房地产财务风险研究背景范文

导语：如何才能写好一篇房地产财务风险研究背景，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产企业；财务风险；控制；思考

财务风险是企业经营发展中面临的一种主要风险，能否将财务风险控制在一定的范围之内对于企业经营成败具有巨大的影响，调查发现，超过70%的企业经营失败都是财务风险所导致的。房地产企业本身因为投资巨大，开发周期长，政策影响大，其财务风险相对于一般的企业更大一些，如何加强房地产企业财务风险控制成为了企业管理者以及财务工作者的一项重要工作内容。

一、房地产企业财务风险来源

房地产企业财务风险具有多因性，财务风险的产生既有房地产企业内部的因素，也有外部的因素，具体进行如下分析：

1.内部风险来源

房地产企业财务风险的内部来源主要有以下几个方面：一是企业财务理念激进，财务风险意识淡薄，这从一些房地产企业较高的负债率方面就可以窥见一斑，很多房地产企业的负债率都非常高，要远远超过警戒线，这导致企业的财务风险偏大；二是成本费用控制较弱，大部分房地产企业管理者对于收入、效益的重视程度要远远高于成本、费用，由此导致企业的成本费用支出处于一个控制乏力的状况，很多房地产企业没有做到每一个项目的成本独立核算，且既有的成本费用核算主要就是事后核算为主，事中核算以及事后核算缺失；三是会计专业队伍专业能力欠缺，财务风险控制本身是一个专业性非常强的工作，如果从业人员不具有较高的专业能力很难胜任此项工作。从目前很多房地产企业财务管理从业人员的专业素养来看，离岗位的要求还有不小的距离，加上这些年房地产企业财务工作出现的各种新情况，很多从业人员都感到力不从心，从而导致了企业财务风险控制的薄弱。四是财务指标预警体系建设不力，财务风险的发生并非是毫无征兆的，如果能够构建完善的预警体系就可以将财务风险控制在一定的范围之内，在其萌芽状态来加以消灭。但是很多房地产企业疏于财务风险预警体系的构建，总是在财务风险发生以后，才被动的去加以解决，由此导致了财务风险的难以控制。

2.外部因素来源

房地产企业财务风险的外部因素主要有以下几个方面：一是政府的宏观调控政策，目前房地产行业的过热已经成为了我国经济发展中的巨大不稳定因素，在这一背景下，2003年以来我国房地产行业进入了“调控时代”，政府的各种调控政策将会导致房地产企业的财务风险发生，举例而言，政府提升二套房利率，对拥有二套住房以上的人限购，这将直接影响到房地产企业的预期收入，从而导致企业的收入达不到预期，造成企业财务风险；二是利率因素，目前我国流动性严重过剩，人民币通货膨胀严重，对于房地产企业而言，其需要投入大量的资金购买土地、建材等原材料，如果没有考虑到通货膨胀这一因素，企业所持有的现金就会贬值，不能购买到预算内的原材料，导致财务风险发生；三是我国资本市场的不完善，我国资本市场对于房地产企业的融资来讲是一个负面的冲击，当企业发生资金短缺时很难通过资本市场来进行融资化解财务危机。

二、房地产企业财务风险控制策略

财务风险控制对于房地产企业的重要性不言而喻，针对导致房地产企业财务风险的内外因素，本文认为房地产企业财务风险控制的关键在于企业“修炼内功”，这样一方面可以化解外部不利因素的影响，另外一方面还可以解决内部财务风险控制的薄弱环节，一举数得，具体来讲应从以下几个方面着手：

1.树立财务风险意识

树立正确的财务风险意识房地产企业财务风险控制的必要条件之一，良好的风险意识更有利于房地产企业管理者、财务工作人员做出正确的财务管理行为，对于房地产企业而言，关键是树立稳健经营的财务理念，在整个房地产行业发展前景不太明朗，国家宏观调控政策不断，经济增长不稳定因素增加的背景下，现金为王是房地产企业财务管理中必须要恪守的一个重要准则，这样才能最大限度的消化外部不利因素的带给企业财务的不利冲击。

2.加强全面预算管理

“凡事预则立，不预则废”，房地产企业的本身的投资回收周期比较长，这期间各种左右成本费用支出以及经营收入的因素很多，如果事先没有一个整体的财务预算计划，事到临头才进行财务的统筹安排，就很容易爆发财务风险。通过引入全面预算管理，做到财务筹资以及投资的事前、事中、事后全过程管理，可以确保财务管理处于一个规范有序的状态，让财务管理服从以及服务于企业经营管理，为企业的健康发展夯实基础。

3.注重人才队伍建设

考虑到财务风险控制工作的专业性，构建一支专业技能过硬，具有良好职业道德操守的财务工作人员队伍是必要的。人才队伍建设应从两个方面着手，一方面是根据财务管理岗位的胜任特征来进行人员的招聘，选拔胜任岗位工作要求的员工；另外一方面就是加强员工的培训，让员工掌握足够的专业知识。

4.构筑财务预警体系

“冰冻三尺，非一日之寒”，通过构建财务预警体系，设置敏感度较高的财务管理指标来对企业的财务风险进行评判以及检验，当发现财务风险苗头时，及时的采取有效措施来加以改进，这样就可以将财务风险控制在一个可掌控的范围之内，避免财务风险给企业的发展带来更大的损失。

房地产企业管理者在观念层面应高度重视财务风险管理工作，在意识到财务风险危害的基础之上，充分的借鉴行业内优秀企业的财务风险控制经验，结合自身的情况，根据外部环境的变化来进行不断的调整，从而构建一套高效的财务风险控制体系。（作者单位：天正集团南京置业有限公司）

参考文献：

[1] 李荣锦.房地产企业财务风险及防范研究[J].会计之友，2010（35）.

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关键词：房地产 财务风险

财务风险有广义和狭义之分，广义的财务风险是指在企业各项财务活动中，因企业内外部环境及各种难以预计或无法控制的因素影响，在一定时期内，企业的实际财务结果与预期财务结果发生偏离，从而是企业蒙受损失的可能性。狭义的财务风险通常是指企业的举债筹资风险，尤其是当负债过多而导致企业到期无法偿本付息，给企业造成损失的不确定性。

一、我国房地产行业财务风险类型

我国房地产行业起步较晚，各方面体制都还不健全，同时近几年为了抑制房价，是房地产面临的政策环境日益严峻，房地产企业财务风险与日俱增，控制风险首先要提前认识房地产行业的风险类型，从而制定相应的策略来应对。房地产行业财务风险可以分为两大类，一类是外部风险，一类是内部风险。

（一）外部风险

房地产行业外部财务风险主要是是指房地产行业所面临的外部环境变化所带来的风险，主要包括市场风险，政策风险等。

市场风险主要包括供求风险，消费者偏好风险，通货膨胀风险等。首先是供求风险，近几年来，房价不断攀升，很多人被房地产行业蒸蒸日上的业绩及利润所吸引，希望从中分一杯羹，纷纷涉足房地产行业，另外加上国家不断加强保障房建设，房地产供给不断增加，因此房地产行业竞争越来越激烈，房地产商面临强大的竞争压力。其次是消费者偏好风险，由于供给的增加，房地产商不断推陈出新，寻求差异化，以求吸引住户，但是，在这一过程中，如果对消费者心理掌握不到位，推出房屋无法满足消费者需求，则会造成房屋积压，给房地产企业造成损失。最后是通货膨胀风险，通货膨胀是房地产面临的又一外部风险，通货膨胀带来的结果就是材料成本、人工成本的增加，这势必给房地产商带来压力。

政策风险主要是指国家政策变动给房地产企业带来的不确定性。主要包括利率风险、税收风险、筹资风险等一系列的政策风险。首先，利率风险是房地产面临的最大风险之一，众所周知，房地产企业是资金密集型企业，其资金主要来源是银行贷款，贷款利率上升必然会使房地产企业成本增加，并且，利率上升会减少消费者的购买欲望，房地产成交量下降，很容易造成房地产企业资金链断裂。其次，房地产企业在经营过程涉及多项税种，所涉及的税务不仅包含一般企业应负担的营业税、城市维护建设税、教育费附加、印花税、车船使用税、企业所得税，还包括土地增值税、房产税、契税、城镇土地使用税、耕地占用税等，一个房地产企业所缴纳税种多达十余项，因此，若国家提高税率，房地产企业成本也会提高。最后，房地产企业面临的解决难题就是筹资，目前我国金融市场体制不健全，政府对房地产上市管制较为严格，除综合实力较强的房地产商可以通过上市融资外，很多中小企业根本达不到上市资格，另外，我国房地产行业其它融资方式仍不健全，大部分企业还是通过银行贷款筹集资金。近几年国家为打压房价，收缩银行信贷额度，加大房地产企业融资难度。

