庭收入、家庭住房状况符合规定条件的，由建设（住房保障）主管部门予以公示，公示期限为15日；对经公示无异议或者异议不成立的，作为廉租住房保障对象予以登记，书面通知申请人，并向社会公开登记结果。
经审核，不符合规定条件的，建设（住房保障）主管部门应当书面通知申请人，说明理由。申请人对审核结果有异议的，可以向建设（住房保障）主管部门申诉。
第十八条建设（住房保障）主管部门、民政等有关部门以及街道办事处、镇人民政府，可以通过入户调查、邻里访问以及信函索证等方式对申请人的家庭收入和住房状况等进行核实。申请人及有关单位和个人应当予以配合，如实提供有关情况。
第十九条建设（住房保障）主管部门应当综合考虑登记的城市低收入住房困难家庭的收入水平、住房困难程度和申请顺序以及个人申请的保障方式等，确定相应的保障方式及轮候顺序，并向社会公开。
对已经登记为廉租住房保障对象的城市居民最低生活保障家庭，凡申请租赁住房货币补贴的，要优先安排发放补贴，基本做到应保尽保。
实物配租应当优先面向已经登记为廉租住房保障对象的孤、老、病、残等特殊困难家庭，城市居民最低生活保障家庭以及其他急需救助的家庭。
第二十条对轮候到位的城市低收入住房困难家庭，建设（住房保障）主管部门或者具体实施机构应当按照已确定的保障方式，与其签订租赁住房补贴协议或者廉租住房租赁合同，予以发放租赁住房补贴或者配租廉租住房。
发放租赁住房补贴和配租廉租住房的结果，应当予以公布。
第二十一条租赁住房补贴协议应当明确租赁住房补贴额度、停止发放租赁住房补贴的情形等内容。
廉租住房租赁合同应当明确下列内容：
（一）房屋的位置、朝向、面积、结构、附属设施和设备状况；
（二）租金及其支付方式；
（三）房屋用途和使用要求；
（四）租赁期限；
（五）房屋维修责任；
（六）停止实物配租的情形，包括承租人已不符合规定条件的，将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途，无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住或者未交纳廉租住房租金等；
（七）违约责任及争议解决办法，包括退回廉租住房、调整租金、依照有关法律法规规定处理等；
（八）其他约定。
第五章监督管理
第二十二条国务院建设主管部门、省级建设（住房保障）主管部门应当会同有关部门，加强对廉租住房保障工作的监督检查，并公布监督检查结果。
市、县人民政府应当定期向社会公布城市低收入住房困难家庭廉租住房保障情况。
第二十三条市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门应当按户建立廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。
第二十四条已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭，应当按年度向所在地街道办事处或者镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。
街道办事处或者镇人民政府可以对申报情况进行核实、张榜公布，并将申报情况及核实结果报建设（住房保障）主管部门。
建设（住房保障）主管部门应当根据城市低收入住房困难家庭人口、收入、住房等变化情况，调整租赁住房补贴额度或实物配租面积、租金等；对不再符合规定条件的，应当停止发放租赁住房补贴，或者由承租人按照合同约定退回廉租住房。
第二十五条城市低收入住房困难家庭不得将所承租的廉租住房转借、转租或者改变用途。
城市低收入住房困难家庭违反前款规定或者有下列行为之一的，应当按照合同约定退回廉租住房：
（一）无正当理由连续6个月以上未在所承租的廉租住房居住的；
（二）无正当理由累计6个月以上未交纳廉租住房租金的。
第二十六条城市低收入住房困难家庭未按照合同约定退回廉租住房的，建设（住房保障）主管部门应当责令其限期退回；逾期未退回的，可以按照合同约定，采取调整租金等方式处理。
城市低收入住房困难家庭拒绝接受前款规定的处理方式的，由建设（住房保障）主管部门或者具体实施机构依照有关法律法规规定处理。
第二十七条城市低收入住房困难家庭的收入标准、住房困难标准等以及住房保障面积标准，实行动态管理，由市、县人民政府每年向社会公布一次。
第二十八条任何单位和个人有权对违反本办法规定的行为进行检举和控告。
第六章法律责任
第二十九条城市低收入住房困难家庭隐瞒有关情况或者提供虚假材料申请廉租住房保障的，建设（住房保障）主管部门不予受理，并给予警告。
第三十条对以欺骗等不正当手段，取得审核同意或者获得廉租住房保障的，由建设（住房保障）主管部门给予警告；对已经登记但尚未获得廉租住房保障的，取消其登记；对已经获得廉租住房保障的，责令其退还已领取的租赁住房补贴，或者退出实物配租的住房并按市场价格补交以前房租。
篇2
关键词：廉租房 保障制度
1 廉租房定义
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房的分配形式以租金补贴为主，实物配租和租金减免为辅。廉租房是国家和地方政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，有社会公共福利和住房社会保障性质。中国的廉租房只租不售，出租给城镇居民中最低收入者。廉租房一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。廉租房有特定的供给对象，符合廉租房供给条件的由本人（家庭）向政府提出申请，并经过政府相关部门核实批准后，方可取得廉租房的承租权，廉租房无继承权。
2 廉租房的历史及现状
1998年，国务院发出了我国住房体制改革的纲领性文件《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该《通知》提出对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，建立适应不同收入水平居民住房支付能力、分层次的住房保障体系，即要建立以经济适用房为主体的多层次的住房供应体系：高收入者购买或租赁市场价商品住房，中低收入者购买经济适用住房，最低收入者租用政府或单位提供的廉租住房。根据通知要求，建设部于1999年制定了《城镇廉租住房管理办法》。
随着廉租房政策的不断发展和完善，人们对廉租住房制度也越来越了解，我国的廉租房政策在帮助低收入家庭解决基本住房问题上取得了一些成效，截至2006年年底，全国657个城市中，已有512个建立了廉租住房制度，占总数的77.9%;全国累计有54.7万户低收入家庭通过廉租房政策改善了住房条件，其中，领取租赁住房补贴的家庭16.7万户，实物配租的家庭7.7万户，租金核减的家庭27.9万户，其他方式改善居住条件的家庭2.4万户。同样，以2006年年底为限，全国累计用于廉租房建设的资金为70.8亿元，仅当年一年就达到23.4亿元，占1999年以来累计筹集资金的1/3。全国人均住房面积从1993年的17.8平方米增加到现在的28平方米。
3 廉租房存在的问题
经过十余年的发展，我国的廉租房政策已经形成了一套行之有效的工作程序。但是在廉租住房政策的实际执行过程中，任然存在一些亟待解决的问题，给我们的政策执行带来一定的困难，也让我国的廉租房政策在解决保障困难家庭的住房问题的同时，为社会带来极大地负担。我国廉租房政策实行过程中的问题主要表现在以下几个方面：
