收益管理范文
时间：2023-03-24 12:59:42
导语：如何才能写好一篇收益管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
[摘要]起源于航空领域的收益管理，是解决在资源约束前提下提高企业收益的理论与方法，现已成为现代管理科学的重要分支。从不同的视角诠释收益管理内涵，提出协同收益管理的理念；在传统收益管理研究的基础上，结合服务经济时代企业的特点，提出协同收益管理的概念，是对收益管理基本内涵、行业应用特性、发展演化和必要条件等基础问题的梳理分析。由此可见，协同收益管理是今后该领域研究的一个重要方向。
[关键词]收益管理；协同；经济全球化；科学技术
经济全球化和科学技术进步，使航空、酒店、银行等服务性企业的经营由垄断转向竞争，市场由以企业为中心转向以顾客为中心，产品或服务由同质化转向差异化，顾客需求由单一化转向多元化。这些变化使得传统的供求理论在解决有限资源约束下提高企业收益问题时，面临资源闲置或因潜在收益流失造成企业收益下降等困境。自1970年代末以来，深受市场激烈竞争和价格血战带来收益严重下滑困扰的航空业，通过对自身经营战略的反思，率先进行有效提高企业收益的新的理论研究和实践探索。起源于航空业的收益管理理论正是在传统的供求关系理论的基础上，吸收运筹学、管理学、市场营销和协同等学科的研究成果，并在计算机等先进技术的支持下，逐步形成以市场和客户为中心，以市场细分和预测为基础，以资源存量控制和价格控制为优化机制，以协同环境为运营保障的收益管理理论体系，逐步形成为现代管理科学的一个重要分支。收益管理理论在航空业的成功应用，不仅推动了该理论发展，而且其应用领域逐步向酒店、银行、汽车租赁、交通运输、电信、电力等服务性行业拓展。正如国际运筹联合会主席Bell先生预测管理科学未来50年发展时所指出：20世纪80年代开始研究的收益管理已经改变，并将继续改变整个应用领域和管理科学的面貌。笔者通过国内外收益管理研究文献的分析梳理，系统地对收益管理理论的内涵、行业应用特征、发展演化及必要条件等基础问题进行归纳研究，力图为收益管理理论的进一步研究奠定基础。
一、收益管理理论的基本内涵
关于什么是收益管理理论的基本内涵，专家和学者众说纷纭，并作出了不同的诠释，主要观点体现如下：
Talluri和VanRyzin(2004)从经济学视角将收益管理定义为需求决策管理(DDM)，认为收益管理是通过对市场需求的细分和预测，决定何时、何地以何种价格向谁提品或服务，通过扩大顾客有效需求来提高企业收益。该定义是对供应链管理(SCM)的必要补充，同时充分认识到市场细分和预测对提高收益的重要性。
Weatherford和Bodily(1992)从企业的产品或服务的性质视角提出收益管理就是易失性资产管理(Perishable-AssetRevenueManagement)。该观点充分认识到服务性企业的产品或服务有别于制造业产品的重要特性就是易失性，其产品或服务的价值或收益同时间有密切关系，且价值随着时间而呈递减趋势。因此，持有该观点的学者认为收益管理就是对不同时段的资源(如航空的飞机座位等)和价格进行有效管理，通过有效利用企业有限资源，并根据不同时段资源价值制定价格的途径来提高企业收益。该定义意识到资源所具有的价值将随时间变化的重要特征。
Jauncey等(1995)学者从企业经营目的视角提出收益管理就是在考虑需求预测的基础上，在需求淡季通过折扣等促销手段提高客房入住率，在需求旺季提高客房价格的方式来实现客房收益最大化。美国酒店和汽车旅馆协会(AHMA)在Jauncey等的定义的基础上，考虑了顾客取消预订、顾客爽约和是否接受顾客预订情况等因素，进一步丰富和完善了收益管理的内涵。Jauncey和AHMA对收益管理的定义强调实现企业收益最大化的目标，同时认识到市场预测在收益管理中的重要地位。
Donaghy(1995)、Liemberman(1993)等学者从技术视角对收益管理进行解释，他们认为收益管理是一种企业生产能力的管理工具，通过对信息系统、管理技术、概率统计和组织理论、经营实践和知识等理论和技术的优化组合，以增强企业的收益能力和对顾客的服务能力。该定义强调了收益管理是提高企业收益的技术手段和管理工具。
Jones(1999)等学者从系统的视角出发，认为收益管理是为酒店业主实现酒店盈利能力最大化的服务管理系统，该系统通过细分市场对盈利能力的识别，确定销售价值、价格设定、折扣生成、订房过滤准则以及对价格、客房资源进行有效控制，以实现酒店盈利能力最大化的目标。该定义强调了收益管理在酒店盈利能力管理中的战略地位，从系统的角度分析市场、价格、存量等要素对收益的影响，强调了整体收益最大化的观点。
Kimes(1989)在综合上述学者研究成果的基础上并结合营销学理论，提出4R理论，即在正确的时间和地点(Righttimeandplace)，以正确的价格(Rightprice)向正确的顾客(Rightcustomer)提供正确的产品或服务(Rightproductorser-vice)，实现资源约束下企业收益最大化目标。4R理论反映了收益管理的市场、运作机制和企业目标等内涵，是目前对收益管理较为全面和准确的诠释。
笔者以为，企业收益应由显性收益和隐性收益两个部分组成。传统收益管理对收益的认识主要集中在受价格和有效存量要素影响的利润的这一显性收益上。但随着经营市场的开放和竞争程度的加剧，顾客、员工、企业内外环境等要素对企业收益的影响力加大，企业品牌和社会价值等带来的隐性收益在企业收益的比重逐渐增大，因此，单一采用利润一个维度来诠释企业的收益已显不足，企业的收益应该诠释为由企业利润、顾客满意度和社会贡献度三个维度共同构建的价值。故笔者将收益管理理论的基本内涵界定为：企业在有效协同影响收益的内外要素基础上，利用先进的计算机等技术的支持，通过有效地对市场细分和预测，在正确的时间和地点以正确的价格向正确的客户提供正确的产品和服务，实现由利润、顾客满意度和社会贡献度构成的价值的最大化目标。收益管理系统是一个受多个要素影响，由市场分析、优化机制(即资源存量控制和价格控制)、协同环境构成的复杂服务管理系统。
二、收益管理理论的行业应用特征
收益管理理论是一门由运筹学、管理科学、经济学等学科融合而成的边缘交叉学科。随着收益管理理论在航空领域的成功应用，收益管理理论现已在其他服务领域也得到了广泛的应用。虽然各个行业的特点不尽相同，但适用于收益管理理论的行业一般具有共同的应用特征。VanWes-tering(1994)和Kimes(1998)等学者对航空、酒店餐饮等行业应用收益管理理论进行长期研究，将其共同的应用特征总结如下：
1.企业具备相对固定产能。以航空、酒店等行业为例。由于行业特征，都存在前期投资规模大(如购买新的飞机、修建新的酒店、开设新的营业网点等)，最大生产或服务能力在相当长一段时间内固定不变，短期内不可能通过改变其生产或服务能力来满足需求变化。企业只有在有限的产能条件下，通过提高管理水平来提高企业收益。
2.需求可预测性。航空、酒店、银行等服务性企业的资源可分为有形资源(如飞机座位、酒店客房、银行服务窗口)和无形资源(如酒店入住时间、银行窗口排队时间等)，其顾客可分为预约顾客和随机顾客，其销售可分为旺季和淡季。企业只有通过对计算机或人工预订系统收集的顾客、市场信息进行分析预测，管理者才能够了解不同顾客需求变化的规律和实现需求转移，并以此制定出合理的资源存量配置和定价机制，实现企业收益最大化。本文由中国收集整理。
3.产品或服务具有易失性。与传统制造业的产品不同，航空、酒店、银行等服务性企业的产品或服务具有易失性，即时效性。其产品或服务的价值随着时间递减，不能通过存储来满足顾客未来的需要，如果在一定时间内销售不出去，企业将永久性地损失这些资源潜在的收益。企业只有通过折扣等管理手段降低资源的闲置率，以实现企业收益增长的目标。
4.市场可细分性。航空、酒店、银行等行业面临以顾客为中心、竞争激烈和需求多元化的市场。不同顾客对企业产品或服务的感知和敏感度各不相同，采用单一价格策略将会造成顾客流失或潜在收入流失。比如，航空市场上存在两类顾客，一类是对价格不敏感，但对时间和服务敏感的商务顾客，另一类是对价格敏感，而对时间和服务不敏感的休闲顾客。如果采用高价策略，休闲顾客可能选择低成本的航空公司或其他交通工具，造成航空公司座位资源闲置。反之，如果采用低价策略，商务顾客选择低价或因对服务质量不满而流失，造成航空公司潜在收益下降。对市场进行有效细分，为不同需求层次的顾客制定不同价格和分配不同资源，是解决企业资源闲置或潜在收益流失的重要途径。
5.具有随机波动性需求。如果顾客的需求确定且无波动，企业可通过调整生产和服务能力来满足顾客需求。然而，航空、酒店、银行等行业面临顾客需求不确定，呈季节性或时段性波动。企业采用收益管理，在需求旺季时提高价格，增加企业的获利能力；在需求淡季时通过折扣等策略来提高资源利用率，减少资源闲置。
6.具有高固定成本和低边际成本的特点。航空、酒店、银行等行业的经营属于前期投资较大的行业，短期内改变生产或服务能力比较困难，但增售一个单位资源的成本非常低。以波音737-300机型的航班为例。根据某航空公司1999年的机型成本数据，平均每个航班的成本如下：总成本大约6万元左右，其中固定成本大约5.5万元，而边际成本仅为0.033万元。固定成本是边际成本的1833倍，因而多载旅客能在不明显增加成本的基础上获取更大的利润，提高企业的总收益。
7.产品或服务具有可预售性。企业面对需求多元化的顾客采取收益管理，一方面通过提前预订，以一定折扣价格将资源预售给对价格敏感的顾客，降低资源闲置概率；另一方面设置限制条件防止对时间或服务敏感的顾客以低价购买资源，造成高价顾客的潜在收益流失。同时，对预订数据进行分析和预测，根据不同需求层次的顾客购买资源的概率分布情况，在确保资源不闲置的基础上，尽量将资源留给愿出高价的商务顾客。
尽管以上特征体现了企业有限产能、产品和需求特性、市场和经营等特点，却忽略了企业的技术特征。笔者认为，由于收益管理的实施需要进行复杂的模型计算和大量数据处理，没有先进的技术支持，收益管理理论的应用将会受到严重的制约。因此，有效应用收益管理理论的应用领域应该还具备高水平的信息化基础。
