土地利用总体规划案例范文

导语：如何才能写好一篇土地利用总体规划案例，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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本次规划修编以《土地管理法》等有关法律、法规、规章为依据，贯彻“十分珍惜、合理利用土地和保护耕地”的基本国策，按照党的十六届三中全会精神，全面落实科学发展观和省委“八八战略”，文秘部落围绕市五届人大三次会议精神和推进率先发展、实现富民强市的战略部署，结合我市社会经济发展实际，坚持以人为本、坚持统筹发展、坚持“三保“主线，正确处理内涵挖潜与外延扩张、全面利益和局部利益、长远利益和当前利益的关系，通过合理配置土地资源，优化土地利用结构，转变土地利用方式，提高土地利用水平，推进社会、经济、环境的协调发展。

本次规划要充分与上一轮规划相衔接，继承和发扬在规划编制、实施中的经验。同时要与时俱进，做到六个“转变”，即规划定位向区域规划转变，工作任务向资源保护和集约利用并重转变，规划方法由指标控制型向空间控制型转变，规划内容由耕地保护研究向综合研究转变，决策方法逐步由领导决策向民主决策转变，规划实施由目标导向型向过程导向型转变。努力使修编后的规划更具科学性、可行性和可操作性，服务于全市社会经济全面、协调、可持续发展。

二、土地利用总体规划修编的原则

总体上要坚持“保护、保障、挖潜和集约利用”的原则。保护就是依法依法保护耕地、保障基本农田、保护农民合法权益；保障，就是千方百计保障我市经济社会发展对建设用地的合理需求；挖潜，就是清理消化闲置土地和盘活存量土地；集约用地，就是努力提高节约、集约利用土地水平。

1、用途管制原则。

土地用途管制是土地利用总体规划的核心。要统筹合理安排各业用地，明确各土地利用区块的用途，严禁随意改变土地用途。用途管制的重点是耕地保护，特别是加强基本农田和标准农田的保护，要立足保护和提高粮食综合生产能力，努力推进耕地保护向数量、质量和生态上并重转变。

2、占补平衡原则。

根据《绍兴市土地开发整理规划》，进一步加大土地开发整理复垦力度，适度开发宜耕后备土地资源，大力推进农村居民点的撤并和退耕，增加有效耕地面积，确保实现全市耕地占补平衡。

3、合力建设原则。

“工业立市、开放兴市、合力建市”是这几年我市社会经济快速发展的成功经验，也是各项工作的指导方针。土地利用总体规划要按照明确重点，兼顾一般，统筹安排的原则，遵循市场化机制，在全市范围内实现资金和资源的互补和互流，优化土地资源配置。

4、集约用地原则。

一是要加强土地利用水平评价，调查闲置土地情况，制定盘活存量建设用地的措施和方法。二是要研究促进新增建设用地集约利用的政策，完善“双控”指标体系。

5、公众参与原则。

规划编制要充分利用“外脑”，依靠科研单位、专业技术单位和大专院校的技术力量，提高规划编制的客观性、科学性和技术性。在规划编制过程中要广泛征求公众和社会各界的意见和建议，建立相关信息的交流和互动渠道，同时要加大宣传力度，通过听证或公示等手段，完善规划的决策机制和监督机制，努力做到规划“以人为本”、公正透明。

6、三规衔接原则。

土地利用总体规划要正确把握社会经济的发展方向和重点，科学预测用地需求，认真分析土地供应潜力，合理土地资源布局，正确处理“保护”和“保障”的关系，使土地利用总体规划与“十一五“规划、城市总体规划的有机结合。同时土地利用总体规划还要与矿产资源规划、地质灾害防治规划、城镇体系规划等相关规划相衔接。

7、成方成块原则

根据城市发展边界理论，按发展阶段、重要程度和资源供给能力，合理界定城市和开发区的外延扩张边界，开发区块尽量做到成方成块，以利于资源配置、规划实施和耕地保护。

8、可持续利用原则。

要按照生态绍兴建设的要求，充分考虑“环境容量”和生态承载力，开展土地适宜性评价，进行土地敏感性分析和不确定性分析，减少对生态脆弱地区和地质灾害易发地区的不合理的开发，切实保护生态环境，确保土地的可持续利用。

9、信息化原则。

要建立土地利用总体规划信息系统，利用现代信息技术，进行规划编制、规划审批、规划实施,满足规划要素实时更新、快速统计、共享互动等要求，增加规划科技含量，有效提高规划管理水平和工作效率。

三、土地利用总体规划修编工作计划及时间安排

工作时间总体上按省厅和市政府有关要求安排，即计划在本年度完成整项工作。如遇国家、省、市相关政策及安排的影响，则作相应的时间调整。

1、健全组织机构。

(1)由市政府统一成立“三规”领导小组。(时间根据市政府安排)

(2)在成立“三规”领导小组后半个月内设置联络员、专家咨询组。

(3)成立市国土局规划修编工作组。(4月1日---4月15日)

2、落实资金。(4月1日----4月23日)

已编制经费预算，由办公室具体落实。

3、落实编制单位。(4月30日前)

(1)确定落实编制单位的方法、程序和要求；(4月4日前)

(2)收集编制单位的资料、信息；(4月11前)

(3)按规定落实编制单位，签订委托协议。(4月23日前)

4、调查研究阶段(4月24日至7月23日)

这一阶段与下阶段的工作将穿行，主要工作包括资料收集、实地踏勘、召开座谈会。总体规划综合性强，涉及部门多，需要进行多方调查。走访各有关部门，调查各部门规划期内用地需求，征求各部门对总体规划的建议。深入各重点地块进行实地踏勘和典型调查。

5、专题研究阶段(5月24日至7月23日)

在前期调查研究和全市土地利用更新调查批准的基础上，开展上一轮土地利用规划实施评价、土地供给与需求分析、区域社会经济发展态势与土地利用战略研究等专题研究，为规划大纲及规划文本草案的编制提供依据。

6、规划大纲拟定阶段(7月24日至9月23日)版权所有

规划大纲文本包括绍兴市基本概况、规划总则、规划目标、土地利用总体布局与结构优化、主要用地规划和空间管制引导、规划修编方法与实施机制创新、预期规划实施成效等内容。规划大纲编制完成后须报市、省批准后方可开展下步工作，时间进度较难把握。

7、规划草案拟定与选优阶段(9月24日至11月23日)

本阶段主要是落实土地利用分区、土地利用结构和布局调整、确定土地用途以及完成规划草图。

需拟定的方案包括：全市、区土地利用结构调整方案、重点建设项目和城镇建设用地布局方案、土地整理、土地复垦、土地开发方案和土地利用分区方案。最终提供2～3套供选规划方案。

确定规划供选方案的主要要求：⑴在编制土地利用结构与布局调整方案过程中，应分析土地利用的影响因素和变化趋势，拟定规划供选方案。⑵每个供选方案均需保证规划主要目标的实现。⑶对每个供选方案的实施，从组织、技术，资金投入、公众接受程度等方面进行可行性论证、评价其实施可能达到的社会、经济、生态效益，综合评价后，提出推荐方案，供领导小组审定。

8、规划协调、编制规划成果阶段(11月24日至11月30日)

对推荐方案广泛征求相关部门、干部和公众意见，必要时召开规划协调和论证会，对有关问题进行协商处理，形成最终规划方案，编写规划报告。

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一、土地管理文化体系的构建

以“土地法学”课程为例，不应从纯法理学的角度来组织教学，而应该以土地管理的具体工作为导向，分析每项法律、制度、政策产生的背景、实施状况，要让学生明白在“土地法学”这门课中，包含了土地管理的文化，如土地产权保护文化、耕地保护文化、土地节约集约利用文化、科学合理规划文化、可持续利用文化。

（一）土地产权保护文化

土地产权管理是土地管理工作的核心。在现实工作中，由于权属主体不清，权责不明导致的矛盾与纠纷层出不穷，可见土地产权保护非常重要，尤其是农民的土地权益保护。在“土地法学”的教学过程中，要让学生真正意识到土地是农民的命根子。《物权法》的出台进一步强化了土地产权的保护。在具体的教学过程中，要让学生认识到土地产权保护的重要性，增强学生对切实维护群众土地合法权益的认同感，使学生在将来的工作中，碰到与土地产权相关的问题时，切实保护产权人的利益。同时也要让学生加强产权保护政策的学习和研究，进一步推进土地管理工作的开展。

（二）耕地保护文化

耕地保护意义重大，保护耕地就是保护我们的生命线。耕地保护的内涵主要体现在三个方面，一是耕地数量保护；二是耕地质量保护；三是耕地生态环境保护。三者是一个统一的整体。我国划定的18亿亩耕地红线不能简单地理解为耕地的数量，还要保证这18亿亩耕地的质量及生态环境。数量保护是基础，质量保护是关键，生态环境保护是升华。如何加强耕地保护是值得我们思考的，目前国家出台了很多政策，并且把耕地保护纳入地方政府的政绩考核中，很大程度上推动了耕地保护工作的开展。但这些基本上都是通过行政的手段来推动的，耕地保护观念尚未真正深入人心。因此，在课堂教学中，应始终强调土地管理工作中耕地保护的重要性，让学生清楚了解保护耕地不仅是耕地数量的保护，更重要的是耕地质量的保护及耕地生态环境建设。

（三）土地节约集约利用文化

土地节约集约利用是当今土地管理工作的主题，并且已将土地节约集约利用上升到了优先战略的高度。土地作为一种资源，面临着禀赋的差异和供给的瓶颈，土地节约集约利用是解决问题的关键。在中国城市化的进程中，城市建设用地扩张剧烈，土地利用总体规划失控，大量的优质耕地被城市建设所占用，城市建设用地呈现高度粗放趋势。在农村，耕地粗放利用、撂荒及非农建设现象也层出不穷。粗放利用的背后是制度的缺失，归根到底，是土地节约集约利用文化的缺失。因此，对土地节约集约利用文化的理解与认同非常重要，这是推动土地资源可持续利用的保证。要真正实现土地节约集约利用，就应切实执行最严格的节约集约用地制度，减少经济增长对土地资源的过度消耗。

（四）科学规划文化

目前，新一轮的土地利用总体规划修编工作已接近尾声，新的土地利用总体规划修编坚持了土地管理的基本国策，严格遵循了土地用途管制制度及耕地总量动态平衡制度，从当地的实际出发，坚持“双保”方针，体现了新一轮土地利用总体规划思想的科学性与前瞻性。但是，在土地利用总体规划修编的过程中，还存在着多种矛盾与冲突，尤其是在县（市）级土地利用总体规划修编过程中，往往受到各方面的干预，使得土地利用总体规划的科学性受到质疑。土地利用总体规划修编的原则是不可动摇的，但在修编过程中，对规划目标的平衡也是科学性的体现。土地利用总体规划的编制应体现科学性，但是其执行必须是严肃的。只有这样，才能保证土地管理法律、法规、政策、制度的权威性。因此，科学合理地编制土地利用总体规划和严肃认真地执行土地利用总体规划就是一种文化，需要继承与发扬，才能确保土地管理工作的可持续性。

（五）可持续利用文化

土地资源可持续利用是土地利用管理的最高目标。要做到土地资源的可持续利用，就必须做好前述四方面的工作，即要加强土地产权保护，增强耕地保护意识，坚持土地节约集约利用，严格执行土地利用科学规划。具体来看，土地资源的可持续利用包括经济效益可持续、社会效益可持续及生态效益可持续。这三种效益同时贯穿于土地产权保护、耕地保护、土地节约集约利用及土地利用科学规划之中。因此，土地可持续利用文化的内涵非常丰富，它相对比较宏观，统领土地管理的各项文化，是属于更高层次的文化。

二、土地管理文化传播的途径

土地管理文化的传播可以贯穿整个专业课教育的始终，除了通过教师向学生传播外，还可以由有学生向学生传播、由学生向外界传播。土地管理文化传播的途径是多样的，包括了案例教学、情景模拟、社会实践及校园文化活动，从土地管理文化传播的效果来看，这四个途径是逐渐递进的。

