房地产开发项目策划方案范文

导语：如何才能写好一篇房地产开发项目策划方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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在此前提下，房地产专业策划公司介入房地产开发项目的运作将成为市场的主流。笔者就此文讨论的即这一类合作所产生的协议――― 房地产开发项目前期策划合同。

一、房地产开发项目前期策划与房地产开发项目前期策划合同的概念

日本策划专家和田创对策划的定义是：策划是通过实践活动获取更佳成果的智能，或智能创造行为。也就是在对企业内外部环境予以准确地分析并有效地运用各种经营资源的基础上，对一定时间内的企业营销活动的行为、实施方案与具体措施进行设计和计划。我国房地产业界现在对房地产项目策划一般分为房地产战略策划模式、房地产全程策划模式、房地产品牌策划模式、房地产产品策划模式、房地产发展商自行策划模式等等。对于房地产专业策划公司而言，通常建议房地产开发商采取房地产全程策划模式。该模式由原深圳万科股份有限公司董事、副总经理冯佳先生提出，以土地价值最大化策划为核心，包含市场研究、土地研制、项目分析、项目规划、概念设计、形象设计、营销策略、物业服务、品牌培植等九个方面的内容。时间跨度自开发商委托日至业主入住、物业管理公司开始行使物业管理权之日止。

房地产项目的前期策划也与房地产项目的销售密切联系，许多项目都采取策划合同与销售合同合并签订的办法。在深圳、上海等城市，还出现了房地产专业策划公司免策划服务费、只收取销售费的新模式。

房地产开发项目前期策划合同从法律上定性，属于一种技术咨询合同。它具备技术咨询合同的法律特征：首先，房地产开发项目前期策划合同是受托人为委托人提供决策参考所订立的合同，其中相当大一部分属软科学研究，凡属工程设计、工程验收、技术转让等实质性技术活动不属此类合同调整。它主要发生在项目实施之前。其次，房地产开发项目前期策划属于决策服务，合同履行的结果仅为委托人可供选择的咨询报告。除合同另有约定之外，委托人将受托人提出的咨询报告和意见付诸实施所发生的损失，受托人不承担责任。

二、房地产开发项目前期策划合同双方当事人的主要义务。

（一）委托人的义务

房地产开发项目前期策划合同的委托人一般为房地产项目开发商或投资商。其主要义务有：

1、如实告知受托人房地产项目的背景情况材料和基本情况。包括欲开发土地的位置、欲开发土地的土地权属、欲开发土地的土地权性质、欲开发土地的权证面积、政府主管部门的规划要点、自筹资金规模等。背景情况材料和基本情况是受托人进行分析研究、提出咨询报告的基础和依据，委托人提供的报告材料、数据、资料越全面，越有利于咨询报告的科学性、合理化。

2、依据合同约定阐明需要咨询的问题，并作明确之要求。委托人首先要向受托人说明具体的要求，它是受托人进行分析论证的出发点。一般而言，受托人应当提供市场调查分析、项目投资策划分析、项目规划策划、项目可行性总评估分析四个方面的咨询服务。

3、接受受托人的工作成果。接受受托人的工作成果既是委托人的义务，也是其权利。工作成果是指受托人完成的咨询报告和意见，在受托人完成咨询报告和意见后，委托人要及时组织评价鉴定，确认工作成果是否符合合同约定的条件，予以验收。

4、支付报酬。这是委托人最基本的义务。委托人应依据合同的约定，分次或一次性履行支付报酬的义务。

（二） 受托人的义务

1、依约完成策划方案

受托人的主要合同义务包括三项，一是完成房地产项目的市场调查工作，二是依据调查情况进行有科学依据的市场分析，三是进行有独创性的策划。按照房地产业的特点，受托人完成的策划方案应包含的基本项目包括：

（1）市场调研

A区域房地产市场调研

B类比竞争楼盘调研

C各类物业市场调研

D项目功能与主题定位分析

E目标客户定性调查

F目标客户定量调查

G市场定位分析和项目价格定位分析

F项目可行性总评估分析报告

（2）项目投资策划

A宏观经济和本区域城市市场调研

B项目所在地环境、现状及发展趋势判断

C项目开发方式和开发节奏建议

D项目土地SWTO调查和项目规模定位、价值分析

E项目投入产出分析及资金运作建议

（3）项目规划策划

A项目背景分析

B项目名称和标志

C项目整体平面规划、功能分区、道路系统布局概念提示

D单体主力户型组合概念方案

E整体建筑风格定位、色彩计划

F室内布局、装修概念提示

G环境规划及艺术风格提示

H公共家具设计概念提示

I公共装饰材料选择指导

J灯光设计及背景音乐指导

K项目建成后未来生活方式指引

依据以上义务，受托人要尽可能收集与所策划项目有关的经济技术信息、资源信息、人才信息，利用自身的技术知识和经验，综合分析项目的技术内容，预测房地产项目的经济前景，为委托人的房地产项目提供科学依据和参考方案，提出具有较高科学水平和参考价值的咨询报告和意见。房地产项目策划方案不仅仅是一个结论性的方案，它还应包括基本信息数据、分析论证过程和各种可行性方案以及最佳方案等内容。

2、保证策划方案达到合同约定的要求。

咨询报告是委托人进行项目决策的主要依据。它要求受托人在技术咨询工作中，采取严肃认真的态度，力求咨询报告的先进性、可行性，避免咨询报告华而不实或出现失误、质量低劣、无参考价值等情况的发生，从而使策划方案和意见达到合同约定的要求。

3、配合和接受委托人的验收。

受托人进行的策划，需经委托人对策划方案验收后方为履行完毕合同。在项目验收过程中，受托人应委派专业技术人员和策划方案设计人员按时参加由委托人组织召开的工作会议，对咨询报告中的专业术语、调查依据、科学依据、策划理念等进行解释。保证委托人能够清楚明白的知悉整个书面报告的内容并有能力予以实施。

对于委托人在验收过程中所指出的问题，受托人应依据合同的约定予以修改、补作或对委托人予以解释。

（三）房地产开发商订立房地产开发项目前期策划合同应当注意的问题。

1、正确定位房地产开发项目前期策划工作的性质，不进“策划万能论”的误区。

如前所述，房地产开发项目前期策划公司在房地产项目中应起到的作用是“顾问”作用，仅仅依靠“顾问”的顾问工作不能使房地产项目起决定性作用。“策划万能论”将策划不切实际地吹捧为灵丹妙药，似乎立杆见影，一通百通，成了无所不能的百宝囊。它的观点与实际是不相符的。

2、房地产开发项目前期策划合同不必要与房地产销售合同合并订立。

依照策划公司提供的合同样本，房地产开发项目前期策划合同往往与房地产销售合同合而为一，称《全程策划与销售合同》。笔者认为，两类合同根本没有合并订立的必要：

（1） 两类合同的法律性质不同，签约双方当事人在合同中的权利义务关系不同。

房地产开发项目前期策划合同是一种技术咨询合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是咨询服务关系；房地产销售合同是一种委托合同，委托人与受托人之间发生的法律关系是受托人以委托人的名义销售房屋。无论是从双方的权利、义务的构成还是从权利、义务的特点看，两类合同从法律上都缺乏必要的关联性。

（2） 两类合同合并订立对于房地产开发商存在风险。

由于房地产开发项目前期策划合同的技术咨询合同特性，决定了没有一个统一的标准衡量和评价受托人的工作业绩。当事人双方难以约定因前期策划合同履行不合格而解除合同的条件。一旦委托人对受托人产生信用危机，委托人不能找到合适的法律事由终止合同的继续履行，解约往往需要向受托人支付一笔不必要的违约金，委托人的自我保护能力较差。

（3）笔者建议，开发商应当在房地产开发项目前期策划合同履行完毕之后，视受托人的工作业绩再行选择是否与受托人订立《销售合同》。

3、不要将前期策划放在详规之后。

开发商应在详规之前完成前期策划事宜。如果没有项目区域市场调研数据支持、没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施、也没有确立项目的销售方向，开发商就进行详规，前期策划就会失去其应有的作用。

4、给予受托人充分的时间。

对受托人而言，前期策划合同的履行是一个调查－分析论证－独创性策划的过程，策划期间还需要与委托人有充分的沟通。如果委托人给予受托人的时间不足，受托人难以投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的策划方案，分析与定位只能建立在主观臆测上；创作的策划方案不具备独创性，仅仅是其他楼盘的修改翻版。最终，利益的受害者是开发商本身。

5、细分受托人的工作要点，对受托人应递交书面报告的内容和形式作明确要求。

笔者在审阅一系列前期策划合同后认为，对受托人应递交书面报告的内容和形式要求不明确是此类合同纠纷形成的重要原因，也是此类纠纷处理的难点之所在。相对双方当事人的专业分析，房地产开发商对此并不处于强势，且我国现行法律、法规对此无详尽规定。建议开发商在订立合同时参考中国管理传播网上的《房地产全程策划营销案提纲》一文，对受托人的策划要点和文案作出细分之要求。

6、在合同中确认委托人享有受托人所提交的策划方案中所包括的文字作品、图片作品、电脑制作作品、其他广告作品的修改权、使用权、经济受益权。

7、确定分期付款的付款方式。一般可以将付款分为四个阶段，一是订立合同后的付款，二是受托人递交初步策划方案提纲时的付款，三是受托人正式提交前期策划方案并经委托人验收后的付款，四是房屋销售达到某一额度后的奖金。将前期策划分为四次付款，对于开发商所获得的质量保障、服务保障，对于调动受托人的工作积极性和后期服务意识，都是具备良好作用的。

8、明确违约救济方式

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【关键词】 房地产；质量；控制

【中图分类号】 TU712.3 【文献标识码】 A【文章编号】 1727-5123（2011）01-011-01

1引言

在房地产项目开发过程中，开发企业通过对各项资源(如策划单位、规划设计单位、建造单位、物业管理等)在调研阶段、策划阶段、规划设计阶段、建造阶端、服务阶段等环节进行有效整合和提升，形成企业的核心竞争力，并开发出高质量的项目。各环节和各资源往往是相对独立却又密不可分的，如何把各方面资源协调运作好，是关系到房地产项目成败的重要问题。而这一切要靠建立完善的房地产产品质量保障体系来实现。

2目前房地产开发项目有关问题的剖析

在房地产项目开发中，一般对开发前期项目可行性研究阶段、策划阶段、设计阶段的质量管理重视不够，而把主要精力放在施工阶段。当开发项目进行到施工阶段时，产品策划、市场定位、目标客户群、项目的设施配套均己确定，规划设计方案、技术方案和设计图纸都己经审查通过，这时，假如规划设计方案、技术方案和设计图纸不是最优，则很难保证工程项目的整体投资效益。有的房地产开发商片面地把可行性研究报告视为可批性报告，支付前期可行性报告咨询费用标准远远低于市场的收费标准，使得承担可行性研究报告编制的咨询单位，很少进行深入的市场调查(宏观、微观调查)，及对调查结果进行深入分析和对规划方案、户型、景观方案等进行多方案比选。在设计阶段也因为有的开发商业主片面过低支付设计费用，从而影响设计人员进行精心设计的积极性，这一问题己严重影响了开发项目的产品质量。

