矿山投资分析范文

导语：如何才能写好一篇矿山投资分析，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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关键词：宏观调控 矿山资源 开发投资 影响

近年来，伴随着矿业的深化发展与改革，如何实现矿山资源开发跟时下社会经济相互之间的和谐发展，是摆在矿山企业面前的一项重要课题，其应该努力开阔思路，实现思维创新，在遵循保护优先原则的基础上，重视宏观调控给矿山资源开发投资带来的重要影响，实现二者之间的有效平衡，提升自身的综合竞争实力，在激烈的市场洪流中始终立于不败之地。

一、结合实例简要分析宏观调控对矿山资源开发投资所造成的影响

就目前的情况来看，巴彦淖尔市形成自身的锌、铜、铅、钢铁、贵金属采选链，不同种类的矿产资源均获得有效的开发利用，矿山企业发展速度迅猛。

（一）增加外埠银行贷款的同时阻碍本地银行贷款

就拿巴彦淖尔市矿山企业来说，其已经完成的固定资产投资额是28.45亿元，在全市工业固定资产投资总额中所占比例为百分之五十作用。纵观其主要的资金来源，其中外埠银行贷款值为7.3亿元，本地银行贷款值是2.83亿元，在投资总额中，外埠占到百分之二十五左右，本地的约占到百分之十。由此可以知道，在本地经济中越来越多的外埠银行贷款投入突显出当地银行的机制、环境以及经营理念均相对较为落后。

（二）企业流动资金贷款趋于固定化

从调查来看，越来越多的矿山企业流动资金逐渐趋于固定化，造成这种情况出现的主要原因在于在我国，矿山企业固定资产投资项目隶属于由中央实施宏观调控的，使得贷款申请难度大大增加，再者说，当前执行的固定资产贷款管理规定审批手续较为繁杂，审批所用的时间较长，很多资源投资企业为了实现投资期的有效缩短，通常会趋向于对流动资金贷款的申请。

（三）伴随着融资理念的变化使得企业自筹比重持续上升

近年来，随着我国宏观调控力度的逐步增强，企业融资渠道日趋多样化，从原有的较为单一的间接融资更新为先进的间接融资跟直接融资形式相并存的新局面。就目前的情况来看，矿山企业在进行融资的时候所采用的主要方式涵盖有股本投入与银行贷款、资本市场融资、集团内部融资、票据融资、民间融资等等方面。根据调查，巴彦淖尔的一千万以上规模的企业的固定资产投资中，银行投资约占百分之三十六左右，源于集团内部融资、民间投资以及资本市场融资的约占到总额的百分之六十四，在企业融资中，票据融资可谓是逐步发展起来的重要的新型融资形式。

（四）经济发达地区的企业投资欲望迅猛提升

在经济发展相对较为落后的地区，企业规模实力较弱，规模一般比较小，导致其在获取银行贷款的时候存在较大困难，经济发达地区的投资企业对于矿产资源的实际发展前景十分看好，针对经营策略实施快速整改，使矿产投资从原来的附营投资转变成为主营投资。

二、在宏观调控背景下，矿山企业推进可持续发展的相关策略

（一）形成循环经济格局

首先应该针对矿山资源所涉及的开发领域进行有效扩展，促进产业链的不断拉长，实现资源利用效率的有效增强，具体来说，一方面需加快冶炼以及采矿设备的改造更新步伐，限期整改落后技术设备，若在期限内仍然难以达标，则需立即整改，另一方面则需加快矿山企业制度建设与完善步伐，奠定循环经济格局的形成基础。然后在配置之以国家制定构建的资源开发补偿互助机制基础上，将环境保护跟资源消耗之间所存在的相互关系实施有效处理，形成良性的资源开发、环境治理、税源互补新机制。最后，矿山企业需良好控制自身的快速发展，就实际的矿产资源开采规模进行合理规划，将资源利用率发挥到最大。

（二）规范民间融资，强化异地贷款监管

随着民间融资比重的逐步增加，其被合理纳入到我国的金融宏观调控范围以内，为此，需将“疏”、“堵”有机地结合在一起，标本兼治，通过构建相应的监测体系，及时掌握疏导民间融资投向，尽快出台各项管理办法，实现民间融资的规范化已经合法公开化，将其所具备的作用充分发挥出来。与此同时，需强化异地贷款监管，在构建双向监控制度的基础上，实行双向监管，采取有效的规范措施，制约此贷彼用以及严重违反国家信贷政策的异地贷款情况。

（三）加大支持经济转型力度

首先需要做到的是，针对矿山资源的深加工项目，逐步强化其的实际融资力度，构建有利的可持续发展信贷投入机制，然后，应该针对宏观调控的实质有着深入了解与把握，实现对“ 有保有压、区别对待”政策的良好落实，特别是在经济不发达却拥有着丰富矿产资源的地区，应合理引导资金投入，确保可持续发展战略的顺利实施，创造双赢局面。

三、结束语

综上可以知道，在宏观调控下，矿山企业需运用科学的方式合理展开矿山资源的有效开发与利用，严格遵守相关法律措施，构建完善机制，加强监管，强化经济转型力度，不断推动社会经济的可持续发展。

参考文献：

[1]尤孝才，张宇.矿业参与宏观调控的经济法思考[J].中国国土资源经济，2007（10）

[2]方春洪，王波，张超.矿产资源规划环境影响评价研究――以铜陵市为例[J].环境科学与管理，2011（03）

[3]宋光齐.科学开发矿产资源利国利民――关于科学开发矿产资源的认识和思考[J].国土资源通讯，2009（21）

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一、成本管理对矿山企业的意义

 

