商业地产营销策划范文

导语：如何才能写好一篇商业地产营销策划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：商业地产；营销策划；营销策略；营销效果

我国的商业地产从20世纪80年代开始起步，虽然起步较晚，但是发展迅速。随着城镇化的不断推进，城镇居民对生活质量的要求也越来越高，对商业地产的需要也越来越多样化。近些年，我国的商业地产尽管发展迅速，但是在营销策划及策略上依然存在着许多不足，这不仅制约着商业地产营销的发展，也无法满足国内消费者的多样化需求。

一、商业地产营销的要素

商业地产从外观来看是一个单一的产品，其实不然，商业地产不仅包括了地产本身，还包括商圈环境、品牌层级及业态分布等多个方面，因此，商业地产营销不仅仅在于推出一个楼盘产品，而应该是从影响人们生活方式、商业环境塑造及追求共生商业利益等多方面来推进。商业地产营销的构成要素主要包括以下几点：

1.营销需求：即商业地产开发商营销的需求，从追逐短期现金流开始，升华为打造品牌强势，最终为追求商业利润。

2.营销主体：不仅仅报告商业地产开发商，还包括入驻的商家。

3.目标客户：商业地产的目标客户一般分为两个阶段。初期的目标客户为商铺投资者及商铺租用者等；后期的目标客户一般为普通的消费者及游客等。

4.产品定位：商业地产的定位不仅仅包括位置及外观的选择，还包括业态分成、商圈环境等选择。

5.营销策略：商业地产的营销策略应该把握位置营销及内容营销两大重点，多渠道、多角度、多层次的实施营销策略。

6.营销价值：商业地产的营销价值在于既能实现开发商的经济利润和品牌强势等显性价值，又能实现促进商圈共赢、推动城镇化建设及改善人们生活方式等隐性价值。

二、商业地产营销策划的意义

近年来，我国城镇化的脚步不断在加快，商业地产也呈现出了蓬勃发展的态势，商业地产营销的策划和策略也出现在了人们的视野中，众多的开发商也把营销策划看作经营的重点。营销策划的方向及营销策略的选择直接决定了一处商业地产最终的销售效果，也影响所在城市的营销形象。

1.商业地产营销策划对其自身销售的意义

一个好的营销策划应该从客户的需求出发，从设计、推广、管理等多个方面推出有差别化的服务，展示独立、完整的价值理念，最大化的服务客户。一个好的商业地产营销策划也不例外，商业地产营销策划是从设计、环境、区位、户型、价格等多个方面对商业地产项目进行整合，对销售目标有明确的定位，针对消费者多样化的需求提供差别化的服务，以此促进商业地产的销售。

总体来说，商业地产营销策划是商业地产的价值实现的过程。好的商业地产策划从了解市场开始，了解需求市场中的细节、细分每一份客户的需求，然后针对差别化的客户需求进行精准定位，不再是提高大众化的商品、而是推出个人化的服务，最后是收集客户反馈、分析潜在需求及待改善细节。好的商业地产策划可以充分满足客户多样化的需求，有利于树立品牌形象，增加客户好感度和粘合度，对自身的商业地产营销形成良性循环，产品越来越精准化、服务越来越贴心化，取得经济利益与品牌强势的双赢。

2.商业地产营销策划对城市生态的影响

商业地产的快速发展是我国城镇化不断推进的结果，商业地产的区位选择往往基于城市划和市场导向的双重要求。好的商业地产营销策划往往与城市的发展规划相得益彰，商业地产形象的塑造可以打造标志性的城市建筑，而有效的城市规划可以促进商业地产营销的推广实施。商业地产的营销很多都打出城市地标的旗号，既提高了商业地产本身的品味和影响力，也给城市树立了景观特色，塑造城市视觉美感。有效的商业地产营销的推广往往也带动了所在地城市的营销推广，多重的业态模式引进有利于改善城市居民生活环境，多样的价值观宣传有利于打造丰富的城市文化，更能扩张城市的商业类型、推进城市的综合发展。

三、我国商业地产营销过程中存在的问题

1.从营销策划上看

商业地产营销策划应该是挖掘客户的潜在需求，通过树立品牌形象、推出差别化的产品来满足不同的市场的过程。我国现阶段的商业地产营销策划主要存在以下几个问题：

（1）品牌意识薄弱

商业地产一种地产与商业结合的复合商品，因此，我国的商业地产开发均是从一线城市的密集市场扩展到空间广阔的二三线城市，很多开发商将一线城市的营销策划复制到二三线城市确遭遇了滑铁卢，就是因为品牌意识淡薄、忽视了品牌建设。个别开发商忽视了整体品牌打造，而是针对个别特色进行大肆宣传，虽然会收到短期效益，确无法增加顾客粘性。有的开发商给商业地产取了一个新颖的名字，虽然会让顾客眼前一亮，但是确无法深入到客户心中。以上两种都是缺乏品牌建设的结果。

（2）市场调研不够充分

我国商业地段的同质化越来越严重，就是因为市场调研不够充分，开发商盲目自信的建设商业地产。气候特点不一、文化形态不同、经济发展速度不同等多种元素，都决定了商业地产的建设和营销必须从充分的市场调研开始，差别化的区分市场情况，才能满足消费者多样化的需求。

（3）市场定位不够清晰

对商业地产项目定位的不够清晰是我国大部分商业地产项目失败的原因。我国商业地产进行定位时，第一没有弄明白有什么特色吸引顾客、第二没有弄明白自身的优势在哪里、第三是没有将客户需求与自身优势做有效衔接。市场定位不够准确的后果就是盲目的进行楼盘开发，结果消费者并不买账，导致项目失败。

2.从营销策略选择上看

（1）定价相对盲目

我国的商业地产开发商在巨大的资金压力下，对商业地产的定价往往仓促而盲目，仅仅是只看短期利润而进行定价，而忽视了成本加成和长远收益等多重因素对定价的影响。我国多数的房地产开发商没有清晰的定价策略，而是缺乏深入调研的盲目跟从。

（2）促销手段单一

我国目前的商业地产营销策略多是选择传统的广告促销和人员促销，向消费者大批量的推广信息，而忽视了消费者接受信息的效率和效果。商业地产是一种特殊的商品，如果仅仅信息推广，那么消费者只是被动接受，而不会产生购买欲望，单一的促销模式并不适合商业地产营销。

四、如何提升我国商业地产营销策划的效果

1.加强品牌建设

商业地产的外在价值在于外观、地址及商圈环境等，内在价值在于客户在使用该商业地产后所享受的服务。如今社会，商业地产竞争越来越激烈，各个商业地产的外在价值既外观和商圈等越来越同质化，内在价值的塑造既品牌形象的建设是现在的商业地产营销取胜的关键。商业地产的不可移动性决定了商业地产营销必须注重品牌的打造，重视顾客口碑和美誉度，这样才能为商业地产保持着忠实的顾客群体，才能获得经济效益。

2.加大市场调研

明确消费者的需求，是任何一个项目营销的前提。我国的商业地产开发商应该广泛的进行市场调研、通过各种渠道收集需求信息，对客户的需求信息进行分析、整理，寻找消费者的真实需求，这样才能开展有针对性的营销活动。商业地产开发商还应注重消费者的用户反馈，了解消费体验，这样才能减少信息不对称，才能进一步提升客户消费动力和满意度。

3.拓宽营销渠道

我国的商业地产营销应该从传统的推广式营销中走出来，拓宽营销渠道、丰富营销方式。通过间接营销、网络营销等多种方式拉动消费者的消费动机。可以组织丰富多样的体验活动、团购活动、咨活动等，拉近开发商与消费者的距离，创造和谐、温馨的销售氛围，提升消费体验。

商业地产是一个从地域到业态、从楼盘到顾客、从城市到商圈的复合形态，又有着不可移动性，因此，商业地产营销的策划和策略选择更应该从提供差异化的产品出发。多种因素的差异决定了我国的商业地产营销从深入的市场调研开始，在挖潜客户需求、找准清晰定位、拓宽营销渠道、注重品牌建设等多个方面都不能简单的复制粘贴，而是应该全方位、多角度的开展商业地产营销策划，这样才能收到预期的营销效果，才能获得经济利益与城市发展的双赢。

参考文献：

[1]姜新国.商业房地产开发经营与管理[M].中国建筑工业出版社，2011.