三、收益管理理论发展的三个必要条件
从收益管理的发展历程分析，市场环境、理论基础和技术支持是促进收益管理理论发展的三个必不可少的条件。
首先，竞争性市场环境是收益管理应用发展的前提条件。面对封闭垄断的市场，垄断企业可以凭借对资源和价格的控制来获得高额的垄断利润，企业缺乏对资源或价格管理的源在动力。随着经济全球一体化和科学技术的进步，要求放松行业管制，打破垄断，促进竞争，提高效率成为社会发展的必然趋势。竞争促使市场由以企业为中心向顾客为中心转变、由产品功能向顾客需求转变，产品或服务由同质化向差异化转变。面对这些变化，企业再难以通过垄断控制资源或价格的手段来提高企业的收益，而是要根据市场和顾客需求，制定合理的价格机制，将有限的资源合理分配给不同需求层次的顾客；通过有效管理企业资源和价格，获取潜在收益的方式来提高企业的总收益。也就是说，追求收益管理成了企业生存和发展的内在动力。因此，开放性的市场竞争环境是收益管理应用和发展的前提条件。
其次，多学科理论交叉是保证收益管理应用发展的基础条件。一个新理论的形成和发展离不开成熟的多学科理论的支持，收益管理理论的应用和发展也具有同样道理。收益管理理论是解决航空等服务性企业资源和价格均衡，实现企业收益最大化的一系列理论和方法。它在传统的供求管理理论基础上，吸收和应用运筹学、管理学、经济学、市场营销学、行为心理学、协同学等学科的研究成果逐渐形成自身的理论体系。运筹学、经济学的理论和方法形成了解决资源存量机制、差异化价格机制等收益管理的优化理论基础；市场营销学、行为心理学等学科的理论和方法形成了解决市场细分、预测以及顾客行为等市场分析理论基础；博弈论推动了收益管理联盟资源共享理论的发展；人力资源、组织学、和谐理论以及协同学是形成收益管理协同运营环境的理论保障。因此，收益管理理论的形成与发展是多种学科理论支持的结果。新型学科的吸收和引进，将不断地丰富和完善其体系。
再次，先进的现代科学技术是收益管理应用和发展的保障条件。收益管理的应用和发展离不开先进的现代科学技术，特别是计算机、数据库和网络通信技术的支持。航空技术的发展，降低了飞机制造成本和企业入市门槛；计算机、数据库等技术的发展，如座位编目计算机控制系统(SABRE)、计算机预订系统(CRSs)、全球分销系统(GDSs)、动态存量资源分配和优化系统(DINAMO)等，能自动、快速、准确地解决收益管理中大量的数据收集、整理、存储和分析及复杂的资源、价格优化计算、市场预测和顾客分类等问题。网路通信技术，特别是互联网技术拓宽了收益管理的市场分销渠道。因此，每一次科学技术的进步都促进了收益管理及其应用领域的发展。
四、收益管理理论的发展演化
收益管理起源于航空业，有效地解决了航空业面临的有限资源闲置或价格战所造成总体收益下滑的现实问题。随着收益管理在航空领域应用的巨大成功，收益管理逐步形成了自己的理论体系，并迅速地在酒店、交通运输、电信等行业得到广泛的应用。通过对国内外关于收益管理的文献的研究分析，笔者将收益管理理论的发展归结为萌芽、优化和协同三个发展阶段。
19世纪20～30年代，航空业处于发展初期，飞机成本较高，市场供给远远小于市场需求，航空业主要经营运输邮件等货物运输和富有阶层的高端市场，市场主要由大型航空企业垄断。大型航空企业通过高额垄断价格策略获取超额垄断利润。二战后到60年代，飞机制造技术的发展使得航空运输业可以采用大型喷气式飞机，增强了航空公司的运输能力，同时其高速性和舒适性刺激了公众的旅行需求，另外大型飞机也降低了航空公司的运营成本，极大地推动了航空运输业的发展。随着航空业供给的增加和需求的多元化，单一的高额票价政策造成了飞机座位闲置，由机座位资源的不可存储特点，使得航空公司的收益下滑。为了解决收益下滑问题，航空公司利于计算机技术加强顾客订票的管理，将一些收益管理的概念逐渐应用于航空领域，如计算机订票系统的使用；利用超订管理手段预防顾客违约(如取消订座、爽约等顾客行为)给企业带来收益损失；利用折扣价管理手段来提高飞机运载率。这些技术和管理手段逐渐形成了收益管理理论的雏形。英国学者Littlewood提出机票预订折扣费用准则理论和二阶分类模型以及Belobaba提出的预期边际座位值(EMSR)等理论，逐步揭开了收益管理理论由定性研究向定量研究的序幕，使得收益管理理论的科学性得到了有效保障。
20世纪70年代末，以美国为首的许多国家政府放松了对航空业管制，许多低成本运营的中、小型航空企业纷纷涌入航空市场(如People-Express公司)。美国激烈的航空市场竞争，引发美国航空史上著名的“92航空价格血战”，造成了美国航空业近20亿美元的损失。而此期间，美国航空公司市场部总经理罗伯特·克兰德尔引入了收益管理思想并在此基础上开发出收益管理系统，并将其应用到经营实践中。通过利用收益管理系统以有效地管理座位资源和价格，在全行业亏损的情况下，创造了6%的收益增长。收益管理理论在美国航空公司应用的成功，引起业界和学术界对收益管理的重视和研究。国际航空协会(IATA)、运筹协会国际联合会(IFORS)等国际机构、科学机构和高校、航空公司和管理咨询公司构成了收益管理理论研究和应用的组织与机构；运筹学、市场学、经济学、管理学、信息学等多学科理论的发展奠定了收益管理的理论基础；收益管理研究从静态发展到动态、由单航程发展到OD网络研究、由单资源发展到多资源、由二阶分类发展到多阶分类；计算机、数据库和网络技术的发展加速了收益管理理论向实践转化，收益管理应用领域由航空领域逐步拓展到酒店、交通运输、电力、电信、银行等服务领域。此阶段，随着收益管理理论逐步完善和实践拓展，收益管理逐步形成自身体系，成为现代管理科学中的一个重要分支，以利润为中心的收益优化成为这一阶段的研究主流。
进入服务经济时代，企业经营的内外环境发生巨大变化，影响企业收益的要素更加复杂多变。企业信誉、社会价值等隐性收益在企业收益中的比重日趋增强。研究者发现企业是一个开放性的复杂系统，过分强调显性收益——利润最大化，忽视信誉、社会价值等企业隐性收益，将制约企业收益的进一步提高。为此，对企业收益的认识应由利润最大化转变为价值(利润、顾客满意、社会贡献)最大化，收益管理也由对资源、价格要素优化管理转变为对资源、价格、内部环境(员工、组织结构、企业文化等)以及外部要素(国家政策、顾客、竞争对手或伙伴)协同管理。随着和谐理论、协同理论、人力资源理论以及顾客行为心理理论的研究成果和方法应用于收益管理，为协同收益管理研究提供了新的理论支持，促使收益管理由优化阶段步入了协同发展阶段。
篇2
一、收益
(一)引进竞争机制外资银行具有充足的资金实力和先进管理经验和服务技术，高水平的服务效率和卓越的商业信誉，必然对中国银行业产生强大的竞争压力。外部竞争力量的引进，有利于推动中国银行业素质和各方面水平的提高，有利于推动中国银行业改革和服务现代化的进程。
(二)增加外部资金进入渠道外资银行的进入增加了外部资金进入中国的渠道，为中国境内企业、特别是外商投资企业增加新的融资渠道。到1999年8月底，中国批准的外商直接投资企业已达到33.55万家，已开业的外商投资企业超过20万家。毫无疑问，如此众多的外商投资企业，如果单靠几家中国国有商业银行很难满足其数额巨大的金融需求。
(三)有利于中资银行扩展海外业务根据WTO互惠原则，在允许大量外资银行进入中国的同时，中资银行开展海外业务将会较少受到市场准入的限制，这就为国内经营状况良好的一些商业银行在国际金融市场上争取更广泛的生存空间创造了条件。字串7
(四)改变中资银行税负不利地位目前外资银行与内资银行之间的不平等竞争，突出表现在税收负担水平相差过大。外资金融机构在中国可享受免征或减征营业税、所得税等税收优惠。由于外资金融机构享受着众多的税收优惠，因而极大地削弱了中资银行的竞争力。中国加入WTO后，内外资银行的税负水平将会统一，使内资银行能够与外资银行进行平等的业务竞争。
(五)促进向国际惯例接轨加入WTO，意味着中国银行业将全面融入国际金融市场，中国银行业必须遵循国际银行业经营管理的“游戏规则”，也就是要按照国际银行业经营管理的基本原则和惯例来运作，特别是要根据以巴塞尔协议为准则的国际银行业有效监管原则及标准和方法进行经营管理。这必然迫使中国的银行业加快实施全面的风险管理、进一步完善内部控制机制。同时，促使中央银行推进全方位和规范化的监管、提高监管的有效性。
二、成本
(一)银行业市场份额的损失预计在中国加入WTO五年之后：外资银行的外币存款和人民币存款的市场份额将分别上升到15％和10％左右；外资银行的外币贷款市场份额可超过1/3，人民币贷款市场份额将达到15％左右；外资银行中间业务的市场份额很有可能超过50％；外资银行将获得绝大部分金融衍生产品交易业务以及投资银行业务的市场份额。预计在中国加入WTO十年之后，从整体上来看，外资银行将占有1/3左有的银行业市场份额。字串5
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(二)削弱赢利能力伴随着中资银行市场份额的缩小和优质客户的减少，四大国有商业银行将丧失很大部分的赢利业务和赢利区域，极有可能进入亏损状态。中资银行特别是国有商业银行不仅历史包袱沉重，而且在开展新业务时必须顾及国家利益，因此不赢利业务在中资银行中占有相当比重。虽然目前外资银行的许多银行业务市场份额都还不占优势，但其业务基本上都是赢利业务。这将导致中资银行的不赢利业务比例上升，使中资银行处于十分危险的境地。
(三)影响中资银行的流动性中国加入WTO之后，随着外资银行进入中国的银行业市场，外资银行将逐渐分流中资银行的资金来源，从而影响中资银行的流动性。在中资银行存在流动性被大量不良资产侵蚀的情况下，如果外资银行大规模进入并且扩大吸收国内居民与企业持有的外币和人民币存款，必然对中资银行的流动性产生非常严重的影响，甚至会影响中资银行的生存。