在目前我国的经济市场来看，提高企业的经济效益，降低产品成本是非常有效的手段。在经济危机之后，我国很多矿山企业认识到成本管理的重要性。对企业的活动的成本进行合理的控制，能够有效的降低企业在活动中不必要的资源浪费。成本控制的实施能够保证企业完成预定目标的重要手段，在金属矿山的开发中也不例外，成本管理是矿山企业管理活动中永恒的主题，成本控制的内容广泛，成本控制的直接结果降低成本，增加利润，从而提升全面的管理水平，增强核心的竞争力。企业的盈利状况直接关系到企业未来的发展，这不仅仅关系到我国矿山企业本身，还对国家造成一定的影响。因此，矿山企业的成本管理问题需要社会和企业共同来完成。

 

二、我国矿山企业成本管理的主要问题

 

1.对成本管理重视不足、水平较低

 

目前我国矿山企业中普遍存在成本管理观念不足的现象，对成本管理的概念以及意义有明显的盲区，很多的企业仍旧按照传统的企业成本管理的范围进行实施，而忽略了其在企业相关领域成本上的管理，看待成本管理的目光不够长远，而降低成本的手段也只能是节约成本消耗，剪裁员工等方面进行考虑，给公司的长期发展造成了很大的弊端。很多企业在对成本管理的概念上有很大的误区，认为成本管理是企业的高层和企业的财务部门所考虑的事情，导致企业内部分化严重，管理成本的不懂技术，懂技术的对财务又不了解，极大的降低了在生产过程中成本管理的作用，员工感受不到市场的压力，使得企业的成本管理也无法取得相应的效果。

 

2.成本管理动力机制不完善

 

只有保证企业的成本管理与总战略目标保持一致，这样一方面企业能快速找到成本管理方向，同时能提高成本管理的速率。但是目前很多矿山企业没有意识到这点的重要性，企业在进行战略总目标制定时不能全面考虑、分析，导致成本管理与目标战略脱离;而在对总目标分解时往往不能合理分解，成本管理不能为目标、战略提供动力。虽然很多矿山企业内部都有相关的成本管理制度，但是对成本管理考核和鼓励机制的建设还不到位，没有这一制度，就无法增加工作人员的积极性。在进行成本控制时，基本上只注重相关的财务、供应和调节等部门的工作，没有部门的合作意识，没有产生上下联动制度和系统化的管理意识。在这种情况下，对于企业的成本控制非常不利。

 

3.现行成本管理模式不完全适用

 

目前很多矿山企业的成本管理的方法相对陈旧，因为当前世界生产发展的趋势是多元化的生产模式，数量少但是品种多，因为消费者的需求并不是一成不变的，只有品种较多的商品才能满足消费者的选购需求，或者直接根据消费者的需求进行定制商品也是现在消费的一种主流手段。在这种情况下，传统的成本管理方法就已经不适合现在的成本计算了。

 

4.环境成本方面仍处于空白

 

因为缺少有效的环境成本管理机制，让企业的管理人员在实行项目投资的决定时不仅不能预计环境成本的数据，又缺少合适的成本评估手段，导致项目的决定出现错误。另外，在对企业日常的运行管理工作中，因为不能合理的使用环境成本，让企业的每个产品的成本出现偏差，在生产的过程中环境成本在后方管理的现状，进而企业的环境成本不断增加，这些原因都会很大程度上减少企业的市场竞争能力。

 

三、改善我国矿山企业成本管理的措施

 

1.提高成本控制的意识

 

由于成本管理不断得到企业的重视，企业的管理人员要意识到成本不仅仅知识财务部门的任务，也要结合整个企业各个部门系统的进行。矿山企业使用的技术、设备和方案都会直接对企业的成本有直接的影响。所以，在进行成本管理时要同时关注技术和经济，把技术方面的可操作性，和经济效益的是否符合作为评判标准。掌握好矿山开发工作进行前的环节，从实际上进行成本的管理。成本管理是一个需要全方位，系统化的工作。这就不止需要企业的管理人员，财务工作人员的参与，还需要全体工作人员共同完成。成本管理利用对人力、物力、财力的监督管理进行全方位的控制与计划，需要各个部门的团结合作，沟通交流。同时也要不断对工作人员进行教育培训，提高工作人员的专业素质水平、成本控制意识和责任感。企业也可以通过签订合同，让工作人员和公司的经济效益紧密联系，增强归属感，进一步确保各个部门工作之间的分配清晰，相互管理，相关监督。

 

2.培养相关管理人才

 

矿山企业的员工在生产过程中起着重要的作用，也是为企业降低成本的主力军。换句话说，企业的员工素质越高，技能越强，则企业的发展就会快很多，因此，加强企业的人才管理也是降低企业成本的一种方式。传统模式中为了降低成本裁员这是一种很不利于企业发展方式，在一定程度上对企业所有的员工造成了一定的心里负担，会影响到工作的情绪和工作的质量。然而，与员工建立长期的合同，经常对员工进行培训和组织活动，提高员工的工作兴趣和工作能力，从长远的角度来看也是一种较为有效的降低成本的模式。

 

3.改善企业成本管理动力机制

 

全方位的进行成本管理就要结合企业的实际情况，制定符合实际的战略目标。对于目标成本进行分析，对于需要消耗的资源进行预估，确定成本。其次，还要升值和非升值的工作，如果不是升值工作，可以进行取消，这也是控制成本的方法之一。最后，应该把实际所需的成本和标准工作成本进行比较，找出存在的差别，分析是否出现浪费情况，制定改进计划。如果发生成本浪费的情况要对相关的责任人进行业绩报告，对成本的管理情况进行嘉奖和惩罚，提高管理人员的控制意识。

 

4.采取措施降低资金成本

 

