文化旅游地产策划范文

导语：如何才能写好一篇文化旅游地产策划，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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（一）机遇

1.高速发展的经济机遇。营口开发区作为东北老工业基地、辽宁沿海经济带和沈阳经济区三大国家战略“叠加”区域，多项经济指标位列辽宁56个城区的前十名，高速发展良性循环的经济环境为旅游文化产业发展带来了新的机遇。

2.潜力巨大的市场机遇。随着社会经济的发展，人民生活水平的提高，假日不断增多、人们出游去体验异质文化、放松身心的愿望和要求越来越强烈。营口开发区丰富、多样的文化资源为旅游文化产业发展提供了巨大市场机遇。

（二）威胁

1.同类资源的替代竞争威胁。营口开发区旅游文化产业发展的市场威胁主要来自于大连、沈阳等旅游产品的替代性竞争。另外，周边城市的温泉、滨海、历史文化、民俗文化、饮食文化和节庆文化旅游都有较快的发展，在一定程度上分流了营口开发区文化旅游客源。

2.旅游文化产业化程度低。营口开发区旅游产业起步晚，基础相对薄弱，旅游文化产业尚未形成规模，资源配置不合理，产业化程度低。

3.缺乏相应的社会文化背景。营口开发区发展旅游文化产业的观念相对落后，服务人才欠缺，管理体制和管理水平都不能适应旅游文化产业规模化、集约化的需求。

二、营口开发区旅游文化发展的对策

根据营口开发区旅游文化产业发展所面临的优势、劣势、机会、威胁整理成SWOT分析的策略矩阵，得出4种内外匹配的交叉组合策略。

（一）增长策略

1.以文化软实力提升城市形象。整合资源打造文化产业，用文化提升旅游业的品质，让“渤海明珠鲅鱼圈、中国北方新地标”这张营口开发区旅游名片更加亮眼。

2.深入发掘旅游文化资源。开放思路、突出特色、体现品位，培育和创新旅游文化产品和服务，如滨海生态休闲游、森林度假休闲游、温泉美容健康游、历史文化寻根游、绿色农业观光游、出海捕鱼休闲游、户外运动健身游、海鲜饮食文化游、城市观光会展游等，形成产品类型丰富多样、结构较为完备的旅游文化产品体系，满足旅游者多层面的需求。开发独具地方乡土特色的饮食文化、手工艺品、旅游纪念品，形成具有营口开发区特色的旅游文化品牌。

3.大力发掘旅游文化的地方特点。组织有关专家从营口开发区厚重悠久的历史、交相辉映的山海林泉、一年四季的丰富物产、淳朴的民俗民风和杰出的人物中挖掘地方旅游文化积淀，提升营口开发区旅游业的历史厚重感，为旅游业发展增加深刻的历史内涵。

（二）调整策略

1.完善旅游基础设施建设。利用“山、海、林、泉”资源，实施大旅游开发战略，扩张服务业规模，重点建设高端金融商贸、高档酒店等项目，为开发区旅游服务业后续发展积蓄能量。

2.大力开发具有营口开发区文化特色的旅游商品。以市场为导向，突出特色、加强创意、就地取材，大力开发具有营口开发区文化特色的旅游商品，努力增强旅游商品的纪念性、艺术性和实用性，让游客买到既有纪念意义，又物有所值的特色旅游商品。

3.采取多种形式搞好旅游文化宣传促销。积极开展旅游文化宣传推介，通过媒体、网络、会展、节庆、广告及参加国内外各种促销活动和旅游交易会，全面介绍营口开发区的旅游文化资源，为旅游者提供内容丰富、形式多样的旅游产品和经典线路，扩大旅游文化资源的知名度和美誉度。

（三）防御策略

1.搞好旅游业与文化产业发展的有机结合。打造具有营口开发区风格的特色旅游文化品牌，注重人文景观与自然景观的相互协调，营造与之相适应的文化氛围，创造良好的旅游环境。处理好旅游文化资源的保护、开发与利用的关系，在商业价值和文明价值的良性循环过程中实现旅游文化资源的价值。

2.整合资源延伸旅游文化产业链。整合营口开发区得天独厚的旅游文化资源，开发集温泉疗养、休闲度假、旅游观光、冰雪体验等为一体的系列旅游文化产品，互相补充、互相支持、相得益彰，最大限度地体现旅游文化资源各自的价值，满足旅游者的多样性需求，产生1+1＞2的效应。

3.促进营口开发区旅游资源地缘区位优势互补。营口开发区旅游业发展与辽宁中部旅游区（鞍山、抚顺、本溪、营口、辽阳、铁岭）、辽东半岛旅游区（大连为龙头，丹东、营口为两翼）和辽西走廊旅游区（锦州、葫芦岛、盘锦为前沿，阜新、朝阳为腹地）旅游业的发展紧紧联系在一起，优势互补，挖掘特色，促使营口开发区成为大东北地区海滨温泉、商务会展、休闲旅游的主要目的地和环渤海地区自驾游、组团游的重要集散地。

（四）生存策略

1.提升旅游文化服务水平。进一步完善旅游行业规范，推进标准化管理，制定旅行社、导游、景区（点）和旅游宾馆饭店等服务规范和质量标准，强化导游等从业人员的管理和建设，全面提升旅游服务质量和水平。

2.拓展淡季旅游市场。一要大力宣传推销“滨城四季有美景”的旅游品牌，挖掘、宣传、推销四季旅游产品，提升淡季旅游市场的人气；二要开发冰雪温泉旅游项目，激活冬季旅游市场；三要开发建设一批适应游客晚间和冬季旅游需求的项目，做足室内旅游文章；四要开发诠释营口开发区历史文明与自然生态美景的常态化旅游文艺演出，打造文艺演出品牌；五要组织评选特色美食、特色小吃，培育地方特色餐饮品牌；六要结合本地民俗风情，为游客提供丰富多彩的民俗体验旅游大餐等。全面加强旅游基础设施建设、景区（点）管理、行业管理、宣传促销等方面工作，实现淡季不淡、旺季更旺的目标。

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【关键词】休闲旅游；主题定位；开发经营

1 前言

休闲旅游地产主题定位，就是开发商和投资商在综合考虑旅游资源的各项要素的基础上，计划向市场推出的主题产品和特色产品。在国内早期的旅游规划中，往往以产品定位代替形象定位，严重混淆了二者的市场价值，更有甚者，为了降低开发成本，不做形象定位，这无疑给自己的市场推广埋下了祸根。

将产品特色定位与形象定位相比较，就可以看出，两者之间还是有些差别的。它们恰似一枚硬币的两面，产品特色定位关注策划项目的具体内容，而形象定位关注的是策划项目在游客心目中的形象；产品特色定位讲究实际，而形象定位要求具有艺术感染力；产品特色定位指导开发者或项目的提供方的开发内容开发方式，形象定位讲求如何通过打动人心来打动市场。可以说，二者相辅相成，缺一不可，它们分别从旅游活动和市场营销两个方面对策划进行了界定。

同时，旅游地形象定位又需要建立在产品特色定位的基础上，如果缺乏特色产品，形象就成了空中楼阁，无所依托。因此，可以这样认为，产品特色是形象定位的基石，而形象定位是产品特色的艺术表现。两者只有完美结合，才能在众多休闲旅游地产的竞争中占领制高点。

2 主题定位与开发原则

休闲旅游地产有别于一般居住地产，居住地产的宗旨是为了让人们感受到生活的便捷，交通的便利，生活配套设施的一应俱全，而休闲旅游地产是为了让人们享受独一无二的休闲时光和欣赏平时生活中无法触及的自然美景，它的定位与开发密切相关，直接关系到投资者的利润回报。如果在投资前期，没有结合休闲旅游地产自身环境的优势，准确的目标群体定位以及高质量的媒体宣传，都不能称之为一个完美的开发方案。当然，这其中有几个原则需要开发者和投资者共同把握。

2.1 产品品质追随景观品质的原则：产品品质不应过高于所在区域的景观品质。如果开发地产的周围环境景观平淡无奇，而采用高档的建筑原材料，难免显得有些突兀，不但不能吸引高端目标群体，还容易造成喧宾夺主的错觉，这对于休闲旅游的地产开发是不合适的。海南三亚就是成功地运用这个原则，在短短几年内以海滩景观为依托，打造出了属于自己的品牌，这点有别于广西滨海生态旅游区，广西是西部开发中唯一有海岸线的省份，并且和海南毗邻，一水之隔，地理优势相比较的话也不在其之下，如能好好利用这一资源优势，必将对全省的旅游业形成以点带面的良好示范作用，但是它没有利用自己的资源优势打造自己的形象，理所当然它的休闲旅游地产开发也就无法和海南媲美。

2.2 产品特色追随景观特色的原则：产品特色应与景区景观特色相呼应，在景区景观特色的基础上进行发挥。南方相对北方来说水多山少，那么就应利用水这个自然景观大做文章，配合强大的媒体宣传，营造出属于沿海特有风格的海景别墅或人工岛屿文化，就显得人居与自然浑然一体，相得益彰。而不注重旅游地产的周边景观，挖空心思在旅游地产本身上面，最后可能导致景观和旅游地产的风格格格不入，甚至相背离，如此一来，旅游地产的资源就会白白浪费，产品价值也会大打折扣。

