资金保障的措施范文

导语：如何才能写好一篇资金保障的措施，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：城镇化；资金保障；完善

中图分类号：F299.2 文献标识码：A 文章编号：1003-9031（2014）03-0030-04 DOI：10.3969/j.issn.1003-9031.2014.03.06

一、城镇化建设资金保障机制的要素框架

（一）资金保障范围

新型城镇化发展模式多样化，从不同层面产生大量的资金需求，而在基础设施建设和公共服务、社会保障等方面推进城乡一体化，实现“人的无差别发展”，则是大中小城市、小城镇以及农村新社区建设的共同目标，也是需要资金保障的核心领域。2013年末中央农村工作会议明确指出，到2020年，约1亿进城常住的农业转移人口落户城镇和约1亿人口的城镇棚户区和城中村改造，需要配置大量的基础设施和公共产品，包括交通运输、教育、医疗卫生、就业服务、保障性住房等项目，这些项目基本属于非经营或准经营性质，需要稳定持续的资金保障。至于城镇化建设过程中的纯经营性项目，如改造传统产业、发展战略性新兴产业和先进制造业、扶持中小企业以及第三产业，虽然也产生较大规模的融资需求，但本质上属于我国经济发展方式转型的环节和内容，以市场参与为主，不宜纳入资金保障的范围。

（二）资金来源渠道

针对城镇化建设资金保障覆盖的范围，政府、银行以及社会投资者构成资金来源的三大渠道。政策性银行作为金融支持城镇化建设的主力军，需要提供周期长、利率低，数量庞大的开发性资金，并带动商业性银行及其他金融机构加入资金供给的行列；政府作为城镇化建设的牵头者，通过财政支出保障公众尤其是“新市民”对公共产品和服务的受益程度；社会投资者则在公共产品和服务领域放开管制、引入竞争的前提下为城镇化建设提供资金，或直接在资本市场投资城镇化债券。

（三）资金投入结构

城镇化保障资金的投入结构包括两方面的内容：一是不同来源资金的配置格局，即政策性信贷资金、政府财政支出与社会资金的比重结构。政策性信贷资金和政府财政投入虽然在根本目标上具有一致性，但前者更强调市场业绩，后者则更注重社会公平，二者在投资方向和投入数量方面会存在一定程度的非协调性。至于社会资金对接城镇化建设，本质上属于政府与市场如何划分边界的问题，一般来说，政府在公共产品和服务领域放开管制、引入竞争的范围越广，实现资本要素市场配置的效率越高，引入的社会资金数量就越多。二是政府的财政支出中，用于基础设施项目和居民社会保障项目的分配比例，即“硬环境”建设和“软环境”建设的均衡结构，这既是城镇化“以人为本”的目标能否实现的前提条件，也是公众是否真正受益于城镇化建设的评判标准。

（四）政策目标

构建多元可持续的城镇化建设资金保障机制，政府和金融监管部门有必要出台一系列能够充分发挥价值导向和激励作用的政策，并确定统一可行的政策目标，即实现城镇化建设与资金投入增长的良性循环。所谓良性循环，是指城镇化建设通过兼顾社会效益和经济效益，一方面实现政府财政收入的内源性增长，使其供应城市公共物品和建设居民保障项目的实力不断得以提升；另一方面通过实现金融部门和社会投资者的投资预期，吸引更多的信贷资金和社会资本加入资金供应方的行列，保证外源性资金投入的持续和稳定。

（五）制度安排

于政府而言，在基础设施领域提供公共产品服务，容易遭遇资金瓶颈和产出不足的问题，使财政收入与财政支出陷入低效循环，通过引入市场竞争和放松外来资本管制，能在一定程度缓解资金投入不足的问题，但也面临财政收入减少的风险。因此，来自政府的制度供给，能使基础设施领域在引入竞争、放松管制后带来的交易费用下降和社会产出的增长，远远超过维持现有垄断格局带来的财政收入上升，是构建城镇化建设资金保障机制必不可少的环节。同样，金融监管部门也需要设计合理的制度安排，实现政策性金融提供持续稳定的城镇化资金。

二、城镇化建设资金保障机制不全的原因分析

（一）银行层面

1.政策性银行参与不足

“十二五”规划提出建设城镇保障性住房和棚户区改造住房3600万套的目标，而有关数据显示，2013—2015年，预算内财政收入大约为城镇化建设所需资金的20%左右①，而城市基础设施建设和社会保障住房项目并非商业银行利益驱动的信贷项目，因而需要政策性银行提供资金保障。从实际情况来看，我国政策性银行自2007年启动改革以后，与商业性银行业务领域的重叠越来越多，对准公共品建设项目的融资比例不断下降，形成城镇化建设资金的供给断层。

2.商业性银行动力不足

虽然城镇化基础设施建设产生的融资需求给商业银行带来巨大的商机，但也伴随着巨大的风险，原因在于地方平台公司存在信息披露不透明、真实委托人缺位、盈利水平低、土地财政依存度高等诸多问题，商业银行无法对贷款项目实施有效的评价与监控，风险管理难度较大。此外，2013年银监会出台《指导意见》，要求各商业银行严格控制地方平台贷款总量，并采取措施逐步减少贷款发放，加大贷款清收力度，新增贷款仅支持符合条件的省级融资平台、保障性住房和国家重点在建续建项目的合理融资需求。这些因素都不可避免制约了二者之间信贷关系的发生。

（二）政府层面

如上所述，政府公共财政是城镇化建设资金保障机制的重要组成部分，它既关系到财政投入是否稳定持续合理，也是一项让民众真正参与社会财富创造和分配的制度安排。真正意义上的公共财政以财政收支硬约束、财政决策民主化以及财政运作透明化为重要特征[1]。目前我国政府财政的公共化程度偏低，主要体现在以下方面：

1.“以收定支”弱化

近年来，政府财政“以收定支”的硬约束呈软化趋势，“先支后收”的做法取而代之，导致政府债务积聚。数据显示，截至2013年6月末，中央政府负有偿还责任的债务为98129.48亿元，地方政府负有偿还责任的债务为108859.17亿元，较2012年末分别增长4.2%和12.6%，举借主体包括融资平台公司、政府部门和机构、经费补助事业单位，债务余额分别为40755.54亿元、30913.38亿元、17761.87亿元，从未来偿债年度看，2013年和2014年到期需偿还的分别占22.92%和21.89%，2015年、2016年和2017年到期需偿还的分别占17.06%、11.58%和7.79%，2018年及以后到期需偿还的占18.76%②。政府以财政收入作为偿债资金来源，必然影响财政支出结构，譬如尽量缩减“应该提供”的公共产品和服务数量。此外，作为另一偿债渠道的土地财政带来强制性的城市土地重新估值，继而引发房地产市场泡沫，由老百姓承受房价上行压力，这与城镇化“以人为本”的目标显然是背道而驰。

2.民生支出重视不足

政府财政支出结构可大致划分为维持性支出、社会性支出以及经济性支出，其中，社会性支出主要用于教育、医疗卫生、社会保障与就业、住房保障等民生项目，属于城镇化资金保障的范围。近年来，在全国公共财政支出决算中，社会性支出的数量虽呈上升趋势（见表1），但同比增长率较低，若剔除历年物价上涨指数的影响，实际增长的幅度更小。以2012年为例，除了教育支出增长基本保持平稳以外，医疗卫生支出、社会保障和就业以及保障性住房支出的增长率均出现下降，其中保障性住房支出的变动最为明显（见图1）。相比之下，公共部门支出同比增长率虽然也不高，但在行政部门精简改革之后也没有明显减少的迹象。由于社会性支出给公众带来的受益效应最直接，若不能放在财政保障的首位，真正体现“取之于民，用之于民”的民生理念，即使绝对数量有所增加，公共财政的实施效果也不明显，难以实现公众真正参与的共享性增长。

（三）市场层面

研究表明，每新增1平方公里城镇地区和每增加1个城镇人口，分别需要配套基础设施建设和公共服务项目2.5亿元和6万元[2]，对于中西部增加1亿人口的城镇化目标，依靠信贷资金和政府财政收入显然不足以覆盖如此庞大的支出，通过市场交易引入社会资金是必不可少的途径。2010年5月国务院“新36条”，不仅明确界定政府投资范围，同时还鼓励和引导民间资本进入法律法规未明确禁止准入的行业和领域。从民间投资的数据来看，自2010—2012年，民间投资占全社会固定资产投资总量的比重呈上升趋势，分别为55.9%、60.3%、61.4%，但年均增速却在放缓，分别为32.5%、34.3%、24.8%①，主要原因在于民间资本投资领域的行业准入壁垒缺乏明显改善，相关的制度安排和政策措施在实际操作中成效有限，针对垄断行业的法律体系建设整体滞后，市场竞争环境的公平公正程度有待提高。

