商业地产行业研究范文

导语：如何才能写好一篇商业地产行业研究，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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中国房协商业地产专业委员会是由建设部、民政部正式批准的国内房地产行业唯一非盈利性专业社团组织。商业地产专业委员会旨在为商业地产各方搭建信息交流的桥梁，通过整合商业地产的高端资源给运作商业地产的房地产企业提供有效信息，为企业家提供联络、培训和交流的机会。

国内最强实力地产商鼎力参与

伴随商业地产各方面条件的不断完善，使得各种资金对商业地产的关注度逐步提升，商业地产正面临崭新的格局与发展。然而，目前我国商业地产项目中商业定位与市场冲突、商业后续经营责权不分、运营管理缺位等问题比比皆是。

因此，市场迫切需要一个深度服务于商业地产的专业机构来规范市场以解除各参与方的后顾之忧。正是在这样的行业大背景下，商业地产专业委员会成立了。由知名房地产企业、商业规划设计院、商业顾问公司、研究机构和专业媒体组成的首批发起单位在10月23日集中亮相，各成员单位代表就委员会的工作原则、工作任务以及组织机构设置、工作条例等议题进行了集中讨论。

委员会成员通过了商业地产专业委员会的组织机构和整体框架，并确立了以不盈利的模式来具体操作。会员大会是商业地产专业委员会的最高权力机构，设有委员会和常务委员会，秘书处为常务委员会领导下的常设办事机构。

目前，秘书处下设四个部门，各部门各司其职，负责委员会的正常运转。

具体包括：综合事务部，负责委员会日常事务管理协调，与主管部门和兄弟协会的联络接洽；会员服务部，面向会员的全面服务部门，负责委员会与会员间的信息及诉求沟通：研究发展部，负责行业发展研究，编制行业年度报告、权威期刊及相关书籍；公关推广部，新闻、媒体维护、内刊和会员通讯及委员会的宣传和形象塑造。

委员会发起人之一的合生创展董事局副主席赵海表示，商业地产专业委员会工作条例的明确，能更好地为商业地产各方提供完善的价值服务。未来，商业地产专业委员会将遵循资源整合利益共赢的法则，构建商业地产链上下游的交流渠道，为商业和地产界打造一个横向整合的优质平台。

开拓商业地产市场、搭建行业与政府、海外投资机构之间信息交流的桥梁、促进行业与金融机构、商家的对接和整合是商业地产专业委员会追求的目标。在此基础之上，委员会在行业培训、信息咨询、国际交流等方面制定出一系列务实的工作内容，来帮助商业地产各方解决不同的实际问题。

“由于商业地产包含写字楼、商场、酒店等多种业态，使得开发商在运作商业地产时需要对各种专业资源的整合。商业地产专业委员会在内容设定上能为开发商提供一个对接行业内各种资源的平台，让开发商能从中获得真正启发。”国华置业董事长房超说道。

商业地产应与住宅开发相区别

商业地产是近年来迅速发展的一个新兴行业分支，它高度依赖于商业发展而不同于单纯的房地产行业，其涵盖领域非常广阔。然而，目前国内地产开发商普遍不熟悉商业运营模式，直接套用住宅开发模式来运作商业项目的现象已屡见不鲜。

“由于商业地产是持有型的经营性物业，给城市带来的不仅是经济回报更重要的是社会回报。因此，商业地产在房地产领域需要和住宅市场严格区分开来，有关部门在制定产业和金融等政策时应该区别对待商业地产和住宅市场。”楼市传媒董事长蔡鸿岩指出。

事实上，当下很多研究机构并没有意识到这一点。而且不仅是研究机构，有些国家主管部门的领导也并没有清晰地理解商业地产与住宅市场的区别。一位在房地产主管部门任职多年的官员坦言，他对商业地产知之甚少，对商业地产的概念始终没有搞清楚。

因此，商业地产专业委员会的成立将加速国内商业与商业地产、国内商业地产与国际商业地产的全面接轨，帮助商业地产各方人士认清商业地产固有的特质。在引入国际先进商业经营模式的基础上，加强我国商业与商业地产的统一标准化管理，提高商业地产业态的发展水平及相关企业的经营管理能力。

“与海外成熟商业地产相比，中国商业地产的发展还需要借鉴其成功的商业运营经验。商业地产专业委员会的成立应加大国内地产商与海外商业地产各方的交流，将海外商业精英整合在一起，对国内商业地产开发提供可行意见。”中坤集团总裁焦青认为。

目前，资金缺位对于商业地产而言是一大难题。大资金和长线资金的缺乏令中国的商业地产一直处于租售的两难困境，长期和稳定的金融体系建立更是迫在眉睫。“商业地产真正价值的释放需要靠金融创新。目前中国商业地产的资金更多的是来自于银行，信托、基金和债券等证券化长期融资工具并未被开发商所采用，合法化的资金体系并未真正建立。”凯德置地亚太地区总经理毛大庆说道。

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关键词：商业地产企业；财务风险；成因；控制策略

1商业地产企业财务风险的基本特征

(1)商业地产企业投资的周期长。商业地产行业的前期准备工作以及开发的过程需要的时间比较长，因此商业地产企业投资的周期就比较长，不能及时收回一些账款，就会出现坏账，使资金的周转出现问题，造成商业地产企业的财务风险。

(2)商业地产企业追求高效益。由于商业地产企业投资的比较多，投资的报酬率相对来说也比较高，但是存在着通货膨胀的因素，商业地产企业面临的投资风险也比较高。

(3)商业地产企业投资额巨大。商业地产除了投资的周期比较长，投资额也比较大，而资金的回收期比较长，容易使企业财务出现危机。

2商业地产企业财务风险的表现形式

(1)债务不能按期偿还。企业能按期偿还各项债务，是保证资金能够正常周转以及企业能够正常经营的基础。大多数商业地产企业负债都比较多，如果其投资的项目达不到预期的收益，就会使企业不能按期偿还债务，企业资金链就存在风险。

(2)再筹资困难。商业地产企业如果不能对债务进行按期偿还，企业的信誉就会受到损害，再进行筹资时就会十分困难，企业的内部就会有严重的资金缺口，存在着财务风险。

(3)资金周转不灵。商业地产企业由于各种因素导致不能按期对债务进行偿还，筹集不到资金，就很容易导致资金周转不灵，出现严重的财务危机。

(4)投资回收风险。一些商业地产企业由于各种因素的影响，使得一些建筑用地或者商业地产商品被闲置等，但是商业地产企业已经将大量的资金投入里面，很难在一段时间内实现变现，或者由于一些因素客户不能按时将房款交清，这些都会使商业地产企业存在投资回收的风险。

3中国商业地产企业财务风险的成因

3.1企业内部因素

(1)商业地产行业的特性。商业地产项目需要巨额的资金，而且投资的周期比较长，工程完成之后进行房屋销售也有很多不确定因素存在。这些特点都使商业地产企业存在着较高的财务风险。

(2)商业地产企业的资本结构。商业地产企业进行商业地产开发时需要的资金非常多，但是我国的商业地产企业规模相对比较小，资金实力不强，这些企业对银行贷款的依赖比较强，还有一部分运营资金依赖于工程建设中的一部分欠款以及客户的前期交款，企业自有的资金只占据很小的部分，这就使企业存在着潜在的财务风险。而且，我国的商业地产企业的负债也非常高，如果运营出现问题就很容易出现财务危机。

(3)企业自身的风险管理水平。我国商业地产企业发展的时间非常短，而且一些商业地产企业是由国有企业转换来的，并不重视风险的管理和控制，对于财务风险以及如何对财务风险进行规避也没有明确的认识。而近些年国家也采取政策对商业地产市场过热的状况进行打压，在这种情况下，一些商业地产企业没有做好应对风险的准备，一些规模比较小、管理也比较混乱、缺乏风险控制意识的企业在打击下纷纷破产倒闭。由此可以看出，导致我国商业地产企业财务风险的一个重要原因就是商业地产企业的风险防范意识淡薄、风险控制的水平也比较低。

3.2外部因素

(1)政策环境的调整。为保证国民经济的健康发展，国家经常会采取一些经济政策对商业地产行业实现宏观调控，国家的宏观调控政策对商业地产企业的收益有很大的影响。比如，对于土地资源，国家的开发和使用计划就会使土地的供应受到直接的影响，而土地是商业地产企业进行开发必不可少的，因此商业地产企业会受到国家土地政策的影响；政府对货币政策的调整也会影响企业的融资，使企业的资金流动受到影响，导致商业地产企业存在财务风险；商业地产的价格以及流通状况同样也会受到国家政策的影响等。

(2)金融环境以及市场环境不稳定。金融市场利率出现变动就会使商业地产的产品价格的定位不准确，商业地产企业就会面临着风险，市场利率的变动使得购房者的购房成本以及购买能力受到影响，从而使商业地产产品的销售数量受到影响，甚至会降低，使企业的资金很难得到回收，债务就不能按期偿还，从而导致财务风险。市场发生变化，商业地产的供求关系也会发生变化，商业地产的供求关系发生变化，就会使商业地产的价格发生变化，这种变化就会使商业地产企业投资的预期效益存在着不确定性，商业地产企业就存在着财务风险。而且，市场中商业地产企业供大于求时，商业地产产品很难销售出去，或者企业进行降价销售，都可能会使企业不能收回投入的资金，从而不能对贷款进行偿还，导致破产。

(3)资源环境的风险。土地是一种不可再生资源，是商业地产企业进行开发时所必须的，也是商业地产企业资源环境风险的主要来源。各种土地因素都会影响商业地产企业，比如土地的价格、位置以及国家的土地政策等。而土地闲置的问题在近些年很严重，如果企业不能在规定的时间内对所储备的土地进行开发，就会使企业面临征收土地闲置费甚至土地的使用权被无偿收回的风险。

4商业地产企业财务风险的控制策略

4.1提高财务风险控制意识

财务风险对商业地产企业的经营和发展的影响非常重要，但是许多商业地产企业人士尤其是管理层的财务风险意识十分淡薄，认为商业地产行业是中国经济的推动力，国家会对商业地产实行政策扶持，即使不扶持也不会使其陷入泥潭，而且还认为中国经济只要波动不大，商业地产企业就不会出现问题，非常缺乏财务风险控制意识，这就很容易导致商业地产企业出现风险。商业地产企业要获得持续发展，就要提高财务风险控制意识。