2.3 产品休闲功能大于居住功能的原则：通常，旅游地产远离城市中心，环境优美，是休闲养生的绝佳场所，因此在这些休闲旅游的去处，整体功能布局要以休闲为主，以此为基础，定义客户、产品和消费水准。不管开发商还是投资商要明白，休闲旅游地产是提供给那些需要短期休憩、养生的人群的，而不是长期居住，各种配套设施的配置也要遵循这个原则，处处体现出休闲的气氛和情调来，而不是让人们感受到有一种回家的感觉，主题定位的偏离会导致经营策略的失效，所以主题一定要牢牢把握。

2.4 因地制宜的原则：旅游地产的打造不能偏离景区的整体景观风格和文化风格。如果在沿海的休闲旅游去处，不能很好以当地特色资源为开发重点，而想盲目模仿内陆山景比较丰富的旅游去处的风格，无异蛾扑火，比如广西桂林的旅游地产开发要是模仿四川九寨沟的经营模式，试想，它会有多长久的生命力？所以有句俗话叫作“靠山吃山，靠水吃水”说得就是这个道理。其次，广西与东南亚的黄金水道“马六甲海峡”有着良好的地理位置优势，各国游客几乎在亚洲之行中都会途经此地，利用这个特点可以加大宣传力度，迎合外来人士的审美走向，积极打造有着鲜明自己特色的旅游景观，创造可观的经济效益。

2.5 客群定位中高端原则：众所周知，休闲旅游地产的目标客群是收入在中高档次及以上的人群，中底层收入群体没有经济能力支撑这一产业，可以说，休闲旅游地产，尤其是独具特色的旅游地产产品，是一种名副其实的奢侈品，是一种具备了稀缺性、艺术性、高价格的特殊产品，面对的客群有它自己的特点。不能依靠大众消费群体，这毕竟不是普通的消费场所，它有别与大众旅游去处的市场定位，在某种程度上面对的客群近乎有些单一，但我们是想通过优质的景观以及出众的服务赢得他们的好感，为我们带来稳定的客群。

2.6 景观与产品的特色加分原则：这一原则主要适用于项目定价，有特色的旅游地产项目能够提供同品质住宅产品无法提供的元素，如景区木屋别墅能提供无可比拟的居住体验，而海底酒店、高品质风格建筑群同样有这样的功效。这类产品，因其能够提供独特的生活体验，在定价方面自然高于同区域同档次的其它消费去处。产品特色是吸引客群的一大法宝，没有独特的景观元素，只依赖于出众的服务是不可能在价格定位上有巨大优势的。正是由于在这里，客群能够体会到独一无二的视觉或感觉享受，因此消费比其它休闲旅游去处高也就理所当然。

2.7 品质敏感度高于价格敏感度原则：旅游地产项目，尤其是特色旅游地产，价格的上限并不明显，但品质的下限却非常明显，以合理的投资回报率为前提，产品品质的波动带来的正负面影响均大于价格波动。对于特定客群来说，价格高低也许并不影响他们对休闲旅游去处的兴趣，可是一旦休闲旅游去处的品质下降，让他们再有无法体验到曾经独一无二的精神乐趣，就等于客观上宣告了这些休闲旅游去处的“破产”，我们只有不断加强经营环节，无论如何不能让其品质出现下滑，才是保证我们在休闲旅游地产业胜出的关键。

2.8 窄众客群、产品细分原则：特色旅游地产项目，面向的客群是窄众群体。除了要求具备一定的经济条件，还要求对产品特色的认同，加上宣传力度、区域交通等因素影响，也会让目标客群进一步缩小。如同一些人对某种品牌的忠诚，虽然产品的客群不大，但喜欢这种产品的却能快速成交。目前无论是快销品还是奢侈品，客户细分进而产品细分，已成必然趋势，特色旅游地产实际上就是一种产品的细分。只有对消费客群的兴趣和习惯精确把握的基础上，才能对以前的经营策略进行适当调整，适应不断变化的形势需求，追求客群的心理认可，不断提升品牌形象。

3 总论

综合以上分析与判断，特色旅游地产通过对景观和产品的特色挖掘，将休闲旅游地产进一步细分，形成市场针对性明确性的产品，通过对产品品质的严格打造，大大增加了投资回报率，并因其准确的定位，在市场某一领域占据绝对优势，实现顺利营销。

然而，产品与景观是相辅相成的，产品品质的打造必须参照其所处的区域景观大环境。在品质不高的景区打造高端产品，不仅会浪费前期巨额的投资，还会在营销中面临两难境地，反之，在品质很高的景区，打造低端产品，也会面临定位与营销的双重失败。不但无法进行市场和主题的明确定位，最终也无法保证能够收回投资成本，更不要说盈利了。

特色休闲旅游地产的消费行为，感性成分大于理性成分，所以在景观规划中，在产品设计中，甚至在营销过程中，气氛或感觉的营造必不可少，好的气氛是可以给旅游资源添加印象分的，如果能够将文化元素融入其中，让人在欣赏景观的同时感受到文化氛围的熏陶，则将能取得事半功倍的效果。

参考文献

[1]杨振之.旅游资源开发与规划.成都：四川大学出版社，2003

[2]张伟强.旅游资源开发与管理.广州：华南理工大学出版社，2005

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[关键词]旅游度假房地产；营销策略；整合营销；重庆仙女山

[DOI]1013939/jcnkizgsc201630214

1旅游度假房地产的概念

旅游房地产目前在学术界还没有形成统一的概念，在欧美学界也没有将“旅游房地产”作为概念给予定义，在学术刊物和大众媒体中也几乎很少出现类似的名词术语。我国旅游房地产起步晚，其研究也起步较晚，国内旅游房地产的产生是受到欧美国家的“分时度假”概念的影响产生的。对“旅游度假房地产”概念的界定着重从以下几个方面认定：①旅游度假房地产以“度假休闲”为核心，与住宅地产和商业地产不同的是，旅游度假房地产带有很强的度假休闲功能。②旅游度假房地产的主要消费人群是旅游者。当然，旅游度假房地产业不排除当地居民的消费，但是其主要消费人群仍然是以度假为目的的旅游者。③旅游度假房地产要以旅游资源为依托。旅游度假房地产与住宅房地产不同的是，开发及营销活动对项目所在地的景观资源、环境配套都有很强的依赖性，其主要吸引点就在于其所处的旅游景点，顾客的度假体验更为重要。

2重庆仙女山旅游度假区营销现状

21营销策略创新不足

目前，仙女山旅游度假房地产在营销策略上主要以主题营销、体验营销和产权度假营销为主，营销卖点主要借助“地段+配套”的传统单一模式为主。因此，营销策略整体上比较单一，缺乏创新。

22营销主题雷同

当前，仙女山旅游度假房地产项目推广主题主要局限于原生、度假、养生等概念上，项目与项目之间比较雷同，主题较为单一。旅游度假房地产项目是一个综合性很强的商品，包括其地段、建筑设计、环境配套、文化塑造、生活方式塑造等方面。现实生活中，在同一地段，销售情况完全不同的项目比比皆是。因此，在进行旅游度假房地产项目的营销过程中，应从多个方面深入挖掘项目的独特卖点，而不仅仅是只关注其地段这一个要素。

23区域整合营销缺乏

旅游度假地产项目最重要的特点就是区域性，对区域的依赖程度很大，因此，旅游度假地产项目的营销的成功与否与区域整体营销情况也有很重要的关系。从目前的仙女山旅游度假地产营销现状来看，在戴斯大卫营、仙女山1号、依云美镇、21度洋房等项目中虽然引入了主题营销、体验营销等营销形式，但在这些营销策略的运用中，都是以项目各自的独特位置、项目自身的配套，项目设计等进行营销，以个体项目为主营销对象，区域整合营销观念缺乏。

3仙女山旅游度假房地产营销优化策略

基于旅游度假房地产本身特点，结合仙女山旅游度假房地产营销现状，现提出仙女山旅游度假房地产营销首先需要树立基于4C理论的营销理念，同时有效地利用整合营销等相关理论，构建基于区域整体利益的旅游地产整合营销模式，从整合营销等多种营销策略入手，开展仙女山旅游度假房地产的营销。

31树立基于4C理论的营销理念

仙女山旅游度假房地产须要树立4C理论的营销理念来指导营销工作，不是单纯的根据自己项目的特点进行灌输式营销。仙女山旅游度假房地产项目的主要目标人群是重庆本地人，重庆旅游度假房地产需求比较旺盛，购买的主要目的是养生、避暑和养老等，因此仙女山旅游度假房地产商须要从重庆本地的消费者需求入手，对消费者的购买动机，影响决策的因素等都应该进行科学的分析，在此基础上制定适合的营销策略。

