房地产直接融资范文

导语：如何才能写好一篇房地产直接融资，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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多年来，希望打破银行贷款单一融资渠道的地产商数不胜数，但碍于政策藩篱，实质性的突破一直没有出现。2007年伊始，国内首只投资工业厂房领域的房地产信托基金（即REITS）――领锐房地产信托基金在天津滨海新区正式发起，注册资本10亿元，此举标志着国内推进房地产信托投资基金试点进入了实际操作阶段。

原中房总裁、领锐基金发起人之一的孟晓苏表示：“希望今年能够推出房地产信托基金，（即使）可能不一定是我的。”

孟晓苏并非首次试水房地产金融创新。1996年，在孟晓苏等多位专家的建议下，银行开始办理住房抵押贷款业务。1998年，银行开始尝试抵押贷款证券化。2003年，孟晓苏提出反向抵押贷款。2005年，他开始建议推出房地产信托基金。

据悉，目前，天津市已将房地产信托投资基金试点纳入滨海新区金融改革综合配套方案上报国务院，正在审批中。

2006年，国内600家信托机构，存活下来的仅1/10。而以租金收益为支撑的房地产信托基金能否赢得投资者的信任呢？政府对房地产信托基金给予政策支持的条件成熟了吗？

《经济》杂志专访了孟晓苏，就房地产信托投资基金试点的诸多问题进行了深入的交流探讨。

与决策层步调一致

事实上，孟晓苏的房地产信托基金有特定的内涵，孟晓苏认为，“房地产”、“信托”这样的字眼容易误导舆论和投资者，他更倾向于使用“物业增值投资基金”、或者“物业收益投资基金”这样的名词，来代替房地产信托基金。领锐基金的特别之处在于，不投向非租赁投资，与开发商通过销售楼盘获取利润不同，领锐基金通过长期持有物业获得稳定的租金现金流，并将90%的收益用于向投资人分红。

目前中国的经济适用房、廉租房发展缓慢，中央乃至地方政府压力很大，而主要的症结在于租赁市场不成熟，机构物业所有者的缺失。目前国内出租的房源来自个人投资者，这样的租赁市场是不完善的。

而另一方面，中国大量的资金苦于找不到风险较小、回报稳定的机会，如果通过信托基金来发展租赁市场、经济适用房以及廉租房，可以一举两得。“以经济适用房为例，尽管国家允许经济适用房可售可租，然而，只见买经济实用房的，没见到出租的。”所以孟晓苏建议，通过政策支持房地产信托基金培育国内租赁市场。目前国外的租赁市场相当大一部分是靠基金来支撑，发育较为成熟。

很显然，孟晓苏的这个定位是刻意与决策层保持一致。2007年1月11日，中国人民银行副行长吴晓灵在中国人民银行和建设部联合主办的“中国房地产金融论坛”上明确表示，在资金最为紧张的前期建设阶段，房地产企业不能通过大规模的REITs来解决融资问题。大多数国家发展REITs产品的主要出发点是为中小投资者参与商业性不动产投资提供便利，而非解决房地产开发融资问题，各国的REITs主要投资于成熟优质的收益型物业。

稳定器

房地产信托基金有一个非常特别之处是，可以起到房地产行业稳定器的作用。房地产信托基金通过产生一批物业的长期持有者，减少短期买进卖出带来的价格波动。如，在一些西方发达国家大量物业被基金持有，一家公司通常管理多个基金，拥有多处的物业。长期持有房产的基金将起到一个社会稳定器的作用，可以帮助老百姓租到房。

近几年，投资性购房需求成为房地产泡沫的助推力之一，如温州炒房团便是其中典型的例子。在股市低迷的时候，这笔资金从股市退出，进入房地产市场；当股市复苏时，这笔资金再度冲进股市。投资性的购买需求导致房价的波动，成为房地产泡沫破裂的隐患之一。如果通过房地产信托基金培育一批长期持有房产的业主群体，将会起到稳定房价的效果。

大量的外资涌入中国，赌人民币升值，给中国带来了通货膨胀的压力，民间闲散资金炒作房地产，这些都给中国的金融环境带来不稳定的因素。以租金为主要收入来源的房地产信托投资基金如果破冰，将有助于让这些可能带来金融隐患的不利因素朝稳定因子的方向化解。

三种模式

实际上，房地产信托基金在国外已经有成熟的操作方式。比如，新加坡的房地产信托基金需要向投资者说明用途，如购买的写字楼的数量、位置等。香港的领汇基金是操作比较成功的房地产信托投资基金，募集资金时，详细说明募集金额，募集的资金用于购买政府办公楼、写字楼底层的物业，说明停车场的面积、停车位的数量、租金，以及6.7%的收益率。

基金的使用方向通常为房地产商建成的成熟的楼宇。开发商通常不会自己经营出租业务。基金受到投资者的欢迎，其中一个实惠是无所得税，选择基金来经营物业出租，比通过房地产企业经营收益高。基金经营出租业务是比较理想的模式，房地产商也可借此较快地获得资金回笼。

根据信托投资基金的用途，大体可以分为投于工业产房、基础设施和廉租房等。

投于工业产房的基金可以获得稳定的租金收益，对于工业企业来说，可以从建厂房转为租厂房，减少了融资成本。领锐房地产信托基金就是计划收购天津等地的成熟工业厂房，而非住宅或商业地产项目。

第二种形式是投入到基础设施，基金把公路、桥梁等基础设施打包上市，先行融资，投资者可以从日后的过桥费、过路费中获得收益。第三种方式是购入廉租房出租，收取租金。

不被看好的产业投资基金

与房地产信托基金一样备受瞩目的房地产产业投资基金，却不被孟晓苏看好。“我从事房地产已经十几年了，房地产产业基金风险大，不要抱有幻想。”他提到，“从国外引资没有问题，但如果在国内搞私募，不太可能被（决策层）支持”。

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[关键词] 房地产融资 融资渠道 多元化

房地产业属于国民经济的先导型产业，是一个具有高度综合性和高度关联性的行业，同时其属于资金密集型产业，其经济活动过程需要大量资金投入运作，所以融资对房地产企业尤其重要。

一、当前我国房地产企业融资现状

1.以银行信贷为主体的间接融资占主流

目前我国房地产企业融资主要是通过间接融资, 而各种银行贷款成为我国房地产企业发展的“生命线”。银行信贷资金几乎成为房地产企业发展的惟一融资渠道。房地产开发资金来源的“其他资金”（主要是定金及预收款）在房地产投资资金中占很大比重，是个人住房款的主要来源，而购房者的这部分资金主要来自于个人住房消费信贷，即银行按揭款在购房定金及预收款中又占有较大比重，所以事实上房地产投资资金中绝大部分来源于银行资金。这说明我国目前房地产开发投资的融资渠道比较单一, 直接或间接的银行信贷仍是房地产融资的主要方式。这种状况与我国目前以间接融资为主的金融体系相一致, 导致房地产行业风险较多集中于银行系统。

2.以上市融资和债券融资为主的直接融资所占比例很小

股票市场融资。据相关资料统计，2002年房地产上市公司的总发行量4000万股，筹资总额33200万元，占全部房地产企业的资金来源不足0.5%。总体说来，近几年来房地产企业从股市上得到资金是相当有限的。

企业债券融资。目前债券融资仅占房地产企业全部资金的极小一部分，即使在所占比例最高的1999年，也不过2‰。2003年，债券融资仅为0.3亿元，所占比例接近于零。

3.房地产信托业发展快速

房地产信托的优点在于发行较为灵活，相对与银行贷款受政策限制教少，可以大大节省时间成本,而目前在我国信托发展尚不成熟,尤其是对私募的限制，即规定资金信托计划不超过200份，提高了投资者的门槛。据统计资料显示，目前通过房地产信托方式筹集到的资金仅占房地产贷款的1‰。

二、房地产融资方式创新的必然性分析

1.宏观调控下房地产企业生存发展的必然选择

为了控制房地产业过热，防范房地产泡沫引发金融危机，在近年来的宏观调控中,房地产成为了国家一个主要调控的行业。

从政策法规上看，自2001年以来，央行分别颁布了以降低银行信贷风险为初衷的“195号文件”、“121号文件”，其中121号文件《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》的出台，直接影响到房地产企业的融资;从各金融部门来看，近来都陆续采取措施，提高房地产开发资金门槛,加强审查贷款风险,紧锁房地产开发贷款，调整信贷投向;从利率工具使用上看，央行的几次加息已经表明将通过利率政策调整投资结构，央行行长周晓川也在国际会议上提出，“从长期来看，加息是一个趋势”，而利率的提高直接引起房地产开发投资企业的融资成本上涨，提高行业进入门槛。

2.房地产企业高负债下化解银行风险的选择

在召开的“2005年中国地产金融年会”上，中国人民银行副行长吴晓灵指出：目前我国房地产公司的资产负债率在70％以上，而负债主要来自于银行的间接融资，一旦出现市场风险，将给银行带来巨大损失，严重时甚至会引发金融危机。因此，吴晓灵提出，拓宽直接融资渠道成为当务之急。