3.1 廉租房政策对申请家庭的资质审核缺乏实质的规定，致使廉租房申请家庭有瞒报家庭财产、提供虚假证明等现象。根据《廉租住房保障办法》的规定，廉租住房的申请、审核主要采取“三级审核，两次公示”的模式。即申请人首先向街办或居委会提出书面申请并提交相应的材料，由街办或居委会对申请人提供的材料进行审核。但是街办居委会作为基层工作单位，首先街办居委会无法去银行调查申请人的财产情况，无法调查申请人的房产、车辆等情况；其次，街办居委会的人力物力均有限，不可能对所有申请人的所有材料的真实性进行逐一核实，“只能依赖申请人的诚信”作形式审查，对于有些刻意隐瞒家庭情况的家庭不能全部及时发现。另外，在我国由于历史的原因，“人户分离”现象普遍存在，这也会给街办居委会的审核工作造成困难。
3.2 缺少完整的个人收入征信制度，申请家庭收入的动态变化难以掌握。根据《廉租住房保障办法》规定，已领取租赁住房补贴或者配租廉租住房的城市低收入住房困难家庭，应当按年度向所在地街道办事处或者镇人民政府如实申报家庭人口、收入及住房等变动情况。《办法》同时规定，市（区）、县人民政府建设（住房保障）主管部门应当按户建立廉租住房档案，并采取定期走访、抽查等方式，及时掌握城市低收入住房困难家庭的人口、收入及住房变动等有关情况。在实际工作中，申请家庭在收入发生变化时，很少有人能及时向有关部门申报；而住房保障的主管部门，仅仅依靠对保障象定期走访、抽查的方式进行收入审核，并不能保证及时发现保障对象的收入变化。
3.3 缺乏有效地退出保障机制。在《办法》的第二十五条、第三十条规定了保障对象需要退出廉租房的情况，并由建设（住房保障）主管部门责令其限期退回。但是实际执行情况却并不尽如人意。例如广州廉租住户黄少萍在被查出违规使用其廉租房时，申辩说因为调查人员调查时其正好没在家，所以她认为自己没有违反廉租房政策，所以拒绝退出配租给她的廉租房。不仅仅是黄少萍，在广州查出的11户违规使用廉租房的家庭中，其他家庭也认为自己并没有违反有关规定，只是主管部门审查的时间不合适。对于像黄少萍这样拒绝退出廉租房的家庭，《办法》没有具体规定如何有效的让其退出。近年来，我国的廉租房保障力度不断加大，政府由此所形成的负担也越来越重。而由于无法退出，一些本该享受保障房政策的群众便失去保障权利，致使不合理的居住者持续占用社会资源。这就要求我国的廉租房政策要尽早完善廉租房的退出机制。
3.4 与廉租房相关的法律法规不健全。目前没有专门针对廉租房或保障房的法律法规，一旦发现申请人有瞒报、伪造、假造情况，也只能取消其资格，或者做轻微的经济处罚。这些处罚相对于其享受的优惠，几乎可以忽略不计，因此目前的廉租住房政策就得不到有效的维护。
当今世界，住房难题几乎困扰着所有国家的平民百姓。即使在发达国家，“居者有其房”也不是所有人单靠自己的力量就可以实现的。但在这些国家，政府对这个重要的民生环节，已经总结出了丰富的经验及政策。这些经验，很值得我们深入的学习借鉴。在法国，廉租房制度的发展已有百年历史，廉租房由各级政府的廉租房管理部门负责分配。管理部门严格控制房源，廉租房也是只租不卖。管理部门对廉租房的申请者有严格的审核制度，通过对其雇主单位、银行账户及社会生活状况的核实，将房屋分配给那些真正需要的人，避免一些贪便宜的人浑水摸鱼。廉租房制度的存在，使法国房屋销售市场的需求维持在一个稳定的范围内，法国廉租房也因此被称为“社会首席稳压器”和“法国社会的稳定剂”。在新加坡，“廉租房”分两个档次。家庭收入在800新元或以下的家庭，只需缴占总收入10%的钱作为房租；收入在800-1500新元的家庭，用于房租的钱为收入的30%。根据家庭收入的不同而收取不同比例的租金标准，在不同的租金标准之间可以根据家庭收入的变化而自由转换。在美国：审查程序很严格。美国是一个信用国家，具有发达而且完善的信用制度。以信用为基础建立的廉租房制度保障了廉租房制度的高效执行。
4 针对廉租房问题，我们的应对策略
针对部分地方廉租住房管理中出现的问题，我们应该从以下几个方面加强建设：
4.1 建立完整的信息共享平台。在现有信息的基础上，实现信息的联网共享。根据申请家庭提供的资料，审核部门可以从联网的信息中及时查看申请家庭收入、存款、车辆、房产等家庭财产状况，尽早实现廉租房“应保尽保”的目的。则系统自动回将其挡在保障人群之外。
4.2 建立个人诚信制度。这一点在银行系统已经有了很好的经验。在现行的银行系统中，如果个人的不良的贷款记录达到一定程度，在全国范围内，他以后的资金使用都会受到影响。廉租房制度可以借鉴这一办法，使不诚信的申请家庭不仅在一时、一地受影响，而是在更多地区，更长的时间内承担其不诚信的后果。
4.3 动态管理，建立健全的退出机制。建立健全的退出机制，可以制定有利于廉租对象退出的优惠政策，使廉租对象的利益在退出廉租住房时不受侵害；对不符合保障条件的廉租户又不能及时腾退廉租房的要给予重罚。
篇3
解决城市廉租房政策实施的资金问题，关键是要均衡各方利益，依靠中央资金支持，带动地方和社会投入，积极拓展筹资渠道，共同构建廉租房保障资金支持体系。
一是科学安排财政预算资金。解决“居者有其屋”的问题，是中央和地方政府不可推卸的共同责任，因此，城市廉租房政策实施的资金来源主要应来自各级政府的财政投入。当前，《廉租住房保障资金管理办法》明确了廉租房保障资金的八种来源，但是除了对土地出让金用于廉租房建设的比例做了具体规定以外，其他几项来源的资金比例仍不明确，尤其是地方政府与中央政府的资金比例关系不明确。因此，必须尽快出台与廉租房建设资金来源相配套的实施细则，进一步明确中央政府与地方政府财政投入的比例关系。
二是形成多元化投融资渠道。首先是引入房地产投资信托基金。对参与廉租房建设和经营的房地产投资信托基金给予财政补贴或对其投资者的收益减免所得税，以提高基金和投资者的收益水平，从而鼓励房地产投资信托基金投资建造或购买廉租房，再以低租金出租给低收入家庭。其次是发行廉租房建设债券，以弥补廉租房建设资金的不足。第三是实行证券化运作。我国廉租房一般只租不售，因而具有稳定的产权，廉租房作为政府福利项目，其收益尽管不高但具有稳定性，这些都符合证券化资产的特点。在实际操作中，我们可以采取直接将廉租房项目证券化或以廉租房作为抵押物向银行申请贷款、由银行将该债权证券化两种方式。第四是发行福利彩票模式。可从社会福利彩票所筹集的资金中提取适当比例，用于当前的廉租房建设，这既遵循了福利彩票基金无偿使用的原则，也有效地缓和了廉租房建设过程中资金紧缺的问题。
二、切实采取措施，强化地方政府落实城市廉租房政策的力度
一是提高认识，明确责任。地方政府必须从构建社会主义和谐社会的大局出发，充分认识实施廉租房政策的重大意义。只有认识到位、责任明确，才能在实践中大刀阔斧地将政策落实下去。
二是加强考核，强化落实。应该把廉租房建设等民生问题纳入到地方官员考核的指标体系之中，并强化问责。另外，地方政府还要将廉租房建设和租金补贴任务纳入政府年度实施项目，年初制定计划，明确部门责任；年中进行检查，加强督促指导；年末实行考核，确保政策目标的实现。
三是立足实际，开拓创新。地方政府应坚持从地方实际出发，原则性与灵活性相结合，大胆探索，开拓创新，闯出一条廉租房政策有效实施的路子来。例如陕西省规定，土地出让净收益、住房公积金增值收益余额不能满足年度廉租房保障资金需要时，差额部分由省市县三级财政按“三三制”原则筹措。云南省规定，从县城以上房地产开发税收中，拿出不低于10％的资金支持廉租房建设。
三、扩大社会参与，积极拓宽诚市廉租房的房屋来源
根据《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》的规定，目前我国城市廉租房房源主要有四种，其中主要依靠政府集中提供的保障性普通住房，这种供给方式显然不能满足日益增长的大众需求。探索新的廉租房供给机制、争取更多的廉租房房源迫在眉睫。