三、城镇化建设资金保障机制的完善措施

（一）创建新型开发性银行

新型开发性银行介于传统的政策性银行和商业性银行之间，它借助国家信用，通过发行开发性金融债券筹集营运资金，服务于政府特定经济和社会发展目标[3]，同时还强调市场业绩，不依靠额外的政府补贴，通过稳健经营实现自有资本的良性循环和可持续发展（见图2）。在城镇化建设过程中，新型开发性银行主动对接各级政府，对技术、体制、现金流等方面均不符合商业银行融资条件的基础设施建设项目以及社会保障性住房项目提供资金支持，政府承诺以财政收入还本付息。新型开发性银行一方面使政府降低商业性融资的成本支出和土地财政问题，另一方面还能够带动商业金融以及其他市场力量为信用良好的政府提供融资服务。

（二）提高“财权”与“事权”匹配度

1994年分税制改革虽然明确了中央和地方之间的收入划分，但地方四级政府（省、市、县、乡）之间如何分配财政收入并没有统一的标准，与中央控制收入分配权相类似，省级政府掌握财税资源控制权，通过转移支付进行层级返还，由于财政分配规则不统一，再分配方式的选择不受限制，容易受到利益集团的影响，决策过程不民主，运作情况非透明，造成的后果之一则是基层政府的收入分配既不充足也不均等，只能通过平台公司融资弥补城镇化建设的资金缺口。相关数据显示，2010年末，全国有78个市级和99个县级政府负有偿还责任的债务率高于100%。因此，在民主和法治的基础上明确层级政府之间财政收入分配规则，减少各种容易产生寻租以及腐败的转移支付专项，纠正各级政府事权与财权的分离状态，不仅有助于实现公众对财政收支状况的监督，解决政府债务居高不下的问题，还能有效激励基层政府增加公共产品和服务支出，实现真正意义上的民生改善和社会公正。

（三）厘清政府与市场边界

政府在提高公共产品与服务的过程中，存在与市场边界划分的问题。从表面看，是公有产权和私有产权的对立，实质上是竞争与垄断的对立[4]。政府长期对公共资源的控制和民间资本行业准入的管制，既不利于财政支出结构的调整优化，也影响市场机制作用的充分发挥。因此，理顺公共产品与服务投资中政府和市场的关系，可从以下方面着手：一是政府部门退出基础设施领域的直接建设，改由社会资本参与投资经营，政府除了以税收减免等形式进行“隐性投入”外，主要对交易过程如公开招标方式、工程质量、收费定价等方面进行监督管理，确保市场竞争的公正、透明、合理。二是政府进一步开放公共服务行业，例如教育、医疗卫生、文化等领域，允许更多的私有资本加入经营。近年来社会资金在公共服务行业的准入程度有所提高，但与发达国家相比还有较大差距，随着城镇化进程的不断加速，教育、医疗卫生、文化等第三产业产生大量的消费需求，政府财政支出显然不足以应付数额庞大的经费拨款，需要吸纳社会资金组建民营或公私合营机构。值得一提的是，教育、医疗卫生、文化等与一般的企业相比，更能吸纳大学生就业，这在一定程度上也减少了政府投入就业保障方面的支出。

（四）加强政府信用建设

政府信用是一个国家和地区信用体系的基础，也是社会信用制度的重要组成部分，政府信用的缺失，较之企业信用和个人信用，更容易造成社会范围内失信行为的蔓延和信用环境的恶化。政府作为城镇化建设的主导者，其信用等级直接关系到项目融资成本和资源配置效率的高低。一般而言，信用状况良好、偿债制度清晰的政府，以法人的组织形式（如平台公司）参与金融市场融资，不仅能够维护开发性金融资金安全，使开发性金融机构发挥更大的能量，还能够提高融资项目的信用级别，吸引商业性金融机构和社会公众的零散资金为城镇化服务。因此，强化政府信用建设，提高项目信息透明度，以组织优势促进法人信用的增长，遏制道德风险和寻租行为，将信用建设制度化、法制化，规范整个社会各个经济体的信用行为，从而降低城镇化建设中投融资活动的成本和风险。

参考文献：

[1]卢现祥.寻找一种好制度：卢现祥制度分析文选[M].北京：北京大学出版社，2012：225.

[2]李勇.新型城镇化建设中的障碍因素及财税对策[J].天津行政学院，2013（5）：83.

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【关键词】保障性住房；主要问题；成功经验借鉴；措施

一、我国城市保障性住房体系的现状

保障性住房通常是指提供给特定人群使用的，在政府的统一规划统筹下建房，并限定了建造标准和销售价格或租金标准，具有社会保障性的住房。我国保障性住房建设并不尽如人意，出现了各种问题。（1）法制化程度不高导致政策性随意性较强。纵观我国住房保障制度改革历程，中央政府均是以《通知》、《意见》和《办法》等文件的形式来推动的，甚至部分文件是在住房保障性问题很突出的情况下出台的，没有高层次的立法的硬性约束，法制的不健全，导致了我国保障性住房制度运行管理机制混乱，而在执行过程中，造成部门利益高于群众利益、地方利益高于全国利益、经济建设投入重于住房保障投入等问题。（2）资金配套困难、政府住房保障的投入力度不够带来保障性住房的长期供不应求。保障性住房建设地方财政即无法获得高额利润，反而倒贴进不菲的配套资金，从而地方政府的积极性不大而缺乏动力机制，虽然中央政府三令五申重复强调保障性住房的建设，各地经年累计欠账仍然很多，尤其是财政预算渠道不畅资金配套困难，导致保障性住房是“雷声大雨点小”。（3）保障住房准入和退出机制及相关的配套政策的不完善导致保障性住房的公正性受损。保障性住房准入机制实行的审批核准制存在许多缺陷，首先要查清一个家庭的收入并非易事。其次由于配套政策的不完善，许多业主同时拥有几套经济适用房，并不是居住而是用于投资。另一方面，当前我国保障性住房缺乏科学严格的退出机制，一旦拥有便无可更改，随着自身经济条件的提高，不符合适用条件了还继续占有住房，这就形成了福利固定化，终身制，相应的大量等待排队的符合条件的低收入家庭无法正常进入。（4）保障性住房建设标准不符合规定。保障性住房建设自实施以来，由“民心工程”变成了“民怨工程”。保障性住房一般大多集中在地段偏僻，交通教育医疗等配套设施不足，打折的建筑质量，安居程度不高，造成住户的生活不便。

二、优化我国城市保障性住房政策的措施

（1）制定相应的住房法律法规，为住房保障制度的实施提供法律依据和保障。英国制定有《住宅法》、《住宅与建房控制法》等；日本有《公营住宅法》、住宅金融公库法》、《地方住宅供给公社法》等；美国有《住房法》、《住房贷款法》、《住房再贷款法》等。目前我国应从立法上规定住房保障对象、保障标准、保障水平、保障资金的来源、专门管理机构的建立、以及给一些违法行为予以严惩如豆腐渣工程、户型面积过大等。在符合国家统一的前提下，制定出地方性的住房保障法规，严格制定进入、退出机制管理办法，严格针对不同的保障对象提供不同的保障方式。（2）确立政府在住房保障中的主导作用。政府运用“看的见的手”来弥补“看不见的手”的失灵保障公民的基本居住权是政府的基本职能。英国、新加坡、美国等国家政府采取了投入大量资金建设福利房、公房、对居者发放住房补贴、发展住房信贷等方式，积极发挥着政府的职能，保障“居者有其屋”。我国有必要组建一个独立的不以盈利为目的的保障性住房建设与运营的专门机构，发挥政府在住房保障体系中的主导作用。（3）开拓保障性住房建设的融资渠道和金融工具，建立多层次的保障体系。保障性住房的供给面临的主要问题是资金问题。首先要建立以政府财政资金为主，社会资金为辅的融资体系。其次把保障性住房支出纳入中央和地方财政支出预算，加大加强中央政府、省政府对地方财政给予的资金支持力度，和执行力度，提高政府政务的透明度。此外，政府还可以运用地方债、房地产信托基金以及优惠的信贷税收政策；政府可以出台政策鼓励房地产商参与保障性住房建设；同时还应重视非政府组织、费盈利组织参与保障性住房的建设发，开拓融资渠道建立多层次的保障体系。（4）建立和完善住房保障制度的进入、退出机制。第一建立居民个人信息公共平台，构建我国居民收入申报制度和信用评估体系，实现个人收入的完全透明化。第二可以成立专门的机构，对申请作严格的审核，不同收入的可纳入不同的保障范围。第三建立动态的管理机制，居民收入发生变化时，保障措施也应相应的变化。建立完善进入、退出机制可以保证保障性住房使用的效率性，保证保障性住房政策较高的开放性、公平性、效率性和社会监督性。

