项目资金保障问题范文

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关键词：保障房建设;财务管理;问题;措施

随着近年国民经济水平的提高，国家不断完善福利保障，保障房作为保障民生的重要工程，对维护社会稳定，缓解人们的购房压力意义重大。但是，由于我国在建设保障房时经验不足，或管理水平不高，虽投入了大量的人力、物力和财力，保障房建设中仍存在财务管理问题。因此，需加大对保障房建设财务管理问题的研究力度，并制定有效措施进行解决，现从以下几点探讨。

一、保障房建设财务管理的目标和意义

1.保障房建设财务管理的目标。和其他公司的财务管理不同，保障房建设的财务管理目标是满足人们申请购房的需求。一般来讲，保障房财务管理目标包括以下几个：（1）加强对资金的监管。在建设保障房时，所有付出的资金都要监督、管理，不能浪费任何资金。财务部门要加强监督资金的安全使用，杜绝资金随意挪用。工作实践中，要严格执行资金的申请、付款程序，严格按合同进度支付资金。针对付款的申请材料，审核内容的合法性、完整性，认真审核项目负责人是否签字确认。（2）保证资金的正常运行。因为保障房建设中的大部分资金都来自国家财政，因此，财务管理的主要目标就是预防贪污。要想保证政府、国家利益，必须预防资金挪用现象的出现，保证每笔资金都透明。（3）保证工程按时竣工。和其他工程相比，保障房建设有着相对严格的质量、时间要求。保障房建设后，需按合同规定时间推进建设。并且，财务部门要统筹各种资金，针对财务管理中的突发状况，制定有效措施进行应对，尽最大限度的避免资金支付不及时带来的影响。此外，保障房的财务管理还要满足建设部门要求，通过行之有效的财务管理来保证建设质量。制定保障房管理规定，针对申请保障房的家庭，要公平、公正地对待，维护保障房建设管理单位的社会形象，为日后工作的开展提供便利。2.保障房建设财务管理的意义。财务管理工作多指企业财务部门，根据自身情况，制定针对性的措施来管理财务，从而获得更高的经济效益。企业经营管理中，要想提高利益，必须做好财务管理工作。保障房建设时，由财务部门参与到决策中，科学的预测投入成本。通过有效的管控项目成本，降低项目成本，实现项目效益最大化。总之，保障房建设过程中，必须加强财务监管工作，确保保障房建设工作顺利开展。

二、保障房建设财务管理中存在的问题

随着我国经济社会的快速发展，我国的住房市场建设竞争形势日益严峻。保障房建设过程中，财务管理、控制结果直接影响着保障房建设项目的经济效益。为了提高保障房建设项目的经济效益，必须提高财务管理水平。从当前的保障房建设财务管理工作看，仍存在各种各样的问题，比如：财务管理意识相对薄弱、融资管理问题、资金营运安全问题等，限制着财务管理水平的提高。1.融资管理方面。保障房建设资金来源较广，所使用的渠道也比较多，例如：银行贷款、财政资金等。因此，在对融资进行处理时，极易出现各种问题：无法保证财政资金的到位时间；银行对保障性住房贷款资金的使用有很多限制，如抵押标的物的选择、抵押金额等。而且，地方政府融资平台也存在一些问题，无法保障建设方融资需求。这些情况的存在，加大保障房建设融资管理工作难度。另外，保障房建设收益也存在系列问题，比如：保障房主要针对的是经济收入处于中低阶层的群体，企业盈利并不是终极目标，保障房租金明显低于市场价。因保障房工程的审批环节过于繁琐，使资金的回收速度较为缓慢，降低保障房建设效益。总之，住房保障建设管理单位，在资金的到位上存在很大的困难。2.资金营运方面。实际工作中，为保证投入资金的安全性，各融资单位需要签订资金的使用协议，对于自己贷出的资金，有着相对严格的要求，明确规定其只能用于特定用途。这种特殊约定条款，导致保障房建设管理部门无法及时应对财务违约风险。保障房建设过程中，因各种突发问题的存在，导致资金的还款来源无法满足需求，导致资金链断裂现象频发。与此同时，保障房建设中出现的问题，也无法调用资金解决，最终形成恶性循环。另外，多数单位未从资金使用效益出发，资金管理过于懈怠，造成资金浪费。3.预算管理方面。从本质上看，保障房建设具备公益性，特别是公租房、廉租房建设时，都需要依赖财政的专项拨款。当前，随着保障房建设规模的扩大，需要的财政资金越来越多，间接加大对资金的管理难度。一般来讲，多数保障房建设期间，预算管理机制不健全，仅将财政预算纳入管理机制中，对于金融机构所提供的贷款，并未纳入管理机制中，无法均衡资金收入、支出。因此，需要加强建设资金预算管理。除上述问题外，保障房建设财务管理中还存在管理意识薄弱的现象，相关领导财务管理的重要性认识不足，或单纯地将财务管理用于项目的决策、设计阶段，降低财务管理质量。

三、保障房建设财务管理问题的解决措施

1.提高财务管理意识。保障房建设期间，需提高自身的财务管理意识，便于提高财务管理水平，推动保障房建设业务发展。实际工作中，需加大财务管理的宣传力度，保证每位工作人员都充分了解财务管理的重要性，并制定针对性的激励机制，鼓励其积极参与财务管理工作中，进而提升财务管理水平，提高保障房建设业的市场竞争。财务人员应通过参加各种继续教育学习，提高财务管理水平。保障房建设的财务管理，财务人员工作能力和素质直接影响着财务管理水平。因此，保障房建设过程中，相关领导需根据自身情况，制定规范性的培训方案，按时或不按时地培训管理人员。同时，还可借助讲座、培训等途径，来提高财务管理人员的操作技能和专业素养，为财务管理工作提供更为优质的工作人员。2.融资管理问题的解决措施。对于保障房建设的财务管理而言，要想有效解决融资管理问题，必须提高自己的资金存量。但从实际看，即便多数承建商已倾尽全力，也无法满足该需求。另外，因保障房建设时间限制和公益性特征，很难从源头上解决融资难问题。财政资金、保障房租金、销售收入是建设资金的主要来源，可将其作为单位资金的重要部门，并灵活的用于保障房的建设中。一方面，加大对保障房相关政策的宣传力度，将符合条件的家庭纳入保障房政策体系；另一方面，住房保障部门还要和合作银行建立良好关系，达成长时间的合作意向，让银行为保障房购买者提供贷款，增加保障房购买家庭的购房能力。以上措施，加快资金的回收速度，快速收回建设成本，保证资金安全，减轻建设资金使用压力。3.资金营运问题的解决措施。保障房建设中使用营运资金时，政府的资金监管部门、银行等机构作为提供资金者，需加大对资金使用程序的监管力度，强化对资金账户的监管，确保资金的合理安全使用。同时，银行、政府也要加大对保障房建设可行性的分析，在建设项目可行性比较高的情况下，允许各单位在不超过规定的资金时，来解决经营问题，只有这样才能保证资金的灵活使用。对于保障房的建设范围，极易出现缺乏资金管理的现象，资金提供方可按要求发放款项，不能在工程未竣工前发放资金，预防资金滥用现象的出现。保障房建设单位内部，也要制定相对严格、规范的权责划分机制，使各部门相互制约，在强化自身监管能力的基础上，从根本上杜绝违法乱纪现象的发生。针对财务核算，各单位要分别核算建设单位项目，并及时和银行对账，保证资金余额、银行账户余额的一致性。4.预算管理问题的解决措施。完善保障房财务预算管理机制时，相应单位应将全面预算管理作为基础，建立科学、规范的管理模式，保证预算编制、监控、执行等工作的环环相扣，从而实现高效管理预算的目的。编制预算管理机制时，要做好以下几点：（1）保障房经营中的收入，特别是保障房出租的租金收入；（2）保障房建设中的支出，比如，材料费、设施费等。相关单位在编制预算管理方案时，可同时编制项目预算书，使财务预算形成相对具体的工作总结，为日后的财务预算编制提供保障。

四、小结

综上所述，在社会经济快速发展的现阶段，民生保障事业被提到更高的高度，而保障房作为国家民生保障工作的重要内容，对于社会的和谐稳定，提高中低收入家庭生活质量意义重大。和商品房一样，保障房建设同样需要足够资金支持，特别是公益性保障房建设中，因自身性质的特殊性，影响财务管理工作的进行。因此，需要加大对财务管理的研究，提高财务管理水平。本文通过对保障房建设中财务管理工作进行分析发现，管理问题多体现在融资管理、预算管理、资金营运上。通过提高财务人员管理工作效率和财务管理意识，并从预算管理、融资管理、资金营运方面强化财务管理，在保证资金合理使用的同时，推动保障房建设业发展.