[2]陈林杰.商业房地产营销策划流程[J].基建管理化，2013.

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房地产公司简介范文1

世联地产

已成为全国知名的房地产综合服务提供商，业务范围覆盖房地产销售、顾问策划、资产服务、金融服务及经纪业务。世联地产始终依据客户需求和市场变化，不断创新。下一个十年，世联地产将致力于打造集成服务领先的房地产综合服务平台，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台，为客户跨地域和细分市场下的多样化、精细化发展提供强有力的支持!

世联地产成立于1993年，是国内最早从事房地产专业咨询的服务机构。2007年，世联地产整体改制，成立深圳世联地产顾问股份有限公司。

截至2013年9月，除西藏、新疆、内蒙古、宁夏自治区及青海、甘肃省外，公司已在全国设立并运营的全资子公司41家、控股子公司3家(不包括子公司投资设立的三级子公司)，员工人数超过14000人，基本完成顾问业务的全国布局。其中业务成功布局43个城市、顾问业务成功植入16个分公司。已为全国200多个城市的客户、超过5000个房地产项目提供了高品质的综合服务。

世联地产以深圳为总部，分别在珠三角、长三角、环渤海等区域建立起华南、华东、华北、山东四大业务中心，形成“咨询+实施”独特的业务模式，提供从区域开发、旧城改造、土地出让到项目开发、销售以及二手房租售的综合服务，并凭借本地智慧和全国共享的知识平台。

2014年1月10日，世联正式对外宣告世联地产更名“世联行”。

房地产公司简介范文2

仲量联行

仲量联行(纽约证交所交易代码：JLL)是专注于房地产领域的专业服务和投资管理公司，致力于为客户持有、租用或投资房地产的决策实现增值。仲量联行业务遍及全球75个国家,拥有逾200个分公司，2013年度业务营收约40亿美元。2013年仲量联行代表客户管理或提供外包服务的物业总面积逾30亿平方英尺，并协助客户完成了价值990亿美元的物业出售、并购和融资交易。仲量联行旗下投资管理业务分支“领盛投资管理(LaSalle Investment Management)”管理资产总值达480亿美元。

仲量联行在亚太地区开展业务超过50年。公司目前在亚太地区的15个国家拥有80个分公司，员工总数超过27,500人。在大中华区，仲量联行目前拥有超过1,900名专业人员及12,000名驻厦员工，所提供的专业房地产顾问及服务遍及中国的80多个城市。

2014年在马来西亚吉隆坡香格里拉大酒店举行的“国际物业奖”亚太区颁奖典礼上，仲量联行再度荣膺“中国最佳房地产咨询公司”称号。此次，除中国市场外，仲量联行还摘取了亚太地区其他6个国家的五星级“最佳房地产咨询公司”奖项，以及5个类别的“最佳推荐奖”。

自2011年RCA开始此类数据以来，仲量联行在亚太地区房地产投资咨询顾问公司总体排名中一直位居第一，同时在亚太地区的办公楼、工业地产、酒店和零售地产等细分市场中也位居榜首。2013年，仲量联行资本市场团队在亚太地区为总额超过215亿美元的商业地产投资交易提供了咨询服务，占该地区的市场份额的36%。

房地产公司简介范文3

华业行

华业行是一家从事房地产综合服务商，全称“北京华业行房地产经纪有限公司”，以下简称“华业行”。华业行成立于1995年，历经十余年，以置地顾问、全案策略、营销等覆盖房地产流通领域的全价值链经营体系，已形成了集地块研究、投资分析、市场研究建筑规划、产品策划、营销策划、商业招商、销售、广告推广、资源整合等地产综合服务。

公司服务

全案营销服务

项目营销策略制定、项目推广体系建立及实施、项目营销策略支持、媒体及广告策略等等。从项目拿地、前期产品定位策划到项目销售推广，提供全方位专业服务。

产品与营销顾问服务

产品设计及规划方案顾问、市场研究及营销策划报告、营销推广方案、销售现场管理及销售动线组织等。营销顾问服务主要提供专业的投资顾问服务、销售管理顾问服务、营销推广顾问服务。

商业地产综合服务

商业地产专项市场研究、商业地产市场定位及战略研究、商业地产全程营销推广、商业地产招商策划、商业地产建筑规划及产品设计、商业运营管理服务等。

土地市场研究服务

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关键词：商业地产；房地产营销；营销理念

中图分类号：F123.9 文献标志码：A 文章编号：1673-291X（2014）30-0076-02

前言

商业地产通常是指具有商业经营用途的房地产形式，包括各种零售、娱乐、餐饮、休闲、健身服务、商用公寓、写字楼、酒店、会议中心等房地产形式。从广义上讲，商业地产是各种非生产性、非居住性的房地产，包括办公楼、公寓、会议中心，以及商业、服务业的经营场所等等；从狭义上讲，商业地产是专指用于商业、服务业经营用途的房地产形式，仅包括零售、餐饮、娱乐、健身、休闲设施等，它在开发模式、融资模式、经营模式以及功能用途上，有别于住宅、公寓、办公楼等房地产形式[1]。

商业地产作为一种特殊的产品，通过商业与地产的有机结合，实现土地或者商业的最大价值。当前越来越多的开发商大量开发商业地产，但是却发现许多失败的商业地产项目，有的能顺利出售但是后期的经营却很混乱，有的招商很成功但是很难出售，有的销售和招商都很成功但是整个市场没有聚集人气。这些问题归结起来很大程度上是营销模式出现问题。因此，商业地产能否成功，营销是关键。

一、房地产营销概述

房地产市场营销指的是房地产开发商以了解、满足和创造人们的房地产需求为中心，以实现企业目标为目的，开发出房地产产品（含相关服务），并将其有效地从企业流向需求者的管理过程。

房地产市场营销的出发点是人们对房地产的需求。房地产开发企业营销战略的制定、营销策略的选择以及营销计划的安排、执行和控制，都要以人们对房地产需求为基础，以满足人们的房地产需求为目标。房地产开发商制定的营销策略和营销计划应该是有效的，其中营销策略和营销计划既应与人们的房地产需求相吻合，又要有利于房地产开发企业预期目标的实现。

二、商业地产营销的传统营销理论缺陷

1.商业地产传统营销理论演变。在20世纪50年代初，根据需求中心论的营销观念，把企业开展营销活动的可控因素归纳为产品（Product）、价格（Price）、渠道（Place）和促销（Promotion），通常简称为4Ps。一个企业如果能生产出适当的产品、定出适当的价格、利用适当的销售渠道，并辅之以适当的促销活动，那么就会获得成功。

到20世纪80年代，随着“大市场营销”观念的产生，提出了应把政治力量（Political Power）和公共关系（Public Relation）也作为企业开展营销活动的可控因素加以运用，以为企业创造良好的市场营销环境，因此这两个“P”加上前面的4Ps就形成了市场营销的6Ps组合。

到20世纪90年代，认为上述6Ps是市场营销的战术性组合，企业要有效地开展营销活动，还要有“为人服务”的正确指导思想，即理解人、了解人，这一点对所有营销人员都是重要的[2]。