32构建整合营销模式

构建基于仙女山整个区域的整合营销模式要从建立旅游地产营销组织体系和营销模式的构建等方面来进行实际操作。

构建基于仙女山整个区域整体利益的旅游度假房地产整合营销模式创新，首先必须要建立完善的旅游地产营销组织体系。从营销主题、营销客体和营销对象进行整合。

基于区域整体利益的旅游度假房地产整合营销是一个系统工程，包括公共规范、组织结构设立、利益相关者的参与等诸多方面。

旅游度假房地产整合营销各主体应根据自身职责，明确自身责任。仙女山政府应明确旅游地产的营销组织管理主体，如由政府牵头，并形成由旅游业和房地产业等部分共同形成区域旅游地产管理委员会；该委员会主要从制定旅游地产营销规范和规则；整合区域旅游资源，确定区域旅游形象、发展战略等方面开展工作。

重庆仙女山旅游度假房地产发展在确定了共同的价值观和定位后，整合营销的组织体系的构建是十分重要的。首先是政府的运筹，武隆政府凭借武隆仙女山丰富的旅游资源，在旅游战略的制定、商旅结合的营销模式等方面起主导作用。

其次是旅游度假房地产商的推动。武隆仙女山由多家开发企业跟进，并对景区资源后天重塑。对区域旅游市场进行了较好的二次开发和包装。

33恰当运用营销策略

根据旅游度假房地产营销的性质和特点，基于区域（仙女山）整体利益的整合营销策略主要从以下几个方面考虑：社会营销策略。该策略强调社会因素对旅游地产营销起着重要作用，如社会观念、社会组织等要素。该策略主要针对旅游度假房地产区域（仙女山）内部市场开展营销活动。文化营销策略。该策略侧重通过文化因素，如文化产品、文化媒介、文化活动等因素去影响和促进旅游度假房地产的销售。这一策略的利用须要深入挖掘区域具有特色的文化，并对文化进行策划与包装，使其成为吸引目标消费人群的重要。会展策略。一方面须要利用本地或区域的会展；另一方面要积极组织或参加外地会展。该策略主要通过利用节庆活动、大型事件、会议、展览等要素，制造轰动效应，吸引目标消费人群，口碑营销策略。旅游度假房地产整合营销要利用当地旅游资源吸引旅游者，通过口口相传的方式，将旅游地产的营销信息对外宣传。

参考文献：

[1]祝晔，黄震方旅游景区房地产开发模式研究[J].农业科学，2006（21）：75-77

[2]陈卫东区域旅游房地产开发研究[J].经济地理，1996（9）：86-90

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关键词：旅游地产；发展现状；问题分析

中图分类号：F235文献标识码： A

一、旅游地产行业的现状

1.我国旅游地产呈现地理上的特色

在发达靠沿海城市如深圳，上海，北京等自然旅游资源相对贫乏，以打造主题公园等人造景观为依托发展旅游地产。在内地如西安，南京，杭州自然资源优势较强，依托本身的旅游资源，和已有的旅游形象打造主题旅游地产。

2.旅游地产是房地产业的新的转折点

目前涉及到旅游房地产开发的公司已有百余家，包括内地首创、海航、中信中旅等大型企业，这些企业由于投资资金相对充足，看到市场日趋成熟，特别是传统房地产开发领域的机会越来越少，住宅消费开始向舒适型转移，销售市场出现了萎缩的前兆，即滞涨期。大量的传统房产资金开始物色新的领域。外加旅游资源的稀缺性，旅游地产投资既可以获得增值收益，又可以带来的空间享受和消费功能，所以旅游投资市场潜力巨大。

3.休闲度假需求的增长

由于大众旅游消费时代的到来，随着市场经济的稳定繁荣发展，我国的人均可支配收入的大幅度增长，人们的生活水平有了大幅度的提高，这种提高不仅表现在物质生活质量的提高，也表现在物质需求向精神需求的转变。我国实行每周5个工作日制，并每年有五一、十一长假，累计一年将近114天假期。随着人们可自由支配时间的增加，用于休闲用途的旅游地产前景广阔。工作时间的缩短和经济水平的提高，度假消费成为时尚，由于追求质量，更愿意选择在度假村中休养身心，

4.政府大力推动

政策作用，刺激和拉动旅游及相关产业发展，把旅游作为战略支柱性产业，各地方政府在吸引大量投资，来开发当地旅游资源，带动经济发展，会给予优惠政策。国家更是重视国民休闲的发展，提出国民旅游休闲计划，也称国民休闲计划，就是通过制订有关扶持政策，采取各种激励措施，让广大人民群众切实享受到改革开放的成果，最大限度地调动全社会参与旅游休闲活动的积极性，满足人民群众日益增长的旅游休闲需要，使旅游休闲真正成为广大群众日常的生活方式和健康消费行为，进一步提升国民的生活质量。

二、旅游地产发展存在的问题

1.质量参差不齐，资源更加稀缺

旅游地产相对于传统地产来说对于环境和旅游资源的依赖性更强，旅游地产的开发过程就是对资源的一种分配过程，这些资源本身具有高度的稀缺性。目前，我国的很多旅游地产都是以一种粗放型的开发模式，导致了很多资源的浪费。这种粗放的开发模式给城市的品质、品格带来了很大的破坏。大部分旅游地产还是存在低质量开发的问题。在一些一线城市，资源甚至出现告罄现象。所以我们在发展旅游地产时候要保持理性，我们首要关注的是如何提高项目的质量，如果还是无节制的开发、利用自然资源，总有一天，这些资源会枯竭。

2.缺乏相关法律和理论支持

我国的旅游地产作为一个新兴产业，发展并不是很完善，很多有关旅游地产的行业政策、法律和理论知识在业界都存在很大的争论。与旅游地产有关的金融政策、法律也不够完善。没有完善的法律、法规来保障我们的市场，必定会产生一系列问题。例如，很多自然环境很好，土地资源充沛的地方是旅游地产的首选之地，然而这些地区往往是经济发展相对比较缓慢，地方政府为了增加经济收入，会给地产商开出优惠的条件，这时候地产商就会模糊概念，变相地开发房地产，由此来突破很多“限”字当头的政策。

3.消费观念有待转变

虽然很多开发商将旅游地产推向“平民化”，可是我国目前的市场还是集中在中高端市场，与普通大众的生活比较遥远。由于国人的超前意识并不强，消费者对于我国现有旅游地产的形式还不太了解，需要国人像一些西方国家那样将一辈子积蓄用来支付几十年的度假用房似乎还不太现实。随着经济的发展，中高端市场也越来越庞大，为发展旅游地产提供了前提。所以说社会己经形成了需求，但是作为产业的组织者和产品的供给者，现在还没有完全认识到这个需求，并没有将这些潜在的需求转化为实际的消费，而是拼命炒作概念，结果让市场越来越混乱。实现这种需求与消费的转化，关键在于培育完整的产业链。经营方式要不断创新，绝不能照搬照抄。

三、旅游地产发展问题的解决措施分析

1.深入把握当前政策环境

旅游房地产发展过程中必须要与宏观政策环境相适应，因为宏观政策不仅影响到该系项目开发的可能性，还将从消费层面影响到该项目的经济价值。以目前宏观政策环境为例，其中城镇化发展政策、城乡统筹政策、中央八项规定等都综合影响到旅游地产项目的开发。特别对于地产项目定位、使用价值设计方面产生着深远的影响。由此，地方政府有关部门和开发商都应在政策把握上下工夫。这里还需要说明，地方政府在政策提供上应遵循市场原则，而不能人为的建构起旅游地产项目来。

2.综合完善旅游地产定位

1)联系城乡的定位

无论是经典作家还是当前上层建筑，都十分重视建立起城市与乡村之间和谐的融合关系。在这一价值取向下，旅游地产项目应努力承担联系城市与乡村的桥梁作用。即，城市的消费群体到位于乡村的旅游地产项目中来消费，在放松了心灵的同时也带动了当地的关联产业发展。

2)保护乡土的定位

保护乡土包括保护村社的风土人情，以及当地的田野景象。这就要求，在旅游地产项目选址和建筑设计上应在不破坏当地自然环境的同时，并能融入到自然环境之中。不难理解，这将提升该项目的经济价值。

3.完善相关法律法规体系

在市场经济社会，完善的市场规则是市场良好的运转机制，它能给市场带来一个良性有序的发展。在我国政府发展旅游地产的过程中，应切实加快旅游地产市场的规范化进程。如果在旅游地产的发展过程中存在着各个市场主体法律地位不明确、无法可依等问题，就会引发诚信问题，这不仅会导致旅游地产行业形象受损，而且会引发整个社会的信用危机，从而导致经济整体滑坡。

4.开发旅游地产国际品牌

我国旅游地产的发展应是有中国特色的旅游地产的发展，大力发展以本土特色文化为主题的旅游地产项目和郊区度假为主题的旅游地产项目应是旅游地产业主要发展目标和方向之一。在其发展的过程中既要注重与国际接轨，又要保持本土特色。虽然目前我国现有的旅游地产大都是面向国内市场。但是随着我国经济文化水平的提高，人们的休闲需求增加，我国的旅游业将会有很大的发展前景，我们不仅要在国外市场上狠下功夫，更加需要吸引境外游客，把市场推向国际。同时，旅游地产的开发还应时刻把握对于国外的市场需求。旅游地产开发商在项目定位、规划方案、海外市场分析、海外市场营销策划等方面做认真细致的工作，增强旅游地产项目与国外市场的对接能力。

5.合理利用资源、保护环境

旅游地产项目对景区的资源依赖性大，因此景区资源的保护、与项目的协调的问题就显得尤为重要，在开发过程中完善现有的旅游景观，加强景区周围的配套设施建设。我国目前现有的粗放型开发模式对于自然资源的消耗很大，保护稀缺的自然资源势在必行，旅游地产行业也必须向集约型开发模式转化，以便合理、有效地利用有限的自然环境资源，以最小的代价得到最大的回报。政府和开发商之间应该建立起一个良性的互动关系，双方默契，做好统筹规划，使社会效益、环境效益及经济效益和谐统一。

综上所述，旅游地产作为一个新兴产业，近几十年来发展十分迅速，给我国现有的房地产市场注入了新鲜的血液，但是正因为其处于发展阶段，快速地发展带来了很多之前没有预料的问题，这些问题与传统地产市场中的问题存在不同。如果想通过旅游地产的发展来推动我国房地产业向更好的方向发展，我们还任重道远。

参考文献：

[1]朱锋.城市湿地旅游地产规划研究[D].扬州大学,2013.