三、房地产融资渠道的发展趋势与对策建议

1.大力发展多元化的房地产金融市场

在发达国家,房地产开发资金中银行信贷资金占融资总量的20%左右,直接融资占40%左右。我国应该逐步改变融资资金过度依赖银行这一局面，促进直接融资。符合要求的房地产公司应通过上市打造持续的融资平台，通过发债、信托、房地产基金、项目融资等多种方式降低融资渠道单一的风险，并进行金融产品创新组合。另一方面，房地产融资多元化的实现需要开发型房地产企业、金融机构和政府的合力推动。政府应出台相应的政策法规为房地产企业直接融资创造环境。

2.大力发展房地产金融的二级市场

在国外成熟的房地产金融市场上，房地产开发和经营的融资不仅有债券融资和股权融资两种基本形式，而且在这一级市场以外，还存在着发达的证券化二级市场，其中出现了许多新的房地产金融工具，包括投资基金，信托证券，指数化证券等，二级市场不仅大大增强了房地产资产的流通性，也为提供融资的金融机构分散和管理风险提供了有效的途径。

3.不同规模房地产企业应选择不同的融资方式

对于大型的房地产企业可以选择上市、买壳、发行债券、房地产基金、海外资金、REITS等多种方式或其组合，而众多的中小型的房地产公司可以选择信托、夹层融资、联合开发等融资方式。此外，房地产企业还可以积极利用自身条件争取其他外单位的投资，加强与外界的经济合作，实现融资新渠道的开发。

参考文献：

[1]中国社会经济系统分析研究会:2005年房地产金融业机会与风险分析报告[R].2006

[2]高聚辉:房地产融资渠道现状分析与发展趋势展望[J].中国房地产金融,2006(6)

[3]余欣:房地产金融怎样在和谐中发展[J].中国金融家,2006(7)

[4]黄晔:我国房地产企业融资渠道分析[J].中国科技信息,2005(8)

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关键词：货币紧缩;房地产融资;发展趋势

一、前言

房地产行业具有资金投入大、风险高、周期长、回报率高等特点，只有稳定资金来源、拓宽融资途径才能为房地产企业的健康发展提供物质保障。近年来，我国房地产行业的发展势如破竹。但由于房地产金融市场尚未完善，某些企业或投资方只顾眼前利益，盲目开发房地产，哄抬房价，造成房地产行业资金混乱的局面。为规范房地产行业的健康良性发展，国家对此不得不利用经济手段加强对房地产行业的宏观调控。在货币紧缩的背景下，对于资金主要依赖于国内贷款的房地产行业来说，其融资问题更显严峻。因此，房地产必须勇于迎接新的挑战，开辟多元化的融资途径。

二、货币紧缩政策及其给房地产融资带来的影响

1.关于货币紧缩政策

国家宏观调控经济手段即货币政策配合其他宏观经济政策促进经济健康发展。货币紧缩是一种货币政策表现。当市场资金过热、出现通货膨胀或经济泡沫时，国家就会选择货币紧缩政策来加以控制。从2008年“从紧”货币政策，到2009年、2010年适度宽松的货币政策之后，自2011年开始，我国货币政策又恢复了长期以来的“稳健”。货币政策主要通过银行的信贷来影响经济行为。货币紧缩政策即使银根紧缩，通过公开的市场操作、适当紧缩银根，上调存款准备金率和基准利率。

2.货币紧缩背景下房地产融资面临的难题

房地产企业的主要融资方式就是自有资金+预收款+银行信贷，易受货币政策的影响。目前，我国房地产行业的融资渠道还存在很多不足之处，最突出的问题就是过分依赖银行贷款。国家实行紧缩的货币政策更加制约了房地产的融资口径。当存款准备金率上调时，各大商业银行以及房地产企业上交银行的法定资金就会增加，房地产自有资金相对较少，商业银行的信贷能力也会降低，房地产信贷融资渠道也会受到影响，加剧了房地产金融市场的不稳定性。当央行与商业银行的再贴现率提高时，商业银行的融资或向同行拆借的利率必然会上涨，这就导致房地产企业向商业银行融资的利率提高，从而增加了房地产银行贷款融资的成本。当货币紧缩政策采用公开市场业务时，央行会向市场抛售国债等有价证券，回收市场中的流动资金。这将导致市场中的货币逐渐减少，供不应求，促使商业银行做出借贷利率上升的对策，房地产企业融资会受到一定冲击。

三、基于货币紧缩的房地产多元化融资趋势

1.信托项目融资

房地产是成本高、周期长的行业，资金短缺问题伴随着地产开发的长期存在。随着我国货币紧缩政策的持续贯彻执行，控制了房地产的银行信贷增量，房地产只有积极进行多渠道融资才能求得稳定发展。房地产信托是金融信托业与房地产业相互融合的产物，具备连接货币市场、资本市场和产业市场的综合融资平台优势，是一种行之有效的融资方法，能为委托人提供可靠的融资渠道，有助于促进房地产企业良性发展。所谓房地产信托，即信托投资公司发挥专业理财优势，通过实施信托计划筹集资金，用于房地产开发项目，为委托人获取一定的收益，也就是房地产开发商与投资人供需双方资金往来的桥梁。信托项目融资主要包括信托贷款、股权投资、股权证券化、权益转让和混合型。为规范信托业务、防范信托风险，房地产企业应发展多元化信托。首先要加强与信托公司的合作，与信托公司建立一种长期紧密的伙伴关系。其次要关注银监会的《关于加强信托公司房地产信托业务监管有关问题的通知》、《信托公司净资本管理办法》等有关信托方面的文件，保证信托项目融资的谨慎性、安全性。

2.资本市场直接融资

房地产作为资金密集型行业，受国内政策国际资本市场影响，在国家加强对房地产市场宏观调控，实行货币紧缩政策的背景下，目前房地产企业在国内资本市场融资难度加大。市场对企业融资活动具有重要影响。房地产应扩大资本市场直接融资比重，利用债券、股票等有价证券的金融资产形式吸收资本市场闲散资金。直接融资即在市场主导的金融体系中，资金供给者和需求者在金融中介的帮助下，共同确定交易价格和交易数量，直接完成资金转移。作为金融市场发展的一种必然趋势，房地产进行资本市场直接融资具有以下优点：（1）资金供需双方根据各自条件，进行直接的合作联系，实现资金的优化配置;（2）房地产企业与投资人建立一种债权债务关系，作为债权者的投资人监督，将促进作为债务方的房地产企业提高资金利用率;（3）所筹资金具有长期性，非常有利于房地产应对货币紧缩背景下的融资难题。房地产企业可以在资本市场募集较多的、长期性的资金，从而促进房地产市场健康稳定。

3.私募股权房地产基金

在信贷、IPO、发债等融资渠道受货币紧缩政策刺激而逐渐疲软的背景下，私募股权房地产基金以其灵活多样的投融资方式成为房地产融资的一种重要趋势。所谓私募股权房地产基金，指的就是主要投资于房地产或房地产抵押有关公司发行的股票的基金。从是否直接投资于房地产这一问题来看，私募股权房地产基金可分为两类：一是直接投资房地产公司发行的股票上，另一类是间接投资房地产业的基金，即房地产抵押基金。在我国，房地产行业私募股权基金有两种模式，一种是基金公司成立专门投资于房地产行业的私募基金，还有一种是房地产企业为自己的项目设立一支私募股权基金。私募股权房地产基金，可以有效应对当前银行收紧甚至停止房地产项目贷款，商品房预售受到限购等国家宏观调控手段的影响，对房地产开发和在建项目提高资金保障。房地产企业通过设立私募股权基金融资，首先要有明确的投资项目和专业基金，预期的市场前景，确定项目的可行性;其次要有专业的具有一定的经验和竞争力的管理团队，关注拟投资项目的运营团队和运营模式，确保项目运转有利可图。再者项目的开发不仅仅局限于股权，更要关注土地使用权的等其他有价值的投资方式。

4.夹层融资

“夹层融资”是介于股权与债权之间的投资形式。夹层融资的金融产品一部分可以转让成股份，一部分可以转让成债券;其偿还方式可以是本金和利息按月付给投资人，也可以在前期急需资金的时候只支付利息，最后才归还本金。夹层融资以其灵活性、快捷性适用于房地产业。其融资模式有三种：一是股权回购式，就是募集资金投到房地产公司股权中，然后再回购;二是房地产公司一方面贷款，另一方面将部分股权和股权受益权给信托公司，即“贷款+信托公司+股权质押”模式;三是贷款+认股期权，到期贷款作为优先债券偿还。作为一种准房地产信托投资基金，夹层融资可以避开银监会规定的新发行房地产集合资金信托计划的开发商必须“四证”齐全、自有资金超过35%的政策束缚，根据自身的偏好和发展条件选择投资，是一种非常灵活的融资方式。

四、结束语

我国房地产融资本身具有过分依赖银行贷款，自有资金普遍不足，民间借贷和预售款项存在不确定风险，上市融资、发行债券不成熟等方面的问题。尤其是在货币紧缩背景下，在房地产融资主要来源与国内贷款的现状中，银行贷款一旦严重受阻，房地产发展就会陷入融资瓶颈。因此，房地产只有积极进行信托项目融资、资本市场直接融资、私募股权房地产基金、夹层融资等多渠道融资才能求得稳定发展。

参考文献：

[1]于涛.宏观调控下房地产融资渠道的困境及建议[J].经营管理者，2013，07：239.

