土地市场分析范文

导语：如何才能写好一篇土地市场分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：土地市场；住宅市场；均衡分析

中图分类号：F293 文献标志码：A 文章编号：1673—291X（2012）26—0043—03

土地市场是一个生产要素市场，住宅市场是一个商品市场，这两个不同的市场存在不同的价格形成机制。从理论上澄清土地市场和住宅市场的相互作用机制，是制定正确土地政策的前提。本文试图立足于中国现行的土地管理体制，对中国土地市场和住宅市场实现均衡的路径进行理论分析。

一、基本概念的界定

与其他资产一样，土地可以产生连续不断的可供出售的产品和服务，并带来连续不断的收益和效用。例如，农用地能够生产出农产品，为农民创造连续不断的收益；工业用地能够为大众提供工业用品，为厂商连续不断地带来收益；住宅用地能够为大众提供住宅，为投资住宅的开发商带来连续不断的收益。当土地所有者准许他人或厂商使用其土地时，可以收取地租R。假设每年可获得收入R的一处土地资产，其收入会持续n年。假设市场利率为i，那么该资产所产生的n年收益的现值PV为：

PV=■

假定收益持续无限年，那么现值公式可简化为：

PV=R/i

根据中华人民共和国土地管理法，中国实行土地的社会主义公有制，即全民所有制和劳动群众集体所有制。因而依法出让的是土地使用权，所以，目前中国土地出让价格是在土地出让的有效期限内租金的现值之和，而不是无限年内所获得的租金收益现值。公式表示为：

PL=Σ[R1/（1+i）+R2/（1+i）2+…+Rt/（1+i）t+…+Rn/（1+i）n]

如果不考虑利率和出租年限因素的影响，那么具体地块价格主要受到年租金的影响，也就是说地价基本上可以用地租来代替，而不是用市场价值来代替。因而下面讨论中，地价就是指地租。

在完全竞争市场上，生产要素土地在各类不同用途之间自由流动、自由配置，使得各类用途的产品市场上都获得平均利润率，从而土地所有者获得绝对地租，并且同一产品市场上由于地理位置的不同而产生的级差地租和垄断地租都归土地所有者所有。绝对地租是指由于土地属国家所有，投资商要想获得土地使用权而必须支付的租金；级差地租是指由于地块所处的地段不同，交通方便、公共设施齐全、环境幽雅的地块能吸引更多的住宅购买者，地块更有升值潜力，因此同样面积而不同地段的土地，开发商要交纳不同数量的地租；垄断地租是指由于少数地段特别优越，例如风景优美、靠山临水，而且土地数量非常有限，国家能够由此获得超过绝对地租和级差地租的价格。如图1所示，完全竞争市场上，对土地生产要素的竞争迫使开发商将总收益减去总非土地成本的余额（成本曲线AC即总非土地成本，包括原材料成本、劳动力成本等所有非土地成本）支付给土地所有者，此时开发商实现了经济利润为零（边际收益MR等于边际成本MC），也就是会计利润为正常利润。一般情况下，对于位置好的住宅需求大于对位置一般的住宅需求，对于位置不好的住宅需求则很低（位置好的住宅需求曲线d高于位置一般的和位置不好的住宅需求曲线）。位置好的土地建造而成的住宅总收益大，税前利润较高，所以开发商愿意支付较多的地价（图1.1中斜线部分的面积为地租）。位置一般的土地收益较少，因而开发商只愿意支付相对更少的地价（图1.2中斜线部分的面积为地租）。位置不好的土地建造而成的住宅面临着卖不出去的可能性，所以，不会用来建造住宅而转为它用（图1.3中斜线部分的面积为开发商亏损）。

图1 住宅市场

在讨论过地价的含义后，本文分别针对完全竞争市场条件和目前计划干预条件下土地市场与住宅市场的一般均衡进行分析。

二、土地市场与住宅市场的一般均衡分析

（一）完全竞争条件下，房价—地价—房价传导机制

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关键词：软土 桩基倾斜

Analysis and treatment of soft soil ground pile Inclination Accident

Abstract： combined with the specific project example， the pile foundation in soft soil ground high-rise construction of bored pile and the surrounding base prestressed square pile inclination， serious engineering accident， cause according to the engineering geological conditions， support design， analyzing the accident， according to the test results， to discriminate treatment of building inclination and the garage， pile foundation， to achieve better results.

keywords： soft soil ；foundation treatment of inclination

一、工程概况及地质情况

某工程为住宅小区，由十栋高层住宅及周边架空层车库组成，由于架空层车库规模较大，为了减少温度和混凝土收缩对结构影响将架空层设置伸缩缝（防震缝），使其形成11个独立结构单元， 其中10个结构单元与高层住宅底层相连为高层住宅裙房，高层住宅，建筑高度99米，周边架空车库裙房一层，层高4.8米。

高层住宅部分基础采用墙下局部筏形承台板和桩基的形式，采用 ￠1000及￠800钢筋混凝土钻孔灌注桩，桩基均以 5 -2层中风化粉砂质泥岩为桩端持力层，有效桩长约60米，周边架空车库采用预应力混凝土空心方桩，桩长选用37米和32米两种，为PHS-AB450（250）-12+12+13及PHS-AB450（250）-10+11+11，沉桩方式为锤击，无桩尖，桩基均以2-5层粉细砂作为桩端持力层，桩端进入持力层不小于1米。

二、桩基倾斜描述及原因分析 [1]

高层住宅区各栋单体土方已基本开挖完成，部分的楼栋周围及地库方桩出现了桩倾斜及三类桩的现象，主楼周边局部钻孔灌注桩向里倾斜较严重，现场方桩倾斜主要在距主楼8米左右范围区域，向主楼方向倾斜。以某一栋主楼及周边车库桩基倾斜特别严重的情况为例，进行分析，详见下图：

从地质报告来看，该项目属于长江漫滩地区，该栋主楼区域自地面向下有14米多深的2-2层粉质粘土，呈灰褐色流塑状，倾斜桩缺陷严重位置基本上位于此层土。此处地貌原是深水塘，在施工前，对该水塘进行抽水和回填处理，在处理期间，但水塘中淤泥未全部处理干净，余下淤泥也没有暴晒，直接填土，故自然地面向下至2-2层底范围内无硬壳层。

淤泥质土较厚的软土场地，主楼周边应采取必要的支护措施，严格按图施工，

必须采取必要的措施避免基坑土方开挖导致的淤泥质土受到较大扰动，否则土体易流变，产生较大的水平力，基坑内土体甚至隆起，局部基坑会有泥水突涌现象，基坑岩壁塌滑。

临近主楼周边的地库桩基桩顶标高同主楼桩基桩顶标高相比高出较多，考虑到实际地质状况、土体挤压和单体开挖导致土中侧向压力的不对称，故在桩基施工时，要求距单体住宅外墙8米范围内的方桩待地下室外墙以及土方回填完成后方可施工，但施工并未按要求执行，这是地库方桩倾斜的重要原因。

同时，按图纸要求，主楼做基坑支护，现场勘查，未完全按图施工，挂网喷浆也未完全做到位，坡脚处2排木桩护脚插入深度不够，且主楼边缘坡顶堆土较多，附加压力过大，加剧地库方桩倾斜。现场也发现了基坑内土体隆起，局部基坑有泥水突涌现象。

三、处理方案及检测结果[2]

主楼钻孔灌注桩处理：

根据小应变检测结果，桩身完整性基本为Ⅰ、Ⅱ类桩， Ⅲ类桩数量较少，重新核算上部结构内力，根据Ⅲ类桩高应变试验结果评估了钻孔灌注桩残余承载力，最终采取扩大承台，同时将承台顶用梁板连接来增强基础承台刚度的方式进行了加固。