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在众人前赴后继涌人旅游地产之时，施祖成又有了新的选择。作为安徽蓝天投资集团有限公司董事长，施祖成在旅游地产的缝隙中盯准了养生这片“蓝海”，并决意打造出养生综合体，在房地产界换个“玩法”。

地产立业

由施祖成一手打造的安徽蓝天集团是一家民营经济实体企业，具备房地产开发、销售、物业管理、金融投资担保、理财规划及投资咨询、商贸经营、建筑工程施工、园林建筑、装饰工程等多种经营资质。集团公司注册资金15000万元，拥有总资产20.79亿元，净资产4.89亿元，现有区域公司4个，直属全资公司4个，年开发面积十万平方米左右。

涉足房地产行业数十载，旋祖成深谙房地产行业的运行规律，并踩准了每一个关键节点。这个并不爱笑的男人在谈到过往的经历时，总会露出一丝淡然的笑意。在他的描述中，渐渐清晰勾勒出他的商业帝国的发展脉络。

虽然是建筑专业科班出身，但是施祖成的第一桶金并非来自地产。

“人应该实际一些。刚开始创业的时候，没有那么多的资金，也没有这个实力去开发地产，所以我首先能想到并能做的，就是自己设计帮别人做广告牌。”

从最初的广告制作和策划到渐渐将核心业务转移到楼体改造项目上，施祖成没有耗费太多的时间，他说自己是个一旦定下目标就会坚持不懈走下去的人。在这期间，他发现了一个不错的商机：上世纪90年代中期的安徽还鲜有超市，不少小门店想改建成超市，都需要对仓储、运输、包装、安装提出更高的要求，而这些需要专业人士去完成。

意识到这里面存在的巨大商机，施祖成开始了他新的尝试，提供全方位一站式的工程装潢服务。由于资金有缺口，他还不能独立接土建工程，只得将一个完整的土建工程拆分成若干部分独立实施。就这样，经过五年的时间，羽翼渐丰的施祖成不再满足于拆包业务的小打小闹，开始正式大踏步进入士建工程领域，并由此为合肥创造了包括和平苑小区、华源国际城、方兴社区等经典项目。

“其实，现在再回过头反思会发现，淘金只是一个过程，创业需要一个正确的方向，每一步的选择都慎之又慎，要仔细的盘算。我也有过失眠的日子，也会睡不着，那时只能告诉自己只能成功不能失败。无论发生什么事，出现什么状况，都要咬牙坚持。”

凭借这股韧劲和狠劲，他先后于2005年注册安徽新创置业发展有限公司；2007年成立注册资金为2000万的池州新光源置业发展有限公司，并在池州建设新光CBD；2008年成立注册资金2000万的安徽哈博贸易公司，同时还成立了安徽龙祥新农村建设有限公司，并在全椒建设现在被视为“新农村建设标杆”的新农村盛世商业街；2010年成立安徽蓝天投资有限公司，建设起首席投资平台；2010年，收购注册一个亿的安徽汇元投资担保有限公司和黄山华凯房产开发有限公司后，安徽蓝天投资集团应运而生。

有了此前众多的成功操作模式，施祖成希望能独辟蹊径开创另一个地产空间。只是正值国家调控的关键时刻，他能在地产中找到怎样大展拳脚的领域呢?

养生掘金

施祖成找到的“蓝海”与养生地产有关。

“国家此次关于房地产的调控并不是打压房地产，而是为了遏制部分地区的房价过快增长，促进房地产的健康发展。虽然短时间，住宅房产会受到影响，但是我们选择的养生地产绝对是其中的朝阳产业。”

眼下，施祖成手上有五个项目在同时操作：黄山一品名城养生一条街，占地217亩，建成面积达47万平方米；池州CBD，背靠长江，面朝平景湖，建成后面积达10000多平方米；全椒新农村盛世商业街；正在筹建中的滨湖区蓝天大厦；长江东路徽商大厦以及安徽首家奥特莱斯国际品牌市场。这几个项目的精妙格局将安徽黄山、九华山和太平湖无与伦比的旅游资源优势联系在一起，引得业界连连关注。

在交谈中，施祖成最期待的是能够将黄山一品名城养生一条街打造成养生地产的蓝本。六月上旬，该项目即将开盘，而黄山合肥两地跑也成了他的生活常态。

据他介绍，黄山一品名城内将包括一个五星级养生酒店，养生文化一条街、一个别墅区、高档洋房区、水景高层公寓区。整个项目占地217亩，建成面积将达到47万平方米，销售额28亿左右。

“我们将五千年的黄帝文化和徽派建筑艺术结合起来，并将其打造成现代养生文化综合功能新社区。养生综合体这是一个独创的概念，我们拥有良好的配套，而且房屋有明显的高中低档的结构分层，能够满足不同类型人士的需求，光是景区的打造就花了1.5亿。”

此前，关于旅游地产的新闻不绝于耳。海南、环渤海等区域都曾出现过旅游地产的泡沫，这会不会动摇施祖成的决心呢?

“一点也不会。我一直认为地产不仅仅是商业，需要将建房者和地产商的尊重、祝福和美好的心意赋予建成的楼盘成品以生命力。我们盖房子的终极目的不单纯是将其卖掉，也不是为了度过可能出现的房地产风暴，而是为了让更多的人住进更好的房子，更好的改善人居环境。”

黄山一品名城电只是其中的第一步。在施祖成的地产布局中，等该项目成熟后，他将在更广泛的区域内推出养生地产，将其产业化运作。为此，他还大胆地提出了置换旅游地产的新模式，就是为了更好地为客户体验养生文化做得最好保障。

“现在中国的旅游地产尚处于起步阶段，此前以海景房为主，现在在慢慢发生变化。对我而言，最大的优势就是加入了文化的概念，土地是不可再生的稀缺资源，文化更是为人们所生存的土地赋予了鲜活的意义。”

篇6

凭借自己的智慧之光，王崇亮为云南旅游业打造出了一条高品质、专业化、富有创造力的旅游策划营销产业链。

在云南乃至全国的旅游规划界，昆明艺嘉旅游规划设计有限公司（以下简称艺嘉）是唯一一个从策划到规划，再从规划到景区建设、景区投资、管理运营，景区包装、旅游地产开发等为一体的复合型旅游策划、规划专业公司。其董事长王崇亮更是因为成功运作了170多个大型项目，而备受关注：媒体称他为“云南文化旅游大鳄”，政府称他为云南“创意经济的代表”，朋友称他为“儒商”。可见，他在云南业界有很好的“人缘”。

同时，面对本刊记者的专访，王崇亮显得很低调，他没有将更多的语言留给以往的成绩，而是话里话外传递着一种理念，那就是“只要我们想到的，我们就一定能够实现它！”当然，要想达到“我思故我成”的境界，必然要经历一个学习生发的过程。王崇亮认为，企业家的暴发力、创新力和把握力，以及最终决定成败的定力，都需要通过不断地学习来加持。艺嘉之所以能不断地引领成功，也正是因为整个企业把打造学习型企业当成是发展的头等大事来抓。

艺术人生

许多人了解王崇亮，大多是从了解他的作品开始，每一个作品都是艺术的珍品。世界文化遗产丽江古城旅游区总体规划、滇川藏大香格里拉丽江片区规划、丽江玉水寨规划、墨江北回归线国际双胞节策划、贵州黔东南州从江县旅游发展总体策划、中国茶都思茅文化包装设计、德宏史迪威码头旅游度假区总体策划……洋洋洒洒170余个作品，出自他之手。

