小区物业管理范文
时间：2023-04-08 22:33:42
导语：如何才能写好一篇小区物业管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
（一）基础设施条件
老旧小区的基础设施条件差、相关配套设施落后。而且老旧小区通常都实行带有福利性质的低租管理模式，致使老旧小区的房屋、基础设施和相关配套得不到合理有效的维修和保养，从而造成房屋失修失养，破旧不堪，因此，很难在老旧小区开展比较专业的物业管理。在这种情况下，国家不得不把老旧小区的物业管理工作揽在自己手上。相比之下，新建的商品房小区，房屋质量高，相关配套完整，环境整洁，专业的物业管理公司就容易进来进行管理。
（二）房屋产权
老旧小区房屋的产权比较复杂，包括公共产权、集体产权和私人产权。与此相对应的，房屋的所有人也比较复杂，包括住户个人所有、产权单位集体所有和公共所有。其中，集体所有人又包括各个层级的机关单位部门，公共所有人又包括各个层级的银行、邮局等事业单位。由于房屋产权的繁多以及房屋所有人的繁多，使得在老旧小区开展物业管理的方式方法上，基本上是根据每个小区自身产权特征和其它现实基础条件来具体安排的，所以老旧小区物业管理的方式方法也比较繁多。而新建商品房小区不存在这个问题，它们都是直接卖给住户，产权形式比较简单，管理的方式方法也比较集中，比较容易进行专业的物业管理。
（三）资金来源
老旧小区里很多房屋产权人是单位，单位倒闭后房屋的物业管理责任不明确，也就没有人来负责，向小区住户收费根本不现实，连基本的生活垃圾费都很难保证，况且老旧小区还住着相当一部分靠吃低保生活的住户。国家不得己通过财政来补贴这类房屋，以此来解决其所必须的物业管理费用。相比老旧小区，新建商品房小区的物业管理费用则简单的多，由小区住户直接承担，物业管理公司只用进行简单的预算，以此来确定向小区住户收取的物业管理费用的多少。
（四）住户的收入水平和消费观念
老旧小区的住户很多都是低收入家庭和低保户，收入不高，思维方式跟观念相对滞后，始终纠缠于计划年代房屋的一切费用由国家买单的概念上，因此很难开展专业的物业管理工作。为此，仍然要继续实践摸索符合老旧小区实际情况的物业管理方式。相比之下，买得起商品房的住户都是有一定经济实力的，层次也相对较高，思维方式更开阔，更容易接受各种新事物、新观念，所以在新建商品房小区开展专业的物业管理相对要容易许多。
二、改善老旧小区物业管理现状的可行性思考
（一）积极宣传转变居民传统小区管理观念
老旧小区的居民享受惯了计划经济时代福利分房管房所带来的的各种好处，导致消费观念落后、自治意识不强，究其根本原因，还是因为没有能够转变过去传统的房屋管理观念，更没有认识到物业管理的重要性和必要性。因此，需要通过宣传改变住户传统的房屋管理观念，一旦他们的观念转变过来了，接受了现代的物业管理方式，就为在老旧小区实施物业管理扫清了一大障碍。另外，通过及时有效的宣传还可以消除物业公司与小区的居民长久积累的矛盾，比如有些业主认为物业服务公司可能存在乱收费现象，如果这种质疑不能有效及时的得到回应和沟通，必将会造成业主与物业服务公司的矛盾。
（二）加强基础工作建设。
由于老旧小区基础条件比较差，且相应配套设施普遍不是很理想，因此，在对老旧小区实施物业管理之前，应该首先由个人、单位和政府共同出资，对其进行综合整治，为其创造进行物业管理的条件。从2010年开始，马鞍山市将对全市老旧小区开展全面的整治工作。集中3年时间对全市56个成片老旧小区（房屋面积300多万平方米）和51个零星项目实施整治，基本完成全市老旧小区的整治任务，实现环境美观整洁、配套较为完善、安全防范加强、管理逐步规范的目标。对老旧小区进行综合治理改造后，小区呈现的基本面貌应该是：房屋基本完好、公用设施设备完好、道路完好、环境整洁，并设置配备如门卫室等必要的物业管理用房。这么一来，不仅能改变老旧小区的原有面貌，同时一也为在老旧小区实施物业管理创造了良好的外部环境条件。
（三）提高物业服务人员素质
物业服务人员素质不高是造成物业纠纷的又一重要原因。由于目前物业服务行业内的许多物业服务人员是半路出家，素质普遍不高，一些由原房管所职工直接转化而来的管理人员，由于不熟悉现代物业管理的模式，对物业管理知识知之甚少，所以只能对物业作一些简单的维护、清洁、保安工作；而一些从公共管理、饭店管理行业转来的管理人员，他们虽然具备一定的管理能力，但也没有经过物业管理专业知识的学习或培训，所以服务过程中常与业主发生纠纷。而当发生纠纷时人们常常习惯于从外部找原因，缺少考虑自身因素。因此，作为物业服务公司应采取各种措施，提高物业服务人员的素质。
（四）多方筹措资金，分层次收取管理费用
老旧小区的改造是一项庞大的社会工程，需要投入大量的资金，要确保资金的及时到位，仅仅依靠政府是难以解决的。因此，要调动各方面的积极性，并按照政府、单位和业主或使用人共同负担的原则，通过多种途径获取必要经费。按管理责任和产权归属，负责资金筹集。老旧小区的欠建工程和小区绿化由原开发单位按预算出资。商业服务网点门面装修改造，由产权单位（人）出资，小区的公共活动场地以及公益服务设施的改造完善由居民集资。（本文来自于《黑河学刊》杂志。《黑河学刊》杂志简介详见。）
三、结论
篇2
为贯彻落实《物业管理条例》规范物业管理活动，保持物业管理在企业和业主、使用人的合法权益，创造一个清新、整洁、文明有序的生产和生活环境，特制定本办法。一、物业管理企业
1、本办法中的物业管理，是指物业管理企业受业主、使用人的委托，依据物业管理委托合同，对物业的房屋建筑及其配套设施、设备、绿化、卫生、治安和环境容貌等管理项目进行维护，修缮和整治，并向业主和使用人提供综合性的有偿服务。
2、从事物业管理的企业应具有独立的法人资格，从业人员应取得职业资格证书。
3、物业管理企业接受委托应与业主、使用人签订物业服务合同，其内容应包括服务范围、管理标准、权限、期限、费用收支监督检查和违约责任等，并报送区物业主管部门备案。
4、物业管理企业应设立固定的服务场所，专线电话，专职工作人员24小时值班，确保及时为业主服务。
5、物业企业应按等级收费，并由物价部门统一定价，设“公示板”公开收费标准，便于业主和使用人监督。
6、日常维护与紧急事件处理。（1）物业管理企业应对房屋主体，水电设施，排水设施，消防设备共用部位和供用设备进行日常养护和维修，确保设备运行正常，居住安全。（2）对上水管线发生跑漏、下水管线发生堵、冒等突发事件及时处理，确保业主和使用人财产不受损失。
（3）对二次供水水箱，应一个季度或在重大节日前彻底清洗一次，日常派专人看管，确保水质安全使用。
7、小区绿化。小区绿化要与周围建筑风格浑然一体，既要注意根据不同的功效进行适宜的绿化和小品布置，重点美化部分应放在小区出入口等引人注目的地方。物业管理企业要采取多种形式，向广大业主或使用人特别是儿童进行宣传教育，使人人都来关心爱护绿化，并制定相应的绿化管理规定。
8、小区卫生管理。清洁卫生的工作应做到“五定”即定人，定时间、定地点、定任务、定标准。每天清扫一遍，全日保洁，质量应达到“六不”、“六净”。既：不见积水、不见积土、不见杂物，不漏收堆、不乱倒垃圾和不见人畜粪便。路面净、路沿净、人行道净、雨水口净、树坑墙根净、果皮箱净。
9、小区治安。物业管理企业应与当地公安部门建立良好的工作关系，接受指导，争取配合，做好小区治安管理工作。
10、小区消防、消防管理在物业管理中占有头等重要的地位。要加大宣传力度，增强消防意识，警钟长鸣，常抓不懈，因此消防工作应提高到管理的重要日程。
11、车辆管理。小区内的机动车，摩托车，自行车应在指定位置存放，由物业管理企业统一管理。
二、业主、房屋使用人
1、业主、使用人应成立业主委员会。与物业管理企业签订服务合同，并监督物业管理活动。有权选择物业管理企业。
2、业主、使用人应按时交纳物业管理费、环境卫生费、经营性房屋的业主或使用人应积极配合物业管理部门和环境卫生管理部门，按规定主动交纳各种费用。
3、业主，使用人不应高空抛物、擅自改变房屋、外立面、内部平面布局，随意拆损门窗和私搭滥建、在外立面设置立架改动采暧、供水、排水设施，不准随意占用公共用地乱堆杂物；不准损坏花草树木、小品、健身器材；不准在楼道内乱写乱画；不准私自存放易燃、易爆、有放射性的物品，排放有毒、有害物质；制造妨碍他人正常休息的噪音等。
4、物业管理企业有权督促拒交应交费用的业主、房屋使用人交纳费用；也可以向法院提讼。
5、业主、使用人和物业管理企业违反物业服务合同约定，任何一方当事人有权解除合同，并可要求另一方承担违约责任。
6、当事人因房屋使用、维修、管理等发生纠纷的，可依法向仲裁机构申请仲裁或直接向人民法院提讼。
住宅小区物业管理工作涉及千家万户，做好这项工作可以为政府和广大居民排忧解难，化解日常生活中的矛盾确保人民群众安居乐业，保证社会的稳定。为开创我区物业管理更新更好的局面作出努力。
三、本办法施行监督机关为×市××区建设环保行政执法局物业管理 办公室。
篇3
小区物业管理委托合同范文一
第一章 总则
第一条 本合同当事人
委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将_____ _________________(物业名称)委托于乙方实行物业管理，订立本全同。
第二条 物业基本情况
物业类型：小区住宅、为住宅配套的建筑及设施
坐落位置：
四 至：东__________________南_____________________
西__________________北_____________________
占地面积：________________平方米
建筑面积：________________平方米
委托管理的物业构成细目见附件一。
第三条 乙方提供的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位的维修、养护和管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅、地下室。
第五条 共用设施、设备的维修、养护运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、烟囱、内外共用照明、有线电视线路、共用中央空调、暖气干线、供暖锅炉房、高低压水泵房、楼内消防设施设备、电梯、污水泵、水箱、宽带网线、电信线路、楼宇单元门与户门对讲系统、高低压变配电设备及供电线路、避雷及接地保护 、标识、安全监视系统、电话交换机。
第六条 市政公用设施和附属建筑物、构筑物的维修、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、池、井、自行车棚、停车场、围墙栏杆。
第七条 公共绿地、花木、建筑小品、喷水池、铺装地面等的养护与维修。
第八条 附属配套建筑和设施的维修、养护和管理，包括商业网点、文化体育娱乐场所、会所 。
第九条 公共环境卫生，包括场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾箱及垃圾的分类、收集和清运、拦杆及外建筑外墙面清洁 。
第十条 交通与车辆秩序的管理。
第十一条 维持公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤、小区治安。
第十二条 管理与物业相关的工程图纸、业主和租户档案与竣工验收资料、工程维修记录。
第十三条 组织开展社区文化娱乐活动，建设社区专项活动组织。
第十四条 负责向业主和物业使用人收取下列费用：
1、物业服务费;
2、有偿使用设施的费用;
3、供暖费。
4、受委托的代收代缴费用，如：水费、电费等。
第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方接受委托并合理收费。
第十六条 对业主和物业使用人违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取规劝、制止、公告、起诉等措施。
第十七条 其它委托事项
1、协助业主委员会(筹)或业主代表清理ZZZZ物业管理公司遗留的问题，分清类别(服务、工程、财务等)，并协助逐步解决;
2、接受业主委托，办理业主与开发商之间费用结算的具体手续;
3、执行业主大会有关决议及业主委员会(筹)委托的其他事宜。
第三章 委托管理期限
第十八条 委托管理期限为 年，自 年 月 日 时至 年 月 日 时止。
第四章 双方权利义务
第十九条甲方权利义务(同样适用于业主委员会)
1、代表和维护产权人、使用人的合法权益。
2、制定业主公约并监督物业使用人遵守公约。
3、审定(修改)乙方拟定的物业服务方案和制度。
4、检查监督乙方工作实施及制度的执行情况。
5、审定乙方提出的物业服务年度计划、财务预算及决算。
6、甲方有责任在合同生效后为乙方进驻小区提供管理用房，乙方无偿使用。
7、当业主和物业使用人不按规定交纳物业服务费时，采取协商、规劝、书面公告或授权乙方采取起诉等方式协助乙方催交。
8、协调、处理本合同生效前发生的物业管理遗留问题。
9、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
第二十条乙方权利义务
1、根据有关法律、法规、行业服务标准及本合同的约定，建立物业服务管理机构和管理制度。乙方制定的服务标准应征得甲方同意.