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在宏观调控一直持续的情况下，我国房地产企业为了应对政策影响，获得新的生存和发展空间，尝试了多种融资创新模式。随着资本市场的深入发展，直接融资已经是房地产行业融资的大势所趋。但就目前而言，房地产业多渠道多元化融资模式的建立还存在诸多问题。

（一）法律法规不健全，影响融资渠道拓展相关政策、法规不完善，有关房地产金融等方面的政策法规仍未形成一套科学有效的体系，缺乏相互一致性与协调性，操作困难，直接影响房地产融资渠道的正常开展。如房地产投资基金被业内人士认为是较好的直接融资方式，房地产证券化的概念也被大多数业内人士接受，但是最关键的法律条件处于真空状态，使金融创新面临无法可依的困境。

（二）债权融资为主，债权融资比例高，形成高负债经营截至2012年末，房地产企业的平均资产负债率已达到75.2%，房地产企业总负债为2.6万亿元，总资产为3.5万亿元，总负债较去年年底增加5013亿元，资产负债率已达近十年的数值高峰。

根据证券交易所的数据，电子行业负债率均值为45.21%，化工行业负债率为32.12%，采掘业负债率为30.60%，交通运输业36.23%，传播文化业负债率为42.51%。可见，房地产业的负债率要显著高于其他行业。除了股市融资之外，房地产上市公司主要通过银行贷款来满足其资金需求，这也在一定程度上提高了房地产公司的负债率。房地产开发企业高负债率使得企业经营存在较高的财务风险。从交易费用理论的角度来分析，随着企业负债增加，企业在享受税收利益的同时其破产成本也会上升，企业的最优资本结构是企业负债的税收利益与破产成本之间权衡的结果。由于房地产开发企业良莠不齐，随着房地产市场竞争日益激烈，监管力度不断加大，开发贷款门槛提高，房地产开发企业资金链条日趋紧张，一旦资金链条断裂，风险的发生就会给房地产企业带来更多隐患。

（三）较高的融资成本，会加重房地产企业的融资负担近年来国家对房地产行业出台了一系列金融政策，房地产筹资成本不断增大。目前房地产信托的收益率一般在8%～10%之间，加上渠道费用占比3～4个百分点，大型开发商的信托融资成本在12%～15%左右，小型开发商的则一般在18%左右，有的甚至高达20%以上。有的开发商为了维持资金链的连续不断，甚至使用高于资本利润率的资金，房地产经营非常艰难，许多公司无奈选择被兼并。

（四）受宏观金融政策环境影响，房地产企业融资金融创新力度不够在国外房地产融资方式非常丰富，不仅有常见的股票、债券、信托方式，还有基金、期权等金融衍生品融资方式。对比来看，国内的房地产融资产品可供选择的并不多，还需要市场更多的金融创新，使房地产企业可以根据自身情况选择资金来源渠道。

二、对策与建议

（一）加快完善房地产金融立法，为房地产融资提供安全的法律保障房地产金融立法从两方面入手：一是修改完善现有的法律、法规，如《证券法》、《担保法》、《保险法》等不适应房地产金融发展与创新的地方；二是尽快出台相关法律法规。我国房地产基金的法律法规滞后，房地产投资基金的法律地位还没有完全确立，主要体现在迄今为止，我国任何一部法律都没有正式承认房地产投资基金（包括私募房地产基金、特定投向基金等）应当建立规范的法律条文如《房地产基金法》及涉及全行业全社会的信用立法等。我国的金融服务市场、房地产市场发育尚不完善，还存在诸多法律空白，房地产融资的多样化发展更需要法律的支持与保护，因此加强房地产金融业的法制建设具有更为重要的意义。

（二）房地产企业自身要确保财务稳健，降低经营风险和负债风险面对资金和库存的双重压力，强调销售和现金回款显得尤为重要。中国的债券市场不发达导致房地产开发企业债券融资水平很低。通过发行房地产公司债券可使房地产企业融资结构得以完善，并能使信贷政策对房地产融资的影响得以降低，降低对信贷融资的依赖。同时，发行公司债替代银行贷款，也能够降低财务成本，从而降低房地产企业过高的负债率。

（三）培养优秀的专业人才，建设专业化金融服务人才队伍随着直接融资的不断发展，房地产金融市场需要更多的专业化人才。加快、加强人才培养显得尤为重要。促进房地产融资渠道的多元化，需要尽快建立起一支既精通业务、又了解房地产市场、熟悉业务运作的专门管理人才队伍。一个专业的房地产融资运营机构或专业人员通常有较强的房地产项目操作能力，对市场的嗅觉灵敏，能在恰当的时点对恰当的项目进行恰当的投资；同时这种专业机构或专业人员也是证券市场上的分析家。同时，还需要积极促进律师、会计师、审计师、资产评估师等服务型人才的队伍建设。

（四）大力发展和完善资本市场的融资体系，发展以市场型金融为主，政策性金融为辅的房地产融资模式房地产企业的融资与金融市场体系的完善有很大的关系。从发达国家的经验来看，完备的房地产金融体系是由一级市场和二级市场共同构建的。房地产金融一级市场是指围绕房地产开发、流通以及消费整个环节进行筹融资所产生的资金初始交易市场，包括以银行为主的金融机构信贷、房地产企业证券、债券、信托、基金等筹融资活动；房地产金融二级市场是建立在一级市场之上，对一级市场中的产品进行再次交易流通的市场，主要指房地产抵押信贷资产证券化（Mortgage-backedsecurities，MBS）。

发达国家成熟的资本市场能为企业融资提供各种便捷而适宜的渠道，而中国房地产金融起步比较晚，目前仍处于初级阶段。首先应当健全一个完善成熟的房地产金融体系一级市场，加强对风险的防范，规范信用体系。同时，促进二级市场的蓬勃发展，加快培育壮大机构投资者，在强化社会监管的前提下逐步取消投资主体的资格限制，建立多元化的投资队伍引导社会理性投资，促进房地产资产证券化的繁荣发展。

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关键词:房地产 融资渠道 贷款

一、关于房地产行业融资的概述

房地产行业，是资金密集性产业，投入高、风险高与产出高是它显著的特点。房地产一般的开发过程，都需要巨大资金的支持。项目的启动的初期需要资金，完成从拿地、规划、设计等开发前的准备工作；开发阶段需要工程建设资金完成项目；处于发展期的企业，为扩大再生产，需要不断投入资金，进行各项资源储备。由此看来，房地产的资本运作中最重要的一环，是筹集资金。

房地产融资可以分为两类，主要有内部融资与外部融资。内部融资，可以解释为房地产的企业利用自有的票据、债券抵押贴现等。外部融资也分为两种，主要由间接融资和直接融资组成。直接融资主要指，包括债券融资、股票融资在内的资金融资，以及房地产投资基金与房地产信托等多种融资方式。以上所述的间接融资，主要指的是房地产贷款。

二、房地产行业在融资渠道选择上存在的问题

(一)监管严格，融资渠道收窄

近年，由于国家宏观调控政策，房地产行业的融资渠道收窄，传统融资对项目的介入期滞后。在一系列严密的监管下，开发商从商业银行取得贷款越来越困难，发放贷款的限制越来越多，条件也越来越苛刻。 自2005年起，房地产信托融资也受到一系列监管政策的制约。“高成本融资”成了大多数开发商的融资出路。

(二)资金来源单一，严重依赖银行贷款

我国房地产企业的资金来源较为单一，银行贷款与经营性欠款的数量巨大；自2005年起，自有资金、银行贷款以及房屋预售款的来源在当期房地产的开发投资总额中的比例达90%。而且，在预售款与自有资金中，还有相当大的比例是来自于银行。就目前看来，银行的贷款在房地产行业的融资中，所占的比重大约为60%，依旧是很高。

(三)房地产企业严重不足的自有资金

房地产企业，拥有较高的负债率，而过高水平的负债率，在一定程度上增大了企业的风险，更甚者，还会增加债权人运作时的巨大风险，大大降低企业的融资能力。而金融成长周期理论提出，在企业成长发展过程的不同阶段，伴随着资产规模、信息等内外条件的变化，企业融资的渠道与融资结构，也将随之发生了变化，发展过程里，具有一定程度的动态性。

三、房地产行业融资的创新渠道

(一)房地产的私募基金

房地产私募基金，主要特点有：非金融融资，操作灵活简洁，是企业的金融风险大大降低。使开发商在各个社会渠道的资源集合在一起， 这样原本炒盘炒地的资金，便可以顺序流入开发的场所，解决了社会资金的出路，而且，大大的满足了企业对于资金的需求。

(二)渐行渐近中的房地产的投资信托

房地产的投资信托，属于一种发行的收益凭证，用于融合指定的大多数投资者的资金，然后，投资中的管理和经营，一般交由专门投资的机构来实施。投资信托具有其自身独特的特点与优势，主要体现两个方面：