一是建议政府收购空置房作为廉租房。政府出资以成本价或低于成本价收购符合规定的空置住房，然后对其按廉租房标准进行重新设计并改造成适合最低收入家庭居住的廉租住房。目前我国空置房的数量很大，这不仅不利于房地产开发商资金的回笼，而且给商业银行造成大量的不良资产。政府通过收购将空置房转化为廉租房，既可以盘活空置住房资金，又可以节省廉租房建设成本。
二是鼓励开发商建设经营廉租房。可以由政府以提供低息贷款的方法资助开发商建造廉租房；或者对于按照政府标准建设、经营廉租房的开发商，政府在地价等方面给予一定的优惠，从而鼓励更多的开发商投入廉租房建设，增加廉租房的数量。
三是强制开发商建设经营少量廉租房。可以在土地竞标时就明确要求每一个楼盘都必须建造一定比例的廉租房，强制开发商参与廉租房的建设与经营。
四是动员房屋所有者自愿提供廉租房。政府应制定相应的优惠政策，如减免税收等措施，鼓励拥有符合廉租房条件的房屋业主提供廉租房。除给予一定的利益优惠外，政府还可以给予廉租房提供者其他一些名誉上的奖励。
四、完善体制机制，建立健全城市廉租房政策实施的各项制度
一是规范准入机制。科学合理地确定最低收入标准并采取有效的收入审核管理办法，是落实住房保障政策的基本前提。不同地区应按照当地经济发展状况划定廉租房准入标准，并根据当年房地产市场价格对不同层次的家庭收入线进行定量分类，确保准入标准科学，保障对象准确。
二是完善退出机制。建立有效的退出机制，可以提高资金利用率和廉租房制度的覆盖面，从而在有限的资源条件下，体现最大程度和范围的社会公平。为此，每隔一段时间要对原保障对象进行重新认定，条件改善的退出廉租房，只有符合条件的方可继续享受廉租房政策。这样，可使不同收入水平的居民都能有与其收入水平相适应的住房，从而真正建立和完善多层次的住房供应体系。
篇4
【关键词】廉租房，保障制度
一.我国廉租房制度的问题及原因分析
作为我国住房保障制度的重要组成部分，国家对廉租房制度非常重视，也作出相应的法规和政策。在政策制度的指引下，各地逐渐开展了廉租房制度。但由于种种因素制约，廉租房制度还需继续发展和完善。
1.廉租房制度执行不力，覆盖面偏低
2006年4月初建设部公布廉租房政策执行情况：全国291个地级以上城市中，有70个尚未实施廉租房制度。而实行廉租房政策的城市中廉租房所占比相对于人群技术相差很大。究其原因，主要在于：
（1）地方政府参与不够积极。廉租房制度作为我国住房保障制度的一个重要组成部分，政府成为了构建我国廉租房制度的主体，其建设过程必须通过非市场手段来解决。这种干预是在市场机制无法充分发挥作用的情况下引导市场，对市场机制起补充和修正作用。由于廉租房在利益和政绩方面都无利于地方政府和财政，在缺乏严格的监督情况下往往很难调动地方政府的积极性。
（2）资金来源不稳定。由于保障性住房都存在一次性投资大、经济效益低的特点，在中央加大廉租房建设资金投入的情况下，地方政府需配套的资金相应剧增，因此地方财政压力加剧。据中国建设部通报显示，至2005年底，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金为47.4亿元，而新建廉租房资金缺口依然至少为650亿元。如按照国际上廉租房配发标准计算的话，资金缺口将更加巨大。
2.廉租房机制不健全，矛盾隐患十分突出
我国廉租房保障体系基本建立的时间不足5年，襁褓中的廉租房保障体系的不健全，为它的实施带来了很多问题，也预留了隐患。（1）机构不健全，职能不明确。很多市县住房保障职责在市、县两级都分散到了多个部门，职能不分明，导致部门工作协调量大、效率低。廉租房、限价房、经济租赁房等建设管理职责没有清晰界定，住房保障工作统筹困难重重。
（2）后期管理面临艰巨挑战。在我国虽早已有廉租房的退出制度，但其实施力度远远小于预期。目前我国廉租房住户正常退出机制难以实施，从而导致福利资源被无端大量占用。建设和管理廉租房中存在的间接成本和经常性费用与政府的廉租房租金收入的收支不平衡，给政府财政带来巨大压力的同时，也使廉租房保障体系收到影响。
3.居民标准难定，廉租对象混乱
廉租房的保障性决定了如何合理确定享有该项权利的居民标准，具有非常重要的意义。在廉租房保障制度实施过程中，居民的收入水平成为衡量其是否可以入住的一个重要指标。但通过居民收入水平这一标准为开展确定廉租的对象带来了管理混乱，造成部分该纳入廉租对象的没有纳入，而一些人却通过不正当手段成为了廉租对象。究其原因，主要有以下两点：
第一，个人收入不透明。到目前我国还没有建立完整的个人信用制度和个人收入申报机制，个人收入来源很多，居民的“隐性收入”没办法统计，仅仅通过居民个人的透明收入来衡量居民收入缺乏公允性。
第二，发放住房租赁补贴为主的廉租房制度加剧了混乱局面。在借鉴国外廉租房制度的基础上，为了避免出现类似国外“贫民窟”现象，我国确定了以发放住房租赁补贴为主的形式。国家通过发放住房租赁补贴来替代集中一起的廉租房，分散廉租对象。但这却使一些非廉租对象通过不正当手段获取住房租赁补贴，而真正的廉租对象无法获取廉租房制度的待遇。
二.完善廉租房保障制度的建议
从经济适用房到廉租房，反映了我国住房保障政策的变迁，也是改革过程中住房保障制度的必然选择。相对于经济适用房，廉租房在控制房价、社会福利效果、资源节约效果、社会公平上都有优势。然而其推广仍需各方面的支持与配合。
1.整合住房保障机构，提高工作效率
在各省市成立住房保障中心，各区县成立专门的住房保障机构，根据工作情况核定人员编制，承担廉租房建设和管理的所有职能，健全运作机制，实现全面统筹、协调住房保障的工作，以达到全面提高保障住房规划建设和管理的工作效率的目的。
2.规范审查工作，加大监督力度
加大对已申请用户的审核力度，对于已经不再符合标准的用户，要求其及时退出廉租房。可采取社区公示、网络查询等方式，对中低收入家庭进行广泛社会监督，同时也希望社会公众对政府的参与行为进行全方位监督，以保证其公平性。
3.保证住房保障资金需要，坚持多渠道筹资
首先可按照国务院有关文件要求，由中央和市级财政统一明确资金渠道，逐级下拨；其次提高中央、地方对廉租房建设的补助标准；最后，实行廉租房建设地方配套资金多元化，引入国家开发金融机构从而利用金融长期贷款来缓解地方政府配套资金压力。
4.建立住房保障信息系统、完善配套机制
主管部门应加强与民政、工会、社区居委会等部门的沟通和联系，尽快建立经济适用房、廉租房等住房保障信息系统，建立完善廉租房准入、退出机制，逐户建立中低收入家庭的动态档案，并对其居住状况进行定期复核，及时调整申购资格和分类排序。
廉租房保障制度是缓解低收入家庭住房压力的重要途径。而在国民收入差距过大的今天，廉租房制度对我国的经济发展有重大意义。因此，政府和国家对于廉租房制度的逐步完善和百姓自觉提高对于个人收入透明度的信用等方面的共同努力下，我国在廉租房保障方面会趋向合理化，使我国的经济发展更加平稳。
参考文献：
[1]褚超孚《城镇住房保障模式研究》.北京：经济科学出版社2005年版
[2]顾伯庚.城镇住房制度改革的理论与实践[M].上海：上海人民出版社，2003
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篇5
一、健全机构，强化管理，实现住房保障工作常态化
今年年底，近千套保障房将竣工交付，保障房的后期管理问题亟待解决。我市将明确机构、职能，专门负责保障性住房管理工作，实现住房保障工作常态化，廉租房、公共租赁住房配租、廉租房补贴要做到“随时申请，随时受理，随时审批”，并将其纳入城区办事处、经济开发管理处、市民政局、市房产局等单位的日常工作，实现“半年一发放，一年一核查”的工作目标。
二、积极探索廉租房、公共租赁房并轨运行的新路子，确保安居工程切实惠及民生