2、对业主和物业使用人违反业主公约的行为，按照本合同的第十六条的约定办理。
3、选聘专业公司承接本物业的专项管理业务，但不得将本物业的管理责任转让给第三方。
4、负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施。
5、向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督。
6、负责编制物业年度工作计划、资金使用计划及决算报告。
7、每6个月向全体业主和物业使用人公布一次管理费用收支帐目。
8、对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施。
9、乙方保证执行“XXXX小区业主大会决议”，按照决议规定的时间准时进驻小区实行物业管理服务，并在进驻后尽快完成与原物业公司的交接
10、本合同终止时，乙方必须向甲方无条件移交全部经营性商业用房、管理用房及物业的全部档案资料、收费情况、专项管理的资金和帐户等。
第五章 物业服务质量及方式
第二十一条 乙方必须按下列约定，实现目标管理。
1、小区整体达到桐城市优秀管理住宅小区标准”。
2、物业公司应积极引入国内先进管理经验，提高服务管理水平，并应适时建立ISO-9001和ISO14001管理体系。
3、业主投诉服务实行首问负责制，有始有终不允许推诿扯皮。
4、本物业的服务采取专业方式，即小区内保安、保洁、绿化、电梯、网络等项专业性较强的工作由乙方组织专项招标，甲乙双方共同决定，乙方负责对承包专业公司进行监督管理，以保证小区物业状况始终处于专业、良好水平。
乙方的主要服务重点是：
(1) 业主的投诉和报修;
(2) 工程维护和维修;
(3)协助业主委员会(筹)工作;
(4)整顿小区私搭乱建、乱停车辆等损害业主整体利益的状况;
(5)不断提升小区物业整体服务水平，争创桐城市一流的居住小区。
第六章 物业服务费用及收入
第二十二条 物业服务费
1、本物业的服务费，住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米 XX元/m2(不带电梯)或XX元/m2(带电梯)向业主或物业使用人收取。
2、业主和物业使用人逾期未交纳物业服务费的，从逾期之日起每天按应交服务费的千分之一交纳滞纳金，但滞纳金总额不应超过应收款总额的30%。
3、乙方对物业服务费的收取采取“先服务后收费”的原则，每月1-5日收取上月物业管理费。
4、乙方收取的物业服务费扣除营业税后，提取8%作为乙方的利润，但在经营亏损时不得提取。
5、物业费在乙方提取应得利润后的结余部分，应该用于对小区业主的服务或者适当减免次年的物业服务费。
第二十三条 车位使用费由乙方按下列标准向车位使用人收取：
1、露天车位：按桐城市标准
2、车 库：230元/位.月
3、自行车存放不收费。
第二十四条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实际发生的费用计付，收费标准须经甲方同意并公示。
第二十五条 其它收费：
1、乙方利用业主所拥有的物权取得的收益，如：房屋租赁、广告、地面停车、物业用房出租、会所经营收费等，进入专项资金账户，扣除相应的一定比例乙方的管理费用(管理费用比例甲乙双方协商确定)后，由业主委员会(筹)决定其使用，专款专用。
2、采暖费为代收代缴，不纳入乙方的收入，专款专用、封闭管理。
第二十六条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修、养护费用：
1、房屋共用部位的小修、养护费用，由物业管理费承担;大中修费用，由业主交纳的维修基金承担;更新费用，另行商议。
2、房屋共用设施、设备的小修、养护费用，由物业管理费承担;大中修费用，由维修基金承担;更新费用，另行商议。
3、市政公用设施和附属建筑物、构筑物的小修、养护费用，按照与有关部门协议执行，小区界内部分由物业管理费承担;大中修费用，由界内部分维修基金承担;更新费用，另行协商。
4、公共绿地的养护费用，由物业管理费承担;改造、更新费用，另行商议。
5、附属配套建筑和设施的小修、养护费用，由物业管理费承担;大中修费用，由维修基金承担;更新费用，另行商议。
第七章 违约责任
第二十七条 甲方违反合同第十九条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同第四章第二十条不能履行责任，违反第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十九条 乙方违反本合同第六章的约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第三十条 甲乙任一方无正当理由提前终止本合同的，应向对方支付本合同金额20%的违约金;给对方造成经济损失超过违约金的，还应给予赔偿。
第八章 附则
第三十一条 自本合同应在小区内公示，生效后根据业主大会决议乙方进驻并应与原物业公司办理完交接验收手续。
第三十二条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，大多数业主和物业使用人反映良好，可续订合同并享有优先权。
第三十三条 双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十四条 本合同之附件为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写与印刷文字具有同等效力。
第三十五条 本合同正本连同附件共 页，一式三份，甲乙双方及物业管理行政主管部门(备案)各执一份，具有同等法律效力。
第三十六条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方负责向开发商追索并由开发商作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门或者有资质检查单位的鉴定为准。
第三十七条 本合同执行期间，如遇战争、水灾、地震、龙卷风等自然灾害或其它不可抗力的因素致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十八条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，双方同意通过司法程序解决。
第三十九条 合同期满本合同自然终止，双方如续订合同，应在本合同期满15天前向对方提出书面意见。
第四十条 本合同自签字之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
代表人： 代表人：
年月 年月
小区物业管理委托合同范文二
委托方(甲方)：
受托方(乙方)：
业主委员会
物业管理公司
为加强 小区(大厦)的物业管理，保障房屋和公用设施的正常使用，为业主创造优美、整洁、安全、方便、舒适、文明的居住环境，根据 市物业管理方面的法规和政策，经双方友好协商，达成如下协议。
第一条物业管理内容
一、甲方将位于 区 路的 范围内的物业委托给乙方实行统一管理，综合服务。
二、管理事项包括：
1.房屋的使用
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2.物业范围的公用设施、设备及场所(地)(消防，电梯，机电设备，路灯，走廊，自行车房、棚，园林绿化地，沟，渠，池，井，道路，停车场等)的使用、维修和管理;
3.清洁卫生(不含垃圾运到中转站后的工作)
4.公共生活秩序;
5.文娱活动场所;
6.便民服务网点及物业范围内所有营业场所;
7.车辆行驶及停泊;
8.物业档案管理;
9.授权由物业管理公司管理的其他事项。
第二条委托物业管理形式
承包经营，自负盈亏。
第三条物业管理期限
委托管理期限为——年，自——年——月——日起到——年——月——日止。
第四条双方权利、义务
一、甲方权利、义务：
1.根据本合同规定甲方将住宅区委托乙方实施物业管理;
2.监督乙方对公用设施专用基金的合理使用，并按公用设施专用基金管理办法将专用基金拨付给乙方;
3.按市政府规定的比例提供商业用房(总建设面积的0.5%)——平方米给乙方，按月租金 元租用，并负责办理使用手续;
4.给乙方提供管理用房——平方米(其中办公用房——平方米，员工宿舍——平方米)，按月租金——元租用;
5.负责向乙方提供本住宅区工程建设竣工资料一套并在乙方管理期满时予以收回;
6.不得干涉乙方依法或依本合同规定内容所进行的管理和经营活动;
7.对乙方的管理实施监督检查，每半年一次考核评定，如因乙方完不成第五条规定的目标和指标或管理不善造成重大经济损失，甲方有权终止本合同;
8.负责确定本住宅区管理服务费收费标准;
9.委托乙方对违反物业管理法规和规章制度以及业主公约的行为进行处理，包括予以罚款，责令停工，责令赔偿经济损失，以停水、停电等措施对无故不缴有关费用或拒不改正违章作业责任人进行催交，催改;
10.协助乙方做好宣传教育、文化活动工作，协调乙方与行政管理部门、业主间的关系
11.政策规定由甲方承担的其他责任。
二、乙方权利、义务：
1.根据有关法律，法规，结合实际情况，制定本住宅区物业管理的各项规章制度;
2.遵守各项管理法规和合同规定的要求，根据甲方授权，对本住宅区物业实施综合管理，确保实际管理目标、经济指标的实施，并承担相应责任，自觉接受甲方检查监督;