第一，在采购方面，必须要加强管理。关于原材料的购买，尤其是主要的配套设施和大型的材料，要严格进行控制。结合实际的生产需要，合理的准备，提高设备的使用率，降低储备的资金就是提高收益的体现。第二，在投入方面，要用“集约经营”的新思维来改变传统的“生产需要大量投入”的观念。其次，我国矿山企业还要改变传统的成本控制方式，使用计算机技术来实现现代化管理，降低运营成本。开发计算机成本控制软件，用高效、实时、全方位的信息技术完成对成本的计算和控制。

 

5.加强环境成本的控制

 

企业要了解环境成本是在会计工作中的成本范围的判定、统计分配和会计披露方式。明确知道环境成本的基本理论概念以及实践方式。加强对于环境成本的控制，对企业财务管理人员在环境成本的会计披露独立审计中涉及的审计范围、风险判断、审计过程和方法提出明确的规范。运用环境成本管理的相关方法在项目投资分析和日常经营管理过程中的应用和建议。

 

6.采用科学的成本管理方式

 

科学的成本管理方式有很多，比如作业成本法是一种真正具有创新意义的成本计算方法，是通过现代高新科学技术的制造环境变化来的，能够充分满足生产的需求。在企业的生产过程，以及相关的消耗，部门之间直接或者间接的物资供应等等方面都进行了详细的的同步计算，大大提高了成本信息的真实性和准确性。矿山企业应该多使用这种新型的成本管理方式，让管理更加科学有效。

 

四、总结

 

在经过了经济危机的考验之后，我国矿山企业，需要有高度的风险意识，提高对于企业综合实力的重视，特别是在成本管理过程中的改革，是企业发展中的重点。为了能够在竞争的激流中扎下深根，矿山企业要明确成本管理的重要意义。现阶段以信息全球化计算机技术为中心能够推动矿山企业的成本管理发展，本文通过说明目前企业成本管理中的不足，并提供了相应对策。成本管理是需要长期的，稳定的，不能只遵循当下的发展规模，而影响了企业的大局观。提高矿山企业成本管理水平，能够有效的促进我国经济的发展。

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【关键词】对外直接投资　外汇储备　产业升级

一、中国对外直接投资的现状

改革开放以来，我国对外直接投资和经济发展同步。1979年，大型国有企业可以向外经贸委申请对外直接投资的资格，到1985年末，我国对外直接投资的存量还不足3亿美元；自1986年起，非国有企业也获得了对外直接投资的资格，可以在海外设立分支机构，到1990年底，对外直接投资存量达到27亿美元。20世纪90年代以来，我国政府开始鼓励企业通过对外直接投资的方式走出国门，到2005年底，我国对外直接投资的存量已经达到572亿美元，流量也达到122.6亿美元，已经成为分析全球经济时不可忽视的力量。

1、我国对外直接投资的规模。虽然我国对外直接投资的存量和流量在全球总额中所占的比重较小，2005年分别为1.6%、0.5%，但是，近年来我国对外直接投资有了长足发展。图1和图2分别展示了对外投资流量和存量的增长情况。

2、我国对外直接投资的地域分布。根据中国对外直接投资企业的统计资料显示，2005年底，我国对外直接投资共分布在全球163个国家和地区，占全球国家的71.2%。另外，从境外企业的国别分布来看，香港、美国、俄罗斯、日本、越南、澳大利亚的聚集程度最高，集中了境外企业的45.6%。从存量上看，我国对外直接投资主要集中在亚洲和拉丁美洲，占存量总额的比例分别为60%和16%；而在北美洲和欧洲等经济发达地区的对外直接投资存量较少，所占比例只有7%和6%。

3、我国对外直接投资的行业分布。从行业分布上看，我国对外直接投资主要分布在商务服务业、批发零售业、制造业、交通运输仓储业。从流量上看，2005年我国对外直接投资中，商务服务业为49.4亿美元，占流量总额的40.3%；制造业为22.8亿美元，所占比例为18.6%；批发零售业和采矿业分别为22.6和16.8，所占比例分别为18.4%和13.7%；以上几项加起来则占到对外直接投资流量总额的91%。从存量上看，情况也大致与流量相同。图3显示了2005年底我国对外直接投资的存量行业分布。

二、我国企业实施对外直接投资的动力

随着经济的发展，为什么中国企业会产生强烈的对外直接投资的动力呢？总的来看，我国企业实施直接对外投资主要有以下三个方面的动机。

1、通过对外直接投资购买能源和各种资源。我国的经济经过二十余年的高速发展之后，经济增长对各种资源的依赖越来越强。2005年，中国能源消费总量折合22.2亿吨标准煤，比上年增长9.5%，万元国内生产总值能耗1.43吨标准煤。在20世纪最后20年，中国以能源消耗翻一番支持了经济翻两番。但在这一轮以投资为主要拉力的经济增长期中，中国的能源消耗强度明显增长，能源弹性系数大幅提高，资源环境约束和经济快速增长的矛盾，已成为未来中国经济社会发展的严峻挑战。在这样的经济发展背景下，购买海外资源和能源成为我国企业全球战略布局的重要环节。这种类型的对外直接投资主要表现形式是购买外国资源公司、购买矿山油田等资产。

2、通过对外直接投资购买技术和品牌。虽然中国制造业取得了长足发展，已经成为世界工厂，但是，中国的大部分企业没有自己独立的技术和品牌，使得自己处于产业链条中的中低端，大部分利润被外国企业获得。而购并外国企业是获得国际知名品牌和核心技术的捷径，因而相当一部分中国企业通过收购、兼并成熟的海外企业来实施对外直接投资。例如，上海汽车收购老牌的罗浮汽车就是一例。