（二）内部风险

内部风险是房地产企业在内部资产结构、公司治理、财务管理等方面存在的风险。第一，房地产企业由于资金投入大，大部分资金来源于银行贷款，因此大多数房地产企业都面临较高的资产负债率，很多房地产企业资产负债率高达70%以上，个别甚至超过100%，负债的提高增加了企业的偿债风险，尤其是在国家对房地产行业进行宏观调控的背景下，这一风险尤为突出。第二，由于房地长行业属暴利行业，大部分人在没有做足充分准备的情况下加入这一行业，大部分房地产企业实力弱，规模小，经营管理水平不高，公司治理结构不明晰，财务管理不严格，这都导致房地产企业对市场的反应和把握能力降低，风险控制和风险防范意识也偏低，是房地产企业财务风险加大。

二、房地产企业风险评价研究

（一）选择正确的风险评价指标，构建风险评价体系

科学的风险评价指标有利于企业准确、全面、恰当的把握当前房地产企业的财务风险，有效对企业的财务风险进行评价。指标的选择应当科学合理全面。能够对房地产企业的财务风险水平进行反映的指标体系有发展能力指标体系，风险水平指标体系，偿债能力指标体系等。选择及建立正确的财务风险评价指标可以使财务风险控制更有目的性。

（二）拓展多元化融资渠道

房地产企业应当寻求多元化融资渠道，不再局限于银行贷款，从而降低金融风险，降低资产负债率同时增强企业偿债能力。目前阶段，随着金融市场的不断发展，许多房地产企业通过房地产信托投资基金，房地产投资公司，海外上市等方式融资，这也解决了房地产企业资本结构不合理的现状。

（三）建立内部控制制度，提高且财务管理水平

作为财务风险防范体系的组成部分，内部控制制度可以提高房地产企业财务管理的规范性和科学性，房地产企业应当建立合理规范的内部控制制度，健全企业公司治理结构，制定严格的规章制度以提高自身的防范风险的能力。

（四）做好市场调研，降低市场风险

房地产企业很大一部分的财务风险来自市场，因此房地产企业应当成立专门的市场调研机构，由专业人员根据市场调查结果进行分析并在此基础上制定方案，从而使房地产企业避免盲从，充分认识市场需求及市场承受能力，避免不必要的损失。

参考文献

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摘 要 作为一个典型的资金密集型行业，房地产企业资金投入量大、存货周转期长、回收期长与变现能力差的特点决定了其必然存在的财务风险。随着房地产企业高速发展,房地产企业财务风险也不断积聚。财务风险的存在可能会给企业带来一定的收益，同时也潜在着很大的威胁。目前许多企业在不断扩张的同时，忽视企业财务风险，由此带给了企业巨大的财务危机。鉴于此，如何合理把握财务风险的度，如何防范企业财务风险意义巨大。本论文理论联系实际，结合实际的调研资料，文章对某地产公司财务风险成因进行分析,针对房地产企业财务风险的产生环节,提出风险防范措施并化解财务风险。

关键词 房地产 财务风险 风险分析

财务风险是指企业财务经营效果的不确定性，指企业的财务系统中客观存在的由于各种难以或无法预料和控制的因素作用，使企业实现的财务收益和预期务收益发生背离，因而蒙受损失的机会或可能。从经济学角度讲，现代企业的财务风险是一种微观经济风险，是企业所面临的全部风险的货币化的表现形态，是企业经营风险的集中体现。国内外一些知名企业所以纷纷破产倒闭，一是投资决策失误，二是忽视财务风险的存在，因此对哦财务风险的认识、预防和控制的研究已成为当今企业所面临的重要课题。对企业的财务风险进行研究不仅具有理论意义同时也具有现实意义。

财务风险的成因是复杂的，这就要求经营者所采取对策的复杂化和多样化。财务风险发生的时间、空间和形式是偶然的，表现出一定的潜在性。财务风险发生的概率也难以准确计算，每次发生的财务风险也因彼此间诸多差异而缺乏可比性。

财务风险的大小是相对于不同的经营者及其抗衡风险的能力而言的，由于人们识别风险、认识风险和抵御风险能力的增强，就能在一定程度上降低风险损失的强度、范围和风险的不确定性，减少风险发生的机会和概率，减少不可控风险发生的破坏力。

一、优化资本结构，降低筹资风险

一般而言，随着负债比例的上升，企业的债务风险也会逐渐加大。对某地产公司来说，一方面可以利用本身的良好信用、土地使用权进行银行贷款，充分发挥财务杠杆的作用；另一方面，应把债务风险控制在企业可以接受的范围内。企业要安排适当的负债比例，寻求最佳资本结构。通过合理安排企业权益资金与债务资金的比例关系，使它们达到理想组合。

二、缩短预售时间，减少款项回收风险

由于房地产具有投资品和消费品的二元性，因而房地产投资回收的不确定性较大。另外，房地产投资还涉及政策法规、金融动向、区域供求状况、需方消费倾向等各个方面，因而易受各因素变动影响，造成变现风险，容易引起资金链断裂。因此加强资金回收和集中管理尤为重要。如果能及时回收相应的款项，由公司统一调配使用，对公司的发展将是很大的资金支持。

三、注重融资策略的创新

对于规模较大的某地产公司而言，为了取得广泛的资金来源，应该在遵守国家财经法纪的前提下，积极地、主动地探索通过发行股票、发行公司债券，并通过房地产信托基金等途径，以取得广泛的资金来源，避免主要依靠银行举债来获得发展资金。只有通过多种途径筹集企业发展所需的资金，才能为企业的发展开创广阔的天地。

四、规范融资担保，控制债务风险

一般的房地产企业都有很多下属公司，母公司对子公司融资担保业务时常发生。子公司合理有效地运用融资资金，是公司整体健康发展的有力保证。母公司应在事先调查预测的基础上，制定全年融资计划，分解下达至各子公司并列入考核指标。有权独立融资的子公司按照计划融资，必须先填写“融资担保审批表”，在上面注明贷款银行、金额、期限以及所贷资金的用途和可能产生的资金效益等，

上报母公司确认后，再由母公司出面进行融资担保。经同意由母公司担保融资的子公司，还必须每月上报准确的融资情况报告，如需在核定的范围之外追加融资，仍需重新履行申请、审批手续。

五、做好房地产企业的全面预算

全面预算作为一种管理机制，目的之一是建立有效的预算系统。通过该系统，将非正常的经营活动控制在萌芽之中，减少企业不必要的损失。并通过滚动预算，不断通过实际与预算的比较以及两者差异的确定和分析，制定和采取调整经济活动的措施，对企业潜在的风险进行揭示和预防。同时，全面预算体系还可以初步揭示企业下一步的预计经营情况，根据所反映出来的预算结果，预测其中的风险所在，以预先采取的风险控制措施，达到规避与化解风险的目的。

六、财务集中管理，规避财务风险

为了提高经营效益，降低经营风险，确保财务安全，某地产公司应在公司内实施财务集中控制，体现财务管理功能。如果公司分权过多，则会带来现实中的一系列问题，诸如各成员单位追求各自利益最大化而造成资金调度困难、资产调拨困难等，这会影响企业规模经济效益的发挥。公司的财务管理应集中而不能放开。只有这样，公司才能充分利用规模优势，规避财务风险。实行财务集中控制，有利于保证公司内部财务目标的协调一致，减少人为控制现象发生，有利于实现公司整体利益的最大化。

七、适时进行财务分析与监督

进行财务监督的目的是为了降低成本，取得更大的经济效益。房地产企业不但要做好投资回收衔接和提高资金运用效率，而且要加强投资项目的风险分析和方法研究。要对资金利用率、开发成本、销售价格、费用支出等，进行财务指标分析。准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

对于房地产企业而言，应以经营活动产生的现金流量净额应作为分配决策的主要财务指标。由于现金流量反映出企业在报告期内经营活动中现金收支状况，所以现金流量往往比利润更为重要。如果企业的利润在上升，现金净流量却在减少，这说明企业当年实际收益在下降；如果现金流量净额小于同期利润总额，则意味着本期有不真实的或未到账的利润存在。在考虑上述主要因素的前提下，注重约束房地产企业高级管理人员过高的薪金报酬，以便为企业的发展积累较多的资金。