参考文献：

[1]张静.基于保障房建设财务管理的问题及完善对策[J].财会学习,2017,15(1):70

[2]李翠平.保障房建设财务管理的问题及对策[J].会计师,2016,36(16):17-18

[3]周仕逵.保障房建设中的财务管理问题[J].合作经济与科技,2017,25(17):158-159

[4]程瑶.经济适用房建设中的财务管理问题探析[J].企业改革与管理,2014,19(14):181-181,182

[5]刘广平,陈立文.基于住房支付能力视角的保障房准入标准研究———思路、方法与案例[J].中国行政管理,2016,10(4):67-72

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近年来，房价高是我国各省市房地产市场中普遍存在的问题，对于一些中低收入人群来说，受到房价的影响，住房需求无法有效的满足，为了解决这一问题，我国推出了保障房建设项目，随着保障房建设项目大量的开展，其中的会计核算工作受到社会各界的广泛关注，基于此，本文在分析当前保障房建设项目会计核算存在问题的基础上，阐述了做好会计核算工作的方法。

关键词：

保障房；会计核算；方法

前言

保障房建设项目的开展具有比较高的社会效益，可在一定程度上缓解中低收入人群的住房难问题，同时，建设企业也可以获得经济效益。由于保障房的特殊性，在建设过程中，其会计核算工作与普通住房建设项目的会计核算存在比较多的区别，需要在实际会计核算的过程中格外的注意，以便于保证会计核算工作开展时的正确性。

一、当前保障房建设项目会计核算存在的问题

与普通的房产建筑项目相比，保障房建成后出售的价格比较低，而且采用出租的方式时，租金也比较低。保障房的建设由政府来主导，类型包含廉租房、经济适用房、公租房、限价房及棚户区改造五种，这五种类型的保障房销售或出租时，严格的要求购房者或租房者的要求，如不符合要求，不具备申请资格，此外，申请对象的条件也会存在差别，依据申请对象的具体条件，对户型和面积进行限定[1]。此外，保障房在建设的过程中，政府会制定相应的扶持政策，其中包含资金扶持，使得保障房的建设成本降低，进而使被保障对象使用保障房时，支出减少。这一系列特殊的特征决定了保障房建设项目会计核算工作的复杂性，当前，由于保障房项目会计核算工作发展的还不成熟，因此，会计核算工作中还存在一定的问题，主要体现在三个方面，一是分摊系数问题，而是建设核算制度问题，三是资产负债率问题。现阶段，建设企业在开展会计核算工作时，方法主要包含三种，第一种是政府管理与开发一体，各自采用核算方法进行核算；第二种是建立平台公司，在平台中完成会计核算工作；第三种代建制。核算过程中，责权发生制、收付实现制是该项工作开展的基础性保障。现阶段，在房价一直升高的背景下，为了解决中低收入者的住房问题，主要采用建设保障房的方法，建设过程中，资金紧张是突出性的问题，由此，必须要加大财政投入，在此影响下，会大量的增加企业的账套，造成制度过度复杂，不但提升核算工作的复杂性，也降低了核算工作的准确性，影响了核算工作的顺利开展。

二、做好保障房建设项目会计核算工作的方法

(一)合理的选择会计核算方式

保障房建设过程中，营利并不包含在建设目的中，因此与房地产开发项目存在较大的差别，其所采用的会计核算工作必然会存在一定的差别，但实际情况是保障房所采用的会计核算方式基本与房地产开发企业相同，影响会计核算工作的准确性。保障房项目并非局限于某一个城市中，而是在全国范围内展开，由此一来，具体的承建部门不同，选择会计核算方式时，也应该与实际情况相符合[2]。通常来说，可供选择的会计核算方式包含三种，第一，承建部门即具备政府的管理职能，同时，也具备开发的职能，开展会计核算工作时，应采用两种方法，成都就是使用此种方式的典型城市；第二，建立平台公司，建立的方式有两种，一种是在房管局的组织下，设置平台公司，其与住房保障服务中心平行，具备投资和融资的功能，是一个住房投资公司，黄石为典型的城市，一种是由住房保障局出资，建立子公司，保障房的建设由该子公司来进行，融资工作由住房保障局承担，重庆建设保障房时采用的为此种核算方式；第三，代建制，保障房的建设由房地产开发企业来进行，开展会计核算时，按照企业现有的会计制度和方式核算。

(二)密切注意会计核算中的关键性问题

保障房建设的过程中，承担的建设单位包含房地产开发公司和事业单位两种，第一种模式中，由于企业自身具备清晰的会计核算制度，因此，核算工作只需按照企业原有的制度来开展即可，而在第二种模式中，会计核算工作需要分项目单独建账来进行，实际操作中，繁琐性非常强。通常，保障房建设项目由事业单位承建的例子比较少，而且即使由事业单位承建，建设资金均来源于财政部门或上级单位，不同于住房保障局承建项目时的实际情况。对于事业单位承建的保障房会计核算，国家尚未形成专门的制度，从而导致其会计核算工作的规范性比较差，基于此，本文主要对房地产开发公司承建时的关键性问题进行分析和阐述。保障房建设过程中，财政部门会拨付一部分的资金，会计核算工作中，还需要考虑财政部门的需要、完善会计信息质量两方面的问题，核算的项目包含保障房分项目和各个支出大类，促使审计部门有效的进行监督与审计工作，保证核算工作的准确性[3]。保障房的建设资金来源比较多，会计核算处理时，应按照具体的来源采取恰当的核算方法，来源为财政资金时，核算的项目中，财政补助收入和支出项目应设置在账目中，同时，非流动资产基金也应该加入其中，来源为自有资金时，财政资金来源所增加的项目都应该撤销。通过不同的核算项目，保证核算的有效性。

三、结论

保障房建设的主要目的在于满足中低收入人群的住房需求，开展会计核算工作中，基于特殊性的存在，应合理的选择具体的核算方式，并在核算工作实施的过程中注意其中的关键性问题，从而保证会计核算工作的准确性及合理性，提升会计信息的质量。

作者：张丽 单位：易门县基础设施建设投资管理中心

参考文献：

[1]林胜义.探究工程项目成本会计核算系统设计及实现——以保障房建设项目为例[J].当代会计,2015,07:64-65.

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    一、保障性住房的内涵

    保障性住房是地方政府根据中央指示为当地中低收入家庭提供的限标准、限价格和限租金的,具有保障性质的住房。中国特色的保障性住房有以下几种类型:

    1. 经济适用房。 经济适用房是一种具有社会保障性质的商品住房,因此它具有经济性和适用性的特点。经济适用房的住房面积一般是在60平方米左右,出售价格按低于同类普通住房市场价格的20%到30%计算,只能出售给符合政府规定条件的家庭且在取得完全产权前,只能用于自住,不得出售、出租、闲置、出借。

    2. 廉租房。廉租房是非产权的保障性住房。产权归政府和机构拥有, 由政府规定的低租金出租给城市低收入家庭,只租不售,低收入家庭没有产权。

    3. 限价房。限价房是中低价位、中小套型住房,主要面向城市中等收入家庭。其单位面积限制在90平方米以内,价格由地方政府和开发商约定,价格水平通常介于经济适用房和普通商品房之间。

    4. 公共租赁房。公共租赁房主要面向城市中等偏下住房困难家庭,部分地区将新就业职工(比如应届毕业生)或由稳定职业并在城市居住一定年限的外来务工者纳入供应对象范围。

    5. 棚户区安置房。棚户区居民是中国保障性住房计划覆盖的主要群体,中国大部分的棚户区位于城区。虽然棚户区不属于保障房,但是棚户区改造是我国保障性住房建设的重要组成部分。

    二、我国保障性住房建设融资的现状

    (一)保障性住房建设融资的特点

    保障性住房建设不同于一般的基础设施项目,具有融资主体多元化、保障性、长期性、政策性等特点。

    1. 融资主体多元化。我国保障性住房建设融资主要是以政府、社会机构和自筹为主要渠道。(1)政府融资。政府是支持保障性住房建设的最好责任方,主要依靠地方财政预算、土地出让金净收益、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券来筹集。尽管当前政府难以独自提供建设保障性住房的所有资金,但这种通过政府自身来融资的模式在2003年以前一直是保障性住房融资的主要形式。但从2007年以后,尤其2011年以后,对这种政府独自推行保障性住房建设的模式提出了极大挑战。 [2] (2)社会机构提供以及自筹资金。保障性住房是整个社会的保障福利分配问题,必定关切到处于社会之中的企业、机构,他们也必须从社会贡献的角度提供有限的帮助。目前其提供的资金主要依靠银行贷款、社保基金、保险资金等来筹集。从近年保障性住房资金来源结构可以明显看出,社会机构类的资金支持呈逐年递增趋势,而且增势较为明显。

    2. 融资规模大。 我国中低收入群体在短期内难以通过纯市场化方式获得商品住房,各种形式的保障性住房需要覆盖社会较大范围,因此保障性住房建设需要的资金规模巨大。按国务院规划,2011年我国保障性住房计划建设1000万套,预计需要投入资金共1.3万亿元,这一资金规模相当于2010全国年财政收入的15.7%。 [3] 面对大规模融资需求,保障性住房建设不能完全依靠政府财政资金,必须通过多元化融资渠道,建立“政府主导、市场运作、社会参与”的保障性住房融资体系。