地库方桩处理：

首先应对基坑周边堆土进行卸载，同时放缓坡比，应在被动区采取反压加固措施，局部加密木桩并使木桩送桩长度达到要求，确保基坑土稳定，以便进行基坑内的结构施工。

待主楼地下室外墙以及基坑土方回填完成后进行相关检测试验，以确定倾斜桩残余单桩竖向承载力。

视基桩单桩竖向承载力丧失的程度和桩倾斜度范围，以及桩基检测报告对桩身损坏判别的类别和缺陷等的判定采取针对措施。

倾斜度特别大的，承载力丧失比较严重的，需要补桩，并加大承台；倾斜度不大，承载力丧失很少的，可仅加大承台；对缺陷位置较高，承载力残余量较大的，按接桩处理。

检测结果

对缺陷桩进行了小应变检测和静载试验，均满足设计和规范要求，长期的沉降观测结果显示也符合规范要求。

四、结语

该软土场地，淤泥质土层较厚，结合桩基设计特点和地质状况采取了必要的支护措施，由于未严格按图施工，施工顺序不合理，淤泥质土受到较大扰动，土体产生流变，直接导致严重的工程事故。

通过进一步严格现场施工管理，根据检测结果，区别对待桩基倾斜程度和承载力丧失程度，合理补桩和加大承台刚度，取得了较好的结果。

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（一）减轻农地承载的负担农地承载的税赋负担、生存和生活负担、农民社会保障负担过重。为了推动土地的规模经营，提高土地的产出率，可采取土地三权分离的地权制度，实现土地的优化配置。对流入方而言，减轻农地承载的社会负担，还原土地使用权市场交易物的属性，会在某种程度上激发其对土地的需求。业主用租金、股金等货币形式或者谷物等实物形式换取农民的土地使用权，直接或间接地给农民提供相应的生活物资资料，减轻农民的基本生存和生活负担。此外，政府应强化农民社会保障的公共服务。

（二）做好土地整理工作土地整理可以实现耕地总量动态平衡，可以一定程度上解决基础设施投入不足的问题，可以提高农民收入，有效支撑新农村建设，提高土地利用的生态效益。在我国农村，土地整理有许多不足之处，主要表现为：农村集体建设用地布局不合理，利用粗放，废弃土地复垦率低；土地整理项目实施管理差；土地整理中技术力量薄弱；市场环境不健全，资金严重不足；对土地整理认识不到位，政策、法规不健全。因此，目前我们要做好的几项重点工作是：重视土地整理规划工作；做好土地整理项目管理工作，加大监督检查力度；提高技术支撑；拓宽筹资渠道；加快土地立法，使得土地整理工作有法可依。

二、解决土地流转市场供给不足问题的对策

（一）鼓励劳动力转移，减少兼业，增加供给大量青壮年劳动力的流出，导致农村劳动力短缺，种田质量下降，有的地方甚至出现抛荒弃耕象。而对城市而言，涌入的劳动力会增加城市就业和管理的负担，加大人口管理的困难，给城市治安带来许多问题。农户是否流转土地取决于家庭拥有的初始土地资源、家庭劳动者的劳动能力、农业与非农业的综合比较效益。针对农村剩余劳动力转移中存在的问题，要做好以下工作：一是发挥政府的服务职能，健全制度，深化体制改革，为农村劳动力转移创造条件。二是建立城乡一体化的劳动力市场体系。改革和完善过去束缚农村劳动力转移的诸如土地、人口、就业和社会保障等体制。三是推进城镇化建设，吸纳农村剩余劳动力。四是开辟多渠道的转移路径，促进农业产业和乡镇企业发展，就地吸纳剩余劳动力，扩大国际劳务输出。五是积极落实相关政策。积极开展农村富余劳动力的职业技能培训，鼓励各类培训机构与劳务市场和用工单位签订合同，以需定培，定向培训。要努力做好农村富余劳动力转移就业的信息服务工作，为他们外出就业提供及时、准确的信息服务。要切实保障外出农民的土地承包经营权，对损害外出农村劳动力土地流转权和收益权的行为，及时查处和纠正。主动配合有关部门做好维护农民工合法权益工作，集中力量解决好拖欠和克扣农民工工资、劳动条件恶劣、劳动安全和职业病防护没有保障等突出问题。

（二）增加土地承包经营转出的收入中国农民非农就业率不断提高，但农地流转并没有得到相应的发展。就目前土地流转收益分配状况看，土地流转的过程，实际上是利益重新分配的过程，是政府、农民、集体组织之间的利益博弈过程。土地流转利益的最大受益方是受让方，出让方农民的利益往往受到损害。村集体经济组织作为土地流转的人，导致土地流转收益没有直接到达出让农民的手中，有些村集体以各种名义克扣、暂扣流转收益，导致出让方利益受损。因为土地的增值效应，土地流转收益应该实现累进制度，这会减少转出方的观望现象，加快土地流转的速度。对于土地流转效果，地方政府应该进行充分的宣传、指导，使农民增加对土地流转政策和相关法律的了解，增加土地流转的效果。要合理有效地分配土地流转的收益措施。一是要建立完善的土地流转服务机构和完善的土地交易市场。二是增加土地流转收益和促进土地流转的规模化经营，为增加农民收入创造条件。三是建立完善的土地流转收益分配机制。四是完善农村保障制度。

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1 各省省会城市建立土地市场相关网比例

据粗略统计，省（自治区）建立全省土地市场网11家，市国土行政主管机关建立的国土资源网（包括直辖市）16家，省会主要城市（包括直辖市）独立设立土地市场网（交易网）8家。

省土地市场网、省会城市国土资源网、省会城市土地交易网比例图（不包括国土资源厅网站）如下：

由省（自治区）建立的大区域性土地市场网占31%；依托市国土局上级主管部门网站土地市场信息的各省会主要城市(包括直辖市)占总数的46%；委托市场交易机构建立的土地市场网（交易网）占23%。

2 各省省会城市土地市场相关网运行时间及作用

1999年至2010年各省省会城市运行土地市场（交易）网站时间表（不包括国土资源厅网站）如下：

1999年，土地交易市场逐步受到关注，而土地相关网站因内外需求逐步产生。

2002年至2006年，全国土地交易市场备受关注，土地市场交易竞争异常激烈，各省省会城市国土资源部门的信息网站最多最集中，其主要作用在于体现土地市场信息透明化，各市土地交易公平、公正、公开。

2007年至2011年，进入国家宏观调控期，国家针对部分城市房价过快上涨，密集出台了包括金融、税收、土地、房产等一系列调控措施。各省省会城市进入市场监测调控时期，该时段建立或更新的网站，主要属省或市土地交易中心进行统筹管理模式的大区域性土地市场平台，其主要作用在于与国土资源部土地市场网数据对接，整合片区统一格式标准、统一市场数据、集中公告信息、建立项目库、做好供地计划、统一土地供应、市场监测分析、强化上下管理机制、理顺交易规则和对外服务行为。

3 国内现有土地市场网站建设特点

1999年至2006年期间，各省省会城市国土资源局建立数据信息的网站，反映较好的有5家，北京市加入了预入市地块、预申请、地块挂牌变动及时显示、土地交易分中心数据统一接入等版块；上海市加入多点投诉建议专栏，同时，回复时间快；重庆市加入拟供地计划专栏；武汉市数据信息快速齐全，并设有电子挂牌文件免费下载专栏；长沙市设立了网上电子挂牌交易系统。2007年至2010年新建立运行的大区域统一的土地市场网特点更为丰富，其中广东省、江苏省、四川省、海南省已具备全省供需数据统一全覆盖，所涉及的城市土地市场已进行统一管理，统一监测分析，其土地市场网大区域性平台已具备网络辐射能力。

4 各省省会城市土地市场相关网的不足

1999年至2006年由各省省会城市国土资源局建立的土地市场相关网站，其作用主要在于对外政策、供求信息、交易行情、网上投诉咨询等，但大部分网站信息回复速度较慢，无法满足广大用户需求。同时，在网站功能拓展上受到局限，由于省会城市国土资源局管辖区域有限制，如主体不明确，将无法真正达到辐射周边城市圈的目的，根据图表2可明确显示出，2008年至2010年新建立的大区域土地市场网主要缺点来源于市场数据还不够集中，与各市国土资源管理网站信息数据并行，极大地浪费了现有的网络资源。

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关键词：非稳定渗流分析；黏土地基；深井排水效果；现场试验；井点流量

