房地产企业的财务管理范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业的财务管理，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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随着我国房地产产业的快速发展，房地产企业面临着空前激烈的竞争，房地产企业要想在竞争中处于优势地位，其财务管理的好坏占主要的决定性作用。本文分析了房地产企业在财务管理中存在的问题，并且相应的提出了解决的若干措施。

关键词：

房地产；财务管理；问题；措施

房地产企业是个集建筑、装修、服务等为一体的综合性的产业，近年来已成为国民经济的重要组成部分。作为一个涉及到众多行业并且资金庞大的产业，其经营管理的效益显得尤为的重要。财务管理是企业经营管理的核心部分，其管理的优良直接影响着企业的生存发展。因此，房地产企业应当加强财务管理的力度，提高财务管理的质量，才能不断促进房地产企业的生存和发展。

1、房地产企业财务管理难点概述

首先，由于房地产企业一般规模较大，因此在开发期间一次性要求的资金金额一般都偏大，加之房地产企业的经营周期相对于其他企业而言时间较长，这样使得资金的周转期限也相应增加，因此房地产企业资金筹集的难度较大。其次，房地产开发涉及的项目较广，由于时间地点的不同，项目核算的成本内容也不尽相同，因此房地产企业的项目成本管理上存在着一定的难度。第三，房地产企业涉及到的财务关系也是相当的复杂的，并且开发过程中存在着巨大的风险。具体的关系包括与投资者、债权人、债务人、被投资单位、开发企业、内部员工等等的经济关系，加上开发时间长、资金金额巨大，在期间任何存在的不确定的因素都会加大房地产企业的开发风险。

2、房地产企业财务管理存在的若干问题

2.1房地产企业对于事先可行性研究的重视程度不够我国的房地产开发企业普遍存在的一个问题就是在项目开发之前，对于该项目的可行性分析并没有足够的重视，由于可行性分析不到位直接导致了企业在项目上的损失，影响了公司的项目开发和发展。房地产企业有别于其他企业，其开发特性决定了可行性研究对于项目开发本身的重要性，可行性研究涉及到项目的各个环节和各个步骤，本身对于项目具有指导性的作用。但是目前国内大部分的房地产企业将眼光局限在较小的范围内，没有对项目进行全面的分析，导致了更多的工程规划只是依靠主管的判断，缺乏系统的分析决策。

2.2房地产企业的成本管理能力较为薄弱目前，我国多数房地产企业存在着对于成本管理能力较差的现象，成本管理的薄弱直接导致了房地产企业的造价成本大幅度上升，是房地产企业财务管理不理想的重要原因之一。首先没有细化成本的管理，当然在市场环境和宏观政策都较好的情况下，粗线条的成本管理模式并不会产生太大的问题，但是目前在我国政府的宏观调控力度不断的加大，没有将成本管理细化到各个环节和各个步骤之中，必然使得管理漏洞百出，直接影响了企业的利润。其次，在房地产的开发经营过程中，企业普遍只对于施工造价比较重视，而对于投资之前以及设计之中的造价管理却经常被忽略，工程造价的各个环节相互脱节，成本管理体系不完善。第三，房地产企业内部的财务人员不是工程造价的专业人员，缺乏相关的专业知识，对于价格是否合理难以做出正确的判断，直接影响了成本管理的成效。

2.3房地产企业财务管理模式缺乏统一性房地产企业有着项目多样化的特点，一个房地产公司可能会有很多个分公司，分别有不同的项目，而每个不同的项目采用的财务管理方式都不一样，财务管理的统一性和集中度都不够，各个项目之间的核算方式、财务软件、成本计费标准等都不同。目前，一些房地产企业之间缺乏明确的财务授权制度，导致了额下级的开发项目分公司等都各自为政，房地产企业无法进行各个项目统一的控制，财务数据和资金的运行都是分散进行的，不利于企业的同一控制和预算的进行。这样不仅仅不能给企业的管理人员提供统一可比的财务信息，还会使得企业的财务管理工作陷入被动的局面。

2.4房地产企业对于财务管理的重视程度不够目前来看，房地产企业对于财务管理的重视程度还远远不够，主要表现在一方面，在房地产内部还没有将财务管理上升到一定的战略高度，对于财务管理的要求并不高，财务管理还是处于一种被动反映的状态，虽然建立了工程预算或者财务预算等机制，但是管理方法上还是有较大的不足。另一方面，企业财务人员的素质并没有达到相应的要求，由于对于财务管理重视程度不够，房地产对于员工的培训等手段上也相当的不足，这样极大的制约了房地产企业的财务管理水平。房地产企业财务管理意识的薄弱对于整个财务管理的各个环节都有着重大的影响，直接制约了企业的经营发展。

3、解决房地产企业财务管理问题的相关举措

3.1房地产企业应当加强对于可行性研究的重视程度房地产企业应当意识到可行性研究对于整个财务管理的重要性，加强对于可行性论证的重视程度。在房地产的各个项目中进行可行性的论证，从战略的高度和细节的深度上对项目的盈亏、前景等进行全面的测量、预算以及分析。还要立足于整个企业的层面对于各个项目进行总体的分析，分清每个项目的重要程度以及主次关系，避免主观判断情况的出现。企业还应当考虑到企业的实际情况，做好项目可行性研究的审批工作，并且在可行性研究的过程中加大财务管理力度，使得财务管理能够始终贯穿于可行性研究的全过程，使得可行性研究的质量能够大大的提高，从而满足房地产企业发展的需求，提高企业的财务管理水平。

3.2加强房地产企业的成本管理力度在房地产企业的财务管理过程中，成本管理控制的能力是直接关系到财务管理的整体绩效的。因此，房地产企业应当高度重视企业的成本管理工作，对于房地产企业目前的经营形式，将成本管理作为财务管理中的主要工作之一，不断提高财务管理的能力，加强全面的成本管理，不断改变粗线条的成本管理模式，细化成本管理，在成本管理的过程中制定成本预算目标，对于项目开发建设的过程之中的研究费用、设计费用、开发成本、间接费用等等都要进行全面的预算。对于房地产的开发成本进行深入的分析，并且对于预算指标的完成情况要进行检测和考核，不断发掘降低企业成本的途径。除此之外，要积极调动公司的全体人员进行成本管理控制的工作，制定完善的成本控制制度，使得事前的预测研究，事中的成本核算以及事后的评价分析等等都能够更好的掌控。协调好不同部门之间的工作，贯彻实施成本控制策略，降低了企业的成本，使得成本管理能够满足房地产企业财务管理的需求，促进房地产企业更好的生存和发展。

3.3优化发那个地产企业的财务管理模式从目前的房地产企业管理模式来看，房地产的财务管理模式缺乏统一性，上下级没有形成很好的连接，直接影响了财务管理的质量。因此，房地产企业应当根据自身的实际情况，采用统一的管理模式，使得房地产企业的各个项目之间，上下级之间的财务标准、预算方式等等都更加统一起来。这样才能保证房地产企业的财务管理工作能够取得较好的效果，管理层采集到的数据更加具有可比性，便于更好的进行决策。财务管理模式的统一性还表现在对于资金的同一控制上，摒弃过去分散的资金管理模式，加强对于资金的控制，在保证资金安全的情况下，要控制开支，提高资金的使用和投资效益，来满足房地产企业的经营管理的需求，从而提高房地产企业的整体效益。

3.4加强房地产企业的财务管理意思，优化员工素质由于房地产企业的财务管理意识薄弱，直接影响了企业财务管理的成效，因此在房地产企业中应当不断加强其财务管理的意识，充分的认识到财务管理对于企业的重要性，让财务管理纳入企业的战略管理之中，使得财务管理真正的成为了房地产企业发展的必要手段，保证其财务管理能够取得预期的成效。战略性的财务管理必然对于财务人员的素质提出了更高的要求，房地产企业应当不断加强财务人员的素质，加强对于财务人员的业务培训，在巩固专业知识的同时也应当不断增加对于建筑等房地产专业知识的培训，从整体上加强财务队伍的素质。此外，企业还应当不断加强对于财务人员的评价和考核，提高财务人员主动学习的积极性，对于不合格的财务人员应当及时的调岗或是加强培训，从未更好的保护企业的财务安全，为企业更好的实施财务管理做出贡献。

参考文献

[1]杨涵.房地产企业的成本管理与控制田[J].中国乡镇企业，2009(7).

