房地产直接融资和间接融资范文

导语：如何才能写好一篇房地产直接融资和间接融资，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：房地产；房地产企业融资；融资渠道；直接融资；间接融资

中图分类号：F293.3 文献标识码：A doi：10.3969/j.issn.1672-3309（x）.2013.09.37 文章编号：1672-3309（2013）09-79-03

房地产企业融资，是指发生在房地产经济活动中的，通过各种信用方式、方法及工具为房地产业及相关部门融通资金的金融行为。广义的房地产融资指的是筹集、融通和结算资金的所有金融行为；狭义的房地产融资只是指其中的一环，即专指资金融通行为。

房地产一般的开发过程，都需要巨大资金的支持。项目启动的初期需要资金，完成拿地、规划、设计等开发前的准备工作；开发阶段需要工程建设资金完成项目；处于发展期的企业，为扩大再生产，需要不断投入资金，进行各项资源储备。由此看来，如何获得足够的资金支持，如何开拓新的融资渠道，是投资项目得以顺利进行的基本前提。

一、我国房地产融资现状

房地产市场和资本市场之间的关系是随着历史的发展和房地产价值的提高而逐渐演变的。房地产价值较低的时候，房地产企业自己就可以筹集开发所需的全部资金，几乎没有房地产企业融资需要；随着房地产价值的逐渐提高，房地产企业的资金在周转过程中必然存在资金投入集中性和来源分散性的矛盾、资金投入量大和每笔收入来源小的矛盾、投资回收周期长和再生产过程连续性的矛盾。

我国房地产企业的资金主要来自于商业银行贷款，在房地产企业融资条件不断变化的今天，贷款方式的优劣、开发风险的大小和开发效益的好坏，直接影响着融资成本的大小。经历多轮宏观政策调控之后，商业贷款越收越紧，在目前银行对房地产行业严控贷款的形势下，近年来国内房企对银行贷款等间接融资方式的依赖程度越来越低，房地产直接融资的重要性逐渐凸显。开拓融资渠道，拓展房地产信托、企业债权、房地产股权私募基金、房地产投资信托基金（REITs）等新型的房地产融资业态，从间接融资向直接融资转化是房地产企业解决融资难问题的重要途径。房地产业直接融资趋势具有多方面的好处。第一，分散了银行的风险。房地产企业通过直接融资使得资金来源多元化，就避免了把房地产市场的风险转嫁给银行。第二，有利于减轻实物性房产投资的压力，把资金吸引到房地产市场的供应端，有利于缓和供求矛盾。第三，把民间投资引到房地产领域，也缓解通货膨胀的压力。”

二、房地产企业融资渠道选择现状分析

1.银行贷款。目前，房地产企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金（主要是定金及预付款）两个方面。房地产企业自有资金比例较低，主要依赖银行贷款。银行贷款资金贯穿于土地储备、交易、房地产开发与销售的整个过程。银行贷款实际上支撑了房地产开发经营周转的主要资金链，我国房地产企业对银行的依赖度很高。随着房地产市场的“降温”，商业银行会加强贷款风险的审查措施，使得房地产企业在开发中向商业银行贷款的比例逐渐减少。一旦房地产经济发生波动，房地产企业的经营风险将转变为银行的金融风险，进而影响国家的金融安全。可以说，以后多数房地产企业是难以继续依赖银行贷款进行开发的。

2.房地产信托。房地产信托一般是指以房地产及其相关资产为投向的资金信托投资方式，即信托投资公司制定信托投资计划，与委托人（投资者）签订信托投资合同，委托人（投资者）将其合法资金委托给信托公司进行房地产投资，或进行房地产抵押贷款或购买房地产抵押贷款证券，或进行相关的房地产投资活动。

信托制度的优越性、灵活性以及独特的财产融资功能与权益重构功能，使它成为最佳融资渠道之一。目前我国的房地产信托主要是由信托公司兼营的一种业务，其主要工作是房地产资金信托。从长期发展来看，应成立独立的房地产信托投资公司，为房地产开发、收购、买卖、租赁、管理等各环节提供有效的金融服务，适应房地产行业特点提供长期性融资模式。统计数据可见，2013年第一季度房地产信托环比增长12%，可以预见，今后信托在整个房地产行业资金来源里的比重会越来越高。

3.股权融资。对于房地产企业来说，股权融资是房地产企业与资本相结合的理想融资渠道。通过资本市场融资再融资，即采用增发配股、可转债等三种融资方式可从容化解各种宏观金融政策带来的不利影响，缓解资金方面的压力。上市融资分直接上市融资和间接上市融资两种。直接上市融资的金额比较大，但是上市的门槛比较高，比如负债率不能高于70%的规定是很多企业不能选择直接上市融资。加快股权融资发展要加大股权融资比重，降低目前入市的门槛。但是就目前状况来看，短期内，这些条件不会有很大变化。更多的房地产企业选择间接上市——买壳上市，买壳上市需要大量现金，目的是通过增发、配股再融资资金，但前提是企业必须有很好的项目和资金进行置换。而拥有大量现金和好的项目都是中小型房地产企业很难具备的，所以我国房地产企业走上市这条道路仍然任重道远。

4.债券融资。房地产证券是房地产利用资本市场直接融资的重要工具，也是房地产资金筹集的一条重要渠道。房地产债券较一般债券收益相对较高；与股票相比，又可以按期收回本金和利息而有较高的安全性，又具有一定的流动性，因此，在国外成熟的证券市场，企业债券成为企业外部融资优先考虑的方式，债券融资额往往是股票融资额的3到10倍。而我国的房地产债券发展还处于初级阶段，债券融资额总量方面，远远不及股票融资额。目前只有少数国有企业能通过债券市场进行融资，而民营房地产企业，即便是大型房地产企业也对债券难以问津。房地产企业进行债券融资需要政府创造良好的条件。一方面，必须进一步加大证券市场的改革力度，完善房地产金融法规，为房地产企业能在资本市场上直接融资提供保障。另一方面，借鉴国外发达国家的经验，房地产企业要立足于国内证券市场，向海外证券市场拓展。

5.房地产股权私募基金。股权私募基金一般是指从事私人股权（非上市公司股权）投资的基金。房地产股权私募基金是股权私募基金的一个分支，属于产业基金的范畴，定向投资于房地产行业的基金。另一方面，他也是房地产投资基金的一种，和其他投资基金一样，通过发行基金份额的方式将投资者拥有的资金汇集成基金财产，由基金管理人管理，投资于基金合同确定的领域，以提高资金利用率进而获取收益，并返还给投资者的集合投资方式。房地产私募仅仅这几年增长速度也比较快。在发行数量方面，长三角、珠三角、北京这些地方增长特别快。与此同时，私募基金投资的格局也在发生变化。以前这些基金都在规避拿地环节，而现在，从前期拿地到后期持有型物业投资，乃至全产业链都有地产基金介入。此外，如何开展与地产私募基金等长线资金的合作十分重要。

6.其他方式。房地产企业的海外融资增速很快，一些大的品牌房地产企业到海外低成本拿地，一些中小企业到海外IPO、融资。2012前9个月，海外融资一共才400亿，而当年第4季度就有200亿元，2013年第1季度就达到了300亿元，可见其增长速速之快。除此之外，企业间通过兼并融资、股权整合实现融资、扩大产业的案例，在这一两年也越来越多。

民间投资同样是房地产行业发展的重要推动力，而现在的民间投资也在发生一些新变化：首先，由于限购、限贷政策，投资住宅的纯投资性需求已经大为减少。其次，原来一些民间资本是买住宅，现在却转投到了其它方向。大致情况是，50%左右的资金投到了比如能源、高新农业、科技等领域；剩下的50%资金还留在房地产，但投资已经出现分化，一是买商业地产，二是买证券化产品，三是到海外买房。值得注意的是，和实物买房相比，这几年证券化投资趋势非常明显。比如买信托、投私募，还有通过银行的理财进行投资。

三、优化房地产企业融资渠道的措施

我国房地产资金的主要来源是银行贷款，因此，加大宏观调控力度，从信贷入手调控房地产市场可以取得根本性的效果。我国目前银行贷款规模过大，金融压力与风险加大，必须提高房地产开发企业贷款的条件，加强对房地产开发商抵押贷款的审查，避免资金过多的流入房地产开发市场，造成投资过热。房地产开发企业也正在努力拓宽融资渠道，逐步减少对银行贷款的依赖。其次，随着间接融资的总量及门槛有所限制，实现房地产融资的多元化特别是直接融资是房地产发展的必由之路，把房地产融资方式由间接融资为主向直接融资为主转变。房地产企业可以通过资本市场融资或再融资，创新金融工具，拓宽融资渠道，缓解房地产项目资金需求方面的压力。

近期关于金融系统的一系列事件冲击着人们的眼球。继2013年6月银行系统“钱荒”之后，国务院下发“金十条”，提出要“严格防控房地产融资风险”，预示着房企未来融资难度可能随之加大。国内市场“流动性”趋紧，美联储亦透露或终止第三次量化宽松政策，因此房企不应把“鸡蛋”放在一个“篮子”里，而要朝着股权私募、基金、发债、海外融资等多平台发展，给自己上多重保险。然而，资金池并非越大越多越好，如同穿鞋，“合脚为宜”。融资方式必须保质保量，在确保资金来源充足安全的前提下，房企应优化负债结构，适当降低负债率，同时需要提升对资金投放效益的分析能力，力争实现利息成本最小化和资金效益最大化。

最后，要健全关于房地产融资的法律法规，中国房地产开发投资方面的法规还很不完善。涉及房地产开发的法律规定少，且不够具体。在执法过程中难以把握合理的尺度，增大了交易成本，并产生严重的不确定性，最终导致投资的市场配置失灵。

由此可见，中国房地产市场融资渠道正在悄然发生着变化，这预示着中国房地产行业由初期的比较粗放、雏形的产业逐步走向成熟，最终将形成一个多元化格局。

参考文献：

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关键词： 房地产企业；融资现状；存在问题；解决对策

中图分类号：F275 文献标识码：A 文章编号：1006-4311（2012）19-0153-02

0 引言

房地产业作为典型的资金密集型产业，具有投资规模大、资金回收期长、产品价值高、财务风险大等特点。无论是房地产开发还是物业经营都需要投入大量资金，因此能否保证运营资金良性循环，关系到房地产企业的生死存亡。融资房地产企业最关心的问题。经过十多年的快速发展，房地产业已成为浙江重要的经济支柱，对相关行业的拉动作用越来越明显；另一方面，房地产市场“非理性繁荣”背后所隐含的风险也日益显现，尤其是当前宏观调控形势严峻的现实条件下，加强融资管理成为当前浙江房地产企业保持可持续发展的重要课题。本文在分析总结浙江房地产企业融资现状和存在问题的基础上，提出解决当前浙江房地产企业融资问题的对策建议。

1 浙江房地产企业融资现状和存在问题

我国房地产企业投资的主要资金来源有国家预算内资金、国内贷款（包括土地储备贷款和房地产开发贷款）、企业债券、利用外资和自筹资金等。融资方式主要是银行信贷、上市融资、信托融资以及其他方式，看似呈多元化特征，实际上超过半数的企业其开发资金直接或间接来自银行，其他方式在其资金来源中比例很低。

近几年来浙江民间资金在房地产领域的投资越来越活跃。2008年浙江房地产开发投资中，民营房地产开发企业投资1625.91亿元，比上年增长12.9%，占全省房地产开发投资的比重为80.4%，已成为拉动浙江房地产业投资增长的主导力量。随着前几年政府鼓励房地产市场稳定发展的相关政策效应的逐步显现，浙江房地产投资资金来源逐步宽松。2009年，浙江房地产开发投资资金来源达到4473亿元，比上年增长49.8%。其中，国内贷款和自筹资金分别增长30.2%和1.8%，主要来自于购房者的其他资金来源比上年增长83.5%。但是2010年下半年开始国家对房地产市场实行严格的宏观调控政策之后，浙江房地产企业的资金运营情况不断趋紧，不容乐观。