    3. 使用期限长。与一般房地产项目类似,保障性住房具有一定建设周期,资金的使用和偿还都具有一定年限。因此,保障性住房融资必须考虑资金的期限配置问题。在现有的各种融资渠道中,虽然财政资金理论上要受地方财政收入的影响,各年度资金来源并不稳定,但由于近年来我国各地财政收入保持平稳较快增长,因此财政资金在一定期限内仍可视为较稳定的资金来源;信贷资金渠道和金融渠道可能由于不同时期经济环境和宏观调控政策的变化受到影响;社会公共资金具有积累时间长、来源稳定的特点,与保障性住房资金使用期限长的特点相一致。

    4. 流动性差。当保障性住房建成后,在短期内一般难以通过金融渠道使资金获得流动性。从发达国家经验来看,大多以REITs等方式,通过资本市场使房地产建设资金实现流动。但我国基于证券化方式的房地产金融工具尚处于起步阶段,因此保障性住房的资金一旦投入, 资金供给方很难在短期内收回投资, 只能依靠中长期内的租金收入等方式实现资金回收。

    5. 偿还及收益性受政策影响较大。目前,我国的保障性住房方式主要可分为限价商品房、 经济适用房、廉租住房和公共租赁住房。限价商品房和经济适用房可以通过出售房屋实现资金偿还, 开发商可以通过出售获得一定收益; 廉租住房和公共租赁住房主要由政府管理, 资金偿还主要通过财政安排和长期租金收入,收益性较差。按照目前的政策,保障性住房特别是公共租赁住房, 难以通过市场化的方式实现资金偿还。从国外已有经验来看,发达国家在保障性住房的投资回收方面, 大多建立了由短期保障发展为中长期市场化的制度安排, 保障性住房建成后, 短期内发挥的是保障最低收入群体住房需求的功能, 而在中长期则通过政府赎买或鼓励租住者购买的方式,实现保障性住房的私有化。如果我国未来可以建立相应的机制, 则保障性住房的资金偿还和收益性将得到增强, 有利于吸引资金投资保障性住房建设。

    (二)保障性住房建设融资中存在的问题

    1. 多元化融资模式有待探索。保障性住房建设是一项长期复杂的工程,涉及规划、建设、融资、运营、 管理等诸多方面, 其中融资是最关键的环节之一。 目前我国大规模实施保障性安居工程在历史上尚属首次,建设资金需求巨大,资金来源中除了政府政策性资金较有保障外, 大部分资金需要通过其他融资方式筹集,融资模式在国内没有可借鉴的先例。在国际上,新加坡、美国、法国等发达国家保障性住房建设起步较早,融资模式较为成熟,但其经济发展程度较高, 国家经济实力雄厚, 资本市场运作成熟,金融体系发达,融资渠道广泛。而我国属于发展中国家, 整体经济发展程度不高, 资本市场起步较晚,金融体系还欠发达, 因而国际先例对于我国目前保障性住房融资的可借鉴意义有限。 [4] 因此,我国当前需要积极探索多元化、创新型、符合我国国情的保障性住房融资模式,并在实际运用中不断完善。

    2. 地方政府财力问题制约保障性住房建设。自从实行中央和地方分税制后, 很多地方政府承担不小的压力: 事多税少。 但中央为发展保障性住房建设,稳定社会秩序,明文要求地方政府必须对保障性住房用地供应做到“应保尽保”, [5] 即地方政府需要为保障性住房建设无偿或以非常低的价格提供土地。这对很大程度上依靠土地出让金维持地方事业发展的政府来说,无疑是雪上加霜。所以,地方政府在加大保障性住房建设力度上明显力不从心,本来就很紧张的地方财政更加拮据,社会事业发展的其他方面也受到影响。

    3. 缺乏社会力量参与,资金来源渠道单一。保障性住房项目投资既非竞争性项目,又非垄断性项目,其“福利性”决定了投资该领域的回报远远低于竞争性投资项目。保障性住房投资除了具有一般不动产项目投资的投资回收周期长、经营管理相对复杂的特点,还具有投资收益率明显偏低的特点,而民间资本的逐利性特点,会使其对几乎没有投资回报的保障房项目失去投资的原动力,因而对民间资金吸引力较弱。保障性住房投资的低回报性,使得保障房市场成为市场调节的盲区,民间资金能否顺利进入保障性住房领域,从根本上讲要使民间资本在保障性住房项目上有利可图,取决于政府提供的优惠政策、设计的利益激励、风险分担机制以及合作模式是否符合社会资金的投资意愿。政府如何运用税收优惠、投资补贴等经济手段引导社会资本积极投向保障性住房建设就显得更为重要。目前,中国住房市场中普通商品住房和保障性住房的结构比例失衡严重,改变这一局面,除了政府的直接投入外,还必须依赖市场力量。

    4. 银行信贷资源的投入加剧了保障性住房面临的风险。银行等金融机构资金的引入,确实给保障性住房资金来源拓宽了渠道,有力地缓解了资金紧张问题,但同时也带来了相当多的风险。首先是利率风险。我国资本市场逐渐成熟,利率逐步市场化,收益率曲线变平。而且为减少放贷损失,贷款利率不断提升,这样房贷利率风险势必成为重要的财务风险,保障性住房的投资者面临的风险损失也越来越复杂。其次是流动性风险。房贷一般属于长期资产,体现在银行资产负债表上。如果银行为获得较高的利润率,减少流动性资产占比,就会增加流动性风险,保障性住房资金的持续性与稳定性就会受到直接的威胁。再次是资产负债表期限错配风险。房贷等长期资产在银行业占比较高,而负债则仍以中短期存款为主。在我国现阶段通货膨胀剧烈的情况下,银行流动性压力增大,经营发展略显被动,直接影响到保障性住房的资金支持。

    5. 保障性住房补贴方式欠佳。我国目前的保障性住房补贴方式采取的是“砖头补贴”,是通过对生产者的补贴来间接对消费者进行补贴。在市场上住房供给比较紧缺的情况下,政府采取“砖头补贴”能起到一定的政策效果。 但是随着房地产市场的发展和住房制度改革的深入, 市场上的住房供给量逐渐增多,“砖头补贴”固有的弊端也逐渐暴露出来,又会导致一系列的问题。

    三、完善我国保障性住房建设融资体系的政策建议

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【关键词】保障性住房；金融；政策建议

加大保障性住房建设力度，进一步改善人民群众的居住条件，促进房地产市场健康发展，是中央加强民生建设的重要举措。“十二五”时期，我国将进入保障性住房建设“加速跑”阶段，全国计划新建保障性住房3600万套，大约是过去10年建设规模的两倍。通过大规模保障性住房建设，到“十二五”末，全国城镇保障性住房覆盖率将提高到20%以上，基本解决城镇低收入家庭住房困难问题。保障性住房的建设需要巨额的资金，单靠财政投资是远远不够的，大部分资金还有赖于商业银行等金融机构的融资支持。但是，由于保障性住房具有一定的社会福利性，与商业性金融的盈利性存在一定的矛盾，使其在发展过程中遇到很大的资金难题，严重影响了保障性住房建设的顺利进行。本文从发展保障性住房的深远意义出发，分析当前金融支持保障性住房存在的主要问题，在此基础上提出相关政策建议。

一、发展保障性住房的重要意义

20 世纪80 年代初，我国启动了住房体制改革，福利分房旧体制逐渐让位于住房商品化、社会化新体制，尤其是1998年7月公布实施的《国务院关于进一步深化城镇住房制度改革加快住房建设的通知》宣告了福利分房制度的终结和住房体制市场化改革的开始。经过近30年的“房改”，住房商品化和社会化问题得到了很好的解决，住房不仅成了居民的居住场所，也成了居民保值增值、抵御通货膨胀的良好投资品种。但是，市场化取向的住房体制改革也使得房价上涨过快，尤其是房价上涨速度远大于低收入家庭收入增长速度，低收入家庭只能“望房止步”。从发达国家的经验来看，低收入家庭住房问题是不可能通过市场机制得到解决的，需要政府提供公共服务来实现。发达国家的经验和我国房地产市场的现状已经说明完全市场化改革是不可取的，政府有责任也有义务为低收入家庭提供保障性住房，“以商品房为主导，以经济适用房、廉租房和限价房为补充”的住房供给体制应该成为我国住房政策的基本取向。

目前，我国住房保障体制已经从制度构建发展到实际规划和实施，大量的保障性住房供给上市，不仅能够解决低收入家庭的住房问题，还能对房地产供给结构产生较大影响，抑制目前过快增长并为各方诟病的高房价。具体地讲，加快保障性住房建设的重要意义表现在以下三点：一是提供安居保障，使居者有其所。改善城市低收入居民的居住条件，是重要的民生问题，加快建设保障性安居工程，对于改善民生、促进社会和谐稳定具有重要意义。中央对保障房建设的投资安排原则中，最重要的一条就是要投向使用效率最高、发展最为需要的地方。从这个意义上说，下大力气加快建设保障性安居工程，是促进我国经济社会发展的顺时应势之举。二是带动相关产业，提供就业机会。加快建设保障性安居工程，对相关产业具有很强的带动效应。据权威机构测算，以2010年新增的75亿元廉租房建设投资为例，其所带动的地方和社会投资，可以拉动钢材消费量65万吨，水泥消费量50万吨；另外，中央用于棚户区改造基础设施工程建设17亿元投资，可以拉动铸铁消费量2万吨，钢材消费量10万吨，水泥消费量30万吨。同时，由此提供的就业机会也是不可估量的。三是拉动消费增长，促进经济发展方式转变。加快建设保障性住房，大力推进廉租房建设、棚户区改造、农村危房改造和实施游牧民定居工程，都是改善城乡居民消费环境和条件的有效举措，将有利于城乡居民特别是低收入居民扩大消费，进而拉动经济增长，并优化经济发展方式。