[4]李占军.大型房地产企业走强现象分析[J].城市住宅，201l(08)．

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关键词：房地产企业；财务管理；建议

随着我国市场经济改革的不断深化，房地产业在创造税收、增加就业、推动相关产业发展等方面做出了巨大贡献，但在发展中只有少数房地产企业发展成为规模化，管理规范化，竞争力强的优质地产企业。那些优质地产企业共同的特点就是财务管理规范。房地产开发企业由于开发周期长，资金投资大，投资回收期长势必面临较高的财务风险，如何加强财务管理，财务向精细化管理发展日益重要。笔者就房地产企业财务管理的现状进行分析，提出几点值得思考的建议。

1房地产企业财务管理普遍存在的问题

1．1财务管理意识淡薄，财务制度流于形式

大多数房地产企业是由包工头，施工队起家，经营者本身缺乏财务管理知识，重销售轻财务，财务管理基本定位于记账算账报表的原始会计核算阶段，根本满足不了现代企业财务管理的要求，完全忽视了财务管理应有的预算，指导，决策的管理职能，有的企业即使有相应的财务制度，在制度执行过程中也常常流于形式，基本上都是领导一支笔说了算，遇到财税问题常常试图通过疏通关系解决，得过且过，没有真正思考过自身财务管理的缺失，势必导致企业经营成本增加和后期的财务风险。

1．2财务人员自身职业能力不强，会计核算粗枝大叶，没有形成一套科学的行之有效的财务核算和管理体系

很多财务人员盲目追求房地产企业的高薪资，自身没有努力钻研房地产行业相关的财税业务知识，加之大多数房地产企业经营者都是在取得土地后急于进行开发，回笼资金，财务人员也盲目随从，在开发前期就没有设计好财务制度体系，进行科学的财务测算，往往是边开发边摸索，遇到问题解决问题，没有前瞻性的财务思路。这样一种摸着石头过河的财务管理模式非常容易带来后期无法弥补的财务风险。

1．3财务的过程控制极其薄弱

1．3．1资金管理随意性大，没有真正认真分析企业在每个时点的资金盈余及缺口。日常资金使用没有相应的控制和资金使用计划，领导签字后即可以付款。一些开发企业在收到预售房款后资金稍有闲置，就急于进行再投资，一个项目没有开发完，盲目购置新地块，财务人员也没有提出项目投资的建设性指导意见，造成旧项目后期资金不够用，新地块占用资金无法利用。很多企业在开发过程中由于盲目扩大规模，最后陷于资金严重匮乏境地，为了不影响施工进度又盲目加大融资力度，加之融资难度大，很多房地产开发企业不得不从小贷公司或向私人高成本取得借款，一旦遇到突发事件资金链断裂而中途不得不中止项目开发的案例时有发生。

1．3．2预算管理缺乏有效的事前、事中、事后全方位的监控。房地产企业财务预算主要有目标利润预算和资金预算，很多房地产企业没有建立有效的财务预算，甚至根本就没有财务预算，经营者把预算简单地理解为工程部的项目造价预算，社会常流行的“开发企业赚不赚钱，关键靠预算”，这里的预算不仅指工程造价预算，也包括财务预算，只有财务预算和工程造价造价预算很好地结合才能称之为有效的预算。有的企业虽然制订了财务预算，但却在预算执行过程中没有进行有效的预算控制，直接后果就是成本费用没有合理控制或控制不够细化，到决算时发现利润与预期差距甚大。另外，预算也没有定期进行科学深入的预算分析，形成完整的预算分析报告体系，现实中为了完成预算任务，基本上都是根据实际来调整预算，对于实际偏离预算或超预算的真正原因没有深入挖掘。这样的后果其实使预算陷入恶性循环，上期的预算不能很好的指导下期预算，起不到预算管理的前瞻性指导作用。

1．3．3不重视房地产企业的合同管理。房地产企业合同管理是整个项目建设过程中十分重要的环节，很多企业合同的签订过程根本不需要财务部介入，往往是在合同签订以后甚至支付工程进度款时财务部才见到合同，财务部基本处于事后被动执行合同的处境，财务部由于没能在合同签订时参与合同汇签工作，不能从财务专业角度把可能存在的财务或税务风险提前规避，常常是在合同执行中才发现合同中存在的财务隐患。合同执行完毕财务部也只是根据既定合同条款进行往来结算，而无法在合同履行完毕前提前对后期可能存在的风险损失做出制约措施。很多房地产企业对于工程施工合同和销售合同没有建立详细的合同台账，作为备查账簿，只局限于财务账面数据简单反映经济业务的发生情况，这势必导致财务无法清晰地掌握每项合同的来龙去脉。

1．4没有建立有效的财务分析考核体系

大多数房地产企业的财务分析只局限于3张财务报表的编制及简单的财务收支统计，没有完备细致的财务内部分析报表，为领导层提供建设性的有价值的数据分析，没有透过财务数据反映出企业日常财务管理存在的问题和不足。业绩考核也只局限于简单的指标完成与否。

2建设有效的房地产企业财务管理体系的建议

2．1加强房地产开发项目前期的财务规划

房地产开发企业的前期财务规划至关重要，在项目开发前建立完备的财务管理体系，进行详细的财务预测能够避免很多后期的财务风险。

2．1．1项目开发前进行开发项目的成本、费用、收益等测算。在项目开发前期财务部会同营销部根据项目开发计划及产品类型测算出销售总价；财务部会同工程部、合约部对开发成本进行测算，并将开发成本的构成进行分解，按照土地成本、前期费用、建安成本、基础配套设备、开发间接费等项目一一对应到相关成本项目中，最终预测总成本。财务部按照国家相关法规政策进行费用和税金以及目标利润的测算，最后形成预计资产负债表、预计利润表、预算现金流量表，进而形成资金预算，根据营销计划和回款计划测算出各时点的资金盈余和缺口，以便日后能够在合适的时机进行投资或融资活动，从而有的放矢的使用资金，既保证项目建设资金需要又不形成资金闲置。

2．1．2建立完备的财务管控体系。在项目开发前就应根据项目的实际情况及相关政策法规的要求，制订切合实际的行之有效的财务制度体系和内部控制体系。如制订经济事项的审批流程和权限规范、制订各项资本性支出及费用开支的规范、制订预算管理制度、制订合同管理制度、制订资产管理制度、制订科学有效的会计核算制度。由于房地产企业会计核算不同于其他行业，有其特殊的核算规范，财务部应该依据财经法规的规范要求，并结合工程合约部的工程造价预算细目，设置科学合理的财务核算体系，既有助于日后能够进行合同的成本控制，又便于进行往来对账，还有助于进行土地增值税的税务筹划。

2．2加强房地产开发企业的合同管理

合同也往往是产生纠纷的风险点，房地产企业的财务管理应该贯穿合同执行的全过程。对于工程施工合同在签订时财务人员就要参与到合同汇签中，从专业角度提出可能存在的财务隐患；在合同执行过程中尤其是工程进度款的支付，一方面要严格按合同条款执行付款义务，另一方面要建立工程部、合约部、监理等相关工程负责人对工程执行情况的书面意见书，认真落实工程进度完成情况。要建立详细的合同台账。对于销售合同要按每个客户，详细记录客户的基础资料、首付款、尾款、贷款等情况，定期与销售部核对销控情况和回款情况。

2．3实行房地产企业的全面预算管理，加强财务控制

“凡事欲则立，不预则废”，房地产企业资金投资大，开发周期长，开发风险大，加强房地产企业的全面预算管理尤为重要。房地产企业不仅要在前期制订整个开发项目的项目预算，还要将日常各项经营活动纳入到全面预算管理体系，把开发项目预算按年度、季度、月度进行指标分解，落实到每个单位，每个部门。日常经营管理活动要明确各单位、各部门的岗位、责任、预算目标，对整个企业的业务流、资金流等按年度、季度、月度进行有效的预算控制。要定期对预算执行情况进行深入分析找出管理中的优点和不足，把预算执行的偏差率作为重要的绩效考核指标，并将责任落实到部门和相关责任人。形成事前、事中、事后完整的预算管理体系。