4.2完善财务风险评价指标体系

商业地产企业要和行业的特点以及企业自身的实际情况相结合，对企业内部的财务风险评价指标体系进行完善，对财务风险评价指标进行实时的动态监测，也要对监测指标定期进行更新，使其能够将企业发展的各个阶段的避险需求都能够反映，从而能够有效的对风险进行规避。

4.3加强资金链风险的控制资金链

控制不力会导致商业地产企业发生财务风险。商业地产企业进行开发时需要大量的资金，而且周期也比较长，对资金的依赖性非常强，如果缺少资金，商业地产企业的发展就会受到阻碍。特别是一些中小型的商业地产企业，如果缺乏科学合理的资金链管理政策，企业的资金链很容易出现问题，导致企业陷入财务困境，最终导致企业的崩溃。因此，商业地产企业要加强资金链风险的控制，建立科学合理的资金链管理政策。

4.4提高应对市场和政策变化的能力

商业地产企业受到市场和政策的影响，特别是商业地产企业内部的风险达到一定程度的时候，更容易抽到市场和政策变化的影响，而这时如果对市场和政策变化的应变力不足，企业很可能就会陷入困境。对市场和政策风险进行准确的把握，是商业地产对财务风险进行有效规避的重要基础。但是当前我国商业地产对市场和政策变化的应对上还有许多的问题，应变力不够。因此，商业地产企业要提高对市场和政策变化的应变力，以市场和政策的变化为依据，来进行合理的财务决策，通过对科学合理的资本结构进行保持，实现对财务风险的控制，并实现商业地产企业价值的最大化。

5结语

导致商业地产企业出现财务风险的因素非常多，商业地产企业要了解财务风险的成因，并采取有效的策略进行控制。商业地产企业可以提高财务风险控制意识，对财务风险评价指标体系进行完善，加强对资金链风险的控制以及提高应对市场和政策变化的能力等。

参考文献

[1]王艳芳.房地产企业财务管理的探讨[J].现代商业,2013(20).

[2]马书丽.探讨房商地产的财务管理现状以及措施[J].现代商业,2013(7).

[3]陈鲁.房地产开发行业财务风险管理研究[J].会计师,2012(4).

[4]朱梓菡.论房地产行业财务风险的生成机理与控制策略[J].会计之友(上旬刊),2012(24).

[5]周霞,陈光明.后金融危机时代房地产行业财务风险控制分析[J].会计之友(上旬刊),2012(1).

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关键词:REITs 房地产信托基金 旅游商业地产

一、REITs相关知识及其特点

房地产信托基金的英文名称是Real Estate Investment Trusts，简称REITs，这是以美国为代表的大多数国家的名

词，英国将房地产信托基金称之为Property Investment Fund，简称PIF。中国还没有关于房地产信托基金的统一定义，结合REITs的原理，国内相关领域的专家刘李胜在《REITs运作与管理》一书中给出了如下定义:REITs是通过发行基金券(如收益凭证、基金单位、基金股份等)将投资者的不等额出资汇集成一定规模的信托资产，交由专门的投资管理机构加以管理，获得收益由基金券持有人按出资比例分享，并共担风险的一种金融投资工具。它是专门用于房地产投资、租赁开发、销售和消费等方面的投资基金，投资范围限于房地产领域，是集众多的分散资金于一身，同时采用专家经营、专业化管理的一种投资体制[1]。简单说来，RREITs是房地产行业的产业投资基金。

从投资对象角度看，REITs一般投资于产生稳定收益的房地产物业，主要业态是商业地产，包括写字楼、商业中心、酒店、工业厂房、度假公寓、医院等。美国有少量的REITs也投资房地产抵押贷款或者房地产贷款支持证券，具有较高的风险，但总体而言，REITs投资对象均为低风险资产。

从投资来源角度看，REITs是一个募集大众投资成立的投资基金，其中拥有广大中小投资者，是资金来源更广泛，这是相对于少数人才能投资大型商业地产项目而言，是一个巨大的金融创新产品。

从基金运作角度看，REITs是在信托法律关系基础上发展起来的，这种信托关系将产权与管理经营权分开，保证了独立性，同时，REITs在符合规范的情况下可以选择上市交易，也可以选择不上市的运作方式。

从收益角度看，REITs要求每年90%的分红比例回馈投资者，REITs这种特殊信托关系使得REITs不具有自我积累和自我发展的能力，不具有缴纳公司税的标准，从而巧妙地规避了公司税，而且在美国，REITs投资的对象均为免税物业，所以REITs享有很大税收优惠。根据美国REITs协会(National Association of Real Estate Investment Trusts， NAREIT)的数据，自1971年以来，REIT指数从100点，上涨到2007年底的3394.71点，年复合收益率达到了10.29%，这一收益率超过了同期标普500指数7.65%的年化收益率(从103.94点上涨到1468.36点，经股息收益调整后)。从REITs的回报率构成来看，其股息率一直保持在较高水平，平均在8%左右[2]。因此，REITs是一种具有吸引力的稳定收益型的股权类投资产品。

REITs在海外已经发展非常成熟，美国是世界REITs的主体市场，欧洲、日本、新加坡、中国香港和台湾等地也有发展不同规模和形式的REITs产品。现在中国内地关于REITs的推出方案正在研究完善阶段，多个REITs正在筹备过程中，正式推出只是时间问题。

二、旅游商业地产的特性

商业地产并没有规范的定义，但是各界对商业地产的具体指向和内涵有着普遍一致性，商业地产一般相对于住宅地产而言，最明显的区别是物业用途，主要用于非日常居住的经营性质的物业形态一般被称为商业地产，具体表现为商业零售中心、大型购物中心、商业街区、专业市场、酒店、度假公寓、写字楼、工业厂房、医院等形态。而住宅地产主要是满足日常居住的普通住宅、别墅等物业。而旅游商业地产是指主要用于旅游产业的商业地产，主要包括度假酒店、度假公寓、度假医院、旅游购物街、旅游企业办公楼、旅游纪念品生产园区等。

商业地产一般要求较大的投资额，要求更专业的开发水平与经营管理水平，所以一般是有实力的成熟开发商和金融财团才会涉足的领域。旅游商业地产有着一般商业地产的共性，但是在部分方面体现得更加突出，主要体现在风险更高，难度更大，对投资强度以及投资回报周期对要求更高等三方面。

旅游商业地产的高风险。由于旅游商业地产一般产生于旅游集散地和旅游目的地，部分旅游集散地和旅游目的地都不在重要城市，即使在重要的城市里，也大多在城市郊区，而不在市中心黄金位置，由于商业地产的成败与选址关系密切，所以旅游商业地产在选址上的特性就造成了旅游商业的风险性大大增加。与此同时，旅游商业地产受到直接旅游行业的影响，而旅游行业是一个非常脆弱的行业，景区生命周期随着人们消费偏好的变化具有较大的不确定性，政治、经济、社会等突发事件和自然气候变化等多方面的影响因素都会作用到旅游业，使得旅游行业随时有可能面对不确定性的低潮，形成经营周期内的风险。而这些风险在一般商业地产项目上概率相对较低。

旅游商业地产的高难度。旅游商业地产的高难度直接来源于高风险，旅游商业地产项目规划设计与日常经营都难以战胜自然因素形成的淡旺季，难以战胜突发事件所带来的不利影响。此外，经营者需要深刻理解旅游者的消费需求与一般消费者的差异，需要处理好各种文化冲突所带来的问题，需要更多的措施来打造吸引力，需要更多技巧来培养忠诚顾客，以上因素都构成了旅游商业地产比一般商业地产更高难度。

旅游商业地产需要一定的投资强度，和一个相对较长的投资回报周期。如果低于一个合理的强度，旅游地产的失败概率极大，反而是等于或者高于这个合理强度之后，成功的概率大大增加。这是因为旅游商业地产的成功形成需要营造足够强烈的吸引力，舒适的消费空间，合理的商业业态。而这些事情都是需要时间来培育和调整的，这也决定了旅游商业地产需要一个旅游相对较长的投资回报期。

目前，中国的旅游商业地产项目整体开发水平较低，发展阶段初级，粗制滥造的粗放型模式还很普遍，少量较成功的项目基本都依托于城市人群消费，更像是一般商业地产项目，而远离城市的旅游商业地产项目成功案例较少。与此同时，我国旅游业发展正处于快速增长期，对旅游商业地产项目的需求是巨大的，中国绝大多数旅游目的地，都需要建设大量包括酒店、公寓、旅游购物中心等项目。

三、REITs对中国旅游商业地产行业的影响

首先，REITs为中国旅游商业地产的投资者提供了一个绝佳的退出机制。成熟的旅游商业地产项目能够提供稳定的现金流，由于面对旅游者提供服务，所以具有较高的定价能力，同时，此类项目的土地成本较低，一般能得到政府的大力支持，也是配合开发高端住宅类产品的前期介入模式。虽然旅游商业地产项目属于高质量的资产，但是由于其需要占用大量资金，投资回报周期漫长，资本周转率很低，更重要的是投资者除了销售物业，持有出租和抵押贷款这三种主要的资金回笼方式之外，没有更好的投资退出机制，所以旅游商业地产的投资吸引力缺乏竞争力。REITs 为有稳定收益的优质旅游商业地产项目提供了一个绝佳的投资退出机制，将优质的成熟项目资产打包到REITs资产中，投资者的投资回报周期大大缩短，可以迅速回笼投资。这种加快回笼投资的退出机制，有利于回笼资金进入新的项目投资开发，从而加快旅游商业地产行业的发展。更具体来讲，这种退出机制和退出机制带来的溢价收益，还能激励投资者更加从容，更加有信心投入，根据市场的需求，高起点和高水平地开发旅游商业地产项目。

其次，REITs可以为拓宽中国旅游商业地产项目的融资渠道。中国的发展阶段早已经不再是一个资金极度缺乏的时代，相反，中国市场的资本雄厚，特别是民间涌动着大量热钱，缺乏合适的投资渠道。同时，大量海外资金也瞄准了中国的旅游商业地产项目，希望能把资金沉淀到中国优质的旅游商业地产项目上。在这种背景下，旅游商业地产项目除了传统的融资渠道之外，还能从REITs融到金融机构、广大中小投资者、海外基金等多方面的资金。所以REITs推出之后，不仅有利于房地产的发展，例如旅游商业地产将有机会大力发展，还能起到稳定中国的金融市场的作用，不仅是为市场提供了一个稳定收益的低风险产品，还分散了银行的贷款风险。有学者指出，我国适时推出REITs，可以更好地满足居民的房地产投资需求，分流资金，缓解流动性过剩与房地产投资过热[3]。