总之，房地产的核心是金融运作，房地产信托基金和投资商成为房地产的主导者，地产开发建造商或者中介商成了围绕资金的配套环节。而中国房地产市场明显地缺乏金融市场环境，房地产企业荣房子服务还不完善，《产业基金法》尚未出台。美国房地产信托基金模式所强调各个环节由不同的专业公司完成，18980年后，美国的房地产融资不断创新，并形成了大企业主要通过债券等低成本渠道融资，而小企业仍然依赖高利率贷款的格局。通常情况下，在融资方面，美国的房地产资金只有15%左右是银行贷款，70%是社会大众的资金，其中35%是退休基金，35%是不动产基金，房地产基本上是私人 投资。而中国的房地产投资80%都与银行有关，如消费者的按揭贷款、施工单位的贷款，还有开发贷款。所以，某地产公司也应该借鉴美国式的房地产信托基金模式，增加公司的融资渠道，这样才有利于公司的长期发展。

某地产公司的整个运营策略一直围绕着土地资源进行，即“先做大再做强”在某地产大规模进行商业地产开发的周期内，某地产始终在走钢丝，公司必须依靠高负债和产常规的滚动开发来实现规模的迅速膨胀，而万科地产公司是“先做强再做大”这样在以后的发展中就不会独挡一面，有资金问题大家解决的状况，所以某地产可以借鉴万科地产公司的发展模式。

八、总结

在了解了财务风险的研究背景和意义以及国内外学者对财务风险的认识和研究的基础上，本文对某地产公司财务风险进行了全面的调研，从融资风险、投资风险、资金回笼风险这三个方面进行了详细的分析，发现某地产公司财务风险无处不在，无时不在。风险是一把双刃剑，合理面对风险，采取措施解决风险，公司才能吸取经验稳步发展，但是如果忽视风险，公司就很难长期发展下去。

某地产公司在面对风险的同时稳步前进，矗立与房地产百强企业，表明某地产公司具有很强的市场竞争能力，具有很大的发展空间。

参考文献：

[1]周魏.我国房地产项目投资风险及防范研究.2008(07).

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(一)调控政策增加了房地产企业的财务风险产生于资本循环运动过程中的财务风险，在不同的经济活动阶段具有不同的表现形式。以货币形态为起点和终点的资本循环主要包含资金的筹集、资金的投入、以及生产和分配四个阶段，在每个阶段都有着相应的风险。第一是融资的风险，房地产行业的资金需求量巨大，因而融资成为房地产行业的重要活动。政府调控政策的实施，使得人们对于房地产的投资趋于理性以及房地产行业融资方式的单一化，主要依靠银行等金融行业的信贷，政策的调控使得资金向房地产行业的流动减少；第二是投资的风险，房地产投资是否合理与企业的盈利息息相关，甚至直接关系到企业的生存。以最小的资金规模取得最大的投资回报效益，才能获得比较好的投资效果。然而目前的房地产行业的投资行为存在有很多的不合理因素，如市场调研的失实，引起产品滞销，企业的工艺技术落后，企业投资规模盲目过大或过小；第三是资金回笼时产生的风险，当国家实施较为宽松的财政和货币政策时，消费者可以通过银行贷款的方法来购买商品，但当国家实施紧缩的宏观调控措施时，产品的销售就会存在困难；第四是收益风险，企业的利润一方面要分配给股东，另一方面要留存资金以作为企业的运营活动资金，利润分配不合理会带来收益风险。

(二)现有的财务预警机制不适应调控政策近几年大量企业开始涉足房地产行业，银行贷款的需求大增。而国家一直在紧缩银根，并不断的降低银行存款准备金率，这就导致银行贷款的相对紧张，因此，一些企业只能从银行融得短期贷款进行投资，大大提高了房地产行业的资产负债率。因此，过去从总的资产负债率来考虑房地产企业的财务风险不能够得到有效的反映，而应从短期负债在总负债中所占的比重来反映一个企业的财务风险程度。而且主要采取定量分析法来进行预警分析，如对净利润率、股利增长率、资产负债率、净资产收益率等财务指标的分析来进行财务风险预测，预测变量的选择及相关关系的确立依据不充分，预测变量的数据缺乏准确性，我国的财务预警是在国外的实证性研究的基础上进行的。但是这种照抄照搬的经验不适合我国房地产企业的财务风险预警。职业经理人的出现使房地产企业的经营权和所有权分离，投资人与经营者信息严重不对称，经营者在信息编报方面享有相当大的权力，独立审计机制和监督机制的缺失使得房地产企业的财务信息质量缺乏保障。

(三)调控政策对房地产市场的影响国家对房地产市场采取宏观调控政策一方面提高了人民的生活水平，保证了经济社会的正常有序发展，同时也会造成其他经济方面问题的出现，如国家的加息政策，导致房屋购买者的观念发生改变，房地产产品会出现滞销，加息也会引起人们把更多的钱存入银行从而减少房地产的购买和投资，加息会增加房地产建设的成本投入，另外国家还会增收房产税，即向产权所有人征收的一种财产税，并且在必要的时候政府还会出台限购令，限制房价的过快增长。这些政策都在有形无形中影响到房地产企业的投资决策和行为。

二、房地产企业应对调控政策的措施

(一)加强对投资各个环节的掌控，降低财务风险对于融资环节的风险管理要增加融资的渠道，不能仅仅通过向银行借贷以及所有者的投资者两个渠道融资，可以增加私募资金的比重，通过融资组合，实现低成本，高安全性的项目资金融资。

(二)建立健全适应经济调控政策的财务预警机制要根据全面性和数据的可获得性，以偿债能力（包括长期偿债能了和短期偿债能力），发展能力，营运和盈利的能力，现金的流量能力等指标建立财务预警系统。我国房地产企业普遍存在高负债经营，以及较容易受政府调控政策的影响。由于目前政府的调控多属于短期和突发的政策，因此企业的财务预警机制更应着眼于短期的偿债能力，长期的偿债能力不能够及时预测企业的财务风险。包括企业自身的发展能力、营运能力、盈利能力、现金流量能力等因素的多方面原因造成中国房地产行业财务风险，都会影响到企业财务风险，在进行财务危机预警分析时都必须将它们考虑在内。财务预警机制建立可以将是否有财务危机的萌芽等信息及时反映，管理层将信息加以分析，并适时作出经营策略的调整。

(三)多做市场调研，了解政策的动态影响企业在宏观调控的背景下，企业应多做市场调研，了解调控政策的动态影响，同时也要了解市场的需求，从而调整发展的方向和战略。要实行差异化的发展战略，也就是房地产类型的差异化投资，因为房地产政策的调控主要是针对住房市场，因此企业可以加强对于商业和工业用途的房地产的投资，房地产可以涉及的行业相当的广泛，大多房地产企业同时涉足多个行业，如此以来，政策的影响面可以不那么广泛。企业要进行专业化的发展模式，将市场细化，在充分分析自身优势和不足的基础上适当缩小业务范围，增强对具有竞争力的核心产品的投资。其次，资金并不丰厚的中小企业，在进行房地产投资时更应慎重，因为房地产投资项目摊子大，程序多，耗时长，因此中小企业应注重合作化的发展战略，积极与其他房地产企业联合，并且要做到资源共享。调控政策实施，给房地产企业带来的资金来源，投入和销售价格等方面的影响相当巨大，因此房地产企业在进行投资决策时要关注国家的宏观调控政策方面的信息，并注意投资策略的改进和创新。房地产行业的资金密集性决定了其投资的风险很大程度上来源于财务风险，因此，企业应加大市场营销的力度，加强对于成本的控制，加快资金流的运转。暂缓对于土地和资金成本较高的项目进行投资，积极向银行申请贷款，必要时对产品实行降价促销的方法，对具有刚性需求的产品多予投资，按照市场的需求等措施来应对国家的宏观调控政策。另外，房地产企业还必须进行多元化的开发投资模式，使自己应对行业周期风险的能力加强。业务开发、物业经营和房地产金融三者相结合，形成以房地产金融业务为主，多业务并举产业结构。规模较大的房地产企业在自有开发业务的基础上，进行资本运作和优质物业持有。

三、结束语

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摘 要 本文从目前房地产企业面临的宏观经济环境的背景入手，利用房地产企业的财务报表分析了当前房地产也面临的财务风险，并对这些风险提出了风险管理措施。

关键词 房地产 财务风险 风险防范

一、引言

房地产行业是典型的资金密集型行业，资金投入量大、回收期长以及变现能力差的特点决定了该行业必然会面临巨大的财务风险，因此，对当前房地产行业的财务风险进行深入分析，并寻求有效控制财务风险的措施，已成为一个亟待解决的问题。