3开发项目前期工作的质量管理

3.1建立开发项目质量管理责任制。项目负责人是开发项目质量的全权负责人，必须亲自抓质量工作。大型开发项目还可设项目质量经理。质量经理的职责是；①根据投资人项目开发战略，市场定位目标，负责编制开发项目质量计划，并组织实施;②按质量计划规定，跟踪、督促、检查项目质量计划执行情况，特别是主要质量控制点的验证、检查和评审活动;③对发现重大的管理方面或技术方面的质量问题，组织研究解决，向项目团队负责人报告;④编制项目质量报告，报上级质检部门和项目经理。项目质量经理对质量的监督检查，不能代替项目其它岗位的质量职责，项目各个经理、专业负责人、各部室、各专业人员均应完成自己应负的质量责任，项目质量才能有保证。

3.2建立开发项目前期工作成果的质量评审制度。建立评审制度是保证和提高开发项目前期成果质量的重要手段。采用德尔非法进行评审，吸取更多专家的知识和智慧，可以及时发现问题，优化前期工作成果。项目咨询公司完成项目咨询工作以后，开发商项目团队要求咨询公司先组织本项目人员对项目咨询成果进行自我评审，然后再进行内部评审。内部评审完成后，咨询成果才能提交给委托方。建设方项目经理可邀请有关专家对咨询成果进行评审和完善，并形成相应记录文件，以提高投资效益。在开发项目的前期咨询单位选择上，应严格把关。

4设计阶段的质量控制

4.1方案设计阶段。开发商在寻找规划方案设计单位时，要对规划方案设计的单位业绩进行综合考察，根据楼盘的策划定位，选择三家具有相应实力的规划设计单位进行方案设计，并请本项目咨询公司相关人员对方案设计单位进行项目可行性研究、产品市场定位的介绍讲解，设计人员在此基础上进行规划方案设计。在方案设计过程中，业主尽量不要对方案设计人员指手划脚，不要随意干涉，让设计师尽情发挥。在几家都拿出不同方案后，由建设方组织相关专家讨论会，评选出最优的初步规划方案。建设方再与作出最优方案的设计单位签订合同，在此基础上进行细化，作出报批方案。

4.2设计阶段质量控制方法。为了有效地控制设计质量，应对设计进行质量跟踪，定期对设计文件进行审核。在设计过程中和阶段设计完成时，开发商的项目设计主管人员应以设计招标文件(含设计任务书、地质勘察报告等)、设计合同、政府有关批文、各项技术规范、气象、地区等自然条件及相关资料为依据，对设计文件进行深入细致的审核。在审查过程中，特别要注意过分设计和不足设计两种极端情况。过分设计，导致经济性差;不足设计，存在隐患或功能降低。

5施工阶段的质量控制

项目施工过程中的质量控制，实际就是程序控制和过程偏差控制。在房地产开发项目的建设过程中的过程控制就是对施工单位的工作过程和阶段性成果与原合同所界定的工作范围进行比较，找出工作范围在执行中的偏差，以此确保工程的工作过程质量。只有确保了过程质量，才能确保产品的最终质量。在过程控制中需要用到的工具和技术有；检查、绘制动态过程控制图和施工作业流程图。在实际工作中，可以委托项目监理单位对施工单位质量管理体系的实施状况进行监控;监督检查在工序施工过程中的施工人员、施工方法、工艺或操作是否处于良好状态，是否符合保证质量要求;做好设计变更的控制工作;做好施工过程中的检查验收工作;做好工程质量问题和质量事故的处理。当出现不合格产品时，应要求施工单位采取措施予以整改，并跟踪检查，直到合格为止;当施工现场出现质量异常情况，又未采取有效措施、隐蔽作业未经检验而擅自封闭、未经同意擅自修改设计图纸、使用不合格原材料或构配件时，应下达停工指令，纠正后下达复工指令;要对工程材料、混凝土试块、受力钢筋等实行取样送检制度;对从事计量作业的操作人员技术水平进行审核，对其计量作业结果进行评价和确认。

房地产开发企业应通过建立和实施质量保证体系来实施全过程有效控制，使每一个过程得到高效运作，并及时、准确地过渡，提高工作质量，降低不可预计风险，满足市场需求。还应满足该组织规定的质量目标，确保影响产品质量的技术、管理和人的因素处于受控状态。所有的控制应针对减少、消除不合格，尤其是预防不合格，进行质量改进。

参考文献

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1、完善政策措施，促进行业发展。完善房地产开发企业信用评价。进一步细化企业综合信用等级考核标准，通过对企业队伍素质、经济实力、开发业绩、经营行为等情况综合考核，评定企业综合信用等级，依据考评结果进行奖惩，提高企业素质，树立行业良好形象。

积极扶持企业做大做强。从资质管理、信用评价等方面，帮助企业做大做强。坚决取缔一批常年无开发项目的弱小企业，引导企业走联合发展的路子，选取部分社会信誉好、有发展潜力的企业进行重点扶持。使全市三级以上开发企业有现在的81家发展到100以上。

2、完善管理程序，加强项目管理。认真贯彻落实《**省物业管理条例》，改进房地产开发项目配套设施建设管理体制改革，加强对开发项目建造过程的监督管理。组织协调市直有关部门、公用事业单位和开发企业搞好开发小区红线内外大小配套设施建设。

严格执行开发项目综合验收备案制度。要求开发商严格按照审批的项目规划和签订的开发建设合同对配套设施进行开发建设，对没有按照规划、建设条件意见书进行建设的，或是配套不齐全的开发建设项目不予验收备案。

推行房地产开发项目建设条件意见书制度。在土地进行拍卖前，提出开发建设条件，从源头上对开发项目配套设施建设、住宅性能认定、一次性装修、中水回用、雨水收集、住宅节能等工作提出要求，提高新建开发小区建设水平。

3、积极推进住宅产业化，提高住宅小区建设水平。以创建国家、省、市优秀住宅小区为切入点，积极开展住宅性能认定工作，督促企业严格执行国家新建居住建筑节能65%的强制性标准，推广太阳能建筑一体化、中水回用、地源热泵和智能化等住宅产业化新技术，大力发展节能省地环保型住宅。

4、做好房地产统计工作，加强房地产市场监测。做好房地产开发企业统计工作，在严格执行房地产开发行业统计年报、季报制度的基础上，实行房地产开发行业统计月报制度，及时对房地产业运行形势进行分析，及时房地产市场行情，并提出行业发展对策，确保房地产市场稳定健康发展。

（二）强力推进城中村和棚户区改造工作

1、进一步完善工作程序。根据城市建设总体规划和土地利用总体规划及村居改造现状，编制市区城中村改造与棚户区改造规划及年度计划，将城中村和棚户区改造任务分解落实到区、街道和村居；指导编制城中村和棚户区改造总体策划方案；及时组织调查摸底，研究批复城中村和棚户区改造总体策划方案；协助办理城中村和棚户区改造拆迁、建设审批手续。

2、进一步加强统计宣传，搞好调查研究。严格执行市来源于/区城中村与棚户区改造工作季度统计、通报制度，努力营造各级各部门及社会各界关心、支持城中村与棚户区改造工作的社会氛围；深入实际，调查研究，及时发现典型，总结经验，推广经验，查找问题，解决问题。

3、进一步加强组织领导，加大工作措施。建议市政府组建XX市城中村与棚户区改造办公室，组建XX市城市建设综合开发办公室，两个办公室合署办公，加强对城中村与棚户区改造及房地产业的领导；继续制定完善鼓励支持城中村与棚户区改造的优惠政策，调动各级政府、村居和企业及单位的改造积极性。

（三）大力开展房地产业协会工作

1、提供信息服务。认真抓好协会会刊《XX房地产》编辑出版和XX住宅与房地产信息网的网站建设，及时准确地向企业提供政策法规、市场动态、开发经营等方面的信息。

2、提供学习培训。采取“请进来、走出去”的办法，通过举办培训班与高峰论坛、召开现场会、外出参观考察，对企业经理、经营负责人、项目经理等各类管理人员进行业务培训，帮助他们提高业务素质。

3、提供交流服务。根据工作实际需要，组织召开协会会长与副会长、常务理事会、理事会及各专业委员会不同层级的会议，针对各类热门话题，进行相互交流，达到互相启发、共同提高的目的。

4、提供合作服务。针对目前开发企业面对的经济形势，协会要积极开展工作，推动企业之间开展合作，使企业能够发挥各自优势，实现共赢。

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―、重新审视楼盘策划的作用，走出策划误区

楼盘策划是根据房产开发项目的具体目标，采用科学的策划手段，以独特的主题策划刀核心，在市场凋查利市场定位的基础上，对未来的房产开发项日进行创造性的规划，并以具有可操作性的楼盘策划文本为结果的综合性活动。

楼盘策划涉及面广，内容复杂。我们应该重新认识它的地位和作用。

(一)楼盘策划能为企业创造经济价值。楼盘策划是房地产开发企业运作的智囊和灵魂，是房产开发公司高层决策的前提和基础。首先，楼盘策划接触面广，涉及的环节多，从项目立项到物业管理的各个环：策划活动都参与其中。其次楼盘策划的思维活跃、理论根基深厚，这些都给予房地产开发公司以启迪和帮助。房产项目策划贯穿项目建设的始终，经过市场凋齐、项口选址、投资研究、规划设计、施工建设、房产营销、物业管理等一系列过程和环节，通过概念的设计和手段的运用，使开发的房屋适销对路，为企业创造更多的经济和社会价值。

(二)楼盘策划提高企业决策的准确性。目前许多开发商已经意识到了楼盘策划所起的作川。但是，由于认识的偏差，在具体进行策划时，还存在如卜误区：

在楼盘策划的前期和中期，个人决策，盲目决断，缺乏总体部署；只注重设计开发，缺少对市场的凋查研究：只注重楼盘的包装，忽视物业管理和服务。在销售阶段。，观念落后，不土动寻找市场，抄袭别人的经验：销售的节奏太慢，广告宣传滞后；销售广告过于艺术化，达不到宣传的目的：只注重前期创意，不注意监控和信息反馈。更不注意运作方案的调整和修改。等等现象，不一而足。

总的来说，楼盘策划过于简单和机械，这与房地卢企业的人员素质和对策划的认识密切相关。我国的房地产企业大多起步较晚，管理人员的综合素质较低，楼盘策划的模式单一，方法简单，很多策划是即兴之作或。“克隆”抄袭，毫无新意，更谈不上创作主题了。这样就使得楼盘策划看起来毫无价值。这实际上都是对楼盘策划的歪曲。对于房地产开发企业来讲，――切都应为策划服务，房产开发首先要确定开发主题，建筑设计、环境规划表现开发主题，市场营销则实现策划方案。这样的策划方案才能发挥其应有的作用。