1.1 自有资金比例较低，财务风险大 目前浙江房地产企业多元化融资渠道严重不足，资金来源主要依靠银行贷款、购房者的预付款、按揭款，银行贷款约占七成。2008年，浙江房地产开发企业自有资金占资金来源比例仅10.3%，企业自有资金不足，资产负债率较高。2010年下半年后随着商品房销售形势不好，房地产企业投资所需资金日趋紧张，面临的资金压力和财务风险越来越大。据公开数据统计，截至2011年上半年末，我国上市房地产企业的平均资产负债率已达到71.28%，资产负债率已达近十年的峰值。绿城地产和滨江集团三季报反映的资产负债率分别达到87.71%和81.4%。浙江一些中小型房地产企业甚至出现资金链断裂，发生企业破产倒闭事件。

1.2 融资渠道单一，直接融资比例小 目前已有多种融资方式出现在浙江房地产融资市场，但真正多元化的的房地产融资体系还未形成，银行信贷仍然是主要融资工具。来自于银行体系的房地产开发资金高达60%以上，而且开发贷款和住房按揭贷款是其主要的存在形式。在自筹资金中，仅有30%左右乃至更少的资金是来源于企业自有资金。虽然房地产开发商的贷款门槛已经由国家出台的宏观调控政策所提高，但以间接融资为主的格局仍然无法在短时间内得到改变。单一的融资模式，使得房地产企业高度依赖银行，该产业的发展严重受到银行信贷政策的影响。一些直接融资方式如房地产信托、基金等，还未发展完善，因此在其他直接融资方面仍存在着许多问题，如制度缺失、融资比例小等。

1.3 房地产业融资体系不完善，融资风险很高 我国的房地产市场存在着起步晚的特点，相关的法律法规都不够完善，房地产融资渠道的发展在很大程度上受其影响。一级市场在浙江目前的房地产金融市场中仍占据着主要的地位，虽然商业银行、住房储蓄银行、非银行金融机构、住房公积金中心等机构都包括在一级市场体系中，但支撑整个房地产行业的融资需求的仍然是以银行体系为主，尚未建立起真正的二级市场。证券市场在制度和体制上仍存在较大缺陷，住房抵押贷款证券化也才刚刚起步，房地产产业基金等金融产品还在探索。间接融资过于单一，在增大引发企业融资风险的可能性的同时，也容易为经济运行带来金融风险。

1.4 融资方式具有局限性 房地产信托、房地产产业投资基金、债券融资、上市融资、租赁融资等融资方式都是除银行贷款以外存在的融资方式，它们都具有一定的局限性。

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Zhang Ya'ou

（中原工学院经济管理学院，郑州 450007）

（School of Economics and Management，Zhongyuan University of Technology，Zhengzhou 450007，China）

摘要： 如何融资是众多房地产开发企业关注的首要问题，由于利润丰厚，使得很多开发商主观认为能融资成功就代表有利可图。但现实中，近年来随着企业之间竞争的加剧并不是融到资就一定能获得利润。因此，在融资可行性的前提下，兼顾合理的融资成本和适当的融资风险是整个开发项目成功运作的重要手段之一。文章重点从融资管理角度对国内房地产开发企业融资进行分析，在相关理论的基础上，提出通过有效的资金管理确保融资成功的途径和方向。

Abstract: How to finance is the most important issue of many corporate real estate developers concerns, as a result of the rich profit, many developers make subjective view to financing on behalf of profitable success. But in fact, in recent years with increased competition among enterprises, the trush is not necessarily profit. Therefore, under the premise of the feasibility of financing, balanced and reasonable cost of financing and appropriate financing risk is one of the important means of the successful operation of the entire development project. This article focused on financing from the management perspective on domestic corporate finance real estate development analysis, and on the basis of the theory, come up with effective methods through the effective management, risk management to ensure the success of the financing.

关键词： 房地产 融资 资金管理

Key words: real estate；financing；funds management

中图分类号：F275 文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）15-0139-02

0引言

房地产是一个资金密集型的行业，房地产企业需要大量的资金投入，如何拓宽融资渠道，如何保证房地产资本结构在一个合理的水平上，就成为房地产开发企业必须解决的问题。科学、合理的资本结构，才能保证房地产企业利润目标的实现，才能使得企业在激烈的竞争中占有一席之地[1]。

国内房地产开发企业融资渠道主要有：银行信贷、上市融资、信托融资以及其他方式。其融资渠道看似呈多元化特征，实际上超过半数以上的企业其开发资金直接或间接来自银行，而其他方式在其资金来源中比重偏低。融资渠道大多数依靠银行贷款，负债性高，缺乏有效地融资管理控制，流动性资金短缺，往往一个项目如果出现资金短缺，会造成整个公司的连带效应。因此，从融资管理角度来合理融资，建立一套有效的风险管理机制势在必行。不同的房地产开发投资者、不同的开发投资项目，所面临的具体融资问题和融资策略各不相同，但是他们之中也存在着共性，就是要在融资可行性的前提下，兼顾合理的融资成本和适当的融资风险，使得项目融资对整个开发项目的运作起到良好的推动作用[2]。

1我国房地产企业融资分析

1.1 我国房地产融资的现状分析房地产自从1997年成为拉动内需的重要工具以后，就进入快速发展的轨道。房地产融资总额也随之急剧增加。在中国现有的市场经济条件下，间接融资是主要方式，房地产业也不例外。目前我国房地产的融资方式主要有三种：

1.1.1 银行贷款国家统计局的房地产开发投资资金来源统计（2009年底）显示，房地产开发投资资金约55%来自银行贷款[5]。

1.1.2 房地产信托根据有关研究机构的报告显示，2009年1-8月，房地产信托产品的发行规模已超过1047亿元，和去年房地产信托全年发行规模449亿元相比，翻了一倍多。信托产品能够比较灵活充分地适应和处理房地产的多种经济和法律关系，解决其他渠道难以解决的问题。相对银行贷款而言，房地产信托融资方式不但可以降低房地产业整体的运营成本，节约财务费用，还有利于房地产资金的持续运用和公司的发展。信托在供给方式上也十分灵活，可以针对房地产企业本身运营需求和具体项目设计个性化的资金信托产品，从而增大市场供需双方的选择空间[6]。

1.1.3 整合信托+银行组合工具解决问题的根本途径是寻找高品质的资金来源，即投资融资方式的创新及融资渠道的整合提升。房地产所需资金额度非常大，单纯依靠信托或银行贷款都不能完全解决问题，需要进行金融产品创新，以信托+银行组合工具构建房地产项目融资模式，融资数额由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持。信托具有财产隔离、规避政策障碍及合理避税等三大功能，因此在串接多种金融工具方面独具优势，成为组合融资的核心。

1.2 目前我国房地产企业融资所面临的问题

1.2.1 融资渠道单一，融资方式受到限制，难以满足房地产企业资金需求[7]开发资金仍以银行贷款为主，直接融资比重较小。而开发贷款的期限很短，无法适应房地产开发周期的需要。因此，目前我国房地产金融市场化的程度仍有待提高，相应的房地产贷款方式也有待创新和拓宽。

1.2.2 房地产企业融资水平差异较大从开发规模上看，全国三万家房地产企业中国有资产背景的企业占了近二分之一，其他多为本土民营企业，外来资金所占比例几乎微不足道。在上市房地产公司中，国有资产背景的房地产企业占到三分之二左右。近年来，全国房地产行业民营化的趋势发展很快，已占到全国房地产企业中的半壁以上的江山，而且盈利能力较强。从企业融资水平上看，房地产贷款高端市场不缺钱，而低端市场极度缺钱，为数众多的中小企业由于规模小、市场份额小，被银行认为风险巨大，得不到贷款支持。

1.3 拓宽我国房地产企业融资方式的有效途径

1.3.1 完善房地产企业金融市场，逐步建立多元化的融资渠道

在融资渠道多元化的建设上，不少知名的大企业已经探索出路径，如北京首都创业集团有限公司（简称首创集团）的经验就值得借鉴。首创集团融资除传统方法自有资金、银行贷款、客户资金、预收货款外，还有六个渠道：一是发行债券；二是国内上市公司，资本市场融资；三是海外上市，把公司重组起来到海外资本市场融资；四是吸收海外基金；五是施工企业垫资；六是房地产基金。房地产企业是一个资金度密集型企业，开发一个房地产项目需要大量的资金。如果不借助于各种融资手段，开发企业将寸步难行。

1.3.2 通过证券市场直接融资证券市场直接融资由于其融资直接成本低，且有利于提高企业的知名度，正日益受到资质较好的企业的青睐。但目前在国内由于监管部门对于房地产企业的审查较严格，程序复杂，成本较高，时间较长；在国际上，由于房地产行业的地域性、产品的异质化很强、比较和评估起来难度较大等原因，证券市场直接融资并不受资本市场的欢迎。目前通常采取的是买壳上市，买壳上市是指非上市公司按照法律规定和股票上市交易规则，通过协议方式或二级市场收购方式收购上市公司，并取得控股权来实现间接上市的目的。即注入优质资产后，再进行融资。根据证监会第105号文件的有关规定，收购方只要置换进去的资产是完整实体、经营稳定、借壳后完成辅导期及满足其他条件，提前扩股增发是有可能的。因此，买壳上市不失为一种较好的融资途径[8]。

2房地产开发企业融资管理过程分析

在了解了目前我国房地产开发企业融资方式所存在的问题，以及解决这些问题的有效途径以后，就需要分析融资过程中企业所面临的资金管理、融资风险管理等情况。

资金运动与房地产开发程序密切相关，企业应注重自身管理能力的提升，加快企业自身资金流转速度，特别是加快开发建设过层中的资金周转，以较小的资金流量推动较大的房地产项目的运转，从根本上降低融资需求。企业提升自身管理能力，提高资金利用率可以采取以下三种方法：

2.1 加快资金流转速度许多房地产企业资金流转不是很畅通，首先应该建立一个程序化的资金管理流程，明确企业资金管理的各个环节的重要节点，同时应加强企业财务人员的素质培养，以利于将整个资金管理流程落实到每一个环节。

2.2 减少企业过度预支房地产开发企业普遍以借贷方式筹措开发经营资金，但企业不要过度预支资金。如果房地产开发企业是靠借贷维持生计，靠负债支撑产业，一朝债务发生危机，就会危及到企业的生存。房地产开发企业不应好大喜功，要根据企业的实际进行举债，将债务控制在安全值以内，尽早处置闲置资产，如空置房地产、闲置设备、存货等。

2.3 严格控制成本费用支出房地产开发企业要建立准确高效的成本费用控制体系，要有严格的成本费用预决算和审批制度，每一笔开支都要遵循经济效益原则，防止铺张浪费。企业节约出来的每一分钱，实际上都是企业资金的利润[9]。

3结论与讨论

房地产融资，从融资方式、融资渠道等方面来研究，应该开拓多元化融资渠道，改变由于过去政策环境原因而导致单一渠道过分依赖银行贷款的状况，从而为房地产企业融资提供更广阔的空间。从融资管理角度分析，如何融资、怎样提高融资效率、如何确保融资的顺利进行等问题是融资管理所必须解决的。通过建立有效的融资机制，采用合理的管理方法，选择正确的融资方式是未来房地产企业融资的基本程序。

房地产就其本质是一个巨额投资过程，所以房地产企业必须要减少盲目性，加强调查研究，提高对市场研究分析的准确度和决策的科学性，努力减少投资风险，预先策划，统筹安排，防止因盲目扩张而引起资金短缺问题。房地产开发企业要做大做强，没有资本的支持显然是空话。但钱不是那么好拿的，融资是有风险的。融资管理，是房地产开发企业融资所必须要进行的前期准备。一个优秀的开发项目，需要一套合理的管理方法，通过对企业内外环境特点，财务状况的分析，选择合适的融资模式，在恰当的时间进行融资操作，这就是文章要说明的融资管理程序。

参考文献：

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[7]郝智慧，邵四华.我国房地产企业融资方式的比较研究[J].中国房地产金融.