（一）案例教学

教师在“土地法学”的课堂上向学生传播土地管理文化，一个很重要的途径就是采用案例教学。采用案例教学，方便教师对其中蕴含的知识点进行提炼，同时也便于教师对土地管理文化的总结。另外，采用案例教学，其教学的过程相对比较生动，学生很快就能接受。教师结合案例进行讲解，将其中蕴含的土地管理文化传授给学生，可以将土地管理文化更加具象化，不仅能帮助学生掌握知识点，还可以使学生加深对土地管理文化的认识与理解。这些案例可以是文字性的，也可以是视频、音频类的。

（二）情景模拟

课堂的案例教学是土地管理文化传播的基础阶段，是对具体土地管理文化的认知层面，而课堂情景模拟则是土地管理文化传播的理解层面。学生通过自编自演情景剧，加深对土地管理文化的认知，逐渐上升到理解层面，同时也是土地管理文化开始向外传播的阶段，主要是在同专业学生之间的传播。在这个阶段，还需要教师的继续指导与点评，及时纠正在情景模拟过程中出现的认知与理解偏差，进一步加深对土地管理文化的理解。学生自编自演的情景剧主题多与土地征收、农村土地流转、耕地保护及土地违法调处相关。

（三）校园文化推动

土地管理文化与校园文化相结合能够很好地推动其传播。例如，在中国地质大学，地学文化是校园文化的主体，土地文化及土地管理文化成为了地学文化的重要组成部分。借助地学文化传播的平台来推动土地管理文化的传播是一种行之有效的途径。在教师的指导下，以学生为主体，使土地管理文化在校园内进行传播，这是土地管理文化向外传播的阶段，同时也是逐步认可相关土地管理文化的阶段。“土地日”宣传活动成为了“土地法学”课程宣传土地管理文化重要的阵地。结合每年“土地日”的主题，通过举办学术报告会、张贴宣传海报、条幅签名、咨询解答等方式来宣传“土地日”的主题，将国家土地管理的方针政策融入到宣传活动中，培养学生珍惜和合理利用土地的意识，增强学生对《土地管理法》的了解。这个过程就是土地管理文化传播的过程，对于参与活动的学生而言，也是土地管理文化认同的过程。

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【关键词】： 控制性详细规划时限设想

中图分类号：S757 文献标识码： A 文章编号：

一、控规时限的缺失

我国城市规划体系大体可以分为“两个阶段、五个层次”：“两个阶段”即城市总体规划阶段与城市详细规划阶段，“五个层次”即总体规划纲要、总体规划、分区规划、控制性详细规划与修建性详细规划。

图 1 中国城市规划编制层次

其中法定规划为三大规划：总规纲要、总体规划以及控制性详细规划。其中总体规划编制有效年限为20年，总规中的近期规划5年，总规远景规划40年；总规纲要则与总体规划时限一致，为20年。而详细规划阶段中的控制性详细规划却没有规定其编制年限。

近年来，控规的重要性愈加凸显。《城乡规划法》的颁布，把控规的地位推向了一个新的高度，在强调控规的法律地位的同时，更是要求控规全覆盖，全国各地掀起一股控规编制的新。

然而在如火如荼的“控规全覆盖”的同时，却极少的人会注意到，作为一项极其重要的指导性的法定规划，控规却没有其编制年限，也就是说，在控规编制完成之后，控规的“控制力”有效期没有任何依据：一方面，在土地正常流转过程中，作为一项相当重要的建设依据的控规，面对各个不同的利益集团，控规自身的命运也不相同，修改控规以满足自身的利益最求的案例屡见不鲜，而这样的情况一是因为控规实施过程中的不严格，二是控规自身规定的不严谨。《城乡规划法》中并没有规定控规可修改的前提，更没有规定控规的有效年限，也就是说“控规随时可修改”；另一方面，控规是对开发城市强度的一项硬性规定，现代社会日新月异，以前的控规可能已经不适合当下该地区的发展，一味的控制可能会阻碍城市的发展，控规“过期”现象也产生了城市负面影响。

控规时限该如何设定，以下做出了几点设想：

二、 控规时限的设想

2.1 设想一：与总体规划时限一致

根据《城乡规划法》第四十八条规定，控制性详细规划修改涉及城市总体规划、镇总体规划的强制性内容的，应当先修改总体规划。

控规往往是在总规的指导下进行编制的，设定控规的年限与总规一致，可以减少城市总规与控规的冲突。

控规编制有两种可能：一是总规完成并报批后根据城市总规进行总规编制的；另外一种是总规完成尚未报批前，通过控规细致调研以及指标计算，反馈到城市总体规划上，对总规进行合理修改，再反过来以完善后的总规知道控规的。这两种情况无论那一种，都是在总规指导下而产生的。

如果城市总规在编制年限到期，或由于上位规划的改变、国家重大基础设施的落户等原因，使得土地利用规划与之相应的进行修改并进行新一轮编制的情况下，相对应的控规势必也将受到影响。而与总规对应原则使得控规必须与总规大框架相符合，那么，总规的重新编制，也就意味着控规失去了继续服务的意义。这种情况下，控规只有重新编制，才能从真正意义上起到控制与指导的作用。

2.2 设想二：与土地利用时限对应

这里所说的土地利用包括两个方面：一是土地利用性质，二是土地使用权属。

2.2.1 土地利用性质

土地利用性质是在土地利用规划完成后所确定的，包括总规层面下的土地利用规划，也包括分区规划与控制性详细规划层面下的土地利用性质。各项规划所确定的各种用地都有可能因为某种原因而发生改变与置换，既然土地利用性质改变，该地块原来的控规指标必将无法付诸实践，此时控规也将应该进行修改。

需要强调的一点是，这里的土地利用性质并不涉及到总规层面上伤经动骨式的大修改，而是微调和细分。在微调和细分过程中，同样也存在着控制指标的对应问题。

比如在总规指导下，控规将居住用地细分为住宅用地、公共服务设施用地、绿地或是商住混合用地等土地利用类型，而这一大片居住用地需要多个控规分图则进行控制，必然各分图则的控制指标都不一样。如果一味的按照未细分状态下的土地利用性质设定指标，肯定不尽全面。

同样，由于开发和城市发展的需要，土地利用性质发生微调，如由住宅绿地转变为居住区公共服务设施用地（中小学的扩建占用居住区绿地），或是由商业用地转变为城市广场（商业用地为求容积率奖励而修建的城市广场）等，都涉及到了城市用地性质的改变。这几种用地性质的可控制指标存在着明显的不同，此时的控规也应进行相应的修改。

2.2.2 土地使用权流转

土地权属与民生息息相关，规划编制完成之后，商业用地、居住用地、工业用地等不同类型的用地流转，其土地使用权也被分配到各个团体或个人手中。这些个人和团体在其使用权范围内在其土地上工作生活，组成了城市最基本也最重要的元素，维持了整个城市的正常运行。

就百姓最关注的居住用地作比，城市居民房屋产权为70年。假设70年内居住用地性质不发生改变，控规的控制也不应该发生改变，而在这种假设条件下，控规时限就应该规定为70年。

2.3 设想三：与城市发展时速对应

第三点设想比较宽泛，没有明显的时间界限，而假设与城市发展时速对应是出于对促进城市建设与发展需求而设定的。

现代城市发展突飞猛进，小城镇也开始了新一轮的扩张式发展。控规如何与时俱进的控制并引导好城市的建设与发展，成为控规的一项重要议题。同样，控规时限的设定如何跟上城市发展的脚步又起到控制作用；如何在一段时期内真正起到强有力的控制作用，防止过度过快开发，又在有效框架范围内不阻碍城市正常的发展，及时更新调整以适应城市健康发展的脚步，是控规时限设定的一大难点。

三、控规时限悖论

1 土地利用外部性

外部性也称溢出效应、毗邻影响、外部关系等。土地利用的外部性是指在区域内各种用地综合效益与相互影响的性质。在一定时间内，通过城市规划，土地外部效益应是最大化的存在，但不排除用地置换后，外部效益溢出，对周边造成影响。在用地置换的同时， 控规控制失效，控规时效问题也就要重新考虑。对于控规时间标准，并不能简单的从众于总规或是其他时间标准，土地外部影响也并不是简单的指标分析可以得出，那么，这样控规时限的规定也失去了衡量的标准。

2 各种设想自身的悖论

2.1 控规细分与微调与控规兼容性规定

控规中有一项重要指标——用地兼容性的规定。兼容性的规定本身就是几种可兼容用地可能性的统筹，其作用也是避免控规过与呆板的控制，如果一涉及到细分和微调问题就整个控规、重做或修改控规，那么控规本身兼容性的规定就显得多此一举了。比如在控规中常常可以看到，在居住用地中可以兼容商住用地、住宅用地可以兼用居住区公共服务设施用地。很明显这些用地容积率等控制指标都不相同，却是可兼容范围内的用地调整，这样的兼容性如果成立，那就不存在控规时限与控规细分与微调的时限一致的设定了。

2.2 土地使用权属V.S.不同属性时限不同

土地权属问题是一个非常重要而又十分敏感的话题，在土地产生经济、社会效益之前，土地流转是必不可少的环节，在土地正常流转之后，各项用途的土地使用权被赋予各个不同主体手中。但是，用地性质不同，使用年限不同：居住用地七十年、工业用地五十年、科教文体卫用地五十年、商业娱乐及旅游用地四十年、综合或其他用地五十年。各种用地往往是统一规划、综合布置的，控规中很少存在着单纯用地性质的地块。这样就出现了一个问题——不同地块同时存在，但其土地使用权时限却都不相同，如果控规年限与权属保持一致，那年限取值是应该根据哪种用地性质而定呢？若取值最高年限——以居住土地使用权70年为准，可以保证居民最基本的权益，但却不能满足最有活力用地——商业用地的发展要求；若取值为最低值——以商业娱乐旅游土地使用权50年为准，则与前一种情况相反，保证发展的同时可能会侵害到居民权益；若取平均值，即60年也会带来相应的不良影响。

四、结论

控规时限至今没有统一的规定，在控规诞生之初就忽略了这个问题。是无心的忽略也好，是有意的回避也好，时限的缺失暂时看来没有任何不便，但却在其实施过程中反映了诸多问题：编制的法定依据、修改的法律程序、实施的法定效率等，都由于时效的缺失缺乏统一的管理。上述设定还不成熟，悖论间的冲突也使得时效设定显得矛盾重重，建议开展独立的时限讨论，并尝试建立审查制度，以更加充分的发挥控规对城市空间环境与城市经济社会发展的引导和控制作用。

参考文献：

[1]陈锦富. 城市规划概论[M]. 北京：中国建筑工业出版社，2006：106）

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关键词:规划;“三规合一”;区位理论;田园城市理论;理论与实践

规划是“对未来的一种谋划、安排、部署或展望”。我国的规划种类和内容纷繁，有国家层级和地方一级的规划，有出自不同职能部门的规划，还有不同行业的规划，等等。但是规划过多造成规划之间内容重叠交叉，甚至矛盾，不仅浪费了规划资源，更使实施部门无所适从，长此以往失去了规划应有的意义和作用。因此，整合规划资源、加强规划之间的协调成为必然.

一、“三规”分立弊端

1.“三规”诠释

(1)国民经济与社会发展规划.

国民经济和社会发展规划是全国或者某一地区经济、社会发展的总体纲要，以国民经济、科技进步、社会发展、城乡建设为对象，体现了国家或地方在规划期内国民经济的主要活动、科技进步主要方向、社会发展的主要任务以及城乡建设的各个方面所作的全面规划、部署和安排，提出政府在规划期内经济社会发展的方针政策、战略目标、主要任务、实施重点，是具有战略意义的指导性文件.

(2)城市总体规划.

城市总体规划是指城市人民政府依据国民经济和社会发展规划以及当地的自然环境、资源条件、历史情况、现状特点，统筹兼顾、综合部署，为确定城市的规模和发展方向，实现城市的经济和社会发展目标，合理利用城市土地，协调城市空间布局等所作的一定期限内的综合部署和具体安排.

