房地产投融资方案范文

导语：如何才能写好一篇房地产投融资方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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摘要：本文首先论述了加强财务管理有利于房地产企业战略目标的实现、经营业绩的提高、经营风险的防范等重要性，指出当前房地产企业存在财务管理目标不明确、资金管理低效、投融资风险意识薄弱、成本控制经验不足和缺乏高素质财务管理人才等问题，提出了明确财务目标、建立资金“蓄水池”、加强投融资风险管理意识、改善成本监控管理意识等加强房地产企业财务管理的对策建议，为房地产企业不断完善企业管理奠定了基础。

关键词 ：房地产企业；财务管理；对策建议

完整的企业管理包括了财务管理、购销管理、薪资管理等子系统，而财务管理是企业管理的核心。随着房地业竞争日益激烈，加上房地产业自身需要的金额较大，资金周转周期较长的行业特性，使房地产企业面临着严峻的内部管理的挑战。越来越多的房地产企业意识到加强财务管理的重要性，全面的财务管理是房地产企业立足于市场与行业竞争的重要举措。

一、房地产企业加强财务管理的重要性

1.有利于房地产企业战略目标的实现

合理的财务管理是实现企业的战略目标的保证。企业财务管理分为财务核算和财务管理两个部分，财务核算能为企业提供真实的信息，财务管理则为企业管理者带来经营的信息。

财务管理将房地产企业的财务指标与企业的战略目标有效地联系在一起，具体体现在财务指标的量化，将财务目标与企业的短期和中长期战略目标进行阶段性地分解，使房地产企业对企业的各项财务预算进行有效地控制与监督，及时调整不适应企业发展的短期目标，保证房地产企业中长期的战略目标的实现。

2.有利于房地产企业经营业绩的提高

财务管理与企业的经营业绩直接相关，全面的财务管理综合考虑了房地产企业的战略规划、财务预算、业绩考核和成本收入等项目，将企业的经营业绩切实落实到房地产企业的日常经营的各个环节。房地产企业通过全面预算管理一方面基于企业经营利润最大化的目标，另一方面考虑了企业的成本费用支出问题，将房地产企业的成本控制在合理的区间，降低了企业的经营成本费用，全面预算管理使企业能够合理把握收入与成本问题，从而实现房地产企业经营业绩的提高。

3.有利于房地产企业经营风险的防范

房地产企业的经营风险涉及企业的战略风险、经营业务风险、项目投资风险与日常经营风险等，房地产企业的资金投入大，回报周期长，投融资风险大于其他行业，因此，经营风险的防范对房地产企业而言显得尤为重要。预算管理有利于房地产企业对企业经营的事前、事中、事后进行有效地监督控制，及时地解决经营过程中存在的问题，对可能存在的问题与风险进行预防，从而降低房地产企业的经营风险，以保证企业正常的运作。

二、房地产企业财务管理存在的问题

1.房地产企业的财务管理目标定位不明确

财务管理目标的建立与房地产企业的生存与发展直接相关，而目前大部分房地产企业将财务目标定位为利润最大化和股东利益最大化。以利润最大化为目标的财务管理在一定程度上反应了房地产企业创造的财富价值，且企业创造的财富与利润成正比，但该目标缺乏对资金的时间价值与投资风险的评估。以股东利益最大化为目标的财务目标虽然考虑了房地产企业资金的时间价值与投资风险因素，但是其适用范围有限，由于股东利益最大化主要以股票的市值计价，对于非上市的房地产企业却不适用。许多房地产企业将收益与成本倒挂，或出现了风险与收益不对等、忽视利益相关者的预期收益等问题，主要原因在于企业在财务管理上目标定位不明确或企业定位财务目标时并没有综合考虑投资利润、承担风险和其他人力资本的投入等因素。综上，部分的房地产企业的财务管理目标定位没有考虑企业发展的实际情况，片面强调企业的利润最大化或股东利益最大化，忽略了财务管理目标的可行性及与企业经营目标的协调，不利于房地产企业的长期发展。

2.房地产企业的资金管理低效

房地产行业作为资本密集型产业，具有资金需求量大，占用周期长、风险性高的特点，因此其资金周转率偏低，对资金运作管理的要求也更高。资金管理效率低下，意味着企业资金占用的时间成本大，这一隐性成本也是企业经营风险的主要影响因素。克服资金管理低效的问题，不仅能为企业节约大量的资金占用的隐性成本，缩短资金回报周期，而且能保证企业资金链的顺畅，对促进企业发展起到重要作用。在房地产行业业内竞争日益激烈的今天，已有部分企业颠覆了这一模式，在追求多点经营的同时，开始关注企业资金管理的效率，试图以企业财务管理改革来带动企业自身资金的高效使用。但目前，大部分房地产企业都维持原有的财务管理模式，对资金的使用和回收管理较为低效，导致企业无法确保资金链的顺畅，也出现了企业部分资金闲置与不足并存的现象。

3.房地产企业投融资风险管理意识薄弱

目前，许多房地产企业在投融资的风险管理方面都存在着一定的盲目性。从融资方面看，一些房地产企业对融资风险认识不足，在融资规模、融资时机、融资方式和融资成本方面的决策缺乏合理性，常常使企业的融资风险增大。此外，虽然整个房地产行业融资方式多种多样，但单独的房地产企业融资渠道有限，基本都是采用银行贷款或从机构中借贷的方式，房地产基金如股票融资、债券融资方面利用较少。从投资方面看，当前国内房地产企业对其开发的项目销售前景期望过高，投资缺乏稳健性，存在投资规模过大，结构不合理等问题。一方面，部分房地产企业投资决策不够理性，在投资初期未考虑到未来的市场前景、资金链和施工进度等问题，有些企业甚至没有考虑到相关批文是否落实等问题；另一方面，许多房地产企业投资偏好某一项目或某一类项目，导致在该项目或该类项目中资金投入过多，风险性过大，一旦市场出现利空趋势，企业将面临很大风险。

4.房地产企业成本控制管理经验不足

房地产项目开发过程中进行开发方案设计、取得土地使用权、公开招投标工程及施工过程控制等都会在不同程度上影响项目开发的成本。目前，许多房地产企业财务对成本控制管理经验不足，在土地使用权竞买过程中易作出非理性的选择，在某些情况下甚至无视竞买价格是否偏离预算成本等问题。其次，一些房地产企业对开发方案的选择也存在盲目性。在实际操作中，并不是所有价格越高的设计方案越不可取，而应综合考虑技术指标、销售前景和施工情况等因素进行最终评定、选择，在最终成本计算方面，部分房地产企业仅重视中标价格，但实际上，中标价格不等于最终价格，最终价格还受到后期合同纠纷或变更等因素的影响。就房地产企业而言，其投资从项目立项到工程竣工，中间的成本包含人力成本和工程自身成本及其他成本，进行准确的预算和监控要克服很多困难，但进行成本控制管理能有效进行资金监控，为企业带来更大的利润。

5. 房地产企业缺乏高素质财务管理人才

要把握瞬息万变的市场经济中的机遇，应对变化莫测的经济挑战，加强财务管理，防范、降低企业投融资风险，便要求企业雇佣高素质的专业的财务管理人才。高素质、专业型的财务人员能充分利用现代科学技术手段，充分掌握市场、企业信息，迅速地为风险和投资决策提供可靠信息。专业型高素质财务人员的引进与培养还能为企业评估投融资项目，有效进行资金管理和成本监控，为企业取得经济利润和长远发展带来推动力。当前，许多房地产企业在人力资源分配上不够合理，在雇佣员工方面仅重视相关销售、建筑人才，对财务管理人才引进较少，导致企业账目混乱，缺乏对资金监控的管理，出现了资金部分闲置与不足共存的现象。此外，大多房地产企业在招聘人才时忽视了人力资本的作用，仅重视财务人员的专业技能，对员工的创新能力、计算机应用能力等不够重视。

三、房地产企业加强财务管理的对策建议

1.明确房地产企业的财务管理目标

财务目标对于房地产企业的发展具有重要的作用。明确的财务目标与企业的长远发展紧密相关，一方面财务目标能够有效地协调与组织房地产企业的日常经营活动，另一方面明确的财务目标与房地产企业的业绩考核挂钩，是房地产企业进行期末考评的重要标准。因此，明确的财务目标对房地产企业的成长具有重要的导向作用。资金的筹集、投放、耗费、回收及分配等过程中，企业财务目标要与企业发展战略目标相协调，实现财务管理科学化、预算化等，提高企业财务管理水平。相对于以企业利润最大化或股东利益最大化为目标的财务管理，以企业价值最大化为目标的财务管理在操作层面上更具有可行性，该财务目标考虑了资金的时间价值与投资风险，较为全面地考虑了与企业相关利益者的权益。此外，房地产企业财务目标的设定不仅要明确企业资金的时间价值与投资风险，还应综合考虑企业总体发展战略与人力资源等因素，从而制定出明晰的房地产企业财务管理目标，充分利用企业的人力、财力与物力各项资源，使房地产企业围绕目标不断成长壮大。

2.建立房地产企业资金的“蓄水池”

房地产企业资金分散，投资资金主要来源于对前期投资项目资金的回收，因此企业财务对资金管理的效率较低。企业财务管理的科学化发展，要求企业既重视宏观管理又重视微观管理。宏观上，企业应做好立项、预算及资金回笼等的大帐；微观上，企业财务还应加强对财务数据的动态监控，将管理落实到企业经营的每个细节中。为解决企业资金管理效率低的问题，房地产企业可借鉴其他企业经验，建立企业资金的“蓄水池”———企业资金结算中心，将企业各部门、各项目的资金归集到结算中心的专门账户，使企业财务能像“蓄水池”一样，及时回笼、调动部分资金，做到专款专用、余款及时回收。此外，资金“蓄水池”还应注重“源头”与“流向”，即加强项目预算与资本预算，对企业资金的收支及分配等作出合理具体的安排，并加强预算监控，定期检查、严格考核，从“源”与“流”两个方面改善资金的管理效率，节约资金占用的时间成本。企业财务还应对企业下的各部门、各项目的资金实施集约化管理，避免资金分散、闲置与不足共存的局面，既能解决企业资金管理低效的问题，又能解决企业下属各部门开立过多账户、资金帐外循环等问题。

3.加强房地产企业投融资风险管理意识

企业财务加强对房地产企业投融资的管理和监控可规避风险性过大的项目，有效降低投融资风险。在融资方面，企业财务管理部门应积极参与融资决策的制定，协助其他部门完成融资。影响企业融资风险的因素很多，如融资渠道、融资组合、融资成本、融资环境以及相关政策法规等。对房地产企业而言，融资组合和融资成本是主要的影响因素。因此房地产企业财务管理部门应协助相关部门进行融资资金预算、识别影响因素、确定融资组合、测算融资成本、进行区间估计、确定融资方案等工作，确保企业融资方案决策的严肃性和正确性。在投资方面，在投资之前对投资项目进行整体评估是很有必要的，能迅速地分析出企业投资项目的可行性及投资规模等问题，为企业做出正确的投资决策提供合理依据。合理的投资项目模型应考虑到资金链是否顺畅，相关文件批文是否落实，未来市场前景及施工进度等问题，这要求企业财务部门参与项目立项与投资评估分析，了解相关政策法规、熟悉投资环境并制定相应的预算计划。此外，房地产企业还应理性分析宏观环境和市场条件，优化自身投资结构，积极拓展投资领域，开发不同类型投资项目，并能根据市场变化及时调整投资方案，以便企业有效规避投资风险，获得较高利润。