二、当前房地产业财务风险现状分析

以下分析中主要选取四个房地产业的标杆企业：万科、招商、保利、金地。

（一）财务风险分析

大多数上市房地产企业的速动比率较低，资产负债率偏高，且现金流为负值，财务风险并不低（见表1）。

从四家标杆房地产企业的现金流情况来看，经营性现金流均为负。保利地产三季度末的经营现金流已经为-81.76亿元，比上年同期现金情况减少67.67%。甚至有部分企业的现金流较去年相比下降了200%以上，如万科地产现金流为-6.2亿元，比去年同期下降了220%。

1．速动比率明显降低，短期偿债压力大

从表2可见，在目前楼市低迷的情况下，速动比率比流动比率更好的体现公司的短期偿债能力。与2007年第三季度相比，2008年三季度的速动比率均有所下降，分别为0.22、0.29、0.18、0.12，这说明四家企业在经历了大幅拿地、迅速扩张之后，出现了严重的资金压力，均需要加强对资金的风险监控。尤其是招商地产，三季度的速动比率为0.31，处于较低的水平。目前，招商地产急需提高资金的运营能力，减少短期偿债压力。

2．资产负债率普遍偏高，长期偿债令人担忧

从表3可以看出，万科、保利、金地、招商四家上市房地产企业2008年三季度的资产负债率均为70%左右，高出60%的警戒线。与2007年相比均有所提高，提高最明显的是金地集团，由2007年三季度的43.05%提升至73.3%，其一年内到期的非流动负债为39亿元，较年初增加254.55%；长期借款上升为81.91亿元，较年初增加51.55%。而截止9月末，金地的销售额不到79亿元，经营活动产生的现金流仍为负。

（二）盈利能力分析

1．营业收入增加，但仍难抗行业大势

从上表中可以看出，四家标杆房地产企业营业收入同比普遍增长，但仍难抗行业大势，纷纷调减销售。报告期内万科业绩稳步增长，前三季度营业收入为141.73亿元，同比增长59.04%，其中第三季度的营业收入为52.87亿元，同比增长71.04%。保利地产2008年前三季度的营业收入为39.09亿元，同比增长71.22%。但仅从第三季度的营业收入来看，却都存在一定幅度的下降，第三季度的营业收入为13.12亿元，同比降低27.53%。

2．利润增长放缓

万科第三季度净利润为2.15亿元，同比下降13.42%。对于第三季度净利润的下降，万科的解释是手计提存货跌价准备等因素的影响，也即万科目前的存货降价，导致了利润下跌。

而保利地产2008年前三季度的净利润均有大幅增长，高达12.67亿元，同比增长125.38%，但仅从第三季度的净利润来看，却都存在一定幅度的下降，同比降低18%。

金地集团前三季度的净利润出现小幅增长，同比增长分别为7.02%。从第三季度单季数据来看，净利润为1.10亿元，同比下降10%。

招商地产前三季度的净利润也呈下降趋势，降幅19.05%，仅从第三季度单季数据来看，净利润却出现大幅提升，达1.7亿元，同比增长170.26%，而其净利润并不是来自于主业务地产业务，而是由于远期外汇买卖合同的公允价值增加所致。季报显示，招商第三季度公允价值变动收益为1.11亿元，同比大幅增长667.44%。

（三）资产管理能力分析

1．存货激活，存货周转率下降

由于房地产项目建设周期一般为2-3年，按照村后在2.5年内销售并回笼资金计算，存货周转率应该不低于0.4。但四家标杆房地产企业早在2007年就已经跌破0.4这一安全值。

其中，保利地产三季度末存货为417.51亿元，比年初增加48.66%，成为四大龙头中存货增幅最大的公司。而在广深两地大幅降价的金地集团，存货也达到265.91亿元，比年初增加42.77%，即使再出现类似去年的热销情况，它的存货也能再卖3年。

招商地产三季度末存货为215.52亿元，比年初增加25.54%。招商地产今年的计划销售目标为100亿元，而前三季度仅完成销售额约50亿元。低迷的市场严重影响了招商地产的销售额，造成了存货的积压。

即便是龙头企业万科，2008年三季度的存货也已高达873.76亿元，较年初增加31.45%，约占其资产总值的72%，以万科三季度52.87亿元的营业收入计算，这些存货的消化还需要近2年的时间。

2．现金流持续恶化，资金压力大

存货的大量积压，严重的制约了经营性资金的流动性，目前，大部分上市房地产企业经营活动产生的现金流量净额均为负值，而期末现金流仍保持正值，这是由筹资活动产生的现金流来弥补的。万科已连续两年出现融资前的负现金流状况，2008年三季度末，万科经营活动产生的现金流量净额为-19.89亿元，投资活动产生的现金流量净额则更低，达-21.3亿元。保利地产更为严重，已经连续5年出现负现金流增长，2008年三季度末，保利地产经营活动产生的现金流量净额为-81.76亿元，同比减少67.67%。

三、当前房地产企业进行财务风险管理的措施

1．建立多元化的融资渠道，降低资产负债率。一方面，加强预售房款、银行贷款、股票、债券融资、合作开发等这些传统融资渠道的管理。另一方面，可以通过吸收股权投资来扩充自有资金；或者可以利用房地产信托计划融资。通过融资渠道多元化、搭配好资本权益比率等方法，改善资本结构减轻筹资压力、降低财务风险。

2．进行市场调研，防范市场风险。房地产企业应对市场容量和社会承受能力认真调查，进行严格的投资项目决策论证。

3．建立适应市场的营销策略。各房地产企业需要灵活组合营销策略，加快资金回笼，发挥资金成本的杠杆作用，创新营销策略，进一步拓展市场。

4．进行财务分析和财务监督。加强投资项目的风险分析和方法性研究，对企业的经营活动和经济业务进行事前、事中、事后的监督，准确的财务预测可以把风险降到最低限度，有效地防范、抵御各种风险。

5．加强和提高房地产企业决策者、财务人员的财务管理意识和综合素质。

6．确定财务成本管理战略、加强内部控制、建立健全策划监督体系，最大程度地避免人为因素的不利影响，提高成本管理绩效。

参考文献：

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关键词：房地产企业 财务危机 财务预警 防范措施

房地产企业财务预警主要以企业的财务报表、经营计划及其他相关会计资料为依据，利用多种统计方法，对房地产企业的经营活动、财务活动等进行分析预测，以发现企业在经营管理活动中潜在的财务危机，并在危机发生之前向企业经营者发出警告，督促企业管理当局采取有效措施， 避免潜在的风险演变成危机，起到未雨绸缪的作用。简而言之，即通过设置并观察一些财务指标的变化，对企业可能面临的财务危机进行预测预报的财务系统。

一、房地产现存财务危机分析

（一）筹资风险下的财务危机

与其他行业相比，房地产企业具有投资大、风险大、收益高等特点，其特点将决定房地产企业的各项活动均离不开资金的支持。而资金作为一种稀缺的资源，往往成为影响房地产企业发展的重要因素。同时，筹资是房地产企业缓解资金短缺问题的重要途径，房地产企业筹资的过程实质上为资源配置的过程，通常情况下，房地产企业实现融资的方式主要包括银行信贷、证券股票发行等。当房地产企业获得高额贷款后，一旦经营绩效不善，造成入不敷出，将给予房地产企业带来巨大的筹资风险，进而直接影响到房地产企业的可持续发展。总结而言，房地产筹资风险主要受筹资金额大小、资金成本及其负债结构三方面因素的影响，具体内容如下所述：

1、金额大小。当房地产企业获得贷款后，根据相关法律协议规定，房地产企业必须在规定的时间内偿还信贷部门本息。市场经济背景下，房地产企业是否得以可持续发展直接取决于房地产企业的偿债能力，因此，筹资金额的大小直接影响到房地产企业还贷压力，从而关系到筹资风险大小。

2、资金成本。房地产企业筹资需要消耗一定的资金成本，而资金成本直接关系到房地产的利息总额。资金成本越高，房地产企业所需偿还的贷款利息越高，从而房地产企业可使用的流动资金越少。

3、负债结构。负债结构是指房地产企业负债中各种负债数量比例关系。其较大程度上影响着房地产企业短期偿债能力和长期偿债能力。房地产企业负债结构中流动负债占据较大的比例，则表明房地产企业中具有较多的流动资产，此时房地产企业的盈利能力较低，偿债能力较低。

（二）投资风险下的财务危机

投资是指将货币转化为资本的过程。投资是房地产企业筹资之后的资金使用环节，该环节最大限度上影响着房地产企业的未来发展状况。与融资相比，投资存在着较大的风险，一旦房地产企业受到不良因素的影响，将直接影响到投资决策的高效性、准确性。基于房地产开发项目具有开发过程复杂、开发周期长、涉及部门和环节多等特点，使得投资存在着显著的不确定性。总结而言，房地产投资风险主要受规模大小、投资回收期、内部报酬率、决策风险意识及其投资项目的监管力度等五方面因素的影响，具体内容如下所述：

