学校物业管理的难点范文

导语：如何才能写好一篇学校物业管理的难点，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

随着我国社会经济的快速发展，人们生活质量和水平的不断提高，行政事业单位逐渐面向大众化，使得行政事业单位物业管理制度也逐步进行社会化改革，这对行政事业单位物业管理来说既是机遇又是挑战。行政事业单位物业管理在整个行政事业单位改革中发挥了十分重要的作用，占有至关重要的作用，同时也是行政事业单位日常工作的重要组成部分。在新的形势下，如何才能解决行政事业单位物业管理遇到的难点？这一问题值得党和国家、行政事业单位物业管理人员深思。本文针对现阶段我国行政事业单位物业管理遇到的难点和问题，提出几点有效的措施和建议，从而促进我国行政事业单位的又好又快发展。

关键词：

行政事业单位；物业管理工作；问题难点；有效策略

行政事业单位物业管理不仅是行政事业单位后勤服务系统中的一个社会化环节，同时也是当前社会经济发展的一个必然趋势，随着我国社会化程度的提高，行政事业单位制度的社会化改革不断深化，因此在这种背景下，行政事业单位物业管理应运而生。行政事业单位物业管理不仅能够为事业单位工作人员提供更加优质的生活和环境，同时还在很大程度上缓解行政事业单位的后勤保障的压力。因此党和国家、行政事业单位管理者等都要不断加强行政事业单位的后勤社会化改革力度，完善行政事业单位物业管理体系，逐步使得行政事业单位物业管理系统更加明确化、层次化，提高行政事业单位物业管理的社会化程度。

一、行政事业单位物业管理的具体内涵及其意义

我国传统的行政事业单位物业管理具体是指：“行政事业单位的后勤部门为事业单位的职工工作生活提供的各种服务以及在这一过程中进行的管理活动，包括计划、决策、组织、协调和控制等，广义上还包括总务后勤、财务管理、教学科研后勤、基本建设管理。”随着我国社会经济的快速发展，人们生活水平和质量的不断提高，通过改革行政事业单位物业管理的具体内涵已经发生了改变，现阶段它具体包括：“行政事业单位职工日常的吃、住、行方面的生活服务和管理；水、电、暖、天然气的正常供应；小区清洁卫生、治安管理、设施设备修缮、网络通讯、卫生院、、幼儿园管理以及学校举办的招待所、餐厅、浴室、理发室、商店等商业机构的运营管理。”行政事业单位物业管理的社会化改革利用行政管理的有效手段把原来的物业管理制度与经济效益二者有效的结合起来，这种做法的优点在于一方面能够简化行政事业单位物业管理程序，提高行政事业单位物业管理水平，使行政事业单位管理更加科学化、合理化；另一方面能够不断扩大行政事业单位物业管理服务的规模，提高行政事业单位物业管理的质量和水平。行政事业单位物业管理应用而生，但其仍处于发展的初级阶段，行政事业单位物业管理作为一项朝阳产业，仍是在不断摸索、发展、调整的阶段，还没有形成成熟的发展市场。

二、现阶段我国行政事业单位物业管理遇到的不足

1.行政事业单位物业管理体系不完善。近年来我国行政事业单位的工资水平和待遇不断提高，但仍对于物业管理的重视程度不够，虽然我国物业管理经过多年的发展已经取得了一定的成绩，但仍然存在诸多问题，行政事业单位物业管理体系不完善，直接制约了行政事业单位人员生活水平的提高。

2.行政事业单位物业管理体系不健全。我国行政事业单位有很多房子都是很久之前建设的，由于建设时间较早，并没有统一的进行物业管理，或者有的之前有物业，但新物业与老物业之间的对接工作做的并不到位，这就会出现行政事业单位物业管理管理落后的情况，这使得行政事业单位物业管理工作很难进行。

3.行政事业单位物业管理体系不明确。行政事业单位有很多小区建设时期较早，但是缺乏明显的房屋产权的划分，这样会出现新的物业管理很难对房屋产权进行明确的划分，而且还想不到相关管理人员，行政事业单位物业管理体系的不明确，导致了行政事业单位物业管理工作开展的难度增加。

三、目前我国行政事业单位物业管理工作开展的难点

行政事业单位物业管理就是对行政事业单位或者行政机关单位所在的小区进行物业管理，具体包括住宅小区的绿化、住宅小区的卫生、住宅小区的交通等进行统一有效地管理，然后根据负责管理的方面向广大住户收取相应费用，与之前的无偿管理相比，有偿管理的工作更难开展。

1.居民对行政事业单位物业管理的认识水平较低。很多居民对新型的行政事业单位物业管理认识水平较低，难以接受有偿的行政事业单位物业管理模式，而且很多行政事业单位物业管理理念较为落后，管理水平较低，因此物业管理单位在管理水平和理念上都存在一定的不足。居民的不理解因此很少缴纳物业费，这也使得行政事业单位物业管理举步维艰，这种滞后性和落后性，必然导致行政事业单位物业管理工作难以开展。

2.行政事业单位物业管理基础设施不完备。很多行政事业单位物业管理由于资金缺乏，因此在建设初期基础设施不完善，只是局限于眼前的利益，满足目前居住在小区业主的需要，没有做长远打算，基础设施老化，这些问题都是目前我国行政事业单位物业管理工作开展过程中遇到的难点。

四、提高行政事业单位物业管理水平的有效策略

行政事业单位物业管理在整个行政事业单位后勤服务中占有十分重要的地位，因此要想提高行政事业单位物业管理水平，一方面，应该构建一种面向居民、面向市场、符合市场经济发展规律的物业管理模式，行政事业单位物业管理应该更新观念、寻找一种科学合理的物业管理方法，建立一种能够满足行政事业单位居民的各项活动的体系。另一方面，行政事业单位物业管理应该实现规范化和专业化的管理模式，广泛利用社会资源，积极进行宣传，然后与时俱进，不断开拓创新，在实践的基础上创新、在创新的基础上实践，实现可持续发展，加强行政事业单位物业人事管理，为物业管理提供专业化、高素质人才，提高行政事业单位物业管理的专业化水平。

五、结语

综上所述，随着我国社会化程度的不断提高，行政事业单位的建设的不断发展，行政事业单位的后勤社会化程度的不断深入，这都为行政事业单位的物业管理提供了更多广阔的发展空间。虽然现阶段我国行政事业单位物业管理存在难点，但行政事业单位的物业管理作为一种新型的朝阳产业和新型行业，受到党和国家以及社会各界的高度重视。因此尽管行政事业单位物业管理起步较晚、但其经过长时间的发展，也已经取得了一定成效，在今后行政事业单位发展中，必然会发挥其积极作用。总之，行政事业单位物业管理工作任重而道远，需要大家的共同努力！

参考文献：

[1]隋伟伟．试析机关单位物业管理的难点和对策[J]．经营管理者，2013，23：199．

[2]曾梅．浅谈行政事业单位内部控制实施的难点与对策[J]．经济研究导刊，2013，33：174+234．

[3]庞声琴．机关事业单位推行物业管理的难点及对策[J]现代物业，2003，02：58—59．

[4]杨安队、陈本敬：物业管理新模式：管理工作与思想政治工作相结合，华南师范大学学报（社科版）[J]，2003,6.

[5]倪建发,物业管理社会化与学生宿舍管理，广西社会科学[J]，2003,5.

[6]张德俊高厚礼.国外高校后勤运作模式对我N高校后勤社会化的借鉴.广东1业大学学报(社会科学版)，2002,(6):26一29.

[7]郑祖发.物业公司的管理定位[J].南都学坛(哲学社会科学版)2011,(2):90一91.

篇2

一、指导思想和总体要求

以“解放思想、扩大开放、迅速提高质量、迅速占领市场”为指导思想，坚持发展就是硬道理的基本原则，全面贯彻科学发展观，以人为本，强化管理，提高服务质量，大胆、积极、稳妥地推进中心的改革和发展，做到市场有新的发展，管理服务水平有新的提高，经济效益有新的突破，中心面貌有新的变化，及时做好学校西进的各项准备工作，为教学工作的正常运行提供强有力的后勤保障。

二、工作目标

紧紧围绕中心工作，加强常规管理，注重工作实效，以“重视质量，深化改革，加速发展”为工作重点，努力做到：加强学习，提高服务意识；加强管理，提高服务水平；加强考核，提高服务效率，使服务工作力求做到有预见性、有高效性，以确保各项服务保障工作顺利开展，并实现“优质服务年”的各项工作目标，为总公司的健康、稳定、可持续发展作出我们应有的贡献。

物业管理中心2010优质服务年创优计划

时间

活动内容

日常工作

责任部门

审核结果

三月份

物管中心办公室、各个部门会议宣传动员，三张板报宣传教育，各个部门拟定创优方案和联系一个物业服务对象实施创优服务，取得经验，启动创优工作。

1、发挥社会监督作用，邀请监督员对物管中心各部门的工作明察暗访，提出针对问题的改进意见。对好的作法加以宣传和推广。

2、每月搞2次培训。

3、每月搞2次质量检查。

4、中心办公室召开两月1次的物业服务示范单位经验交流会，学习推广经验。

5、实施计划在执行过程中可以修订完善。

四月份

各个部门搞2次职业培训；搞一次副经理以上管理人员到社会物业小区参观学习考察；派遣人员到社会物业小区实习，学以致用；发放优质服务卡，方便业主服务需要；中心办公室召开2月1次的物业服务示范单位经验交流会，学习推广经验，聘请业主代表参加会议，找出不足，及时整改提高。

五月份

搞一次岗位练兵和职业竞赛，全面提高物业服务的专业技能和服务水平；搞一次“便民服务”（亦可以会同总公司一起搞）；搞一次顾客满意度调查，同时成立业主委员会。

六月份

开展“优质服务年”咨询活动，了解和解决师生员工反映的热点和难点问题；中心办公室召开2月1次的物业服务示范单位经验交流会，学习推广经验，找出不足，及时整改提高。各个部门搞一次针对难点和薄弱环节的优质服务活动，促使其物业条件根本改善，并且长期保证质量。

七月份

全面检查、巩固落实本学期创优情况，写出物业创优工作小结。部门搞出假期安全、抗旱保苗及假期物业服务创优方案，并付诸实施。

八月份

全面检查督促、贯彻落实“假期物业服务创优方案”，保障师生员工暑假正常生活。

九月份

结合新生入学江津校区建设，进行物业服务创新大讨论，搞好物业服务创新培训和物业服务创新的改进实施。

十月份

进行物业技术创新大讨论，搞好物业技术创新培训和物业服务技术的改进实施。

十一月份

进行物业管理创新大讨论，搞好物业管理创新培训和物业管理的改进实施。搞一次顾客满意度调查。

十二月份

进行温馨、和谐物业大讨论及其培训，搞好温馨、和谐物业。管理层研究先行进入江津校区物业人员名单。

篇3

“以学生为中心”不是指教师与学生角色的变化，而是指教学评价方式的转变，将传统的“教师将知识传授给学生”，转变成“让学生自己去发现和创造知识”。物业管理行业所涉及的知识日新月异，对人才在知识上的创造性和独立性有较高要求，但目前物管专业多为中高职教育，为了满足行业需求，教师必须根据学生智力因素与非智力因素的特点以及各学年对知识的不同理解来灵活开展教学内容。目前，基本的教学计划是先公共课，再专业基础课和专业方向课，最后是毕业设计，这一模式对于传统专业而言弊端并不明显，但却不利于物业管理专业的发展。笔者所在学校，很多学生都是被动调剂到物管专业，甚至一些学生报考时还误以为是物流专业，他们对物业管理公司的理解就是简单的收房租、维修房屋，而教学计划的安排使得他们前期多为公共课，缺乏针对性，无法真正接触到物业管理的专业知识，学生无法明确学习动机。到了后期，按照教学计划是学习专业知识，而学生又要疲于找工作，这样学生就会出现所学非所能的困惑。笔者所在学校推行的“潜能导师制”为落实“以学生为中心”的教学理念提供了条件，使得授课教师有机会了解学生从入学到毕业，甚至是工作以后的不同学习需求。上一级学生在工作中所遇到问题的解决就是下一级学生的学习需求，通过这一需求来安排不同学年相关的教学内容。比如，让毕业生参加新生的入学动员会；将对物业管理公司的调查纳入学生的团日活动，这些活动虽不涉及专业知识，但是可以让学生更好地了解行业的最新发展及就业趋势，同时培养了他们自我学习的能力，为后面更好地落实“以学生为中心”奠定基础。