2．4加强融资业务的学习，拓宽融资渠道

融资一直是房地产企业的重头戏，大多数房地产企业的资金过于依赖商业银行贷款，而银行对于房地产企业的开发贷款限制多门槛高，造成地产企业融资难度大。这就要求财务人员加强融资业务的学习，认真分析和评价影响融资的各种因素，力求在企业能力所及的范围内拓宽融资渠道，达到最好的综合经济效益。初期可以通过预售房回笼部分资金，集团公司在条件允许的情况下可以通过统借统贷或委托贷款的方式争取到更多的资金。地产企业融资要逐步进入到不动产经营和资本运营的中高级阶段，例如争取到贷款利率优惠、手续简便的授信贷款；对于一些政府扶持的改造项目尽量争取到政府补贴贷款；通过出售产权商铺或售后回租回笼资金；对于一些管理规范、规模较大、前景较好，具备条件的优质地产企业还可以通过股权融资方式挂牌地方新三版或上市，通过担保公司发行集合债等方式进行融资，甚至通过众筹这种新型互联网金融方式对传统融资模式进行资金补充。

3结束语

在现代企业制度下，财务管理的内容将日益丰富，提高企业内部财务管理水平，建设适应现代企业管理要求的企业财务管理体系是房地产企业发展的迫切需要。

［参考文献］

［1］薛桂琼．浅谈房地产企业融资过程中存在的问题［J］．经济论坛，2009．

［2］赵晖．房地产公司如何开展预算控制［N］．中国会计报，2013－05－10．

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【关键词】房地产企业；融资；利率；资本结构

房地产企业是指专门从事房地产生产与经营服务的企业，集投资开发、建设、销售、物业管理及相关增值服务等于一体。房地产业是我国市场经济的重要组成部分，也是我国国民经济的支柱产业之一。在房地产行业快速发展的同时也暴露出一些问题，投资增幅过大、房价过高等“泡沫”现象也随之产生，政府对房地产业中出现问题的关注和整顿力度不断加大，因此加强房地产企业财务管理的研究，提高财务管理水平对房地产企业来说意义重大。

一、房地产企业的财务管理的特点

房地产企业的财务管理属于企业财务管理的一个重要组成部分，它既具有一般企业财务管理的特点，又具有自身的独特性。房地产企业财务管理的特点如下：

1、资金筹集任务重，管理周期长。房地产企业的造价要求房地产企业一次投入大量的资金，资金筹集任务繁重。同时，由于房地产企业开发经营过程具有长期性，资金周转较长、周转率偏低，更加重了房地产企业资金筹集的难度。大量的资金较长时间被占用，必然延长资金的管理周期。因此，房地产企业具有资金筹集任务重，管理周期长的特点。

2、财务关系复杂，管理难度大。房地产企业的财务关系具体表现为，在经营过程中与被动迁的单位和居民、勘察设计单位、施工安装单位、材料物资供销单位、委托建房单位、接受有偿转让土地的单位、开发产品购买单位、联营企业及企业的各投资者之间的财务关系。由于房地产企业的特征，决定了房地产企业与其他企业间，特别是与消费者间的各种预收预付，应收应付款项之一般企业更加频繁和复杂，使其承担的风险与责任更大，因此房地产企业更应加强其债权债务的管理。

3、资金运动形式互不相同，管理方法多样化。由于房地产企业组织机构不同，其经营业务内容各有特点，因此，资金运动形式也互不相同。在内部设置施工单位的企业，其资金运动形式与内部不设置施工单位的企业互有差异。在同一企业内部，企业的资金由货币资金向建成资金转化的过程形式也互不一致，有在开发建设场地基础上出售或出租土地使用权收回货币资金的形式，有在开发建设场地上建设商品房再结算工程收回货币资金的形式，还有开发出租房通过收取租金逐渐收回货币资金形式等等。资金运动的多样性，反映在财务管理的方法上也必然相应呈现多样化的特点。

4、资金占用时间长，项目投资风险大。房地产企业的特征是项目建设周期长、项目成本高、资金占用时间久。同时，由于其开发产品的不可移动性、回收期长，决定了房地产企业的风险性，即当遇到不可抗拒的因素时，其抵御能力较差，难以迅速改变投资方向，撤离资金。因此，房地产企业在开发经营过程中，要高度重视资金时间价值，尽量减少资金的占用额和占用时间，缩短工程周期，加速资金的周转和回收。同时，企业项目投资决策要特别慎重，决不能盲目跟风，必须牢固树立风险投资意识，强化投资项目的风险管理，增强投资项目抵御风险的能力。

二、当前我国房地产企业财务风险现状

房地产企业具有项目资金投入量大、回收期长、变现能力差等特点，是典型的资金密集型行业。对房地产项目财务风险，从定性分析角度，目前我国房地产行业主要存在财务风险因素有以下几方面：

1、融资方式单一，整体负债率偏高

房地产企业对银行信用的依赖程度较高，银行贷款与房屋预售款仍是当前开发商获得资金的主要渠道，债券、股权等直接融资方式仍然较少。融资方式单一，是房地产开发行业主要财务风险之一。房地产企业过份依赖于银行或其他负债，利息负担较重，资金周转余地较小，同时由于市场的不确定因素较多，销售收入及利润的实现不确定性较大，因此不能按期支付银行贷款本息的可能必较大，即违约概率较大。

2、利率波动对成本及销售的影响

利率波动对目前负债率较高的房地产企业影响非常大，这是因为贷款利率的提高必然增加房地产企业的融资成本，抵减项目预期收益。同时，购房者因银行贷款成本的增加，购买欲和购买力也随之隆低，导致市场整体购买下降，从而引发开发商的财务风险。

3、生产周期较长、财务涉及面广、管理难度大

房地产项目开发要从规划设计开始，经过可行性研究、征地、拆迁安置、建筑安装、配套工程、绿化工程、竣工验收、上市销售等多个环节和阶段，项目从开始到结束，一般要经过三年左右的时间，生产周期较长。项目周期越长，不确定因素越多，风险也就越大。同时，当前我国房地产开发企业所反映的财务关系不仅表现为开发商与投资者，政府、税务、审计等管理部门，还有银行、建筑施工、招标、监理、设计等众多单位，财务涉及面比较广，管理难度也就相应的加大。

三、房地产企业需特别关注的财务指标

房地产企业财务危机产生的原因有其行业特性，这就决定了房地产企业财务危机预警指标体系的选择，既应具有一般企业的特点，又应具有自身的特殊性。房地产企业需要特别关注的预警指标如下：

1、资产负债率、流动比率、利息保障倍数、财务费用率。房地产企业融资结构不合理，对金融机构依赖过高，致使企业面临巨额利息、负担加重，支付能力和偿债能力变得更加脆弱，为财务危机爆发埋下隐患，所以预警指标体系应特别考虑这些与偿债能力有关的指标。

2、流动负债与负债总额比例、流动比率、速动比率。我国房地产企业不仅面临资产负债率居高不下的问题，而且负债结构也极度不合理，流动负债比例相对较高，公司短期偿债能力不足。因此，在预警指标体系中应考虑这些指标。

3、存货周转率。由于项目成本高，存货在资产总额中的比重较大，房地产企业应关注与存货有关的指标。而我国又存在对资金的无效占用，产品大量积压、资金投资回收期延长及存货周转率降低的情况，为避免则一务危机的发生，企业应该高度重视存货周转率，将其纳入财务预警指标体系。

4、预收账款与负债总额比例、应收账款周转率。房地产企业具有周期长、投资大的特点，通常采用预收商品房款项的方式从事其项目的开发与经营，其与消费者之间的各种预收预付、应收应付款项较一般企业更加频繁和复杂，使其承担的风险与责任更大。因此，在预警指标体系中应关注这类指标，增强企业投资项目抵御风险的能力。

四、房地产企业财务风险防范措施

1、做好财务预算，降低投资风险

房地产企业树立风险意识，并设立风险防范机制、实现财务管理预算化等应对方案，及时对项目动行中的财务风险进行预测和防范。房地产企业在项目开发经营过程中，财务上有较多不确定性因素存在，对财务进行预算化管理能够防范投资过程中出现的风险，从而保证投资项目的经济效益。在具体项目开发实施过程中，开发商应以项目资金预算为基础，对项目资金使用作出合理安排。

2、优化资本结构，降低筹资风险

负债经营能给企业带来财务杠杆效益，但并不是负债越高对经营赵有益，因为随着企业负债比例的上升，财务风险也会逐渐加大。因此，房地产开发企业要坚持适度负债经营，严格控制企业负债规模，扩大融资渠道和融资方式，通过多元化融资。例如适当增加企业债券和股权等直接融资金方式以及合作开发等方式，寻求最佳的资本结构，抵消利用杠杆的消极影响，降低筹资风险。

3、加强资金管理，降低流动风险

房地产企业的开发项目往往因为外部市场环境的变化影响，不能按时开工、完工。土地征用、建设期间占用大量资金，因自有资金占比较低，流动性较弱。如资金管理不善，会影响项目资金周转畅通，严重的有可能引发项目、甚至企业债务风险。因此，房地产开发企业必须要加强资金管理，合理安排资金使用，保证项目资金周转畅通，降低项目资金流动性风险。房地产开发企业要合理安排项目资金调度，确保开发项目建设资金需求，及时偿还到期债务，保证企业信用，降低流动性风险。

4、加强成本管理，保证经营效益

成本管理是企业财务管理的核心，其管理水平的高低，直接影响项目及开发企业经济效益。工发企业应在项目过程及日常经营中加强成本管理，降低不必要的消耗，保证经营效益。在项目实施过程中，要实行全过程成本管理，在各个项目环节核定成本指标，按财务制度的要求和设计方案监督执行，定期考核，以保证项目在建设过程中在各个环节、步骤核定财务成本目标指标的实现。

参考文献：

[1]史彦灵.房地产企业财务管理存在的问题及对策[J].城市建设理论研究，2012年第39期.