(四)金融风险监管面临严峻考验主要表现在三个方面：（1）由于中国金融监管水平较低、监管工作落后于形势的发展，如果对外资银行在经营活动中的违法违规行为监管不力，将在一定程度上加大金融体系风险。目前，在中国境内的一些外资银行存在的问题有：多存少贷，将其在境内吸收的外汇资金调往境外套汇和套利；转移利润，逃避中国税收；违规经营，少交存款准备金；利用非价格手段，进行不公平竞争，采用如回扣等手法与国有银行争揽业务和客户、争夺市场，采用高薪等优厚条件从国有银行挖走人才等。（2）在追求高额利润的动机驱动之下，外资银行将其业务的重点集中在成本低、风险小、收益高的中间业务方面，特别是国际结算业务，在这些方面与国有银行展开激烈竞争，而对那些中国经济建设中急需资金支持的项目则不屑一顾。外资银行的这种经营活动将风险转嫁给中资银行，在一定程度上增加了中国金融业的风险。（3）外资银行大规模进入后，随着银行结构的复杂化以字串2
及层出不穷的金融创新而使银行体系的不稳定性和系统性风险进一步增加，对这一体系的监管将变得更为困难，谨慎性监管成本将大幅度增加。
(五)加大金融宏观调控难度首先，货币政策调控的难度加大。由于外资银行可以通过从国际金融市场上筹措资金来抵制货币政策的影响，从而弱化货币政策的效应。而且，外资银行进入中国货币市场可能强化国际金融市场波动传导机制，将进一步加大中央银行的调控难度。其次，对资本流动风险控制的难度增加。由于外资银行可以在国际金融市场上进行低成本融资，中国加入WTO之后将逐步取消对外资银行经营外汇业务和人民币业务的客户限制，中国的各类企业都可通过外资银行融资，这就意味着本币与外币的融通、国际资本的流出入将更加频繁，因此中央银行对资本流动风险控制的难度加大。再次，将增加人民币汇率变动的不确定因素。在中国金融业监管措施尚不够严密和完善的情况下(据估计近年来每年约有上百亿美元的资本通过各种途径外逃)，当人民币汇率出现波动时，持有大量人民币资产的外资银行将是一个十分不确定的因素，有可能推波助澜，加剧汇率波动，影响人民币汇率的稳定性。
三、五年过渡期
篇3
【关键词】民航企业；收益管理；营销理念
随着我国经济的进一步发展，民航企业也得到了迅猛发展，业务量急剧增加。收益管理作为现代航空公司参与市场竞争、提高收入的不可或缺的手段，已在国内外的航空业中得到了普遍的肯定。我国民航企业在应用收益管理的过程中，由于我国民航市场所具有的特殊性，以及管理者在内部管理、管理理念等方面存在问题，国外航空公司的所使用的收益管理模式并没有给公司预期的收益。收益管理指的是一种谋求收益最大化的管理技术，民航企业的收益管理指利用优化和预测等科学的理论和有效的手段，通过调整运输价格和优化配置，平衡供需，使企业收益接近最大化。
一、民航企业实施收益管理的意义
（1）可以有效的提高目前民航企业落后的管理水平。尽管目前我国有着世界一流的民航机队，但是在管理上却与世界先进的管理水平有着较大的差距，管理手段较为落后，与世界先进的航空公司至少还存在二三十年的差距，实施收益管理虽然不能解决我国民航企业目前存在的所有问题，但这可以显著地提高民航企业的市场营运水平。实施收益管理的不但可以增加企业的经济效益，其更重要的意义在于更新现有的营销理念，通过一套高效运转的工作流程和具有明确责任的工作规范提高民航企业的管理水平。（2）可以显著提高民航企业的经济效益。民航企业进行收益管理的最终目的就是为了增加企业的经济效益。因此收益管理的实质就是通过科学合理的预测和优化达到利益的最大化。目前国内大部分民航企业的管理水平不高，所以通过改善收益管理来增加企业经济效益的潜力巨大。（3）更新现有的营销理念。由于营销水平不高，我国民航企业的国际航线团体旅客比率较大。由于不能很好地预测未来各航线的旅客需求，对销售不能做到心中有数，大量的作为只好被低价的旅游团早早的占据，而许多定高价票的散客却因为订票晚而没有座位。而国外的许多航空公司可以通过收益管理系统进行预测，很早就拒绝掉低价的旅游团，将一定座位留给高票价的散客。从某些方面来说，正是因为管理水平较低，国内航空公司自己将高票价的散客推向外航。要想达到经济收益的最大化，要做的是使航班收入达到最大化，而不应该只是一味的追求客座率。因此需要更新现有的市场营销理念，将营销的重点放在高票价的散客身上，而不是低价的团体票。团体旅客在市场营销中只是补充的地位而已，否则航空公司很难谈得上有效益。（4）为市场营销提供科学依据。收益管理最重要的作用就是指导销售。国外许多大型的航空企业由于内部操作规范，数据准确，公司的管理系统可以对航班进行全自动控制。收益管理系统对整个市场在未来一段时间内旅客需求进行科学的测出，管理系统使用人员就可以依据系统的预测，对航班进行调整，以获取最大利润。销售人员根据收益管理系统的预测结果及时推出各种促销措施。
二、我国民航企业中收益管理所面临的问题
（1）企业中各管理部门相对分散，部门间的信息交流不畅通。通畅的市场信息交流是建立良好的收益管理系统的一个重要前提，也就是说收益管理应当与不同的市场情况相结合，根据市场不同的客源状况、客户需求、竞争态势等的不同，科学合理的对舱位进行调配。而这样的调配管理需要一个及时通畅的信息链来保证，有关部门及时的将市场上多种不同的竞争的因素反应到收益管理部门，同时收益管理部门可以通过畅通的信息链与不同各部门进行沟通来实现收益管理，实现收益最大化。由于一些历史原因，国内的民航企业一般都采用分散控制，各个部门相对独立，而且在各部门的合作过程中难免存在着摩擦或相互抵触的情况，因此，大多情况下我国民航企业对信息链缺乏有效地利用和管理，企业做出经营决策的依据也不过是根据航班旅客人数的不同对舱位高低进行调整。在现代营销管理理念中，忽略了客户的需求以及客户的满意度，因此，也必然会导致收益管理不能带来预期的收益效果。（2）收益管理系统的操作有待规范。民航企业的在进行收益管理的过程中应该以公司的战略目的为核心，进行收益管理的最根本目标就是充分利用企业的可持续性发展战略资源。也就是说，收益管理的目的在于着眼公司的长远利益而非短期利润。但是，因为无序的市场竞争，国内各民航企业为了扩大收益、争夺客源，企业所采用的收益管理体系也不甚规范。甚至某些企业的做法已经在一定程度上与可持续发展这一战略目标向脱离。某些民航企业在面临由于自身发展所导致的资金需求压力的同时，还要面对来自外部的投资、融资的决策导向，这在一定程度上促使企业只片面的追求短期利润，而忽略了长期的发展目标。如果任由此种情况继续蔓延，就会导致收益管理脱离市场经营，导致客户资源流失，给民航企业造成经济上的损失。（3）管理人员的专业素养有待提高。收益管理有效运用的一个前提就是要求管理人员改变以往的管理理念和思维方法，再者就是在管理人员中拥有足够的统计学、市场学、经济学等方面的专业人才。由于我国民航企业使用收益管理体系的时间还不是很长，因此让员工完全改变以往的思维方法在操作上还有较高的难度，同时也显现出公司的全方位人才储备不足。最终导致收益管理系统在实际操作中困难重重，达不到预期效果。
三、民航企业完善收益管理的具体措施
（1）收益管理应以企业的战略目标为核心。民航企业在不同的时期会有着不同的战略目标，但最终的目的就是为了维持可持续发展的战略资源。在企业进行收益管理的过程中应该根据市场竞争态势、客户心理需求等不同进行不同的从操作，进一步提升民航企业的核心竞争力，来实现经济效益的最大化，满足民航企业不同投资者的投资回报。而不是片面的追求短期利益，盲目的追求高舱位的销售。因此收益管理做重要的就是科学的分析市场态势和客户需求等，保持和维护保证企业能够长期稳定发展的客户资源。（2）提高收益管理人员的素质。收益管理通过改变民航企业以往的思维和管理方法，带来经济利益。收益管理是一门以统计学、市场学、经济学等为基石的科学，因此参与收益管理的员工必须具备相应的专业知识。收益管理人员的专业素养是决定收益管理是否成功的一个关键问题因素。收益管理是客运业务的核心部门，根据有关资料，企业收入平均到每个人身上每个人大约有2亿元。收益管理系统使用人员必须要具有很强的逻辑分析与推理能力。从目前的情况来看，收益管理培养最有效、最快捷的方法应该是从已有的业务人员中挑选有培养前途的，并结合招收理工科大学和经济类毕业生，然后经过一段时间民航业务培训，再到销售、值机等部门实习，最后进行收益管理强化培训，以造就我国自己的收益管理人才。（3）建立科学的运行机制。进行收益管理，由于不同之间的管理目标不同，而难免会出现矛盾。民航企业的市场、销售等部门在日常经营过程中必须相互协调，进行及时的沟通与合作，以达到利益最大化的管理目标。建立规范化的工作流程和规章制度可以为系统提供准确的数据来源于，同时一套有效的监督机制也是不可或缺的。民航企业如果已经决定要进行收益管理，就必须严格整治在销售过程中存在的不规范行为，数据准确是收益管理系统正常运转的重要保证。提高数据准确率是目前民航企业所共同面临的艰巨任务，任重而道远。（4）领导层加强重视收益管理。整个收益管理体系在操作过程中需要企业各部门之间良好的合作和有效地协调，同时还需要对企业不同部门的相关人员不断地进行培训和宣传，仅靠某个部门自身的力量来实现收益管理是不现实的。
参 考 文 献
[1]郭佳.浅析目前中国航空公司收益管理面临的问题及对策[J].经
济研究导刊.2009（7）
篇4
关键词：合作收益 公共管理 结构
中图分类号：F062 文献标识码：A
所谓合作收益是指与竞争收益相反的利益获取形式，也就是个体的人或组织并不通过展开与其他个体的竞争取得收益，而是通过与其他个体进行合作而获益。人类社会发展到一定程度时，个体的人或组织再也无法完成全部的社会生产或相关事务，必须依赖于合作行动或生产才能达成，这就开始形成了社会公共事务。公共事务的出现必然需要特定的人或机构进行管理，于是又出现了公共管理。由此可见，人类合作促成了公共事务，公共事务需要公共管理，而公共管理则是公共机构运用公共权力为公众提供公共产品或服务，公众在享受这种管理服务的同时也在获取收益，进而继续促成合作的形成。
一、人类选择合作的原因和形式
（一）人类选择合作的原因
出现合作的原因在于出现了社会分工，这是人类社会发展到一定阶段后，生产力达到一定高度时的必然。社会分工使生产力进一步提高，增加了社会财富，而分工的出现注定了只有开展合作才能获得更多的利益。现实利益的存在及人类渴望更多利益的心理是促成人类合作的内驱力。当人类合作不断提高生产力并积累更多财富的同时，合作的高效率也日益凸显，于是人类社会中对合作的认同度也越来越高，人类合作的意识更加浓厚、成熟。