中图分类号：TV223 文献标志码：A 文章编号：1672-1683（2017）02-0149-07

某生态休闲岛景观工程为开挖湖面取土堆起，为加速人工岛基础沉降、缩短施工工期、加快工程进度以及保证工程的正常进行以及施工和运行安全性，拟建场地拟采用深井井点降水措施，但考虑到工程基础渗透系数较小，地层复杂，常规的计算方法和经验难以判断其效果，因此拟进行深井点降水试验，进而分析井点降水的实际效果，通过现场试验以及有限元理论分析，提出合理的井点降水措施。

国外关于深井排水及非稳定渗流的研究起步较早。有记录的第一个采用深井降水方法的工程是1896年英国柏林的地铁工程；1931年，德国Breme-havell建造二座水闸时采用了58口深井进行减压；日本1953年在名古屋铁道大厦建设中首次采用井点降水法。1931年，Richards将Darey定律推广应用到非饱和渗流中以后，人们才开始了非饱和渗流的研究。基于Richards控制方程的饱和-非饱和渗流后来得到了深入的研究，并成功地应用到许多实际工程中。Neuman最早将有限元方法用到解饱和-非饱和问题。国内关于降水技术的应用及非稳定渗流的研究相对较晚。首先是在1950年，东北某工业基地的建设中首先使用了轻型井点降水的方法；随后1955年上海在武宁路泵站的基坑工程施工中，成功研制出了真空泵式抽水装置。井点降水法在国内越来越成熟，也更多的应用在各种工程中。最近几年，国内学者也开展了不少非稳定渗流的研究。理论研究方面，王文科提出用有限分析法求解地下水非稳定井流问题并对该方法作了改进；速宝玉等提出了采用截止负压法进行三维非稳定渗流分析；戚蓝等提出了基于逐步积分法研究得到非稳定渗流场分布、渗流损失水量。工程应用方面，毛昶熙等指出了江河堤防必须考虑河水涨落的非稳定渗流来设计最经济可靠的渗控措施；师颖应用Seep3D对基坑降水三维非稳定渗流进行模拟，量化分析了基坑降水；高丹盈分析了排水管间距等对南水北调工程大沙河段渠道排水非稳定渗流场的影响。本工程拟针对黏土地基深井降水方案，采用非稳定饱和-非饱和非稳定渗流有限元法，计算分析深井降水的效果，确定合适的井深和井间距，为设计提供理论参考依据。

1深井降水试验

某生态休闲岛景观工程位于无锡市惠山区职教园区的洋溪河畔，拟建生态休闲岛由景观人工岛、景观人工湖、配套建筑、直驳岸、天桥、龙桥、栈桥、拱桥、西桥等几部分组成。生态休闲岛共有4座人工岛，均为开挖湖面取土推起，其中1号岛工程量最大，其占地面积约5.2万m2，基础地面高程为3.5 m（黄海下同），项高程为14.5 m，最大高度为11 m，显山路贯穿将1号岛，路面高程为5.5～6.5 m，将其分为左右两侧。显山路两侧边坡为1：1，其余部分坡度在1：2～1：5。1号岛堆土方量约为23万m3。根据野外钻孔土层资料及各土层的物理力学性能指标，本工程基础主要为黏土、粉质黏土夹粉土和粉质黏土，土层分层较为明显，含水层间隔分布。地下水位较高，初见水位标高为1.16～4.20m，稳定水位标高为0.76～4.10 m。

1.1试验方案设计、试验过程

根据地质资料，（1）层为表土，（2）层为黏土，（5-1）、（5-3）、（6）、（8）层为粉质黏土，（3）、（5-2）层为粉质黏土夹粉土，此含水层土性以砂性土为主，富水性较好。根据生态岛沉降计算分析得出基础沉降影响深度约为50 m。根据本地区多年来成功的降水经验，常规管井深度约在30～40 m，结合沉降计算分析，初步拟定管井井深到（5-2）层，降水深度约为30 m。

根据以上分析，本次管井排水试验，管井深度为30～40 m。采用管井直径为200 mm。试验井选取1号岛西侧，现场施工条件较好的地段，试验井点可作为后期施工井使用，本次管井排水试验共布置井点6眼，编号为1号-6号，管井井点间距为15～20 m，试验深井布置见图1。

本次深井排水实验按图钻取6口深井，安装好水表进行计量后采用抽水泵对试验深井内渗水进行抽排，保证井内水及时全部排空。安排2人24小时观察并做好水量记录，安排专人每天至施工现场收集水量记录表，核对记录表每天抽水时间的准确性。整个试验过程抽水出水均正常，末发生异常情况。

1.2试验结果

每个试验井点排水量采用水表计量，每隔24 h记录一次排水量，观测期为1个月。各试验井排水过程线见图2。图中点实线为实测值，实线为计算拟合值。

各试验井初始排水量和稳定排水量如图3所示，比较各试验井初始排水量、结束时排水量可知，试验井深度及相对位置对排水量影响较大。1号、6号井井深为40 m，初始排水量为53 m3、56 m3，基本稳定时流量为29.3 m3、44 m3。3号、5号井井深同为40m，其初始阶段、稳定阶段排水量均小于1号井、6号井，主要原因是其在1号、6号井之间，受其影响较大。2号井初始排、稳定时排水流量分别仅为8.8 m3、4.0 m3，主要是其井深仅为30 m，比相邻井深度少10 m。

从影响半径来看，1号、6号距相邻井距离为15m、20 m，6号井排水量略高于1号井。从时间上来看，1号、6号井试验结束时，即排水25～30 d后，排水量基本达到稳定；3号、4号、5号井排水20 d后，排水量基本达到稳定；2号井排水20 d后，排水量基本达到稳定。

由试验数据分析可以看出，各试验井的数据与渗流基本规律一致，1号一6号井平均排水量，初始阶段排水量平均值为33.2 m3，稳定阶段排水量为平均值为20.9 m3。

2有限元结果分析

2.1有限元计算理论

根据饱和-非饱和土的渗流基本微分方程，应用Galerkin加权余量法及格林第一公式，对时间采用隐式有限差分格式，С龇俏榷ūズ-非饱和渗流有限元法的基本方程

（1）

2.2有限元分析模型

根据渗流计算分析的一般原则和特点，结合深井排水实验及工程拟采用的深井排水布置情况，考虑到如以完整的实验方案建立模型，工作量较大，因此考虑以外最外侧两孔深井建立数值模型。以试验井邻近地质勘测孔土层分布建立数值模型的竖向分布，取以1号岛基础外侧两排深井作为模型的边界，计算模型的截取范围如下：X方向以最外侧排水井为基准，向外截取150 m，向内截取岛第二口井；Z方向为高程方向，底部截至相对不透水层，底高程-76 m；y方向取井孔直径0.20 m，数值模型计算范围见图4。计算模型保留土层的详细结构，准确模拟基础分层。

模型左侧截取边界地面高程以下部分、右侧深井井底以下部分以及模型底部，取为不透水边界；初始地下水位为已知水头边界，深井井壁边界部分为出渗边界，深井内渗水及时抽排，井内水位设置固定水深0.1 m。沿坝轴线截取的两侧面均为不透水边界。三维有限元网格模型节点总数为33 300个，单元总数为16 325个，有限元网格模型图见图5。

2.3非稳定渗流分析参数

根据地质勘测资料和现场试验以及类比其它类似工程，本工程采用的渗透系数见表1。初始时刻地下水位2.0 m。

对于所缺的黏土、粉质黏土夹粉土的土水特性关系曲线，计算采用渗透系数类似工程的砂掺合料的土水特性关系来进行计算分析。体积含水率θ与毛细压力^的关系，以及体积含水率θ与相对透水率kr的关系分别见表2、表3。本次计算分析粉质黏土的土水特性参照粉质黏土夹粉土的土水特性关系曲线。