2.商业地产营销中存在的问题。众多名铺名盘遭遇回报困境，其中的原因是多方面的。当前，定位不准、操作低效和策划不当是其中不可忽视的重要原因。（1）商业地产营销定位不准。很多商业地产商没有进行深入的市场调研，没有选择较好的区域和应当面对的客户群体，就匆匆地开展营销活动，结果造成运营的项目无人问津，进而资金难以回笼。（2）商业地产营销操作低效。这是很多商业地产商在营销中存在的问题。商业地产的打造应当在一定规划、一定时间的商业氛围营造的基础上，进行商业运作。但是，有的商品零散开展，气氛冷清，造成商户心里疑惑，这就容易使商业的整体形象大打折扣，无法聚敛充足的商业氛围，也无法吸引更多的消费群体。（3）商业地产营销策划不当。比如有的商业街和写字楼的设计非常前卫、时尚，但是缺少对其使用功能的合理布局，难以带来旺盛的客流量；有的商业地产裙楼中的商业面积缺乏相应的通道，这样使得被分割的商业区域难以构成不同商铺之间的客源流动；有的商业自持比出售有更大的利润，造成租售配比不合理；有的商业和办公区域划分不清或者复杂，分割的面积异形较多等，造成客源流动不畅[3]。

三、商业地产营销的理念创新

由于近年商业地产市场不景气且商业项目开发较多，导致众多商业地产项目运营不佳。同时，商业地产营销模式的探讨和尝试远不及住宅。商业地产项目可以在自身特有的一些营销推广手法的基础上，可以借鉴住宅的一些营销推广方法，并结合商业地产特有的特点来进行营销，通过创新营销推广方式来激发市场需求，以达到最终扩大市场容量的目的。

1.差异化营销。所谓差异化营销，又叫差异性市场营销，是指面对已经细分的市场，房地产企业选择两个或者两个以上的子市场作为市场目标，分别对每个子市场提供针对性的产品和服务以及相应的销售措施。或者是指在市场细分的基础上，找到市场的机会点，进行项目定位，凸显项目的特色，满足目标客户的需求。避开竞争对手，抢先占领市场。市场是一个巨大的网，始终有市场缺口和未被充分满足的市场机会。影响商业地产开发成功的因素有很多，如区域经济、客户群、商业圈半径、周围配套设施、商务繁荣程度及其影响力，商业项目所处的区域环境，竞争对手的实力与策略等。（1）地段选择。所在地段位置是否有发展前景；周边是否具备客户群；是否具备较好基础配套。（2）具有前瞻性。市政规划、道路的规划、道路的扩建、改建及延伸，道路延伸伴随着经济发展的延伸等。一条道路交通便利、基础设施完善的地方，总能成为热点和焦点，此类地区能形成一定的商务氛围，带动一定客户群。（3）寻找市场的空白点。商业地产开发也要针对该项目所在地的政治、经济、文化、消费水平及结构，类似商用物业的竞争状况等商业环境做出详细的分析和论证。寻求市场细分后的空白点、切入点。

2.形象营销。商业地产营销贯穿于商业地产开发的全过程，依赖开发商的综合实力，强调各个环节体现地产的主题理念，健康的企业形象能够得到客户的信赖，能有效降低商业项目的宣传成本。

3.网络营销。随着信息时代的到来和电子商务的发展，利用Internet网络资源，进行网络营销。不少开发商都在互联网上注册网站，为企业和产品进行宣传和推广。随着电子商务进一步发展，网络营销将成为房地产市场上一种具有相当潜力和发展空间的营销策略。

网络营销优势亮点：（1）通过互联网双向交流，打破地域限制，进行远程信息传播，面广量大，全方位地显示企业形象和产品形象，为客户提供多样化选择，为潜在客户提供方便。（2）网络营销属于低成本的直销渠道，在具有面广的影响条件下，有效地控制营销成本。（3）互联网架设了发展商与客户的直接联系渠道，通过网络为客户提供服务，例如提供多种装修方案供客户选择，或者客户提出要求，发展商组织装修公司为客户提供专门方案。（4）通过网络能够为客户提供良好的售后服务，为客户提供咨询服务，增加客户的满意度。

4.竞争与合作策略营销。在当前激烈的商业地产市场竞争中，对竞争对手的分析和准确应对，培育自身竞争优势很重要，开发商必须树立竞争营销理念，提高自身素质，加强培养企业竞争力。要在各区域市场上取得竞争优势必须建构完善的企业管理机构，创造持久的发展动力和动力支持系统。以独特优越品牌、质量、技术、营销网络等战胜竞争对手得到市场。

开发商在市场运作中既要讲究竞争，又要寻求合作；既要注意与地方政策、金融机构和其他社会组织的合作，更要注意开发商之间的合作。开发商为了获取更大市场份额而开展各种竞争，当各种竞争压力使之难以支撑时，就会寻求合作。开发商之间通常采用松散性结盟方式，使合作各方共同打造区域品牌，以达到共赢的效果。

5.特色营销。开发商必须注意商业地产特色经营的重要性，把研究市场需求、强化使用功能、追求个性特色、营造人性空间的思想作为经营理念，不仅在外型、区域划分、色彩、内部结构等方面力求突破雷同，突出特色，而且在广告推广、价格制定、营销方式等方面也要独具风格，努力成为市场亮点。

借鉴案例：山东高速广场――以“人文”取胜。

济南西部新城的腊山河西路与威海路交叉口，其地理位置并不是商业地产的集中区域，尤其是附近有绿地中央广场、西元大厦、荣宝斋等商务办公场所，无论在成本、周围环境和知名度上都有优势。因此该项目由“人文办公”入手，增加了适宜观看腊山河景观带的设计，增设了SOHO精装公寓。并且在3栋塔楼采用无痕幕墙，可以实现360度环幕视野，增加了舒适的办公环境。而在其他方面，增加了层高、配置了足够的端口和专线等。目前有一栋塔楼已被整栋购置，主要是因为这些新特点能满足其特殊的办公要求。

参考文献：

[1] 王健蕾.浅析中国商业地产的运营模式[J].中国商贸，2009，（13）.

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对葛立宝来说，微笑，就缘于视野和成就。

2010年12月，大同市金拓凯益文化传媒公司成立。公司成立至今，葛立宝率领团队先后与华林集团公司、深特集团、东小城项目、汉庭房地产公司、银星金店等30家企业建立了服务关系。

这期间，公司合作的内容从营销咨询、培训，到品牌推广；从广告、公关、商业地产策划，到商业运营管理；再从平面广告设计、文化传播活动，到传媒行业与项目宣传推广等多个领域。

“策划”一词，最早见于《后汉书·隗嚣传》，是指对事物的谋划，为发展之要。葛立宝说：“谋定而动，无不胜。商业企划人，集时（时间）、势（借势造势）、术（方案）为一体，先于眼中观世态，再于脑中定乾坤，后借地利谋胜利。”

多年的商海沉浮让葛立宝有了自己独特的感悟：企划人要善学心细，不能轻言自信，大道贵于行简，用厚积薄发掌握撬动事业发展的支点。

学习成为葛立宝雷打不动的习惯。在他就职于华林企划部的那段日子里，就是一边工作，一边学习。

时光荏苒，回顾过去的岁月我们就会发现，葛立宝几乎每年都会有一项新的收获。

2000年，他推出华林商厦的“三大纪律八项注意歌”，利用朗朗上口的歌词普及生硬难懂的规定；2003年，他提出提升销售业绩的“媒婆效应”和“捕麻雀效应”，浅显直白地破解销售与顾客的关系；2004年，他总结整理的“蜘蛛与蜜蜂效应”，道出企业营销行与坐的利弊；2005年，即将到来的华林集团店庆日又引起他的深思，按照惯例，营业部门将在这一天举行内部庆祝活动，早早打烊……