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【关键词】房地产；融资风险；多元化；防范

一、房地产企业融资

融资就是通过金融市场将货币资金由资金供给方融通到资金需求方。通过融资交易行为，资金供给方付出了资金而获得投资收益，而资金需求方付出成本获得了对资金的使用权，所以该交易对双方都是有利的。

房地产开发融资是指为支持房地产的开发建设，促进房地产的流通及消费，通过各种渠道和方式为房地产项目的生产、再生产及销售筹集与融通资金的金融活动。其主要目的是保证房地产企业资金的正常周转，从数量上和时间上保证房地产企业和房地产项目对资金的需求，使企业价值最大化。房地产作为典型的高投入、高风险、高产出的资金密集型产业，房地产开发所需占用的资金量非常庞大，加之项目开发周期长，资金周转较慢，房地产企业单纯依靠内部融资无法满足正常开发经营中的资金需求。外源性融资是房地产业生存和发展的关键，房地产企业对不同融资方式的选择，直接影响其融资成本的大小，使房地产企业存在一定的融资风险。

二、融资风险的成因分析

（1）融资结构单一。由于房地产开发具有投资金额大、投资回收期长等特点，开发商的自有资金不足以满足投资需要，资金来源主要靠商业银行贷款支撑着房地产开发投资的资金需求。而其他的融资方式如通过发行股票、债权融资，或者信托融资等在整个资金来源中占得比重相对较低。所以融资渠道过度集中于银行，一旦资金链的某一个环节断裂，房地产企业将面临相当大的财务风险与经营风险。另外，由于银行信贷作为房地产开发的重要资金来源途径，贯穿于房地产开发的整个环节，因此商业银行也就承担了房地产投资的的主要风险。（2）房地产政策对房地产企业融资的影响。由于我国房地产企业资金来源对银行信贷严重依赖，这就为国家通过一系列宏观调控政策来调整信贷政策，进而对房地产企业资金来源进行调节奠定了基础。当前，一方面对房地产开发企业在自有资金以及银行贷款方面进行规定，另一方面，对居民个人购房信贷进行严格限制，间接影响了房地产企业融资。（3）缺乏多层次房地产金融体系。就房地产体系而言，目前我国仍没有形成多层次的丰富的房地产金融体系，专业房地产抵押贷款机构、投资机构、担保机构和保障机构缺位严重；缺乏规模化、多元化的房地产金融产品体系等等。（4）缺乏科学理性的融资决策。一般房地产企业通常十分注重项目的前期设计和后期营销，而缺乏对融资问题科学、理性的决策，普遍依据经验进行决策。因而对整个开发过程中的资金运作成粗放型，并没有考虑如何令资金使用效率达到最大化，从而在一定的融资量基础上实现项目利润最大化的问题。房地产开发的具体实践中，非理性因素对融资决策的影响是明显的。（5）权益融资与债务融资的比例失衡。我国资本市场刚刚起步，在结构方面存在着问题。从宏观结构看，我国房地产金融市场是单一品种主导的市场，以债权融资为主，股权融资比例甚小，整体融资格局非常单一。

三、融资风险的防范

（1）制定正确融资政策。房地产企业必须以推动投资政策和项目的贯彻和实施为着眼点，研究和分析投资项目的可行性，并在企业总体的发展和投资框架下，根据企业核心能力、投资项目或相关投资领域、方式、质量和财务标准的基本规范，通过计划的形式，对房地产企业整体的融资规模、资本配置结构、融资方式及时间进度等事先做出计划，统筹规划、协调安排。从政策上保证融资与投资项目运作的协调匹配，确保融资规划的严肃性，严格执行。（2）发展多元化直接融资。拓展多元化直接融资渠道，一是可适度放宽股票融资政策限制，提高直接融资比重，才能真正分散融资风险。二是培育完善房地产债券市场，国家应适度放宽限制条件，增加发行长期债券的额度，可以为房地产企业通过债券融资创造良好的条件。三是适时地开展房地产抵押贷款证券化，把我国房地产行业的人、财、物与管理优势进行最优组合，使资源配置更加合理。四是发展房地产产业投资基金，大规模地推行房地产业投资基金将极大地提高中国经济的运行质量，成为多赢的融资渠道。（3）探索多元化组合融资模式。由于房地产开发周期一般较长，占用资金较多，风险相对比较高的特点，所以它对金融始终保持着很强的依赖性。银行信贷在房地产企业资金来源中保持着相当高的水平，一直是我国传统的房地产融资方式。随着银行信贷资金收紧，在这种情况下，房地产开发企业应根据企业自身特点，积极拓宽融资渠道，采用多元化组合的融资方式。可以增加融资途径，减少对银行的依赖，缓解资金压力，增加金融抗风险能力，减少企业的融资风险。比如，可以使用自有资金+银行贷款、自有资金+机构投资、自有资金+基金、自有资金+信托计划及股权融资+银行贷款等融资组合。（4）推进间接融资形式多样化。我国是一个间接融资占绝对比重的国家，在较长一段时间里银行间接融资仍然是房地产企业融资的最主要渠道。建议银行业针对房地产企业的特点和现状，提供一些有特色的信贷服务，如建立一种将中外银行、担保机构有效结合，为企业提供贷款的融资方式，具体可采取的模式，如：中资银行+外资银行、中资银行+信用担保机构、中资银行+信用担保机构+担保企业、中资银行+担保企业甲+担保企业乙等等，为企业提供各种担保和抵押贷款。（5）控制融资质量。房地产企业应从融资的成本、风险、期限、便利性、稳定性、转换弹性以及各种附加的约束条款等诸方面制定出明晰的融资规定。对融资的质量标准加以合理的限定，使之成为提高融资质量，指导融资活动的依据。（6）监控融资过程。房地产企业在制定正确融资政策、确定融资的合理的资本结构及方法、确定融资渠道和还款计划后应对这一融资过程进行监控。企业应指定部门或人员审查融资项目是否纳入融资预算，是否符合预算的规定；随时掌握融资的进度、资金的到位情况及有可能出现的问题；督促融资的执行部门及时将融资进度和各种具体情况向企业管理当局汇报；监控融入资金的按计划合理使用，避免随意改变融入的专项资金挪作它用，增大资金的使用风险。如出现不符合规定的情况，应及时制止或向管理当局汇报，以便及时采取措施将可能发生的风险降到最低。（7）合理安排还款计划。在融资期限内充分运用企业资本，灵活调度，避免资本闲置。确定不同时期融资本息的到期额度，结合企业的现金流量做出相应的安排，以确保融入资金的本金和利息在规定的时间如期偿还。因此，企业在融资之初便应依据融资项目的运作规划和企业的经营预测情况做出还款计划。

目前的房地产融资体系对房地产企业、金融体系以及宏观调控与宏观经济都会产生不利影响。要防止此种情况出现，就要改变目前单一的房地产业融资模式，积极开拓新的融资渠道，最终形成多元化的融资体系与风险分担体系。

参 考 文 献

[1]黄延宏.浅谈房地产业投资的融资风险[J].中国市场.2011（27）：63～64

[2]韩宏.浅谈防范我国房地产业融资风险的对策[J].中国经贸.2009（10）：46～47

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【关键词】商业地产 上市融资

一、商业地产企业融资问题的重要意义

资金问题对于商业地产行业来说，有着至关重要的作用，毫不夸张地说，资金是房地产企业的喉舌。这与房地产行业的特殊性质不无关系，商业地产开发的前期需要大笔的土地购置费用，以及开发费用，在建筑阶段，也会有大笔的资金投入，这样的特点决定了商业地产企业对于资金的高度依赖性，从而对金融资本市场的高度依赖性。对于商业地产企业来讲，其核心竞争力中不可或缺的一部分，即金融市场。

另外一方面，商业地产关系到国计民生，也是政府宏观调控的对象，有着极强的政策依赖性。从2003年6月央行的《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》到2004年6月银监会的《商业银行房地产贷款风险管理指引》，一系列的金融信贷紧缩政策导致许多房地产开发企业资金更加吃紧。2007年美国爆发次贷危机，由于次贷危机由房地产业引起，因此为避免房地产市场的波动转化为银行体系的风险，避免类似美国次贷危机在中国上演，2007年9月，人民银行与银监会联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，将己利用贷款购买住房，又申请购买第二套及以上住房的首付比例提高到40%，同时贷款利率提高到同期通档次基准利率的1.1倍，即8.6%，并禁止加按揭。2008年，信贷紧缩已成定局。在开发商的资金来源主要依靠银行信贷的背景下，信贷紧缩对房地产企业的资金压力显而易见。

在这种不乐观的融资环境下，商业地产企业不得不转换视角，由向银行融资的间接融资方式转向直接融资，最明显的就是房地产的上市融资。2006年中国股市的牛市之时，很多地产股领跑了股市。到2007年，中国的商业地产企业在股市着实地赢得了股民的信任。很多商业地产的巨头都选择了上市融资，比如2007年，碧桂园在香港上市，成功融得资本130亿元，碧桂园的掌门人也成了中国的女性富人排行榜上名列第一，当年同样在香港上市的还有景泰富，远洋地产和中国奥园地产等。另外万科等企业也在2007年进行了再融资。房地产企业的上市融资之路走得如火如荼。

但是2007年美国次贷危机所带来的冲击使房地产企业的上市融资的选择变得趋于冷静。房地产的降价趋势引来了人们的观望，同时也引起了资本市场的融资困难。受美国次贷危机影响，国际资本市场堪忧，投资者对中国的房地产企业心存疑虑“2008年3月20日，赴港上市的恒大地产因路演未获一家机构认购而在最后一刻被迫放弃IPO计划，折戟最后一程，海外上市也蒙上了阴影”面对融资困境。

二、商业地产企业融资中面临的问题

不能从自身出发选择适合的融资渠道。上市也是一把双刃剑，它不是万能的。每个商业地产企业有自己的不同自身特点，应当从自己的实际出发，客观地衡量自己的发展阶段，制订企业的发展战略规划，对于企业的财务战略有着明晰的定位。不能盲目地选择以上市的方式来进行融资。上市有着其独特的优势：能够整得较大的资金规模，而且受到的政府和国家政策的相关的影响较小，对于需要充足的资金来发展的企业而言，能够帮助其扩大规模更好地拓展业务。但另外一方面，上市后是面临着种种风险的，股市的风险不仅包括系统风险，还包括各种不可定因素而带来的风险。而且上市本身需要一系列的成本：上市前期的准备，上市时面临的种种信息公开和政府审查，更加严密的财务管理等，所以如果是在二线和三线城市发展，并且对资金的需求量不大的话，而且企业所选择的是相对稳健的发展战略的话，基本上是不需要上市的，或者上市是利大于弊，其成本远同于收益。

因此商业地产企业一定要谨慎选择，不能盲目地跟风，更不能盲目的追求规模的扩张。

商业地产企业不能只盯住上市这种方式，而应当追求一种多元化的融资方式。从历史来看，2003年以后的房地产调控政策，主要是涉及到两个方面，首先是间接融资渠道，尤其是银行的贷款，对商业银行的房地产信贷进行了更严格的规范和管理，使房地产企业原来赖以生存的资金链面临断裂的风险。尤其是对于一些中小型的房地产企业而言，形势更不容乐观，因为它们从银行获得贷款将更难，而且其抗风险能力更差。

房地产是我国经济发展中的重要支柱，关系到国计民生，因为政府在宏观调控过程中，要充分重视商业地产企业的健康发展，使商业地产企业的融资结构更加合理、融资方式更加科学和理性，从而为商业地产企业的发展营造一个良好的社会环境。

当前的流动性过剩的金融环境，应当对于商业地产企业而言是件好事，在这样的环境下，政府应当净化金融环境，不断地鼓励金融机构不断的推动金融产品创新，增加金融产品品种，为商业地产企业提供多样化的融资选择。

三、规范商业地产企业上市融资的政策建议

政府应当支持房地产企业开拓渠道，通过股权合作的方式来开发资金渠道。政府同时也应当提供政策性引导，对于地产企业开发建造的环保型住宅，国家政策性住宅，比如限价房和廉租房等。同时吸引民间资本参与商业地产的住房开发，不断地缓解渠道短缺带来的问题。

在政府的宏观调控方面，发达国家为我国提供了可以借鉴的案例。比如完善直接融资的渠道，在金融创新方面，尝试推进房地产抵押贷款的证券化，以及开发相应的商业地产信托业务，加大保险资金与房地产金融市场的融合。

股权融资不失为一种较好的直接融资渠道，它不同于上市，风险较少，而且对于国家的金融安全风险的分散来说，也很有益处。2004年2月1日，国务院了《关于推进资本市场改革开发和稳定发展的若干意见》（以下简称意见）。

这个文件所关注的焦点问题之一就是如何完善直接融资，使其成为主要的融资渠道，以更好地推动我国的市场经济发展更好地通过金融市场来促进市场经济中的资源配置和资金流向。为了确保银行等债权人权益，房地产企业的所有者权益比率不应低于房地产市场波动所导致房地产价格最大跌幅，或者，房地产开发项目资本金比率不应低于市场实际房价的最大跌幅。这样，即使房地产市场有较大负的下跌，仍能保证其在所有者权益或项目资本金金额的范围内，不至于损害到债权人的利益。