合作的好处体现在两个方面：作为个体的人或机构能够通过与其他个体开展合作获取实实在在的物质财富。原因是合作扩大了行动或生产规模，规模效应进一步推动了财富的累积。另一方面，人是社会性生物，只有在与其他个体的互动中，人才能显示存在的价值。而在群体中的人也能同时获取存在感、安全感、归属感等良性感受。
（二）人类选择合作的形式
早期人类的生存模式与自然环境中的其他动物比较类似，就是以家庭为单位的小群体式的生存，成员之间有着或亲或远的血缘关系。这也决定了早期人类合作是基于基因基础上的合作，也是一种小范围的比较狭隘的合作形式。
当社会生产力发展到一定程度，分工自然出现，私有制由此形成，这种状态下人类基于血缘的家庭合作模式的有效性日渐弱化，不同部族间对于交换的需求则日渐增加，同时伴随着联姻活动的不断扩展，无血缘关系的部族之间的接触与融合越来越密切，最终形成了无血缘关系的人类合作的雏形。而当超越血缘的人类合作一经形成，则原本相对狭隘的合作就逐渐形成了具有现实意义的人类社会合作的主流模式。
二、合作收益的构成
良好的合作不仅建立在对收益的合理分配上，而且需要尽可能使收益实现最大值。这就涉及参与合作的各个个体净收益的大小，也就是要确保个体收益Ri大于个体合作成本Ci才能实现有效的合作。作为生产成本的Cp与交易成本的Ce共同组成了合作成本C，即C=Cp+Ce。当参与合作的个体数量不断增加时，就会出现个体参与合作者被分摊到的生产成本开始下降（Cp/n）而交易成本（Ce/n）开始增加的情况。这就涉及一个成本均衡问题，也就是说，要想取得个体参与合作者被分摊成本的最小值，就必须考虑在单位生产成本与单位交易成本之间取得一个相对平均的值。以经济学的理论观点看，也就是实现边际成本与收益的均衡。
由此可见，取得合作收益最大化的决定点是对合作的交易成本Ce的管控，而交易成本至少涉及四方面：防范成本Ce1，就是确保维护参与者个体私利的同时不侵犯他人的合法私利；信息成本Ce2，就是为促成合作而产生信息造成的成本；监督成本Ce3，就是监督约束合作参与各方履行承诺产生的成本；谈判成本Ce4，就是取得合作收益后合理分配时会产生的成本。
综上所述，为了达成合作并取得能令各方满意的合作收益，就需要在维系合作关系的同时实现收益最大化，也就是需要同时实现收益的合理化分配和对交易成本的严格控制，这就对公共管理的设计与执行提出了很高的要求。从亚里士多德的“凡是属于最多数人的公共事物常常是最少受人照顾的事物”可以看出，人类相对自私的天性注定了关注私益永远多过公利，即使是参与公共合作，作为个体的参与者也常常更加看重自身能够从合作中获取的利益，而对于其他个体的获利或公共收益有所忽略。因此，公共管理的施行不仅是促成合作的前提，也是控制成本、获取收益及合理分配的核心。
三、公共管理实现合作收益的策略
（一）分清公、私域和公、私权界限，建立规范的合作秩序
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关键词：管理层激励 投资决策 基准收益率
一、文献回顾
（一）基准收益率相关文献回顾
基准收益率是投资决策中用以衡量资金时间价值的重要参数，是投资者依据所在行业的历史投资绩效，以动态的观点所确定的、可以接受的投资收益的最低标准水平，即投资者可接受的最小收益率。在企业中是由决策部门根据企业未来的发展预测和财务情况自行确定的，而且随着条件的变化经常变动。当项目的收益率达到或超过该标准时，企业可考虑对这项方案进行投资；若低于这个标准，企业的资本将不用于该项投资，而转向收益率更高的投资项目。
蒋红华（2005）认为影响基准贴现率的因素主要有资金成本、最低希望收益率和截止收益率。企业应根据投资项目的性质、特点确定适当的贴现率，以客观地评价投资项目的可行性，避免投资失误和损失。王燕、康锋（2003）具体分析了影响基准收益率的几种因素，最后提出了确定基准收益率的方法和原则。其创新之处在于，明确指出来基准收益率与企业最低期望盈利率等指标的区别和联系，并给出了计算基准收益率的方法和步骤。
（二）管理层激励对投资决策的影响相关文献回顾
Campbell etal（1989）研究表明当投资绩效影响经理的能力或竞争力声誉时，经理与股东的投资冲突就会出现，他们的模型表明在最优的激励合同均衡时，经理是投资不足的。刘怀珍（2004）等研究了经理私人利益与企业投资行为的关系，通过建立模型发现，经理私人利益是企业过度投资行为产生的决定因素，显性报酬只影响经理的努力水平而与投资行为无关。Jeffrey L.Coles（2006）指出高管人员财富对股票波动的灵敏度越高，高管人员就会做出风险更高的投资决策，更多的投资开发，更少的投资实务资产。Ryan and Wiggins（2002）则运用联立方程检验了研发投资与高管人员激励的内生关系。实证结果发现增长机会与股票期权的使用正相关，股票期权对研发投资有正的影响，而限制性股票对研发投资有负的影响。王艳（2005）通过理论模型推导出了如何设计最优股权契约来降低经理的过度投资问题，并考察了与经理过度投资相关的因素。罗富碧等（2008）运用上市公司2002—2005年面板数据，得出了我国上市公司高管股权激励对投资有显著正影响，并且股权激励与投资满足内生决定要求。
因此，在制定管理层激励计划时，需要权衡该计划对公司投资决策的影响，应该根据实际的情况选择恰当的管理层激励模式，以避免出现损害公司价值的行为，并且把握好最优的管理层激励强度，以使公司的投资水平处于最优状态，这样才能最好的发挥激励机制的作用，提高企业价值和绩效。
二、实证研究
（一）假说的提出
由前文可以看出，管理层激励与投资决策之间有很强的相关关系，相关文献主要都是集中在研究管理层激励对投资不适当行为的效果上面，并没有研究对投资参数和指标的影响，特别是像基准收益率这样关键性的指标。管理层激励会影响管理层做出有所倾向的投资决策，引起投资风险的变化，进而影响公司的总风险。基准收益率作为投资决策的重要指标和必须考虑的参数，管理层激励必然也会对基准收益率产生一定的影响。管理层激励虽然是作为解决委托问题而实施的方案，但是管理层激励影响着管理层的投资行为，管理层可能会为了实现激励的条件或者是为了得到更多的奖励，将资金投入收益高的项目以期望得到更多的利益，那么一些收益少但已经超过公司资本成本的项目将不能得到实施，即管理层在实施了管理层激励后会提高他们对项目的最低期望收益率，也就会提高基准收益率。即本文提出如下假设：
H1：实施管理层激励会使管理层会提高基准收益率
不同强度的管理层激励对投资决策产生不同程度的影响。如果对管理层实施越强的激励，那么管理层就越有动机和动力选择投资高收益的项目，提高自己的最低期望收益率。进而本文提出如下假设：
H2：管理层激励强度与基准收益率成正比
（二）变量的选择
在最优资本结构模型中，根据国内外研究状况，本文确定了11个研究制造业行业资本结构的因素。变量说明表如表1。在计算公司债务资本成本时，本文选取财务费用中的利息支出/债务总计。
在管理层激励强度与基准收益率关系的模型中，本文没有选择以往研究中用高管持有公司股份的比例来表示股权激励的强度，因为管理层持有股份比例的高低并不直接反应该激励方式对高管未来行为的影响程度，管理层持股比例高并不意味着由股权带来的财富效应在其总薪酬中所占的比重大。因此本位采用股权激励的股份数*（该公司年末收盘价——激励价格）/管理层总薪酬+股权激励的股份数*（该公司年末收盘价——激励价格）来计算股权激励的强度（IR）。
（三）模型的构建
基准收益率的测算模型
根据已有文献的阅读发现，采用资本资产定价模型结合加权平均资本成本的方法对基准收益率的测算具有更好的解释力，既反映了不同资金来源的成本，也反应了风险。所以本文采用的模型如下：
K=Ke×（1-C）+Kd×C×（1-T）
其中：
K-基准收益率
Ke-权益资本收益率
Kd-债务资本收益率
C-资金成本优化值
T-所得税税率
资本资产定价模型：
Ke=Rf+β× （Rm-Rf）
其中：
Rf-无风险利率
β-系统风险系数
Rm-市场收益率
最优资本结构模型：
CS=a0+a1ROA+a2SIZE+a3TANG+a4TAX+a5NDTS+a6GW+a7STATE+a8IC+a9CR+a10CL+a11P+ε
管理层激励强度与基准收益率相关性模型
Ri=b0+b1IR+b2BETA+b3SIZE+b4GW+b5ROA+b6STATE+γ
（四）样本的选择
本文选择2009—2011年实施管理层激励的制造业上市公司作为样本，剔除了出现财务困境的公司、财务会计数据与指标缺失的公司、B股、H股的上市公司，剔除掉在同一年实施两次以上的重复样本，得出实施管理层激励的制造业上市公司有49个样本，其中实施股票期权的公司26个，实施限制性股票的公司21个，实施管理层持股的公司1个，实施股票增值权的公司1个。另外，作为配对样本，本文在2009—2011年中选取与实施管理层激励的制造业上市公司相对应的样本（即行业、年份等都对应）。本文所用的数据来自锐思数据库。
1、分析第一个假设
从皮尔森相关系数矩阵可以看出，所选取的变量间相关系数在显著性水平0.05的条件下，不存在明显的线性相关关系，可以同时进行多远线性回归分析。根据第一次回归结果，剔除不显著的变量，进行第二次回归。
从表2的回归系数表中可以看出，在5%的显著性水平下各指标都显著的影响资本结构，该模型的拟合优度为76.5%，可以说是较为完整的解释了因变量。从VIF来看，数值均不超过2，可以说明这几个变量之间不存在严重的多重共线性。前10大股东持股比例与资本结构负相关，原因在于控股股东持有的股权比例越高，就不希望管理层过多的负债导致增加公司财务风险，发生财务危机。实际税率与资本结构负相关，虽然税率越高，债务的税盾功能就越大，但是一味的节税而加大负债比例容易增大财务危机，公司应根据实际情况来平衡。公司的规模与资产抵押能力与资本结构呈正相关，这可以说明公司的规模越大、资产的抵押能力越强，就越有能力和信用度来筹集更多的债务资本。从回归系数表中可得出： CS = -1.012 - 0.015CR
