产业项目策划方案范文

导语：如何才能写好一篇产业项目策划方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

关键词：城市策划，城市开发，策划步骤

中图分类号：R126文献标识码： A

城市的建设与规划须有预见性与合理引导，策划学方法的引入可为我们提供新的视角。

计划经济时代，城市如何发展的决策在计划阶段即已完成，城市的开发只需经由简单的城市规划到建筑设计的过程，而开发的结果也无需市场的检验，故策划在城市开发中的作用不大。

进入市场经济时代，除城市管理者外，开发商和其他社会力量也介入到城市开发的过程中。参与者的增多、自由度的增大，使得城市开发项目变得更加复杂，籍由传统的城市规划方法得出的、理想的城市形态亦时常与市场相冲突。有鉴于此，城市管理者和规划设计者有必要因应市场开发的需要，在城市开发项目启动前进行相关的策划构想，使之符合市场规律，满足各利益相关方的权益。

就国内目前实践而言，如何将策划方法科学有效地应用在城市开发中尚处于摸索阶段，多数的城市开发项目，因事先缺乏理性的分析与研究，没有达到最初的设想。

策划学起源于市场营销领域，被广泛应用于各种商业活动中，上世纪中，融合多学科知识的策划研究在城市开发上的作用逐渐为人们所认识，国内外相关学者相继对其应用进行了探讨。

对比国内，国外学者在城市开发策划方面的研究相对成熟一些。与此相关的著作包括艾地斯.谢瑞的《设计策划――从理论到实践》、威廉.佩纳的《寻求问题》；日本设计师很早即开始对策划方面的关注，1990年由日本建筑学会所著的《建筑企划论》中，对策划在都市再开发、住区建设、办公建筑、商业建筑、都市旅店建筑等城市建设项目中的应用均做了系统、科学的阐述。

庄惟敏教授是国内较早研究策划学在建筑设计领域应用的学者，其专著《建筑策划导论》（1995）从理论上对建筑策划进行了系统阐述，并在清华科技园办公楼项目中进行了尝试，完成其全过程策划；顾朝林教授《概念规划》一书从城市规划的角度切入，对城市开发区的前期策划（总规阶段），城市商业带及城市居住区（详规阶段）等进行了理论上的阐述，并辅以实例验证。国内对城市策划在城市开发中的应用研究还处于起步期，尚无对“城市策划”的明确定义，也缺乏结合开发实践的系统的操作方法框架。

笔者结合国内外理论成果与城市设计实践现实，对城市策划的概念进行了界定、对其特点进行了归纳，同时试图整理出一套符合当前国情的城市策划框架体系。

1城市策划的概念

策划是一种“构思或理性思维程序”,是“人们为了达成特定的目标，借助一定的科学方法和艺术，为决策、计划而构思、设计、制作具体方案的过程。”[ 引自百度百科。原文为“策划又称‘策略方案’和‘战术计划’（Strategical Planning / Tactical Planning）是指人们为了达成某种特定的目标，借助一定的科学方法和艺术，为决策、计划而构思、设计、制作策划方案的过程。”

]

“城市策划”可视为策划学在城市开发中的具体应用，我们可定义其为“以城市为客体，以城市开发的综合效益为目标，在具体的建造规划设计之前所进行的构思、决策、计划的过程”。

策划是基于市场而生的产物，符合当今城市建造活动市场化的潮流，策划研究的结论与品质直接决定了城市设计及其实施产品的最终结果。策划环节是城市设计行为的孕育阶段，对方案设计、最终成果编制、开发实施各个环节均有较强的影响，并决定着城市的最终走向。

2城市策划的性质

2.1预见性

（待补充）

2.2客观性

（待补充）

2.3综合效益性

城市策划并非针对某单一方利益、单一因素，而是政府主导，兼顾多方利益、诸多因素，具备很强的综合效益性。为某一地区制定城市策划方案时，需要兼具对该地区经济、环境、生态环境，公众与个体利益等多方面的考虑，而非唯一因素论。

2.4可操作性

城市策划实际上是建立了一套理性缜密的系统，藉以实现构想中的城市发展愿景。因此，城市策划必须保证它的每个环节皆是有依据的，以保证该系统在技术、经济、管理等环节是可操作的。

2.5动态性

城市策划所描述的愿景因为各种因素的变化，在执行中往往难以一步到位。这就需要给予策划系统一定的弹性，使之可因应外部环境的变化对系统内某些环节做出适度的调整。

2.6手段综合性

城市策划是一跨学科研究，策划方案中环境调查分析、对城市发展远景的构想、策划方案的确定等多个环节均需不同学科的技术手段方可达到理想效果。这就需要在策划方案的确定过程中，策划团队及时与相关领域的专家沟通，针对各类问题以相关专业的技术手段予以解决。

3城市策划内容

内容由环境调查分析、开发目标确定、城市策划方案研究、策划方案的实施等四部分组成。

3.1环境调查分析

环境调查分析是城市策划研究的基础，是策划案成败的关键。唯有对现有环境具有深入细致的了解，才能对项目远期发展愿景做出准确的描述，在项目实施过程中也能做到有的放矢。而且，除了在项目前期需要进行全面的环境调查分析外，随着策划方案的深入，还需根据方案需要进行数次该项工作，使策划研究的可靠性得到保证。

通常，对某一城市片区进行环境调查时可由三个层次进行循序递进的分析（图1）：

3.1.1城市宏观经济状况调查

对某一城市片区进行宏观经济状况调查，是为了解这一城市片区所属经济区域带以及城市的经济发展状况、城市化状况、城市产业规模、城市发展战略、对未来城市发展的预测等信息，藉以对该地区未来的经济发展方向拥有大致的判断，并从中提炼出对策划方案有用的关键因素。

3.1.2所属城市环境调查

为给项目寻求良好的定位，同时也为保证项目在合理性上做到最优，避免策划方案脱离实际，需对项目片区所属的城市环境进行细致的研究分析。内容可包括城市的地理条件、自然气候、人文风俗，城市的交通情况，该市各主要功能区在城市内的分布，当前有哪些产业为城市发展所缺乏并迫切需要等。

3.1.3开发片区环境调查

项目所属城市片区现存的特色优势或矛盾不足是催生优秀城市策划方案的最好触媒，因此对该城市片区的环境调查分析尤为关键。在实践中，可以从交通资源、自然资源、土地资源、产业资源、教育资源、城市建设状况、历史文化资源等几个方面归纳总结，提炼最鲜明的特色和矛盾点，以此作为策划研究的依据。

3.2开发目标策划

开发目标策划由环境调查分析而来，是对现存优势与不足所蕴藏的机遇的反应。

需要注意的是，现实中的城市优势与不足因素并非单一，策划目标的价值取向也绝非单一。如果把策划目标看作一个系统，那么这一系统的终极目的并非为寻求某一方的利益最大化。相反，这一系统乃由多个目标组成，包含经济、社会、文化等多方面因素的考量。

上世纪九十年代赫尔辛基的一个城市策划案例即是如此，当地人曾就如何成为一座极具特色的城市进行了广泛的探讨，其后决定充分利用“光”这一独特要素，提出打造“光之城”的城市建设目标，并建立了一个能够利用此资源要素，兼具经济、文化、环境等方面，富有足够弹性的建设架构，经过多年的实践证明取得了巨大成功。

3.3城市策划方案研究

城市策划方案通常包括如下步骤：

（1）策划方案的提出；

（2）可行性研究（组织协调、城市空间营造、经营等）

（3）最终方案的决定――各方达成共识（社会、政府、开发商）

（4）配套附属――宣传策划，营销策划

由设计人员参与的城市策划工作内容通常限于上述的步骤（1）-（3），笔者称之为第一阶段（图2）。而步骤（4）由于设计人员的背景知识所限，则移交于相关的商业策划公司做进一步的市场推广，该部分工作笔者称为第二阶段。

1.第一阶段――上述步骤（1）～（3）

图2 城市策划第一阶段流程图

该阶段策划经历以下流程：

①准备阶段――将经由环境分析得出的资源优势罗列出来；

②发掘阶段――详述上述诸般优势资源，并调查更具发展前景的部分；

③描述阶段――寻找相关的成功案例，匹配遴选出来的优势资源，对未来城市发展愿景进行描述；

④开展阶段――以描述的愿景为目标构建操作系统；

⑤推进阶段――与各利益方不断协商，藉以不断对系统进行调整；

⑥总结阶段――各利益方就方案达成一致，策划方案完成。

2.第二阶段――步骤（4）

方案付诸实施阶段：利用各种媒介宣传方案描绘的城市愿景，为土地开发做好充分准备。受专业知识所限，通常设计机构于此阶段便退出城市策划系统，而改由相关领域公司进入或与其合作继续后续工作。

3.4策划方案的实施

3.4.1城市开发组织管理模式

目前，因城市开发项目在开发规模、性质等方面的差异，城市开发组织管理模式通常分为三种模式――政府主导型、企业主导型、政企合作型。

政府主导

该模式有利于发挥政府在行政主导方面的优势，在统筹管理、规划审定、建设项目决策等方面有较大的便利。得益于政府在行政方面显著的特性，其在土地收购、城市基建、土地转让等方面具有良好的效果，适用于面积大、功能复杂的城市大规模综合开发项目，如北京国贸区，上海陆家嘴金融区，天津的滨海新区等。

企业主导

该模式具有很强的适应性与灵活性，市场化程度高，因此在这一体系中政府参与的比重是非常小的。然而在开发过程中受企业权限和资金等方面的限制，企业主导的城市项目通常规模不大，且功能较为单一。目前市场上企业主导的项目多集中于房地产业，且以居住开发为多。例如北京回龙观区，广州的五羊新城等。

政企合一

实行“企业主导、政府扶持、市场运作”的模式，既有助于丰富待开发城市片区的城市功能，又使之适应市场化的开发，采用企业化的运行方式。成都市副中心三圣片区，由市建委和当地企业共同开发并实现双赢，是政企合一模式的成功案例。

3.4.2土地出让阶段策划

土地出让阶段策划包含初始时期――初期发展时期――高速发展时期――完成时期等几个阶段。在各个阶段中涵盖的一些主要内容见下图（图3）：

3.4.3土地有偿使用方式的选择

土地有偿使用方式可分为一次性缴纳土地出让金、分年度缴纳土地出让金、土地年租制等三种。（图4）

4．城市策划在城市开发项目中的应用框架

综上，我们可以尝试提出城市策划在一个完整的城市开发项目中的应用框架。当然，实际项目中变化的因素很多，其表现形式并不完全如此框架构成所示，具体还需结合项目具体情况而定。（图5）

参考文献：

［1］. 艾地斯.谢瑞．设计策划――从理论到实践．北京：中国建筑工业出版社，2006

［2］. 培尼亚，帕歇尔．建筑[]项目策划指导手册――问题探查 [M]．北京：建筑工业出版社，2010

［3］. 胡弘才主编日本建筑学会．建筑企划论[M]．辽宁：辽宁科学技术出版社，2003

［4］. 庄惟敏．建筑策划导论[M]．北京：水利水电出版社，2001

［5］. 夏南凯．浅谈策划在成片开发中的应用．规划师[J]，2002

篇2

房地产营销策划方案原则

无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。

一、独创原则

无论房地产项目的定位、建筑设计的理念、策划方案的创意、营销推广的策略，没有独创、毫无新意，要在市场竞争中赢得主动地位是不可能的。独创就是独到、创新、差异化、有个性。独创具有超越一般的功能，它应贯穿房地产策划项目的各个环节，使房地产项目在众多的竞争项目中脱颖而出。房地产策划要达到独创，永不雷同，必须满足以下几个要求：

(一)房地产策划观念要独创。策划观念是否独创、新颖，关系到策划人的基本素质。有的人策划观念经常有新的创意，有的人只能克隆或照搬别人的概念，这些都影响到策划人的策划项目的成败。在众多房地产项目中，能在强敌中站稳了脚并销售成功的，策划观念一定是创新出奇的。广州有个大型住宅区，开盘时以高素质、高价位出现，其有独创性的策划观念，独具一格，使很多顾客下定金购房。

(二)房地产策划主题要独创。主题是房地产开发项目的总体主导思想，是发展商赋予项目的灵魂。策划主题是否独创、新颖，立意是否创新，关系到房地产项目的差异化和个性化，并直接影响到项目在竞争中取胜，大到贯穿整个项目主题，小到报纸广告主题，无不是这样。策划主题独创，与市场发展潮流有很大的关系。当人们都沉醉在市中心区建住宅的时候，一些有远见的发展商却发起一场郊区化运动，建起一栋栋低容积率、高绿化率的住宅

小区，迎合市民们返回大自然的心理状态;在人们欣赏小区内花草成片的时候，一些有创见的策划人却举起了山景、江景、海景的大旗，使居民们的窗外视线无比宽阔，风景悦人。

(三)房地产策划手段要独创。房地产策划手段就是房地产策划的具体方法、办法。方法、手段不同，策划出的效果也就不一样。最著名的例子是广州奥林匹克花园，在人们还在用单一手段策划楼盘的时候，奥林匹克的发展商却用复合手段策划楼盘，地产业和体育业的复合，引领了房地产策划领域的新里程。策划手段独到，往往会达到意想不到的效果。广州远洋明珠大厦，在建好的楼字中，推出十套主题样板间，以不同人的个性及生活方式进行延伸、发挥、变形，使人看了以后大开眼界：我们居住的空间可以那样艺术、舒适和优美。策划手段独到，增大了人们的购买欲。