提到店庆，葛立宝一直认为“华林的生日应该是消费者的节日”。于是，在2005年10月22日，当华林迎来第八个店庆日时，葛立宝独辟蹊径大胆提出新的思路和想法，延长销售时间，变“早关门”为“晚营业”，这一早一晚的差距，让同期销售额大幅度地增长。

在葛立宝为上海罗莱家纺大同店提供商业策划顾问期间，该店销售业绩逐年猛增，特别是2008年10月9日当天，更是创下了销售46.5万元的佳绩，成为山西省乃至华北地区单日最高纪录，同时创单店销售最高的纪录。

凭借着多年对商业的热情与社会的贡献，葛立宝在2009年4月获得了“大同市2008年度最佳策划人”的光荣称号。

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软肋之一：开发商与投资者“分家”

一般情况下，商铺卖完，其后如何投资，如何经营则是买方或租方自己的事了，开发商可能拍拍屁股就不管了。这难免会令开发商与购买者或投资者的“劲不往一处使”。

一方面，开发商只是想把建造出来的商铺赶紧卖出去，而且还要卖个好价钱。个中原因可能是开发商实力不足，急于资金回笼，也可能是开发商“看人下菜碟”，想着去做大买卖，或者开发商根本没意识到，没设身处地去为商铺经营着想：什么样的商铺格局才会更人性化?什么样的临街距离才能更吸引消费者?什么样的商业业态更适宜?

某商业地产权威专家指出，真正的商业地产商会将20％～30％的盈利空间让予售后的商铺老板，或帮他们规划、策划他们的经营。只有商铺生意红火了，商业地产开发商才算真正成功了。

另一方面，投资者在购买商铺时，可能更多的是想着如何把商铺收入囊中，想着如何从商铺中赚取更多的钱，而往往忽略了最重要的一点：怎样才能真正而长远地经营这个商铺。一般商铺投资细节很多，如人流量、消费层次，进货渠道，甚至连货车怎么开进来都得一一想个清楚。另外，商铺投资的耐心与实力也极其关键，特别是一些新开发的商铺至少得养三年左右…… 专家指出，城市建设需要规划，地产开发需要规划，我们的商铺建设与投资也一样，而且还要事无巨细，成熟地去规划。这样可能就不会出现“开发商卖得不开心，投资人买得也揪心”的尴尬局面。

软肋之二：开发模式转型不彻底

“北京很多商业地产品质并不高。”正大置地有限公司总裁司徒文聪表示，商铺品质不高，其中一个重要表现就是商业规划存在硬伤。有的是商铺内部交通设置不利于人群流通，有的是商业业态的规划布局混乱，定位重复，这一状况在大型商铺地产项目中尤其突出。

而商铺品质低的一个重要原因就是开发商的转型不彻底。虽然有部分开发商意识到商业与地产是两个不同的，专业的概念，但转型并不彻底，很多开发商依然以住宅开发的模式来做商业地产，根本不考虑后期的经营管理。“我们社区底商的商家就像走马灯似的，换了一家又一家，理发店，洗衣店等大量充斥，一些中高档商店又没有。”家住北京海淀某小区的费先生表示。

软肋之三：急功近利追求回报

这一点在现如今的开发商与投资者身上普遍存在。

“做商业地产心态很重要，但部分开发商却过于追求高回报，给商业地产的长期发展埋下了隐患。”对商业地产运营造诣颇深的司徒文聪一语道破了部分项目的“短板”。他进一步举例说，东方新天地之所以取得成功，关键在于开发商有“定力”，不贪图眼前的利益，始终持有所有商铺的产权，并挑选自己的租户。

一位曾在某商铺项目负责招商经营的专家告诉记者：“大型零售品牌在进驻商铺时通常把价格压得很低，这时开发商就要作决策：是让利引进品牌商家，还是保住自己的高利润。如果选择后者，那么商铺的长远经营必然不会乐观。”据其介绍，他曾服务的某商铺最初凭借优越的地理位置以及交通，报出高昂的租金，失去了很多知名品牌商家。后来发现没有知名品牌商家的吸引，招商变得很困难，迫于资金压力，开发商只好降价招租，杂货店、美容店之类的都来者不拒。最后既没有得到预想的高租金，反而影响了商铺的市场口碑。

有的小开发商欠缺实力，如果持有经营就很难熬过商铺培养期，但除了临街店铺，商铺缺乏统一的规划，管理和经营，很难成为一个优良的商业体。司徒文聪表示，“巨库等产权式商铺的失败案例已不在少数，除了那些适合打散经营的商业形态，开发商最好是与专业的经营公司合作，通过持有的方式开发经营。”他呼吁资金实力不强的开发商不要轻易涉足商铺开发。

软肋之四：无序的“独立产权”之痛

2006年3月，北京庄胜二期“一房两卖”的事件曾引起业界广泛关注，而关于商铺业主投诉开发商欺诈的诉讼案也是频出不断。独立产权并未带给业主赚钱的“自由”。

出售型商铺的一个关键在于买产权，无论是50年，70年或100年，最后商铺的产权及使用权都归购买者，目前，出售型商铺往往采用的是产权式商铺出售的形式来进行。

产权式商铺通常分两种：“虚拟”产权式商铺，独立产权商铺。

先说“虚拟”产权式商铺，它通常是指开发商将超市，百货大楼等开放式卖场进行面积概念分割，小商铺之间无墙隔离，不划分实际区域，产权登记在投资者名下，并在一定期限包租，购房者只是认购了其中一定面积的商铺，投资者无法自行经营的商铺销售模式。

“虚拟产权式商铺是将所有权和经营权分离的一种房地产商铺产品形式，由于虚拟产权式商铺存在多个主体，多重法律关系，因此一旦处理不好，常常会引发纠纷。”易铺网CEO陈建明表示，所谓的“长期包租最有保障”只不过是一张空头支票而已。

专家分析认为，虚拟产权式商铺存在两大弊病：铺位分割与实际经营卖场不吻合，包租期内可能出问题，包租期满后难以为继。

再说独立产权商铺，这种商铺与虚拟产权式商铺的根本区别是，它是真正拥有分割的独立产权的物业形态，购买这种商铺的投资者可以自营，也可以出租，或是让经营公司包租。“这样投资者就真正拥有了处置权，拥有独立产权的独立商铺对投资者而言无疑风险相对降低。”中国人民大学商学院教授黄国雄说道。

产权式商铺投资共有投资者，管理经营公司和业主三个利益主体。投资独立产权商铺仍旧面临两大方面隐忧：第一，由于产权过于分散，尽管有业主委员会从中协调，但开发商丧失对整体项目的掌控权，业主各自为战，经营品种混乱，造成租金普遍下滑，甚至出现无人问津的局面。第二，商铺还可能因为投资者专业化程度不高，与区域内消费者的购买力不协调等因素，造成后期经营困难的局面。

软肋之五：专业运营商缺失

“在四川成都，东方时代商城，一家著名火锅店租赁的铺位就由28个小业主所有：玉林生活广场内的陶然居，租赁的店面就分属于11个小业主，我们的商城全都是分割产权出售，而这些地方是成都的商业人气旺地。”四川――商业项目营销策划中心负责人说。其正考虑在北京运作商业地产项目。

在他看来，为融资，变现资金，开发商选择分割产权，出售商铺是正常的经营策略；而且，商铺的产权性质与其日后经营的好坏并无必然的因果关系。“失败的大型商铺，有开发商，市场管理的经营失策，投资人对投资回报的期望过高、不懂得放水养鱼等中间环节。如果这些避免了，产权式商铺的经营该不成问题。”