1、规模大小。投资规模与房地产投入资金呈现正相关性，即房地产投资规模越大，其所投入的资金越大，从而房地产的投资风险越大；反之亦然。实际生活中，相当一部分房地产企业因投资规模过大，而导致投资回收期变长，不能够及时偿还贷款本息。

2、投资回收期。投资回报期是指房地产企业自始投资日起至得到相应回报的时间。投资回收期可作为房地产企业财务投资回收能力的唯一衡量标准。实践结果显示，房地产企业的投资回收期与其初始投资回收速度呈现负相关性，与其投资风险呈现正相关性。即房地产企业的投资回收期越长，其初始投资回收速度越慢，其投资风险越大；反之亦然。所以，房地产企业投资回收期的长短对房地产项目财务状况具有重要影响。

3、内部报酬率。内部报酬率又称之为内含报酬率，其是指房地产企业使投资项目的净现值为零的贴现率。其常作为反映投资项目真实报酬的重要指标，若该指标低于资金成本，则表明此次投资未产生效益，将房地产企业带来重大财务风险。

4、决策风险意识。决策风险意识直接关系到房地产企业决策水平。现行部分房地产企业未经核实便贸然采用各项经济信息，一旦经济信息不准确、不真实、不全面将造成房地产企业决策失误，从而使房地产企业陷入风险危机中。

5、投资项目的监管力度。监督管理是任何一个企业不可或缺的重要组成部分，通过实施监督管理能够及时发现企业运行过程中的薄弱环节，并及时予以纠正和完善，确保企业顺利有序发展。若企业监督管理落实不到位且缺乏健全的监督管理机制，将使得企业各项活动无法得到保障。

（三）营运风险下的财务危机

营运风险是房地产企业常出现的风险，其是指房地产企业在运营过程中，受外部环境及主体等不良因素的影响，而导致的运营无法顺利进行，并给予房地产企业带来重大损失。一般情况下，房地产企业营运风险主要体现在开发建造风险及销售风险两个方面，详细内容如下所述：

1、开发建造风险。若成本相关内部控制在房地产企业开发过程中未能够充分发挥其职能，将导致房地产开发成本大幅度上升。除此之外，产品质量也在一定程度上影响着房地产开发成本，因此，房地产企业为降低开发成本必须致力于落实内部控制及提高产品质量两个方面，以此确保房地产企业可持续发展。

2、销售风险。销售风险是指房地产企业受推销环境变化的影响，给予推销活动带来重大损失。通过推销产品，能够吸引消费者前来消费，从而提高房地产企业的经济效益。当房地产企业销售成绩不佳时，将引发房地产企业资金短缺，继而导致房地产企业财务危机。同时，房地产企业销售人员的心理和道德一定程度上影响着销售成绩，若其心理素质不高、道德素养低下将给予房地产企业带来严峻的销售风险。

（四）收益分配风险下的财务危机

收益分配是房地产企业财务循环的最后一个环节，该环节的风险主要指房地产企业将收益用于企业投资或分配给企业的投资者。收益分配风险实质上是一种筹资风险，其主要包括虚盈实亏、过度分配的风险，降低企业偿债能力的风险及股东员工积极性降低的风险。上述风险均是引发房地产财务危机的重要因素。

二、针对房地产现存的企业财务危机防范策略

（一）建立完整的资本预算程序

总结来说，不断完善财务预算管理，提高企业财务预算管理效率，首先要使企业高层领导者与财务预算管理人员树立正确的财务预算管理意识；其次是为企业财务预算管理制定明确的完善规划和目标；其次是加强财务预算管理的执行和监督力度，从根本上打破财务预算管理体制流于形式的不利状况；最后是充分调动房地产企业相关人员的积极参与，使经营者、员工与企业形成责权利相统一的责任共同体。

（二）不断完善房地产财务战略管理

健全的财务战略管理为实现房地产企业的进一步强大与发展发挥着至关重要的作用。不断完善房地产财务战略管理应从三方面进行，及完善筹资战略、完善投资战略以及完善利润分配战略。实现以上三方面战略的有效完善有助于提高房地产企业核心竞争力，为房地产筹集到更多的发展资金。同时，在完善财务管理战略管理时应切实与房地产的需求与特点有效的结合起来，进而，推进房地产企业实现可持续发展。

（三）建立房地产企业预警体系

防止财务危机发生房地产企业财务危机的发生有其深层次的原因，笔者认为，建立预警体系是避免企业发生财务危险的最为关键和可行的措施之一。房地产市场的多变性与不可准确预见性，加之受决策者水平的影响，使得企业的财务风险客观存在。如果不能有效地规避与防范各种财务风险因素，势必使其未来发展陷入危机。但财务危机由萌生到恶化经历了一个渐进积累转化的过程，各种危机因素在这一过程中均将直接或间接地在一些房地产企业财务指标值的变化中反映出来。因此，通过观察这些财务指标的变化，便可针对企业的财务危机发挥预警作用。

参考文献：

[1]马永红.关于房地产企业财务风险分析及防范措施的研究[J].中国总会计师. 2011（07）

[2]陈美兰.房地产企业财务危机与防范浅析[J].财经界. 2011（10）

[3]王质君.房地产企业财务风险的成因及其防范[J].湖南农业大学学报（自然科学版）. 2010（S1）

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一、当前房地产业资金管理现状

房地产企业的资金链是以项目的融资为开端，经过项目的开发以及房子的交付使用，到项目的售后，其最终的过程是支付外部的融资成本，这几个过程形成了房地产行业循环反复使用，房产企业资金链的管理主要包括资金的筹措，资金的使用和资金的回流三个环节。在房地产生产过程中，需要吸收大量的社会物化劳动投入，势必要动用大量的人力物力，规模较大的住宅小区以及建筑物的建设资金大部分需要上亿元甚至更多，所以在整个房地产项目的开发过程中需要大量的资金支持，整个环节中必须保证资金链的良好运作。房地产项目资金环节是一个很长的周期，资金投入大，回笼慢，同时运营过程中会面临许多偶然因素的制约，包括土地投资市场、综合开发市场以及房地产销售市场，项目资金投入后需要经过各个市场的一次性的完整流通才能获得最终的利润。

二、房地产业资金管理存在的问题

我国房地产经营模式简单可以归纳为置地-建设-销售三个部分，建设时间、市场环境以及政府制定的行政法规等，无法进行有效的盈利预测，房地产开发企业的管理上存在着许多需要改进的方面，如公司治理结构，资金管理，工程财务管理以及整个项目资金账目的审计环节都存在不同程度的问题。

（1）资金管理存在漏洞

货币资金是企业变现能力最强的资产，可以用来满足企业生产经营中资金流动支付的需要，同时也是企业还本付息和依法纳税的重要保障，资金成本较高。此外，项目内部资金管理也很重要，如果某职位在财务管理上的权力较大，高度的资金集权会增大财务舞弊事件发生的概率。

（2）收入成本核算缺乏合理性

房地产企业的开发周期一般是一年以上，项目较大的工程甚至要3至5年的时间。这期间，资金的收效慢，就会发生企业的投入产出比例呈现出不合理的现象，大量的资金投入产生的费用无法与收入配比，需要注意的是，开发产品即便预售完毕，预售款项并不能确认是收入，房地产开发产品的成本载体是整个建设工程项目，项目销售单位却是单个楼层或者户型，单个楼层的售价与其成本自然就不是配比的。

（3）内部风险控制不当

虽然房地产开发公司大多依据国际管理经验设立了内部审计机构，但是成效却不大，主要原因是国内企业只模仿了内部审计机制的外形，设置了机构，却没有学到内部审计机制的核心，国内房地产企业内部审计机构往往没有财务审计实权，审计报表的审批还是在领导手中，高度集中的财务集权设置，让内部审计部门的工作内容大多流于形式，没有起到监督管理作用。

三、房地产业开发财务管理的建议

面对日益加深的金融危机，在行业、企业目标资本结构式管控财务风险的同时要防范资金断流底线，开创多元化融资渠道，加强企业大规模融资，遵守风险收益均衡原则，建立完善统一的财务系统，对财务风险进行合理预测和防范，对资金的管理做到物尽其用。