第三，REITs将为中国旅游商业地产带来更专业和更先进的管理。REITs的国际操作经验是委托独立的专业经营管理机构来负责项目的日常经营管理，这首先是制度需要，同时也因为REITs所持物业的经营管理要求比较高。独立的专业机构贴近市场，积累了丰富的管理经验，是REITs取得稳定收益的重要因素。反观中国旅游商业地产的粗放型发展模式，无论是服务态度和专业技能都有巨大的提升空间，亟待有标杆性的项目来带领整个行业素质的提升。REITs推出之后，旅游商业地产将在业态上更加丰富，酒店、旅游商业街、度假公寓、养老公寓、保健医院、大型综合购物中心等新兴业态将大力发展，这需要更专业的机构来进行策划、规划、招商、销售等经营管理工作。可以预见，REITs将带领中国旅游商业地产从粗放型的管理阶段过渡到专业化的精细管理阶段。

第四，REITs将催生中国自主品牌的旅游商业地产投资基金。以美国为例，Boykin Lodging Company、Extended Stay America、Host Marriott、UDR、AMLI、Parkway等著名的投资基金，专注于旅游商业地产的投资，已经走出美国，在全世界拓展业务。中国有着巨大市场，也有部分企业在这方面做了大量的前期工作，REITs的推出将有利于这些企业做大做强。以万达集团为例，万达正在争取REITs项目，万达除了城市综合体之外，万达的酒店业务，旅游商业地产业务均可以打包到REITs资产中。2009年初，万达集团联合中国其他三家一流的民营企业在长白山投资200亿元打造长白山国际旅游度假区[4]。与此同时，万达集团将旅游地产的触角伸向了中国一流的旅游目的地，例如三亚、云南等地。万达集团等中国优秀旅游地产开发商将在REITs的帮助下迅速成为著名的行业投资基金。

最后也必须客观地指出，REITs作为一个新的金融产品，并不能从根本上改变中国旅游商业地产行业的现状，只能推动旅游商业地产行业上一个新的台阶。主要表现在REITs一般只收购成熟商业产品，对投资前期开发的项目有着严格的控制，这点并不能从根本上解决旅游商业地产开发面临的资金问题。

参考文献

[1]刘李胜、高翔，《REITs运作与管理》北京，中国时代经济出版社，2009年(p2).

[2]旅游财富网:美国有限合伙投资及权益性投资基金.

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“新国五条细则及各地方版的细则的出台，更趋向于为今后以税费调节为主的长效性调控机制逐渐形成和出台提供时间窗口。”潘媛分析认为，“从中长期来看，以新型城镇化为载体的内需释放，固定资产投资，尤其是房地产投资，有继续发挥应有作用的需要，稳中求进的经济指导方针更容不得房地产调控矫枉过正。这是导致政府调控留存空间的内在原因。”

政策继续实施对房地产行业不放松的宏观调控，继续打压地产市场。种种不利因素导致房地产行业原有的住宅地产发展计划略显窘态，而商业、旅游和养老地产正为房企提供新的发展契机，私募房地产投资基金已展开掘金尝试。

“房企应摆脱单纯的房地产开发模式，结合自身能力，审视市场定位，成为城市综合运营商和细分市场领导者。”罗兰贝格咨询公司在一份最新的研究报告中提出。

房企融资新渠道

房地产市场调控依旧严格，新开工项目融资渠道变窄，开发商回笼资金压力增大，而房地产信托产品几近停发，银行也调高对房企的信贷风险，这些都加剧了房企社会融资的难度。近些年，私募房地产投资基金在国内发展迅速，作为一种融资途径开始深受房企的青睐，其投资方式呈现多样化发展。

清科研究中心数据显示，2012年中国私募房地产投资基金共发生80起投资案例。在披露投资方式的案例中，股权与债权结合的投资方式为房地产基金的首选。

股权投资是一种权益性投资，注重被投资企业未来发展前景和资本增值，且参与企业经营管理和重大决策，投资风险相对较大，投资期长，借助退出机制出售持股获利。房地产基金在实施股权投资时通常要对房企项目进行市场调研分析、土地竞标观察和未来前景估值等，期间委托成本高，市场风险难以把握，退出难度较大，直接影响投资回报率。此外，在期限短收益率高的各类债权投资方式前，房地产基金如何得到LP（有限合伙人）对股权投资的认同，也是其进行股权投资的一大难点。私募房地产基金通过股权投资参与房企项目运作，共担盈亏，为房地产市场注入长期发展资金，股权投资作为一种战略投资，将是私募房地产基金未来发展趋势。清科研究中心注意到，近年私募房地产基金股权投资比例上升，未来会逐渐淡化“明股暗债”的阴影，以明晰的股权投资方式完善房地产市场的可持续发展。

警惕商业地产泡沫

商业地产是以经营商业活动为主题的房地产细分行业，涉及商场、娱乐场所、休闲场所和其他消费场所的一个综合商业经营市场。据仲量联行统计，中国新兴城市50强城镇人口达2.6亿，辐射人口3.7亿。预计到2020年，甲级办公楼存量将新增3，000万平方米，现代零售物业将超过1亿平方米，广阔的发展空间推动商业地产迅猛增长。国内房企对商业地产开发的典型模式多采用“租售结合”，将一层出租，其余出售，这种经营模式符合目前房企发展现状。房地产限购政策的出台一定程度上抑制了炒作住宅房价的现象，迫使部分投资者转向商业地产，而地方政府也积极地推崇商业地产的开发，这就加快了商业地产的发展，2012年全国商业地产新增供应量较上年上涨22%。

商业地产未来发展前景可观，私募房地产投资基金已尝试介入。据清科研究中心不完全统计，2012年在商业地产领域私募房地产投资基金共有14起投资案例，涉及金额7.44亿美元。当前，房企对商业地产的开发多数是转移住宅地产投资风险，不排除部分为投机性投资。清科研究中心认为，商业地产回报期长，占用资金量大，新增商业地产迅猛增加，容易导致市场定位不清、空置率上升、多数项目缺乏配套的管理和人才，盈利模式是否奏效有待时间检验。此外部分开发商怀揣投机心理，易产生商业地产泡沫。

养老地产尚缺发展模式

养老地产是介于住宅地产、商业地产和养老服务之间，以专门服务老年市场为主题而打造的一类高端住宅场所，它对配套设施和居住环境要求更高，集合了护理、医疗、餐饮和康复等功能为一体的综合型地产。2013年北京率先开启养老地产“元年”，将养老用地纳入北京市国有建设用地范畴，这与当前社会老龄化速度加快和房地产行业转型紧密相关。养老地产为房企带来前景广阔的投资机会，私募房地产基金可以布局有清晰发展思路的项目，着眼长期的投资回报。日本医护型养老院以小规模多功能服务设施深受老年群体的欢迎，台湾老年公寓满足老年人多样化需求的基础上创新经营方式，美国CCRC社区通过自费方式选取不同的养老套餐，这三类是国际上运营成功的养老地产范例。国内养老地产尚未发展成形，目前多以敬老院为主，这是政府公办、私人经营的养老机构，另有家庭住宅养老小区和综合养老社区，这类由房地产公司开发，不提供专业的养老服务，但配备部分老年活动场所和娱乐休闲项目。

面对庞大的老年市场，养老地产发展前景不可忽视。然而，养老地产在国内仍处于起步阶段，已经实施的项目较少，想要做好养老地产并，还需要整合多行业间资源优势。投资期长，回报低，更重要是发展模式不清晰。清科研究中心建议，私募房地产基金可以借鉴国外成功的投资案例，探索适合在国内环境下运作养老地产的盈利途径，协助房企做大、做强养老地产市场。

旅游地产防虚热

2012年房地产行业仍处于“寒潮”之中，但旅游地产呈现快速发展。据多家机构统计报告显示，年内旅游地产的投资额突破万亿关口，涉及的旅游项目达到3000多个，甚至出现华谊兄弟、新华联、华东电器和盛大网络等企业跨行业投资旅游地产，以谋求新的投资机会。

旅游地产是依托于旅游资源的优势，集休闲、度假、养生和观光为一体的新型地产开发项目。目前，旅游地产的投资模式大致分为依托自然资源的“寄生”模式、人为建造的娱乐休闲模式和陈述历史人文为核心的城市主题模式，第一种模式借助自然资源的优势，通过发展旅游来促进地产项目的开发，后续地产开发反哺旅游，实现旅游和地产的优势结合，新加坡克拉码头是典型的成功范例；第二种模式经由开发商建立大型娱乐和休闲场所，营造出一种愉悦和放松的气氛，以PGA国家度假村的高尔夫球场项目为核心代表；第三种模式仅在受历史和文化熏陶的特点地区，重塑历史文化景象，满足人民的憧憬和向往，代表项目以古镇开发、风俗节庆演出和旅游城市再规划等，日本豪华登堡主题乐园为运作典范。

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关键词：商业地产；财务管理；成本管理；管理措施

商业地产的整体发展前景较为可观，以深圳为例，自本世纪初深圳有了第一家购物中心以来，历经短短十余年时间，预计到2015年年末，全市商业中心可达70余个，商业地产总体面积可达500万，且目前仍有在建购物中心工程。但因政府长期以来都以住宅地产作为开发重点，加上商业地产在我国的历史尚短，社会各界对于这一行业的认识程度依然较为薄弱，导致我国商业地产的财务成本管理尚未形成一套有效的管理理论支撑。且一些商业地产开发商也没有明确此种新兴房地产行业和传统住宅地产的差异，导致很多商业地产开发商直接将住宅地产的财务管理思路套用在商业地产财管工作上。商业地产与住宅地产的差异性就决定了此种生搬硬套的财管模式必然存在很大的局限性。