4.改善房地产企业成本监控管理能力

房地产企业进行合理的成本预算与成本监控对取得盈利有重要意义。首先，应降低土地开发成本，即降低土地使用权购买价格，即使在竞买时由于竞争使价格偏高，也应积极与当地政府进行交涉洽商，在支付时间和支付比例上争取更大的优惠，已抵消购买价格过高带来的隐性成本。其次，在设计方案的选择上，房地产企业应综合多方因素进行选择，对技术指标、市场前景、预算金额和施工进度等因素进行研究分析，不要盲目否定预算较高的设计方案，而应根据企业项目的既定目标、市场环境及政策因素进行评估，努力使项目方案为企业带来利益最大化。对最终成本的计算也应考虑到合同后期发生纠纷或变更等因素的影响，在合同条款的签订中保持严谨和细致的态度，避免由于签订合同时权责不明而造成双方日后的纠纷，为企业赢得最大的利润。最后，房地产企业还应以成本控制为目标，培养成本预算和成本监控的相关人才，降低资金成本等，对企业资金的使用和回收情况进行及时的反馈和修正，保证资金流畅，节约资金占用等隐性成本。

5.引进、培育专业的高素质财务人才在市场经济体制改革不断深化，计算机技术广泛普及的今天，高素质的专门的财务人才对企业发展起着重要的作用。房地产行业利润可观，但投资金额大，企业财务部门的工作量也往往多于其他行业，如房地产项目从立项到竣工、出售，财务部门需对立项方案进行经费预算，为融资方案作出合理评估，在之后的施工过程中，财务部门还需对资金管理、成本监控负责，甚至合同完成后，也可能因为发生合同纠纷，而需财务部门对整体成本进行重新计算。专门的财务人才能准确把握与财务活动相关的环境因素、制度因素、目标因素、价格因素和发展趋势等市场信息，对企业投融资风险进行动态分析预测，为企业做出正确决策提供参考，因此高素质人才对企业财务发展和完善财务制度有重大意义。就房地产企业而言，应重视对财务管理人才的引进，加强人才培养工作，提升财务人员的业务能力水平，开设财务人员对政策法规的学习和对计算机技术的掌握课程，增强财务管理人员的创新能力，不断提高企业财务管理水平。

近年来，房地产行业发展迅速，对财务管理的要求也越来越高。在机遇与挑战并存的今天，许多房地产企业获得了巨额的利润，但也面临财务管理效率低、资金管理意识薄弱和成本监控经验不足及缺乏高素质财务人才等问题。因此，明确房地产企业财务管理目标，进行有效的资金管理，加强成本监控能力，培养高素质财务人员对房地产企业改善财务管理现状，加强对资金的控制，提升资金使用效率，并降低投融资风险意义重大。如上文所述，当今房地产企业在财务目标设立、资金管理、降低投融资风险、成本监控及人才引进、培养方面仍有待改善。为此，房地产行业企业应从业内的实际情况出发，根据市场环境作出正确的决策，明确财务管理目标，做好资金管理和成本监控工作，采取一切措施来降低营运风险和财务风险，提升企业财务的整体业务水平和监控能力，做到财务管理科学化、预算化，推动企业的长久发展。

参考文献：

[1]周文生.对加强房地产企业财务管理的相关策略思考[J].现代经济信息，2010（22）：201.

[2]叶欣.对房地产企业财务管理的相关问题的思考[J].经济生活文摘，2013（1）：106．

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当前房地产行业受政策影响已陷入萧条期,已由卖方市场转向买方市场。大部分地产企业销售业绩持续下滑,成本不断提升同时面临着资金链断裂的危险。这里面的原因有很多:政策因素、市场因素、决策因素、管理因素等等。其中对于合约管理的好坏也影响着房地产项目开发的顺利进行,特别是在房地产市场萧条期,充满了不确定性,这对合约管理提出了更高的要求。因此,房地产项目的合约管理对房地产项目开发有着重要的意义和深远的影响。

1 房地产项目合约管理的目标及意义:

1.1 房地产项目合约管理的目标:

房地产项目开发目标一般是通过项目开发建设及营销从而取得预期回报及超额利润。而房地产项目合约管理就是紧紧围绕完成项目开发目标而进行的。

具体来说就是在房地产项目通过设定预期利润从而制定开发计划、销售计划、投融资计划等决策后制定合约规划,并以此为目标制定合约签署计划。合约签署后对合约的履约情况、风险情况、实际变动情况进行跟踪管理:分为签约前计划管理、签约后过程管理的全过程管理。

1.2 房地产项目合约管理的意义:

合约管理对于房地产项目开发来说有着重要的意义。不仅为项目顺利开展保驾护航,同时为降低企业风险、树立企业形象、降低企业开发成本、监控项目开发状态等起到积极的作用。其意义体现在企业本身及管理者两方面:

1.3对于企业:

1.3.1 最显而易见的作用是监控企业的经营风险;

1.3.2 企业合同管理的一个最基础的作用是提升企业形象:重合同、守信用是企业最重要的形象;

1.3.3 企业合同管理的一个很重要的作用就是创造经济效益;合同管理通过控制随意的决策,通过对合对方的准确分析判断,通过科学的谈判对策,通过对合同条款的的合理设计,通过对旅行过程中集体问题的妥善处理,通过合法合理的纠纷解决程序,可以最大限度的降低成本,获得最大限度的收益。

1.4对于管理人员:

1.4.1了解项目运行全过程的合同组成;

1.4.2 了解企业项目运营的费用组成;

1.4.3 掌握项目全过程运行状态、进度;

1.4.4 了解企业管理模式、业务组成等。

2 房地产合约的分类:

2.1 根据项目开发过程分为:

2.1.1 项目前期合同:获取土地类合同、融资借款类合同、勘察测绘合同、设计合同等

2.1.2 项目开发期间合同:建安工程类合同、工程监理合同、造价业务委托管理合同等

2.1.3 项目开发后期合同:销售租赁合同、委托经营管理合同等

2.2 根据项目外包策略分为:

2.2.1 自主管理类合同:

2.2.2 业务外包类合同:

3 房地产项目合约管理的思路

合约管理思路:

此房地产项目合约管理思路可以概括为:

3.1 制定项目合约规划的依据:

3.1.1 根据项目可研报告以及投资决策文件,确定项目最高拿地价格,并以此参与项目土地竞标,竞标成功后签订土地使用权转让合同;

3.1.2 方案设计完成后编制项目投资估算文件。根据投资估算文件,确定最少自有资金数额,已经融资方案,确定融资借款类合同的签订安排;

3.1.3 施工图设计完成后编制项目开发进度计划、销售计划、成本控制方案。根据项目开发进度计划,倒排计划,确定最迟合约签订时间完成项目合约规划架构的编制(如下图所示);

3.1.4 根据项目项目成本方案,确定项目开发个阶段合约的预计合同金额;

3.1.5 根据项目营销、招商方案,确定营销、招商等活动确定合约预计签订时间及金额;

3.1.6 根据项目风险防范方案,确定需要注意防范风险部分的相关合同的预计签订时间及金额。

由以上项目信息完成项目整体合约规划:

3.2 根据项目合约规划的安排推进合约的签订:

3.2.1 合作伙伴的选择:根据合约规划的安排,在预期的时间内先对拟签合同的合作伙伴进行筛选。随着越来越多的项目建成完工,合作伙伴资料库就得以建立,这样每次选择合作伙伴的时候就相对轻松,而且通过项目合约的监控反馈,还能给合作伙伴进行评分,为下一次选择更合适的合作伙伴提供历史参考数据。

3.2.2 明确各个拟签署合同的细节及相关签约要点,如:

建设工程施工合同签约 要点

一、工程总包施工合同签订的条件二、签订分包合同的条件三、明晰无效施工合同及其法律后果 四、审查工程承包合同文本 五、明确发包人和承包人的权利及义务六、明晰无效施工合同及其法律后果 七、约定索赔的内容和有关条款

建设工程的初步设计已被批准只能分包部分工程给具有相应资质条件的分包人承包人未取得建筑施工企业资质或者超越资质等级的合同整体性的审查:合法性分析、完备性分析、公正性分析、准确性分析明确发包人权利与义务防范工程承包合同风险索赔范围

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【关键词】欠发达城市 基础设施 投融资 方案 构建

近年来，随着我国经济的快速发展，城市化进程的不断加快，人民的物质文化生活水平不断提高，对于关系自身生活便利的城市基础设施建设的需求也不断提高。然而，城市基础设施建设的资金需求是十分庞大的，目前在我国内地，特别是中西部欠发达地区的经济发展水平仍然比较落后，以往单纯依靠政府财政拨款的基础设施建设投资，不仅对地方财政而言是不现实的，对于国家财政也造成压力，不利于市场经济体制下我国经济的整体健康和长远发展。欠发达地区借鉴经济发达地区和一些发达国家的基础设施建设的投融资模式，不断探索政府、企业、银行、社会各方共同参与的城市基础设施建设投融资方案，探索出适合我国城市基础设施建设的投融资方式，无论是对于自身建设发展还是对于国家整体发展，都显得十分紧迫和必要。

我国城市基础设施建设投融资现状

我国城市基础设施建设投融资发展至今大致经历了四个时期：计划经济时期的单纯依靠财政投资；改革开放初期的财政投资和行政收费并行；20世纪80年代末90年代初的财政投资为主，实务投资为辅，主要表现为房地产的土地资本投融资；自1993年我国政府实行“分税制”财政改革以来，地方政府的投融资模式也发生了极大改变，由政府集中控制的单一投资逐步转换为政府、银行、企业和社会共同促进的投融资状况。但是我们也看到，近年来多数城市基础设施建设在投融资主体不断多元的情况下，并不能完全满足各地区的城市基础设施建设需求。相反还出现了诸如政府向银行贷款只贷不还，政府信用不断下降；管理不够科学，资源整合程度差；资金使用效率过低等诸多问题。这给我国城市基础设施建设投融资的可持续发展造成了十分不利的影响。同时，我们应该意识到，在国家基础设施建设投融资大背景下，由于各地区经济发展极不平衡，中西部地区多数经济发展水平滞后的城市地区城市基础设施建设的投融资环境受到的影响无疑是更加恶劣的。

我国欠发达城市基础设施建设面临的投融资问题

我国经济欠发达城市的发展问题存在极大的相似性，普遍表现为市场化程度不高，资本市场也不发达，财政管理制度不成熟，融资方式比较单一。其中资本和市场发达程度不足很大程度上是由于地理位置偏僻，水陆交通不便等硬性条件所限，同时也给诸多建设的融资带来挑战。但是，财政管理制度不成熟就不仅仅是一些硬性条件限制的原因了，我们应该注意，在我国经济欠发达城市的基础设施建设投融资问题上，一直以来都存在着诸多的争议与不足：

首先，投资主体单一。城市基础设施企业投资的积极性不高，主要依赖政府财政投资。经济欠发达城市的基础设施建设投融资面临诸多的问题：一方面由于地区地理位置偏僻，交通不便等，难以吸引企业入驻，更加难以吸引企业投资基础设施建设；另一方面也与当地政府的行政办事能力有着极大的相关性，市场经济条件下，单纯地依靠行政力量并不能满足地方长远发展的需要，但是通过科学合理的政府作为，在城市基础设施建设投融资问题上还是可以有所建树的。