二、整合原则

在房地产开发项目中，有各种不同的客观资源，大概可分为两大类：一是从是否明显看出来分，有显性资源、隐性资源。二是从具体形式来分，有主题资源(或称概念资源)、社会资源、人文资源、物力资源、人力资源等。这些资源在没有策划整合之前，是松散的、凌乱的、没有中心的，但经过整合以后就会团结一起，为整个项目的发展服务。

为了有效地整合好房地产开发项目的客观资源，必须做到以下几点：

第一，要把握好整合资源的技巧。在整理、分类、组合中要有的放矢，抓住重点，使客观资源合力加强，达到1+1=3的效果。

第二，整合好的各个客观资源要围绕项目开发的主题中心，远离主题中心的资源往往很难达到目的。

第三，要善于挖掘、发现隐性资源。如创新、独到的主题资源大都是隐藏起来的，不易被人发现，需要策划人聪慧的头脑去提炼、去创造。

三、客观原则

客观原则是指在房地产策划运作的过程中，策划人通过各种努力，使自己的主观意志自觉能动地符合策划对象的客观实际。要遵循客观原则做好房地产策划，必须注意以下几点：①实事求是进行策划，不讲大话、空话。②做好客观市场的调研、分析、预测，提高策划的准确性。③在客观实际的基础上谨慎行动，避免引起故意炒作之嫌。④策划的观念、理念既符合实际，又有所超前。

四、定位原则

所谓定位，就是给房地产策划的基本内容确定具置和方向，找准明确的目标。房地产开发项目的具体定位很重要，关系到项目的发展方向。一个目标定位错了，会影响其它目标定位的准确。要在房地产策划中灵活运用好定位原则，它的具体要求是：

第一，具体要从大、小两方面入手，大的方面是房地产项目的总体定位，包括开发项目的目标、宗旨，项目的指导思想，项目的总体规模，项目的功能身份，项目的发展方向，等等。小的方面是房地产项目的具体定位，包括主题定位、市场定位、目标客户定位、建筑设计定位、广告宣传定位、营销推广定位，等等。房地产项目的总体定位确定了项目的总置和方向，对项目的具体定位有指导、约束作用;房地产项目的具体定位是在总体定位下进行的，具体定位是对总体方向的分解，各个具体定位要符合总体定位的方向。

第二，把握各项定位内容的功能作用。要做到这一点，策划人首先要全面掌握定位内容的内涵，深入其中间去，确定其定位的难易点，有的放矢地找准目标。其次，每项定位内容的具体功用是一样的，要把它们整合好，利用好，为整个项目的总体定位服务。

第三，要熟练地运用项目定位的具体方法和技巧。在项目定位过程中，方法和技巧运用得好，往往会达到事倍功半的效果。如对建筑设计定位，建筑设计的最新理念不能不了解，设计市场的流行趋势不可不知道。在此前提下，是追逐潮流还是着意创新?是停留现状还是适度超前?这都要根据开发项目的总体定位下有所取舍，确定方向。

五、可行原则

可行性原则是指房地产策划运行的方案是否达到并符合切实可行的策划目标和效果。可行性原则就是要求房地产策划行为应时时刻刻地为项目的科学性、可行性着想，避免出现不必要的差错。贯彻房地产策划的可行原则，可从以下几方面着手：

(一)策划方案是否可行。在房地产策划过程中，确定方案的可行性是贯彻可行原则的第一步。从房地产策划的本质特征可以看出，在多种策划方案中选择最优秀、最可行的方案是项目成功的基础。有了可行的方案以后，还要对方案实施的可行性进行分析，使方案符合市场变化的具体要求，这是贯彻可行原则的第二步。

(二)方案经济性是否可行。策划方案的经济性是指以最小的经济投入达到最好的策划目标。这也是方案是否可行的基本要求。其次，投资方案的可行性分析也是一个不可忽视的重要因素。投资方案通过量的论证和分析，可以确定策划方案是否可行，为项目的顺利运作保驾护航。

(三)方案有效性是否可行。房地产策划方案的有效性是指房地产策划方案实施过程中能合理有效地利用人力、物力、财力和时间，实施效果能达到甚至超过方案设计的具体要求。策划方案要达到有效、可行，一是要用最小的消耗和代价争取最大的利益;二是所冒的风险最小，失败的可能性最小，经过努力基本上有成功的把握;三是要能完满地实现策划的预定目标。

六、全局原则

全局原则从整体、大局的角度来衡量房地产策划的兴衰成败，为策划人提供了有益的指导原则。从房地产策划的整个过程来讲，它分为开局、析局、创局、选局、布局、运局、馈局和结局过程，每个过程都跟全局有密切的联系，每个局部的运作好坏都会对整个全局造成影响。

房地产策划全局原则的主要要求是：

(一)房地产策划要从整体性出发，注意全局的目标、效益和效果。在整体规划的前提下，部分服从整体，局部服从全局。在市场调研阶段，如果图省事，不深入了解当时的市场状况,竞争态势、对手强弱，以及宏观政策等问题，盲目上马项目，结果会造成惨重的失败。

(二)房地产策划要从长期性出发，处理好项目眼前利益和长远利益的关系。

(三)房地产策划要从层次性出发，总揽全局。房地产策划是个大系统，任何一个系统都可以被看成是一个全局。而系统是有层次性的，大系统下有子系统，子系统下还有孙系统，层次分明。因此，考虑下一个层次的策划时，应该同上一层次的战略要求相符合。

(四)房地产策划要从动态性出发，注意全局的动态发展。房地产市场是变化莫测的，变化发展有时会影响全局。这时，策划人要善于抓住市场的动态规律，掌稳全局，避免市场变化触动全局的根基。

七、人文原则

人文原则是强调在房地产策划中要认真把握社会人文精神，并把它贯穿到策划的每一个环节中去。人文精神包括人口及文化的意识：人口意识是指人口的数量和质量水平、人口的局、年龄结构、家庭婚姻等表现出的社会思想;文化意识包括人们在特定社会中形成的特定习惯、观念、风俗及宗教信仰等表现出的社会思想。在房地产策划中要把握好人文原则，必须注意以下几点：

(一)对我国人文精神的精髓要深入的领会。在房地产策划中把握准人文精神的精髓，并在人文精神的具体形式中深入贯彻，将起到意想不到的效果。

(二)运用社会学原理，把握好人口的各个要素。在策划中把握好人口各个要素的内容、形式以及它们的功用，分析它们对市场影响的大小、轻重，找出它们运行的具体规律，开发出的房地产项目就会与众不同，赢得人们的信赖。

(三)把文化因素渗透到策划项目的各个方面。房地产策划必须把文化因素渗透到开发项目中去，才能迅速占领市场，建立自己的项目个性。以顺德碧桂园为例，它开发的理念和模式首先是中国传统文化的代表儒家思想的建大功、立大业及望子成龙的思想，在家庭伦理上倡导中国传统文化的天伦之乐、合家欢乐和刻意追求中国传统家庭的温馨。

(四)通过民族文化的积累，促进产品及企业品牌的形成。

八、应变原则

所谓应变就是随机应变，它要求房地产策划要在动态变化的复杂环境中，及时准确地把握发展变化的目标、信息，预测事物可能发展变化的方向、轨迹，并以此为依据来调整策划目标和修改策划方案。

房地产策划的应变原则是完善策划方案的重要保证，它的具体要求是：

(一)增强动态意识和随机应变观念。

(二)时刻掌握策划对象的变化信息。策划对象信息是策划的基础材料和客观依据，这个基础和依据变化了，策划也应该随之变化，否则，其策划就失去了准确性、科学性和有效性。必须不停地广泛了解、全面搜集和及时分析并加工处理这些信息，为策划提供具有真实性、时效性、系统性和可靠的信息资料。

(三)预测对象的变化趋势，掌握随机应变的主动性。

(四)及时调整策划目标，修正策划方案。当客观情况发生变化影响到策划目标的基本方面或主要方面时，要对策划目标作必要的调整，自然也就要对策划方案进行修正，以保证策划方案与调整后的策划目标相一致。

房地产营销策划方案

前 言

在商业地产销售发展日益成熟的的今天，房地产营销策划在商业地产的销售与招商过程中越来越重要，商铺要想卖得好，前期的营销策划必不可少，而且必须做到位。

商业城项目是房地产开发公司开发的精品物业，将成为市北区的新型休闲地产商业的经典作品。

商业城座落于市城区北部的广场旁，是地产开发公司的新建项目。本项目占地7 000平方米，根据目前的建筑设计建议方案，项目由三层裙楼(含负一层)和两栋塔楼(分别高四层)组成，总建筑面积约为15 000余平方米，地下车库及设备用房建筑面积为1 500多平方米，商业裙楼建筑面积约8 500平方米，塔楼建筑面积约6 500余平方米。项目总投资约1 800万元。

经过前期的市场调研分析，本项目初步确定为现代化、多功能的休闲购物商城。根据这个初步设想，结合目前项目现状，本营销企业方案对本项目做了比较系统的市场定位及营销可操作性分析，从营销策划的角度出发，对项目的整体形象包装、营销组织运行、市场推广、广告策略安排、销售促进等方面都做了全局性和可操作性的论述。

一、项目营销总体策略

营销总体策略是仔细分析、科学划分并准确切入目标市场，通过全方位地运用营销策略，最大限度提升项目的附加价值，获取项目的最大利润，并全面树立和提升企业形象及项目形象。概括本项目的营销总体策略，可以简述为五个一，即树立一个新锐概念、倡导一个财富理念、提炼一个鲜明主题、启动一个前卫市场、酝酿一场热销风暴。

二、项目营销目标方针

根据本项目五个一的总体营销策略，拟订本项目的营销目标方针如下，作为本项目营销工作纲领的完善和充实。

1. 树立一个新锐概念：休闲式购物商业。

2. 倡导一个财富理念：创投性商业、休闲式购物、稳定性回报。

3. 提炼一个鲜明主题：产权式商铺、休闲式商业。

4. 启动一个前卫市场：崇尚创投性商业、休闲式购物，摒弃传统商业的纯购物环境压抑与约束，主要面向年轻新锐、有自己个性的消费群体，让其体验到休闲模式的商业环境，购物主题明确。

5. 酝酿一场热销风暴：本项目将传统商业行为上升为现代全新的休闲商业，力争推动商业房地产市场开发的全新变革，避开传统商业的竞争，在一个全新市场里掀起一场热销风暴。

三、销售目标及目标分解

1. 销售(招商)目标

2. 销售目标分解

四、营销阶段计划

根据项目的定位及施工进度计划，将营销工作分为四个阶段，各阶段工作重点如表8-5所示。

五、项目销售时机及价格

为了更好地在后续营销过程中充分体现总体营销策略和达成目标方针的实现，综合项目要素资源和营销推广传播要素，结合项目定位，确定以下销售时机及价格。

(一)项目入市时机及姿态

1.入市时机：根据规划与工程进度以及营销准备，在20xx年5月份房交会期间开盘(或20xx年9月)，可以抓住20xx年春季房交会、五一国际劳动节等机会掀起第一个启动;在国庆节、20xx年秋季房交会、元旦等重要时期掀起新的销售。

2.入市姿态：以全市乃至西北地区财富地产、休闲购物形象登场，开创全新休闲商业投资经营理念。

(二)价格定位及价格策略

1.价格定位的原则：采用比价法和综合平衡法。

2.价格定位：整个商业项目的销售均价为3 580元/平方米，其中起价为3 328元/平方米，最高价为4 000元/平方米。

3.价格策略：采取低开高走型平价策略，开盘后半年作为第一阶段的价格调整(略升)，均价为3380元/m2，尾盘销售变相略降。

六、宣传策略及媒介组合

(一)宣传策略主题

1.个性特色：商业城财富地产投资商业是我市首家也是唯一一家将商业开发从建造建筑产品上升到营造全新休闲购物方式，倡导投资财富地产、获取稳定回报的投资理念。

2.区位交通：本项目地处广场旁，地段绝佳，高尚居住区地标建筑，交通便捷，是北部区域首选的理想商业地产投资环境。

3.增值潜力：处于政府规划重点发展区域的核心区域，发展前景好，购置成本低，升值潜力大，是投资置业的首选。

(二)宣传媒介组合

1.开盘前期：主要以软性新闻及广告进行全新财富投资，稳定回报理念的深度挖掘，媒体主要以报纸为主，电视为辅。

篇3

想要卖出更多的产品，做好营销计划书是必不可少的。今天小编在这给大家带来营销计划书，接下来我们共同阅读吧!

