土地建设方案范文

导语：如何才能写好一篇土地建设方案，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

篇1

认真贯彻市委、市政府近期关于清理整治违法建设加强安全隐患排查工作的部署和要求，在我区集体土地上全面深入开展违法建设清理整治工作。通过本次清理整治行动，全面排查并掌握我区集体土地上违法建设基本情况，重点查处人员集聚或存在安全隐患的违法建筑物、构筑物，有针对性地研究制订拆除或整改措施，消除安全隐患，保障城乡规划有序实施，切实维护人民群众生命财产安全。

二、工作步骤

l、动员部署阶段

各乡镇（街道）人民政府（办事处）按照本方案要求制订具体实施方案，成立清理整治违法建设领导机构，组织动员部署本辖区内各村（社区）开展清理整治工作，明确清理整治工作方法、要求以及职责分工，并公布举报投诉电话；充分利用广播、宣传栏等宣传工具，大力宣传开展清理整治违法建设的重要性和必要性，做到“家喻户晓，人人皆知”，积极营造良好的社会舆论氛围。

2、摸底排查阶段

各乡镇（街道）人民政府（办事处）负责组织各村（社）村民（居民）委员会开展清理整治违法建设排查工作，对辖区内的违法建设逐一进行调查摸底，全面摸清违法建设底数情况，并登记造册，逐级上报上一级清理整治违法建设领导机构，为集中整治打下坚实基础。

违法建设摸底排查采用市清理整治违法建设专项工作小组统一制作的表格。各乡镇（街道）人民政府（办事处）、村（社区）村民（居民）委员会填报本辖区违法建设台帐数据，加盖单位公章并经主要负责人签字确认。

经摸底排查，对发现人员聚集或存在安全隐患的违法建筑物、构筑物，由所在地乡镇（街道）人民政府（办事处）向违法建设业主及使用者发出《督促整改通知书》，责令立即停止生产经营活动，配合排查工作，并按照相关行政执法部门规定和要求的期限整改或自行拆除。《督促整改通知书》采用市清理整治违法建设专项工作小组统一制作的文本。

3、整改拆除阶段

根据摸底排查情况，各乡镇（街道）清理整治违法建设领导机构研究制定违法建设整改拆除意见和措施，确定重点整治对象，由区相关执法部门分别发出《限期整改通知书》、《限期拆除通知书》。对经排查认定需拆除的违法建设分期分批在新闻媒体上予以公示，接受社会监督。

对逾期不整改或不拆除的，由各乡镇（街道）清理整治违法建设领导机构牵头组织相关行政执法部门和当地村（社区）村民（居民）委员会予以。对个别情况复杂、执法难度大、确需区里统一组织拆除的违法建设项目，可上报区清理整治违法建设专项工作小组协调、组织拆除。

原则上，各乡镇（街道）应每20日上报上一批违法建设项目拆除情况以及下一批拟拆除的违法建设项目，周密部署，保持清理整治违法建设工作的高压态势。年9月5日前，各乡镇（街道）应确定并上报第一批重点整治拆除的违法建设项目，由区清理整治违法建设专项工作小组协调在新闻媒体上公布，并于20日内组织拆除到位。

各乡镇（街道）人民政府（办事处）应及时总结本次清理整治违法建设工作成效，于年12月15日前将本辖区开展违法建设清理整治情况、取得的成效、存在的主要问题、建立辖区防治违法建设长效管理机制措施意见等情况书面报告区清理整治违法建设专项工作小组。

由区清理整治违法建设专项工作小组对全区开展集体土地违法建设清理整治阶段性成效进行总结评估，并研究制订防治违法建设长效管理工作意见，巩固集中整治违法建设工作成果。

三、工作分工

l、区清理整治违法建设专项工作领导小组是全区清理整治违法建设工作的领导机构，定期召开会议，协调解决清理整治违法建设工作中遇到的问题。区清理整治违法建设专项工作小组作为领导小组办事机构，负责对各乡镇（街道）清理整治违法建设工作进行组织协调和督促检查。

2、各乡镇（街道）人民政府（办事处）是本辖区清理整治违法建设工作第一责任人，应成立相应的清理整治违法建设领导机构，负责制订本辖区清理整治违法建设工作方案，分期分批组织实施清理整治工作。各乡镇(街道)人民政府（办事处）负责组织各村（社区）村民（居民）委员会，对辖区内的违法建设逐一进行摸底排查，登记造册，逐级上报上一级清理整治违法建设领导机构。要按照“属地管理”和“谁主管、谁负责”的原则，建立和完善辖区内违法建设巡查、制止和报告工作机制，确保新发生的违法建设及时得到发现、制止和拆除。

3、各村（社区）村民（居民）委员会要按照上级的部署和要求认真组织排查、如买全面上报违法建设台帐数据，落实违法建设巡查、消防和妥全工作责任制，及时发现、制止违法建设并向乡镇（街道）人民政府（办事处）报告，积极配合行政执法部门开展违法建设拆除工作。

4、区国土资源局、区城管执法局、区农林水局等行政执法部门应依法履行职责，加强协调配合，及时查处违法建设。

供电、广播电视、通信、工商行政管理、安全生产监督、教育、文化、卫生、房产管理、消防、公安、环保等部门要按照《市人民政府关于开展违法建设专项清理整治的通告》（第二号）和市、区清理整治违法建设工作部署的要求，依法对违法建设采取停止供水供电、停止通信与网络、吊销营业执照、停止生产经营、停止办学、清理房屋租赁、清理人员等措施。

5、区委宣传部、区新闻中心要协调各新闻媒体加强对违法建设清理整治工作的宣传报道，开辟宣传专栏，跟踪报道正面典型事例和人物，同时，加大对违法建筑及违法建设行为的曝光力度，营造良好的社会舆论氛围。

6、区纪检监察机关、效能办、清理整治违法建设工作专项小组应当组织对各单位清理整治违法建设工作开展专项督查，定期通报督查情况。对清理整治违法建设工作中排查不力、隐瞒不报、、严重失职的相关责任人依法给予行政处分。党员干部、公职人员参与违法建设的，由纪检监察机关予以严肃查处。

7、公安机关应依法追究阻扰清理整治工作当事人的法律责任。对鼓动、组织暴力抗法的，依法从重处罚；涉嫌犯罪的，移交司法机关处理。

四、工作要求

1、加强领导。各级各有关部门要进一步统一思想，深刻认识违法建设严重的社会危害性，建立健全清理整治工作领导机制，全力以赴推进违法建设清理整治，确保本次整治行动取得实效。

2、加大力度。各单位要按照职责分工，尽快制定具体工作计划和目标，强化责任，敢于碰硬，加大联合执法力度，加快推进违法建设整改拆除进度，确保违法建设清理整治任务顺利完成。