二、当前金融支持保障性住房建设中存在的主要问题

保障性住房涉及到大量的建设资金，目前最需要解决的就是资金不足的难题。近年来，商业银行等金融机构在支持保障性住房建设方面做了大量工作，已为经济适用房、棚户区改造、廉租房、公租房建设、普通商品住房中的保障房配建提供了大量信贷支持。但是，与商业银行当前庞大的总资产规模、总贷款余额相比，其对保障房建设的信贷支持力度仍显不足。2011年以来，国家提出了在“十二五”期间大规模的保障性住房建设规划，商业银行等金融机构在这项重大的民心工程中担当资金支持“主力军”是义不容辞的。然而，商业银行要轻装上阵，就不得不正视在支持国家保障房建设中存在的主要问题。笔者认为，这些问题主要表现在以下几个方面：

（一）还款来源有限

一方面，目前房地产开发贷款的还款来源为房屋销售回笼款，而保障性住房的销售周期、资金回笼都较普通房地产开发周期要长，这样会对企业形成一定资金压力，间接地也会影响银行的流动性。另一方面，一部分公租房不能出售且租赁价格控制得较低，加上日常运营和维护成本并不低，可以用来还贷的现金流就很有限。基于这两方面的原因，导致商业银行对保障性住房的介入就显得不是特别积极。

（二）缺乏足额的抵押物

商业银行介入经济适用房开发遇到的一个最困难的问题就是缺少足额抵押物。房地产贷款的抵押物主要有土地抵押和住房抵押。据中国银监会统计， 目前超过80%的开发商贷款都是以土地作为抵押，而在建工程抵押不到两成。但是，保障性住房的土地均由国家划拨，没有土地证，这就意味着商业银行不能将土地作为发放贷款的抵押物。因此，按照传统的房地产开发贷款要求，从抵押物的意义上讲，商业银行很难对保障性住房建设融资。

（三）政策条款的制约

保障性住房项目有其自身的特殊性，一般项目手续办理时间较长，有些手续是边开工边办理，尤其是“四证”，不像商业性项目是手续基本办理齐全才开工，而银行将保障性住房信贷业务与商业性住房开发项目同等对待，要求“四证”齐全后才能发放贷款。由此造成资金供给与需求时间上的脱节，制约了保障性住房建设开发项目信贷融资的顺利进行。

（四）利率优惠影响银行利润

保障性住房是国家大力倡导的惠民工程，因此要求各家商业银行在开展该项业务时，都必须对保障性住房给予不同程度的利率优惠，优惠后的利率大大低于普通房地产开发贷款至少上浮10%的利率。但是，商业银行毕竟不同于政策性银行，实现利润最大化是其经营的根本准则，当面对更有利可图的信贷资源时，商业银行往往更多地考虑其综合回报，减少对保障性住房的信贷支持。

（五）地方政府投融资平台潜在较大风险

目前各地的保障性住房一般由政府投融资平台具体负责建设与融资，而这些地方政府的投融资平台往往都存在过度融资现象，有的甚至导致地方政府的债务危机，潜在较大的风险。2010年国家对地方政府投融资平台开始清理整顿后，许多融资平台已成为治理的对象，商业银行对于该类企业的新增贷款也随之停止，进而对地方保障性住房的建设产生较大影响。

（六）融资主体的融资能力欠缺

目前，大部分银行房地产项目贷款都要报上级行审批，而上级行审批时很少现场调研，基本上靠报表判断，而许多地方的住房保障中心作为融资主体，并无开发资质，且自有资金较少，资产负债率较高，从而制约了银行贷款的发放。

（七）开发商资金风险较大

项目的自有资本金来源一般都是开发商的自有资金。在项目建设中，开发商承担了主要的风险，具体表现为：一是在担保贷款环节，贷款主体是开发商，抵押物也是开发商以自有资金拍得的土地，即其自有资产。二是在房屋销售之前，项目的所有资金都由开发商自行解决，政府不垫资。三是在销售环节，尽管由政府安排销售，且承诺回购，但实际操作过程中也存在风险。如政府拆迁安置资金没有及时到位，而拆迁户又急需拿房，出现政府打白条抵房款的现象；如果政府无法及时安排充足的销售对象，导致房屋不能及时销售，而回购款又不足，开发商就会出现资金回笼困难。因此，低价位商品房建设的直接风险承担者往往是开发商，而一旦其资金链紧绷甚至断裂，金融机构也将受到波及。

（八）对政策性租赁住房及廉租房建设支持较少

目前金融机构支持保障性住房建设主要集中在还款来源相对比较可靠的安置房建设领域，对国家大力推进的政策性租赁住房及廉租房建设金融支持较少，主要原因在于：一是总量小。目前保障性住房绝大部分是拆迁安置房及经济适用房，政策性租赁住房及廉租房占比较小，总量不大。二是收入少。政策性租赁住房及廉租房租金收入较少，难以完全覆盖贷款本息，而政府对差价部分的财政补贴政策未能及时出台，贷款本息回收得不到有效保障。三是担保难。政策性租赁住房及廉租房一般是政府主导建设，项目用地评估价值较低，不足以覆盖贷款本息，需补充其他抵押资产，而政府往往无法提供其他符合银行要求的其他担保。四是效益低。政策性租赁住房及廉租房建设属民生工程，本来就是非盈利项目，政府对金融机构相关税收、补贴政策不明朗，影响了银行介入此类项目的积极性。

三、对金融支持保障房建设的对策建议

保障性住房建设是我国全面建设小康社会的重大惠民工程，如何解决商业银行信贷“盈利性”与国家保障性住房“惠民性”之间的矛盾。笔者认为可以从以下几个方面采取措施：

（一）进一步完善保障性住房建设的有关政策

保障性住房政策应解决三个层面的问题：一是准入门槛，政府要制定科学的、完善的、可行的审查标准；二是运营方式，是政府建房，还是包给开发商，还是发动社会力量来为低收入群体提供一定量的社会住房，应当确立一个明确的制度；三是退出机制，保障性住房在性质上是用于解决特定对象的公共资源，应实行动态管理，当受益者经济状况改变以后，要退出来让其他低收入者受益。

（二）政府加大扶持力度，解决金融机构后顾之忧

社会各方面应该尊重和理解商业银行的商业属性，尤其是政府应考虑通过财政适当补贴、税收适当优惠等手段，为商业银行支持民生工程创造更加良好的外部环境，促使商业银行更加有意愿为保障房建设作出更大贡献。具体地讲，应出台鼓励和引导金融机构积极参与该类项目融资的政策，包括明确保障性住房建设项目财政担保的有效性和合法性；对参与保障性住房项目给予财政贴息、税收优惠、建立风险补偿金制度；对保障性住房建设项目证照审查、贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面执行较为宽松的监管政策。

（三）不断加大保障性住房的金融创新力度

一是人民银行与地方政府合作，共同推动保障性住房投融资机制建设。通过规划先行、融资推动，弥补制度缺损和信用缺失，推动建立保障性住房融资平台，通过融资规划推动建立保障性住房投融资体制。二是创新融资支持模式。尝试通过设立保障性住房专项基金的方式重点解决保障性住房建设项目资本金来源问题。三是给予保障性住房建设项目贷款规模倾斜。优先给予保障性住房贷款项目支持，减少审批环节，开辟项目评审绿色通道，在政策范围内适当放宽贷款条件，全力支持保障性住房项目建设。

（四）推动保障性住房融资渠道的多元化

当前，支持保障性住房建设除了加大财政拨款及银行贷款等手段外，还应调动各种资源尽其所用，尽快挖掘出更为灵活多样的市场化手段与之相配，建立起与市场经济体制和经济发展目标相协调的资金保障体系。具体地讲，一是地方人大应该通过立法手段强制规定从土地出让金中提取一定比例用于保障性住房建设，从而为保障性住房建设提供基本的资金来源。二是应该将部分闲置住房公积金用于保障房建设，这不仅可以解决住房公积金运行效率越来越低下的问题，也能提高住房公积金的收益率。根据住建部的研究报告，我国住房公积金运行效率近年来呈现逐年下降之势，2008年我国住房公积金使用率和住房公积金运用率分别为72.81% 和53.54%，同比下降1.78% 和3.51%，之后的2009年、2010年、2011年均在此基础上改观不大，说明目前我国住房公积金运行效率不高已经成为一个不争的事实。如果将闲置资金用于保障性住房建设，不仅可以提高住房公积金运行效率，也能够通过“对公贷款”来提高住房公积金收益率，是“一举两得”的好事。因此，利用住房公积金建设保障性住房将大有可为。三是商业银行等金融机构应该商业效益和社会效益并重，积极承担企业的社会责任，加大向保障性住房建设提供金融支持的力度。在融资中可试用包括项目捆绑贷款、信托投资基金、住房建设公债、资产证券化等多种工具来筹集建设资金。