3.根据住宅区内大、中修的需要制定维修方案，报甲方审议通过后，从公用设施专用基金中领取所需的维修经费;
4.接受甲方对经营管理过程中财务账目的监督并报告工作，每月向甲方和住宅区管理部门报送一次财务报表，每3个月向全体业主张榜公布-一次管理费收支账。
甲方：乙方：日期：
小区物业管理委托合同范文三
第一条 本合同当事人
委托方(以下简称为甲方)
单位名称：
委托人：
受委托方(以下简称乙方)
单位名称： 江苏金帝物业服务有限公司
法定代表人： 王红兵
根据有关法律、法规，在自愿、平等协商一致的基础上，甲方将 小区 委托乙方实行物业管理，定立本合同。
第二条 物业基本情况
物业名称：
物业类型：
坐落位臵：
占地面积： 万平方米
建筑面积： 万平方米
第三条 乙方提供物业服务，为本区域托管的物业负责，对本区域全体业主和使用人负责。乙方应当对物业共用部位、共用设施设备进行查验，在办理物业承接验收手续时，对竣工验收资料、技术资料、物业质量保修文件和物业使用说明文件等。
第四条 甲方协助乙方按照国家规定的保修期限和保修范围，要求开发商承担物业的保修责任。
第二章 委托管理服务事项
第五条 房屋建筑本体共用部位的维护、使用、管理，包括：楼盖、屋顶、外墙面、承重结构、楼梯间、走廊通道、门厅等。
第六条 共用设施、设备的维护、养护、运行和管理，包括：共用的上下水管道、落水管、共用照明、天线、楼内外消防设施设备、监控设备、建筑物防雷设施等。
第七条 附属建筑物、构筑物的维护、养护和管理，包括道路、室外上下水管道、化粪池、沟渠、停车场等。
第八条 共用绿地、花木、建筑亭廊、健身器材等的维护与管理。
第九条 附属配套建筑及其设施的维护、养护和管理。
第十条 公共环境卫生，包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第十一条 交通与车辆停放秩序的管理。
第十二条 协助公安部门维护物业管理区域内的公共秩序，包括安全监控、巡视、门岗执勤。
第十三条 管理与物业相关的竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料，设施设备的安装、使用和维修保养等技术资料，物业质量保修文件和物业使用说明文件等。
第十四条 协助组织开展社区居委会文化娱乐活动。
第十五条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方原则上应接受委托，收费由当事双方协商。
第十六条 对业主和物业使用人违反《业主公约》和《物业使用守则》的行为，以及相关法律法规禁止的行为，针对具体行为并根据情节轻重采取劝阻、制止，劝阻、制止无效向有关行政主管部门报告。
第十七条 其它委托事项：
本物业保修期内代为保修的，费用由保修责任人承担。
第三章 物业管理服务质量
第十八条 乙方须按下列约定，实现管理目标：
1、房屋外观：保持原来的整洁、美观、完好整齐。
2、设备运行：泵房设备保持良好，运行正常。
3、房屋的维修根据实际情况确定修复时间;设施、设备的维修、养护做到及时，一般情况在24小时以内维修到位。
4、公共环境卫生
①道路保洁：每日清扫1次，清扫结束地面无垃圾、杂物、卫生无死角，目视基本干净。
②楼道保洁：每周打扫1次各楼层通道和楼梯台阶，每周清洁1次楼梯扶手;每周擦抹1次各层消防栓、玻璃箱门、指示牌等公共设施;每季度中旬楼梯间墙面除尘1次;每季度下旬擦1次楼梯道共用门窗玻璃;目视基本干净，无垃圾、杂物;楼梯间顶面无明显蜘蛛网、灰尘。
③绿化带保洁：每日清扫1次绿化带、草地上垃圾，拾1次草坪绿化带上杂物(枯枝败叶)，目视基本干净，花坛表面基本洁净。
④垃圾桶每日清运1次，垃圾桶每月清洗1次，垃圾桶周围地面无散落垃圾。
⑤电梯的保洁：每周对电梯内地面打扫一次，每月中旬对电梯内的墙面和地面全面的擦拭清洗一次。
5、电梯运行与管理：安装、维修、保养人员应持有关行政主管部门核发的特种作业操作证上岗，并定期参加复审;建立健全电梯管理制度、台账。
6、绿化：修剪整齐，定期养护。做到草坪无成块斑秃，树木无病死，绿地基本整洁，无明显的堆放杂物，无较为严重的人为破坏。每三个月(3、6、8、10月)修剪一次，夏季每月上旬治虫一次，11月份防病虫害一次。
7、交通秩序：正常有序。小区设臵明显的交通标志，业主车辆按规定停放到固定车位和临时车位，无乱停乱放现象，禁止车辆停到草坪上，大型货车未经允许，不得停放到本小区消防通道上，如发现本小区通道路面由于货车超重造成损坏，由当事人负责修复，未发现当事人，属值班人员失职，由物业公司负责修复。
8、保安：当班人员应佩戴明显标志，穿戴统一制服，制服干净、整齐，实行24小时值班保卫，维护正常的治安和公共交通秩序。值班人员白天在小区内巡逻不少于4次，夜间值班保安人员不少于3人，在小区内巡逻不少于6次。及时发现和处理不安全隐患。认真填写值班巡逻记录。
9、电子监控管理。值班室设立电子监控屏，监控探头分布安装到位，监控设备经常维护，损坏的及时维修，保证正常运行。
10、房屋共用部位，共用设施设备急修、小修，做到快捷、安全、保质。
11、小区业主和物业使用人对乙方的满意率达到85%以上。
12、提供相关物业管理服务标准及规定，供甲方监督。
第四章 物业管理服务费用
第十九条 物业管理服务费
1、本物业的管理服务费用收取，执行国家、省、市物业管理服务相关规定;
2、收费标准
A、小高层： ㎡/月(物业服务费)+ ㎡/月
(公共分摊费用)= ㎡/月
B、多 层： ㎡/月(物业服务费)+ ㎡/月
(公共分摊费用)= ㎡/月
C、商 铺： ㎡/月(物业服务费)+ ㎡/月
(公共分摊费用)= ㎡/月
说明：公共分摊费用为公共水电费，二次供水产生的费用、电梯的年检、维护、运行电费等，现执行以上一次性价格收费标准。
3、业主出租其拥有的物业，其应当承担物业管理服务费的交纳，业主与物业使用人另有约定的，从其约定，但业主应将此约定送乙方备案并负连带缴纳责任;
4、业主转让物业时，须交清转让之前该业主应承担的各项物业管理服务费用，并将承担物业使用人告知乙方备案。
第二十条 车位使用费每月 元，不得高于物价部门规定的现行标准，由车位使用人按有关标准向乙方交纳。
第二十一条 乙方受业主、物业使用人的委托对其房屋自用部位、自用设备的维修、养护及其它特约服务的费用，由当事人自行约定。
第二十二条 房屋的共用部位、共用设施、设备、公共场地的维修养护费用;
1、保修期内属保修范围内的房屋共用部位、共用设施设备、公共场地的维修、养护费用由开发商承担;
2、不属保修范围内的维修、养护费用，按有关规定执行;
3、保修期满后，本物业共用部位、共用设施设备的大修、中修、更新、改造费用，按规定许可的物业维修基金中列支，不足部分经双方商定续筹。
第五章 双方权利义务
第二十三条 甲方权利义务
1、审定乙方制定的物业管理方案;
2、检查、监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况;
3、审定乙方提出的物业管理服务年度计划、财务预算及决算报告，甲方半年审核乙方财务收支情况，每两个月公布公用水电费等费用;
4、委托乙方管理的房屋、设施、设备应达到国家验收标准要求;
5、物业管理用房870平方米，所属权归全体业主，其中物业用房 ㎡，由乙方按相关规定管理使用，业委会议事活动用房30㎡，其余主要用于业主活动用房;
6、在物业管理交接验收时，由开发商负责向乙方移交下列资料：
⑴竣工总平面图，单体建筑、结构、设备竣工图，附属配套设施、地下管网工程竣工图等竣工验收资料;
⑵设备设施的安装、使用和维护保养技术资料;
⑶物业质量保修文件和物业使用说明文件;
⑷物业管理所必需的其他资料。
7、协调、处理物业管理公司在日常工作中，提出的合理化建议和发现的问题。协助物业公司要求开发商解决在综合验收时提出的各项遗留问题，并要求在规定时间内必须整改完结。
8、协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动。
9、乙方提出小区内公共设施、设备、道路、房屋等进行维修时，甲方应在七个工作日内明确给予乙方答复，并协助乙方办理申请维修资金各项手续;如遇特种设备，即电梯、水泵、消防、监控等，应及时给予协助解决维修资金，
甲方因上述原因拖延时间，造成后果乙方不承担责任。
第二十四条 乙方权利义务
1、根据有关法律法规、协议方案及本合同的约定，制定本物业管理方案，自主开展物业经营管理服务活动;
2、制定年度开支预算，测算物业管理服务收费标准;
3、对项目设计和施工提供管理方面的整改和完善建议;
4、配备工作人员参与物业管理区域内的共用部位、共用设施设备调试、验收和交接，并制定合理的工程维保计划;
5、对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，进行劝阻、制止，并提请有关部门处理;
6、按本合同第十六条的约定，对业主和物业佯用人违反《业主公约》或《物业使用守则》及相关管理规定的行为进行制止和处理;
7、可以将物业管理区域内的专项服务业务委托给专业企业，但不得将该区域内的全部物业管理一并委托给他人;
8、负责编制房屋及其附属建筑物、构筑物、设施、设备、绿化等的年度维修养护计划和保修期满后的大修、中修、更新、改造方案，经双方议定后由乙方组织实施;
9、当业主和物业使用人装修物业时，向业主和物业使用人书面告知物业使用的有关规定，有关注意事项和禁止行为，并负责监督;