2.4深井降水效果分析

本次分析考虑以深井降水控制深度32 m、井间距30 m，建立基本模型。饱和一非饱和非稳定渗流下模型剖面的浸润线位置、等水头线及其数值见图6。由图可知，深井连续排水条件下，两井点之间的地下水位能有效降低，粉质黏土夹粉土相对透水层排水效果明显，黏土层处于暂态饱和状态，其面积随时间的增加逐渐减小，由于黏土的渗透系数较小，其暂态饱和状态消散速度较为缓慢。降水至第7 d，两井间饱和区面积为初始状态下的27.84%，至第30 d，两井间饱和区面积为初始状态下的25.56%。从外侧井降水效果来看，其较为明显的影响半径约为80 m，在前150 d时间段内变化不大，随着时间的增加而逐渐扩大，至稳定时刻见图6。

暂态饱和区平均厚度变化见图7，从图中可以看出，从时间上看，从第7 d至150 d，暂态饱和区平均厚度由8.72 m降为6.24 m，其占原初始状态饱和区厚31 m的28 2%降为20.1%。同时由于第三层黏土较厚，暂态饱和区占主要部分，其厚度约占总厚度的80%。从图的变化趋势看，其暂态饱和区完全消散的时间约为550～600 d。

当井间距由30 m减少为20 m时，暂态饱和区厚度能明显减少，以降水至第15 d为例，深井间距20 m与30 m时暂态饱和区对比见图8，其暂态饱和区厚度由8.56 m减少为4.06 m，此刻占原初始状态饱和区厚31 m的27.6%降为13.1%。

试验井排水量与数值计算排水量对比见图9，从深井排水量来看，与一号试验井相比，外侧井理论计算第7 d、15 d、30 d排水量分别为10.30 m3/d、17.10 m3/d、15.50 m3/d，小于试验井的35.7m3/d、34 m3/d、2933 m3/d，与试验井平均排水量基本相当。出现这种原因主要有：f 1）试验1号井比模型要深8 m，其排水量必然较大；（2）为减少计算量，本次采用的数学模型与实际试验井存在一定的区别。从两者排水量级及变化趋势看及考虑上述原因，本次数值计算结果基本与试验数据保持一致。对比井与内部井排水量来看，外部排水量大于内部井，主要原因是外部井的集水面积大于内部井，这与井群渗流规律保持一致。

考虑到地层的不均匀性，挡土层渗透系数在一图10、图11。定范围内变化时，深井排水30 d时其地下水位线见当相对透水层渗透系数放大10倍时，暂态饱和区厚度略有减少，暂态饱和区面积与基本工况相比，占原初始状态饱和区厚31 m的28%降为24%。当相对透水层渗透系数缩小10倍时，相对透水层排水效果急剧减少，暂态饱和区面积大幅度上升，占初始状态饱和区的62%。

当黏土层渗透系数放大10倍时，相对透水层排水效果减若，暂态饱和区面积大幅度上升，占初始状态饱和区的47%。当黏土层渗透系数放大100倍时，基础渗透系数均处于同一数量级，深井排水效果不明显，其地下水位下降约8.6 m，非饱和区仅为初始状态饱和区的26%，连续排水150 d后，地下水位下降18.5 m，非饱和区约为初始状态饱和区的58%。这种现象的主要原因是土层的渗透系数较大，深井间距相对大，深井水补给量较大，这从井的影响半径及排水量上能明显反映。上述分析表明，相对透水层与黏土渗透系数差距越大，降水效果越明显，两者相差一个数量级时，非饱和区面积约占50%左右。

黏土层渗透系数变化相对应的井排水量见图12，由图可知，土层的渗透系数变化对井的排水量影响较大。以降水第15 d为例，相对透水层渗透系数放大10倍后，外侧井排水量为75.20 m3，排水量增加4.85倍，内侧井排水量为9.5 m3，排水量增加2.73倍；相对透水层渗透系数减小10倍后，外侧井排水量为4.62 m3，排水量为原来的30%，内侧井排水量为1.29 m3，排水量增加0.37倍。当黏土的渗透系数放大10倍、100倍时，外侧井排水量分别为原来的1.95倍、6.6倍，内侧井排水量分别为原来的3.65倍、12.2倍。

3结论

针对黏土地基深井降水效果，基于现场试验成果分析，以及非稳定饱和-非饱和有限元法有限元的非稳定渗流分析，分析了深井降水的非稳定渗流场，对比分析了试验深井的排水效果实测数据，开展了粘土地基渗透性对降水效果的敏感性分析，可得到以下结论。

（1）拟建场地地层含水量较为丰富，通过深井降水试验和有限元分析可知，在井深35～40 m、井间距20-30 m条件下，深井能够有效降低地下水位，四周井间距应适当减少，采取管井降水加速地基沉降是可行的。

（2）通过三维非稳定渗流有限元计算分析可知，针对黏土地基，采用深井降水，深井降水前15-20 d时，深井降水效果明显，但后期较弱，建议拟建场地清基前15-20 d前开始管井降水。

篇6

【关键词】洋地黄；利尿剂；低血钾症；心电图

【中图分类号】R453

【文献标识码】A

【文章编号】2095-6851（2014）04-0496-02

洋地黄至今仍是治疗充血性心力衰竭及快速房颤时减慢心室率最有效的药物。但由于洋地黄用药安全窗很小，在使用洋地黄治疗过程中易出现中毒反应，如患者同时服用噻嗪类利尿剂而未及时补钾，血钾水平的降低将使得洋地黄制剂更容易中毒，临床上可出现各类心律失常，严重时可危及生命。笔者在临床上遇到此类患者例数不少，现报道3例典型患者的心电图表现，望能引起同行们在实际工作中的警惕。

1 资料与方法

1.1 一般资料

3例患者有多年的心脏病史，均有同时服用地高辛和噻嗪类利尿剂的病史，病例介绍详见下表格1。

表1 3例患者的临床一般资料

例1：就诊当日血清K+2.5mmol/L，地高辛血药浓度2.9ng/ml。ECG表现：在主波向上导联间ST压低，T波负正双向或低平，Ⅱ、Ⅴ1～Ⅴ4导联U波明显并>同导联T波，（图1）示PP不齐，并有长PP周期2.16s后出现一次房性逸搏。本例由于窦性不齐，因此长短PP间倍数关系较难测量，心电图诊断：①窦律不齐；②低钾心电图表现；③频发室性早搏（图略）；④窦性停搏，二度窦房阻滞亦不能排除。住院后经补钾、停用地高辛，上述症状消失。

例2：就诊当日血K+1.9mmol/L，地高辛血药浓度3.5ng/ml。心电图呈房颤心律，ST-T呈“鱼钩”样改变，Ⅴ3～Ⅴ6的U波明显增高。（图2）可见完全性右束支传导阻滞型，宽QRS波成串发生，RR规则、匀齐，R3介于宽、窄QRS波之间，为室性融合波。心电图诊断：①房颤；②加速性室性逸搏心律伴室性融合波；③低钾心电图改变，④洋地黄型ST-T改变。住院后经对症补钾，调整药物等治疗后，病情好转出院。

例3：就诊当日血K+2.9mmol/L，地高辛血药浓度4.1ng/ml。（图3）呈房颤律，平均心室率80次/分，见宽QRS连发，呈完全性左束支传导阻滞型，宽、窄RR间期无规律可循：①宽QRS发生前无明显长、短周期现象，且心室率不快即排除心室内差异传导并蝉联；②宽QRS形态始终一致，不见室性融合波；各宽QRS出现时与前窄QRS配对不齐，连发时频率无明显增快，可排除折返性或并行性室速；③患者否定有预激，可排除预激存在；④部分RR间期长于窄RR间期，3相左束支阻滞亦可排除；部分窄RR间期长于宽RR间期，4相左束支阻滞亦可排除。心电图诊断：①房颤；②间歇性CLBBB；③T波改变，患者经治疗后好转出院。

2 结果

3例患者入院后均经补钾、纠正电解质、停用地高辛、抗心律失常等对症处理，血钾浓度恢复至3.5～5.5 mmol/L。其中2例患者在入院48小时内恢复正常，另1例在72小时恢复。患者恶心、肌无力、胸闷、气急等症状缓解，心电图ST-T改变、传导阻滞、U波增高、T波变化等恢复，心律失常基本消失。所有病人复查地高辛浓度降至2.Ong/ml以下出院。