3、通过对外直接投资获得销售渠道。随着经济的快速成长，中国企业面临着国内产能的过剩和海外市场的壁垒。据有关数据显示，在过去两年里，中国出口遭遇了诸如配额、反倾销、技术标准等各种贸易壁垒，涉及金额为全球之最。我国企业通过对外直接投资可以避免各种壁垒，增强在海外市场的销售能力。联想收购IBM个人电脑业务就是一个例子。

三、对外直接投资对中国经济的影响

中国对外直接投资已经取得了长足的进展，而且，在日益开放的全球经济体系中，我国的对外直接投资的规模将越来越大。那么，对外直接投资的发展会给中国经济产生怎样的影响呢？

1、对外直接投资将逐渐释放人民币升值压力，改变中国流动性过剩的现状。我国的外汇储备在2006年已经突破1万亿美元，外贸顺差和从事投机的热钱不仅使中国市场上流动性过剩，而且使得人民币升值的压力越来越大。对外直接投资为我国巨额外汇储备找到了一个出口，不仅能够获得比外汇储备资产更高的投资回报，而且还能够降低流动性、改善货币政策环境。

2、对外直接投资将有利于改善中国出口格局，拉动我国境外承包、机械设备、交通运输设备等行业的出口。传统上，我国对外直接投资主要集中在商务服务业。但是，随着对外直接投资的兴起，我国国外承包工程发展很快，2005年已经达到200多亿美元的营业规模，比上年增长25%。同时，我国机械设备行业的出口也取得了很大发展，出口收入由2000年的368亿美元上升到2005年的1045亿美元，年增幅达到23.21%。

3、对外直接投资为我国国内很多产业带来了产业升级的契机。在依靠资源投入的传统经济增长模式下，我国经济发展与资源环境的矛盾冲突日益激烈。为了保持可持续发展，必须转变经济增长模式，走环境友好、资源节约型的发展道路。其中一个关键因素是将竞争过度、技术含量落后的产业能转移到海外市场，而国内可以将更多资源投入到技术升级型的产业投资。

4、对外直接投资有助于我国释放产能压力，有助于熨平国内固定资产投资引发的经济波动。近年来，我国经济发展过程中的一个基本问题是，相对国内供给能力而言消费需求不足，如果没有其它方式释放产能，就会导致市场价格下跌、投资回报下降，最终会导致国内投资出现大幅度波动。对外直接投资为我国产出找到了新的吸收渠道，从而弥补国内需求不足，最终支撑我国经济快速、平稳增长。

(注：本文受到华中科技大学985研究项目“科技发展与人文精神创新基地”的资助)

【参考文献】

[1] 2005年度中国对外直接投资统计公报，中国商务部。

[2] 刘红忠：中国对外直接投资的实证研究及国际比较. 复旦大学出版社,2001 年。

[3] 王锦珍：中国对外直接投资的经验、问题及政策建议. 世界经济研究,2004 年第4 期。

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殊不见当今“驰马扬鞭”，纵横国内外资本市场的投资人们之中多为“须眉”。不过，在这个被外界谑称为“人精聚集地”的投资圈，偶尔也会闪过些许“巾帼”投资人的身影，她们或干练潇洒、或大气持重、或机智敏锐，却不失女性之“柔美”，专注于全球新兴市场私募股权基金投资的EM Alternatives(以下简称为EMA)董事兼亚洲总经理叶庆就是其中之一。

从外貌上很难判断出叶庆已是一个在投资圈“驰骋”了12年的“老将”，这也许与她淡定、从容的性格不无关系，将感性与理性“完美”结合在一起并在工作中坚定、踏实执行下去是她的风格。对她来说，下一个十年将迎来事业生涯中的黄金时期。而工作之余，除了陪伴家人，叶庆最大的爱好就是读书和旅游：从罗素的《幸福之路》(The Conquest ofHappiness)和托尔斯泰的《忏悔录》(Confession)中，她品味着“通透的淡定”；而在亚马逊丛林的漂流和乞力马扎罗的攀登中，她亦从中寻找着内心的灵动与平静……

“定制”新兴市场

2008年11月，叶庆加入了EMA这家主要面向全球新兴市场的FOF(Fund ofFunds)基金，主要负责亚太地区业务。这在叶庆的投资生涯中是个跨越，而这一年她刚刚37岁。

1992年北京大学国际经济系毕业后，叶庆曾到美国塔夫茨大学攻读国际经济学硕士学位，毕业后在百事集团任项目经理，参与管理并实施了多个大型跨国并购项目；2001年继续深造获得美国宾夕法尼亚大学沃顿商学院MBA学位之后，她进入惠普集团，负责集团在亚太地区的战略投资项目及投资组合管理。到2008年叶庆离开惠普集团时，她已经是集团大中华区的战略投资主管。

2007年3月成立的EMA,总部设在美国华盛顿，另外在荷兰阿姆斯特丹、中国上海等地设有分支机构。“EMA成立时间并不算长，但我们投资团队的每一位成员都拥有超过十年甚至二三十年的私募股权投资经验，尤其是针对发展中国家的投资，积累了相当丰富的资源、经验和人脉。”叶庆表示。

EMA的创始人兼执行合伙人Ernest Lambers曾担任全球最大的专项私募FOF高山投资的执行董事，建立了高山在全球新兴市场的投资组合；另两位创始人兼执行合伙人NichulasMorriss和John Stephens则分别担任普华永道国际会计和咨询公司的全球高级合伙人和全球环境基金(GEF)的高级投资分析师等职务，还一起创立过Cape Point投资公司；投委会主席Christopher Wright在创立EMA前曾是德利佳华全球私募股权业务的主席；财务总监Alexandra Gardiner则曾在华盛顿特区的对冲基金岩溪集团担任财务副总裁。而叶庆目前是EMA的投资决策团队中最年轻的一位。“投资是一个以信任为基础的行业。”叶庆表示，“在我们加入EMA之前，其实大家早已认识或一起共事许多年。”

