房产宏观政策范文

导语：如何才能写好一篇房产宏观政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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【关键词】预期理论 房地产 宏观政策 影响效果

近年来，房价上涨问题严重，房地产泡沫经济突出，其市场发展趋势扑朔迷离。国家未来引导房地产经济向稳定方向发展出台了一系列的宏观调控政策，但是并没有起到预期效果，房价反而越调越长，严重制约着房产经济的发展。事实上，政府在宏观调控过程中宏观调控政策效果的与政策问题的特性和政策本身等因素有着重要的联系，另外社会心理预期也是影响其效果的因素之一，政府应该在预期理论下分析宏观政策，以便更好的引导房产经济的发展。

一、我国房地产调控政策总体分析

改革开放以后我国房地产经济迅速发展，促进国民经济的发展，极大的带动人民群众生活质量的提高。与此同时房价上涨过快、城市开发规模过大等问题也不断凸显，阻碍我国经济的发展。国家政府为了解决这类问题，实施持续性的宏观调控，期望能够通过宏观政策引导房产经济健康发展，但是事与愿违，宏观政策并没有起到预期的效果，房价问题仍然制约着房产经济的发展。

比如2006-2007年中央政府出台了十多个文件对房地产土地供应、金融财政、商品房供应与需求等方面进行调整，但是仍然没能抑制住房价上涨的趋势。直到2007年9月中央人民银行房产信贷管理通知，规定两套房贷首付不利提高40%以上，同时将房贷利率提高1.1倍，降低了人们购买预期，抑制房产总体需求，这一政策的出台使房价首次出现下跌。房地产政策改变了人们对未来市场的上涨预期，抑制投资投机需求，同时也推迟了刚性需求购买，再加上社会大环境的影响，房价出现迅速下跌。2008年未来应对经济危机对市场经济带来的影响，央行4次下调存贷款基本利率、首付款比例下调至20%、住房贷款享受7折优惠等，刺激房地产经济的发展，一时间房价出现飞速上涨。2010年未来一直房价问题，政府有相应的出台一些政策，但是并没有起到相应的效果。国家对房地产调控一再失控，国务院开始细化政策细节，加大调控力度，2011年房价逐渐走向下行通道。

二、预期理论下房地产宏观政策的影响效果

在实际经济运行中，预期理论认为房产市场存在严重的信息不对称问题，市场消费主体掌握的信息较少，不能有效的判断房产经济发展趋势们产生盲目投资行为。其次理性预期是建立在异性经济结构基础上而形成的但是我国房产市场结构不成熟，消费者难以对其做出理性预期，另外我国房产市场消费主体比较多，行业发展、宏观政策变化程度比较大，消费者难以获取准确的信息。

（一）开发商预期对政策的影响效果

比如在经济发展萧条下，政府为了救市会出台有些政策刺激房地产经济的发展，救市政策实施前期对开发商预期产生5%显著性水平下的负向影响，而后对开发商预期产生正向影响。这主要是因为政策公布当期，开发商预期可能受宏观环境影响导致政策没有起到效果，经过一段时间的沉淀，政策逐渐生效，开发商预期好转。

（二）消费者政策效果的影响

比如2008年救市政策和2010年的限购政策，救市政策实施当期对消费者预期具有反作用，消费者购房愿望降低，因为这一阶段宏观经济环境影响购房者预期，救市政策还没有发挥其良好作用，只有在实施一段时间后，购房者才会看出房产市场的好处，提高购买欲望。而在限购政策影响下，不管是限购当期还是限购发生期与滞后期，均会对消费者的心理预期产生负影响，降低了消费者购房意愿，房价下跌。

通过以上分析，发现公众预期是影响房价的主要因素，而公众预期的不稳定增加了政策调控的难度，所以政府出台政策时一定要准确、快速、全面，为公众预期提供保障;消费者在估算预期时准理性预期是一种比较好的预期方法，能够解决信息不全、不对称的问题，为消费者提供更加全面的信息，提高其预期准确率;房价与预期之间是正相关的关系，是各项影响因素中最敏感的因素，政府在实施政策后，如果没有达到预期效果，要认真分析其原因，以便更好的实施宏观政策调控，促进房产经济健康发展。

结语：总之，我国房地产经济瞬息万变，要想使其健康、稳定发展，国家必须实施相关的宏观调控，出台一些对当期房产经济发展有用的政策，政策的实施要全面、快速，还要具有长远的目光，不能仅仅使用一些短期政策，否则很难提高消费者预期，导致盲目投资的出现，不利于房地产经济的发展。

参考文献：

[1]薛志勇.基于预期理论的房地产宏观政策效果的影响分析[D].中国科学技术大学，2012.