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关键词：徐州市；房地产项目；水土保持；方案编制

1 概述

近年来徐州市国民经济和社会事业发展势头较好，城市化发展对城市住房产生了巨大的影响，住房需求大量增加，使徐州房地产开发建设项目也如雨后春笋般涌现出来。同时徐州市属暖温带半湿润季风气候区，区域年均降水量832mm[1]，且降雨集中并伴随较大雨强，其中5-9月汛期降水量占全年的70%左右，集中的降雨极易造成水土流失，因此理好徐州市房地产开发建设项目的水土保持问题对于徐州市生态环境也具有重要的意义。房地产开发建设项目编报水土保持方案为建设单位实施水土流失治理和水行政主管部门监督管理提供科学依据，使因工程建设而引起的水土流失得到有效控制。

2 徐州市水土流失概况

徐州市所在地为北方土石山区，水土流失量容许值200t/（km2・a），水土流失类型主要是水力侵蚀，它是指降水、地表径流的作用下，土壤、土体或其他地面组成物质被破坏、搬运和沉积过程。

2013年徐州市共有水土流失面积811.52km2，占全市总面积的7.2%，其中丘陵山区水土流失面积543.52km2，平原沙土区水土流失面积277.00km2，分别占全市水土流失面积的65.9%、34.1%[2]。项目区的水土流失形成主要是自然因素和人为活动共同作用的结果，尤其是近年来房地产事业的兴起，频繁集中的房地产建设造成的水土流失时常成为社会关注的焦点。

3 房地产建设的水土流失特点

3.1 占地集中、水土流失类型单一

房地产开发建设项目一般都是由市规划局指定的建设用地，项目建设严格控制在占地红线以内，建设过程中其施工场地往往是在围墙内进行征占，围墙的修建一方面使其占地相对固定，另一方面可阻挡围墙内因基础开挖等建设活动导致的水土流失外流，减少了房地产建设对周边环境的影响[3]。房地产建设项目往往依托市政基础建设，其地形比较单一，多为平坦建设用地，使得其建设造成的水土流失相对丘陵、山区较轻微，水土流失类型也较为单一，主要为水力侵蚀。

3.2 土石方开挖量大、存在大量弃方

房地产项目的土石方开挖主要是地下构筑物的修建，建筑物的地基、地下车库等都需要大量开挖土石方。尤其是地下车库的修建，采用大开挖的方式施工，开挖范围基本包含整个建设区，且开挖较深，一般4m-5m，从而导致房地产建设项目的土石方较大。同时由于地下空间的修建和地形平坦单一的双重原因，使得回填的土方较小，最终会导致大量弃方。

3.3 地表扰动大，周边生态环境脆弱

房地产开发建设项目的水土流失主要集中在基础开挖、场地平整等施工环节。在施工期，由于地表被大量破坏扰动，导致地表严重，同时产生大量松散土方，在降雨时极易产生大量水土流失，在大风天气时会产生较多扬尘。项目周边往往分布着居民小区以及相关的公共设施等，若不注意施工期的水土流失防治问题，很容易给周边的生态环境造成恶劣的影响，同时产生的水土流失极有可能造成排水管网的淤积，影响城市排水行洪。

3.4 水土流失防治意识单薄

房地产开发建设项目投资力度大，使得人们更多关注的是主体工程建设，关注房地产带来的经济效益，很容易忽视水土保持方面的投资建设，同时很多房地产建设单位水土保持法律意识淡薄，使得其水土流失的防治很容易被忽略。

4 水土流失防治分区

房地产建设项目的水土流失防治分区的目的是根据各区的水土流失类型和特点，合理布设水土保持措施，控制水土流失及危害，分区进行典型设计，计算工程量。依据主体工程布局、施工扰动特点、建设时序、地貌特征、自然属性、水土流失影响因素等进行水土流失防治分区。房地产建设项目一般分为以下几个区：构筑物防治区、道路广场防治区、绿化景观防治区、施工生产防治区、临时堆土防治区，各分区的防治任务如下：（1）构筑物防治区：主要是构筑物的基坑开挖区域，对基坑边坡的水土流失防治。（2）道路广场区：主要是道路广场的修建和相关管线埋设时的水土流失防治。（3）景观绿化区：该区前期主要是地下建筑的基坑开挖区域和周边临时堆土区域的防治，后期主要是绿化景观实施的绿化覆土以及植被种植时的水土流失防治。（4）施工生产防治区：该区施工期主要是施工生产生活区以及材料堆放场地的水土流失防治，后期主要是建设道路和绿化的水土流失防治。（5）临时堆土防治区：该区在施工期主要作为项目的耕作土堆土区，水土流失防治主要是对临时堆土的防治，后期主要是建设道路和绿化的水土流失防治。

5 水土流失防治措施

根据水土保持措施布局原则，针对房地产建设项目产生的水土流失特征，进行水土保持防治措施的布设，形成一套完善的水土流失防治体系，达到水土流失防治的目的。房地产建设项目各防治分区措施布设如下：（1）构筑物区：该区主要是建筑物的基底占地，对基坑开挖区域进行表土剥离，对开挖的基坑进行临时苫盖和简单的边坡防护。（2）道路广场区：首先对该区域进行表土剥离，集中堆放，在建设期间设置临时排水沟和沉砂池，并在空白广场区域设置渣土车洗车池，用于清洗车辆，防止车辆带走泥土。建设区后期，在该区域布设排水管网系统，配套相关雨水收集井和检查井。（3）绿化景观区：首先对该区进行表土剥离，集中堆放，在项目建设后期对该区进行土地整治，实施乔灌草结合绿化。主干道路外侧种植香樟、广玉兰，中间点缀少数银杏、栾树、女贞、雪松，在住宅楼的周围，种植金边黄杨、法青，靠近周边道路的围墙内侧周围种植防噪效果好的香樟、雪松，住宅楼周边中间空地结合道路及景观设施形成扇形、圆形、S形种植法青、石菖蒲）、红叶石楠、金边黄杨，零星点缀紫薇、紫叶李、樱花、海棠，在其他空白区域混播百慕大和黑麦草。（4）施工生产区：本区域占地面积相对较小，首先在建设期对相关机械停放区域进行碎石铺垫、对施工材料进行临时苫盖，并在周边布设临时沉沙池，其次在建设后期结合主体工程排水管网、绿化景观的布设情况，完善该区域的排水管网、景观绿化。（5）临时堆土区：在堆土期对堆土区进行临时苫盖和草袋拦挡，施工结束后对拟绿化地块进行土地整治，结合主体工程排水管网、绿化景观的布设情况，完善该区域的排水管网、景观绿化。

6 结束语

相对于其他类型项目的建设，徐州市房地产建设项目水土保持方案编制起步较晚，但近年来在水利、环保等相关部门的协同努力下，房地产建设项目的水土保持工作已经有了很大进步，根据徐州市水土保持规划的相关要求，以及总结近年来水土保持方案编制的经验，为徐州市房地产建设项目的水土保持方案编制提供更有利的保障。

参考文献

[1]江苏省水文水资源勘测局徐州分局.徐州市水资源公报[R].2015.

[2]徐州市水利局.徐州市水土保持规划（2014-2030年）[R].2016.