二、适应市场的需要，把握楼盘策划的标准

楼盘策划应把握以下标准：

(一)独创原则独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创应贯穿房产项目策划的各个环节，无论是房产项目的定位、建筑设计的理念，还是策划方案的制定、营销推广的策略，没有独创，要在市场中赢得主动地位是不可能的。只有具有独特的策划理念、进行独特的主题策划、手段创新，才能使开发的产品在众多的楼盘中别具一格，脱颖而出。创新是房产企业持续发展的关键。

(二)定位原则定位就是给房产策划的基本内容确定具置和方向，找准明确的目标；项日定位关系到顶目的发展方向。必须把握三点：首先从大小两方面着手，大的方面，要对开发项日的口标、指导思想、总体规模、发展方向进行总体定位：小的方面包括进行主题定位、市场定位、日标客户定位、建筑设计定位等。第二，把握各项定位内容的功能作川，策划者要全面掌握定位内齐的内涵，确定定位的难易点，为整个项目的总体定位服务。第三，运用项目定位的只体方法利技巧。房地产全程策划定位就是对房产项日从项目前朋的凋查研究到项目后期的物业服务进行全过程的策划，每个环节的策划都以提升项目的价值为重点，围绕提升项目的价值来运用各种手段，使项口以最佳形象走向市场。

(二)客观原则在房地产策划的过程中，策划者应努力使自己的主观意忐符合策划对象的客观实际。实事求是地进行楼盘策划，做好市场调研、分析、预测，提高策划的准确性。

(四)可行原则可行就是指房产策划的方案要达到预定的目标和效果，要求房产策划活动科学、可行。可行性要求策划方案经济合理、技术先进、社会环境效益显著。

(五)入文原则人文原则要求在楼盘策划中，认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每―个环节中，策划者要充分深入领会人文精神的精髓，运川社会学原理，分析人口因素对房产市场的要求，把文化因素渗透到项目策划的各个方面，创立自己的楼盘个性，促进产品和企业品牌的形成。

(六)整合原则住房产项日的开发中，有各种各样的客观资源。为了要达到预想的效果，必须进行资源的整合：第一，整合资源必须紧紧围绕项目开发的主题，达到提高资源利川效率的目的；第二，要善于挖掘、发现隐性资源。如独到的主题资源人都是隐性资源，需要策划者的提炼利创造：第二，要把握资源整合的技巧，在整理分类利组合中，要有的放失，抓住重点，使资源的合力加强，达到l+l=3的效果。

(七)应变原则所谓应变就是随机应变。它要求房地产策划要在冬天复杂的环境中，技术准确地把握市场发展变化的日标利信息，预测市场变化发展的方向，并以此为依据凋整策划目标、变更策划方案应变原则是完善策划方案的重要保证。应变原则要求策划者增强动态意识利随机应变观念，时刻掌握策划楼盘的变化信息，预测策划对象的变化趋势，掌握晒机应变的主动权，及时调整策划目标，变更策划方案。

(八)全局原则全局原则从总体的角度衡量楼盘策划的成败。它要求房产策划要从整体山发，以人局为重，注意企业总体日标利效益的实现，要求策划人从企业长远的利益着眼，处理奸眼前利益和长远利益的关系，以动态发展的思路，关注全局的发展态势。

房户策划要综合运用策划的标准，统一协凋地实现策划的目标：

把握人势――山思路。在把握宏观人势的前提卜，根据每个项日的不同特点，寻找合适的发展思路，人势的把握包括中国经济形势、区域经济形势、行业竞争形势的判断。

理念创新――山个性。思路确定斤，选扦摆脱同质化的迷局，确定差异化发展的突破点，总结提炼山―个能体现企业发展或产品发展的土旋律。历年创新包括概念创新、思维创新、整合创新等。

资源整合――山平台。进行项目内外资源的整合，创造――个良好的操作平台，止各种力量发挥应有的作用。

动态管理――山监管。操作过程由专业技术人员完成。策划者作为总参谋，起参谋监管什川。监管包括对项日重大事件、项日实施的重要环节、项日时时节奏的把握、产品质量和品牌的提升等内齐的监管。

三、分析楼盘策划的发展趋势，占领市场制高点

未来的房产策划无论是策划的理念、策划的方法，还是策划工作的纠织、策划的信息收集都将发生质的变化。

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关键词：房地产；项目开发；成本；控制

房地产项目开发的成本控制是一个全过程的控制，唯有全过程、各方位的对成本进行有效地控制，才能做到控制开发成本，使项目整体经济效益的提高能够实现。房地产项目开发的成本控制贯穿于整个项目，囊括了房地产开发项目的五个阶段。

1前期调研阶段

在房地产开发的调研阶段，不仅要充分考虑项目的市场环境，还要考虑项目的地理环境，同时论证项目的可行性，切实做好改项目的前期调研工作，这是项目开发成败的关键。房地产开发项目要实现盈利，取得经济效益，必须要做好项目可行性研究，强化成本控制意识。在前期调研阶段，对项目进行选择时，一定要用科学的方法分析开发项目的投资效率，充分了解项目的成本、利润、以及相关的项目风险。同时必须做好现金流量计划和营销策划方案，必须合理安排工程开发进度计划，合理安排现金投入，降低项目资金使用成本，并确保项目得以顺利实施。在项目投资决策阶段，建设标准的确定、产品定位、户型设计、地下室车位设计配比等各项经济技术指标决定着工程造价的高低。项目投资决策不仅为保障工程造价合理性的前提，而且决定着整个项目的成本、社会效益和经济效益。投资估算是否精准以及是否能够有效的控制项目造价这两者的决定因素在于项目决策的深度。因此，项目决策阶段必须做好以下工作：

1.1做好市场调研

应该准确的把握市场需求和未来的趋势；要预测产品销售可能发生的情况，判断产品的竞争力，准确制定市场价格，预测市场的前景；对项目方案展开全方位的考虑，包括市场、环境以及技术等，使项目技术、经济的可行性以及其规模均能得到保障。

1.2科学确定建设标准

建设标准应该基于目标市场的整体经济水平和客户的接受度，综合考虑不同地区、不同等级、不同消费能力群体，科学的制定建筑材料标准、质量要求以及建筑材料的价格等。

1.3准确编制投资估算

工程建设投资估算可以为以下几个方面提供准确可靠的参考：①项目投资；②工程设计招标；③资金筹措；④工程限额设计等。编制时，应实事求是，既不可高估，以避免形成资金的浪费；也不可少估，以避免因追加投资，打乱投资计划。房地产开发企业应建立各种工程造价的信息数据库，长期积累投资估算经验；实时收集有关估算指标信息。并且结合工程的实际情况，不断地修正和完善指标，充分利用信息资源，为项目定位提供依据，为初步设计概算、施工图预算、竣工决算奠定信息基础。

2设计阶段

房地产开发项目的设计阶段是全面造价管理重点阶段之一，其对建安成本影响最大，是控制建安成本的关键一环。全面引入竞争机制是必要的，需要实行方案设计、工程设计的招投标制度，以达到成本控制目标。主要措施：①通过设计招标选择设计单位。应该选择可以保证设计质量的单位，在设计的过程中，可以对项目进行分阶段招标；②加强技术沟通、实行限额设计。应该要求设计单位实行限额设计。要定量分析那些可以定量分析的设计内容；在设计的过程中，确保工程施工的技术可行性和经济可行性，使得管理水平和技术水平处于同一个平台；保证建筑材料的经济性；设计的过程中要充分使用标准化；基于保证项目达到预期的标准下，对设计的投资金额进行限制，同时保证施工图纸与技术设计的一致性，确保总的造价不超过房地产开发项目的总投资限额；在招标过程中，应该对设计公司其提供的设计概算指标提出明确要求，尤其是含筋量、含砼量等结构数据，这样才能够方便比较分析结构设计造价；③加强设计出图前的审核工作。在工程施工之前，应该控制工程的变更，避免因设计方案的不足或缺陷影响工程造价；在设计图的制定之后，应该严格审核图纸，提高图纸的质量，保证施工的质量。

3招标阶段

3.1做好招标文件及合同的编制

一份好的招标文件对项目开发管理成功非常关键。优秀的招标文件应对以下多个方面进行清晰明确的说明，其中包括：①工程性质；②承包范围；③现场情况；④地质；⑤劳保统筹的模式；⑥甲供；⑦甲限；⑧甲方制定材料等。对于工程变更赔偿以及处理签证等，应该清晰的写明时间、结算方式以及时效等；要合理的制定质量标准；要准备的推算出工期；符合实际的制定各种奖惩条款。

3.2施工队伍的选择及施工合同的签订

在准入机制以及资质这两个方面要严格把关。并且要清楚详细的规定施工单位的注册资本、优质指标、技术人员、管理情况、口碑等。合同中也一定要明确的写明奖惩、风险范围、结算方式等。

3.3做好施工组织设计的审定

在设计施工组织的过程中，施工单位有可能会隐藏一些开发商可以向其索赔的内容。这个阶段控制造价的方法难以把握，一旦出错，会使日后结算难以把控，房地产开发项目的造价人员必须全程参与、严加控制。

3.4做好图纸会审

图纸会审的工作任务是由项目实施人员仔细审核图纸的内容，并提出修改意见的过程，作为事前控制，效果明显。因此，接到设计单位设计的施工图纸以后，应该立即组织技术人员或者聘请专业人士来审核图纸。其中重点审查的内容包括：①施工图纸是否完整；②设计方案是否满足用户需求；③质量是否达到国家制定和合同规定的要求；④是否保证了经济可行性；⑤有没有严格控制施工成本等。如果最终审核结果不合格，那么就需要设计单位根据建议进行修改并且按时提交，之后重新组织人员进行审核。施工图到了施工现场以后，在施工队开工之前，应该要求监理单位组织所有的施工人员一起会审图纸。使得施工单位与每个施工人员对工程的设计与图纸有所了解，然后从中寻出技术难点，制定解决方案；同时及时发现图纸中的差错，尽量消除各种隐患。图纸会审完成以后，要提醒监理单位做好问题清单，并且及时交于设计单位进行改进和完善。

4施工阶段

进入工程施工阶段，由于工程设计及招标阶段已经完成，工程量已经具体，影响工程造价的因素减少。但考虑到其实体属性，一旦未进行较好控制，一样会导致项目成本失控，可见在该阶段进行成本控制也是很有必要的。

4.1加大对工程变更的管理力度

工程变更包括进度计划、设计、工程项目以及施工条件等多方面，引发变更有可能是施工单位、建设单位或者政府部门等形成。应建立工程洽商签证管理制度，明确工程变更的具体责任，明确工程、预算等人员的职责以及相应权限，对洽商签证的质量负责，避免出现不实签证或者虚假签证。

4.2对承包商的索赔申请严格审核

在处理承包商的赔偿索取时，应当以合同规定为基准。在工程建设环节常常会出现现场签证，一旦不能进行严格管理，工程便有遭受不必要损失的可能性。应要求施工方代表、驻地监理及建设单位代表有高度的责任感和使命感，做好现场记录，做到一单一签，避免一揽子及日后签证，造成成本无法控制。

4.3控制价格差

对建材市场的实时情况预算人员应大肆搜罗，按照规定限制材料价格，将价差控制在合理范围。

5竣工结算阶段

工程竣工结算是工程造价控制的最后一关。竣工结算要求在结算核对时认真而细致，面对高估冒算，要严格把关。同时也要尊重实际，不恶意压价，在审核时，以良好的职业道德维护好开发项目的信誉。应当依托合同以及设计图纸完成竣工结算，竣工验收单是必不可少的。验收单中应当注明是否有甩项，结算时据此进行相应扣减。应对预算的增减帐进行清理并保证工程洽商签证能够较好地完成。把审核并确定竣工调价以及材料价差作为重点。审核时应当对原有招标文件进行核对，已包含在原标底内的项目不能再次出现。应严格遵守合同以及协议的相应规定，对于下述费用进行合理说明，比如：优质奖、技措费以及提前奖等，并对工程尾款的会签与结算复审等制度认真进行推行，从而使结算的质量得到保证。

6结束语

由上可知，对房地产开发项目的所有过程的成本予以控制，势必能够达到对项目开发成本的较好控制，并在激烈的市场竞争中赢得效益。

参考文献：

[1]徐俊毅.试论房地产项目管理中的成本控制[J].财经界(学术版),2011,(6).