3 讨论

地高辛为中效洋地黄强心甙类，在心衰治疗中有效、价廉及使用方便，但使用安全范围窄，尽管临床上已采用小剂量维持疗法，仍有部分患者发生地高辛中毒。一般认为[1]患者高龄、合并心肾功能不全、电解质紊乱或同时联用多种药物时，可使地高辛的血药浓度升高，造成中毒事件的发生，其典型的心电图表现为心率失常为室性早搏、 室性二联律、 室性三联律及房室传导阻滞等。低钾血症是临床上常见的电解质紊乱，本组3例患者因长期服用襻利尿剂，而未有补钾措施，导致明显的低钾血症，低血钾能降低地高辛的清除率，使其t1/2延长，当血钾低至2～3mmol/L时，肾小管几乎停止排泄地高辛，因此低钾血症时使用洋地黄制剂容易导致洋地黄中毒[2]。

研究表明[3]低钾血症可使心肌Na+-K+-ATP+泵功能减退，心肌收缩力减弱，心肌细胞兴奋性和自律性增加，窦房结传导周期缩短，交感神经兴奋，QT间期离散度增加，室性心律失常发生率明显增高。因此洋地黄中毒和低钾血症均可单独引起心脏疾病导致心电图异常，而低钾血症可明显加重洋地黄中毒。从本组的3例患者的心电图可看出，低钾血症合并洋地黄中毒的心电图表现基本为典型的洋地黄中毒（如房室传导阻滞、双向性室性心动过速、频发性期前收缩等）合并有T波、U波、ST段的不规则变化等的低血钾表现。如病例1心电图表现为频发室早，出现U波，ST段下降等；图2出现加速性室性逸搏心律伴室性融合波，同时伴有低钾心电图改变等。所有患者在进行补钾、停用洋地黄后症状缓解，复查心电图基本恢复正常。

综上所述，使用洋地黄治疗疾病时，应控制用量，避免中毒情况的发生，要对患者作综合评估，注意药物间的相互作用，与有关联影响作用的药物联用要减少剂量[4]。因血清钾浓度，对心脏传导系统影响较大，对于应用利尿剂的患者应时常复查血清钾浓度。患者临床心电图表现可为诊断疾病提供依据，为相关医疗人员提供早发现早治疗提供条件，具有一定的临床价值。

参考文献

[1]艾丽萍.洋地黄在心力衰竭中的应用.中国实用医药，2012，（7）11：144.

[2]耿洪业，王少华.实用治疗药物学[M].北京：人民卫生出版社，1998：532.

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关键词：长株潭；城市化；土地利用

中图分类号：F293.2文献标识码：A文章编号：1672-3309（2008）06-0023-04

城市化的实质是人口城市化、土地城市化和经济城市化的三位一体的变化。土地作为人的活动空间、城市的依托、农业的手段，因而是经济发展的基础，土地的城市化是城市化的基础，也是城市化的结果和表现。城市的发展是经济增长的源泉，也是土地高效利用的重要途径。随着城镇化步伐的加快，土地利用问题逐渐成为区域经济发展不可忽视的制约因素与核心问题。目前随着长株潭城市群建设迈开了实质性的步伐，湖南省城市化进程发展加速，但存在耕地侵占严重、土地利用率不高、用地布局不合理等问题，制约了城市群的协调发展与土地可持续利用。因此，本文试将长株潭城市群的核心区域即长株潭三市作为一个整体的特大城市，研究其土地利用问题，探讨城市化过程与土地利用之间的关系，分析其结构效益与问题，以冀为城市发展的合理调控和土地集约利用提供参考。

一、区域基本情况与城市化发展水平

（一）区域基本情况

长株潭三市位于湘中偏东, 湘江贯穿而过，土地总面积为28088.12km2。三市市区呈“品”字型分布,彼此相连,市中心之间相距为49km(长―株)、37km(潭―株)和51km(长―潭)。长株潭是湖南省经济最发达的地区，2005年长株潭三市GDP达2412.6亿元，占全省经济总量的37.3%；三市城市化率达48%，高出全省平均水平11%，位居中部6省前列。同时，2005年长株潭三市以占全省18.9%的人口、13.3%的国土面积占据了全省36%的一般预算收入、50%的国内外投资、74%的对外贸易。

（二）城市化发展水平

上个世纪90年代中后期以来，长株潭城市化发展呈快速增长势态。从1996-2005年长株潭城市化进程可以看出，整个区域城市人口由1996年的379.39万人增加到了618.62万人，净增了239.23万人。2000年以前长株潭城市化水平相对较低（低于33%），且年均增长速度较慢；但2000年以后，其城市化发展速度明显加快，2005年达到47.97%，年平均增长速度在2.3个百分点。总体水平上，长株潭城市化水平仍然处于发展的中级阶段，2005年城市化率远高于湖南省37.00%的水平，也高于全国42.99%的水平。

二、城市化过程中的土地利用分析

（一）土地总体利用结构的变化

从资源配置的角度分析，土地利用数量结构主要指不同用途下土地资源的数量构成。近年来，长株潭在城市化进程中，对土地的需求不断增加，表现为总体用地结构发生改变：耕地的减少，建设用地包括居住用地、公共设施用地、道路广场用地等的增加，同时也表现为城市用地内部结构发生改变（见下页表1）。

从表中可以看出，2000-2005年长株潭耕地面积净减少93.80km2，而建设用地面积则增加了182.71 km2，其中公共设施用地和居住用地面积增长较快，分别增加了20.99 km2和20.51 km2。从上述分析可知，推进城市化过程带来的是耕地的减少和建设用地的增加，因而在长株潭城市化不断推进的趋势下，实现在耕地保护前提下的城市化发展是长株潭土地可持续利用和经济社会协调发展的必然要求。

（二）城市内部用地结构的变化

从居住用地、工业用地、绿地和道路广场用地4种城市用地结构的分析来看，随着城市用地总面积的逐年递增，4类用地面积均呈增长的趋势。但4类用地中，居住用地、工业用地的比重相对较高，绿地和道路广场用地比重偏低。虽然近年来城市用地面积在持续增加，4类用地中除道路广场用地面积所占比重逐年上升之外，其他各类比重出现一定的波动，但变化较为平稳，没有出现剧烈振荡，说明长株潭在城市化过程中，内部用地结构在一定范围内不断调整，但其变化也受到一定程度的限制。随着长株潭城市化水平的日渐提高，内部用地结构调整的力度还将加大。

（三）城市用地效益的总体变化

从城市人均土地占用情况来看，2000-2005年长株潭人均城市面积呈现减少的势态，人口增长率明显高于用地增长率，这表明城市的土地集约化调控政策有一定的效果。而城市人均用地面积由2000年的392.49 m2减少到2005年的363.42 m2；若按非农业人口计算，则人均城市用地面积由495.93 m2减少到448.44 m2，用地面积减少了47.49 m2，这是人口城市化快于土地城市化的结果。

再以工业用地的产出状况来分析长株潭城市用地的效益。从长株潭工业用地产出情况来看，2000-2005年长株潭单位工业用地面积的工业增加值呈逐年增长的趋势，且增长较为明显，由2000年的45232.31万元增长到2005年的65489.85万元。这主要得益于城市工业化的快速发展，带动城市经济的腾飞。但总体上工业用地的产出水平与国内其它城市群相比仍然不高，说明城市土地利用较为粗放，土地集约利用度低。

三、土地利用存在问题的理性思考

（一）城市用地规模增长过快,用地相对粗放

近年来，长株潭经济发展较快，但由于对城市化的认识还存在着一定的偏差，致使局部区域城市用地规模和建设用地增长快，城市建设呈现一种摊大饼式的外延发展，其结果是一方面加剧了城市用地的供需矛盾，另一方面导致用地粗放，土地集约利用程度偏低。据表1统计，2000-2005年长株潭建设用地增加了182.71 km2，平均每年增加了30.45 km2。其中，新增居住用地面积20.51 km2，占新增建设用地面积的11.23%；新增公共设施用地面积20.99 km2，占新增建设用地的11.49%。同时，长株潭城市土地利用呈现出粗放式的经营模式，如长株潭开发区占地规模偏大，而经济效益却表现出明显的地效性特征。