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陈少鸣

福州天知营销策划机构董事长

早前，由于福州经济相对落后，外来企业落户榕城的不多，自然对写字楼的需求不大，导致写字楼价值长期被低估。之后，又因为住宅市场的火爆，投资者把焦点都放在商品房上，再次忽略了写字楼的投资价值。直到去年，在住宅投资受政策限制之下，写字楼才重新回归市场，并在短时间内出现井喷行情。

除了受限于住宅的投资者转场商业地产之外，“住改商”的禁令也使福州市释放出12000多家长期“蜗居”在住宅内的商家，加上随着海峡西岸经济区的大跨步发展，许多大型外来企业纷纷涌入福州。一时间，福州写字楼市场需求旺盛，但传统CBD的供应量毕竟有限，尤其是高端写字楼的稀缺，催生了闽江北岸、海峡金融街等新兴CBD的快速崛起。可以说，福州的CBD布局正逐渐从五四路向江滨一带转移。

传统CBD写字楼的配套、交通等方面已经无法满足企业的需求，固其价值的提升空间也受限，虽然不会轻易被淘汰，但很有可能被超越。而海峡金融街城市综合体汇集了三环交通、马尾保税区、东部新城，以及各种金融机构和商务配套于一身，使整个区域形成互动，在未来必将成为福州最具升值潜力的CBD。

尹春蕾

中原地产福州分公司资源研究部高级研究主任

近两年随着商品房调控政策日趋从紧，写字楼市场正被更多的目光所关注。租售价格也出现了一定程度的上涨。有些位于市中心的写字楼项目单价已接近3万元，但仍吸引不少客户入驻。

地段是商业地产投资的黄金定律。对于写字楼来讲，拥有一个城市核心的地段，就意味着拥有了极其便捷的交通，完善的配套，以及这个城市最集中的人流、物流、信息流等，这些都是考量一个写字楼是否具备投资价值的根本，而核心区位的土地资源是最为宝贵的稀缺资源，这就为写字楼未来的增值奠定了稳定的基础。作为写字楼项目，还应更多的关注项目的品质、物业管理、结构布局及配套等。这些都是写字楼投资的需要考虑的主要因素，也决定着写字楼未来的增值空间与潜力。

从国内外大中城市的写字楼市场状况来看，优质的写字楼基本都是供不应求，租金也基本呈逐年递增的态势。福州做为海西经济的重镇，城市未来发展空间巨大，商务办公物业的市场需求也将日益扩大。现在“住禁商”正在大范围铺开，这也将促使大量的写字楼需求回归入市。当然，商业地块集中大量推向市场，是需要有一个较长期培育和市场消化过程。

福州某地产公司商业地产项目负责人

写字楼、SOHO、商铺这三种不同的商业业态虽然在投资受众上有所区别，但任何一种产品都有投资价值，只是价值体现在哪里而已。

篇7

【关键词】 商业地产 融投资 估值研究 股权

商业类型的房地产是商业和房地产的综合集合体，在我国的发展起步比较晚。随着我国，改革开放的不断深化，市场经济体系的不断确立，越来越多的资本开始转向商业地产当中。商业地产从微观上来讲是用于零售、餐饮、娱乐以及健身休闲等用途的房地产形式，从经营模式上和功能用途上区别于普通的居民住宅、公寓和写字楼等常用形式。商业性质的房地产是一个具有商业和地产等多种投资属性的综合性行业，商业房地产不仅区别于单纯的项目投资和商业发展，还区分于传统意义上的房地产开发项目。商业地产按照实际的功能可以分为商业广场、商业区、大型商铺区、综合性购物中心、休闲广场、专业步行街等多种形式。从宏观上来看商业地产是一个具有非常高资金密度的行业，这对于进入企业的融资水平具有着更高的要求。

1 我国商业地产融资发展的现状

商业性房地产任何方面的调控都将会影响到我国金融市场的每一个角落，强制性地打压房地产行业将会给我国经济带来沉重的打击，为了避免我国经济走上二十世纪末日本房地产市场泡沫破裂而导致日本经济大规模衰退的老路，政府需要在必要的时机支持房地产的发展。而商业地产作为房地产的一个重要组成部分也将会得到一个更好的发展空间，我们要看到房地产在社会经济发展中的重大作用。

1.1 商业类地产融资具有较大的关联性

我国的商业类地产已经逐渐成为了我国社会经济中的重要支柱性产业，是我国宏观经济中一个必不可少的组成部分。通过我国的统计数据我们可以看出，商业地产等房地产类行业对于每年GDP的拉动大约为两个百分点，虽然这种拉动效果不是十分地明显，但是实际上房地产和国民经济中的很多行业具有着非常明显地联系。如和房地产直接相关的行业就有钢铁、水泥和其他建材等行业，这些行业又将进一步带动着冶金、化工和纺织等众多行业共同发展，根据相关资料房地产领域一百元的销售额可以带动其他领域十七元的销售，销售带动率为百分之十七，除此之外随着这一轮炒房的热潮，已经有了很多普通消费者囤积了很多商品房，在现今的经济形势下提倡商业地产的再融资可以在很大程度上盘活民间资本，促进社会经济的发展。通过商业类地产的融资可以很大程度上提高我国社会财富的合理流动速度，促进基础设施建设，减少国家和地方财政对于社会建设的财政负担。

1.2 商业地产融资过程中对保证经济增长发挥的作用

虽然我国在2011年在借贷市场上出现了问题，但是从整体上来看市场供需之间的差距还不是很大，从统计数据上来看，我国的房地产投资增幅大于百分之二十五，其中2011年度提出的一千万套保障房的建设很大程度上拉动了房地产投资的快速增长，但是随着商品房的整体调控和资金短缺问题的加剧，商品房的总体投资从第三年季度就开始有所降低，到第四季度已经降到了一个很低的水平。同时我国在土地的购置上在第四季度也有所回落，我国对于房价调控力度很大，下一年度的房地产投资降低拖累了固定投资的增长速度，如果我国经济要保证GDP百分之八以上的增长率就要协调好民生和房地产行业的发展平衡。因此此次房地产宏观调控没有达到预期的调控目标。而商业地产经过多年的市场的开发和供应已经得到了很大的发展，很多普通的市民对于投资者的商品房已经逐渐趋近于饱和，这就使得很多新增的商品房对于消费者在选择过程中具有更多的选择空间，很多房地产企业也都相应减少了开发量。

2 我国商业地产融资的主要问题

在商品房开发面临着众多背景，商业地产的投资总额随着时间的推移不断提升，这说明社会经济对于房地产投资还是具有比较充足的信心的。其中一个比较重要的关键因素是我国正在处于一个城市化率迅速提升的阶段。按照经济发展的规律来讲一个国家的城市化率提高到百分之三十之后房地产行业将会进入一个比较快的发展阶段，我国的城市化率从上世纪末的百分之二十九发展到2011年的百分之四十七，按照这个比率来讲，我国的城市化速度非常快，同比日本减少了三十年，城市化的大规模发展必然会带动房产类行业的配套要求，可以预见的是我国的房地产开发将会出现一个新的发展纪元。在这个基础上我国的商业地产也将会有新的发展方向，以万达模式为代表的商业地产具有非常强的市场活性。自以来，我国逐步推进房地产制度改革，根据国际经验已经初步建立了社会住房保障体系，但是在商业性的房地产融资上仍然存在着这样几个方面的问题：