在政府的审批环节，不能实行“一刀切”，应该区别地对待。房地产本身的性质决定了它是资本密集型的。显然离不开资本市场的有力支持。因此，对于实力强大，业务运营状况良好，有着较好的发展前景的商业地产企业，应当鼓励和支持其通过上市来进行直接融资。而对于实力牵强，上市融资的实力还不具备的企业，要从紧政策。总之政府要有区别性地对待。实力强的商业地产企业上市，可以更好地完善其资本结构，提高资金效率，通过上市也可以更加规范企业的管理和运作，同时在将土地转化为商业地产方面的效率更高，更好地满足人民的商业和居住需求，更好地添补供需的不平衡问题。

另外，从政府对金融市场管理的角度，应当深化金融体制改革，不断的发展和完善我国的房地产金融市场。要想上市，要合理的、科学地运用融资工具，就对金融市场有着诸多的要求，同时对商业企业的人才和财务等方面也有着更高的要求。商业企业的财务人员要十分熟悉本国和似上市市场的金融市场上市融资规则，商业地产企业的财务制度要配合上市全面完善和与国际接轨。而且辅助上市还需要一个完善的会计环境，比如会计师事务所和商业银行。在这方面我国的金融环境支持明显不够，这些是企业的能力所不够的，需要国家金融监管部门完善制度和体制建设，加快金融市场建设，完善金融体制创新。这一方面是发展资本市场，另一方面是证券市场，只有将两个市场更加规范化管理，才能更快地向国际金融市场看齐，更好地为商业地产企业提供资金支持。另外，在间接融资环境方面要更好地发展商业银行。为我国专门的服务于商业地产的金融市场体系，支持房地产行业的发展和壮大。

要配合现在国家的金融体制改革，为了更好地避险，要改变原来商业地产企业的单一主体的局面，实现地产金融主体的多元化。通过地产金融相关产品的创新来吸引更多的房地产金融投资主体。

除了直接的融资服务机构以后，在商业地产的融资金融环境中，不可或缺的还有房地产金融中介机构，它们对于房地产融资信息的沟通 和促进融资的实现、丰富融资渠道、提高融资效率方面有着极大的作用。一般而言，房地产评估机构主要包括资产和信用等级的评估公司、抵押担保公司、保险机构等。

除了一级市场以外，房地产的二级市场也是地产金融市场的重要组成部分，二级市场的金融创新可以推动贷款证券化的发展。一个繁荣成熟的二级证券市场可以更好地实现证券与金融衍生品的互动，更好地促进融资的同时也更好地避险，从而更好地达成市场的互动。同时完善相应地法律法规，形成房地产金融市场的有效政策和法规保障机制。在这方面也要防止走向另外一个极端，即金融风险的预防。美国的次贷危机的产生正是由于次级贷款的资金链断裂，贷款的证券化盲目发展最后导致了危机。

宏观金融环境的打造将有助于房地产企业更好地利用完善的融资机制实现多元化的融资结构，促进商业地产企业的良性发展，打造一个有力的融资平台。

其源头就是过度的金融创新和金融中信用的被滥用，同时在过度趋利的形势下，政府并没有进行有效地监管和控制，市场的约束机制失灵了，所以酿成了此次的危机。资产的证券化本身是一种转嫁风险的方式，但是如果过度的利用，将违背其初衷，其避险的作用达不到。所以借鉴这些反面的经验，作为政府和金融监管机构，对于贷款的发放要有严格的标准，过分宽松的政策会导致贷款的信用质量降低，造成潜在的危机，引发泡沫，否则一旦房价出现下降，就会牵一发而动全身，引起房地产行业一系列的多米诺骨牌效应，出现资金链条的断裂，银行出现坏账，房地产金融市场的投资者出现严重损失甚至是破产，同时房地产企业也将面临融资危机，从而影响下一步的经营。对于贷款人来说，也将增加其负担，而这部分贷款人是占多数的，是直接影响到社会安定的，同时也会影响到银行的坏账.伴随着美国房地产市场的逐步降温，这一风险继续扩大，产生了大量的放贷违约和银行坏账，最终引发了此次影响全球金融市场的次级按揭贷款危机。

虽然我国的房地产市场与美国的次级按揭市场存在很大不同，住房抵押贷款人一般都直接向银行申请贷款，没有复杂的衍生产品，同时房产首付在30%，政策上不允许发放零首付贷款“但是也要看到我国住房抵押贷款存在的风险，防患于未然”我国应增强评级体系的竞争性，金融机构要强化风险意识，金融监管应跟上金融创新的步伐。

金融监管要跟上金融创新的步伐。资本市场的风险防范措施要处理好三个关系：处理好房地产金融创新与监管的关系，注重金融创新与违规经营的区别；处理好中资金融机构与外资金融机构的关系，真正遵循国民待遇原则，对中外资金融机构一视同仁；处理好金融机构效率与金融机构体系安全的关系“监管机构要加强对复杂金融产品的风险监管，特别是，对信用衍生品等的监管要改进，要强化资产支持证券发行机构对基本债务人的债务履约能力的监督责任”。

参考文献

[1]黄明峰，，田水.配股政策的变更与上市公司盈余管理现象的实证研究——基于1994-2007年上市公司的经验数据[J].北方经济，2009（12）.

[2]孙众.北京金融街建设集团公司买壳上市的启示[D].对外经贸大学MBA学位论文.2005（04）.

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关键词：房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系

房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。但是我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。

1我国房地产融资现状

（1）从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。

（2）从总量上看，近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2005年1～11月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长22.2%。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了7.1%，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。

（3）从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2005年1～11月其他资金来源达到了8041.73亿元，同比增长速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，1～11月达到6065.21亿元，同比增长速度达到了38.9%，其中开发商自有资金为3378.16亿元，同比增长速度为42.1%，开发商自有资金的比重比去年同期上升了2.7个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金来源，1～11月银行贷款部分达到3187.45亿元，与2004年同期相比增长了16.5%。

2我国房地产业融资面临的问题

（1）政策上——国家宏观调控，增大融资难度。

近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根，控制土地出让面积，一次清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度，这些都对房地产开发企业造成了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。

就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”——完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等7个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如《通知》规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求；对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道——预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，必须保证“资金链”不断裂。同时，《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。

（2）结构上——融资渠道单一，风险集中。

目前，我国传统的房地产融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种。在传统的房地产融资渠道中，银行信贷一直是我国房地产业的主要融资渠道。从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来，中国房地产业的资金来源十分单一，完全依靠银行信贷来维持行业的发展，走的完全是一条“独木桥”路线。

我国房地产业发展所需要的大部分资金来源于商业银行体系的支持，房地产业融资渠道相对比较单一，而其他融资渠道，如房地产信托、上市发行股票、发行债券、房地产基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成资金支持体系和风险分担体系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。这样的融资体系，无论是对房地产企业，还是对金融体系，乃至国家的整个宏观调控和宏观经济都有着十分不利的影响。具体地说，存在四个方面的潜在风险：

①对于房地产企业来说，由于房地产业融资过度依赖于银行，那么银行信贷政策的变化与调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响，这将十分不利于房地产业自身的良性健康发展。

②对于银行体系来说，给高风险高收益行业以资金支持并不是银行的优势所在。而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反，银行占据着超过一半的融资任务，而银行业从中所获得的收益却微乎其微，仅仅是固定的利息而已，银行业所承担的风险与其收益完全不对称，这将十分不利于银行体系的稳定。

③对于国家的宏观调控来说，房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算，极其不利于国家宏观调控政策的实施。

④从国民经济的角度分析，房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度，形成了对其他产业的挤出效应，这将不利于国民经济的协调稳定发展。

（3）环境上——房地产金融市场尚待完善。

总体来看，目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中，具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。存在的主要问题有：①房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行。

目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险(担保)机构。

②房地产金融交易集中在一级市场上。

我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。相对全国1.84万亿元的住房抵押贷款，住房抵押贷款支持证券仅有30亿元，需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。

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金融危机之后，我国房地产市场出现了持续的泡沫化特征，形成了房价上涨快、民众买房难的基本矛盾。为缓解矛盾，促进地产行业的健康发展，国家制订了一系列宏观调控举措。然而，宏观调控措施的施行，一方面为房地产行业的健康发展提供了必要保障，另一方面也对房地产企业带来了更大的资金压力，这些影响是不容忽视的，研究新经济形势下房地产企业筹资方式有着极强的现实意义。本文对传统筹资方式进行了简要分析，概述了当前房地产企业筹资的基本情况，结合几类新型房地产筹资方式，对创新房地产筹资进行了探讨，以期提供借鉴。

关键词：

房地产；宏观调控；筹资方式

房地产行业对于我国GDP增长直接间接作用极大，近年来，随着国家宏观调控政策的持续施行，以往资金充足的房地产企业已经面临了资金紧缺的问题，不少中小型房地产企业更是面临资金断裂、倒闭、被收购风险。扩张融资渠道，开辟新筹资方式成为房地产企业发展的必然之路。

一、房地产企业筹资现状

新形势下，传统筹资方式已经出现弊端，大部分房地产企业都面临着筹资难的问题，在宏观调控政策加强的背景下，楼市拐点出现，分析房地产行业的筹资现状刻不容缓。

（一）规模大。自2005年起，我国房地产行业发展迅速，大部分城市房价在短短几年内上涨了几倍。产业网数据显示，2005年，我国商品房平均成交价为2937元/平米，至2015年三季度我国商品房平均销售价格已经达到6844元/平米。不仅我国房价直线上涨，房地产行业的融资规模也不断扩大。国家统计局数据显示，2005年，我国房地产行业开发资金总额为21397.8亿元，2015年前三季度，全国房地产开发完成投资70535亿元，，涨幅近3倍。足以看出我国房地产行业的融资趋势。

（二）融资难。资金问题始终制约着房地产企业的发展。近年来，为调稳我国房地产行业，维护经济稳定，国家开展了一系列严厉的调控举措，如限购、限贷等，进一步加剧了房地产行业资金紧张问题。同时，我国金融市场对房地产的限制也十分严格，在金融体系本不健全的基本条件下，我国金融市场进入难度极高，资料统计，截止2015年5月，我国房地产上市公司总量为185家，这就说明，我国绝大多数房地产企业为中小型企业，由于小规模企业资金规模不大、体制不完善、信用度不高等因素，获取信贷的基本条件受限，在限贷以及加大土地审批难度的调控政策下，更是制约了房地产企业的发展。

（三）渠道单一。房地产是资金密集型企业，要实现健康发展，离不开充沛的资金流量。国家统计局数据显示，2015年1-10月，我国房地产开发企业到位资金构成为，国内贷款17097亿元、利用外资242亿元、自筹资金40538亿元、其他资金43690亿元。同比增长-3.6、-50.6、-4.0、9.8个百分点。同时，在市场调整期去化压力、土地成本等多重因素影响下，我国上市企业营业收入增速回落。数据显示，2014年全年，沪深、大陆在港上市房地产公司的净资产收益率均值分别下降至9.17%和14.74%，每股收益均值分别为0.34元和0.64元，比2013年略有下降。可见，当前我国房地产融资形式已经有了较大改变，但是，除上市企业外，中小企业融资基本依赖贷款，且比例依旧极高，高负债也带来高财务风险，形成多元化融资渠道刻不容缓。（四）长期偿债压力大。国家统计局数据显示，沪深上市房地产公司的资产负债率均值为65.26%，大陆在港上市房地产公司的资产负债率均值为70.10%，同比分别小幅上升1.09、0.91个百分点。剔除预收账款后，沪深、大陆在港上市房地产公司的有效负债率均值分别为53.33%和59.75%，较上一年分别上升2.45、4.16个百分点。基本财务规律揭示，企业资产负债率在60%左右最为合适，房地产上市企业连年创新高，为企业带来巨大的偿债压力，在融资困难的背景下，企业很可能面临经营危机。