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作为土地出让收入的大头，土地出让收益一直是地方政府自己管理的小金库，是地方财政弥补其事权与财力不相

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参考文献：

[1]《中华人民共和国宪法》，1982年.

[2]《国务院关于加强土地调控有关问题的通知 》，国发[2006] 31 号.

[3]《关于规范国有土地使用权出让收支管理的通知》，国务院[2006]100号.

[4]《国务院关于解决城市低收入家庭住房困难的若干意见》，国发〔2007〕24号 .

[5]《国务院办公厅关于保障性安居工程建设和管理的指导意见》，〔2011〕45号.

[6]《关于保障性安居工程资金使用管理有关问题的通知》，财综[2010]95号.

[7]《关于切实落实保障性安居工程资金加快预算执行进度的通知》，财综〔2011〕41号.

[8]郑永流《法律判断的形成模式》，载《法学研究》2004年01期.

[9]郑永流：《法律判断大小前提的建构及其方法》，载《法学研究》2006年04期.

[10]土地出让金制度与地方政府行为.

最后访问时间2012-6-1

[11]加强土地出让金监管 遏制土地出让金使用乱象

最后访问时间2012-6-1

[12]我国土地出让金：现状、问题及政策建议.

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Abstract: The choice of the investment location of construction project is the important content of the investment decision of construction project. But we do not have a set of intact, scientific assessment methods to use for construction project investment decision-making at present. It is a more practical and effective way to assess construction project investment location from the cost comparison and factors analysis bween the selective, different investment location schemes.

关键词： 建设项目；投资区位；投资决策；评价方法；比较费用法；因素评价法

Key words: construction project；investment location；investment decision；assess method；the method of comparative cost；the method of factors assess

中图分类号：[TU-9]文献标识码：A文章编号：1006-4311（2011）16-0025-02

作者简介：何其多（本名何建明）（1967-），男，云南丽江人，副教授，目前的主要研究方向为社会制度设计理论。

0 引言

建设项目投资区位是指拟建项目的建设位置，投资区位评估通常被称为厂址选择，是对评估项目（拟建项目）建设位置方案进行的分析、论证和评价，其目标是要求评估结论作出明确的投资区位最佳方案选择。按照这一评估目标，投资区位评估是否能够正确地选择出最佳投资区位方案对评估项目的投资成败将产生决定性影响。不同的建设项目投资区位的投资成本是不同的。同时，我们在进行建设项目投资区位评价时还必须考虑国民经济和社会发展规划、市场需求、生产力布局、水文地质条件等一系列的对建设项目形成影响的因素。通过对不同的投资区位方案进行比较和分析来评价建设项目投资区位方案的优劣，最终选择出最佳方案作为投资决策的推荐方案。

1 比较费用法

比较费用法是指根据建设项目投资区位方案费用的比较选择最低费用方案进行评价的方法。其评估程序为：

1.1 编制“建设项目投资区位方案费用比较表” “建设项目投资区位方案费用比较表”见表1。

1.2 计算各投资区位方案各费用项目费用

1.2.1 土地费包括：①土地征用费；②土地使用权出让（转让）费；③移民搬迁费；④移民外构（建）筑物搬迁费；⑤青苗补偿费；⑥耕地占用费；⑦城市土地使用税；⑧印花税及相关费用。

1.2.2 土石方工程费包括：①场地平整土石方工程费；②防洪措施土石方工程费；③厂外道路土石方工程费；④加固工程费；⑤地下处理或增加工程费。

1.2.3 运输费包括：①建设工程材料运输费；②预计的投产后的生产经营运输费。此两项费用中均包括运输设备的固定资产折旧费驾驶人员的工资、奖金、津贴等。

1.2.4 动力费包括：①管线铺设费；②建设用电费；③生产用电费；④其他动力费（如使用煤、煤气、天燃气、油作动力的费用）。

1.2.5 给排水费包括：①建设及生产供水费；②建设及生产排水费。此两项均包括给排水设备设施费和支付供水单位的处理排水支付的费用。

1.2.6 通讯费包括：①通讯线路架设费；②通讯设备费；③支付给电讯单位的电话费等。

1.2.7 环境保护措施费包括：①为防止和治理“三废”而投资的设备费和工程费；②绿化费；③其他用于环境保护方面的费用。

1.2.8 临时设施费包括：建设项目工程建设而临时建造的生产生活设施的各项费用。

2 因素评价法

因素评价法是指通过对影响建设项目投资区位的因素进行分析评价后形成评估结论的投资区位评估方法。其评估程序是：

2.1 编制“建设项目投资区位因素分析表” “建设项目投资区位因素分析表”见表2。

2.2 分配各因素分值 “建设项目投资区位因素分析表”总分值为100，各因素分值就根据各因素在建设项目中的地位或影响确定（分值分配参见“表2”“总分值”栏）。

2.3 因素评价：

2.3.1 经济和社会发展规划：①数值：本因素无量化值相应的数量栏空出；②定性评价：根据各方案是否符合：1）国家或地区经济和社会发展规划；2）经济社会平衡发展要求作出定性分析结论：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）符合：4-5分；2）基本符合：2-4分；3）不符合：0-2分。

2.3.2 国地规划：①数值：本因素无量化值相应各方案“数量”栏不填；②定性评价：根据国家或地区：1）国地规划或国家或地区经济和社会发展规划；2）国地规划作出定性分析结论：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）符合：4-5分；2）基本符合：2-4分；3）不符合：0-2分。

2.3.3 生产力布局：①数值：本因素无量化值相应各方案“数量”栏不填；②定性评价：根据建设项目所在地区生产力布局要求作出定性分析结论：1）合理；2）基本合理；3）不合理；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）合理：4-5分；2）基本合理：2-4分；3）不合理：0-2分。

2.3.4 水文地质：①数值：地下水位地耐力和震级数据按“地下―水位―地耐力―震级”方式填入（如：A方案投资区位地下水位为2.5m，地耐力为2kg/cm2，震级为6.5级，表示为2.5-2-6.5）；②定性评价：根据各方案水文地质条件是否符合建设项目的要求作出定性分析结论：1）符合；2）基本符合；3）不符合；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）符合：5-6分；2）基本符合：3-5分；3）不符合：0-3分。

2.3.5 总体布置：①数值：本因素无量化值相应各方案“数量”栏不填；②定性评价：根据各方案投资区位的面积地理条件是否符合总体布置（工艺流程和厂内运输或使用）的要求进行分析作出定性分析结论：1）合理；2）基本合理；3）不合理；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）合理：7-8分；2）基本合理：4-7分；3）不合理：0-4分。

2.3.6 生态及环境：①数值：本因素无量化值相应各方案“数量”栏不填；②定性评价：对各方案投资区位的生态及环境与建设项目的运动影响进行分析作出定性分析结论：1）正面影响；2）无影响；3）负面影响；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）正面影响：0-6分；2）无影响：0分；3）负面影响：-6-0分。