-0.411STATE-0.727TAX+0.079SIZE+0.249P 利用各指标的平均值，可以计算出最优资本结构值为0.3982。
本文利用利息支出/总债务来计算公司的实际债务资本成本，然后求得平均值，这样计算出的2009—2011年实施管理层激励的公司的债务资本成本为1.31%。
为无风险让渡货币的报酬率，通常都是将各种类型的政府债券的收益率看作无风险资产收益率。本文采用2006年十年期国债年收益率2.92%来设定它。为资本市场的平均投资收益率。资本市场存在着充分的竞争性、有效性以及投资者追求收益最大化地动机，这些决定了资本市场有一个均衡的投资收益率。但是，在实践中很难计算出这个均衡点。因此本文采用股票价格指数替代均衡投资收益率作为资本资产定价模型的平均投资收益率。由于股票价格指数的剧烈变动，在实际计算中采用一个比较长的时间段，用其平均价格指数收益作为的参考值。本文用2000—2006年的上证综合指数平均收益率来设定它，通过计算为18.64%。
本文利用锐思数据库中股票风险因子模块中个股资本资产定价模型中β值的数据。其原理是通过线性回归，选取过去一段时间某支股票的收益率和市场指数的平均收益率，回归求得的系数就是β值。本文采用了以日收益计算的年度数据，按总市值加权计算β值。通过计算可以得出权益资本成本为18.62%。
将资本结构最优值、债务资本成本以及权益资本成本带入基准收益率模型中可以计算出进行了股权激励的上市公司的基准收益率为11.6%。
对照组：
根据前面同样的方法可以求出
CS=-1.579+0.105SIZE-0.073CR
-1.515ROA+0.096TAX+0.424IC得出最优资本结构值为50.26%。债务资本成本为0.024%，权益资本成本为19.86%。基准收益率为9.89%。因此可以证实第一假设成立。
2、分析第二个假设
根据表3可以看出，基准收益率与管理层激励强度呈显著正相关（5%的显著性水平下），相关系数为0.007，其结果与本文的假设一致。该回归后的调整后的R平方为0.672，较为完整的解释了基准收益率这个因变量。在控制变量方面，BETA值与基准收益率呈显著正相关，相关系数为0.096，说明风险越高的企业期望的收益率也就越高；前10大股东持股比与基准收益率也呈显著的正相关，相关系数为0.101，说明公司的治理结构对投资决策起到了重要作用，控股股东的持股比例能显著的影响管理层的投资行为。SIZE与基准收益率呈显著负相关， 相关系数为-0.016，这一部分原因在于规模越大的企业发展趋势减弱，此时管理层可能希望降低企业的风险以维持发展，所以最低期望收益率会不如正在成长扩张的企业高。部分控制变量不显著的原因可能在于本文选取的时间跨度不够长，进行管理层激励的样本过少。
三、结论
本文通过对2009—2011年制造业中进行了股权激励政策的上市公司作为样本，包括深市和沪市的主板、创业板和中小板来研究管理层激励政策与基准收益率之间关系。本文的实证结果支持本文提出的假设，得出了以下结论：
首先，实施了管理层激励的公司会提高基准收益率。本文通过文献回顾，在计算基准收益率的模型中选择了资本资产定价模型结合加权平均资本成本法。目前来说基准收益率并没有统一的计算模型，本文选择这个模型的原因在于它既反映了风险、资金结构也反映了资金成本，相对来说解释力比较强。本文通过两次回归得出了影响样本资本结构的因素，计算出最优资本结构值，并将债务资本成本和权益资本成本带入模型中计算出基准收益率。对比配对组的计算结果，能够看出实施了管理层激励的公司为了达到激励的条件和得到更多的薪酬把资金流投向收益更高的项目。
其次，在前述结论的支撑下，文本进行了第二部分的实证研究，仍然运用回归模型来验证股权激励强度与基准收益率之间的关系。实证结果表明，股权激励强度与基准收益率呈显著正相关，支持本文第三部分的假设，即实施股权激励的强度越大，那么管理层设定的基准收益率就会越高。
参考文献：
[1]蒋红华.投资项目财务评价中基准贴现率的确定[J].财经论坛，2005
[2]王燕，康锋.基准收益率的影响因素及确定方法[J].工业技术经济，2003
[3]Campbell T，Y. Chan. Incentive contracts for managers who discover and manage investment project. Journal of Economic Behavior and Organization[J].1989
[4]刘怀珍，欧阳令南.经理私人利益与过度投资[J].系统工程理论与实践，2004
[5]Jeffrey L Coles，Naveen D.，Daniel. Lalitha Naveen. Managerial incentives and risk-taking. Journal of Financial Economics[J]. 2006
[6]Harley E Ryan J， RoyA Wiggins. The interactions between R & D investment decisions and compensation policy. Financial Management[J]， 2002
[7]王艳，孙培源，杨忠直.经理层过度投资与股权激励的契约模型研究[J].中国管理科学，2006
篇6
［关键词］收益管理;避免资源虚耗;动态定价
“收益管理”这个概念，由上个世纪70年代美国人提出，我国引入时间并不是很长。收益管理主要是针对有存储限制的资产或者是对易耗品的收入管理，是一种为增加收入的定价优化策略。这个概念自从提出已在诸多行业中已成功应用，并从中获益，逐步应用于服务产业。其中有很多成功的案例，究其原因，都是因为科学的、合理的应用了收益管理的方法和系统，使得这些企业用最短的时间，创造最大的利益。这就说明了，收益管理虽说是一门较新的技术，但只要掌握其核心理念，并将其服务管理系统科学应用于生产就是可以帮助企业实现利益最大化的。应用法则是:需求定价替换成本定价，差别定价替换统一定价。有价值，有潜力的顾客要做到为其保留产品。酒店行业一般将收益管理进行如下定义:把酒店的服务或产品，在最恰当的时间，用最满意的价格，最畅通的销售渠道，给最有潜力的客人，以此来实现酒店收益的最大化。通过“五个最”的组合，以市场预测、机动定价、优化价格、市场分析、控制容量以及超客房预订作为实施法则，尽可能地避免酒店资源虚耗，深度挖掘市场的盈利能力，使得酒店收益最大化目标最终实现。关于收益管理，经常会有人误解为它只有在酒店客房满房的情况下才能发挥作用，其实不然。在酒店行业中，收益管理服务系统科学合理应用，无论酒店满房与否，这门技术都可以发挥其作用，实现收益最大化。譬如:动态定价、差别定价、价格优化及容量控制等等，都是基于市场细分、产品价值、定价及预订控制技术，完全不受客房出租率的影响。此外，从收益管理本身来讲，房价和客房出租率二者互动、融合才是检测酒店收益管理的硬指标，而不是其他。在酒店经营指标中，有且只有这个指标，才能全面地、有效地反映客房收入水平。因此，酒店行业管理者应认识到这一误区，了解酒店应用收益管理的必要性及重要性。那现在的问题就是，如何使收益管理在酒店行业中起到促进收益最大化的作用呢?现分析以下几个方面，仅供参考。
1．细分酒店市场，以支付意愿为依据实行差别定价
酒店定价是门学问，要想科学的、合理的根据市场需求，结合酒店自我定位，针对不同的消费群体来定价，实现酒店利益最大化，就必须得经过严谨的市场调查，长远的站略目光以及科学可靠的服务管理系统才可以实现。所以，细分酒店市场，以支付意愿为依据实行差别定价是首先要解决的问题。
2．需求预测，是把握市场未来走向的依据
酒店客房属于易逝性产品，市场弹性大，消费主体也有很多不可控因素。酒店销售部门如不能准确应用收益管理服务系统，把握市场需求前景，在设定房价分配中出现偏差，不仅仅会损失潜在收入，造成资源虚耗，而且还可能会导致顾客流失。需求预测是在历史数据采集的基础上科学分析，使得酒店管理者能准确把握市场需求，增强对市场的判断力。为了能够更加精确地预测某个时间段的需求，酒店管理者需要各种市场历史数据，譬如:销售价格、NoShow率、取消订房数以及超订量等数据都可以从酒店PMS系统中获得。此外，酒店管理者还应清楚顾客历史消费行为模式，历史事件、平均停留天数、竞争者信息、细分市场消费情况及客源结构比等情况，为市场未来情况的分析提供依据。事实证明，通过需求预测，可解决下列问题:1．动态价格制定更加科学、合理;2．某时间段的订房量科学预测，控制容量和定价，以此提高单房收入;3．在市场需求旺期，有效制定超预售比例，实现酒店利益最大化。
3．制定定价策略，实现价格优化
在酒店行业中，定价不可能像某种商品一样，价位基本长时间保持不变。反之，只要是市场需求，只要是能够让酒店实现利益最大化，满足不同层次消费者需求，就可以随时调整价格，制定科学合理的定价策略，实现价格优化。一般来说，各个酒店定价法有多种形式，这里提到的有以下六种:(1)根据客房类型进行定价;(2)根据旅游淡旺季进行定价;(3)根据预定时间长短进行定价;(4)根据目标顾客的不同进行定价;(5)根据预定客人的多少进行定价;(6)多种方法同时使用。4．增强客房超订的合理性，避免资源虚耗超额预定的合理控制，是指在市场需求的范围内，酒店在预定房间时，一般不会按房间的实际数字预定，而是在一定比例内超额预定。这是因为，消费者在预定房间和实际入住房间之间可能存在有临时取消预定的情况，如果按房间实际数字预定，会造成酒店的资源需耗，减少酒店的利润。但是，如果超额预定太多，造39闫娟，等．试论收益管理在酒店行业中的应用逻辑分析［J］．陕西广播电视大学学报，2019，(4)．成已预定的消费者无法入住，也会给客人带来诸多不变，影响酒店声誉。所以，如何增强客房超订的合理性，避免资源虚耗，是很值得思考的问题。目前使用的是以下几种方法:(1)电话提前确认。酒店行业在预定房间之后会有一项工作就是在消费者即将入住的前一天会派专人打电话确认是否能按时入住，这样做的好处就是能及时清楚消费者动态，进一步稳定房源，如果发生消费者临时取消入住的情况，可以及时二次销售，有效的调配资源，实现利润最大化。(2)预收保证金。随着五一、十一等国家法定节假日以及学生寒暑假等各个旅游高峰的到来，酒店房间会出现一个较为短暂的，但相对集中的预定周期，在这个周期内可以采取预收保证金的方式来预防过多的已预定房间临时取消的状况。同时可以有效的进行资源配置。(3)适度调整价格。在有大型会议、集中培训、盛大节日等诸如此类的活动期间，酒店房间的预定容易出现“爆棚”的现象，在此期间的房间价格就会和一般情况下的房间价格有所不同，因为这个时间段的核心已不是价位问题，而是是否有房源的问题，所以大部分酒店会采取适度提升价格的方式，只要是在消费者能承受的经济范围内都是可以接受的，酒店也能因此能大幅度的提升利润。(4)合理利用高级别套房。在酒店行业中，像总统套房、别墅等高级房型一般入住率相对较低，我们在实施价格定位时，应该适当的调整，让此类房型提升入住率，有效的减少资源闲置，有效提升酒店利润。