营销计划书1

一、计划拟定：

1、年销售目标：

1)：作业本年销售目标300万元/年。 以每年10%-20%的销售额递增。 2)：笔记本年销售目标200万元/年。以每年10%-60%的销售额递增

2、销售方向：

1、本地市场，以延安市为根基，向周边县级市场拓展业务：

1)：延安市区各批发市场发展经销商，每个批发市场必须发展一名以上经销商(长青路批发市场除外)其他市场尽量全面发展客户。

2)：延安市区及郊区的文化用品零售店展开地毯式拓展。公司许配合零售文具店配货和配送。

3)：延安市区及郊区各学校以及学校内商店也需大力发展，潜力较大。

4)：延安地区每个县城的批发门市须努力开发，若县城批发门市无法做到客户资源意向可开发零售商，必须达到每个县城都多少有蓝辉印务有限公司的产品，或了解蓝辉印务有限公司的产品。

2、外地市场：

1)：陕西省周围各省一级批发市场全力以赴发展商或经销商，暂时包括以下地区：西安、郑州、洛阳、太原、呼和浩特、银川、兰州、西宁、成都、重庆。

2)：每个省一级批发市场至少发展一名商或2-3名经销商，暂且根据市场客户的实力、信誉，对本产品的认识积极性等以及一些客观性情况而定。

3)：如果各省的一级批发市场，暂时很难做到市场的投入或投入后效果不明显，可以在其省内二级(地市级)批发市场发展经销商，使二级市场成熟之后包围一级市场，但二级市场至少做2-3家经销商，从而达到我们的销售目的，完成销售目标。

二、客户回访：

目前在国内市场笔记本种类偏多，技术方面不相上下，为稳固和拓展市场，务必加强与客户的交流，协调与客户之间的关系：

1)关系维护：

为与客户加强信息交流，增进感情，对一级客户每两月拜访一次;对于二级客户根据实际际情况另行安排拜访时间。

2)售后协调：

目前情况下，我公司应以：“卖产品不如卖服务”，在下一步工作中，我们要增强责任感，不断强化优质服务。用户使用我们的产品如同享受我们提供的服务，从稳固市场、长远合作的角度，我们务必强化为客户负责的意识，把握每一次与客户接触的机会，提供热情详细周到的售后服务，给公司增加一个制胜的筹码。

三、价格政策：

1、定价原则：

1)：拉大批零差价，调动积极性;

2)：结合批量，鼓励大量多批;

3)：以成本为基础，以同类产品价格为参考，使价格具有竞争力;

4)：顺应市场变化，及时灵活调整。

2、目的

1)：树立蓝辉印务有限公司的产品标准形象，扩大其影响;

2)：作为奖励的一种方式，刺激商的积极性。

四、开拓创新，建立灵活的激励销售机制。

开拓市场，争取客源：

销售部将配合公司整体新的销售体制，制定完善市场销售任务计划及业绩考核管理实施细则，提高销售代表的工资待遇，激发、调动销售人员的积极性。销售人员实行工作日记志。以月度销售任务完成情况及工作日记志综合考核销售人员。督促销售人员，通过各种方式争取团体和零散客户，稳定老客户，开展新客户，并在拜访中及时了解收集宾客意见及建议，反馈给有关部门及总经理室。

五、密切合作，主动协调：

与公司其他部门接好业务结合工作，密切配合，根据宾客的需求，主动与公司其他部门密切联系，互相配合，充分发挥公司的整体销售活力，创造最佳效益。加强有关宣传，充分利用多种广告形式推荐公司产品，宣传公司，努力提高公司知名度。

以上几点请各位领导多提建议与意见，为了公司的宏伟蓝图，齐心协力，共同进步，使公司走向辉煌的明天，挑战已经到来，既然选择了远方，何畏风雨兼程，我相信：用心一定能赢得精彩。

营销计划书2

一.销售节奏

(一)销售节奏的制定原则：推广销售期指从市场导入开始至产品开盘销售，较大规模的项目一般持续3-4个月的时间，因为-项目一期体量较小，建议以2个月左右为好，再结合以实际客户储备情况最终确定;另外，由于销售节点比工程节点易于调整，一般情况下为项目部先出具基本的工程节点，据此营销策划部制定销售计划。制定本计划的重要节点时间时，未与工程部跟进。故本销售计划相关节点只是初稿。待工程节点确定后，再最终定稿。

1.推广销售期安排3-4个大的推广节点，节点的作用在于不断强化市场关注度，并使销售保持持续、连贯。

2.鉴于年底临近过年的情况，开盘销售强销期应避开春节假期。

3.开盘销售前应确保样板区、样板房景观、工程施工达到开放效果。

(二)-销售节奏安排

1.__年10月底—__年12月，借大的推广活动推出-项目

2.__年12月底—__年1月初，召开产品会，正式启动某项目，同时策划师对市场进行第一次摸底。

3.__年1月中旬，开放样板房，同时策划师对市场进行第二次摸底。

4.__年1月下旬，春节之前，开盘销售强销。

二.销售准备(__年1月15日前准备完毕)

1.户型统计

由工程部设计负责人、营销部-共同负责，于__年12月31日前完成

鉴于-项目户型繁多，因此户型统计应包含对每一套房型的统计，包括户型、套内面积、户型编号、所在位置。

2.销讲资料编写

由营销部-、策划师负责，于__年12月31日前完成

-项目销将资料包括以下几个部分

购买-的理由：产品稀缺性销讲

基本数据：-的主要经济指标、户型面积统计、配套情况、建筑风格、景观设计、交通情况、交房时间、主要交房配置、物管收费;涉及到设计单位的，由其出具销讲材料。__年12月31日前，由-整理后，统一作为产品和项目优势说辞。

营销计划书3

1.概念：营销策划方案是商业银行在进行金融产品或服务的市场销售之前，为使销售达到预期目标而进行的各种销售促进活动的整体性策划文书。

2.作用：营销策划是针对某一客户开发和某一产品营销而制作的规划，它的任务是为将朦胧的“将来时”渐变为有序的“现在进行时”提供行动指南，由此而形成的营销策划方案则是商业银行开展市场营销活动的蓝本。

3.特点：营销策划方案必须具备鲜明的目的性、明显的综合性、强烈的针对性、突出的操作性、确切的明了性等特点，即体现“围绕主题、目的明确，深入细致、周到具体，一事一策，简易明了”的要求。

结构模式

1.种类：商业银行市场营销策划方案因其策划的对象不同，可分为大型优良客户营销策划方案、重大项目营销策划方案、市场调查策划方案、产品推介策划方案等等。

2.结构：

营销策划方案的基本结构是：

第一部分：营销策划方案封面

在这部分内容中，策划者需分项简要概述以下内容：

1)营销策划的全称。

基本格式是:__银行关于____营销策划书

2)营销策划的部门与策划人。

营销策划:__银行__分(支)行客户部

主策划人:__x、__x、__x

3)营销策划的时间。

____年x月x日

第二部分：营销策划主题和项目介绍

根据不同的营销策划对象(即营销策划项目)，拟定各自所应围绕的主题。营销策划主题是整个营销策划的基石和内核，是营销策划的基本准绳。在阐述营销策划主题的基础上，要对策划的项目情况作一简要的介绍，包括项目的背景、项目的概况、项目的进展、项目的发展趋势等。

第三部分：营销策划分析

营销策划分析可以是逐项分类分析，也可以作综合分析，视策划的具体情况来定。

1)项目市场分析。

宏观环境状况。主要包括宏观经济形势、宏观经济政策、金融货币政策、资本市场走势、资金市场情况等等。

项目市场状况。主要包括现有产品或服务的市场销售情况和市场需求情况、客户对商业银行新产品或服务的潜在需求、市场占有份额、市场容量、市场拓展空间等等。

同业市场状况。主要包括同业的机构、同业的目标市场、同业的竞争手段、同业的营销方式、同业进入市场的可能与程度等等。

各种不同的营销策划所需的市场分析资料是不完全相同的，要根据营销策划需要去搜集，并在营销策划中简要说明。

2)基本问题分析。

营销策划所面临的问题和所要解决的问题，这些问题的生成原因是什么?其中主要原因有哪些?解决这些问题的基本思路如何确定，出发点是什么?通过何种途径，采取什么方式解决?等等。

3)主要优劣势分析。

主要优势分析：围绕营销策划主题，将要开展某一方面的市场营销活动(如市场调查、新产品开发、市场促销、广告宣传等)，拥有哪些方面的优势，主要是自身优势(即自身的强项)分析，也应考虑外部的一些有利因素。营销策划就是要利用好有利因素，发挥出自身优势。分析优势应冷静客观，既不能“过”，也不能“不及”，要实事求是。

主要劣势分析：主要劣势分析就是分析与将要开展的市场营销活动相关联的外部一些不利因素和自身的弱项、短处等。营销策划就是要避免和化解这些不利因素，如何弥补自身的不足，错开自身的弱项。

主要条件分析：主要条件分析就是分析将要开展的市场营销活动所需要的条件，包括已具备的条件和尚须创造的条件，逐一列出，逐一分析，以求得资源的最佳利用与组合。

第四部分：营销策划目标

不同项目的营销策划，有各自不同的营销策划目标，而营销策划目标大多由一些具体的指标所组成。拟订营销策划目标，要实事求是，经过努力能够达到。

第五部分：营销执行方案(即保障措施)

制订营销执行方案，是营销策划的重头戏，是对市场营销活动各道环节、各个方面工作的精心设计、周密安排和逐一布置与落实，是营销活动组织、开展的脚本。

制订营销执行方案应考虑以下问题：

(1)理顺本次营销活动所涉及的各种关系。

(2)把握本次营销活动的重点和难点。

(3)确定本次营销活动应采取的策略。

(4)弄清楚开展本次营销活动可利用的人、财、物等方面的资源与条件，确定好策划预算。

(5)本次营销团队人员的组成，各参与部门及人员在本次营销活动中所应完成的任务、所应承担的责任和所应充当的角色。

(6)开展本次营销活动的监控、反馈机制和传导系统。

(7)完成本次营销策划任务的时间安排(分阶段任务)。

(8)开展本次营销活动可能出现的突发问题与应急措施。

(9)对本次营销活动的考核奖惩方式。

营销计划书4

一、对销售工作的认识

1.市场分析，根据目前西北市场的需求量和和国务院出台的对本产业的扶持政策，客观、科学的制定出销售任务。暂订年任务：销售额500万元。

2.适时作出工作计划，制定出月计划和周计划，及每日的工作量。并定期与业务相关人员进行沟通，确保对目标客户的及时跟进。

3.注重绩效管理，对绩效计划、绩效执行、绩效评估进行全程的关注与跟踪。

4.目标市场定位，区分大客户与一般客户，分别对待，加强对大客户的沟通与合作，用相同的时间赢取最大的市场份额。

5.不断学习行业新知识，新产品，为客户带来实用的资讯，更好为客户服务，同时积极接触其他业界精英，搜集更多有用的信息，并可以和他们分享行业人脉和项目信息，达到多赢。

6.先友后单，与客户发展良好的友谊，处处为客户着想，把客户当成自己的好朋友，达到思想和情感上的交融。

7.对客户不能有隐瞒和欺骗，答应客户的承诺要及时兑现，讲诚信不仅是经商之本，也是为人之本。

8.努力保持和谐的同事关系，善待同事，确保同事之间在项目实施中各项职能的顺利执行。

二、量化销售

1.制定出月计划和周计划、及每日的工作量。每天至少打18个电话，每周至少拜访10位客户，促使潜在客户从量变到质变。上午重点电话回访和预约客户，下午时间长可安排拜访客户。

2.见客户之前要多了解客户的详细状况和潜在需求，最好先了解决策人的个人爱好，准备一些有对方感兴趣的话题，并为客户提供针对性的解决方案。

3、从招标网或其他渠道多搜集些项目信息供公司投标参考，并为公司出谋划策，配合公司其他工作人员顺利进行项目运作。

4、做好每天的工作记录，以备遗忘重要事项，并标注重要未办理事项。

5.填写项目跟踪表，根据项目进度：前期设计、投标、深化设计、备货执行、并完成各阶段工作。

6、前期设计的项目重点跟进，至少一周回访一次客户，必要时进行预约拜访，其他阶段跟踪的项目至少二周回访一次。投标日期及项目进展重要日期需谨记，并及时跟进和回访。

7、前期设计阶段主动争取参与项目绘图和方案设计，以便熟悉和了解客户的详细需求。

8.投标过程中，提前两天整理好相应的投标文件，按照客户要求递交给客户，以防止有任何遗漏和错误。

9.投标结束，及时回访客户，询问投标结果。中标后主动与客户进行深入沟通，以便及时准备施工所需图纸(设备安装图等)和其他的协调工作。

10.争取早日与客户签订供货合同，并收取预付款，提前安排备货，以最快的供应时间响应客户的需求，争取早日回款。

11.货到现场，等工程安装完设备，申请技术部安排调试人员到现场调试。

12.提前准备验收文档，验收完成后及时收款，保证良好的资金周转率。

三、营销目标

1.体育工程应以长远发展为目的，力求扎根甘肃，辐射西北。20__-20__年以建立完善的销售网络和样板工程为主，销售目标为500万元;

2.挤身一流的体育产业供应商;成为快速成长的成功品牌;

3.以公司自己的主打产品带动整个体育产业的销售和发展。

4.市场销售近期目标：在很短的时间内使营销业绩快速成长，争取短期内使自身产品成为行业内知名品牌，取代省内同水平产品的一部分市场。

5.致力于发展分销市场，考虑发展有广泛人脉的朋友一起开拓西北市场

6.无论精神,体力都要全力投入工作，使工作有高效率、高收益、高薪资发展;

四、营销策略

如果我公司体育工程项目要快速增长，且还要取得竞争优势，最佳的选择必然是——“目标集中”的总体竞争战略。随着西北经济的不断发展、城市化规模的不断扩大，体育工程市场的消费潜力很大，目标集中战略对我们来说是明智的竞争策略选择。围绕“目标集中”总体竞争战略我们可以采取的具体战术策略包括：市场集中策略、器材和工程项目分开策略、发展分销精英销售策略。为此，我们需要将西北市场做如下划分：

战略核心型市场---兰州，酒泉，白银

培育型市场-----嘉峪关，张掖，金昌，武威，天水，庆阳，平凉等

等待开发型市场----陕西，青海，宁夏，新疆

总的营销策略：全员营销和其他营销相给合的营销策略

1、目标市场：

遍地开花，中心城市和中小城市同时突破，重点发展行业样板工程,大力发展重点区域，迅速促进产品的销量及销售额的提高。

2、产品策略：

用整体的解决方案带动整体的销售：要求我们的产品能形成完整的解决方案并在各大小城市都有成功的案例，由此带动所有产品的销售。大小互动：器材的销售带动体育工程的销售，以工程项目促进健身器材的销售。

3、市场策略

实行器械与工程分开的原则，市场开拓坚持区域划分，责任到位的原则。

4、渠道策略：

(1)分销合作伙伴分为二类：一是直接客户，是我们的重点合作伙伴。二是有广泛人脉的朋友或精英，是我们的基础客户。

(2)渠道的建立模式：A.采取逐步深入的方式，先交朋友，再做市场，进而促使正式签定协议，订购产品。做好维护与保养，期待引荐其他客户;B.采取寻找直接决策人的办法，深入接触，争取订单;C.在朋友之间沉入挖掘客户资源，必要时可以资源共享或双方合作促成订单D.