保障性住房政策改革应该结合各个地方的实际情况，借鉴先进国家和地区的成功经验，建设适合我国国情的保障性住房机制。

参 考 文 献

[1]张宇详等.典型国家和地区住房保障政策的经验与启示[J].世界经济.2008（3）

[2]张晨子.新加坡的住房保障性政策对对我国保障性住房建设的启示[J].成都大学学报.2011（10）

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【关键词】保障性住房 多元融资 资金管理

中图分类号：TD327.3 文献标识码：A 文章编号：1009-914X（2013）35-252-01

保障性住房建设是中国特色社会保障体系的重要组成部分之一，筹集足够的建设资金是落实保障性住房建设的关键环节。由实践来分析，我国目前的保障性住房建设资金大体上有四类来源：中央财政补助资金、地方财政补助资金、企业或者个人筹集的资金、各类金融机构资金（公积金贷款、开发性贷款等）。这四类资金在不同省市区用于保障房建设总投入中所占的比例差别比较大，体现了经济发展水平的差异。总体上说，中西部等经济发展水平一般的地区对中央财政与地方财政的补贴资金依赖性较强，而京津以及东部沿海地区则筹资渠道多样，主要依靠金融机构融资和单位、个人集资。总体来说，各省市区在保障房建设方面都普遍存在资金压力大、融资困难等问题。建设保障性住房对我国来说尚属新生事物，笔者认为，我们应当全面借鉴先进国家和地区的经验，明晰政府在保障性住房融资中的作用和责任，拓展保障性住房建设资金的来源渠道、加强融资模式的探索研究，是当前推动我国保障性住房建设持续发展的关键。

那么，先进国家和地区在保障性住房融资领域有哪些值得我们借鉴和学习的经验呢？

1.建立健全法律体系。制度体系是住房保障体制中的基础性工作，国外很多国家和地区都颁布了有关住房保障的专门性法律，为住房保障体系顺利建立和实施提供了完备的法律支持。

（1）建立健全住房保障制度法律体系。应尽快将保障住房政策提升到法制层面，为相关金融支持政策措施的出台和落实提供法律依据。我国尚未颁布相关住房保障法，仅通过一些临时性政策对保障性住房提出阶段性要求，缺乏对建立住房保障制度的明确规定。因此应尽快制定专门的住房保障法，从立法层面对住房保障的实施计划、惠及对象、供应标准、资金运作方式、运作机构、保障措施等进行法律界定；明确各级政府在住房保障资金投入、土地提供、金融支持、财税优惠等方面的具体责任；保障财政拨款计划、租金控制计划、税收减免计划、抵押贷款贴息计划等的实施。形成较为完备的法律法规体系。从而为相关金融支持政策措施的出台和落实提供法律依据。

（2）发挥各级政府在保障性住房融资机制中的主导地位。应建立长期稳定的保障性住房建设财政资金投入机制，将住房保障资金需求纳入公共财政预算支出之中，确保年度财政预算中保障性住房项目支出的比例，合理安排保障性住房项目的支出结构；继续推行从土地出让净收益中安排一定资金；充分利用住房公积金闲置资金、保险资金、企业年金等长期资金用于保障房建设，制定促进保障性住房建设的土地、财税、金融等政策；推动各地市住房公积金增值收益、直管公房出售后的部分净归集资金用于保障性住房建设。

（3）构建保障性住房金融风险分担机制。由于政策性担保体系不健全，保险机构与银行、政府融资平台和保障个体的协调机制没有建立起来，导致缺乏合理、有效的风险分担机制，不能很好地为贷款方服务。涉及居民切身利益的公积金贷款、社保基金等也没能引入有效的担保机制，这也是此类融资模式欠缺的原因所在。有效的担保机制将极大地促进公积金、社保基金等融资方式的实施。因此我们要做的是：第一，切实做好融资平台规范清理和运营管理工作，建立专门的、独立的保障性住房融资平台，与以往政府融资平台债务彻底分离开来，成立统一管理保障性住房建设资金筹集和使用的专业部门，切实做好项目资金配套工作，增强金融机构支持保障性住房建设的信心。第二，建立政府住房抵押贷款担保制度。借鉴国外住房金融保险制度的成功经验，形成政府担保与商业性保险相结合的住房金融保险体系，建立完善的抵押贷款担保机制，有效降低金融机构面临的由于借款人违约带来的风险。第三，政府在鼓励商业银行支持保障性住房的同时，也要考虑并实施一系列配套措施，比如，政府在核算保障房成本时，既要考虑给予开发商开发成本和合理利润，也必须计入银行贷款资金成本，保证其还本付息的能力，必要时可以有一些相应的政府补贴，使银行承担的风险与收益相匹配。

（4）推进金融机构住房贷款产品多元化。保障性住房建设中使用的银行贷款主要是通过地方政府融资平台来承贷，地方政府融资平台债务负担受以往大量的刚性融资需求影响已是非常繁重，承担保障性住房建设筹资的能力明显不足。地方政府融资平台的清理和房地产调控政策的严格执行也极大限制了商业银行的融资积极性。并且，按政策规定金融机构参与保障性住房建设只能以较低的资金价格介入，很难吸引到以追求利润最大化为目标的商业性资金。我们下一步的工作重点之一是激发金融机构参与这项事业的热情，鼓励和促进金融机构成立专门的保障房金融支持机构，研究建立支持保障房的工作机制，及时掌握区域保障性住房工程建设情况及金融需求，全方位推动保障性住房建设。建议金融机构探索和创新保障性住房建设融资模式，突破银行限制的担保模式，积极创新业务品种。创新采用土地使用权抵押、在建工程抵押、股权质押、应收账款质押和第三方连带责任担保等组合型担保方式，加大对保障性住房建设的支持力度。对保障性住房在贷款资产质量认定、不良贷款核销等方面实行区别于商业性房地产的信贷政策。

（5）创新多元化融资方式，拓宽保障房融资渠道。政府部门应积极探索债权融资、股权融资、投资基金等多种融资模式，多渠道拓宽保障性安居工程的融资渠道。第一，建立发行集合债券、中期票据等融资渠道。通过保障住房的资源整合，加强产权主体的实力和规模，借此扩大保障住房产权主体的债券融资能力和发债规模。既要充分发挥银行间市场传统融资工具短期融资券和中期票据的便利，也要积极尝试银行间债券市场的新型融资工具，如集合票据和集合债券、超短期融资产品以及信用风险缓释工具等创新产品。第二，加大房产物业信托投资基金的研究和探索力度，拓宽社会资金的投资渠道，疏导社会资金流动性过剩。第三，积极探索公积金、保险资金的股权投资方式。建议明确公积金管理机构为政策性金融机构，严格按照金融机构的运作方式加以经营，明确为保障住房建设提供资金。根据有关规定，保险资金可投资基础设施类不动产，亦可直接投资企业股权或间接投资企业股权。建议尽快研究保险资金、社保资金进入保障住房的具体融资方案，推出适合这些资金的投资项目。只要处理好公积金、保险资金公租房股权投资的市场流动性问题，解决这些资金投资的有效退出机制，公租房的投融资又将可以探索出一种新的投资模式。四是研究设立公租房组合投资基金，创新公租房投融资模式。发起设立投资基金，通过投资金融市场与投资公租房同步运作，均衡投资收益，不仅可以吸引一部分社会资金缓解流动性过剩，而且可以创新金融产品活跃金融市场。

（6）强化财政资金撬动融资的杠杆作用。我国保障性住房建设政策性资金有三分之二都是源自土地出让金，而其他的方式如地方财政预算、公积金增值净收益、公积金贷款以及地方债券都只有很少的数额。目前财政资金以直补为主，用于增信、扩大融资能力和贴息的比重很少，还有许多地方政府的债券不能够用于保障性住房建设之中，财政预算历来难以向保障性住房倾斜等。从长期来看，随着我国经济发展方式的转变，主要依赖土地增值收益的地方财政收入模式势必将受到冲击，影响未来保障性住房建设财政资金的稳定性。这些因素的存在使得财政资金撬动融资的杠杆作用不明显，对政府融资的灵活性以及权威性提出了挑战。所以，我们必须及时调整政策、转换思路，强化财政资金撬动融资的杠杆作用。