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关键词：营改增；房地产企业；财务管理；影响

中图分类号：F810.42 文献识别码：A 文章编号：1001-828X（2016）031-000-01

引言

随着社会经济的不断发展，营改增正是为了顺应社会潮流做出的税务改革，对社会发展有着非常积极的作用，自从营改增试点工作实施后，参与营改增的企业也是逐渐增多，试点的覆盖范围也不断增多，这直接反映人们对增值税的认可，在2016年5月，我国营改增试点工作正式结束，推行全面营改增，让不同企业都感受到增值税所来带的改变，特别是对房地产企业财务管理带来的影响非常大。为了让财务管理更加适应营业税带来的问题，以及提高财务工作质量、效率，企业必须要根据自己情况进行财务管理改革，让企业在增值税市场进一步发展。

一、“营改增”为房地产企业财务管理带来的影响

营改增作为一种税务改革，对房地产影响最大的还是财务管理，其具体影响如下：

1.营改增对房地产财务负债表的影响

作为房地产企业，其最主要的资产就是固定资产，如果其资产有变动就会使得房地产企业的整体经济结构产生较大的变动，这些资产的变动会直接体现在企业资产负债表上。经过营改增试点中的房地产企业分析，增值税的到来使房地产企业原值入账资金以及累积折旧都在不同程度上出现减少的情况，排除房地产企业应该缴纳的营业税外，其期末余额也会大幅降低[1]。在企业经营一段时间后，可以清楚看到企业资产以及负责资金都会明显下降，但是企业内部的资产流动和负债的比重会大幅上升。就短期来看，营改增给房地产财务管理带来了诸多问题，而且还需要进行全方位改革，短期会使得财务状况混乱，但从长远来看，营改增能够促使房地产企业规模不断增大，对于企业未来发展有积极的作用。

2.营改增对房地产财务利润表的影响

营改增的到来最直接影响的就是房地产企业的利润，而且利润的影响可以分成为长期利润影响和短期利润影响。

短期利润影响表现为：营改增实施之后，房地产在税改之前的税金会被免除，使得企业的税务以及生产成本有明显下降，就短期来看，税改对房地产企业的经济效益起着积极的作用。

长期利润影响表现为：营业税改为增值税可以大大降低房地产企业的税负、税务成本，间接降低了企业的运行成本、生产成本，进一步扩大房地产企业的利润空间，便于企业积累资金拓展业务或者进行项目投资，对企业长期发展起着积极作用。

3.营改增对房地产财务的现金流量表影响

营改增对房地产财务现金流量表影响体现这几方面：第一，房地产会常常购置一些施工设备，而且营改增之后，增值税可以与进项税相互抵扣，降低了企业财务部门的开支，这就使得现金流量的数据要较营业税的时候明显降低；第二，营改增的到来可以减轻企业税务成本，企业内部产生大量灵活资金，会一定程度上增加企业流水水平；第三，随着市场经济的发展，房地产企业的竞争会愈演愈烈，很多房地产企业会选择扩大投资、融资范围，加强本金接入以及引入投资者，企业现金流变大是一定的，同时使得房地产公司的负债压力越来越大。

4.营改增对财务管理影响

营改增施行之后，会对财务会计核算产生较大的影响，这就要求房地产财务部门要有更加严谨的核算制度，这便要求财务人员要提高自身业务水平，熟悉增值税的具体内容、核算方法、法律政策等。同时也为财务管理带来了影响，企业高层应该以自身的实际情况，把增值税的利害关系进行全面分析，制定一个符合企业自身发展的财务管理制度[2]。

二、房地产财务管理过渡到增值税的具体策略

1.完善、优化增值税管理工作

房地产企业在税改之后，其企业内部应该根据自身情况制定一个符合营改增的财务管理制度，房地产企业在营改增初期获利的情况下也要面对营改增所带来的问题及挑战，房地产企业在面对营改增带来的问题同时要积极进行政策的制定，对增值税要有一个整体的规划工作，在企业实际经营中对财务管理进行不断的完善，让初期的财务混乱逐渐向科学合理的方向流转[3]。特别在选择合作企业时，房地产企业要确保自身的财务管理政策及秩序更加合理、完善，而且供应商企业要能够开出增值税发票，确保企业内部财政管理的稳定性。

2.挑选合格的供应商伙伴

在营改增实施后，房地产的增值税可以和进项税相互抵扣，发票作为进项税的有效凭证，所以在选择供应商企业时一定要挑选能够开出合法发票的企业，这就要求房地产公司要有合作企业筛选能力，挑选一个合格的供应商不仅是为了开出有效发票，更多的是保障企业内部的财务管理安全、降低财务风险。

3.提高企业财务部门工作人员专业水平和管理水平

人力Y源是企业发展的基础，财务部门工作人员同样也是一个道理，是支撑房地产企业财务管理的基础。营改增实施之后，企业应该加强对财务管理部门员工进行全面培训，提高工作人员的会计技能及税务水平，培养员工危险意识及发现问题的能力，加强各个部门之间的沟通，让企业能够顺利进行营业税转增值税的过渡，在营改增关键的过渡时期，企业要定期开展座谈会，提出工作中所出现的问题及建议，之后进行会议讨论得出结论，进而发展、完善财务管理制度，而且要制定一个财务风险防范工作，避免在过渡时期产生不必要的损失，财务管理改革要循序渐进，保证房地产企业能够健康发展。

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关键词：房地产；完善财务管理；财务管理体系

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：1001-828X（2012）06-0-01

经济全球化的今天给房地产企业带来机遇也带来了挑战。面对变幻莫测的市场作为房地产企业对企业自身财务管理工作职能应当给予加强，提升企业自身的市场竞争力，从而推动我国房地产企业良性发展。

一、房地产企业财务管理的内涵及特点

(一)房地产企业财务管理的内涵

房地产企业，是以盈利为目的专门从事房地产相关产品的开发、经营、管理及服务活动，并进行独立核算的一种经济组织。房地产企业的财务管理，是企业在房地产产品的开发经营过程中对各种所需资金的筹集与使用、盈利和分配等财务活动，进行的相关预测规划、约束控制以及核算分析，正确处理各种财务关系的一项经济管理工作。房地产企业财务管理的对象是会计反映和监督的资金运动，房地产企业财务管理的内容主要包括对企业资金筹集、资金运营、成本费用、纳税筹划以及利润分配的管理。

(二)房地产企业财务管理的特点

首先，开发周期较长，资金占用比例大。房地产开发经营要经历征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，这个过程需要经历至少三年甚至更长的时间。在工程前期企业要投入的资金较大，而资金周转率却相对较低，所以筹资的任务会十分的繁重。

其次，成本管理的工作复杂。房地产开发企业产品成本主要由前期工程费、基础设施费、土地征用费及拆迁补偿费等成本项目组成。但是各成本项目内容因产品不同而不同，这样就会使房屋的成本变得十分繁杂。

第三，项目开发风险大。开发经营周期内会出现很多不确定的因素，对于房地产企业会增加经营风险。这就需要企业在经营期内的决策一定要慎重，以避免或者减少企业财务的风险指数。

第四，财务管理的难度大。房地产企业的经营会涉及到诸如政府部门、土地被征用人、被拆迁人等单位和个人。房地产财务管理关系到对象与工作性质的多样性，企业在管理工作中要协调好各方面的关系。