城市总体规划根据《中华人民共和国城市规划法》编制，主要功能是定向布局，规划的对象主要包括:城市性质(功能定位)、发展目标、发展规模、城市主要建设标准和定额指标、城市建设用地布局、城市功能分区和各项建设的总体部署、城市综合交通体系和河湖、绿地系统、环保设施等.

(3)土地利用规划.

土地利用规划是指在土地利用的过程中，为达到一定的目标，对各类用地的结构和布局进行调整或配置的长期计划。土地利用规划一般分为全国性、区域性的总体规划和生产单位内部的土地利用规划两种.

土地总体规划功能是对一定时期内不同地区范围土地资源开发利用的纲要、目标和总体部署。主要内容是确定各类土地的用途和利用方式，划定各类生产建设用地的规模、比例和界限，设计和制订最优土地利用方案，最大限度地提高土地利用的综合效益，达到地尽其利的目的。在区域性总体规划中，农业用地规划最为重要，其基本内容包括:农业用地的划分，各项生产基地的布局，农业生产组织的区划与各级经营中心的布局，各业用地的内部规划及各项基本建设规划等.

2.三大规划的不足与矛盾

虽然城乡总体规划与国民经济发展规划、土地利用规划三大规划职能明确，但由于三大规划独立编制，部门之间缺乏协调配合，导致长期以来三大战略规划存在内容不一致、相互衔接差等缺陷，不能有效起到空间统筹、优化开发和耕地保护的作用.

建设部主管的城市规划最具有技术和管理实力，但建设部属于专业管理部门，城市规划在综合作用的发挥上受到较大制约。国家发改委具有综合协调发展职能，但其空间规划技术力量与管理基础相对薄弱，行使区域规划职能力不从心，无法解决空间结构合理组织的全部问题，不能替代同层次的空间规划。国土资源部也是一个专业管理部门，空间规划的技术和管理基础相对薄弱。土地利用总体规划是以耕地保护为主要约束条件的单一目标规划体系，难以在快速工业化、城镇化进程中发挥各项用地供需之间的综合协调作用.

(1)国民经济发展规划操作性差.

由于国民经济总体规划导向性、客观性强，实施的约束性弱，不如城市总体规划控制性和可操作性强，实施效果不理想，往往编制规划时轰轰烈烈、热热闹闹，但批准通过后无声无息、冷冷清清。给人印象最深的往往只是规划期的概念，规划被束之高阁，比较极端的现象是“纸上画画、墙上挂挂”.

(2)土地总体规划与城市总体规划标准不一.

虽然两个规划的核心内容都是土地的合理利用，但研究的对象、范围、实施年限、方法、步骤各有侧重，规划深度也悬殊较大。在实际规划操作中，土地利用总体规划与城市总体规划在用地分类与划分标准、规划统计口径、规划工作路线以及规划技术方法等许多方面都存在着明显差异，造成两个规划在区域和城市土地开发利用与保护等方面出现较大的矛盾和不协调之处.

另外，由于我国开展土地利用总体规划的时间较迟，规划的理论与方法不完备，因此规划制定水平低，规划体系存在缺陷，致使其可操作性差.

(3)城市总体规划与土地利用规划对经济社会因素考虑不足.

相对来看，城市总体规划的实施约束力相对较强，但是城市总体规划和土地利用规划均存在对区域社会经济发展条件考虑不够的硬伤.

二、“三规合一”的学术主张理论依据

鉴于三大规划分立各自均存在缺陷与矛盾，为此笔者主张实行“三规合一”方略。然而实现“三规合一”必须要有强有力的理论基础，能够同时指导城市建设、经济社会发展、土地利用等各方面的规划编制工作。笔者认为，霍华德的田园城市理论和杜能的区位理论针对城市设计、产业布局、土地利用等问题进行的分析和论述，表达了产业、城市、土地利用应协调发展的朴素思想，能够成为“三规合一”的理论支撑.

1.田园城市理论

在19世纪末，英国社会活动家E·霍华德关于城市规划的设想提出了田园城市的概念。霍华德理想中的田园城市是为健康、生活以及产业而设计的城市，它的规模足以提供丰富的社会生活，但不应超过这一程度.

霍华德设想的田园城市包括城市和乡村两个部分。城市四周为农业用地所围绕;城市居民经常就近得到新鲜农产品的供应;农产品有最近的市场，但市场不只限于当地。田园城市的居民生活于此，工作于此。所有的土地归全体居民集体所有，使用土地必须缴付租金。城市的收入全部来自租金;在土地上进行建设、聚居而获得的增值仍归集体所有.

城市的规模必须加以限制，使每户居民都能极为方便地接近乡村自然空间。霍华德设计的田园城市理论在城市规模、布局结构、人口密度、产业选择等规划领域都做了精巧的设计，成为现代城市规划领域的先驱.

2.区位理论

区位理论是关于经济活动的空间布局优化组合的理论，该理论内容丰富、包罗众多。在此主要介绍农业区位理论、工业区位理论和中心地理论.

(1)农业区位理论.

农业区位理论的创始人是德国经济学家冯·杜能，他在其著作《孤立国》中提出六种耕作制度，每种耕作制度构成一个区域，分别为自由农作区、林业区、谷物轮作区、草田轮作区、三圃农作制区、放牧区;每个区域都以城市为中心，围绕城市呈同心圆状分布，这就是著名的“杜能圈”。虽然杜能得出的农业空间地域模型过于理论化，但是他的理论体现了产业在城市中的空间布局问题，用规划的思想把城市设计、土地利用以及产业布局紧密相连.

(2)工业区位理论.

工业区位理论的奠基人是德国经济学家阿尔申尔德·韦伯。其理论的核心就是通过对运输、劳力及集聚因素相互作用的分析和计算，找出工业产品生产成本的最低点，作为配置工业企业的理想区位.

运输成本定向的工业区位分析。假定在没有其他因素影响下，仅就运输与工业区位之间的关系而言，韦伯认为，工厂企业自然应选择在原料和成品二者的总运费为最小的地方，因此，运费的大小主要取决于运输距离和货物重量，即运费是运输物的重量和距离的函数，亦即运费与运输吨公里成正比关系.

劳工成本影响工业区位的分析。韦伯认为劳工成本是导致以运输成本确定的工业区位模式产生第一次变形的因素。所谓劳工成本，就是指每单位产品中所包含的工人工资额，或称劳动力费用。当劳工成本(工资)在特定区位对工厂配置有利时，可能使一个工厂离开或者放弃运输成本最小的区位，而移向廉价劳动力(工资较低)的地区选址建厂。其前提是在工资率固定、劳动力供给充分的条件之下，工厂从旧址迁往新址，所需原料和制成品的追加运费小于节省的劳动力费用.

集聚与分散因素影响工业区位的分析。集聚因素是指促使工业向一定地区集中的因素，分为一般集聚因素和特殊集聚因素。集聚因素形成的聚集经济效益可以使运费和工资定向的工业区位产生偏离，成为工业区位的第二次变形因素。分散因素与集聚因素相反，指不利于工业集中到一定区位的因素。一些工厂宁愿离开工业集聚区，搬到或新建在工厂较少的地点去。但前提条件要看集聚给企业带来的利益大还是房地产价格上涨造成的损失大，即取决于集中与分散的比较利益大小.

德国经济学家阿尔申尔德·韦伯的工业区位理论核心体现了城市规划、经济社会发展以及土地利用有机结合的思想萌芽.

(3)中心地理论.

中心地理论是由德国著名的地理学家克里斯塔勒提出的。通过对德国南部城市和中心聚落的大量调查研究后，他发现一定区域内的中心地在职能、规模和空间形态分布上具有一定规律性，中心地空间分布形态会受市场、交通和行政三个原则的影响而形成不同的系统。他探讨了一定区域内城镇等级、规模、数量、职能间关系及其空间结构的规律性，并采用六边形图式对城镇等级与规模关系加以概括.

就区域内各城镇而言，大城市的商服设施和商品种类向高级发展，多而全;中等规模的城市具有中高级或仅能维持中级水平，服务项目少而不齐全;小城市具有中低或只有低级水平，种类少而不全;一般城镇(县城、建制镇)只有基本生活性商服，水平很低，种类更少。就城市内部而言，市级中心、区级中心和小区级商服中心也有类似的分异规律.

就不同商业、服务行业而言，有些行业经营品类多，有些则少;有的以高级为主，有的以低级为主.

商品的种类、级别不同，其需求门槛和服务范围也不一样，由此形成的等级序列可归并为:低级商品和服务，其售价低，顾客购买频率高，需要量大，需求门槛则低，销售距离则短或服务半径较小。而高级商品和服务，因质量好、耐用、更新慢，故售价高，需要量相对少，购买频率则低，运费占售价的比重小，致使其门槛高，销售距离长或服务半径大.

三、实践效果分析

编制规划的实际工作中，我们对“三规合一”进行了初步的尝试。对开展的每项规划，均加强了与其他规划的衔接和沟通，尤其在编制中新天津生态城经济社会发展规划时，与城市总体规划和土地规划进行了有机结合，使三个规划在内容上达到统一协调(仍未达到合一的理想境界)，取得良好的效果.

1.经济社会发展与土地开发利用相协调

我们以往作规划，只强调经济社会各阶段发展指标，而对完成各阶段指标所需要的土地能否与城市土地规划相一致考虑不够。在编制生态城经济社会发展规划时，我们将2010年、2015年、2020年经济社会指标与生态城各阶段用地配置计划进行了对接，以产业占地和产业发展的客观规律为基准测算各项指标;反过来，城市土地规划又按产业发展规律对土地的要求，调整优化了土地开发利用规划，两个规划互补完善，形成了良性循环.

2.经济社会发展与资源环境相协调

经济社会发展需要生产要素的支撑，要以资源67第30卷第1期王天伟:“田园城市”“产业层级”说对实现“三规合一”的理论支持与实践依据2010年1月的承载力和环境容量为依据。在编制生态城经济社会发展规划时，对生态城产业选择、交通基础设施、公共服务等内容充分与城市建设总体规划进行了对接。考虑生态建设的要求，我们选择了绿色建筑产业、环保科技研发服务业等产业作为生态城未来产业，交通为绿色出行方式。同时，又将经济发展规律、社会事业发展特点反馈给城市总体规划，使城市的规模与发展方向与我们确定的产业及规模相衔接，实现经济社会发展与资源环境相协调.

3.经济社会发展与土地空间布局相协调

产业布局、基础设施建设、公共事业发展等是经济社会发展规划中重要的内容，落实到具体区域时，与土地空间分布和城市空间规划必须相配套。以往针对这些内容从产业、经济的角度考虑较多，对土地的性质、功用考虑较少。生态城经济社会发展规划即从本规划的角度出发，又从城市空间布局和土地在产业用地、社会事业用地、基础设施用地这三者之间的分配和布局考虑，使产业布局即符合产业自身发展规律，又与城市发展空间、土地分布相匹配，达到经济社会发展与土地空间布局相协调.

4.产业、人口、城市相协调

国内外有许多产业与人口脱离的区域，出现了睡城，这种不成功的案例就是因为产业与城市规划脱节造成的后果。在编制生态城规划过种中，始终贯穿以产业集聚人口、形成城市的理念，从产业成长的规模、产业性质考虑城市人口规模和人口素质，与城市发展定位、规模相适应，形成产业与人口良性互动、城市良性发展的模式.

5.“三规合一”实现的途径

首先，成立跨部门的规划组织。三个规划出自不同的部门，部门之间的利益分割和权利范围是“三规合一”的最大障碍，也就是说体制是“三规合一”最大制约因素。为解决这个问题必须进行体制改革，在三个规划管理部门之上成立更高一级的联合组织。由联合组织开展“三规合一”的规划工作，做出能够统揽国民经济与社会发展、土地利用和城乡发展综合性规划.