［参考文献］
［1］李永超．基于收益管理的复合预测研究［D］．大连:大连理工大学，2013．
［2］张建城．收益管理预测系统的研究和开发［D］．南京:南京航空航天大学，2005．
篇7
关键词：商业房地产；收益率；运营管理模式
中图分类号：F426 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）10-0149-03
商业地产的营业模式决定了商业地产要从微观上应用与零售餐饮和娱乐以及休闲健身等有别于住宅房地产的收益方式。从经营规模上也区别于普通的居民住宅、公寓和普通的写字楼。商业房地产是一个综合的房地产运作形式，要从投资和开发上区别于传统的地产开发项目。商业地产按照实际的功能可以分为商业广场、商业区、大型商铺区、综合性购物中心、休闲广场、专业步行街等多种形式。
1 商业地产的运营管理
应该在最大程度上提高房地产的租赁收益以及品质的价值，将现代房地产理念加入传统的经营项目当中。统一地将这些元素结合到一个信息平台上，不能单纯地只进行运行管理房地产项目，从而逐渐从“商业管理”发展成为“物业管理”，从而逐渐增强核心竞争统一化标准运营模式是商业地产发展的关键，在运行管理上的统一最主要的就是开发商和入驻店铺的合理合作，在同一个主体概念下进行统一步骤的经营管理工作。把传统的经营管理细分为广告宣传、市场营销和商户运营售后安保三方面管理的方式，同时促进维修好消防设备以及灯具的管理。虽然商业物业是一个综合性非常强的复合商业物业，但是它的运营管理模式可以以一个店铺的模式形成统一的感觉。这些同意的精英模式包含了四个方向的内容，有统一规划、统一营销、统一售后服务管理、统一品质监管和物业服务。为以后的统一招商奠定了基础。这项工作是这个商业地产是否能成功的成为城市商业圈中心的重要执行措施。所以执行人员一定要做好前期的准备工作。所以，准确的商业规划是商业项目成功的运营基础。
2 商业地产运营与收益的常用模式
2.1 只售不租，出让产权
通过采取只出售而不出租的方式以最快的速度出让自身的产权，这种经营模式可以快速地收回自己的投资，很多房地产开发商都在日常经营过程中降低了自己的置业门槛，这样就在很大程度上解决了卖场面积难以出售的问题。很多商业地产都使用出售后租出的形式同时以高回报租金为回馈，除此之外还做出若干年之后回购的承诺，这就营造出来很多概念。房地产商以商铺潜在的升值空间吸引部分居民进行投资。产权类商业地产商铺也成为了近些年的趋势，房地产开发商也是以一个物业为整体进行整体开发的。通过对类型的商铺的科学规划和分类，这样既可以在不同的市场都取得一定的利润，又可以保障小业主的除了每年必须缴纳的店铺费用外还能每年获得一定的收益。从而为发展商和商铺店家形成长期的租赁合同。对于这种大型的商家以租赁为主要销售模式，并且得到了广大商家的认可，并且也被投资者所接受。
2.2 只租不售
而单纯地出租而不销售的好处就是房地产的产权一直在开发商手中，开发商可以将产权进行抵押贷款，待产业增值后再继续出售，这样做也会将整个地产都纳入资产运作的范围内，这样既达到了开放商对于商家的控制，也便于管理，执行自己商业地产的经营风格。
2.3 又租又售，部分租，部分卖
将销售和出租结合的形式具有非常好的收效，这种模式可以进行以租代售，还可以不租不售，将产权作为投资资本进行再开发，还可以同商家进行联营，以物业为入股股本参与整个地产的运营当中，也可以合作经营。除此之外，还可以通过物业和其他工作单位成立商业经营公司，专门为经营商业物业，同时以租赁的方式从业主手中取得商业物业的使用权，同时还能获得产权的租赁收入和合伙经营搜如以及物业增值多方面的收益。目前，随着商家和房地产商的强强联合，逐渐形成了一种万达模式，这种模式也被如今万达房地产应用到了极致，并且利用商业地产的形式让沃尔玛、欧倍德等国际大企业进驻万达房地产，并且建立和良好的合作关系。而万达集团通过租金的形式获得了比较稳定的现金流，而商家则是节省了很多选址时间和降低了风险，很大程度上减少了新店建设上的巨额资本原始
投入。
3 商业地产运作中存在的风险
商业地产和住宅地产区别在于商业地产的资金周转较慢，需要整个环节都不能有差错，才能形成一个完成的商业模式，也能保证这个商业环节上的开发商、投资者、经营者、物业都能得到自己应有的利润。主要的经营环节包括了开发、销售、招商、经营和管理几个工作环节，这几个工作环节中每一个都有着非常紧密的联系，而且在法律意义上也存在着和普通房地产的区别，同时商业地产的风险也是比普通房地产大，通常会有以下几个风险：
3.1 宏观调控的风险
因为现在如今房地产的开发非常的火热，带动了整个房价的不合理高涨，国家层面已经多次出手调控，例如上海市就已经针对这种情况进行详细的法规规范，同时要明确商场的产权以及分割转让的明细标准，并且规定商铺必须在有产权证的时候才能够开发、使用和转让。这个同志就是通过行政手段的方式对开发商的行为进行了具体的规范。
3.2 行业规划失误的风险
行业规划具体指的是对某一个地区的产业、地区以及人口等方面内容的安排或者计划，这种规划属于法律法规范畴内的，具有一定的强制性，如果出现宏观上的规划失误可能会造成商铺的贬值。同时，相关的企业也应该在当地开发商业地产的时候应该熟悉当地的政策法律法规，避免触犯法律或者犯方向性的错误。一项成功的商业地产开发活动很大程度上是以来市场调查等商业活动，但是在法律的角度上来了解城市发展的政策倾向也会起到很大的作用。
3.3 租金价差带来的风险
开发商在卖出商铺之后，消费者和小业主们委托开发商经营该商铺，而开发商则是将整个商业地产交给大型商业地产进行统一经营，这样就会在一定程度上降低租金，注重保障小企业主的合法利益，保障他们的收益率，对于每年产生的一些差额，要进行多退少补，不能克扣差额款。如果要回避开放时候产生的风险，就要聘请相关的法律律师，在前期规划阶段就要规避法律风险，并且按照市场的需求和规律来办事，不能脱离市场。如果只是单纯提高价格和回报率。因为商业地产有较高金额的租赁和增值税。对于普通的投资者可能不清楚，会因为合同而产生就飞需要注意在前期详细解释。这也需要开发商在进行销售的过程中做好正确的引导，同时要做到承诺的售后服务，以此提高商业信誉，维护企业品牌。
3.4 大型商铺因为投入高而产生的经营风险
如果几个大型的上家在长期的承租期间内因为自身的经营管理不善而无法继续经营而无力支付预先约定的房租，这就会导致开发商无法支付固定的收益给业主，因此开发商在进行出租的过程中不能只从租金的角度来挑选商家，而是综合性地根据商铺的行业前景、资质一级履约能力进行全方面的考量，尽量选取一些具有较强实力和较高资质的客户，以此保证其履约能力。这部分风险最主要的解决办法就是要在招商工作上多进行综合性考量，很多开发商在进行招商的过程中知识单纯地追求入驻率，经常忽视商家整体的精神风貌和影响商业信誉和形象，也会因此造成商业布局的不合理、不科学，而且因此导致商家经营困难造成退租。这种情况会在很大程度上延长招商时间，导致了更为严重的后果。
3.5 售后包租过程中可能存在的风险
通过公平的法律法规确定购房者和开放商之间的相关利益和义务。也确定购房者和租房者的利益需求。而目前存在着一部分开发商采用委托经营管理的合同方式保障投资收益，以此保证投资收益。业主除了和开发商签订购房合同之外，开发商或者提供的管理公司还要和购房者签订一份委托管理合同，开发商要特别注重委托经营的合同，因为这种委托合同将是保障未来收益的最主要的法律文书。
3.6 产权分散所带来的风险
开发商也要公平公正的分配整个商业地产的商业布局，保证在产权上不要和经营者产生纠纷和矛盾。针对这一问题开发商可以在进行分割的过程中成立业主委员会，通过业主委员会对商场未来经营管理进行总体性的规划管理，具体运作层面要确定每个利益诉求的权限，这样签合同之前确定产权能最大限度的避免后期发生
纠纷。
3.7 物业管理中存在的风险
在商业物业当中单独成立的物业委员会的困难很大，而且管理内容相当冗杂，涉及了多种费用的收取管理和分摊，商业地产的管理费可能因为经营不善，而在后期增加多余的管理费，让很多消费者和开发商产生了纠纷，这是物业的管理水平问题就体现了出来。而且很多不同形态的物业也都面临着不同的收费标准和服务标准，这就增加了发生物业纠纷的概率。
4 结语
综上所述，商业地产的已经在我国开始有了很大程度的发展，不仅是已经进入的房地产开发商还是新参加的开发商，都是处于探索阶段。商业地产是一个高回报和高风险的投资领域，但是从整体上来讲行业的前景十分广阔，不仅有政策上的支持，而且存在着很大的市场空间。作为商业地产开发商，要紧密地和政府以及相关部门合作，开发出具有市场竞争力的产品，在进行项目开发之前要做好可操作性研究和规划设计， 商业地产的经营周期很长，在进行经营的过程中要整合好各个方面的力量，同时要整合整条产业链，才能实现良好的运行，取得预期的效益。
参考文献
[1] 夏联喜.商业地产新兵入门[M].中国建筑工业出版社，2011.
[2] 武能尧.商业房地产开发运营的研究[D].苏州大学，2010.