(1)完善企业目标资本结构

企业在建立资本结构时，要根据自身的发展规划和偿还能力确立融资目标，负债份额，债源分布，还债时间，将投资回收时间与负债时间长短期联合起来，防止还债集中到来。创建良好的筹资环境，降低资金成本，避免到期物理偿债的现象发生，有效防范财务风险，良好的融资环境能够促进企业吸收到更多的投资。

构建内部集团资金结算中心是解决资金矛盾问题的有效方式之一，各类单位在中心内开设收入户和支出户，通过资金预算管理，资金统筹管理，对资金进行有效的综合评估，挖掘资金潜力，降低资金风险，提高资金调度的准确性和及时性，将资金的预算、资金使用情况细化到每月每日，使得预算在不断变化中接近实际应用，为日后其他工程项目资金预算提高可行度和准确性的建议。有效的会计系统控制位企业提供了真实完整，有效可靠地资金流动信息，能够帮助企业做出正确的经营决策，及时制定风险防范措施，促进房地产行业资金链的有序运行。

（2）推进企业自身改善

企业自身要注重对项目开发可行性的研究，对项目进行开发背景、规模和经济形势进行全方位的研究，确定项目后，对市场供需情况、工程预算以及政策法规进行全面分析，确定项目资金链能够稳定持续的拓展。

银行借贷已经不能满足日益变化的房地产行业需求，房地产行业不能局限于当前的融资方式，除了传统借贷和风险投资以外，还要借助上市融资、信托投资的方式，注入优质资产，形成多元化融资资金链，提高项目资金流动性。

在审计控制方面，现代内部审计已不再是单一的财务审计，其功能已经逐步扩展到了经营审计领域，侧重对企业资产的安全、政策法规的遵循情况跟的内容控制，有效的财务审计能够对财务经营过程中的资金使用舞弊情况，财务风险预警情况进行及时准确的预报。要保障审计功能发挥作用，要严格遵照财务审计制度，实习财务分权制度，利益先关的领导、部门不能干涉审计部门的结果，加强内部审计部分的独立性，积极发挥企业内部审计管理监督作用，从而为房地产企业资金使用的安全性提供保障。

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关键词：房地产；投资；前期风险；预测

中图分类号：F293.35 文献标识码： A

一、前言

房地产投资项目大致包括三个阶段：项目开发前期阶段，项目工程施工阶段及市场推广营销阶段。每一阶段都存在不同的风险，而且风险具有连续性。因此在房地产投资项目开发前期阶段进行风险预测非常重要。

二、 房地产投资项目前期具体风险

1.自然风险

自然风险是指由于自然本身发生异常变化或人们对自然力失去控制给投资者带来损失的可能性。如地震、滑坡、火灾等灾害因素给投资者会带来风险。这些灾害因素往往又被称为不可抗拒的因素，其一旦发生，就会对房地产业造成巨大破坏，从而对投资者带来很大的损失。

2.合同风险

在合同法上，广义的合同风险是指各种非正常的损失，它既包括可归责于合同其中一方或双方的原因所导致的损失，又包括不可归责于合同双方当事人的原因所导致的损失。在房地产行业中，合同风险是指房地产投资者会因合同不完整、不完善或条款规定存在问题而可能承担的损失。

3.融资风险

融资风险是指筹资活动中由于筹资的规划而引起的收益变动的风险。融资风险要受经营风险和财务风险的双重影响。其中经营性风险是指由于经营上的不善或失误所造成的实际经营结果与期望值背离的可能性。产生经营性风险主要三种情况：①由于投资者对交易所涉及的法律条文及相关条例等不了解而造成投资失败；②由于市场信息不公开透明，投资者得不到准确充分的市场信息而经营决策失误；③因决策水平低而未能在最有利的市场时机将手中的产品卖出，使得经营成果低于期望值。财务风险是指由于房地产投资主体财务状况恶化而使房地产投资者面临着不能按期甚至无法收回其投资报酬的可能性。产生财务风险的主要原因有：①购房者未能在规定的期限内支付购房款；②投资者实施负债经营，这种方式增大了投资的不确定性和收不抵支的可能性。

4.市场竞争风险

市场竞争风险是指由于房地产市场上同类楼盘供给过多，市场营销竞争激烈，最终给投资者带来的营销成本的提高或楼盘滞销的风险。市场风险的出现主要是由于投资者对市场调查分析不足而引起对市场把握能力的不足的。其中，市场竞争能力的主要风险是销售风险。

2.4购买力风险

购买力风险是指由于通货膨胀使物价总水平的上升而使得人们的购买力下降。在这种情况下，人们对房地产商品的消费需求会降低。这就导致房地产投资者的出售收入减少，从而使房地产投资者遭受一定的损失。

3 .房地产投资项目前期风险识别方法

（1）生产流程分析法

生产流程分析法又称流程图法。生产流程又称加工流程或工艺流程，是指在生产工艺中，从原料投入到成品产出，通过一定的设备按顺序连续地进行加工的过程。该种方法强调根据不同的流程，对每一阶段和环节，逐个进行调查分析，找出风险存在的原因。这种方法的结构化程度较高，所以对对于识别房地产投资项目前期风险非常有用。

（2）专家调查法

专家调查法，又称德尔斐法，是指征集专家们意见以判断决策的一种系统分析方法。这种方法比较简单、节省费用，能集中各方面专家对同一问题的意见。它适用于研究未知因素多、主要靠主观判断和粗略估计来确定的问题，故适用于分析房地产投资项目前期风险问题。使用时遵循的步骤:①组织专门小组,确定主持人。②所提问题要明确具体,数量不宜过多，并提供相应的必要的背景材料。③所选的专家要有广泛的代表性，要熟悉业务，要有较强的判断能力和洞察能力。人数一般以10～50人为宜。④轮番征询意见。通常要有三轮：第一轮是提出问题，要求专家们在规定的时间内把调查表格填完寄回；第二轮是修改问题，让专家了解其他见解后，再一次征求他本人的意见；第三轮是最后判定，加以整理专家们最后重新考虑的意见。⑤整理调查结果，提出调查报告。一般采用中位数法统计处理征询所得的专家的意见，把处于中位数的专家意见作为调查结论，写成调查报告。

（3）头脑风暴法

头脑风暴法又可分为直接头脑风暴法和质疑头脑风暴法。直接头脑风暴法是在专家群体尽可能激发创造性，产生尽可能多的方案；质疑头脑风暴法则是对前者提出的方案逐一质疑，分析其现实的可行性。采用头脑风暴法组织群体决策时，要集中有关专家召开专题会议，主持者明确地向所有参与者阐明问题，说明规则，尽力创造在融洽自由的气氛。一般用这种方法可以回答下列问题：如果投资这个项目可能会遇到什么样的风险？此风险的原因是什么？此风险的特征是什么？此风险的危害后果是什么？

（4）文献调查法

房地产投资者在投资经营过程中需要了解市场行情、经济发展情况等信息。这些信息可以通过文献调查法获取。文献调查法就是指通过寻找文献搜集有关市场信息的调查方法，它是一种间接的市场调查方法。所有的市场调查都始于收集现有文献资料，只有当现存文献资料不能提供足够的依据时，才考虑实地调查等其他方法。文献调查法需要建立严密的调查计划，并对将要利用的文献进行真实性的检查，这样才能保证调查的可靠性。

(5)盈亏平衡分析法

盈亏平衡分析法，又称本量利分析法或保本点分析，是根据产品的业务量、成本、利润之间的相互制约关系的综合分析，用来控制成本，预测利润，判断经营状况的一种数学分析方法。盈亏平衡分析法的计算公式为：盈亏平衡点(销售量)=固定成本/每计量单位的贡献差数。盈亏平衡分析可以对项目的风险情况及项目对各个因素不确定性的承受能力进行科学地判断,为投资决策提供依据。

(6)蒙特卡洛模拟法

蒙特卡洛模拟法，又称统计模拟法或随机抽样技术，是一种通过设定随机过程，反复生成时间序列，计算参数估计量和统计量，进而研究其分布特征的方法。随着模拟次数的增多，其预计精度也逐渐增高。蒙特卡洛模拟法是用电子计算机来实现统计模拟和抽样的，因此只是在近些年才得到广泛推广。蒙特卡洛模拟法在数学的原理上对房地产投资项目中存在的模糊性问题和风险进行评价分析以解决问题。

四、结语

房地产是我国经济的支柱行业，关系着一国的经济命脉。房地产投资项目的风险不可避免，但可以通过前期项目风险识别方法将风险降低到最小程度，为后续阶段的工作打好基础。

参考文献

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关键词：房地产企业;财务管理;危机探索

企业财务管理一直是企业管理过程中不可忽视的一个重要环节，在促进企业长远发展、合理分配企业资产、确保企业资产安全方面发挥着重要的作用。近些年来，我国经济发展进入了新常态发展阶段，房地产企业的竞争愈加激烈，在这样的经济发展背景下，企业危机防范的意识急需不断增强，通过科学有效的财务管理措施来增强企业风险防范的能力和效率具有重要的现实意义。