其次，建立统一协调的法律体系。在2007年的10月28日，《中华人民共和国城乡规划法》通过并颁布，2008年1月1日起开始施行。《城乡规划法》强调了城乡规划的法律地位和作用，强调了规划的稳定性和法定性。《城乡规划法》严格了规划修改制度和程序，经依法批准的规划，禁止擅自修改，只有符合法律规定的特定情况，才可以修改，等等内容.

经济社会发展规划目前还没有法律约束，“三规合一”没有统一的规划法可以适用，所以要想做这项工作法律应先行.

复次，加强培养复合型人才。“三规合一”不是将三个规划的内容简单的加在一起，而是科学合理地、有机地融合成一个综合性规划。“三规合一”需要既懂经济社会发展，又懂城市建设和土地利用等复合人才，目前这种人才非常缺乏，所以需要加强延揽和培养.

最后选择一些地方进行先行先试。“三规合一”不仅是一项复杂的系统工程，更是一项体制改革工作，必须具备一定的经验才可以全面推开。可以选择领导有积极性的地方进行试点，总结经验教训和启示。在试点工作中，倡导规划编制工作要转变观念，从大局出发，不同规划部门之间要加强合作，充分调动和发挥民间组织的作用，公开编制的工作程序，吸引公众参与.

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篇5

关键词：土地利用；生态系统服务价值；生态安全格局；郧阳区；CA-Markov

中图分类号：F301.2

文献标识码：A 文章编号：1674-9944（2016）20-0065-05

1 引言

随着“新四化”政策的实施和执行，城镇化的步伐在逐年加快，人地矛盾日益突出，土地资源面临着前所未有的压力，随之而来的生态环境也受到了威胁。采用科学合理的理论和模型对土地资源进行分析，以此来合理地优化土地利用格局、提高生态安全系数和扩展生态系统服务价值领域越来越得到研究学者的青睐[1，2]。

LUCC是人类活动在自然基础上的直接反映，具有显著的空间特点和时间特点，土地利用格局的形成和演化容易受到不同空间和时间尺度上的自然、社会、经济等诸多因素的影响。近年来，土地利用模拟模型的研究越来越多，其研究成果也卓有成效[3～11]。

生态安全是指生态系统不受其他因素的影响，能够保持自我的发展状态。但是生态作为一个大系统而言，其发展过程难免受到人类的生产、生活和健康等方面的影响。稳定和可持续的生态系统才是健康的系统，才是我们所追求的，其稳定性和可持续性表现在时间上能保持它的组织结构和对胁迫的恢复力[12]。土地利用中的生态安全问题日渐凸显，生态安全关系到人类的生存与发展。当前学术界对生态安全的研究多集中于生态安全格局（ESP）的构建[13～16]和生态系统服务（ESV）的核算[17～19]。

目前，土地变化/土地覆盖（LUCC）、ESP和ESV的研究领域很多，但很少有学者把这三个土地不同的研究方面结合起来进行研究。本文通过估算ESV，以ESV为阻力建立ESP，以ESP和基本农田为影响因素，利用IDRISI软件中的CA-Markov模型模拟不同土地政策下的土地利用空间格局情况，再用ESV对两种不同格局的土地进行检验，评价两种政策下土地变化的空间布局方式的不同和选出最佳土地利用格局。

2 研究区域概况

郧阳区（32°25′～33°15′N，110°7′～111°16′E）原名郧县，隶属于湖北省十堰市，位于汉江中上游，鄂西北边陲，秦巴山区西北，东北与陕西省商南县接壤，西南与竹山县、房县、陕西省白河县毗邻，东与丹江口市和河南省淅川县相连，图1为郧阳区区位图。截至2015年，郧阳区管辖21个乡镇，版图面积3832.44 km2。郧阳区地形地貌复杂。地处秦巴山脉之间，地势处于第二阶梯，受燕山运动影响，地质构造发育多呈褶皱断裂，形成了复杂多样的地貌形态。沧浪山是境内的最高点，海拔达到1824.7 m，丹江口库区是境内最低点，海拔160 m，高差达到1664.7 m。汉江沿岸、滔河下游、丹江沿岸的丘陵岗地是主要农耕区，具有山高、坡陡、谷峡的特点。

郧阳区属于湖北省地质灾害易发区之一，郧阳区地质灾害主要有泥石流、滑坡和崩塌三种类型，但是主要还是以滑坡为主。区域内灾害涉及面积较大，发育各类地质灾害较多，地质灾害易发点分布众多且分散，地质灾害影响着郧阳区生态环境安全。

郧阳区位于湖北省西北部，南水北调水源地，经济发展快速，特别是在2014年由县升区以来，经济的迅速发展，使土地资源变得越来越紧张，不仅土地结构发生着变化，也威胁着该地区的生态安全。

3 数据来源及研究方法

3.1 数据来源及处理

获取准确有效的数据是进行LUCC分析和建立景观生态安全格局的基础，而本文抛开了利用传统的遥感影像数据解译获取土地利用数据的方法，直接采用郧阳区国土资源局提供的土地利用二调数据和变更数据，相比传统的遥感影像解译获得的土地利用数据而言，其数据更具准确性，避免了因解译误差对结果造成的直接影响，对本文的研究结果更为准确和具有说服力。主要的数据来源如下：

（1）土地利用数据：郧阳区国土资源局提供的郧阳区2009年全国第二次土地利用调查矢量数据、郧阳区2015年土地利用变更调查矢量数据；

（2）行政权属数据：郧阳区行政界限及乡镇行政界限数据；

（3）规划数据：《郧县土地利用总体规划（2006-2020 年）》文本及图件、《郧县城市总体规划（2009-2020 年）》。

为保证数据的一致性，提取出的所需地类，并在ArcGIS中将矢量数据转换成分辨率为120×120的栅格数据，并进行重分类（Reclassify），利用Polygon to ASCII工具转换为ASCII格式，再在IDRISI中利用转换模块，将ASCII格式的数据转换为IDRISI软件识别的rst格式数据。运用ARCGIS软件，利用2009年土地变更数据和2015年土地利用数据提取出郧阳区的基本农田图层，按照上述操作过程，生成基本农田rst数据。

3.2 研究方法

3.2.1 ESP构建方法

生态安全格局（ecological security pattern，ESP）的研究设计要依赖于研究者对其空间结构的分析结果和对生态过程的了解程度。以IDRISI和ArcGIS为平台，选择研究区几个关键生态因素，来构建和模拟关键性生态过程[20]。构建ESP基本步骤如下：①识别源。选取研究区内面积大于10 hm2的图斑作为研究区的对象，该文选择风景设施用地、水库和主要河流为生态源地。②拟定阻力面。本研究以ESV为基础，通过计算单位面积的ESV，然后把ESV作为确定生态源地的阻力面的因素。如果ESV越高，则阻力值越小，反之越大。③叠加过程与判别空间联系。该研究依据土地利用现状图、生态源地图、累积阻力值图和ESV空间分布图，确定研究区ESP。

3.2.2 土地利用格局模拟方法

CA模型由单元、状态、领域及转换四部分组成，元胞空间是所有土地类型的集合，每个元胞在下一时刻的状态由该元胞当前状态、邻域元胞状态和转换规则确定[21]。Markov模型基于马尔科夫链，通过对事件某一时刻不同状态的初始概率及状态之间的转移关系来研究该时刻状态的变化趋势。通过IDRISI软件中的CA-Markov模块对土地利用类型的数量及空间变化进行预测，基本步骤如下。

（1）生成Markov土地利用状态面积转移矩阵和土地利用状态变化概率转移矩阵。将2009年rst格式的土地利用数据作为基期年数据，2015年rst土地利用数据作为目标年数据，将它们分别导入到IDRISI中的Markov模型中，设置年份间距为6，比例系数为0.15，就可以得出两年之间不同土地利用类型间的面积转移矩阵和土地利用状态概率转移矩阵。

（2）创建适宜性图集。该研究选择生态源地图和基本农田分布作为限制因素，到国道和省道的距离、到农村居民点的距离、到城镇中心的距离为影响因素，并运用IDRISI软件来计算限制因素图集和影响因素图集，规定研究期间位于生态源地和基本农田内的地类不允许随意占用[22]。通过搜集交通数据，并从2015年土地利用现状图中提取相关图层，然后在ARCGIS中将矢量数据转换成栅格格式，并利用距离函数计算各个图层之间的距离，随着距离的增加，扩展适宜性降低。最后通过collection editor功能合并生成郧阳区土地利用类型转换适宜性图集。

（3）确定迭代次数和CA滤波器的构造。由于模拟初期为2015年，末期为2020年，故模型中的迭代次数设置为5。该文采用IDRISI中标准5×5滤波器。

（4）情景模拟设置。该文设置了2个情景：ESP保护情景和无生态保护情景。ESP保护情景不仅考虑了对生态源地和基本农田这两个限制因素的保护，而且考虑了到省道国道、农村居民点和城镇中心的距离这几个影响因素。无生态保护情景只考虑了距国道、省道距离、距农村居民点距离等少数几个影响因素，没有考虑ESP保护。

（5）模拟精度验证。以2009年数据为基础，模拟2015年土地利用类型图，分别统计2015年模拟图和实际土地利用图各个地类的栅格个数，利用Kappa系数进行精度验证，当Kappa系数超过0.75时，模拟符合研究要求。

4 结果分析

4.1 郧阳区生态系统服务价值估算结果

通过表1可知，在2015年郧阳区单位面积ESV构成中，林地占比例最大，达30.85%，其生物多样性，气体调节价值，气候调节价值均为最高，这与国家实施的退耕还林政策密切相关；其次是水域，比例为19.60%，其养分循环价值和水源涵养价值功能较强；建设用地单位面积ESV最低，为2.44元/（m2・a）；风景设施用地，园地，耕地，其他土地单位价值依次降低（图2，表1）。

4.2 生态安全格局构造与分析

以ArcGIS为平台，将生态源地分布图（图3a）和ESV空间分布图（图2）进行叠置操作，生成生态源地累积阻力图（图3b），以此来共同反映生态源地扩散的阻力大小，ESV越高，生态源运行的阻力就越小，其阻力值越低。

4.3 土地利用模拟情况精度验证

通过IDRISI软件中的CA-Markov模型，设置初始年份为2009年土地利用图，选择上述步骤生成的土地利用动态概率转移矩阵，时间间隔设置为6，比例系数设置为0.15，对2015年土地利用情况进行模拟。并将模拟结果与实际土地利用图进行对比验证（表2）。由表2可知，7种地类总Kappa系数为0.78，总精度为83.13%，各种土地利用类型的系统精度和用户精度均

4.4 不同情景下土地利用模拟结果分析

将2015年土地利用图作为模拟初始年，设置不同参数来进行模拟两种不同情景下土地利用情况（图4）。

由表3可知：ESP保护情景下，林地、耕地、建设用地、水域得到了有效的保护，并且保护程度依次降低，增加的面积分别为46.35、28.7、15.44、5.96 hm2，无生态保护情景下，其他土地和园地的面积高于ESP保护情景下的面积。从生态系统服务价值方面，水域、风景设施用地、园地、林地的ESV有提升，提升强度依次降低，分别为3.03、1.99、1.11、0.8亿元，剩余3种地类的ESV略有降低，总体生来看ESV由53.94亿元上升到56.06亿元，区域生态系统服务价值得到了提高。

5 结论与讨论

该文以郧阳区为研究对象，计算该区域的ESV，以此来构建ESP，再通过CA-Markov模型对两种不同情景模式进行模拟，对模拟之后的土地利用类型计算ESV，分析其土地利用格局的合理性。结果如下。

（1）2015年郧阳区，各种土地类型单位面积ESV大小依次为：林地>水域>风景设施用地>园地>耕地>其他土地>建设用地；ESV贡献率从大到小依次为：养分循环>水源涵养>娱乐文化>物质生产>生物多样性>气体调节>气候调节>净化环境。