套现能力强、流动性极高。持有者，拥有这种证券化产业的基金，可以将这种收益的凭证，在市场流通与转让，属于流动性非常高的资产。

风险较低、收益稳定。证券化的产业基金，应该把净收益中90%以上通过股利的分红形式，返回给投资者，与此同时，这种基金收入，一般又是以相对来说，比较稳定的租金收入作为主要，所以股利一般较为稳定，股价的波动性也较小。

(三)商业抵押担保证券

商业抵押担保证券，也叫做CMBS，通过这种不动产的贷款，连同商用房产的抵押贷款，将大部分的资金进行汇聚。CMBS是一种新的商业证券化融资的方式。通常汇聚到一起的资金被集合到一个组合抵押贷款池里，接着通过证券化的整个过程，按照债券的存在形式，发行给投资者。这种CMBS（抵押担保证券）的价格，由评级机构给出，他们是通过评级结果测出来的。最后，投资的银行，在参考评级的结果之后，会确定最终的发行价格，然后再由投资者发行。

(四)上市直接融资

上市融资的发行面宽广，可以大规模的募集资金，之后有效的改善法人治理结构与资本结构，提升品牌的价值，还可以为其他的融资方式铺路。

(五)房地产资产证券化

通常是指，房地产开发商，按照价值的单元，把自己在建的房地产大项目分割成为小的单位，然后直接的或者委托中介机构，出售给小的投资者；再或者直接以房地产的产业投资的基金的形式出现，汇聚了社会各个方面的零散的资金，主要用于投资到房地产项目。

参考文献:

[1]张建.房地产金融实务[M],上海,上海财经大学出版社,2007

[2]邓宏乾.房地产金融[M],武汉,华中科技大学出版社，2004

[3]施方，住房抵押贷款证券化一运作和定价[M],上海,上海财经大学出版社,2004

[4]吴国富.房地产开发融资方式探讨[J].金融经济,2010

[5]王轶姝.我国房地产企业融资问题研究[J].中国商界（下）,2009

[6]陆海飞.我国房地产融资问题刍议[J].中国城市经济.2011

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关键词：房地产投资信托（REITs）；制度分析；房地产金融

中图分类号：F83文献标识码：A

一、REITs的本质

Real Estate Investment Trusts，简称REITs，最早源于1960年美国国会通过的《国内税收法典》（Internal Revenue Code of 1960，I.R.C）和《房地产投资信托法案》（Real Estate Investment Trust Act of 1960），它是指通过发行基金受益凭证募集资金，交由专业投资管理机构运作，基金资产专门投资于房地产产业或项目，以获取投资收益和资本增值的一种基金形态。REITs实际上是由专业人员管理的房地产类的集合资金投资计划（Collective Investment Scheme，CIS）。其设立的目的是集聚资金、分散风险，获得较高的规模效益，促进房地产市场健康发展。

REITs的外在表现形式是基金、股票、受益凭证等投资和融资工具，采取的组织形式是信托或者公司，但透过这些外在表现形式，REITs其实是由许多特殊的法律制度构建而成的一个“制度安排集合体”，这就是REITs的本质内涵。

本文从新制度经济学的角度将房地产投资信托（REITs）定义为：一种通过发行股票或者单位受益凭证来募集大众投资者的资金以形成基金，由专业投资机构投资经营房地产及法定相关业务，并将绝大部分的投资收益定期分配给投资者的特殊集合投资制度。

二、我国REITs制度建立的动机

（一）现有融资渠道过于单一：REITs发展的内在原因。尽管中国在上世纪九十年代后期已经初步具备了发展房地产投资信托的制度环境，但直到2003年以后房地产界才正式出现对REITs的探索，这与中国房地产投融资政策环境的发展变化是密切相关的。银行贷款、自筹资金和其他资金占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，大概是45%，而自由资金大概是30%。从表面上看，银行贷款只有23%左右，但是进一步分析我们发现，其他资金来源中80%以上的部分来自于定金及预收款，这部分中又有60%～70%的部分是属于银行或住房公积金管理中心所发放的个人住房按揭贷款，而在自筹资金中，企业自有资金（权益资金）仅占了55%左右，其余的部分主要是建筑施工企业的工程垫款。而在施工企业的工程垫款中，也有很大一部分是来源于银行的建筑业贷款。也就是说，在房地产开发资金来源中，有60%左右的资金是来源于银行体系，而且是以开发贷款和住房按揭贷款等债权型融资的形式存在，开发自有资金的部分还不到20%，房地产业的平均资产负债率较高。这表明，我国房地产融资渠道比较单一，主要是商业银行体系支撑着房地产业发展的资金需求，信托、上市、债券、基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成多元化的资金支持体系和风险分担体系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。这一融资体系对房地产企业、金融体系、宏观调控和宏观经济都有十分不利的影响。因此，必须建立一种理想的房地产融资体系。我们认为房地产投资信托基金应是我国未来房地产业融资发展的主要出路，因为它的受益凭证可通过证券公司公开上市流通，有更强的流动性，而且投资者享受有限责任、集中管理、自由进出和转让等优惠条件。通过房地产投资信托基金，小额投资者也能够分享到原来少数富人和大的机构才能获得的商用房地产的收益。

（二）弥补直接投资制度供给不足：REITs发展的外在原因。REITs在中国的萌芽和发展，是市场主体寻求回避国家金融规章制度的控制和追求潜在利润的结果，根源于对房地产投融资制度创新的市场需求。制度理论表明，制度的供求均衡是动态的，当现存的制度安排阻碍了市场主体对潜在利润的追求时，制度供求出现失衡，市场就会产生对新制度安排的需求。中国房地产资本市场结构不完善，房地产企业缺乏直接融资渠道，长期依赖于银行的间接融资。一方面使房地产业难以与雄厚的社会资本对接，缺乏发展后劲；另一方面银行资金来源的短期性和房地产信贷资金运用的长期性之间的矛盾，增加了银行的流动性风险，也不能满足房地产企业对长期资金的需求。因此，直接融资渠道的缺乏成为影响中国房地产业发展的一个重要因素。融资和投资是一个问题的两个方面。房地产业直接融资渠道的缺乏，实际上是源于大众投资者对于房地产业直接投资渠道的缺乏。中国居民目前已经累积了15万亿元储蓄存款，他们对于利润丰厚的房地产投资有着强烈的需求。然而，由于缺乏针对广大中小投资者的合意的房地产投资工具，社会闲散资本无法积聚起来投资房地产。这种房地产企业直接融资需求与社会投资者直接投资渠道缺乏的矛盾是中国房地产资本市场的主要缺陷所在。这种矛盾在银行间接融资相对宽松或者房地产业发展处于低迷的时期，处于隐性状态，但当银行间接融资紧缩而房地产业发展又处于繁荣旺盛时，则会充分地暴露出来。央行121号文件的出现，正好起到了加速矛盾显露、促使矛盾解决的催化作用。因此，REITs的萌芽和发展，实质上是对中国房地产资本市场缺陷和内在矛盾的一种制度反应，是对中国房地产直接投资制度供给不足的一种市场弥补，是对中国房地产投融资制度的一种创新。这种制度创新不仅弥补了制度需求缺口，满足了房地产直接投融资市场供需双方的实际需要，使微观主体获得了潜在收益，更为重要的是，它完善了中国房地产资本市场，促成了中国房地产业资金的有效运转和良性循环，推动了中国房地产业和中国宏观经济的发展。

三、我国建立REITs制度的构想

（一）REITs公司的建立。REITs在运作上类似于我国目前发展中的投资基金，只是在筹资工具和资金运用方向上有所不同。鉴于此，我国既可以专门建立REITs，也可以由原来某些类似的投资基金转换而成，允许其发行房地产基金、房地产债券、房地产所有权凭证等多种融资工具，并明确规定所筹资金需投资于房地产项目。

（二）REITs的监管机构。国务院证券监督管理委员会专门成立的REITs业务监管部门，对REITs的资金募集、投资标的选择等进行监督和管理，并提供咨询和进行人才培养。同时，REITs还应接受中国人民银行的业务指导。

（三）REITs的法律环境。要使REITs能健康稳定地发展，必须完善其法律环境。因此，在政府部门应尽快出台有关法律法规，如《证券法》、《信托法》、《抵押贷款办法》等。对于有关业务主管部门，也应及时颁布一些过渡性或临时性的条例，保护投资者的利益，规范REITs的发展。对于已有的相关法律法规（如《公司法》）的适用性问题，也应明确予以解释。

（四）REITs的税收优惠。可以借鉴美国的经验，对REITs给予某些税收上的优惠，以鼓励其健康发展。但是，要规定REITs应符合某些限制性条件。如：1、REITs必须保持至少100名以上的受益凭证持有人；2、保持至少75%上的资产投资于房地产、房地产担保债权以及政府公债等低风险债券；3、盈利的75%以上必须来自于与房地产有关的投资；4、每年盈利的95%以上必须发派给REITs股份（受益凭证）持有人。当然，上述条件中的有关数字只是参考美国的法律规定，我国政府可以根据国情需要，自主调整或制定其他条件。