2.通过配套的财税政策，切实保障财政预算资金投入。不少国家和地区为保证住房保障体制的运行具有可持续性，充分考虑和有效保证政府的财政支付能力，通过制定和实施灵活多样的财政补贴及税收政策，直接或间接为保障性住房提供资金支持。美国政府将政府收入的主要来源之一—房地产税作为保障性住房长期稳定的财政来源，并且允许公共住房开发商按照市场利率从私人金融机构进行贷款，但只需按1%的贷款利率进行支付，差额部分由联邦政府贴息，从而吸引了大量的房地产开发商从事公共住房项目的开发。德国政府为鼓励中等收入者建房购房，在建房费用、土地等多方面制定了优惠的税收政策。新加坡保障性住房的建设资金也来源于政府的长期贷款和财政补贴，新加坡政府每年都从财政预算中给建屋发展局拨付一定的财政津贴，消除建屋发展局的亏损。

3.实施积极政策，鼓励信贷机构投资。借助政策杠杆，鼓励银行等机构进入保障性住房建设领域，以解决保障性住房建设所需的巨额资金，是国际上比较通行的一种做法。比如，美国政府成立有保险或担保机构，支持金融机构发展住房抵押贷款。1934年美国政府发起成立联邦住宅管理局，为中低收入家庭的住房抵押贷款提供100%保险，贷款期限长达30年。此外，很多国家还鼓励金融机构通过金融创新拓宽融资渠道，在利率安排、还款方式、还款期限上进行创新推进住房贷款产品多元化。

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一、日常工作推进情况

（一）日常工作有序推进。一是继续保持政策、措施和资源的投入力度，紧紧围绕国家“三落实”“三精准”“三保障”要求，及时制定了《县2020年16个扶贫专项实施方案》《县2020年脱贫攻坚工作实施方案》，进一步细化量化全年脱贫攻坚各项目标任务，做到谋划不漏项、标准不降低、目标不动摇。二是组织召开脱贫攻坚领导小组会议2次，研究审议了阶段性重点工作、资金项目等，并对下一步工作做了全面安排部署。

（二）扶贫项目资金安排高效。紧扣县委、政府六大产业园区发展思路，及时开展年度扶贫项目评审和论证，经脱贫攻坚领导小组会议研究通过，及时下达2020年度项目资金10335.6万元，安排实施项目39个。对已安排的项目倒排工期，挂图作战，确保项目推进有序有力，并加大对资金和项目监测力度，定期通报项目实施和资金支出进度，实施扶贫资金项目全过程绩效管理，做到精准资金使用，切实提高扶贫资金项目管理水平。

（三）问题整改有力。一是对照国家成效考核反馈问题自查发现问题8条，省级交叉成效考核反馈问题9条，针对存在问题研究制定了《县脱贫攻坚2019年各级督导考核发现问题整改工作的方案》，并在县第二次脱贫攻坚领导小组会上要求，各级、各部门压实责任、主动认领，扎实开展整改，目前，已完成国家成效考核自查问题整改4条，省级成效考核反馈问题5条，剩余问题正在抓紧整改中。二是对照省委第九、第十一巡视反馈问题开展了2019年脱贫攻坚方面自查，共计查找问题9条，针对存在问题制定措施，压实责任，明确时限，截止目前，完成整改5条，剩余4条正在整改。

二、重点工作推进情况

（一）准确核实手机app数据。及时按照省攻坚办《关于在疫情防控阻击战期间运用信息化手段做好扶贫对象信息数据核实核准工作的通知》要求，组织全体帮扶干部，及时下载国扶子系统手机app，注册登记后，核实核准帮扶户家庭成员、收入、生产生活条件和帮扶措施等信息数据，并及时在系统内修改完善。

（二）认真开展脱贫攻坚挂牌督战。县攻坚办于3月底制定印发了《县脱贫攻坚挂牌督战实施方案》，并迅速行动，组织相关部门、乡（镇）及工作组开展了督战，深入实地逐村逐户解剖筛查，并安排五大片区督导组开展了“回头看”督导，已全面完成督查核查工作，共计查找出“账账相符、账实相符”问题23条，已完成整改23条，排查出脱贫监测户1户、边缘户3户，现正组织相关部门与乡（镇）制定下步帮扶措施，确保有效防止返贫和出现新的绝对贫困。

（三）及时实施“帐帐相符、账实相符”核查。为迎接全国核查普查工作，确保我县脱贫攻坚信息数据真实性、准确性，特制定《县“账账相符账实相符”核查工作方案》，并于4月9日召开领导小组会安排部署“帐帐相符、账实相符”核查工作，进行了业务培训，会后五大片区核查组庚即深入各乡（镇）实地开展相关工作，截止目前，以全面完成核查工作，共计查找个性问题1886条，共性问题108条，正在制定下步整改措施。

（三）扎实整改“回头看”大排查问题。按照去年和“两不愁三保障”回头看大排查存在问题，认真制定整改台账，严格按照整改“措施、责任、时限”要求扎实整改，截止目前，“三落实”“三精准”“三保障”回头看查找问题10条，已全面完成整改，“两不愁三保障”大排查查找问题106条，已完成整改92条，剩余14条为湾坝乡非建档立卡贫困户住房因泥石流受灾导致安全隐患，纳入避险搬迁救助，正在实施建设中，计划6月前全面完成建设。

（四）做好全国核查普查准备。按照中央、省、州要求，及时成立了核查普查工作领导小组，并指定办公场所，明确责任分工，目前，初步确定组织抽调56人组成国家核查普工作组。

三、巩固脱贫成效工作推进情况。

（一）落实“四不摘”持续巩固成效。坚持摘帽县“四不摘”要求，巩固提升脱贫成效，持续实行“双组长”制，强化组织队伍，形成主要领导亲自抓、分管领导具体抓、工作人员直接抓的上下联动、齐抓共管格局，持续强化工作措施，常态化推进“两不愁三保障”巩固提升、18个扶贫专项、“五个一帮扶”等日常工作，并围绕脱贫攻坚项目库建设、全国核查普查、防返贫致贫和帮扶等重点任务，集中力量壮大产业发展、促进就业扶持，提高村集体经济收入，保障贫困户收入稳定，努力增强脱贫群众致富能力，提升幸福感和满意度，确保顺利完成脱贫攻坚目标任务、坚决打赢“收官战”。

（二）扶贫项目开工复工、资金支出等情况。3月受疫情影响，导致部分项目无法施工，按照县委、县政府的要求，积极消除疫情带来困难，县攻坚办组织相关行业部门、乡（镇）采取措施，及时推进扶贫项目开工复工，截止目前，2019年续建项目24个投资4722.7万元，其中开工建设16个、完工8个，共计拨付资金2716.22万元、拨付率57.51%；2020年新建项目39个投资10335.6万元，其中未开工12个、开工建设19个、已完工8个，共计拨付资金2716.22万元、拨付率26.28%。

（三）脱贫摘帽及“两不愁三保障”情况。

1.退出贫困村“五有”、已脱贫户“一超六有”达标、巩固情况和惠民政策落实情况。目前，我县19个已退出贫困村“五有”、1877户6950人脱贫户“一超六有”全部达标，后续重点围绕“巩固脱贫成效”目标任务，在村集体经济、产业、基础设施、惠民政策等方面下大力气，制定巩固提升方案，一是2018年、2019年分别统筹整合贫困村每村100万元产业扶持周转金和非贫困村50万元产业扶持周转金，入股隆之汇公司，实现全县63个行政村全部股权量化、保底分红，在全州率先实现非贫困村拥有村集体经济。二是2019年共计整合涉农资金10778.7964万元，实施项目86个，其中，实施基础设施建设类项目58个、产业发展类项目16个，其他项目12个。三是持续发展就业、医疗、教育等各类民生政策，2019年，完成技能培训270人、开发公益性岗位1095人、转移就业280人；拨付两免资金171.5万元、发放贫困户中职学生特别资助136人6.8万元，全县辍学率为0；落实医疗健康扶贫十免四补补助政策，建档立卡贫困户县域内住院治疗个人支付比例占比为4.55%。确保所有贫困户2019年“两不愁三保障”均达标。

（二）非贫困户“两不愁三保障”情况。结合2019年“两不愁三保障”回头看大排查情况，今年4月又全覆盖开展了进一步排查，并组织五大片区督导组深入乡（镇）开展实地复核，摸清了非贫困户“两不愁三保障”情况，2019年和2020年共计排查出边缘户20户，其中因残、因病有致贫风险的13户、因学有致贫风险的3户、因灾有致贫风险的2户，其他原因有致贫分险的2户，下步将组织相关行业部门和乡（镇）分户分类制定帮扶整改措施，确保“两不愁三保障”达标。