有人因此，把王崇亮定性为天生把玩旅游产业的艺术大师。其实不然，不积跬步无以至千里，他的成功贵在执着和求知。

2000年，为了使自己的艺术理念与国际接轨，他又选择远赴加拿达深造。

将自己置身于世界艺术的最前沿，感受现代艺术与中国旅游产业传统人文基因的碰撞，使王崇亮内心的格局变的更加宽广，这也为两年后艺嘉的诞生注入了更多艺术之魂。对此，他坦言：“随着国家十二五规划对旅游产业的重视，全国都形成了大搞旅游产业的势头。但是真正能将旅游业做大做强的组织，却不多。旅游产业只有深入做到极致，才能真正地在社会效应和企业价值等多方面生发出最美的艺术之感。”相对于多数传统规划公司，艺嘉的规划设计理念并没有某种模式与规律可循，甚至也没有在无意识状态下所形成的固定倾向与风格。对于任何一家需要占领市场价值制高点、同时取得圈内话语权的旅游规划公司来说，这样需要绝对的自信、实力与勇气。

旅游策划是创意产业，创意思想的萌发是不应受到固有模式限制的。固定风格、固定规律并不是创意产业的追求，大众期待的是一个让人耳目一新的产品。“创意来自于生活，却有高于生活。创意是从平凡中感受不平凡，并把它表现出来，让人们都能理解并认同的过程。创意就是平常说的点子、主义和想法，好的点子就是好的创意。创意是一种新型财产。资本和技术主宰一切的时代已经过去，创意的时代已经来临。创意引发的经济热浪正以全所未有的传播速度影响着中国的经济发展方式，改变着传统的经营模式，也革新着人们的观念和思维方式。”这些话充分反应了王崇亮对创意精髓的深刻认识和高度概括。

这也正是艺嘉艺术设计的领先与超前之处：取消人为控规与限制，抛弃主义与流派，打破束缚与捆绑，师法自然，作出最完美、最具人本关怀、最大程度满足客户需求的规划成果，让规划设计达到一个创新的、灵感进发的、活跃的、有生命力的境界。在这个基础上，结合多年来对国内外旅游策划、规划作品的学习和对比，以及对中国市场的深入分析，王崇亮带领团队总结出了一套完整的“艺嘉价值评估体系”。借助这个体系，艺嘉将核心资源与产业发展联结，与主流市场对接，与现代商业运营和世界旅游产业的发展趋势结合，对旅游资源的分析和评价达到了一个新的高度。

知己知彼

孙子兵法有云：“知己知彼，百战不殆。”王崇亮告诉本刊记者：“我做每一个规划都喜欢自己开车去跑，自己实地去看，一路拍拍图片什么的，总会有意外发现。这也是我最喜欢的事情。”

有人说，王崇亮的骨子里，有着对商机很强的感悟，从不会打没有把握的仗。正是这种感悟，让他具有了超乎常人的离奇而又大胆的想象力，然后单刀直入，设计出让人意想不到的规划方案。王崇亮对此解释道：“旅游产业，既具体，又抽象。它的景致是具体的，但是要把这些美景打造成人人争相欣赏的艺术珍品，又是抽象的。这个由具体到抽象的过程，是最能产生奇迹，也是需要自己一点一滴去把握和专注的。”

为了成功诠释这一点，王崇亮几乎走遍了整个云南。“云南拥有从海拔的“云南河口县”.到海拔6740多米的梅里雪山“卡瓦格搏峰”的立体气候资源，和丰富的动植物资源。热带雨林、雪山、峡谷、江河、喀斯特地貌，形成了瑰丽多姿的自然和人文景观，拥有无与伦比的广阔旅游前景。”这些对于他来说，如数家珍。

企业家要想在竞争中获胜，并保持长盛不衰，需要享受知己知彼的过程。具体而言，就是在参与竞争的同时，对自身的力量有充分地了解，同时对产业环境和对手的情况也基本清楚。作为艺嘉的掌门人，王崇亮具体是如何运用这个策略的呢？

旅游是个产业链，是一种产业形态，关键是产品，而产品必须找到消费群体和消费欲望，这样才能“一击即中”。王崇亮收购了元谋土林景区的开发、经营权，40多年前，170万年的元谋古人类化石的出土一度让这片神奇的土地成为世人瞩目的焦点，但短暂的热浪过后，这里又归于平静，老景区甚至到了濒临破产的边缘。王崇亮深入当地，全面了解元谋土林旅游市场现状及需求，找准方向，确立本公司的发展方向、目标定位和目标人群。

2005年，王崇亮几经考证得出，元谋土林坐拥独一无二的世界级旅游资源，未来发展前景非常可观。于是他收购了元谋县的土林、金沙江峡谷和小凉山等旅游资源开发权、经营权。投入1亿元，打造了土林国家4A级景区。有了精准的定位，一系列的构思也得以有条不紊的落实。紧接着，中国摄影家协会创作基地、中国高校教育实习基地等等荣誉接踵而至，张艺谋的《千里走单骑》，陈凯歌的《无极》，成龙的《大兵小将》，于荣光的《舞乐传奇》，晋松的《一生何求》等数十部影视在元谋土林景区拍摄。元谋土林成为了从年接待游客几万人到现在接待一百五十多万人的景区，有力的带动了元谋经济社会的快速发展，大大提升了元谋土林在国际国内的知名度。

与此同时，王崇亮又在此基础上，提出策划了元谋“东方人坛”的创意。这样，一下子把元谋旅游文化置于全亚洲的高度，向世界宣示元谋文化对整个人类的“根祖文化”、“本源文化”和人类存在价值的思考。这不仅对元谋、楚雄，甚至对云南乃至中国的旅游发展都产生了巨大的影响和推动作用。这个项目，也因为获得巨大市场回报和社会认可，被评为云南旅游的“最佳营销策划奖”。

另外，墨江国际双胞胎文化节是王崇亮策划的又一个精彩项目，“地处北回归线上的墨江，双胞胎出生率较高”。王崇亮根据这个特点，策划出墨江国际双胞胎文化节。面对中国独生子女的市场现实，植入了中国多子多福的传统文化，“同住双胞城，共饮双胞水”，“吃阴阳饭、喝阴阳水、睡双胞床、生双胞胎”的文化理念，将墨江打造成为世界著名文化旅游目的地，带动了当地经济的发展。

商业智慧

认识王崇亮，不光要知道他是一位出色的策划人，更要知道他是一位睿智而经验老道的儒商。他的众多策划精品，不仅用富有创意的点子让项目点石成金、生气蓬勃，更用商业的智慧使无数商家取得了前所未有的成功。正如他本人所言，旅游规划其实就是产业规划，产业效应需由产品来实现，规划中商业性始终应该处于首位，具有商业价值的产品才具有可操作性，也才能让项目更具开发价值。

说到商业智慧在旅游策划中的重要地位，占地仅238亩的玉水寨旅游景区是个经典案列。以一塘水植入一个东巴文化，把东巴壁画、东巴音乐、白沙细乐、纳西特色民居等规划进去，打造一个东巴文化展示园，让其产生独特魅力，成为到丽江必游的景区之一，现在年盈利超过五、六千万元。

抚仙湖“仙湖山水”国际旅游度假园也是用商业盘活资源的一个典范。在如今抚仙湖畔旅游地产琳琅满目的局势下，王崇亮规划了三条文化脉络构建旅游区的主要文化核心，分别是水底古城文化脉络、帽天山古生物文化脉络、国际休闲文化脉络。文化驱动、品牌嫁接、创新概念，“水下文章水岸做”，用水下古城的重建概念并借助李家山青铜器建筑元素，打造中国具有独特性、唯一性的“抚仙湖云南风情文化旅游小镇”；引入中国最大程控灯光景观喷泉、云南最大湖滨沙滩、云南18怪儿童主题乐园等多元产品，建设抚仙湖排他性的旅游项目，打造抚仙湖未来最集聚游客的集散地，项目建成后将成为抚仙湖第一的美丽湖岸线，成为云南高端休闲度假旅游头等舱。

“存在就有价值，只是你未发现他的内涵而已，世界上没有落后的地方，只有落后的理念。”王崇亮如是说。诚如玉水寨一般，原本只是普通的农家乐，也可以变成年盈利几千万的大项目；诚如“仙湖山水”在众多旅游地产中脱颖而出，成为抚仙湖的旅游名片。关键在于如何运用商业思维，来盘活资源，来操作整体项目运营。

谈到地方旅游发展上，王崇亮不无感慨地说：“一个地方要发展旅游产业，当地的资源固然重要，但最重要的问题是做什么？针对谁来做？用什么理念去做？仅有怎么去做的想法，好资源不一定能转换成好的旅游产品，好的旅游产品并非都需要依赖好的资源，在这方面，迪拜、拉斯维加斯、新加坡的经验是值得学习和借鉴的。”世界是可以用智慧去改变的，策划创意的思想完全能够促进旅游产业的创新和发展。

学促发展

创业十多年来，王崇亮早已习惯把挑战转化为机遇。据他介绍：“云南不但拥有绚丽奇绝的地理自然景观，还拥有多元的少数民族文化，是发展休闲度假旅游的理想之地。遗憾的是，这么多年来，云南一直存在着旅游产品老化和产品开发不足的双重难题。由于流动人口的进入，使得许多地方商业化进程加快，民族文化不断被同化，自然资源也变得越来越脆弱。”