一、房地产企业财务管理和危机防范相关内容概述

由于房地产市场的需求量很大，房地产市场规模迅速扩大。目前，房地产市场逐渐进入了新常态发展阶段，增速逐渐下降，部分地区出现了“供大于求”的现象，房地产企业破产、地产企业资金链断裂、楼市“崩盘”的现象时有发生，房地产企业迎来了前所未有的市场危机。房地产行业是一个投资风险较大的行业，企业财务管理是一项系统工程，有利于为企业决策者提供有效、全面的企业资产信息，从而使企业决策者做出符合市场发展规律的大型经济决策，有效降低大型经济投资带来的企业风险。在房地产资源的供求矛盾逐渐成为我国主要的社会经济矛盾之一的大前提下，一方面，加强房地产企业的财务管理水平是企业提升经营管理水平的现实需求，只有符合市场发展趋势的财务管理制度才是具有可持续发展的活力；另一方面，加强房地产企业的危机防范意识是房地产企业有效规避企业社会风险的现实需求。目前，我国各地区房地产市场的投资风险逐渐增加，但部分企业的财务管理制度并不健全，企业管理者危机防范意识不强、国家相关房地产政策落实度较差、财务管理制度可行性不足、财务管理手段较为传统、企业内部控制制度体系不健全等现象普遍存在，在外界经济环境对房地产企业提出更高要求的前提下，企业管理者必须用发展的眼光看待财务管理和危机防范问题，结合外界经济发展大趋势和房地产企业经营管理的特点有针对性地进行反思和创新，有效避免企业财务管理过程中存在的一些不合理现象。

二、房地产企业财务管理和危机防范过程中的不合理现象及改进建议

（一）健全房地产企业财务管理制度

目前，在我国房地产企业财务管理过程中，财务管理和危机防范意识不强、财务管理目标不明确、财务管理工作分工不明确、财务管理工作方式落后等现象普遍存在，财务管理制度有效性较差是存在的主要问题之一。在房地产企业的经营管理风险不断增加的背景下，这种不合理现象急需转变。首先，企业财务管理和危机防范的重要性是有目共睹的，有关部门应该组织研究团队对我国房地产行业财务管理理论进行深入分析和研究，提供符合国家宏观经济发展趋势的房地产企业财务管理的标准体系；其次，企业财务管理的根本目标是提升企业的经营管理水平、确保企业资产安全，一切不满足基本目标的财务管理制度都会阻碍企业发展；最后，企业应该不断健全财务管理责任分配制度，相关管理者应该制定战略性的财务管理工作计划，同时应该明确财务管理工作人员的工作责任，使财务管理工作更加公开透明化，在提升企业财务管理水平的同时可以促进廉政建设。

（二）完善房地产企业内部控制制度

房地产企业是我国的支柱性产业之一，在促进社会发展、提升人们生活质量方面发挥着不可忽视的重要作用。目前，我国房地产企业的内部控制制度并不健全，不利于合理分配企业财务资源、发挥财务管理的优势。首先，企业管理人员应该在深入了解企业组织结构的基础上，深入分析企业内部控制体系可能涉及到的各项内部管理事务，建立完善的内部控制网络；其次，房地产企业应该结合实践管理经验，建立完善的规避社会风险的制度，提高企业的抗风险能力，这样企业在经济危机状况下依然可以保持一定的发展活力；最后，房地产企业应该改进内部控制手段，充分利用先进的多媒体技术手段和计算机信息技术进行内部控制，建立完善的内部控制信息分享平台是提升企业内部管理效率的重要手段，通过信息分享平台，企业员工可以快速获取企业内部信息和管理策略，这样可以有效增加内部控制制度的执行效率。

（三）提升房地产企业财务管理团队的整体素质

管理团队是影响企业财务管理和危机防范过程的重要因素，但目前我国部分房地产企业财务管理团队的整体素质较差，一方面体现在财务管理团队的硬件条件较差；另一方面体现在财务管理团队的软件条件较差，组建高素质的财务管理团队是提升房地产企业财务管理水平的重要方法。一方面，财务管理团队的专业素养有待提升。我国应该逐步健全财务管理人才的培养模式和财务管理人员的再教育模式，为我国企业财务管理工作提供强大的人才力量。同时，企业应该给财务管理人员提供培训学习的机会，确保财务管理人员掌握有效、合理的工作方式；另一方面，企业财务管理人员的思想觉悟需要提高，财务管理部门应该采用合理的措施激发员工的工作激情。同时，我国财务管理人员危机防范意识不强的现象是普遍存在的，因此，企业应该通过会议精神传达的方式让全体员工意识到现在的经济发展大趋势，建立员工与企业共同发展的责任意识，这样才能从根本上增强财务管理的有效性。

在经历了长达十年的快速增长期后，我国房地产市场进入了相对来说比较低迷的发展阶段，房地产市场的经济增速不断下降，房地产企业的竞争更加激烈。在这样的市场发展背景下，企业更应该结合市场发展趋势和企业内部特点建立符合现实发展规律的企业财务管理制度，通过科学合理的财务管理策略增强企业风险防范的能力，只有这样才能使房地产企业在激励的竞争中持续保持发展的动力。

作者:李学凤 单位:青岛跃龙升置业有限公司

参考文献：

[1]祁庆虹.浅析房地产企业财务风险的特点与防范[J].行政事业资产与财务，2014，21:84-85.

[2]蒙永福.我国房地产企业面临的危机及管理预控机制的构建研究[J].全国商情(理论研究)，2011，13:15-19+76.

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【关键词】房地产投资；风险分析；风险控制；对策

我国的房地产企业在改革开放之后，随着我国的土地征用以及住房制度的改革逐渐出现了复苏。而由于房地产企业具有风险高、回收周期长、投资数额大的特点，同时在实际中大部分企业没有对风险管理有足够的认识，也没有设立起专门的风险管理机制与管理人员，因而在实际投资中还存在一定的风险，例如是经营风险与政治风险等，都会对投资者的收益与房地产业的发展有直接的影响。所以，这种情况下，就需要对房地产业的投资风险进行研究，尽量规避投资者的风险，同时也促进我国的经济健康稳定的运行。

1. 房地产投资的经济特征

在我国的房地产投资中，它是现代经济投资中重要的组成部分，不仅包括了各类房地产的资产买卖活动，还包括了与房地产有关的修建和建造活动，因此，房地产投资既具有一般的提品的工能，还具有调节经济、资源配置、以及融通资金的功能。因此，在投资房地产中具有一定的经济特点。

1.1有较大的资金需求，经营的周期也比较长

由于房地产的价值量比较大，也具有一定的持久性，房地产也是一种不动产，所以在投资时需要的资金量就比较大，而同时要对资金进行边线也很困难。所以，在从事和房地产相关的一些经济投资活动时，就需要很大的资金量，同时，资金在房地产的投资运营中也有着非常重要的作用。另外，房地产还是一种生产要素的投入，为厂商或者是居民来提供长久的房屋或者是场地服务。

1.2投资房地产是一项权益收益

由于房地产是一项不动产，所以投资房地产的本质是其发生的权益转移。投资房地产的根本目的就是为了获得收益，所以，就需要获得房地产的各项产权，以获得法律上的保护，这样才能实现投资的目的。另外，在现代经济中，房地产的所有权与债权等都构成了投资客体在投资时的实际内容。

2.房地产投资的主要风险分析

2.1宏观的环境风险

（1）国民经济的发展风险

经过实践研究证明，我国的房地产业与国民经济发展的水平有着密切的联系，如果经济有过快的发展，房地产投资就会过热从而出现风险，如果经济发展过慢，房地产也会由于投资不足而产生一定的风险。在我国的改革开放以前，经济实力还比较差，房地产的投资也处于一个停滞的阶段，但是随着我国经济的发展，在1992年与1993年我国的GDP增长率已经达到了14.2%与13.5%，相应的房地产投资的增长率已经达到了117.42%与164.98%。但是同时这样房地产投资和国民经济的不协调发展局导致了后期国家政策的调整。