[2]肖子伟.房地产开发项目成本控制与管理[J].住宅与房地产,2016,(3):12.

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关键词：全面风险管理；房地产；开发

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

前言：

房地产开发是一种动态过程，许多工程要花费几年甚至十几年才能完成。因此，难以准确计算出整个开发期内的建设费用及收益值。从工程承接至完成之间有不可避免的时滞，消费者爱好的变化、经济圈中的兴衰或银行利率的变化等也是难以预测的。这些不确定因素客观上增加了房地产开发的风险。目前我国房地产开发企业普遍存在“小，散，差”的特点，房地产开发只重视项目开发而不重视管理，更不重视风险的管理，风险管理意识淡薄、风险管理机构缺失、风险管理手段单一，使房地产项目中的诸多风险因素得不到有效的控制，导致房地产项目的失败。为了避免和减少风险因素对项目的影响，认真探究了房地产开发项目全面风险管理的相关内容，以期能够为有效化解房地产开发项目运行中的风险提供一些参考。

房地产行业的风险管理理论

1. 风险管理的相关定义。根据风险理论的研究，风险的一般定义是人们对未来行为的不确定性而可能引致的后果与预定目标发生的负偏离。在房地产投资的范畴内，风险专指投资主体在项目开发的整个过程中将遭受损失的可能性和后果程度。风险管理就是对该可能性和产生的后果进行分析、评估、预防、控制的过程。

2. 房地产项目开发中风险管理的意义。风险管理为全面、合理地处置风险提供了可能性。风险管理基于风险识别衡量和科学分析，使其既能够为风险损失的出现与衡量提供科学、准确的计算基础，正确识别、衡量风险，为管理、处置风险提供科学决策基础；又能够用科学、系统的方法，对各种风险对策的成本及效益加以比较，从而得到各种对策的最佳组合。

风险管理能够促进房地产投资主体决策的科学化、合理化，减少决策的风险性。风险管理利用科学系统的方法，管理和处置各种风险，有利于投资主体减少和消除经营风险、决策失误风险等。其实施措施可以将损失减少到最低限度，或在损失发生后及时合理地得到经济补偿，这就直接或间接地减少了企业的费用支出，从而保障了投资者收益目标的实现。

风险管理有利于房地产开发商增强风险意识，从被动成为主动管理型，为项目开发提供安全的生产经营环境。

房地产开发项目的风险分析

风险是在特定的客观条件下,在特定的期间内,那些可能发生的结果之间的差异程度,实际上就是实际结果与计划结果的变动程度,这种变化程度越大,所谓的风险就越大。房地产开发项目的风险,实际上是开发商实施开发过程中固有的风险,在现在的经济大环境中,主要表现在以下几个方面:

1、项目的定位风险。房地产开发项目的市场定位包括项目的产品定位、建筑产品的质量定位、建设环境的品质定位,都是根据市场调查、项目的经济技术分析、项目可行性研究报告做出的,是指导项目决策、项目设计、项目营销策划方案等前期工作的依据。

2、项目的投资支持能力风险。《项目可行性研究报告》出台前后,由于对市场定位的认识模糊或者自相矛盾;或者是没有真正做到“量体裁衣”、“量力而行”;或者是对企业资金筹措(自有资金)和融资能力过高地估计,或者项目成本分析存在着严重的失误;或者没有吃透国家和地方政府的行业政策,对大的经济环境把握的不准;或者是成本过程控制严重失控(突发性事件)、意外因素过多等等原因,导致的项目资金支付能力达不到计划要求,给项目建设造成的风险(可控制风险和决策风险)。

3、项目的合约履行能力风险。在项目运作和建设过程中,涉及土地转让、融资、设计、监理、工程地质勘察、设计与勘察设计成果审核、招标、施工、材料设备供应、质量检测、销售委托、购房等合同或协议签约、履约过程,由于项目的一次性(不可重复性)特点,建设周期又比较长,涉及的方方面面又比较多,如果在关键的过程出现控制失误,那将给项目造成相当大的麻烦。比如,在目前土地供应体制和贷款政策条件下,寻找土地、找寻资金是企业试图突出“瓶颈”制约的普遍方法,有时候在“饥不择食”的景况下,可能会因“省略过程”不慎跌入“陷阱”。

4、项目建设的 “创新”风险。当前的经济大环境,使项目建设的土地、资金条件比过去任何时候都显得更加重要,在有限资源的条件下,要使企业能够持续稳步发展,追求计划利润,获得既定利益是非常有必要的。这种情形下,为了服务目的,追求项目与周边项目的“差异性”,选择自己企业不熟悉或者认识尚不足以完成追求的“创新”,也是极具风险的,更何况正常地创新本身就是有风险的。

5、项目的“政府”风险。“政府”风险多发生在政策的不连续性、突变性和漏洞的存在,对于企业来说,主要发生在违规操作的投机性过程、对政策不理解的盲目性过程失误。

房地产开发项目风险的对策建议

1. 树立风险价值观念。房地产开发商的生产经营活动是有风险的，即在一定条件下和一定时期内可能会发生各种不同的结果。如果开发商选择了某项投资方案，既有可能出现收益，也有可能出现亏损，风险与收益都是相对的。树立风险价值观念，就是要求决策者依据财务活动所面临的风险与期望取得的收益做比较，选择出合适的方案。如果筹资时风险较高，则必须降低成本支出，反之则要提高成本支出。

2．积极推进企业的科学化、规范化、法制化管理建设,逐步实现企业的体系化、制度化、程序化管理,制定符合质量管理标准的企业标准、工作程序、和工作流程,建立现代的企业管理制度和管理程序,用质量管理的八项原则(①以顾客为关注焦点;②领导作用;③全员参与;④过程方法;⑤管理的系统方法;⑥持续改进;⑦基于事实的决策方法;⑧与供方互利的关系。规范企业管理行为,真正地实现工作质量的提高。用管理体系管理,用工作标准、程序、制度规范职业行为,使工作有依据,效果有证明,追究有线索,也就减少了不确定性和盲目性带来的风险。

3.重视项目完成过程中阶段性工作、实施结果的评价考核,及时总结经验,为企业正确认识自身的管理水平和下步工作持续改进创造基础。阶段性工作的考核评定由项目管理层组织进行,也可以由职能主管领导组织分阶段或者按照计划的节点控制目标进行,考核的内容是计划的节点控制目标完成管理情况和阶段性目标完成情况,考核的结果是决定是否调整计划、调整目标,是否决定关闭阶段性管理任务。项目管理考核评价的主体是企业管理层或者是组织结构中的部分,考核评价的对象是项目管理层(主要是项目经理),考核的内容是按照《项目管理目标责任书》规定的目标和指标,对项目实施情况、项目管理水平、管理绩效进行终结评价,确认阶段性考核的结果,确认最终结果,确认项目管理组织(项目部)的职能是否具备“解体”。

结束语：

房地产项目的建设是一个有较长周期的过程，项目的一次性、不可重复性特点和过程中太多的不确定因素，构成了项目过程的各种风险，风险充斥在每个过程（活动）。从某种程度上讲，项目建设的过程实际上就是风险管理、规避风险的过程，而风险管理（识别、分析、评价、处理）是靠企业的“团队”的力量，靠管理水平、管理经验、职业道德和知识水平进行的，每个风险的规避、缓和、转移都是综合管理的结果。

参考文献：

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关键字：房地产开发；成本管理；控制；项目

中图分类号：F293文献标识码： A

1.房地产开发成本管理的意义

企业进行成本管理的最终目的绝对不是单纯的为了节约，更不是刻意地降低成本，主要是为了提高房地产公司在同行业的激烈竞争中保持一定的竞争力而采用的一种管理措施。而成本控制是房地产开发企业的内功，加强成本管理有利于适应宏观经济发展的要求，可以让房企有下调房价的主动权。从宏观上讲，对房地产开发企业成本控制进行研究，对合理利用土地资源，避免房地产市场泡沫经济，减少国民经济损失有着一定的意义。

2.房地产项目成本管理存在的问题

2.1成本管理的范围过小

受计划经济的影响，房地产企业对于成本管理而言，往往只是关注生产成本如何管理，而对供应与销售的环节却未有过多的考虑，这种观念往往是达不到市场经济的要求。根据成本动因的理论来看，企业的所有成本，从生产到消费者手中的所有过程，其成本不仅仅是指制造成本，而是贯穿于产品生命周期的一切成本。所以，成本管理不仅仅是涵盖了物质产品成本，同时也涵盖了非物质产品成本，如人力资源成本、环境成本等。

2.2成本管理观念较为落后

以往的成本管理理念认为降低成本的主要手段就是节约，而按照现代成本管理的理论来看，成本降低也是有一定的极限的。在一些情况下，减少成本的费用可能会使企业效益和工程质量下降。所以，这样的成本管理是一种消极的而不是积极的成本管理。从这个意义上来说，企业不应该只是采用减少成本来达到管理成本的目的，而是要利用科技进步来提高生产率，以便获得更大的收益。

2.3成本增加，管理力度下降

如今的地价、建筑劳务、材料价格都有大幅度的上涨，而房地产生产成本也就随之上升，但很多企业存在成本管理落后、物流管理失控，严重的浪费现象，致使成本无形中大大上升了。除此之外，还会经常出现成本核算不实的现象，其一是由于核算从业人员未能从思想上引起重视，其二是企业管理者为了达到某些目的故意调节所致，企业好像是盈余，其实是在亏损，企业管理者缺乏科学的成本管理意识。所以，成本管理的力度不大，存在巨大的浪费。