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改革开放以来，我国房地产市场逐渐形成，房地产金融业也开始在探索过程中不断演进和发展。然而，目前我国的房地产业和房地产金融体制都还很不成熟和完善，如产业发展的低端化、市场机制的滞后性以及金融体制的落后性等。在开发模式上，我国房地产业长期处在高污染、高能耗的低端发展领域，造成产业发展对环境的持续恶化和城市发展的不可持续。在市场机制的建设上，自1998年取消福利分房以来，房地产市场化开始走向极端化，房屋价格不断波动，政府对市场的把握也不太准确。而房地产金融体制的建设也没有得到创新和发展。在全球金融危机过后和低碳经济发展的背景下，我国面临着产业转型的重大历史机遇。毫无疑问，作为我国国民经济的重要支柱之一，房地产业在经济发展的潮流中也不可避免要进行重大转型。房地产业的顺利转型和发展很大程度上取决于金融体制建设的成功。因此，在房地产转型的背景下，我国有必要对房地产金融体制的建设和改革进行全面的思考。

一、房地产业面临重大转型机遇

当前，我国房地产业处于调整转型期，在政府相继出台一些严厉的政策之后，我国房地产市场的运行状态开始出现改观，表现为：房地产市场供求关系发生明显的变化；房地产供给结构逐步趋于完善；房价涨幅趋缓，呈下降与分化趋势等。面对政府舆论的导向和政府政策的转型、转变，房地产市场正经历一场前所未有的宏观大调控，这次调控不同于以往任何一次，调控政策的力度之大，时间跨度之长，任务之艰巨，涉及面之广，社会关注度之高，是历史上任何一次都无法相提并论的。具体地说就是中国的房地产市场这次宏观调控不是简单地调控、软着陆，而是面临巨大战略调整和转型。基于当前我国房地产业发展的需要和国际上金融业发展的实际情况等因素，笔者认为当前房地产业面临着以下几方面的重大转型：

1.土地利用方式从粗放型向提高土地利用率方向的转型

城市的土地供应与房地产开发之间具有很大的内在联系。随着房地产业的大力发展，城市土地供应面临着巨大的挑战。一方面，为了满足人们日益增长的住房需求，房地产业在夹缝中顽强地扩张发展；另一方面，城市土地资源的短缺和土地利用率的不足成为房地产发展的瓶颈和房价高涨的重要因素之一。近年来城市化的不断推进和城镇人口的急剧膨胀极大地促进了房地产业“虚幻的繁荣”，导致城市用地的大幅减少。因此，房地产未来的发展趋势必然要求节约利用城市土地，逐渐从“摊大饼”式的开发模式转变为集约利用模式。为此，提高土地利用率是解决问题的根本。政府应该转变城市发展方式和城市规划模式，减缓当前城市的盲目扩张行为，树立建设紧凑型城市的城市规划理念。具体来说，还应该减少面子工程对土地的浪费，以保证在不突破土地红线的前提下，增多可供地面积。

2.从市场为主的供房模式转变为以政府为主导、市场为补充的供房模式

这一转型即由商品住宅开发为主导转向以民生住宅为主导的转型。自1998年福利分房被取消之后，我国房地产市场出现了严重的竞争，房价在市场的调控下出现了不理智和不理性的发展势头，给老百姓的实际生活带来很大的负面影响，也不利于经济的可持续发展。因此，没有政府的宏观调控，市场很难发挥完善的作用。当前政府所实行的一系列政策均预示着这一转型的发展趋势。这对于缓解社会矛盾具有重大现实意义。“过去不少地方对房地产的政策是GDP优先，短期政绩优先，而目前已经开始营造的新的政策环境，是把房地产和科学发展观、构造和谐社会结合起来，其政策目标是和谐优先，尤其是要照顾好中低收入阶层。这种转型意味着，房地产业的社会属性、政治属性大大增强了。”在房地产业不够成熟且面临重大转型的关键时期，政府的作用显得尤为重要。到底是建立以市场自发调控为主的经济发展模式，还是建立以政府为主导作用的发展模式是一个非常重要的问题。我国房地产市场发展的历史告诉我们，短期内，市场作用的过度发挥不利于普通百姓的权益的保障，由于贫富分化的存在和恶化，需要政府的宏观调控和保障。当前我国高房价背后政府加快建立保障房的事实就是最好的例证。

3.房地产开发地域范围由一、二线大城市转向三、四线城市以及乡村区域

最近，随着房地产市场调控政策在一、二线城市效应的逐步显现，众多有实力的房产开发商，最近从北京、上海、广州和深圳等一线城市纷纷撤离，积聚实力或抱团取暖通过梯度转移正向烟台、泉州、东莞、潍坊、南通等为代表的三、四线城市房产市场进发以获取更大发展。其实，这一发展趋势在我们的意料之中，也是大势所趋。中国人多地少，城市土地也出现供应不足的现象。在城市化进程中，房地产的开发模式应进行重大调整，包括从粗放型的土地利用模式过渡到集约利用模式，从低品质的房地产产品向低碳的高质量的产品发展，以满足城市发展的需要。但仅有这些转型还远远不够，广阔的小城市市场和乡村市场开发是房地产未来发展的重要取向。此外，房地产开发的产品类型也将得到转型，以居住型商品房为主的房屋供应模式也将向商品房、保障性住房以及商业房产、旅游房产、养老地产、旅游地产、物流地产等新兴房地产产品类型转变。

4.房地产开发从高污染、高能耗高碳运营模式

向低污染、低能耗的低碳模式转变自2003年英国政府提出“低碳经济”的概念后，全世界都在热议这一发展模式。所谓“低碳经济”就是以可持续发展理念为指导，通过技术创新、制度创新、产业转型、新能源开发等多种手段，尽可能地减少高碳能源的消耗，减少温室气体排放，达到经济社会发展与生态环境保护双赢的一种经济发展形态。作为我国国民经济的支柱产业之一，房地产业走向低碳化是大势所趋。国家“十二五”规划明确提出“低碳经济”的发展要求，房地产业界对于经济发展模式转型的关注和思考也越来越深入。目前，低碳发展模式已经纳入了众多企业未来的发展规划之中，低碳技术甚至成为了企业在市场竞争中的夺取市场份额和抢占市场先机的关键因素。如保利、万科等一部分企业通过实现产业技术升级和产品转型，力图从以往单一业态开发模式向多元化发展，打造集住宅、商务、办公和旅游于一体的整合协同经营模式，以便控制房地产链条的各个环节，从配套家装、家电的品牌选择等各个方面加以关注，从根源上减少碳排量，实现能源优化配置。因此，毫无疑问，房地产业的低碳转型势在必行。低碳转型不仅仅为了适应世界发展的潮流，也是我国后工业时展的必然要求。通过低碳转型，产业链可以得到优化，产业可以可持续发展，人民的生活水平和质量也会相应得到提高。#p#分页标题#e#

二、房地产业转型的必然要求———房地产金融改革

房地产业是一个资金需求规模较大、资金周转周期较长的高风险行业。资金的供给是发展房地产业的重要因素和保障。在房地产业转型的历史时期，不管是哪种转型都需要金融的大力支持。而目前我国的房地产金融体制不仅无法满足当前房地产业快速发展的需求，也不能为房地产业的转型提供资金保障。因此，借鉴国外先进的金融工具和融资模式，创新我国的金融体制，改革现存的房地产金融产业，显得尤为重要。应该说，房地产金融体制的改革不仅是房地产业本身转型的重要组成部分，也是房地产业转型的根本和关键点。传统的金融体制严重束缚了经济的发展和消费需求，而现存房地产金融体制不仅极大地阻碍了房地产业的繁荣和市场的发展，也在一定程度上加重了我国银行系统的系统风险。具体来说，我国房地产金融体制主要面临以下几方面的问题和困境：

1.房地产资金来源严重依赖银行系统的房地产信贷

目前，我国房地产资金绝大部分来源于商业银行的信贷和按揭贷款，而国有控股的大型商业银行又占据主要地位，造成银行系统风险的高度集中。纵观近年来房地产信贷的发展情况，我们可以发现：房地产贷款余额占商业银行贷款余额比例一直处于高位状态，并有小幅上升趋势；个人住房贷款余额占房地产贷款余额比重也较大，且增幅远远高于房地产开发企业贷款增幅。例如，从国家统计局的资料可以看出，2001年，我国房地产贷款余额仅占金融机构贷款余额的9.98%，而到了2010年，这一数字达到了18.25%。2001年，我国个人住房信贷余额为5598亿元，占房地产贷款余额的比例为49.92%，而到2010年末，这一数字上涨到57300亿元，占房地产开发企业贷款余额的62.99%。这说明，银行贷款是房地产的主要融资渠道。我国房地产业的融资结构中直接和间接来自银行贷款的比重大约占55%，超过30%～40%的国际水平。事实上，房地产开发企业的信贷资金远超过这一比例。按照现行首付30%的购房规定，个人住房贷款也将达到60%占比以上，而房地产企业资金很大一部分来自于购房者的预付款。因此，其间接来自银行系统的资金占比更多。而这一特点带来了一系列的负面影响：第一，商业银行信贷风险开始显露；第二，银行信贷抑制了房地产开发和消费者的消费；第三，房地产信贷受国家政策和宏观经济形势影响较大，且年增长率波动较大，不利于经济的平稳发展。