与传统意义上的私募股权基金投资公司有所不同，EMA是一家专注于投资全球新兴市场，且为客户度身定制的组合型基金。

“新兴市场主要涵盖亚洲的大中华区、澳大利亚、日本、韩国、印度及东南亚等国家，以及拉丁美洲、新兴欧洲和前苏联、中东、北非及撒哈拉以南的非洲大陆；而量身定制则指在充分了解客户(即EMA的投资方)需求及投资偏好之后，根据他们的需要来制定在新兴市场的投资策略，并加以实施。”叶庆解释道，“EMA目前的大客户则主要包括美国养老基金、欧洲家族办公室、捐赠基金及其他机构投资者。当我们与客户达成全权服务关系时，EMA便会为客户创建单独账户服务，与客户同为基金投资者。通过单一、定制化的伙伴关系，不但保证了与客户利益一致，而且可以为客户建立专注于特定地区、产业或战略的方案及服务，以满足他们真正的需求。”

随着全球经济的发展，欧美等发达国家的市场已趋向成熟，而新兴市场却依然有极大的升值空问。尤其自2008年全球经济危机爆发以来，以中国为代表的新兴市场国家抗风险能力亦日益凸显，这也是EMA“深耕”全球新兴市场的主要原因之一；而为客户提供度身定制服务的初衷则是为了开拓细分市场并且更好地满足客户需求。

精选GP团队

除了以优质、个性化服务满足养老基金、家族办公室等大客户的需求，为保证投资人利益并有效降低投资风险，EMA在挑选GP方面则力求“精中选精”。

“我们有一套严格的筛选标准，有详细的数据库和许多可量化的指标。”叶庆表示，“做LP不单单需要经验和资源，实际还有许多技术含量在里面。比如现在全球新兴市场有6000多家基金公司，经过筛选可能只有1500--2000家值得我们关注，然后还要从中继续跟踪、筛选，而最终获得EMA投资的基金，则一定是行业里的前25％，且符合EMA所有的标准。”

叶庆在选择GP上，总结了特别关注的五点要素：“其一，考量GP所在的政治、经济大环境及vc、PE的退出渠道是否良好，也就是对大环境必须有一个正确判断，否则再好的投资团队也很难在一个糟糕的环境下做出好成绩。其二，要看GP的投资策略是否与其本身的技能相符，比如GP要投资清洁技术这样技术含量很高的领域，但团队中并没有专业的相关人员，或者并没有对该行业做认真地调研和准备，就要对这样的GP的投资能力打一个问号。其三，看投资团队的投资业绩。其四，要看投资团队成员之间本身的契合度，就像球队打球一样，需要一个良好的组合。其五，要看公司的架构，也就是公司本身对员工的激励机制、公司对未来的风险控制机制，以及与投资人保持利益一致性的合约架构等等。”

仅2009年一年，叶庆就看了近400家基金，“这里面会有一个漏斗效应，当你见了足够多的GP，做了足够多的调研，你就很容易看出哪些基金存在什么样的问题，进而再进行筛选。”同时叶庆认为作为LP，不能等到GP来融资时才认识他，“投资其实是一个投入的生意，最好在没有发生利益联系之前就切实、深入地了解他，才有益于对GP做出正确判断。尤其在中国，基金成立的时间比较短，通过业绩做判断比较难，这时看人的成分就会更多一些。”

尽职调查也是叶庆极为重视的一环。除了要见投资团队的每一位成员，她还去要看他们所投资的公司，分析当初是怎么投的，以及投资之后做了哪些增值服务，有时甚至要去甄别那些获得投资企业所在产业的上下游情况。

两个月前，叶庆和同事为了解一家基金公司，还专程到这家公司所投资的一座墨西哥北部的矿山做调研。“投资是一件非常理性的工作，需要从多角度去调研，其实并不轻松。”叶庆说，“你不能简单地相信摆在面前的一组组文件和数据，还要深入到基金公司和他们所投的企业里，了解最真实、详尽的信息。”

此外，为了将投资风险控制到最低，EMA所投资的每一家基金都至少经历过三轮以上的筛选，而GP也必须顺利通过EMA六位主要投资成员的“火眼金睛”。

虽然行事风格颇为低调的EMA并未公布其投资基金公司的名单及具体金额，但据记者了解，EMA每笔投资金额一般在1 000万至2500万美元之间，在国内已有至少两家排名前10位的基金公司获得投资。“我们会根据客户的需求来调整投资战略、区域及比例。”叶庆表示，“不过可以肯定的是，2010年EMA一定会加大在国内投资的力度，并与从广度、深度上建立、健全与中国本IGP的紧密联系。”

叶庆(JudyYe)

EM AIternatives董事兼亚洲总经理

1996年至1998年，百事集团项目经理，参与管理实施多个大型跨国并购项目。

2001年到2005年，惠普计算机服务集团全球企业发展与战略投资部投资经理，负责集团在亚太地区的战略投资项目及投资组合管理。

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美国由于金融工具高度发达，不动产投资行为非常成熟，为了使投资人能够较为准确地预测不动产的获利性，收益法在理论和评估实务两方面都得到了深远的发展，在早期建立了直接资本化法（direct capitalization）和报酬资本化法（yield capitalization）的理论基础，现代则由于计算机的使用，在收益法中发展了一些特定技术和程序（如在报酬资本化法中应用贴现现金流量分析，收益模型和不动产模型），对不动产估价和投资分析产生了重大的影响。本文仅介绍一些美国不动产评估收益法中回报率（rates of return）的概念和分类，也许对我国房地产评估人员有一些启发。