根据上级有关精神，结合我市保障性住房建设实际情况，为防止廉租房、公共租赁房空置现象，今年起对我市已建成的保障性住房采取廉租房、公共租赁房并轨运行模式，按照“以人定房”的方式进行配租，确保保障性住房落实到中低收入家庭中。今年将制定《市公共租赁住房管理办法》、《市保障性住房租金管理办法》、《市保障性住房物业管理办法》等相关规范性文件，为保障性住房的管理提供政策依据。
三、明确任务，克难进取，全面完成各项工作目标
（一）新增廉租房补贴户100户
今年将进一步扩大廉租房保障范围，严格执行“三审二公示”制度，确保完成目标任务。各城区办事处、市民政局、市房产局要按照各自职责严格把关，防止违规领取廉租住房补贴现象发生。
（二）新增廉租住房100套
主要采取在房地产开发项目中配建的方式完成。在有建设意向且具备建设条件的房地产开发项目中配建，确保10月底前全面开工。配建的廉租房部分按国家相关政策规定减免土地出让金、城市配套费等费用，并享受廉租房建设相关优惠政策。市房产局负责配建项目的落实，市财政局负责资金的筹集和监管工作。
（三）建设公共租赁房100套
为解决六里坪工业园区务工人员居住问题，拟在六里坪镇建设100套公租房。六里坪镇政府作为该项目第一责任人，负责项目建设工作，确保6月底前开工，同时做好工业园区后续公共租赁住房项目的规划和土地储备工作。市房产局作为项目监管单位，负责督促项目按政策落实。
（四）城市棚户区改造900户
将城市棚户区改造项目与市政府“十件实事”之一的5个老居民小区排水改造及配套设施工程建设相结合，将酱品厂家属楼、丹南小区及周边、丹一巷小区、汤家庄怡苑小区及周边、姚沟路图书馆片等五个老居民小区改造纳入今年棚户区改造项目，受益户数约1986户。改造项目所属的城区办事处负责项目改造的清理清表、违建拆除等前期工作，市房产局负责项目建设工作。
（五）林业棚户区改造57户
该项工作由市林业局负责，确保年内落实到位。
（六）竣工保障性住房500套
今年年底前将2012年前已开建的500套以上保障性住房竣工验收手续办理到位。此项工作由市住建局、市房产局负责落实。
篇6
关键词：廉租房；房地产；建设工程；城市居民住房条件
中图分类号：F407文献标识码：A文章编号：1009-2374（2009）06-0071-03
早在1998年，国务院就了《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》（国发[1998]23号），明确提出在全国推行廉租住房制度；2006年5月7日，国务院总理主持召开国务院常务会议，针对房地产调控提出了著名的“国六条”，将城镇廉租房建设置于一个更为显著的位置。2007年8月1日出台的《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》对进一步建立健全廉租房制度做了比较详细的规定，敦促各级政府切实履行义务。2008年3月31日，住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》指出，要从设计、施工、监理等多方面提高廉租住房质量，房源方面应采取配套建设与集中建设相结合的办法进行。但是，我国在实际建设廉租房过程中的情况又是如何？这不得不引发人们对我国廉租房建设工作进行深入的思考。
一、廉租房的涵义
廉租房是指政府以租金补贴或实物配租的方式，向符合城镇居民最低生活保障标准且住房困难的家庭提供社会保障性质的住房。廉租房是国家和当地政府为了解决城市中低经济收入家庭住房困难而建的普通住宅，具有社会公共福利和住房社会保障性质。它一般有两种表现形式，一是由政府出资建好后，低租金给住房困难户，二是由政府发放租金补贴给住房困难户，由他们租赁社会房屋居住。
二、我国廉租房的现状及分析
（一）我国廉租房建设现状不容乐观
有资料显示，截止到2006年，廉租房制度已经正式推行了3年，然而全国尚有70多个地级以上城市没有推行这项制度，还有122个地级以上城市没有建立严格的申请审批程序。廉租房的推行亟待加快步伐，让更多的低收入家庭受益。到如今，我国的廉租房制度的建设和实施仍然进展缓慢，根据建设部的统计，全国到目前为止，仍有十多个个省（区）没有将廉租住房制度建设纳入省级人民政府对市（区）、县人民政府工作的目标责任制管理，全国累计用于最低收入家庭住房保障的资金仅仅为47.4亿元。
廉租房的建设工程本是一项利国利民的福利政策，但是一些政府还把建设廉租房当作是一项短期“形象工程”，根本没有深入理解廉租房的真正含义，最终导致廉租房建设的缓慢进行。另外，在廉租房建设工程中其管理，质量，安全等方面都不容乐观，问题重重。
（二）我国廉租房建设中存在的问题有待思考
我国廉租房经过几年的发展虽然取得了一定的成就，但是随着制度的不断延伸，出现的问题越来越明显，从而引发了强烈的舆论争议，诸多专家学者纷纷献计献策来进一步实施廉租房福利政策。在廉租房发展的同时，很多问题是亟待解决的。
（三）政府职能缺位，建设资金不足
随着社会的快速发展，我国通过住房改革，使房地产快速走上了市场化，房屋的价格也随市场的变动而变动，以至于价格一高再高，一般老百姓难以承受高房价，工薪阶层逐步变成了房奴，社会发展越来越不和谐，这严重影响了我国社会主义改革开放和现代化建设的进程。此时，一些低收入者和城镇居民的住房问题需要政府进行干预，制定一些优惠措施来满足其住房需求，廉租房就成了一项不可或缺的福利政策。然而一些地方政府片面强调市场的作用，强调住宅与房地产业发展对当地经济发展、财政收入的作用，因此没有建立稳定的廉租房资金来源渠道，财政预算安排不足，这在实质上是忽视了住房问题的社会性。
在我国，比较发达的东部地区缺乏建设廉租房的动力，而在比较落后的西部地区却没有足够的资金支持，这都是源于缺少公共财政作为保障。资金不足，政策难以发挥优势。随着我国房价的不断提高，中低收入者只能“望房兴叹”，尤其是困难户，更是表现出一种无奈。而地方政府也是因为资金不足而难以建设足够的廉租房供给居民，使有限的资金不能发挥有效作用。因此，建设资金和管理费用就成了廉租房建设的一大瓶颈。“2006年，全国开工建设和收购廉租住房5.3万套，建筑面积293168万平方米――仅完成计划的三分之一左右， 其中一个很重要的原因，就在于财政预算安排资金不足。”
（四）保障范围过小，住房安全有隐患
由于我国人口众多，贫困人口占有一定的比例，使得在廉租房的建设初期难以各方各面都能照顾到，这是可以理解的。但是，部分确实需要政府帮助的低收入人群被排除在政策的保障范围之外。比如，在城市里，有一个庞大的群体渴望廉租房，却没有权利享受，就是农民工。进城务工的农民工群体对于城市发展作出了巨大的贡献，但却不能享受社会的保障体系所带来的好处，这也有失社会公平，长此以往，对社会的稳定带来不可估量的隐患，不利于我国和谐社会的建设发展。
同时，我国的廉租房建设也存在严重的安全隐患。
（五）廉租房住用管理问题
随着廉租房建设数量的激增，未来廉租房大规模投入使用后的管理问题将显得更为重要。重庆市已经投入使用的廉租房基本都没有形成小区，听到最多的是廉租户对廉租房管理的质疑和抱怨：廉租住户的家庭信息是否得到即时的跟踪管理？廉租房的使用率是否得到最大化？转租、续租问题怎么解决？基础配套设施如何解决？
（六）廉租房建设工程的质量问题
住房和城乡建设部下发《关于加强廉租住房质量管理的通知》指出：建设单位要对廉租住房质量全面负责。要依法加强对设计、施工质量的过程控制，保证住房建设的合理工期和造价，不得任意压缩合理工期，明示或暗示设计单位和施工单位违反工程建设强制性标准。