二、当前房地产企业财务管理存在的问题

(一)企业财务基础管理薄弱

当前不少房地产企业财务管理还停留在基本会计核算阶段，对于控制分析还做得不够，这种方式变成了一种被动型的财务管理。还有的企业内部核算制度也不够完善、财务监督控制机制环节也比较薄弱，这就有可能导致企业管理层不能清晰地掌握项目的资金流向。

(二)成本管理不到位

一些房地产企业的财务人员业务素质低，对于财务工作流程不了解，也不熟悉地产行业的税收政策，导致企业财务管理处于较低的水平。特别是成本管理，许多房地产企业财务管理人员存在财务成本管理的重点在项目的前期阶段，对于项目实施过程中的财务成本则不需要控制这样的错误认识。

(三)资产的流动性差导致短期偿债压力大

由于房地产公司的流动资产主要是房地产存货，而房地产的变现周期较长、变现能力差，而且多数房地产公司又有较多的长短期债务。对于长期债务来说可以通过长期的销售来应对债务的偿还，而对于那些短期的债务来说，可能由于无法在短期内筹集到足够的资金而导致较大的财务风险，极易使公司陷入短期资金不足的危机中。

三、完善房地产企业财务管理的对策

(一)加强企业财务基础管理工作

财务管理是企业管理工作的核心环节，所以对于房地产企业要想做财务管理工作就必须理顺财务基础工作。针对当前房地产企业财务管理基础工作薄弱的现状，要通过先进财务管理工作来强化财务基础工作。在做好具体工作的前提下，注重对企业财务工作做出科学的预测，以便为经营者提供决策支持。

(二)不断提升成本管理水平

房地产企业应重视对企业员工进行的培训和人力资源开发工作，通过对员工的专业培训，进一步提高财务人员的专业知识和业务管理水平，促进员工综合素质的提高。在此基础上，要对企业的成本管理有高度的认识，实行全员、全过程、全方位的财务成本管理。在成本控制上，把好工程进度款支付关与工程竣工决算关，使工程投资得到合理的控制，最大限度地降低成本。

(三)加强资本结构的控制

房地产公司要根据企业规模、融资环境、未来发展情况、经济形势等因素确定权益与债务比例，对于项目而言还要充分考虑项目投资总额大小及开发营销中的诸多因素。

(四)资金管理作为重点

知识经济时代，通过强化企业信用的管理，做好资金筹措的计划来强化资金管理。一个信用好的企业可能获取条件优厚的长期性低息贷款，从而保证可以拥有更多项目的资金。此外，根据资金筹措计划，扩大项目资金比例、加强资金周转，强化资金运用管理。

(五)积极拓展筹资渠道

房地产企业只有具备多元化的筹资渠道才能更好地完成筹资任务。比如可以通过发展除银行贷款之外的其他形式金融业务；寻找资本市场的最佳途径；尝试融资新元素。

(六)完善企业财务战略管理

企业自身只有构建良好的管理文化，充分发挥财务战略的管理作用，才能提高房地产企业的核心竞争力。

四、结束语

总之，房地产行业的开发在社会经济快速发展的前提下得到促进，与此同时房地产企业也得到更大的经营空间。为了更有力地去应对激烈的市场竞争，房地产企业应当立足长远的发展规划，完善企业财务管理，提高企业应对市场竞争的实力。

参考文献：

[1]高音.关于加强房地产企业财务管理的构想[J].中国经济评论,2009.

[2]郑艳霞.房地产企业财务管理的风险防范[J].金融经济,2008.

[3]黄芬华.房地产项目投资的财务策划[J].商业经济,2008.

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关键词：房地产企业 财务管理 风险 防范措施

一、前言

伴随着社会主义市场经济的深入发展，房地产企业所面临的环境也发生了巨大的变化，由于经济全球化的激烈竞争，施工企业财务风险性也在不断提高，尤其是在社会主义市场经济体制不健全的情况下，财务风险的危害性不容忽视，对于房地产企业而言，只有正确的树立财务风险观，建立健全财务风险管理制度，从客观上分析财务风险的形成原因，并通过合理科学的方法和策略来进行防范研究，才能确保房地产施工的正常发展和运行。

二、房地产企业财务管理存在的风险

有些人会认为，财务风险就是损失，就意味着企业的失败，其实不然，财务风险是企业的大量资金在正常的运作中产生的许多不稳定因素所造成的企业风险，它是一个大范围的概念，包括资金风险，政策风险，经营风险等等，这些不确定的因素其实就是企业财务管理成果的体现，也是企业在财务管理活动中的综合体现，其制约性是不言而喻的，在一定程度上，会对企业的财务管理工作造成不可估量的后果。

（一）集资风险

房地产企业为了实现项目的滚动开发，采取融资的渠道开发项目，但是集资会增加企业沉重的负债率，无法保障债权人的债权，在很大程度上，制约了项目开发的发展，由于负债经营会提高财务管理的财务风险，企业通过其他方式进行集资，一旦大规模的房产项目发生筹资效应，将直接限制项目开发管理，为企业的正常运行造成严重的后果。

（二）举债风险

尽管我国的房地产企业实行资本金制度较早，但是仍以举债的形式，来进行房产项目开发，尤其是在市场开发的早期，受举债形式的影响，我国的资本金比例相对较低，关键是靠借贷的方式进行项目开发。如果房地产的资产举债率过高，企业无法获取预期的经济效益，导致信誉度降低，企业面临破产和倒闭的现状，从根本上，也提高了财务风险。

（三）利润风险

获取较高的经济效益是每个企业经营的最终目标，由于房地产企业的利润风险具有不稳定性，企业无法预测经济效益是否最大化，财务成本的控制是提高利润的有效手段之一，两者密不可分，但是房地产项目的成本一旦加大，就会提高财务费用，同时影响了房产项目的利润率，另外，不稳定的利润风险，也提高了财务管理的风险。

三、制约房地产企业财务管理的风险因素

（一）缺乏科学合理的财务决策

房地产企业产生财务风险的原因主要有以下方面，一是企业在决策时缺乏真实，新颖的企业信息，对企业的未来变化事先无法掌握，由于缺乏大量充分有用的信息，使得企业在决策方面处于被动的位置。二是由于内外制度环境的变化，财务风险风不确定性是决策者无法控制的，如果财务风险带来经济上的损失，决策者无法按期赢得利润，就会造成很大的财务风险。

（二）缺乏有效的预算管理

作为支柱性产业，房地产企业的项目所需的投资金额巨多，又伴随着开发地价与建筑造价的不断提高，对于房地产企业来说，如果财务管理部门缺乏有效的预算管理，对整个房地产的财务管理造成极大的影响，财务管理不针对实际情况，分配资金的流动方向，来降低财务风险，最终导致项目难以顺利实施，资金管理无法正常运作，进而加大了企业的财务风险。

（三）忽视现金流量管理

受市场经济的冲击，房地产企业由于项目开发时间较长，现金管理存在较长的周转期，促使周转率降低，然而房地产项目的加大，急需大量的现金流量，所以，企业必须重视现金流量的管理工作，现阶段，我国的民营企业居多，在房地产市场中，缺乏现金流量的管理认知，只是盲目的扩大企业的规模建设，进而对财务风险的控制起到阻碍的作用。

（四）缺乏资本结构的合理性

由于我国的房地产企业资本结构不合理，导致企业无法正常运行，一旦企业的偿还能力有限，无法采取举债经营理念，为开发项目筹集资金，给项目的收益造成了负面作用，从而财务风险就会大大提高，企业的资本结构不合理，无法用传统的方式进行筹资，从而增加了资产的负债，对财务管理工作造成影响。

（五）道德风险的危害性

在严峻的房地产市场经济中，广泛存在着企业与企业之间的欺诈、违约等状况，这些不道德的经商行为，对企业的财务风险造成重大的影响。有些企业信誉度低，在违约和债务方面尤为可见，使得企业与企业在合作关系上出现严重的扭曲现象，更甚者不履行企业与企业之间的法定合同，任意妄为，造成部分企业存货率高，资金又大量流失的财务风险，严重扰乱了市场经济的正常发展。

四、房地产财务风险防范的对策研究

（一）充分的市场调研管理理念

随着市场经济日新月异的不断变化，房地产企业应建立市场调研部门，在进行财务管理工作时，深入市场，全面了解市场发展的动向，挑选专业的调研人员进行市场的分析与考察，掌握市场发展的新信息，及时准确的获取房地产市场的最新资料，在充分掌握竞争对手的实际情况下，制订全新的房地产项目决策，确保项目顺利的开展，将开发前期的财务风险降到最低。