一、回报率的概念

The Appraisal of Real Estate （Appraisal Institute，11th edition） （《不动产估价》（美国估价学会）第11版）一书中对收益法做了非常详细的论述。收益法的实质是分析投资人将资本投资到房地产后，获得收益与最初投资资本之间的关系。收益法一般可以分为两种计算方法，一种是直接资本化法，另一种是报酬资本化法。在现代，由于计算机的普遍使用，报酬资本化法中更多地应用折现现金流量分析。回报率（rates of return）是分析房地产期望收益状况的比率，通常用年回报率来表达。在美国的不动产收益评估中通常可以将回报率分为收益率 （income rate，R）和报酬率（yield rate，Y）两大类。收益率（R）是用于直接资本化法中的回报率，是估价标的单一年度收益与总价值的比率。报酬率（Y）是用于报酬资本化法中的回报率，是将估价标的在持有期内各期预期收益，折现为各期收益现值的比率。

房地产投入人投资房地产，对投资资本的期望，一般来讲有两个，一个是将投人资本全部回收，这种投资期望被称为资本返还（return of capital）；另一个是在投资资本的使用过程中，不断获得额外的收益，直到最终投资人将最初的投资资本收回（这里收回的投资资本总额不包括在投资期间获得的收益），这种投资期望被称为资本报酬（return on capital）。在一宗房地产投资过程中，投资人既关心资本返还，也关心资本报酬。相应地，投资人也非常关心衡量资本期望收益状况的各种比率，即回报率。不同形式的资本返还和资本报酬，以及资本返还和资本报酬的不同组合，可以用不同的回报率来表达这种变化，以使投资人清晰地计算和衡量出房地产投资的安全性，获利性和可靠性。

投资资本可以通过每年收益，或者在投资结束时出售不动产全部或部分收回投资。如果不动产价值在投资期初与投资结束不动产被销售时相等，说明投资者在销售时将全部投资收回，年收益来源于资本报酬，这种情况下，收益率等于资本报酬率（rate of return on capital）。如果不动产价值预测随时间有下跌的趋势，投资者无法从期末销售不动产收回最初的投资，一部分年度收益将要用来偿还投资资本，在这种情况下，资本报酬率在一定程度上低于特定的收益率，如直接资本化法中的综合资本化率。资本报酬率与综合资本化率之间的差额，就是资本返还率（rate of return of capital），这时资本返还率是正值。如果投资者期望在投资结束时销售不动产，获得比最初投资更多的收益，则资本报酬率会高于特定的收益率，这时，资本返还率是负值，因为年度收益没有提供所有的期望资本报酬。资本报酬率可以用可得到的或期望的报酬率或利率表达。

假设投资人以100万人民币购买一宗不动产，用于出租，每年取得稳定收益10万元，租期为 10年。

情况一。第11年投资人将不动产以100万元的价格出售，则收益率R（不含出售价值）： 10／100=10%资本报酬率：10／100=10%

收益率等于资本报酬率情况二。第11年投资人将不动产以90万元的价格出售，低于购买时的价格，投资者需要将每年收益中1万元补贴到不动产总价值中，才能收回最初的投资资本，则收益率R（不含出售价值）为：10／100=10%资本报酬率为：（10-1）／100=9%资本返还率为：10%-9%=1%情况三。第11年投资人将不动产以110万元的价格出售，高于购买的价格，将多出的10万元按每年1万元补贴到每年的收益中，则收益率R（不含出售价值）为：10／100=10%资本报酬率为：（10+1）／100=11%资本返还率为：10%-11%=-1%从上面这个简单的例子可以看出，估价师在估价中要考虑不动产投资获得收益的方式，复杂的资本返还和资本报酬形式影响了回报率的变化。在报酬资本化法中必须清楚地分清资本返还和资本报酬，计算现金流的折现率可算出资本报酬。在直接资本化法中，不能精确地区分资本返还和资本报酬，如应用综合资本化率计算时，实际上它隐含了资本返还和资本报酬两种投资资本回收部分。这是因为，当用资本化率估算不动产估价标的价值时，估算的现值必须显示出投资者除资本返还的价格外，还有应该赚取的资本报酬的价格。根据房地产的不同产权组成或实体组成，也形成了不同的收益率或报酬率。例如，估价师可以通过分析分别由土地和建筑物或抵押贷款和自有资金形成的收益，计算出不同组成部分的收益率或报酬率，从而计算出整个不动产的总收益率或报酬率。

二、影响回报率变动的因囊

影响回报率变动的因素很多，《不动产估价》（美国估价学会）一书中列举了6个主要因素：风险程度，市场对未来通货膨胀的态度，替资的预期回报率，过去可比较不动产的回报率，抵押贷款资金的供给状况和税费优惠。由于估价师用收益法估算不动产价值时是使用未来预期的回报率，不是历史回报率记录，所以估价师的市场风险意识和对购买力变化的认知非常重要。在国内，计算回报率时，往往将银行利率 （认定为安全利率）加一个风险调整值作为回报率，显得过于简单，没有考虑不同类型，不同地区，不同时期，不同抵押贷款模式的物业有不同的回报率。这样就出现，不同类型的物业，如住宅和酒店，不同地区的物业，如广州和北京，不同时期的物业，如 1999年和2002年，在用收益法评估时，在不同的估价报告中使用相同的回报率，容易造成不同地区的投资者对市场的误解，或者盲目投资，或者被虚高的回报率吓退。