一、商业地产成本管理的特殊性

根据用途进行划分，可将房地产分成商业地产与住宅地产，其中商业地产的开发产品，主要是用于商业用途，如购物中心、休闲娱乐性消费场所等。而住宅地产的开发产品则主要是用于居住。虽然商业地产与住宅地产同属房地产行业，但商业地产存在以下几点特殊性，这些特殊性都也会对商业地产成本管理造成一定影响。

（一）选址和设计方面的重要性

商业地产与住宅地产最主要的差异是商业地产的商业性，因此两者在开发成本方面存在很大差异。通常住宅地产只要设施齐全、环境好，再配合优质的物业服务，即便是建设在城郊也会具有良好的市场。然而基于商业地产的特殊性，要想取得商业收益，实现高效的商业经营，选址就成为了决定性的因素。对于商为地产来说，地段、地段、还是地段。目前中国大多商业地产运营企业，选址通知有两类，一类如恒隆，选址必在城市中心；一类如万达，选址通常建设在新城区，政府也愿意在新城区或卫星城引入城市综合体。两种选址最关键的因素是商业体的定位和成本，第一类在城市中心地段选址，地价贵成本高，但后期的运营风险相对较低；第二类选址在新兴城区，地价便宜后期运营风险较大。但对企业来说，由于综合体中出售住宅、商铺的收益基本可覆盖购物中心投资成本，因此后期的运营压力大降。选址同时还要结合城市的经济、交通、政治、文化等多方面因素，科学合理的选址无疑是利于商业地产财务收益及成本回收的有效途径。因此应当将选址归为商业地产成本管理的一项重点工作内容。设计也是一个非常重要的环节，优秀的、符合业态要求设计，将大大减少后期的运营成本，如节能环保的通风设计能减少后期空调能耗支出，不同的人流动线设计引吸人流减少后期招商成本，适当的电梯数量和分布能减少运营能耗并能增加人流走动从而增加销售等等。

（二）运营方式的特殊性

住宅地产的客户群体主要是购房者，住宅地产通过满足购房者的居住要求获取利益，实现成本回收，但作为商业和地产有机结合的商业地产行业面对的客户人群及利益相关体就相对复杂的多。项目投资者、商铺经营者、商业运营方及终端消费者都是商业地产的重要客户人群。住宅企业的成本回收途径主要是卖房，然而商业地产要想获得高的成本回报，不仅要卖，还需要经营，并且着重在经营。消费者购买商品，购物中心商铺的经营者得到来自消费者的经济收益，实现经济收益后才能向投资者上缴租金。由此可见商业地产的成本回收不但要考虑选址、商铺租赁，还要考虑到消费者的购物需求、消费特点及生活方式等因素。综上所述，因住宅地产与商业地产的运营差异性所致，住宅地产的成本回收模式比较单一，而商业地产的成本回收过程则相对复杂，且需要考虑的因素也更多。

（四）融资的特殊性

商业地产可看作是一种以实现商业价值为目标的金融产品，因此大型商业项目为了构建商业氛围，往往是一次性投资构建。而住宅项目开发可采取分期建设的模式，缓解成本投入的压力，在通过分期销售实现资金回笼与累积，之后再进行下一期建设。相比之下商业地产的融资任务则更为严峻，且为了吸引具有竞争优势的主力店入驻，还不得不采取前几年的租金优惠的形式甚至暂时免租，这都为商业地产带来了严峻的资金挑战，使得商业地产业就必须采取如合作开发、债权、预租、信托、资产证券化、房地产投资基金等多种融资模式来应对庞大的资金需求，多样化的融资方式及融资总量，也就使得商业地产面临着更大的融资风险。但同时也催生了比住宅地产更多样化的融资结构和资产运营方式。

（五）成本收益与财务风险的特殊性

住宅地产的成本收益主要是通过产品销售，即卖房来实现的，可在短期内回收成本。然而通过前文的经营模式分析也可看出，商业地产的成本回收周期长，最快也要几年时间，但成功的经营可为商业地产企业带来高额收益，静态成本回报可达50%以上，大型地产企业可达80%甚至更高，远超住宅地产。然而风险和收益是成正比的，收益越大，背后的风险也越大。住宅地产成本回收快，而商业地产回收慢，周期长，市场变化不定，后期的招商与经营都可能受到影响，从而增加财务风险。

二、完善商业地产成本管理的措施

（一）重视前期的市场调查及项目的选址及招商工作

商业地产的项目选址对项目的成本投资效率有着决定性影响，选址上的优势，会对投入使用后的招商、经营带来积极影响，提高成本投资效率。而选址及定位方面的失误将会严重影响投入使用后的各项工作，影响成本投资效率，甚至出现血本无归等严重情况。因此商业地产的成本管理工作，必须以科学的选址与定位作为前提。开发前期阶段需进行完善的市场前期调查，商业地产开发商需先后深入研究当地的商业规划布局，并结合城市的发展规划，分析具有发展潜力的商业地段。同时对周边客户群体、交通、收入水平、人口、消费习惯等方面进行充分考虑。在招商方面，住宅地产的开发思路往往是先建房后招商，然而此种模式并不能适应商业地产的实际情况。商业地产的建设价值与成本回收主要依靠后期的商业经营，因此必须对招商工作加以重视。为确保投入使用后经营工作的顺利开展，避免商铺空置，影响经营效益，应当在施工之前也做好招商工作，根据客户的事先达成的协议，进行商铺规划与设计，如果投入使用后再招商，很容易出现商户不满意设计规划，而不和开发商合作的情况。

（二）优化运营方式

虽然商业地产的运营模式与成本回收方式都和住宅地产存在较大差异，但无论是售后租赁还是产权商铺，其实质都与住宅地产相同，都是在建成后通过意图快速收回成本。但此种模式显然忽略了商业地产的商业性，没有认识到商业地产应由的价值，忽略了商业经营的作用。此外，一些商业地产开发商为了快速收回成本，采取分散产权的销售模式，而此种模式很容易因追求各自的利益，造成各自为政的情况，失去了商业的统一性。因为购物中心往往存在成百上千的店铺，而进行产权分割后，开发商将无法实现统一管理，出现基于各自利益博弈的经营混乱，严重危害成本管理效率。因此类问题影响后期经营的情况在国内屡见不鲜，因此企业必须转变住宅地产的运营思想，采取只租不售的形式，虽然短期来看，成本回收速度可能会相对较慢，但从长期发展角度来看，对于统一招商以及统一的财务成本管理有着积极的促进作用。还可增加经营的灵活性，随着市场变化，企业可及时调整经营方案策略。例如国内很多开发商已经开始意识到这一问题，做出如回购产权等措施。目前很多高端商业地产项目也均明确提出不会考虑产权出售。

（三）拓宽融资渠道

商业地产的成本资金投入大，资金占用时间也相对较长，因此单一的融资渠道显然无法满足实际需要。基于投资大、成本回收周期长等特点，开发商往往会多采用如贷款、债券融资等财务杠杆融资手段提升资金总量，但此种模式会大大增加财务风险，影响成本。这就需要商业地产开发商积极拓宽融资渠道，以应对融资风险。目前国际上很多商业地产开发商都通过信托投资资金模式（REITs）取得资金支持。此种融资模式具有如下几点优势：1.首先可拓宽商业地产的融资渠道，缓解开发商的成本压力；2.除提高资金储备意外，此种融资模式还可确保产权不会出现转移、分割等不利于后期管理的情况，方便后期投入阶段的统一管理。通过优势分析可以看出，此种融资模式十分商业地产的实际情况，我国商业地产商业可借鉴此种模式。现阶段已经陆续引进了房地产REITs模式，随着相关流程的规范与法律制度的全面建立，相信此种融资模式必然会为商业地产商带来更多的经济实惠。

（四）实施专业化的经营成本管理

商业地产项目的投入使用并不意味着成本回收工作的完结，相反却只是开始。商业地产的自身特性决定着后期商业经营的成本管理才是重中之重。只有在经营中的高效成本管理才会促进商业价值以及投资成本回收效益的提升。为提升经营阶段的成本管理效率。地产开发商应当先组建一支具备专业的运营管理团队，团队中的管理人员必须具备专业的成本管理相关知识与经验，同时他还要明确商业地产的运作模式与特殊性，并具备商业灵敏度。通过高素质的管理人才开展专业化的成本管理。在成本管理实际操作中，一定不能直接照搬住宅地产的投资模式，重视经营过程中的财务资金管理，实现商业地产管理的专业性与针对性。

三、结束语

综上所述，商业地产和住宅地产在运营模式、成本回收、财务风险等多个方面均存在差异，因此商业地产在成本管理过程中绝不能沿用住宅地产的模式与理念。针对商业地产的特殊性，本文从优化选址、更新运营模式、融资方式创新以及强化经营过程中的专业性管理等几个角度探讨了商业地产的成本管理措施，希望能为相关人士提供些许参考。

参考文献：

[1]胡挺，吴慧强，袁毓敏.房企跨界经营动因、产业选择与经济后果——以恒大地产为例[J].中国房地产，2014（22）.

[2]许叶红.从财务核算视角看商业地产服务行业管理会计体系建设[J].中国总会计师，2015（05）.