3.加强成本控制管理的措施

3.1决议方案期间工程造价成本的控制

在决议方案期间，是房地产商要做工程造价成本的最为重要的期间，因而，好的策划方案书和精确的成本报价核算是房地产工程能否顺畅进行的确保。因而，要做好房地产根底材料的收集和商场研讨。房地产工程比较复杂，触及许多类别和专业，简单受许多的要素干扰，要求收集许多根底材料和做好商场研讨。在工程施工开端前，决议方案人员要安排优异的对施工地址的地质状况、大型设备以及建筑施工材料报价收购进行全方位的了解，要对周边的环境和经济开展水平做一个牢靠的剖析和研讨。为核算造价成本人员供给牢靠的数据和丰厚的材料，然后为方案单位方案好的施工方案打下良好根底。

商场研讨主要是对行将建造的项目进行可能性和可行性进行剖析，有关部门要对进行证明，对商场占有率和房地产要求做一个合理的评估；要仔细剖析研讨国家对房地产职业出台的各项规则方法，猜测将来开展的趋势，为房地产公司开展供给极好的前提条件，为全部工程项目的建造供给牢靠的依据。

其次，工程项目建造的决议方案应多方面征求意见，要采纳团体决议方案的手法，处理好当时和长远利益的联系，严格各项准则法令，防止房地产出资的盲目性，然后完结经济效益的最大化，促进房地产职业良性开展。

3.2方案期间工程造价成本的控制

方案期间是全部房地产项目进行造价成本控制的要害，在这一期间要求建筑师和方案师采纳尽可能多的技巧和方法，争取方案出最优化最文眉的方案。这就要求公司和方案人员做到以下几个方面：榜首，要严格方案方案的评定，包括根底构造、平面方案、施工图方案以及核算进程等方面，钢筋含量、混凝土含量、施工图核算和变更费用等要到达规范。第二，在具体施工安排方案上，要方案优化，不能存在赶工的表象，防止呈现过错，不然就会有很大的费事，后果不堪设想。第三，在方案变更上要依据实际状况，要多从施工方案上考虑，方案的变更会给工程造价成本添加可猜测性的难度，影响施工工期和质量，因而，方案变更要充分考虑技术、法令、经济和质量多方面要素，尽量不添加成本，掌握好这个度，既不能太高也不能太低，这对造价人员提出了更高的要求。第四，依据签定合同进行限额方案，假如方案概算超出审定的工程造价或许其他一些过错，就可以采纳以下方法：在方案进程中发现的过错，就要在不变更本来方案构思、规范和进度下进行无偿修正；在施工期间发现过错，就要依据合同采纳相应的结局方法，方案单位就要承担损失和进行补偿。方案方案不只要有极好的可行性，还要愈加合理愈加经济，这样才干极好的控制和办理工程造价的成本。

3.3招投标收购期间

招投标收购是房地产项目成本控制进程中的一个重要环节。在这个期间通常存在工程量是不是准确，评标是不是规范，是不是有不正当竞争等一系列问题存在。所以说，在这一期间，我们对设备、材料收购一定要坚持选用确保工程质量，削减收购成本的准则。材料收购货品质量好欠好，报价是不是有竞争力，将会对房地产项目的总成本，以及最终的收益都会有一定的影响。为了对收购期间的费用办理进行办理，我们要进行限额收购，并对其间显着违背办理基准的费用做出科学的剖析，一起做出科学的决议方案。

3.4施工期间工程造价成本的控制

施工期间是房地产资金投入量比较大的期间，对这一期间造价成本的具体控制和办理就显得尤为重要。

（一）加强合同管理

合同在控制与办理工程造价成本中的重要性不言而喻，从核算到结算，从付款到索赔，合同是一个很重要的依据和确保。这就要求房地产公司要有清晰的法令意识和职责意识，尽可能的剖析和总结出各施工项目的特色，签定的合同条款要全部紧密，不能呈现一丝疏忽，不能发作歧义，导致不必要的胶葛和费事。要依据合同树立相应的监督机制，清晰资金的流向，清晰具体施工细则和职责分工，从成本办理上树立资金控制系统，按合同对工程进度款进行审阅，防止腐败表象发作，防止资金失控，削减工程出资风险和资金补偿胶葛，确保工程按期顺畅的进行。

（二）对工程变更的控制

工程变更是为了非常好的完结工程项目按期竣工，而在施工进程中进行剖析、评估和改善，确保施工更安全合理。工程变更办理人员不得随意对项目进行变更，在多方考虑的状况下，要与工程造价人员密切配合，做好具体的技术鉴定和成本剖析，充分表现各自的优势，使用各方面资本，对工程变更的形成的有利和不利影响作出明确评估，在归纳各方面定见后断定是不是进行变更。工程项目变更不能违背合同的各项条款规则，必须在合同要求规模以内。变更后的报价要依据本来规则履行，假如没有本来报价，就要万确按合同要求进行合理评价，在通过各方仔细剖析研讨后，工程项目才干按变更方案进行。

（三）对施工材料报价的控制

施工材料出资在房地产施工中占有很大比重，控制好原材料报价可以极好的降低工程造价的成本，进步工程的经济效益。而影响施工原材料报价要素许多，比如运送间隔、天气状况、质量品牌、质料产地、寄存时刻等，都会使材料报价的距离很大，这种报价的动摇会对工程造价的成本发作很大的影响。这就要求造价人员要有敏锐的观察力和洞察力，对商场行情了若指掌，挑选报价适宜质量有确保的材料；要掌握商场最新动态和信息，对于不一样材料的基本状况进行分类和剖析，收集生产商和销售商的有关信息，要求最优报价和材料；要有一些固定的供货商和货品来源地，确保在施工期间材料可以源源不断地供给。只要挑选质量牢靠，报价合理的材料，才可有效控制工程造价的成本，进步工程的经济效益和赢利，确保工程施工的质量。

3.5竣工审阅期间工程造价的控制

最终的竣工期间也不能忽略对工程造价的办理，假如收官作业做欠好，还会对全部工程形成不良影响，要确保工程高质量的完结，就要仔细对待竣作业业，不得随意敷衍塞责。主管部门要安排施工单位和方案单位等进行工程质量检验，造价人员要依据合同对全部工程的出资进行决算，对财政进行盘查清点，依据施工方案图和变更的工程项目进行总结，理清各方要承担的职责和责任，调整工程核算和出资。还要导致对竣工材料办理作业的重视，按实际状况陈述工程量和工程造价，不得隐秘虚报，要合理分配竣工中所需费用，仔细照实的核算成本，一起要防止坏账死账表象，确保工程款准时回收；加强工程收尾作业监督力度，准时完结竣工，不得拖拖拉拉，防止人力物力财力的浪费，要活跃表现检验审阅监督作用，加强竣工期间各项资金办理，不断总结经验，为今后的施工供给学习和协助。

4.结束语

房地产项目的开发是一个复杂的系统工程，单靠自觉是不够的。必须建立一个强有力的、实时参与的监督机构在重大决策、人事任免、合同签订、资金使用等环节，按既定的制度和目标实行监督管理，以确保各项制度和目标的严肃性。

参考文献：

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关键词：消费者导向 房地产营销 体验式营销

引言

房地产企业实施的体验式营销系指以顾客与产品、企业及企业人之间的互动为基础，来刺激企业与消费者之间产生积极的感官与情感交流，并使得顾客认可企业给出的产品或服务的定义的一个营销过程。房地产体验式营销是在充分考虑消费者体验感和实质性利益的基础上，对传统房地产企业的营销方案作出人性化改进，从而有效促进消费者的购买欲望转化为房地产企业的现实收益，实现企业价值和消费者利益的双重最优化目标。

消费者导向的房地产体验式营销模式的若干问题

（一）房地产体验式营销的营销主题定位问题

房地产企业体验式营销方案的营销主题定位存在如下不容忽视的问题：其一，房地产企业的市场定位缺乏精准性，企业产品无法给消费者留下独特印象，导致消费者难以快速从众多房地产品牌中有效识别其产品。房地产开发商的逐利本性决定开发商倾向于模仿当前热销楼盘的营销主题定位模式，产品定位随波逐流。例如多数开发商的楼盘开发贪大求洋，偏好使用“高档社区、上流品味、水岸雅景、传世名宅”等内容空泛的宣传噱头，未能使消费者清楚认知该小区的具体功能定位和质量优越之处（尹丽，2011）。其二，部分房地产企业重视对小区营销主题定位和品牌宣传，忽视对房地产企业的营销主题定位和品牌打造。对于房地产企业而言，特定小区的营销主题设计和品牌建设只能给企业带来一次利润回报，而企业营销主题设计和品牌打造则可以增进企业可持续竞争能力。消费者的消费行为对其关系网内的亲朋好友具有显著的激励性，具有良好口碑的企业品牌有助于促使房地产企业的销售额呈几何倍数增长。其三，房地产企业的营销主题定位缺乏有效的全流程设计。消费者体验的改进是一个持续、渐进式过程，房地产企业应当将增进消费者利益的基本理念贯穿到从项目调研到小项目立项，从市场细分到市场营销策略实施的每个阶段。

（二）房地产体验式营销产品设计的问题

其一，房地产产品设计未能充分考虑消费者对周边景观设计的需求，或在景观设计环节盲目追求奢华设计效果，忽视景观设计对消费者价值的增进。房地产景观设计中存在如下具体问题：一是景观设计前期准备工作中忽视与房地产目标客户群体的充分沟通，在景观设计的整体效果协调和后序施工阶段未能将消费者对景观设计的诉求有效整合进景观设计方案中，从而导致景观设计与消费者需求的背离。二是开发商在“贪大求洋”心态的误导下盲目追求景观设计奢华效果，使得众多房地产开发项目表现为奢华、浮躁、异国情调的特点，忽视占消费者主流的中产阶级对“邻里和睦、生活温馨”社区的迫切需求。在房地产小区景观设计方案的决策方式须从房地产企业决策者个人独断式决策方式，向以充分市场调研为数据支撑基础，以消费者为导向的民主决策型决策方式转变。三是房地产企业的景观设计存在个性化不足，模仿性凸显的特点，同质化景观设计和建设模式与消费者个性化需求特征相背离。

其二，房地产企业的建筑设计师与消费者之间缺乏有效的互动渠道，致使房地产前期设计方案偏离消费者导向，降低消费者体验水平。部分房地产企业忽视房地产开发所具有的长周期、动态性等特点，只考虑房地产项目立项阶段的市场调研，对于后续阶段市场变化缺乏有效的跟踪，对房地产项目建设阶段的国家及地区政策环境缺乏深入研究，上述市场因素和政策因素加大了房地产企业增进消费者体验的努力的难度。