（二）提高财务管理的预算管理

由于房地产企业的财务管理，存在较多的不稳定因素，在项目开发之前，必须进行财务预算管理，降低施工成本，促使企业的利益实现最大化，对于房地产企业来说，财务管理部门必须加强资本预算，以项目预算为前提，具体安排房地产企业资金的活动量，并提供可行性的项目研究，制定具有实效性的 预算管理计划书，对整个房地产的财务管理，进行整体预算，进而提高项目决策的时效性和准确性，财务管理部门，应从企业的实际情况出发，分配资金的流动方向，降低财务风险，另外，必须建立健全完善的预算管理保障体系，加强绩效考核，强化财务管理，全面开展房地产项目的预算分析工作，提高财务管理的预算管理，并以经济利益为目标，降低房地产企业的财务风险。

（三）完善企业的资本结构

对房地产企业而言，结构的合理性是确保企业正常运行的前提，如果企业的偿还能力很强，适当的采取举债经营理念，为开发项目筹集资金，用传统的方式进行筹资，企业通过各种融资手段，达到利益与结构的统一，从而降低资产的负债，完善企业资本结构，在很大程度上降低了房地产财务管理的风险。

（四）建立健全财务管理机制

要加强房地产企业的财务基础管理工作，首先必须健全施工企业的财务管理机制，完善财务管理制度，从根本上提高施工人员的自身素质，不断加强会计基础工作，财务管理工作上的任何失误对于施工企业都会带来财务风险，所以要严格落实财务基础管理制度，建立健全财务管理制度，才能把财务管理工作的风险性降到最低。

（五）诚实守信，注重道德的培养与提高

遵守合约制度，是每个施工企业的道德标准，在市场竞争日益激烈的形势下，诚实守信不容忽视，它不仅是每个房地产企业的理念，也是自身的道德观，价值观的体现，只有注重道德的培养，才会提高施工企业在房地产企业中的优势，为全球经济化和市场经济创造奇迹。

五、结语

在社会主义市场经济体制不健全的情况下，房地产企业的财务风险伴随着社会主义市场经济的深入发展，所面临的环境也发生了巨大的变化，由于经济全球化的激烈竞争，房地产企业财务风险性也在不断提高，因此，财务风险的危害性不容忽视，针对房地产企业，只有正确的认识财务风险，建立健全财务风险管理制度，完善企业的资本结构，提高企业的预算能力，分析财务风险的存在因素，并用合理科学的方法和策略来进行防范研究，才能确保房地产施工项目的顺利开发和实施，完善预算管理保障体系，加强绩效考核，全面开展房地产项目的预算分析工作，提高财务管理的预算管理，并以经济利益为目标，进一步加强财务人员的业务技能与专业知识水平，强化财务管理，为房地产企业创造更多的经济效益。

参考文献：

[1]钱来江.浅议房地产企业财务管理存在的风险及防范措施 [J].现代经济信息,2011,（19）：184-185

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一、房地产企业财务管理过程存在问题分析

（一）资本结构不合理，资金成本高、负债率高

房地产企业是一个投资量大，投资周期长的资本密集性行业。一个项目从立项，到土地审批到最后的竣工投入使用，需要经历很长时间，其投入量大，投入面广，房屋在竣工前需要的资金量非常大。新形势下，房地产企业融资更难，很多企业为了得到资金，根本不考虑融资成本，借入的资金成本非常高。不考虑自有资金和借入资金的比例，根本没有考虑财务杠杆的作用，资金结构不合理，加大了财务风险及经营风险，过高的资金成本吞噬了企业的利润，影响了企业的收益。

（二）不重视成本和费用的管理，不重视预算

我们所说的成本和各项费用管理主要是指经营费用和产品成本的预算、控制和分析等管理活动。在企业中开展这些方面的活动，主要作用就是对房地产企业的管理进行全面的挖掘和分析，节约更多的成本，有效的控制企业各项费用，从而提高企业的经济实力，在市场中保持更加旺盛的竞争力。很多房地产企业良莠不齐，根本不重视成本和费用的管理，经营者没有财务管理的概念，没有做到对企业经营和生产的全过程的监督和控制，导致了企业财务管理方面存在各种各样的问题，加大了企业的成本。

不重视预算管理，没有预算或在预算的编制与执行上各行其道，各部门之间不能形成默契，导致整个预算体系存在问题，使预算没有得到很好的执行。

（三）内部控制制度不完善

大部分中小房地产企业未建立完善的内控体系，企业监督和控制主要靠人来管理人，不是用制度管理人，财务人员一人兼数职，不相容岗位没有分离，没有建立内部控制体系， 使财务管理混乱，财务管理及企业经营存在很大的漏洞，企业频繁出现舞弊现象。

（四）财务人员素质不高，财务管理意识淡薄

房地产企业重控制轻管理现象很普遍，尤其是中小房地产企业，很多经营者只需要财务解决融资问题，根本不重视财务人员的素质，财务管理意识也非常淡薄，企业的财务管理流于形式。会计信息的真实性、完整性得不到体现。使财务活动中的预测、监督、控制与决策没有起到作用。

二、解决对策分析

（一）加强财务管理，降低资金成本

房地产企业的项目开发周期长，资金需求量大，通常都会采用融资。不同的融资方式，会产生更多的利息和财务风险，因此，在进行财务成本预算过程中，应该对各种融资方式进行全面的分析和研究，科学合理的对企业的经营成本进行控制，制订不同的融资方案，在融资时要考虑资本结构，最大限度利用财务杠杆，将企业的资金成本控制在合理的水平之内，切实有效的降低企业成本，降低财务风险，对企业的资源进行优化配置，使企业效益最大化。

（二）建立完善的财务制度，加强内控管理

我国房地产企业的财务管理水平低下，在管理过程中没有建立完善的管理制度，没有建立内控体系。在企业发展过程中，为了切实有效地提升企业在市场中竞争力，必须要加强企业内部的财务管理。建立健全财务管理制度，完善财务监督机制，加强财务管理的作用，有机结合内部审计和财务监督部门，全面有效的对企业的财务活动和经营活动进行监督。

建立健全内部制度，相互制约和监督，提高会计人员的工作质量，防止财务管理中出现错误和舞弊行为，实现对内控制度的有效监督。

（三）建立财务预算体系，强化财务的管理职能

房地产企业管理者应该重视和支持财务预算管理工作，建立完善的财务预算体系。在房地产企业中的通过建立并且完善财务预算的动态性，能够有效的对房地产开发建设进行一定的监控，注重对预算行为的监督和检查。尤其对资金使用情况进行重点的监督和检查，对于存在问题及时上报，提高资金的使用效率，对于企业闲置的资金应该充分进行利用，进而能够有效的实现资金管理，实现资金使用的效益最大化。同时在检查过程中还需要分析研究项目建设和投资存在的风险，设立风险预警机制，对财务风险进行一定的监督及防范，从而发挥财务管理的作用与价值。

（四）加强财务人员的专业水平，提升综合素质

提高财务人员的财务管理水平，就必须要提高财务人员的综合素质，只有高素质的财会人员，才能保证财会工作正常有序。提高财务人员的综合素质，首先从人员的选拨入手，按照国家相关规定选拨优秀人才，考察人员的专业技能和从业资格；第二在工作中要不断进行培训，建立和完善培训机制。倡导工作中不断学习，加强专业知识和技能培养，使财务人员的综合素质得到提升。

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关健词：房地产企业 财务风险 管理对策

近年来我国房地产行业得到了飞跃性的发展，已经成为我国国民经济的重要组成部分。但是我国房地产行业在发展的同时，也暴露出了一系列的问题，房地产企业受经营产品特殊性的影响，其投资大、资金运作周期长，一旦发生资金断裂或短缺等问题，将会带给房地产企业巨大的经营风险。因此，房地产企业对财务风险进行有效防范是非常必要的。

一、房地产企业财务风险类型

房地产企业财务风险，是指在房地产企业从事各项财务活动过程中，受企业内外部环境或各类无法预测的因素影响，企业在一定时期内其实际财务结果与预期财务结果产生了不同程度的偏离，导致企业经济出现了损失的风险。从我国房地产企业的经营特点来看，企业的财务风险主要以下几种类型：

（一）无法按期偿还债务的风险

由于房地产企业开发周期长、投资的数额也较大，但房地产企业的自有资金比例较少，大多数资金需要通过筹集，比如进行银行贷款。一旦房地产市场不景气或开发成本突增，就会对房地产企业产生巨大的影响，出现债务到期却无法偿还的风险，甚至会影响到后续开发的资金链。另外，一些房地产企业为了追求高收益，不顾财务风险，进行过度的融资借款。这也无形中提高了房地产企业无法近期偿还债务的风险。