（2）ESP保护情景下，林地、耕地、建设用地、水域得到了有效的保护，并且保护程度依次降低，增加的面积分别为46.35、28.7、15.44、5.96，无生态保护情景下，其他土地和园地的面积高于ESP保护情景下的面积。从生态系统服务价值方面，水域、风景设施用地、园地、林地的ESV有提升，提升强度依次降低，分别为3.03、1.99、1.11、0.8亿元，剩余3种地类的ESV略有降低，总体生来看ESV由53.94亿元上升到56.06亿元，区域生态系统服务价值得到了提高。

（3）本研究可为郧阳区土地利用总体规划、城市规划和环境规划提供有力的决策支持。由于直接选用IDRISI软件中的CA-Markov模型，没有选取不同土地利用模型进行模拟研究和精度对比分析。因此，下一步应加强土地利用格局演变驱动因素研究和不同模型模拟精度之间的对比，以提高研究结果的科学性。

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篇6

关键词：城市化；土地集约利用；持续利用

土地作为一种资源，从宏观上来讲就是其自然、经济、社会功能的体现，从微观上来讲就是人类活动、生存和生产的场所与空间，是人类社会赖以生存之根本[1]。城市土地是人类活动最为集聚的区域，这种聚集的程度与强度在现阶段愈发明显。因此从保护土地资源、城市发展和城市土地合理利用配置的角度出发，集约利用城市土地对整个社会的发展具有重要意义。

1、城市化与土地集约利用的内涵及研究背景、意义

1.1基本内涵

城市化是由农业为主的传统乡村社会向以工业和服务业为主的现代城市社会逐渐转变的历史过程。在城市化过程中，伴随着工业化的逐步推进，经济和人口分布重心不断向城市转移，城市人口和城市规模不断增加 [2]。

土地集约利用是指以合理布局、优化用地结构和可持续发展的思想为指导，通过增加存量土地投入、改善经营管理等措施，提高土地的使用效率和经济效益的一种经营管理模式[3]。在李嘉图等古典经济学家在地租理论中对农业用地的研究中，首次提出了土地集约利用的概念――指在一定面积土地上，集中投入一定量的生产资料和劳动成本，利用先进的技术手段和管理方法，在较小面积土地上获取高额收入的一种高效的农业经营方式[4]。在城市化迅速发展，城市化进程的加快的过程中，城市土地集约利用的概念逐步形成，但由于城市土地利用方式的多样性和复杂性，其内涵比农业土地集约利用更加丰富和复杂。引入增量土地集约利用后，城市化的内涵得到了进一步的延伸，即在布局合理、结构优化和可持续发展的前提下，合理规划增量土地、衔接存量土地等途径，从而取得良好的经济、社会以及生态等综合效益的一个动态过程[5]。

1.2研究背景

随着城市化的不断推进，城市在经济发展和社会生活中的作用必将不断加强，城市规模将不断扩大和更新。在这样的背景下，城市开发与建设所带来的土地利用短缺问题和土地的供需矛盾将日益突出。因而，我国城市化面临着加快发展与耕地保护的双重要求。主要表现在人多地少、耕地资源短缺，土地状况不允许城市建设占用太多的土地，特别是耕地；同时，今后城市化水平还将继续提高，未来城市建设仍会占用大量土地，尤其是耕地。

因此，城市化与城市土地集约利用之间究竟存在怎样的联系以及随着城市化水平的提高城市土地集约利用水平也提高与否将有待进一步研究。

1.3研究意义

城市化的发展水平是一个国家和地区经济发展的重要标志[6]，对城市化内涵的讨论与分析，掌握其内在的本质，将对我国城市的发展有着积极的意义，主要表现在：有助于人们准确的理解城市化，在此基础上使人们能够充分把握城市化进程中城市土地集约利用的实质和意义，更好地指导实践工作。还可以帮助人们了解城市土地集约利用中存在问题的原因和影响城市土地集约利用的因素，促进人们更清晰的认识二者发展进程，引导城市土地向正确的方向使用。

2、目前城市化进程中集约利用的问题

2.1城市扩展占用耕地现象严重

城市化水平的提高伴随着城市建成区面积的扩大，随之而来的耕地面积减少，尤其是优质耕地面积的减少。长期以来，我国的城市化基本上走的是外延式发展的道路，忽视了城市社会功能、经济功能、生态功能等内延的完善。究其原因，一方面，由于耕地保护的跨区效应，即一个地区内耕地保护带来的农产品产量增加，能缓解其他地区农产品供给的压力。因此，各个地区及其主体尽可能的躲避本应承担耕地保护的各项成本，推托耕地保护责任。另一方面，由于城郊区域土地价格较城区低，而且新征地的成本比旧城改造要低得多，相比之下，土地使用者更愿意选择新征地，地方政府出于土地出让金及工作量，也乐于多征地。

2.2土地利用缺乏科学规划，土地有效利用率低

在城市化进程中，科学的规划起着十分重要的“龙头”作用，如果规划不合理、不科学，就会出现土地乱用、滥用，甚至会出现“有地无人，有人无地”的怪现象，影响城市布局和经济发展，使得耕地保护和用地建设矛盾更加突出。一些城镇的实践表明，合理的土地规划能使城镇建设更加合理，能够良好的调节用地和保地的关系。而规划的滞后和规划执行力度不够是许多地方存在的一个普遍问题，土地利用总体规划不科学，各部门协调和沟通不力都会使规划效果大打折扣，城镇土地不能得到有效利用。

2.3城市用地结构不合理，绿地面积少，城市生态环境差

目前，城市土地使用制度发生了改变，还存在土地利用上的“双轨制”，城市土地的真实价格与实际价格往往存在偏差，还没有得到及时、准确的体现，土地使用税征收标准往往沿用过去较低标准，偏离了土地本身的价值，这对调整土地利用空间结构没有认识实质性的效果，反而更加不合理。因此，必须采取强有力的措施，改变目前这种土地利用结构的不合理性，促进城市土地用途的合理转换。

3、协调城市化建设与城市土地集约利用的措施

3.1编制科学规划，提高城市土地利用强度

在城市土地利用规划编制过程中，要制定科学、合理及科具有可操作性的规划，不仅要严格规定土地利用的各种类型，还要规定各项用地的容积率等其他方面。国土部门应在建设项目的可行性及其他阶段中严格控制，把好审批关。具体可以通过建设多层厂房、控制低容积率等项目，并合理建设大开敞空间用地和集中区等项目，并在土地利用规划中注重新增建设用地与现有城市建设用地等衔接，如交通、能源、水利等，从而提高城市土地利用强度。

3.2产业升级拉动土地利用结构升级，提高土地集约利用度

在今后20～30年内，我国城市的第二产业比例将趋于平稳，第三产业比例增长迅速。因此，城市土地利用应当与相关产业结构紧密结合，利用级差地租提升产业对城市土地的投资力度，努力从劳动密集型用地类型向技术和资金密集型的用地类型转变。一般来讲，传统行业的土地利用集约度不及电子、医药等高科技行业，通过鼓励高新技术产业的发展，引进一批生产高附加值产品的高新技术企业，提高土地利用集约度。

3.3盘活城市存量土地，走城市用地内涵式挖潜的发展道路

我国现有存量建设用地的调整利用有着巨大的潜力。据统计，除去不可轻易改变用途和发生流转的交通和水利设施用地外，全国城市内的建设用地315万hm2[7]。根据相关法律规定，城市内的土地可以通过置换等手段对城市土地进行二次开发，盘活城市存量土地，充分发挥存量土地资产的高效产出。

3.4推进土地市场化进程，优化配置土地资源

我国实行土地有偿使用制度以来，土地市场不断得到完善，经营性土地全部实行招拍挂方式出让，建立用地者集约和合理利用土地的自我约束机制，对提高城市土地集约利用起到了显著作用。在此基础上，应当进一步推进我国土地有偿使用和市场配置的进程，严格控制无偿使用土地的范围和类型，逐步将经营性建设用地纳入有偿使用的范畴。并结合国外的经验和我国的实践，针对不同城市化阶段所表现出的土地利用方式、土地利用结构、产业结构和土地投入水平的不同，有针对性的运用市场机制合理、科学配置资源，优化资源利用结构，使其发挥最大效益，切实提出土地集约利用的手段和途径。

3.5树立科学发展观，走城市土地可持续发展之路

土地资源是一切其他资源开发利用之根本。土地在资源、人口、环境、生态和经济发展关系中居于其他资源无法替代的核心地位。将可持续发展观念引入城市土地配置中，就是要在城市经营与发展中妥善解决好城市发展短期目标与长远目标、城市社会经济发展与城市环境保护、旧城改造与保留城市历史文化这三个矛盾。要实现土地的可持续利用，就是要实现土地供给以行政划拨为主向国家宏观调控下的市场配置为主转变和土地利用方式由粗放经营向集约经营转变两个转变，从而保证我国土地可持续利用战略的重点的实施：以保护耕地数量和质量为核心，加强土地管理，提高土地利用率和综合效益，为社会经济的可持续发展提供资源保障。

3.6增强政府宏观调控能力

政府在经营城市土地中必须加强其宏观调控能力。土地的在各项发展中的重要性及其资源本身的稀缺性决定了城市主体――政府必须垄断土地一级市场，把土地收益真正集中到政府手中，从宏观布局上来合理配置城市土地。通过地方政府对土地市场的宏观调控，有利于规范和培育城市完善的土地市场，盘活存量土地资产。此外，加强政府经营城市土地的能力，可以调动公众参与城市土地利用总体规划和土地管理的积极性，使土地利用及管理即土地交易的情况置于群众的监督之下，这不但有利于制定和实施土地总体规划，还有利于土地资源的合理配置和土地集约利用。

4、结论

土地集约利用是大势所趋，也是城市化发展的必然。城市的发展必须从根本上将粗放式的消耗高、质量差、效益低的生产发展方式，转变为低消耗、高质量、高效益及保生态的集约化增长方式，提高经济增长质量和效益。我国是一个土地资源总量多、人均耕地少、优质耕地少的农业大国，这就要求必须集约利用城市土地资源，提高土地集约化利用程度。

1.城市化过程可以促进城市土地的集约利用

城市化促使城市中人地矛盾日益突出，城市土地环境不断恶化。在城市化的过程中要以合理布局、优化用地结构和可持续发展的思想为指导，通过增加存量土地投入、改善经营管理的途径，不断提高土地的使用效率，促进城市土地的集约利用。

2.城市土地的集约利用有利于城市化进程

随着城市人口的增加和城市产业的发展，城市空间得到进一步扩张，非农用地不断增加。但缺乏合理规划地增加城市土地会超出城市发展的真实水平，造成土地资源的闲置和浪费。城市土地集约利用能满足各产业部门在城市化进程中的需求。有效解决各部门之间的争地矛盾，有利于发挥各部门的综合效益，提高城市经济的总体发展水平。因此，城市土地集约利用能够确保城市化进程中土地规模的适度扩大和土地利用结构的合理化，提高土地利用的综合效益，促进城市化进程的良性发展。

综上所述，城市化进程与土地集约利用是呈正相关的，城市化最终是有利于节约土地的。

参考文献

[1]王秋兵.土地资源学[M].中国农业出版社.

[2]侯玉亭.城市化进程中的土地集约利用[J].江西农业大学学报:社会科学版,2004(4)：22-23

[3]李立等.土地资源约束下的新城区发展:关于青岛市崂山区的案例研究[M].经济科学出版社,2007,7：41-42

[4][美]理查得T伊利，爱德华w莫尔豪斯著，腾维藻译.土地经济学[M].北京：商务印书馆，2004，11

[5]成舜,白冰冰,李兰维等.包头市城镇土地集约利用潜力宏观评价研究[J].内蒙古师范大学学报自然科学(汉文版),2003,32(3):271-280

[6]崔莹.城市化进程中的土地集约利用[J].广东土地科学,2006,1(5)：87-88

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关键字：小城镇建设；TOD模式；公共交通

[Abstract: In recent years, China's great efforts to develop small and medium towns in an effort to develop into rural areas, political, economic and cultural center is in line with China's national conditions, in line with the goal of China's urbanization construction. With the rapid social and economic development, urban sprawl phenomenon more and more serious, more people, more cars, the environment and poor gradually shift from large cities to small towns. Around 2006 were introduced bus priority policies to solve traffic congestion problems in some areas is also beginning. On TOD (transit-oriented development model) has been recognized as a good way to solve many urban problems, how to take advantage of this development model to guide the construction of small cities and towns, the paper thus make a few comments.