其三，由房地产产品设计瑕疵所衍生的不良房地产营销策划方案也不利于增进消费者体验水平。部分房地产企业在知晓其产品存在明显质量瑕疵的前提下，不积极履行对消费者的告知义务，反而采取广告促销等营销技巧来掩饰其产品质量瑕疵或夸大其住宅价值。此种营销策划的实质是用“广告创意”来掩饰“品质瑕疵”，是房地产企业与消费者之间的心智博弈和利益对抗，对开发商的诚信和消费者的实质利益都造成了损害。此外，房地产企业还存在强制消费者签订权责不平等的格式合同，房屋实际交付面积小于合同约定面积，房屋预售广告浮夸现象普遍，售后服务条款难以落实等问题，其根源在于我国房地产行业法规尚不健全，行政管理当局监管不力，以及房地产企业缺乏消费者导向意识，致使房地产营销行为与消费者利益相背离。

（三）房地产体验式营销方案的实施阶段问题

基于消费者导向的房地产体验式营销的实施阶段存在如下问题：其一，房地产企业实施的促销价格策略显单调，未能与改善消费者体验水平的营销目标实现有机结合。当前房地产企业的定价策略一般遵循着在开盘阶段采取低价促销策略，在中后期楼盘推广阶段采取稳步提价策略，其目的是试图给消费者营造一种楼盘热销，产品销售紧俏、供不应求的幻象，从而激励消费者尽快支付购房款。该定价策略背后的营销理念是假设消费者属于冲动型购买者，其购买行为缺乏理性，这一策略所期待制造出的热销假象有引发消费者逆反心理的可能。房地产企业在制定价格策略时应当充分考虑消费者的购房心理价位，采取市场导向型价格策略，并根据房地产热销周期和竞争对手的价格定位来适时调整本企业的产品价格。其二，房地产企业的促销策略显单调，重视形式华丽，忽视实质利益，缺乏对消费者的实质性让利行动（黄天虎，2011）。多数房地产企业较为重视营造房地产促销活动的火爆场面，各种热场式促销方案偏重营造形式上的热烈营销气氛，并无确凿证据表明此类方案可以实质性改善销售结果。房地产企业的形式化促销策略的成本最终都要摊薄在单位面积的销售价格上，其实质上是增加了消费者的购房负担。再者，房地产企业的促销广告策略重视运用华丽的效果图和浮夸的广告语来刺激消费者的购买欲，广告中很少明示该物业对消费者的体验感提升和实际价值增进有何帮助。导致上述问题的根源在于房地产企业忽视了营销活动的过程性和长期性，未能重视在营销策略的制定和实施阶段与消费者展开积极互动。

消费者导向的房地产体验式营销模式实施对策

（一）营销主题定位环节的体验式房地产营销策略

体验营销的核心内容是挖掘客户的真实需求信息，掌握客户需求的内在驱动因素及其对增进企业价值的帮助，并据此研究客户的心理体验水平。随着我国市场经济的快速发展，消费者对房地产的需求定位已然从传统的“居者有其屋”的物质性需求层面上升为“营造家庭温馨，改进生活方式”的情感式精神层面的需求（赵剑英，2009）。体验式房地产营销模式的营销主题定位可从如下方面展开：其一，以生态宜居性为主题设计体验式房地产营销方案。在房地产客户的消费决策过程中，除了对房屋本身质量及价格提出基本要求之外，更多的消费者开始关心房地产的生态型及宜居性价值。房地产企业应适应当前消费者特征的变动趋势，以生态性及宜居性作为房地产营销主题设计的核心理念。其二，以营造消费者体验氛围为主导来设计体验式房地产营销方案。房地产营销方案的主题设计内容是房地产企业传递品牌理念和承诺的载体，体验主题不是房地产企业的经营理念内容的重复，而是以提升消费者体验水平为导向对服务内容进行重构，将企业服务内容与消费者体验活动有机结合为一体。消费者体验是包含情感、认知与行为于一体的复杂心理过程，房地产企业应当采取适合消费者消费特征的方式刺激消费的感官，创造令消费者印象深刻的体验感，确保营销方案与消费者的情感诉求的高度一致性。

（二）产品开发环节的房地产体验式营销策略

在房地产体验式营销模式的产品开发过程中，房地产企业更多关心体验式房地产产品开发给企业带来的价值增进，而消费者更为关注自我消费欲求的满足程度。在进行体验式房地产产品开发时，房地产企业应依据营销主题的不同和目标市场的差异性来制定恰当的产品开发策略。具体而言，房地产企业可从如下方面选择适合本企业特点的体验式营销产品设计角度：其一，房地产企业可从营造营销情景的方式强化消费者体验感知度。情境式营销体验系指房地产企业通过营销房地产产品消费氛围的方式向顾客传递产品价值。房地产企业应超越传统的居住需求体验要求，使得消费者感知到其购买的绝非单纯的房屋，而是以房屋实体为基础的居住环境。这要求房地产企业突出其开发区内的精致景观设计，并使得消费者认知到房地产项目周边的高尚教育、医疗服务设施给其物业实体价值带来的情境体验价值增值。其二，房地产企业可通过在产品设计中融入房地产项目参与体验项目的方式来增强消费者对该项目的情感体验价值。美国学者巴里·费格教授指出，形象与情感是营销世界的力量源泉。房地产企业应当紧扣以人为本，在营销产品开发中融入文化理念，强化消费者在房地产项目设计与建设过程中的参与度，从而增强消费者对房地产产品的愉悦感受，提升消费者对房地产企业的情感认知价值（戴春山，2011）。

（三）营销方案实施环节的房地产体验式营销策略

其一，房地产企业应当从增进客户物业价值的角度来设计房地产产品营销方案。具体而言，一是要求房地产企业应当强化对客户需求特征的跟踪调查，深入把握特定区域的特定客户群的需求特征，以客户个性化需求为基础，因地制宜的设计房地产产品和营销方案；二是要求房地产企业改变对待客户的购买要求和投诉建议的应对策略，将客户放置在企业运营的核心地位，特别应当对客户的非理性要求给出积极的、人性化的解决方案，从而营造良好的企业形象；三是重视建立房地产开发企业、物业管理公司与业主之间的开放、公平、公正的利益博弈平台，诚挚邀请业主积极参与房地产项目的营销策划和物业管理，在增进业主物业价值的前提下提升房地产项目的销售额和收益率水平。

其二，房地产企业应当准确把握与行业内竞争者的竞争与合作关系定位。鉴于房地产项目的天然垄断性，房地产行业内竞争者之间可以在如下领域结成企业联盟并采取合作策略：一是房地产客户信息资源及营销策略等方面实现知识共享；二是联盟内部的企业伙伴之间可以采取共同的防御策略以应对外部竞争者对本地市场的入侵。再者，即便合作伙伴企业之间也存在一定强度的竞争关系。这是由于房地产合作企业担心过度的资源整合将导致本企业在未来市场竞争中丧失领先地位，故将在合作中采取一定的自我保护措施。房地产企业可以通过制定有别于竞争对手的差异化营销策略的方式，有效规避竞争对手特长，凸显本企业优势领域，从而巩固本企业核心竞争力优势地位。

其三，房地产企业应当以强化内部员工管理水平为基础来确保体验式营销策略的有效实施。房地产企业员工是企业与消费者展开沟通的桥梁，是企业实施一切营销方案的基础性人事保障。房地产企业若想提升消费者的体验水平，首先则需在企业内部塑造良好的员工服务文化。房地产企业应当为员工创设有利于有营销才华员工通过公平竞争脱颖而出的制度环境，为员工提供充分的个人成长发展空间；为员工提供具有浓郁人文关怀的企业文化环境，形成企业、员工与客户之间相互理解、关怀的良好企业文化氛围。房地产企业将企业期许员工对待客户的方式作为企业对待员工的方式，有助于企业潜移默化的培养员工善待客户的信念，并在此思维惯式的作用下有效改善客户的体验水平。

参考文献：

1.尹丽.当前房地产体验营销存在的问题及策略研究[J].吉林省经济管理干部学院学报，2011.25（5）

2.黄天虎.房地产业顾客参与对品牌忠诚的影响—顾客体验的中介作用[D].南京财经大学，2011

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房地产咨询合同范文1委托方(甲方)：

服务方(乙方)：

甲方委托乙方承担“XXX地块项目”(暂定名称)规划设计顾问咨询服务工作，经协商一致，签订该项目规划设计和项目、企业品牌建立发展战略的顾问咨询服务合同(以下简称“本合同”)。甲、乙双方同意进行密切配合，并按照合同规定，履行各自的责任。

一、 项目规模：

本项目总占地面积：约 亩;

二、 服务边界：

在合同有效期内，乙方应对甲方本项目的规划设计给予专业顾问咨询的支持，具体工作内容如下：

1、对本项目项目用地概念性规划暨总图设计全程顾问咨询： ⑴对项目规划设计的定位提出专业意见;

⑵对项目规划设计的总体布局提出专业意见;

⑶对项目规划设计的功能分布及空间布置提出专业意见;

⑷对项目规划设计的各项经济指标及户型配比提出专业意见; ⑸对项目规划设计的配套设施规划的合理、完整性提出专业意见; ⑹对项目规划设计的建筑风格提出专业意见;

⑺对项目规划设计的住宅及商业规划提出专业意见;

⑻对项目规划设计的园林规划提出专业意见;

⑼对项目规划设计的路网布局提出专业意见;

⑽对项目规划设计的目前及未来市场风险规避、后续项目发展提出专业意见;

2、项目用地的建筑方案设计全程顾问咨询服务：

⑴对项目规划设计的各项经济指标提出专业意见;

⑵对每期项目建筑方案的建筑形式、建筑单体外立面的造型、色彩组合、使用材质等提出专业意见;

⑶对每期项目建筑方案的户型配比及户型设计提出专业意见;

⑷对每期项目建筑方案的商业规划细化提出专业意见;

⑸对每期项目建筑方案的环境景观设计提出专业意见;

⑹对每期项目规划设计的路网布置提出专业意见;

⑺对每期项目规划设计的安防消防布置设计提出专业意见;

⑻对每期项目规划设计的交通消防分布设计提出专业意见;

3、项目成本控制：

根据本项目用地概念性规划暨总图设计和建筑方案设计的内容，从该项目区域发展和项目营销策略角度，结合品质要求，提出对项目成本控制的专业意见。

4、项目形象和企业品牌建设：

通过该项目规划的后续发展及甲方企业发展对土地的规划需求，编制并提交：

⑴项目形象品牌建设发展策略的专业建议;

⑵甲方以此项目为契机的企业品牌发展策略的专业建议。

5、其它方面：

⑴参加甲方组织的各类针对性考察学习;

⑵参加关于项目的有关会议及讨论;

⑶提交甲方要求的各类报告及建议书。

备注：以上服务工作所提交的成果应根据该项目开发节奏、强度，视阶段性不同针对性地提出相应的调整和修改，以支撑项目的顺利推进。

6、顾问咨询服务工作要求：

⑴乙方应对顾问咨询工作持有专业服务态度，对各提案或方案提出专业可行参考意见，发挥为甲方项目稳定良性运作的参谋支持作用;

⑵乙方提出的专业建议需附带以下内容以供甲方对乙方提出建议的可行性进行论证：

①该建议相关的规划知识及政策法规支持;

②该建议在规划报批通过的经验或技巧;