勘察单位要按照工程建设强制性标准进行勘察，确保勘察文件真实可靠。设计单位要根据廉租住房特点，精心设计，在较小的套型内实现基本的使用功能，满足住宅对采光、隔声、节能、通风和公共卫生要求。施工单位要严格执行施工图设计文件和技术标准，强化质量控制，严格材料进场检验、工序检查和验收制度，不得偷工减料，不得使用不合格的建筑材料，确保施工质量。
三、现阶段对我国廉租房建设工程的再思考与建议
（一）将廉租房建设作为地方官员政绩考核的硬指标，确保资金来源
由于地方官员的错误理解廉租房和不彻底地建设廉租房导致了政府职能的缺位，廉租房难以顺利建设，地方官员的这些行为就是因为没有一些政策或法规的约束才产生的。中央政府应该将廉租房建设作为地方官员政绩考核的一项硬指标，并设立一些奖惩政策，使地方政府有动力去建设廉租房。不仅如此，还要严格执行公示制度。按照规定的内容、时限、程序予以公示，并设立举报电话及信箱等。建设部有关负责人说《实施办法》同时要求严格实施年度复核制度。各地主管部门要会同有关部门按年度对廉租住房保障家庭进行复核，根据复核结果及时对是否实施保障、保障方式、保障水平等予以调整，对复核中发现的违法、违规行为及时予以处理。
首先，政府在廉租房建设中引入“房地产信托基金”，以解决廉租房建设的资金渠道问题。房地产投资信托基金一般是通过信托方式集合社会闲散资金，聘请专业人士投资、经营管理，并以租金收益回馈投资者。其次，政府发行有限量的住房建设公债，遵循“缺口补给式”原则，即总体考虑廉租房临时性融资缺口来确定数额，为地方政府弥补廉租房建设资金的缺口。
（二）将廉租房建设法律化，建设安全实惠住房
我国目前的法制建设还不是很完善，很多问题都可能在法律的“空白处”，这势必会造成我国的廉租房保障范围过小。廉租房法律化，使廉租房的建设和分配都有法可依，有法必依，执法必严，违法必究，形成一个较好的社会保障体系，使中低收入者真正享受到廉租房的优惠政策。
针对廉租房进行开发维护配套设施方面的日常管理，政府可以组建针对廉租房管理的物业公司，而不是交由市场化的物业公司来进行管理。“为了达到资源的有效分配，政府可以组织廉租房小区中有劳动能力的人参与到小区的物业管理当中，一方面可以节省人力成本，另一方面还能给部分廉租户提供就业岗位。”比如：物业公司的正规化、福利性分配制度、工程单位的质量把关、成本质量控制等。
（三）对廉租房建设工程的规范程序化管理
各地建设主管部门要严格基本建设程序，严格按工程招投标、施工图审查、施工许可、质量监督、竣工验收备案等程序执行，并强化对各环节的监督管理。要落实建设主体执行建设程序的责任，对未按规定履行基本建设程序的项目及单位，要严肃查处。质量监督机构应加强对工程竣工验收的监督检查，对竣工验收程序不符合有关规定，或工程实体质量和使用功能存在明显缺陷的，要责令整改，并停止竣工验收；整改合格后，重新组织竣工验收。住房交付使用时，要确保供水、供电、供暖、燃气、电信等设施达到使用要求。
（四）有效地保证廉租房建设工程的质量
1．廉租房建设质量提出要求，全面实行“分户验收”。住房和城乡建设部《关于加强廉租住房质量管理的通知》，专门就廉租房的建设质量提出要求。根据通知，廉租房须全面实施质量分户验收。通知要求各地建设主管部门要对廉租住房全面实施质量分户验收，确保每套住房都达到入住即可使用的条件。建设单位要按照有关规定，组织设计、施工、监理等有关单位进行验收，验收合格后，方可交付使用，未经验收或验收不合格的，不得交付使用。
2．确保廉租房设计质量。由于廉租住房户型小，设计难度大，收取费用低，建设厅近期在检查中发现，一些勘察设计单位和施工图审查机构设计不精心，审查不细心，致使一些廉租住房在布局、适用、经济、安全等方面存在不尽如人意之处。建设厅要求，建设单位要根据国家有关建设标准，恰当提出廉租住房设计任务和要求，不得明示或暗示勘察设计单位违反工程建设强制标准进行设计。勘察设计单位要重视廉租住房建筑方案的推敲，在有限的建筑面积条件下最大限度地满足采光、通风、隔音和卫生等各方面的使用要求。施工图审查机构，要重点审查地基基础和主体结构是否安全可靠，建筑节能是否满足要求，并将检查情况向各设区市建设主管部门和省建设主管部门报告，否则追究施工图审查机构责任。各级建设行政主管部门，要依法加强对廉租房勘察、设计、施工图审查工作的检查监督，确保廉租住房勘察设计质量。
参考文献
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篇7
杜甫当年在茅屋为秋风所破时，大声疾呼：“安得广厦千万间，大庇天下寒士俱欢颜，风雨不动安如山！”一千多年过去了，这个问题解决起来依然步履蹒跚。
廉租房遭遇地方政府普遍冷落和排斥的根源是，廉租房制度触及地方政府的利益。廉租房与房价成反比关系，廉租房供给每增加5%，就会迫使房价下降3%~4%，这将影响地方政府的土地出让金收益和GDP增长速度。从经济利益角度讲，发展廉租房需要政府财政支出，而发展商品房会创造财政收入。因此，地方政府选择发展商品房。
然而，廉租房是与老百姓利益密切相关的大事。1999年，国家建设部便出台了《城镇廉租住房管理办法》，但时至今日，全国140多个城市尚未实施廉租住房制度。众多的低收入者的住房保障该如何落实，成为专家和的焦点。
吴敬琏曾说，“政府的责任就是保证中国国民没有人住在马路上。”
国务院发展研究中心副主任陈清泰表示，“居者有其屋，但不能是居者买其屋。让中低收入者都能买上房，这个目标太高，难以实现。”
数据显示，截至2006年底，累计已有54.7万户低收入家庭，通过廉租房制度改善了住房条件。按照规划，2007年，国内所有城市和城镇将全部建立廉租房制度，最低生活保障家庭中的住房困难户“应保尽保”。
但从现实来看，廉租房政策的实施情况并不理想。面对国家对廉租房建设的一系列要求，很多地方政府对推进廉租房的态度存在雷声大雨点小的现象。
现在，仍有4个地级市、141个县级市没有建立廉租住房制度；166个地级以上城市未明确土地出让净收益用于廉租住房建设的比例；绝大多数城市没有将土地出让净收益实际用于廉租住房建设；廉租房制度覆盖面低；部分城市还没有建立廉租住房保障对象档案，申请、审批、退出机制不完善。
缺少资金，难以分配，这只是一些地方政府惯用的托词。而开发商所津津乐道的“廉租房”，不过是为了混淆视听，掩盖自己搞价格合谋、赚取暴利的事实。
廉租房供给体系的建立，有助于平抑房地产价格飞涨，使贫困人群得以安身，减轻社会负担，减少城市房屋空置，保障社会的和谐安定。但从目前中国国情来看，政府的廉租房建设还任重而道远。
是紧盯利益还是关注民生，地方政府确实需要好好思量。
美国和法国的廉租房制度
在美国和法国，廉租房有相当长的历史，这些国家的政府已经总结出丰富的政策经验。
篇8
吴忠市房管局的工作人员告诉记者，近年来，吴忠市积极创新住房保障制度，全方位构筑以廉租房、经济适用房、公共租赁房为主体的多层次住房保障体系，有效解决了城市低收入家庭住房困难问题。截至目前，全市新建、回购廉租房7137套，建设经济适用房13127套、公共租赁房1210套，实施棚户区改造1491户；累计将8771户城市低收入家庭纳入廉租住房保障，实物配租2132户，发放租赁补贴4010.5万元。吴忠市2010年在全区率先实现低保家庭廉租住房保障全覆盖，吴忠市人民政府被评为全区保障性安居工程工作优秀单位，市房产管理局被评为全区保障性安居工程工作先进单位。
2011年，结合黄河金岸建设、大县城建设和市区城市东南部建设，全市新建、回购廉租房及实施棚户区改造7970套（户），其中吴忠市区建设保障性住房2288套。2011年市区新建廉租住房456套、回购252套，概算投资7615万元。