Keywords: small town construction; the TOD mode; public transport

中图分类号: U491.1+7 文献标识码：A文章编号：

随着国家“加快小城镇建设”一声令下，全国各地兴建示范镇工作干得如火如荼，新兴示范镇一般由还迁区和出让区组成，配工业区以发展生产、解决就业，促进了产业集聚、人口集聚和农民分工分业。国家鼓励小城镇建设目的是促进集体土地高效利用，同时缓解中心城区过度拥挤。而这些小城镇占用大量的土地建设住宅和工业园，基础设施建设尤其对公共交通设施——既不会带来收益也不是更性指标，往往安排在边缘位置。集中的居住区、贫乏的交通设施加上远离市中心，私家车成了更多人的选择，也有人选择到更便捷的地方居住，小城镇建设效果往往不尽如人意。

1小城镇公共交通特点

近年来，我国的小城镇交通建设发展较快，但由于各地经济发展战略和城市总体规划要么尚未确定，要么内容笼统，致使道路交通设施建设缺乏科学依据，使其长期处于被动的应付状态，形不成新的完善的道路系统。此外，由于地方政府资金有限，基础设施建设投资比例较少，小城镇交通问题已成为制约经济和社会运行的突出因素。

根据我国小城镇的特点，可以从总结出小城镇公共交通的特点，包括：⑴道路建设滞后，部分地区，路网稀疏，可通达性不高。⑵公共交通比重偏低。由于经济基础薄弱，小城镇的公交系统建设不完善，公交线路少、直达性差、站距长、公交场站设施缺乏[1]。⑶公交换乘困难。公交出行半径大，有相当部分的出行难以直达需换乘，在有多种交通方式的地区，换乘站衔接尚需协调。

2 TOD模式概述

TOD模式是以公共交通为导向的发展模式，以土地资源集约、生态环境友好、交通系统高效等为特点，主张大力发展公共交通代替小汽车的交通模式，更关注从城市交通与土地利用的协调来实现城市的可持续发展。TOD模式以大容量公共交通站点作为区域开发的节点，在节点周围进行紧凑布局、高强度的开发利用，引导区域内人们更多的选择公交、步行等出行方式，而且土地的混合利用也减少了不必要的出行，从总量上减少了对交通的需求。另外在区域内营造良好的步行和自行车交通环境，建设方便完善的商业和公共设施，也有助于创造多元化、有活力的生活氛围。

“公交优先”起源于法国巴黎，随后这一策略在欧美等发达国家大城市广范应用，均行之有效。新加坡的“Jurong”东区中心是一座按TOD理念规划建设的，集商贸、文化、公务、娱乐、居住和交通的综合建筑，基础设施完善、土地利用率高，中心内居民的工作生活方便、生态环境良好。丹麦首都哥本哈根利用TOD模式,在城市建设初期，就将城市建设和公共交通建设结合起来，构建了“手形”的城市形态和可持续的交通系统理念，对引导城市有序扩张起到了决定性作用。

3 TOD模式在小城镇建设中的应用

优先发展公共交通，在我国的交通政策蓝皮书、各种有关交通治理的文件以及专业的著作中都很强调，国内很多地区都积极响应出台了相应政策。但事实证明，在我国大多数地区这项工作并没有做好。借鉴国内外经验，结合我国小城镇特点灵活运用TOD模式，引导其合理建设。

3.1城镇总体规划与交通体系规划并重

要真正成功地运用TOD模式的理念并取得成功，一个非常重要的因素就是要把公交系统的建设和土地的开发结合起来[2]。目前，我国部分中小城镇已经编制了城镇规划，但规划水平不高，我们应该在全国范围内广泛宣传和学习TOD模式的成功实施案例和先进经验，在城镇发展初期引入这一发展理念，将土地利用规划与交通系统规划紧密结合,引导城镇合理发展。

3.2依托大城市带动自身建设

要想利用好TOD发展模式，必须着眼于全局统筹考虑，才能取得更好的效果。小城镇建设要以大城市为依托，以大城市的城市规划、道路交通规划为依据开展自身建设。以天津为例，城市总体规划中规划了多条贯穿中心城区和周边小城镇的轨道交通，这些城镇就可以依托轨道交通节点进行开发建设。这样既可以解决小城镇建设资金有限问题，也可以充分地发挥规模效应，促进区域协调发展。

3.3加强国家和地方的政策支持

政府要加大财政、政策支持力度，推动小城镇公共交通建设。建立完善的人性化的常规公交体系，增加公交线路、发车频率及班次，更新公交设施，改善公交服务水平、运营效率，并给以票价优惠，使人们从心理上接受公交出行，同时也吸引人们更多的选择公交出行。

城市公用事业附加费、基础设施配套费等政府性基金要用于城市交通建设, 并向公共交通倾斜。建立规范的成本费用评价制度和政策性亏损评估制度,对公交企业给予适当补贴。[3]解决公交企业的后顾之忧。

另外，政府可以适时增加机动车购置税、停车费、燃油税等税费，同时实行泊位证明、通勤巴士和校车、尾号限行、牌照限额等政策[4]，来限制小汽车的拥有量、出行量鼓励人们公交出行。

4 结束语

小城镇建设是地方发展的新的增长点，当前各地小城镇建设还处于初期阶段，我们应当借鉴国内外成功经验，应用TOD模式大力发展公共交通，引导小城镇科学合理的规划建设，实现较高的土地利用率、通畅的交通环境、良好的生态环境，而不是在土地紧张、交通拥堵、环境恶化之后，再来治理。

参考文献：

[1] 关中美.小城镇交通特征研究[J].洛阳工业高等专科学校学报.2007(2):22-30.

[2] 冯俊.哥本哈根TOD模式研究[J].城市交通.2006（3）：41-46.

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关键词：新型城镇化；农村宅基地退出；机制；模式

近年来，随着社会经济和城市化的快速发展，城镇建设用地的需求也越来越多，但是耕地总量动态平衡等政策严重控制建设用地的增长，以城镇化建设用地短缺为特征的土地供需矛盾越来越成为城市化与工业化的瓶颈[1]。同时，随着城镇化和工业化进程的加快，农村剩余劳动力数量也进一步增多，农村剩余拉动力的大量转移也使农村宅基地问题越来越严重和突出，大量农村宅基地被闲置的问题也越来越普遍。其中，“小产权房”问题的出现，就是农村宅基地问题不能得到良好解决的一种不合法的做法[2]。随着改革开放的深入，农村非农收入比重大大增加，部分农民的收入也在增加，一些农民已经在城市或城镇购买商品房，农民自身存在宅基地退出的意图。因此，引导农村居民实现宅基地的有序退出已经成为了我国新型城镇化的客观要求，也对于“三农”发展具有重要意义，有利于提高农村宅基地是使用效率和改善农村居民生活水平，也是推进新农村建设的重要举措并对于推进城乡一体化进程具有重要意义。

1.当前农村宅基地管理机制中存在的问题

1.1当前在我国农村宅基地利用中主要存在宅基地利用规模比较大、面积超标、一户多宅、低效利用、闲置浪费严重以及管理环节薄弱等问题。

由于农村劳动力的大量转移，农村人口大量涌进城市，但是农村的宅基地面积却没有变化，形成了大量的宅基地闲置现象，农村的土地利用效率大大降低。另外，我国农村人口每年都在减少，但是农村宅基地面积却是与日俱增，造成了“人走地不动”的现象，出现了类似于城市“鬼城”的“空心村”现象。最后，由于农村地区土地规划的不合理性，造成了农村宅基地紧缺和宅基地闲置现象同时存在，宅基地供需不合理，使得农村人地矛盾进一步加大。

1.2农村地区普遍存在的现象是大量开发新的宅基地，但是旧有的房屋却仍然保留，宅基地粗放式利用。

大量开发新的宅基地建造新房，同时又不对旧房进行拆迁，造成了大量的空置房存在。有学者初步分析估计，目前我国农村居民点中空置的闲置用地规模在185万公顷至285万公顷之间，相当于1/4到1/3的城镇用地。其次是宅基地和空置宅基地住宅用地浪费比较严重。有些地方村内空闲地、闲置宅基地和空置住宅用地现象普遍存在，并且有逐年上升的趋势。还有，农村宅基地的粗放式和随意式利用现象严重，宅基地的集约利用水平低下。农村居民建造房屋时未考虑到土地的集约和节约利用，建造面积不合理并且实行分散型建设。“一户多宅”现象也比较严重。

1.3宅基地的选址没有统一和系统科学的土地规划。

农村建设用地规划和土地规划编制缺失。农民缺少对宅基地合理布局的观念，缺乏农村土地规划的指导，导致宅基地建设随意性强。同时，农村的村庄规划对于未来宅基地的变化缺少长远考虑和整体观念。部分村庄虽然编制了一些跟本村有关的农村宅基地的规划，但是规划的编制缺乏科学合理的指导，仅仅是为了应付上级检查，缺乏实用性。有部分地区的农村编制的乡村土地利用规划没有考虑到本村的实际经济情况和地理位置，照搬照抄，导致编制的土地规划形同虚设，与政府编制的丞相总体规划不相符合，各类型土地利用之间的衔接不够紧密。农户还会受到传统观念和生活风俗习惯的影响，而编制的土地利用规划却与农民生活风俗习惯脱节。

2.农村宅基地退出模式的总结分析

随着土地利用价值的不断加大，各个地区都开展了对农村宅基地退出模式的有效探讨，在对浙江、重庆、贵州、上海等各省市的农村宅基地退出模式进行分析总结之后，得出以下几个退出模式。

2.1重庆市实行的地票模式是重庆市对于农村宅基地退出机制研究的重要探索。地票模式如下图所示[3]：

地票模式由农民自己提出，创新耕地“占补平衡”模式，更加有效的促进了对耕地的保护，同时明确了农民的土地使用权和土地所有权，充分的保障了农民各项权益。在明确了农民的权益之后，也促使了土地价值的体现，优化了城乡土地利用布局，加快了城乡一体化步伐，促进了城乡统筹，有利于加快新型城镇化的建设，促进集约型的城市化发展。按照市场机制基本原则，地票模式采用吸引稀缺性的生产要素（如土地）向城市中心聚集的方式，提升土地等资产的价值，在规模化的竞争中优化产业结构，最终实现经济可持续发展、产业优化布局的模式，从而避免了低成本的城市化发展模式和产业扩张模式。地票机制有效地解决了最严格的建设用地管理制度对于城市发展所带来的限制，极大地缓解了城镇建设用地紧张的局面，使地方政府可以根据当地城市建设的实际情况灵活安排城市用地，解决了城市发展所面临的最大的瓶颈问题，使得有限的城镇建设用地得到最高效率地利用，取得最大的效益[4]。

2.2浙江省在农村宅基地退出机制建立和改革中，针对不同地区经济发展的快慢以及对城市和农村的着力点的不同对宅基地退出机制进行了有效探索。

针对经济欠发达地区，浙江省采取了拆除旧危房，并重新规划，建造新的住宅，为经济发展腾出空间。针对欠发达和交通不发达的山区，鼓励农民下山居住，在异地建造新宅，并对整村下山搬迁的村庄，分别给予各项补助费和安置费。针对较发达地区的宅基地退出改革，政府为促进城乡一体化，引导农民进城购新房，将原来的宅基地进行复垦。同时，农民将承包地退还村集体换取社保。对于在城市里购买新房的农民，政府也给予了一定的奖励[5]。