二、房地产企业传统筹资方式概述

从主体上分，房地产企业传统筹资方式可分为内部融资、间接融资、直接融资三种。内部融资是通过整合内部资金资源实现融资的方式，筹资依据包括自有资金、应收账款、票据等。房地产企业利用此类资产，通过金融机构或贴现公司变现，即可迅速充实资本，风险小、效率高，是最好的融资形式。然而，在当前房地产企业销售难、资金回笼难的基本背景之下，房地产企业自有资本资源减少，内部融资限制已经很大。因此，针对内部融资问题，建议房地产企业一方面可以增加期房销售，通过开发商贴息委托贷款，增加期房销售及资金回笼，从而扩大资金来源中定金、预收款、自筹金比例。另一方面，对于中小房地产开发企业及单家房地产开发企业自有资金比例较少的情况，可以实行联合开发，提高贷款能力、广告能力、运营能力等。间接融资最直观的代表就是金融机构贷款，其中最为简便的就是银行贷款。当前，我国房地产企业开发资金来源依然呈现银行信贷为主导的格局。一般来说，实现银行贷款需要按照“三个办法，一个指引”中项目融资业务指引要求，充分考虑项目风险、质押担保条件、合同条款、资金管控等。随着货币政策的调整，银行信贷难度越来越高，成本越来越大，对房地产企业造成了不利影响。以开发贷为例，除基本法人执照、保险（第一受益人为银行）、土地使用权等条件之外，还需具备相应比例的自有资金30-35%，可以肯定的是，开发贷获得门槛将会越来越高，通常情况下，银行贷款是企业正常经营过程中获取资金的简便渠道，但若企业需要实现跳跃式发展，就会出现资金短缺问题。针对这些问题，企业可以通过并购方式实现间接融资。并购贷款由商业银行向并购方发放，用于支付股权对价款项外的贷款，以并购贷款实现长期资金流动，不仅可以提高企业的资金实力，还能帮助企业扩大规模。直接融资一般包括债券融资与股票融资两种。债券是一种商业信用，收益率一般，融资过程中企业通常不会使用，债权人也不想持有，因此，直接融资通常通过股票融资实现。股票市场能够在极短时间内为企业筹集资金，资本可永久使用，也没有还款期限及利息负担。值得注意的是，企业上市门槛极高，我国上市房地产企业也不过一百多家，用这种方式实现融资风险也很大。但是，对于一些具有发展潜力的房地产企业来说，也可以通过灵活运用上市技巧实现。例如买壳上市等。对于一些中小型房地产企业，可以通过买壳上市进行直接融资，虽然此类融资方式融资量较小，但也可以避免上市的高门槛、高风险，为满足资金需求提供渠道。

三、我国房地产企业新型融资方式概述

基于融资难、渠道少的融资问题，我国部分房地产企业已经开始了金融化战略，建立多元化融资方式已经成为房地产企业融资发展的基本趋势，下文将简要介绍当前新型房地产融资方式，为创新融资提供借鉴。

（一）信托融资。信托融资是近年来发展速度最快的房地产融资方式之一，在2003年中央121号文件出台后，银行信贷渠道受阻，以信托机构代办房地产买卖、租赁、收租及地产登记过户等实现的信托融资呈现“井喷”式发展，据不完全统计，2015年一季度，我国信托资产管理规模大约14.41万元，房地产证券类信托增加，不良率低，整体风险呈可控状态。这一模式要求融资方或其控股股东具备二级以上的房地产开发资质，满足四证齐全、自有资金比例超过35%、二级开发资质，有的信托公司资金获取需要行业百强或地方龙头。

（二）海外融资。外资进入中国房地产开发市场即海外融资，境内房地产可以通过向境外地产投资基金及风投基金出售房产、进行项目合作，或者直接让外资参股房地产公司，都是海外融资的形式。当前，海外融资总量不大，且地区差异明显，我国海外融资主要集中于长三角、首都经济圈等热点区域。上文数据显示，当前我国房地产开发市场外资比重较低，且15年呈现负增长趋势，究其原因，就是境外投资公司对项目要求高，以及项目投入操作体制的问题，因此，以海外融资实现房地产企业资金扩充不失为良好的融资渠道，但需要企业自身的努力。

（三）开发商贴息委托贷款。开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金、委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。这一房地产金融模式在我国具有良好的需求市场和政策环境，实用性较强。这种方式的核心在于实现提前销售，要求开发商具备一定的实力。

（四）融资租赁。融资租赁的实质就是通过转变所有权获取资金，在项目完成后，房地产开发商通过销售，完成所有权回购。这种方式的运作需建立资产管理公司，处理所有权问题，从而加快房地产资金运作效率。

（五）“PE”模式。“PE”即房地产私募基金，是由开发企业发起，以非公开形式向投资者募资的形式。当前，我国PE的应用已经较为普遍，需求上看，房地产开发企业资金来源结构已发生了改变，从整体趋势上来看，虽然当前我国房地产开发企业的资金主要还是依赖商业银行为主，但是从上文数据不难看出，我国房地产传统资金来源渠道已经变窄，私募已经成为企业筹资的重要渠道。首先，由多个有限合伙人（LP）和普通合伙人（GP）共同设立私募股权投资基金（PE）在委托管理银行进行资金托管开展股权投资目标企业工作，经过项目筛选、尽职调查后，开始资金募集，募资后，基金完成投资，开始项目运作，运作完成后，基金清算退出。

四、房地产企业筹资方式创新——“仿金融”模式

融资方式创新已经成为当前房地产企业发展的必经之路。当前，不少新型筹资方式已经出现，基于互联网+、众筹等新思想在民众中的广泛传播，以及信息技术的普及，“仿金融”模式已经具备相当好的基础，利用“仿金融”模式，可以较好地解决房地产开发企业的融资问题。

（一）“仿金融”模式概述。“仿金融”模式，就是由具备一定资质，通过向具备购房意愿的社会群体以收取加盟费、签约金等方式进行融资，通过返利、充抵等形式对客户进行回报。这种方式的回报高，客户增长快，能够在极短时间内获取大量融资，且不会有金融市场的风险。以河南某置业公司为例，该公司成立于2013年，注册资本为1000万元，在整合房地产市场低价优质楼盘后，通过签约客户定金增值、经济推广补贴等方式，实现了高速融资。首先，该公司在全国范围内进行目标客户定位，同客户签订合约，规定：客户需缴交1万元作为签约客户定金，购房时定金可作2万元使用，若暂时没有合适楼盘，协议期限无限期延长。若未来无购房需求，定金不予退还，但可由客户转让。同时，签约客户可直接成为公司营销项目领导，为公司介绍客户可得奖励，奖励递增。另外，签约客户作为项目领导时，若介绍客户达6位可晋升为项目顾问，受聘期间最高可获100万元奖励。具体为，公司设A、B、C、D、E、F、G七级置业顾问，A为最高，当签约客户直接或间接介绍客户达到6人时，成为G级置业顾问，可获补贴，每周1000元，分十周发放，当下属客户都成为G级时，再晋升，每晋升一级周补贴在前期基础上加1000元，以此类推，从G至A总计奖励100万元补贴。最后，公司长期招收加盟商，收取一定加盟金。截止2014年3月1日，公司签约客户一万多人，加盟店82家，定金及加盟费收取已经达到7.6亿，为公司增加了一笔无限期、无利息的巨额资金。结合当前互联网及移动互联网端，公司客户量持续上涨，筹资压力倍减。但是，此模式也引起了政府部门的高度重视，众多领域专家对此也颇有疑问，“仿金融”模式存在一定的存续问题，包括客户认同、客户信心、回报持续性及额度三大方面。

（二）“仿金融”融资因素比较。仿金融模式具备“0”融资成本、无限期、限制条件小、对象广泛三大优势。本文选取内部融资、债权融资、夹层融资、股权融资几种典型融资手段，从融资成本、规模、期限及目的几大因素进行对比分析。首先，内部融资存在机会成本，债权融资存在债务成本，股票证券费用较高，而仿金融模式在定金、加盟费的基础筹资手段上，明文规定签约定金及加盟费除购房外不予返还，形成了零成本融资，成本优势显而易见。第二，融资规模上，内部融资受企业盈余条件制约；债券融资通过银行借贷、发行债券融资，规模还是不大，且持有人抱有持有障碍；股权融资规模大，但上市门槛高。而“仿金融”模式定向融资，抓住了高需求群体，虽然一次性筹资的可能性小，但随着时间推移，客户群会不断扩大，“仿金融”模式存在极高的灵活性及规模优势。第三，融资期限上，内部融资为内部收益留存，虽没有还款期限，但具备货币时间成本；债券具备还款期，项目结束后还款，期限约为3~5年；股权融资筹资股本不予偿还，除非企业清算。“仿金融”模式不予偿还，且无利息、风险低。第四，融资目的上，内部融资是为实现再生产进行的融资；债券是为企业获得存续能力进行的融资；股权是为了扩大股本，实现更高发展的融资，根本上来看，几种融资方式都是为了解决资金需求。而“仿金融”模式不仅能够解决资金需求，还能抓住客户、留住人才，不仅能解决当下资金需求，还能获取持续客户及人才，是资源目标型融资。因此，“仿金融”模式着实具备不少优势，随着信息技术的推广，及众筹、互联网+思想的推广，“仿金融”模式更是具备持久的生命力。

（三）“仿金融”融资模式的障碍首先，模式本身存在误导性，会让人误认为“传销”。“仿金融”模式借鉴了直销架构，但进行了一定转换，如签约过程中明确规定客户可转移、最多介绍量等，且有实际产品，因此与传销、直销存在很多区别。但新模式容易会导致质疑，社会认可度制约模式运作。其次，初期企业信誉、知名度不高，难以获取客户群体。企业建立初期，由于企业规模小，信誉及知名度都不高，而民间资金在寻找优质投资项目时，通常会寻找整体实力较强的企业，因此，在客观条件的限制下，签约客户、加盟商很可能出现不信任企业的问题，资金筹集量可能不多，仿金融模式运用存在障碍。也说明，“仿金融”模式的运用关键在于良好的商誉及信用基础。第三，规模扩张中，此类模式很可能被滥用，持续扩张中可能遇到管理问题，如体制、企业边界、效率等。此模式最大的优势便在于利用互联网+、众筹思想，依托信息手段实现高效率传播，若得到社会认可，客户群会猛增，当模式运作成熟后，企业管理效率高低、体制完善程度很可能影响项目运作健康程度。同时，在得到认可后，此模式的准入门槛较低，加盟商的迅速扩张，很可能引起众多企业的盲目跟风，损害品牌价值。第四，需掌握客户与企业间的博弈，实现互利。一方面，如果企业所标榜的高额回报无法实现，那么签约客户就无法获取长期利润，可能造成客户对企业失去信心的问题。另一方面，高额回报必然引起高额成本支出，若管理不善，容易影响企业经营业绩，这就需要企业权衡利弊，找准切入点，制定最佳经营方案，平衡利益与成本。第五，政策风险。“仿金融”模式本身就是在银行信贷难、上市融资难、民间借贷风险高的基础条件下衍生的融资手段，模式运用初期，不仅客户无法确定模式是否合法，政府机关也无法确定融资的合法程度，有人甚至认为“仿金融”是利用国家政策打球，因此，企业如果需要大规模运用此模式，必须注意国家政策的影响。

（四）“仿金融”模式发展建议首先，必须保障模式的合法性，避免政策质疑、社会质疑，为模式运作提供社会基础。一方面，可以首先邀请学术界，为模式的可行性进行分析，对误解进行澄清。另一方面，可以运用新媒体、传统媒体的宣传，提高企业形象。以上文企业为例，该企业与河南电视台签订了战略协议，并被电视台评为“百姓放心房产先优企业”，这样一来，该模式不仅会被许多人直销，品牌也能更好地塑造。再次，要得到政府机关的认可，政府机关本身是权威机构，若得到政府机关的认可，那么其运作难度会骤减。河南某置业公司在成立初期就与政府部门协商，一方面从民间借贷角度出发，办理了相关资质，控制了融资比例，另一方面，获取了相应证件，以合法、合规的企业为基本要素开展融资。第二，要建立高质量的信用体系，河南某置业公司一方面加大了对门店的扩充，在获取更多资金的同时也提高了消费者信用程度。其次，为客户提供了优质充裕的利润回报，建立了较高的商誉，吸引了更多会员。第三，落实企业承诺。第四，利用电视台、新媒体等宣传自身形象，建立了品牌。第三，要制定长效管理体系，如明确战略目标、构建企业文化、科学化管理体制及流程、开展持续宣传等。第四，要积极利用当期新技术、新环境，如利用众筹渠道扩大筹资范围、利用互联网+媒体与企业的融合等。

总之，在当前严密的调控环境之下，企业有必要开展持续的融资渠道探索。本文所介绍的融资方式是一种较新、较优质的方式，也是融资方式创新中的一小部分，虽然体制建设上还存在诸多问题，但稍加改进，必然可以为企业融资带来更大便利。同时，融资应当从企业需求出发，多元化融资已经成为当前房地产融资的主要趋势，企业应当权衡利弊，从实际出发选择并开辟融资渠道。

参考文献

[1]任莉.中国房地产融资研究[D].广东省社会科学院，2014.