③该建议在市场或同行业可借鉴的先进范例、经验或新信息支持。 ⑶乙方需准时参加甲方通知的各类会议;

⑷乙方需按照甲方要求及时间规定准时提交各类书面报告及建议书。

四、 服务目标

对本项目的规划设计和项目、企业品牌建立发展战略进行全程顾问咨询，为甲方该项目在规划设计、成本控制、风险规避、项目形象建立、后续发展、企业品牌建设等方面起到参谋、顾问作用，使本项目实现甲方社会效益、经济效益、品牌效益最大化发展。

五 、服务费用

1、在本合同范围内，本项目全程顾问咨询服务费共计：人民币XX万元整(￥XXX元)，该费用包括乙方人员的各种工作过程中产生的费用，

2、双方约定，如因以下情况出现的费用，由甲方承担：

1)由甲方指定的，非广西本省范围内的专项考察的出差费用。

2)乙方在顾问咨询作业过程中，应甲方要求派出人员赴非本项目所在城市与外协机构沟通的出差费用。

六 付款方式

1、项目全程顾问咨询费用以分阶段方式支付，具体分期如下：

⑴在双方签定合同后X天内，甲方支付乙方项目全程顾问咨询费预付款：人民币XXX万元整(￥XXX元)。

⑵甲方本项目完成项目用地概念性规划暨总图设计，并通过甲方和合作单位审定后XXX天内，甲方支付乙方项目全程顾问咨询费第二笔款：人民币伍万元整(￥50000元)。

⑶甲方本项目完成每期项目用地的建筑方案设计后，并通过甲方和合作单位审定后十五天内，甲方每期支付乙方该期项目全程顾问咨询费人民币XXX万元整(￥XXX元)/每期。

⑷其余款项在甲方完成该项目全部建筑方案设计后，并通过甲方和合作单位审定后半年内逐步支付完成。

3、上述各阶段付款均以转帐或现金形式支付。

银行资料如下：

户 名：

帐 号：

开户行：

七 合同终止

1、如出现在乙方已完成本合同所约定的部分全程顾问咨询服务作业，因甲方责任非正常终止，甲方应根据乙方实际工作进度情况给予乙方相应

的补偿。

2、如出现在乙方已完成本合同所约定的部分全程顾问咨询服务作业，因乙方责任非正常终止，乙方根据项目的实际工作进度情况给予甲方相应补偿。

3、如经甲方评估乙方的工作确未按本合同要求完成或完成情况未能推动本项目进程，甲方有权终止合同，甲方不需承担违约责任，同时甲方不需再支付未付余款。

八 其他

1、本合同的订立、生效、解释、履行、变更或争议均应根据现行法律和有关规定办理。

2、本合同书如需增订或删除，必须经双方授权代表协商并同意后签订补充合同。

3、其它未尽事宜另以补充协议(合同条件)为准。

4、本合同一式肆份，双方各持两份，具同等法律效力，双方签字盖章后即日生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地产咨询合同范文2委托人(甲方)

人(乙方)

依据国家有关法律、法规和本市有关规定，甲、乙双方在自愿、平等和协商一致的基础上，就甲方委托乙方完成的有关事宜，订立本合同。

第一条 策划(咨询)项目

第二条 委托项目进度

策划工作分为两个阶：

第一阶段：策划市场调查，包括商圈调查、目标人群调查、目标市场调查、产业链调查和竞争对手调查5个内容，并对整体项目进行初步定位，双方沟通达成共识后进入第二阶段。本阶段完成双方沟通用的《 》的中期汇报演示文本，期限为自合同书生效之日起 至 个工作日。

2.第二阶段：在甲方认可乙方对项目得出的定位主体的前提下，对定位策划有关内容做出进一步完善，完成《 》，期限为 至 个工作日。

上述工作在程序上顺延，总体累计时间不超过 个工作日。

第三条 合同金额和付款方式

1.策划咨询费为 元人民币(￥ 元)。

1)合同签订之日起日内，甲方向乙方支付策划费用的50%作为预付费，即人民币 元(￥ 元)。

2)乙方完成项目整体策划方案后，通过正式的演示文稿，向乙方当场做出演示讲解，甲方认可后日内，甲方足额支付策划费余款人民币 元(￥ 元)，乙方方能将《 》的正式文本交付甲方。

2.乙方前往甲方进行策划(咨询)工作，往返路费甲方承担，在甲方调查工作的交通、住宿费用由甲方承担。

第四条 甲方责任与权利

1.甲方须指派专人(须书面指定)作为联络人，负责与乙方联络并协助乙方工作;

2.为乙方工作及时提供所需的背景资料和信息;

3.为乙方各阶段成果提出建议性要求，并在审定通过后及时给予书面确认;

4.及时向乙方支付报酬;

5.如果就委托项目内容、期限做出原则性改变的决策，应及时通知乙方，并采取适当措施，便于乙方及时调整工作。

第五条 乙方责任与权利

1.由担任专家组总负责人指派专人担任专门联络人;

2.按进度计划完成各阶段任务，保证质量，及时与甲方沟通;

3.按甲方提出的指导性要求修改和完善各阶段策划成果;

4.保守甲方的商业机密，未经甲方同意，不得向第三方透露本合同履行过程中涉及的保密内容。

第六条 成果归属和冠名宣传

1.成果归属甲方所有;

2.乙方在保守甲方项目相关商业机密的前提下，对成果有冠名宣传的权利。

第七条 违约责任

由于甲方原因致使本合同无法履行或中断，应承担违约责任，并支付当期款项。

第八条 合同终止

1.本合同履行完毕自动终止;

2.一方违约并承担责任后自动终止;

3.任何一方无权单方面要求终止，待双方协商一致后，签订终止协议;

4.甲乙双方同意终止时须以书面形式确定。

第九条 合同争议

本合同履行过程中出现争议，甲乙双方友好协商解决，并以补充协议形式载明;协商不成时，任何一方可向人民法院起诉。

第十条 合同有效期

本合同正本一式两份，甲乙双方各持一份(本合同附件为本合同有效组成部分)同具法律效力。本合同自甲乙双方签字盖章之日起，仅视为达成策划意向;自甲方支付第一笔款项 万元到达账户之日起，本合同正式生效。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

法定代表人(签字)：_________　法定代表人(签字)：_________

_________年____月____日　_________年____月____日

房地产咨询合同范文3甲方：

乙方：

鉴于：

1、甲方经合法方式获得 XXXX 地块项目的房地产开发权，项目土地性质为住宅用地，其土地使用年限为 70 年，项目产品种类为公寓、花园住宅、别墅等。XXX路项目总占地约 19.74 万㎡,规划设计总建筑面积约 20 万㎡。为快速回收开发资金，树立甲方公司的品牌，降低房产开发和营销的市场风险，甲方需要借助于拥有项目策划和营销经验的房地产中介机构支持或介入，帮助开发项目的顺利运作。

2、乙方系全国知名的专业房地产营销策划机构，其策划、营销团队具有多年房地产项目的策划营销、销售执行的经验，有能力为甲方的项目提供全过程的营销、策划及销售服务。

经甲、乙双方友好协商，就甲方投资开发的南浔年丰路项目交由乙方策划和全程营销总事宜达成如下协议：

第一条、 委托内容

根据本项目的特殊情况，以及目前项目开发的进度，甲方决定分阶段对乙方进行业务服务委托。甲方承诺在乙方无重大过错情况下，甲方将继续委托乙方担当本项目后续营销策划和销售工作(若甲方安排销售人员，到时由双方共同销售)。待项目开盘前3个月，甲乙双方本着友好协商的原则，签订本合同的补充协议，进一步明确佣金、销售进度、销售底价等事项。本合同阶段甲方委托乙方进行项目前期研究定位及推向市场销售前的全程咨询服务，具体委托范围为：

1、 房地产市场调研与分析：南浔房地产住宅市场调研与分析，项目同类物业类型房地产市场调研与分析，项目周边住宅市场分析，项目周边同类型物业竞争市场分析，未来一定阶段内的房地产市场走势分析;

2、 项目及产品定位：根据市场需求、根据市场竞争态势、根据项目位置特征，以及对未来市场走势分析的基础上，对该项目进行定位、对开发的产品进行定位，以及各类不同产品的体量配比;

3、 项目、产品规划设计建议：规划、建筑效果、房型设计、景观设计、物业管理、会所功能等建议。

第二条、 合同期限

本合同自签订之日起生效，至项目开始推向市场销售后失效;执行销售则阶段另行签署合同。

第三条、前期咨询服务内容

1、项目目标市场调研与分析。

2、项目产品定位及规划设计建议。

3 、项目企划概念策划及现场销售(另行签订合同,费用另行商定)。 具体明细详见附件。甲方与乙方签订营销合同时，则前期咨询服务费用实行优惠收取，即乙方返还全部前期咨询服务费用给甲方(在佣金中扣除)。

第四条、前期服务费支付方式

前期咨询服务费用总计25万元整，服务周期为8个月，具体支付方式如下：

1、本合同签订后5天内，甲方支付前期服务启动资金10万元人民币(大写：壹拾万元整);

2、本合同签订后30个工作日内，乙方提交《目标市场研究报告》;

3、本合同签订后60个工作日内，乙方提交《项目产品定位及规划建议报告》，甲方支付前期咨询服务费5万元人民币(大写：伍万元整);

4、本合同签订后5个月内，乙方提供市场、产品跟进服务，甲方支付前期咨询服务费5万元人民币(大写：伍万元整);

5、本合同签订后8个月内，乙方提供市场、产品跟进服务，甲方支付前期咨询服务费5万元人民币(大写：伍万元整)。

第五条、其它约定

1、本合同签订后一周内，乙方向甲方递交为本项目服务的工作小组人员名单，以及工作小组内人员主要工作业绩介绍。并确定固定的工作小组组长人选，如果乙方更换工作小组主要人员，或工作小组组长，必须事先告知甲方，并得到甲方的认可。

2、本合同签订后，甲乙双方将定期或不定期召开工作会议，除相关的工作小组人员参加外，乙方保证指派总监以上级别技术管理人员参加。

3、乙方提交报告后，甲方应该在一周内给予确认;

4、甲方承诺，如果在乙方无重大过错的情况下，甲方与乙方签订后续的销售补充协议，按市场佣金结算。

第六条、双方的权责

1、甲方的责权

1.1、在乙方过程中，甲方有权派出代表检查乙方的工作进度，督促乙方的工作;

1.2、乙方制作的对外宣传广告、涉及甲方利益对外签订的合同须事先征得甲方书面同意。

1.3、甲方有权力要求乙方修改乙方提交的方案、各类报告。

2、乙方责权

2.1、全面地、适当地、及时地完成事项;

2.2、信守职业道德，保守甲方商业机密，积极维护甲方的利益与名誉;