2.3.7 土地征用费：①数值：根据预计的征用土地数量和单价计算出费用额填入各方案“数值”栏；②定性评价：根据土地征用费大小与建设项目预期投资目标比较进行分析（土地使用费是国家征用集体土地―即集体土地所有权转移给国家所支付的费用，若国家不计投资者土地使用权出让金时应计算投资者的土地征用费，若土地使用权出让金已含土地征用费则该项费用不再重复计算），作出定性分析结论：1）可接受；2）基本可接受；3）不可以接受；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可接受4-5分；2）基本可接受：3-4分；3）不可接受：0-3分。

2.3.8 搬运费：①数值：根据投资区位现有：1）房屋建筑转移费；2）移民安置补偿费；3）其他建（构）筑物“（如基家、电器设备托运费等）计算各方案总搬运费填入各方案相应数值栏；②定性评价：根据各方案搬运费比较结合建设项目投资者预期水平进行分析作出定性分析结论：1）可接受；2）基本可接受；3）不可接受；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可接受3-4分；2）基本可接受：2-3分；3）不可接受：0-2分。

2.3.9 土地使用权出让（转让）费：①数值：根据各方案预计的投资者应向土地使用权出让（转让）者支付的土地使用权出让（转让）金（投资者为取得土地使用权向国家支付的费用称土地使用权出让金，向非国家的土地使用权人取得土地使用权所支付的费用称土地使用权转让金）填入各方案相应“数量”栏；②定性评价：根据各方案土地使用权出让金，投资者可接受度建设项目成本及收益水平等进行分析作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：4-5分；2）基本可行：3-4分；3）不可行：0-3分。

2.3.10 土地使用税：①数值：根据各方案应向国家缴纳的城镇土地使用税（是城市、县城、建制镇、工矿区土地使用者向国家缴纳的按土地使用面积计缴的一种定额税），投资者预期水平建设项目预计收益水平等进行分析，作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：2-3分；2）基本可行：1-2分；3）不可行：0-1分。

2.3.11 耕地占用税：①数值：根据投资者应向国家缴纳的耕地占用税（是建设项目占用耕地时应向国家按耕地占用数计缴的一种定额税），投资者预期水平建设项目预计收益水平等进行分析，作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：2-3分；2）基本可行：1-2分；3）不可行：0-1分。

2.3.12 青苗补偿费：①数值：根据投资者应向被占用土地的种植者支付的青苗补偿费（是投资者占用表功土地上建设而支付给种植者的损失补偿），投资者的可接受度和建设项目预计收益水平等进行分析，作出定性分析结论：1）可接受；2）不接受；②定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可接受：2-3分；2）不接受：0-1分。

2.3.13 土石方工程费：①数值：根据：1）场地平整；2）防洪，防泥石流，防塌方；3）地下工程量诸的土石方工程费填写；②定性评价：对各方案土石方工程费结合投资者的可接受度和建设项目的预计收益水平进行比较分析得出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：4-5分；2）基本可行：3-4分；3）不可行：0-3分。

2.3.14 动力工程费：①数值：根据：1）电、煤油、气动力设备购置安装工程费；2）动力输送工程费计算动力工程费数值填写；②定性评价：根据各方案动力工程费结合投资者经济承受能力，建设项目预期收益进行比较分析作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：6-8分；2）基本可行：5-6分；3）不可行：0-5分。

2.3.15 运输工程费：①数值：根据：1）运输设备购置费；2）公路铁路工程费计算运输工程费投资者的可接受度和建设项目预计收益水平等进行分析，作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；②定量分析：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：5-7分；2）基本可行：3-5分；3）不可行：0-3分。

2.3.16 给排工程费：①数值：根据：1）供水设备购置及安装工程费；2）排水设备购置及安装工程费；3）给排水构筑设施费计算给排水工程费填写；②定性评价：根据各方案给排水工程费结合投资者的能力和建设项目预计收益水平等进行分析做出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量评价：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：5-6分；2）基本可行：3-5分；3）不可行：0-3分。

2.3.17 通讯工程费：①数值：根据：通讯设备购置及安装工程费计算给通讯工程费填写；②定性评价：根据各方案通讯工程费结合投资者的能力和建设项目预计收益水平等进行分析作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量评价：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：5-7分；2）基本可行：4-5分；3）不可行：0-4分。

2.3.18 环境保护措施费：①数值：根据防治“工业三废”（废水、废气、废渣）建（构）筑工程费设备购置及安装工程绿化工程费和其他保护环境措施费计算填写；②定性评价：根据各方案环境保护措施费结合投资者的能力和建设项目预计收益水平等进行分析作出定性分析结论：1）可行；2）基本可行；3）不可行；③定量评价：根据定性评论结论给出各方案分值：1）可行：7-10分；2）基本可行：5-7分；3）不可行：0-5分。

2.6 分析各方案分值和总费用 各方案优劣与总关系是：总分值越高的方案越优，分析时应当结合总费用进行总费用与方案优劣的关系是：总费用越低的方案越优。在方案分析时基有某一项或多基分值为0者应首先排除。对所评价因素建设项目无要者以满分计算。

3 结论

建设项目投资区位选择不仅在技术上决定着建设项目的可行性，而且在经济上决定着建设项目的投资成本。我们必须对影响建设项目的各个自然因素、经济因素和社会因素进行全面分析并比较各个不同的投资区位方案各个不同因素的费用和总费用，从中选择费用最低且最符合建设项目评价的安全性、适用性和技术性原则的方案进行投资，以保证建设项目实现预期的投资效益或投资目标。

参考文献：

[1]何建明.论建设项目评估假设[J].基建优化，1998:3.

[2]何建明.论建设项目评估原则[J].基建优化，1999:1.

篇5

    第一条  为促进经济发展，规范征用集体土地管理工作，根据《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国土地管理法实施条例》的规定，结合西宁实际，制定本办法。

    第二条  本办法所称征用集体土地，是指政府为社会公共利益及城市发展的需要，依法对集体所有的土地实行征用的行为。

    本办法适用于西宁市市辖区范围内的集体土地。

    第三条  西宁市人民政府土地行政主管部门负责全市集体土地统一征用工作。各区人民政府土地行政主管部门依据本办法的规定负责组织实施本辖区内集体土地征用工作。

    任何单位和个人不得违法征用集体土地。

    第四条  征用集体土地必须严格贯彻十分珍惜、合理利用土地和切实保护耕地的基本国策。征用土地的批准权限按国家法律规定执行。

    第五条  征用集体土地必须符合西宁市土地利用总体规划和城市总体规划要求。

    根据西宁市土地利用总体规划和城市规划要求，对近期投资建设项目确定使用的集体土地实行规划控制。新村建设预留用地严格按政府批准的新村规划和城市规划要求进行建设。

    第六条  征用集体土地严格执行年度建设用地计划，实施耕地占补平衡制度。

    第七条  征用集体土地应依法拟定征用土地方案和征地补偿安置方案，确保农村集体经济组织和农民的合法权益。

    被征地的农村集体经济组织及其成员，应当服从国家建设和社会公共事业的需要，积极配合征地工作的实施，不得阻挠征地工作的正常进行。

    第二章  征地程序

    第八条  征用土地利用总体规划确定建设用地范围内的集体土地并需将农用地转为建设用地的，按下列程序办理。

    （一）根据建设需要和规划要求，由市人民政府土地行政主管部门确定征地范围，拟定征用土地方案、耕地占补平衡方案、农用地转用方案和呈报说明书，分批次逐级报有批准权的人民政府批准。