篇5

科研项目配套资金作为科研项目的资金保障，其对于整个科研项目来说都是十分重要的。对于每个科研项目来说，空有一个充满想象的想法是远远不能达到完成科研项目的目标，必须要有相应的物质基础，通过实验等方法获得正确的科研成果。现在的科研项目很多配套资金都不能及时到位或者会被别的项目占用。这些问题不但困扰科研项目研制人员，更对整个科研项目都有一定的影响。本文通过对科研项目配套资金管理中存在的问题进行分析，经过查询相应的资料，结合自身的工作经验，得出这些问题的解决办法。科研项目配套资金管理中的问题通过这些解决办法可以得到相应解决，希望可以给从事科研项目的人员一定的参考。

［关键词］

科研项目;配套资金管理;管理制度

现今的科研项目需要所依托单位提供一定的配套资金，这些配套资金不但是科研项目开始的启动资金，更是为后续带动其他资金投入的基础。对于科研项目配套资金来说，最重要的就是在科研项目进行到关键时候的资金支持。如果与科研项目配套的资金量比较充足，可以对科研项目的关键阶段起到资金支撑的作用，那么这样的科研项目配套资金是十分有用的。如果科研项目配套资金比较匮乏，对科研项目的关键阶段不能起到支撑的作用，那么就需要其他的资金进行补充。但不管科研项目配套资金多还是少，都为科研项目的启动提供了资金保障。但对于科研项目配套资金管理，还是存在若干问题。

1科研项目配套资金管理中存在的问题

1.1科研项目依托单位缺乏为项目配套的资金来源，无法满足硬性配套要求

科研项目配套资金多是来源于科研项目依托的单位，但并不是每个依托的单位都具有十分雄厚的经济实力。如果项目依托的单位为科研项目提供配套资金比较充足，就能满足科研项目所需要的硬性配置。但从整体上来看，基本上每个科研项目所依托的单位，都没有充足的资金为科研项目配备比较完善的硬件配套设施。根据对依托的单位统计分析，绝大多数都是高校或者是科研院。这些单位基本都是事业单位，资金的获得途径绝大多数都是财政拨款。因此这些单位的资金基本都是有规定使用方向的，如果想要提供更多的资金支撑科研项目，就要挪用专款资金，这显然是无法实现的。

1.2配套资金到位率低，导致科研项目虚编预算、虚列支出、虚报决算等虚假配套问题

根据最近几年对科研项目配套资金的统计分析，绝大多数科研项目配套资金的到位率偏低。这从一定程度上导致了科研项目的搁浅，很多科研项目不得不虚编预算、虚列支出、虚报决算。通过虚编预算可以在没有充足配套资金的情况下申请科研项目，再通过虚列支出将多余的资金挪用至配套资金。这样虽然是一种解决配套资金到位的方法，但明显是不可取的，也是不能取的。想要使得科研项目得以顺利进行，就必须要保证科研项目配套资金的及时到位，以便为科研项目提供充足的资金支持。

1.3科研项目重复设置，导致不同来源渠道的科研项目间相互配套

我国的科学研究领域的划分不是十分清楚，很多科研机构所从属的科研领域不仅仅是一个。因此在进行科研项目配套资金申请时，可以向很多方面进行申请。这不仅导致了科研经费的重复申请，更使得有关部门进行科研项目配套资金管理时，出现很多问题。同一个科研项目在进行申报科研项目经费时，既要保证申请的统一性，又要保证申请的单一性，只有这样才能为科研项目配套资金的管理提供保障。

1.4配套资金不足，导致项目挤占或挪用依托单位的其他专项经费

配套资金不足问题一直是困扰科研项目持续进行的主要问题，很多项目由于资金的不足搁浅，甚至错过最佳研制时期。为了顺利地完成科研项目的研究目标，经常项目挤占或挪用依托单位的其他专项经费。这虽然可以保证科研项目的资金暂时性的充足，但为依托单位出了一道难题。挤占或挪用依托单位的其他专项经费不但会导致依托单位各项专项经费的相互挤占，更会导致依托单位的整体资金混乱。

2解决科研项目配套资金管理中存在问题的建议

2.1完善国家对科研项目配套资金的管理制度

(1)通过对科研项目配套资金到位不足问题进行制度完善，建立确保科研项目资金及时到位的管理制度，进而保障科研项目资金在启动之初就有充足的资金保障。在科研项目进行到关键阶段时，不会因为资金的不足导致无法继续进行。

(2)科研项目在进行单位依托时，要充分考虑自身的资金需要与依托单位资金情况的问题。只有依托的单位资金能够支持科研项目，才能允许依托，不然不允许依托。这样不但能保证依托单位不会发生资金挪用或挤占其他专项经费，更能保证科研项目的配套经费能够充足的及时到账。

(3)通过对依托单位建立相应的信息档案库，记录其对于所依托科研项目的资金到位情况及时间，得出被依托单位的信用情况。这不但总结了以前在此单位依托的科研项目配套资金情况，更为以后科研项目在此单位的依托提供了信用上支持。

2.2调整科研经费资源配置，杜绝多头申报并相互配套

对于科研经费的资源配置，一定要进行大力调整。通过对科技的统一分类，将科研项目进行详细的分配管理。在后续科研项目经费资源配置时，不但要进行经费配置的整体化考虑，更要对每个进行配置的项目进行调查，防止多头申报获取重复经费。只有建立高效的经费资源配置体系，才能在保证科研项目经费及时到账的同时，杜绝多头申报经费的情况发生。

2.3要加强对科研项目经费的后续监管

科研项目经费在配置后，一定要进行长期的严密的后续监管。如果在经费到账后不对经费的用途进行监管，不能保证经费的用途，这不但是对科研项目的不负责任，更会导致科研资金的流失。只有建立长效的科研项目经费后续监管机制，才能在保障科研项目配套资金到位后，不会被用作其他方面。在项目没有完成前，要进行项目的跟踪监管，以确保科研项目配套资金的使用方向。在项目完成后，对已经完成的项目要进行科研项目配套资金的使用审查，以确保科研项目配套资金的使用是否都是围绕科研项目。只有在经过严格的科研项目经费监管和审查后，才能确定科研经费的真正使用情况。加强对科研项目经费的后续监管，不但能保证科研项目资金的正确使用，更能为以后科研项目资金的使用指明方向。

3结论

科研项目配套资金管理中存在的问题很多，其中不单单是制度不完全对配套资金的影响，很多时候是人为的因素对配套资金的影响。想要从根本上解决科研项目配套资金管理中的问题，一定要以建立和完善科研项目配套资金管理制度为核心，通过制度的建立，确保科研项目配套资金的正确使用。当然与此同时我们不能忽略人为的因素对配套资金的影响，其中一个项目多头申报就是一定要杜绝的现象。对于科研项目的经费，一定要加强后续的监管，这不但能提高对科研资金的使用率，更能为后续项目的资金使用指明方向。

作者：姜艳艳 单位：山东省烟台市高新区纪工委

参考文献:

［1］潘燕，潘峰，郑素荣.关于强化科研单位的财务控制［J］．科学与管理，2012(2).

［2］王向青.科研单位如何有效实施配套资金管理控制［J］．河南科技，2014(3).

［3］陈光伟.科研项目实施过程质量评价与决策方法研究［D］．重庆:第三军医大学，2013.

篇6

为更加准确地反映保障性安居工程建设规模和进度，根据国家统计局等八部委要求，2011年北京建立了《北京市保障性安居工程统计报表制度》。笔者拟结合房地产开发企业在填报《保障性安居工程建设情况》（Z201表）时经常出现的问题，对几个需要特别注意的指标进行详解，希望对您有所帮助。

本年计划投资：注意“本年”

“本年计划投资”，指按照保障性安居工程建设项目开发建设规划和计划，保障性安居工程建设项目的房屋建筑工程、土地开发工程以及必要的配套服务设施等工程，计划在报告期当年完成的投资额。

请您注意：指标名称中已将报告期限界定在“本年”，即仅指项目在报表当年计划完成的投资额，不含以前年度的计划投资。企业统计人员在填表过程中，不要简单地将该指标与“计划总投资”指标等同。

资金来源合计：注意“其他”

“资金来源合计”，指自年初至报告期末，保障性安居工程项目开发建设单位收到的用于保障性安居工程项目建设的各种资金之和，包括本年到位资金和上年末结余资金两部分。填报该指标时，应正确反映保障性安居工程项目的资金来源情况，不要简单地将该指标与“本年投资完成额”数据等同。

请您注意：“资金来源合计”其中项“其他资金”指标，指保障性安居工程项目开发建设单位实际筹集的用于保障性安居工程建设的资金总额中，从“政府安排资金”和“银行贷款”两种渠道以外筹集的资金数额。在填表过程中，不要简单地将该指标与《房地产开发企业资金到位情况》（X202-1表）中“其他资金”指标等同。

住房施工面积：注意“住房”

“住房施工面积”，指自年初至报告期末，施工的各类保障性住房和棚户区改造安置住房的建筑面积。包括本期新开工和上年开工未完工本期继续施工的面积，以及上期已停建在本期恢复施工的面积。本期竣工和本期施工后又停建、缓建的面积包括在施工面积中。集中新建、配建、改（扩、翻）建住房都应计入施工面积。