（二）城市化过程中占用耕地现象相对严重

城市的新建和发展，必然会占用一部分土地，但在城市规模的扩张过程中，大部分占用的是周围质量较高的农田或耕地。 从1998年开始，随着长沙市的“两区六园”为主体的20多个园区、株洲市的“一区九园”、湘潭市的“一区四园”为主体的8个园区等的建设，大量的耕地被占用。尽管近年来政府部门加强了管理，采取了土地整理等措施，耕地侵占的势头有所遏止，但问题仍较大。根据表1统计，2000-2005年长株潭耕地面积净减少93.80km2，而建设用地面积则增加了182.71 km2，这样城市建设与耕地保护矛盾更加突出，人地关系矛盾日益加剧。随着经济发展和城镇化进程的加快，今后各类建设对耕地的占用将呈增长趋势。因此，实现耕地总量动态平衡和保护耕地的形势将相当严峻。

（三）城市土地利用结构与布局不尽合理

从用地结构来看，长株潭工业用地比重偏高，2005年高达23.12%，人均工业用地面积18.04 m2；而绿地比重偏低，人均绿地面积仅为5.33 m2，远远低于国家规定的大于9 m2的标准。并且，近年来长株潭基础设施建设投入力度很大，表现在交通道路与广场用地扩张快，占地比重也逐年上升。城市工业用地规模较大，比重较高。城市主体工业占地较大，与中心区日益增长的土地价格不适应，不利于发挥土地的级差效益，使得城市用地效益不高，从而表现出土地利用结构不尽合理带来的弊端。而城市用地布局不合理具体表现在城市功能分区不明显，居住、工业、商业等各类用地互相穿插、干扰，再者工业所有制结构的变化，加剧了工业在用地布局上的矛盾。尤其是有一些污染较严重的工厂企业还混杂于居住用地之间，不利于环境保护和城市居民的身心健康。

（四）城市土地利用引发一系列社会问题

2005年长株潭地区人均耕地0.049公顷，10年来减少耕地9380公顷，通过与1996年人均耕地对比的粗略测算，长株潭工业化、城市化大约导致160多万农民失去土地。虽然部分农民已得到妥善安置，成为了市民、工人，但是还有大部分农民可能成为无地可种、无班可上、无社保可领的“三无”农民。

政府建立土地储备制度主要是将目标定位于获取土地收益，采取“饥饿供应法”，造成城市房价上涨，而相应的配套政策还很不完善(如开发经济适用房、中地价商品房等)。如长沙市区当前房价在3000元/m2以上，而居民家庭年收入在4万元左右，房价和收入之比高达13∶1，已远远超出3∶1～6∶1的合理范围，这使部分城区居民改善住房要求得不到满足,而失地农民想进入城区也面临着无力购买价格昂贵的商品房的困境，因而使得社会弱势群体的利益难以得到必要的保障。

此外,在征地过程中，土地收益的分配结构不合理。当农用地被征用为建设用地时，它应该包含所有权价值和发展权价值。事实上，征地过程中的大部分收益都流向了当地政府。以长株潭某个工业园为例，2004年园区征收专用菜地和宅基地土地补偿费均为675000元／公顷，安置补助费为975000元／公顷，青苗补助费为37500元/公顷，而园区的土地出让价却高达3195000元/公顷。

上述土地利用中存在的问题成为阻碍长株潭土地资源优化配置的痼疾，甚至将进一步影响长株潭的全面、协调和可持续发展。因此，需要制定社会经济统筹发展的土地利用战略，以顺应国家土地政策改革的趋势和符合科学发展观及“五个统筹”的要求。

四、协调城市化过程中土地利用问题的政策建议

（一）加大城市土地利用动态监管，保持耕地总量动态平衡

目前，国土资源的数字化管理是我国土地资源信息化管理与建设的一项重要工作。近几年长株潭应以土地资源基础数据库的建设为契机，积极努力建设基于3S等高新技术支持下的城市用地数据库和动态监测体系，从而实现对城市建设用地数据进行统一的采集、处理、综合和分析。同时也为保护耕地、动态监测其变化并实行有效调控提供及时的信息支撑。再者，为了加强土地利用监管，应依据国家产业政策，不得批准新上新建禁止类项目，对限制类项目要控制区域内项目的数量和布局，严格限制占用农用地，控制用地规模。应按照从严从紧节约集约的原则，适时调整工业类项目用地的控制指标。而要保证耕地总量的动态平衡，首先，必须进一步加大实施行政、经济和法律措施的力度，从严控制非农占地，积极建立基本农田保护区，建立土地复垦制度和耕地补偿机制，综合运用税收和财政等经济杠杆，促进土地产权合理流转与重组。其次，应强化保护耕地的经济机制，适当提高新占耕地的征收和开发成本，合理引导房地产开发商尽量利用城市周围的非耕地，尽力降低城市用地增量中耕地的比重，确保实现耕地的占补平衡，即占用耕地与整理、开发、复垦耕地相平衡。最后，要建立合理的用地指标体系，提倡耕地质量的提高与改造，争取从质上实现耕地综合生产能力动态平衡，促使农用地得到有效保护。

（二）完善土地供应机制，提高土地集约水平

首先，应该科学合理地编制城市土地利用总体规划，增强土地利用区域协调性。紧紧抓住全国正在积极开展的编制第三轮土地利用总体规划这个契机，在时空上进行土地资源的合理分配和组织，实现土地利用经济、生态和社会效益最大化。其次，利用建设用地指标体系，设置土地利用准入门槛。即利用定额指标控制建设项目，提高建设项目尤其是工业项目的门槛，是实现土地集约利用的必要保障。再次，实行土地置换制度，推进工业企业退城进园。为了提高土地的集约利用程度，有必要实行土地置换制度，促进工业园区整合与企业退城进园。

（三）加强土地利用宏观调控，优化土地利用结构和布局

一方面，应加强土地利用总体规划的权威性和总纲性，对于与土地利用总体规划相关的各类专业规划，应严格执行土地利用总体规划，防止宽打窄用和乱占滥用土地。必须依据国情和区域具体情况，在城乡体系规划、城市总体规划、近期建设规划、控制性详细规划等不同层次的规划中，对城市布局、功能分区、基础设施配置等进行科学安排，确定合理的城镇规模；要优化土地利用结构，合理控制城市基础设施和行政办公用地规模，严格控制大型商业设施和高档商品房用地；适当提高工业建筑的容积率、公共建筑密度，合理确定住宅建筑的密度和容积率，推广节能省地建筑技术，大力开发利用城市地下空间。

另一方面，全面实行土地有偿使用，充分运用地租地价杠杆，挖掘土地利用潜力，提高利用效率。逐步转换土地配置机制，由划拨配置机制转换为以出让、转让为主的市场调节配置机制，长株潭要因地制宜地采取土地使用权出让、租赁、作价出资（或入股）等多种方式供应土地。建议设立长株潭一体化的土地收购、储备和供给机制，对城区和下辖县城的建设用地坚持统一规划、统一征地、统一储备、统一开发、统一出让、统一管理的原则。

（四）理顺土地收益分配机制，维护弱势群体权益

第一，要完善增量土地收益分配机制，积极保护农民土地利益；第二，完善存量土地收益分配机制，合理保障拆迁居民的经济利益；最后，建立土地换保障的机制，积极发展失地农民保障基金。

具体包括：征地补偿费用于建立失地农民基本生活保障，实行分档补偿；建立失地农民基本生活用地留存制度，确保生活保障基金的有效增值，使失地农民共享城市化的发展成果；建立失地农民集体资产管理组织，有效管理好失地农民的集体资产，维护失地农民的经济利益；建立就业培训体系，增加失地农民的择业竞争力；实行失地农民疾病医疗保险制度，解决失地农民的后顾之忧；建立失地农民保障基金会,专门管理从工业用地出让金以及土地权属管理费中提取出来的用于农民养老保险的资金。

参考文献:

［1］ 杨重光. 城市化过程中土地政策调整与人口户籍变更［J］.中国土地科学，2000，14（06）：6.