浙江省政府在实行农村宅基地退出机制改革中，充分的考虑了不同地区农民意愿和经济发展情况，因地制宜，让农民更加有选择权，有效保护了农民权益；同时，政府也制定了总体的规划和计划，整体推进，严格控制，有效监管，促进了农村宅基地退出的有效施行。

2.3贵州省农村地区分别采取了农户异地建新后自发退出并复垦老宅基地模式、农户自愿退出废弃或闲置宅基地政府无偿实施复垦模式、城乡建设用地增减挂钩中引导农户集中居住腾退老宅基地模式、农村危旧房改造限额用地腾退多余宅基地模式、生态移民搬迁腾退老宅基地模式[6]对本省农村地区宅基地退出进行了探索，并因地制宜的将城乡建设用地增减挂钩中引导农户集中居住腾退老宅基地模式和生态移民搬迁腾退老宅基地模式这两种作为主要推广的宅基地推出模式。

其中，城乡建设用地增减挂钩中引导农户集中居住腾退老宅基地模式是政府统一引导、统一规划实施，可以提高农户的退出积极性，退出的面积较大，取得的效益较高[6]；对于生态移民搬迁腾退老宅基地模式，则可以使得农户在退出宅基地之后可以留下大片成片的土地，进行土地复耕或者进行其他建设比较方便，退出效果比较明显，收益较大。这两种方式由于其实行方式符合贵州地区欠发达的实际经济社会发展情况，符合贵州地区地形地貌，具有比较大的推广意义。在解决了由于贵州地区地形地貌的限制和农民生活习俗的问题之后，改善了贵州地区农村居民的人居环境，同时能够有效解决城乡人地矛盾。

2.4上海市作为我国经济发展的龙头，也存在着农村宅基地低效利用和浪费严重的现象。影响上海农村宅基地退出的主要因素是农民、集体组织和政府。促进上海市农村宅基地合理退出，首先应建立“政府投资、村组实施、各部门广泛参与”的宅基地有偿退出制度，鼓励“一户多宅”或已在城镇购置商品房定居或愿意进城、进村镇规划区定居并自愿退还农村宅基地且以后不再申请新宅基地的农民有偿有序退出宅基地[7]。上海市在遵循此原则的前提下，根据土地利用总体规划和市内各地实际情况，分别建立了将分散村落合并，引导农村居民集中居住的模式和在政府主导下，农村居民按照规定置换标准，换取城镇内商品房，搬入小城镇居住的模式。并已经开始在上海市进行实施。

3.结论

土地集约节约利用是建设和谐社会和发展循环经济的必然要求，也是发展中国特色社会主义和建设社会主义新农村的必然要求。农村宅基地退出机制的合理建立也是土地集约节约利用的重要组成部分。本文所涉及到的三个地区的农村宅基地退出机制的建立都是立足于本地经济社会发展状况和人文地理环境，同时又能够很好的反映农户的意愿和需求，从实际出发，充分考虑到当地农民的利益和期望的补偿意愿，促进农村宅基地退出机制的合理建立，从而能够在农村宅基地退出改革中顺利实现农村宅基地退出。（作者单位：西南民族大学管理学院）

参考文献：

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[5]卢艳霞，胡银根，林继红，等.浙江农民宅基地退出模式调研与思考[J].中国土地科学，2011，25（1）：3-7

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1、土地利用特点

（1）多效益性。旅游用地可以获得多种效益，包括经济效益、社会效益和生态效益。这些效益具有两面性，一方面能增加经营户的经济效益，满足旅游者的需求，促进文化的交流；另一方面也可能给旅游地带来不可逆转的经济、社会和生态的负面效果。

（2）高收益性。“农家乐”用地不仅能维持原有的土地功能收入，而且还能通过发展旅游得到额外的收入，明显的增加了土地的经济产出；河流水面、滩涂等未利用地，通过承包、租赁发挥其未利用地的经济潜力；经营户利用疏林下的空隙种植蔬菜、布置娱乐设施，也使土地经济收益显著增加。

（3）复杂性。“农家乐”用地类型众多，包括水田、果园、茶园、林地、坑塘水面及农村宅基地等。考虑不同类型用地本身的特点，发挥其优势，也是“农家乐”发展中需要考虑的一个复杂而重要的问题。虽然我国法律规定一切土地都归国家和集体所有，但是“农家乐”用地仍然涉及种种复杂的土地管理体制，对不同的土地利用类型进行不同的土地用途管制。

2、“农家乐”用地的空间形态分布

安吉县“农家乐”经营个体用地的空间形态有点状和块状两种。采取何种布局形态与地理条件、投资规模及土地管理制度等有关。点状的空间形态是指除了主体接待设施以外，基本上没有附属的户外休闲娱乐设施，目前安吉“农家乐”经营户的75%左右以这种形态分布。它们坐落在景区旁边，依靠得天独厚的自然环境，本身除了餐饮、住宿和休闲（局限于麻将、卡拉OK等），没有其他户外娱乐设施或项目。例如大汉七十二峰旅游区（石岭）旁边的小家农家，竹博园旁边的竹博园新亚农家乐，灵峰胜景区旁边的青青果园山庄等。块状的空间形态是指除主体接待设施以外，周围还有小范围的景观休闲用地和户外休闲娱乐设施。除了优越的地理位置和优雅的环境，经营户本身自有或租赁来的水库、菜地及农地等可供游客进行垂钓、乘竹排和摸鱼虾等户外娱乐休闲活动。如报福景溪野趣农庄、狮子山庄和七十二峰山景园农家等。

3、土地利用类型结构分析与收益变化

“农家乐”的用地结构通常包括三部分，第一部分是主体的接待设施，包括接待厅、餐厅、住房和室内的休闲娱乐场地，这一部分属于建设用地类别，是已办理土地占用相关手续的永久性用地；第二部分是经营户在主体接待设施旁搭建的辅助用房和周边的停车场、前坪、园林化构筑物等。这一部分一般属于园地和林地，为利用地类别，未全部办理土地占用的相关手续。第三部分是作为“农家乐”背景而存在的林地、园地和湖泊水面，这一部分主要由经营户自有或租用或本身属于未利用地，而且一般没有基建投入。

从1998年“农家乐”悄然兴起以来，安吉县的一些土地的用地性质就发生了变化，由单纯的农村居住用地、农村宅基地发展成一种复合型的土地利用类型，一些农地、林地也具备了两个产业（农业和旅游产业）的特性。这些变化给安吉县带来的影响是多方面的，促进了农民的就地就近就业，增加了农民收入。以安吉发展“农家乐”最早的大溪村为例，据地税部门数据反映，1998年大溪村农家乐税收14万多元；2003年为80多万元，翻了二番多；2004年税收达90多万；2006年大溪村每家农户靠农家乐年收入最少的也达到了17至18万元。安吉县农民的就业结构也由原来传统的农业生产结构向农商结合的模式转化。

4、土地利用存在的问题

（1）避开审批，违法占地。“农家乐”为农民增收开辟了一条新的途径，在利益的驱使下，一些业主在向农村集体经济组织租赁、承包和村民合作联营的方式取得土地后，擅自改变土地用途，硬化地面，建设永久性的建筑物，虚报、瞒报实际的经营内容，借开发“农家乐”之名，行房地产项目之实。例如“安吉鹤鹿生态观光园”拟建30幢联体河景小别墅，并配备600平方米的竹园，价格为7.5万元起，使用期也为30年，但没有产权证，是为变异的农庄。除了私家农庄，缩小版的农家乐公寓也渐露头角。这些行为既破坏了耕地，又扰乱了土地市场。

（2）用地需求扩张与耕地保护相矛盾。土地资源日益紧缺已成为制约各地发展的瓶颈。近年来安吉生态旅游开发加快，以生态旅游为龙头的第三产业得到迅猛发展，这一朝阳产业已成为安吉县经济发展的一个新的亮点，但是风景旅游开发、会展业开发及“农家乐”的发展都对用地指标需求较大。土地要素的稀缺在一定程度上限制了农家乐经营规模的扩大。

（3）发展区域单向集中，资源依赖程度高。安吉县域丘陵山地占60%以上，地势呈三面环山，中间凹陷（西苕溪河谷平原）的“畚箕形”盆地特征，是一个特殊的地理区域。安吉县的土地利用类型齐全，各类用地面积由大到小依次为：林地>耕地>草地>园地>水域>工矿居民>交通>未利用地。“农家乐”的开发位置主要依附于旅游景点或依山旁水，如大汉七十二峰周边的农家乐就不下十家。发展区域单向集聚，西南山区呈持续扩张态势，中部丘陵和北部土斗区几乎还是空白。由于青山绿水的支撑，缺乏开发新产品的动力，“农家乐”产品大多局限于餐饮和住宿。参与性、体验性项目不多，反应农村乡土文化的节事、风俗展现的较少。

二、安吉县“农家乐”概况

1、“农家乐”的概念

“农家乐”旅游一直没有一个社会公认的定义，提法很多，通常与乡村旅游、农业旅游联系在一起。本文所研究的“农家乐”与乡村旅游是包含关系，认为“农家乐”是乡村旅游的一种，它是指在农民自由宅基地和农村集体土地上利用庭院、果园、花圃及菜畦等田园景观、乡村人文资源，以家庭为经营主体，为游客提供以农业体验为特色的观光、餐饮、住宿及娱乐等服务的乡村旅游。它以农民家庭为基本接待单位，以农业、农村及农事为主要载体，以利用环境资源、体验农村生活为特色，以“吃农家饭、住农家屋、干农家活、享农家乐”为主要内容，以旅游经营为目的。

2、安吉县“农家乐”现状分析

（1）发展规模。安吉地处天目山北麓，太湖南滨，素有“中国竹乡”之称，面积1886平方公里。安吉“农家乐”始于1998年，作为安吉生态旅游特色项目之一，具有得天独厚的优势和发展空间，已经成为安吉生态旅游和休闲度假的一大亮点。经过培育、发展及规范阶段，到现在已有“农家乐”经营户约500户，床位8000多张。2005年，全县“农家乐”共接待旅游人数35万，总收入3000万元。2006年“农家乐”旅游保持旺盛发展势头，全年接待游客311.6万人，实现旅游收人9.5亿元，同比分别增长19.6%和26.8%。

（2）安吉“农家乐”的主要类型。依托良好的生态环境和资源优势，历经10年的培育和发展，安吉“农家乐”已经拥有自己独特的竹乡特色。目前全县“农家乐”已经逐步建成三种类型：农家旅社型、农家餐馆型和休闲农庄型。如天荒坪镇农家乐，以景点密集著称，可为周边景区的游客提供住宿；开发区农家乐，以百笋宴、铁板全鱼及三色茅草根等众多山珍美味为拳头产品；鄣吴镇的无蚊村可以过没有蚊子的清凉夏季。

但安吉“农家乐”的发展总体上仍处在初级阶段，并表现出自发特点：发展区域单向集聚，西南山区呈持续扩张态势，中部丘陵和北部土斗区几乎还是空白；青山绿水的视觉享受和相对廉价的食宿几乎是产品的全部内涵；经营机制和运作模式单一，个体粗放经营。

三、基本对策

1、重视土地利用规划，协调各规划之间关系

避免盲目、无序的发展“农家乐”，坚持与区域范围内的社会发展总体规划、土地利用规划、农林业发展规划及城乡建设规划相衔接。对“农家乐”的发展还要进行堵疏结合，特色引导。

2、集约土地利用，完善土地管理政策

土地集约利用体现在土地投入的强度，土地利用的深度、精细程度、效益以及合理的布局和产品体系上。在现在和可预见的未来条件下，满足“农家乐”用地的完整功能，适度的发展规模，在取得最大规模效益的基础上，增加存量土地的利用，优化结构，不断地提高土地利用效率。完善土地管理制度，在不破坏农用地耕作层和种植条件等的前提下，明确界定“农家乐”用地的规定。