[2]丁欣.房地产企业多元化融资模式研究[D].华东理工大学，2014.

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[关键词] 中小型房地产 风险 防范

随着我国经济体制改革的不断深入，以中小型为主的房地产企业在全国各地不断涌现。它们在增加就业机会、技术创新、活跃市场，以及促进经济增长中发挥着巨大的作用。然而中小型房地产因为自身规模的限制，受风险影响程度大。因此，有针对性地对其投资风险进行防范，对中小型房地产企业的长期平稳发展至关重要。

一、中小型房地产企业面临的主要风险

中小型房地产企业具有市场化水平高，经营机制比较灵活；资产不大，流动资金不充足；银行负债少，但信誉低，融资能力有限等特征。其面临的风险较多，对房地产开发的影响程度各不相同:

1.内部风险。内部风险是受到企业自身因素影响而使房地产投资不能达到预期收益的风险。主要是投资者的主观风险。如房地产投资者个人知识结构欠缺、对房地产投资和开发理论和基本知识缺乏全面了解，实践经验不足；在综合分析能力、应变能力、决策能力、创新能力等方面欠缺；在价值取向、敬业精神、道德品质及为人处事等方面欠缺，而带来的主观上预测错误或管理不善造成的资本流失。

2.政治风险。政治风险是政策变化给房地产开发商带来不同形式的经济损失或机会，主要有：

(1)土地使用制度改革风险。土地使用制度改革会对房地产项目的价值产生影响，如果使这种价值降低，房地产项目开发者就会蒙受损失。比如土地使用年限的减少、补偿费用的增加。土地使用制度改革风险还体现在政府改变使用土地的一些具体政策上，如土地用途、土地使用付款方式、付款时间、建筑密度等规定的变动，从而带来损失。

(2)环保政策变化风险。如果政府为了加强环境保护，制定和改变一系列环保政策，对房地产项目都会产生较大的影响。当环保政策发生变化时，有些房地产项目将因此而迁移或改建或增加环保功能以符合新的环保政策，这一切都将增加经营和建筑成本，而从政府那里得到的补偿将是非常有限的。

(3)金融政策变化风险。政府改变金融政策如利率调整等会对整个房地产市场产生很大的影响，一般房地产项目开发者都会因此面临赚取利润的机会或亏损的风险。

(4)审批手续变化风险。审批过程风险是指由于各种审批过程拖延或发生其他情况而导致建设期限延长、交易期延长、交易活动减少等行为给房地产开发商带来损失。

3.融资风险。我国房地产开发企业的主要资金来源是银行贷款和预售房款。随着一系列紧缩政策的出台，国内房地产开发“门槛”提高，银行贷款难度加大，最终导致房地产企业紧绷起了资金链条，特别是对中小型房地产企业无疑是雪上加霜。具体表现为贷款难的风险。由于我国中小型房地产企业一直以来摆脱不了“资金不足、信誉不好、竞争实力不强”等观点的影响，使得这些企业在办贷款时招拒的频率相当大，导致中小型房地产企业融资变得难上加难。

二、风险防范对策

1.加强内部监管。中小型房地产企业应加强内部监管，提高风险意识，培养风险管理团队精神，避免主观风险。首先，中小型房地产企业要建立合理的组织机构体系，权力制衡；其次，加强风险意识的培养及风险相关知识的传授；再次，要建立符合风险管理要求的激励机制，以最大限度地降低风险。

2.关注政策变动。政策的变化无论对一国的经济发展，还是对投资者的预期收益都将产生重大的影响。我国房地产业起步较晚，市场不够规范，且受国家宏观调控程度比发达国家要深。因此，我国的房地产业受政策影响就更大。中小型房地产企业应时刻关注国家各项方针政策变化，特别是政府对房地产开发的态度、政策动态，如宏观经济政策、国家税收政策、财政、货币、产业、住宅政策制度的改革等就显得十分重要。及时了解并掌握各项政策，既有助于房地产投资者确定正确的投资开发方向，又有利于其根据政策变动及时调整投资策略，有效控制政策风险。

3.扩大融资渠道。在经济日益货币化、信用化和证券化的进程中，外源融资已成为企业获取资金的主要方式。外源投资又可划分为直接融资和间接融资，而随着政府宏观调控力度的加大和银行“门槛”的加高，中小型房地产企业必须摆脱对间接融资的依赖，大力发展直接融资，如增大民间借贷融资、增资扩股融资、股权出让融资等，使企业有充足的资金来应对风险。

综上所述，房地产投资是风险投资，中小型房地产企业要想长期在房地产市场中平稳发展，必须增强风险意识，充分认识房地产投资的特性，了解房地产投资的风险形式，对投资风险的大小进行理性的判断并进行风险管理。这样，可以有效地在一定程度内防范风险的发生，在投资者目标收益一定的条件下把风险降到尽可能低的程度，以获得尽可能多的收益。

参考文献:

[1]樊利:浅析房地产投资及风险防范[J]．四川建材，2007,(2):168～169

[2]王斯亮:房地产投资风险的识别与控制[J].法制与社会,2007,(04):28～30

[3]阎庆民:控制房地产投资过热降低房地产信贷风险[J].中国金融,2005,(12):23～27

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1、我国房地产融资格局的现状

1.总体状况

中国房地产开发企业的资金来源主要是国内贷款、自筹资金及其他资金(主要是定金及预付款)三个方面。房地产企业自有资金比例较低，而银行信贷资金在房地产投资中占比较高。央行和银监会对全国除以外的30个省(市)的调查数据显示，房地产开发企业负债率75.76%，银行贷款在总负债中的比重为41.32%，银行贷款占其全部资金来源的40.8%。深圳证券交易所的研究报告显示，近年来，房地产贷款在金融机构新增资产中的比重呈上升趋势，2001年为39%，估计2005年将上升到42%～67%，2010年可能达到45%～62%。从房地产市场资金链的实际情况看，商业银行基本参与了土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，是我国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。粗略估计，在目前的房地产融资结构中，直接或间接来自于商业银行的资金可能超过60%。

2.结构分析

在以银行信贷为主导的房地产融资格局中，其他金融方式如上市融资、信托融资、债券融资以及基金融资等占比较小。而且，1998年以前，银行房地产信贷的主要对象是房地产开发企业，1998年以后才逐渐扩展到个人住房消费信贷。整体上看，我国房地产融资的基本特点是：债务融资占主导，股权融资比例较小；融资渠道单一、融资结构不尽合理。

(1)银行信贷是房地产融资的主渠道。长期以来，银行贷款是房地产开发企业的主要融资渠道。在现有房地产开发企业的资金来源中，银行贷款风险最小，成本最低，而其他一些融资方式成本相对要高。采用不同的融资渠道会影响到房地产开发的利润，这是很多房地产企业最为关心的。

1998年以来，银行对房地产业的支持由过去单纯的企业开发贷款支持转变为对投资和销售两个环节的支持，特别是对个人的住房信贷成了房地产发展的最大动力。与1998年相比，2003年末房地产开发贷款余额增长了2.2倍，个人住房信贷增长了近27倍。根据人民银行的统计资料，2002～2004年3年间，全国个人住房信贷增长迅猛，年度增加值分别为2670亿元、3528亿元、4072亿元。截至2005年底，全国个人住房信贷余额已经达到18400亿元，占金融机构人民币贷款余额的8.9%。

而由于受宏观调控的影响，银行贷款占房地产开发资金的比重呈持续下降态势：2004年，1—3月份占24.33%：1—6月份占21.94%，1～9月份降至20.17%，1—12月份进一步下降到18.4%。但在“其他资金”中，80%左右是购房者的定金和预付款，主要来自于个人信贷。由此估算，房地产业的资金仍有超过50%来自银行，房地产业对银行贷款依赖度过高的状态还没有根本的改变。

(2)股权融资门槛相对较高。房地产企业股权融资的操作方法主要包括发行上市(1PO)、买壳上市以及非上市房地产企业与上市公司合作开发等。目前，我国房地产业中有能力进行直接融资的企业屈指可数，房地产开发资金中直接融资占比很小。目前，A股市场中以房地产开发为主要业务的公司数目只有85家，占A股上市公司总数的6.3%，占我国房地产企业总数的0.28%，并且上市的房地产公司规模偏小。据统计，房地产类上市公司总市值1700多亿元，流通市值600多亿元，流通市值还不到2003年全年房地产投资的10%。另有数据显示，2001—2004年，房地产公司在证券市场上共融资99.7亿元。但是，由于发行股票及上市过程长、手续复杂、成本较高、对企业资质要求更为严格等现实情况，上市融资之路对大多数房地产开发商来说，遥不可及。

(3)债券融资比重偏低。房地产不是国家重点扶持行业，所以，在债券市场上始终未能形成足够的规模。我国房地产债券最先出现在1992年，由海南经济特区的开发商推出，分别是“万国投资券”、“伯乐投资券”、“富岛投资券”，总计1.5亿元的规模。1993～1998年上半年，受政策限制，房地产企业没有公开发行房地产债券。1998年以后政策限制逐步放松，房地产企业重新恢复了债券发行，如深圳振业集团发行的“1998深振业债券”、北京首创发行的“首创债券”等。到1999年，债券在房地产开发企业的资金来源中的占比达到0.21%。近年来，房地产开发企业的债券融资比例日益下降，目前不足0.01%。尽管房地产上市公司流通市值达到600亿元，但企业债券余额仅为2亿元。

(4)房地产资金信托渐趋活跃。2003年6月13日央行出台121号文件后，我国房地产企业开始寻求新的融资途径。在这种背景下，房地产信托顿时成为房地产业的新兴融资热点。2002年底，投向房地产业的信托财产共计24.08亿元，占全部信托财产总额的2.82%，比年初增加12.61亿元，增幅109.93%。据不完全统计，2003年全国房地产信托融资项目近70个，房地产信托资金的发行数额已超过60亿元。相关机构的房地产投资信托市场分析显示，2004年全国房地产信托发行额为111.74亿元，与2003年的发行额相比，将近翻了一番。但总体上看，目前房地产信托功能较为单一，房地产资金信托计划大部分是提供“过桥贷款”，主要是为了未达到商业银行贷款条件的房地产项目提供前期信托信贷，这些信托计划基本不具有组合投资功能和期限转换功能。

(5)海外资金逐渐进入。随着中国经济强劲增长，国外房产基金看好中国沿海发达城市房地产市场。摩根士丹利下属房地产投资基金RSREF、荷兰国际房地产、瑞安集团、新加坡嘉德置地等纷至沓来、接连出手。迄今为止，已有10多家海外投资集团进入我国上海等城市的房地产市场，海外资本在中国房地产业中的比重开始上升。但是，鉴于目前国内相关法律和信用体系尚不健全，存在一系列政策、法律障碍，国外资本并没有采取房地产基金的运作方式，而是通过公司控股、项目控股等方式进入国内房地产领域。需要注意的是，近年来，由于对人民币升值预期，有相当一部分国际“热钱”通过各种渠道进入中国，并进入房地产市场，对部分城市房地产价格的上涨起到推波助澜的作用。2005年上半年，由于政府对房地产业实施了严格的调控措施，再加上对人民币升值预期的淡化，其中一部分热钱开始流出。但是，7月21日央行出台人民币汇率制度改革后，又进一步强化了对人民币的升值预期。从日本和韩国的经验看，人民币升值会对房地产业的发展形成利好效应，但是，鉴于我国的资本管制还比较严格，所以，此次汇率升值对房地产业的影响不会太大。

(6)国内产业投资基金刚刚起步。2005年初，北京国际信托投资公司推出的国内首只房地产基金赴新加坡上市，意味着国内房地产业投资基金开始迈步。据统计，目前我国证券市场上已有6000亿元左右的私募基金。毫无疑问，房地产业对私募基金的吸引力是很强的。然而，国内有关产业基金法律法规的缺位，致使私募基金望而却步，往往只能借助财务管理公司、投资公司等形式存在，具体运作上更是有待引导、规范。