［2］ 王万茂、王群、李俊梅.城乡土地资源利用的合理规划研究［J］.资源科学，2002，24（01）：30-34.

［3］ 李传裕.江西省城市化发展与土地利用研究［J］.中国人口资源与环境，2005，15（02）：75-79.

［4］ 周国华、朱翔、罗文章.试论长株潭城市群开发区群体一体化发展［J］.城市规划汇刊，2001，133（03）：48.

［5］ 熊鹰、王克林.湖南省农业生态安全与可持续发展研究［J］.长江流域资源与环境，2003，12（05）：433-439.

［6］ 周建春.集体建设用地使用制度改革中的几个问题［J］.中国土地科学，2003，17(06):23.

［7］ 邓楚雄、李晓青、龚黎君.湖南省小城镇建设合理用地探析［J］.热带地理，2005，25（01）：23-27.

［8］ 张丽君、黄贤金、邬震、钟太洋. 宏观调控背景下快速工业化城郊土地利用分析及政策研究――以青岛城阳为例［J］. 水土保持研究，2006，13（01）：235.

［9］ 曹建海.我国工业性土地利用与土地政策［J］.中国发展观察，2006，19（05）：12.

［10］ 马佳.枝江城镇化与土地利用问题研究［J］.安徽农业科学，2005，33（05）：892-893.

Analysis of Land Utilization in Changzhutan's Urbanization and Relevant Policy Research

Jiang Hongmei Duan Linxiang Zhang Wang

(College of Resource and Environment Science, Hunan Normal University, Changsha, Hunan, 410081)

篇8

【关键词】土地市场；建设；网上监管

随着经济社会的快速发展，土地市场管理体制改革不断深化，土地市场运作日趋规范，交易行为透明化程度越来越高，土地市场监管力度不断加大。加强土地市场建设和监管既是国土资源系统“两整治一改革”专项行动的重要内容，也是经济社会的持续、快速发展的重要保障。

1 加强土地市场建设的意义

1.1 是增强政府调控能力的有效途径。

规范和有序的土地市场有利于政府对土地资源和社会资源以及经济建设的宏观调控。特别是广东省耕地后备资源又较为缺乏，但工业化、城镇化的推进又必须占用耕地。因此，只有规范土地供应渠道，才能够有效保证全省的建设用地需求和粮食生产安全，也才能保证可持续发展有较为充足的土地资源。

1.2 有利于节约土地资源，实现集约利用。

对投资者来说，在规范管理的环境下，越是公平取得的资源包括土地，越是会全力以赴地加以利用，绝不会粗放利用，更不会让它长久闲置。要实现在集约用地的同时，保障建设用地的需求，就必须建立由市场主导配置资源的长效机制，实现对土地资产的有效调配和集中统一管理，最终使国家受益、企业和个人投资者受益。

1.3 是促进经济发展的巨大推手，也是民主政治建设的重要保证。

研究数据表明，我国近年出现的上百个官员贪污受贿案件中，都存在靠土地批租舞弊营私的行为。协议出让的供地方式给有关官员留有很大的行政自由裁量权，有很大的 “寻租空间”，可以随意地靠手中权力减免地价，搞“暗箱操作”，中饱私囊。因此，健全土地市场制度，规范土地市场环境，既可以促进经济发展，也可以遏制腐败，让权力在阳光下运行。

2 广东省土地市场建设和网上监管的成效

随着土地使用制度改革的不断深入，土地使用权公开交易制度逐步健全，操作程序逐步规范，实现了工业用地和经营性土地使用权全部公开交易的良好局面。广东省各级国土资源管理部门在土地市场体系建设和网上监管取得了显著的成效：

2.1 建立了土地市场管理基础信息数据库。

截至2011年12月底，广东省各级国土资源管理部门在土地市场动态监测与监管系统中累计上报的农用地转用和土地征收项目4440个，储备地块3274个，国有建设用地供应计划308条，出让公告6379宗，成交公示6108宗，出让合同46628宗，划拨决定书3854宗，市场交易108086宗，集体建设用地项目11345个，2006年以前的合同专项清理数据2934宗，全省建立了内容丰富的土地市场管理基础信息数据库。

2.2 供地制度改革不断深化，促进了土地出让依法依规。

广东省各地全面落实建设用地总量控制制度，严格按照土地利用总体规划和年度计划供应土地，不断深化供地制度改革，使政府有偿供地的范围进一步扩大，划拨和协议出让比例逐年下降。2011年全省共出让建设用地10830宗，出让总面积11927公顷，占供应总量的73.6%。其中，招拍挂出让面积10257公顷，占土地供应总量的86.0%；协议出让面积1670公顷，占土地供应总量的14.0%。划拨供应建设用地840宗，划拨总面积4287公顷，占供应总量的26.4%；2010年建设用地出让总价款为1357.2亿元，其中招拍挂出让价款1280.8亿元，占出让总价款的94.4%；协议出让总价款76.4亿元，占出让总价款的5.6%。

2.3 实现了对土地市场的动态监测分析，为宏观经济调控提供决策依据。

按季度定期开展数据统计和市场分析，对全省、重点区域和重点城市土地供应的总量、来源、结构、布局、交易方式、交易价格、投资主体和行业分类等进行适时监测分析，形成季度分析报告和年度分析报告，为决策提供依据。

2.4 建设开通广东省土地市场网，实现了土地市场信息公开。

2010年开始，为进一步推进信息公开，省厅依托土地市场动态监测与监管系统的实时数据，建设并开通了广东省土地市场网，向社会公开全省各地的供地计划、出让公告、成交公示、供应结果、市场交易、集体建设用地和实际开发利用等信息。

2.5 不断加大土地市场监管力度，促进了土地的节约集约利用。

结合土地市场动态监测与监管系统的数据，加大对违约和闲置土地的预警和处置力度。以监督履行出让合同和划拨决定书相关条款为突破口，对超过合同和划拨决定书约定开工时间未开工一年以内和一年以上的宗地分别作为违约宗地和闲置待处置土地进行预警，督促各级国土资源管理部门及时处置违约和闲置土地，提高土地利用效率。

3 下一步的措施

3.1 进一步加大土地市场信息公开力度，推进建设用地出让网上监管。

土地市场信息公开必须及时、准确、真实，以便接受社会和广大群众的监督。各地的年度土地供应计划、所有土地出让、划拨供地的信息、成交情况和开发利用信息等，必须及时上报至土地市场动态监测与监管系统，并同步在中国土地市场网、广东省土地市场网上。在其他媒体和网站所的相关内容必须与中国土地市场网和广东省土地市场网上所的内容相一致。

省国土资源厅联合省监察厅加强对土地市场信息公开情况的监督检查。对不按规定出让公告、成交公示和供地结果等信息或错发、迟发等情况，省国土资源厅和监察厅将有关情况通报当地纪检监察机关予以查处。

3.2 继续严格执行土地供应相关政策，加强已供土地的开发利用监管。

严格区分划拨供地和有偿供地界限，防止擅自扩大划拨供地范围。认真实施《招标拍卖挂牌出让国有建设用地使用权规定》，大力推行经营性用地的招标拍卖和挂牌交易。工业、商业、旅游、娱乐、商品住宅用地，以及其他同一宗土地有两个以上意向用地者，都必须以招标、拍卖或挂牌方式公开出让；规范协议供地行为，严格执行地价评估、集体决策和结果公开的程序。

严格执行商品住房用地单宗出让面积规定，禁止将两宗以上地块捆绑出让、“毛地”出让，不得出让容积率小于1的住宅用地；对转让土地及合同约定的土地开发项目时，房地产开发建设投资未达到25%以上的（不含土地价款），不得办理相关土地手续。

严格按照国土资源部的相关要求，全面运行土地市场动态监测与监管系统，以供地政策落实和合同履行为重点，变革监管方式，完善监管手段，提高建设用地的监管水平，促进各项建设依法依规、节约集约用地。