(3)市场上有推，拉的力量。要快速的增长，就要采用推动力量。拉需要长时间的培养。为此，我们将主要精力放在开拓重点工程项目上，另外安排销售人员主攻各行业市场和零星市场，力争完成几项样板工程，给每位销售人员树立信心。完成自己的营销定额。

5、人员策略：

营销团队的基本理念： A.开放心胸;B.战胜自我;C.专业精神;

(1)业务团队的垂直联系，保持高效沟通，才能作出快速反应。团队建设扁平。

(2)内?a href='//xuexila.com/yangsheng/kesou/' target='_blank'>咳嗽钡?a href='//xuexila.com/fanwen/baogao/' target='_blank'>报告制度和销售奖励制度

(3)以专业的精神来销售产品。价值=价格+技术支持+服务+品牌。实际销售的是一个解决方案。

五、营销方案

1、公司应好好利用动之美品牌，走品牌发展战略;

2、整合西北各地各种资源，建立完善的销售网络;

3、培养一批好客户，建立良好的社会关系网;

4、建设一支好的营销团队;

5、选择一套适合办事处的市场运作模式;

6、抓住公司产品的特点，寻找公司的卖点。

7、公司在西北采用器械和工程分开的市场运作模式;器材做样板工程并带动工程项目的发展，工程做销售额并作为公司利润增长点;

8、采用电话访销和登门拜访相结合的方式拓展市场;

9、为了尽快进入市场和有利于公司的长期发展，应以甘肃为中心，逐步辐射西北其他各大城市

10、为了确保上述战术的实现，特别是为了加强渠道建设和管理，必须组建一支能征善战的营销队伍：确保营销队伍的相对稳定性和合理流动性，全年合格的营销人员不少于3人;务必做好招聘、培训工作;将试用表现良好的营销员分派到各区担任地区主管;

11、加强销售队伍的管理：实行三A管理制度;采用竞争和激励因子;定期召开销售会议;树立长期发展思想，使用和培养相结合。

12、销售业绩：公司下达的年销任务，根据市场具体情况进行分解。主要手段是：提高团队素质，加强团队管理，开展各项销售工作，制定奖罚制度及激励方案。

13、团队建设、团队管理、团队培训 .

六、配备和预算

1、营销队伍：全年合格的营销人员不少于3人;

2、所有工作重心都向提高销售倾斜，要建立长期用人制度，并确保营销人员的各项后勤工作按时按量到位。

3、时时进行市场调研、市场动态分析及信息反馈做好企业与市场的调查分析工作。全力打造一个快速反应的机制。

4、协调好各环节的关系。全力以赴开拓市场。

5、为加强机构的敏捷、迅速化，本公司将大幅委让权限，使人员得以果断速决，但不得对任何外来人员泄露公司价格等机密，在与客户交流中，如遇价格难以定决定时，须请示公司领导;

6、为达到责任目的及确定责任体制，公司可以贯彻重奖重罚政策;

营销计划书5

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（尤尼泰(新疆)税务师事务所有限公司新疆乌鲁木齐830000）

摘要 随着我国经济社会的现代化发展，经济生产办法与结构的过渡与转型，带动了更多第三产业的崛起，对于财务税收等问题的研究与策划也已经成为企业经营管理过程中的焦点。经济市场存在的各个企业主体在进行市场竞争的同时也在为自身经济利益为奋斗，目的在于最大限度地实现自身发展价值。本文首先阐述了企业财务管理中实施税收策划的意义与基本研究，并根据当前新的经济环境下企业如何规避各项涉税业务的税务风险开展优质的税收策划工作，进行深入研究与探讨。

关键词 企业 税收策划 意义与原则 措施

一、引言

我国宪法规定每位合格公民都必须坚持自觉履行纳税的义务，税收筹划工作即纳税者在不与相关纳税义务条例规定冲突的前提下，特别针对市场中各个经济主体生产活动进行合理的调整与安排，以达到同时兼顾个体收益最大化与国家纳税政策依法遵循的目的。近年来，国家对经济产业发展的重视，投入了大量的经济建设资源，对于一些技术密集型企业表现出了十分明显的政策倾斜与照顾，相关经济企业都形成了产业化发展模式，因此企业财务管理中的税收策划工作对全体经济产业资源优化更具有积极的导向作用，也因此具有更大更广阔的利益创收空间。

二、企业税收策划工作的意义与基本原则

目前我国各大发展产业已经步入市场化经营阶段，企业运营的资金来自多个方面，其中主要包括来自政府部门的发展支持拨款、企业人才技术投资以及大量的经济利润收入。企业在经济市场中本身就扮演了带有经营性质的经济产业角色，而且是通过产品创新、产品规模生产以及市场营销等方式来增强高校在经济市场中的核心竞争力。

我国对税收策划的研究工作尚且处于初步分析阶段，企业财务管理中的税收策划工作也缺乏大量的参照个案，加上企业管理层对企业个体纳税的认知不足，往往造成企业对发展资金的分配、投资与管理规划工作利用不到位，缺乏优化经济收益的科学性，税收义务也难以通过最小的赋税支出完成，直接伤害到企业整体的经济利润收入，不能保证后期的持续性发展物质需要。

企业税收策划的避税机制应建立在常规税收原则规定基础上。我国的税法规定的税收制度一般具有强制赋税与无偿赋税的特点，企业的经营产业化赋税是单方面的经济支出，因此需要在以最大化利润手机为终极目标的指导下通过合法的手段进行避税，制定科学企业经营规划。企业的避税规划能够有效优化经济产业运营的资金投入使用情况，利用市场无形的手自动调试发展需求，从而强化整个企业在市场化运营过程中的核心竞争力。部分技术密集型企业的税收虽然有相关的政策倾斜照顾，但是也要在遵循基本税法规定的基础上，提出多个纳税计划进行筛选和优化，完成纳税支出的最小化比重目的。企业税收的策划工作意义就在于合理争取最小赋税成本，优化经济资源利用。

三、企业财务管理中的税收策划风险

1.企业在经营过程中的纳税方案与办法与新税制冲突，造成涉税项目不完全导致应缴税行为不完整。企业所参与的商品贸易，服务提供给等的经济活动中，往往缺乏与当前税制规定与要求一致的财务管理机制，对于需要妥善保存的相关纳税凭据丢失现象严重，工商税务审核认证手续完善等原因造成企业进行税收策划阻力较大，可能造成企业在后期采取补税，缴滞纳金等补救行为，严重者还会遭到税务部门的行政以及刑事处罚，企业自身的经营名誉受到伤害，无形中企业税收策划风险系数攀增。

2.企业经营者对新税制法把握不完全、不准确导致多缴税额的风险。税务部门为帮助经济企业适应当前税制度，缓解税务压力，在多个区域都开放了部分涉税项目税务优惠办法。税务优惠办法包括免征与退税量两方面，涵盖个体学术创作成果转出、针对残障人士开展的涉税业务、新能源开发与研究中的涉税业务等多项目。企业在利用新税制相关优惠政策规定时需要对比个体纳税项目与具体优惠项目是否重合，并以标准化税务步骤与办法履行纳税义务，整体审计涉税业务，同时需要准确把握有税务优惠的业务项目，避免重复进行进项税额抵扣。要选择最优的税收优惠及纳税方案。

四、企业财务管理中税收策划工作的优化手段

地方和中央政府为表示对企业经济发展活动的支持，都专门针对企业经济税收颁布了不同程度的倾斜性质的优惠、减免条例，因而企业的税收策划方案可以根据当前的特殊税收办法实现企业赋税的最小化。

1.符合税率优惠的资金利用规划。我国正处于第二产业与第三产业的转型阶段，国家对高新技术产业的支持一般通过优惠税率等政策来表现。特别赦免和减少第三产业的技术、商品引进的税收，以及针对相关高新技术开发和研究部门如创业园、学校等都采取了一定的优惠税率甚至免税率手段。因此企业的税收策划一定要熟悉各例税率优惠政策，鼓励企业根据相关的政策优惠方向采取针对性的资金利用方案，多多以企业创新技术研发等作为财政支持的主要方向，从而实现减税免税的目的。

2.创新型企业营业税（流转税）收的减免。创新型企业的经营与发展主要依靠企业的技术发明与生产，在追求个体经济利益的同时也向社会生产力水平提高以及经济产业机构的优化有重大的贡献意义，因此政府工商部门专门针对该类型的经济企业免征营业税（流转税），旨在鼓励创新型企业的能够在较为宽松的税收环境下更好地做出新的技术开发与研究。因此企业的税收策划方案应立足于企业的经营资本利用方向，在自我发展的同时也能够减免税收，实现经济利益的最大收入。

3.科学的税收策划手段与方法实现合理避税。一般的税收策划工作主要通过系统的会计科学方法来完成，企业的税收策划工作可以根据具体的产业经营对象以及模式，在相关的会计规定条例中以合理手段对企业所拥有资本产业进行折旧、摊销、存货计价，以达到减少赋税额度的目的。

4.针对个人所得进行全面税收筹划。企业员工整个企业实现生产与运转的基本劳动单位，企业员工的个人所得税征收工作是税收策划的关键部分，针对企业员工的个人所得税策划要实行全面规划，主要涵盖基本薪资收入、个人发明收入以及个人劳务收入等赋税项目。同时，企业可以改变目前员工的薪资发放办法，通过多种手段降低企业劳动个人所得税税率（税负），让企业员工在合理的税收规划中直接受益。

5.调整税务申报办法，最大限度靠拢最小纳税税率。通过改变涉税机构规模等级或者常规纳税主体，使符合最小纳税税率要求。税务筹划的根本目标在于降低纳税金额，给予企业更多资金周转空间。新税制规定，在相同的涉税项目中，小型纳税人的税率通常低于一般纳税人的纳税税率。较小规模的涉税企业在税务筹划阶段应该对比自身的经营活动收益详情以及具体的资本运行情况，改变纳税人规模来方便企业能够以最低税率缴税。

6.把握不同地区的区别税率进行税务等级划分，实行更为合理的税额审计办法来制定税务策划方案。企业在常规的发展与提供服务业务的经营活动过程中应时刻对我国不同地区的税率进行全面把握，因税制是根据企业具体的销售与服务类别分别来制定不同的税务税率，特别是在目前的新税制政策下，纳税个体应根据自身的相关涉税项目与业务划分好正确纳税等级，进行合理的财务管理与核算，尽可能地缓解赋税压力，保持经济活动持续性的效益增收状态。

五、结束语

企业财务管理中的税收策划是一把面向政府税收保证与个体利益优化的双面刀刃，筹划方案不能保证利益的全面获取，作为重要的纳税主体，企业利用税收策划进行避税免税获得相关（税收减免）经济利益，在具体的策划措施的落实的过程中必定会失去一些经济收益，因此要平衡税收利益得失之间的天秤，需要制定一系列合理性高，科学性强的筹划方案并且从中筛选出最适宜的选项。特别是目前在新税制推行过程中，国家税务机构以及涉税企业都承受巨大的税改压力，国家税务机构需要履行机构职能义务，也要扶持各个企业经营活动的发展，纳税人在规避纳税风险的同时应该从中发现新的税务优惠机制，积极地进行科学税务筹划，帮助自身经济经营活动良性发展。

参考文献

[1]陆嵚.建筑施工企业集团税收策划若干问题的思考[J].商，2011.

[2]俞平锋.税收优惠政策对企业海外投资的影响———兼谈海外投资企业的税收筹划[J]. 企业研究，2012.

[3]时超.浅谈企业财务管理过程中的税收筹划问题[J].才智，2014.