2.1 相关政府缺乏资金提供的主动性

在新国八条中，政府提供的保障性住房提出了大力发展商业地产的发展政策目标，根据城市建设部门的估算，建设总体资金量将达到1.3万亿，其中土地出让的资金将直接用于投资建设，这些资金当中土地出让提供近三千亿资金，中央方面款在两千亿左右，各个公积金贷款提供近千亿资金，上述各类资金的总额合计六千亿，这些资金和总需求存在着七千多亿的资金缺口，在这部分资金缺口上中央和地方政府的身份和角色定位不准确，这些资金大约占到了建设资金总额的百分之六十左右，这部分资金占到了建设资金的一半以上，资金主体的责任相互推诿给资金供给造成了很多发展瓶颈。而且商业地产能够在很大程度上带动当地其他产业的发展，对于拉动地方经济具有非常大的作用，政府的资金参与责无旁贷，但是中央和地方政府在角色上没有确定主次。就商业性房地产的财政支持来看，中央政府虽然提高了财政方面的转移支付，但这部分支付的资金总额只是很少的一部分，而地方政府不仅是GDP的生产者和所有者，更是地方经济的管理者，这部分管理工作不仅包括了商业地产和其他行业的规划、开发以及建设管理，因此，这部分较大的资金缺口应该由地方政府承担。但是因为没有完备的资金提供保障体制，这就导致了地方政府在商业地产的招商引资上没有监督和约束，导致了投资部门无法真正履行其职责，也在很大程度上制约了商业地产的融资进程。

2.2 金融市场上商业地产资金来源的非市场化

目前在我国的主要城市性建筑的资金来源是政府的财政划拨，这种非市场化的资金来源必然会导致商业地产资金的使用效率低下。从我国的房地产金融市场现状来看，我国房地产金融市场的资金总量远远不能满足商业地产的建设资金要求。从我国的金融行业现状来看，三十多年的改革开放为我国社会积累了很多的财富，民间的资本也日益增加，我国居民的民间储蓄率逐年升高，而且居民对于房地产投资的需求也日益强烈。除此之外，伴随着我国金融市场的发展和我国投资机构增强了对风险和收益的控制，改善了投资市场的软环境，但是也要清楚地看出商业地产在我国的金融市场发展中并不是十分完善和成熟的，投资渠道的狭窄使得多种资产类产品无法实现广泛地进入投资市场。而且商业性房地产的理财产品因为资金活性差就无法保证产品的保值和增值功能。因此如何保护性地利用我国的商业地产金融市场，最主要的就是要充分地利用我国的民间资本，通过盘活民间资本来促进金融市场资金来源的市场化。

3 新时期商业地产融资主要风险探析

在商业地产的发展过程中我们不难发现，商业地产作为我国房地产投资的一个新的热点，今后必将成为投资的新的方向。但是每一种投资产品都会存在其固有的风险，商业类房地产的投资量大，投资回收的时间相对较长，而且在投资的过程中会经常受到国家和地方的双重影响，这对于一些实力较强的金融机构都会是一个巨大的挑战，对于普通的投资者风险就更为明显了，作为一个高风险和高收益的地产类投资理财项目，商业性地产的风险主要来源于这样几个方面：

3.1 商业性地产开发商的决策性失误

商业性房地产的开发商是地产的第一投资主体，开发商自身的决策决定了整个商业性地产的发展方向和发展模式。针对某一个特定的房地产行业来看，开发商的主要决策风险存在于自身的管理水平和财务状况以及市场的营销策划水平等诸多方面。房地产项目的投资范围比较广而且产权的期限也比较长，如果没有一个很好的管理水平和决策能力将会在地产投入使用之后造成管理上的混乱甚至会直接影响到房地产本身品牌价值。在现今宏观经济不明朗的情况下，房地产产业更是政府进行调控的重点，各种和房地产有关的政策变化较快，特别是在税收方面的小幅度调整频率特别高。面对着政府的微调如果企业没有一个良好的企业财务处理能力就会增加企业成本的负担。这就需要企业在进行房地产融资决策之前建立好一个充足的人才储备，只有这样才能在面临变革的过程中处变不惊。而作为一个投资者在进行商品性房产购买之前对于开发商的资质要有一个比较清楚的认识，只有一个拥有雄厚资本实力和优秀管理能力才能使得房地产项目有效地避开风险。

3.2 商业性房地产概念认识不清

现在很多的市民、投资主体和房地产开发商对于商业性房地产的认识存在着很大的误区，国内的很多商业类地产企业还只是在拿着原来开发商品房的思路进行商业性的地产开发。在很多店铺、写字楼和办公楼的设计上仍然使用小户型商品房的设计和销售理念进行销售，认为只要开发出的房地产能够让投资者买得起或者自身的产品只要能够卖出去就是成功，很多商业地产开发商只做到了地产而没有做到商业。另一方面很多房地产开发商在进行商业性地产开发的过程中存在着只是帮助政府完成政策性工程和形象工程的现象。这样就会导致在一定区域内的房地产开发量大于当地的经济发展需要，这就会导致在进行招商过程中很难招到足够的入驻商铺，如果招商无法正常进行，那么商业性的地产也将是空想，所以投资者在进行投资的过程中要综合性地考虑当地地区招商的潜力和当地经济未来发展的空间，进行综合性考量，不要盲目投资。

3.3 商业性融资价格存在水分

一般投资在商业性店铺的投资者获取回报的途径主要有两种，一方面是投资者在购买后出租给有实际需求的客户，通过收取租金的形式获得综合性收益。另一方面是通过购买房地产然后出售获得价格差利润。目前市场上大多数的投资者比较倾向于后一种价格差的获利方式。而商业性地产作为一种处于不断发展的房地产投资形式具有非常高的增值空间，但是一旦游资进入到该行业中就会导致地产价值速度快速上涨。因此投资者要理性地看到自己进入的实际价格点位，一个没有节制高速上涨的态势必将会导致形成价格泡沫，价格当中也将会含有较高的水分，一旦政府进行了较为严格的管控措施就会给投资者造成非常严重的损失，这种投资泡沫的破裂引发的价格危机是系统性的，所以在投资商业性地产的过程中投资者要充分考虑到融资价格是否合理，如果进入的价格点位就是一个比较高的价格，就要充分考虑到是否已经到了价格链崩溃的边缘，此时进入的话可能会给自身的财产带来非常严重的损失，而进入点位较低的时候要充分考虑到宏观形势，价格降低是因为相关政策的打压还是市场的合理波动，通过综合性的合理判断，做出相对比较合理的投资选择。

4 结语

综上所述，传统商业地产通过自我积累和发展的方式来解决企业发展中的资金问题已经无法适应不断发展变化的外部市场环境，尤其是对于像商业地产这类资本密集型行业。面对着不稳定的金融市场，商业类地产企业必须结合自身特点进行融资类创新，通过多渠道进行发展，利用各种有利条件解决自身发展中存在的资金问题。总而言之，商业地产在进行拓展房地产融资渠道的过程中要尽量拓宽融资多元化融资渠道，只有这样，才能使得我国商业地产取得更好更快的发展机会。

参考文献：

[1]朱周戈.我国房地产业的融资以及潜在问题分析.科技经济市场，2012.

[2]朱平安，王元月.房地产企业融资问题与对策.中国乡镇企业会计，2012.

[3]唐敏.宏观调控下房地产企业的融资对策.消费导刊，2012，（10）.

[4]刘李胜，高翔.房地产企业融资上市图景[M].中国时代经济出版社，2009.