篇9

关键词：房地产市场；发展策略；滨海新区

1986年8月21日，小平同志在视察天津经济技术开发区时指出："你们在港口和城市之间有这么多荒地，这是个很大的优势，我看你们潜力很大，可以胆子大点，发展快点"，并题词 "开发区大有希望"。

为落实小平同志指示，天津市在总结开发区成功经验的基础上，于1994年市人大十二届二次会议上提出"用十年左右的时间基本建成滨海新区"的阶段性目标。其基本构想是，以天津港、开发区、保税区为骨架，现代工业为基础，外向型经济为主导，商贸、金融、旅游竞相发展，形成基础设施配套、服务功能齐全、面向新世纪的高度开放的现代化经济新区。

天津滨海新区纳入国家发展战略，成为促进我国经济快速发展的第三增长极，而房地产业近些年一直是国民经济的支柱产业，滨海新区正处于起步阶段，房地产业又是滨海经济发展的先导产业，带动了滨海新区的经济发展。

一、滨海新区房地产规划现状

未来滨海新区总布局：一轴、一带、三城区、七功能区。其中一轴是：一带、三个城区、七个功能区；一轴：沿京津塘高速公路和海河下游建设"高新技术产业发展轴"；一带：沿海岸线和海滨大道建设"海洋经济发展带"；三个城区：在轴和带的T型结构中，建设以塘沽城区为中心、大港城区和汉沽城区为两翼的宜居海滨新城；七个功能区：先进制造业产业区、滨海高新技术产业区、滨海化工区、滨海新区中心商务商业区、海港物流区、临空产业区（航空城）和海滨休闲旅游区以及若干现代农业基地。

滨海新区的功能定位和战略目标是：立足天津、依托京冀、服务环渤海、辐射"三北"、面向东北亚，努力建设成为高水平的现代制造和研发转化基地、北方国际航运中心和国际物流中心、宜居的生态城区。由此，可以得出滨海新区未来是中国的第三极，天津的发展在滨海新区，天津房地产业繁荣依靠滨海新区。

二、天津市滨海新区房地产市场现状

1、一级市场

首先，即滨海新区核心区土地市场储备情况：以海河为界，现阶段滨海新区核心区分为两个经济发展水平不同、产业结构不同、人文环境不同、市场发育程度不同的分区域：（1）海河北（塘沽区海河以北部分、开发区、保税区）：新河区域、碱渣山区域、运输三场区域以及其他市中心项目。目前在滨海新区的核心区的土地市场使我们应该持续关注的，尤其是新河区域、碱渣山区域将成为我们2005年的工作重点。（2）海河南：东西沽区域也将是滨海核心区的重点发展方向，这将是我们2006年以后的战略重点。

2、二级市场

首先，土地上市有限，与二级商品房市场的强烈需求明显失衡。开发区土地资源稀缺日益明显，04年出让的居住用地面积均较小（一般为2－5万），若开发区近期无区域扩展，则土地上市量将更加有限，商品房新增上市量也将进一步减少。

其次，土地市场不成熟，制约外来开发商进入，导致商品房产品素质提升缓慢。"没有竞争就没有进步"，在一个本土开发商长期占主导的区域，缺乏新元素的注入，将在很大程度制约了区域内房地产市场的发展。一方面本土开发商以较低地价格获取土地，开发中低端产品，占领市场，另一方面，外来操作水平较高地开发商却因没有土地，从而没有机会开发真正的好产品，引领市场，引导市场走向成熟。

再次，区域经济保持高速发展，房地产业相对滞后,发展空间巨大。从经济学的角度出发，房地产业的发展必须与区域内经济发展和固定资产投资等经济元素协调发展。

最后，区域界线逐渐模糊，客户群呈现交叉。滨海核心区房地产业发展过程中，曾经形成了开发区和塘沽区两个明显不同的区域，塘沽区无论从产品形式、操作手法、价格方面都与开发区有较大的差距。随着区域内各功能分区的成熟，开发区作为工业、商务中心，住宅商品房上市量在逐渐减少，而塘沽区作为滨海核心区传统的居住区，商品房市场得到了长足发展，现以逐渐显出其正常水平，向开发区看齐。

三、未来滨海新区房地产市场发展策略

自从房改制度实施以来，天津市房价一直呈不断增长趋势，通过下图我们可以明显的看到房价的增长趋势，天津市的房屋销售价格指数、房屋租赁价格指数和土地交易价格指数环比每年都在上升。天津市房价的增长趋势以滨海新区的增长最为明显。滨海新区自1994年开始开发以来，房地产市场发展一直较慢。近年来，随着滨海新区经济的发展和滨海新区战略地位的提升，天津市住宅市场在区域上正在发生一系列变化，滨海新区尤其是以塘沽区和开发区组成的核心区开始成为天津住宅市场中最活跃的区域。

首先，土地市场分析及趋势预测。土地交易市场有序，但仍受本土开发商干扰。对于土地市场的一些清理整顿举措，让原本比较混乱的土地市场的经营态势更加有序，土地市场走向规范，招、拍、挂方式将成为土地获取的唯一途径，交易比较透明、公开。但是在滨海区域尤其是塘沽的土地市场，土地的上市还是受到了本土开发商的干扰，开发商互相通气、默契获取土地，参与土地部门收储土地，这些都给我们在滨海区域获取土地带来了很多的困难。

其次，土地供应短时间减少。受到政府对于一级市场的宏观调控的影响，滨海区域土地市场的供应量在一段时间内减少。虽然土地供应量在一段时间内会有所减少，但是不会影响整个土地市场的状况，政府只是对一级土地市场进行调控和管理，控制了土地供应的总渠道，并不是要长期减少土地的供应。再次，二手土地信息增多，寻求合作。过去一些企业没有资金，但凭借种种关系拿到了土地，这些企业自己不进行开发，多是希望转让手中的土地，通过土地差价来实现暴利。现在主管部门要求处理遗留问题，这些企业手中的土地届时不处理完毕的话，就会成为"过期粮票"。这些企业为了保住自己的收益，会将手中的土地出手。从我们近期的拓展工作中来看，已经接触了很多这样的合作地块信息，但是大部分由于合作资金不能解决，没有新增的土地获取。

最后，土地市场供需两旺，土地供应市场逐渐活跃。随着天津滨海新区的加速建设、海河以南改造工程的展开，使得滨海新区面临又一个房地产发展契机。8.31后对协议出让土地的叫停，土地上市程序的规范化，政府土地供应计划将可以顺利实施，滨海区域目前土地供应量已经开始回升，市场供需两旺。但是我们公司由于资金问题，没有新增土地获取。随着城市建设步伐加快，拆迁量的增加，市场刚性需求强化，预计明年滨海新区的土地供应量将有较大幅度的增加。

四、结语

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本人在20**年上半年工作设想主要基于以下几方面：

(一)完善丰富市场部市场研究已有工作内容及架构

目前市场部市场研究工作除对项目进行针对性市调工作报告外，主要包括在售项目定期销售分析报告、主要城市月度市场研究报告、典型企业专题研究报告等方面。今后可适时拓展研究层面及研究范围。增加全国房地产定期研究报告、特定产品定期研究报告、推广媒体定期研究报告等形式。将研究地理范围从项目所在区域、主要城市拓展至全国，将研究层面从项目、宏观市场拓展至产品、营销推广等层面。

(二)扩大专题研究内容及层次

目前市场研究局限于行业宏观政策、销售市场、土地市场等层面。未来应向产品、营销推广策略及手法、客户需求专题分类研究等方向发展。

(三)拓展咨询顾问工作范围

除进行专业市场研究工作为领导提供参考建议外，同时也应从本职工作及专业角度出发，积极参与到新项目前期市场定位、产品规划、项目营销策略、推广策略、销售执行等方面提出系统性专业建议，为领导决策提供必要的前瞻性意见，减轻后期销售压力，尽量避免重复性错误及问题。同时对项目全程策划提供整体销售支持，从拿地——前期立项及规划设计——中期开工至开盘——后期销售阶段，提出专业区域研究、产品可行性研究、市场预测、销售分析等各层次各方面全方位支持。