请您注意：指标名称中已将范围界定为住房，即仅指住宅部分的施工面积，不包括配套设施。在填表过程中，不要简单地将该指标与《房地产开发项目投资完成情况》（X202表）中“房屋施工面积”指标等同。

其他三点注意别忽视

篇7

据国内上市房地产公司2011年三季报数据统计显示：截至2011年9月30日，有8家A股上市房地产企业资产负债率超过85%，16家上市房企资产负债率超过80%。

覆巢之下，焉有完卵？身披“保障房第一股”的中天城投集团股份有限公司（000540.SZ，以下简称“中天城投”）以86%的资产负债率位列前十之内，已然问题频出。

在今年上半年尚处于平稳状态的中天城投却从7月底以开盘价16.70元开始一路狂跌，截至12月5日，中天城投以7.09元收盘，其下跌幅度约为57.54%，令人惊愕。

“中天，现在即未来”，这家位属贵州省贵阳市的地方龙头房地产企业，作为当地唯一一家上市的房地产企业，与地方政府合作颇多，在众多房企都渴望分一杯“保障房”羹的情况下，中天城投拿下贵阳市大面积的保障房建设项目。

拿下如此“香馍馍”，为何股价下跌却如此迅猛？综看中天城投财报数据，不难发现，拿下如此多项目的中天城投，却面临“巧妇难为无米之炊”的尴尬境地―过高负债率。

保障房第一股大跌

与今天的大幅下跌形成鲜明对比的是，在今年3月份，中天城投得助于保障房概念曾受到市场狂热追捧，一度上涨至18.99元/股。暴跌始于7月11日遭遇空头突袭，股价大跌。 走势极其平稳的中天城投跌3.47%，盘中瞬时最大跌幅达到8%。

“保障房建设周期短，工程回款快，能够获得信贷支持，将有利保障中小企业的生存空间。另外，从保障房建设的国家支持力度来看，短期内不会减少保障房投资量，因此中小企业都愿意参与保障房建设。”中投顾问房地产行业研究员韩长吉对时代周报记者表示。

中天城投“保障房第一股”，源于今年3月与贵州省政府签订的《中天城投参与贵州省“十二五”保障性安居工程建设框架协议》。计划显示中天城投将计划5年内完成1000万平方米，年均200万平方米保障房任务，如此大面积在当地保障房建设中位列第一。

据公开资料显示：截至6月底，中天城投已在贵阳市着手开展约130万平方米的保障房建设。

其中，渔安安井回迁安置区项目为最大一笔保障房投资协议的第一个大型项目，但在今年7月被媒体爆出：工程在今年春节后几乎处于停工状态。对此，中天城投董秘李俊曾对媒体表示：“停工是被迫的，有些事情我们不好说，但公司保障房项目资金需求缺口比较大。”

除此而外，中天城投旗下另一重点项目未来方舟也被爆出未能如期开工。据中天城投相关信息显示：“未来方舟”将在国庆前后推向市场，该项目今年的计划销售额为50亿元，占全年销售额的62%。

然而，贵阳一地产记者对时代周报记者表示：“‘未来方舟’一期预计是2013年交房，但今年肯定完成不了任务，这个盘太大了。”而在此前媒体的报道中，中天城投旗下除上述渔安安井回迁安置区项目外，中天会展城、中天花园三期及中天世纪新城等项目也均处于停工和半停工的状态。

媒体报道后，中天城投方面及时作出了回馈，表明在建项目开工一切正常，而在10月，记者也曾来到中天城投未来方舟项目建设基地，的确看到尘土飞扬的开工场地。

中天城投三季度报表中提及：“预计可售房源在今年国庆前后陆续推向市场。”然而已近年关，据当地居民透露，中天城投未来方舟项目可售房依然没有在市面上有所宣传。

拿下如此多的地方优良项目，却有多个项目停工或半停工，中天城投的问题何在？

对此，韩长吉对时代周报记者表示：“保障房建设将有利保障中小企业的生存空间，然而，由于保障房建设的盈利模式不明确，中小企业有可能遭遇盈利风险。”

负债率一路飙高

时代周报记者根据上述项目为中天城投算了一笔账。以渔安安井为例，这一项目将耗资达600亿元。9月拿下的包括筑城广场在内的三大项目预期总投资额为6.47亿元。但据中天城投2011年三季报显示，公司前三季度实现营业收入20.04亿元，同比增长42.75%；实现净利润3.25亿元。

那么，一家营业利润3.25亿元的公司，如何投资建设投资规模600亿元的保障房建设？此外中天城投表示： 600亿元的保障房建设将在未来3-5年全面完工，然而，中天城司去年总资产额，仅为124亿元。

面对上述情况，中天城投表示：随着重点销售项目“未来方舟”下半年进入销售后，公司的资金状况有望得到缓解。然而据贵阳地产记者对时代周报记者的描述，“未来方舟”盘过大，今年如期销售的可能性并不大。

自2009年起，中天城投负债率过高的问题一直存在。2009年全年公司净负债率均超过100%，2010年公司净负债率最高点接近200%，2011年净负债率更是一路飘高，截至今年竟高达214%。

申银万国分析指出：中天城投负债率偏高，源于公司的快速扩张。今年上半年公司已开发138万平方米（不含保障房），但同期公司销售近18亿元，较去年下降33%，主要仍系可售量较少所致。

今年5月，在深交所上市公司投资者关系互动平台上，便有投资者就中天城投的资金情况提出过质疑。

此时公司表示公司正积极与有关部门及金融机构对接融资事宜，但至今并未对运营资金是否充足给出明确的说法。

爆发式扩张入不敷出

9月8日，对于中天城投而言是一个忙碌的日子。在这一天，公司连续了三条公告；公司总裁周力因身体健康原因辞职。

此外董事会通过了组建贵州文化产业股份有限公司、BT模式建设贵阳市规划展览馆及参与筑城广场BOT项目三个议案。

“筑城广场这块地属于贵阳市黄金地段，中天拿下这块地，背景不浅。”贵阳市一业内人士对时代周报记者表示。

这块地位于贵阳老城区中心，毗邻贵阳市人民广场附近，此前为当地最好的初高中贵阳一中，被誉为贵阳“城市名片”，因其位处穿城而过的南明河一拐角处，因此曾被当地人誉为“龙的明珠”。

“贵阳一中同意搬迁时，官方说法是原址要用作绿地建设，完全没想到最后是地产公司接手。”贵阳当地居民单雄对时代周报记者称。

9月6日，这颗“明珠”的主人不再是学校，虽此前一度传闻保利国际接手。但随着中天城投签订《贵阳市筑城广场项目投资协议》，中天城投正式入主这块宝地。

据悉，这块规划总用地面积87433平方米，广场以下建筑面积64321平方米的地块，中天城投预期总投资额达6.47亿元。

另一边，房地产企业可谓“涉矿成风”。目前约有1/6的房地产企业在上半年涉及了矿产业务，涉及资金超过了200亿元。据搜房网调查显示：70%的网友认为房企涉矿主要原因是为了套现，以缓解紧张的资金流问题。

而“拉开了中小上市房企涉矿大幕”的，即为中天城司。

今年4月份，中天城告称将于贵州联合能源清洁燃料有限公司设立控股子公司发展矿业。但至今仍未有过多实质进展。

显然，组建文化公司以及进军矿业等多元化举动，将是中天城投在大背景下欲扩张资金来源的“赚钱”方式之一，而入主筑城广场BOT项目，则是继保障房项目后又一“花钱”的投资项目。

篇8

关键词：城镇；保障性；安居工程；跟踪审计

一、保障性安居工程跟踪审计的概念

跟踪审计是指跟随审计事项实施过程而持续进行监督，在审计事项发生的全过程分阶段、有重点实施审计的一种审计方式。跟踪审计具有时效性强、过程性突出和预防作用突出的三大优点，区别于传统审计的方法，同时优于传统的审计方法。

保障性安居工程跟踪审计是财务审计和工程审计的综合体，严谨的审计监督过程对于安居工程来说是一件大有裨益的事情，是一项利于民生的事情。

二、跟踪审计过程中出现的问题及主要原因

通过几年审计发现：目前我国的保障性安居工程跟踪审计存在以下主要问题：

（一）棚户区改造规划和管理方面

一是棚户区改造规划不及时和详细，致使计划不能落实到具体建设项目造成进度缓慢。二是部门之间缺乏统筹协调，造成保障性安居工程重复上报。三是由于缺乏统筹协调、政策标准不一致、资金不足等原因，未纳入当地棚户区改造范围而无法享受优惠政策的问题，以及部分棚户区改造项目无法按计划启动、实施进展缓慢或停滞等问题。

（二）保障性安居工程用地、审批和建设方面

在进行土地拆迁的过程中，会发生赔偿问题，经常会在新闻上看到“钉子户”等原因形成毛地供应等现象，造成保障性住房的建设用地得不到有效供应，工程的进度就会受到影响，造成不同程度上的经济损失。与此同时，有关部门在立项报批、招标投标、法定程序过程中没有履行好自身的责任，将项目一拖再拖，导致保障性安居工程项目未批先建，出现一系列没有完善审批手续的建筑；如少数工程项，未执行抗震设防等工程建设强制性等标准审批，这些建筑的质量参差不齐，对于居住的居民安全是一个较大的威胁。