用JIT思想提高相关教学方法的有效性

如今，物业管理公司为业主及物业使用人提供全方位、综合性的服务。其领域涉及保洁、房屋、设备、环境、秩序维护、服务、财务、信息、经营管理、房地产法规和社区文化等方面的管理知识、专业技能、管理手段。根据行业需求，完全的“坐而论道”、“纸上谈兵”的教学方法不适合物管学生，专业知识理论及专业技能的培养要在“做中学”得以体现。本文主要以“项目教学法”有效性的提高为例加以说明。“项目教学法”的实质是把学生融入到完成某项有意义的任务过程中，自主地进行知识构建，比如课堂45分钟的时间里，讲课时间不超过40%，剩下的时间，由学生在教师的指导和同学的帮助下完成任务，教师根据学生遇到的问题从旁提点，使学习更具有针对性和实用性。比如，笔者根据学生上岗后的实际工作需求，把项目任务嵌入《物业管理实务》课程学习中，要求学生边学理论边以小组方式设计某小区物业管理方案，内容包括项目概况；业主需求分析；物业管理服务模式、计划及各项要求；人员配置方案；物业费预测。教师讲解完基本的理论后，可根据经验，对项目实施中可能遇到的难点进行说明，学生在完成过程中要自己查阅相关资料及实地考察。在团队协作过程中，教师提供技术支持和给予协调。完成任务后，学生不仅对物业管理有了整体的认识、对岗位职责有所了解，还锻炼了学生合作共赢的习惯，有效提高了学生工作后的适应力。

篇4

【关键词】 物业管理 问题 对策

一、物业管理的含义及意义

1、物业管理的含义。“物业管理”是指对物业实施管理的过程，有广义和狭义之分。广义的物业管理是指为了物业的正常使用、经营而对物业本身及其业主和用户所进行的管理和提供的服务，其中包含了专业的物业管理机构（公司）对物业的管理和业主自身物业的管理。而狭义的物业管理，在我国的权威解释（国家建设部的解释）则是：由专业机构或公司，按照市场经营方式，运用现代管理方法和技术，为使物业充分发挥其使用价值和经济效益而对物业本身及其业主（用户）进行管理并提供服务。这种管理和服务，包括对房屋及附属配套设施，设备和场地的经营和管理，以及对房屋建筑的环境如卫生清洁、公共绿化、社会秩序、道路，公用活动场所的管理、维护、保养、维修，同时向业主（用户）提供相应的多方位的综合的过程。

2、物业管理的意义。

（1）发展物业管理能促进经济增长，产生直接的经济效益。物业管理的开展能有力地促进房地产业的发展，带动国民经济的持续增长。物业管理的开展克服了传统房屋管理简单低效等弊端，促进了房地产开发、经营、服务的配套和有机结合，顺应了房地产综合开发的大生产方式和房地产商品经济发展的要求，推动了城市房地产业运行体系的确立与完善，为房地产业的持续发展起到了支撑与推动作用，从而带动国民经济的持续增长。具体对发展商来说，良好的物业管理能塑造发展商在公众中的良好形象，增强社会大众和投资者的信心，提升其产品价格，促进销售，形成公司经营的良性循环。对物业购、租（使用、经营、投资）者来说，好的物业管理可以使物业处于完好的状态，保持正常运行，给人以良好的居住、工作或经营环境，并能改善物业的功能，增强物业的适应性，延长物业的使用寿命，提高其市场价值，确保物尽其用，值其所值。

（2）发展物业管理有利于提高人民群众生活、工作质量。经济发展的根本目的是提高人民生活水平。随着我国经济的持续增长，人民生活水平已实现了解决温饱和从温饱到小康的两大历史性跨越。居民消费需求由追求基本生活资料的满足，逐步向注重生活质量提高转变，向更高生活水平迈进。在住房方面，居民住房需求进入面积增加与质量提高并重，从单纯的生存型需求向舒适型需求转变的新阶段。提高居住质量，既要靠住宅建设的科技进步，大力推进住宅产业现代化，提高住宅规划、设计和建设水平，还要有良好的物业管理。好的物业管理能改善人们居住环境和工作环境，使人们安居乐业，改变人们的精神面貌，促进人际关系融洽、社会稳定。众多物业小环境的改善，能有力地促进城市生态环境的良性循环。

（3）发展物业管理有利于增加就业。就业是民生之本，我国当前和今后相当长一段时间就业需求都会十分旺盛，就业形势会极为严峻和复杂。扩大就业是我国当前和今后长时期重大而艰巨的任务。物业管理就业容量大，对扩大就业具有重要作用。目前，物业管理吸纳的劳动力中大部分来自企事业单位下岗分流人员、农村剩余劳动力及部队复转军人等，对缓解农村剩余劳动力向非农产业的转移和产业结构调整中的就业矛盾作出了重要贡献。今后相当长一段时期内，随着住宅建设的持续快速发展以及旧住宅区物业管理范围的不断扩大，物业管理将保持快速发展，对增加就业将起到积极的推动作用。

（4）发展物业管理有利于维护社区稳定。维护社会安定是全面建设小康社会的重要保障。大力发展社会主义文化，建设社会主义精神文明是全面建设小康社会的重要任务。维护社区稳定、加强社区精神文明建设是整个社会安定和全社会精神文明建设的基础。随着社会经济体制的转型，社区建设越来越受到社会各界的关注，成为城市建设与管理的基础性工作。物业管理是社区服务的重要组成部分：社区居委会是居民自我管理、自我教育、自我服务的基层群众性自治组织；业主、业主大会的活动与社区建设和管理密切相关；物业管理企业对维护社区环境和秩序具有积极作用。通过规范社区建设与物业管理各主体之间的关系，整合资源，可以推进物业管理与社区建设的协调发展，形成推进社区建设的整体合力，既有利于为居民创造良好的居住环境，也有利于促进社区安定和社区精神文明建设。

（5）发展物业管理有利于促进城市管理和环境的完善。一个个物业区域是构成城市的基本单元，建筑物的容貌构成城市形象的主体，国际城市、花园城市的建设，离不开物业形象和物业环境的改善，每一个物业管理区域环境整洁、优美，秩序井然，城市整体的的面貌和秩序才能得以提升。现在，物业管理已逐步从对新区管理延伸到对建成区的管理，从对居住物业、商业物业的管理延伸到对学校、医院、军营、公园等各类公共建筑和特种物业及区域。这样就为城市整体环境面貌的改善与提升提供了全方位的支持。

二、当前我国物业管理存在的主要问题

1、产权关系不明晰。受产权人的委托实行管理服务，应以产权明晰为管理的基础。但是很多住宅小区房屋的共用部位、共用的设施设备、及小区配套的房屋、设施设备道路、场地等产权界定尚未明确，责、权、利难以界定，给物业管理和收费带来困难。

2、建管之间缺乏有效衔接。一些开发项目在规划设计、施工阶段遗留下了较多的问题，建管脱节造成物业管理先天不足。这些工程有的质量低劣，有的配套设施不完善，有的开发建设单位在商品房促销时，对物业管理作出不切实际的承诺，给后续的管理带来困难。

3、专业人才奇缺。由于我国物业管理起步较晚，物业管理学科的建立还在探索阶段，专业人才匮乏，从业人员大多来自“转制、转岗、转业”人员及农村剩余劳动力，整体素质较低，主要表现为“三多三少”：一是传统的继承型房产管理人才多，新的创新型物业管理人才少；二是单功能人才多，多功能人才少，即能胜任单一普通岗位工作的人才多，能胜任多个岗位工作的复合型人才少；三是初级管理人才多，高级管理人才少，特别是能担任管理处主任或部门经理以上职务的人才更少。这种人才不足的局面，已严重影响了了物业管理的发展。如果不改变物业管理人员素质偏低的现状，将严重影响行业的健康发展。

4、物业管理不到位。目前有的物业管理公司不以“物业管理”为主业，而着重多种经营，或只限于收租金和一般养护维修，对于如何保养好建筑物的外貌、公用部位、周围环境，主动维修设备，提高物业的使用功能和经济价值等服务则未能很好顾及，更谈不上特约服务。

上述问题的出现，既有其深刻的历史背景，又有不可回避的现实因素。深究其根源，主要是“三滞后”，即观念滞后、制度滞后、立法滞后。

三、解决我国物业管理问题的对策研究

解决我国物业管理问题，必须具体情况具体分析，要在借鉴国外先进物业管理验的同时，走出自己的道路。

1、转变观念。即从“马后炮”到超前启动的转变。传统意义上的物业管理是在小区交付使用后才介入。目前群众反映强烈的问题且均属建设遗留问题，长期得不到很好的解决，其根源在于建管脱节。虽然物业管理的主要工作发生在房地产投入使用之后，但它也属于房地产生产过程的一部分，必须超前启动，全程介入，贯穿到规划设计、开发建设、竣工验收、交付使用等各个阶段中去。

2、加强物业公司的资质管理。加强物业公司的资质管理是指房地产行政管理部门应对物业公司进行严格的资质审查，实施注册和许可证制度，扶持市场化、社会化的专业性物业管理公司并引导它们向大型化发展，创造规模效益，将业绩优良的物业管理公司向业主委员会推荐。

3、提升物业管理服务质量。首先物业公司要加强职工队伍建设，从举止言行、工作程序等方面规范、教育、考核职工，全面提高职工素质；对于从房管所转制的队伍需要尽快适应物业管理的新机制。

其次要公开办事制度，完善服务公约，履行物业管理委托合同；要切实提高物业管理水平，保障消费者交纳管理费后能得到相应标准的物业管理服务。

4、实行人性化管理。物业管理既要获得经营管理的经济效益，又要提供安居乐业的良好空间，以满足人们生存、发展和享受的需要。可以说物业管理一切为了人，这是物业管理的基本出发点。它不仅仅提供对物业本身的管理服务，更重要的是通过这种管理服务构筑起一个有利于人与人之间沟通、人与自然和谐、人与文化融通，健康、开放的工作和生活环境。由此可见，物业管理行业的特点决定了它必须“以人为本”。

5、实施品牌战略。物业管理服务有形性的缺乏决定了物业管理企业品牌内在品质的重要性，要实施品牌战略，增强品牌意识，以品质取胜，主动适应市场的优胜劣汰机制，在市场竞争中不断发展自己。从物业管理行业来看，深圳市物业管理企业界这几年着力打造行业名牌企业，取得了显著的效果，在近两年全国的物业管理企业招投标中独占鳌头。

中国的物业管理从产生到发展，经历了一个从不规范到逐渐规范的过程；中国的物业管理市场从产生到发展，也经历了一个从不健全到逐步健全的过程。展望未来的物业管理，我们有理由相信：新时代的中国物业管理必将超越现有的管理模式，把物业管理水平提升到新的高度，为我国工业化、城市化、国际化进程增添新的光彩。

【参考文献】

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[5] 李春涛、蔡育天：物业管理基础教程[M].上海三联书店，1998.