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关键词:保障房融资 分析 问题 措施

保障性住房主要由政策性租赁房、经济适用房、廉租房等构成，是与商品房相对的一个概念，指的是政府为低中收入住房困难群众提供的限定租金或房价、限定标准的住房。通过保障性住房的建设，进一步改善了人们的生活条件，推动了我国房地产事业的健康稳定发展。但是，资金问题一直制约着我国保障业的发展。由于保障房具有保障性和公益性等特点，决定了投资的收益比较低微，甚至会出现亏损，所以关于保障房的融资成为了人们关注的一个焦点。

一、保障房融资的问题

(一)投资收益低，对金融机构参与融资产生不良影响

由于保障房是政府进行限价、定价，投资收益低微，甚至还会出现亏损，资金的投入——产出不能够形成一个良性循环。所以按照国家相关政策的规定，金融机构如果要参与保障房的建设，只能是以较低的资金价格进入。在当前我国宏观调控制度下，为了实现资金的最大效益，金融机构有限的资金，只能够优先配置到投资收益比较高的项目上，向较低收益的保障房建设项目上倾斜的难度非常大。同时，保障房项目地资金回收周期比较长，而且贷款的还款来源、贷款的抵押等与其他的房地产开发贷款相比，风险比较大。投资的低微收益难以有效地覆盖成本与风险，这在一定程度上影响到了金融机构参与融资的积极性。

(二)银行放贷不足

在保障性住房建设的投入中，国家财政是“主力军”，银行信贷是保障房建设投入的主要渠道。截止2011年，交行、建行、农行、工行的保障性住房开发贷款余额在房地产事业中贷款余额分别为14.57%、2.82%、1.93%、2.74%。为了更好地促进保障性住房的建设，中国银行与银监会共同颁布了《关于认真做好公共租赁住房等保障性安居工程金融服务工作的通知》，这虽然为保障性住房建设提供了银行放贷支持，但具体的试试效果还要看银行对项目风险、收益、成本的评估。

(三)融资范围较窄

目前，我国的保障性住房资金的投入主要以国家为主，融资工具主要有基金、信托、银行等。对于企业年金、社保基金、保险资金进入保障性住房建设，目前国家及其相关部门没有具体的、明确的规定。融资方式单一，融资渠道较窄已经成为我国保障房融资的一道瓶颈。

二、完善保障房融资的措施

(一)完善保障房融资的相关法律法规

目前，我国的法律法规对保障房投资、融资规定不规范，还有缺失的方面。国务院和相关部门要尽快完善保障房融资的法律法规，使保障房融资做到有法可依、有法必依、违法必究，通过法律制度来保障保障房融资的顺利进行。只有从立法层次上制定符合保障房融资的法律要求，才能够从根本上推动我国保障房融资的顺利发展。

(二)拓宽融资渠道

目前我国保障房建设以国家财政投入为主导，但逐渐地不能满足资金的大量需求；而基金、信托、银行等又出于回报率与风险控制的要求，对保障房建设的投资非常谨慎，要调动他们积极地参与保障房融资非常困难。国务院、地方政府、相关部门要积极探索多种形式的社会资金的筹集方式，例如通过多种项目和优选项目打捆方式以提高项目的回报率，吸引到开放性金融资金的支持等。虽然难以持久，但也是个很好的尝试。

(三)充分发挥政府的主导地位，加大财政预算投入力度

保障房属于“准公共产品”，政府应当成为主要的建设资金负责者，充分地发挥出政府在保障房融资体制中的主导作用。政府加大财政预算投入力度，将保障房建设资金的需求纳入到公共财政预算支出当中。继续推行从土地出让的净收益中安排出一定数额的资金，并将其制度化，形成“硬性指标”。充分地利用企业年金、保险资金、住房公积金的闲置资金等各种长期资金用在保障性住房的建设，制定各种促进保障房租赁和建设市场发展的金融、财税、土地等的政策。推动各地区直管公房出售后部分地净归集体资金、住房公积金增值收益等用于保障房的建设。建立健全长期稳定的保障房建设财政资金投入制度，确保年度财政预算当中保障房建设项目的支出比例，合理地安排保障房建设项目的支出构成比。

(四)引入市场机制

保障房的低微收益相对较低，但是这是一个政府主导的建设投资，具有安全性与可信性。政府可以通过一些提供财政补贴等手段，把保障性住房建设投资引进市场，对于不少投资能力弱以或者需要打开知名度的开发商来说，也是一个非常好的选择，以增加私营企业对保障性住房建设的资金投入，减轻政府的压力。

三、结束语

保障性住房建设是我国民生工程的一个重要组成部分，保障性住房建设的积极开展，有利于稳定房价，促进和谐社会的建设。保障房的供给不足主要是因为资金短缺，只靠政府是远远不够的。我们要进入市场机制，打了拓宽融资渠道，构建多元化的融资方式，彻底解决融资难的问题，促进保障房建设的稳定发展。

参考文献：

[1]在全国保障性安居工程工作会议上强调 加大投入完善机制公平分配 大规模实施保障性安居工程[J].中国住宅设施, 2011

[2]尹志芳,樊洪明,康艳兵,张丹.北方采暖地区既有居住建筑节能改造融资障碍分析及建议[J]. 建筑经济, 2010

[3]杨志刚. 我国市场体系中的房地产市场发展趋势分析——基于房地产行业核心竞争力构建的视角[J].中国集体经济(下半月), 2007

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文章编号：1005-913X（2015）09-0041-01

随着各级政府对民生投入的不断加大，社会保障资金呈现涉及面广、资金量大和种类繁多的特点，国家先后出台了一系列政策和规范性文件，为管好用好社会保障资金发挥了显著作用。但由于相关法规制度不完善、政策执行不力、监管不到位等原因，导致社会保障资金还存在跑冒滴漏、虚报冒领等问题，人民群众反映强烈。因此，能否监管好社保资金是一项影响重大的社会问题。

一、社会保障资金监管的基本情况

社会保障资金包括民政、人力资源社会保障、卫生和残联等部门使用管理的各类财政性资金，具体由社会保险基金、民政事业费、残疾人事业费、医疗卫生事业费、就业创业专项资金等构成。近年来，X县积极采取多种措施，加强社会保障资金监督管理，取得了一定成效。

一是积极落实财政部《关于加强和规范社会保障基金财政专户管理有关问题的通知》等规定，对纳入社保财政专户管理的专项资金进行清理，规范了社保专户高效运行。二是加强支出管理，对每一笔支出，层层把关、严格审批；精简支付流程，对五保供养经费、城乡低保等资金直接由财政专户划入银行，实行社会化发放。三是落实财政部门对各预算单位的定期财务会审制度，强化财经纪律约束，规范了各用款单位的财务收支行为。四是整合财政、民政、人社、卫生、审计、纪检监察等监管部门的资源，加强乡镇财政就地就近监管县乡财政联动工作，充分发挥乡镇财政对社保资金的监管作用；五是对基本公共卫生服务、养老服务体系建设等重大社会保障专项资金实施绩效考核，提升社会保障资金使用绩效；六是财政会同人社、民政等主管部门，完善和细化了部分专项资金管理制度，结合党的群众路线教育实践活动，对涉及群众切身利益的社会保障资金开展专项整治。

二、当前社会保障资金监管中存在的问题

虽然各职能部门加大了社会保障资金监管力度，完善了各项政策制度，落实了各项管理措施，有力地促进了社会稳定和可持续发展，然而随着我国社会保障事业的不断发展，社会保障资金监管面临着新的形势，当前还存在一些不容忽视的问题，影响了社会保障资金效益的充分发挥，具体表现在以下几个方面。

一是基础管理工作薄弱。有的预算单位内控机制不健全，预算编制基础数据不准确，提供的会计信息质量不高；有的业务主管部门财务工作不扎实，审核把关不严，忽视了对本部门主管社会保障资金的监督管理。

二是信息化水平滞后。社会保障信息平台建设滞后，还未形成通用的、易操作的信息化系统，致使人社、民政、卫生、公安等部门数据资源不能共享，信息比对困难重重，导致重复参保、违规享受待遇等问题。

三是社会监督力量不足。社会保障资金的分配关系到每个人的切身利益，随着互联网时代的不断发展，人民群众对社会保障资金信息披露的要求越来越高，但社会保障资金尚未建立科学规范的信息公开制度，不能充分保障人民群众的知情权、监督权，未能发挥好社会监督的优势。