其次，地方财政投入严重不足。在当今基础设施建设需求不断增加的背景下曾经作为城市基础设施建设的投资主体的地方财政，日渐力不从心。统计数据显示，2012年地方财政总收入379.0亿元，而全年全社会固定资产投资2343.7亿元。可见单单依靠财政收入搞城市基础设施建设远远不够的。

再次，过分倚重土地出让收入。20世纪80年代末90年代初开始盛行的地方政府城市基础设施建设的投融资渠道中，地方政府依靠土地出让获取资金是十分普遍的融资方式。但是，近些年在国家严格保护耕地的土地管理制度下，这种方式存在着限制越来越明显，成本越来越高，这无疑给这种融资渠道添加了诸多阻碍。

第四，过度依赖银行贷款。银行贷款目前仍是城市基础设施建设资金的主要来源。在很长一段时期内，银行也很乐意向政府建设提出援手，双赢互利。但是近年来政府贷款的问题也不断出现，政府还不上贷款或者干脆就直接不还的案例不断出现。贷款一举从短期看，徒增了政府的风险，长期看，影响政府的执政信誉。

最后，基础设施建设从建设到运营，效益和效率低下。城市基础设施项目的建设管理目前仍以政府的投资预算管理为主，管理主体和方式缺乏和市场接轨，效益和效率低下，没有实现真正的市场化运行机制。

针对我国城市基础设施建设投融资过程中存在的诸多问题，如何拓宽投融资渠道，寻求融资量大、高效精细、风险更小的新型融资方式，成为地方政府亟待解决的问题。只有更加健康有效可持续的融资方式，才能满足各界对于我国城市基础设施建设不断提升的要求。

城市基础设施建设投融资理论——项目区分理论

项目区分理论来源于上海市城市发展信息研究中心在2001年的《上海市政、公用基础设施投融资发展战略研究报告》。该报告首次提出，根据项目建成后有无经济收益、经济收益属性和现金流特点，将城市基础设施项目分为经营性、公益经营性和公益性项目，再分别确定投资主体、资金渠道、运作方式及权益归属等，这就是项目区分理论。这一理论为进一步深化城市基础设施投融资体制改革提供了理论依据，也指明了拓宽城市基础设施融资渠道的方向，具体见表1。需要注意的是，这三类项目的划分不是一成不变的，它们会随着价格政策或收费体系等情况的变化而互相转化。

表1 项目区分理论下的城市基础设施分类

经济欠发达城市基础设施建设投融资方案的构建

指导原则。关于经济欠发达城市的基础设施建设投融资方案必须要遵循一定的原则。首先是效能化原则。城市基础设施建设投融资所得资金，必须高效筹措，降低管理费用。政府自身难以很好筹措的甚至可以请专门的市场机构帮忙管理，避免资源浪费。

其次是市场化原则。政府要定位好自身的角色，将市场机制引入到规划、设计、建设和运营等各环节，提高设施的投资效率和效益。坚持遵循市场化原则，避免以往政府开展相关服务和活动的滞后性，充分发挥市场机制的优势作用。

再次是多元化原则。避免传统单一的投资主体和渠道，充分探索投资主体、投融资渠道、设施运营的多元化。在投资主体上充分吸纳政府、企业、银行以及社会各界的支持与参与，在设施运营上开展市场化运营模式，充分遵循多元化的原则。

最后是风险控制原则。投资风险在市场经济体制下是不可避免的，基础设施建设投融资的风险涉及的主体更加广泛，影响也更为明显，所以要强化基础设施投融资的风险意识和控制能力，加强资金监管。

总体思路。遵循项目区分理论，紧密结合各个城市发展的实际情况，以市场主导的直接融资模式为主，政府主导的间接融资模式为辅，大力引进民营资本，实现基础设施融资渠道的多元化。

方案构建。按照项目区分理论，将经济欠发达地区的基础设施分为公益性、公益经营性、经营性三类，各类设施包含的具体投融资做法如下：

公益性基础设施：城市管网、道路、地铁、绿化、公园、铁路、防洪、抗震等保证城市运行的最基本的公共设施。这类项目以政府主导的间接融资模式运行为主。由于此类项目在建成使用期间，不产生直接的经济效益，即使有收益，不确定性大，收益周期会很长。项目应由政府直接投资建设，可实行“代建制”等项目管理模式，即通过招投标等途径，政府择优选择有实力、有技术、专业化的项目管理单位负责基础设施的具体实施，通过项目管理单位协调参建各方，控制设施的成本、质量和工期，建成后交付使用单位。公益性基础设施投融资方式主要有政府财政投入、政府主导资产置换、银行贷款等。

公益经营性基础设施：学校、医院、广播电台、文化娱乐等设施。这类设施采用政府主导的间接融资模式与市场主导的直接融资模式相结合的综合模式。对于学校、医院等项目，由于日常管理使用和项目收费费率的限制，这类项目在使用和经营中，不能直接取得经济收益、收益低或较长时期内难以取得回报，合作企业不能直接或全部依靠项目获得收益，收回建设成本并获得效益，因此，这类设施的投融资不能完全推向市场，政府必须承担一定的投资责任。公益经营性基础设施的建设可通过BT（建设-移交）、BLT（建设-租赁-移交）等项目投融资方式进行。

经营性基础设施：自来水厂、电厂、热力、污水处理厂等设施。这类设施主要采用市场主导的直接投融资模式。诸如自来水厂、污水处理厂、垃圾处理站等设施的投融资，可大胆采用比较成熟的BOT（建设-运营-移交）、TOT（移交-运营-移交）等投融资方式，由企业具体来运作实施。对于待建项目，可采用BOT方式，把设施从建设到运营的一揽子任务交由企业来完成；对于已建项目，根据项目自身的经营情况，选出那些经营收入稳定、运营具有一定的垄断性的基础设施，通过TOT方式进行项目融资，一次筹集足够资金用于拟建的基础设施。

通常情况下，在一般的城市基础设施投融资构建方案中，三类基础设施会均有涉及交互使用，互为补充，三类基础设施包含的具体融资方式所起的作用不同。公益性项目投融资中的政府财政投入、政府主导资产置换等投融资方式是启动基础渠道；经营性项目（含经营性和公益经营性项目）投融资中的BT、BLT、BOT、TOT方式等是后续发展渠道；公益性基础设施投融资中的银行贷款是限制补充渠道。表2为中部某欠发达城市基础设施建设投融资模式的方案设计。

表2 某欠发达城市基础设施建设投融资模式的方案设计

投融资方案实施的初步成效

自新投融资方案实施以来，我国内陆多个经济欠发达城市的基础设施建设取得了较为显著的成就。以河南省某欠发达城市为例，该城市新区自开工兴建以来，占地71.3平方公里的核心区基本建成，累计完成投资1150亿元，已形成涵盖行政商务中心区、大学城和体育中心区、科技园区、隋唐城遗址区、商贸区、居住区等六大区域构建的基本城市框架。该城市结合自身实际情况，以水系、生态、园林为特色，在提升城市品位、集聚经济要素、促进招商引资等方面，发挥着越来越重要的作用。很多城市的基础设施建设转向以新城区开发为重点，新城区的城市基础设施建设和老城区市容环境综合整治，大大提高了城市的功能和形象品味，更有一些先进的城市在保留老城区历史文化古迹的前提下同步进行新城区的基础设施建设，完美打造出本市特色的品牌形象。很多欠发达地区改造之后甚至荣获“中国十大最佳魅力城市”、“中国人居环境范例奖”、“中国优秀旅游城市”、“国家园林城市”、“国家卫生城市”等荣誉称号，一改前期基础设施建设落后的面貌。

方案实施中政府需要注意的关键问题

首先，地方政府结合本地实际，及时出台相关法律法规和鼓励优惠政策。在城市基础设施建设投融资方案的具体实施过程中，政府仍然发挥着十分重要的作用。特别是我国的具体国情决定了集中力量办大事，只有政府才能具备“集中各方力量”的力量。如政府可以动用土地、财税等调节手段，调动社会力量投资建设城市基础设施的积极性，统筹有序地为基础设施投融资方案实施做好保障和服务。

其次，正确定位政府角色，处理好基础设施项目公司与政府的关系。由市场主导型的基础设施直接投融资模式，其投融资的主体是项目公司，项目公司负责项目的融资、建设、运营。政府负责引导和监督，逐步形成“政府引导、社会参与、市场运作”的格局。政府要明确自身的角色定位，这样才能为更好的合作和城市基础设施建设的更好实现奠定基础。目前我国“大政府”现象严重，不利于市场经济的良性运行，更不利于城市基础设施建设投融资的良性循环。“政府引导、社会参与、市场运作”格局的形成，才能更好地保障城市基础设施的建设和投融资环境的良性运行。

再次，由政府主导，建立银行、投资担保等金融机构与相关企业的长效沟通和合作机制，进一步规范服务，提高办事效率。避免政府直接贷款从事基础设施建设的非专业性和资源分配的不合理性，政府发挥主导作用，银行等金融机构市场化运作，相关企业市场化经营，多方合作，共同促进城市基础设施建设投融资环境的不断完善。

第四，积极改进和提升服务水平，健全和拓展支撑网络，树立起投资环境优、办事效率高、行政成本低的完备服务体系，增强引资吸引力。地方政府应该加强绩效考核评估，把城市基础设施建设投融资建设作为重要的考核指标纳入体系，不断提升服务水平，不断改进和打造好的城市基础设施建设投融资环境。

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石家庄中冶基础设施投资有限公司“非标准债权融资”是基于石家庄太行大街结算及抵押地块实际情况考量的，同时考虑到，最近几年，石家庄财政资金普遍偏紧，政府面临巨额到期债务无法偿还，无限期拖欠到期应偿还的投资，我们通过此种融资方案盘活存量资产，对政府、企业、银行三方都有利。

一、融资背景

（一）石家庄中冶基础设施投资有限公司是在石家庄市推动“三年大变样”大规模城市建设的背景下，根据中国冶金科工股份有限公司和石家庄人民政府于2009年3月7日共同签署的《合作开发石家庄市综合建设项目框架协议》，由中冶置业集团有限公司和石家庄市政府融资平台石家庄市地产集团有限公司共同出资设立的有限责任公司，主要经营范围是基础设施投资。

（二）太行大街位于河北省石家庄市中心城区核心组团的东侧，南北贯穿石家庄市高新技术产业区，北接正定组团，南连栾城组团，是服务于市区、联系周边组团及开发区的南北向交通主干道。道路介于东二环和东三环快速路之间，与多条东西向城市快速路、主干道相交，是与市中心城联系的重要纽带。道路全长27.4km，投资预计35.2亿元，按照合作协议，先有我公司进行投资，政府再进行回购。

（三）截止2015年，太行大街工程已累计完成财政结算金额为34.2亿元，累计收到政府回购资金13.4亿元，由于当时石家庄市财政较为紧张，公司尚有应收账款20.8亿元尚未收回。其结算依据为2009年5月15日中冶置业集团有限公司与石家庄市地产集团有限公司签署的《石家庄市基础设施建设项目及相关地块开发整理合作协议书》，相关条款如下：

1.结算周期，开发建设实行投资款以每12个月为一个结算周期的制度。但地产集团可应中冶置业的要求，于每年12月15日前以当年投资额为基数，签署结算文件，结算项目公司当年开发成本及开发利润（期限不满一年时，利润按照实际月数计算）。