    在土地利用总体规划确定的建设用地范围内，为实施村庄、集镇规划而占用农用地的，由市人民政府土地行政主管部门确定农用地转为建设用地的范围，拟定耕地占补平衡方案、农用地转用方案和呈报说明书，逐级报有批准权的人民政府批准；

    （二）农用地转用方案、征用土地方案经有批准权的人民政府批准后，由市人民政府土地行政主管部门负责向被征土地所在地的乡（镇）、村公告并组织实施；

    （三）被征土地的所有权人、使用权人应根据公告规定的时间，到区人民政府土地行政主管部门办理征地补偿登记。区人民政府土地行政主管部门完成征地补偿登记后，应将结果报市人民政府土地行政主管部门；

    （四）由市人民政府土地行政主管部门根据经批准的征用土地方案及征地补偿登记结果，会同区人民政府拟订征地补偿方案，并向被征土地所在地的乡（镇）、村再次公告，听取农村集体经济组织和成员的意见。对补偿标准有争议的，由区人民政府协调，协调不成的由批准征用土地的人民政府裁决。征地补偿争议不能影响征地方案的实施；

    （五）征地补偿方案经市人民政府批准后，由市人民政府土地行政主管部门负责与被征地单位签订征地补偿协议。

    第九条  对土地利用总体规划规定的建设用地范围以外的集体土地征用并转为建设用地的，按下列程序办理：

    （一）用地单位持有关项目批准文件，到市人民政府土地行政主管部门申请建设用地；

    （二）市土地行政主管部门对材料齐全，符合条件的建设用地申请，应在收到申请之日起30日内拟定征用土地方案、耕地占补平衡方案、农用地转用方案、供地方案和呈报说明书，修编土地利用总体规划，逐级报有批准权限的人民政府批准；

    农用地转用方案、征用土地方案经有批准权限的人民政府批准后，按本办法第八条第（二）、（三）、（四）、（五）项的规定办理。

    第十条  征用农村集体土地，不需变更土地使用性质的，由市土地行政主管部门拟定征用土地方案、供地方案和呈报说明书，报有批准权的人民政府批准。经批准后予以公告并按本办法第八条第（三）、（四）、（五）项的规定办理。

    第三章  征地补偿安置

    第十一条  征用土地的，按照被征用土地的原用途予以补偿。

    土地补偿费归农村集体经济组织所有，地上附着物及青苗补偿费归地上附着物及青苗所有者所有。

    征用土地的安置补助费必须专款专用，不得挪作他用。需要安置的人员由农村集体经济组织安置的，安置补助费支付给农村集体经济组织，由农村集体经济组织管理和使用；由其他单位安置的，安置补助费支付给安置单位；不需要统一安置的，安置补助费发放给被安置人员个人或者在征得被安置人员同意后用于支付被安置人员的社会保险费用。

    第十二条  征用土地的土地补偿费、安置补助费、以及地上附着物和青苗补偿费的补偿标准另行制定。

    征地方案公告之日起，抢种的农作物、抢建的设施不予补偿。

    第十三条  对耕地全部被征用的农村集体经济组织，以村民小组为单位，每户划拨国有土地15平方米作为商业服务用地，由村民小组统一集中建设。政府核收征地成本费或冲减征地款。

    第十四条  被征地的集体经济组织成员符合下列条件之一的，可将农业户口转为非农业户口：

    （一）农村集体经济组织成员个人耕地被征用后实际占用133平方米（0．2亩）以下的；

    （二）撤销农村集体经济组织建制的。

    第十五条  土地被征用后原负担的农业税相应核减。

    第十六条  自征用土地方案批准之日起被征土地即为国有土地。被征农村集体耕地，在政府未开发利用前仍由被征用耕地的农村集体经济组织或农民耕种，不得撂荒。

    第四章  集体土地的规划控制

    第十七条  集体土地的规划控制是根据土地利用总体规划和城市发展建设需要，将集体土地作为城市建设储备用地的行政行为。

    第十八条  集体土地规划控制范围由市人民政府土地行政主管部门拟定，报市人民政府批准后，由区人民政府公告。

    第十九条  规划控制范围内的土地按国有土地进行管理，建立地籍档案。农村集体经济组织不得改变原土地用途、不得擅自圈占、出租、转让土地，严禁耕地撂荒。

    建设单位需在规划控制范围内开发建设的，依法办理建设用地手续。

    第五章  罚则

    第二十条  违反土地法律、法规规定，阻挠国家建设征用土地的，由区人民政府土地行政主管部门责令限期交出土地；拒不交出土地的，申请人民法院强制执行。

    第二十一条  违反本办法征用集体土地的，由市人民政府土地行政主管部门依照《中华人民共和国土地管理法》和《中华人民共和国土地管理法实施条例》的有关规定予以处罚。

    第二十二条  土地行政主管部门的工作人员玩忽职守、滥用职权、徇私舞弊，未构成犯罪的，依法给予行政处分；构成犯罪的，依法追究刑事责任。

    第六章  附则

    第二十三条  市辖县征用集体土地可参照本办法执行，也可参照本办法制定自己的具体管理办法。

篇6

一、关于建设用地审批的前提条件

各级人民政府要按照《土地管理法》的有关规定，积极做好土地利用总体规划的修编和审查报批工作。在修编的土地利用总体规划未正式审批和年度用地计划未正式下达之前，农用地转用和各类建设用地审批应以经过验收的土地利用总体规划为依据，统筹安排，确保重点，用地指标的预安排不得突破上报计划数的1／2，并在上报用地请示中出具本地年度用地计划的承诺。

各级人民政府要按照《土地管理法》和国土资源部《关于切实做好耕地占补平衡工作的通知》（国土资发〔1999〕39号）要求，认真落实占用耕地补偿制度。

二、关于建设用地审批的范围

在年度用地计划下达前，下列项目可按法定的权限和程序报批用地：①不属于“冻结”范围内的国家和省重点项目、经济适用住房项目（包括搬迁、移民、救灾等）。②投资拉动项目（国家确定的6个方面投资建设项目）。③城市规划区外建设项目（《条例》第二十三条规定的能源、交通、水利、矿山、军事设施等）。