篇8

【关键词】房地产开发；项目管理；管理团队；企业竞争力；社会效益；制度建设

0 引言

近几年来，房地产业发展迅速，现已成为我国国民经济的基础支柱性产业，房地产项目开发管理成为重要的项目管理内容，并对房地产企业发展起着重要作用，因此房地产开发项目管理伴随着社会发展、开发建设和管理大型项目的需要而产生，并作为一种现代化的管理方式日益受到重视。

1 项目管理的阶段性措施

1.1 起始准备阶段

在资金使用方面，主要是对项目的投资成本进行分析，测算各种经济指标，同时根据规划要求确定建筑物的容积率和配套设施面积等，从而计算可销售的面积和成本单价指标，建立各方面的成本控制指标，这其中包括工程项目的土地开发成本、工程建设成本、销售成本等，为各阶段的投资控制提供依据；同时要对项目的资金筹集进行详细策划，确定融资渠道并结合项目的进度研究融资计划，最大限度降低财务成本。

在时间进度方面，主要是对项目进度进行分析，确定项目总目标进度计划，这其中包括征地拆迁进度计划、资金筹措进度计划、项目建设进度计划和销售进度计划等，总进度计划是各阶段进度的控制依据，必须依据项目开发的特点及资金运作的要求进行编制，各阶段进度应在总进度目标的基础上进行合理编制，达到进度控制的目的。

在质量目标方面，主要是对各种经济测算指标的准确性、进度计划的合理性进行审核，确定融资渠道的通畅性，保障资金来源，做好营销策划工作，完成可行性研究报告。

1.2 前期设计阶段

在资金使用方面，主要是根据投资意向和项目可行性研究报告，让符合资质的设计单位进行设计，实现初步构想，做好设计概算是这个阶段投资管理的主要工作；同时，由于现实情况，设计单位对设计都趋于保守，设计招标时可以把方案的造价作为评标的一项内容，促使设计单位变为设计与预算同时进行。

在时间进度方面，需要与设计单位定期召开设计会议，讨论设计方案，安排合理的设计进度，尽量让出图的时间与招标施工计划吻合，核查设计进度，控制设计进程，与总进度安排相一致。

在质量管理方面，主要是设计方案的优化和完善，要注重设计品质，利用竞争机制使设计单位在竞争中提高设计水平，项目公司从中选择经济实用品质优秀的方案，以最小的成本达到相对最优的效果。

1.3 建设实施阶段

在资金使用方面，这是资金大量投入的阶段，因此预算审核是这个阶段重要的成本控制环节。在项目实施过程中，对项目的资金流量进行动态监控，根据计划控制项目开发费用的收支，及时发现实际收支与计划之间的差异，进而采取适当措施及时纠偏。

在时间进度方面，需要建立完善的进度计划及监控体系，这个阶段是能否按照总进度计划进行的关键阶段，建设实施过程本身除了受到人为因素的影响，还会受到自然因素的影响。

在质量管理方面，一方面要完善招标制度，选用信誉好的承包商进行施工，大型项目则要选用优秀的总承包商，通过招标选择最适合的施工单位；另一方面要选择合适的监理单位，对工程项目进行监督管理，通过监理公司着重对各施工单位、设备安装单位、材料供应商等进行协调管理，目的在于保证工程的施工质量、进度及投资达到计划要求。

1.4 后期管理阶段

在资金使用方面，主要是营销策划、营销广告等营销实施过程中的资金投入，以及运营维护，物业管理等费用的支出。

在时间进度方面，需要把握营销节奏，按照销售进度安排，完成后期进度管理工作；对于商业地产开发，则应在建设实施阶段后期及后期管理阶段，进行招商，按时租售商业地产；同时制定运营维护计划，实现正常运营。

在质量管理方面，主要是建立良好的开发商形象，做好营销工作以及项目后评价工作。

2 项目管理团队建设

2.1 了解项目管理团队的特点

必须明确项目管理的目标，让每一个团队成员清楚地了解目标，并对此及其带来的收益有共同的思考，做经常性的有效沟通，这样易于形成高度的凝聚力。在此基础上，进行合理的分工与协作，责权利要有明显的界限，本着“责任有边界，服务无边界”的思想，团队成员之间要相互信任，承认彼此存在差异，信任其他人所做和所要做的事情。

2.2 了解项目团队的构成

理想的项目团队应具备领导有足够的凝聚力、项目管理目标明确、做出正确的决策并迅速实施、良好的沟通渠道、注重完成任务的方式方法，每个成员都朝着既定目标努力，从这也可以看出一个合格的项目团队构成通常是由决策者、执行者、协调人、出主意者、评论者等组成，团队中一个成员扮演多个角色是可行的，只要保证能够满足团队需要，同时成员还必须能够胜任多个角色。

2.3 做好团队培训建设

由于房地产项目开发是个复杂的过程，牵涉到的环节众多，因此不可能仅靠本企业或组织内部资源完成，房地产项目开发工作必须借助外力、集合各方优势、专业特长才能完成。所以房地产项目的团队建设是要将各个有着不同利益目标的项目各参与方，同业主设立的项目开发成员共同组建成以项目负责人为首的项目团队。

2.4 选择一个合适的监理公司

国家规定项目建设实行工程监理制，这是我国现行建筑市场规范化管理的一项重要制度，也是国际上通行的项目管理方式。通过聘请监理单位，对项目的建设活动进行咨询、顾问，以及负责各类合同的履行管理。力求能够在实施阶段建立小业主大监理的混合管理模式，使房地产开发企业将更多的精力投入到规划、决策，以及保证项目建设顺利实施的外部协调工作中。

2.5 做好设计单位的管理

设计的工作由设计单位完成，房地产开发商的工程管理人员在设计过程中起沟通、协调、监控作用。可以将开发企业的开发理念、要实现的目标通过沟通、监控的方式贯穿于设计过程中，同时对项目设计的控制过程更为具体化，有助于决策的理性化及对设计进度、成果和质量的控制，并减少后期实施过程中变更的发生。

2.6 选择合适的承包商

这其中包括总承包商和专业分包商的选择。总承包商的选择应该以承包商的综合实力作为指标，特别是其工程管理经验是重点考察的方面。对于专业分包商来说，开发商应该建立专业分包商信息库，重点对其专业资质，专业水平作更多的考察，通过专业水平来进行选择。

2.7 项目团队的组织协调与沟通管理

在房地产项目开发过程中，组织与协调工作十分重要，其作用主要就是围绕项目要实现的目标，组织协调各参建单位、需协调的单位及个人、政府部门全力配合项目的实施，共同努力去实现项目目标的过程。房地产项目是一个涉及多个界面的非常复杂的工程系统，为了开发建设的需要，通常会将开发项目以不同的方式，将之划分为许多子系统、阶段或层次。

3 结束语

总之，房地产业是近几年随着我国改革开放及住房制度改革而发展起来的国民经济支柱产业，随着我国城市化进程的不断推进，未来房地产业也将得到迅速的发展，行业市场竞争将更加激烈，所以未来房地产开发的模式将会因市场的变化而发生改变并得到不断完善。

【参考文献】

篇9

新常态促市场转型升级

作为重庆商业符号的朝天门市场，在经历了多年的发展变迁之后，如今正迎来新的发展契机。这个在全国都响当当的市场，究竟应该怎样才能实现其升级和转型？

“纺织服装专业市场的转型升级，在宏观经济的新常态下已经成为必然。产业发展的推动，以及消费需求的拉动下，都需要我们转换方式，也需要我们的业态去升级，同时也需要我们的服务去升级，更需要给我们的品牌成长带来新的环境。”中国纺织工业联合会副会长、流通分会会长夏令敏表示。

在这个关键的节点，浙商朝天门中心强势登陆朝天门核心地段，并引领朝天门整体的转型升级。

从商贸的转型发展来看，既要考虑产业与城市发展互动，也要考虑与金融业、营销策划、市场管理等产业的发展与互动，进而形成相关产业联动发展的格局，打造一流的服务平台，而重庆的传统纺织服装专业市场，更需要吸引像凯德来福士广场、浙商朝天门中心这样的知名企业入驻，从而形成综合产业高地。