篇5

关键词　廉租住房　后期管理　文献综述　研究展望

中图分类号：F12 文献标识码：A

0　引言

1998年国务院首次阐明“廉租住房”概念至今，国内各地区陆续出台了相关政策，廉租住房制度建设取得了诸多成效。然而纵观全国各地具体实践，后期管理保障力度明显不足。国内理论界对廉租住房后期管理问题相对冷淡，大多数研究者只是针对某一内容作零散分析，系统性的研究比较匮乏。为此，笔者以系统性原则为指导，详细剖析近年来国内学术界涉及到廉租住房后期管理细枝末节的典型文献，以期整体上总结廉租住房后期管理的成果经验，为今后的研究活动提供一定的参考和借鉴。

1　研究现状述评

廉租住房后期管理涉及到社会经济发展方方面面的问题，学者们对此进行了深入思考，当前国内学术界可谓是“百花齐放、百家争鸣”。

1.1　物业管理——政府与市场的“利益博弈”

廉租住房的物业管理是廉租住房保障政策实施过程中不可回避的现实难题，国内学者对物业管理现状展开了论述说明，普遍表示出极大的不满与担忧。目前学术界关注的焦点问题是物业管理困境产生的缘由及其应对措施，各种观点争锋相对。邓国雄（2011）指出，廉租户弱势的身份地位和相对低下的文化素质给管理带来了不便，致使廉租住房的物业管理较之其它社区更难控制。该观点在客观上认识到了廉租户的自身缺陷，但将物业管理的责任一味地归罪于廉租户就稍微不妥。实际上，廉租住房社区物业管理现状的不尽人意是由其它层面的因素造成的，租户结构混乱只是表象。王吓忠等（2006）学者提出“资本逐利性”理论，即政府和市场两个管理主体必然导致职责推诿、廉租户权益受损，因此他们建议政府在物业管理中只能起辅助作用。笔者认为，政府行政化管理亦不足以掩盖廉租住房物业管理难的制度根源，相比于政府管理的公益性，物业管理公司等市场主体的管理功能显得更加灵活。问题的关键就在于，物业管理公司对看不到经济利益的市场毫无兴致。

综上观点不难推测，廉租住房物业管理本质上取决于政府与市场的利益博弈，物业管理资金便是博弈的游戏规则。无论是坚持政府为主体还是市场为主体，有效解决费用难题才是完善廉租住房物业管理的根本出路。而关于资金来源问题，学者们提出了许多主张，诸如廉租户适当支付、社会组织捐赠等，遗憾的是这些方案未能得到社会的认可与实践的检验。

1.2　动态监管——屡试无果的“罪魁祸首”

廉租住房动态监管机制是廉租住房后期管理乃至整套管理的“稳压器”，动态监管的效果直接决定了廉租住房政策实施的影响维度。国内相关研究的学者一致提出，我国对廉租户家庭保障条件的动态监管存在很大的不足，以致于“搭便车”成为廉租户的常见行为。

学术界就动态监管机制盲区的形成进行了激烈讨论，归纳起来主要有两种声音：一种是“信息不对称”，另一种是“力不从心”。以李光（2012）为代表的学者分析认为，廉租户工作的不稳定造成家庭收入具有临时性，监管单位难以真正核实其动态资产。以赵晶（2011）为代表的学者进一步指出，我国各地廉租住房监管部门良莠不齐，机构编制整体上人手少、力量弱，与后期管理的物质需求不相匹配。除此之外，学者们还就如何完善动态监管机制各抒己见。陈小梅（2007）专门提出“一户一档案”的动态管理机制，通过建立跨区域的廉租户家庭电子档案系统，提升动态监管的效率。受资源设施条件的制约，笔者认为该方案短期内较难实现，但长远来看，廉租住房动态监管的电子信息化应该是未来发展的重要趋势。

1.3　配套服务——社会保障的“输血缺位”

国内学者对廉租住房小区建设管理进行了大量研究，从中我们可以窥见相关配套服务探讨的蛛丝马迹。许自强（2011）意识到，廉租住房小区一般建在城镇偏远地带，公交站、商场、学校等基础配套设施缺乏，影响了廉租户的日常生活。对此他建议政府加大财政投入，优先解决廉租户生活、出行等不便。白友涛等（2010）指出，政府集中兴建廉租住房小区是美国“贫民窟”的再复制，加剧了社会分层和社区治安的矛盾，他提议建设“渗透式”小区，即将廉租户和其它收入居民混在一起，不仅可以增强低收入群体的社会归属感，更重要的是可以最大限度地让廉租户共享基础设施和公共服务。该方案在一定程度上弥补了小区偏远建设和集中建设带来的麻烦，具有较高的实践参考价值。

需要指出的是，廉租住房后期管理不仅仅指管理问题，具体还包括服务问题，特别是廉租户的户口迁移以及由此产生的最低生活保障关系转移、子女教育等困境，都是关系廉租户切身利益的现实问题。当前我国社会保障制度建设尚不健全，廉租户享受的配套政策服务十分有限。该领域的研究目前在我国学术界是块“处女地”，鲜有学者对廉租户户籍管理等相关问题进行细致描述。

1.4　退出机制——制度设计的“大漏洞”

学术界关于退出机制的研究主要侧重于对策的摸索，并在制度设计层面开展了长期的争论。以何灵等（2010）学者为代表的“强制派”认为，目前国内对廉租户骗租、转租、拒租等违规行为惩戒力度不够，侥幸心理驱使廉租户钻国家政策的空子，因此必须完善廉租住房法制建设，加大对不法行为的处罚力度。而以曾国安等（2010）学者为代表的“激励派”认为，采用激励政策将会起到事半功倍的效果。在制度设计上，该派学者严格区分了“正向激励”和“负向激励”方针：一方面对廉租户实行政策优惠，譬如提供住房腾退、资金贷款等补贴，支持廉租户主动腾退；另一方面对不愿退出的家庭实施逾期罚款、提高租金等措施，促使廉租户尽快腾退。笔者总结上述观点认为，完善的退出机制应该注重惩激并重、刚柔结合，并且要有区别地、人性化地设计退出制度。

国内部分学者直接避开针对退出方式的争论，转而围绕补贴形式进行了学术论战。刘黎辉（2008）指出，实物配租廉租住房退出程序复杂、退出管理被动，根本上解决“退出难”问题必须逐步扩大“补人头”的比例。而周小寒（2012）对此持反对态度，他认为货币补贴家庭具有“选择偏好”，在信息缺失的前提下极有可能导致退出机制失效，“补砖头”才是目前解决低收入家庭住房难题的有效形式。上述两种观点都忽略了地方经济发展实际，补贴制度的选择必须考虑多种因素。

1.5　模式构建——廉租小区的“世外桃源”

我国学者正在积极探索廉租住房后期管理的模式，实践的基本思路主要构建于国外经验的学习和国内典型地区的调研以及国内外管理现状的研究对比。张鹏（2007）详细介绍了欧美地区廉租住房法制建设、补贴形式、退出管理等经验做法，重点提出了我国廉租住房建设模式的相关措施。冯国清（2012）根据宁国市廉租住房制度建设情况，总结出“居民小组为主、居委会和房管局为铺”的廉租住房后期管理创新模式，并在宁国市实践管理中起到了良好效应。总体而论，我国廉租住房后期管理工作内容繁杂庞乱，很难形成一套特色鲜明的具体模式，而且我国社会经济发展千差万别，各地区不可能按照某一固定模式进行后期治理，学者们需要不断创新不同地区不同发展阶段的后期管理模式。

2　综述讨论

系统梳理研究成果可以发现，国内学者就廉租住房后期管理问题取得了一定进展，并为社会经济的发展做出了巨大贡献。当然，理论研究也存在瑕疵，就此讨论如下：

（1）微观层面虚。后期管理对策多从立法、司法、行政等宏观层面入手，未能具体到节点，对于矛盾的解决显得苍白无力。（2）实践探讨弱。后期管理资金、管理模式等实践性问题研究不够深入，专门涉及实践领域的文献也较少。（3）定量研究薄。问卷调查、田野调研等实证方法运用不广，文献结论缺乏必要的严谨性和科学性。（4）国内总结少。移植国外的管理模式忽视了国内社会经济发展的特殊性，研究经验的推广价值不大。

3　研究展望

笔者分析认为，未来廉租住房后期管理与实践的研究至少要有两方面的突破：（1）研究内容：由浅入深。廉租住房后期管理问题远远超出学者们的研究视野，实践中牵涉到的廉租户户籍制度、医疗改革等难点问题亟待探讨解决。（2）研究角度：由零散到系统。廉租住房后期管理各个环节彼此隔离，系统把握后期管理整体规律，具有很强的实践意义。

基金项目：武汉理工大学国家级大学生创新创业训练计划资助项目（20121049719002）（教育部）

参考文献

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篇6

在党的*胜利召开的喜庆之年，在奥运之年的钟声即将敲响之际，我们相聚在美丽的羊城，共贺全国首批物业管理师的诞生，共商物业管理师制度建设的大计，共话物业管理行业发展的未来。首先，请允许我代表全国物业管理师制度管理委员会和中国物业管理协会，对今天到会的各位领导、各位来宾和全体同行表示崇高的敬意，对刚刚光荣诞生的全国首批物业管理师表示热烈的祝贺，对长期关心、支持和参与物业管理师制度建设的所有同志表示衷心的感谢。

*年6月，国务院《物业管理条例》的颁布，正式确立了物业管理从业人员职业资格制度，奠定了物业管理师制度的法律基础；*年11月，人事部、建设部印发《物业管理师制度暂行规定》、《物业管理师资格考试实施办法》和《物业管理师资格认定考试办法》，将物业管理师资格正式纳入了国家专业技术人员职业资格系列，标志着物业管理师制度的初步建立；*年5月，建设部印发《关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知》，明确要求建设部职业资格注册中心和中国物业管理协会加强协调配合，在建设部、人事部的监督指导下，共同做好物业管理师职业资格的有关工作；同年6月建设部发文成立了全国物业管理师制度管理委员会，负责组织和协调物业管理师制度实施和管理工作。此后，有关各项工作顺利起步，并于当年10月举行了全国物业管理师认定考试。*年12月，人事部办公厅和建设部办公厅联合下发了《关于公布物业管理师资格认定考试结果的通知》，全国有1119名从业人员取得了物业管理师资格。首批物业管理师的诞生，预示着物业管理师制度全面实施的良好开局，是我们行业发展进程中的一件大事。今天，中国物业管理协会在广州隆重召开全国首批物业管理师大会，我想借此机会就物业管理师制度建设谈四个方面的问题。

一、从业人员素质与职业资格制度

1.从业队伍的壮大对社会经济的贡献

我国物业管理是伴随着住房制度改革和住房商品化进程产生的新兴行业，从*年*市诞生全国第一家物业管理公司和第一批物业管理从业人员开始，短短二十六年时间里，物业管理从业队伍经历了从无到有、不断发展壮大的过程。据不完全统计，全国从业人员已超过350万人，分布在3万多家物业管理企业。岗位类型从操作层的保洁、绿化、维修、秩序管理，管理层的项目经理、管理处主任、部门经理到决策层的各类总监、副总经理和总经理；服务领域从单一类型物业到综合性物业，从纯市场化的物业管理到机关、企事业单位的后勤社会化物业管理，从新建物业到房改房和老旧住宅小区管理。目前物业管理范围已经覆盖了住宅、写字楼、工业区、学校、商场、医院、机场、会展中心、体育场馆、步行街等，去年以来还进入了对乡村的管理；管理面积超过100亿平方米的房屋，已经将全国城镇50%以上的不动产纳入了我们的日常管理中。