（2）宏观调控的政策风险

在我国，宏观调控的政策风险对房地产投资者的投资具有全局性的重要影响，一旦出现了政策风险，就会对投资者有致命的打击。而这种风险中主要包括的有对土地使用制度的改革风险。由于对土地的使用制度改革会影响到房地产商品的价值，如果价值降低了，房地产市场中的投资者与经营者就会承受一定的损失，例如国家规定的收费、补偿以及使用年限等都会导致房地产增加开发成本。另外，土地的改革制度影响主要体现在我国政府对土地使用的具体的技术等政策因素。例如在出让土地使用权上政府可以根据实际情况来采取相应的招标、协议以及公开拍卖等，而这三种不同的方式也会个投资者带来不同的成本影响。而为了避免地价会与市场实际情况有过分的偏离，政府也会对地价采取一定的调控政策，这样也会给房地产的投资者带来一定的影响。

（3）利率变化的风险

利率指的是在一定的时期内发生的利息额和相应的借贷资金的比率。在我国，利率是国家进行宏观调控的重要经济杠杆，对企业的财务活动与财务决策有着重要的影响。在我国，利率主要是由中央银行来统一制定的，央行在制定利率时主要是根据国家的整治需要、社会的平均资金利润率以及资金供求关系等因素，同时绿的制定的受到社会、经济与政治的巨大影响。而利率的变化对房地产业有着负面的影响。如果利率上升，房地产开发的成本资金就会增加，这就会降低消费者的购买欲望，这个时候资金就会从房地产投资市场系那个银行或者是股票证券市场流通。这样在整体上就会造成既增加房地产商的开发成本，又降低了房地产的市场需求，从而给房地产的投资者带来损失。

2.2房地产投资的行业风险

（1）市场的供求风险

这主要指的是在房地产建成之后在市场上遇到的不确定性因素，而这些不确定的因素对开发商推出商品会造成一定的影响，这样就会给投资者或者是开发商造成损失。由于市场的供给和需求都具有不确定性与动态性特征，而这种不确定性与动态性也决定了在市场中经营者的收入不确定。当实际中的有效需求不够或者是供给过剩的时候，房地产的开发商就不能把物业给顺利的推出去，给经营者带来一定的损失。而在市场的供求风险中，房地产开发商面临的风险主要有按照风险的种类可以分为供给风险以及需求风险。如果供给出现过剩时，就会有供给风险，这样房地产的投资者就会由于没有顾客而承受风险。房地产的建设周期通常是2到3年，所以在对房地产的市场进行预测时，还需要考虑到市场上现在的供给量，也就是供给风险，还需要考虑到一些再建工程在完工之后对市场造成的影响与冲击，也就是潜在的供给风险。而需求风险主要表现在需求不足，着主要是由于房地产商品过高的价格而在价格与购买力之间形成的差距。

（2）同业的竞争风险

在房地产中同业的竞争风险一般表现在企业的数量过多，企业的营业利润低从而投资的收益率也低。在1992年房地产企业有12400家，达到了1991年企业数量的3倍，但是1993年又比1992年增加了1.3倍，达到了28600家。在接下来的几年里虽然我国也有一些政策来进行调整，但是企业的数量依然过于庞大。

2.3房地产项目自身的风险

（1）财务风险

财务风险指的是房地产的投资者利用一定的财务杠杆，也就是主要来通过贷款等，扩大投资获取的利润范围，但同时也增加了投资的不确定性，也就是说投资者面临着获取的收益还不能够偿还发生的贷款的可能性，因此这种利用借款而发生的投资活动也叫做负债经营。另外，在房地产的开发建设过程中，如果对财务风险没有进行足够的考虑，盲目的承担大型的建筑项目，一旦出现了资金短缺往往就会通过售楼花以及依靠银行来进行抵押贷款，但是这样如果出现资金周转困难时，本来就比较脆弱的房地产资金链条就会发生断裂，这样企业就不仅不能够收回成本，而且还会欠给银行一笔巨额的利息。

（2）策划风险

这主要指的是在对投资的类型以及选择地点问题上、对房地产的定位宣传以及制定的销售方案等，这些活动有可能不成功而给开发商与投资者带来一定的风险。市场定位的风险主要表现在客户群体的多样性上，的那把是如果涉及到某个具体的项目时就需要集中到一个或者几个客户的群体上。区域风险除了具体的空间位置之外，还包括该位置的背景、经济、社会以及自然环境等，另外也包括在对房地产开发时支付的投资成本高低与说面对的相应的竞争关系。在对区域位置把握时要用动态、发展的眼光来看待，由于经济的发展与城市化水平的提高，城市中各位置的重要性也会有相对的变化，因此在开发投资时也要对这些因素进行全面的考虑。

3. 房地产投资的风险防范对策

3.1 关注国家的政策变化，把握投资方向

在我国的房地产业中，由于起步较晚而市场还有一定的不规范性，因而在很大程度上都会受到国家政策的影响。国家的政策在任何时候都不会一直不变，而政策一旦发生了变化无论是对经济发展还是投资着的投资都会有一定的影响。因此就需要关注好国家的政策变化，尤其是房地产方面的政策变化例如是国家进行的住宅、产业政策以及货币、财政、税收政策等。这样对国家的政策进行研究，在投资时就会把握好投资的方向，预测投资的未来，还可以根据政策的变化来做出相应的投资策略，对风险可以进行有效的控制。

3.2做好投资的风险管理

在房地产投资中降低风险损失最有效和经济的方法就是实行严密的分析管理。而风险识别主要是指对在房地产投资过程中的可能发生的各项损失因素进行预测与分析，以此来达到风险管理的目的。在投资中，为了更好的识别各类风险，就需要对风险进行分类总结，并根据实际情况来制定不同部门在不同过程中可能会发生的风险损失一览表，来加强控制和监管风险。由于不同的风险具有不同的特点，所以就需要采取不同的处理方法。风险衡量指的是在房地产投资中反对投资目标产生不利影响的一些因素种类和损失程度等。在对风险进行衡量时，对可能会导致投资房地产失败的因素压特别注意，同时也要注意出现风险损失的概率。因为风险结果具有不确定性，这也就意味着风险具有一定的出现概率。因此，可以用随机变量来看待风险，用风险度、标准差以及期望值来描述风险的特性。如果分析发现某两种风险具有一样的风险期望值，那么具有较大标准差的风险损失会较大，反之就会比较小。同样，如果两种风险发生损失的标准值相同，那么期望值越大而对代表的风险就越小；反之，越大。所以，在对风险进行分析时，就需要全方面的对各项因素进行分析考虑。

3.3有效的进行投资组合

在投资时，为了规避风险带来的损失，就需要合理的进行分散投资，以便可以降低风险、分散风险。非常的显著特点就是不动产，在投资的时候时间还很长，所以在实际中对某一地区的房地产进行了投资，如果其周围的环境发生了变化，就会对投资收益产生巨大的影响。不同的房地产类型具有不同的投资风险，也有不同的获利能力，所以，为了能够获得预期合理的收益同时还能降低房地产投资风险，就需要对房地产投资进行合理的分析组合。

3.4根据投资环境把握投资的时机

首先，房地产的投资时机指的是在投资时要把握好最佳的投资时机以及出售机会。房地产投资获得成功的首要要素就是把握好投资时机。通常情况下，我国的房地产业发展情况与国家经济发展的周期基本上是保持一致的，在整体上也受到国家的宏观政策影响，因而根据经济的发展规律，房地产的发展周期也可以分为萧条阶段、复苏阶段、高峰阶段以及衰退阶段。经济在快速发展的时期，由于房地产业是一项先导性产业，因而就会有较大的需求，相应的其价格也会上涨。在经济出现萧条的情况下，同样房地产业也会首当其冲，发生价格下跌现象。

其次，要做好相关的市场调查。对房地产进行投资时必须要做好的另一项工作就是对房地产活动进行分析。在房地产市场竞争日趋激烈的情况下，对市场进行分析，把握客户的需求才可以有让客户满意的产品，因此就需要做好对房地产的调查分析。市场供求上还存在着风险，对市场进行分析就可以有效的了解市场的现实需求与潜在需求，这样不仅对投资环境进行考察，还了解收集各类信息，就可以在具体投资时合理的规避风险，获得投资收益。

4.总 结

综上所述，房地产业是我国经济的一项重要产业，在投资房地产时具有一定的风险，所以在投资时，就需要对风险的各种因素进行分析，了解风险的特征与形式，在对风险作出合理的判断，根据实际情况来采取有效的抵御风险的措施，把风险尽量的降到最低，获得最大的合理的投资收益。

参考文献：

[1]李小安.房地产投资的风险与防范[J].集团经济研究.2009，01（17）：36-40.

[2]刘美玲，董芹芹.房地产投资中的主要风险及防范[J].武汉理工大学学报信息与管理工程版.2009，10（31）：95-96.