（三）资金筹集管理和使用方面

建设保障性安居工程时国家会投入大量的城镇保障安居工程资金，并出台各项优惠政策，在资金拨付过程中很容易出现、截留滞拔、闲置浪费；按土地出让金收入的一定比例提取资金用于保障性安居工程，但时常出现提取不足的问题；由于审批不及时，未批发建，手续不全，合同未注明安居工程字样，造成优惠政策落实不到位。无法享受税务、电力、通讯、市政、银行信贷单位等单位给予保障性安居工程的优惠税、费以及利率等。

（四）保障性住房分配管理和使用方面

未严格审核申请人家庭住房状况、收入状况，保障对象存在盲点；后续管理缺失，虽建立了退出机制，但执行不是很好。造成已拥有住房、高收入人群享受住房保障住房；已享受住房保障后找到工作或购买房屋，但未按规定退出已享受的保障性住房。

三、提高跟审计工作的应对策略

针对我国跟踪审计的工作现状，可以从如下几点应对策略来提高跟踪审计的工作水平：

（一）明确安居工程跟踪审计的范围和内容

安居工程的房子来源十分广泛，并且资金的投入也是来自不同渠道，因此要明确安居工程的类型，从财政资金运用、专项支出、建设、维护和购置方面明确安居工程跟踪审计的范围和内容。

（二）采用严格的审计方法

一是审计资金拨付及到位情况。了解资金来源、分配情况，延伸到项目建设单位审查资金到位、拨付情况，核对相关文件、批复，审查建设资金是否按规定使用和专户核算，全面真实地反映项目资金的使用情况。

二是从两方面有针对性的做好工作。一是摸清城镇保障安居工程的实际情况，掌握该工程的开工和竣工规模、实际交付情况、保障范围、保障规划以及分配运行等制度；二是掌握城镇建设安居工程时在社会公平、改善民生方面取得的实效，对于城镇内的低收入家庭、新就业职工、棚户区居住人员等的基本情况有一个基本的了解，来确保不同的群体的住房基本情况。

（三）保障性安居工程建设审批管理方面

一是立项审批方面。查阅相关部门和单位履行基本建设立项报批资料、发改委的批复以及建委、规划局、环保局、地震局等有关部门查阅有关资料，以及在建设单位查看：是否取得了建设工程规划许可证等有审批手续。

二是招投标程序方面。是否按国家规定进行了公开招投标；施工合同的签订是否与招标文件的内容相符等法定程序。

三是工程竣工验收方面。查看竣工验收的有关资料是否符合有关规定。防此止建设项目未办理竣工验收资料而进行分配使用。

（四）保障性安居工程分配方面

通过户籍、地籍、房籍、以及房产交易、工商、税务、住房公积金、社会保险等信息共享平台，查询个人经济信息，提高审批准确度和效率，有效堵塞政策漏洞， 使低收入困难家庭真正体会到国家保障性住房政策的实惠。

四、结束语

如何开展城镇保障性安居工程跟踪审计的工作涉及到政府和社会各个阶层，随着制度的不断完善，跟踪审计工作也会有条不紊的展开，作为一名审计人员，应当及时的发现问题，分析问题，给予专业、实际、妥善的审计建议，从制度上完善我国的住房保障政策，顺利开展住房保障工作的展开，充分发挥跟踪审计在建设城镇保障安居工程中的作用。

参考文献：

[1]马丽娟.工程跟踪审计相关问题研究[J].山东工业技术，2015（03）.

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文章编号：1005-913X（2016）01-0112-02

随着中国工业化和城市化进程的加速，城市人口不断增加，导致住宅市场的潜在需求加大。增长的居住需求使得房价高启，中低收入者住房支付能力与具有适宜标准的住房的价格之间出现巨大的落差，难以凭借自身能力解决住房问题， “夹心层”群体的住房问题日益凸显。资金保障性住房建设最基本的保障，也是目前制约其发展的主要瓶颈。巨大的资金缺口，越来越多地困扰我国保障性住房建设的进度。公共租赁住房将是我国重点发展的保障类住房，其核心问题仍然是融资问题。

一、我国公共租赁住房融资模式现状

我国公共租赁住房融资模式发展时间比较短，正处于初步发展阶段，但总体可以概括为三种模式：一是政府财政划拨为主的融资模式；二是政府专门机构融资模式；三是投融资平台融资模式。第一种模式主要特征是项目开发建设和收购房源等资金完全由政府通过财政拨款、专项资金及政府信用为基础的贷款等方式提供，依靠政府补贴来弥补运营机构亏损、维持项目的正常运营。这种模式主要适用于经济实力较强、公共租赁住房建设规模较小的城市和地区，因此只有少数城市或一些城市在发展初期采用，如无锡、深圳、厦门、青岛等。第二种模式主要特征是以政府的专门机构（如住房保障管理部门或专门的公共租赁住房管理部门）负责公共租赁住房项目的资金筹集；融资范围不局限于财政资金，更多的是利用公共租赁住房的政策支持、以各种形式吸收社会资金和私人部门的投资和参与。由于此种融资模式以政府部门信用为支撑，吸收贷款和其他金融机构支持相对比较容易，因此在开展公共租赁住房建设的多个城市中采取了此种模式，如深圳、北京等。第三种融资模式的主要特征是政府组建的国有投融资平台为核心，采取各种融资方式、利用不同融资渠道为公共租赁住房筹集资金，并负责公共租赁住房的融资、开发、建设、运营管理等，目前有常州、重庆、邯郸等城市采取了该种融资模式。

二、我国公共租赁租房融资模式存在的问题

（一）缺少科学定价机制

目前，各地方只是规定公共租赁住房的租金要低于市场租赁价格，但是对于租赁类保障住房租金标准仍然没有统一的、科学的定价机制。这需要对公共租赁住房租金标准设定的合理性、多样性及差异性作进一步研究。一方面，由于各群体收入不同、住房需求存有差异等实际情况，以致政府在租金方面已给予了优惠，但部分租赁住房项目租金标准仍与少数家庭经济承受能力不相适应。另一方面，成本租金、准市场租金等没有从投资者角度考虑，难以吸引社会投资参与租赁类保障住房建设，市场租金没有考虑政府的政策支持因素对租金控制的影响。

（二）缺少融资模式创新

引入社会资金的做法没有普遍推广。由于缺乏规范化、制度化的住房建设长期融资渠道，以及对社会资金参与保障性住房建设认识不足，公共租赁住房建设还依靠财政投入，难以持续。商业银行没有长期信贷产品，住房公积金贷款提供支持以及债券、房地产信托基金都处于方案研究阶段。

（三）缺少相关政策支持

土地供应和税费政策是降低租赁类保障住房成本，实现相对低租金基础上正常运营的关键。虽然对于廉租住房已有较为明确的优惠政策规定，但对于公共租赁住房因定位尚不清晰，相关土地供应、税费政策不明确。按现有规定，公共租赁住房还不能享受廉租住房的相关政策。鉴于国家对于公共租赁住房保障范围和条件并无统一规定，因此各地方在制订公共租赁住房政策时没有参照标准，政策执行也有差异，这不利于全国公共租赁住房保障的统一性和规范性。

（四）缺少相应的资金渠道

目前，公共租赁住房资金渠道主要是财政资金、公积金增值收益、土地出让金、社会捐赠或其他资金来源，在公共租赁住房融资实践中可以发现，无论是财政拨款和专项资金、土地出让金净收益、住房公积金增值收益和专项支持贷款中的任何一项，都是政府管辖和支配的资源。投融资体制改革吸收社会资金也是在政府政策的推动之下进行的。由此看出，公共租赁住房建设的融资更多的依赖财政拨款和各种专项资金，很少有金融机构和其他主体的资金参与，资金融通渠道单一，渠道不畅通。公共租赁住房建设融资过度依赖于政府财政性资金，不仅不能保证公共租赁住房建设的顺利实施，同时加重了政府的财政负担，压缩了市场机制参与公共租赁住房融资的空间。

（五）缺乏专业的融资机构

面对租赁类保障住房大量需求，公共租赁住房建设需要庞大数额的资金支持。要能够及时有效的筹集资金，一个专业的融资机构是不可或缺的。发达国家或地区保障性住房融资模式中，无一例外的存在一个强有力的融资机构，为保障性住房建设提供专业、系统的融资服务和技术支持。但目前我国各城市中，无论是政府的住房保障管理部门、还是投融资平台，公共租赁住房建设融资的专业化水平都不高，需要专业化运作和管理。

三、公共租赁租房融资模式运行框架

（一） 投资主体选择

不同性质的投资主体，有各自的特点：政府投资公共租赁住房的优势在于能准确地执行相关政策，便于协调相关部门，能合理地利用政府信用和资源，改变住房市场预期、稳定市场等方面，但是在运作效率和资金来源方面相对不足；社会投资的优势在于资金充裕，运作效率较高，但逐利性较强，需要政府监管力度大。目前我国住房市场处于以增量市场为主的阶段，结合国际公共住房实践经验，租赁保障住房推行之初，需要有政府控制的平台进行相关的融资和运作，确保租赁保障住房政策的有效执行。政府投资为主的同时，积极引导社会投资的参与，以弥补投资的不足。