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【关键词】房地产；营销策划；理念；前期项目研究；生态

0引言

房地产市场营销策划是房地产企业为了达到营销目标而制定的一系列活动，包括营销活动的目标以及实现这些目标的措施[1]。具体来说就是房地产开发商为了取得较为理想的推广和销售效果，在环境分析的基础上，通过各种营销策略，如产品策略、定价策略、促销策略、渠道策略等，依靠营销手段使其具体化，对各种可利用的资源优化组合，制定计划并全面贯彻执行的过程。

房地产营销策划是一项系统工程，它统筹所有房地产销售及宣传推广工作。一个新建楼盘的营销工作一般分为前、中、后三个时期，前期工作包括土地判断与评估、楼盘开发定位、市场可行性研究、建筑策划、建筑设计、营销组织体系整合等；中期工作包括楼盘形象包装、楼盘市场推广、楼盘工程建设：后期工作有接盘交付使用、余房销售、物业管理。每一个过程紧密相连，但又截然不同。新建楼盘想要获得理想的销售目标，必须具备全局性的营销观念，进行“整体营销”、“全过程营销”。因此房地产营销策划不但包括房地产项目投资决策阶段的市场调研、市场细分、目标市场选择等经济活动，还应包括实施阶段的产品定位、租售计划、促销（促租）、租售工作及租、售后的服务等经济活动[2]。

1房地产营销策划理念

理念是营销策划的灵魂，房地产营销便是各种理念的复合。当前房地产营销策划的主导理念一般包括：

1.1人本理念

中国儒家的仁爱思想和西方的人文主义思潮为房地产营销的人本理念提供了坚实的文化基础。房地产开发企业面临的首要问题是使开发的房地产商品适应消费者的需要，从而促进商品房的销售，获取利润，加快资金链的循环。企业的一切经营活动都必须围绕消费者的愿望、需求和价值观念展开，这是房地产营销理念的根本所在。

1.2生态理念

随着工业化在世界范围内的推广，全球生态环境不断恶化，人类生存不断遭受挑战，这在客观上了要求房地产开发必须树立可持续发展的生态理念，这不仅是为目前的人类提供更加适宜的生存空间，也是为子孙后代的永续发展创造条件。

1.3科技理念

随着日新月异的科技发展，房地产开发也迅速地现代化、产业化和规模化。表现为，建筑材料从传统的砖瓦转向混凝土、防水卷材、幕墙等各种新兴材料；建筑技术取得了长足的进步，现代化施工设备得到了广泛应用；建筑功能走向多元化，给人们提供了更加多样便捷的服务。

1.4投资理念

投资不动产愈来愈成为一种投资保值手段。特别是在我国，近年房地产投资更是成为投资热点。当然楼市也存在风险，投资需要谨慎，要时刻注意宏观政策的调整，避免投资受损。

江苏徐州“枫林名门”项目，整体规划紧扣流行的文化、生态理念，努力创造一个布局合理、环境优雅、服务完善、生活方便、绿意盎然并具有现代化建设风格的居住小区。24.5%超低建筑密度和高达31.6%的绿化率，小桥流水、花团锦簇、绿树成荫，共同构建集休闲、赏景、养生于一体的“类自然”的生态环境，为业主精心营造一个宁静、舒适、时尚的国际化社区生活。

2房地产市场营销注意问题

房地产商品的非标准化，加之不正当利益的驱使，导致了营销的非标准化。房地产开发陷入了一些误区，以消费者需求为出发点的房地产营销被严重扭曲[3]。因此在房地产市场营销时要注意以下几个问题：

2.1房地产的商品属性

房地产是一种商品，开发商建设商品房的目的就是为了出售并盈利。因此，要从商品的视角去看待房地产，作为一种商品，其价值的实现必然是在市场交换的过程中，而交换得以实现的最关键因素是商品的使用价值符合消费者的需求。

在做房地产策划时要注意，营销具有相对现实性，任何营销策划都必须建立在高质量商品的基础上。消费者是圆心，开发是半径，营销是圆弧。按照消费者意愿去开发，适当引导市场适应自己开发的商品，才是房地产营销的基础。

2.2房地产市场营销的区域关系

作为一种特殊的商品，房地产有其特殊的市场群体，是不完全竞争市场，需要具备营销的前提才有可能热销。制约热销的因素很多，诸如总量因素、区域因素、社会因素、区域因素、文化因素、需求因素和购买力因素等，需求量大、实际购买力不足也是目前房地产市场的最大症结。

在现实的房地产营销中经常可以看到各种各样的“营销短视”，比如：价格短视，为了求得短期财务利润最大化，忽略了房地产长期的增值空间；节奏短视，整个楼盘同时上市，结果剩下“死角房”无人问津；效应短视，片面运用营销策略，过度迷信技巧，项目有组织无计划，前后矛盾。

产生这些偏差的原因在于：开发商过度关注成交消费区域，忽略了客户培养区域，难以产生恒稳的市场效应。为了解决这些问题，要正确处理好营销导入区域、发育区域和运作区域的的关系。导入区域，包括广告、包装等对外宣传手段，主要用来集聚人气；有了早期较好的宣传，可以吸引众多的消费者，如何培育潜在的购买市场及制定怎样的销售方案将是营销方案的核心；再好的方案需要专业营销人员认真全面的执行，这也直接影响到销售业绩。

2.3正确的认识和看待房地产营销策划

营销策划要注重创意，但是策划的灵感与创意一定要忠于主题，切忌天马行空。在客户最终选择产品的因素中，性价比是竞争胜出的关键。没有哪一个因素是绝对第一重要的，同样也没有哪一个因素是可以被忽视的。这就要求策划的各个细节环环相扣，在尽量面面俱到的前提下统筹安排，广告、工程进展、设计优化、物业管理、价格变动等，都要规范布局、互相协调、目的一致，保证营销的整体性。

适当地为自己包装，本无可厚非，但夸大事实，推行策划迷信，则会使房地产营销策划误入歧途。事实上，目前不少策划人所做的策划方案远远低于高水平营销策划的要求，他们推出的更多只是概念和卖点，对销售的促进只起相对作用；另一方面，卖点的收集和增加，让楼盘的形象有所改变和提高，同时也使楼盘的成本不断攀升。营销策划虽然在市场竞争中已日趋重要，但如果片面地利用策划替代市场的潜力开拓，认为“一策去百病”，将是一个很严重的认识误区。

房地产营销策划不是一本洋洋洒洒的策划方案文本，而是结合所在楼盘，贯穿市场营销意识，寻找总结出的一种如何把握楼盘市场推广的行为方式。高水平的营销策划不仅可以减少房地产项目在配置资源时的交易成本，而且可以有效规避营销风险，是一种周密而详尽的房地产市场运作谋略，是房地产营销战略与战术的恰当运用。“市场如战场，策划如指挥”，高层次的市场竞争已成为策划智谋的较量，稍有松懈，就会从房地产市场的顶峰跌入谷底。我们既要反对盲目迷信策划，又要避免走上“策划无用”的片面思维。

2.4营销策划与销售

营销策划与销售紧密呼应，营销策划的最后工作就是销售策划，销售情况是验证前期所有策划工作效果的标准。因此，应该将销售纳入统一的总体策划思路中。策划的目的是为了促进项目成交，优化项目品牌。要想提高策划对项目销售的帮助程度，必须强调销售对策划的反馈，强调销售对策划思路的理解与配合。市场与信息的变化是永恒的，策划与销售二者互为表里，彼此修正，相辅相成，这才是真正高效且科学的营销思维方式。

3房地产策划发展方向

近几年，我国房地产业得到了迅速发展，已经成为国民经济的支柱产业、新的经济增长点和居民消费热点。同时，房地产营销观念和方法开始逐步走向一个更高的层次，房地产策划营销观念的广泛传播过程实质上就是市场不断走向成熟的过程。

首先，开发商由重视营销策划和概念打造转移到重视前期研究和产品定位。多年来，大多数房地产开发项目均把重点放在营销策划上，市场的热点也在营销策划上，营销策划在很大程度上已被视为项目致胜的关键。随着市场的发展和实践的深入，项目前期市场研究和策划越来越受到重视，市场机会发掘、项目竞争优势分析、客户定位、产品定位、价格定位、开发策略、规划设计指导思想、经济测算、营销方案等均在项目前期得到细致研究，以慎重制定更加高效、快捷的营销策划方案。

篇6

记者：李主席，现在市场上有很多文化产品生产过剩的现象，如一些传统的戏曲演出、大量过剩的工艺品、动漫产业、许多地方竞相模仿的“映象”系列等等，请问您是如何看待此现象的？

李修松：这个问题提的很好。这些都说明，我国文化消费既存在产品过剩的问题，更存在有效需求供给不足的问题，如同制造业一样，也亟需进行供给侧结构性改革。

我认为其关键在于创新，在于把握创新的理论方法。目前，由于缺乏这方面理论方法，我们的文化产业面对创新驱动、科技支撑、互联网+和融合发展大势难以适应，难以借助其各自优势，衍生更多的适应时展的新的文化产业业态，生产更好更多的能够引导、满足民众消费需求的文化产品。

简单地说，创意就是点子。但文化创意决不是一般意义上的创意。其一，它往往是创意的有机集成。其二，它是一种理论方法。在文化创意过程中，首先就要针对不同的文化资源和消费群体，文化产品要追求社会效益，这在国外也是要强调的。例如《熊出没》这种动漫产品在我国经济效益很好，但出口到法国却受到阻拦。原因是，对方认为此剧传导一种依赖思想，不利于教育孩子健康成长。由此可见，对于文化产品的生产，要从文化的视角研究消费导向，确保两个效益。与此相关，还要根据相关文化原理来分析各类人群的心理特征、审美情趣、兴趣指数等等，从而对一定的文化资源采取合理的利用路径、方法与手段（特别是科技手段），从而提升文化资源的利用效能和价值。了解了这些，我们视文化创意为一种理论方法来加以研究与利用就好理解了。所谓文化创意，即创意人或创意团队，针对不同的文化资源，运用相应的智慧、知识和技能，结合相应的方法与手段、特别是科技手段，进行创新性策划，根据策划成果予以设计（研究），并付诸实施，从而提升项目的质量和效能，进而带动文化事业或文化产业发展的一种理论方法。

记者：李主席，我们发现深圳华强集团在安徽芜湖组建的方特系列主题公园游客爆满，如今方特主题公园项目已在全国19个城市进行推广，您认为他们的成功只是偶然还是有什么“秘诀”？

李修松：深圳华强集团在安徽芜湖组建的方特系列主题公园，就是符合上述原理和方法的一个成功案例。其一期方特欢乐世界，从形式到内容大体上都属于借鉴美国环球影城之类的做法。其二期方特梦幻世界，民族成份要多些。其三期方特水上乐园，大体上是学习借鉴国外同类园区玩水的项目。而其四期方特东方神话，则是自主创新的中国特色主题公园。该园区选择诸如女娲补天、梁祝传说、各地经典戏剧等一系列国家级非遗资源，运用文化创意加上科技等手法，让观众感受到传统文化与现代科技结合所产生的神奇魅力，受到游客的普遍喜爱，而且以游乐的方式向游客传播了中华古老的传统文化。方特之所以成功，主要归功于华强集团的三大研究院：创意研究院进行项目的创意策划；科技研究院对创意策划方案提出的需要用科技完成的部分，研究提出科技解决方案；工程研究院根据上述创意策划方案和科技研究成果提出具体的工程设计实施方案。这三大研究院构成了华强集团作为文化企业的核心竞争力，使华强集团走出了一条自主创新的具有中国特色的文化产业发展之路。

记者：文化创意如何在文化产业和文化事业质量与效益提升中、供给侧结构性改革中发挥作用？

篇7

公司宣传片策划1【编导构思】

本片以达江公司独特的企业文化为切入点，围绕发展企业、服务三农、造福员工、成就客户、回报股东的企业使命层层展开，用的是简单的、质朴的方式全面立体的展现众德集团新颖的经营理念、现代化管理方法、先进的生产技术和优质的产品服务。当然，这里所用简单的、质朴的方式不是指内容的平铺直叙，而是指宣传片的摄制过程中没有夸张的镜头、不实的言语，有的只是如同邻家友人般的娓娓道来，塑造着百年众德科技兴农，造福万家的主题形象。

在影像方面，通过后期制作中的电脑特技、调色校色等合成手段，增强宣传内容的针对性和说服性，充分表现众德一流的硬件环境建设、务实高效的经营作风和服务社会、人性化管理等方面的文化内涵，着力渲染众德集团是一个奉献型、文化型、实力型、成长型、诚信型企业，它关注新技术、新理念，与清华、中国农大等多家名校合作，积极推广科学种田理念，求实创新，以滋养大地的壮志，以俯身为农的情怀，致力于打造百年众德!