四是资金整合不够到位。由于政策制度等因素，社会保障项目资金还存在设置过多、用途交叉、使用分散等现象，呈现碎片化的特点，带来基本公共服务水平不高和不均衡等情况，如在社会保险方面，城镇居民医保和新农合制度管理职能和经办资源分属于不同的部门进行管理，产生公共资源浪费和重复投入等问题。

五是监管体系不健全。由于社会保障项目种类繁多、资金量大，因而从事监管的人员相对不足；还存在突击检查多，日常监督少的情况；各职能部门之间监管工作安排缺乏计划性、协调性，还存在重复检查和重复劳动等不合理现象。

三、加强社会保障资金监管的对策建议

加强和完善社会保障资金监管体系建设，应该从夯实基础、加强创新、完善机制等方面下功夫。

一是狠抓基础工作规范管理。财政部门进一步细化完善对各预算单位的财务考核制度，引导并激励各预算单位加强会计基础工作规范和内部控制管理，提高财政预决算、财务会计报表编报质量；加强培训和廉政教育，提升基层人员能力素质；强化基层监管能力建设，增强财经纪律的执行力，重视日常监管中的基础性工作。

二是加强社保信息系统建设。加快社会保障信息平台建设，逐步实现社保信息系统与相关部门信息系统的共享，实现纵向贯通、横向互联，加强对资金流向的实时监控，推动各项政策落实到位。运用“大数据”管理，进一步加强社会保障基础数据库建设，推动社会保障资金科学化、精细化监管，加强信息安全管理措施，为管好用好社会保障数据资源提供安全保障。

三是充分发挥社会监督作用。建立健全重大社会保障资金目录清单公开制度，及时、准确、通俗地向社会公开有关信息，保障好人民群众的知情权和监督权，充分发挥好社会监督的硬约束作用。加强公民诚信教育，运用好新兴媒体等网络监督方式，鼓励社会各界共同抵制骗取、套取社保资金行为，提高对违规处罚的刚性度，增加违法违规成本。

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关键词：房地产信托；兑付；风险研究

2010 年，随着国家对房地产行业实施的一系列调控政策，房地产企业在资本市场通过IPO融资以及银行信贷等方式筹资的难度日益加大，房地产信托因此成为开发商的“救命稻草”，从2010年下半年进入发行高峰。根据用益信托统计，房地产信托的平均合计期限为1.9年，即多数产品在2012 年到期；与此同时，与此同时，房地产调整政策的效果开始逐步显现，房地产企业的资金存在一定压力。因此，房地产信托集中到期带来的兑付压力引起政府与市场的担忧，“保兑付”成为2012年房地产信托领域的主要课题。本文基于2012年房地产信托面临的密集兑付现状，对目前房地产信托兑付的风险进行探讨。

一、 2012年房地产信托“保兑付”背景分析

1. 房地产信托面临偿还高峰期。2010年下半年，房地产信托进入发行高峰，第三季度和第四季度达到全年最高。根据用益信托数据，2012年房地产信托整年兑付规模达2 000亿元左右，压力较大。同时，由于信托的性质决定了到期就要兑付本金和利息，要进行展期很难。即使受益人大会同意展期，发行人也要面对部分收益人不同意的情况，这时要应对至少30%的赎回。因此，房地产信托产品从2011年下半年开始逐步进入密集兑付期，且根据发行规模和期限，兑付压力将持续到2013年。

2. 房地产行业资金压力大幅增加。由于2010年房地产价格处于高位，因此当时设计发行的信托产品依托的是预期繁荣的房地产市场，如回报率指标，当时都在15％～20％左右。但是，随着房地产调控政策的效应开始逐步显现，房地产开发商的利润空间受到挤压，很难达到产品设计时预期的利润率。同时，房地产企业的资金压力已经自下而上地蔓延开来，加之房地产信托、银行贷款、理财产品等地产相关融资渠道在2012年陆续进入集中偿还高峰，房地产行业资金压力大幅增加。

3. 开发商项目信托风险暴露。2012年以来，已经发生多起房地产信托产品因到期无法兑付，而不得不选择债务重组的时间，还有超过30只产品提前清盘。6月，华澳国际信托与大连实德对簿公堂成为近两年房地产信托爆发式增长后第一例诉诸法院的金融借款合同纠纷案这可以看到，房地产信托项目的风险逐步暴露。这主要源于：一为完工风险，即项目可能由于某些原因没能完工；二为价格风险，由于成本太高，不能降价促销；三为地段风险，由于项目处在非核心地段，且供应量又较大，一旦销量不好即造成资金不能回笼。

面对房地产信托密集兑付的现状，如何“保兑付”称为房地产信托行业未来两年的主要课题。监管部门明确表示，一旦发生房地产信托到期无法兑付并且无人接盘，监管部门将通过主导处置信托公司资产或股权的方式，来保障投资人的兑付。这无疑确认了房地产信托刚性兑付的原则。

二、 2012年房地产信托兑付压力分析

1. 房地产信托期限的长期化、分散化一定程度缓解了集中兑付压力。根据财汇数据的不完全统计，2010 年和2011 年的房地产信托产品期限为1 年及1.5 年的规模占比30%左右，信托产品期限为2 年的占比40%左右，期限产品为2.5 年及以上的占比达20%～30%，呈现长期化和分散化趋势，这一定程度上分散了兑付时间，缓解了集中兑付压力。

2. 2012 年和2013 年集中到期的规模较为平均。从2012年第二季度到2013年第三季度，房地产信托产品季度到期规模平均500亿元～600亿元。根据用益信托统计，2010年和2011年新增集合房地产信托4 657亿元，收益率10%左右。其中1年、1.5 年、2年分别占比10%、20%和40%。据此计算，2012 年和2013 年本金分别到期1 609亿元和1 866亿元，本息合计分别到期2 037亿元和2 209亿元。信托期限的分散使得季度到期规模较为平均。除2012 年一季度、2013 年二季度2013 年四季度外，2012 年和2013 年各季度到期规模维持在500亿元～600 亿元。

3. 到期规模较占销售收入比例较低。根据各证券研究所对2012年房地产行业销售收入的预测，集合类房地产信托项目2012年到期规模为2 000亿元左右，占房地产行业销售收入的3.7%。分季度来看，2012年四个季度房地产集合信托到期规模分别为419亿元、518亿元、521亿元、558亿元，占房地产销售收入的比例为3.14%、3.78%、3.76%、3.97%，行业风险可控。

三、 2012年房地产信托兑付风险分析

面临2012年的兑付高峰，房地产信托能否安全的渡过是大家关心的问题。本部分将从房地产信托的行业监管、开发商资质、信托公司的风控以及信托项目本身等几个层面对房地产信托兑付是否存在风险进行简要分析。

1. 房地产信托监管严格有利于其风险控制。自2010 年底，银监会逐步加大了对房地产信托的监管力度，通过出台一系列的监管措施限制房地产信托的过度扩张。2011年6月，房地产信托被要求“事前报备”，项目立项须“窗口指导”；暂停房地产信托占比较重的信托公司的房地产信托业务；提示信托公司慎重对待房地产融资，督促信托公司加强对房地产项目运行情况的监控，使之能够及早发现问题，及早采取措施来解决；等等。防控风险逐步升级，这一系列的政策安排都有利于房地产风险的控制。

2. 房地产信托交易对手开发资质情况较好。最近两年房地产信托主要针对的一些比较好的企业或者是一些比较好的项目。根据用益信托对开发商资质的分类统计，最近两年房地产信托的主要交易对手58%为二级以上的开发资质。因此，只要严格按照房地产信托的风险控制实施，房地产信托行业的风险实际上是可控的，行业爆发这种系统性风险和整体风险可能性机会不大。

3. 信托公司对房地产项目融资更加谨慎。面对房地产市场持续宏观调控的现状，信托公司对房地产项目融资更加谨慎，对项目一些视察，对项目的运行、监控是更加频繁而且严格。房地产信托的“432标准”（即四证齐全，30%的资本金，房地产企业二级以上资质）促使信托公司在开展房地产信托业务时，有意识地挑全国百强的企业，或是区域龙头企业。信托公司的净资本管理办法，也是控制信托业务风险重要的工具。由于房地产信托业务的风险系数比较高，因而其房地产信托业务量会影响公司的风险资本，从而影响净资本。面对监管对于净资本的硬性要求，信托公司对于市场上的风险更加谨慎。