2.3、乙方有权力、有义务本着顺利做好项目的本意，真实向甲方提出一系列的合理化建议，不能无原则的迎合甲方而最终使项目造成损失。

第七条、违约处理

甲、乙双方中任何一方单方面解除本合同，对责任方均按未支付总金额的 2倍标准赔偿给对方。

第八条、免责条款

1、因不可抗力，如战争、地震、台风、海啸、传染病、火灾及其他不可预见、不可预防、不可避免的事件，造成本合同部分或全部不能履行的，双方互不承担责任。

2、因自然灾害、战争等不可抗力致当事人无法继续履约的，可免予承担违约责任。

3、一旦发生不可抗力事件，双方应积极协商，并尽其最大努力为双方继续履行本合同及补救或减轻该等相应而应采取必要措施。

第九条、纠纷的处理

1、本合同在履约中发生纠纷的，可由双方协商处理，协商不成的向法院起诉。

2、合同的签约地为 XXX 市，合同的履约地为 XXX 。

第十条、合同的生效

1、本合同经双方法定代表或者授权代表签字并加盖法人公章后即行成立且生效。

2、本合同壹式肆份，甲乙双方各执贰份。

3、附件与本合同具同等法律效力。

甲方(公章)：_________乙方(公章)：_________

篇10

(一)城市建设领域

(1)京沪高铁济南西客站片区综合体开发建设项目

京沪高铁西客站片区位于主城区西部,规划面积约55 平方公里,功能定位金融、商务、会展、文化等现代服务业为主导的城市副中心,其中核心区6平方公里。目前,站前广场项目已具备建设条件。

(2)济南市小清河片区综合体开发建设项目

小清河开发建设地区东起东绕城高速公路,西至济南西编组站,南起北园大街开发带及工业北路,北至黄河南岸,总面积约120平方公里,沿线规划开发片区26块,开发总面积约1700公顷。小清河综合治理工程计划分两期实施,一期工程已完成;二期工程计划2012年完成。改造后小清河将成旅游休闲、商贸服务、生活居住多功能、复合型城市综合体的经济发展带。

(3)济南市天桥区鹊山龙湖综合体开发建设项目

项目规划范围南起黄河北大堤,北至黄河北展大堤,西靠李家岸引黄干渠,东至国道104,总面积43平方公里。该项目是集娱乐休闲、旅游观光、生态保护、都市农业等功能于一体的大型生态项目,已列入省级重点工程,并通过国家黄委项目施工许可等审批。建成后,可形成商住及旅游开发建设用地866公顷,每年观光旅游可达100万人次。

(二)工业领域

1、新能源产业

(1)山东力诺太阳能电力股份有限公司300MW光伏电池片项目

公司是专业从事太阳能电池、组件及光伏发电系统的研发、制造与销售的国际化高科技集团公司。计划建设300MW光伏电池片生产项目,并配套建设九条晶体硅电池生产线及生产厂房。产品规格:125mm×25mm,156mm×56mm光伏电池片,厚度0.24μm。技术标准为:IEC。项目总投资2亿美元,合作方式为合资或合作。

(2)山东豪特太阳能有限公司百万台太阳能热水器自动化生产线项目

公司成立于1994年,是全国能源重点高新科技企业之一,年产太阳能热水器20万台、年销售额2900万美元。公司规划建设国内最大太阳能热水器自动化生产线,计划年产量达到100万台。项目总投资4500万美元,合作方式为合资或合作。

(3)济南高新区多晶硅光伏电池及应用系统产业化项目

济南高新区是1991年经国务院批准的首批国家级高新区之一,园区道路、供排水、热、电、气等基础设施完善。根据园区产业发展需要,拟引进建设规模年产晶体硅光伏电池2.4MW,太阳能电池组件7.2 MW,太阳能光伏玻璃幕墙2.4 MW,年产逆变器10万台、控制器10万台的企业。项目总投资5000万美元,合作方式为合资合作。

(4)山东宝雅新能源汽车公司电动汽车制造项目

公司于2007年开始生产电动汽车,拥有电动车底盘传动、驱动电机的适配优化、高速高扭直流变频无刷电机、可换挡前驱变速箱等核心技术,产品主要出口欧洲和美国,已通过了欧盟的EEC认证。项目占地67公顷,投产后计划年产低速电动汽车6万辆,其中70%以上出口美国和欧洲市场。投产后预计年销售收入2.86亿美元。项目总投资4000万美元,合作方式为合资或融资。

2、电子信息产业

(5)国家信息通信国际创新园(CIIIC)项目

国家信息通信国际创新园简称CIIIC,是国家科技部、工业和信息化部(原信息产业部)、商务部与山东省共同建立的国家创新园区。重点发展世界级软件、集成电路、网络通信、数字装备以及信息服务业五大产业。园区配套设施已基本完成,已有微软、IBM、NEC等一批知名企业入园。

(6)济南西区数字创意产业园项目

项目占地面积约为100公顷,规划建筑面积60万平方米。园区按国际先进标准设计,区内2万平方米“山东数娱大厦”已投入使用。园区周边集中了8所驻济高校,人才密集,环境优美,现代服务设施齐全,主要引进文化创意及相关产业项目。

(7)济南晶恒电子有限责任公司6英寸功率半导体芯片生产线项目

公司是山东省半导体行业的龙头企业,2008年全国分立器件与集成电路销售额排名第19位。项目规划建设一条线宽为0.35-0.8μm的6英寸功率半导体器件芯片生产线。厂房规划占地面积1.7万平方米,总建筑面积5万平方米,生产线产能24万片/年。投产后,每年可新增销售收入6570万美元。项目总投资3200万美元,合作方式为合资或合作。

3、生物医药及化工产业

(8)山东蓝金生物工程有限公司治疗癌症新型靶向缓释药物融资项目

山东蓝金生物工程有限公司是主要进行抗癌新药研究开发的高科技企业,公司在山东大学建立了脑细胞研究中心,在济南留学人员创业园建立了药物开发综合实验室。该项目以缓释技术为平台,以靶向给药为手段,研制了一系列国内外首创的靶向介入(植入、注射)的局部缓释制剂,以降低药物的毒副作用,达到治愈疾病或延长生存期、提高患者生存质量的目的,是国家重点支持发展的医药新技术产业领域。公司已申请国内外专利几十个。项目基础设施建设及相关技术研发已完成。项目总投资1142万美元。

(9)济南明鑫制药马来酸氟吡汀、雷奈酸锶等原料与制剂改造项目

公司是山东省重要的核酸类医药产品、医药制剂的专业生产厂家,其主导产品肌苷原料药在全国同行业居第二位。非阿片类中度镇痛药临床需求量大,项目原料药国际市场需求旺盛。该项目投产后,新增原料药产品年总产量约17吨,新增制剂产品马来酸氟吡汀胶囊60万粒/年和雷尼酸锶颗粒剂500万袋/年,新增销售收入1500万美元。项目总投资710万美元,合作方式为投资入股、参股。

(10)济南华阳应用技术有限公司精细化工生产项目

公司主要产品为烟草薄片粘合剂,高速卷烟胶、甲壳素等,产品已通过ISO9001及ISO2000国际质量体系认证。公司寻求合作伙伴,扩大再生产。项目总投资429万美元,合作方式为合资或合作。

4、农产品加工产业

(11)济南市商河县畜牧肉食加工项目

商河周边六县(市)均为畜牧大县(市),畜牧产品资源十分丰富。计划引进规模化畜牧肉制品深加工企业。项目计划总投资575万美元,合作方式为独资或合作。

(12)济南市商河县大蒜及蔬菜深加工项目

商河县大蒜种植面积1.4万公顷,年产各类蒜薹10万吨,蒜头30万吨,蒜油含量比为0.24%―0.3%。全县现有冷库33座,存储能力16800吨。规划引进大蒜蔬菜深加工及储运龙头企业,建设大蒜及蔬菜加工、储藏基地,以提升加工的规模与档次。项目计划总投资570万美元,合作方式为独资或合作。

(三)金融商贸及房地产开发

(1)济南高新区引进担保、创投等金融服务业项目

济南高新区拟引进中外投资担保公司、创业投资公司等金融服务业项目,满足济南市和高新区中小企业融资担保、高科技创业投资需求。济南市工业基础雄厚,民营企业数量众多,总体规模较大,高新项目较多,资金需求量大,发展投资担保业,具有广阔的市场前景。

(2)济南市金融商务中心区开发建设项目

济南市金融商务中心区东至顺河街、西至纬二路、北到经二路、南到经七路,地处济南中央商务区(CBD)内,面积约80公顷,规划总建筑规模约468万平方米。该项目通过拆旧建新、置换改造等方式,重点引进金融机构总部和区域性总部。项目已纳入全省及全市服务业发展规划,规划策划方案已经基本完成。

(3)济南百年老商埠区项目

该项目规划范围为纬一路、经一路、经四路、纬五路、小纬六路的合围区域,占地面积约0.76平方公里,拆迁约43公顷,需拆迁各类建筑约48万平方米,新建面积92.5万平方米。项目利用区域内济南老商埠保留的德式、英式、日式及中西合璧的多种建筑,规划建设特色商务、文化、旅游、商业、住宅等项目。

(4)济南市历城区赛马场商业用地开发项目

项目所在地济南市历城区港沟镇,规划总用地93公顷。现有居住用地两块,面积分别为4.6公顷、11公顷;商业用地三块,面积分别为1.3公顷、1.9公顷、0.5公顷。项目比邻济南全运会赛马场,是我国长江以北第一家赛马场,全运会后,赛马场将是一座集运动、生态、休闲于一体的马术主题公园。项目所在地环境优美,服务配备设施齐全。

(5)济南市市中区鲁能・领秀城商业综合中心项目

该项目总用地面积10.52公顷,容积率1.60,地上建筑面积17万平米,包括购物中心10万平米,规划建设以百货、超市为主题,综合零售、餐饮、娱乐等功能为一体的一站式购物中心,辐射整个济南南部区域。此外,五星级酒店及高档写字楼各3.5万平米。目前地上物已基本清除,建设、规划等各项开发条件已经成熟。

预计项目总投资1.4亿美元,该项目既可以由开发商按照投资商要求规划设计并建设,建成后整建制出售,也可由投资商分块开发建设。

(四)旅游文化休闲娱乐

(1)济南市历城区华山历史文化公园项目

项目位于历史名山华山,文化历史底蕴深厚。依托景区内省级重点文物保护单位华阳宫等景观,规划建设面积14平方公里的国家级公园。随着小清河的改造,项目将形成区域内连通大明湖、护城河的大山水旅游格局。目前景区总体规划已通过国务院和省市批准,项目已列入济南市 “十一五”总体规划,是省、市重点生态旅游建设项目。预计项目总投资7.14亿美元,合作方式为合资或独资。

(2)济南市长清区小柿子园片区(欢乐世界)项目

该项目位于长清区主城南侧,规划建设以现代化主题游乐园为主,美食街、酒店、住宅等作为功能补充。初步测算,主题游乐园运营四年可收回成本,住宅的税前利润年率达到42%,同时,将带动餐饮、住宿、娱乐及其他相关产业的发展。项目前期策划方案已完成。预计项目总投资2.85亿美元,合作方式为整体出让土地,旅游加地产综合开发。