“浙商朝天门中心一直不遗余力地在纺织服装流通行业上做着不懈的努力，积极思考和探讨纺织服装流通行业的新出路、新模式，值得行业内的所有机构尊敬和学习。”在日前举办的2015中国纺织服装流通行业转型升级发展论坛暨浙商朝天门中心项目仪式上，重庆浙商兴渝置业有限公司总经理李径道介绍道，“作为整个行业的发展标杆，又地处中国经济增长极的重庆朝天门，浙商朝天门中心将树立起朝天门区域商贸流通领域行业地位，明确区域内商贸机构转型升级发展方向，构建起区域商贸机构新形象。”

“未来的朝天门商贸将会在以往的经营模式上进行创新――把零售批发和商务、娱乐、消费结合起来，让商家依托这一平台，拓宽业务辐射面，创造世界级财富。”李径道认为，在城市经济发展的大趋势下，朝天门区域顺势而为，做出了加快自身商贸转型的决定。

新模式融合多种业态功能

据了解，浙商朝天门中心由浙商新业集团、光大控股联手投资，具备了强大的金融实力、互联网以及商业地产等丰富多元的基因优势。因为有强大的金融实力支撑，项目规划，未来商户有可能凭借交易流水记录，便可获得浙商朝天门中心的低利率或免息信贷持。

此外，浙商朝天门中心将与区域内的其他商业项目的经营、品牌定位形成错位发展，将打造成为集时尚购物城、空中立体街市、总部办公楼于一体的商业巨舰，其时尚购物城朝天MALL率先提出互联网跨界运营的全新商业理念，以线上、线下完美结合的商业模式，打造“中国的超级时尚中心”。

同时，浙商朝天门中心还将致力于引进韩国乐天FITIN等优质资源，并以“潮而不贵”的主张，引领亚洲时尚新风潮。浙商朝天门中心将时尚潮流、品牌培育、体验展贸和旅游文化，四大独特体系完美融合，将成为中外游客前往朝天门旅游的又一目的地。

篇10

Abstract：Economic calculation as the pre-design research tool in the real estate model. has been stressed by more and more developers and design consulting bodies. The profit-driven nature of real estate falls the desire of design teams for a complete design task book. Challenges is，personnel shortages and fast project progress prompt the development agencies to increasingly rely on professional design agencies to master computing tools to provide reasonable data estimates for the design and development.

关键词：房地产开发；设计技术结合；经济测算

Key words： Real estate development；Combination of design technology；Economic calculation

经济测算的重点在于通过业态产品的比选及合理安排，使得成果在经济层面与设计层面达到共赢。规划有4个层面：（1）城际区位分析及人文概况；（2）周边产业状况及物业分布；（3）目标地块四界资源；（4）目标地块技术条件。市场有4个层面：（1）宏观趋势；（2）容户群分析；（3）周边类型产品分析；4、产品线选择。研究以上几个层面在规划条件下才可能得出充分的产品组合方案。最终目标为：通过详细的基地信息，规划信息分析，运用技术手段，提供可供业主进行前期测算与决策的方案，强调土地价值最大化和最优化，强调理性测算和文本清晰度。以下说明测算的要点：

1 测算目标功能

在地产项目的前期研究中，需要以市场需求为导向，结合开发商的价值取向，进行合理的项目价值、盈利模式设计、项目定位研究，以及进行功能业态比例分析，并最终确定项目产品，测算将成为研究中的重要工具。

1.1 用于项目价值研究

在开发商拿地之前，需确定待拍卖土地的收益状况，从而确定可以出的地价高限；或者在土地取得之后，是用来理性的指导产品选取及配比。一般程序是，先进行规划分析以及市场信息，之后详尽罗列出待开发地块上可能出现的产品种类，再对每一种产品就地块进行单一产品的强排分析，得出每种产品的大致容积率，并与目标容积率进行比照，从而推导出几种具备可行性的产品组合方案，进一步对若干种产品进行组合和强排，关注每种方案中不同产品的占比，在得出这些关键数据之后，就可以进行详细测算，综合考虑各个方案的销售总额、土建成本、地库成本、销售去化速度等等因素，进行理性的比价、分析，最终得到最优的产品组合方案。设计技术结合经济测算后的成果，会比营销策划公司提的营销策划报告更具现实操作性和可靠依据。通常情况下，最优方案都是以测算数据为依据的，但也不排除一些特殊情况，例如一块楼板价不高的地块，要求2.8的容积率，选定产品为高层和联排别墅，售价差一倍以上。如果以通常的测算步骤来做，做足2.8的容积率其实并不是收益最高的方案，而牺牲一些容积率让优势产品联排别墅多一些，因低层产品更容易实现较快的销售速度，总体收益反而更高。因此，设计师还要结合实际情况来判断测算结果的准确性，以更有效的帮助开发商作出判断。

1.2 用于项目盈利模式设计

有差异化的盈利模式将使得项目产生定位乃至业态的差异。如项目是持有还是销售，项目利益产生于近期还是远期，项目利益空间产生于何环节，这些因素都是可以通过定性设计加定量测算进行分析。在有的项目中，我们就分析了项目价值，并进行了权重排序，论证了项目的核心利益，为项目后续研究奠定了基础。

1.3 用于项目功能业态比例设置

不同项目财务效益、社会效益目标的树立，将对项目功能业态配比产生很大影响。在与上海一著名设计公司的一场项目前期研究中，我们通过设定项目投资回报年限、投资强度、收益方式等多元参数，完成了不同利益目标下的业态组合方案，也为建筑形态的发展莫定了基础。

1.4 用于产品研发

产品是地产项目的生命力所在，不同产品的盈利能力各不相同，并与项目风险、市场去化速度，甚至对投资方的资金供给都很有关联。同样在与上海一著名设计公司一场项目中，通过对公益性、经营性、半经营性项目的定义，分解了股东方的目标，迎合了项目定位，最终形成了具有鲜明差异化的产品组合，并确保了项目的总体收益，促进了综合效益的平衡。

2 测算的要素

2.1 参数设置

参数设置，将直接影响测算结果。首先数据需要符合市场实际情况。如与上海一著名设计公司一场项目中的参数设定，其工作量完全不亚于后续的测算，我们从投资规模、业态类型、租赁单价、运营因素、融资成本等多元化的角度，描绘了项目未来的经济边界条件。参数条件中，主要包括弹性因素和刚性因素两大类。其中，弹性因素很多元化，如功能业态组合方案、政策因素、项目形态品质等因素都属于此；弹性因素主要由经验、知识结构、价值观决定的；刚性因素则可包括收入指标、成本指标，其中，建设成本、销售价格、租赁价格等是最常见的参数条件。

2.2 收益摄式

收益模式主要由项目的定位决定，收益模式的基础是市场需求，收益棋式直接影响测算方案。一般居住地产的收益模式比较简单，主要是销售收入。在文化商业地产中，则会比较复杂。如与上海一著名设计公司一场中，其持有性决定了项目收益只能来自于租金收益；而且其公益性、经营性、半经营性项目的分类，也决定了经济效益只能来自于经营性项目；社会效益将主要通过公益性的设计博物馆、设计图书馆等项目产生。在最终的效益平衡中，具体数据将是权衡比选的重要基础。

2.3 测算方案

测算主要有几种用途，一是用于项目盈利模式设计的经济测算，这类测算主要是针对项目定位算大账，通过定量测算，设定项目持有或销售，价位分配权益，项目本体与外圈项目的利益关系；二是用于项目功能业态比例设置，同样在与上海一著名设计公司一场的多元化分析中，我们知道了业态配比将严重影响项目的定位以及相应财务指标。此外，在产品研发中的经济测算，也能很直观对比分析出产品的盈利能力，进而影响产品组合。

2.4 测算流程