吴忠市市委、政府坚持把保障性住房作为民心工程、德政工程来抓，成立了市保障性住房建设工作领导小组，多次召开市委常委会、政府常务会和现场办公会，研究解决保障性住房建设中存在的问题；坚持科学规划、人性化设计，在选址方面综合考虑周边的环境、路网结构、公共服务设施的建设情况，对绿地及空间环境方面进行合理布点，优先拿出公共服务设施相对完善、环境优美、交通便利的地段进行保障性住房的建设。廉租房建设都紧靠学校、医院和市场，方便住户就医、就学、就业，安置区周边公共交通便利、公共设施配套齐全，最大限度地降低群众的生活成本。在住房设计上，充分考虑回族群众风俗、生活习惯及家庭人口结构，将每户50平方米调整为户均50平方米，以满足不同家庭的居住需求，建设让群众满意的民心工程。
吴忠市紧紧抓住国家支持廉租房建设的有利机遇，通过与自治区财政厅、电投集团、国家开发银行宁夏分行搭建合作平台，共争取国家公共租赁房专项补助资金2135万元，廉租房专项补助资金1140万元，自治区政府债券1140万元。同时，将住房公积金增值收益提取的廉租住房补充资金全部用于廉租房项目，累计提取资金额达405.5万元，2011年提取了183万元。并将廉租住房资金纳入财政预算，市政府今年安排专项资金2000万元用于廉租住房建设，确保了工程建设顺利进行。目前，市区保障性住房开工率达100%。
篇9
关键词： BOT；廉租房；财政资金
一、引言
2012年的十报告提出：“建立市场配置和政府保障相结合的住房制度，加强保障性住房建设和管理，满足困难家庭基本需求。”这是继2007年的24号文件开启保障房建设的契机后，保障性住房建设首次写进党代会报告。随着我国住房的商品化、市场化，我国居民住房条件与房地产产业在快速发展的同时，也产生了一些问题，比如房价过高过快的增长，供需矛盾的突出，使得很大一部分低收入群体的住房需求得不到保证。为了兼顾效率与公平，政府要加大财税等政策支持，建立健全多层次保障性住房体系。根据住建部计划，2013年基本建成保障房460万套、新开工600万套，根据已公布的省份2013年保障房建设目标，汇总如图1-1所示：
由图可见，如此规模的投资，势必带来巨大的资金投入。保障性住房包括廉租房、经济适用房和政策性租赁住房。其中，廉租房具有调节收入分配、维护社会公平等方面的作用，是我国住房保障体系中的重要部分。而财政政策在廉租房发展中具有核心的主导地位。《城镇廉租房的管理办法》指出：“廉租房是政府和单位在住宅领域所实施的社会保障职能，向具有城镇长住户口的最低收入家庭提供的租金相对低廉的普通住宅。”目前，我国廉租房的建设资金来源主要是（1）住房公积金增值收益扣除计提贷款风险准备金和管理费用后的全部余额；（2）土地出让净收益；（3）各级财政（中央、省、市县）预算安排用于廉租住房保障的资金；（4）社会捐赠资金；（5）其他资金。这种以政府为主的投资模式已不能满足我国廉租房建设的需要，因此基于这一背景，本文认为将BOT模式引入廉租房建设，不仅可以在一定程度上缓解财政资金压力，同时也可以凭借竞争模式，提高廉租房建设的效率。
二、BOT模式在廉租房建设中应用的可行性分析
（一） BOT模式简介
BOT（Build-Operate-Transfer），意为“建设-经营-转让”，它代表了一个完整的项目融资概念。马歇尔在《经济学原理》中定义BOT为：国家或者地方政府部门通过签订特许权协议，授予投资者或其代表基础设施项目融资、建设、运营和维护等权利；在协议规定的特许期限内，基于项目成立的项目公司拥有标的项目的运营权，通过收取适当的使用费用，回收投资并获得合理的回报；特许期届满，项目公司将标的项目无偿移交给政府部门。
在BOT模式中，有基本的三方参与人，即（1）项目发起人，也为项目最终所有人，通常是政府、政府机构或其指定的公司。基于政府视角，对于一些资金需求量大、回收期长的公共设施，BOT模式可以减少项目建设的初始投入，缓解政府因为资金短缺所面临的问题。（2）项目经营者，也为项目的直接投资者，通常是一家项目公司。政府给予项目经营者特许权，用以建设和经营项目，经营者承担风险，但同时也从中获得收益。（3）项目贷款银行。在BOT模式中，贷款银行除了有商业银行组成的银团外，还包括了各种政策性贷款。贷款条件不仅依赖于项目的经济强度、经营者资金状况，更取决于政府为项目提供的支持及特许权协议的具体内容。
（二）可行性分析
（1） 国家政策支持
财税[2008]24号文对于支持廉租房的税收政策有了明确表示，包括营业税、房产税、城镇土地使用税、印花税、土地增值税、契税等一系列的税收减免。除此之外，《招标投标法》、《抵押法》、《担保法》、《证券法》、《合同法》及BOT项目配套的法律法规，为BOT模式稳定运行奠定了良好的政策支持基础。而廉租房需要更为多元的资金筹措方式的思想也与各种鼓励民间资本进入公共事业的相关政策法规相得益彰，这些宽松的政策环境是廉租房采用BOT模式的重要保障。
（2） 民间资本充沛
由图2-1及表2-1可知，近几年，我国民间资本日益壮大。若能通过合理科学的BOT模式设计及创新来吸引一部分具有一定资金实力及管理水平的企业参与廉租房建设，对缓解财政资金压力颇有裨益。
（3） 有经验可循的双赢机制
BOT模式在很多基础设施建设，比如大桥、隧道、污水处理厂、高速公路中得到广泛应用，虽然BOT模式尚未在廉租房建设中得以运用，但我国之前的一些BOT模式建造经验，以及国外BOT模式运用的借鉴，都对我国廉租房建设引入BOT模式具有指导作用。
根据图1-1可知，我国建设保障性住房需求紧迫，廉租房作为其中重要的一部分，引入BOT模式可以很大程度缓解财政资金紧张的局面，从而一方面提高投资建设效率，另一方面保证廉租房的供应量，满足低收入群体的住房需求。而对于项目公司而言，因为有了政府的税收优惠以及担保等支持，投资廉租房有着稳定的收益和低风险，同时也可以提升企业在社会中的形象。
三、BOT模式在廉租房建设中应用方式设计
（一）基本模式
图2-2是BOT模式在廉租房建设中的概念性流程，每一阶段的具体分析会在后文阐述。
（二）模式分析
（1）前期准备阶段
廉租房作为准公共商品，由政府作为廉租房建造项目BOT模式的发起人，首先聘请咨询公司或委托廉租房管理部门对项目进行可行性研究，可以通过详尽的市场调查及经济效益分析，确定项目的必要性，以确定项目建造的地点、规模、资金投入、投资回报、风险、建造期限等各种经济及技术指标。在这一过程中，政府要提供一定的财税支持，才能使得具有福利性质的廉租房建设项目能够有足够的优势来吸引民间资本。然后，政府进行招标活动，选择最佳合作伙伴，而投资人在进行一系列的考察调研后进行投标。确定中标人后，政府与项目公司即可进行合同谈判，对于项目的具体内容比如特许运营期、租金及日后经营管理等问题达成一致。与此同时，企业可以向由各商业银行组成的银团以及政府的出口信贷机构或开发银行进行贷款申请，在这一过程中，由政府作担保，给项目公司以支持。
（2）实施筹备阶段
完成前期准备阶段后，由政府授予企业特许权，而项目公司主要完成各种设备、材料、技术等准备工作，完成各项手续的办理，若还需要进行其他融资以及一些其他辅助合同的谈判，比如与供应商、修建商的合同谈判，也可在这一阶段完成。
（3）建造开发阶段
对于项目公司来说，进入建造开发阶段即与一般的工程项目类似，但由于BOT模式中还有政府、咨询公司等的参与，因此在建造开发的同时，项目公司要接受政府的监督检查和咨询公司所作的对项目的进度安排与资金运营，以确保廉租房项目的进度、质量、配套等严格按照合同执行。在这一阶段，银行及其他贷款人还需按计划给予贷款资金，这是工程按预算及资金完成的重要保证。
（4）运营维护阶段