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关键词：商业地产　优化　发展　趋势探析

商业地产在整个地产行业出现的时间较晚，相对地产行业来说还处于一个较新的范畴。商业地产概念的提出基本是在2000年左右，首先在几个经济高度发达的地区得到发展，例如上海、北京、广州等，然后向全国范围延伸。在商业地产快速发展的过程当中，笔者针对其发展现状、发展路径和发展趋势做出主要阐述，下本便是笔者的论述，与大家共同探讨。

1.商业地产升温的原因分析

近几年，商业地产开发增速趋势明显，主要原因有以下几点：

（1）城市化发展进程加快，促使城市消费人口增加、居民消费水平不断提升，对于商业地产的发展来讲，发挥着积极的促进作用。

第一，站在城市化发展的角度进行分析，伴随着城市规划的实施，很多城市的经济发展导向转向商业，在这种情况下，很多大城市不约而同的将新城区的开发作为城市发展的重点，同时，也在不断进行着旧城的改造工程。CBD的建立、购物广场的兴建、商业街的改造既令城市面貌焕然一新，又让广大人民的生活水平大幅提升。因此，就商业地产，很多地方政府相继出台了一定的优惠政策和扶持措施，使商业地产得以持续、健康地发展。

第二，站在居民消费水平的角度进行分析，伴随城市居民人均工资收入水平、生活水平的显著提高，其生活方式、消费方式也与从前有了明显改变，无论是对休闲、娱乐、购物，还是社会交往上的一些商业活动，多方面的需求都在逐年增多。这种改变无形中已经对商业场所的档次、业态、品类、品牌、环境、服务等等诸多环节提出了更高要求，为商业地产的长足发展、品质升级开启了新的空间。

（2）住宅房地产业的平均利润下降，房地产开发商需要寻找新的利润增长点，很多已在发展战略上转型。从90年代中后期开始，我国住宅类房地产的年开发量增速每年都在20%以上。到近几年，暴露出来的商品房开发结构、市场定位和房价上涨等问题愈发明显。国家先后出台的一系列政策，更使很多房地产企业的利润受到影响。当前住宅房地产的平均投资回报率已经相较低于商业地产。较好的投资回报促使房地产商开始考虑将部分资金由住宅类房地产转向商业地产的开发运营，加快了商业地产的发展。

（3）我国加入WTO之后，外资零售企业在我国的开店限制得到解冻。商业地产在这样的开放政策下得到了更长足的发展。

第一，外资零售企业增多，发展步伐加快，对商业地产的需求随之增长。沃尔玛、百思买、麦德龙等大型零售企业不断扩大在华规模，中国开店数量逐年增加。第二，零售业开放带动内资商业的同步发展，增加了对商业地产的需求量。由此我们可以发现，零售业全面开放有效的促进了内外资零售企业的同步发展与扩张，从而进一步为商业地产的发展创造了双重需求，奠定了更为坚实的基础。

2.商业地产繁荣背后的理性透视

当商业地产在全国大中城市势如破竹，大力发展的同时，商业地产的空置率也有所升高，商业地产空置率的居高不下，不仅可能造成土地资源的浪费，还会在一定程度上使商业银行面临更高的金融风险。

据中国商业地产联盟的《2010-2011中国商业地产发展报告》，2011年全国商业地产开发投资总额接近万亿元，出现爆发式增长。但其空置率，根据驰昂咨询数据显示，按照我国近年来年竣工商业地产建筑面积4000万平方米推算，2011年全国商业地产空置率将达到20%以上，远远超过国际公认的商业地产空置率10%的警戒线。商业地产过高的空置率造成了土地资源的浪费。

从金融风险角度分析，一般来说商业地产对银行的信贷平均依赖水平在70％～80％。参考商务部的《中国流通产业发展报告》，2011年我国商业地产投资规模将达到一万亿元，银行在商业地产行业需要承担的资金将在7000亿～8000亿元之间。这就意味着当商业地产出现大量的空置房时，地产开发商难以达不到盈亏平衡点，势必会造成商业银行的不良贷款，从而增大了银行的金融信贷风险。

商业地产的空置率逐渐升高，究其原因一与地产开发商对于未来市场研判过于乐观的预期有关，一是开发商对商业地产经营模式的理解还不够深刻、透彻。在实际的分析研判中，开发商有时会忽略对隐性需求的研究。例如，当零售业不断出现扩张，它的扩张方式并不一定就是开新的店面，有的是对现有门店资源的兼并、重组，在这种扩张方式下就没有带来对商业地产的需求。二是，现在国内一些商业地产开发商都是由住宅地产开发商转型，由于缺少对商业地产的基本认识和实际操盘的经验，习惯性的沿用住宅地产“开发-销售-套现”的经营模式，把用于住宅地产的经营模式套用到了商业地产的开发上来。

对于商业地产，这样的开发经营过程极易出现问题，例如，商业地产在进行后期管理和经营过程中所存在的复杂性和重要性，是普通住宅地产经营模式所无法比拟的。通常情况下，开发商为了可以及早获得开发所带来的利益，出现短视行为，在商业地产推广的过程中，主要采用“抛房养铺”的方式。这种方式就属于商铺产权式的销售，开发商将开发出来的地产分开售卖，实际上是缺少对商铺经营管理和功能定位的考虑的表现。实践表明，采用这样的方式进行商业地产的开发，最终很难获得成功。

此外，商业地产的空置也可以称为结构性空置，主要体现在商业地产开发形式的同质化与消费需求的多元化之间存在一定的矛盾。在一定的区域范围内，一个好的商业布局，应该是大、中、小项目协调发展的，各自拥有不同的定位，发挥不同的功效，只有这样，其所提供的商品和服务才可以满足不同的消费群体相应需求。

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关键词：商业房地产；收益率；运营管理模式

中图分类号：F426 文献标识码：A 文章编号：1009-2374（2014）10-0149-03

商业地产的营业模式决定了商业地产要从微观上应用与零售餐饮和娱乐以及休闲健身等有别于住宅房地产的收益方式。从经营规模上也区别于普通的居民住宅、公寓和普通的写字楼。商业房地产是一个综合的房地产运作形式，要从投资和开发上区别于传统的地产开发项目。商业地产按照实际的功能可以分为商业广场、商业区、大型商铺区、综合性购物中心、休闲广场、专业步行街等多种形式。

1 商业地产的运营管理

应该在最大程度上提高房地产的租赁收益以及品质的价值，将现代房地产理念加入传统的经营项目当中。统一地将这些元素结合到一个信息平台上，不能单纯地只进行运行管理房地产项目，从而逐渐从“商业管理”发展成为“物业管理”，从而逐渐增强核心竞争统一化标准运营模式是商业地产发展的关键，在运行管理上的统一最主要的就是开发商和入驻店铺的合理合作，在同一个主体概念下进行统一步骤的经营管理工作。把传统的经营管理细分为广告宣传、市场营销和商户运营售后安保三方面管理的方式，同时促进维修好消防设备以及灯具的管理。虽然商业物业是一个综合性非常强的复合商业物业，但是它的运营管理模式可以以一个店铺的模式形成统一的感觉。这些同意的精英模式包含了四个方向的内容，有统一规划、统一营销、统一售后服务管理、统一品质监管和物业服务。为以后的统一招商奠定了基础。这项工作是这个商业地产是否能成功的成为城市商业圈中心的重要执行措施。所以执行人员一定要做好前期的准备工作。所以，准确的商业规划是商业项目成功的运营基础。

2 商业地产运营与收益的常用模式

2.1 只售不租，出让产权

通过采取只出售而不出租的方式以最快的速度出让自身的产权，这种经营模式可以快速地收回自己的投资，很多房地产开发商都在日常经营过程中降低了自己的置业门槛，这样就在很大程度上解决了卖场面积难以出售的问题。很多商业地产都使用出售后租出的形式同时以高回报租金为回馈，除此之外还做出若干年之后回购的承诺，这就营造出来很多概念。房地产商以商铺潜在的升值空间吸引部分居民进行投资。产权类商业地产商铺也成为了近些年的趋势，房地产开发商也是以一个物业为整体进行整体开发的。通过对类型的商铺的科学规划和分类，这样既可以在不同的市场都取得一定的利润，又可以保障小业主的除了每年必须缴纳的店铺费用外还能每年获得一定的收益。从而为发展商和商铺店家形成长期的租赁合同。对于这种大型的商家以租赁为主要销售模式，并且得到了广大商家的认可，并且也被投资者所接受。

2.2 只租不售

而单纯地出租而不销售的好处就是房地产的产权一直在开发商手中，开发商可以将产权进行抵押贷款，待产业增值后再继续出售，这样做也会将整个地产都纳入资产运作的范围内，这样既达到了开放商对于商家的控制，也便于管理，执行自己商业地产的经营风格。

2.3 又租又售，部分租，部分卖

将销售和出租结合的形式具有非常好的收效，这种模式可以进行以租代售，还可以不租不售，将产权作为投资资本进行再开发，还可以同商家进行联营，以物业为入股股本参与整个地产的运营当中，也可以合作经营。除此之外，还可以通过物业和其他工作单位成立商业经营公司，专门为经营商业物业，同时以租赁的方式从业主手中取得商业物业的使用权，同时还能获得产权的租赁收入和合伙经营搜如以及物业增值多方面的收益。目前，随着商家和房地产商的强强联合，逐渐形成了一种万达模式，这种模式也被如今万达房地产应用到了极致，并且利用商业地产的形式让沃尔玛、欧倍德等国际大企业进驻万达房地产，并且建立和良好的合作关系。而万达集团通过租金的形式获得了比较稳定的现金流，而商家则是节省了很多选址时间和降低了风险，很大程度上减少了新店建设上的巨额资本原始

投入。

3 商业地产运作中存在的风险

商业地产和住宅地产区别在于商业地产的资金周转较慢，需要整个环节都不能有差错，才能形成一个完成的商业模式，也能保证这个商业环节上的开发商、投资者、经营者、物业都能得到自己应有的利润。主要的经营环节包括了开发、销售、招商、经营和管理几个工作环节，这几个工作环节中每一个都有着非常紧密的联系，而且在法律意义上也存在着和普通房地产的区别，同时商业地产的风险也是比普通房地产大，通常会有以下几个风险：

3.1 宏观调控的风险

因为现在如今房地产的开发非常的火热，带动了整个房价的不合理高涨，国家层面已经多次出手调控，例如上海市就已经针对这种情况进行详细的法规规范，同时要明确商场的产权以及分割转让的明细标准，并且规定商铺必须在有产权证的时候才能够开发、使用和转让。这个同志就是通过行政手段的方式对开发商的行为进行了具体的规范。

3.2 行业规划失误的风险

行业规划具体指的是对某一个地区的产业、地区以及人口等方面内容的安排或者计划，这种规划属于法律法规范畴内的，具有一定的强制性，如果出现宏观上的规划失误可能会造成商铺的贬值。同时，相关的企业也应该在当地开发商业地产的时候应该熟悉当地的政策法律法规，避免触犯法律或者犯方向性的错误。一项成功的商业地产开发活动很大程度上是以来市场调查等商业活动，但是在法律的角度上来了解城市发展的政策倾向也会起到很大的作用。