3、升级旅游产品，保护生态环境

加强高级“农家乐”旅游产品的规划设计，细分市场，针对不同的目标市场开发不同的旅游产品，提供不同的旅游活动和旅游体验，展现人文资源，对乡村文化内涵进行深层次挖掘，加强游客与当地居民的互动性。保护“农家乐”旅游地的生态环境和人文环境，重视生态容量的运用。

【摘要】本文以安吉县为例，通过实地调查及统计资料的收集，界定了“农家乐”的概念，分析了“农家乐”土地利用特点、形态布局及土地利用变化，最后提出了“农家乐”土地利用存在的问题和建议。

【关键词】农家乐土地利用安吉县

【参考文献】

[1]唐代剑、池静：中国乡村旅游开发与管理[M].浙江：浙江大学出版社，2005．

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[7]许刚、朱振国：太湖流域上游土地利用变化机制的实证分析——以浙江省安吉县为例[J]．湖泊科学，2004（2）．

篇10

关键词：生态城市城市规划设计

前言：

生态城市是一个崭新的概念，早在1992年，我国著名的杰出科学家钱学森教授就提出了了建设“山水城市”的构想，把充满中国传统文化底蕴的山水画意环境和园林艺术融入城市环境的营造，将城市社会经济功能与生态环境、历史文脉高度融合，既包含生态观念，又具有历史文化内涵，是一个更具中国文化特色的生态城市概念。

一、生态城市规划与设计的概述

以建设生态城市为目标，生态城市规划与设计是将社会――经济――自然等各要素融为一体，并结合生态学的相关原理、理念，将规划科学和系统科学有机结合起来，去规划和设计人工生态系统中的各种关系，从中找出最佳生态位，进而提出人与城市复合生态系统相协调的优化方案的规划。

二.生态城市规划设计准则及要求

生态城市规划的关键在于把生态观念作为一种设计思维方式，其主要特点是强调人与自然的相互关联与相互作用，以及保持和维护人类与自然界的和谐关系，其主要目的在于利用自然生态过程循环再生规律，达到人与自然的和谐共生，为实现此目的，在做生态城市规划设计时，应遵循以下几个方面的准则和要求：

以环境为本

环境质量的优劣直接影响着人类的生存与发展，而环境质量的优劣又是人类的生理和心理需求来评价的。

将自然融入城市

充分利用当地自然环境条件，在可能的情况下，应尽量维持原有的地理环境，以保持原有自然环境不被破坏，并得以延续。

3.遵循大自然生态制衡、循环再生与自我调节规律，用生态观念去研究、分析和解决问题。

4.合理布局、节能、低耗、无污染

在规划设计时，要力争做到布局合理，并综合考虑城市地理特征和水、气、地质等条件及长远发展的要求。在建筑材料的使用上要坚持环境保护原则，从源头避免由于建筑材料的原因造成的化学污染和放射性污染等。

5.积极推广应用先进的生态技术去处理生活排泄物及生活垃圾等。

6.积极推广屋顶绿化、垂直绿化、坑塘湖河的坡岸绿化，大幅度提高城市绿化覆盖率。

三、生态城市规划与设计的内容

1、调查生态要素

该工作主要是通过实地取证、测试与遥感技术应用等方法调查规划区域内的社会、环境与经济等方面的资料，为充分了解规划区域的生态特征、生态潜力与制约提供基础，便于以后的规划与设计工作。

2、建立评价指标体系

对于生态城市的规划与设计，建立与之相适应的评价指标体系将有着重要的意义，将会指导城市规划方向的发展。因为，评价指标体系是描述和评价某种事物的可量度参数的统称，通过采用系统工程中的德尔斐专家咨询法等，在参考和借鉴传统指标的同时，结合具体城市的生态系统特点，从协调社会经济发展与环境保护的关系着手，建立一套科学、合理的评价指标体系。

确定生态城市规划的长期目标与近、远期目标，同时，要使相应的年限同城市总体规划的近、远期目标相一致，这样可以将形成一个协调、同步、互补的规划体系与方目标。

3．生态功能区划与土地利用布局

生态功能区划――是进行生态城市规划的基础，相关部门应该根据城市生态系统结构特点及其功能，将整个城市划分许多为不同类型的小单元，研究其特点、结构、环境及其承载能力等情况，进而为各生态区提供管理依据。区划的方法一般采用数值聚类法等，操作过程中，可将土地利用评价图、工业和居住适宜度等图纸进行叠加，并结合城市建设总体规划进行综合分析与功能分区。

生态城市土地利用的布局将直接影响今后城市生态环境质量，所以，在城市的生态规划与设计中都必须结合当地情况，科学、合理地进行土地利用的布局。同时，还要对城市用地状况与环境条件的相互关系进一步的研究，并按照城市的规模、产业结构以及城市总体规划和环境保护规划的要求，提出调整用地结构的建议和科学依据，促使土地利用布局趋于合理。

5、进行与人口相适应的规划

人类的生产和生活对城市生态系统的发展起着关键性的作用。通过分析探究，在生态城市规划与设计过程中，只有分析人口分布、自然增长率、机械增长率、人口密度、人口组成以及人口流动等基本情况，进而确定近、远期的与人口状况相适应的生态城市规划，才能科学地提出城区人口密度调整措施与提高人口素质方法和把握生态人口规划的方向。

6、环境污染综合防治规划

环境污染综合防治规划是生态城市规划进程不可或缺的组成部分，应根据当地的实际情况，进而制定出污染综合防治规划，例如对控制主要污染物的排放总量等，并通过数学模型来定位生态城市环境的发展趋势，分析不同发展时期环境污染对城市生态状况所产生的影响，同时，按功能区实行分区生态环境质量管理，逐步达到生态规划目标的要求。

7、规划生态资源利用与保护

从调查分析可知，在城市建设与经济发展过程中，对自然资源的浪费和不合理使用的现象随处可见，同时，掠夺式的开发将会使人类面临资源枯竭的危险。所以，生态城市规划相关部门应根据国土规划和城市总体规划的要求，依据具体城市社会的发展趋势与环境现状，制定出相应对大气、水、土地资源、动植物物种资源等的合理开发利用与保护的规划措施，进而确保生态城市建设的顺利进行。

8、规划生态城市的绿化带

在生态城市的规划建设过程中，城市绿化必须放在重要的地位，将治理污染与绿化建设有机结合起来，规划城市中的生态区域，并根据城市的地质特征、气候、河湖等情况，科学地规划城市绿地，给城市各类绿地制定出相应的用地指标，合理安排整个城市园林绿地体系的布局形式，还要维持城市的生态平衡，合理布置物种结构，并进行绿化效益的估算，进而形成一个点、线、面相结合的城市生态绿地系统。

四.结合国际上的成功案例

有了好的规划还要注重实施, 目前我国几乎没有什么成型的经验。不过,国际上有些经验可以借鉴。目前全球有4个公认的“生态城市”,其中之一就是德国的弗莱堡。从弗莱堡建设的历史经验来看,要实施生态规划,以下几方面工作尤为重要。首先要建立适用的法规体系;二是城市管理者的生态意识和表率行为;三是应该聚集一批合适的、先锋性的研究机构;四是交流学习的机制;五是市民参与运动;六是绿色产业经济形态;七是保护城市的资源;八是垃圾分类减量处理;九是交通规划;十是城市园林,还有能源更新规划。

五．规划生态宜居环境的有效途径 实现生态宜居城市的目标，我们可以从以下几个方面进行努力。 1. 紧凑的有效的土地利用 土地或许是人类最重要的有限的资源，目前的土地开发模式无疑是不可持续的。 例如北京，核心地区功能布置过密，城市设施与环境达不到世界城市的标准，并且随着人民生活水平的提高和经济的快速增长，城市发展占用的土地将进一步呈现不可避免的扩张趋势。 因此要实现大北京地区的土地整体利用，就应该综合平衡，保护生态绿地、水源保护地等生态敏感区，保护基本农田、淡水养殖区等，强化生态建设。 最有效的利用土地可以通过两种途径:一是改造旧城区，提高旧城区的绿地率，使之更加安全、宜人居住。 二环路周边城市公园建设，就极大地改善了城区的生活环境 。 二是保留农业用地、生态居住区和公共区域。 可持续发展的模式，不仅关心土地利用方面的具体改变，更重要的是关心人与土地关系的改变，尊重土地自身的价值，重新审视人与所栖居的土地的关系。

2. 有效利用资源，降低污染和浪费 重视能量和材料在人类社会的流动。 能源的节省和材料的再利用是普通市民在日常生活中就可以做到，如使用节能灯管、节约用水等。 建筑节能也是一个重要方面。 总之要改变一次性消费能源的状态，尽量采取措施促进能源的再利用和再循环。 例如卡尔索普设计的马林太阳村，80 %的室内保温和热水供应能量都取自太阳能，30 %的食物由当地生产，50 %的用水是通过采集雨水和重新利用废水而获得。 日本北九州市按照建筑节能的标准建设了一栋环境生态高层住宅，该住宅的电力由风车提供，温热水由太阳能提供，每户都有可将生活垃圾变成植物肥料的垃圾处理机。 大楼外面的地面具有很好的透水性，可使雨水渗入地下。 3. 恢复自然系统 城市区域中几乎完全是由人工制造的，充满了人行道、建筑，广场中也通常没有当地的植被，但是在很多地方，原始的生态因素还是被挖掘出来。 这样的因素能够增加城市的“宜居性”，促进区域的生态健康。 在美国，很多大坝被拆除，溪流恢复，野生动物重新出现，人们与自然环境和谐共处。 德国巴登―符腾堡州重要的商贸城市海尔布隆市( Heil bornn) 在原来的砖瓦厂旧址，修建了一座对如何处理工业废弃地影响巨大的―――砖瓦厂公园。停产至建公园前的7 年闲置期，该地段生态系统有所恢复，部分昆虫和鸟类回到这里栖息。 公园的设计师充分保留原址原貌，保留湖泊、湿地和水生植物，保留自然的记忆。 现在该公园成为受不同阶层喜爱的自然景观和市民公园。

4. 健康的社会生态 社会生态比自然生态更难以把握。 有些问题是显而易见的，例如，街头流浪汉；而有些是问题则是隐形的:例如城市移民问题。 这些都会降低社区整体的居住性。 促进健康的社会生态意味着赋予每一个社区居民以平等的权利，尤其是考虑到那些弱势群体的权利。 特别是在公共政策方面需要给与保证。 5. 保留地域文化 城市的魅力很大程度上依赖于当地的传统文化以及当地人与人之间、人与土地之间独特的社会关系。 充分利用地域文脉，使人居环境具有地方的活力，使人们乐于去居住。 地域的历史、文化增加了可持续性，地域文化的精华应当予以保护。 政府可以通过鼓励传统手工业、地方语言、宗教文化、建筑技术来保护地域文化，更要保护当地的农田和资源储备，把本国的建筑和材料应用于当地的发展中。 例如北京菊儿胡同住宅建筑群，延续北京从故宫到民居四合院的合院体系，尊重严谨的城市肌理，是在保留地域文化基础上的对“类四合院”、“新住宅体系”的一种尝试。 而对大北京的发展规划研究中，强调要继承和发扬首都的文化内涵与人文精神，加强对旧城核心区保护，保护古城文化遗产及其格局。 结论：

如果把我国生态城市建在自然传承的基础上,把城市的文脉、城市的景观作为重要的可持续发展资源,当代人传承与创造的建筑有可能成为未来不朽的、世世代代可以永续发展的街道、景观、建筑和整个城市独特的风貌。这些风貌是体现城市人工建造物与大自然融合的优美的符号,这种空间符号产生的景观效应构成了可持续的资源。同时我们在城市的更新发展、规划建设过程中实现二氧化碳减排和可持续发展。只有这样,当我们为本地人创造幸福的时候,也为全人类创造了同等的幸福,为下一代预留了发展的空间。我国的生态城市发展之路才会越走越宽。

参考文献：

[1] 罗保明. 生态城市建设的发展战略[J]. 环渤海经济望, 2008,(05).

[2] 吴兴中. 浅议生态城市规划设计[J]. 中国高新技术企业, 2009,(24).