工程竣工验收后，即进入运营维护阶段。这是一个投资者收回成本、偿还贷款（若有其他融资，还涉及到分发红利）的过程。这一阶段政府要根据国家及地方相关政策，对廉租房建设项目进行严格把关。这一把关由两部分组成，即首先是对工程质量的严格审查，其次是对申请廉租房用户的资格审定。近来曝出多起房姐房叔的新闻要引起政府高度重视，杜绝类似情况再出现在廉租房申请过程中。对廉租房申请者的审查不仅是前期资格审查，还包括中间分配的公平效率性以及后期居住情况的监控，避免出现二次转租现象，破坏以公平分配为目的的廉租房建设项目。进入到入住阶段后，在特许经营时间内，由项目公司负责整个廉租房的运营及配套管理，在确保廉租房居民的基本生活需求的前提下，周围的配套设施可按市场化方式运作，由住户支付给项目公司按国家政策所制定的租金，而廉租户支付的租金与市场实际租金间的差价，可由政府进行一定的补贴，确保项目公司在经营期间可以收回投资。
（5）移交过渡阶段
当特许经营权期限届满后，项目公司即将整个廉租房项目移交给政府，这并不是朝夕间就能完成的工作，政府与项目公司要有一定的过渡交接时间，以保证在政府收回廉租房产权进行后续经营管理的过程中，不会出现纰漏。当项目完全移交政府后，整个BOT项目即宣告结束。
（三）注意的问题
对于BOT模式在廉租房项目中的运用，必须要考虑投资收益的问题。BOT项目投资规模大，包括了资金投入大和建设周期长。因此，如果没有投资收益的保障，无论是BOT运作的项目公司，还是出借贷款的银行，都不会愿意进行投资。
廉租房BOT建房相比一般建房有一个最大的收益，即土地供给收益。在如今“土地财政”模式下，房价的高居不下有很大一部分原因是由于开发公司取得建房土地的成本高。而BOT模式建房由于是“政府出地，企业出钱”，因此建设成本相比一般建房会有很大程度的下降。这为项目公司在特许权经营期收回投资提供了有力的保障。
而特许经营期的长短也很大程度决定了BOT项目在廉租房建设中的投资收益。根据我国有关规定，BOT项目的特许经营期不得超过30年。考虑到廉租房建设的成本、风险、市场需求、投资回报率等问题，要确定廉租房BOT建设的特许经营期限是一个复杂的工作。而在建设过程中，难免出现信息不对称的情况，这会导致政府对成本的监控失效。本文对此给出一个初步的概括性的确定特许经营期的公式：R*（P/A，i，n）+Z*（P/A，i，n）+T=C+O*（P/A，i，n），式中R代表廉租房每年租金（由租户支付租金和政府补贴租金两部分组成），i代表利率，Z表示项目公司利用周边配套设施赚取的年租金，C代表项目公司对整个廉租房项目的建设投资成本（包括材料、设备、技术、利息等所有资本化及费用化费用扣除所有项目的抵税作用后的金额），O代表建成营运后的每年经营成本，T代表项目公司由于承接BOT项目所获得的政府提供的一切包括税收、政策等优惠而获得的收益。由此等式计算出来的n即为特许经营期限。
四、政策保障
（1） 法律保障
若要BOT模式在廉租房建设中成功实施，就需要有成熟完善的法律体系作为保障。鉴于BOT模式建房涉及到投资、融资、经营、转让等多环节项目，且其建设周期长，投资量大，参与方多而导致拥有复杂的经济法律关系，规范详实的法律体系可以为BOT模式在廉租房建设中的运作奠定基础。虽然我国已有一些关于BOT运作的规范，然而这些规范大多立法层次低，内容简单，各部门职能分工不明确，因而当务之急是完善我国的BOT立法工作，避免在实施过程中因法律的缺位而导致纠纷矛盾的产生。
（2） 以经营城市模式发展廉租房BOT建设
由于廉租房建设投入资金巨大，而租户所支付的租金远远低于市场平均水平，虽然政府可以根据财务分析，得出由于BOT建房所带来的各项收益，比如因避免了大量财政资金的一次性投入所产生的间接收入用于租金补贴，但单靠政府补贴租金差价还难以形成足够的力量来吸引民间资本参与廉租房建设，因此，政府可以考虑以经营城市的模式来发展廉租房BOT建设，即在保证廉租房居民的基本生活设施要求的前提下，运用市场经济手段来带动廉租房周边的商业配套设施。可以利用商业赞助、冠名、广告等方法激活廉租房周边发展。而周边配套所产生的收益，在特许经营期限内由项目公司收取。对BOT模式建设廉租房采取经营城市模式，同时还可以避免由于项目公司追逐个人利益，而忽略对于医疗、教育、小区物业的管理服务。管理质量低下、医疗教育等民生设施的欠缺会造成周边犯罪率上升、环境水平低下。而这一措施恰好可以弥补这一城市隐患，为居民和投资者带来“双赢”。
（3） 金融财税政策保障
金融体系的完善也有利于BOT模式在廉租房建设中的运用。在住房领域进行一定的货币资金和信用的融通，比如信托、保险等，可以使得资金融通，规避风险。将融资运用于廉租房建设，吸收城乡居民储蓄、发行廉租房建设债券、发行廉租房彩票都可以起到资金筹集的作用。除此之外，廉租房作为重大民生项目，同时具有准公共产品的性质，政府也应给予BOT建设项目公司一定的财税优惠政策。政府不仅可以在项目建造开发期间给予财税优惠，比如对印花税、土地使用税等税收的减免，同时，也可将政策优惠贯穿于运营维护阶段，可以涉及到营业税、房产税、企业所得税等的减免。财税政策的优惠如何做到对项目公司有利，又不至于过多地削弱财政收入，可以进行一定的实证分析来得出平衡点。
（4） 监管运营保障
监管可以分为两部分，首先是对项目公司的监管。在项目公司承接项目到项目的建设开发到最后的竣工运营过程中，首先要进行招投标公正性的监管，防止利用职务之便任人唯亲，接受不合格项目公司的项目承揽；其次要保证建设资金的来龙去脉都有帐可查，避免建房过程中现象的滋生；在建成后，政府要对房屋质量进行严格把关，对于豆腐渣工程或与合同不符的地方要进行整改，无法整改的拒绝验收。提高政府与项目公司在建设廉租房过程中的公信力，是项目成功的有力保障，只有将各项监管结果公之于众，增强透明性，配以一定的优惠政策与收益保证，才会有更多的
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关键词：保障政策；廉租房；政府；中外比较
住房问题是一个世界性的问题。住房问题的实质是公共住房问题，即城市低收入阶层困难群体的住房问题，其核心是这一群体居民收入与住房价格的关系问题。中国在住房领域实施的一系列改革措施，如鼓励住房商品化、住房分配货币化等，在较大程度上改善了中国居民的居住条件，城市居民的住房面积有了大幅度的提高。但是，城市低收入家庭的住房困难问题仍然比较突出，与发达国家相比，中国城市低收入家庭的居住水平更显落后。
一、中国廉租房制度发展路径
在中国，廉租住房这一概念最早见于1998年国务院的《关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》，该通知明确指出，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策，将中国居民以家庭收入为单位，划分为高、中低、最低三个层次，其中最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房。2003年11月，住房和城乡建设部审议通过《城镇最低收入家庭廉租住房管理办法》，确定了廉租住房制度以“发放租赁补贴为主，实物配租与租金核减为辅”的保障方式，对保障面积、资金渠道、房屋来源、申请审核程序、收回条件作了具体的规定，明确建设廉租住房的用地使用行政划拨的方式。2007年8月，国务院了《关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，意见中提出要逐步扩大廉租住房制度的保障对象和保障范围，将廉租住房的保障对象扩大为城市低收入家庭。2010年9月，住建部等联合发出通知，明确廉租房家庭再购买其他住房的，应当办理廉租房退出手续；对骗取廉租住房保障、恶意欠租、无正当理由长期空置，违规转租、出借、调换和转让廉租住房等行为，可以收回廉租房。经过十多年的探索和实践，中国已经初步建立了廉租住房制度，并且取得了一定的效果，同时，也应该看到，中国的廉租住房制度建立的时间短，国内对廉租住房制度的研究与探讨还处于起步阶段，廉租住房制度在实践的过程中存在着诸多问题，制约了中国廉租住房制度的发展。