10、每半年向全体业主和物业使用人公布物业维修、更新费用的收支账目和商业用房及其他共用设施设备和场地的经营性收入;并应将物业管理服务收费项目、收费标准在本物业管理区域内公示;
11、负责编制物业管理年度管理计划，资金使用计划及决算报告，经甲方审定后组织实施;
12、对本物业的公共设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建和改善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施;不得擅自改变房屋共用部位的用途;
13、建立、妥善保管和正确使用本物业的管理档案，并负责及时记载有关变更情况;
14、接受业主、使用人、甲方和物业管理主管部门等的监督，不断完善管理服务，定期向甲方报告本合同履行情况;
15、本合同终止时，乙方必须移交甲方提供的全部经营性商业用房、管理用房及物业管理全部档案资料。
第六章 委托管理服务期限
第二十五条 委托管理期限定为 年，自 年 月 日起至 年 月 日止。
第七章 违约责任
第二十六条 甲方违反本合同的约定，使乙方未完成约定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同;造成乙方经济损失的，甲方应给予乙方经济赔偿。
第二十七条 乙方违反本合同的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改并达到合同约定;逾期未整改的，或整改不符合合同约定的，甲方有权终止合同;造成甲方经济损失的，乙方应给予甲方经济赔偿。
第二十八条 乙方违反本合同的约定，擅自提高收费标准的，甲方和业主
有权督促和要求乙方清退所收费用，并退还利息。
第二十九条 甲乙双方任意一方无正当理由提前终止合同的，违约方应向对方支付5万元的违约金;给对方造成的经济损失，还应给予经济赔偿。
第三十条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方协助乙方要求开发商作善后处理。因乙方管理不善或操作不当等原因造成重大事故的，由乙方承担责任并负责善后处理。产生质量事故的直接原因，以相关主管部门的鉴定为准。
第八章 附 则
第三十一条 自本合同生效之日30天内，根据甲方委托管理事项，办理完交接验收手续。
第三十二条 为维护公共、业主、使用人的切身利益，在不可预见情况下，如发生煤气泄露、漏电、火灾、水管破裂、救助人命、协助公安机关执行任务等突发事件，甲方、业主、物业使用人应积极配合乙方对上述灾害发生时所采取的紧急避险措施。
第三十三条 甲、乙双方可对本合同的条款进行补充，以书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第三十四条 本合同之附件均为合同有效组成部分，本合同及其附件具有同等效力。
本合同及补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第三十五条 本合同一式叁份，甲乙双方各执一份，主管部门备案一份，具有同等法律效力。
第三十六条 本合同执行期间如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十七条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决，协调不成的，可通过有关法律程序解决。
第三十八条 合同期满，本合同自然终止，双方如续订合同，应在该合同期满30天前向对方提出书面意见。
第三十九条 本合同自签订之日起生效。
甲方签章： 乙方签章：
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关键词：住宅小区 物业管理 问题 对策
中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1672-3791（2012）09（a）-0054-01
随着住宅建设的不断发展，物业管理在小区建设中显得越来越重要，如何加强和完善住宅小区物业管理成为了现今人们关注的主要问题，本文分析了住宅小区物业管理存在的问题，并提出了完善的对策，这对提高城市管理水平具有重要的意义。
1 住宅小区物业管理存在的主要问题
1.1 物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确
由于开发商和物业服务企业之间属于一种隶属关系，所以物业服务企业属于开发商的下属单位，但是因为开发商没有在小区业主委员会中选聘物业服务企业，这就造成开发商和物业服务企业存在一种短期的合同关系。当住宅小区的业主委员会成立以后，选聘物业服务企业应该由业主委员会来执行，这个时候开发商就必须放弃自己手上的物业服务企业，然而开发商为了从中获取利益不愿意放弃物业服务企业，并且由于物业服务企业与开发商之间的法律关系不明确，导致了住宅小区物业管理出现混乱的局面。
1.2 物业管理收费不规范，收费难
目前，物业管理为了维持企业的运营，他们一般都会向业主收取一定的服务费，以此来确保自身的正常运作。但是由于住宅小区的业主和物业管理或多或少都会存在一定的矛盾，并且物业管理兴起的时间不长，许多业主对物业管理没有一个深入的认识，觉得物管收费不合理，所以有些业主拖欠物管费，甚至不愿意支付物管费。除此之外，一些住宅小区的物业管理没有把服务工作做到位，其工作的质量和水平得不到业主的认可，只是为了片面的追求利益，从而出现乱收费，收费不规范的情况，这就会造成业主出现严重的不满，使得物业管理公司和业主的矛盾日益激烈，导致住宅小区物业管理收费困难的问题。
1.3 政府对物业服务企业的监管不到位
由于物业管理的涉及面较广，因此物业管理想要顺利发展下去，就必须依靠政府的监督和管理，但是现今物业管理还属于一种新兴的行业，一些关于它的法律法规和政策制度政府还没有完全的建立，并且物业行政主管部门没有相应的处罚权，在监督物业收费上制度不完善。除此之外，住宅小区的业主委员会成立也存在不规范的情况，其选聘物业管理公司的时候，没有从全方位进行考虑，这就造成当业主遇到问题的时候，没有办法及时的处理，由此可见，在住宅小区物业管理中，如果缺少了政府的监管，就会使整个小区物业管理出现混乱，不利于物业管理公司健康稳定的发展下去。
1.4 从业人员整体素质较低，管理手段落后
现今，由于物业管理行业还没有建立相应从业人员的行为规范，这就使得物业管理行业出现从业人员的整体素质较低，管理手段落后的情况。并且物业管理企业没有对从业人员进行相应的培训，忽视了他们自身素质的建设，造成他们的服务意识低下，工作的热情不高，在这样的工作氛围下物业管理的整体服务质量都处于恶劣的状态，这不但使住宅小区业主无法享受到应有的服务，还会误导业主对物业管理的认识。
2 完善住宅小区物业管理问题的对策
2.1 转变业主观念，提高物业管理服务意识
对于物业管理公司来说，他们最主要的来源就是物业管理费，这也是提高物业管理公司服务质量的重要基础。因此，作为政府部门应该加大宣传的力度，让住宅小区业主认识和了解物业管理，明白物业管理的重要性，并且尽可能的把物业管理条例发给大家阅读，明确物业管理的收费明细，从而转变业主对物业管理的观念。除此之外，还可以开展一些宣传咨询活动，提高业主的自我管理意识，促进业主和物业管理公司之间的相互理解和信任，政府要加强对物业管理的监管，从而有效的提高物业管理公司的服务质量。
2.2 加强物业管理地方法规制度建设，实行依法管理
住宅小区物业管理地方法规制度不健全是降低物业管理服务质量的关键因素，因此，为了使住宅小区物业管理工作顺利的开展下去，各地政府和小区主管部门，应该根据当地的实际情况，建立一套完善的住宅小区物业管理制度，使物业管理工作能够有法可依。除此之外，小区主管部门还应该结合物业管理小区的具体情况，制定物业管理规章制度，规范物业管理公司的行为，避免他们出现乱收费的情况，只有这样才可以使物业管理公司走向规范化的道路。
2.3 建立维修基金制度
物业管理公司应该按照实际情况，建立维修基金制度，对维修基金的使用和归集要按照国家相关规定执行，并且缴纳相应的专项维修资金，专项维修资金应该归业主所有。当专项资金用于物业的保修期满了以后，物业管理公司不能够挪用专项资金他用，而应该由业主来进行分配使用，只有这样才可以使住宅小区物业管理的服务质量提高，提高业主对物业管理公司的信任，从而使物业管理行业稳定健康的走下去。
2.4 创新体制，用科学的手段吸纳和培养人才
作为物业管理公司的领导，想要提高企业自身的服务质量，使物业管理得到业主的认可，首先应该认清该行业的形式，并且做好物业管理公司的人力资源开发和管理工作，优化人力资源配置，创新体制，使企业在激烈的市场竞争中站位脚步。除此之外，物业管理公司应该建立一套完善的、科学的招聘制度，采取公开招聘，择优录取的方式，用科学的手段吸纳和培养人才，要加大对人才的培训，要定时、定期开展相应的培训，使物业管理公司从业人员的综合素质提高。
3 结语
综上所述，在住宅小区物业管理中，其主要的宗旨就是服务，对于物业管理这种新兴的行业来说，想要做好物业管理工作，首先应该转变业主观念，提高物业管理服务意识，加强物业管理地方法规制度建设，并且用科学的手段吸纳和培养人才，提高从业人员的综合素质，只有这样才可以实现物业管理行业的健康发展。
参考文献
[1] 张统华.我国住宅小区物业管理中存在问题及发展趋势[J].改革与开放，2011（20）.
[2] 陈丽洁，黄惠春.城市住宅小区物业管理主要问题研究[J].现代物业（中旬刊）， 2010（7）.