篇8
关键词：新金融工具准则；上市银行；影响
一、新金融工具会计准则对我国上市银行收益的影响
（一）对上市银行利润的影响
全面实施新会计准则以后，将给商业银行损益确认的标准带来根本性的改变，最显著的就是金融机构所持有的金融资产、金融负债的公允价值的变化要直接计入损益或权益。金融工具的价值受到利率、汇率、价格等指标波动的影响，随着商业银行衍生金融工具交易量的大幅增加，势必造成期末利润的波动性增加。同时，根据新准则，银行持有金融资产的收益和损失不是在报告期末反映，而是要立刻确认，这将缩小商业银行盈余管理的空间。
（二）对上市银行不良贷款的影响
在不良贷款方面，新准则改变了贷款按五级分类计提减值准备的传统做法，减少了人为因素对减值准备计提额的影响。相比之下，未来现金流量折现法更具有相关性与客观性，也更符合会计信息对外披露的要求，但是在操作上难度也更大。由于减值准备是商业银行经营利润的备抵项目，所以对减值准备计提的规定使得银行利润的可控性进一步下降。同时，也带来了有关银行的不良贷款余额及新增额是否会发生异动的疑问。由于新准则初始运用，贷款减值准备计提方式的改变究竟会给计提准备带来多大的差异，目前还没有具体的数据，因此，对银行损益和收益的影响程度尚不能准确评判。
（三）金融资产转移使上市银行收益复杂化
在终止确认中，银行针对金融资产和负债转移由此引起的损失和收益的确认，有两种可选择的方法，即确认、调整当期损益并先在权益项目中列报或者待金融资产出售后再计入损益。以上述方式确认的损益与按收入费用相配比的传统模式确认的损益共同组成了银行的最终经营利润，这不仅不符合传统会计的权责发生制原则，而且使银行期间净利润的内容更显得复杂化。
二、新金融工具会计准则对我国上市银行风险管理水平的影响
（一）对上市银行利率风险管理能力的影响
全面引入公允价值后，银行会计核算将与复杂的资本市场和宏观经济环境更为紧密地联系在一起，市场环境的变化对银行的影响将会通过会计信息反映出来。当市场利率水平变化时，金融工具的重估值随之发生变化，进而导致银行的财务状况和盈利能力产生波动。因此，公允价值的全面引入要求银行对宏观经济和市场环境具有较强的预见能力，这种能力具体反映为银行的利率风险管理能力。从风险的角度看，公允价值计价属性的引入，不仅仅是一项会计准则的变化，而且会给商业银行风险管理观念、风险控制技术手段带来一次巨大的变革。
（二）对上市银行信用风险的影响
在国有银行的存款账户中，存在着大量忠实而低成本的居民储蓄存款。这些存款对市场利率的变化不太敏感，流动性较低，而对国家声誉的依赖性很强，双方形成了强大的资本联盟，是私有银行和外资银行所不能比拟的。国有银行股份制改革上市后，国家有关部门和国有绝对控股集团成为这些银行的超级大股东，所以即使在国有银行上市后，这一部分的资本仍然非常稳定。但是，新准则的实施特别是公允价值计量模式在国有银行的广泛应用及其财务报表的充分披露，将导致损益的波动迅速反映到财务报表之中，扩大银行业绩的波动效应。更为突出的是，随着银行经营业绩的下降及随之而来的金融资产贬值，尤其在我国目前这种特殊的资本结构情况下，将严重影响银行的声誉。声誉的损害使核心存款持有者对改制银行信心剧烈恶化，那么这些存款就会退出核心存款行列而转变为一般存款。如果在现有银行体系中盲目采用公允价值计量，可将单个银行的损益变动升级为银行系统的信用风险。三、新金融工具会计准则对我国上市银行监管的影响
（一）对金融监管的影响
从银行稳定角度看，银行信贷质量要在准备金中得到体现，不仅要求对已经发生的损失计提专项准备，还要对可能发生的损失计提一般准备。而新会计制度要求，银行有客观证据表明该金融资产发生减值的，才应当计提减值准备。计提准备金是资产面值与未来全部现金流量贴现值之差，这与银行内部会计制度预测到的贷款组合发生的损失不一致，也与银行监管的审慎性要求在一定程度上是矛盾的。新会计准则的实施会改变权益的范围，使监管资本计算的范围也要做相应的调整。特别是部分未实现的利得或损失将计入资本公积，使得监管资本偏离了审慎的要求，不符合会计谨慎性原则，所以监管部门有必要根据新会计准则的会计数据实时对监管资本的计量范围进行调整。主要涉及负债和权益分类，可供出售资产、公允价值选择权以及现金的流套期的会计处理等方面对监管资本的影响。同时，由于资产负债项目的变化与衍生工具的表内核算，计算加权风险资产时信用风险与市场风险的组成部分也发生变化，监管部门应对权重和转换方式进行适当的调整，在审慎的前提下在会计资本和监管资本之间建立必要的联系机制。
（二）对上市银行自身会计监管的影响
1.银行在公允价值运用中，由于客观计量和主观因素会导致会计信息失真问题产生，进而影响会计信息披露的质量，这样对会计监管提出了更高的要求。客观因素的影响可以通过修改监管资本计量范围的方式进行解决，但是要剔除会计人员主观因素的影响，使公允价值能得到真实的反映，则需要在会计监管方式上进行创新。银行业监管部门要积极推进商业银行按照巴塞尔新资本协议的要求，加快开发内部评级法并进一步建立和完善正向激励与严厉惩罚并重的激励约束机制，加强对相关会计人员职业道德与专业素质的管理，密切关注会计信息的变动情况，切实防止会计核算方法的滥用，逐步完善银行会计信息披露机制。2.对会计监管队伍质量提出了更高的要求。新准则非常复杂，要求更高，它的实施对银行业的会计核算和会计监管将带来巨大影响，很好地理解银行的会计要素及其处理方法是非现场监管分析和风险评级的必要条件。而现阶段的会计队伍和监管队伍的自身素质令人担忧。所以，开展对银行业务的会计核算，特别是对金融工具确认与计量方面的培训显得尤为重要，十分紧迫。监管部门要开展专题培训，切实提高会计监管人员分析商业银行财务状况及风险状况的水平，提高银行会计监管能力。
（三）促进了监管协调，解决贷款损失准备的会计处理和税收政策
按照新准则的要求，公允价值计量部分业务时，需要对未实现的损益进行确认，与税务部门据实纳税的基本原则存在着一定的矛盾，会影响银行的各项税收负担。此外，我国会计制度、税收制度以及监管当局对贷款损失准备计提的要求也不完全相同，监管部门应与财政部、国税局加强沟通和协调，明确未实现损益纳税的税收政策、贷款损失税前的抵扣标准等，以更好地促进商业银行的稳健运行和可持续发展，实现监督标准和会计标准良性互动，使金融监管和会计监管协调发展。同时，应当改进和完善多元化的金融监管体制，加强银监会与人民银行、证监会、保监会在金融监管方面的工作协调，合理划分各监管机构的监管范围和职责。
四、新金融工具会计准则对我国上市银行金融风险形成的影响
金融市场的迅速变化和监管机构自身能力的不足，导致我国目前的金融监管与现实之间还存在着相当大的差距，使得金融机构普遍存在管理层道德风险问题。由于存在政府公开或隐性的担保，资本实力有限或者监管乏力的金融机构往往会在利益驱使下倾向于投资高风险领域，导致资产的泡沫化。资产泡沫化的微观机制在于金融中介将投资集中在股票、债券和房地产市场，而宏观经济态势和微观经营主体对经营前景的错误预期以及各种基金、保险和投资银行机构的大量出现，再加之全球电子交易系统和国际游资跨越国界的迅速移动，都在一定程度上助长了资产泡沫的加速生成、积累与演化。当资产泡沫化出现“风吹草动”迹象的时候，由于公允价值的计量模式会将这些金融风险放大，将进一步减少国有银行的核心存款。同时，银行的信用风险也迅速加剧。银行以及其它金融机构的财务状况会由此迅速恶化，很可能陷入经营困境，甚至破产。而银行在经济生活有的风险分担机制，此时就会转换成风险聚积效应，促使投资与信贷活动的终止。政府也会因援救倒闭或濒临倒闭的金融机构而支付巨大的财政开支，从而诱发货币危机。这样，就会同时出现银行业危机与货币危机，并相互加强，相互交织，最终加剧金融危机的演化进程。
【主要参考文献】
[1]朱海林.金融工具会计论[M].中国财政经济出版社，2000.
[2]陈小悦.关于衍生金融工具会计问题的研究[M].东北财经大学出版社，2002.
[3]路晓燕.公允价值会计的国际应用[J].会计研究，2006，（4）.
篇9
关键词:收益模式物业销售物业租赁香港
不同收益模式的概念与特点
从世界范围内看,以物业开发和投资为主营业务的房地产企业具有三种典型的收益模式:其一是物业销售收益模式;其二是物业租赁收益模式;其三是混合型收益模式。
收益模式的概念界定
所谓“物业销售收益模式”是指房地产企业通过筹集资金、购买土地、设计建造、市场营销等环节,最终以销售方式获取房地产投资收益;所谓“物业租赁收益模式”是指房地产企业自行开发建设或者直接购买物业的所有权后,通过宣传推广、招商谈判、租约签订等环节,最终以租赁方式获取房地产投资收益;所谓“混合型收益模式”是前两种收益模式的结合,是一种物业销售和物业租赁并举的收益模式。
由上可见,本文所指的收益模式并不针对具体的开发项目或物业类型,而是指一个房地产企业在市场动态发展过程中,为了获取良好的经营绩效和长远的发展机会所选择的收益模式。
收益模式的比较分析
不同收益模式对房地产企业的经营绩效有不同的影响,表1从多方面对物业销售收益模式和物业租赁收益模式进行比较。
所有权物业销售收益模式在销售完成后,将物业的所有权转移到买方手中,因此房地产企业没有获得物业的所有权。反映在企业资产中的主要项目为在建工程。相反,物业租赁收益模式则保留了房地产企业对物业的所有权,所有已租赁物业都属于企业的资产。
资金周转速度在物业销售收益模式下,物业价值一次性实现,因此可以立即将投资收益投入到扩大再生产过程,该模式有效的提高了资金周转速度。相反,在物业租赁收益模式下,物业价值在长期内实现,资金周转速度相对较慢。
收益稳定性在物业销售收益模式下,现金流入在物业销售时完成,并受工程建设、销售状况、市场价格影响较大,因此收益不稳定。相反,物业租赁收益模式可以通过租赁合同获得中长期的稳定收益。
流动性风险在物业销售收益模式下,一旦房地产企业在建设过程中遇到资金短缺等流动性风险,由于物业的物理形态还没有实现,因此变现能力差,企业抵御流动性风险的能力弱。相反,在物业租赁收益模式下,由于企业持有一定量的物业,因此可以通过出售已持有的物业来解决流动性问题。进一步而言,在具有房地产投资信托的房地产市场中,企业可以通过资本市场套现,物业租赁收益模式的流动性风险更小。
市场风险在物业销售收益模式下,房地产企业面临的主要是一级市场中的价格风险;在物业租赁收益模式下,房地产企业面临的主要是三级市场中的租金风险。由于房地产投机、房地产市场周期循环等因素,房地产市场价格的波动性要远远强于租金的波动性,因此前者将面临更大的市场风险。
品牌效应在物业租赁收益模式下,房地产企业通过持有高品质的商业物业、写字楼来提升企业形象,创造品牌价值。例如,香港置地集团在中环所持有的大量写字楼曾经一度为其赢得了“中环地王”的美誉,而太古地产的太古广场也是香港商业物业中的优质品牌。因此,就提升公司形象而言,物业租赁收益模式更具优势。
分析表明,两种收益模式各具特色,很难比较哪一种更有利于房地产企业的可持续发展。然而,纵观香港过去几十年房地产企业的发展历史,笔者认为随着房地产市场的不断发展,两种收益模式正在不断融合,混合型收益模式由于集成了两种模式的优点,而为更多的房地产企业所接受。本文将以香港房地产市场中新鸿基地产公司案例为主,分析投资收益模式变迁的深层次原因。
新鸿基地产公司案例分析