2.房地产金融市场还远未完善

长期以来，我国的金融市场遵循着以银行为主导的发展路线。而有着直接融资作用的一级资本市场却远没有得到发展。房地产金融市场也是如此。由于房地产需要大量的资金进行建设，而银行系统担负着供给这种资金的主要角色，这就造成了商业银行背负巨大的市场风险。虽然目前我国的金融机构数量有了较大的突破，但总体服务水平还有待提高，服务类型还比较单一，管理机制还不顺畅。由于缺乏整体规划，金融机构间的协调机制还没有凸显出来，金融市场还很不完善。其次，不完善的法律法规体系制约了房地产金融市场有序发展。房地产金融市场的良好秩序需要有健全的法律法规作保障，目前我国与房地产金融有关的法律法规仍存在不完善和部分缺失现象，不适应房地产金融快速发展的需要。

3.房地产金融体系不健全，房地产宏观管理体制亟待理顺

从房地产金融体系的建设来看，目前，我国政府缺乏有力的措施支持房地产金融业务的创新，缺乏由其直接经营、能贯彻政策意图的金融机构，缺乏专门的保险机构为居民的储蓄存款和银行贷款提供安全保障。众多的金融机构无法进入房地产金融市场，使资本市场与房地产市场脱节。因此，我国目前的房地产金融体系还很不健全，这种不健全的金融体系势必加大宏观调控的难度。最明显的事实就是，在当前高房价的背景下，国家为了控制房价高涨而采取的宏观政策起效比较慢，这与房地产金融市场和金融体系的发展程度不无关系。一旦金融机制受到阻隔，市场就会失灵，政府的宏观政策可能无法发挥效应。

4.相关法律还有待形成和完善

我国目前的金融法律还很欠缺，规定并不明确。我国迄今建立起来的房地产金融法尚未形成完整、科学的体系，房地产金融法律只是初具规模，无论是法律规范的内容、调整的效果，还是法律规范的立法层次、立法技巧，都尚未达到较高的程度。由于房地产金融政策与法规一方面在资源配置中起着基础性作用，同时它们又构成房地产业宏观调控的重要手段。因此，我们应该高度重视立法在金融体制建设方面发挥的独特作用，尽早形成我国的房地产金融法制和法规。金融是经济活动的重要保障，任何经济活动的开展都离不开金融。在房地产业转型的重要时期，金融也将发挥巨大的效应。无论房地产业如何转型、转型程度如何，金融的作用都是不可或缺的。因此，如何形成具有竞争力和具有吸引力的金融体系，最终建立稳定的金融体制，不仅对于房地产业本身具有重大的现实意义，而且对于国民经济中其他产业的转型和与其配套的金融机制的建立都具有举足轻重的示范作用和现实意义。通过整合社会金融资源、合理利用金融工具、畅通金融渠道，建立稳定而成熟的金融市场并最终形成我国独特的房地产金融体制，我国房地产业必将随着国家经济的繁荣走向健康、稳定和兴盛的康庄大道。

三、如何改革我国房地产金融体制

我国应建立以政府供给为主的房屋供给模式；改革过度依赖传统的银行系统的资金体系，建立多层次、有针对性的金融体制；转变高污染、高能耗的房地产开发模式，提倡低碳房地产发展等举措。

1.借鉴国外的经验，积极引进先进并符合实际的融资工具和模式

从我国目前的实际情况来看，资本市场尚不发达，市场容量狭小，融资工具缺乏。个人住房抵押贷款占全部贷款总额的比例不足,且贷款的期限、利率、还贷方式、首期付款数额和提前还贷处置方面差异很大，还谈不上标准化的住房抵押贷款工具，尚不具备利用抵押债券在资本市场融资的条件。短期来看，我们应该大力发展金融市场，借鉴国外先进的融资模式，包括房地产信托、房地产投资信托基金（REITs）、政策性住宅银行、房地产抵押贷款证券化等工具。尝试建立类似德国的互助合作专业房地产金融机构、新加坡的政府公营的专业政策性房地产金融机构、日本的混合型房地产融资机构等金融机构。长期来看，我国房地产金融体制应该建立在以政府为主导、以市场为补充的机制上，应该借鉴新加坡的公积金模式和德国的住房储蓄模式金融融资。美国的房地产金融业比较发达，融资工具比较齐全，居民购房和房地产商建房都有较稳定的资金来源；新加坡的住房公积金制度是世界上最完善的国家之一，其政府在住房方面的引导作用值得我们再一次借鉴；西欧国家的房地产融资模式也有自己的特色，尤其是德国的融资模式值得我们学习。总之，我们要借鉴一切国家先进的融资模式，引进有利于我国房地产市场发展的融资工具。#p#分页标题#e#

2.积极发展我国的金融市场

长期以来，我国的金融市场停留在初级市场的发展上，次级市场远没有得到开发和深化。由于二级市场可以更有效地吸纳闲散资金，平衡资金供给，分散融资风险等作用，因此我们要大力发展二、三级金融市场。此外，我们还要发展直接融资渠道。只有发展金融市场，我国的房地产业才能拥有更多的融资渠道，获取到更多的资金。目前。我国大量闲散的民间资本缺乏有效的投资渠道，而大量的房地产企业却缺乏融资渠道，企业与投资者之间丧失了互利共赢的对接平台。因此，我国急需建立多元化的房地产金融体系，应该大力发展直接融资，分流大量堆积在房地产经济中的游资，实现房地产业有效的市场配置和政府宏观调控效应的最大限度发挥。由此可见，通过发展直接融资渠道以及次级金融市场，建立稳定的金融体制，还可以进一步稳定房地产市场，促进经济的平稳发展。

3.稳定房地产市场和房价，为金融市场和金融体制的建设营造良好的氛围和条件

长期的银行信贷，不仅给商业银行带来巨大的系统风险，而且不利于整个市场的健康发展。从1992年出现的海南房地产泡沫，到2004年的房地产过热发展，再到当前房地产价格居高不下的尴尬局面，我国房地产市场呈现出大起大落的不稳定现象，这不利于金融市场和金融体制的建设。相反，成熟稳定的房地产市场促进金融体制的形成，房地产金融体制的完善也会极大促进房地产市场的稳定和繁荣。因此，政府应该在建设金融体制的过程中，有意识地管制房地产市场的波动，为市场开拓一条顺畅的渠道，营造一种良好的环境。

4.积极鼓励民间资金投入房地产领域，妥善处理好直接融资和间接融资的发展平衡

一个完善的房地产金融体制中的金融体系不能完全是以间接融资为主要融资模式，也不可能全是直接融资。在房地产过度发展的时期，政府的调控作用不可或缺，其能够为市场提供一定的调节和风险控制的作用。在房地产高度发展时期，政府的作用也不能缺失，市场依然需要得到适当的调控。尤其在社会主义市场经济还不太完善，房地产金融体制还不成熟的背景下，整个市场都需要政府的调控和完善。但是，市场是金融生态的最基础的环境。因此，我们必须坚持以市场化为目标的金融改革，允许非正规的金融成分（如民间借资、企业借贷、钱庄、标会等互的合作金融组织）的合法存在。

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关键词：房地产企业 融资结构

当前经济形势错综复杂，因而需要因地制宜、深化改革。某房地产公司凭借坚实的基础、雄厚的实力以及和金融机构长期建立起的良好合作关系，不断化解资金风险，实现了稳健发展。通过优化企业的融资结构，引入多元化的融资方式，突破融资制约瓶颈，形成了良好的资本结构。

一、房地产行业整体融资现状及原因分析

（一）融资方式单一、过度依赖间接融资

企业融资方式按投融资双方关系可以分为直接融资和间接融资。目前大多数房地产企业都面临融资渠道单一的问题，来自银行的间接融资资金在资金结构中比重偏高，主要表现为银行信贷资金。表面上看，企业开发建设资金主要来源于银行信贷资金，从更深层次来讲，开发企业的资金回笼，如预售、销售款中大部分来自客户的银行按揭贷款，施工单位工程垫支款中也有部分来自银行贷款，据此推算，开发企业直接和间接银行贷款占到总资金的6成以上。房地产行业是一个资金密集型的产业，投资规模大，回收周期长。企业发展机遇很多，面临的风险也很多，资金琏中的任何一个环节发生问题，都会出现连琐反应进而影响其生存。银行对高风险附加值行业的资金支持并不是其优势所在。

纵观某公司的融资方式及综合指标，以2010年为分界线，大体格局如下：2010年以前公司基本以短期流动资金贷款的方式获得外部融资，贷款总量约20亿左右，项目建设资金主要来源于上期项目销售回笼资金和银行贷款，从未涉足直接融资产品。在当时的金融环境下，多以半年期基准利率下浮10%的水平融资。2010年随着国家宏观调控政策的出台，贷款利率上升为一年期基准利率，贷款总量从2009年的21亿逐年上升至2012年的44个亿，增加了一倍。虽然进行了诸如股权质押贷款之类的直接融资，但这部分融资产品从总量上讲比重过小。项目建设资金中的70%通过项目开发贷款方式解决，30%自筹资金依靠短期贷款等其他方式筹集到位，以银行信贷资金为主的间接融资资金比重过大。