3.3 租金价差带来的风险

开发商在卖出商铺之后，消费者和小业主们委托开发商经营该商铺，而开发商则是将整个商业地产交给大型商业地产进行统一经营，这样就会在一定程度上降低租金，注重保障小企业主的合法利益，保障他们的收益率，对于每年产生的一些差额，要进行多退少补，不能克扣差额款。如果要回避开放时候产生的风险，就要聘请相关的法律律师，在前期规划阶段就要规避法律风险，并且按照市场的需求和规律来办事，不能脱离市场。如果只是单纯提高价格和回报率。因为商业地产有较高金额的租赁和增值税。对于普通的投资者可能不清楚，会因为合同而产生就飞需要注意在前期详细解释。这也需要开发商在进行销售的过程中做好正确的引导，同时要做到承诺的售后服务，以此提高商业信誉，维护企业品牌。

3.4 大型商铺因为投入高而产生的经营风险

如果几个大型的上家在长期的承租期间内因为自身的经营管理不善而无法继续经营而无力支付预先约定的房租，这就会导致开发商无法支付固定的收益给业主，因此开发商在进行出租的过程中不能只从租金的角度来挑选商家，而是综合性地根据商铺的行业前景、资质一级履约能力进行全方面的考量，尽量选取一些具有较强实力和较高资质的客户，以此保证其履约能力。这部分风险最主要的解决办法就是要在招商工作上多进行综合性考量，很多开发商在进行招商的过程中知识单纯地追求入驻率，经常忽视商家整体的精神风貌和影响商业信誉和形象，也会因此造成商业布局的不合理、不科学，而且因此导致商家经营困难造成退租。这种情况会在很大程度上延长招商时间，导致了更为严重的后果。

3.5 售后包租过程中可能存在的风险

通过公平的法律法规确定购房者和开放商之间的相关利益和义务。也确定购房者和租房者的利益需求。而目前存在着一部分开发商采用委托经营管理的合同方式保障投资收益，以此保证投资收益。业主除了和开发商签订购房合同之外，开发商或者提供的管理公司还要和购房者签订一份委托管理合同，开发商要特别注重委托经营的合同，因为这种委托合同将是保障未来收益的最主要的法律文书。

3.6 产权分散所带来的风险

开发商也要公平公正的分配整个商业地产的商业布局，保证在产权上不要和经营者产生纠纷和矛盾。针对这一问题开发商可以在进行分割的过程中成立业主委员会，通过业主委员会对商场未来经营管理进行总体性的规划管理，具体运作层面要确定每个利益诉求的权限，这样签合同之前确定产权能最大限度的避免后期发生

纠纷。

3.7 物业管理中存在的风险

在商业物业当中单独成立的物业委员会的困难很大，而且管理内容相当冗杂，涉及了多种费用的收取管理和分摊，商业地产的管理费可能因为经营不善，而在后期增加多余的管理费，让很多消费者和开发商产生了纠纷，这是物业的管理水平问题就体现了出来。而且很多不同形态的物业也都面临着不同的收费标准和服务标准，这就增加了发生物业纠纷的概率。

4 结语

综上所述，商业地产的已经在我国开始有了很大程度的发展，不仅是已经进入的房地产开发商还是新参加的开发商，都是处于探索阶段。商业地产是一个高回报和高风险的投资领域，但是从整体上来讲行业的前景十分广阔，不仅有政策上的支持，而且存在着很大的市场空间。作为商业地产开发商，要紧密地和政府以及相关部门合作，开发出具有市场竞争力的产品，在进行项目开发之前要做好可操作性研究和规划设计， 商业地产的经营周期很长，在进行经营的过程中要整合好各个方面的力量，同时要整合整条产业链，才能实现良好的运行，取得预期的效益。

参考文献

[1] 夏联喜.商业地产新兵入门[M].中国建筑工业出版社，2011.

[2] 武能尧.商业房地产开发运营的研究[D].苏州大学，2010.

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成本管理中存在的问题

我国商业地产项目的开发起步较晚，许多管理理论和方法仍不成熟，在项目成本管理方面存在许多问题。结合我国商业地产项目的特点，目前在其成本管理中存在的问题主要有以下几点：第一，商业项目套用住宅项目的成本管理体系。在既有住宅地产又有商业地产的房地产开发企业内，商业地产通常是一个独立的部门，与住宅地产的成本部门分开而论。正因如此，商业地产的成本管理并不能形成一个体系，无法对商业地产项目做到全面的成本管控。由于成本管理体系的缺乏，商业地产项目在开展成本管理前，缺少组织架构的支撑、没有专职的成本管理者负责成本工作，从而难以实现项目的成本管理需求。商业地产项目目前多采用住宅地产项目的一套成本管理办法来管理，只注重工程建设过程中的建安成本管理，在成本管理意识上没有脱离造价成本的概念，没有真正理解商业地产项目成本管理的含义。第二，商业地产项目没有专门的成本管理组织。在对五家大型地产开发商的商业地产项目组织设置进行深入研究后发现，企业内的组织构架一般单独设立商业管理公司或者商业地产事业部，负责商业地产项目的策划、招商、运营、市场等。而考虑到在开发与建设阶段能够与住宅项目进行资源共享，往往由负责住宅的设计、施工及成本等专业公司来负责商业项目的开发建设，项目建设好后再移交商业管理公司运作。商业地产开发的成本管理依然套用住宅地产的成本部门来进行，成本管理的组织设计对商业地产项目没有针对性。第三，缺乏全寿命周期的思想。商业地产项目的全寿命周期一般包括投资决策、规划设计、前期招商、工程实施和商业运营五个阶段，成本管理在项目的不同阶段对项目影响的程度是不同的。目前商业地产项目的成本管理普遍存在缺乏全寿命周期思想的问题，主要是对以下三个阶段的重视程度不够。一是轻前期决策阶段的成本管理。一些住宅地产开发商转投商业地产后管理经验不足，评估体质不健全，成本决策指标往往直接套用一般项目的成本数据，有可能导致成本决策失误。前期决策失误对项目成本的影响是不可逆的，后期只能通过削减利润来弥补。二是轻设计阶段的成本管理。一些开发商容易在设计阶段忽视建筑设计与商业设计的互相作用，导致商业项目建成后无法满足商家的设店要求，后期不得不接受商家的整改意见，对已完工程进行大量的拆除和新建，造成项目成本的极大浪费。三是轻运营阶段的成本管理。许多商业地产项目的成本管理依然流于工程施工阶段，对运营阶段的成本管理重视度不够，导致后期运营受阻。商业地产项目的一个特点是，在商业地产项目投资中，存在开发初期高利润，开发中期微利，运营期间无利甚至亏损的现象。商业地产项目的一次性投资越大，项目质量越好，项目运营成本越低。商业地产项目全寿命成本应该选择一个合理的质量水平，如何处理一次性投资与项目运营成本的平衡是目前商业地产企业需要重视的问题。

解决措施及建议

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关键词：商业地产；工程开发；项目管理

在最近几年来，伴随着国家政府对房地产市场调控力度的不断加大，有部分开发商为了规避政策方向，开始选择朝向商业地产的方向所转型，诸如万科、龙湖、绿城、万达以及世茂的地产商纷纷得到了较好的发展。除此之外，一些来自于海外的外资企业也开始进军国内市场，例如凯德置地、中信等等。相较于普通地产来说，商业地产工程开发的项目管理流程会相对繁琐一些，具体表现为如下的几个方面：首先，项目设计内容要同时考虑到项目的招商定位与专业整合；其次，应充分表现出市场招商与市场推广的实际作用；再次，进一步明确出商业地产工程的管理目标，结合市场现状来展开有效控制；第四，要确定出经营战略与工程项目的发展方向；第五，同当地的政府部门与商委部门建立起密切的合作关系；第六，对资金成本的运营要求较高。为此，商业地产企业在开发工程项目的过程中要结合行业市场的实际情况来设计项目管理方案。

一、相关概念概述

1.项目管理的定义

简单一些解释，项目管理所指的即为将各种已有资源应用于目标，以此来满足各方面的既定要求。项目管理本身是个系统化且综合化的管理过程，其中主要包括目标管理、策划管理以及流程管理这几个方面。需要注意的是，房地产工程项目的开发需要经历较长的时间，他需要贯穿于整个商业地产项目的整个实施阶段。

2.工程项目管理的主要内容

工程建设可被分为以下的四个阶段：工程项目的决策阶段、工程项目的设计与准备阶段、工程项目的实施阶段以及工程项目的竣工验收阶段。项目管理的主要工作内容为：组织结构管理、人力资源管理、经营范围管理、内容设计管理、财务管理、工程质量管理、协调管理、风险管理以及材料采购管理等等。

3.商业地产与普通地产的区别

相较于住宅地产来说，商业地产的外表看起来更加的高端且上档次，但其内部的管理工作却是存在着很多的困难，工程项目的建设构造也相对复杂的多。开发商需要在众多的矛盾问题中找到平衡点，不仅要充分考虑到区域发展过程中的不均衡因素，同时还要尽可能的去满足不同类型客户所提出的不同需求，将地产项目与商业开发紧密的关联到一起，调整好市场风险与经济收益之间的比例。

住宅地产工程开发同商业地产工程开发之间存在着本质上的区别，从开发过程的角度来分析，住宅地产的发展会经历两个阶段，而商业地产的发展只有一个阶段。其中，住宅地产的两个发展阶段为：首先，充分把握好城市发展过程中所存在的市场需求，在得到一块地后，只要拥有一定的运营资本即可完成项目，通过成功销售后项目完成，这一过程中存在着一些机会主义色彩；其次，竞争环境的不断加剧催化了产业链的成熟，这些能力水平不高的地产开发商逐渐被市场所淘汰，所留下来的均是有着较强操作能力与资金雄厚的开发商。

相较于住宅地产来看，商业地产只需要经历一个发展阶段。住宅地产在将住宅成功售出后即可得到经济收益，但商业地产却需要历经一个非常漫长的发展过程，才能够达到预期的奋斗目标，这是两者之间所存在的最大差距。

商业地产工程的开发运营需要有科学化的完整体系作为支持，其中包括行业市场内的运行资料、运行数据、发展预期以及执行方法等等。此外，商业地产工程开发需要将工作重心转移到开发过程中，其最主要的开发目标即为工程项目的运营成功。更加直白一些解释，真正能够被称之为成功的商业地产是不能够只追求短期的经济效益的，而是应该经过长期且耐心的培育，才能够将工程项目的真正价值发挥出来，随着我国经济水平增长速度的不断加快，商业地产上将会从中获取更多的济收益。