这些云南旅游无法回避的不足，在王崇亮看来，恰好为公司的发展提供了广阔的市场。艺嘉就是要打破这些不足，以“专业铸就品牌”作为公司经营理念，力求将商业智慧、规划技术和美学艺术融入到旅游项目的策划、规划及设计中来，实现资源到产品、产品到市场的全新整合，为风景区旅游资源、旅游休闲产业和旅游地产的项目开发提供策划、规划、设计、包装、整合、推介的全程服务。

当然，这一个过程离不开持续学习的支持。在世界飞速发展的当今，任何企业、任何人只有孜孜不倦的学习才能立于不败之地，否则就会被社会淘汰。王崇亮个人有海外学习的经历，比起国内，国外的学习途径更加丰富，对自身知识更新的要求也更高。而且，与《学习型中国》平台交流接触颇多，使他更加坚定了企业家持续学习的信念。每天、每周，他都会通过网络、书籍和业内外的朋友收集及了解最新的旅游知识和商业知识。这种学习的力量，由他扩展到艺嘉，发展成建设学习型企业，倡导学习型企业文化。

为此，公司专门成立了图书馆、数据库，时常更新行业资料，供员工参考学习。王崇亮鼓励员工通过各种途径取得更高的学位，获得更高层的行业资格。同时，为了打造一支业务能力过硬的团队，他还通过定期开展培训交流，提高员工的学习兴趣。员工团队的积极性和工作态度，通过培训获得了巨大的提升。正是从培训中获益，与他交流，他对刘景斓这样的培训名师抱有很大的敬意，在他看来：“培训是可以让企业基业长青最有效的法宝之一。”

另一方面，持续学习，使得王崇亮更能深入把握旅游业的核心。其实，旅游业的核心，说到底就是旅游产品的开发。他认为：“文化资源不像自然资源，有地域的限制，文化是流动的、有生命力的，是可以不断创造、不断创新的。很多缺乏自然资源的地方，也可以凭借优秀的文化基因创造优质的旅游产品。”

篇7

马勇

旅游产业专家。湖北大学旅游发展研究院院长,教授。兼任湖北省人民政府咨询委员、教育部工商管理学科教学指导委员会委员、中国会展经济研究会副会长等。

研究方向:区域旅游规划、5A级旅游景区规划、旅游企业集团品牌战略管理、会展管理与节事活动策划、旅游地产投资策略、旅游目的地营销策划等。

代表著作:《区域旅游规划》《WTO与中国旅游产业发展新论》《旅游市场营销管理》《饭店投资与精细化建设管理》《会展管理理论、方法与案例》《旅游规划与开发》等。

主持项目:《长江三峡库区旅游可持续发展战略研究》《福建省旅游发展总体规划研究》《福州市旅游发展总体规划研究》《湖北省旅游规划创新研究》《福建海滨旅游开发总体规划研究》《海峡西岸旅游区旅游发展总体规划》等。

一、休闲地产的发展趋势

1、全球化趋势

休闲地产发展的话题不仅中国在谈,近些年已成为一个全球性的话题。休闲地产的全球化主要表现在三个方面:

第一,需求的全球化。随着国民收入,各国国民收入的增长,特别是对健康的需求,对休闲的要求,那么这种需求对旅游房地产应该成为一种房地产消费和开发的一种新的业态和新的模式。

第二,投资的全球化。休闲地产在很大程度上跟一般的住宅地产不同,休闲地产的跨地区发展过程特征非常明显,全球化特征非常明显。比如迪拜,很多项目就属于旅游休闲房地产范畴。我们现在评价迪拜模式成功或失败可能还早一点,不过,从金融角度分析,迪拜的发展转型既有很多成功经验,也有很多可以总结的教训。

第三,竞争全球化。中国休闲地产的竞争对手很多,像旅游竞争对手一样。所以,从投资角度、消费角度、产业发展角度,以及盈利模式角度考量,发展休闲地产要有全球观点。

2、生态化的趋势

生态化的趋势在休闲地产方面也反映非常明显。最近新闻里炒的非常热的就是全球气候会议,讲气候变化,还有一个新电影《2012》对人们的观念影响也很大。我曾经总结过休闲地产的六种类型,不管是哪种类型,从消费者角度理解,都非常注重生态化。在离丹麦首都哥本哈根一百公里有个城市,碳排放居然是零!城市建设在生态关系上可以做很多创意,在营销城市时就有很大卖点。

3、品牌化的趋势

休闲地产跟其他地产有共性也有差异,共性包括企业品牌形象。以海南地产发展为例,海南地产发展引领着全国旅游地产发展,因为全国最著名的地产公司都在海南投资开发过,在海南寻找比较好的独特赢利模式。但是,从休闲地产的品牌提升来看,我们还处在探索阶段,产品品牌还不够,竞争力还有待增强。

中国经济发生了很大变化,如果谈房地产未来判断,我们可能都是纵向的理解,理解政策的演变、价格的变动,忽视很重要的区域选择,只是简单地分为大城市、中等城市、小城市。实际上,很大程度上区域创造品牌,因为区域更具有个性化。

北部湾这个区域的发展,海峡西岸发展,海南国际旅游岛发展,如果我们不在区域上面加以考虑、在区域方面进行思考的话,可能投资商会带来投资失误,以及对政策理解的一种缺失。

4、市场化趋势

休闲地产的市场化趋势表现为:

第一是项目开发商市场化。休闲地产是新的形式,我们对休闲地产的理解还不够,现在大多数还是消费者需要什么我们满足什么。实际上,休闲地产需要创新的产业形态,休闲地产项目开发应该创造需求,甚至引领我们的消费。中央的政策在某种程度上还是有收紧的,政策的收紧是因为部分区域的房地产市场变动失调。我们要关注产业导向,国家刚刚出台了扶持旅游产业的文件,同时还要扶持现代服务业,如果将旅游跟地产进行嫁接,以旅游功能提升为主导,我们可以找到很多新的机会。

第二,项目管理市场化。我们应该遵循市场规律进行科学管理,因为旅游地产不是简单地把第二住宅当成旅游地产,它一定是有功能的。多元化目标是休闲地产发展的趋势,休闲地产和商业地产结合等,多元化目标趋向可以提升休闲地产的功能结构,能够形成合理的旅游房地产产品体系,并进而提升投资效益。要随着政策的转向、市场机会的变化而变化,如果不变,就会被市场所淘汰。

5、个性化的趋势

个性化主要是主题演绎个性化,现在我们的主题演绎不够,项目设计缺乏个性化,缺乏有创意的产品。休闲地产的个性化在很大程度上体现为服务的个性化,我们还需要很好的探索。

国内有一些纯住宅地产,现在也像旅游地产,提出的口号是:“给你一个五星级酒店的家”,建了五星级会所,对外就是一种五星级酒店的形象,而且还建一个五星级景区。这样,整个品质、整个功能都会发生变化,所以,休闲地产是房地产业态深化、提升或者功能放大,或者寻找新的赢利模式的方向。

二、休闲地产投资成功的要素

第一个要素是主题,休闲地产的成功与否,鲜明的主题是休闲地产打造成功的首要要素,除此之外,还需要科学的定位,这个主题跟定位是很有关系的,而且休闲地产一般都是高端产品。

第二个成功要素是功能,休闲地产特别强调功能的表现。在很大程度上主导功能非常突出,休闲地产需要科学的布局,功能在很大程度上是体现在空间上的。我们有些商业地产和其他的地产不像这些,在功能分区上比较到位。

第三是区位,休闲地产成功与否区位很重要。交通区位上,休闲地产一般要求交通要便捷,有比较好的可进入性,经济区位上,一般应出现在一、二线城市。此外,人气的聚集度和环境配套,包括自然环境和人文环境。过去休闲地产追求西洋式、西洋化,要么依托山水型,要么依托人文型。

第四是休闲地产的设计,不同于一般的设计,休闲地产的设计要强调设计理念。环境学院、旅游学院不少,但很少培养休闲房地产方面的设计人才。

第五是技术。我们的技术落后,国内达不到技术的要求,包括我们的资料库,目前数据库建设不够。休闲地产要打造成功,配套设施也是很重要的要素,我们很多房地产公司打出来“休闲地产”“旅游地产”的牌子,但是在配套方面却大量缺乏,有时候在概念上有,而在硬件上不具备这个条件。休闲地产有很多指标,配套条件要求比较高,而且具有独特的功能,这也是价值提升很关键的因素。

第六是品质,品质是休闲地产立足的资本。至少在五年以前休闲地产是一个高端产品,以质量求生存,以价值求发展,以品牌求提升。休闲地产在目前国家出台的一系列限管政策的情况下,成为规避政策风险的一个很好的途径。

第七是管理,休闲地产的管理,跟一般房地产的物业管理是不一样的,需要多层面的管理人才,包括市场经销管理、CIM(客户关系)管理,仅仅有物业管理是不行的。

按照这样的理念,休闲地产的投资策略应该是:

第一、以产业链为依托的投资策略,延伸到休闲地产投资的领域,比如奥运地产,实际上就是休闲地产。要从文化的结合点拓展空间,就是拓展盈利空间,国家政策在很大程度上限制盈利空间,休闲地产在很大程度上就是拓展这个空间,靠旅游做社会效益,靠旅游房地产做经济效益,比如宋城集团、华侨城的主题公园和景观房产结合起来。