4. 房地产信托项目设计关键保障措施以防范风险。目前，房地产信托通常可分为四种：债权型，即信托公司与房地产企业形成债券债务关系，房地产企业提供抵押物的前提下，信托公司给予信托贷款；股权型，即信托公司与房地产企业形成所有权关系，信托公司为房地产企业提供信托资金，获得企业股权，可参与日常管理；收益型，以已建成并产生现金流的物业收益权为抵押，发行资产证券化产品；混合型，上述三种类型的混合。每种房地产信托类型都有着自己的关键保障措施防范风险，如：债权型关键保障措施是土地、土地使用权或在建工程抵押；股权型关键保障措施为信托公司参与日常管理；信托分层、融资方或管理那方承担劣后资金；财产收益型关键保障措是受让项目收益权；普遍使用的措施主要是股权质押；第三方连带担保。

在各类保障措施中，抵押物和结构化分层两类保障措施保障性最强。抵押保障中，土地、在建工程等抵押物的评估价值多在融资规模的2 倍左右，抵押率约50%，当融资方无力还款，抵押物可承受近50%的跌幅。结构化分层设计中，当信托项目遭受损失时，劣后资金需向优先受益人补偿。所以股权型信托采用结构化设计，融资方提供劣后资金是比较有效的保障措施。当信托项目资产损失在劣后资金比例以下时，普通投资者（有限受益人）的投资仍可保全。其他保障措施中，股权型信托计划中，信托公司介入开发项目日常管理也是信托公司主动管理、防止地产企业挪用资金的一种体现；融资企业大股东担保、企业实际控制人担保、关联方股权质押、融资方股权回购等都是房地产信托中常见的保障措施。

四、 房地产信托不能兑付下的应对措施分析

1. 延期兑付。依条款延期，许多信托计划中都会有此一条，并往往会因此许诺以投资者相对更高的回报率。通过召开受益人大会，经受益人大会同意，延期兑付。但这样操作意味着风险的递延以及信托公司的信誉丧失，信托公司在房地产信托产品上选择延期兑付较为慎重。如：华融信托。2011 年4 月底，华融信托与阳光新界合作发行的股权投资信托即将到期，阳光城不得不将该信托展期1 年至2012 年5 月18日，不过其融资成本已经高达13%。由于此项目为单一资金来源，股票质押，双方协议延期，风险较小。

2. 借新还旧。发一个新的信托产品，替换原有信托资金，借新还旧。在监管日益严格以及投资者对风险的关注，这种方式受到的关注和压力越来越大。

3. 第三方接盘。项目重组，出售抵押资产偿还投资者，一般接盘方包括信托公司、资产管理公司、房地产私募基金等等。如：大业信托公司和天津融创置地公司合作的一款房地产信托产品，项目引入了资产管理公司作为增信方，一旦信托计划到期不能兑付，则整体打包出售给资产管理公司，由其提供增信资金，包装成新的信托。

4. 自有资金接盘。如果既不能借新还旧，又不能变现抵押资产，那么信托公司就只能用自有资金接盘。即用自有资金接盘，收购投资者受益权，先完成兑付，然后再处置资产，或将房子建完再卖掉。《信托公司净资本管理办法》施行之后，信托公司普遍开始了增资潮，客观上具备了这种“兜底”的能力。从目前的情况来看，信托公司先用自有资金接盘，兑付投资者，再处置资产的可能性较大。

参考文献：

1. 孙婷.房地产信托兑付风险整体可控.中国房地产报，2012-03-05．

2. 杨静.房地产信托兑付高峰.房价下行压力加码． 第一财经日报，2012-02-20．

3. 张宁．房产信托新增规模持平保兑付提上日程． 证券时报，2011-12-23．

4. 卢先兵.近7000亿房地产信托兑付压顶.21世纪经济报道，2011-11-14．

重点项目：2012年上海市发展研究中心委托课题“上海房地产金融风险防范机制研究”（项目号：2012-GZ- 10）；浙江省杭州市哲学社会科学规划课题“杭州市廉租房与公租房的进入退出制度研究”（项目号：C12YJ03）。

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一、认真总结农村义务教育经费保障机制改革工作成果

深化农村义务教育经费保障机制改革，加快农村教育事业发展，是建设社会主义新农村的重要内容之一。做好农村义务教育经费保障工作，是义务教育的基础，是各级政府的责任。深化农村义务教育经费保障机制改革，是完善公共财政体制，推进财政体制改革的基本要求。多年来，我市各级政府不断加大农村义务教育投入，农村义务教育事业发生了巨大变化。

我市认真贯彻落实中央关于农村义务教育的政策。市政府于三月份批转了市教委、市财政局关于农村义务教育“两免一补”政策的实施意见，从补助政策、组织工作、资金保障和严格管理等方面，提出了原则要求和保障措施。同时，市政府设立了市农村义务教育经费保障机制改革工作领导小组，由市财政局、市教委承担领导小组交办的日常工作。

我市从年春季学期开始，对农村义务教育阶段的公办学校免收学杂费，免费为贫困家庭学生提供教科书，补助寄宿生生活费，在全市农村全面落实了“两免一补”政策。我市18个区县有义务教育阶段的公办学校1453所，在校学生78．5万人；在12个有农业的区县中，落实“两免一补”政策的中小学有1214所，在校学生56．8万人，占全市中小学生总数的70％以上，实施“两免一补”政策，财政增加拨款6200万元，其中市财政3800万元，占60％；区县财政2400万元，占40％。

我市在落实“两免一补”政策中主要做了几项工作。一是，有农业的各区县政府成立了领导小组及其办事机构，对各项工作进行了总体部署，明确了工作责任和工作要求。二是，各区县教育和财政部门采取有效措施，贯彻落实市政府关于“两免一补”的政策精神和工作要求。三是，各级财政妥善安排预算，及时拨付“两免一补”专项资金，各区县教育部门制定了防止借“两免一补”搭车乱收费的方案和措施。

二、以科学发展观为指导，全面推进农村义务教育经费保障机制改革工作

明确各级政府的责任，保证农村教育经费足额到位。各级政府要把教育放在优先发展的地位，按照“明确各级责任，加大财政投入，提高保障水平，分步组织实施”的原则，确保“两免一补”预算和资金落实。各级财政和教育部门，要采取切实有效措施，对“两免一补”资金实行专户管理，确保专款专用。

认真搞好调查研究，检查年“两免一补”政策落实情况、农村教育经费开支情况，以及财政预算资金的安排情况，做好年农村义务教育经费预算的安排工作。积极推进政府收支分类改革，提高部门预算管理水平，优化财政支出结构，加强市和区县预算管理，落实农村义务教育经费“以县为主”的管理体制要求，对中小学经费实行“校财局管”。健全农村中小学预算编制工作，各项收支都要统一编入区县财政预算。

按照国务院《关于深化农村义务教育经费保障机制改革的通知》（国发43号）文件精神，市农村义务教育经费保障机制改革工作领导小组办公室要认真研究和落实财政部、教育部《关于确保农村义务教育经费投入加强财政预算管理的通知》、《农村中小学公用经费支出管理暂行办法》，和《农村中小学校舍维修改造专项资金管理暂行办法》等文件精神，制定我市的实施细则和管理制度。

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论文摘要：目前，江苏省的农村社会保障仍存在着法律制度缺失、覆盖范围窄、保障水平低、政府扶持力度小、社会化程度低等问题，针对这些问题，本文提出了建立和健全农村社会保障制度的法律、构筑覆盖广泛的农村救助体系、增加投入、扩大宣传等建议，以建立健全农村社会保障体系，实现社会公平，促进城乡融合和共同发展。

江苏省的农村社会保障体系主要经历了三个阶段，即1992一1998年为试点起步阶段，1999一2002年为整顿规范阶段，2003年至今为探索发展阶段。截止2006年6月，全省已有13个省辖市、101个县(市、区)，1310个乡(镇)建立了农保制度，参保人数已达859.95万人(含乡镇企业职工)，基金积累总额74. 45亿元，领取养老金人数127. 57万人，经过十多年的探索，农村社会保障工作取得一定的进展，参保人数和基金积累居全国首位。

目前，全省农业人口3699. 88万人，其中农村劳动力人口2665万人。而江苏省参加农村社会养老保险的人数仅为859.95万人，占全省农业人口的23.2%，占农村劳动力人口32. 2%;南京、姜堰、建湖参保人数较少，覆盖率较低，其余地区情况大体相同。因此，总体来讲，江苏省参保覆盖面过窄，社会保障功能难以发挥和实现。