（二）资金链断裂的风险

房地产企业要实现项目经营目标，不断扩大投资规模，就必须保证有庞大的后续资金投入。而且房地产企业已经存在向银行等金融机构大量贷款的问题，容易降低对债权人的偿债保证，这就很容易影响到房地产企业从其他渠道进行融资。如果银行的信贷政策发生变化，比如对资本市场融资机构的监管力度加大，房地产企业融资的难度就会不断加大，对房地产企业的顺利融资会产生严重影响，将直接导致企业资金链断裂。

（三）税务风险

房地产企业在经营过程中所涉及到的税收种类较多，所占开发成本比重较高。如果税收政策发生变化，会对投资造成一定的影响。尤其是国有房地产企业面临税务风险更大，其中包括营业税、所得税以及土地增值税等。一些合作项目的合作方式、合作条款也容易导致营业税及土地增值税估计不足，最终造成纳税风险，进而对企业的现金流产生一定的压力。

二、房地产企业财务风险防范对策

（一）更新观念、提高财务风险防范意识

房地产企业应该认识到财务风险存在于企业经营过程的各个环节。对财务风险进行防范不仅仅是财务部门和财务工作人员的责任，也应该是房地产企业全体员工的责任，需要全体员工积极的配合与参与。可通过举办各种活动，来提高财务风险防范意识，在各部门及全员的共同努力与配合下打下良好的财务管理基础，避免由于工作失误而产生风险隐患，从而保证财务管理工作的顺利开展。

（二）融资渠道多元化

房地产企业应该充分挖掘自身发展潜力，对留存资金进行科学利用，尽量拓宽融资渠道，不能仅仅依赖银行贷款，应采用多元化融资策略。比如可以进行信托计划融资、产业基金融资、房地产抵押融资、资产证券化融资等融资方式。通过各种多渠道的融资方式，以及对资产权益比率进行合理调整，不仅可以有效发挥财务管理的调整作用，也可以改善房地产企业的资本结构，减轻筹资压力，从而降低财务的风险。

（三）建立财务风险预警系统

财务风险并不是突然形成和出现的，而是有一个较长的潜伏期，因此房地产企业应该建立起有效的财务风险预警系统，从各个环节对企业经营活动中潜在的风险进行实时监控。房地产企业应该结合自身的行业特点，市场情况、金融环境等因素，结合各类财务报表，对经营活动的全过程进行具体的分析，对风险隐患较大的业务进行重点的监控，一旦出现风险征兆应该及时采取措施进行应对，尽量控制与防范财务风险的出现。

（四）控制好投资风险

房地产项目的投资金额非常大，且项目周期长，其投资收益又很低容易受到企业内外部因素的影响，从而使房地产投资的风险成倍增长。因此房地产企业必须加强对投资的风险管理。在房地产企业选择项目进行投资之前，应该进行周全的市场调查，对项目中可能出现的财务风险进行科学预测及分析，同时还应该科学预测投资效益，对投资方案的可行性进行深入研讨。另外，房地产企业也可采用分散投资、组合投资、以及风险回避等方法来控制和防范各类投资风险。

（五）加强税务风险管理

税务风险管理是一个系统而复杂的管理过程，涉及到房地产企业经营活动的每个环节，需要各业务部门积极参与其中，对税务风险进行严格的动态管理。房地产企业应该对相关的税收政策及信息进行收集，对市场形势进行认真分析，同时对融资环境的各项风险因素进行识别，从而为各业务环节可能出现的税收风险提供防范依据。

三、 结束语

由于房地产企业属于资金密集型的高风险行业，企业要想在发展进程中，不断提升其核心竞争力，就必须对各种可能出现的风险因素进行密切关注。同时结合企业自身条件将财务风险管理水平不断提升，进而增强企业的风险防范能力。

参考文献：

[1]吴耿城.我国房地产企业的财务风险及其防范措施[J].财经论坛，2010

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[关键词]房地产企业 财务管理 资金

房地产行业具有很大的特殊性,其建筑产品不能移动,土地资源不能再生,资金需要量大,建设周期长,受国家政策干预和市场供求关系变化的影响大;其销售价格和投资收益不可避免地受地域、政治、经济和社会环境等因素变化的影响;其建筑开发成本不可避免地受通货膨胀、贷款利率、土地价格和地方费等因素变化的影响。由此可见,房地产业是高投入、高风险性产业,其经营效益具有很大的不确定性。

一、 房地产企业财务管理概述

企业财务管理的内容包括运作资金的取得、资金过程的使用、过程的耗费、利润的收入和分配,即以价值形式反映企业对生产资料的取得和占用、人力和物力的消耗、生产成果的实现和分配。因此,房地产企业财务管理主要包含:房地产企业自身的资金筹集管理;房地产企业投资运用的管理;企业对房地产项目开发成本及费用的管理;还包括企业税务筹划及企业利润分配的管理。弄清房地产企业财务管理所包含的内容是对房地产企业财务管理的基础。

二、房地产企业财务管理目前存在的问题

(一)资金管理存在间歇及风险

由于房地产企业在发展过程中资金源渠道狭窄,制约了房地产企业投资规模的扩大,比如说:一般规模房地产企业都不可能同时进行多项目、跨地域投资。由于企业规模不大,自身资金的存有量有限,其投资过程往往是前一个项目竣工或销售资金回笼后,再利用回笼资金去投资另外一个项目,这种规模的房地产企业所需资金比较大而且回收期长,所以该规模的企业在实际投资过程中所承担的风险较大。同时,由于房地产企业的经营目标更倾向于追逐高额的投资回报,往往将投资集中于居民收入水平较高的中心城市。而随着行业内竞争日益激烈,自身投资风险就会更加大。间歇性的资金使用与同行业的竞争激烈使得房地产企业对财务管理的加强显得更加重要。

(二)项目施工建设中实际成本过高根据房地产投资回收期长,投入量大,这一特征,决定了资金占用对成本的影响

投资项目的建设周期,实际上是资金占用的过程,直观的是利息支出,在开发过程中,由于资金占用量大,单纯依靠企业的自有资金是无法满足资金供给需要的,大量资金要依靠银行贷款,这就必须导致利息支出占成本的一定比例,建设周期越长、利息支出越大。另一方面是资金的时效性,资金占用时间越短,资金周转次数就越多,效益就越大,尤其在物价上涨的情况下,资金随着时间的推延实际上在不断贬值。因而,建设周期决定了项目占用资金的损失量。换言之它增加了实际成本。

(三)销售费用、管理费用控制的不足

有些企业在制定销售费用及管理费用指标时,没有对可控因素和不可控因素进行有效的归纳,造成指标的完成结果不能真实地反映责任人的控制责任。

三、房地产企业财务管理全面实施

(一)加强内部牵制制度

内部牵制就是对具体业务进行分工时,不能由一个部门或一个人完成一项业务的全过程,而必须由其他部门或人员参与,并且与之衔接的部门能自动地对前面已完成工作进行正确性检查。它由适当授权、不相容工作的责任分工、凭证和记录、接近控制、独立检查等环节组成。这种制约包括上、下级之间的互相制约、相关部门之间的相互制约。

(二)加强在项目建设中的成本控制

房地产企业的施工建设成本是房地产项目成本控制的重点。在对其进行财务管理的有效控制是必要的,具体实施笔者认为:首先对招投标的过程进行把关。而实行招投标制度,是防止暗箱操作、避免吃回扣、降低建安成本的有效措施。其次在施工队伍的选择方面。房地产企业最大的额外资金的支付是对后期工程质量的买单,所以控制成本首先要控制质量成本,只有选择一个相对信誉好的的施工企业才能确保工程质量,减少或杜绝因质量问题而造成的成本的增加。在次就是在合同签订中严格审查。必须事先确定好结算依据和取费标准。最后还应该注意工程签证,特别是隐蔽工程的签证。

(三)完善财务人员管理体系的建设

笔者认为建立财务人员垂直管理体系,在对财务人员上管理方面,保障了公司对下属各项目公司的财务控制。实行财务人员的聘任、考评、晋级、奖惩等都直接归上级公司管理,从而削弱下属项目开发公司对财务管理的干扰,以达到保证财务控制体系的有效运行。其次,对于有规模的房地产集团公司财务人员也应该参与当地公司的经营成果奖金分配,由于财务人员的个人经济利益与当地公司还存在着利益联系,因此无法保证财务人员的日常工作目标与集团要求的工作目标完全一致。如能彻底切断财务人员与项目公司的经济联系,必将强化财务人员垂直管理的效力。