（二）构建方式

构建融资平台有新建和借助现有平台两种途径。新建租赁保障住房融资平台，需要政府将合法、有效的资产投入，在原始投入基础上运用金融工具进行必要的资金融通，筹措租赁保障住房所需的资金。如果有合适的现成的政府控制的房地产企业或者政府下设的事业单位，可以利用企业或单位现有资产和资质，直接进行租赁保障住房专项融资。新设平台的优点在于没有历史遗留问题的干扰，可根据政策需要规划实体的发展，缺点是需要财政专项投入，没有既往业绩，融资难度相对较大。借助政府已有的平台的优点在于有现成的资产和经营业绩，便于融资；缺点在于需要解决很多与资产相关的剥离改制等问题。

（三）平台结构

根据层级结构关系，融资平台可以为单级，也可以为多级结构。单级结构，即由一个平台统一完成所有涉及公共租赁住房的投资融资事务；多级结构，即在一个实体基础上根据具体需要增设二级或三级实体，形成公共租赁住房的综合融资平台。单级结构设立相对简单，但不同的具体项目融资之间有影响；多级结构对于具体项目融资较为灵活，不同的层级之间还有防火墙作用，有利于项目风险控制，但设立较为复杂。目前房地产行业的通行做法是采用多级结构。

（四）运行框架

政府部门或者以资产（房地产）注入方式建立特殊目的机构（SPV）。SPV作为人负责对租赁类保障住房进行建设、运营和融资。SPV首先通过向银行等信贷机构借款，用于租赁保障住房的开发建设。SPV使用从银行贷款向房地产开发商购买或者委托房地产建筑商建设租赁类保障住房。当租赁保障住房建成之后，以其资产作为抵押，在资本市场发行金融产品，获取社会资金，用于偿还贷款，其资金成本由资本市场平均资金成本、行业风险收益特征及项目具体情况综合决定。当金融产品到期后，SPV利用租金收入和财政补贴等资金收益向投资者偿还本息。SPV再将租赁保障住房租赁给保障对象。租赁保障住房的产权属于政府，SPV对其使用权进行经营和管理。当租赁期满后，可以将租赁保障住房进行销售，销售收入用于支付运营和融资成本。同时SPV可以对租赁保障住房建设项目中的配套商业设施和物业管理进行运营，获取的收益也将作为支付日常运营和融资成本。具体运行框架如图1。

（五）收益模式

租赁保障住房融资模式收益来源主要有：第一是靠租赁保障住房应收取的租金，第二是为弥补租赁保障住房租金缺口政府给予租户的租金补贴。具体运行模式如下。

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【关键词】保障性住房 PPP模式 概念特征 运用

建设保障性住房是缓解和消除我国人与住房之间的暂时性矛盾的关键途径，为了确保保障性住房在建设过程当中的资金运转与整体效益，将保障性住房的社会效益最大化的发挥出来，就应当加强对PPP模式的研究与实践运用。

一、当前我国保障性住房建设中存在的问题分析

（一）资金缺口较大

当前，我国的保障性住房建设资金基本上都来自于中央政府或是地方政府的供给，但我国的人口众多、地域宽广，保障性住房的需求量非常大，而政府特别是地方政府的可支配财力又十分有限，因此我国的保障性住房建设始终存在着较大的资金缺口。

（二）进程不甚均衡

保障性住房建设不应以盈利为主要目的，但在很多城市的核心区域，政府可以通过拆建结合，土地一二级开发联动获得较好的土地出让收益。相应的，政府推进保障性住房建设的积极性就较高。而在很多急需改善居住条件的非核心厂矿地区，由于土地级差地租效益不明显，甚至难有产出，保障房建设往往较为滞后。因此，经济效益的差异常常影响了保障性住房建设的整体进程。

（三）规划不尽合理

我国当前的保障性住房大多建设在城郊偏僻的地方，或是城乡结合的地方，设置与规划不尽合理，周边的交通、公共设施、公共服务等都较不完善，医疗、教育以及生活休闲水平落后，这会给居住者的生活带来非常大的不便，极大影响保障房应该发挥的社会效益。

二、PPP模式的基本概念与特征分析

（一）PPP模式的基本概念

PPP模式即Public-Private-Partnership的缩写简称，它具体所指的是在相关法律法规所允许的范围内，私人机构与政府公共部门在地位完全平等的情况下，自愿达成协议，一同进行公共基础建设。在PPP模式下，私人机构与政府公共部门将分摊利益与风险，且双方的优势与长处都能够得到全面发挥，能够有效提高公共基础建设的质量与效率。

（二）PPP模式的特征

第一，伙伴关系。PPP模式下的政府部门与社会资本签订协议，通过合作形成伙伴关系，并存在一个共同的目标。企业是以此目标实现自身利益的追求，而政府部门则是以此目标实现公共福利和利益的追求。

第二，以提供准公共物品或公共服务为目的。即PPP模式下的政府部门与私人机构合作，必须是以提供准公共物品或公共服务为目的，在合作中政府部门充当提供者的角色，私人机构则主要负责生产，以发挥各自的特长与优势。

第三，利益共享、风险共担。政府不以分享利润为唯一目的，也不允许企业在项目执行过程中形成超额利润（利益的可调节性）。社会资本在PPP模式中可取得相对合理、稳定的投资回报。同时，风险的合理分担是PPP项目成功的关键，应考虑公私双方风险的最优应对、最佳分担，而将整体风险最小化。

第四，合作周期采用全寿命周期管理模式。PPP属长期合作关系，包含了项目从规划、立项、评估、建设、经营、移交等整个周期。合作各方在各个环节进行密切合作，通过生产技术和管理技术创新提高提供公共物品或服务的效率和水平，通过私人机构提高经济资源特别是公共资源的使用效益和综合效率，最大限度地满足社会公众的需要[1]。

三、PPP模式在保障性住房中的运用

（一）根据项目种类合理选择PPP模式

就保障性住房PPP而言，公共部门与私营部门之间应根据自身在融资、设计、建设以及运营和维护等四个方面的优势来承担相应的责任和风险，通过不同组合，形成不同的合作模式，例如TOT模式、DBL模式、BOT模式、BTO模式、DBFO模式等，这些模式都具有各自的特点，可以适用于不同的PPP项目。例如，对于已经建设成功的保障性住房而言，它已经不再需要过高的融资，主要满足其在后期的管理与维护即可，所以选择TOT等模式即可。而如果是对于将要新建的保障性住房建设而言，就应当选择DBFO模式、BTO模式、BOT模式或是DBL模式等。

（二）完善PPP模式管理制度

第一，出台具体的管理办法。对PPP范围进行界定，明确政府部门和私人机构各自的权利和义务，建立PPP项目承包商竞争性程序，明确PPP项目运用与保障性住房建设的程序设定、参与方权责、风险分配、退出以及纠纷处理机制。

第二，构建PPP运行框架，明确各方主体职责。明确财政部门主要负责PPP项目审核、风险把关，保证在PPP生命周期内政府财力可负担，宏观财政状况可持续。成立PPP中心等单独机构作为政府唯一代表，将保障房投资、建设、管理等职能从政府部门分离出来，克服政府“多部门多头管理”的问题。采取公开、透明的名单化管理，接受社会监督，确保合作方的资质合格。健全法律、财务、金融等第三方专业咨询市场，借鉴国际标准完善信息披露和审计制度，提高项目透明度为[2]。

第三，引入用户监督机制。在政府PPP监管机构中吸收最终用户（中低收入家庭）代表，将用户使用评价作为PPP项目成效的关键指标;在具体的PPP合作项目公司中成立类似业主委员会的机构行使用户监督权，保障项目的社会效益。

（三）建立健全PPP模式保障机制

为了解决保障性住房建设中的资金缺口和进程不均衡等问题，可以考虑由政府部门和私人机构共同合作，成立互助保障基金，政府将优质拆迁地块的土地出让收入经规范程序注入基金，专门用于保障PPP模式下的各方利益与安全性，例如在项目出现融资问题的时候，以基金名义提供担保（如基金收益权质押），确保融资的有效性;或是在厂矿地区项目进程陷入困境时，从基金中进行定向补偿，以高收益地块带动低收益区域保障房建设，保证社会公共利益不受影响。同时，为了防止政府部门陷入财政风险，还应当设立一个PPP项目上限，不过考虑到保障性住房的特殊性，所以保障性住房的PPP项目上限应当高于其他项目。

四、结语

保障性住房在缓解和消除我国住房矛盾中具有重要的作用意义，所以我们应当加强对PPP模式的探讨与实践应用，确保建设资金，提高建设质量，将保障性住房的社会效益最大化发挥出来，推动社会健康和谐发展，助力广大人民群众实现“安居”而“乐业”的中国梦。

参考文献

[1]中国财政学会公私合作（PPP） 研究专业委员会课题组，贾康，孙洁.运用PPP机制提供保障性住房的建议[J].经济研究参考，2014，13：35-39.