（二）内源融资少，主要依靠外源融资，自有资金不足，资产负债率居高不下

公司融资方式按资金来源可划分为内源融资和外源融资。内源融资是指企业将自己的留存盈利和折旧转化为投资的过程。外源融资则指通过一定方式向企业之外的其它经济主体筹集资金，使之转化为自己投资的过程。

中国银监会于2009年10月先后颁布实施了《项目融资业务指引》和《固定资产贷款管理暂行办法》，2010年2月又颁布实施《流动资金贷款管理暂行办法》与《个人贷款管理暂行办法》。“三个办法一个指引”中明确规定对项目资本金未达30%及未取得“四证”的项目，商业银行不得发放任何形式的贷款。一系列政策规定的出台对房产企业各类贷款审批的要求和资金流向的监管力度明显加强，对公司的融资策略产生了决定性的影响。

房产行业具有不同于其他行业的特殊性，从土地开始的资金投入，到最后销售资金回收，需要经历一个漫长的时期。在过去的几年中，公司对经营战略进行了调整，采取以租赁为主销售为辅的营销策略，保存优质资产，增加稳定性收入，从而在实现资产增长的同时并没有足够的项目现金流入，建设资金回流的时间拉长，因而不得不借助于大量的外部融资，这增加了财务风险。根据公司2012年的统计资料，资金流量及结构分布如下：年度资金流出量22亿，其中自有资金提供50%，另外的50%全部由新增融资提供。从总量上来看，工程建设支出12亿元，大约相当于整个年度融资量，工程建设的投入高度依赖外源融资资金，自有资金提供不足的现状使得项目开发贷款的审批和审批后的投放受到影响，公司运营对外部资金过于依赖，从而防范市场风险的能力较弱。

内源融资资金过少带来的另一个影响就是评价公司偿债能力的重要指标――资产负债率偏高。在没有外部权益性融资注入资金的背景下，内源融资体量过小，公司的开发建设资金缺口必须依靠外部债务方式取得，使得资产负债率逐年上升并居高不下，利息负担过重，财务风险增大。如果不打破这一融资格局，不对公司资本结构进行调整，这种状况将会持续下去，并最终对公司的再融资能力产生影响。

（三）长期融资比例较低，短期融资比例较高

2010年以前国家的货币政策及银监会对短期流动资金贷款的用途监管均较为宽松，周转灵活且利率优惠的短期流动资金贷款能够满足公司对资金的全部需求，中长期贷款量微乎其微。2010年，随着国家一系列政策规定的出台，银监对贷款资金投放的审批要求愈来愈严格，对贷后资金用途监管力度不断加强。2008年――2012年，在公司贷款总量翻了四番的同时，贷款利率上升为一年期基准利率，中长期贷款比例也逐步调整上升至30% 。虽然进行了短期和中长期融资结构的调整，但在短期信贷资金大量留存并逐年递增的前提下，中长期贷款的占比增长缓慢。项目建设资金中有相当部分来源于短期流动资金贷款，形成短贷长投，长短错配的状况。短期贷款比重过高在一定程度上会降低融资成本，但其周转频繁的特点增加了财务风险和经营风险，在国家严厉的宏观调控下随时可能出现现金短缺，这对企业稳健经营极为不利。

从目前情况看，房产行业在未来较长时间仍有可能受制于各项宏观政策调控，根据自身规模实力和抵御风险的能力，采取不同对策，合理配置资源，优化公司融资结构，对公司的长期发展将有着深远的意义。

二、优化融资结构的对策

（一）增加内源融资，加大股权融资力度，降低资产负债率

资产负债率是国资委考核其下属国有企业的一个重要经济指标，目前上级集团对公司这一指标的红线要求为80%，公司近年来资产负债率居高不下，改善这一指标的途径需要从增加内源融资和股权融资两方面入手。内源融资不需要对外支付利息，不发生融资费用，使得内源融资的成本远低于外源融资，而且内源融资也是西方发达国家企业首选的融资方式。股权融资既可以通过上级公司增资扩股方式，也可以采用公司自有资本与外部资本市场的结合。公司经过多年的精心经营和资本积累，区域内的土地均以远低于市价的成本进行了锁定，投资收益率远高于市场平均水平。鉴于此，建议对于这块区域的开发可保持原来的资本结构，保留既得收益并实现利益最大化。对于公司向区外延伸拓展项目，如果项目本身通过市场运作，那么可采取联合开发，引入战略投资者，组建项目公司。这一方面解决了项目对资金的需求，另一方面有利于分散企业风险，更重要的是通过引进专业机构和高端品牌，扩大社会效应，在项目带来经济收益的同时也有助于提升公司形象，产生巨大的社会效益。

（二）采用项目参建、垫支承包施工、项目供应链融资方式，减少自有资金的垫付

对于为客户定制的项目可采取项目参建方式，减少自有资金的支付。垫支承包施工则指在项目施工建设过程中，发包人的工程建设资金暂由承包人以其自有资金进行垫资，待工程完全施工结束或施工比例达到相互约定的条件后，再由发包人按相关约定向承包人支付工程价款。这种方式可以达到资金延迟支付、节约资金成本、减少资金周转压力的效果。项目供应链融资是基于融资机构对项目的审批及与施工单位之间应收账款的确认，对项目供应链商户发放融资。这种融资方式可以有效解决供应琏商户融资难的困境，同时延长公司工程款项支付期限，供应链融资到期，公司以项目贷款或自有资金对接。在关键时点（如年末等）可以通过供应链融资的方式降低融资总额，从而降低资产负债率。

（三）拓展多种直接融资渠道，增加长期融资产品比例

针对公司经营特点和资产状况，可以进行诸如：股权质押贷款、发行企业债券、发行短期融资券等直接融资，目前公司在这几方面已进行了尝试。在长期融资方面也采用了项目开发贷款、经营性物业贷款等长期融资产品。目前，无论是直接融资还是长期融资，在总融资量中体量偏小。未来在上述产品的基础上可以进一步延伸至如发行中期票据（永续中票）、定向票据，进行并购贷款、资产证券化，寻求产业基金发展道路。这样可扩大融资渠道，从以债务融资为主转为股权融资，在融资方式上与同业先进水平接轨。

（四）谨慎把控扩张规模及扩张速度，提高自有资金比例，改善企业现金流

公司在历经近三十年的发展壮大后进入了良性运营，资产回报率较高。在未来良好的预期下，公司又将进入二次成长期，待建项目多、建设节奏紧凑，资金投入需求量大，同时公司未来战略发展也需要充沛的资金作为坚强的后盾和有力的保障。在公司以较高负债方式运营时，如果项目资金不能尽快回收，将促使公司资金琏加速紧张。无论从宏观还是从微观的角度对公司经营规模的扩张和发展速度进行审慎把控，都需要在合理分配租售比例、优化资产结构、合理配置资源、提高自有资金积累能力上探求新的思路，从根本上改善现金流量不足的问题。

随着近几年国家对房地产行业的宏观调控，整个行业形势仍然严竣。在公司大规模的资金需求与可持续发展之间寻求平衡点，是本文的意义所在。财务部门应该根据公司总体战略，制定优化融资战略，从资金上保证各项子战略得以落地。随着直接融资和间接融资、短期融资和长期融资、股权融资和债权融资等多种融资方式的均衡发展，未来公司的融资结构必将形成多元化格局，在资金短缺和融资成本中寻求平衡，实现资金管理的科学化。

参考文献：

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关键词：房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系

房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。但是我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。

1我国房地产融资现状

（1）从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。

（2）从总量上看，近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2005年1～11月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长22.2%。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了7.1%，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。

（3）从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2005年1～11月其他资金来源达到了8041.73亿元，同比增长速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，1～11月达到6065.21亿元，同比增长速度达到了38.9%，其中开发商自有资金为3378.16亿元，同比增长速度为42.1%，开发商自有资金的比重比去年同期上升了2.7个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金来源，1～11月银行贷款部分达到3187.45亿元，与2004年同期相比增长了16.5%。

2我国房地产业融资面临的问题

（1）政策上——国家宏观调控，增大融资难度。

近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根，控制土地出让面积，一次清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度，这些都对房地产开发企业造成了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。

就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”——完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等7个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如《通知》规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求；对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道——预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，必须保证“资金链”不断裂。同时，《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。

（2）结构上——融资渠道单一，风险集中。

目前，我国传统的房地产融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种。在传统的房地产融资渠道中，银行信贷一直是我国房地产业的主要融资渠道。从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来，中国房地产业的资金来源十分单一，完全依靠银行信贷来维持行业的发展，走的完全是一条“独木桥”路线。

我国房地产业发展所需要的大部分资金来源于商业银行体系的支持，房地产业融资渠道相对比较单一，而其他融资渠道，如房地产信托、上市发行股票、发行债券、房地产基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成资金支持体系和风险分担体系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。这样的融资体系，无论是对房地产企业，还是对金融体系，乃至国家的整个宏观调控和宏观经济都有着十分不利的影响。具体地说，存在四个方面的潜在风险：