随着住房成为大多数居民家庭的最主要财产以及财富积累的主要形式，居民对住房财产的使用、维护、保值讲了较强的服务需求；随着人民群众生活水平的提高，大家对居住环境、社区秩序也有了较高的追求；与此同时，还产生了协调房屋所有权人公共空间、共用设施设备等共同利益的需要；由此形成对物业管理与服务的巨大社会需求。劳动密集性的行业特征和剩余劳动力的相对富裕，提供了物业管理行业广阔的就业机会。为满足业主不断增长的服务需求，广大物业管理从业人员在薪酬收入相对偏低、误解偏见相对较多的压力下，克服成本刚性增长和服务收费缺乏弹性等诸多困难，不断提升物业服务的品质。他们的辛勤工作不仅改善了人居和工作环境，维护了社区的和谐稳定，提高了城市管理水平，而且扩大了住房消费，推动了经济增长，促进了现代服务业的发展。北京、上海、*等城市物业管理企业创造的产值已占当地国民生产总值的2%左右。

2.专业素质的差距对行业发展的制约

在充分肯定物业管理从业人员对社会经济作出贡献的同时，我们应当清醒地认识到，与从业队伍在数量的快速增长相比，其专业素质并未得到同步提高。尽管伴随着物业管理的发展，涌现了一大批优秀的物业管理职业经理人，并逐步成长为行业发展的中坚力量，但多种原因造成从业人员队伍的整体建设滞后于行业的发展。一是物业管理行业起步较晚，人才储备基础薄弱，队伍建设跟不上行业的快速发展；二是从业人员来源各行各业，其专业背景的多样性和差异性，加上缺乏严格的专业训练，显露出整体素质参差不齐，部分经理人的专业素质与所在岗位的要求有明显的差距；三是与物业管理的上游产业（如房地产开发）相比，微利甚至亏损的经营状况，以及较低的薪酬待遇标准，难以吸引高学历高素质的人才；四是现阶段我国物业管理还处于扩张型发展时期，客观上需要大量的物业管理专业人员满足市场需求，但在没有严格准入制度的情况下，入行人员良莠不齐、鱼龙混杂的现象难以避免。

从业人员专业素质的差距突出表现在称职的职业经理人匮缺，现有部分管理人员在法律知识、职业道德、业务水平和组织协调能力等方面都与承担的任务不相适应，人才的短缺已经成为制约行业进步的“瓶颈”。个别运作不规范的企业和专业素质较低的从业人员的存在，使一些物业服务水平不尽人意，客户关系紧张，收费率下降，甚至引发激烈冲突和矛盾，降低了行业的公信力，损害了行业的形象，严重影响了行业的可持续发展。提高从业人员专业素质，已经成为物业管理行业的当务之急。

3.职业资格制度的确立对现实难题的破解

针对物业管理从业人员素质普遍偏低的状况，*年，建设部人事教育司和房地产业司联合下发了《关于实行物业管理企业经理、部门经理、管理员岗位培训合格上岗制度的通知》，对物业管理企业有关重要岗位实行持证上岗制度。该制度在实施过程中，逐步总结出物业管理企业有关管理岗位人员的必备知识和必备能力，建立起一套既考察基础知识，又注重实际能力的考核方法。持证上岗制度实施后，全国有十万名以上的物业管理从业人员通过了物业管理基础理论和专业知识的培训，这对提高从业人员的理论水平和专业技术起到了积极的作用。与此同时，全国各地的房地产行政主管部门和物业管理行业协会以及有关培训机构，也根据实际情况和地域特征，因地制宜地对本地区的从业人员进行多种形式的岗位培训，不同程度促进了物业管理从业人员执业能力的提高。

但是，持证上岗制度的初级性、试验性和弱强制性都决定了该制度的局限性。随着物业管理行业的迅猛发展以及对物业管理认识的不断深化，大家逐步认识到，对物业管理从业人员实行更加严格的行业准入制度，是提高从业人员专业素质的必要途径。因此，*年6月份出台的《物业管理条例》第三十三条明确规定：“从事物业管理的人员应当按照国家有关规定，取得职业资格证书。”

《物业管理条例》之所以将物业管理从业人员职业资格设定为行政许可，是基于对物业管理服务公益性的基本判断。物业管理的专业管理人员，包括物业服务企业经理以及管理处主任（项目经理）等，作为物业管理的直接组织者，其业务能力和素质高低，直接关系到物业的承接查验、维修养护等管理服务水平，直接关系到业主的共同利益和社会公共利益的维护。物业管理活动的特殊性，经营管理的专业性以及涉及学科多、管理复杂等特点，决定了物业管理从业人员，尤其是经营管理专业人员，只有全面掌握物业管理的法律法规，具备扎实的物业管理知识和良好的实践经验，具有较强的经营管理能力，才能保证物业管理的正常运作，妥善处理物业管理活动中的各类问题，为业主提供价有所值的服务，使所管物业保值增值。因此，实行严格的准入控制，要求相关从业人员必须达到从事物业管理行业必备的学识、技术和能力，有利于从根本上扭转行业人才短缺的被动局面，切实提高从业人员的整体专业素质，以适应行业发展的需要。

二、物业管理师制度与物业管理科学发展

党的*报告将“深入贯彻落实科学发展观”作为全党和新一届中央委员会的指导方针和战略思想，*报告讲：“科学发展观，第一要义是发展、核心是以人为本，基本要求是全面协调可持续，根本方法是统筹兼顾。”新时期我国物业管理贯彻落实科学发展观，同样要从“发展”、“以人为本”、“全面协调可持续”和“统筹兼顾”四个方面入手，扎实做好各项工作。物业管理师制度，正是围绕了“以人为本”（以业主和物业管理从业人员为本）的核心，统筹兼顾物业管理师的综合素质，以达到物业管理关系的全面协调和物业管理行业的可持续发展。因此，推行物业管理师制度，是物业管理科学发展的必然选择，也是促进物业管理科学发展的制度保证，必将对我国物业管理行业的可持续健康发展产生深远的影响。

1.物业管理师制度是物业管理科学发展的必然选择

（1）物业管理师制度的实施有利于推进物业管理的专业化进程

物业管理专业化是指物业管理专业人员在掌握和了解法律、经济、工程、环保、消防以及公共关系、心理学等多方面学科和知识，并经过相关专业岗位实践锻炼的基础上，成功满足物业管理执业标准的过程。一方面，随着科学技术的发展，现代楼宇的智能化程度不断提高，客观上要求物业管理从业人员必须具备相应的专业技术水平，以满足物业设施设备运行、维护和管理的需要；另一方面，业主对物业管理消费和财产管理意识的增强，主观上要求物业管理从业人员必须具备管理物业、服务业主的专业知识和技能。物业管理师制度的实施，正是通过执业准入控制的方式，保证了物业管理职业经理人必须具有相当的学历和工作经历，掌握相关的专业知识、技术和能力，必须是有能力承担有关专业管理工作的专业人才；同时，也为社会提供了评判物业管理师专业能力的标准和依据。

（2）物业管理师制度的实施有利于促进物业管理的规范化进程

规范物业管理行为是《物业管理条例》以及其他物业管理政策法规的基本目标，物业管理师制度通过规范物业管理从业人员进而规范物业管理行为，无疑是最有效的治标之法。《物业管理师制度暂行办法》规定，从业人员必须通过考试才能取得物业管理师资格，物业管理师必须经过注册才能执业，物业管理项目负责人必须由物业管理师担任。随着物业管理师制度的全面推行，物业服务企业聘用未取得物业管理师从事物业管理活动的，必须承担相应的法律责任，给业主造成损失的，应当依法承担赔偿责任，《物业管理条例》第六十一条关于法律责任的规定也将真正落到实处。

（3）物业管理师制度的实施有利于促进物业管理的市场化进程

物业管理区别于传统房屋管理的基本特征是市场化，物业管理的市场化不仅表现为物业管理服务的等价有偿和市场选择，同样表现为物业管理劳动力要素的市场化。物业管理师制度的推行，确立了物业管理职业经理人的社会地位，对物业管理师应当具备的执业能力作了明确规定，不仅有利于业主通过拥有物业管理师的数量来判断选择高水准的物业服务企业，而且有利于物业管理师通过市场定价来选择从业单位。今后企业的竞争，将会凸现在人才的竞争上，通过市场资源和人才资源的优化配置，促进行业的优胜劣汰，打造一批具有优秀管理团队的品牌企业，改变目前行业鱼龙混杂的状况。

（4）物业管理师制度的实施有利于促进物业管理的国际化进程

物业管理起源于西方市场经济国家，英国、美国、欧盟以及我国港台地区在物业管理实践中积累了许多成熟的经验。在物业管理从业人员的管理上，美国的注册物业管理经理制度、英国的皇家特许屋宇经理制度、香港的注册房屋经理制度等都对我国物业管理从业人员的管理具有借鉴意义。社会经济全球化进程的加快，我国加入WTO的客观形势，海外物业管理企业大量进入内地市场的现实，都要求我们的专业人员资格制度与国际通行规则接轨。物业管理师制度的建立，不仅顺应了时代的潮流，而且有利于促进我国物业管理的国际化进程。

物业管理的专业化、规范化、市场化和国际化，是我国物业管理科学发展的基本方向，物业管理师制度对物业管理专业化、市场化、规范化和国际化进程的有力推进作用，决定了物业管理师制度是我国物业管理科学发展的必然选择。

2.物业管理师制度是物业管理科学发展的制度保证

物业管理师制度不仅符合物业管理科学发展的方向，而且为物业管理科学发展提供了制度保证。为向社会提供合格的从业人员，我们在制度设计中充分考虑到物业管理师应当具备的基本条件。

（1）相当的学历背景

申请参加物业管理师资格考试的人员，必须取得经济学、管理科学与工程或土建大专以上学历，取得其他专业相关学历、学位的，报考条件中相应增加两年的工作年限和从业年限限制；

（2）相关的专业知识

物业管理师资格考试科目为《物业管理基本制度与政策》、《物业管理实务》、《物业管理综合能力》和《物业经营管理》四门，其中涵盖了物业管理、建筑工程、房地产开发与管理等专业知识，包括物业管理相关法律、法规和政策规定，涉及经济学、管理学、社会学、心理学相关学科的知识。

（3）相应的执业技能

从物业管理师的执业范围来看，物业管理师的执业技能应包括：①制定并组织实施物业管理方案；②审定并监督执行物业管理财务预算；③查验物业共用部位、共用设施、设备和相关资料；④负责房屋及配套设施设备和相关场地的维修、养护、管理；⑤维护物业管理区域内环境卫生和秩序等等。

（4）丰富的实践经验

根据申请参加物业管理资格考试人员的不同学历背景，物业管理师制度规定了不同的工作年限和从业年限标准，其中中专学历的必须从事物业管理工作满8至10年，取得博士学位的也必须从事物业管理工作满1年。

（5）良好的职业道德

物业管理师应当妥善处理物业管理活动中出现的问题，按照物业服务合同的约定，诚实守信，为业主提供质价相符的物业管理服务，对注册物业管理师建立诚信档案，接受业主和社会的监督；