三、关于建设用地审批的权限

建设占用土地为农用地的，按《土地管理法》第四十四条和第二十一条规定执行；涉及征用土地的，按《土地管理法》第四十五条规定执行。使用国有土地的建设用地，按《土地管理法》第五十三、五十四、五十五条规定执行。其中，划拨土地的，原则上由市、县人民政府批准；出让土地的，仍按原规定执行。企业改制中土地估价确认和资产处置方案仍按原国家土地管理局《国有企业改革中划拨土地使用权管理暂行规定》（第8号令）执行。改变用途的项目用地按《土地管理法》第五十六条规定执行。使用集体土地（主要指乡镇企业用地、公益事业用地和农村宅基地）的建设用地，按《土地管理法》第四十四、五十九、六十、六十一、六十二条的规定执行。临时用地，原则上由市、县土地管理部门按《土地管理法》第五十七条规定执行。收回国有土地可按《土地管理法》第五十八条规定执行，收回集体土地可按《土地管理法》第六十五条规定执行。

四、关于建设用地报批的程序

建设用地的报批程序严格按《条例》第二十、二十一、二十二、二十三条规定执行。

五、关于建设用地报件的要求

规划区内用地应按规定上报农用地转用方案、征用土地方案、补充耕地方案和建设项目用地呈报说明书；规划区外用地，除报上述三个方案和一个说明书外，还须上报供地方案。具体内容要符合国土资源部颁布的《建设用地审查报批管理办法》（第2号令）。

篇7

第一条为了切实加强县城建设管理、规范城区建设行为，科学、合理利用土地资源，保障县城总体规划的实施，根据《中华人民共和国城乡规划法》、《中华人民共和国土地管理法》、《中华人民共和国建筑法》的有关规定，结合我县实际，制定本暂行办法。

第二条在县城规划区内任何单位和个人进行建设（包括新建、改建、扩建），必须符合《县城总体规划》，经县建设行政主管部门许可后，方可进行建设。每个公民有权对违反县城规划的行为进行检举和控告。

根据《县城总体规划》规定，我县县城规划区范围东至穆家寨，南至千惠渠畔，西至朱家寨铁路桥，北至北坡山顶。

第三条县城建设管理实行集中统一领导下的分级管理体制。县建设局负责县城规划区域内的单位、农（居）户建设规划管理工作，城关镇、东南镇人民政府配合建设局做好城内四村、城郊六村即（穆家寨、杨家庄、营沟、北坡、朱家寨、郑家沟）的村容村貌建设整治、管理、村民居住宅建设和临街沿路范围内的个体私营户建设的规划管理工作。

第二章用地管理

第四条县城规划区内，单位、集体建设、村民（居民）住宅建设、管线建设、临时建设必需申请用地许可，并严格按批准的用途使用，任何单位和个人不得侵占、买卖或者以其他形式非法转让土地使用权。

第五条单位集体建设使用国有土地，应当以出让等有偿使用方式取得，但是法律、行政法规规定以划拨方式取得的除外。

第六条村民宅基地的审批，应当符合社会主义新农村建设的总体要求，符合土地利用总体规划和镇村建设规划，符合农村村民一户一宅，建新缴旧、占补平衡的原则。

第七条城区村民宅基地审批面积标准，每户不得超过二分，县国土资源部门会同乡镇人民政府对上报的宅基地申请户要逐户现场勘察，核准方位、四址和地类。

第八条村民申请宅基地的审批程序

1、村民向所在村委会书面提交宅基地申请书；

2、村委会审核同意并公示后，上报乡镇人民政府审查；

3、乡镇人民政府审查同意后，上报县国土资源局审批。

第九条村民宅基地审批后，由国土、建设、乡镇、村、组严格按照批准的面积、方位、四址、地类勘测、定址放线。

第十条临时使用土地的使用者应当按照临时使用土地合同约定的用途使用土地，并不得修建永久性建筑物。

临时使用土地期限一般不超过二年。

第三章建设管理

第十一条县城建设管理实行由建设局核发建设项目选址意见书、建设用地规划许可证、建设工程规划许可证的制度（即“一书两证”）。

1、选址意见书的办理程序

（1）建设单位持建设项目建议书批准文件和建设功能要求、建设依据、规模、选址地形图等有关文件资料，向县建设局提出选址申请；

（2）县建设局根据规划要求，提出项目选址初步方案，会同环保、土地、电力、气象、消防和设计单位等方面现场勘察，分析论证确定选址方案；

（3）根据审核确定的选址方案，核发建设项目选址意见书。

2、建设用地规划许可证的办理程序

（1）建设单位持批准的计划任务书、选址地形图，向县建设局提出定点申请；

（2）县建设局根据建设项目的性质、规模、按照县城规划的要求，核定用地位置和界限，提出道路红线、建筑红线、建筑退让、建筑密度、容积率、绿化率、高度控制、景观设计、工程管线、设计标高、环保、消防、气象、抗震等规划设计要求。

（3）审核建设单位提交的规划设计总图或初步设计方案；

（4）下达建设项目用地数量及位置座标，签发建设用地规划许可证。

建设单位取得建设用地规划许可证后，方可向土地管理部门申请用地审批手续。

3、建设工程规划许可证的办理程序

（1）建设单位持批准的项目计划文件、建设用地批件和总平面规划图，向县建设局提出建设申请；

（2）县建设局根据县城规划和建设项目功能要求，提出地面控制标高、建筑红线、建筑体量、高度、建筑密度、建筑层数、建筑性质、建筑立面造型、建筑装饰、色调及环境协调等规划设计要求，与消防、环保等部门的要求一并作为施工图案设计的依据；

（3）审定设计方案，进行正式施工图设计；

（4）审查施工图，填写建筑工程申请表，办理相关手续；

（5）办理规划定点手续，签发建设工程规划许可证；

（6）县城重要地段及主干道路交岔口或重大建设项目的规划方案、现场定线，须由县建设局报请县政府批准或主管领导同意后，方可发给建设工程规划许可证。

建设单位在取得建设工程规划许可证和其他有关批准文件后，办理工程招投标及施工许可证。

第十二条城区村（居）民建设住房须持有县土地部门核发的《土地使用权证书》或土地使用权批复原件和复印件及建设工程设计方案图纸，按管理范围向建设局提出书面申请，填写《城镇村（居）民建房申请表》，并征得四邻同意签字并加注村（社区、居）委会意见后，由建设局按规定现场核查定线。经审查符合《县城总体规划》和《县城详细性建设规划》后，核发《建设工程规划许可证》，并会同申请人所在镇人民政府及土地管理部门现场勘验放线后，凭放线单方可正式开工建设。

第十三条管线工程管理程序

1、建设单位持批准计划文件，向县建设局提出路由申请，填写《管线工程申请表》；

2、踏勘现场，研究并确定管线工程路由方案，提出规划要求，填写《挖掘、占用道路申请表》；

3、现场测量定线，交纳押金办理开挖手续；

4、开挖后回填前，须经现场验线后领取建设工程规划许可证；

5、工程竣工验收并提交工程档案资料后，退回押金。

第十四条临时建设，须经县建设局审查批准，发给临时建设工程许可证，收取一定的保证金，到期后无偿自行拆除。

临时用地，须经县建设局审查同意，发给临时用地规划许可证，并向土地部门申请办理临时用地手续。

第四章罚则

第十五条任何单位和个人不得占用道路、广场、绿地、高压供电走廊和压占地下管线进行建设。在县城规划区内建房、开山、挖土、采砂、采石、填挖水面、堆弃垃圾等行为，须经有关主管部门批准，不得破坏县城环境，影响县城规划的实施。