三、收益率（R）

在美国不动产估价中，收益率（R）是用于直接资本化法中的回报率。直接资本化法是以收益率将单一年度收益期望值转化成不动产价值的方法。它可以用来折现潜在总收益，有效总收益，净经营收益或税前现金流量。收益率是单一年度的收益与其房地产价值的比率，是静态指标。一般以第一年度的收益除以价值来计算，也可以用各年平均收益作为代表性年收益来计算。应用收益率可以一步计算出不动产价值。已知标的不动产的年收益和收益率，即：价值=收益／收益率收益率分为综合资本化率、期末资本化率、自有资金资本化率、抵押贷款资本化率（抵押贷款常数）、建筑物资本化率、土地资本化率。这些比率之间存在着内在的联系，其中，最基本的比率是综合资本化率。

1.综合资本化率。综合资本化率（Ro）是房地产单一年度净经营收益期望值与房地产总价值或总价格的比率。净经营收益是房地产的有效总收益扣除经营费用后，但未扣除贷款本息偿还额及帐面折旧额的余额。

计算综合资本化率的方法有：市场抽取法，投资组合法（包括抵押贷款与自有资金组合和土地与建筑物组合两种）和债务保障公式，也可以从有效总收益乘数中求算。

市场抽取法要求市场发育良好，相同类型物业的销售资料充足。在用这种方法计算Ro时，要求比较案例的与标的不动产具有相似性，否则要对存在的差异进行修正。估价师要搜集每宗比较案例的售价，收益，费用，融资条件，销售时的市场条件，产权情况，风险状况。确定每宗比较案例应按照相同的计算方式计算净经营收益。例如，比较案例的净租金每年上涨3%，综合资本化率是10%，标的不动产的净租金每年上涨2%，虽然二者在其他条件上具有相似性，但标的不动产不能以10%作为它的综合资本化率，必须进行修正，后者的 Ro要比前者的Ro高。又如，比较案例为一宗旧物业，购买时的Ro为10%，但在2年内需要重新装修，标的不动产为刚竣工的新物业，虽然二者在同一区位，交易时间接近，收益但由于后者不需要从经营费用中扣除装修费用，故不能用前者作为后者的综合资本化率，应该进行修正，标的不动产的R.应该低于10%.应用市场提取法计算综合资本化率的具体步骤是：第一步，估价师收集与标的案例具有可比性的比较案例，列出它们的售价，租金标准，费用，融资条件，市场状况，销售时间，产权状况等资料。

第二步，估价师利用比较案例的资料，计算出每宗案例的净经营收益，然后将具有可比性的每宗比较案例的净经营收益除以售价，可以得到每宗不动产的综合资本化率，并形成一个综合资本化率取值范围。

第三步，估价师确定标的不动产的综合资本化率。可以根据其与比较案例的可比性，在比较案例估算出来的综合资本化率一定的范围内进行休整，在根据估价师的经验判断而形成。

投资组合法也是计算综合资本化率的方法，一般可以分为两种组合，即土地与建筑物组合和抵押贷款与自有资金组合。在上个世纪中期以前，人们将不动产划分为土地和建筑物两种投资成分。在估价中，由于贷款利率较低，资本投资收益稳定，估价师一般不考虑融资的问题和资本收益，仅使用实体剩余法分别计算土地的资本化率和建筑物的资本化率。1959年，埃尔伍得对收益资本化法作出了重要的贡献，他在估价中引进了“不动产总价值必须反映抵押贷款价值及自有资金价值”的观念，即在估价中，不仅要分析土地和建筑物的价值，也要分析抵押贷款和自有资金的价值，分别计算他们的资本化率 （即抵押贷款常数和自有资金资本率），以此来表达放款人和自有资金投资者的对投资的收益的判断。这主要是由于通货膨胀和不动产价值实质增值已经超过了建筑物实体折旧对不动产价值的影响，以及不动产投资者投资行为日益复杂，收益流量不稳定，短期投资增多等因素形成的。

2.土地资本化率和建筑物资本化率在投资组合技术中，应用到土地资本化率和建筑物资本化率两个技术指标。土地与建筑物组合计算综合资本化率的公式是：Ro=L.RL+B.RB其中：L表示土地价值占整个不动产价值的百分比B表示建筑物价值占整个不动产价值的百分比RL表示土地的资本化率RB表示建筑物的资本化率土地资本化率是土地的年净经营收益与土地价值的比率，建筑物资本化率是建筑物的净经营收益与建筑物价值的比率。土地资本化率和建筑物资本化率可以从市场资料中应用市场提取法计算出来。在建筑物剩余法中，使用土地资本化率，建筑物资本化率和其他资料可以计算建筑物价值，将其与已知的土地价值相加，得到整个不动产价值。这种剩余法应用范围非常有限，可以应用到不动产（指建筑物折旧）有大量累计折旧的情况下计算不动产价值的估价目的。也可以用来直接衡量建筑物对整个不动产价值的贡献度。

3.抵押贷款常数和白有资金资本化率抵押贷款常数和自有资金资本化率应用在投资组合技术中计算综合资本化率，抵押贷款与白有资金组合公式是：Ro=M.RM+E.RM其中：M表示贷款价值比，是贷款占不动产总投资的百分比RM表示抵押贷款常数E表示自有资金占不动产投资的百分比RM表示白有资金资本化率抵押贷款常数是每年的本金和利息偿还额之和与抵押贷款本金总额的比率。它是放款者所要求的放款的利率报酬。自有资金资本化率是不动产年度税前现金流量与自有资金总额的比率。自有资金资本化率可以从充足的市场资料的比较实例中计算出来的，即由每一个比较案例的年度税前现金流量除以自有资金总额得到。年度税前现金流量通常是不动产持有期第一年的预期现金流量。自有资金资本化率是用来资本化自有资金的收益。