3.物业管理师制度对物业管理科学发展的深远影响

（1）提升行业竞争能力

不同于其他资金密集型和技术密集型行业，劳动密集型的特征决定了人力资本是物业管理行业创造价值的关键要素，人才是物业管理的核心竞争力。对于企业来讲，拥有一定数量的注册物业管理师不仅增强了其经营项目的竞争能力，而且有利于企业资质等级的评定和品牌形象的树立；对于行业来讲，拥有一定规模的物业管理师，不仅有利于造就一支懂经营、精业务、重服务、守道德的职业经理人队伍，而且有利于业主将物业管理作为建筑物管理的首选模式。

（2）强化企业风险意识

物业管理是一种企业以较少资本管理业主庞大资产的行业，随着业主财产观念的增强和维权意识的提高，物业服务企业的管理风险日益加剧。物业管理师制度规定，物业管理项目的关键性文件，必须经物业管理师签字实施，并承担相应法律责任，这都要求物业服务企业强化物业管理师的责任风险意识，不断提升职业水平，避免因职业失误承担法律责任。

（3）完善现代企业制度

由于历史的原因，现阶段我国仍有大量物业服务企业尚未建立法人治理结构合理的现代企业制度，这在一定程度上制约着企业的做大做强。物业管理师制度规定，物业管理项目负责人应当由物业管理师担任，物业管理师只能在一个具有物业管理资质的企业负责物业管理项目的管理工作，这就意味着今后的物业服务企业中，所有者和经营者的分离，决策层和管理层的分工，注册物业管理师担任职业经理人将成为常态。物业管理师的大量出现，为现代企业制度的完善奠定了人才基础，有利于企业的兼并重组和优胜劣汰，有利于提高物业管理行业的规模效益。

（4）优化人才激励机制

专业管理人员职业准入制度的实施，提高了物业管理师资格的含金量;物业管理师与经济师中级技术职称的挂钩也会激发从业人员加强学习与参加考试的积极性;随着物业管理师制度的逐步推进，客观上会形成对现有物业管理经理人队伍的清理。它既能给在职的从业人员带来压力，迫使在职人员认真学习政策法规，不断更新知识和增强技能，加强提高处理问题的能力，尽快加入到物业管理师的队伍中来,成为称职的管理者。同时，也会吸引更多业外优秀人才进人业内。随着有关物业管理师薪资报酬的增加和专业地位的提升，势必优化人才激励机制，提升人力资源的合理配置和有效利用。

（5）改变经济增长方式

长期以来，我国物业管理行业的经济增长方式是粗放型的，专业分工的粗糙和专业人才的短缺，致使许多物业服务企业保持着“大而全”“小而全”经营模式，人力成本居高不下，企业包袱日益加重。物业管理师制度的推广，为行业改变经济增长方式提供了可能。在《劳动合同法》全面实施的背景下，一批具有物业管理人才优势的企业，将实现由物业服务经营商向物业服务集成商的角色转换；一批品牌物业服务企业的工作重点，将从直接从事低附加值的基础管理服务向承担高附加值的资产管理服务转变。

（6）改变行业社会形象

如果说《物业管理条例》的颁布确立了物业管理行业的法律地位，那么物业管理师制度的实施则确立了物业管理从业人员的专业地位。长时间以来，物业管理从业人员被视为重复简单劳动的复制者，社会认同感不高，一些从业人员为此困惑迷茫，或选择观望、或选择离开，致使行业内原本不多的专业人才流失严重。物业管理师制度的推行，把物业管理师纳入全国专业技术人员职业资格证书系列，将大大改善行业社会形象，提升行业社会地位。

三、制度实施情况与下步工作安排

1.物业管理师制度实施情况

（1）职责分工和机构设置

为落实国人部发[*]95号文件要求，进一步做好物业管理师制度的实施工作，建设部办公厅于*年5月下发了《关于实施物业管理师制度职责分工有关问题的通知》，明确了相关部门在实施物业管理制度工作中的具体职责分工。为加强对实施物业管理师制度的领导和组织管理，建设部办公厅于*年6月下发《关于成立全国物业管理师制度管理委员会的通知》，正式成立“全国物业管理师制度管理委员会”，负责组织和协调物业管理师制度实施和管理工作。

（2）考试大纲和参考教材

在建设部人事教育司和房地产业司的指导下，在部执业资格注册中心的组织下，中国物业管理协会编写了《物业管理师资格考试大纲》,并在*年8月通过人事部的审定。中国物业管理协会组织编写的《中国物业管理师职业资格考试参考教材》于*年8月正式出版发行，为参加物业管理师资格认定考试人员的考前复习创造了条件。

（3）师资培训和考试命题

中国物业管理协会分别于*年9月和*年3月进行了首期物业管理师师资培训工作，来自全国28个省、自治区、直辖市的学员共506人次参加了四个科目的培训，其中410人次通过考试并获得《物业管理师师资证》。在汇总首期四个科目师资培训成绩优秀者（总分80分以上且口试75分以上）名单基础上，中国物业管理协会建立了“中国物业管理师师资库”，向全社会推荐物业管理师资格考试培训的师资人选。*年9月，全国物业管理师认定考试办公室组织了4名在物业管理行业内具有一定知名度，从事或研究物业管理工作多年的专家，组成认定考试科目《物业管理实务》的命题专家组，顺利完成了两套试卷的设计、初审、组卷和终审等命题工作。

（4）认定考试和审核公示

*年10月28日，全国30个省、自治区、直辖市共1391人通过省级认定考试管理机构的初步审查，参加了物业管理资格认定考试。考试结束后，全国认定考试办公室拟定了《评分工作办法》，作为各地省级考务部门的阅卷评分依据，*年11月底，各地试卷评分及汇总工作基本结束，全国共有1294人考试合格。*年初，建设部执业资格注册中心和中国物业管理协会组织人员对考试及格申报者的材料认真审核，通知部分不符合申报条件人员及时补充了申报材料。*年8月和11月，在全国认定考试办公室对符合认定考试条件的人员名单进行了两次公示，对相关投诉举报材料进行了调查核实后，全国共有1119名从业人员符合条件。*年12月10日，人事部、建设部联合审批并公布了认定考试合格人员名单。

2.认定考试暴露出来的问题

这次认定考试取得了圆满成功,但也暴露出的一些值得我们认真关注的问题。首先是参考人员数量偏少。尽管有些人是因为受到中级职称和专业论文两个硬性条件的限制不能参考，但总体看，还是反映出具备一定工作年限和工作经验的职业经理人数远远不能适应行业的发展。以河南省为例，截至*年底，全省共有1260多家物业服务公司，从业人员10多万，管房面积达2亿多平方米，由此推算，至少需要2000名左右经理人。而此次获参考资格的仅29人，实际参考21人，及格18人，认定16人；其次是地域差别过大。最多的广东省212人，最少的江西、青海仅1人。10—50人的省份（直辖市、自治区）17个，少于10人的省份（自治区）7个。北京、上海、*、重庆四个直辖市加广东省的准考人数占全国总数约40%。这反映了不同地区物业管理发展水平及人才状况的明显差异；其三是部分人员的考试成绩很不理想。在如此严格的学历、职称、从业时间、工作业绩等申报条件，以及不搞偏题的出题原则下，仍有85人没有达到及格线，有两个省不及格人数占到参考人数的20－30％，最低分数不到20分，以这种政策水平负责管理工作确实让人担心；其四是运用政策法规对案例的分析能力亟待提高。从各种题型得分情况看，案例分析丢分最多，这暴露出一些经理人对法规学习十分欠缺，理解差，实际处理问题能力薄弱。尽管这次只是对资历较长人员的认定考试，下步将举行较大范围的全国物业管理师统一考试，相信会有一些后起之秀有突出表现，但不可否认，认定考试结果在一定程度上反映了行业人才短缺、素质亟待提高的突出问题，加快经理人队伍建设的任务迫在眉睫。

3.下一阶段主要工作

12月初，全国物业管理师制度管理委员会工作会议在三亚召开，建设部人事教育司、住宅与房地产业司、职业资格注册中心和中国物业管理协会的有关负责同志到会，对一年多的工作进行了认真总结，对下步工作的开展达成了一致意见。有关部门将通力协作，做好以下各项工作。

（1）积极协调人事部，争取明年初由各省、自治区、直辖市人事部门向这次认定的人员颁发人事部统一印制，人事部、建设部用印的《物业管理师资格证书》；

（2）由中国物业管理协会制发“物业管理师诚信自律规则”,在资格证书颁发的基础上,抓紧建立首批物业管理师信用档案体系(物业管理师信用档案软件研制工作已经完成)；

（3）研究物业管理师注册工作内容，制订“物业管理师注册工作办法”，并对首批取得资格证书的物业管理师进行初始注册；

（4）由于国家行政性收费立项工作暂停，物业管理师资格考试收费项目未能得到财政部门的批复，今年的物业管理师考试未能如期进行。我们将加快协调相关部门，促成考试收费早日立项，争取明年四月份开展首次物业管理师考试，力保明年第三季度的考试如期进行;

（5）建立物业管理师资格考试命题专家库和试题库，编制“命题手册”和“命题规程”，保证考试命题工作的高质量；

（6）总结借鉴各地经验，组织制订“物业管理师执业实践标准”，并在全行业宣传推广；

（7）研究物业管理师继续教育的内容，制定“物业管理师继续教育办法”，开展首批物业管理师的继续教育工作；

（8）加强与香港、澳门、台湾及外国物业管理职业资格认定机构的交流联络，开展物业管理从业人员资格互认准备工作，鼓励符合条件的港澳有关人员参加物业管理师资格考试。

四、物业管理师与行业历史使命

1.行业的进步与成就

从*年至今，中国物业管理走过了二十六年的发展历程，而对绝大多数城市来说，物业管理是从1994年建设部制发的33号令（即《城市新建住宅小区管理办法》）之后起步的。然而，就是在不长的二十六年时间里，确切地说在短短的十三年，我们拥有了世界上最大的管理规模，最快的增长速度，最多的服务企业和最庞大的从业人员队伍；我们具有从中央到地方多层次的物业管理政策法律制度，已逐步形成一个内容全面、结构合理、科学规范、特色鲜明的物业管理政策法规体系；我们确立了物业管理企业资质管理和从业人员职业资格制度，通过国家行政许可来规范物业服务企业和从业人员；我们尝试地将物业管理与社区管理结合起来，建立起一套有效的调处和解决物业管理纠纷的综合机制；我们的服务理念日益与国际接轨，我们的服务品质在快速提升，我们的客户满意度在不断增长；我们的竞争机制逐步形成，分业经营稳步推进，公平、公开、公正的物业管理市场在逐渐形成；我们的职业经理队伍日益壮大，越来越多的品牌企业正在涌现；我们的物业管理观念渐入人心，越来越多的业主对物业管理从被动接受转化为主动参与。在计划经济向市场经济转轨的过程中，我们用最短的时间走过了“要不要搞物业管理”的萌芽起步阶段，进入到“怎样搞好物业管理”的初级发展阶段。我国物业管理环境的日新月异和物业管理事业的突飞猛进，不仅得到国内社会的高度关注和充分肯定，而且也得到许多港澳台以及外国同行由衷的好评和赞赏。