①对于房地产企业来说，由于房地产业融资过度依赖于银行，那么银行信贷政策的变化与调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响，这将十分不利于房地产业自身的良性健康发展。

②对于银行体系来说，给高风险高收益行业以资金支持并不是银行的优势所在。而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反，银行占据着超过一半的融资任务，而银行业从中所获得的收益却微乎其微，仅仅是固定的利息而已，银行业所承担的风险与其收益完全不对称，这将十分不利于银行体系的稳定。

③对于国家的宏观调控来说，房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算，极其不利于国家宏观调控政策的实施。

④从国民经济的角度分析，房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度，形成了对其他产业的挤出效应，这将不利于国民经济的协调稳定发展。

（3）环境上——房地产金融市场尚待完善。

总体来看，目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中，具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。存在的主要问题有：

①房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行。

目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险(担保)机构。

②房地产金融交易集中在一级市场上。

我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。相对全国1.84万亿元的住房抵押贷款，住房抵押贷款支持证券仅有30亿元，需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。

③政策性房地产金融缺失。

住房保障是社会保障制度的重要内容，也是构建和谐社会，实现政治经济稳定的重要方面。对于贫困人群、低收入者、刚参加工作者等特定人群来说，如果缺乏政策性住房制度及相应的金融支持，就无法尽快实现政府“人人享有适当住房”的政策目标，难以满足弱势人群的住房需求，对社会稳定和社会发展将带来不利影响。我国目前缺乏明确的面向特定人群的住房保障制度，因而也缺乏明确的政策性房地产金融制度安排，难以满足经济社会发展的需要。

篇10

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关键词：房地产；融资；房地产信托；房地产金融体系

房地产业在其生产过程中的生产、流通、消费的各个环节都离不开大量的货币资金，离不开金融机构的支援和配合。房地产业的资金融通，犹如房地产业发展中的血液流动，一刻不能停止。过去二十多年来，中国房地产开发企业的主要外部资金来源是依赖银行贷款和预售房款。2001年中国人民银行关于房地产贷款的风险管理政策出台，获得银行贷款和预售款的难度也越来越大。因此，现在的开发商在融资方面必须学会“两条腿走路”，一是从银行取得贷款即间接贷款，二是从资本市场直接融资，离开其中任何一项都不能做大。但是我国的房地产金融起点低、基础差，间接融资还很不够，而直接融资才刚刚起步。在加快金融体制改革的今天，如何通过有效融资促进企业发展，是摆在全行业面前的重大课题。

1我国房地产融资现状

（1）从融资来源上看，主要包括以下几个渠道：一是注册资本金、资本公积金及其他自有资金；二是银行贷款，它包括企业信用贷款和项目贷款；三是上市发行股票募集资金；四是发行企业债券；五是房地产信托，它包括资金信托和资产信托等形式；六是房地产基金，基金的收入来源包括资产增值、房租收入等等，可分为私募和公开发行两种；七是商业信用，如建筑施工企业的短期垫款等。

（2）从总量上看，近几年，我国房地产开发资金来源持续保持快速增长势头，2005年1～11月房地产开发到位资金达到17533亿元，同比增长22.2%。但在国家宏观调控的政策影响下，增长速度有所下降，比年初的增长速度减少了7.1%，这表明房地产宏观调控政策在房地产资金来源方面已经起到了一定的效果。

（3）从结构上看，我国房地产企业开发资金来源呈现三足鼎立的局势，银行贷款、自筹资金和其他资金来源共占据了房地产开发资金来源的98%以上。其中，其他资金来源一直占据着资金来源的龙头地位，但增长势头已逐月减缓，2005年1～11月其他资金来源达到了8041.73亿元，同比增长速度由年初的47.2%下降到11月的14%；而自筹资金则一直保持在第二大资金来源的位置，并保持着较快的增长速度，1～11月达到6065.21亿元，同比增长速度达到了38.9%，其中开发商自有资金为3378.16亿元，同比增长速度为42.1%，开发商自有资金的比重比去年同期上升了2.7个百分点；国内贷款则占据着第三位的资金来源，1～11月银行贷款部分达到3187.45亿元，与2004年同期相比增长了16.5%。

2我国房地产业融资面临的问题

（1）政策上——国家宏观调控，增大融资难度。

近年来，国家对房地产业逐步实施了一系列的宏观调控政策，如紧缩银根，控制土地出让面积，一次清土地出让金等。各地方政府也针对中央政府出台的政策制定了具体的实施细则，加大了宏观调控力度，这些都对房地产开发企业造成了严重的打击，特别是日趋严格的土地和金融信贷政策，为房地产开发企业的融资带来了前所未有的困境。

就我国目前房地产开发企业的资金运作模式来看，各种银行贷款成了他们的“生命线”——完全靠滚动的银行贷款来运作其项目，而银行在这种状况下承担了大量风险。“央行121号文件”《关于进一步加强房地产信贷业务管理的通知》从房地产开发贷款、土地储备贷款、建筑施工企业流动资金贷款、个人住房贷款等7个方面切实加强房地产信贷业务的管理，旨在减少银行的风险。比如《通知》规定：“房地产开发企业的自有资金不得低于其项目投资总额的30%”和“商业银行不得向房地产开发企业发放用于缴交土地出让金的贷款”，这就对房地产开发企业在项目开展初期的资金来源提出了严格的要求；对房地产企业之前另外一个主要的融资渠道——预售房款也作了严格规定，“商业银行只能对购买主体结构已封顶住房的个人发放个人住房贷款”。并进一步强调要“严格防止建筑施工企业使用银行贷款垫资房地产开发项目”，这对房地产在项目开发过程中资金运作也提出了极高的要求，必须保证“资金链”不断裂。同时，《通知》还规定,商业银行对房地产开发企业申请的贷款,只能通过房地产开发贷款科目发放,严禁以房地产开发流动资金贷款及其他形式贷款科目发放；同时,针对一部分房地产开发企业在当地贷款、异地使用,一定程度上加剧了部分地区的房地产炒作,带动了土地价格和房价过快上涨的情况,《通知》规定商业银行发放房地产贷款,只能用于本地区的房地产项目,严禁跨地区使用。121号文件从房地产企业开发贷款、建筑企业流动资金贷款、消费者按揭贷款等方面，控制了房地产企业的银行融资，使大部分房地产企业陷入到了资金链条断裂的边缘。

（2）结构上——融资渠道单一，风险集中。

目前，我国传统的房地产融资渠道主要有银行信贷、证券融资、信托融资三种。在传统的房地产融资渠道中，银行信贷一直是我国房地产业的主要融资渠道。从20世纪80年代的商业性房地产进入中国以来，中国房地产业的资金来源十分单一，完全依靠银行信贷来维持行业的发展，走的完全是一条“独木桥”路线。

我国房地产业发展所需要的大部分资金来源于商业银行体系的支持，房地产业融资渠道相对比较单一，而其他融资渠道，如房地产信托、上市发行股票、发行债券、房地产基金等融资渠道发展十分缓慢，多元化融资体系远未形成，没能构成资金支持体系和风险分担体系，商业银行体系承担着房地产发展中的巨大风险。这样的融资体系，无论是对房地产企业，还是对金融体系，乃至国家的整个宏观调控和宏观经济都有着十分不利的影响。具体地说，存在四个方面的潜在风险：

①对于房地产企业来说，由于房地产业融资过度依赖于银行，那么银行信贷政策的变化与调整必然会对房地产业产生巨大的冲击和影响，这将十分不利于房地产业自身的良性健康发展。

②对于银行体系来说，给高风险高收益行业以资金支持并不是银行的优势所在。而目前我国房地产融资体系的现状却恰恰相反，银行占据着超过一半的融资任务，而银行业从中所获得的收益却微乎其微，仅仅是固定的利息而已，银行业所承担的风险与其收益完全不对称，这将十分不利于银行体系的稳定。

③对于国家的宏观调控来说，房地产业的高债务依存度导致企业形成软约束预算，极其不利于国家宏观调控政策的实施。

④从国民经济的角度分析，房地产业的自有资本偏低导致行业投资过度，形成了对其他产业的挤出效应，这将不利于国民经济的协调稳定发展。

（3）环境上——房地产金融市场尚待完善。

总体来看，目前我国的房地产金融市场尚处于起步阶段，有关的制度和体系处于建设中，具有明显的市场建设和制度创设等初级阶段的特征，这些与我国房地产市场处于初创期和金融业的间接金融主导特征相一致。存在的主要问题有：①房地产金融机构单一，系统性风险集中在银行。

目前我国的房地产金融市场机构比较单一，以提供信贷资金的银行为主，缺乏许多发达国家经济体常见的、旨在分担住房抵押贷款违约风险责任的保险(担保)机构。

②房地产金融交易集中在一级市场上。

我国房地产金融市场发展还很不充分，主要以传统的银行信贷产品为主，缺乏直接融资产品，存在着明显的滞后和不均衡。我国房地产金融市场结构不完善，尽管一级市场已初具规模，但能够解决房地产金融流动性的二级市场正处于萌芽状态，发展很不成熟。相对全国1.84万亿元的住房抵押贷款，住房抵押贷款支持证券仅有30亿元，需要进一步扩大试点证券规模和机构范围。