2、商业银行房地产信贷业务的发展与面临的风险

目前，房地产业已成为我国国民经济的一个产业链长、涉及面广的重要产业，其每增加1单位产值，可带动所有产业增加1.416单位产值。其中，带动金融保险业增加0.145单位产值。这既说明了房地产业的发展可以促进金融保险业的发展，也揭示了我国房地产业是一个与银行业高度依存的行业。

需要指出的是，目前我国房地产业与金融保险业的关联度已经接近甚至超过日本地产泡沫形成时的水平，理应引起重视。房地产业过度依赖金融业的格局，可能会酿成房地产业发展无序、市场价格虚高、投机炒作行为盛行等问题，进一步发展就有可能导致房地产发展过热，直至出现泡沫，从而成为经济金融危机的导火索。

1.银行房地产信贷业务的发展现状

1998年以来，银行对房地产业的信贷支持，由过去单纯的企业开发贷款支持转变为从房地产开发和销售两个环节给予信贷支持。具体表现为：其一，用于房地产开发的银行信贷明显上升。1998年房地产开发贷款余额为2028.92亿元，2003年扩大到6657.35亿元，5年增长了3.2倍，房地产开发贷款增长也明显高于同期全部金融机构贷款增长速度，房地产开发贷款在全部金融机构贷款中的占比在2.3—4.2%之间。2004年，受宏观调控政策影响，金融机构用于房地产开发的贷款余额出现较大下降。其二，个人住房消费信贷快速增长。近年来，个人住房贷款占个人消费贷款的比重高达75—97%。2004年与1998年相比，个人住房贷款增加了15573.84亿元，增长了36.5倍。

2.银行房地产信贷面临的风险

(1)政策性风险。2005年4月份，央行提高了存款准备金率0.5个百分点。一周后，国务院下发通知，将房地产开发固定资产投资项目(不包含经济适用房)资本金比例从20%提高到35%及以上。这是继以降低银行信贷风险为初衷的“121号文件”和《商业银行房地产贷款风险管理指引》出台以来，国家对房地产行业进行宏观调控的又一重大举措。此次调控不仅对房地产业本身产生直接影响，而且对银行贷款形成波及效应，政策风险由此显现。

(2)流动性风险。主要表现为两个方面：一是资产与负债期限不匹配。从资产负债的期限结构方面讲，目前我国商业银行的房贷负债主要是政府、企事业单位、居民的储蓄存款和吸收的外币存款。这些存款大部分是5年期以下的定期存款和活期存款，而住房抵押贷款的期限较长，一般为25—30年，这样银行的房贷资金客观上就存在一个负债来源的短期性和资产运用的长期性之间“存短贷长”的期限不匹配矛盾。这同时也表明，我国商业银行缺少使资产业务化短为长的住房抵押贷款证券化的成熟转换机制。

(3)信用风险。由于房地产贷款具有期限长、流动性差的特点，房地产业先天具备的高风险性以及它和金融的天然联系决定了房地产贷款信用风险存在的必然性。信用体系缺失，借贷者信息不真实，各银行信息不联通等都增加了银行房地产贷款的风险，一旦出现借贷人无力还贷的情况，由于变现渠道不通畅和存在法律障碍，银行的变现能力将受到很大的制约，房地产资金过度依赖银行信贷，存短贷长，流动性差，不可控因素多，这样的资产过多，势必会增大银行的信用风险，进而影响到整个银行整体的资产质量。

(4)系统性风险。房地产开发资金过多依赖于银行贷款，使房地产投资的市场风险和融资信用风险不可避免向商业银行集结。在目前的房地产市场资金链中，由于商业银行基本参与了房地产开发的全过程，通过住房消费贷款、房地产开发贷款、建筑企业流动性贷款和土地储备贷款等，商业银行实际上直接或间接承受了房地产市场运行中各个环节的市场风险和信用风险。一旦房地产泡沫破灭，那么由众多银行信贷资金堆积的房地产金融泡沫就会破灭，进而有可能发生系统性风险。

3、加快商业银行房地产信贷业务创新的主要思路

在成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债务融资和股权融资两种基本形式，而且在一级市场以外，存在着发达的证券化二级市场。在这个二级市场上，各种金融创新产生了层出不穷的房地产金融工具，包括投资基金、信托证券、指数化证券等。正是通过各种投资者在房地产金融市场上对证券化金融资产的自主购买，二级市场把本来集中于房地产信贷机构的市场风险和信用风险有效地分散于整个金融市场的各种投资者。这样，就对商业银行提出了更高要求，商业银行必须在有效控制风险的前提下，加快房地产信贷业务的创新。

1.大力开发新的房地产信贷品种

(1)推出“开发商贴息委托贷款”业务。“开发商贴息委托贷款”业务，主要是由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，风险的承担者由银行变成了开发商。对商业银行来讲，通过委托贷款业务既可以规避政策风险、信贷风险，也能获得可观的手续费等中间业务收入，对开发商和购房者来讲，则是资金、住房“双赢”得利。因此，该项金融创新不失为一个很好的房地产融资创新模式。同时，开发商的行为发出了变间接融资为直接融资的市场信号，对加快金融工具的多元化步伐作出了一种尝试。

(2)承办民间委托贷款业务。央行调查显示，我国民间融资规模为9500亿元，占GDP6.96%左右，占本外币贷款的5.92%左右。从调查情况来看，民间融资的利率期限结构以及风险状况比外界想象的要好。由于受到人际关系的约束，征信成本相应减少，民间金融的还贷情况较好，从而保证了一定的贷款质量。可是，目前大量的民间资本由于受政策限制无法进入到住房贷款市场，有效发挥作用。诸如温州炒房团这样大的游资无法寻找到良好的房地产金融投资工具而进行盲目的“炒房”，加剧了房地产市场的不稳定性。基于此，商业银行可以考虑将这些民间资本集中起来，向房地产开发商发放委托贷款。这样不仅可以减少自身的信贷风险，而且可以带来相应的业务收入。

(3)发展个人住房抵押贷款保险业务。商业银行可以考虑通过个人住房金融业务部门，为居民提供住房贷款保险。借款人将住房贷款利息按期还给银行，而将本金交给保险公司。由保险公司不断地增值运用，在贷款到期后，由其一次将本金还给银行。由于保险公司是按复利计息，同时又有相应的增值手段，最后这笔钱支付本金后还可有一笔盈余(盈余的多少视贷款利率、期限和保险公司的经营业绩)，既可以充当意外保险费，也可以返还借款人，从而建立起购房者、银行、保险公司的多赢关系。

(4)实施再按揭和逆抵押，启动住房二级市场。个人住房再按揭贷款，是指二手房交易过程中出售方当初购房时曾办理个人住房贷款，在尚未结清银行借款余额、而房屋仍抵押给银行的情况下，房屋买入方按照二手房贷款方式重新办理贷款，以归还出售方的借款余额和支付出售方的房款。其受理范围包括已抵押给办理再按揭业务银行的房屋以及已抵押给他行的房屋。此方法的好处是可以让没有房子的低收入者贷款买到二手房，同时又解决了买新房的人的后顾之忧，还降低了二手房交易成本，对于住房二级市场的启动是非常有意义的。

住房逆抵押贷款是美国近年来实行的一种新的住房贷款方式。传统的住房分期抵押贷款，其放贷对象是年青、有固定收入的购房者，抵押贷款一次发放，分期偿还，贷款本金随着分期偿还而下降，负债减少，自有资产增加。逆抵押贷款则不同，其放贷对象是无固定收入而又有住房的老年人，以其自有住房作抵押，定期向其放贷，到期以出售住房的收入或其他资产还贷。其特点是分期放贷，一次偿还，贷款本金随着分期放贷而上升，负债增加，自有资产减少。由于这种方式与传统的抵押贷款相反，故被称为“逆抵押贷款”。逆抵押贷款发放形式分为有限期和无限期两类。

2.尽快实施住房信贷资产证券化

2005年3月22日，我国信贷资产证券化试点正式启动，中国建设银行获准首家推出住房贷款证券化产品，并以债券形式在银行间债券市场发行并流通。4月21日，中国人民银行、中国银监会公布了《信贷资产证券化试点管理办法》，《办法》规定，境内银行业金融机构作为发起机构，将信贷资产信托给受托机构，由受托机构以资产支持证券的形式向投资机构发行受益证券。这表明，商业银行今后可以积极创造条件，尝试实施包括住房资产证券化在内的证券化业务。

作为一项金融创新举措，银行业无疑将成为信贷资产证券化的直接受益者。而住房信贷资产证券化对于降低住房抵押贷款风险、缓解银行压力、推动住房信贷业务的发展具有积极现实意义。通过房贷资产证券化，银行不仅可以较快地收回资金，扩大融资渠道，增加资产流动性，而且可以通过证券化的组合，出售，将贷款风险分散给其他投资机构，从而提高自身系统的安全性。

3.组建房地产投资信托基金

通常，在资本市场发展较为成熟的国家，一般可以通过房地产信托基金、资产证券化等方式来进行资金的组合和运作，以加速资金的循环再生。由于我国产业基金并未立法，而信托业务已经得到开展，因此国内外金融机构和房地产企业目前普遍关注房地产信托基金应用与发展的可能性。

基于此，银行可以在组建房地产投资信托基金方面有所作为。在现实条件尚不具备的情况下，可以通过整合“信托+银行”组合工具来构建房地产项目融资模式融资数额由以信托为核心的金融组合工具完成，实现信托前端融资，银行后端资金支持。信托公司与银行互补互动，银行具有资金优势，信托具有制度优势和灵活的创新性。通过一系列制度安排，实现一个项目的组合融资，比如信托融资一年或两年后退出，可以再进行银行二次融资，还可以吸纳其他资金进入。

4.发行房地产建设债券

作为具备相关条件的房地产企业，可以通过发行房地产建设债券来筹措开发资金，而商业银行则可考虑联合券商为其发行房地产建设债券。这一方面可以拓展商业银行中间业务领地，另一方面，也可以使其在直接融资的债券市场有所作为。

篇10

［关键词］ 房地产；融资方式；创新趋势

［中图分类号］ F293.22 ［文献标识码］ A ［文章编号］1003－3890（2007）01－0064-04

一、中国房地产融资途径现状

根据其途径不同，房地产企业融资方式可以分为企业内部融资和企业外部融资。内部融资是开发企业利用企业现有的自有资金来进行项目开发，主要包括自有资金和预收的购房定金或购房款；外部融资是开发企业利用企业外部资金来进行项目开发，目前可以采取的外部融资方式主要有：银行贷款、房地产信托、海外融资、房地产产业投资基金、上市融资（国内上市、海外上市）、企业债券融资、开发商贴息委托贷款和阶段性股权融资，等等。目前除了银行贷款、信托之外，其他融资方式因为各种各样的限制，融资规模都很小。在此，笔者对中国目前主要的房地产融资途径进行分析。

（一）银行贷款

目前，房地产开发银行贷款在国内主要形式为土地储备贷款、房地产开发贷款和销售环节的住房按揭贷款，开发商的自筹资金和工程垫款也大多间接来自银行贷款。国内银行信贷贯穿于土地储备、交易、房地产开发和房产销售的整个过程，是中国房地产市场各种相关主体的主要资金提供者。大量依赖银行贷款，就会将风险过分聚集在银行，因此，近年来国内房地产信贷政策进行了一些调整：一是中国人民银行于2003年6月5日的《中国人民银行关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》（银发［2003］121号）；二是2003年8月12日，国务院下发的《国务院关于促进房地产市场持续健康发展的通知》（国发［2003］18号）。以这两个文件为标志，中国房地产信贷政策发生了变化，使得房地产开发商固有的银行贷款融资模式受到了一定的限制。新的房地产货币政策有利于引导房地产公司的规范发展，避免一些资金实力和管理实力都比较差的公司进入该领域，以此减少商业银行的信贷风险；同时也有利于房地产企业融资方式的创新和融资渠道的多元化。例如，机构投资者开始参与房地产投资，房地产基金开始运作，信托资金开始进入房地产业，海外融资也发展较快。