2.行业无法回避的挑战

物业管理行业在取得有目共睹成绩的同时，也暴露出许多问题和矛盾。除了前面提到专业人才的缺乏外，还有以下问题表现较为突出：建设单位方面，部分开发商未能主动履行前期物业管理的各项法定义务，开发遗留问题和建管不分仍是物业管理纠纷的主要原因；物业服务企业方面，部分企业在管理服务中不能保质保量，不能做到“以客户为中心”和诚信经营，在市场竞争中不能公平有序，恶性竞争、建管衔接和项目交接等问题未能得到妥善解决；业主方面，部分业主公共权利淡漠、契约精神缺失，不遵守管理规约。部分业主团体热衷于动辄炒掉物业服务企业，而对业主共同事务的管理缺位，影响到物业管理正常秩序的建立；行业管理部门方面，一些地方政府的有关部门对物业管理定位存在偏差，强加给物业管理行业过多的社会职能，一些地方热衷于扩大政府指导价的适用范围，过多地采用行政手段干预物业服务价格；行业协会方面，总体表现为力量较为薄弱，维权职能不到位，自律机制不健全，行业自我约束、自我管理的机制尚未形成；媒体方面，部分媒体在相关新闻报道时，存在过分放大物业管理负面影响的舆论导向，不但没有起到正确引导和规范物业管理各方主体的作用，反而加深了群众对物业管理的误解，有的甚至对一些矛盾和纠纷的激化起到了推波助澜的作用。上述问题的存在，影响了企业的经营绩效，加大了企业的管理风险，降低了行业的社会公信力，不利物业管理行业持续健康发展。

我们还应当看到，今年以来，随着相关政策法律的陆续出台，物业管理的法律环境发生了重大变化，促进了物业管理的法制化进程，但也产生了一些新的问题。《物权法》实施后，业主对建筑物共有部分产权的明晰和对地面车位等共有部位经营收益的诉求，对自行管理或委托其他管理人管理建筑物的自由选择，给物业管理行业带来了更大的生存竞争市场压力；《劳动合同法》的出台，必然导致劳动力成本的上升，对于劳动密集型的物业管理行业来说，无疑意味着更大的成本压力和经营风险；《物业服务成本监审办法》的相关规定，使政策性住宅小区的物业管理成本更加透明，物业服务费的价格监管更加严格；旧的矛盾尚未解决，新的问题不断出现，行业要继续发展壮大，必须直面所有的困难和挑战。

3.光荣艰巨的历史使命

党的*报告讲了实现全面建设小康社会奋斗目标的新要求，要确保到二0二0年全面建成小康社会，需要包括物业管理行业在内的各行各业发挥应有的作用，作出更大的贡献。今后的十几年是物业管理攻坚的关键时期，我们既要看小康社会建设的美好前景，又要充分认识到建设过程的艰难曲折；既要对物业管理的发展前景充满信心，又要做好长期艰苦奋斗的思想准备。

新的时期，承载着全社会的希望和重托，面临着完善自身和服务社会的双重挑战，物业管理行业应自觉承担以下四个方面的历史使命。

一是不断提高专业服务水平，满足人民群众日益增长的物业管理需求。现阶段物业管理的许多问题，是源于人民群众物业管理需求的日益增长与优质物业管理服务的有限供给之间的矛盾，高质量的服务是化解各类矛盾的最好方法，要提升客户满意度，改善物业管理的行业形象，必须从提高专业服务水平入手，而提高专业服务水平，必须从提高从业人员的专业素质入手；

二是不断改进企业管理水平，构建和谐稳定的社区环境。目前我国正处于社会转型期，存在着不少影响社会和谐的矛盾和问题，物业管理行业的公共性和综合性、持续性和长期性、受益群体的广泛性和差异性，都对企业的管理水平讲很高的要求，只有精于管理、善于协调，才能实现社区安定和社会稳定的和谐目标；

三是不断提升产业创富能力、实现客户价值和企业效益的同步增长。一方面，良好的物业管理，能够使物业保值增值，科学的资产管理，能够为客户创造价值，另一方面，物业服务企业通过经营活动，取得自身效益的同时，也在为社会创造财富。随着物业管理产业化程度的提高，作为新的经济增长点，物业管理行业创造的产值在国民经济中比重将日益提高；

四是不断增强行业创新能力，探索具有中国特色的物业管理发展道路。在《物权法》赋予业主更多的选择权和监督权的背景之下，物业管理行业的生存要依靠优良的服务，物业管理的发展要依靠不断的创新。物业管理行业只有不断进行观念创新、理论创新、制度创新、机制创新、经营创新和技术创新，才能在激烈的服务市场竞争中保持核心竞争力，探索出一条符合中国国情、具有中国特色的物业管理发展道路。

4.物业管理师的时代责任

在承上启下的物业管理发展关键阶段，首批物业管理师诞生了，其意义远远超过1119人的数量。物业管理师称谓光荣、使命艰巨、任重道远。作为长期从事物业管理工作，具有丰富实践经验的从业人员，有幸通过认定考试并取得物业管理师资格，这是政府主管部门对大家以往工作的充分肯定；作为物业管理师制度的受益者，有幸成为中国物业管理史上首批物业管理师，理应自觉承担起时代赋予我们的推动行业发展进步的历史使命。因此，我想借会议的机会，讲以下六个方面的要求。

（1）勤于学习、与时俱进

物业管理师作为物业管理活动的直接组织者，只有具备扎实的物业管理政策水平和良好的实践经验，以及较强的业务素质与经营管理能力，才能胜任工作。取得物业管理师资格，并不意味在各方面都领先于同行，“尺有所长、寸有所短”，首批物业管理师应保持清醒的头脑和谦逊的作风，寻找自身的差距和不足，要通过自学，弥补相关知识的欠缺；通过接受继续教育，实现专业知识的更新，把握行业发展最新动态；通过学习业内同行的经验，不断改进自身的工作。只有加强学习，才能做到与时俱进，实至名归。

（2）精于业务、术有专攻

物业管理的内涵是通过管理者的专业管理，延长建筑物及其设施设备的使用寿命，使物业保值增值；通过多层次的服务，让业主置身于舒适的居住和工作环境中。因此，服务是宗旨，管理是生命线。对在座的首批物业管理师，取得职业资格并不难，但要成为一个真正合格和优秀的职业经理，还要作出不懈的努力。我们面对着尙不完善的法制环境和不成熟的消费群体，以及建管不分体制所带来的众多复杂问题，要求管理者不仅熟悉政策法规，依法办事，而且要有良好的分析应变能力，在特定业务领域有所精专，能随时处理复杂问题，避免纠纷和矛盾激化，创造和谐氛围。此外，物业管理师在企业风险防范中承担着重要责任，要高度重视并研究物业管理行业风险发生的规律，切实加强风险控制和防范能力，建立事前科学预测、事中应急处理、事后妥善解决的风险防范和危机管理机制，加上先进的风险管理技术，以规避、转移和控制风险，为企业减小经营风险,为业主创造安宁环境。

（3）严于自律、诚实守信

现代社会对专业人士或职业经理的道德标准要求绝不亚于其专业技能，物业管理师不仅是业务的能手，也应该具有良好的职业操守。在物业管理服务工作中，物业管理师应当珍惜自己的职业声誉，具有强烈的事业心、高度的工作责任感和爱岗敬业的精神，尽量做到忠诚客户、忠诚企业、忠诚同行的完美统一，诚实守信、勤勉尽责。中物协将和地方协会一起探索建立行业协会对物业管理师道德规范自律约束的行规。

（4）善于协调、构建和谐

物业管理工作涉及面广,要求物业管理师不仅熟悉物业管理政策法规，依法办事，而且要有娴熟的协调沟通和分析应变能力，以及在处理客户关系与有关各方面关系过程中应承担重要的责任。包括与业主的沟通，建立良好的关系，及时处理投诉；与开发建设单位的沟通，通过早期介入，减少入住矛盾；与公用事业单位的沟通，分清责任，各司其职；与专业公司的沟通，加强服务质量的监管；与政府相关部门的沟通，主动接受指导和监督。由此避免和减少纠纷的产生和矛盾的激化，创造和谐的物业管理氛围。

（5）乐于奉献、率先垂范

面对现阶段物业管理出现的诸多问题，物业管理追求的应是经济效益、社会效益和环境效益的和谐与统一。因此，首批物业管理师肩负着带领企业和宣传行业的重任，应当具有宽广的胸怀和长远的眼光，在企业发展和行业宣传中发挥率先垂范的作用，自觉参与团队建设，主动承担社会责任，积极维护行业形象，真正起到先锋和模范的作用。

（6）勇于创新、引领行业

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加强社会宣传，引导公众参与，努力形成城市管理工作合力

城管工作难、执法环境差主要是城市管理工作起步晚，群众对城管法律法规认知度不高，影响了群众对城管部门的客观公正评价。

为此，海安县城管局每年都制定《城管信息宣传和城管文化建设实施方案》，并认真组织实施。一是和新闻媒体建立正常关系，在《海安时报》每月开辟两期城管专版，在电视台定期制作“举案说法”、“记者视线”专题节目，弘扬先进典型，曝光不文明行为。二是在城区出入口、重要节点设置大型城管公益广告，在主要街道、人流密集区设立城管宣传栏、城管文化墙（廊），形成城管宣传视觉冲击力。三是建立城管新闻发言人和网络回帖员制度，利用“西祠胡同”、海安论坛、城管短信呼等网络移动平台，宣传城管知识，倾听群众呼声，引导社会舆情，解决民生难题。四是每年5月、10月各用1个月时间，开展城管进机关、进社区、进学校、进企业、进工地、进商家等宣传服务活动，让城管融入社会方方面面。五是搭建社会公众参与平台，坚持信息公开、决策公示、专家咨询、意见征集、社会听证等制度，积极开展“开门办城管”专题系列活动，让社会各界走进城管、参与城管。

三年来，人们对海安城管的知晓度、理解度、支持度、参与度明显提升，城管与群众的良性互动机制正在形成，市民参与城市管理工作的热情日益高涨。

创新体制机制，狠抓责任落实，全力实施市容环卫责任区制度

市容环卫责任区制度是城市管理的重要抓手，是提高管理效能的重要途径，是公众参与的助推剂。尤其是经济欠发达地区，资金投入少，更应在体制机制上做文章，在落实责任上下功夫。

一是创新“大城管”体制机制。三年来，海安县对城市管理职责进行了重新洗牌，调整了县镇两级政府的城市管理职能，强化了镇、街道、社区在城市管理中的主体地位。二是创新市容环卫责任区管理方法。统一制作市容环卫责任状，明确业主的责任区域、内容和标准，增强了业主的责任意识；建立了沿街单位、商家信息数据库，并及时更新，将城市管理元素逐一进行精准化、动态化、长效化管理；对市容管理示范路推行责任单位和作业、管理、执法“四位一体”的路段负责制，保证了责任区制度落实。三是创新市场化、物业化城市管理模式。对市容管理示范路正在进行市容环卫作业管理物业化试点，对城市“牛皮癣”、墙面粉刷广告和商业条幅清理进行“三位一体”捆绑式招标，对环卫保洁、垃圾收运、处理和设施维护等推行服务外包，对占用城市公共资源的经营性项目公开拍租，逐步实现了作业、管理和执法“三权分立”。

突出重点难点，实施铁腕整治，大力提升户外广告管理水平

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提起陈希龙老人，执法局的很多人都认识他，他曾是一名老上访户，曾经联名105户居民写信上访，反对在西苑社区设置置业服务点，是什么使这位老人的态度发生了如此大的改变呢？