第二、投资情感策略,投资商的理念和消费者的理念是两个理念。休闲地产在很大程度上要关注投资商,研究消费者。休闲地产在很大程度上要关注投资商,所以我们在很多地方招商,但不知道投资方要做什么。第二个要研究的是消费者,休闲地产的消费者是不一样的。

篇8

下一个风口？文旅地产的价值体验

目前来看，在单纯的住宅市场逐渐触及“天花板”的当下，文化旅游地产在地产商们的产业化版图中显得异军突起。有数据显示，2015年上半年，全国完成旅游投资3018亿元，其中旅游地产投资1032亿元，中国旅游产业周期从“观光旅游”向“休闲度假目的地”转型升级，正式进入旅行3.0时代。更有预言，未来中国房地产界的千亿级企业，将在休闲度假地产等这类崭新的领域中诞生，它们将会比肩乃至挑战传统的所谓“大佬”。

作为最早成功开发、运营商业地产――银基商贸城的开发商，银基地产成立于1993年，经过20多年的发展，已经成为河南地区知名的房地产公司。此次开发的银基国际旅游度假区项目，是企业进入前瞻性文化旅游地产的重要项目。该超大型项目占地16000亩，投资560亿元，包括系列世界级主题乐园、酒店群和高端精品住宅，势必给中原地区的旅游和郑州的城市发展格局带来巨大的改变。

针对这样一个特殊的文旅地产作品，太德励拓思考的是：如何通过一场与众不同的会，让普罗大众能真正理解文旅地产所带来的关于“度假即旅行”的深度变革？如何让项目品牌不仅具有文旅地产的概念，还拥有切实的现实内涵？答案是――场景！没错，只有通过超现实的场景画面，才能最大程度的还原项目文化旅游的核心价值；只有通过有情怀的场景内容，才能打动胸怀旅行梦的品牌受众。

炫酷滑动舞台体验，银基的“果敢”传奇

邀请世界顶级设计团队整体规划，汲粹世界度假乐趣的银基国际旅游度假区，立志颠覆中原旅游模式，填补地区文旅版图的空白。在这个坚定的目标下，太德励拓用创意的炫酷会，开启了属于银基的传奇价值演绎。

其实，这场会早在开始数周前就已被业内炒的沸沸扬扬，最初大家惊叹的是银基集团斥资400万的打造费用，但在活动完美落幕后，业内对这场“河南最贵会”给予的褒赞，则更多在于出其不意的创新与大品牌公关公司的执行策动。

针对项目的品牌主旨“第二人生”，我们决定用情景故事的方式，没有主持人，讲故事的话剧演员串联起整个故事，让观众主动自然地投入现场。最终呈现的会以春夏秋冬为主题贯穿全程，采用嘉宾区和舞台区双主持人的TED演讲。每段契合项目信息的故事，都铺垫着相应主题的节目表演，每段表演再同步传递项目所倡导的“第二人生”。

现场的布置，更是完美契合这一主题。在郑州会展中心2F厅，6000平方米的空间，17.6米的高度，让设计师创意发挥。为了突出“银基国际旅游度假区”绝佳的自然环境条件，活动现场被包装成了“绿野仙踪”般的“梦幻世界”。别出心裁的入场通道，木质结构的桥板，四季分明的草木鲜花点缀，景色的无缝衔接，一路走过犹如穿过时光长廊，步入世外桃源。4个能滑动的分舞台在湖面上穿梭，呈现出4个篇章的精彩场景。

太德励拓相信，要理解第二人生是什么，必须要通过真实的感受，才能让大家动心。所以这场会没有传统的零散环节，我们用一个完整的故事，配合所有的灯光、视频、歌舞、魔术、TED演讲……一切都是为“第二人生”这个故事服务。本场会的最大亮点之一，便是360度环绕全场的66米环幕，舞台中央一座湖心岛。当66米的环幕上出现这样的画面：每个季节展现了一种人群“第二人生”的生活方式：童年发现更好玩的世界、女性找到惬意生活的真谛、老人为爱情找到相守一生的居所、男人为一家人的幸福做选择。契合着整个项目规划与价值卖点就这样被淋漓展现，而这些也都将是银基国际旅游度假区将要为中原人民带来的真实感受。

3分钟的持续掌声，震惊1亿人的最高褒奖

这是一场颠覆行业模式的会。星河灿烂中，“银基国际旅游度假区”项目全球启动，散布在草坪上1200个座位座无虚席，临时观众区也站满了人。这样的情景一直持续到活动结束，直到现场工作人员不得已地催促离场。在太德励拓的倾力策动下，这场会让银基这个中原地产的“搅局者”，在第一步就获得了巨大成功。因为它传递的不仅仅是炫科技的震撼，更是彰显银基地产对进军文旅项目的精准目光与发展信心。

篇9

山重水复疑无路，柳暗花明又一村。在楼市遇冷的时间点上，国家又推出了新的发展战略：在全国启动1000个特色小镇建设试点。

特色小镇和房地产有关系吗？当然有！什么是小镇？小镇就是城市体系中间最基础的那一层，它坐落于乡村地带，但不是乡村，因为小镇不搞农业，而是搞轻型制造业和三产。特色小镇，就是让每个小镇都有自己的产业特色，以差异化求得生存和发展。一个小镇起码安排两三万人居住、生活，这些人在小镇长期工作生活，自然就有自住需求，而这些房子当然是开发商盖的。现在的1000个特色小镇只不过是试点，全面推开，大概全国会超过一万个。按照每个小镇容纳两三万人计算，一万个小镇就可以容纳两三亿人。这是什么概念？基本上把中国城市化后半程需要从农村走出来的人大体吸纳了。中央讲，未来要搞以人为本的新型城镇化，这个以人为本，就是要给进城农民真正解决户口问题、住房问题、就业问题、小孩上学问题、老人养老问题等。这些在大城市多年来无法透彻解决的问题，需要通过小城镇的发展给予解决。我想，这就是中央为什么要大力推进特色小镇建设的初衷吧。既然如此，房地产必然在特色小镇的投资开发建设上可以大展拳脚了。

而当前大力提倡的特色小镇建设与之前的三四线城市建设有本质区别。

其一，行动背景不一样。当年开发商争着去三四线，是由于国家对一二线城市的房地产实施了严格调控，迫使一批开发商自己走出一二线城市，到财政饥渴的三四线城市大举拿地盖房；而这次的特色小镇建设是国家直接发动的一项战略行动，有一整套来自国家层面的政策和措施作保障。

其二，开发模式不一样。当年的三四线热，基本上是纯粹房地产行为，甚至可以说，是纯粹的盖房子行为，极其简单，拿地、盖房、卖房、赚钱、走人。大家都想这么干，到头来，盖了太多的房子，卖不动了，大家都套牢了。这次可不是这样，政府导向的事情，首先是讲公共利益，比如，你想参与投资建设一个特色小镇，你先把自然、文化资源梳理清楚、保护好，然后坐下来和政府及当地农民共同讨论，把涉及当地三农利益的问题统统打包进来，一并解决，包括涉及农民安置、就业以及耕地、宅基地、农村建设用地的合理合法利用问题。之后，你要做一个非常优秀的策划规划，把这个特色小镇的基础工作都做好，产业都布局好，空间都充分利用好，开发流程都设计好，在这中间，政府也会给你机会开发一些住宅产品，包括农民回迁房和特色商品房。这就是所谓产业地产和旅游地产的套路，那种指望纯粹盖房卖钱的套路完全行不通了。

其三，获利方式不一样。当年的三四线开发，开发商都指望挣“快钱”，恨不得今年盖房，明年挣钱，然后拍拍屁股走人。现在的小镇开发，都是长线工程，少则五年八年，也许一辈子搭进去都干不完，典型的慢功夫。而且，由于小镇涉及的开发内容庞杂，成本也高，未来获利也不可能像当年在大城市那样动不动就是暴利，小镇的获利是细水长流，要耐得住性子，如果一个开发商没有长期作战的心理准备，趁早不要进入。

我觉得特色小镇实际上是给当前处于困境的中国房地产开出的一条逃生路线。此话怎讲？想想看，中国的城市化才走完半程，我们的城市化率表面上是55%左右，实际上只有40%左右，中间大概有15%即大约2亿目前在城市工作生活的、来自农村的居民没有获得相应的城市户口和福利。加上未来十五、二十年仍然要继续从农村进城的2亿多农民，统共4亿以上的农民需要完成城市化。他们去哪里？继续去一二线？这种情况还会发生，但大城市很难解决他们的户籍、住房和福利问题，很难做到“以人为本”。去三四线？国家鼓励农民工市民化，就是希望通过政策引导农民在三四线买房落户，但这不是一厢情愿，显然农民到三四线帮助当地解决去库存的意愿不那么强烈，因此三四线的去库存不可能快速解决。既离开乡村、又方便解决各种福利问题的地方在哪里？可能就是特色小镇了。现在国家为什么如此重视特色小镇建设？就是为下半程的城市化找出路。国家和地方政府会推出大量鼓励性政策，既然如此，房地产商何不在这个领域寻找下一步发展的机会呢？