* 片 名：

* 类 型：企业宣传片

* 时 长：10分钟左右

* 定 位：宣传性、艺术性、资料性

* 版 别：中文版

目 的

1. 宣传企业发展史、企业产品、企业文化和企业规划，展示企业实力。公司宣传片策划方案2. 使观者了解企业、信赖企业，促进企业各项业务的开拓和发展。

风 格

严谨、务实、大气、生动、艺术

艺术表现

1.调性明确、统一，情景交融，力求造成人们感官的愉悦和心理的认同。

2.画面、音乐和配音密切配合，追求声音与画面既相互补充又相互碰撞的艺术效果。

3.语言风格平实生动、有感染力，突显企业品质。

【结构阐述】

本片以打造百年众德为叙述主线，通过立志百年、放飞梦想、 众德之子、激情满怀、花开九州、果落万家三大板块，展现众德集团一方面积极开拓创新，另一方面以文化立企，团结属下员工、携手合作伙伴，同心同德，在激烈的市场竞争中乘风破浪、奋勇前进。

篇章结构：

1)引子30

2)立志百年、放飞梦想3(历史回顾、实力展示)

3)众德之子、激情满怀3(企业文化、员工风貌)

4)花开九州、果落万家3(服务三农、成就客户)

5)结尾30

【创意说明】

要塑造良好的企业形象，鲜明的视觉记忆符号和新颖的表现手法缺一不可。

结合达江公司科技兴农的企业形象，在延伸LOGO寓意的基础上，我们引入了帆船的形象，帆船长风破浪会有时，直挂云帆济沧海，是达江公司不断发展、不断壮大的象征，也是员工精心灌溉、寄望百年的基业。江水是帆船前进的动力，长江后浪推前浪寓示着达江在人才济济背景下的发展史;卷起千层浪象征着达江风风雨雨中取得的卓越成绩;拔山超海是达江凭着扎实的文化根底，强有力地支撑达江发展;百川朝海象征着达江更高更远的发展方向，必将走出重庆，走向全国，走向世界!

成就参天大树，并非一朝一夕之功，企业的成长与壮大也不是一朝一夕的事情，只有经历风吹雨打的品牌才能成为参天大树甚至是长青树。回首企业成长的历程，她逐渐由一棵小树苗成长为一棵大树，并逐渐为世人所共知。凭着企业立志百年的信心，我们完全有理由相信，不久的将来，众德必将成为农资界的长青树，带领农资业发展的风向标。

脚本概要：

1、引子(30)

2、立志百年、放飞梦想(3)

本篇主旨：

众德集团从建业初始就提出百年众德的发展目标，十年风雨，矢志不渝。本篇介绍企业20xx年来的创业历程及发展现状，有利于受众了解企业的前世今生，建立企业高起点、高追求、高责任的良好形象认知。

主要内容：

1)从企业特有的精神理念引入，阐述企业概况(股份制企业、地理位置、规模、主营业务)

2)企业发展历程。

3)企业产品、自主品牌。

4)企业在肥料生产、销售方面的独特优势(原料德国进口，设烟台、菏泽、德州厂区)。

3、众德之子、激情满怀(3)

本篇主旨：

企业成长、壮大，背后的根本动因是什么?人。对目标群体来说，企业的成长性、盈利能力当然是受众给予直接关注最多的，但是，盈利能力背后的保障因素(比如说员工、比如说战略、比如说管理等)也许更能打动他们，更能影响他们评判的尺度和决策的天平。

所以，本节将着力展现众德员工身上蕴藏着的巨大能量，表现他们的成长经历，表现他们的追求和理想，以此反映员工与企业之间彼此依赖、相互成就的关系。

其实，员工是企业的影子，透过员工的喜怒哀乐，人们看到的将是企业的兴衰成败。 主要内容：

1)工作中的员工(展现企业文化理念、企业制度、服务宗旨、科技下乡、标语、宣传栏，办公环境等)

2)学习中的员工(与清华、中国农大等多家名校合作，开展员工培训大讲堂)

3)生活中的员工(展示员工拔河比赛、周年庆典晚会等文化、娱乐生活)

4、花开九州、果落万家(3)

本篇主旨：

从产业链、销售网络、客户、成功案例等方面，展现市场经济大舞台为公司提供的广阔发展空间，企业与国内外化肥经销商建立了稳健的业务往来关系，并计划投入建设科技示范村、销售联盟连锁、生产联盟连锁，开办三农众德大学堂，深化与供应商以及产品终端使用者的关系，诚信合作，发展共赢。

主要内容：

1)大树开花结果，画面切至一张烟台市地图，随后变成全国地图，通过公司辐射到东北、西北、华北、华中二十几个省市的销售网络，10000多个终端网点，叠客户参观考察、签约合作等活动画面，展现公司以信为本、互惠互利的经营原则和立足长远发展的宏伟蓝图。

2)企业发展战略(建设科技示范村、销售联盟连锁、生产联盟连锁、开办三农众德大学堂等，以实力和行动寄望百年)。

3)通过采访企业员工、经销商，侧面烘托众德集团满怀激情的稳、思、变的卓越形象。

5、尾声(30)

镜头内容：

1)截取前面的精彩镜头进行叠加组合，快速而简洁地对整片进行回顾;

2)众德人专注的工作镜头、热情的服务镜头、丰富的业余生活镜头;伴随着农民欢庆丰收的笑声，一张张笑脸充斥着整个屏幕，充满了活力和激情。

3)在大气恢宏的音乐中，最后再次推出企业的名称、Logo和广告语，加深观众印象。

公司宣传片策划2一、宣传片立意：

解析内容：通过公司VI传导公司理念、企业文化、公司历程、门店展示、部门机构、员工精神、歌唱比赛、公司荣誉、经理演讲等片段向客户彰显我公司雄厚实力，讲述童话量贩式KTV行业未来发展前景。由为人类提供健康的、快乐的娱乐生活方式，致力成为一家受人尊敬的、美好体验的文化娱乐连锁企业，的公司理念为切入点，策划一部真实高，表述性强的宣传片。

短片将通过画面、声音、语言全方位演述公司本着为社会提供健康、快乐，取之社全，回报社会的义务和责任为公司经营理念，人性化、规范化、合理化相结合的众文化为公司的管理文化，展现出公司独特的服务特色和企业风范。

类型：公司形象宣传片

时长：约10-15分钟。

定位：真实、独特、实用、全面、

风格：谨慎、简洁、柔和、生动公司宣传片策划方案艺术表现：简洁大方 篇幅融合

画面音乐 配音紧密，声音画面 ，相互补充相互依，富裕思源，重温四年之旅

团队氛围：充满朝气，无尽活力，勇于开拓，和谐气象

风格：纪录真实，时尚感，幅简短，内容精炼

总片长：约10-15分钟。

1、引子 20-30秒

2、和谐童话 音泽龙乡(公司概述 发展历程) 约3分钟

3、众和童话 三聚交响(公司文化 公司团队) 约3分钟

4、誉美童话 为爱唱想(公司荣誉 歌唱比赛) 约3分钟

5、乘轨童话 瞻导未来(公司目标 公司愿景) 约3分钟

6、结尾 20-30秒

脚本镜头内容

1、 引子 镜头一：

创意思想：格调统一 极具时尚 内容新颖 迎合主题

结合童话公司众的文化，引入VI书本的形象，生动的展示出文雅大气的童话梦境。

拆分构架

出公司标志和名称，要求清新、简洁、特效要给予冲击，(决定了晚上要重新尝试)

公司介绍并简短讲解企业经营理念，我公司服务的主要内容。

实拍：图片或视频。如公司员工(同时多个员工办公的镜头)(开会、企划、运营、总经理)、正常实施(图片)、等，穿插于各部分内容中。

企业文化内容概有：公司组织员工娱乐，实战演绎与会议洽谈等。

合作赞助商，陆续出现赞助商合作单位的标志。

整体摄影

全体员工体现欢快、朝气的团队风貌。

3、制作要求及进度安排：

1. 画面以时累积的素材为主，后期加工时对部分素材进行特技处理;

2. 制作周期还不知道

我以后应当提高重视!!对于当前和未来社会、政治、文化的敏感性，而不仅是对于某种事情事实上的格局变化。平时善于积累，遇到难题时，就会很快得出事实的价值判断。

公司宣传片策划3一、宣传目的

1、向社会宣传海富公司的基本概况及经营业务范围，逐步让社会了解和信赖海富达公司。

2、直接向海富达公司的目标客户宣传、推销公司，扩大公司的业务联系渠道，增值公司的服务功能。

3、提供电子信息交流和宣传平台，公司有关信息，树立公司企业形象，提升海富达公司的社会知名度。

二、宣传方式

1、平面媒体报道宣传

以新闻报道的形式，在浙江日报、杭州日报或钱江晚报等选定的平面媒体上报道海富达公司的基本概况，其在建工程项目的完成情况，向社会宣传公司，提高海富达公司的知晓度。公司宣传片策划方案在明年正式营业时，再选择在有关的报纸及刊物上刊登公司的开业招商广告。

2、户外广告宣传

为了让客户及运输车辆方便地寻找到海富达公司，可考虑联系有关部门申请在沪杭高速出口处或公司临近的主干道口设立公司

广告指示牌，提供公司地址指引服务，同时也起到提高海富达公司社会知晓度的作用。

3、公司折页宣传

策划制作海富达公司的宣传折页，内容包括公司简介、业务简介、企业战略方向、方针、企业经营宗旨、企业标志、特色服务内容、联系方法等文字和图片信息资料。直接向来访的客户及人员发放，向有商品冷藏物流需求的目标客户邮寄，扩大公司的对外业务宣传，使客户能及时、简要地了解海富达公司，方便客户与公司的业务沟通。

4、网络宣传

适应现代企业发展需要，建立公司网站，注册海富达公司通用域名和网络实名，企业资讯，完善信息网络，向社会及客户提供宣传和交流的网络平台。还可以选择在其他知名的专业性物流网站上公司信息。这些都有利于让社会了解、信赖海富达公司，提升企业的知名度。

三、工作安排

1、11月份：完成海富达公司宣传策划方案的制定;完成海富达公司概况(包括企业注册基本情况、企业简介及业务简介)的文字定稿。

2、12月份：委托专业人员(单位)进行企业标志设计;准备海富达公司宣传折页的素材。

3、明年1-2月份：，制定海富达公司宣传折页的制作方案;完成企业标志的设计;准备商标注册材料，委托商标事务所进行公司商标标识的注册申请;考虑在选定的报纸和专业网站上海富达公司在建工程项目进展信息。

4、明年3-4月份：在完成企业标志设计、商标注册的基础上，联系建立户外宣传广告、公司通用网站;为进一步宣传公司，考虑在海富达公司的专用办公用品、劳动用品、生产工具、交通工具及环境建筑上设计应用企业标志(商标标识)。

5、明年5月份至公司开业初期：完成公司网站的建设和宣传折页的印刷;视海富达公司建设进度，根据业务、营销部门提供的目标客户名单，邮发公司(招商)宣传折页;在选定的平面媒体上刊登公司的开业招商广告。

公司宣传片策划4 鼎天影视传媒专题片策划方案

创意策划构架

【定位与风格】 * 类 型：影视品牌形象片

* 时 长： 5分钟

* 定 位：艺术性、专业性、创意性

* 风 格：高端、大气、深度、节奏

【创意诉求】

创意是整个影片的制胜点，独特的艺术内涵是影片的灵魂所在。整个影片以创意力+核心竞争力为主题，以突显鼎天传媒强大影视制作实力为诉求点，整合鼎天传媒各方面的优势资源，深入挖掘公司特色之处，全方位展示鼎天传媒的雄厚实力，重点塑造品牌形象，以此赢得客户的信赖和信任。

【画面表现】

1、调性明确、统一，情景交融，力求造成人们感官的愉悦和心理的认同。

2、画面、音乐和配音密切配合，追求声音与画面既相互补充又相互碰撞的艺术效果。

3、语言风格娓娓生动、有感染力，突显鼎天艺术性高雅品位。

【整体结构】

版块一(引出主题何谓创意?) 一)雷同时代，创意为王(白字黑底，画面中央闪现不同大小的创意两字，白色光线划字而过) 二)创意拷问，引发思考(创意两字后面出现?号，引人深思) 三)深度分析，解析创意密码(鼎天logo三维特效演绎，塑造品牌魅力)

版块二(鼎天传媒影视观点) 一)创意的文化内涵诠释(以客为本，以诚为根创意精品+创意营销) 二)创意的灵魂所在，精炼浓缩(打破常规，淬炼创新元素有的放矢，行之有效)

三)鼎天创意语录精简(最核心创意原则一切围绕销售 )

版块三(传播力立体营销推广) 一)媒体整合传播，一站式影视解决方案(多样化、专业化、特色化影视服务项目) 二)具体业务范畴(影视创意广告，电视广告投放，企业专题片，户外LED屏)

版块四(创意力核心竞争力) 一)高效创作型精英团队(精于创意，善于执行;久经磨砺，深谙影视;技艺双精，配合默契) 二)精良专业雄厚设备(Sony全线高清摄像机，高清剪辑系统，轨道、灯光专业配件) 三)专业规范化制作流程(策划、创意、拍摄、制作、投放，专业全流程服务，一站式影视方案) 四)人性化持续式服务(主动上门洽谈，深入了解客户诉求，制定策略方案，全程跟踪服务)

版块五(实力用作品见证) 一)精益求精，追求卓越，铸就精品(影视奉为艺术品，吸纳灵气，荟萃精华，铸就精品) 二)注重细节，完美永无止境(精雕细琢，臻于至美;高端品质，完美呈现) 三)经典案例，实力见证(服务客户和代表作品特效展示)

版块六(发展愿景和目标) 一)非凡，专注，伙伴(勇于进取，敢于超越，认准目标，专心达成，平等双赢，坦诚互信) 二)企业愿景，发展宗旨，主题定位(精诚合作，追求双赢!共赴前程伟业，共创美好明天!)

【篇章构架】

【分镜头脚本】

1)引出主题何谓创意?