西苑社区南门从执法局成立时就是市容管理工作的一个难点，规划建设的欠账十分突出，庞大的社区内人口众多，物业管理混乱，小区内早市、夜市摊点占道经营，居民随意破坏小区绿化，位置上又紧靠临沂第二小学，交通压力大，管理容易反弹。尽管兰山分局采取了多种措施加强管理，西苑社区的长效管理却一直没有实现。金雀山城管执法所成立以来，辖区中队结合西苑社区靠学校、摊点多、人车流量大的实际，一方面采取当面劝解、示范引导、发放宣传单、制作友情提示牌等形式加强宣传教育，另一方面设立置业服务点，解决部分生活困难的居民的生计问题。同时，协调社区制作置业服务摊点“公示牌”摆设在小区路边，征集居民意见，积极营造社区和中队齐抓共管、居民人人参与的良好氛围。

置业服务点设置初期，很多居民对在社区内设置服务点抱有怀疑态度，长期忍受油烟、垃圾污染之苦的居民们甚至在陈希龙老人的带领下联名上访，坚决反对把摊点群留在小区内。执法人员一方面积极上门做居民们的思想工作，另一方面联合社区居委实地调研，合理规划，高标准建设置业服务点。执法人员不断加强巡查和规范管理，从早上7：30至晚上18：00不间断巡查，使置业服务点在很短的时间内就走上了正轨，不仅没有影响西苑社区的环境，还极大地方便了居民们的日常生活，实现了摊点、居民、执法管理的共赢。执法人员的辛勤汗水换来了居民们的理解和支持，他们一改往日坚决反对的态度，积极参与到社区的建设和管理工作中，为执法工作献言献策。

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一、提出问题。我县地处粤东沿海的大亚湾和红海湾畔，具有较强的区位优势和资源优势，近年来经济发展势头迅猛，一些大项目陆续落户__，如投资120亿元的巽寮湾旅游开发区等大项目已完成评估和前期筹建工作并即将动工。以制鞋业为主的民营企业和以黄埠、吉隆为中心的鞋材生产基地以及以电子产品生产企业为主的白花太阳坳工业区也得到快速发展。伴随这些地区经济迅猛发展，流动人口急剧增加，移动通讯需求也越趋紧迫，而我县的移动通讯基站建设年限较早，设备较为落后（尤其是通讯载波数很少），根本无法满足经济迅速发展带来的巨大通讯需求。为解决我县移动通讯的瓶颈问题，我县移动、电信、联通等移动通讯运营商大大加快移动通讯基站的建设步伐。据统计， 20__年1月至今，我县新建移动通讯基站有200多座。星罗密布的基站构筑成的移动通讯网确实很好地解决了我县民众的移动通讯需求，但同时也对老百姓的身心健康造成一定影响，尤其是高高耸立的通讯铁塔和密密麻麻的通讯线路，使老百姓形成巨大的心理压力，致使针对移动通讯基站的投诉案件直线上升。20__年至20__年移动通讯基站的投诉案件只有10宗，20__年至今移动通讯基站的投诉案件上升为50多宗，移动通讯基站的管理问题已成为当前我县无线电管理工作的重点和难点。为此，无线电管理部门投入大量的人力、物力去处理日益繁多的针对移动通讯基站投诉的案件，并在处理过程中严格按照上级无线电管理机构规定的流程进行设备检测、出具检测报告，检测不合格的基站即时进行封存整改，检测合格的基站即时向当地群众进行多次科学的解释。我们付出巨大的努力去处理投诉案件，但是收效甚微，群众反响依然强烈，甚至出现部分群众强行拆除移动基站的事件。

一方面经济的迅速发展需要建设大量移动通讯基站进行保障；另一方面大量移动通讯基站的建设影响了老百姓的切身利益。如何平衡发展和民众利益是做好移动基站管理工作的关键所在，为此我们开展了以移动通讯基站管理为主题的无线电专题调研。

二、开展调研。为了彻底解决移动通讯基站难于管理好的问题，从而节约行政成本，提高工作效率，从3月16日开始，局分管无线电工作领导和无线电管理有关人员，通过现场察看、确认、走访等形式，就移动通讯基站情况进行了调查研究，现将有关情况综述如下：

此次调研活动分三个阶段进行。

第一阶段是进行新建基站站址确认工作。抽取县辖区内30个已确定站址但未进行站址确认的新建移动基站进行站址确认。站址确认的步骤如下：1、确认新建基站的位置属性。主要工作是现场了解新建基站所在地点是位于居民楼、小区、政府、医院、学校、自建当中的哪一种情况；2、确认新建基站的经纬度；主要工作是使用gps确认新建基站的经纬度并填写站址确认表格；3、取证。主要工作是现场察看基站建设方有无未报先建的行为，如发现有未经站址确认就安装天线、设备或进行机房装修的行为必须进行拍照取证，以便作为日后进行处罚的证据；4、查看文件。主要是检查基站建设方是否与业主签定房屋使用合同。

第二阶段是进行新建基站的验收工作。抽取县辖区内30个已通过站址确认但未进行验收的新建移动基站进行验收。基站验收的步骤如下：1、现场察看通讯设备是否已接电源，是否已开通工作；2、进行设备检测。我股技术人员现场用专业测试设备对移动通讯基站的发射机进行测试，检查发射机的指标是否符合《无线电管理条例》规定的标准，并出具检测报告；3、进行辐射测试。主要工作是用电磁场强辐射表测试天面天线附近的电磁强度，检查电磁强度是否符合规定的一级、二级居民生活区辐射标准，并出具测试报告；4、查看发射天线是否经过美化处理或者使用隐蔽天线；5、对现场进行拍照取证；6、查看文件。主要是查看基站建设方是否有经专业防雷公司确认的防雷设施合格文件。

第三阶段是进行群众走访。抽取县辖区5个将进行站址确认、5个将进行验收、5个已开通工作的新建基站，对周边的群众进行走访。走访的主要内容是了解当地民众对这些新建基站的反馈意见，了解新建基站是否对居民的生活、健康和安全造成影响，主要是了解基站建设方是否与周边民众进行过解释沟通，是否与村委会或者

物业管理公司和业主委员会签定合同。三、深入分析原因。通过此次调研活动，我们获得以下几个重要情况：

一、通过对周边群众的走访，我们了解到基站建设方在建设前期并未与周边群众进行沟通和联系；建设时未向群众进行合理解释，对群众的投诉置之不理；群众对身边的基站普遍存在恐惧心理和抵触情绪。

二、通过进行站址确认，我们了解到60%新建基站未进行站址确认就已安装了设备、天线，部分甚至出现已开通的情况。

三、通过进行基站验收，我们了解到50%基站出现未验收就已开通的情况；90%的新建基站发射机测试指标合格（县城新建基站均符合条例规定的标准，只有部分边远基站为了扩大覆盖范围将功率调大，但基本符合二级居民生活区辐射标准），证明新建基站并未对周边民众的健康造成很大影响。只有10%新建基站进行天线美化或者使用隐蔽天线；100%新建基站通过防雷合格验证，证明新建基站不会对周边民众生命财产安全造成影响。

通过深入分析以上情况，我们终于明白了移动通讯基站难于管理主要成因：一、基站建设方在确定站址时未与周边群众签订相关法律文件。如在农村建设的基站，建设方只有该楼的业主签订使用合同，并未与所在地的村委会签订同意建设意向书等相关法律文件。在居民小区建设的基站只与该物业管理小区签订同意使用意向书，但都没有向小区居民进行公示，没有进行征得2/3业主同意的法律程序；部分基站甚至建设在政府大楼、医院、学校等影响较大的敏感地区；上述情况造成民众新建基站的反响较大，而基站建设方基本漠视群众的反馈意见，造成周边民众对新建基站的抵触情绪越来越大，这是造成基站难于管理的主要症结所在；二、一部分新建基站在无线电管理部门未进行相关法定验证程序前就提前进入建设，导致部分民众形成基站无人管、不需管的观念，认为无线电管理部门行政不作为，对我们的解释置之不理，对我们的处理方法不置可否，这也是造成我们的投诉处理工作收效甚微、行政成本无休止增加、工作效率不高的原因，最终导致基站难于管理；三、大部分基站未对庞大的发射天线进行美化、隐蔽处理，导致群众存在巨大的心理阴影，从而出现抵触情绪，这也是导致基站难于管理的原因之一。

四、提出解决对策措施。

一、基站建设方必须在确定站址时与所在物业的管理方签订同意使用意向书等相关法律文件（如基站所在地为村，需与当地村委会签订合同；如所在地为居民小区，需与物业管理公司签订合同，并进行公示，必须征得2/3业主同意；严禁在政府大楼、医院、学校等建筑物顶楼建设基站）。

二、基站建设必须按规定流程进行，不能未报先建，不能私自开通，如在站址确认时发现安装了天线、设备或者在验收时发现已接电开通或发射指标不合格，上述情况一经确认，无线电管理部门将即时查封相关基站。

三、基站建设方遇到群众投诉需妥善处理、解释并向群众提供合法建设相关文件。

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关键词:团队式教学;教学改革;效果

一、相关研究现状的评述和主要研究问题

近年来,教学特色团队的研究方兴未艾。许多高职院校希望结合各自学校的办学特色、行业定位、人才培养优势等方面,探讨如何将教学团队融入到地方院校的教改实践中。单凤儒在商务课程中提出“学习团队”的概念。[1]她认为,团队式教学应从学生抓起,在班级内组建课程模拟公司有助于商务课程的学习。在她看来,团队教学的根本是学生的自理能力的挖掘,能在真实的协作中调动创造力。这对职业素养的培养具有重要作用。邱墉妃则强调教学需要分模块进行。[2]这就需要具有不同专业优势的教师负责模块教学的进行。她通过模仿企业管理的组织结构,将人力资源课程分解为六部分,让六位教师结合不同研究整合知识资源、各种专长,共同为学生传递学习心得。其他的教师的教改思路大体与上述两条路径类似。比如,许广玉的“课程方案团队”[3],童雅培、张艳等的“团队教学模式”[4]。在学生团队方面,李绢提出的“游戏体验教学”从学生参与游戏团队、活跃课堂气氛,带动知识技能学习方面进行有益的尝试。[5]

但是,这些研究存在片面性――学生团队和教学团队两者未能有机结合。教学团队的组建方面研究很多,学生团队建设研究相对薄弱。其一,许多只强调根据教学需要整合优势资源,关注团队教改方式。但对学生学法,特别是如何在团队教学中受益的讨论不足。其二,许多高校管理类、服务类课程均提及团队教学法应用,而对如何进行教师考核、学生测评的方面论述不够。结果是,团队教学的实施只停留“教”的形式上,“学”的效果却很少提及。

从整体性实施方案入手,本研究关注学生团队和教学团队的结合,以及同一课程中不同教师考核方法的整体设计。本文以物业管理课程改革为切入点,探讨课程设置中对不同教师知识背景的挖掘方法,关注学生团队式教学的学法(任务完成法)探索,希望对团队式教学理论应用提供借鉴。

二、核心概念界定

(一)团队教学

美国学者乔恩・卡曾巴赫和史密斯认为,团队是由具有技能的一群人,愿意为了共同的远景目标、业绩日标和方法而相互承担责任的个体所组成的群体。从这个角度,教学团队是以教书育人为共同目标,为完成特定教学目标而分工协作,相互承担责任的少数知识技能互补的个体所组成的团队。教学团队由于其成员组成的异质性、互补性以及团队成员间的平等关系,成员之间可以相互学习,取长补短。特别是以行业专家为中心的教学团队,可以充分发挥专家的带头作用,培养出一批教学科研的骨干,发挥每个人的特长和优势,把最新知识展现给学生,从而在整体上提高教学质量。