2.支付时间及比例，每个结算周期应支付的合同价款，支付期限均为18个月：_确认日后6个月内，地产集团应支付合同价款的40%，已支付的款项应当先行冲抵开发利润；12个月内，地产集团应支付至合同价款的80%；18个月内，地产集团（土地储备中心）应支付至合同价款的100%。确认日至实际付款日期间，应确认的合同价款应按照银行同期贷款利率计算利息。如地产集团资金充足，经双方协商，可以向项目公司提前还款，提前还款时前述利息应计算至实际还款日。

二、方案运作

根据石家庄市市场行情，由于该地块区位较好，考虑到土地价格偏高的特点，取得土地需要大笔资金，如何盘活应收账款20.8亿成为我们重点考虑的事情。该笔业务是基于石家庄太行大街结算及抵押地块等上述的实际情况考量的。

通过这种解决方案盘活存量资产，对政府、企业、银行三方都有利，站在企业的角度，我们做这笔融资业务的出发点和目标是为了提前收回投资，减少公司应收~款资金的占用，盘活存量资产，提高资金使用效率，优化财务指标，解决石家庄公司太行大街项目匹配的专项地块进行后续招拍挂所需资金，同时可以不增加公司带息负债，实现该笔应收账款的会计出表及提前收现。

这笔融资业务的具体作法如下：

首先，我公司与兴业国际信托有限公司签订信托合同，发行“信托”的名称为：石家庄中冶应收账款财产权信托，对基础资产进行移交，同时对债权债务进行确认，之后完成信托单位发行及信托对价的支付。

其次，为了降低集团整体资产负债率，我们需要成立独立的房地产公司进行项目运作，为此引进上海兴延与中冶置业一起成立河北中冶名润房地产开发有限公司，中冶置业占40%股权，上海兴延占60%股权。通过招拍挂，中冶名润房地产开发有限公司取得原体育中心地块，按地块成交确认书要求，签订土地出让合同，持出让合同、成交确认书去财政局债务处确认，同时递交申请偿还太行大街工程欠款报告，财政批复后（约一周时间），按出让文件规定交清全部土地出让金，该笔资金20亿元，按4：6比例，中冶置业集团拨付8亿元，上海兴延公司拨付12亿元。土地出让金缴纳完毕后，持土地出让协议、国土局缴款书及已批复同意偿还投资的报告向财政申请偿还投资，财政返还专项地块出让金后，全部转款到石家庄中冶基础设施投资有限公司在兴业银行石家庄分行开立的收款监管账户，所收政府回购资金专项用于偿还兴业银行融资本息。

篇5

日前，保利地产、万科发行公司债的申请获证监会有条件通过。与之前的小规模的股市融资相比，地产商缓解资金链的渠道换成了发行公司债。

有分析人士认为，虽然发行公司债不是最佳手段，但众多地产商还是期望其能达到舒缓资金链的目的。

集中获批

楼市低迷，销售减少，房地产商当下的日子举步维艰，甚者还要为前两年拍下来的高昂地价“埋单”，但就在这个最需要钱的时候，从紧的货币政策使得地产商难以从银行获得足够的资金，从股市上融资的道路也似乎被“堵”上了――自从去年末以来，房企IPO屈指可数，股市增发融资更是阻力不小。富力地产“回归”A股一拖再拖，甚至恒大地产登陆港股也遇挫而至今仍悬念重重。

在四处找钱“碰壁”的情况下，发行公司债悄然成了地产商面对各种铜墙铁壁的一条重要“钱途”。近日，保利地产、万科先后公告称，公司发行公司债的申请已获证监会有条件通过。此前的4月，浙江最大的房地产上市公司之一新湖中宝也获批发行不超过14亿公司债。而金地集团作为第一家通过证监会发行公司债核准的地产上市公司，在今年3月份实行首次发行12亿元公司债。

据记者了解，地产商的资金平均50%以上来自银行，而在股市IPO可以给房企打造一个较稳定的融资平台，但两者受阻后，地产股只好另辟“钱途”――发行公司债。

保利地产就是其中之一。为了能使再融资方案顺利“过会”，保利地产最终选择了发行公司债而非股权融资。而大股东保利集团的及时担保，也让保利地产最终如愿以偿。5月21日，保利地产公告，43亿元公司债申请获得证监会通过。从去年10月11日董事会审议通过发行公司债至今，保利地产已等待了半年之久。

紧接着的5月22日，万科A宣布其规模达到59亿元的公司债获证监会批准发行。算上这59亿元，万科在不到两年时间里已经从内地资本市场上获得近200亿元资金。其余约140亿元均是采取增发的方式从股市上募集。不过，万科此次获批的公司债早在去年8月就已经提出申请，所以，这笔公司债融资一等就等了大半年时间。

其实，自去年10月份开始，证券市场对于房地产企业的再融资开始收紧，甚至有传闻称，证监会已经停止了房企资本市场包括IPO、借壳、发债等多项渠道的融资行为。虽然证监会之后出面否认，但去年年底的几个月里，的确没有一家房地产企业再从股市获得过资金。

广东某房地产公司高层曾表示，房地产的相关监管部门作过调研，认为去年房价飙升与房地产企业IPO以及增发融资有正向关系，即房企上市和增发对房价、地价快速上涨都会造成推波助澜的作用，所以要限制房地产企业的融资行为。据记者了解，就在今年3月，中国证监会发文表示，房地产企业IPO募资不得用于买地。

事实上，地产公司业内会认为通过发行公司债融资是次优选择。“股权融资的募资规模是公司债所远远不能比拟的。”一位业内人士如此分析，相比股权融资，虽然发债融资对普通股股东的净资产摊薄少一些，但股权融资对公司的发展更为有利。例如，保利地产2007年资产负债率已经达到68.62%，而发行公司债会进一步增加企业的负债率。

然而从现实情况来看，今年股市行情没有去年好，而发债融资比银行贷款的成本低，所以，在相比较之下，现阶段通过发债融资是符合现实的选择：让这些地产巨头迅速决定发债融资的原因是它们日渐收紧的资金链。在过去的一年中，上规模的地产商都大举“跑马圈地”，在建项目的开发建设和土地资产投资急剧膨胀。去年8月30日万科公告拟发行不超过59亿元公司债券的议案时就表示，募集资金用途为，拟用15亿元调整公司目前的负债结构，优化负债比例；拟用剩余募集资金补充公司流动资金，改善公司资金状况。可见虽然发行公司债是次优手段，但还是期望能达到舒缓资金链的目的。

据记者了解，目前还在排队等候审批发行公司债的重要地产商有中粮地产和北辰实业。其中，中粮地产去年10月公告称，计划首期发行不超过12亿元公司债券，募集资金拟用2.4亿元偿还商业银行贷款，剩余资金用于补充公司流动资金；北辰实业今年4月16日公告称，拟发行不超过17亿元、存续期限5年的公司债券。本期债券募资拟用8亿元偿还商业银行贷款，剩余资金补充公司营运资金。

押赌“双刃剑”

据银行业界人士透露，中国银监会近日《中国银监会关于进一步加强房地产行业授信风险管理的通知》。随着房地产市场的快速发展，商业银行的地产贷款业务产生的许多问题，引发了监管层担忧。

5月28日，国家统计局公布的“各行业城镇投资情况”显示，今年1至4月份，房地产业累及投资额达到7808.40亿元，同比增长33.9%；这一增速明显高于同期全国各行业城镇投资的总体增速25.7%。

今年1至4月份，房地产业的投资额在全国各行业中的占比为27.5%，较去年同期增加1.7个百分点，仅次于制造业的32.4%。

在房地产市场快速发展的同时，银监会对房地产贷款风险的关注程度日益升级。

银监会分析发现，“目前在房地产开发贷款和个人按揭贷款方面还存在一些问题，需要加强管理，采取有效措施，防范风险。”上述知情人士称。同时，地产价格回调，少数商业银行房贷客户还贷能力下降，违约事件有所上升，并且有些资质较差的房地产企业弄虚作假，实际上将风险转嫁给了银行，也引起银监会关注。下一步，令房地产市场的“假按揭”、“假首付”、“假房价”等“三假”行为，将成为银监会整治的重要对象，监管部门此举意在建立与风险承受能力和管控能力相匹配的授信管理体制，以防止房地产企业向银行转嫁风险等。

其实，地产公司发行公司债融资，早在去年就得到了管理层的支持和推动。去年6月，中国银监会业务创新监管协作部主任李伏安表示，今后地产企业融资应避免走“银行贷款”、“上市股权售让”两个极端，大型房企在投融资过程中应该考虑更多选择一些中间产品―――公司债券。

事实证明管理层的意图得到了落实。不过，踏入2008年以来，股市行情处于弱势，那么公司债会“牛”起来吗？以首家发行公司债的地产公司金地集团为例，其2008年公司债券票面利率为5.50%。分析师称，对于企业来说，在目前的债券市场上，发行8年期的债券支付5.50%的利率绝对属于低成本，而对投资者来说，吸引力就相对减小了。

据了解，该票面利率是金地集团和保荐人(主承销商)中国国际金融有限公司基于对机构投资者的询价，相互协商和审慎判断之后最终确定的。不过，在金地集团发行的公司债中，中诚信证券评估有限公司评定，作为发行人主体，金地集团的信用级别为AA-。而相比之下，目前已经发行的另外行业的两只公司债公司主体评级都为AAA。

还有的是担保问题。去年11月份，银监会出台了《关于有效防范企业债担保风险的意见》，限制商业银行对企业债进行担保。在此政策下，各家商业银行几乎暂停了所有债权发行的担保业务，公司债也不例外。

篇6

关键词 轨道交通 BOT TOD 结合发展

Joint Development of Rail Transit BOT Project and TOD Mode

KONG Rong

（Foshan Railway Investment Construction Group Co., Ltd, Foshan,528000）

Abstract: Government takes rail transit franchise to develop the social investment entities of rail transit project, and promote the rapid development of rail transit project. Rail transit TOD mode maximizes the value of the land along the rail transit and achieve capital flow balance of Rail transit BOT project. In addition to balance the capital flow, Government should also balance project stakeholders, to ensure the successful implementation of the project.