(四)实行资金封闭式管理

由于房地产企业在投资过程中,存在资金间歇性,我认为房地产企业可以实行资金相对封闭式管理及特殊情况下的集团统一调配资金的管理方式,减少了集团整体资金运作风险,同时通过特殊情况下的统一调配资金,提高了资金的使用效率。目前,很多大型房地产企业的的融资渠道过于单一,主要依赖银行贷款这一融资方式。银行贷款过多,会增加企业的负债率,也加大的企业再贷款的难度。因此,如何扩大企业的融资渠道,是现行大型房地产企业提高资金管理水平的一项重要课题。

四、结语

总之,企业要想在激烈的市场竞争中寻求立足点与发展之路,要解决这个难题,重要的途径之一,就是要强化房地产开发企业财务管理,充分发挥其在企业经营管理中的作用,以带动房地产企业的全面科学管理。笔者认为通过实行资金全面控制、加强项目施工建设中的资金控制、完善财务人员管理体系的建设、实行资金封闭式管理等措施使得房地产企业建立了较为完善的财务管理体系,降低了企业运营中的风险,提高了财务控制能力的同时使得企业在同行业中更加具有竞争力。

参考文献:

[1] 周兴梅. 浅析房地产企业财务管理[J].现代商业,2009;11

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【关键词】房地产经济 财务管理 房地产企业

中图分类号：F293.33 文献标识码： A

一、房地产企业财务管理存在的问题

（一）开发周期长，收入确定难

房地产的开发周期比较长、实体庞大、社会劳动消耗量大，前期、中期、后期，不同时段收入的确定、成本的控制以及资金的筹集都不同于其他企业，由于整个开发项目会存在一定的不确定性，在开发的前期和中期对收入是否可以确认比较难以判断，只有在其办理房屋竣工交付使用，并办理所有产权证书之后才可以确认收入。而且资金回转到企业的时间比较长，对于成本核算、成本控制都需要根据不断的时期分时期进行核算，整个财务管理工作就显得比较任务繁重庞大，也具有一定的风险性，所以财务部门对于收入的确认是比较有难度的。

（二）融资任务繁重，财务风险高

在房地产整个的开发过程中需要耗费巨额的费用，单是地皮购入就需要一大笔资金，再加上工程造价更是一个天文数字的投入，因此房地产开发是存在着较大的经营风险的。房地产开发的资金周转性一般都比较差，并且资金分散在开发周期的各个部分，管理也相对比较分散，房产建成之后销售也需要一定的时间，资金回收的速度比较慢，因此资金筹集的任务比较繁重，大大增加了控制和把握风险的难度。正是因为房地产开发这一系列问题的存在，才对财务管理提出了较高的要求，如果财务管理缺乏有效的管制力度的话，将会导致整个房产开发过程中资金使用处于无序混乱的状态中。

（三）资产负债率较高，资产流动性差

房地产开发企业在投资房产开发的时候，资金投入规模一般都比较大，单凭企业内部的自有资金是难以支付这么大一笔资金的，所以跟银行贷款是必然的，如果多个项目一起开发的话，跟银行的贷款额度就更大了，这样就会导致公司出现债务偿还的风险，所以说房地产开发企业往往都是高负债率、高财务风险的。另一方面，房地产开发企业的存货主要是土地、在建工程和在售楼盘，资金的回收周期比较长，经常出现短期资金不足的情况，对于短期的债务有时候不能兑现偿还的承诺，很容易致使公司陷入信用危机。

（四）企业财务人员缺乏绩效考核

在房地产开发企业中，一般都有设置财务管理机构，也有规定比较完善的财务工作流程，但是由于配备的人员素质参差不一，对流程的掌握不够熟悉，很容易就成不必要的麻烦，而且风险防范意识比较差，对于支付款项的核实不够严格。目前很多企业对财务主管采用的是委派制，财务主管的审批权利比较大，但是又没有对财务主管设定绩效考核，没有相应的细则和规定来对其行为进行引导和约束，并激励其在财务管理岗上最大限度发挥作用。所以说，对于财务管理人员不能只靠建立财务管理制度，而也应该设置一定的奖惩机制，以激励他们从财务管理的角度上提高房地产开发企业防范风险的能力，合理有效的调度和使用资金。

二、加强房地产企业财务管理的方法

（一）加强房地产开发企业资金管理体系建设，保证资金链正常运作

房地产企业应该高度重视资金的使用管理制度，财务部门对在资金的调度使用和现金的支出审批应当拥有高度的批准权，统一管理资金的使用。对于下属财务单位则根据业务的规模需求设置两级的资金使用权限，严格执行收支两条线的管理方式，对于下属各单位已经实现的收入必须全额及时收缴，所需的费用申请需经由总部审核批准再拨付使用。资金的批准使用经由三级权限管理可以及时回收资金，全面及时的掌握整个企业资金的使用状况，实现统一调度，可以避免出现资金沉淀，出现呆账坏账的情况，并可以帮助实现工作流程制度化、规范化，明确各个分工环节，清除资金流转的内部障碍。

（二）强化房地产开发企业的经营风险意识

房地产开发企业经营的资金密集型的行业，其具有较高的风险系数。因此，房地产开发企业应该高度重视风险管理工作，以提高面对外部经济环境变化对房地产产业造成影响的应对能力。目前有不少房地产开发企业的风险意识还是比较单薄的，管理机制的建设不够健全，风险管理方法比较落后，为了提高识别风险、化解风险的能力，首先我们应该树立风险意识，向每位工作人员渗透风险意识，杜绝在房产开发时不订立合同、或订立合同时不仔细推敲的现象出现，并建立健全风险防范机制。房地产开发行业是一个竞争激烈的行业，稍有操作不当，不但会在竞争处于劣势地位，更有可能致使整个项目流产，所以在房地产开发的各个层次和方面都要考虑到有可能存在的风险，这样才能做到防范于未然。

（三）健全财务管理机构，强化房地产开发企业的财务管理

在市场经济条件下，市场的竞争日益激烈，房地产开发企业的生存面临着重大的挑战，作为一个资金密集型的行业，财务管理自然而然也成为了关系到其存亡的重要命脉。因此，作为房地产开发企业的高层管理人员不但要懂得如何运营企业，也更要懂得如何进行有效的财务管理。首先，作为管理人员必须具备一定财务管理知识，懂得会计处理和会计信息，房地产开发企业主要是靠资金运行和现金流量都是通过财务管理来体现的；其次，财务管理是否能达到预定的目标，很大程度上依赖于财务管理部门来实现的，因此，财务管理机构的设置必须要科学合理，并配备具有一定财务管理知识和能力人员，积极发挥作用。

（四）改善资金运作模式

首先，拓宽负债资金的来源。目前情况来看，大部分房地产开发企业的资金大多来源于银行借款，但是随着银监局加强对银行放款的限制，银行资金的发放将越来越困难。所以，要根据房地产开发企业自身的财务状况、项目规模、市场预算等选择不同的借款来源，并且多争取最优的贷款利率；其次，合理安排偿债资金，房地产的存货一般是以储备土地、在建工程和待售房产的形式存在，存货周转比较慢，流动资产的比较高，不容易变现，因此很大程度上制约了房地产企业的偿债能力。所以我们必须要合理科学的安排偿债资金的先后顺序，制定周密的销售计划和收款疾患，保证销售的顺利进行加快销售资金的回收速度，为财务部门做好偿债规划提供必要的前提。

三、结束语

房地产行业作为一个资金密集型行业，资金的筹措、使用对企业的发展起着至关重要的作用。在改革开发的三十年，房地产行业经历了蓬勃发展的阶段，也经历了受金融危机影响而出现的资金供应受阻的阶段，这也从一个方面证明了房地产行业不但容易受国家政策的影响，也跟整个经济环境、金融环境有着密切的关系。正是缘于这些原因，房地产开发企业的财务管理环节就显得相当重要，因此，面对财务管理中出现的诸如负债率过高、流动性差、开发周期长、资金回收慢、融资任务繁重、财务风险高的问题，我们应该从企业的规模出发，通过建立健全的财务管理制度和提高财务人员的素质，进一步提高房地产开发企业的财务管理效率。

参考文献

[1]李越.房地产企业实施精细化财务管理问题研究[J].商业经济，2010（09）：95.