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[关键词]小区，物业管理，系统，市场
中图分类号：F204 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2015）09-0321-01
1序言
随着科学技术的高速发展以及人们思想意识的广泛提高，未来住宅小区将会被智能化小区所覆盖，随着智能化小区的广泛发展、日益完善的物业管理水平以及管理意识的大大加强，物业管理行业目前正在以平稳的脚步迈入正规化的发展道路。同时由于该行业与人们的生活息息相关，同时关系着社会生活中所依赖的具体问题，故物业管理具有广阔的发展前景同时也具有非常重要的社会意义。
2小区物业管理系统研究现状
小区物业管理系统目前为止经历了三个发展阶段：第一阶段主要是用于处理单项的数据，并基于传统手工的管理模式，多数是用于处理非常容易的事务性工作，这个阶段其实就是我国很多物业管理公司的计算机水平；第二阶段主要是综合处理数据，在此阶段中，计算机在应用过程当中已经具备网络化以及实时性的特点，显然已经对物业管理起到了一定的推动作用：第三阶段是计算机信息管理系统，该系统综合运用了计算机控制、信息理论以及系统工程等许多软件优化理论，并且计算机网络化以及数据库的融入，促使计算机摆脱某单一系统，从而向着多元化方向发展，发展成为一个全面的计算机系统。智能小区的发展已经日趋成熟，其体系已经派生了许多子系统，故接下来面临的重要挑战就是怎样把所派生出的各个子系统都成功地集成在同一个信息系统管理平台之上，同时，通过此平台将智能化小区的建设浑然一体，使事件的管理与处理形成联动效应，并能够根据物业公司自己的需求，将所需子系统的功能完美匹配在其他系统上，从而管理人员可以从该系统获得跟此事件有关的辅助决策信息，并能实时了解前端设备所发生的实时处理动作以及相关数据信息。
智能化小区日趋成熟，技术也逐步完善，故物业管理已经广泛普及于我国大多数城市，并向着正规化、商业化的方向发展，物业管理公司将在越来越多的智能小区中扮演着管家的角色，他们不仅面临着技术问题，同时管理范围也在日趋增大，随之而来的就是就是要解决数据量增大，以及跨地域和跨平台的众多问题，可谓也是一大挑战。
过去由于计算机技术以及通信技术发展不太完善，故大多数的物业管理系统都是选取集中管理的模式，也就是说他们仅仅只能进行局限的系统互动以及信息共享，不能达到一个具备实时性、稳定性和可扩展性的现代物业管理系统，故很难适应时代的发展，也很难满足人们日益增长的需求，故开发出一套新型的智能化小区物业管理系统已经显得尤为重要。
到目前位置，国内智能化小区发展仍然比较慢，和国外的技术相比，仍有较大的发展空间。在我国，小区这一概念在80年代之后才被确认并为人们广泛引用，小区建设于90年代初期被政府部门提出，并作为国家建设的一部分。在此基础上，社区管理体制改革逐渐被提上日程。虽然我国部分小区都在使用小区管理软件，但是却很难达到智能一体化、信息共享的发展目标。同时在中国三四线城市大部分小区仍然没有采用信息化的管理模式，存在的问题就是人工管理不仅效率低，往往还容易出现管理不到位的状况；但是值得肯定的是，在以往十年的发展过程当中，智能化小区的发展已经取得了不容小觑的进步，与此同时，我国社会学家们制定了一套完整的小区发展指标体系，但是它是以某个城市甚至是国家为研究目标，根本对小区的具体管理起不到实质性的作用。小区的居住质量主要是由小区的整体规划以及小区的物业管理共同决定的，目前大部分小区的规模都比较大，居住人数甚多，故社区服务项目中也可以囊括小区的文化体育。同时我国已经对小区物业的规划管理做出了重大的举措。
随着社会的进步，人们生活水平的不断提高，住房问题对与居民来说已经从简单的有无发展到了对房屋大小、结构以及房屋质量的广泛关注。所以，小区的居住环境以及小区的物业管理服务也成为人们关注的重点内容。与此同时，许多业主把房屋当作自己的投资，作为一项可以升值的产业，所以他们也逐步树立这样的观念，就是希望小区物业管理部门妥S善保管好自己所属房产以及小区附属设施的不受损坏，从而可以使自己的房产能够保值甚至是升值，所以现代居民在选购住房的时候首先考虑的就是物业管理水平如何，越来越多的居民对物业管理的认识逐步得到提高，并对其大加肯定，故随着其地位的不断提上，中国小区智能化中的物业管理也逐步得到普及和推广。
物业管理在我国已经到处开花，得到了普及，但是，不同地区的物业管理水平也会显现出各种不同的发展层次。由于不同的地区具有完全不同的经济水平，物业管理的模式以及居民的生活需求也各不相同，但是相同点就是无论什么地区的物业管理都必须坚持“以人为本，质量第一”的原则，再根据不同地区的特色进行因地制宜。
智能化小区这一概念很早就出现在一部分发达国家，他们很早就采用现代化的管理技术来进行物业管理，从而使他们的工作效率大大得到了提高。美国在上个世纪的八十年代，许多房地产公司已经在物业管理中融入了网络技术以及当时最流行的计算机技术，紧跟着一些专门的研究人员对物业管理的研究深度以及可应用范围进行了拓展，现如今，在发达的欧洲以及北美的房地产公司当中已经非常专业的物业管理软件技术应用在物业管理当中。
美国的一家通信公司名为Reflexf，它不但具有较为先进的宽带互联网接入服务，还将多媒体的智能控制服务应用于现代智能小区当中，上个世纪90年代末期它就采用独特的By.pass技术，并以此为基础。在欧美的大部分发达国家或者地区当中，物业管理早已形成规模，并发展成为一个独立性的行业。
到目前为止，我国大部分小区的物业管理工作仍然采用手工管理模式，不仅效率低下，相关工作人员也不能对小区各个地方的信息及时进行全面的了解，故工作人员之间也很难彼此进行交流，这样以来工作人员也不能动态实时的了解信息，从而更谈不上能够全面、妥善的对小区进行管理。手工管理模式自身还有许多缺点，比如，在管理过程中经常出现人工疏漏，从而会使小区信息数据误报、漏报。随着物业管理水平的不断提升，居民对物业管理的需求也在加大，故物业管理部门将向着“法制化、科技化、市场化、集约化” 的方向不断向前发展，在不断提高工作人员的业务素质和物业管理系统的技术含量，更要提高服务管理水平。计算机信息化管理不仅速度快，同时还有着存储数据量大的特点，不但能够及时将处理信息反馈给工作人员，还能加强工作人员自身素质的提升。在此转变的基础上，物业管理工作的重点也会因此发生转移，会以智能化、生态化以及绿色环保的方向发展。随着现代科学技术的不断发展和应用，无人管理的“人工智能化小区”或许将在不久之后出现，人们的生活品质也将会随之而改变。
3小区物业管理系统未来发展
眼下物业管理这一行业正处于一个过渡时期，也就是挣脱以往的初级阶段而向一个更为高级的阶段发展，从而使物业管理部门的内、外部环境都发生巨大的变化。如何更好的研究物业管理存在的问题和发展对策，需要我们作出更进一步的努力。物业管理部门必须将改善居民居住条件以及促进社会经济发展为核心内容，并将业主自治融入到专业的物业管理当中作为发展目标，并将其发展重点定向为规范市场和培育市场，同时将立法步伐以及机制转换加快推进，并对监督指导也进行加强，从而快速提升服务质量，树立良好的行业形象，进而使物业管理向着更加健康的方向发展。
篇6
关键词:住宅小区;物业管理;管理制度;人员素质
1问题的提出
住宅小区物业管理行业是随着房地产的开发和使用而兴旺起来的，属于一个朝阳产业，有很好的发展前景。从我国首家物业管理公司1981年在深圳成立至今，物业管理行业在我国的发展已经历经30多年，业务范围涉及到城市各类楼宇、商业、街道以及各类型社区，特别是住宅小区的物业管理工作更为普遍。但是由于我国法律对物业管理的有些问题还缺乏详细的规定，更由于住宅小区物业管理还没有引起足够的重视，在物业管理制度、人员素质和资金方面都存在着一些问题，所以社会上普遍存在着对住宅小区物业管理不满意的呼声。虽然新闻媒体对此也进行了报道和促进，但是最根本的问题一直没有得到解决。对这些问题进行梳理后，论述如下。
2住宅小区物业管理中存在的主要问题
2．1住宅小区物业管理制度不健全一些住宅小区物业公司没有一套完善的物业管理制度。虽然有些住宅小区物业公司也在办公室的墙壁上挂着制度规定，但是那都是为了应付检查临时弄的花架子，没有实施细则，更没有相配套的惩罚措施。对住宅小区物业管理缺乏科学的整体设计，对人员管理的分工和协作没有明文规定。
2．2住宅小区物业收费标准没有科学统一的规范依据且普遍存在收费难的现象住宅小区物业收费标准都是公司自己制定的，没有统一的制度，计算公式和标准的设计不够科学。因此，业主们总是感觉收费太高，与享受到的服务不成正比，而物业公司又认为收费偏低、成本太高、入不敷出，没有办法提供高质量的物业服务。有的业主多年不交物业费，以此来作为抵抗物业费过高或对物业管理质量不满意的行动。有的物业公司则以少提供或不提供应有的服务作为对业主的回报。二者争执不断，没有一个妥善的解决办法，导致双方矛盾不断升级，甚至发展到封门、堵路、打架、打官司等，严重影响了业主的正常生活和物业管理工作的正常开展。
2．3物业公司服务意识淡薄，服务水平低，管理力度不够物业公司将自己凌驾于业主之上，无视甚至侵害业主权益，比如物业公司对停车场和垃圾分类管理都不到位，存在着只管收费，没人管理的现象。垃圾分类工作更是一直没有落实，物业公司对此没有得力的措施，许多生活垃圾、有毒有害的垃圾都被作为厨房垃圾处理了，这样对社会环境造成污染和破坏。另外门卫管理比较松懈，小商小贩和外来车辆经常出入小区，对业主的财产和生命构成不安全隐患。
2．4物业公司规模小、抗风险能力低相当部分住宅小区物管企业整体规模较小、资质偏低，甚至没有取得相应资质，企业经理既是领导又是员工，加上几个保洁人员和保安人员就组成一家物业公司，经营管理项目少、面积小，无法取得规模经营效益，竞争力不强，经营状况差。
2．5物业管理人员素质参差不齐，高素质人才不稳定，流失现象比较严重
2．5．1依据有关资料，以下几类人员在物业公司的人员流失现状中比较严重首先是服务型和基础操作型岗位的员工，也就是一线员工，如保洁人员和保安人员。这些人员年龄偏大，文化水平不高，素质高低不等，身体健康状况不稳定，他们的流失比率最高。其次是各项目经理等中层管理人员，这些人员较易被其他企业挖走，因为他们既掌握物业管理的相关理论知识，又有丰富的工作经验，他们有足够的能力与业主沟通，解决棘手问题，能独当一面。再次是本、专科毕业的大学生，这些人的学历层次比较高，接受新生事物比较快，对个人发展及薪酬水平期望值较高，他们转行或者转入别的物业公司基本是出于企业发展前景问题，个人心态变化，或者角色变化等原因引起的［1］。