实际上，春江水暖鸭先知。你看那些巨无霸开发商们在做什么？比如，万达早几年就宣布逐步撤出房地产，要大举进入旅游业。现在，万达在全国大规模布局万达旅游城，即旅游+各类关联产业+房地产。而且，房地产占比都非常高。这就是所谓旅游地产。宣称撤出房地产，只不过是一种策略罢了，就是不专门搞房地产，而不是彻底不搞房地产。段先念的华侨城就更明显了，今年以来，华侨城一路高歌，在四川、云南、深圳、山西等地大举斩获古镇、著名旅游景区用地，实施战略性开发，总投资规模达到数千亿，其色小镇项目占到一多半。华侨城作为国内旅游界的巨头，当然要在旅游业上再现辉煌，但是，不要忘了，它目前提出的“文化+旅游+新型城镇化”的发展战略，其背后的核心模式仍然是其多年来的成功路线――旅游地产。

篇10

关键词：旅游房地产；可行性；石家庄

基金项目：河北师范大学汇华学院科学研究项目（编号：20110409）

中图分类号：F293.3 文献标识码：A

原标题：石家庄发展旅游房地产的可行性分析与对策

收录日期：2012年12月26日

随着旅游业的大力发展，旅游者住宿模式逐步由近旅游地商住消费向以旅游、度假、投资等为目的的购买行为模式发展，为旅游业和房地产业融合发展开辟了新的空间。

一、旅游房地产的涵义

旅游房地产源于20世纪六十年代欧洲的“分时度假”，于20世纪九十年代在我国兴起。国内学者对旅游房地产尚未形成统一认识。笔者认为，旅游房地产是以稀缺的旅游资源为基础，以房地产开发模式及营销手段全部或部分实现旅游者休闲、娱乐、度假等旅游功能的旅游产品和物业形态，产品主要包括商务地产、度假酒店、景观住宅、主题公园等，具有较强的休闲、度假目的。

二、石家庄发展旅游房地产的可行性

1、丰富的旅游资源是石家庄发展旅游房地产的先决条件。石家庄是河北省省会，地理位置优越，交通通讯便捷，是环渤海经济圈、京津冀都市圈的重点城市。作为铁路、高铁枢纽城市，石家庄将缩短与国内主要城市的时空距离，发展为京津冀都市圈第三极核心城市，招徕大量旅游者的同时，推动异地置业及旅游房地产发展与增值。

石家庄是中国优秀旅游城市，文化积淀深厚，山水风光秀美，旅游资源丰富、名胜古迹众多，旅游产业要素初具规模，旅游基础设施日趋完善和多样化，旅游服务水平逐步提高，旅游业发展迅速。资源优势及旅游业发展，是石家庄发展旅游地产的客观基础和前提条件。

2、庞大的客源市场是石家庄发展旅游房地产的强大动力。随着休闲度假需求的增长，旅游活动正向集观光、休闲度假为一体的复合型旅游产品延伸，旅游住宿消费模式正逐步从单一的近旅游地商住消费向消费者以旅游、度假、投资等为目的并最终产生购买行为的房地产开发、营销等多种形式发展。旅游消费模式的转变和我国各种休假制度的相继出台，为度假旅游以及旅游休闲物业的发展创造了条件。

2009～2011年石家庄接待游客人数和旅游总收入平均增长率分别为12.5%和31.2%。预计，2030年石家庄接待旅游者达到6.24亿人次，旅游业总收入达到5，341亿元，占全市GDP的8%以上，旅游业将成为支柱产业，在国民经济和社会发展中起到重要作用。充足的旅游者和强大的消费群体，为石家庄发展旅游房地产提供了强有力的市场支撑。因此，旅游业的发展必将极大地扩大旅游房地产的发展空间，加快旅游房地产走向房地产业市场的前沿地带。

3、未来的城市发展是石家庄发展旅游房地产的重要机遇。石家庄都市圈“北跨、南优、西控、东延”以及五级聚落体系的城市化进程，将推进文化旅游和城市旅游的高速发展。旅游消费的多元化必然要求产品的多元化，要求房地产公司开发、建设多元化的社会文化、休闲度假项目，以满足旅游者的休闲度假需求。

石家庄“双核、双轴、双带”城市空间布局与“一个中心，三大片区，一条风景道，一条休闲带”旅游空间布局实现了地理时空耦合，为带动旅游房地产的崛起提供了基础性的政策保障。众多企业已将房地产投资重点逐步由中心城区转移至城市边缘及旅游规划空间，开发建设旅游房地产项目。新规划的城市空间体系以及旅游房地产建设基础，为石家庄旅游房地产的开发建设提供了强有力的支持和动力保障。

三、石家庄发展旅游房地产的必要性

1、发展旅游房地产是旅游业转型升级的内在要求。随着社会经济的快速发展，我国旅游业已步入升级转型阶段，旅游业未来发展的战略包括资源集约化、产品多元化、服务个性化、企业集团化。旅游房地产覆盖地产、度假、休闲等多方面，为旅游业发展提供景点、娱乐及接待等设施，促进旅游产品多元化、复合化发展，加快旅游业转型升级。发展旅游房地产能够加快完善旅游目的地的基础设施、旅游服务设施的开发和建设，为旅游活动的开展创造良好的前提条件，推动石家庄旅游业转型升级。

石家庄市汽车营地、航空及游艇俱乐部、温泉度假村、大西柏坡旅游项目、滹沱河滨水景观带等休闲度假类房地产的建成，将吸引大量的旅游度假人群，推动石家庄休闲度假旅游发展。同时，一些档次高、特色鲜明的旅游项目和旅游服务接待设施的相继开发建成，吸引了大量的高端游客和国际游客进入，推动石家庄旅游从以低端游客为主向高端游客为主转型，由大众消费市场向中高档消费市场转移。

2、发展旅游房地产是促进国民经济增长的重要力量。旅游业、房地产业均为综合性产业，关联产业众多，对国民经济发展具有重要的推进和拉动作用。旅游业是“行、食、住、游、购、娱”六大要素有机结合的服务性产业，具有巨大的旅游乘数效应。房地产业的发展可以带动和促进建筑业、建材业、物业管理、金融保险业、房地产中介等行业的发展。

旅游房地产业贯穿旅游、房地产两个产业链，涉及规划设计、专业策划、开发建设、市场营销、经营管理等各个环节，形成了一个全新的产业模式。据测算，一个拥有100万会员的分时度假系统可拉动国内市场50～70亿元/年消费额，可盘活300～500万平方米的存房量，提供2～3万的就业岗位。因此，旅游房地产的发展，有利于资源优化配置、产业结构调整，推动国民经济健康发展。

四、石家庄发展旅游房地产的对策

石家庄旅游房地产的发展应实现城市、旅游产业、旅游综合体共同发展的总体思想，即以城市发展战略为基本原则，开发建设以旅游度假为目的、多元化、多层次的旅游房地产项目，实现旅游产业和房地产业良好互动的新兴产业体系，推动城市、旅游业、房地产业健康、快速、可持续发展。

1、编制发展规划，防止盲目开发。为保护和合理开发利用旅游资源，促进旅游房地产发展的科学、合理发展，应编制石家庄旅游房地产发展规划，规定旅游房地产的发展阶段、空间格局、开发条件、项目审批等，加强项目管理和规划的实施监督，防止盲目开发，破坏生态环境。同时，开发项目应符合城市规划、旅游规划要求，其建筑规模和风格与周围环境相协调，保证各规划区旅游资源的特色，才能吸引更多的旅游者。

2、注重节能环保，保证可持续发展。旅游房地产本身是旅游资源的一部分，为了获得较高的品质并实现对土地资源和旅游资源的有效保护，旅游房地产开发应遵循相互协调、切实可行、有序开发原则，把发展循环经济作为开发建设的理念。项目的选址、规划、设计和施工，以及污水处理系统，都要处理好开发建设和保护环境的关系，发展低碳经济。只有做到环保和建设共行，才能为石家庄旅游房地产的可持续发展提供保证。

3、实施精品战略，推动产品多样化。依据旅游产业功能区布局，实施旅游精品战略，重点开发红色西柏坡、绿色太行山、古韵石家庄三大类主题特色旅游房地产产品，结合石家庄市旅游资源的空间布局以及区域旅游的互动关系，规划旅游房地产产品线路组合，带动三大类传统品牌、一大类特殊兴趣旅游房地产产品发展，推动旅游房地产产品多样化发展，带动精品旅游区建设，促进旅游产业全面发展。

4、提高服务质量，注重品牌建设。旅游服务质量是增强市场竞争力的关键，是创品牌、树形象的重要环节，全市应以旅游服务标准化作为品牌建设的支撑点，提高旅游服务质量，形成有特色、影响广的旅游房地产产品，提升旅游品牌；鼓励旅游房地产企业并购重组，实现跨部门、跨行业、跨地域的企业联合发展，创建集团公司，创新管理体制和运行机制，加强集团品牌建设，增强企业竞争力，促进企业向集约化、规范化、品牌化发展。

主要参考文献：

[1]曹绘嶷.海南发展旅游房地产的可行性和必要性[J].海南大学学报，2002.9.