已知自有资金资本化率和抵押贷款利率，以及抵押贷款总额等资料，应用自有资金剩余法可以计算出自有资金的剩余收益，它对于分析新开发的不动产的绝对所有权（或称为不动产的完全所有权权益，他不受其他任何权利的支配，仅受政府课税，不动产征收的限制）收益，或者评估受特定抵押贷款限制的不动产的自有资金收益。

4.期初资本化率和期末资本化率期初资本化率是不动产被购入第1年的净经营收益与不动产现值的比率。期末资本化率是用来估计不动产期末出售价值的综合资本化率，它高于平均综合资本化率和期初资本化率，这是因为在不动产持有期期末，建筑物的经济寿命已减少，获得经收益的风险较高的原因。

四、报酬率（Y）

在美国《不动产估价》一书中，报酬率是应用在报酬资本化法中的回报率。报酬资本化法是以报酬率将不动产各期未来利益包括不动产持有期末出售价值分别折现，使未来收益转换为现值的方法。它通过预测不动产持有期的未来各期利益，利用贴现现金流量公式（DCF）（以一个折现率将未来预期现金流量转换成现值）或不动产模型分析（根据不同的年金收益模式），将利益转换为现值，模拟典型投资者的期望和假设。根据这个方法分析不动产投资，投资者可以知道，投资某一不动产是否可以得到投资者要求的利润或报酬水平，即满意的资本报酬和完全的资本返还。它是一个动态过程。

报酬率是资本的回报率，通常以年复利百分率来表示。它是将估价标的持有期内各期预期收益（包括每期收益和投资结束时的出售价值），折现为各期收益现值的比率。它可以分为利息率（名义利率、实际利率）、综合报酬率和自有资金报酬率。报酬率不仅考虑所有的不动产期望利益，也包括不动产在投资结束时的出售价值。折现率实际上是用于报酬资本化法中的一种报酬率。综合报酬率和自有资金报酬率都是房地产估价定的内部报酬率。报酬率是动态指标。

（一）如何确定贴现现金流量分析中的报酬率由于计算机的广泛使用，贴现现金流量分析（DCF）被用于报酬资本化法中来估计不动产的投资价值。贴现率或报酬率的确定，成为DCF的关键。与直接资本化法从过去的比较案例中确定收益率不同，确定报酬率更着眼于比较案例中投资者对未来的期望。估价师可以通过与比较案例的交易双方面谈，了解比较案例投资者对未来收益的期望和态度，得到比较案例的预期报酬率，然后直接确认标的不动产的投资期望值，或者通过估计比较案例的收益期望值和出售价值，间接推算出期望的报酬率。在DCF中，同一个持有期内不同的时段，因为存在不同的风险，所以应该用不同的报酬率以反映未来的收益情况。当然，采用单一的报酬率贴现全部收益或采用不同的报酬率贴现不同的收益，要取决于在市场上的投资者的行为。

（二）收益模型或不动产模型中报酬率与收益率的关系收益模型或不动产模型是美国不动产估价中预测投资者收益的特殊公式或模型。在应用收益模型时，比应用DCF公式需要更少的假设和数据资料。

1.收益模型中的报酬率。由于不动产每一期收益存在不同的变动规律，因此报酬率和收益率会发生变化。在有些情况下，如不动产在一定的持有期内有固定的净经营收益，在持有期末以原购入时的价格出售，此时的贴现率或报酬率等于综合收益率。而有些情况下，如投资者在不动产持有期内每年获得固定收益流量，资本综合报酬率固定，投资结束时不动产价值为零，也就是说不动产的资本报酬和资本返还包含在每一期的固定收益流量中，此时的综合收益率等于综合报酬率与偿债基金因子（偿债基金因子是1元以复利计算本利之和的倒数，1／Sn=1／（1+i）n）之和。即：Ro=Yo+1／Sn这个公式被称为英伍德条件，Yo代表投资资本的资本报酬，1／Sn代表资本返还。其中此时的偿债基金因子是采用综合报酬率Yo作为贴现率i计算的。

如果1／Sn=1／（1+i）n中的 i是采用安全利率作为贴现率i计算的，则此时的Ro=Yo+1／Sn被称为霍斯科尔德条件。安全利率一般采用保险储蓄存款或政府债券的主要通行利率，低于投资者的投资资本的综合报酬率。这时的综合报酬率被称为投机利率。由霍斯科尔德条件算出的综合资本化率（也被称为霍斯科尔德资本化率）要高于由英伍德条件算出的综合资本化率，因此，再依据直接资本化法公式（价值=净经营收益／综合资本化率Ro）评估出的不动产价值也比较低。霍斯科尔德条件应用范围很窄，主要用于消耗性资产评估，如矿山，租赁设备和动产。

2.不动产模型中的收益率和报酬率。

不动产投资者往往希望最终的不动产投资收益包含着不动产增值，即期望全部的报酬率高于收益率，如综合资本化率。报酬率是一个包含任何不动产增值的完全指标。报酬率与收益率之间的关系公式是：Y=R+A其中Y是报酬率，R是收益率，A是反映收益与价值变化的调整率。

（三）综合报酬率，自有资金报酬率和利率的概念综合报酬率Yo是全部投入资本的报酬率。它考虑了在不动产持有期内收益的变动，也考虑了在投资结束时出售价值的变动。它不需要考虑贷款融资的影响，是在假设没有融资购买情况下计算出来的。综合报酬率可以视为贷款和自有资金组合的报酬率，观念上是自有资金报酬率和抵押贷款报酬率（或抵押贷款利率）的加权平均。