2．5．2物业管理行业人才流失的原因①对物业服务认识的偏见和入职门槛偏低。②脏乱的工作环境。③薪酬水平偏低及福利保障不到位。④不重视员工培训影响员工个人发展。⑤缺乏人文关怀和应有的尊重［2］。
2．5．3物业公司人员现状对物管企业产生的不良影响主要表现的几个方面①企业经营成本的上升，这主要是人才流失所造成的，主要有新员工的招聘以及培训;老员工的离职引发的成本损失和新进员工工作失误或浪费引发的成本等等。②导致业主对物管企业的满意度降低。只有工作时间越长的员工才越能了解业主的需求，也越可以提供给业主更好的服务。很多物业公司的保洁人员、园艺工人、保安人员都是直接从农村找来的，或是其他行业的下岗职工，甚至是伤病残人员，没有经过专门的训练，不能与业主有效沟通，不能很好地了解业主的需求。③物业公司对小区环境管理不负责。对乱搭乱建置之不理，对日益增多的流浪狗、流浪猫等不能有效管理，致使小区狗屎、猫粪到处都是，影响了居民的生活质量。对健身场地和健身器材管理不够，有些损坏了也得不到及时维修，对小区内的绿化、景观更是顾及甚少，导致好多住宅小区环境恶劣、脏乱差如同集贸市场。
3加强住宅小区物业管理的对策
3．1加强物业管理部门乃至全社会对物业管理重要性的认识，完善住宅小区物业管理的规章制度随着房地产业的迅速发展，以及决定居民生活水平的资产、收入和支出的增加，物、物权、物业、物业管理和物业服务的概念，悄然进入了我们的工作和生活。所有与物有关的事物，都从根源上与物权密不可分。因此，讲物业，首先就要从根源上讲物权，然后讲物业管理和更高层次的物业服务。物业管理是一种管“物”的理念，然而由于物业每天几乎都实实在在的与业主打着交道，所以物业管理人的觉悟要上升到为业主和房屋使用人服务的高度，为打造和谐社会做出自己的贡献。我们有了物是为了利用，现代由重归属向重利用转变。我们平时接触最多的物业，就是住宅小区的物业。物业作为行业来说，是相对于动产所说的，涉及对不动产所进行的管理、经营和服务的第三产业。而物业管理服务主要有两个方面:一是对配套的设施设备和相关场地进行维护、养护;二是维护相关区域内的环境卫生和秩序，也包括交通和车辆管理等。此外，还有特别委托，为百姓提供物业服务合同中没有约定的服务项目，还可以接受供水、供气、供热等公用事业等单位的委托，为其向业主代收代缴相关费用。从一些做得比较好的物业管理范例来看，拓展物业管理的服务范围，在建设具有高度认同感和归宿感的和谐社区，是大有可为的。还要从观念上更新，要从物业管理，向物业服务上转变。这种态度的转变，意味着，站在服务的角度上看待问题，也是物业管理走向纵深发展的必经之路。
3．2严格市场准入和清出制度，完善市场竞争机制鼓励企业做大做强，强化量化考核和监督检查，加强信用档案管理，积极引导物管企业加强科学管理，走专业化和市场化发展之路，兼并整合小企业，发展大型企业集团。促使物管企业转变服务观念，强化服务意识和遵纪守法意识，提高管理和服务水平。
3．3加大物业人才培养和管理力度，严格落实持证上岗制度通过反馈率比较高的招聘方式，如网络招聘、校园招聘、人才交流会等来挑选物业管理专业毕业的大学生，以及在物业公司工作过的经验丰富的人才，这样的人才能够以更快的速度适应公司的企业文化和工作岗位。制定更具有吸引力并公平合理的薪酬制度，适当提高员工的基本工资和福利，并建立长效的激励机制，采取能者多劳和多劳多得这样的薪资制度，通过长短期激励互相结合的有效措施，将员工个人的利益和企业长期的发展相结合，通过精神层面与物质层面的双重激励吸引并留住员工。企业可按比例针对管理岗位建立一个“人才储备库”，明确以企业内部培养为主导，兼以外部招聘的管理人员招聘制度，提高对企业员工综合素质和工作业绩的考核力度;为员工制定转岗计划，让那些工作突出而且通过了考核测评的一线员工获得转岗和晋升的机会。为达到知识的实用性和系统性，应对专业技术岗位，如:保洁、安保、工程、绿化、客服、前台等进行专业技术培训，还需加强人文素养以及各项公共类课程培训，譬如:应用文写作、公关礼仪、沟通技巧、应急处置、计算机操作等采用系列课程的方式。此外需对培训方式加以丰富，通过拓展培训、工作交流、实操培训、外请培训等众多培训方式来实现员工兴趣的提高，使员工意识到培训是一种福利和奖赏，也是自己的一大收获。以人为本，通过郊游、晚会、游戏、竞赛等各种激励方式提升员工的认同感和归属感，使员工感受到企业对自己的认可和尊重，他们便不会轻易跳槽和被其它企业挖走，使企业拥有稳定的人力资源保障。
3．4更新业主住房观念，促使物管企业与业主有效沟通受我国计划经济下城镇住房制度影响，业主传统的观念是只管住房，不管掏钱管房。新的住房观念应该是，住房既是一种消费，也是一种投资。物业服务也是商品，也需要有偿使用，而且业主的费用投入与得到服务的质量和数量是成正比的，交物业费是义务，业主不能以拒缴物业费抗辩维权。物管企业要严格落实物业服务收费及明码标价规定，健全企业财务账目，严格按照标准收费，按规定项目进行费用开支，不断提高服务水平和服务质量，以优质的服务换取业主的信任和支持，提高收费率。业主主要理解、支持和监督物管企业。双方在有效沟通、包容理解、互帮互助上下功夫，使其关系正常化。
3．5提高整个物业管理行业的服务意识和服务质量只有提高了物业管理的服务意识，提高了物业管理公司的服务质量，才有可能提高收费标准，有可能提高服务人员的工资待遇。所以应该抓紧时间对员工进行培训，切实提高服务质量和服务水平。这是一个全行业的大问题，也是一个重要的问题，有待于我们进行专题研究。
参考文献:
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随着现代居住方式的不断改变，物业管理既有普通服务型行业的特点但又有着不同于其他服务性质工作的特点，主要体现在以下几点：
1.社会性。
住宅小区是人们居住、生活的聚集地，居住在小区里面的人从事着各种各样的行业，人口结构十分复杂，是整体社会的一个重要组成部分。不同的居民有着不同的素质、不同的需求，所以在小区的物业管理中就会有社会化的现象发生，因此说，物业管理具有很强的社会性质。
2.整体性。
现代大型住宅小区的功能具有多样性，会根据周边配套设施需求，不但可以居住，也可以办公、娱乐休闲等等。小区物业管理的内容包括了：日常的卫生保洁、绿化、安全保卫、公共设施的维护、规范进出小区的车辆行为、管理业主房屋装修业务等等，这些内容组成了一个管理整体，需要小区物业管理处提高综合服务质量，提升业主的满意度。
3.服务性。
住宅小区业务管理的目的就是为了满足业主们居住、生活的需要，所以物业管理要以为业主们创造一个优美、舒心、安全、满意的居住环境为己任，这也是物业管理最终的整体目标。而且，物业管理要在合同规定的额范围内提供基本的服务之外，还要结合小区特点和业主需求提供有针对性的个性化服务。4.复杂性。由于住宅小区内居住的人员素质、需求各不相同，对物业服务内容和标准要求也不一样，有些对服务标准要求高一点，有些则低一点，而且由于小区业主的收入水平和物业管理消费意识存在着差别，对物业管理收费标准也多持有不同意见。另外，住宅小区的物业管理在实施过程中也会涉及到市政管理、水电气供暖供应、公安、街道办事处等部门，所以说小区物业管理具有相当的复杂性。
二、基于业主满意度的物业管理措施
小区的物业管理处是为小区内集体业主提供服务的，跟其他服务性质的工作一样，目标都是为了提高业主的满意度，具体而言可以从以下几方面措施入手。
1.规范小区车辆管理。
随着经济收入的提高，越来越多的居民都拥有了自己的轿车，在一些大型小区，进出车辆非常的多，占道乱停乱放现象严重，甚至在上下班的高峰期还会出现小区道路拥堵和车辆碰擦情况，车多位少问题相当突出。为解决这些问题，首先作为业主要自觉将车停放在划定的停车位置，物业管理处要制定管理措施惩罚占道停车行为；其次，增加监控摄像头，物业人员加强小区内的巡逻，发现占道停放车辆和堵住车库门的情况要进行规劝，对碰擦事故进行取证；最后，限制外来车辆停放到小区内，在车位和空间有限的情况下优先满足小区内业主需求。
2.维护小区卫生环境。
小区的卫生环境是需要广大业主共同来维护的，随便扔点小垃圾虽然是小事，但是如果大家都这么不自觉的话，就会造成严重的卫生问题。小区内有一些场所是供休闲散步用的，保洁员上午才打扫干净，下午就会因为个别业主随意丢食品垃圾，变得很脏，或是垃圾只丢在垃圾桶旁边，在夏天季节总会发出恶臭。维护小区卫生环境，首先就要求业主共同自觉戒除随意扔垃圾的习惯，将体积较大的垃圾，比如纸箱之类的不要堆放于楼道，也不要随意丢弃在垃圾桶旁；其次，是保洁员要经常擦拭垃圾桶，引导业主往垃圾桶丢垃圾时掀开垃圾盖；最后，物业管理需要定期指派专业人员进行小区消毒和绿化修整，防止蚊蝇滋生。
3.物业与业主多些沟通谅解。
物业管理处在日常的管理工作中要多站在业主的角度考虑问题，业主也要多支持物业人员的工作，多给予理解，这样才会令到小区多了份和谐。业主和物业人员都有不同的脾气和处理方式，在对一些问题的处理上，多几分谦让、多几分理解，心平气和的共同探讨解决的方法。比如，因为管道线路维修需要暂时停止水、电、气、暖的供应时，物业管理处要提前通知业主做好准备；比如，会产生噪声污染的一切房屋装修项目禁止在周末进行，以免影响到业主的休息；对于业主投诉的问题，物业管理处应当及时处理并给予答复等等。
4.消除隐患，保障小区的安全。
物业管理的重要职责之一就是保障小区业主人身和财产的安全。住宅小区发生失窃、甚至命案的事时有发生，一旦发生这种问题，物业有着不可推卸的责任。业主缴纳了物业费，物业就有义务承担和履行保障小区安全的责任。因此，物业要制定相应的安全管理措施，消除潜在的安全隐患。比如，在重要位置安装监控器，一旦出现失窃事件，调取录像取证；采用登记方式对外来拜访人员进行登记管理；加强巡逻，震慑偷盗行为的出现；小区如有水池，要做好围蔽措施，防止小孩失足跌入溺亡事件发生等等。
三、结语
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一、我区物业管理工作的基本情况