1963年,郭得胜、李兆基和冯景禧三人分别投资100万元建立了新鸿基企业有限公司。1972年8月23日,新鸿基企业有限公司在香港上市,1973年改名为新鸿基地产发展有限公司(下简称“新地”)。“新地”看好香港和内地的长远发展潜力,最初崇尚开发中小型的住宅项目,随着市场需要逐步开始全力开发大型的住宅项目。从1992年以来,“新地”一直高居香港股票市场“市值十大地产公司”的榜首,堪称香港的“地产巨无霸”。“新地”早期奉行“货如轮转”的经营策略,以物业销售作为其核心的收益模式。本文通过对1988年到2004年公司年报数据的分析,定量的考察了近20年来其收益模式的变迁。
新鸿基地产公司收益模式变迁
分析一:物业销售与物业租赁收益模式的结构变化据相关数据表明,“新地”总资产(按照建筑面积计算)中,已租赁物业比率呈快速上升的趋势,从1988年的22.3%增长至2004年的47.9%,基本与在建物业(包括“待销售物业”和“待租赁物业”两部分)持平。这表明香港房地产业进入成熟期以后,“新地”明显转变了其发展初期以物业销售为主的收益模式,选择物业销售和物业租赁并举的收益模式。
另外,“待销售物业”从1990年开始快速上升,1995年至2000年期间稳定在55%左右,并从2001年开始快速下降到2004年的35%。“待投资物业”基本经历了相反的变动趋势,即从1990年大幅度下降后,在整个90年代稳定在10%左右,并从2000年开始上升到2004年的17%。1990年恰好是香港房地产市场周期循环的上升阶段,物业价格指数超过租金指数大幅度上涨,到1997年第三季度住宅、商业物业、写字楼、工业物业的价格指数都达到了历史最高点。亚洲金融危机发生后,香港房地产市场进入了周期循环的下降阶段,房地产价格指数快速下跌。“新地”在周期循环的上升阶段,积极的削减“待租赁物业”的比率,将更多的资金周转用于“待销售物业”,因而在房地产价格快速上升阶段,获取了巨额投资收益;相反,进入周期循环的下降阶段后,“新地”则在收益模式上进行了灵活的调整,通过将部分“待销售物业”转变为“待租赁物业”以及寻找更多的物业租赁投资机会,从而在价格大幅度下降时避免遭受巨额损失。
分析二:在建物业和已租赁物业的类型结构“新地”在建物业和已租赁物业中,各种物业类型所占的比率情况(按照建筑面积计算),图略。在建物业以住宅为主,工商综合的结构变化最为明显,尤其是1994年以后,工商综合的比率明显下滑。其它在建的物业类型则相对保持稳定。商业物业在所有的物业类型中占据了最高比率,保持在40%至45%之间。写字楼所占比率次之,从1994年的24%增长至2004年的32%。另外,工商综合所占比率基本保持在15%至20%之间。住宅和酒店所占的比率最低,在10%以内。由此可见,虽然“已租赁物业”的总量在总资产中保持了快速增长的态势,但是其物业类型的构成却保持了相对的均衡发展态势。
分析三:收益稳定性分析据相关数据表明,自1988年以来,“新地”的租赁收入呈现出快速增长的趋势,并于1998年达到最大。虽然1998年后,租赁物业的面积仍在不断增长,但由于亚洲金融危机后租金大幅下调,所以总租金收入也略微下调。与租赁收入的大幅增长和缓慢下调相比,这一期间的销售收入则经历了大幅上升和大幅下降的剧烈波动过程。1998年,销售收入达到历史最高点后大幅下滑。2000年销售收入只有1998年最高销售收入的38%。另外,从租赁收入占销售收入的比率上可以看出,发生亚洲金融危机以后,租赁收入所占比重大幅度提高,如在2000年,租金收入占到销售收入的45%。进一步计算表明,考查期内“新地”销售收入变化率、租赁收入变化率和总收入变化率的标准方差分别为41.2%、31.35%和34.73%。由此可见,物业租赁收益模式所带来的租赁收入弥补了销售收入强烈波动给公司总收益带来的巨大不确定性,物业租赁收益模式有效的稳定了“新地”的总收益,降低了公司的经营风险。
案例分析小结
案例分析表明,“新地”在过去近20年中,投资策略和经营绩效有四个显著特点:第一,物业租赁在总资产中比重不断提高,收益模式由70年代单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变;第二,租赁物业中,各种物业类型的结构保持稳定,商业物业、写字楼和工商综合比率最高;第三,在混合型收益模式下,通过动态调整销售和租赁物业比率,“新地”适应了房地产市场周期循环的变化;第四,在混合型收益模式下,稳定的物业租赁收入减小了公司总收益的波动性,提高了公司的经营绩效、降低了公司的经营风险。
综上所述,对于“新地”这个曾以“货如轮转”为经营理念的公司,在不断发展的过程中,其收益模式经历了由单纯的物业销售收益模式向混合型收益模式转变的过程。
笔者认为,房地产市场发展阶段的演进是造成企业收益模式变迁的深层次原因。从案例分析来看,房地产市场进入成熟期后,商业地产的兴起、增量市场向存量市场的过渡、房地产金融市场的成熟、房地产周期循环等特征的出现要求企业能够更为快捷的适应市场的变化。在这样的背景下,混合型收益模式的优势表现为如下四点:
在房地产周期循环中,企业可以根据房地产价格和租金的变化,调整物业销售和物业租赁比率,提高了企业的经营灵活性,公司总体的市场风险降低。
企业享有部分物业的所有权,因此在成熟的房地产金融条件下,企业资产流动性增强,即保证了资金周转的速度,又可以控制流动性风险。
增强了企业收益的稳定性,改善了公司的经营绩效。
为企业预留了创造品牌价值的机会。
香港经验对内地房地产企业的启示
香港房地产企业发展的经验表明,只有在转轨期间选择正确的收益模式,企业才能更好的适应产业成熟发展期的要求。为此,笔者认为内地企业应该积极应对即将面临的收益模式选择问题。首先,房地产企业应在成熟发展期到来之前,适当增加物业租赁的比率,并逐步过渡到混合型收益模式。其次,对于商业物业、写字楼等需要产权统一的物业类型,也要坚定的选择物业租赁收益模式。再次,在成熟发展期的房地产周期循环中,企业应灵活的改变投资策略,从而最大限度的发挥混合型收益模式的优势。总而言之,本文的结论表明,虽然物业销售和物业租赁收益模式各具优势,然而混合型收益模式在提高企业经营灵活性和增强企业收益稳定性等方面所具有的优势,使其成为寻求可持续发展企业的最佳选择。
参考文献:
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关键词：房地产；开发项目；投资收益；管理
中图分类号：F416 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2014）09-0398-01
房地产开发项目具有投资大、周期长、工序复杂、资金周转慢、风险大等特点，这些特点就决定了房地产开发项目首先是投资不容有失，一旦投资失败，损失动辄几千万甚至上亿，而且开发项目一般都是一次性的。因此必须在房地产开发项目投资前和投资后进行项目收益管理。本文根据自己的经验和体会，要做好房地产项目投资收益管理，应从下四个方面进行。
一、构建适合企业的投资收益测算模型
建立投资收益模型，其目的在于保持项目的收益对比；为项目实施目标和实施效果的评价建立标尺；规范投资收益测算、提高工作效率。投资收益测算模型可以分为销售型、持有型和混合型。
中铁二局集团房地产开发有限公司主要是承担旧城、小区开发及土地整理等业务，属于销售型物业投资收益模型。对于销售型物业的经济评价指标很多。归结起来，其核心指标关注两个，静态指标为销售利润率，动态指标为内部收益率。要得出上述指标，将形成项目利润表、现金流量表、资金计划表三张主表以及项目核心关键节点表、销售回款进度表、投资估算及投资进度表、成本分配表等若干辅表。另外，为提高投资测算效率，对项目规划指标，应作列表反映，为相关测算提供基础信息。
二、构建项日收益评价体系
项目从征地到建设验收完成都需要项目收益的评价，尤其征地这个环节的项目收益评价最为重要，这个环节用到的评价方法是定量。项目投资收益测量计算的时候，每一个物业都有一些核心经济指标与辅助经济指标，它们用来检测项目是否给企业带来收益。
企业建设成立前会对所有指标设置基准值，企业分析所有指标对于企业的重要性，然后设置每一个指标在整体评价中的相对重要程度之后，会和基准值进行对比，然后依据相关规则，对所有指标打分，从而建设成立项目收益评价体系。
三、项日收益管理要贯穿于项日几个重要阶段
3.1 征地阶段投资收益管理
征地阶段非常重要，关系到项目收益的整个过程。征地阶段投资收益管理，一般情况下要和项目可行性一起研究。因为可行陛与收益管理是相辅相成的，项目收益测量计算得到的数据，是可行性研究需要的对象。而可行性研究的对象，是项目收益测量计算的依据。征地阶段的投资收益管理，需要很多方面共同努力，下面介绍一些相关的内容。
（1）全面理解目标项目的规划条件和设计要求。限高、容积率、覆盖率这三个指标是重点要注意的地方。这三个指标之间既互相联系又互相限制约束。
（2）认识和价格相关的信息。①明确实际交易的价格；②了解价格计算口径；③了解房屋自身配套设置的情况；④了解项目内外所有配置。
注重隐型成本。①开发土地内房屋拆迁需要的成本；②项目建设范围周边环境治理和市政设施建设需要的成本；③地下车库，地下室等建筑需要的成本。
做好风险分析，确定获取项目底价。投资收益管理工作的进行，需要对一些因素进行分析，比如，非土地成本变化、土地拍卖价格变化、销售单价变化等，这些因素都比较敏感，变化频率很快。对这些因素进行分析，得出项目收益和这些因素变化之间的联系，根据它们之间的联系对项目竞买底价进行分析。
3.2 策划阶段投资收益管理
策划阶段是对征地阶段的补充和加深，是对项目的产品、项目、客户进行详细的定位。这一阶段重要作用是对预备方案进行筛选，然后确实最合理的设计方案。项目策划阶段是征地阶段的深化，征地阶段因为某些原因没有确定工作方案，在项目策划阶段会对其进行确定，因为它会对项目收益的方案提供详细的数据，确保决策准确。
此外，还有项目的配套设备的标准，也会在这个阶段确定。在确定的过程中，要结合项目成本效益原则、销售定价、竞争项目实际情况、市场需求，得出可以准确测算项目投资的项目配套设备。
3.3 方案阶段投资收益管理
方案阶段重心是在符合规划指标要求的基础上，依据项目策划确定的方案，尽最大努力增加项目收益。在这个阶段，是对项目规划中的投资收益更深的测算。
3.4 定价阶段投资收益管理
项目进行过程中，项目成本也在不断变化，项目收益也开始明确。现在大多数房地产企业定价的时候运用的方法是竞争导向法与需求导向法，但是项目进行是分批进行定价的，所以仍然需要强制性跟踪收益，依据成本导向推算出开盘时候的价格。这个阶段要注意某种情况下项目收益的情况。
3.5 结案阶段投资收益管理
这个阶段中心工作是对整个项目进行总结，得出经验和教训，对整个项目收益进行最后的评价估量，方便后面的工作扬长补短，最大限度的增加项目收益。进展报告与好的经验都是在这个阶段完成的，进展报告与好的经验的制作过程中要认真的对每一个数据进行统计，并且把每一个数据表明出处，然后计算收益，分析收益降低的原因。同时，还要调查客户的满意程度。为后面的工作打下良好的基础。
四、建设成立投资收益管理的组织机制
项目投资收益管理是一个复杂的工作，有很多阶段组成，这些阶段的工作，需要很多部门完成。所以，收益管理要想做好必须建设成立投资收益管理组织机制。这个机制的总体架构，就是打破部门分割办限，建立以项目收益管理专员为中心，统一管理、分头负责的组织机制。