Key words: Rail transit; BOT; TOD; Joint Development

中图分类号： P135文献标识码：A文章编号：2095-2104（2013）

1引言

为推动政府职能转变，促进政企分开以及引导社会投资主体进入轨道交通领域，北京、深圳和杭州等多个城市都尝试以BOT模式推进城市轨道交通项目的进程。目前，国内也有多个城市轨道交通项目在尝试采用BOT特许经营方式进行开工建设。

由于轨道交通是公益性的城市基础设施项目，盈利能力弱，因此，社会投资人无法从项目运营中获利。为确保项目的建设和运营资金缺口得以弥补，除轨道交通票务收入及附属资源收入外，政府还需以轨道沿线土地注入并通过土地开发收益来弥补项目建设和运营资金缺口。传统的土地招拍挂模式，政府无法获取轨道交通给土地带来的增值收益。为获取土地增值收益并使土地增值收益能够反哺轨道交通的建设和运营，政府可以尝试以TOD模式实现轨道交通沿线土地的“深加工”，为政府带来更大的收益。

2概念与程序

BOT，是Build-Operate-Transfer的缩写，即建设—运营—移交，是政府通过特许经营权协议，授权外国投资者或社会投资者进行项目（主要是基础设施和自然资源开发）的融资、设计、建设、经营和维护，在规定的期限内（通常10～30年）内向该项目的使用者收取费用，由此回收项目的投资、经营和维护等成本，并获得合理的回报，特许期满时，将项目移交（通常为免费）给政府的项目实施方式。可以说，采用BOT融资模式进行轨道交通建设可以缓解政府集中支付的压力，但是类似于银行的分期付款业务，政府也需承担BOT融资所带来的融资成本负担。

轨道交通项目TOD模式就是“以轨道交通为导向”的开发模式，充分发挥城市轨道交通“运量大、速度快、安全、准点、保护环境、节约能源和用地”的特点，通过对轨道站点周边土地与交通一体化的设计，提高公共交通的吸引力，提升土地价值，并借鉴香港“轨道+物业”模式实现土地增值收益反哺轨道建设和运营，实现城市轨道交通的可持续发展。

轨道交通项目TOD模式研究可通过政府采购的方式选择合格的供应商作为总承包项目顾问。总承包项目顾问以及其组成的跨专业顾问团队被称为总体规划设计投融资顾问团队（以下简称“顾问机构〞），负责提供包括城市规划、城市设计、建筑、轨道交通、经济、交通、公共配套设施、环境评估、景观、结构及机电、土地收益分析、市场调研、物业发展组合建议、投融资等相关方面的顾问及设计服务。顾问机构将在合同约定的期限内分批提交沿线综合开发的潜在合适地块报告、站点周边土地使用优化报告、重点站概念性总体规划设计报告、重点站土地价值评估报告、投融资策略及方案报告、房地产市场分析报告、重点站物业发展组合报告。

3轨道交通TOD模式研究效益

3.1优化工可研究阶段的线站位布局，明确线站位布置

在工可研究阶段的线站位布局遵从的是SOD（客流追随型）的规划或未充分考虑地铁站点商业开发需要，线站位的布局考虑存在一定的缺陷。轨道交通TOD模式研究将通过分析站点周边的用地现状、土地用途、建筑密度、容积率等开发设计条件、以及从相关政府部门搜集及研究现有土地资源、土地权属概况及土地利用规划，从而确定沿线可进行“轨道+物业”综合开发的潜在合适地块，并就优化线路、站点、车辆段及停车场的位置对工程初步设计研究提出建议。

3.2优化沿线站点土地规划，提升客流量

通过分析现有城市规划，运用轨道交通引导新市镇开发的理念、市场情况和趋势及创新思维，优化沿线站点周边至少800米范围内土地的规划，对于停车场、车辆段等土地资源比较丰富的地区，土地规划优化范围会相应的扩大，并就重点发展区提出城市设计及TOD开发建议，从而达到利用轨道交通建设带动地区发展并提升客流的目的。

3.3制定重点地块概念性规划设计方案，为初步设计提供基础资料

轨道交通TOD模式研究将制定重点地块概念性规划设计方案, 展示道路及行人网络，绿化系统分布，景观通廊、公共及私人开放空间场所，发展密度分布；展示建筑及楼面面积分布，大楼设计、布局和高度，道路网络，各个组合开发项目的进出口﹑人行天桥接口，停车场，公众流通场所，公交换乘站及公共配套设施，以及地铁站和相邻开发区的相互联系等，为物业开发的初步设计提供依据，有利于尽快落实潜在的房地产开发商，加快重点地块的物业开发工作。

3.4评估已有工程技术资料，提供优化及组合等建议

通过对工程初步设计研究及相关专题研究的初稿、中间稿及送审稿进行评估, 可以制订出地铁站与地块衔接的预留工程方案，优化轨道和物业发展的经济性整合；可以制订各发展区的人行和车行系统及道路布置；可以确定物业发展与地铁站、街道和其它发展设施之间的连接面，设计人行天桥，地下通道以及/或者与之配对的连接通道；可以评估现有和将来的公共道路和附近的铁路设施对重点地块所造成的环境影响；

3.5评估土地开发收益，确定投融资方案，解决建设和运营资金缺口

通过分析投资建设、运营、设备更新及追加投资的整体财务状况，明确资金缺口并通过评估出的土地开发收益及其他融资方式相结合的方案来解决资金缺口问题。

3.6结合地方财政状况及法律法规，提出成果实施的操作建议

为确保成果真正的落地实施，轨道交通TOD模式研究还将结合地方财政状况及现有法律法规提出成果实施的操作性建议，做好各方利益的平衡。

在借鉴香港的“轨道+物业”的发展模式时，我们不能简单地看作是在地铁沿线或站点周边做一些商业开发项目，而不去做好轨道交通沿线的前期策划工作，不能不考虑中国国情而对香港的“轨道+物业”照抄照搬，而要考虑实际的落地实施。

4轨道交通BOT项目与TOD模式结合建议

轨道交通投资巨大，采用BOT融资可以引入社会投资者，减轻政府财政负担；同时，利用TOD模式发展地铁线路，可以将地铁与周边附属资源的开发效益最大化，并将地铁所带动的沿线土地的升值纳入地铁项目等都可以实现城市轨道交通可持续发展。

引进社会投资者可以缓解政府的财政压力，解决项目初期投资（即建设阶段的投入），但随着建设阶段结束，项目也面临投资回收及运营补亏的压力。因此，TOD模式下轨道交通运营收入便成了资金缺口来源。也就是说，以TOD模式实现轨道交通运营收入最大化，就可以减少政府补贴投入。

轨道交通项目BOT融资与TOD模式结合最终要落实到资金流的匹配，即用现金流量法做好项目投资回收和运营补亏的资金流出与轨道交通运营收入的资金流入在时间点和金额上的匹配。同时，通过融资后分析，给予项目投资人以合理投资回报率。因此，政府和项目公司需要明确成本和资金来源，并建立动态修正资金平衡财务模型的机制，可以从以下方面着手：

4.1政府加大财政补贴和扶持，降低融资成本

政府运用闲置资源和政策资源，对轨道交通BOT项目明确进行资本性、经营性、资源性补贴，加大项目投资力度，降低项目运营成本，从而达到减少融资额和融资成本的目的。这方面的补贴和扶持政策有：设立轨道交通建设发展专项资金，实行财政退税、房产税减免、所得税优惠、财政贴息贷款，赋予轨道交通公司沿线物业开发经营权等。

4.2推动政企分开，发挥企业自主融资能力

在政企分开情况下，当地轨道交通企业可以充分发挥自己的积极性，拓宽融资渠道，协助政府解决轨道交通建设资金问题。轨道交通公司可以通过以下方式融资：设立智能交通卡公司发行交通卡，发行债券、股票，联合产业链上下游公司设立产业投资基金，融资租赁等。

4.3建立轨道沿线土地注入BOT项目的机制

轨道交通沿线土地资源是政府吸引社会投资人参与轨道交通BOT项目的筹码，是项目投资回收和运营补亏的主要资金源，如果轨道交通沿线土地资源或土地资源收益无法注入到项目中，必然会影响到项目收尾。

此外，政府还应注意对轨道沿线土地资源的把控。过多的轨道沿线土地资源的开发并用于BOT项目可能会影响到当地的长远发展，对其他经济主体、其他部门也不是很公平。所以，在使用轨道交通沿线土地资源时，政府应循序渐进地开发土地资源，规划长期，考虑兼顾地方利益诉求，在寻求BOT项目资金平衡的同时，同时保障地方利益或为地方经济和社会发展留有余地。只有这样，才能使轨道交通项目成为人心所向的民心工程。

参考文献

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关键字：新建 扩建 高速公路 融资方式

一、我国高速公路融资模式分析

随着我国经济的不断发展，国家对高速公路的投资力度不断加大，但是财政资金的投入还远远不能满足目前高速公路新建和扩建的需要，导致高速公路在建设方面有很大的资金缺口，这样一方面阻碍高速公路的发展，造成高速公路新建和扩建的资金困难；另一方面，高速公路属于负债率较高的项目，较大的资金缺口会严重影响其在社会上的信誉，这在一定程度上造成高速公路融资困难。根据我国经济的发展要求，在未来几年内，主要完善偏远地区的高速公路建设，恶劣的自然环境和地理位置加大了高速公路新建和扩建的成本；另外，随着我国高速公路体系的不断完善，建成的高速公路不断增多，据国家统计局统计数据显示，截止2011年底，我国高速的通车里程已经达到84946公里，完善的高速公路系统在一定程度上减少了单条干道的汽车通行量，减少了通行费的收入，同时高速公路企业还需要日常的维护资金，比如说公路养护费、维修费等。在目前我国的金融市场条件下，高速公路融资主要有以下几种相对成熟的融资模式：

（一）金融机构的借贷融资

随着我国经济体制的改革，高速公路的建设资金已经不能再像计划经济时期那样全额支付，政府的财力有限，只能拨付一定的款项作为财政支持，因此，现阶段向金融机构贷款是高速公路新建和扩建的重要的融资方式之一，主要包括长中短期贷款、政府国际间借贷等。在长中短期贷款中，主要以交通银行、建设银行等商业银行为主，贷款资金主要用于高速公路的建设及其设备的购买支出；而国际间借贷是通过国家政府做担保，高速公路企业向国际金融机构贷款，主要用于国家扶持的基础设施建设。向金融机构借贷的融资方式贷款额度较大，并且有着较长的还款周期，利率也相对比较低，是高速公路新建和扩建的主要来源之一。但是高速公路建设属于负债率极高的项目，在银行自有资金不足的情况下，需要承担的风险比较大，给银行的正常运营带来较大的难度，这就加大了高速公路贷款的审批程序和贷款额度。

（二）发行债券融资

发行债券来进行融资，是目前相对较新的融资模式，主要分为：政府债券和企业债券。政府债券的发行主体是政府，对于投资者而言，它具有投资风险小，但是利息相对较低的特点。而企业债券发行的主体是企业，通过发行企业债券，可以在有限是资源下筹集到更多的资金，但是这种融资方式的资金成本比银行贷款的成本要大，发行规模受到严格限制，手续相对比较复杂，并且要支付一定的发行费用，如佣金、印制债券和发行费等；对于投资者而言，投资企业发行的债券有较高的风险，不能保证未来内能得到相应的本金和利息，这使得债券的发售数量在一定程度上受到影响，不能达到预想的融资金额。

（三）发行股票融资

目前，我国股份制融资已经有了很大的发展，也是很多企业融资方式之一。发行股票融资有几下几个有点：第一，通过发行股票，能够在最短的时间内集聚社会上的闲散资金，并且可以永久使用，减轻还款压力，达到融资目的。第二，可以最大限度调动股东的积极性，让其参与到企业的经营管理。但是，目前我国的股票市场还不够完善，还没有健全相关的法律法规，让违法分子有机可乘。这在一定程度上打击了投资者对股市的信心，使其望而却步，因此，现阶段利用发行股票还未成为高速公路改建和扩建主要的融资方式。

二、新建和扩建高速公路的融资方式的创新

我国现阶段实行的是市场经济体制，随着市场经济体制的不断完善，融资方式也逐渐多样化，因此，不断创新融资方式是解决高速公路新建和扩建资金短缺的根本途径，具体有以下几个方面：

（一）设立高速公路建设专项基金

在高速公路新建和扩建融资方面，可以参照国外的先进做法，建立高速公路建设的专项基金。结合我国的基本国情，具体做法有：第一，国家继续加大高速公路的扶持力度，将国家的财政资金纳入高速公路建设的专项基金中，同时允许某些特批高速公路企业继续对过往车辆征收过路费。第二，完善高速公路专项基金制度，借鉴国外的做法，开征燃油税、公路维修税等税种，并将这些税种的收入全部纳入高速公路建设专项基金中，实行专款专用，主要用于高速公路的建设。于此同时，取消收费关卡，这样既可以减少企业因设卡收费而增加的成本，又能有限的缓解因设卡给行车造成的不便，提高了高速公路的使用效率。