篇8

一、指导思想

以科学发展观为统领，以规范土地市场管理秩序为目的，严格按照土地管理法律法规，采取全面调查、集中处理的办法，认真开展闲置土地的清理工作，切实解决当前土地开发利用中存在的问题。坚持标本兼治、综合治理，逐步建立防范土地闲置的长效机制，为实现节约集约用地、提高土地利用率奠定良好基础。

二、工作目标

按照“全面清理，逐级负责，分类处理，公开处置”的原则，用5个月时间，在全县范围内集中清理闲置土地，依法处置和充分利用闲置土地，盘活存量土地，促进用地方式由粗放型向集约型转变，提高土地集约用地水平。

三、组织机构

为确保此项工作顺利开展，成立县闲置土地清理专项行动领导小组，任组长，陶明方任副组长，为领导小组成员，领导小组下设办公室，庞圣银兼任办公室主任（办公室电话：）。各乡镇（区）人民政府（管委会）要由分管国土资源工作的负责人牵头，安排工作力量，配合抓好清理工作。

四、清理范围

非农建设闲置土地清理工作从年月开始，到年月日结束。清理的范围：土地使用者依法取得土地使用权后，超过规定期限未动工开发建设的建设用地；国有土地有偿使用合同或者建设用地批准书未规定动工开发建设日期，自国有土地有偿使用合同生效或者土地行政主管部门建设用地批准书颁布之日起满1年未动工开发建设的建设用地；已动工开发建设但开发建设的面积占应动工开发建设总面积不足三分之一或者已投资额不足25%且未经批准中止开发建设连续满1年的建设用地；法律、行政法规规定的其他情形。

五、工作步骤

闲置土地清理工作共分五个阶段进行：

1、动员部署阶段（年月）。制定清理闲置土地专项行动工作方案；召开闲置土地清理工作动员会，组织学习相关法律法规和政策，明确目标任务和工作要求；利用电视媒体、印发宣传资料等形式进行广泛宣传。

2、调查摸底（年月）。各乡镇（区）人民政府（管委会）和县国土资源局要以历年供地台帐和土地变更登记为基础，组织专门人员现场调查核实，查清闲置土地位置、面积、批准日期、取证方式等，建立闲置土地宗地档案，绘制闲置土地分布现状图，建立闲置土地工作台帐，明确处置方式和处理期限。月前，将工作台帐报县闲置土地清理工作办公室，县国土、规划、监察等部门根据闲置土地清理工作台帐，严格审查闲置土地的原因和处置方式，重新登记造册，于月日前，将全县清理结果报市清理领导小组办公室。

3、集中处理（年月）。按照清理政策要求，针对每宗地块情况，分类制订处置实施方案，并依法登记确认闲置土地，核发闲置土地认定书。对每宗闲置土地的处理，要严格按市闲置土地清理专项行动领导小组批准的处置方案进行，该处理的处理，该收回的收回。

4、迎检准备（年月）。对照闲置土地清理目标要求进行自查总结，对处理的闲置土地逐宗地进行检查验收。同时建立盘活利用闲置土地的实施方案，积极探索预防闲置土地发生的长效机制。

5、迎接检查（年月）。清理闲置土地领导小组办公室总结工作成果，整理装订资料，拟定工作总结，迎接省市检查验收。

六、工作要求

1、统一思想认识。开展闲置土地清理工作，是落实国务院、省政府关于运用土地政策进行宏观调控重大决策的具体措施，是节约集约用地的必然要求。各乡镇（区）人民政府（管委会）和有关单位必须充分认识开展闲置土地清理专项行动的重要性和紧迫性，统一思想，强化力度，抓好闲置土地的清理工作。

篇9

2011年9月，湖南省人民政府批准征收某集体经济组织土地用于公路建设。2011年9月，A市人民政府了《征收土地公告》。2012年3月，A市国土资源局了《征地补偿安置方案公告》。自然人B经营的养猪场占用的土地约三分之一在此次征地红线范围内。A市征地拆迁事务所对B的全部用地和房屋进行了补偿登记，送达了补偿清单和补偿通知书。由于B拒不配合，A市国土资源局将房屋拆迁补偿费拨入B个人银行账户，并于4月下达了《限期腾地通知书》。B不服，遂申请行政复议。

存在的问题：

涉嫌违规扩大征地面积。自然人B经营的养猪场所用土地面积约12亩，场内建筑面积3600m2，但在征地红线范围内的土地面积仅为4.5亩，建筑面积2300m2。A市国土资源局要求B腾出全部土地，事实依据和法律依据不足。

案例二

2010年3月，湖南省人民政府批准征收某集体经济组织土地用于公路建设。2010年7月，A市人民政府了《征收土地公告》。2010年9月，A市国土资源局了《征地补偿安置方案公告》。自然人B居住的房屋在征地红线范围内，但此房屋的《私房建设用地批准书》的户主姓名为自然人C，且B非本集体经济组织成员。C的人与建设指挥部签订了《征地拆迁补偿协议书》，A市国土资源局将补偿费以C户名义存入银行。2012年6月，A市国土资源局向C送达了《限期腾地通知》。B不服，遂申请行政复议。

存在的问题：

该被拆迁房屋的《私房建设用地批准书》户主是C，但实际居住人是B，且在A市拆迁指挥部公示的拆迁户基本情况中，注明了B购买C宅基地建房的事实，但没有写明不予安置。B从2006年居住至今，A市国土部门也未对其买地建房的情况进行查处，导致现拆迁受阻，引发行政复议案件。

案例三

2008年6，湖南省人民政府批准征收某集体经济组织土地用于某安置小区建设。2010年10月，A市人民政府了《征收土地公告》。2010年11月，A市国土资源局了《征地补偿安置方案公告》。期间，A市征地拆迁事务所进行了补偿登记，确认自然人B的房屋合法面积为154m2，违法面积为126m2。2012年初，A市国土资源局将该宗土地出让，用于房地产开发建设。由于B拒不配合拆迁腾地，同年5月，A市国土资源局向B送达了补偿告知书，将补偿款以B名义专户储存，并下达了《限期腾地通知书》。B不服，遂申请行政复议。

存在的问题：

一、涉嫌错误确认房屋的合法面积。A市国土资源局公布的房屋鉴定表中，B的合法土地面积是117m2，违法土地面积是36m2，但确认的合法建筑面积为154m2，违法建筑面积为126m2。经过调查，我们发现B在违法占用的土地上所建的房屋只有两层，而A市国土资源局认定B的违法建筑面积却超过土地面积的3倍，明显有误。

二、涉嫌擅自改变土地征收用途。湖南省人民政府原批准的用途为安置小区建设用地，但A市人民政府经规划调整后，将其作为房地产用地进行出让，改变了省人民政府批准的“一书四方案”。