（二）房地产信托

相对银行贷款而言，房地产信托计划的融资具有降低房地产开发公司整体融资成本、募集资金灵活方便及资金利率可灵活调整等优势。由于信托制度的特殊性、灵活性以及独特的财产隔离功能与权益重构功能，可以财产权模式、收益权模式以及优先购买权等模式进行金融创新，使其成为最佳融资方式之一。尔后再与银行贷款充分结合起来，就形成了一种新的组合融资模式，即信托+银行。虽然由于房地产基金刚刚起步，目前投资房地产的信托资金不足300亿元，但这种模式将会发展成为中国房地产企业的主流融资模式。目前中国的信托融资还存在一些制度性的限制，例如，法律政策的制约、信托产品的流通性问题，以及信托计划的异地发行、资金异地运用的管理与审批比较严格等，这些都限制了信托流通市场的形成。

（三）海外融资

外资对中国房地产市场的参与涉及开发、中介和销售等各个环节，境外房地产投资基金和风险投资基金以及大量的个人资金通过直接购买房产、进行项目合作及直接参股房地产公司等方式，集中投资首都经济圈和长江三角洲等热点区域。目前海外基金正在加速进入中国房地产市场，主要表现在以下两个方面：一是进入中国房地产市场的国外房地产基金数目越来越多；二是国外房地产基金投入中国房地产的资金越来越大。国外房地产投资基金，对开发项目本身的要求很高，往往要经过严格的较长时间的可行性论证；投入项目之后，在运作过程中要求规范而透明，这对房地产开发商的项目管理将是一个很大的挑战，对于中小开发商或者一个小项目来说，也是个比较高的门槛。因此，国内大的房地产开发企业往往容易得到国外房地产投资基金的支持。

（四）上市融资

上市融资包括国内上市融资和海外上市融资两种方式。房地产业盈利模式与其他行业不同，目前房地产开发商还是沿袭“房屋生产商”的模式，以土地为原料，造好房屋，卖给业主实现增值，快速回笼资金。这种模式的缺点是房地产企业的业绩稳定性差，持续盈利很难，公司长远的现金流很难预测。如不改变目前的开发模式，将不利于通过上市途径进行融资。此外，买壳上市需要大量现金，买壳上市成功后，主要是通过增发、配股来筹集资金，但前提是企业必须有很好的项目和资产进行置换，从而使上市公司达到再融资的要求。拥有大量现金、好的开发项目与优质资产，这些条件都是最缺资金的中小企业很难具备的。1995年以前，上市融资的房地产企业比较多，1995年以后国家严格控制房地产企业的上市融资，2002年以后房地产企业几乎停止了IPO融资，大多数是借壳上市。

国内房地产开发企业到国外上市进行融资，还存在以下障碍：（1）房地产公司估价差异。对房地产公司进行估价，一般有两种方法――市盈率和净资产折让。因为国内公司的规模都很小，采用净资产折让有一定的困难，而且内地房地产公司历史相对较短，一般都是看盈利增长，用市盈率也符合内地的实际情况。而海外房地产企业多数采用的是以净资产折扣方式定价。（2）对国内政策变动的担忧。近年来国家房地产信贷政策、土地政策都在根据国家宏观经济调控的需要而不断地进行变化。（3）房地产行业的地域性、产品的异质化很强，比较和评估起来难度大。（4）中国商业道德和信用体系没有建立起来，令国外基金不敢轻易投资。

（五）债券融资

房地产企业债券最早出现在1992年，由于后来接连出现企业债券到期无法偿还的事件，国家采取严厉措施限制企业发行债券，尤其是严格限制房地产企业发行债券，1993~1998年上半年，房地产企业没有公开发行房地产债券。由于中国的企业债券市场运作机制不完善,近年来国家对企业债券的发行始终控制得比较严格。其中,房地产项目因其具有的资金量大、风险高以及流动性差等特点,获得发行债券的机会就更为不易，近10年来发行债券的房地产企业屈指可数。因此，中国债券融资在房地产开发资金来源中所占的比重一直很低。

（六）开发商贴息委托贷款

开发商贴息委托贷款是指由房地产开发商提供资金，委托商业银行向购买其商品房者发放委托贷款，并由开发商补贴一定期限的利息，其实质是一种“卖方信贷”。该融资模式的前提是开发商要有一定的实力，即投入一定的预定资金作委托贷款。开发商贴息委托贷款具有可以实现提前销售以实现多赢的优点。

从以上分析可以看出：尽管中国目前房地产企业采取以上不同的融资方式，但目前运用发行股票、债券进行融资的可能性很小；由于受到法律法规的限制，房地产产业投资基金的发展还有很多障碍；外资金融机构以及境外基金由于受到诸多限制，目前也不能为房地产企业提供太多的资金。由于信托具有的制度性优势，创新空间大，为房地产企业融资的数额在不断扩大，但信托产品尚没有一个完善的二级市场，缺乏流通性，也进一步制约了信托融资的发展。尽管银行贷款受到央行“121号”文件规定的影响，但从融资数额来看，它依然是中国房地产金融的主要融资渠道。因此，目前的房地产融资几乎等价于房地产贷款，并没有形成真正意义上的房地产融资的格局。

二、中国房地产未来融资方式发展趋势分析

不可否认，银行是当前甚至较长时间内中国房地产资金的主要来源。但随着中国经济的发展和人民生活水平的提高以及城市化建设的不断加快，作为国民经济支柱的房地产行业也将迎来新的发展机遇，并具有巨大的融资需求；与此同时，随着金融体系的不断发展和完善以及防范和化解商业银行风险的需要，房地产主要依赖于银行贷款的单一间接融资渠道需要不断拓宽，中国房地产融资多元化将成为今后房地产业融资的重要趋势，并且直接投融资将成为主流。

（一）建立多层次的资本市场体系，提高直接融资比重

长期以来，中国房地产直接融资渠道狭窄，房地产业直接融资比例不超过2%，目前在股票市场上进行融资更加困难。目前，全国3万余家房地产企业中只有60多家实现了在证券市场上市融资，融资总额仅为80亿元左右。虽然有其他因素的影响，但这也与国内对房地产企业上市的要求高有关。目前，企业要想在沪深股票市场上发行股票，必须在资产规模、盈利记录、公司治理以及产业政策等方面符合要求。绝大多数房地产企业由于资产规模、盈利记录及运行状况等方面都无法达到规定的要求而无法通过上市途径进行融资。虽然目前开通了中小企业板市场，但其上市要求并没有降低。即使将来调整产业政策，有利于房地产企业上市，也只能有少数大型房地产企业通过上市融资。因此，只有建立多层次的资本市场体系，为不同类型企业提供不同的融资场所，才能真正减少对银行贷款的依赖，才能真正提高直接融资比重，才能真正分散金融风险，才能真正促进房地产行业的健康发展。

（二）加快房地产抵押贷款证券化，完善中国房地产金融市场

房地产证券化就是把流动性较低的、非证券形态的房地产投资直接转化为资本市场上的证券资产的金融交易过程，泛指通过股票、投资基金和债券等证券化金融工具融通房地产市场资金的投融资过程，包括房地产抵押债权证券化和房地产投资权益证券化，其核心是房地产抵押债权证券化。目前中国正在开展房地产抵押贷款证券化的实践。与成熟的房地产金融市场相比，中国房地产金融存在着极大的不完备性。就房地产金融一级市场而言，只有银行体系支撑着整个房地产行业的金融需求，而资本市场和直接信用的相对落后，难以为房地产行业发展提供必要的金融支持。因此，中国房地产金融的一级市场是残缺的，是缺乏市场信用的一级市场；而二级市场尚不存在，因此中国房地产金融市场是不完备的。

实现房地产证券化，可以使中国逐步建立起完备的房地产金融市场。完备的房地产金融市场具有两级房地产金融市场。房地产金融的一级市场是指抵押贷款产生的市场，即各类贷款机构对购房者或开发商发放的抵押贷款或分期付款(按揭)的市场。二级市场是指一个专门经营房地产抵押贷款，即买、卖抵押贷款的市场，通常是以政府或政府支持的少数有实力的特设金融机构从一级市场购买“抵押贷款”，经过技术处理后以向社会公开发行有严格规定的有价证券的方式进行(以购房者的按揭契约为基础，经过信用增强并经过批准)。二级市场以“购买抵押”的方式为一级市场长期贷款的发放者提供一个资金回笼的场所，加速其资金周转，能够继续发放更多的抵押贷款，为更多的购房者提供充足的住房贷款资金。

（三）发展房地产投资信托基金，开辟新的融资渠道

房地产信托投资（Real Estate Investment Trust，REITs）属于房地产证券化的一种,是指信托机构面向公众公开发行或向特定人私募发行房地产投资信托受益凭证来筹集资金,然后将信托资金投向房地产项目、房地产相关权利或房地产证券等,投资所获得的利润将按比例分配给投资者。目前在北美、欧洲和澳大利亚等地房地产投资信托基金已经十分成熟，新加坡首只房地产投资信托基金于2002年上市；中国香港也于去年发行规模达28亿美金的名为LINK REITS的房地产投资信托基金。

中国发展房地产信托投资，具有以下方面的积极作用：（1）有利于完善中国房地产金融市场。作为具有金融机构特征的房地产信托投资基金发挥着市场信用的作用，是对银行信用的补充；也是促进房地产金融二级市场的重要手段。因此，推出房地产投资信托基金，将大大地提高房地产金融的完备性，是房地产金融走向成熟的必然选择。（2）有助于疏通房地产资金循环的梗阻。房地产投资信托基金的引入，避免单一融通体系下银行相关政策对房地产市场的硬冲击，减缓某些特定目的的政策对整个市场的整体冲击力度，将在一定程度上疏通资金循环的梗阻。（3）有助于拓宽投资者的投资渠道,促进投资的多元化。房地产投资较储蓄和债券投资收益率高,且具有较高的抵御通货膨胀能力,而其又比房地产实物投资的流动性强,资产可以很方便地变现,再加上投资门槛和技术要求较低,可以让普通中小投资者也能分享房地产行业高速发展带来的丰厚回报。

（四）完善企业债券市场，开启债券融资的正常渠道

对于开发周期长、投资额度大的房地产企业，发行债券是一种较好的选择。但由于以下原因，中国房地产企业债券的发行规模很小。（1）目前国家对发行债券主体要求严格，只有国有独资公司、上市公司及两个国有投资主体设立的有限责任公司才有发行资格，并且对企业资产负债率、资本金以及担保等都有严格限制。（2）利率管制政策限制了房地产债券的发展。利率政策规定房地产企业债券利率不高于同期银行存款利率的40%，在实际发行时往往不超过20%，企业债券利率不能高于国债利率，完全违反市场经济原则。（3）中国企业债券信用评级系统尚未形成，信用评级机构的评估结果的可信性、客观性和准确性仍有待探讨。（4）长期债券还面临较大的利率风险，欠缺避险工具。为了使债券融资成为房地产企业主要的融资渠道之一，国家就要出台鼓励发行公司债券的措施，吸引社会剩余资金投资房地产业，具体包括扩大债券发行主体、推行房地产债券利率市场化、健全房地产企业债券信用评级体系、发展和培育房地产债券的市场体系、增加相应的避险工具等。

（五）大力推行融资租赁，以快捷的方式解决房地产企业的资金问题

房地产融资租赁合同是指房屋承租人自己选定或通过出租人选定房屋后，由出租人向房地产销售一方购买该房屋，并交给承租人使用，承租人交付租金。在租赁业比较发达的美国、英国等西方国家，融资租赁业年平均增长达30%，成为仅次于银行信贷的第二大融资方式。中国发展房地产融资租赁具有以下优势：（1）拓宽房地产融资渠道。房地产融资租赁公司作为一个经营载体，可以通过吸收股东投资，或在货币市场、资本市场采取借贷、拆借、发债上市等融资手段吸收社会投资，改变了房地产主要靠银行贷款的单一融资方式，在外资银行大力进入中国金融市场以前，房地产融资租赁也为外资进入中国房地产市场提供了平台。（2）降低房屋使用门槛。房屋使用者不是按照通常先获得所有权再行使使用权的方式，而是通过支付租金直接获得使用权的方式进行房屋消费。传统的抵押贷款需要支付相当高的首付款后才能获得房地产使用权，相比而言，房地产融资租赁大大降低了房屋使用的门槛，并能增加房地产的销售。

［参考文献］

［1］牛凤瑞，等.中国房地产发展报告［M］.北京：社会科学文献出版社，2005.