二、我国商业地产工程项目开发管理中的问题

1.项目的定位水平不高

商业地产工程项目开发的收益者包括开发商、投资商、经营商以及消费者等。从收益层面来进行分析，商业地产工程开发的主要意义是平衡好各个受益方之间的利益关系，在当前的社会环境中，绝大多数的开发商都没有明确认识到商业地产开发的真实内涵，从而在具体的开发工作中无意或有意的模糊掉了商业地产工程开发的核心观念。正确的做法为，在商业地产工程项目的开发过程中，需要进一步加强对商业地产工程的前期定位与招商管理，在项目开发后期则要加强对工程项目的运营管理，通过此种方式来提高商业地产工程的盈利水平。然而，如果开发商对当地市场环境的消费偏好、商业文化、业态发展形势没有做出正确的分析，那么将会导致工程项目的定位出现偏差，不仅会大大提高商业地产项目的管理难度，同时还会减少最终的经济收益。

2.商业地产项目开发的资金问题

截止到目前为止，在国内商业地产工程开发过程中所出现的最突出问题即为资金的使用问题，具体表现为资金使用效率不高以及资金筹资难度过大等等。由于我国商业地产工程项目的开发管理工作对于资金的依赖性较高，因此需要开发商对这一问题给予更高的重视。在开展工程项目开发管理的过程中，很多开发商都存在着预算设计不科学、资金分配不规范等情况，稍有不慎还会导致商业地产工程项目的提前流产。针对其中的某一项支出来说，商业地产工程项目如果想要顺利完成开发工作，就必须要先获得土地的使用权限，但根据国家规定，土地的使用费用需要在三个月内完全结清，那么也就意味着商业地产开发商要拥有一大笔可用资金，从而承受难以想象的资金压力与财务风险。

3.监督建设工程项目缺少公平性

目前，我国的商业地产工程开发企业均拥有着配套的管理部门，其中包括工程建设部门、图纸设计规划部门、工程项目的造价部门等等。由于各个部门中的专业人员与相关设施配套非常齐全，因此工程项目开发企业经常会直接参与到施工企业的日常工作中，这在很大程度上影响到了监督部门的工作积极性，长此以往就造成了管理不到位、事故处理不及时等问题。一直以来，由于监督力量不足，从而导致很多房屋建筑出现了使用问题，对地产开发商与消费者的经济利益造成了严重的负面影响。除此之外，房产公司为工程项目的主要投资方，并且同监督部门之间也存在着委托关系，因此或多或少的会在处理施工材料时存在着降低放行标准的情况，因为在选择施工材料时优先考虑的是价格，所以质量也就无法保证。

三、商业地产工程开发管理的优化

1.科学化选址，结合当地的市场环境来进行业态定位

对于商业地产工程项目的开发管理工作来说，科学化选址是提高企业经营能力的主要战略决策，商业地产企业需要结合当地的行业市场与经济条件来确定好选址计划，同时还要考虑到建筑的整体档次、工程运营模式等等。

（1）明确商业地产工程的销售模式

商业地产开发商在确定工程项目之前，要决定好项目是要销售还是租赁，这直接关乎到工程项目的成本管理与运营模式管理，投资部门与营销部门要在当地充分做好市场调研工作，同时还要根据工程项目所在地段的经济状况与商业需求来制定出项目租售决策。在这里需要注意的是，如果最终的选择方案为租售结合，那么就要去进一步明确好两者之间的比例关系，避免为后面的项目管理工作带来不必要的麻烦。

（2）明确商业地产工程项目的档次

工程项目的档次水平将同项目在运营期间的投资管理与成本管理产生直接性的关系，同时也就意味着项目日后所需要面向的消费者层次。在商业地产工程项目的建设过程中，施工方需要按照项目档次标准来合理化的选择施工材料与施工工艺。

（3）明确商业地产工程项目的业态组合模式

商业地产工程项目的业态定位需要同时考虑好多个方面的业态条件，其中包括承重条件、电量条件、给排水条件以及燃气条件等等。即使是在地产工程项目的开发初期，营销部门无无法准确的给出设计方案，那么在进入到深化阶段后，也要在第一时间将业态组合模式确定出来，避免在后期因工程项目的反复拆改而造成不必要的成本增加。

2.进一步明确地产项目的具体计划与时间要求

（1）制定进度计划

项目进度计划的制定所指的即为工程项目的开始与结束时间。商业地产工程项目的开发进度、历时估算以及成本估算都需要建立在现实条件基础之上，并且要展开全方位的研究与讨论，尽可能的提高项目计划的准确性。商业地产开发企业可以尝试通过任务分解法来整理计划内容，将工程项目的所有工作、资源以及预算内容按照时序来组成基准线计划，为日后的项目管理工作创造便利条件。

（2）绩效衡量

针对项目管理工作中的信息系统制定出科学化的衡量标准，其中应该优先考虑的即为时间，在很多时候，时间绩效的衡量是最简单且最直观的，管理人员只需要去观看时间表中的几个关键点，判断工程开发作业是否达到计划时间即可。

3.做好对地产开发项目的成本控制工作

在商业地产工程项目的开发管理工作中，成本控制所指的即为，在预算计划的允许范围内且达到工程开发质量的基础之上，要尽可能的减少成本支出，其中主要包括了地产工程项目的成本预算、成本控控制以及资源计划等几个重要方面。商业地产工程项目的成本控制是确保企业最终利益所得的基础条件，在ι桃档夭项目进行开发管理的过程中，将通过前期竞拍活动所得到的土地进行合理化的分配使用，即可达到减少成本支出的目的。然而，在这里需要注意的是，由于地产建筑的安装费用是开发项目中必不可少的一项成本支出，因此需要将此方面设为项目成本控制公工作中的重点对象。

4.规范建设工程项目的合同管理

商业地产工程项目的开发主体需要同材料供应单位与工程项目设计单位建立起合作关系，为了更好的约束双方的作业行为，首先需要完成的合作任务即为拟定经济管理合同，这是商业地产建设工程开发项目的核心重点。合同的形式主要包括买卖合同与贷款合同等，它的主要存在意义是为项目管理过程中所出现的履行、变更、终止等行为给予调解服务。在我国，有关于商业地产工程项目的开发工作，其中比较主要的是资金的回收情况，商业地产企业的可持续发展情况与单位本身的利润空间将直接决定商业楼盘的施工进展。基于此，在商业地产工程项目的开发过程中，对于实际成本与施工质量的控制工作都需要借力于合同的约束力量，因此在日后的项目管理工作中，相关的管理人员要在原有的基础之上加大对项目合同的管理力度，同时妥善的处理好由合同纠纷所带来的相关索赔事宜。

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关键词：三线城市；商业地产企业；融资现状

在拉动国民经济快速发展的动力来源上，商业地产行业所做出的贡献是不可忽视的。伴随着我国城镇化建设步伐的加快，大量的商业地产企业迎来了发展的重要契机，一些商业地产商迅速崛起。但是，随着商业地产企业的井喷式的发展，企业的资金周转遇到了现实的困境。为了解决资金方面的问题，拓展融资渠道，赢得更多的市场发展的血液和动力成为了很多商业地产企业面临的主要发展问题。笔者着重从三线城市的融资现状入手，探究其在融资进程中出现的问题及今后的改进和提升的策略。

一、我国三线城市商业地产企业融资现状

1.资金来源渠道

信任融资渠道具有悠久的传统历史，在很多三线城市商业地产企业中依然比较流行。一旦商业地产企业无法如实还款，那么企业的经营者的口碑将会降到一个比较低的水平。因为这一传统的融资渠道的主要对象都是和商业地产企业经营者有着一定关系的亲戚或者朋友。

第二个渠道是商业贷款，因为贷款方是商业银行，所以无论是从贷款的审批，还是贷款的额度及还款的期限等方面都对商业地产企业提出了比较高的要求。一些商业地产企业因为不符合银行的发放贷款的标准，因此在这条渠道上所取得的融资效果并不是很理想。所以，面临巨大的市场压力的商业地产企业，在不得已的情况下，开始将贷款的希望放到了民间信贷上面。民间信贷，在资质审核方面的要求相对比较低，但是对于抵押物品的商业价值与贷款实际数额之间的差额比较大。同时，一些民间信贷的年率相当高。

2.资金来源总量

当前，三线城市的商业地产开发尚处在一个初级的阶段。这种发展的现实环境，一方面为其市场的占领和拓展赢得了宝贵的空间。但是，伴随着一线、二线城市的商业地产开发体系及工程的相继完善，一些大型的商业地产企业也开始逐渐将发展的重心向中国的三线城市迁移。在僧多粥少的市场环境体系下，三线城市所面临的市场融资空间将会被压缩。根据国家权威部门的市场调查结果表明，当前，在我国三线城市的市场融资中，一个突出的问题是资金来源总量无法满足当下商业地产企业的市场运营资金的需求。这种供需不平衡的发展现状，在一定程度上影响和制约了三线城市市场规模的扩大和进一步的拓展。同时，需要强调的是，三线城市从地理位置及经济发展水平等层面，与一线重点城市相比存在着一定的差距。在2012年三线城市商业地产企业经营报告中显示，有接近一半的商业地产企业由于发展中资金的短缺而宣布停产或者破产。目前商业地产企业在融资过程中，呈现出了融资渠道比较狭窄和融资成功率比较低的问题，特别是三线城市商业地产企业在申请商业贷款时的成功率一直处在一个比较低的水平。我国央行在2010年曾经做过一项针对三线城市商业地产企业贷款情况的调查。这一调查显示：在我国三线城市商业地产企业的外缘贷款98%是来自商业银行。但是其中能够获得银行贷款的比例还不到8%。目前在我国的长江流域，珠江流域，很多三线城市商业地产企业都在面临着融资难的问题。因此，三线城市商业地产企业资金层面上的不足，在很大层面上是对当地经济发展水平和市场运营环境的一个折射。