（二）直接吸引外资和民营资本的投资

高速公路的新建和扩建需要的资金量比较大，单靠国家的扶持和企业自有资本是不够的，还必须扩宽资金的来源渠道，通过出让部分高速公路的经营权来吸引外资和民营资本的投入。目前，我国加强对房地产业的调控力度，许多投资者手中握着大量的闲余资金，这种融资方式能够引起投资者的投资高速公路建设的兴趣。在分配制度方面，企业可以根据经营状况给投资者分配本金和利息，也可以给其一定的红利等，实现分配制度的多样化。同时，允许投资者参与重大项目的决策，提高投资者的投资热情和投资信心，达到双赢的目的。

（三）引进BOT项目融资模式

BOT的英文全称是Build-Operate-Transfer，也就是建设—经营—转让的意思。具体运用到高速公路新建和扩建中就是政府和民营机构达成协议，由政府颁发相应的许可证书，允许民营机构在一定时间内筹措资金，新建和扩建高速公路，建成后，在协议规定的时间内，该机构可以适当的收取相应的费用，由此来确保回收高速公路新建和扩建、经营管理的成本费用，并获取一定的利润。而政府部门则可以实行监督、调控等权利；协议规定的期限到时，该机构需要无偿的将该条高速公路移交给政府。BOT项目融资可以减小政府在高速公路建设方面风险，确保那些资金短缺，而又必须建成的项目能够如期完成。这种融资方式间接吸引外来资金的投入，改善我国高速公路新建和扩建的资本结构。于此同时，为了能让BOT项目能够顺利实施，政府尽可能提供相应的项目评估报告，如：项目可行性报告、项目现金流量情况等，这样更能够吸引投资者的关注，增强投资者对项目的投资信心。

（四）ABS项目融资方案

所谓的ABS项目融资方案是指将资产证券化来进行融资，具体是就是企业将项目资产通过资本市场发行债券来实现融资。对于投资者来说，在项目建成后，付给权益人一定的款项或者股份，以实现收益。ABS融资可以大规模在国际资本市场筹集资金，有效克服金融机构贷款，发行股票融资等方式筹措资金不足的情况。另外，ABS项目融资涉及的机构较少，大大降低了融资成本，这样可以以最小的成本筹集到大量的资金。

总之，高速公路的新建和扩建属于国家的基础设施建设，除了国家加大财政扶持力度外，还需要扩宽资金来源渠道，积极创新融资方式，根据自身情况综合考虑外界融资环境，科学论证，选择最优方案，缓解我国目前高速公路新建和扩建资金缺乏的现状，以取得最佳的经济效益和社会效益，保持高速公路建设的良性发展。

参考文献：

[1]袁新岭，徐海成.西部地区高速公路投融资体制改革刍议[J]交通企业管理，2006.

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一、影子银行体系的概念和范畴

影子银行是指没有传统银行以存款、贷款和结算为核心的业务组织形态，但却像传统银行一样提供融资、信用和流动性转换功能，直接或间接从事资金或信用中介的机构。根据人总行金融稳定局研究界定，影子银行主要是指具有间接融资功能，但却不受监管或少受监管的信用中介机构和业务，其活动主要表现为信贷融资。其业务大致归为三类：一是银行机构所从事的影子银行业务，包括商业银行表外理财、委托贷款、同业代付等；二是非银行金融机构所从事的影子银行业务，主要包括信托公司、财务公司、金融租赁公司等从事的表外融资业务；三是正规金融体系外民间金融机构所从事的相关业务，包括小额贷款公司、典当行、融资性担保公司等从事的融资性业务。据人行衡阳市中心支行调查组调查，衡阳市目前大体只有第一、三类业务。

二、衡阳市影子银行体系基本情况

调查组走访了市金融办、市商务局、市银监局、多家银行业金融机构以及多家民间金融机构，通过对银行表外融资业务的调查统计，对衡阳市民间金融机构的摸底，我们发现，衡阳市影子银行体系业务量呈逐年上升态势，2013年上半年业务量更是爆发性增长，但暂未出现系统性风险和交叉风险。

（一）银行机构表外融资基本情况

近5年来，衡阳市银行机构表外融资业务与贷款业务同步发展。2013年上半年表外融资发展迅猛，6月末余额已超过2012年末余额。表外融资占比也逐年增加，至2013年6月末余额占比达到了近8个百分点。贷款不良率逐年下降，目前为3.84%。

（二）衡阳民间金融机构基本情况

据调查，近年来衡阳市民间金融机构发展较快，至目前为止，经工商注册登记且在市政府金融办备案登记的有46家。衡阳市民间金融机构的发展，顺应了市场经济发展规律，按照优胜劣汰、适者生存的原则，在短短5年时间内，数量从8家发展到46家，类型从单一的融资性担保公司发展到小额贷款公司、融资性担保公司、民间金融交易中心、典当行等多种类型，从业人员也快速增长，达到目前的593人。

民间金融机构融资业务量呈逐年上升态势，特别是2013年上半年业务量增长迅猛，已超过2012年全年业务量。投放领域主要为小微企业和“三农”。

（三）影子银行体系业务运作模式

以衡阳市颇负盛名的民间金融交易中心为例，从2011年第一家公司运营开始存续至今正常营运的公司有8家，因运营状态良好，并形成了较为统一的运作模式，其它地市金融办多次组织当地民间金融机构来衡阳参观学习，据衡阳市金融办透露，目前还有8家公司等待准入。衡阳市民间金融交易中心业务范围主要含三大类：一是股权类投融资项目：包括非上市股权的募集和转让，增资扩股以及股权基金的交易；二是债权类投融资项目：包括抵押债权和担保债权的募集和交易；三是其它中间业务项目：包括投融资方案的策划、资讯和咨询服务，投融资人员的培训服务等。绝大部分公司采取“担保债权融资”这一全国首创的营运模式，签订投资者、借款企业、担保公司、中心四方合同，此种模式由于引入了担保和再担保风险分担机制，投资者风险基本可控，受到投资者与借款人双方青睐，至2013年6月末这一模式融资占比达99.2%。8家公司累计投融资额5.3亿元，融资企业108家，投资人1084人。截止目前融资企业全部按期支付，未出现到期不能支付现象。

（四）影子银行体系高速发展成因

一是金融市场化发展的必然。与当年市场经济改革的情况如出一辙，我国金融业发展到如今，单一的计划金融已满足不了多样化经济发展的需求，多层次、多样化、全方位的金融体系服务才能满足市场化发展需要。

二是宏观调控政策的推动。后金融危机时期，世界各国包括我国经济发展速度放缓，央行实施稳健的货币政策，主流金融信贷投放速度减缓，因此，各银行机构积极拓展表外融资，以规避信贷规划的控制。国家房地产调控政策轮番上阵，证券股票市场连年创下新低，老百姓储蓄资金缺乏合理的投资渠道，因此，影子银行体系顺应需求充当了职业理财投资人。

三是企业资金需求的带动。影子银行体系业务大多为短期，与企业短期流动资金需求上升有关，其切入点大致有三：补充企业银行贷款不足部分、跟进企业暂时未达银行放贷条件项目、填补企业银行贷款审批时间差。近几年，我国经济处于艰难上行阶段，受原材料价格上涨和劳动力成本提高等因素影响，中小企业短期流动资金需求旺盛，助推了影子银行体系融资业务发展。

（五）影子银行体系存在问题风险

2012年全国新增的银行表外业务8万亿元（含委托贷款和信贷投资），几乎与新增银行贷款8.2万亿元持平；而根据金融稳定委员会（FSB）的定义对国内影子银行规模简单测算，至2012年底全国影子银行融资规模总计30多万亿元，是全国银行贷款余额51.7万亿元的近三分之二。如此大的融资量，多头管理但缺乏有效监管，且信息极不透明，影子银行体系风险初露端倪。

一是关联交易风险。各类民间金融机构的股东是上下游业务合作单位或合作人的现象较为普遍。如某担保公司是民间交易中心的股东，那股东推荐过来的项目，交易中心在严格审核程序上可能有所放松，部分不合条件、不达标准的企业项目可能会进入对接项目库，直接与投资者资金对接。一旦企业项目出现偿付风险，担保公司又超出代偿能力，投资者资金将面临损失。

二是投资行业风险。中国审计署近期公布了地方政府债务的审计结果，36个地方政府本级债务中有16个地区债务率超过100%，部分地方政府盲目举债、债务过高的隐患凸显。房地产行业风险更是有目共睹。由于目前银行贷款门槛较高，控制性较强，地方投融资平台和房地产行业等高信用风险行业领域，只能从民间金融机构和银行表外业务获得融资，因而行业风险很高。

三是期限错配风险。当前央行实行偏紧的货币政策，陷入“钱荒”的国内银行纷纷以高息理财产品争抢存款，甚至以高达8厘的回报吸引资金，这迫使银行去购买流动性差且信用评级低的1-5年期高收益率债券来作为理财产品的运作基础。如此一来，理财产品与其基础资产（上述高收益债券）的到期期限就不匹配，极易形成风险。

四是夸大宣传风险。影子银行体系业务办理的基础就是需向社会公众高息吸收存款，因而牵涉面非常广。在面向社会公众的宣传广告中，银行机构和民间金融机构往往会夸大影子银行体系业务的无风险性，误导投资者尤其是中老年投资者忽视隐藏的市场风险。一旦项目产品出现偿付风险，投资者资金面临损失或低于投资者期望的收益率，则可能引发连锁反应甚至是（如衡阳市中支2012年就及时正确地处置过一次因银保合作业务纠纷引发的），风险可能向正规金融体系传导。

五是监管缺失风险。影子银行体系业务监管主体不明确，多头管理但缺乏有效监管，且信息不透明，没有针对影子银行体系业务的正式统计制度，数据只能由其自动上报或通过调查取得，在口径上缺乏统一、规范的标准，真实性、准确性、连续性大打折扣。目前没有正式的法律规定这类机构管理部门究竟应该是谁，业务该由谁监管，也没有统一、有效的管理办法，目前监管处于真空状态。

六是调控不力风险。与传统的存贷款业务相比，影子银行体系业务参与主体更多、关系更复杂，涉及到多个层级的市场，货币资金流向和分布更广泛，影响央行对整个货币政策调控效果，央行对其调控可能引起的连锁反应更难以把握。如部分银行通过资产类理财产品，将存量贷款、新增贷款等转出资产负债表，减少了资本要求，并逃避了相应的准备金计提，一旦出现风险就极有可能从表外转移到表内。又如一些农信社可能将贴现、转贴现交易与票据回购交易置于同一会计科目中核算，并进行违规会计核算处理，使得“贴现资产”科目余额为0，而商业银行将贴现买入的银行承兑汇票注入银行资产池，将其转化为理财资产。通过这种操作，银行和农信社规避了信贷规划管控，央行宏观政策调控力度大打折扣。此外，若委托、信托类贷款比例急剧上升，将对信贷调控产生“对冲”效应，导致信贷总量和投向的调控效果受到削弱。

三、发达国家对影子银行体系的管理经验

（一）美国

于2010年7月2日通过了《多德-弗兰克法华尔街改革与消费者保护法》，针对影子银行体系展开了实质性的监管改革，主要包括三项内容：一是将私募基金和对冲基金纳入监管体系。二是加大监管力度并建立危机处置预案。三是推进场外衍生品进场交易。