(二)任务完成法

众所周知,工作技能只有在一定的情景中才能具有实践意义。我们通过多媒体课件演示、工作道具模型,并结合岗位标准设计各种模拟职位,建立一个虚拟的工作环境,营造虚拟的企业管理环境――让学生身临其境,切实体验管理各个阶段的具体工作内容。通过角色扮演法,让学生承担一定的角色。然后,组建学习团队,小组共同探索和创造,集思广益,共同完成教师布置的扮演任务。在这一过程中,学生能检查课堂学习情况,从亲身体验的方式巩固理论知识。同时,教师对于任务中的难点、重点进行适当指导、点拨,有意识地培养学生动手、动脑的创新能力、团结合作的协作能力。

三、团队式教学的实施方案

(一)组建教学团队

传统教学模式下,要求一名专业教师统筹整个课程,安排具体的教学方式、手段,并要求在这门课程覆盖的每个知识点,都有扎实、深厚的知识储备。但实际上,很少人可以做到这一点。对此,团队教学法建立有专人主导、统筹本课程的教学计划,组建教学团队。这一教学团队包括了各个课程涉及的业内专家、老师,而且需要从复合、多方位的角度,发掘不同专家在课程知识点的不同优势,博采众长,以提高教学的深度和广度。

(二)确定团队带头人或主讲教师

团队负责人是团队的核心和灵魂,作为教学和教学研究的向导指挥,身兼教学、研究和带头人的多种角色,除应具有较高的教学水平、教研能力、创新教育的思想外,主要表现为一种非职位性的影响力,要求教学能力、研究能力和管理能力的高度统一并具有较好的组织协调能力和合作精神,在团队中要有较强的凝聚作用,品德高尚,治学严谨。建议由学科带头人、业内专家担任。

(三)确立团队目标

共同的愿景目标可以激发团队激情,凝聚工作向心力。比如,王婴教授倡导的《社会工作概论》,目的是培养学生树立一种“帮助人和解决社会问题”的工作理念。通过教学团队的组建,将这一教学目的的定位明确化为集体备课、授课的统一思想,有利于教师团队成员在教学实践中各尽其能,并在一个原则、理念下有机协调、共同努力。

(四)“分工+合作”机制

团队式教学包括分工和协作两个方面。首先是“分工机制”。在组建教学团队后,团队负责人应作好统筹、组织的带头人工作。根据专业教研室提供的教学大纲、教学要求,设置不同的“课程项目”。每个课程项目包括教学内容的部分章节、知识点,而且涵盖可以扩展的教学子项目。接下来,这些课程项目按照教师团队的各自特长、优势,根据教学要求进行分工,同时开展科研式的探索。通过不同专家特长在同一课程的充分发掘,有利于知识点的遍地开花,将难点讲精讲细,从而充分调动学生参与课程学习的积极性。需要强调的是,团队的分工是以课程的知识模块为切割点,而不是独立作战或是独立作业的教学分工。同时,团队成员在负责人带领下,共同确认教学内容、设计教学合作,以不同的角度讨论同一的主题。其次是团队教学中“合作机制”。突出表现在学生协作性团队的建设。在教师的主导下,成立学生团队,可以改变学生学习中依赖独立思考的传统学法。通过倡导组建学习小组的方式,突出团队协作能力的发展,促进学生主体地位和自主创新意识的培养。如果说教师团队的建设强调课程模块的分工化、专业细分化,那么学生团队则关注学生之间相互教化、共同提高的学习共同体建设。在这一过程,教师应引导学生在团队中找准定位,发挥各自的主观能动性,根据课程安排分配学习任务。不仅可以及时对团队发言进行点评,而且还就某个专题让学生团队展开讨论。

(五)考核教学团队

团队运行是否有效,目标是否明确,能否达成或是已实现,目标实现过程存在哪些问题、哪些地方有待改进等等,都需要评估考核。因此,在一个教学周期后,团队负责人根据现场的教学效果、学生课堂反映、知识点考试三方面,对团队教师进行复合式的评分,以此检验每位老师在课程教学工作中完成情况。

同时,倡导举行交流会,进行教师间互评,相互鼓励、共同促进。可以在每学期初、中、末各举行一次交流会,共同研讨和分析教学技巧和课堂经验。这三次交流会也可作为三次教学工作的检查,可谓边交流边考核。在学期初的交流会上,举行课程动员和集体备课,以检查课程准备情况。在期中交流会中,上过课程的与准备上课的老师进行交流,教师与学生之间进行交流。议题以学生情况、教具使用情况、教学方法效果为主。巩固上一阶段的上课成果,加强后上教师的教学成效。同时,结合学生在团队学习过程中发生的实际问题,作为讨论议题,督促和改进教学团队的实施方法。最后,在期末交流会中,以分析每位教师教学经验为主,教师间分享新观点和思路,共同促进教学技术的提高。

四、团队式教学的具体应用

(一)《物业管理法规》课教师团队建设

1.成立教师教学团队

根据教师特长、专业背景不同,分解各自的教学任务。物业管理教研室成为这个团队的“带头人”,负责统筹和协调团队教学的各项事务。

2.确认模块教学的教学目标、重点和难点

3.教研相互交流

分模块团队教学能促进教师之间形成良性沟通,有利于培养教师的团队合作精神。另外,教师之间的团队合作示范,有利于学生团队合作意识的培养。课后,《物业管理法规》的教学团队为了上好课程,学口径开展各种交流活动。针对学生学习能力、教学教材选择、教学器材或媒介的使用,PPT课件的相互学习等环节,都做了深入有益的探索。讨论、协调和交流的结果都会汇集到物业专业教研室(团队带头人),为调整教学大纲、教学难度,活跃课堂教学气氛,做出有益的贡献。

(二)《物业管理概论》课的学生团队建设

1.成立学生学习团队

《物业管理概论》是由笔者负责的实训课程,共36课时。在学期初的时候,将学生分成5个团队,每个团队6-7名学生。并通过民主自愿的原则推选一名队长。根据教学章节划分出5块岗位实训模块,分别是客户服务(入住和装修管理)岗位、前台接待岗位、质量监控岗位、收费员岗位、关系协调(社区文化策划)岗位。教师向学生介绍团队教学模式的学习计划,说明进行团队教学模式学习的目的、意义、方法和要求。

2.学习活动形式

①技能训练考核教师与学生均以团队教学模式进行操作练习,互相指导、互相纠错,整个学习过程气氛融洽、和谐,充分发扬了团队精神。操作考核分为个人考核和团队考核两种形式。对于各个项目采取个人考核,记录个人的平时成绩。教师在考核团队每位学生的同时,团队其他学生在旁观看。一组考完后老师不立即做点评。团队在自主设计的情景中扮演岗位角色,教师不直接做出评价,只是让本团队学生进行自我评价。教后,老师在课堂上点评,结合自评分数将作为学生的成绩。

②课堂讨论。要求以小组为单位将学生聚集在一起,便于开展课堂讨论。课堂上采用以专题探讨为中心:教师先展示案例,然后提出问题供学生集体讨论。接下来各学生团队的代表分别发言,成员可以补充、纠正。最后,教师与各个团队成员进行沟通后,对回答进行归纳、总结和评价。

③角色扮演。涉及到情景教学法的具体实施,可以让学生团队的成员互扮业主、业主委员会工作人员、开发商、居委会人员等角色。首先,教师提前一周布置任务,通过播放录像,分发资料,指导学生根据要求,扮演模块教学所涉及的各种岗位。比如,在课堂上再现业主、开发商、物业公司有关服务费拒交纠纷的情景,这种让学生参与的情景式教学,不但提高了学生的学习兴趣,给学生留下深刻的印象,且能把前后学习的知识与技能连贯运用起来。

④见习实习。是以团队分组进行实训的方法。每个小组按教师要求收集调查资料,最后以小组为单位共同完成一份实习报告。

五、团队教学效果的评估

《社会工作概论》、《物业管理法规》两门课程的主讲教师已经尝试通过团队教学的形式,为2009级物业专业的学生展示不同的学习视角。但是,集体教学的成果究竟在多大程度上得到学生的认可,成为这一教学模式是否成功应用于我院教改实际的重要尺度。

我们以2009级物业专业学生为研究对象。为增加调查信度,我们从总数139名学生中抽取75人做问卷调查,样本约占总数的54%。在接受调查的同学中,每班随机调查20-29人。借助SPSS统计软件,调查结果如下:

(一)基本情况分析

报告显示,被调查学生年龄在18-22岁间,其中19-20岁的学生分别占40.28%和33.3%,属于思维活跃、热情主动的青年期。从文理分科的情况上看,学生中绝大多数为文科,占到76%。从生源地来看,北京地区的生源为最多,达到62.67%,其余各省市生源均在总数的10%以下。这说明,采集的数据基本与学院的招生基本情况相吻合。

(二)几点结论

1.团队教学法得到学生普遍好评

在问到“你觉得哪种课程,您学到的知识会多一些?”时,超过2/3的学生选择“多个老师代一门课程”,即团队式教学的课堂形式。但是,在主动发言上面,只有16%的学生能做到主动发言,占半数以上的学生只有在老师点名的情况下才起立发言。团队式教学模式选择方面,我们设计了专题式团队教学和协作式教学两种模式。结果,88%的学生选择前者,希望老师能把课程分解为专题,多结合知识要点讲解实例。经过与学生补充访谈后发现,按照章节分工的团队教学形式,不能充分体现教师的专业特长。调查发现,通过模块或专题的教学方法,结合实例分解知识点的途径,能够有效提高学生课堂学习的积极性和主动性。

2.团队式教学的课堂参与性高

在问到“您认为影响您课堂参与积极性的最大因素是什么?”时,有46.67%的学生认为教师知识丰富、讲课生动是吸引学生的关键。还有居人数第二位(26.67%)的选项为课堂的活跃程度。换句话说,在团队教学法实施的课堂中,首要的条件还是教师的引导和组织能力的体现,借以调动课堂的活跃程度,让更多的学生参与到主动学习当中。绝大部分学生认为老师的教学方式和授课方法直接影响到课堂参与的效果(回答“肯定会”的占到总数的60%;回答“可能会”的占到总数的29.33%)。在问到“您认为以下哪些因素会影响你的上课积极性?”97.3%的学生认为“老师的专业水平”比“口碑”和“头衔”来得重要。

3.主动参与的课堂形式倍受欢迎

在问到“哪种参与方式更能激发您的课堂参与积极性?”的时候,学生优先选择“小组讨论和回答”的形式,强调学生团队协作的方式对知识接受的重要性。接下来,文理分科的特点体现无疑,理科的学生偏向于“个人点名发言”的形式完成教学任务;文科的学生喜欢结合“课后交作业”的形式完成布置的任务。后来,经过补充访谈发现,学生希望一方面主动参与课堂教学,通过自己参与课堂讨论,主动思考老师提出的问题。最主要的是,文理生的思考方式不同。如王婴教授主讲的《社会工作概论》中,几次围绕专题的团队式教学得到学生好评。从课本知识的讲解延伸到广博的科研经验,王婴教授将全班分成6-7组。按照课本的教学目标分解部分章节内容,学生学习的主动性、创造性得到进一步的发挥。在《物业管理法规》的物权法教学模块中,分组发言的课堂反响很好。有些学生基本上能和老师进行直接的课堂对话,主动学习,这对提升学习兴趣,加强专业知识的掌握程度具有重要作用。小组活动作为学生主动参与课程、主动学习的可行性教学模式,有助于学生个性、主人翁意识的充分发挥,这对于学生加强合作意识,共同提高学习能力具有积极的作用。

参考文献:

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