三、涉嫌违反“净地”出让的规定。2007年9月12日，国土资源部下发《关于加大闲置土地处置力度的通知》（国土资电发[2007]36号），规定建设用地使用权出让实行“净地”出让，出让前应处理好土地的产权、补偿安置等经济法律关系。但此次建设用地使用权出让，在B所有的房屋拆迁补偿尚未到位，房屋尚未拆除的情况下即进行出让，涉嫌违反建设用地使用权“净地”出让的规定。

案件给我们的启示：

一、改变土地用途要经法定审批机关批准。土地征收审批的一项重要资料就是“一书四方案”，供地方案就属于“四方案”之一。土地用途的确定系供地方案的一项重要内容。改变了土地用途，导致了供地方案以及整个征地审批内容的重大变化，依法需要经原批准征收土地的机关批准。这个问题在湖南省国土资源厅《关于进一步规范建设用地审批管理工作的通知》（湘国土资发[2011]57号）中已有明确规定。当然，已经按照批准的供地方案供地后，土地使用权人申请改变土地用途的，供地方可以依法批准改变土地用途。

篇10

【关键词】土地利用总体规划；同步编制；规划数据库

为满足新一轮土地利用总体规划对县乡规划成果的要求，实现县乡两级规划的控制指标、空间布局的一致以及规划成果的“图数一致”，本文提出结合规划数据库的建设，同步编制县乡规划的思路。落实上级规划下达的规划任务，严格保护耕地特别是基本农田，合理安排各类建设用地和生态环境保护用地，优化城乡建设用地结构和布局，划定土地用途区，实行建设用地空间管制，完成土地整治补充耕地任务，保障规划的顺利实施。

1.规划编制技术路线

规划编制过程中，采用GIS技术编制规划图件，统计分析规划指标数据，建设规划数据库，实现县乡两级规划一致以及规划成果的“图数一致”，从而更好地统筹土地资源的开发、利用和保护，充分发挥土地利用规划对土地资源的宏观调控作用。

规划编制主要经历以下四个阶段：方案编制、图件编制、数据建库和成果输出（见图1）。

2.方案编制

按照国土资源部对县乡规划成果“图数一致”的要求，确定县乡两级规划以第二次土地调查（以下简称“二调”）成果数据为基础，编制土地利用总体规划。

2.1基期转换 以二调成果为基础，首先进行地类转换，将二调土地分类转换为规划分类，然后依据历年土地利用现状变更调查数据进行基期回推，得到规划基期年的基期数据。

2.2指标分解 县乡两级土地利用总体规划通过自上而下分解下达用地主要控制指标，实现县级规划对乡级规划的控制与指导。县级规划确定各乡（镇）的耕地保有量、基本农田保护面积、城乡建设用地规模、人均城镇工矿用地、新增建设用地占用耕地、土地整治补充耕地义务量等约束性指标[1]；乡级规划按照县级规划下达的指标同步编制，并及时反馈信息，县级规划针对不合理的指标进行论证、调整和修改。两级规划相互衔接、反复沟通最终确定调控指标，保障县乡主要控制指标的一致性与合理性。

2.3空间布局 按照上级规划目标，参照相关规划，结合实际情况，以乡（镇）为单位在土地利用现状图上布局各项用地指标。县乡两级规划在安排基本农田，划定城乡建设用地规模边界和扩展边界，布局重点建设项目，确定土地整治重点区域与重点项目，划定土地用途分区与建设用地空间管制分区边界等过程中，要特别注重上下级规划的协调和衔接。县级规划确定的用地安排，在乡级规划中要严格落实，县级规划不做具体安排的用地，在乡级规划中的安排不能与县级规划相冲突，实现两级规划主要用地空间布局上的一致[2]。

3.图件编制

县乡规划图件编制的思路：以二调和变更调查的1:1万成果图件为基础编制乡级图件，在乡级图件的基础上编制1：5万或1：10万县级图件。

3.1土地利用现状图 先将二调数据库通过地类转换和基期修改，形成规划基期库，然后以基期库为基础编制土地利用现状图。

3.2土地利用规划图 县乡级规划图主要包括：土地利用总体规划图、基本农田保护规划图、建设用地管制分区图、土地整治规划图、重点建设项目用地布局图等。土地利用规划图的编制主要经历以下三个过程：

3.2.1编制规划草图 首先按照确定的规划目标拟订多个规划方案并布局在现状图上，然后对各方案逐一进行论证并提出推荐方案，最后通过规划协调确定最终规划方案，编制规划草图。

3.2.2核对规划数据 检查规划草图的各项指标与下达指标是否符合。首先提取规划草图中布局的相关专题要素，然后利用基期库统计各乡（镇）规划指标的面积，最后与下达指标相比较，若不符合则重新编制规划草图，如果符合则可以建立规划数据库[3]。

3.2.3编制土地利用规划图 以现状图为基础，提取规划草图中的土地用途分区、建设用地空间管制分区边界、重点建设项目等相关专题要素为主要表达内容，编制县乡两级土地利用规划图。

4.数据建库

县乡规划建库的思路：首先将二调数据库转换形成覆盖全县的1:1万基期数据库，然后以基期库为基础建立乡级规划数据库，最后在乡级规划库的基础上经过投影转换、缩编整合等处理后，形成1：5万或1：10万县级规划库。数据建库要经历以下三个阶段：

4.1数据入库 首先提取规划目标数据（主要指规划地类图斑）、分区规划（主要指土地用途分区和建设用地管制分区）和专题规划（主要指土地整治重点项目和重点建设项目）等要素，然后对各要素进行空间拓扑关系和属性数据的正确性和完整性检查[4]，并按数据库建设标准处理和完善后映射导入到数据库中。

4.2统计汇总 对各类规划数据进行分析、量算和统计，逐级汇总直到县级，从而得到县乡两级的规划汇总数据。

4.3指标检查 将各级汇总数据与上级下达的指标进行对比查看，如果与指标不符则调整规划方案，直到符合指标才能进入下一环节。

5.成果输出

规划数据库建成后，导出规划库中的统计表格，用于完善规划文本中的规划表格；同时利用规划库输出符合制图规范的县乡两级土地利用总体规划的成果图件[5]。

6.结论

在县乡两级规划同步编制过程中，结合规划数据库的建设确定规划指标和用地空间布局，确保了规划成果的“图数一致”。通过分析数据库的统计数据，能及时反馈和解决乡级规划落实县级规划下达的任务时存在的问题与困难，有效地保障了县乡两级规划主要控制指标、用地空间布局的一致性和合理性。

参考文献

[1]中华人民共和国国土资源部.县级土地利用总体规划编制规程(TDT 1024-2010)北京;中国出版社.2010

[2]中华人民共和国国土资源部.乡（镇）土地利用总体规划编制规程(TDT 1025-2010) 北京;中国出版社.2010

[3]程雄,张王菲等.用GIS 软件编制土地利用总体规划图.2007