（二） 欧洲

欧洲央行自2009年以来不断改进和完善欧盟范围内关于金融市场的相关法律制度，具体体现在2010年《另类投资基金经理指令》中，主要包括两方面的措施：一是将影子银行体系纳入监管框架，并加大监管力度。二是严格监管程序。

（三） 金融稳定理事会

自G20首尔峰会提出“加强对影子银行体系的监管”以来，FSB作为这项政策的主要执行机构，先后了一系列文件，来界定影子银行的范围，监测其进展和下一步措施，来强化监督和管理，主要包括两个方面内容：一是提出从宏观和微观两个视角强化对影子银行体系的监管。二是提出针对影子银行体系的分类监管措施。

四、完善影子银行监管的政策建议

我国影子银行体系发展与欧美国家不同，颇具中国特色，主要起源于民间借贷，发展于企业间拆借市场。因此，要立足我国的实际同时借鉴国际经验来加强监管。首先从理念上转变观念，要清楚影子银行体系发展是金融市场化发展的必然趋势，因此应该像大禹治水一样，采取“疏”而不是“堵”的办法进行引导；然后从行动上规范管理，要加快建立相关法律法规，明晰管理部门、明确监管部门、规范操作制度、防范金融风险。

（一） 对于民间金融机构要加快立法，明晰管理部门

目前对于民间金融交易从国家到地方虽有许多法规条例，但缺乏统一的立法，各类民间金融机构处于多头管理状态，如小额贷款公司、融资性担保公司、民间金融交易中心的管理部门是各地方政府金融管理办公室，而典当行的管理又属于各地方商务部门，工商行政管理部门负责公司注册登记事务但又不管整个行业规划。建议加快建立相关统一立法，对各类民间金融机构进行统一归口管理，规范市场准入退出制度，监测统计管理制度，业务检查监督制度。成立行业协会，制订行业自律公约，相对统一融资利率和服务中介费，规范其健康发展。

（二）对于整个金融体系要加强管理，实行混业监管

各类型金融机构管理部门虽然不同，但监管部门要统一。当今银行、证券、保险、民间金融等各类型金融机构虽然相对依然独立，但之间的联系千丝万缕，功能、业务交叉部分越来越多，影子银行体系的发展更是加深了各类型金融机构的关联性。我国目前实行“一行三会”的分业监管模式虽然更加专业化，但已不能适应当今金融机构混业经营的趋势，在很多业务交叉环节容易形成监管真空。建议实行混业监管，由相对分离于营业性金融机构之外的人民银行来实施监管职能，负责监督管理整个金融行业，负责向社会公众权威金融信息，有利于掌握整个金融体系的统计监测数据和规模，有利于宏观调控金融政策，有利于防范系统性和交叉性的行业风险。

篇9

关键词：PPP模式；地方财政；管控证词

中图分类号：F230 文献标识码：A 文章编号：1008-4428（2016）12-88 -03

一、引言

PPP模式，即Public-private Partnership的字母缩写，被称为政府和社会资本合作模式。近一段时期，继财政部成立PPP管理中心后，具体的指导意见、操作指南、支持PPP项目发展的文件陆续出台，国家层面对于PPP项目的支持力度不断加码，PPP模式在多个层面被寄予厚望。

二、引入PPP模式的现实根源

（一）地方政府债务风险亟须化解

地方事权和财权的高度不对称、土地财政的难以为继、刚性支出的范围不断扩大，使得地方政府将大规模举债作为缓解收支矛盾的主要途径，由此造成地方债务高企。PPP是在赋予地方政府发行债权之外开辟的又一条融资途径，对于有效化解现有存量债务，抑制未来新增债务，降低地方债务持续高速增长风险有着重要意义。与此同时，在预算管理和债务约束下，PPP模式能够解决基础设施投资中的预算软约束问题，可以抑制地方投资盲目冲动。

（二）新的融资渠道亟待疏通

地方政府面临着新型城镇化和人口老龄化两大挑战，亟须疏通新的融资渠道。一是在新型城镇化加速推进的背景下，城市基础设施和公共服务将迎来新的发展机遇，但资金缺口较大，必须让社会资本进行有效置换。未来4亿农村进城人口所需的市民化待遇必须得到基本公共服务均等化有效供给的保障，将引致40万亿元的投资需求，仅靠政府力量，已是力不从心，必须借助于PPP模式来调动社会资本的潜力；二是人口老龄化问题，亦须投入大量公共资源，以满足养老、医疗等客观需求，也需要运用PPP模式创新来鼓励、引导社会资本进入养老等相关产业。

（三）建立和完善现代财政制度的内在要求

PPP模式强调市场机制的作用，强调政府与社会资本各尽所能，强调社会资本的深度参与，符合现代财政制度优化资源配置、促进社会公平的基本要求。同时，运用PPP模式可使政府有效兼顾GDP稳定增长和平衡财政收支。另外，PPP项目投资回报周期较长，这就要求政府从以往单一年度预算收支管理逐步向中长期财政规划和“资产负债管理”转变。在PPP模式下，“一次承诺、分期兑现、定期调整”的预算管理方式，与现代财政制度具有高度一致性，有利于提高财政的规划性和可持续性，防范和化解中长期财政风险。

（四）促进投融资质量和效益的提升

一方面地方财力有限，债务压力陡增，无力负担大型基础设施和公共服务项目；另一方面，民间已积累庞大资本，但传统制造业产能过剩，房地产行业又处于下行周期，合适的投资渠道难寻。中央主导基建投资的托底力度亦有所减弱，推广PPP模式可以拓宽社会资本的投资领域，强化民资信心，提升投融资质量和效益。

二、财政部门推进和管控PPP模式的策略选择

财政部门在当前发展PPP模式的过程中承担着双重角色。一方面，从中央到省级市县都成立了隶属于财政部门的PPP管理中心，财政部门负有积极推进和规范管理PPP模式的责任，从宏观层面上说是引导主体和政策的制订者；另一方面，财政部门要替地方政府当好家、算好账、理好财，对每一具体PPP项目要从方案论证到运行监管都参与进来，在这一过程中，要确保政府利益最大化，这从微观层面上来说是合作方，也是PPP合同的执行者。

（一）把好项目识别关口――有序推进和统筹规划

1.制定PPP项目总体计划

结合城市发展的中长期规划，研究制定PPP项目的总体计划和实施步骤，稳定私营投资者的投资预期。同时， PPP项目的总体计划还要和地方财力情况相匹配，做到量力而行。

2.做好项目筛选，建立PPP项目储备库

在项目入库前，要回答好两个问题，第一个问题是要回答该项目是不是应该实施，即项目的必要性和合理性，同时要考虑技术可行性和经济可行性；第二个问题是回答该项目是否采用PPP模式实施，即研究公私合作的性价比，通常使用物有所值评价，评估是实施PPP模式还是采用传统公共部门采购方式，比较二者间谁的政府支出成本现值低，谁体现最佳性价比。另外，还有一项重要标准就是评判该项目是否有盈利点和盈利潜力，有可以长期运营的“商业模式”，能够产生预期收益，能够通过提供稳健和合理的经济回报吸引优质社会资本。

3.完整公布项目规划和权益约定

要改变以前那种先定项目、再边谈边改的习惯，要让企业一开始就看到完整的项目规划和权益约定，比如资金需求、建设资金分担比例、融资方式、投资回报、收益分配以及财政补贴等，要涵盖这些要件，做到清晰明了，企业参与意愿才强。同时，定期在公共信息平台推出优质、可行的拟采用PPP模式的公共项目向社会，或是举办现场推介会，吸引更多社会资本来关注并参与竞争比选。

4.实行前期费用财政补贴机制

PPP模式涉及范围广，参与各方多，操作流程复杂，谈判及测算过程繁琐且耗时较长，相应其交易成本巨大，而且如最终未能形成合作意向，前期投入费用将会无法弥补。为推广PPP模式，财政部门可对拟采用PPP模式的项目进行适当的前期费用补贴，如中介机构咨询费用、法律及财务方面的相关费用等，对 PPP模式逐步引导推广。

（二）厘清边界条件设置――利益分配和风险防范

边界条件事关整个PPP项目的成败。从政府财政的角度看，边界条件的设计是PPP项目政府和社会资本承担风险和享受收益的最大范围，是彼此的责、权、利的划分，也是PPP项目参与双方承担风险的底线，其核心就是利益分配和风险分担。

利益分配方面：主要包括定价范围、政府补贴、资源匹配、排他权等。第一是定价。从国际实践看，通常根据建造成本、运营维护费用、预期收益率等因素，倒算出价格上限，并根据未来使用流量、物价上涨指数等变量，给出一个调价公式；第二是政府补贴。当实际收益低于约定的预期收益率，而政府出于公共服务质量的考虑，就可以按合同约定给予补助。上述两者的作用既为防止企业暴利，也为保证企业的合理收益；第三是资源匹配。当项目建设和运营需要的资金量过大，政府无法为企业提供那么多的补贴时，政府一般会按照合同约定采取资源配置的方式，弥补企业的建设投资；第四是排他权。PPP的很多项目都给予了项目公司特许经营权，具有排他性，政府约定保证其特许经营的地位和期限。

风险分担方面：遵照风险分担原则，政企各担其职，由对风险最有控制力者承担相应风险，可由社会资本承担项目设计、建设、财务、运营、维护等商业风险，而政策、法律和最低需求等由政府承担，不可抗力等风险则由二者共担。同时，风险应与收益匹配，承担的风险与回报相适应，量力而为，承担的风险要有上限，如若让社会资本过度承担风险，也会增加项目失败概率，且会因风险溢价而推高项目成本。

（三）完善PPP项目采购――公开、公正、规范选择

1.科学选择采购方式

PPP项目采购方式包括公开招标、邀请招标、竞争性谈判、竞争性磋商和单一来源采购。PPP项目更多的应是“个性化”采购，而非“标准化”采购，公开招标并不是最佳采购方式，但从目前来看，这却是最常使用的方式。究其原因，对政府方来说公开招标是政治风险最少的一个选择，但这也会导致一些问题和障碍，比如项目流标、招标失败等情况。目前来看，大量的PPP项目边界比较模糊，比较适合竞争性谈判和竞争性磋商的方式。

2.确定合适的资格预审条件

资格预审主要是为了实现市场测试的职能，其条件主要为资质、项目经验、财务等方面的客观条件。资格预审设计的条件需满足项目基本需求、实施机构的特殊要求，同时也要考虑项目主要潜在社会资本的实际条件。

3.建立合作对象准入过滤机制

地方财政部门有必要建立科学有效的合作对象准入过滤机制，对PPP项目公司和社会资本方进行支付能力和信用的监督，形成相应的支付能力及支付信用的数据库，并对信息数据在实际运行中加以应用。

4.规范采购环节，防止恶性竞争

在PPP模式中，对社会资本的招标不能“唯低价论”， 在选择评审方法中应考虑综合评分法，在商务报价的基础上综合评估投资方的专业资质、技术能力、管理经验、财务实力等因素。近期，温州地下污水厂和蚌埠垃圾焚烧厂的低价投标引起了业内关注，虽然中标人的扩张需求可以为此做出部分解释，但行业恶性竞争已然是不争的事实，对低价的追逐会带来社会资本缺乏责任、市场化效率未见提高、环保安全相对更无法保障的负面影响。