【解说词】：鼎天影视传媒，直击核心，精准定位，破解创意密码! 【音效】：光效声，爆炸声，震撼、节奏背景音乐 2)鼎天传媒影视观点 【解说词】：我们会为每一个好的创意热血沸腾

一切围绕销售 这是我们的最核心创意原则

我们理解企业的发展之道

可持续赢利方可保证可持续的发展

【音效】：柔美温和的钢琴曲

3)鼎天传媒业务范畴

【解说词】：凝心聚神，术业专攻。鼎天影视传媒以出类拔萃的制作技术为客户提供各类影视推广方案! 涵盖 企业专题片、电视广告制作与投放、专业文案策划、大型晚会拍摄、户外LED广告 等多样化、特色化影视服务!

【音效】：节奏、配音 4)核心竞争力

【解说词】：创作团队，久经磨砺，技艺双精，深谙影视制作之道!

配套设备优良齐全，全线高清摄制，高端影像品质，完美呈现!

从策划到拍摄，从制作到投放，专业化、规范化服务流程!

深入了解客户需求，量身制定策略方案，全程跟踪式服务!

篇8

同时作为和厂家同居一市的策划公司，能看到在一个工业品生产为主的城市里，厂家不惜一切地投入日用消费品促销，真的，这个城市的冬天在我们眼里从未如此生机盎然。

我们仔细研究了整个促销活动后，最深的感触就是：促销策划你应该因地制宜。 一、 对“产品”因地制宜

“XX生命水”是我们这个城市的重点项目，厂家与台湾合资企业，尽人皆知。产品的两个种类“高钙”和“沙棘”曾经是一部人谈论的热点，尤以“沙棘”为甚。因为“沙棘”的营养成分的提取获得了国家专利，并得到政府的重奖，本市各种媒体均作过报道，虽说不是深入人心，也是具有一定知名度。

产品的包装设计是台湾知名品牌营销专家指导下完成的，视觉冲击力极强。产品的名称与产品功能合谐统一，品牌核心概念定位准确，口味突出。但此次促销活动没有很好的利用这些资源，以至于厂家品牌资产流失。

这种资源应更好的整合在促销的方方面面的细节上，如现场秀的台文中及有奖问答中等。

促销不是对厂家和产品历史的背叛，是对这种历史的发扬光大。 二、 对“本地区”因地制宜

厂家所处城市市区人口148万，由于主导产业为重工业，城市下岗人员极多，第三产业发展不均衡，总体消费水平低下。许多以重工业为生的附属企业几乎全部停产，下岗职工占城市总人口数的四分之一强。这样情况显然不足以引起一个外地企划公司在匆匆的一两个星期内就重视起来。

后来的促销活动证实了我们的观点，原先还以买两箱水（123-140元），得到一张兑奖凭证（水票）的活动，改为买四瓶水（8-10元）得到一张刮刮卡，同时奖项也相应做出了更改。

由于对“本地区”的环境了解的不够深入，导致整个促销活动的改变，从而使原来看起来很有新意的促销变得平淡无奇。 三、 宣传口径因地制宜

或许是对整个促销活动的理由没进行细致的推敲。在促销方案中说由于XX生命水出口南非和西班牙，被当地消费者誉为“水中钻石”为回报消费者特做此次促销。

就在促销活动第一天主持人刚刚说完这番话的时候，当下我身旁两位小伙中的一位说：“出口南非和西班牙我们海关怎么不知道？”，我们不能确定其身份，但我相信，这位小伙子话的传播速度应该与这次活动的传播速度一样快。

不要以为内陆城市就没有海关，策划人员你需要知道的太多太多。 四、 利益点因地制宜

本次促销活动的利益点钻石并没有象策划方案中所说的引起消费者的注意和冲动，从而达到热卖场面，究其原因，或者是由于认识上的偏差。在本地市中心广场刚刚落成的建筑上被命名为“世纪钻石”深受百姓喜爱，也许是“世纪钻石”的误导。

其次，利益点缺乏层次感，一等奖钻石，其余奖项均为购买钻石的抵购券（末等奖为四瓶水），这就为不同需求的消费者购买设置人为阻碍。

在这里不得不提的是整个促销方案没有圈定目标消费者，这是我们百思不得其解的，或许也是促销活动不成功的原因吧！ 五、 促销程序因地制宜

现代社会生产节奏的加快，是社会进步的标志之一，复杂的事物越来越趋于简化。从促销产品的价位来看，消费者应属中高能力，但这样的人有多少时间去揣摩兑奖过程呢？更何况买水还得拿身份证，这哪里是方便消费者呢？

由于利益点选择的失误，造成了种种程序为利益点无谓的付出。

篇9

以下是为大家准备的2021房地产销售工作计划范文【三篇】，供您借鉴。

2021房地产销售工作计划范文__房地产公司在董事会的领导下,经过全体员工的努力,20__年的各项工作取得了丰硕的成果,"__"品牌得到了社会的初步认同。总体上说,成绩较为喜人。为使公司的各项工作在新的一年里更上一个台阶,特制定本方案。

一、总体经营目标

1.完成房地产开发面积__万平方米。

2.实现楼盘销售额__万元。

3.完成土地储备__亩。

二、总体经营目标的实现

为确保20__年度经营目标的实现,各部门需要做好如下工作。

(一)完成__项目开发及后期销售工作

__项目是省、市的重点工程。市委、市政府对其寄予了殷切的期望。由于该项目所蕴含的社会效益和经济效益,我们必须高质量完成。因此,公司做出如下计划。

1.确保一季度__工程全面开工,力争年内基本完成一期建设任务

__项目一期工程占地面积为__亩,总投资__亿元,建筑面积__万平方米。建筑物为__商业广场裙楼、__大厦裙楼和一栋物流仓库。

(1)土地征拆工作

春节前后务必完成第一期工程的土地征拆工作。一月份完成征地摸底调查,二月份完成征地范围内的无证房屋拆迁,三月份完成征地范围内有证房屋拆迁及国土储备中心土地和集体土地的征收工作。

(2)工程合同及开工

一月份签订招投标合同,工程进入招投标阶段。二月份确定具有实力的施工企业并签订施工合同,确定监理企业并签订监理合同。三月份工程正式开工建设。

(3)报建工作

工程部应适时做到工程报建报批,跟进图纸设计。一月份完成方案图的设计,二月份完成扩初图的设计。在承办过程中,工程部应善于协调与相关部门的关系,不得因报建拖延而影响工程如期开工。

2.全面启动细化__项目招商工作

招商工作是__建成后运营的重要基础。该工作开展得顺利与否,也直接影响企业的楼盘销售。因此,在新的一年必须实现招商__户。

(二)加快__项目、__项目的施工速度

协调与施工单位的关系,加快__项目、__项目的施工速度,确保__项目的一期工程、__项目的二期工程在4月底前完成竣工验收。

(三)完成__项目、__项目的销售工作

__项目、__项目已全部竣工完成,为了迅速实现资金回流,结合项目所处地段及同类项目的价格,可以考虑采取适当的优惠措施,提高成交量。今年的目标销售额为__万元,销售率达到__%。

(四)参加土地招标

项目开发部要根据公司的实际情况,积极参与土地的招投标工作,确保企业土地储备达到__亩以上。

2021房地产销售工作计划范文随着企业之间竞争态势的发展，企业的市场观念发生了巨大的变化，已经有越来越多的企业放弃了以往站在自身的立场上，为生产而生产的导向，开始以市场和消费者的需求为产品生产的出发点，并且在销售活动中，也正在放弃具有"强销"色彩的推销观念，转而根据市场需求和市场需求的变化进行市场营销活动。

企业的广告活动原来只担负站在企业立场上向消费者推销产品的任务，成为企业推销观念的翻版。而策划观念的引入，则使市场和消费者受到了高度重视，市场分析、消费行为分析、产品分析、竞争对手分析成为广告决策的前提，从而顺应了企业从推销导向向营销导向的变化。

在房地产行业，广告策划不仅要考虑地产开发项目的区域经济情况、而且要考虑地产开发项目周围的市场情况和区位情况。房地产策划是一个庞大的系统工程，各个策划子系统组成一个大系统，缺一不可，密切联系，有机统一。同时它的理念、创意、手段应着重表现为超前、预见性。在市场调研阶段，要预见到几年后房地产项目开发的市场情况;在投资分析阶段，要预知未来开发的成本、售价、资金流量的走向;在规划设计阶段，要在小区规划、户型设计、建筑立面等方面预测未来的发展趋势;在营销推广阶段，要弄清当时的市场状况，并在销售价格、推广时间、楼盘包装、广告等方面要有超前的眼光。

另外，房地产策划要适应市场的需求，吻合市场的需要。一是房地产策划自始至终要以市场为主导;二是房地产策划要随市场的变化而变化;三是房地产策划要造就市场、创造市场。它的策划要比较和选择多种方案。房地产策划方案不是一成不变的，应在保持一定稳定性的同时，根据其市场环境的变化，不断对策划方案进行调整和变动，以保证策划方案对现实的适应状态。

房地产策划在房地产开发项目建设中自始至终贯穿一起，为项目开发成功保驾护航。房地产开发项目建设要完成一个项目周期，需要经过市场调研、项目选址、投资研究、规划设计、建筑施工、营销推广、物业服务等一系列过程，房地产策划参与项目的每个环节，通过概念设计及各种策划手段，使开发的商品房适销对路，占领市场。

目前，一些房地产开发项目策划已初步表现出以上观念的转变，房地产策划的思想活跃、理论丰富，这些都给房地产企业以智力、思想、策略的帮助与支持，给房地产企业出谋划策，创造更多的经济效益。基于此，我们小组对选出的三篇房地产策划书进行了如下分析：

案例：《天河花园》

1、市场分析

1.1、区域市场分析

天河区位于广州市东部，东与黄埔区相连，南濒珠江，西南接东山区、北连白云区。总面积147.77平方公里，人口41.8万人。天河区交通四通八达，是广州市连接珠江三角洲及粤北粤东地区的要通。全区有中山大道，黄埔大道等63条主要干道，广深高速公路共穿东西，广州火车东站和地铁号线天河终点位于区内。天河区是广州的科研高教区，有超过22所大专院校，34间科研院所，15所中学、1所职中、61所小学、95所幼儿园。区内社会保障事业发展较快。

由于城市中心东移，天河区作为新兴区域，也就成为了广州市商品楼集中地。天河区楼盘分布相对集中，主要分布在以天河北、员村、天汕路、东圃为中心的集中区域。

1.2、定向市场分析

员村位于天河区南部，毗邻天河公园和天河区政府，地理位置优越。附近工厂较多，居民较为密集，消费群体以工薪阶层为主。随着多年发展，该外来人口越来越多，逐渐发展成了外来人口聚居地，由于天河区政府的搬迁和落成，使该区的环境和市政设施得到了逐步的完善和健全，加速了区域房地产业的发展，吸引不少在城东工作的人士在此置业安居。

1.3、项目分析

1、项目名称：海景中心

2、项目规模：由2幢28层组成

3、推售情况：现推都景轩，海都轩的7～28层

4、宣传主题：只交一成，即做业主

5、价格：4076～5598元/m2，均价4708元/m2

6、装修标准：一级一类装修(高级锦砖地面，双面豪华门，全景落地玻璃门)

7、优劣势分析

⑴优势分析

1、本项目由海景公司开发，发展商实力雄厚，能给买家充足的信心。

2、位于广州新城市中轴线，发展潜力巨大。

3、地处交通主干道黄埔大道和华南大道交汇点，交通十分便利;

4、项目以准现楼发售，增强买家信心。

5、社区配套设施较完善，有学校、医院、市场、天河公园、_场等;

(2)劣势分析

1、珠江新城配套设施仍然未成熟，发展尚须时日。

2、竞争对手的广告宣传及促销活动皆比本案强，形象已经广为人知。

3、项目三面被楼宇包围，景观被遮挡了一大部分。

4、外来人员多，治安问题多，影响买家心理;

1.4、竞争对手资料分析

对手一

1、项目名称：侨颖苑

2、项目规模：由3幢12层及一幢9层组成

3、推售情况：现推C栋C1～C4梯的3～12层，B2栋的2～12层

4、宣传主题：新天河、新市民、新文化

5、价格：4481～5145元/m2，均价4655元/m2

6、优劣势分析

⑴优势分析

①该楼盘已为现楼，可即买即入住，易于吸引买家入住;

②价格较同区域其他楼盘为低，有竞争优势;

③位于内街，可避免主干道噪音及空气污染影响，但亦可方便出入主干道，属旺中带静，有一定的升值潜力;

⑵劣势分析

①周边外来人口较多，人流复杂，治安环境较差，影响买家购买心理;

②楼盘周围环境欠佳，影响楼盘档次;

③户型设计一般，凸柱位较多，影响使用率;

对手二

1、项目名称：紫林居

2、项目规模：由3幢连体9层组成

3、推售情况：现推C—H座的3～9层

4、宣传主题：品味家在公园旁的舒适与休闲

5、价格：4511～6208元/m2，均价5320元/m2

6、优劣势分析

⑴优势分析

①该楼盘是员村一带为数不多的小区楼盘，且内部环境优美，易于吸引买家购买;②邻近交通主干道黄埔大道，交通异常便利;

③该楼盘紧靠天河新区府，天河公园近在咫尺，对楼盘档次的提升有莫大的帮助;⑵劣势分析

①该楼盘部分单位靠近马路，受噪音影响大，空气污染大，影响销售;

②周边外来人员多，且时常有治安事件发生，影响买家入住信心;

③户型设计上有一定的不足，有凸柱现象;