据调查，我区共有各类物业建筑面积2000万平方米，其中住宅建筑面积约1200万平方米。2万平方米以上的居住小区105个，其中，上世纪八十年代以前建成入住的小区46个（包括各类家属院，不包括军产），占44%；九十年代后，按统一规划、统一设计、综合开发建设而成的小区59个，占56%。已实行物业管理的小区79个，占居住小区的75%；成立业主大会的小区11个，占实行物业管理小区的14%。全区共有物业管理企业68家，其中在我区登记注册的44家，在外区注册的24家，从业人员6000余人。目前实行物业管理的小区内多种管理形式并存，既有商品房、承租房、房改房、拆迁房，还有康居房及单位直管楼等。
总体看，我区物业管理工作具有以下几个特点：一是物业管理市场处于发育初级阶段。目前仍然没有实行物业管理的居住小区占25%；抽样调查问卷显示，未收取物业费的小区占33%。同时，近年来我区部分实施物业管理的小区获奖，物业管理覆盖率呈上升趋势。二是物业管理总体水平偏低。统计数据显示，与北京市整体水平相比，我区辖区内注册登记的物业管理企业数量少、规模比较小，资质等级偏低等；物业管理企业从业人员素质普遍偏低。三是物业管理行业监管体制基本建立，2005年8月以来，成立了专门的工作机构，加强了对物业管理企业的监督检查，开展了物业管理规范化活动，积极探索社区物业管理自治方式，开展物业管理试点工作，推进物业管理市场化进程，进一步加强了我区物业管理行业政府监管的工作力度。
二、我区物业管理工作存在的主要问题
近年来，我区物业管理主管部门积极推进通过公开招投标选聘前期物业管理企业，着力搭建社区自治的新型组织平台，物业管理工作取得了一定成绩，也总结了一些宝贵经验，但由于体制、观念、机制等因素的影响，我区物业管理工作仍存在以下四个方面的问题：
1.开发商遗留问题严重。开发商遗留问题严重是各地普遍存在的问题，我区也不例外。问题主要包括变更规划、配套设施不落实、房屋及附属设备质量不合格等等。这些问题遗留到物业管理阶段并长期得不到解决，致使矛盾集中到物业公司身上，据调查问卷显示，77%的受访者认为居住小区物业公司没有尽到管理责任，69%的受访者认为居住小区技防措施不健全。
2.物业管理公司定位不准确。我区现有物业管理企业规模小、资质等级低，物业管理服务水平偏低，经营管理理念陈旧，市场竞争力不强。我区登记注册的44家物业管理企业中，按资质分类，一级资质仅有2家，二级资质也只有3家，三级资质39家，与全市整体水平比较相差太远；按照性质分，24家为国有或国有控股企业，17家由单位后勤部门转制而来，2家是直管公房房管所改制企业，这些物业公司受计划经济企业体制的影响比较深，有些企业甚至仍按照事业单位方式运作，以管理者自居，服务意识差；有些企业低水平服务、高标准收费，甚至出现乱收费；有些企业错误认为物业管理从业人员门槛低，缺少对员工的培训和严格规范的制度管理，造成人员素质普遍偏低；有些企业不经业主同意，擅自经营物业共用部位，侵害了业主的合法权益。
3.部分业主观念陈旧且缺乏组织性。我区部分居住人群收入水平不高，对物业管理收费的理解尚未到位，不愿意按照目前价格享受较为全面的物业管理服务。业主普遍存在维权意识强烈而责任意识淡薄，经常出现业利滥用现象。据调查问卷显示，只有1%的受访者对《北京市居住小区物业管理办法》很了解，不了解的多达37%；71%的受访者表示不了解《中华人民共和国物权法》有关房产权利方面的规定。
业主相互不熟悉，往往出现“谁都可以牵头成立业主大会，但谁都无法真正成立业主大会”的无序局面，业主委员会的权威受到质疑。据调查问卷显示，78%的受访者所居住的社区没有成立业主委员会；当居住方面合法权益受到侵害时，更多人倾向于选择通过居委会维权；87%的受访者认为业主委员会作用发挥不好，居委会作用发挥好。
4.政府相关职能部门公共服务水平有待提高。物业与园林、环卫、公安、交通、市政等管理部门之间不可避免地存在着职责划分和相互配合的问题，有些是行政监管关系，有些是业务合作关系。目前，我区政府相关职能部门之间的关系以及与物业管理公司、业主、居委会等相关部门的关系还未理顺，责权利的划分有待进一步明确，公共服务水平有待进一步提高。
此外，开发商、物业企业、业主以及政府相关职能部门之间的衔接也存在一些问题。如本应由政府提供的公共服务职责被人为地转嫁到了物业公司，使物业公司客观上既承担一个企业的责任，又承担着部分政府公共服务的职能等等。
三、关于加强我区物业管理工作的建议
石景山区地处城乡结合部，物业管理具有一定的特殊性，需要探索适合我区实际的物业管理模式。通过此次调研，提出以下几个方面的建议供有关部门参考：
1.推广物业管理企业前期介入。物业管理企业前期介入是指物业管理企业在正式接管物业之前就参与物业管理小区的“规划—设计—施工—安装—销售—管理”等过程。这样有利于避免开发项目在设计、施工和配套方面出现后期物业管理难以解决的问题，从源头上减少开发商遗留问题对物业管理的隐患，有助于形成房地产开发企业、物业管理企业及业主和谐相处，三方共赢的良好局面。建议政府相关职能部门从政策、资金、管理以及技术手段等多方面问题入手深入研究，加强引导，推进我区物业管理企业前期介入工作。
2.发挥物业管理行业协会作用。要充分发挥物业管理行业协会的作用，在为物业管理企业提供交流平台，促进行业自律，推动公平竞争，协调利益冲突，维护企业合法权益等方面的作用。协会应着力开展以下几方面的工作：摸清行业基本状况，研究行业发展理论；建立行业自律机制，规范企业经营行为；反映企业合理诉求，维护企业合法权益；开展各种形式活动，形成行业的凝聚力；正确引导舆论宣传，树立行业良好形象；加强从业人员技能和职业道德培训，形成在职继续教育的长效机制。
3.推动各方思想观念转变。在对开发商诚信考核中，要增加其开发小区物业管理好坏的考评，使其注重树立品牌意识，做好建管衔接；行业主管部门要改变姿态，充分利用全方位的媒体手段主动宣传物业管理的必要性，积极推行我区一些社区典型做法，如七星园小区，引导广大业主维好权、用好权、尽好责；物业管理公司应抛弃行政管理的方式，加大对业主的情感投入，与业主建立良性互动，用更好的服务取得业主理解和配合，同时要像首钢物业公司一样积极向外寻求发展机会，过度期采取两种体制并存的运做模式。政府有关部门和社区组织应组织成立物业调解协调机构，继续完善社区党委、居委会、业主及业主委员会、物业管理企业四方自治组织的联动议事平台，理顺物业管理体系，建立基层管理长效机制，推动业主大会组建工作。
4.探索我区物业分类管理模式。我区物业管理有特殊性，应针对居住小区的特点探索不同的物业管理模式。对于一些老旧小区来说，由于观念限制和硬件条件的制约，让居民出钱引入物业公司很难行得通。对这类长期以来欠账较多的老旧小区，政府有关部门及产权单位应加强资金的合理投入，探索规范的物业管理以外的新形式，如充分延伸居民委员会、房管所的作用，或发动群众建立自我管理的自治组织，力求用比较低的成本解决物业管理的基本需要问题。对于新建商品房小区，政府应加强引导和约束，引入市场化、专业化的管理模式，为企业创造更好的公平竞争环境，逐步打造代表自身核心竞争力的物业管理企业品牌，为建设和谐社会做出更大贡献。
5.大力提高居民区自治水平。物业管理处于发展时期，配套政策尚不健全，不可能事无巨细都采用法律手段。而社会矛盾纠纷得不到及时调整，就有可能陷入无法缓解的对立困境。因此，在我区物业管理中，要将乡规民约纳入法治体系，通过规划居民区建设的内容，完善乡规民约，提高居民的权利义务意识，在正确行使民利的基础上，承担民主管理的责任。建议选择部分小区先行试点，深入开展调查研究，剖析居民区中缺乏公德的表现，针对性地建立乡规民约，培育一批五好家庭、星级文明户、文明楼等品牌项目，坚决反对在居民区生活中地极端个人主义等自私自利现象，大力提升小区的社会公德和家庭美德水准。
6.提高物业公司服务质量。物业公司应结合实际需要，积极探索、大胆实践，创造自己品牌，要通过提高员工知识技能的培训，运用先进的管理手段，在企业内部应岗位明确，职责分明，建立一套行之有效的绩效考核体系，降低企业管理成本，同时应充分利用自动化设施，加大管理智能化的科技含量，更有效地实施各项管理服务。要从日常检查、客户交流、业主满意度调查、管理费收缴、相关信息反馈等方面了解物业服务是否满足业主的需求，从而制定相应的措施，有条件的企业应积极建立ISO9001标准体系，进一步提高服务质量。
篇9
第一条 本合同当事人
委托方（以下简称甲方）：________________________________________
受托方（以下简称乙方）：________________________________________
根据有关法律、法规，在自愿、平等、协商一致的基础上，甲方将____________________委托于乙方实行物业管理，订立本合同。
第二条 物业基本情况
物业类型：____________________________________________
座落位置：____________________市____________________区
建筑面积：____________________平方米；________________
第三条 乙方提供服务的受益人为本物业的全体业主和物业使用人，本物业的全体业主和物业使用人均应对履行本合同承担相应的责任。
第二章 委托管理事项
第四条 房屋建筑共用部位、共用设施、设备的管理、维修养护。
第五条 道路、排水管道等公用设施的使用管理和维修养护。
第六条 公用绿地、花木等的养护和管理。
第七条 公共环境卫生。包括公共场所、房屋共用部位的清洁卫生、垃圾的收集、清运。
第八条 交通与车辆停放秩序的管理。
第九条 维持公共秩序，巡视、门岗执勤。
第十条 管理与物业相关的工程图纸、住用户档案与竣工验收资料。
第十一条 协助社区组织开展社区文化娱乐活动。
第十二条 负责向业主和物业使用人收取下列费用；
1.物业管理综合服务费；
2.房屋共有部位和共用设施日常维修费；
3.停车费；
4.装璜垃圾清运费。
第十三条 业主和物业使用人房屋自用部位、自用设施及设备的维修、养护，在当事人提出委托时，乙方应接受委托并合理收费。
第十四条 对业主和物业使用人有违反业主公约的行为，针对具体行为并根据情节轻重，采取批评、规劝、警告、制止等措施，并报有关执法部门处理。
第三章 委托管理期限
第十五条 委托管理期限为________年。自________年________月________日起至________年________月________日止。
第四章 双方权利义务
第十六条 甲方权利义务
1.代表和维护产权人、使用人的合法权益；
2.制定业主公约并监督业主和物业使用人遵守公约；
3.审议乙方拟定的物业管理制度；
4.检查监督乙方管理工作的实施及制度的执行情况；
5.审定乙方提出的物业管理服务年度计划、和房屋及设施维修计划；