一、江苏省农村社会保障存在的问题

1、制度不健全

健全的社会保障制度，是维护社会长治久安，保证经济的可持续发展，完善社会保障制度，建立市场经济体制的基础。由于受社会经济发展水平、城乡二元结构、制度建设起步较晚等因素制约，许多关于农村社会保障的实施办法都是通过行政性文件，缺乏法律强制力，资金难以得到有力保证，部分地区还存在政策落实不到位等问题，江苏省尚未形成较为理想的制度模型，可以说农村社会保障基本上处于一种缺失状态。

2.覆盖面窄

目前，全省农业人口3699. 88万人，其中农村劳动力人口2665万人。而参加农村社会养老保险的人数仅为859.95万人，占全省农业人口的23.2%，占农村劳动力人口32. 2%，社会保障制度主要集中在城市各类企业下岗职工或失业人员，因此，总体来讲，参保覆盖面过窄，社会保障功能难以发挥和实现。

3、资金缺口大

目前全省农民社保资金来源渠道少，且数量较低，与建立、健全农民社保体系所需资金相差甚远，随着人口老龄化趋势的加强，资金投入的问题会更加突出。

4、生活保障水平低

改革开放以来，全省农村贫困地区的状况得到了显著改善，但是，由于城市经济发展迅速带来了城乡两级分化的状况日益严重，农村居民收入相对于城市居民收入的比例下降了，农村贫困问题仍然严重。因此，农民的实际收入水平并不高，用于养老保障能力有限，农民的现金收入用于购买生活必需品和购置生产资料后所剩无几。

5、参保意识淡薄

全省的农村社会保障工作缺乏总体的设计和政策支持，各级政府尤其是基层部门对农村社会保障工作的紧迫性、重要性认识不足，使得保障措施难以落实到实处。由于政治、经济和文化条件的限制，农民没有参保的意识，缺乏长远打算，因而对参加社会保险、合作医疗等积极陛不高。

二、针对江苏目前的农村社会保障情况。为建立、健全全省农民社会保障体系提出了一些的对策与建议

1、建立和健全农村社会保障制度的法律

法律制度的不完善，社会保障资金的使用监督力度不够，使得全省农村社会保障没有落实到实处，可以通过建立农民社会保障基金的咨询和质问制度，给农民提供有关社保咨询的平台，同时赋予农民社保机构相应的行政处罚权力，对应缴纳农民社保费用而未予缴纳的单位和个人给予相应的处罚。

2、继续推行新型农村合作医疗制度

不断完善新型农村合作医疗制度，切实做好新型合作医疗资金筹集工作。新型农村合作医疗资金实行区县统筹，农民个人负担部分以户为单位自愿缴纳合作医疗费用。筹集标准原则上农民个人负担每人每年不低于24元，经济条件较好的地区可适当提高缴费标准。农村五保户、低保户参加新型合作医疗，其个人应承担的部分，由财政负担，市和区、县各负担50%，确保区县低保户、五保户能无障碍进入合作医疗。

3、构筑覆盖广泛的农村救助体系，农村最低生活保障做到应保尽保

农村最低生活保障做到应保尽保。低保资金由区、县负担，对经济较薄弱的区县，市级财政给予适当补助，确保按时足额支付。进一步建立和完善以低保制度为基础，以医疗救助、教育救助、灾害救助为重点、社会互助为依托的农村救助体系。全市分散供养的，不低于当地农村低保标准的110%，集中供养的，不低于当地农村低保标准的150%。进一步提高五保户集中供养率。

4、坚持“个人墩费、政府补贴、以收定支、收支平衡、统账结合、多缴多得、制度街接、保障基本”的原则

建立缴费水平与收入现状和承受能力相适应、保障水平与本地区经济社会发展水平相协调、社会保障与家庭保障相结合、保险关系与企业职工基本养老保险相衔接的新型农村养老保险制度。

5、增加投入，建立多元融资渠道

为解决全省对农村社会保障投入资金不足的现状，首先要建立稳定可靠的资金来源渠道，建立以政府为主体的融资渠道;其次应积极拓展社保资金的来源渠道，市、区、县要加大对统筹城乡发展的投入，如果财政资金有限，可以开展慈善投资、社会捐赠活动减轻财政的压力，也可以通过冷行农民社保资金债券方式来缓解目前社保资金的不足。

6、参照城市居民最低生活保障制度，提高农村最低生活保障水平

首先，应该完善最低生活保障制度。可以参照城市居民最低生活保障制度，增加对无人赡养的老年人、失去工作能力的残疾人、无劳动能力的未成年人给予基本生存的最低保障制度规范，以解决其温饱问题。其次，要对建立农村低保制度所需资金进行统筹规划，以确保资金来源的稳定性，加强对资金的管理和监督。最后，应该根据各地区的实际情况修改、完善低保制度，以确保低保制度符合各地区的发展水平，从而更好的保障当地人民最低的生活水平。

7、扩大宣传，提高农民参保的积极性

全省农民参保意识薄弱，没有意识，参保率自然就低，因此加强社保在农村的宣传力度就显得尤为重要。要充分利用电视、报纸、广播、互联网等多种媒体，扩大宣传，营造社会保障工作的舆论氛围。对新出台的政策措施，要及时宣传到位;对在农村社会保障工作上有突出贡献的单位、个人，要及时宣传报道。

8、各有关部门要统一行动，加大工作力度

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一、全市2011年廉租住房保障目标

1.全市2011年廉租住房保障目标是：新增租赁补贴33040户；力争新开工建设廉租住房66.21万平方米，确保竣工5万平方米。（具体目标详见附表一、二）

2.建立定期报表制度，各区、县、市住房保障部门及市公共住宅建设投资公司要将廉租住房保障情况及项目建设实施进度和资金到位等情况每月25日前报市住房保障工作领导小组办公室。

二、廉租住房保障工作措施

1.将保障目标纳入考核内容，抓好落实。各区、县、市要根据承担的保障目标任务，在2011年6月15日前将任务分解到位、落实到人，并与辖区街道办事处、乡（镇）签订目标责任书；认真做好廉租住房申请家庭的登记、调查、公示和初审及季度复核工作；同时各级民政部门要认真做好廉租住房保障收入线的资格认定工作。

2.合理确定廉租住房保障收入线，扩大廉租住房保障范围。廉租住房保障是一个动态过程，随着经济社会的发展，廉租住房保障收入线的标准也应随之提高。市住建局、市统计局、市财政局、市民政局及市人力资源和社会保障局等部门要结合我市经济社会发展状况，在上半年拟定我市廉租住房保障收入线划分标准报市政府审定。

3.加强业务培训，确保公平、公正。市住建局6月底前要组织全市廉租住房保障工作业务培训，解决各街道办事处、乡（镇）及社区廉租住房工作人员在廉租住房申请登记、调查和审复核工作遇到的问题，进一步规范廉租住房保障申请及审核工作。

4.严肃工作纪律。为确保各级住房保障工作部门要按照政务公开要求，增强工作透明度，认真履行职责，加强监督管理，市住建局与市监察局要在6月底前拟定有关“严肃廉租住房建设和管理工作纪律的意见”报政府审定。

三、积极推进廉租住房建设

1.抓紧落实，确保获得中央投资补助项目全部开工。2011年我市申报中央投资补助的廉租住房项目共38个，其中市公共住宅建设投资公司承建的市级统筹建设项目12个，各区、县（市）乡镇自建项目9个，工矿企业自建项目17个，总建筑面积约66.21万平方米。各区、县、市及市公共住宅建设投资有限公司，要紧紧抓住中央投资补助机会，在项目前期工作的基础上，加快工作进度，对具备开工条件的项目尽快开工，对不能立即开工的项目，要加快制定研究相关计划和措施，力争2011年内全部开工。

2.开辟“绿色通道”，尽快完善项目建设手续。涉及廉租住房建设项目手续办理的各有关部门要简化办事程序，加快建设项目手续的办理，同时市住房保障工作领导小组办公室要加强协调，确保各项目顺利开工。

3.加强廉租租房资金监管，确保专款专用。中央投资补助资金及地方配套资金到位后，由市发改委牵头，在2011年6月底前与市住建局、市财政局联合制定廉租住房建设资金监管办法，确保中央投资补助资金及地方配套资金足额用于廉租住房建设，做到专款专用。

4.加强廉租住房工程质量安全跟踪管理。市住建局要加强廉租住房建筑工程质量安全跟踪管理，及时制定相关管理措施，确保工程建设质量；同时，督促项目建设单位严格按照基本建设程序做好廉租住房的建设管理工作，严格按照国家有关规范实施建设，合理组织，精心安排，在确保工程质量和安全生产的前提下，加快工程进度，确保项目早日交付使用。