1.5、项目周边配套状况

1、社区配套

①大学：暨南大学、华师大、民族学院、广州市环境保护学校

②中学：四十四中学、华师大附中、天华中学

③小学：昌乐小学

④银行：中国建设银行

⑤康体：天河体育中心、羽毛球馆

1.6、项目企划思路

由于项目为广电成熟生活区物业，有优良的先天条件。区域的外部条件劣势较为明显，做好项目的销售企划工作，是项目能否取得成功重点。我们得企划思路：

1、充分利用先天优越的交通环境

项目的交通环境较为优越，故可利用具备的先天优越的条件来谛造一个"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"，塑造独特的品牌形象。

2、把握市场需求，迎合买家心理

随着房地产市场由卖方市场转为买方市场后，供方面临的严峻问题就是，产品的消费是否迎合客户的需求。

3、营造现场舒适环境，引起客户购买冲动

在吸引大量客流后，现场环境的好坏便是销售能否成功的关健。项目应在规划设计、园林绿化、接待中心、等方面营造舒适的内部环境。

4、体现"以人为本"的经营理念

面对多元化的目标客户，我们必须抓住人的特点，规划设计更加"人性化"。2、项目市场定位

2.1市场定位

员村附近的楼盘可谓良莠不齐，档次不一，而且价格相差悬殊，可以说"一路之隔，楼价翻一番"。所以，本项目的区域划归应与珠江新城——未来新城市社区紧密挂钩，淡化员村区域概念才是本项目获胜的前提。结合区域市场情况和自身特点，敝司建议塑造独特的品牌形象

——-"天河中心区宜商宜住精品公寓典范"

以此定位入市，充分迎合市场，进而突破市场，形成本区域的热点，当然，要达到这样的目标，必须需要合适的规划及硬件配合。在下述项目建议中会逐一阐述。

2.2、项目形象定位

在项目形象定位上应扬长避短，抓住市民向住环境好的绿化小区的心态，带给客户一种"既享有成熟小区环境，又座拥未来新城中心"的双重"抵买"价值。初步提供以下项目形象定位供贵司参考：广州新城市中心区?宜商宜住精品公寓典范——最后一期精品。通过上述的形象定位，给本案赋予现代高质素生活的实质内涵，使项目从低沉的环境气氛中摆脱出来，从而体现项目内外环境的优越。

2021房地产销售工作计划范文一、加强自身业务能力训练。在20__年的房产销售工作中，我将加强自己在专业技能上的训练，为实现20__年的销售任务打下坚实的基矗进行销售技巧为主的技能培训，全面提高自身的专业素质。确保自己在20__年的销售工作中始终保持高昂的斗志、团结积极的工作热情。

二、密切关注国内经济及政策走向。在新的一年中，我将仔细研究国内及本地房地产市场的变化，为销售策略决策提供依据。目前政府已经出台了调控房地产市场的一系列政策，对20__年的市场到底会造成多大的影响，政府是否还会继续出台调控政策，应该如何应对以确保实现20__年的销售任务，是我必须关注和加以研究的工作。

三、分析可售产品，制定销售计划、目标及执行方案。我在20__年的房。产销售工作重点是___公寓，我将仔细分析可售产品的特性，挖掘产品卖点，结合对市场同类产品的研究，为不同的产品分别制定科学合理的销售计划和任务目标及详细的执行方案。

四、针对不同的销售产品，确定不同的目标客户群，研究实施切实有效的销售方法。我将结合20__年的销售经验及对可售产品的了解，仔细分析找出有效的目标客户群。我将通过对工作中的数据进行统计分析，以总结归纳出完善高效的销售方法。

五、贯彻落实集团要求，力保销售任务_达成。我将按计划认真执行销售方案，根据销售情况及市场变化及时调整销售计划，修正销售执行方案。定期对阶段性销售工作进行总结，对于突然变化的市场情况，做好预案，全力确保完成销售任务。

篇10

目前，大多数开发商的开发理念依然是以“我”为中心，不去关注市场，“走一步算一步”、“车到山前必有路”的思想主宰着开发意识：拿到一块地，接着搞设计，方案一比较，看谁画得好。完全没有市场营销观念：卖给谁？

在详规比较阶段或确定之后，或许能想起策划咨询机构：你给我定定位，看哪个方案好，开发商立等要方案。既不知己：没有项目区域市场调研数据支持；有不知彼：没有竞争对手项目的市场营销战略的应对措施；也没有确立项目的销售方向，谁能说得清哪个方案好？因为工作程序已经本末倒置，开发商如果不能果断将已经做的工作推倒重来，策划咨询机构所能做的就是营销概念策划：为项目的未来销售找卖点，想办法让置业者接受开发商已经建成的产品，项目的空置显然不可避免。

《孙子兵法》曰：“夫未战而庙算胜者，得算多也”，不“庙算”（前期策划），不“得算多也”（预测各种影响因素），如果我们的项目找不到存在的理由，凭什么在市场立足呢？。正确的做法应该是：开始找地块时或者至少拿到地块后，就应该与房地产策划咨询机构配合。他们将告诉开发商：建什么？怎么建？卖给谁？怎么卖？卖多少钱？……

房地产开发的前期策划可以说是生死攸关，他关系到未来两三年后开发商的产品能否为市场所接受。 二、找最好的策划咨询机构

房地产策划咨询机构属于智力企业，工作业绩很难量化。“好”这个词同样只具有比较、相对概念，而不具有量化的概念，房地产的地域性决定了不同策划咨询机构具有不同的特长，同时，不同的策划咨询机构对不同区域的熟悉程度也不同，使用的调查手段、取样方法、样本选取范围也不同，人力资源结构不同，应用的理论不同，对项目的看法也不尽相同。由于没有一个通用的工作标准来衡量，既是对同一个项目，也有可能得出完全不同的结论。最有名的策划咨询机构搞出最蹩脚的项目不是绝无仅有。

按人才结构，西安目前有四类策划咨询机构。

1）“外来派”—全部由外来“和尚”组成的策划咨询机构，观念先进，视野开阔，大处着眼，缺陷是过于超前，很难融入当地的社会生活。

2）“本土派”—全部由本地“和尚”组成的策划咨询机构，脚踏实地，小处着手、细心求证，缺陷是观念落后，过于保守对外来文化接受缓慢。

3）“实力派”—由外来“和尚”与本地“和尚”结合而成的策划咨询机构，观念先进，脚踏实地，缺陷是区域文化摩擦，容易形成观念对垒，磨合期长。

4）“精英派”—本地“土著和尚”与在沿海城市工作学习归来的“游学和尚”组成的策划咨询机构。外来观念与本土文明相互融合，深得“适用”精髓。

四类策划咨询机构各有所长，照搬“马列主义与中国革命的具体实践相结合”的原理，外部先进理念与本地的房地产具体实践结合的最好的、能够抓住市场有效需求及其细微变化的才是最具实力的策划咨询机构。

房地产策划咨询机构是以策划力的强弱来区分的。 三、招标选择策划咨询机构

一些房地产开发商用招标的方法，来选择策划咨询机构。结果可能出乎意料：面对各种各样的方案，甚至是结论完全相反的方案，开发商更是无从去选择。有些房地产开发商要求应标方案对项目有详尽的分析与定位，而详尽的分析与定位来自于项目调研、市场细分之后的结论，而签约前，房地产策划咨询机构是不会投入足够的人力、物力、财力去进行广泛的前期市场分析论证工作，用十几天乃至几天时间拿出的应标方案，分析与定位只能建立在主观臆测上，这种本末倒置的做法，能保证所建项目面对的是有需求的吗？市场需求有限的项目当然不是畅销楼盘。

工业产品招标的目的是为了降低成本，同规格的产品、同样的质量要求、同样的执行标准、同样的ISO质量认证、同样的……等等；智业产品不同于工业产品，不是看文案写得好、吹得妙，或抓住了开发商的心，而是要看你占有的基础信息量是否足够，数据分析是否准确，应用的理论工具是否先进适用，得出的结论是否正确和有预见性……等等，总之是否抓住了未来有效需求的脉搏。

而是否抓住了未来有效需求的脉搏，开发商必须具备极强的预见力与洞察力。 四、要建设最高档的住宅小区

开发商常有这样的宏愿：在自己的地块上建设最高档的住宅，或把自己的项目建成标志性建筑。因此，总认为策划咨询机构所作的策划方案不理想、不大胆、在什么地方不如A小区，在什么地方不如B小区，总之不是最好的，全国各地去考察，方案在手却迟迟下不了决心，直至方案的开发建设模式、理念过时或类似模式的楼盘拔地而起。一鸣惊人、一飞冲天、树碑立传、石破天惊、被承认、被仰慕，这不仅是所有开发商的心愿，也是房地产策划咨询机构的心愿，同时是所有在事业上锲而不舍、期待有所成就的人的渴望。

策划咨询机构与开发商在具体合作项目上是合作者，所提出的方案是理性的和准确的，要为开发商负责。移植、克隆、拷贝、照搬外地甚至外国的高档住宅小区、楼盘，作为策划咨询机构是轻而易举的，但我们能这样做吗？

房地产建设之所以强调“地段”的重要性，就是因为它是固定的，它的有效需求局限在周边地区，并且要与周边地区的经济发展水平相适应，与其他商品不同，造得质量好甚至可以卖到国外去（前提是国外要有相应的需求）。如果不考虑项目所在区域的政治、经济、文化、人文、地理、竞争环境，一味的想用最前沿的理论、聘请国外最好的建筑事务所、采用最新的设计理念、用最好、最新的材料、最高级的施工技术、最新的技术，建设出来的曲高和寡超前、高档项目，卖给谁呢？我们从事房地产建设的目的，总不是为了炸掉它。 五、外来和尚会念经

外来策划公司与策划人员，带来了国外与沿海发达城市房地产营销与策划的先进理念，在理论与实践上都有本地策划咨询机构所不可比拟的长处。但房地产是一个有别于其他所有商品的特殊产品，它的地域性特点使外来策划公司的优势大打折扣，因为住宅寄托着人们对生活方式、生存状态的一种理解和追求，项目当地的文化背景、社会内涵、居住理念、生活习惯、审美情趣、消费水平、思维方式等与其他任何地区相比都是独特的，更是有别于沿海发达城市，沿海等发达城市的概念、功能、技术等是很容易应用于当地，但地域文化内涵是不相通的，不与项目当地的地情结合，全盘移植或照搬沿海发达城市住宅设计思想，失败是必然的。

无论实力多强，短时间内对一个陌生的城市的风土人情、房地产业现状、人文地理、消费心理等的了解，很难达到一定的深度，而这个深度，是为当地房地产业出谋划策的充分必要条件。例如，仅区域居民居住消费水平和收入预期一项，就需对城市的产业结构、居民收入来源等有深入的了解，城市经济的宏观数据尚可通过公开资料查询，而项目所在地的区域市场的政治、经济、文化、人文、地理、竞争项目等，就不是短时间能够透彻的了解。而本地策划咨询机构却不存在此问题。

个别外来策划公司谈起策划时，对本地的消费水平、消费习惯甚至对区域地段周边的基础设施、娱乐设施、配套设施、交通状况这些最基本的策划依据不去关注，不是告诉开发商如何抓住市场的有效需求，却热衷爆炒概念，接个“宽带”叫智能小区、添一片水塘敢称生态园林、铺几块草坪就冠以绿色住宅； N维绿化、X空间、第五类住宅、空中蒙太奇等生猛概念漫天飞舞，却缺乏支撑“新概念”的条件内容，没有对症下药的措施。 六、希望策划符合自己心愿

每个房地产开发商的心中都或多或少有自己未来项目的蓝图，因此在选择策划咨询机构时，不自觉地倾向于与自己思路相近的公司。一些策划咨询机构，为接到这个项目，多方探听开发商想法，投开发商所好，并未对市场进行前期调查，却能够为开发商的项目做出定位结论，明知后果难料，可眼前利益远高于未来销售所可能产生的严重问题，这样的策划，结果可想而知。

现在房地产开发的要素就是土地、资金与信息，策划咨询机构就是在掌握大量专业信息基础上，从事的科学的预测与分析，结果是建立在客观分析的基础上，结果有可能与开发商不谋而合，也有可能大相径庭，如果不符合自己的心愿，那就要接受现实。 七、策划咨询机构在项目开发中的地位

策划咨询机构站在开发商的角度和立场，以求证过的市场分析为依据，对未来可能面临的市场需求变化，在正确的营销理论、准确的项目定位指导下，勾画出客观的、可实施、可操作的项目蓝图。这个蓝图是建立在对广泛的基础信息资源的分析上，是成功的基础。

策划咨询机构是开发商与建筑规划单位、园林设计单位、施工单位，以及销售公司、广告公司、物业管理公司等中介服务部门的桥梁和纽带，是项目战略意图的制定者和贯彻者，既要严格按照确定的项目概念设计执行，又要随时根据市场需求变化，对既定方针作战术调整，要协调和判断各专业公司的工作进度与成果质量，并提出改进意见。同时负有协调指挥各专业公司按既定目标共同工作的责任，最终目的就是使整个项目实现整体策划意图。 八、反复比较，多方求证

策划咨询机构咨询不是奇迹的创造者，是客观现实的分析者，其建议或结论对开发商而言，不是一个放之四海而皆准的绝对真理，而是一个地域性极强的相对真理，实际上是一个开发方向的建议及与此相应的工作计划。