6.按《_________市住宅小区物业管理条例》向乙方提供物业用房，其租金用于物业管理；
7.协助乙方做好物业管理工作和宣传教育、文化活动；
8.业主和物业使用人不按规定交纳物业管理费应承担违约责任，甲方协助做好协调和思想工作，帮助乙方催交。
第十七条 乙方权利义务
1.根据相关法律法规及本合同的约定，制订物业管理制度；
2.对业主和物业使用人违反法规、规章的行为，提请有关部门处理；
3.按本合同第十四条的约定，对业主和物业使用人违反业主公约的行为进行处理；
4.可选聘专营公司承担本物业的专项管理业务，但不得将本物业和管理责任转让给第三方；
5.负责编制房屋、附属建筑物、构筑物、设施、设备 、绿化带的年度维修养护计划和大中修方案，经双方议定后由乙方组织实施；
6.向业主和物业使用人告知物业使用的有关规定，当业主和物业使用人装修物业时，告知有关限制条件，订立书面约定，并负责监督；
7.负责编制物业管理年度管理计划、资金使用计划及决算报告；
8.每年第一季度底，向全体业主和物业使用人公布上年度相关管理经费的使用情况；
9.对本物业的公用设施不得擅自占用和改变使用功能，如需在本物业内改、扩建或完善配套项目，须与甲方协商经甲方同意后报有关部门批准方可实施；
10.本合同终止时，乙方必须向甲方移交全部经营性商业用房、管理用房及物业管理的全部档案资料；
第五章 物业管理服务质量
第十八条 乙方按《_________市普通住宅小区物业管理服务等级参考标准》中“________级服务等级标准”实现目标管理，具体详见附件。
第六章 物业管理服务费用
第十九条 物业管理综合服务费
1.住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米_
_______元向业主或物业使用人收取；非住宅房屋由乙方按建筑面积每月每平方米________元向业主或物业使用人收取；
2.空置房屋的管理服务费，按全额收取；
3.业主和物业使用人逾期交纳的，按下列方法处理：
从逾期之日起每天应按费用的千分之一交纳滞纳金。
第二十条 公共设施日常维修费
房屋的共有部位、共用设施、设备、公共场地的日常维修、养护费用由乙方按多层住宅每年每平方米_________元收取，非住宅按每年每平方米_________收取，并按照下列标准执行：日常小修、养护费用，从房屋共有部位和共用设施日常维修费中承担；大中修费用、更新费用，由乙方制定计划，报甲方审核，由全体业主共同承担。
第二十一条 车位使用费由乙方按照《_________市区住宅小区物业管理停车收费办法》和《住宅小区机动车地下停车收费标准》规定，由乙方向车位使用人收取，收入用于弥补物业管理成本。
第二十二条 乙方对业主和物业使用人的房屋自用部位、自用设备、毗连部位的维修、养护及其它特约服务，由当事人按实发生的费用计付，收费标准须经甲方同意。
第七章 违约责任
第二十三条 甲方违反本合同第十六条的约定，使乙方未完成规定管理目标，乙方有权要求甲方在一定期限内解决，逾期未解决的，乙方有权终止合同。
第二十四条 乙方违反本合同第五章的约定，未能达到约定的管理目标，甲方有权要求乙方限期整改，逾期未整改的，甲方有权终止合同。
第二十五条 乙方违反本合同第六章约定，擅自提高收费标准的，甲方有权要求乙方清退。
第八章 附则
第二十六条 本合同未尽事宜，可以甲、乙双方共同协商解决。可以用书面形式签订补充协议，补充协议与本合同具有同等效力。
第二十七条 合同期满后，乙方全部完成合同并且管理成绩优秀，业主、物业使用人反映良好，甲、乙双方可续订合同。
第二十八条 本合同之附件均为合同有效组成部分。本合同及其附件内，空格部分填写的文字与印刷文字具有同等效力。
本合同及附件和补充协议中未规定的事宜，均遵照中华人民共和国有关法律、法规和规章执行。
第二十九条 本合同正本连同附件共_________页，一式四份，甲乙双方及街道办事处、区物业管理行政主管部门（备案）各执一份，具有同等法律效力。
第三十条 因房屋建筑质量、设备设施质量或安装技术等原因，达不到使用功能，造成重大事故的，由甲方承担并作善后处理。产生质量事故的直接原因，以政府主管部门的鉴定为准。
第三十一条 本合同执行期间，如遇不可抗力，致使合同无法履行时，双方应按有关法律规定及时协商处理。
第三十二条 本合同在履行中如发生争议，双方应协商解决或报请_________街道办事处、区物业管理行政主管部门进行调解，协商或调解不成的，可以向人民法院。
第三十三条 合同期满自然终止，双方如续订合同，应在合同期满_________天前向对方提出书面意见。
第三十四条 本合同自签字之日起生效。
甲方签章：_____________ 乙方签章：____________
代表人：_______________ 代表人：______________
篇10
【关键词】住宅小区；物业管理；发展与完善
住宅小区物业管理随着我国城市化进程的加速也应运而生。我国的物业管理从深圳成立的第一家物业管理企业到如今已经得到了飞速的发展。为国民经济和房地产业的快速发展作了重要贡献。小区物业管理服务的质量关系人们的生活和工作的方方面面，其存在具有必然性与必要性。如何关注物业管理企业在发展中存在的各种问题，推行社会化以及专业化的管理模式，并实现规模化经营管理，具有重要的意义。
一、住宅小区物业管理概述
1. 住宅小区物业管理的定义
住宅小区物业的管理所包含的范围极其广泛。从广义上理解，住宅小区的物业管理管理工作包括住宅小区的开发、租凭、销售以及售后的服务等，同时小区物业环境管理还包括房屋的保养、维修工作，以及住宅小区的清洁、绿化和公益性经营服务等方方面面的总称。此外，物业管理公司还从事住宅小区内的各种商业服务以及房屋装修等综合性的活动。住宅小区物业管理从狭义上讲，还要包括小区内房屋的维修，各种设备和公共设施的维修等。
2. 住宅小区物业环境管理的主要内容
物业环境管理包括清洁卫生、病虫害防治以及隔声管理、隔热与保温管理，以及居住建筑室内的光照时间和强度管理等。清洁卫生管理首先包括建筑物外公共区域的清洁，建筑物内公共区域的清洁工作，室内公共区域各种设备的保养及翻新工作也包含在内。此外，垃圾的收集与处理工作、垃圾的分类以及管道的疏通服务也要到位，物业环境管理中的卫生虫害防治包括消灭各种有害的生物，例如老鼠、蟑螂、苍蝇和蚊子等等，以保证业主以及物业使用人的身体健康。防治的重点都是做好小区的清洁和保养的工作，进而改善住宅小区的环境和卫生。除了以上因素，自然光照、通风、风向等也在管理之内。
3. 住宅小区物业管理的特点
住宅小区物业的管理企业要想获得更大的利益，就必须扩大规模，因此走向社会化和专业化是其重要的特点。切实保障小区业主的安全，并为业主提供优质和良好的服务，才能扩大物业管理的规模，壮大物业公司的实力，为自己争取和创造更大的生存发展空间。由于小区物业管理是一项专业化极强的行业，它所涉及到的内容也十分广泛，住宅小区内的各种设备以及设施的维修和管理难度较大，因此需要专业的维护人员以及专业设备进行维护。
二、住宅小区物业管理中存在的问题
1. 住宅小区物业管理体制有待理顺与重构
虽然现阶段我国的住宅建设取得很大的进步，但还未形成规范运作的物业管理体制。很多小区的物业管理是局部或者单一的。很多地区曾经存在所有者和经营管理者之间的权责不清的问题。在遇到小区管理问题和责任时相互推委，碰到有利益时候又会相互争夺。解决该问题的途径就是要实现了物业的所有权与经营权的分离。把住宅小区的物业管理体制进一步的理顺与重构。把物业所有权与经营权的分离，就可以明晰产权的关系，也可以明确资产管理和经营的责任。
2. 住宅小区物业管理经费不足
住宅小区的物业管理工作与城市中的其他建设一样，同样需要资金的投入。在小区的物业管理中，要贯彻投入与产出相当的基本原则，进而形成物业管理资金的源泉。传统的住宅消费观往往把物业的管理理解为无偿的服务或者低偿的服务，这有有悖于社会主义市场经济的住宅消费原则，也影响了物业管理工作顺利开展，并造成了小区内物业失养失修的恶性循环，给人们带来身心上的损失。
3. 住宅小区物业管理的法制不够健全
在我国住宅小区的建设和物业管理的实践中，其法制建设远远的落后于住宅建设速度以及物业管理的要求，小区物业管理方面的各种法规不够健全。物业管理的体制、物业管理的经费、对于住宅小区物业管理公司的审查等工作和重大问题都还待于进一步的明确和规定。造成了物业管理很难纳入到依法管理的法制化的轨道上，因此，实行住宅小区物业管理的规范化是保障小区物业管理的基础。
三、完善和发展住宅小区的物业管理
1. 住宅小区功物业管理多元化的实现
随着房地产业的发展，住宅小区的功能结构也发生了很大的变化，过去单一的传统功能结构也走向多元化和综合化。很多新建的小区都建有商业与服务业网点以及各种文化教育设施，同时还具有医疗卫生保健的分支机构等。小区配套功能建设的多样性呼唤物业管理的多元性。既要要求各类建筑与居住环境之间相互协调，同时还要有机的结合。这些都迫切需要一种专业性的经营管理实体即物业来配合，以更好的满足住户的消费需求。
2. 加大政府对小区物业管理的指导和监督作用
小区的物业管理是房地产市场的重要组成部分，因此政府的主管部门对物业管理要进行从宏观上进行指导以及引导，同时制定符合小区实际的物业管理的政策以及法规等，对企业的行为加以规范，同时创造物业管理行业发展的市场环境，并通过物业的管理行业协会行使到监督和管理的职能。这些指导和监督作用有利于促进物业管理企业来提高服务以及物业企业经营的质量，同时创建其名牌形象，让企业在市场有力的竞争中立于不败之地。
3. 要加强法律对物业管理的保证作用
市场经济体制的根本是法制经济，要不断的完善物业管理法规以及法律，这是规范物业管理健康并快速发展的保证。因此，要根据实际生活中物业管理时存在的主要问题来制定并完善物业管理企业在有关房屋质量等后各种资源的交接，对物业管理的宏观管理以及政府主管部门职能等方面的法规和法律也要加强建设，做到有法可依。
4. 实现小区物业管理的信息化
现代的社会是信息和网络经济的时代。信息以及网络的技术把家庭与社会紧密的联系到一起，并渗透到我们生活的各个角落。网络传递着信息，信息化时代的物业管理部门可以充分的利用各种现代化的高科技成果以及管理方法，为小区业主提供广泛的信息和服务，使其有效地提高人们的生活质量和工作环境。这也是小区物业管理发展的新方向。
参考文献：
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