3.资金来源结构

在三线城市商业地产企业的资金来源结构体系中，根据时间的长短，可以从整体上将其划分为短期资金来源和长期资金来源。但是，从目前所掌握的情况来看，我国三线城市商业地产企业在短期资金来源的比例是比较大的。一旦，金融风险事件发生，或者国内金融秩序出现波动，出现了比较严重的通货膨胀，那么三线城市商业地产企业所面临的资金压力就会很大。很多商业地产企业如果在资金来源结构体系中，短期资金来源的比例达到了半数以上，那么对企业资金结构的运营安全将会构成一个比较大的威胁。从商业地产企业发展和运营的情况来看，在符合企业的负债承受能力基础上，所承担的负债对于企业的发展是具有一定的利好促进作用的。商业地产企业的负债水平处在一个平衡的发展状态，将会助力企业更好的发挥好企业资产所具有的杠杆功能。作为企业生产发展的重要催化剂，可以帮助企业释放出更大的市场潜力，进而在市场竞争激烈的大环境中，赢得更大的发展的主动权。

总之，在现在统计在册的商业地产企业中，有近半数以上的企业处于所谓的负债经营的阶段。其中，有很大一部分商业地产企业所面临的还款压力是非常大的。在今后的发展中，如何从当前商业地产企业发展的现状出发，改善其融资的现状是整个商业地产企业发展进程中的一个重要的研究重点与方向。

二、我国三线城市商业地产业融资面临的问题

1.国家宏观调控，增大融资难度

国家会根据市场运行的整体情况，通过银行的商业贷款的利率及居民购房贷款政策的调整等手段，来对整体的商业地产行业进行宏观调控。当前，我国的商业地产行业出现了增速过快的现象，大量的楼盘被开发后因为市场需求环境不旺而导致资源的搁置和浪费。同时，一些地方的而已炒房的行为也在一定程度上影响了商业地产行业的整体运营和发展。因此，国家通过限制购房及落实房产管理相关制度等方面，来调控商业地产的整体走向。这一点对于三线城市的商业地产企业而言是一个发展中的重要难题与挑战。

2.融资渠道单一，金融市场结构不健全

当前的市场融资环境中，三线城市的商业地产企业由于自身运营规模及市场发展形势等主客观原因，在融资渠道上呈现出了很大的单一性。按照目前的三线城市商业地产企业的融资比例来看，其商业贷款的比例和数量占据了其整个融资总额的一半以上。在另一方面，一些三线城市中具有一定规模的商业地产企业，通过金融市场等资金运作媒介来提供资金的保值与增值。但是，在当前的国内金融市场发展体系还不是很完善的情况下，其市场的发展和收益效果并没有达到商业地产企业理想的预期水平。基于此，今后的三线城市的商业地产企业在融资渠道等方面还要面临着很长的一段路要走。

3.间接融资过多，投资增长过快

基于自身运营与发展需要来展开的市场融资具有很大的不可控性。一方面，商业地产市场的整体运营与管理程式中，本身就会存在着一定的风险。另一方面，在间接融资中，商业地产企业所要承担的还款压力也会相对比较大。但是，对于一些经济发展基础还处在一个较为初级阶段的三线城市的商业地产企业而言，投资就会必然意味着一定层面的风险，如果缺乏全盘的考虑和周密的部署，企业的投资，尤其是过快和过于着急和追逐利益的投资将会在很大几率上给企业的发展带来诸多的负面的影响，严重地还会导致企业无法及时的收回投资而导致企业资金周转链条的断裂，最后造成重大的经济损失和发展的困境。

结合上文，笔者分析了当前三线城市房地产企业在融资层面出现的问题以及背后问题产生的原因。当然，关于融资现状不尽乐观的原因还有很多层面，例如，三线城市商业地产企业自身的信用建设水平还需要提高。金融机构在扶持和助力企业市场拓展等层面还存在着提升的空间。地方行政主管部门在企业招商引资层面的力度和政策并没有在三线城市商业地产企业的发展中得到更多的落地与展开。

三、发展我国三线城市商业地产融资渠道的对策和建议

1.建立多层次商业地产融资体系

当前，在我国三线城市商业地产企业的商业贷款的申请的对象主要是各大商业银行。从目前的市场需求来看，商业银行的贷款提供额度和数量与三线城市商业地产企业的资金需求之间还存在着很大的差距。再加上，很多商业银行在进行贷款发放的时候会根据企业的实力与规模做出一定的倾向，这些都影响着三线城市商业地产企业融资问题的顺利解决。商业地产融资体系，依照市场营销学的角度来看，可以经由主要的两个维度来实现。初步阶段，要从商业地产企业的内部程序入手，进步升华的融资的效力与效益。其次，要将企业的商业地产融资体系的维护与市场的成长有效地连系在一起。所以，通过整合企业发展的内外资源可以更好的实现商业地产企业融资体系的经济效益。

所以，三线城市商业地产企业在融资的过程中，应该在政府相关政策主管部门的引导下，开展多渠道的融资。国家相关政策职能部门要通过制定相应的政策法规来为三线城市商业地产企业多渠道融资保驾护航。同时，政府还应该积极地做好三线城市商业地产企业与各类金融机构的对接工作，在贷款申请政策上予以更多的照顾和扶持。

2.适度调整发展战略

目前，在三线城市商业地产企业中，存在的一个比较突出的问题是发展战略目标的不明确。可以说，一个企业在的工作中缺少具体的、明确的发展战略目标则很容易在发展的道路上迷失方向。同时，一个缺乏明确发展战略目标的企业管理和发展是很难在效率和效果上得到很大的提升。例如，某一三线城市商业地产公司在2011年起开始进军高端商业地产市场，由于缺乏统一的规划与发展方案，公司资金周转一度处于很大的被动局面。这种境况的出现在某种程度上就是对公司领导缺乏相应的发展战略目标而造成的。企业长远的发展战略与发展规划与企业的融资安全之间有着非常紧密的联系。例如通过降低采购费用的方式来降低项目在初始阶段的费用支出，以及在建筑过程中通过各种具有一定潜在风险系数的方式来实现成本的管理，因为，一旦在运营中出现了注入经营不善等问题将会在很大程度上制约其今后的融资渠道的畅通发展。

3.慎重选择开发项目

按照当前的市场运行模式很多开发商要承担着先行垫付相关人员及物料成本的费用。同时，国家出于社会稳定发展的角度对工人工资拖欠问题也已经通过一系列的法律和政策来进行了强制性的规定。这些都在客观层面上加大了三线城市在进行房产项目的选择中一定要从政策和法律及相关的市场环境等层面进行全面了解和掌控，争取将项目的选择层面的风险系数降低。例如，某一三线城市的房产企业，在进行项目施工中，由于对项目的选址的科学性进行论证，最后因为与市政的整体规划发生了严重的冲突而被迫拆除，造成了一定的财产损失。这些都是三线城市商业地产企业在今后的项目选择中要加以注意的重要方面。

4.采取适当销售策略

商业地产企业进行楼盘开发的最后落脚点是通过市场销售的手段将投资收回并且获得预期的收益。大量的已经竣工的楼盘由于销路受阻而导致资金周转不畅而影响了下一步的投资和及时的还款。因此，三线城市商业地产企业应该结合所在城市的市场购买需求及购买力等实际情况。通过完善的房产售后服务来提升房产的美誉度。本土化销售是企业发展的重要实现路径，在这一行销策略的指引下，企业在产品研发，产能提升以及竞争力的提升等诸多方面都会大有提高。在当前的市场发展环境下，通过良好的企业运营策略实施，可以有效地规避或者降低企业在市场中所存在的风险。通过这些系列的营销策略及手段来构建一个立体的高效的商业地产行销体系及框架。经过科学合理的规划和发展为企业资金层面的盘活及今后的市场拓展奠定重要的基础。

5.开发适销对路产品

无论是生产型企业还是服务型企业，其在整个运营策略的实施中，都需要经由创新的运营和生产模式来为企业的发展谋求更大的生产和发展动力。一旦在企业的运营中所出现的大的资金链条的断裂或者较大的市场经济形势的波动，则企业将会面临着非常大的市场挑战。三线城市在人均收入和大众的审美水平等层面与一线城市存在着一定的差距。一方面，在商业地产的价格层面，三线城市由于地理区位及经济发展等层面的原因，是处在一个较低的层面的。因此，三线商业地产企业在进行房产产品的开发和市场销售的价格制定层面要与当地的经济发展水平和大众的购买力实现一个良好的对接。另一方面，在房产产品的规格和样式上，应该在不增加相应的生产成本的基础上，从户型到结构等诸多层面照顾到所在地区和城市的大众审美和居住习惯。这种行销对路的房产产品会在客观上为其房产销路的打开提供应有的助力。当然，由于三线城市各自存在着自身的差异，因此在进行产品的开发和设计的层面应该更多的发挥出本地化的发展策略的优势。

6.加紧开发商业地产金融投资产品

随着三线城市商业地产企业规模的不断扩大，其市场资金的需求也会呈现出不断上升的态势。因此，商业地产企业应该在立足原本行业发展的基础上，加大力度来实施多元化的运营策略，从而多方向的转移企业在融资和运营层面存在的压力。其中一个比较符合众多三线城市商业地产企业未来发展方向的是地产金融投资产品的开发与投资。这种利用资产杠杆的力量可以在一定程度上拓展企业的融资渠道，为企业的市场发展增加新的动力。企业在进行此类产品的开发中，也要将风险的防范置于一个突出的位置。总之，从根源上来讲，商业地产企业在尝试进行金融投资产品开发的那一刻，其所面临的风险压力就已经客观存在。相反的，经由科学的统筹和计算，将金融投资产品风险与自身的经营进行一个有效的对接，其所产生的市场效应还是非常利于企业的发展和市场运营规模的扩大。但是，抛开，其基本的前期的计算，如何从过程中，将金融投资产品可能产生的风险控制在一个较为理想的状态，或者将其纳入到一个科学的，系统的风险预警和监控体系之中，其所面临的压力会得到有效的控制。

商业地产融资渠道的多元化是一个系统的工程，需要包括企业，政府及金融机构在内的众多元素的通力合作。因此，在今后的发展中，三线商业地产企业应该在借鉴相关的科学发展理论的基础上，将企业的融资渠道的多元化发展进行逐一的完善。当然，这一完善并不是直接的抄袭现有的别的企业融资模式，而是应该在借鉴和参考的基础上，将这一制度和企业自身所在的行业发展环境以及企业发展的诸多实际情况来进行对应的调整。

四、结语

三线城市商业地产企业面临着巨大的市场发展机遇，同时其在融资层面所遇到的问题也是现在众多领域企业发展中的一个共性问题。本文分析了其融资的现状及今后的改进策略希望能起到一定的借鉴和参考价值。

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