5.尽快建立评审专家库

由经验丰富的专业人员组成的PPP项目评审专家库，按照政府采购程序，进行招标评议，规范操作，综合评估项目合作伙伴的专业资质、技术能力、管理经验和财务实力等因素。

（四）加强PPP项目监管――严格项目合同管理

1.统筹安排PPP项目监管

公共项目推行 PPP 模式离不开政府监管。政府监管的内容应包括市场准入与退出的监管、价格监管、产品与服务质量监管、运行安全监管、竞争秩序监管；建立相对独立职责专一、监管内容综合的监管机构；转变政府监管方式，用经济的、法律的政府监管代替政府直接的行政管理。

2.建立问责机制，谨防公共利益受损

地方各级政府是当地公众利益的代言人，是公共事务的管理者。在类似垃圾处理、污水处理、自来水处理、道路交通等公共服务设施中，公共利益需靠政府维护，要对PPP项目进行监管，一方面纠正因自然垄断性质和准公共物品性质而导致的市场失灵，防止乱收费、高收费造成不良社会影响；另一方面避免因特许经营准入不公，投资回报率确定不合理，价格管制失控，服务质量较差，生产运营中安全投入不足等问题的出现，最终造成 PPP 模式下公共产品服务比政府直接提供更严重的缺陷。在政府和服务提供者之间，合同是问责的主要工具。财政部门应会同各项目主管部门，以PPP合同为依据，加强对PPP项目公共产品或服务质量和价格的监管，督促社会资本严格履约。

3.警惕灰色交易，防止内部交易和腐败行为

PPP项目大多集中在工程建设领域，资金量大，如果只是进行内部操作甚至听命于“长官意志”，极有可能产生灰色交易和利益输送，成为政商勾结、的温床。PPP项目需要加强全方位、全流程的监管，及时披露相关信息，保证社会公众知情权，接受社会监督，谨防滋生腐败土壤。

4.建立PPP综合信息平台系统

建立上下级联网的信息采集平台，掌握区域内PPP项目情况，促进PPP项目采购竞争，监控PPP项目财政承诺，推动PPP项目规范实施，共享PPP项目成果经验。通过开发信息管理平台和信息平台，一方面可以随时统计和查询本级和下级政府的全部PPP项目信息，了解项目进展情况；另一方面可以按照地域、行业、PPP模式等进行项目信息查询。财政部门通过平台项目招商信息和项目采购信息，使行业部门、社会资本、咨询机构、专家学者可以共享公开信息，建立公开高效的信息渠道。

5.切实保障社会资本合法利益

首先地方财政部门要建立项目名录管理制度和财政补贴支出统计监测制度，将政府合同支付责任纳入预算管理、中期财政规划和政府财务报告，按照政府性债务管理要求，对政府付费或提供财政补贴的项目严格管理，切实防范和控制财政风险，保障政府合同履约能力。还可以建立上级财政对下级财政的结算扣款机制，从而切实保障社会资本的合法权益；其次应强化政府失信惩戒机制，健全责任追究制度。

（五）注重绩效评价――建立科学的评价考核体系

一是建立科学、合理的绩效指标考核体系，逐渐形成分行业的PPP模式绩效评价指标体系及参考标准值，对PPP项目的目标实现、建设运营、资金运用、工程质量、公众满意度等内容开展绩效评价。

二是实施定期评估机制，每3～5年进行一次中期评估，财政部门应会同项目主管部门、项目实施机构共同实施中期评估，重点分析项目运行状况及合同的合规性、适应性、合理性，评估风险，制订应对措施。

三是积极推进政务信息公开，让社会公众直接参与到项目评议过程之中，建立以客户为导向的绩效评价机制，对项目运作、公共服务质量和资金使用效率等进行综合评价。

四是以项目运营绩效评价结果为依据，建立动态财政补贴机制，每隔一定周期，结合通货膨胀、财政负担、公共利益等因素，以及法律契约安排、融资方案设计等诸多细节，开启调价程序，将绩效考核与政府付费金额相联接。

五是加强财政审计监督，重点对绩效目标实现、运营维护成本、运营定价及调整、责任风险分担、投融资方案、中长期财政补贴等内容开展财政审计监督，确保PPP项目平稳、有序实施。

篇10

【关键词】未央区；文化产业；启示

西安市未央区，是古代文明与现代文明交相辉映的城市新区，是正在全面建设和快速发展的西安行政中心区。2007年以来，随着西安第四轮城市规划修编和市行政中心战略北迁，特别是《关中—天水经济区发展规划》出台，将西安建设国际化大都市上升为国家战略，面对城市化的机遇，未央区依托项目大规模实施城中村改造、依托市政高标准完善城市功能、依托区域开发高起点加强产业培育，加快实现城市化快速转变。

未央区可依托得天独厚的发展优势，区位优势明显，产业基础雄厚，交通条件发达，随着西咸新区和泾渭新区的开发，将会迎来前所未有的发展契机和巨大的发展潜力。随着未央区经济社会发展的转型升级，文化产业将迎来崭新的发展阶段。省市区各级政府要因势利导，通过政策支持、生产扶持等，推动文化产业的快速健康发展。

一、深化文化体制改革，盘活文化资产

积极推进经营性文化单位转企改制，出版发行、广播电视等领域逐步完成全行业转制，实现区内广电传输网络整合。国有文化事业单位成为国有或国有控股企业集团，以满足人民群众的文化需求为出发点，引入竞争机制，实行市场运作。借鉴经济领域改革经验，推动文化产品流通体制改革，打破行政区划界限，建立现代流通体制，通过资产重组，积极发展连锁经营。进一步深化文化新闻单位劳动、人事、分配制度改革，鼓励发展文化中介，全面推进文化经纪人资质证书制度，建立文化经纪人资质标准体系，增强文化事业发展活力。以媒体传播、出版发行、文化旅游、演艺娱乐、动漫等作为文化产业发展重点，培育一批具有较强经济实力和市场竞争力的民营文化企业，提升重点文化产业门类规模生产能力和市场扩张能力，成为推动文化产业的战略核心力量。

二、积极推动产业整合，优化文化产业结构

尽快推动文化企业之间相互参股等方式进行联合重组，组建具有竞力的企业集团，提高行业的集中度，促进产业转型升级。关注和重视新的文化业态，大力扶持和发展新兴文化产业，通过发挥区域优势，突出文化重点、引进民间资本发展文化产业，推进文化产业与科技产业的联姻，同时，将建立健全落后产能退出机制，进一步规范投资行为，制止如网吧、游戏场所等盲目投资和落后生产能力的低水平重复建设。按照省市及国家标准，建立联动机制，按照产业政策和行业规范要求，从布局、生产条件、设施设备、能源节约、环境保护、安全生产等方面，加强检查，跟踪监督，综合运用行政、价格手段，对现有生产规模较小、不符合行业规范的企业，加大淘汰落后产能力度，坚决予以关闭停运等，促进文化产业健康发展。构建“先进文化区（县）”评审体系，由省市相关部门和专家团队组成评审委员会，经评审组实地检查验收，对达到标准的企业，予以授牌批准，并以资鼓励，可奖励十万元。

三、拓宽投融资渠道，加大资金扶持力度

建立多元化的投融资体制，首先，认真落实国家、省市支持文化产业发展的各项财税政策，以产业投资基金、奖励性资金、扶持资金、专项资金等各种形式加大政府资金对文化产业的投入；其次，把文化产业重点建设项目纳入重点项目予以优先支持，引导金融机构加大对发展前景好的文化企业贷款支持力度；再次，有效解决文化机构国有资产担保抵押问题，积极发展各种文化体育相关保险服务。最后，开展跨领域、跨行业间产业集团的多种合作，吸引房地产、服务业等领域企业的投资，成立未央文化产业投资公司，搭建融资平台，形成文化产业多元投融资机制。此外，可借鉴宁波市文化广电新闻出版局的成功经验，举行文化产业项目“银企”和“校企”对接会，促进金融资本与文化产业有效对接。通过政府主导，文化局可聘请各大银行或高校的投融资专家为文化产业金融顾问。参与文化产业重大规划制定、重大项目谋划与系统性融资方案设计，列席有关文化产业发展和项目建设的重要会议，参加有关调研活动；采取面对面辅导、服务的方式，认真宣传国家金融政策和本单位的金融产品，向企业提供更多的金融政策信息；根据文化企业在金融业务方面的不同需要，帮助设计最经济、最有效的解决方案，积极为企业提供各方面的支持和服务。

四、加强文化基础设施建设，完善公共文化服务网络

坚持以政府为主导，以公共财政为支撑，以基层特别是农村为重点，大力发展公益性文化事业。通过政府主导，引导和增加多元投入，促进文化事业投入大幅增长。通过加强和完善文化基础设施建设，加快推进文化惠民工程，按照省市颁布的相关标准建设区图书馆、文化馆、街道文化站、社区及村级文化活动室等，让群众广泛享有免费或优惠的基本公共文化服务。尽快实现各级中小公共博物馆、纪念馆陆续向社会免费开放，增强了公共文化服务的辐射力和影响力，初步形成覆盖城乡的公共文化服务体系。同时，针对我国文化事业发展存在城乡差距的问题，在建设文化事业时，确保政策、资金和信息等生产要素的投入应向基层倾斜，为扎实开展基层文化工作提供各种保障，有力保证我区公共文化服务体系建设。

五、创新和升级文化产品，打造文化品牌

要发展特色文化产业，努力打造文艺精品和文化品牌。第一，创作生产更多的优秀文化作品。全面贯彻为人民服务、为社会主义服务的方针，坚持正确创作方向，繁荣发展哲学社会科学，加强和改进新闻舆论工作，在大型史诗乐观景剧《阿房宫赋》、大型声光电真人实景《大汉帝国》等的基础上，深度挖掘我区的文化内涵，编排可以展示我区文化底蕴的大型话剧或歌舞剧，激发文化创作生产力，提高文化产品质量，发挥文化引领风尚、教育群众、服务社会、推动发展的作用。第二，坚持抢救、挖掘、保护和创新非物质文化遗产。以现有中国戏曲博览苑（西安梨园）为试验基地，加快推进“汉文化民俗村”项目的进程，逐步建设各类文化产业研究园，兴建各类培训学校，集研究、培训、生产、展销为一体的传统艺术产业基地。第三，结合本地实际，将旅游、文物、科技相结合，延伸产业链条，实现融合式发展。积极运用现代科技手段开发利用文化资源，促进文化与科技结合，提升传统文化产业，催生发展新的文化业态，大力发展文化创意、影视制作、演艺娱乐、动漫游戏等新兴产业。

为繁荣未央区文化事业发展，提高未央区文化品位，打造未央区文化品牌，形成文化品牌连锁效应，带动区经济社会的全面发展，还应着手完善法律体系，依法加强对文化产业发展的规范管理；加强执法机构和执法队伍建设，严厉打击各种扰乱文化市场秩序的违法犯罪行为，建立和完善文化市场群众监督和举报奖励制度；完善国家知识产权保护体系，严厉打击各类盗版侵权行为，促进国家文化创新能力建设；培养文化产业人才，引进社会各界文化精英，培养各类专门人才，形成一支数量、专业和结构均合理的社会化人才队伍，为我区文化产业发展提供强有力的人才保障。

参考文献：

[1]http：///.

[2]杨浩鹏.2013年文化产业年会召开文化产业应有更大作为[N].中国文化报，2013，1.