二、中国廉租房制度存在的问题
建立健全中国的廉租住房制度的前提，是认清廉租住房制度在建设的过程中所存在的问题。
第一，廉租房法律法规不健全。中国现行的住宅制度非常零散，各自为政，没有统一的立法，廉租住房、经济适用房、住房公积金和商品房之间的关系不清，制度之间无法很好地协调。由于廉租住房制度的立法层次低，执行的力度不够，导致了廉租住房制度很长时间一直停滞不前或者各地方政府对廉租住房制度进行异化演变。
第二，廉租住房制度的保障对象过窄。廉租住房建立之初，提出建立和完善以经济适用住房为主的住房供应体系，对不同收入家庭实行不同的住房供应政策：最低收入家庭租赁由政府或单位提供的廉租住房；中低收入家庭购买经济适用住房；其他收入高的家庭购买、租赁市场价商品住房。之后，虽然完善了廉租住房制度的具体规定，但是仍然以城镇最低收入住房困难家庭为保障对象。
第三，保障资金和房屋供给不足。到目前为止，廉租住房的建设情况并不理想，从廉租住房制度的发展实践来看，廉租住房的住房保障资金不足制约了廉租住房快速发展，是廉租住房严重缺乏的内在原因，并且尚未形成一套健全的廉租住房供给模式。
第四，准入机制和退出机制不完善。中国的经济发展水平还不高，用于住房保障的资源更是相当缺乏，必须将有限的资源用最需要保障的家庭，建立科学合理的廉租住房准入退出机制，否则，保障对象错位，不该保障的人获得额外的利益，该保障的人未获得保障，会产生更加严重的社会不公平；“有进无出”的推出机制会增加政府的财政压力，导致新生的弱势群体无法获得住房保障。
三、国外廉租房制度的成功经验
社会低收入家庭的住房保障问题是各个国家都比较重视的问题，世界各国廉租住房保障制度各有特色，利弊并存，甚至在发展道路上有反复。但总体而言，对这些国家的社会进步与经济发展起到了不可替代的、巨大的促进作用。
第一，美国严格法律和税收减免住房保障模式。美国对低收入家庭住房保障的特色就在于其各项保障措施的法制化。美国政府先后通过了《住房法》、《城市重建法》、《国民住宅法》、《住房与城市发展法》等，对住房保障作了相应的规定。对利用抵押贷款购买、建造和大修自己房屋的家庭，在征收个人所得税时减免抵押贷款的利息支出；对拥有自己住房的家庭，还可以减免所得税和财产税;对出租屋的家庭实行税收减免政策。
第二，日本公营住房保障模式。日本政府遵循“保低放高”的原则，采取政策性调节措施，旨在使老百姓都能住上与自己经济条件相适应的住房，各级政府建造并管理向低收入家庭出租住宅，由东京都政府管理的叫都营住宅，由县政府管理的叫县营住宅，由区政府管理的叫区营住宅，由市政府管理的就叫市营住宅。日本有超过220万公共“廉租房”，占全部住宅的4.7％，另外还有大批供中产阶级居住和购买的房子。公营住宅针对贫困群体，形式多样化，保障了日本的贫困家庭人人“居者有其屋”。
第三，法国中央补贴和地方管理双层次住房保障模式。法国“廉租房”在建造过程主要有中央政府提供补贴，但建成后由各地方政府下属的“廉租房管理办公室”管理。地方办公室一方面严格控制房源，大部分“廉租房”只租不卖；另一方面对社会公开“廉租房”出租情况，接受大众的监督。全法国大约有1/4的人住在“廉租房”里，除了收入很低的移民家庭或家庭负担很重的多子女家庭外，“廉租房”受益群体的“上限”是那些收入相对较少的低级别公务员。
第四，新加坡分级住房保障模式。新加坡在住房保障制度方面政府干预和介入程度很大，是计划和市场相结合的典范。新加坡实行住房公积金制度，中央公积金制度已经成为新加坡的基本社会制度之一，是一种综合的社会保障储蓄制度。分级提供公有住宅补贴，严格按家庭收入情况来确定享受住房保障水平。新加坡房产和发展委员会将“廉租房”分为两个档次，家庭收入在800新元或以下的家庭，只需缴占总收入10％的钱作为房租；收入在800新元～1 500新元的家庭，用于房租的钱为收入的30％。
第五，香港公屋住房保障模式。香港的“公屋”是“公共租住屋的简称，是特区政府为无法负担市场房租的低收入家庭而实施的重要社会居住保障政策。政府将土地免费划拨给房屋委员会，由房委会招标建设公屋并分配给有需要的市民。目前，香港共有约65万套公屋住房，超过200万人租住其中，约占香港总人口的三成。
四、完善中国廉租房制度的若干建议
中国廉租住房制度改革应积极借鉴以上国家成功经验，通过完善法律、改变保障性住房补贴方式、发展公共租屋、健全准入与退出机制等措施实现“民有所居”。
第一，完善相关法律、法规。完善的法律能强制规范住房市场的行为，促进其健康发展。国外住房制度都有相关法律的支持：如美国的《住房法》和《国民住房法》、日本的《公营住房法》等。中国的《住宅法》应当尽快制定，以《住宅法》统领中国的住房制度，促进中国住房制度的发展，并可以在住房制度实践的过程中不断地进步和完善。对于廉租住房制度而言，《住宅法》主要是全局性的，统筹整个住房制度，不可能对廉租住房制度规定的过于详细，所以，当务之急，是先建立一部廉租住房制度的行政法规，对廉租住房制度建立成果进行整理和归结，建立廉租住房制度的科学体系，对廉租住房制度的保障对象、保障方式、保障标准、资金保障、房屋保障、准入和退出机制以及对各种违法违规行为的惩罚措施进行详细的规定，同时要加大廉租住房制度的执行力度，使廉租住房制度得以贯彻落实。
第二，坚持商品房与保障房共同供应战略。商品住房和保障性住房是城镇住房的两种主要形式，两者彼此关联，共同发展。住房过度市场化，追求效率的同时，造成的是社会广泛的不公，社会福利难以最大化；住房过度福利化，将严重影响住房发展效率，福利得不到提高，任何一种住房供应方式片面发展都不能有效解决住房问题。所以，确定两者之间的合理比例尤为重要。为了住房市场的发展，政府应该坚持商品房与保障房共同供应战略，同时制定科学合理的中长期发展计划，协调好两者比例关系。
第三，改变保障性住房补贴方式，严控住房面积。政府应致力于改变经济适用房的补贴方式，严加控制经济适用房面积。建议实行“补人头”方式，即把住房保障金或者住房补贴费，按照一定标准，以货币形式直接补贴到每个应当享受补贴者的头上，让这部分群体拿着补贴款去房产市场上购买、租赁自己能够购买、租赁的住房，不给开发商从中牟取暴利的机会。
第四，大力发展公共租屋。公共住房问题虽然是城市化进程中面临的一个共性问题，为了更好地解决无力购买经济适用房、又不符合廉租住房保障条件的这部分“夹心层”困难家庭的住房问题，积极探索建立公共租屋制度，引导居民树立买房与租房都是住房消费的合理形式的观念，有效地缓解房地产市场紧张的供需关系，促进房产市场健康、稳定、有序地发展，要求大力发展公共租屋的公共租屋保障制度。公共租屋以中小套型为主，建筑面积控制在60平方米左右。
第五，完善保障性住房的准入与退出机制。准入机制中主要把握的方向是：动态性、地域性、合理性地划分家庭收入水平线，划分为最高收入、高收入、中高收入、中等收入、中低收入、低收入、最低收入七组；完善的住房档案系统，实时监管家庭的收入和财产；建立严格的审查、登记及征询制度。退出机制是一种事后机制，住房保障应实行定期审核制度，只有有效地审查和确定退出对象，使那些家庭收入或住房条件得到改善的保障对象及时退出保障范围，才能保证有限的住房资源起到最大的保障作用。
参考文献
[1]侯淅珉，张恩逸.英国的住房保障制度[N].中国建设报，2002-08.
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