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我国的房地产行业经过多年的发展已经逐渐的趋于理性和成熟了，以往的暴力营销时代已经过时了，而面对当前日益激烈的市场竞争情况，取得更加可观的效益，就要改善与当今时展不相适应的营销手段，采取符合时代特征，具有时代意义的新型的营销理念和营销策略，牢牢的抓住消费者的需求，将房地产销售与劳动者的实际需求紧紧的结合起来，这样才能够帮助房地产行业解决新时期的新问题。

一、宏观调控政策对房地产的影响

第一，在营销中多以消费者为中心。近年来，我国房地产行业迅速发展，房价越来越高，虽然拉动了我国经济的发展，但实际上却给很多消费者带来了很大的困扰。所以，当我国的房价过高时，国家就要通过一些降温的政策，如提高税收，降低贷款等形式进行矛盾缓解。而在这种情况下房地产商的经济获取只能通过卖房数量的途径来实现，所以房地产公司的销售政策多会以消费者为中心，投消费者所好，为消费者提供更多的利益，从而促成房屋销售。

第二，促使房地产营销的手段多样化。我国政府在很多领域都要实施宏观调控的政策，而政府宏观调控政策的介入，使房地产商必须要通过自身政策和机制的转变来实现经济效益的获取，以自己为利益中心的营销理念已经无法适应当前市场的需求了。因此，在宏观调控政策下，房地产企业必须要转变自身陈旧的营销理念，建立起以客户为中心，为客户服务的新型的、多样化的营销策略，提升自身的销售业绩，促进房地产行业的健康发展。

二、宏观调控政策下房地产营销的策略

（一）紧跟时代步伐，创新营销理念

随着房地产行业竞争的不断激烈，传统的以产品为销售核心的单一性的销售理念已经无法适应现代社会的发展需求了。因此，在宏观调控政策下，房地产企业要将营销理念向着全面营销，尤其是以消费者为中心的地产营销方面转变。目前，我国房地产行业已经进入了以需求为导向的阶段了，在房产销售过程中既要注重产生的质量和价格，也要保证销售过程满足社会各阶层消费者的需求，从而提升房产企业的市场竞争力[1]。同时，房地产企业要充分分析消费者的多样化和差异化需求，以此来帮助消费者定位市场、细化市场，从而提升房地产销售的业绩和水平。

（二）结合消费者利益，注重体验营销

随着经济的发展和消费者需求的日常多样化，体验营销逐渐进入了各行各业中，房地产作为以消费者服务为核心的企业，也应该提高对体验营销的重视，利用体验营销的可感知性，为房地产企业带来更多的机遇和利益。首先，房地产行业要充分的结合消费者的利益需求，对消费者的心理进行充分的分析，以满足消费者的预期需求；其次，体验营销不是单阶段的，而应该是全过程的，所以房地产企业要保证硬件和软件都符合消费者的体验需求和偏好。

（三）提升企业竞争力，建立自主品牌

品牌是企业长期经营和积累的结果，也是提高企业竞争力的重要形式，所以企业必须要建立自主品牌，并加大品牌的占有率，以此来为企业创造更多的财富。

首先，要保持品牌策略的一致性。一个品牌，尤其是一个有竞争力的品牌要具有长期一致性的品牌策略，也可以说品牌策略是不能朝令夕改的。因为其是传达品牌竞争力和核心力的主要途径，这样才能够强化公众对品牌形象的认识，从而将自己的品牌特色突显出来。

其次，开展品牌推广的活动。品牌推广和促销活动能够提升品牌的知名度和竞争力，从而使企业的自主品牌在市场经济中具有更强的竞争力。

（四）利用互联网技术，实施网络营销

信息时代下，互联网技术逐渐被应用到社会各领域当中，房地产行业的市场营销也应该利用网络技术，进行网络营销。

首先，建立网络资源数据库。信息技术的发展，计算机网络技术已经家喻户晓了，很多消费者为了方便购房，通常会到网络上进行提前的了解和选择。所以，房地产企业也应该建立较为完善的网络资源数据库，将潜在的购买者的信息和数据进行汇总，为销售者卖房提供便利，同时消费者也可以通过数据库来了解房屋资源的信息，从而为消费者房屋购买提供更多的选择性[2]。

其次，开展网络调研。计算机网络技术的应用，有利于房地产企业进行网络调研，然后进行数据信息的反馈，之后借助网络调研，能够充分的了解消费者的需求和喜好，这样有利于房地产商为消费者提供针对性的服务，也有利于为产品的研发提供坚实的基础。

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【关键词】房地产业 房地产税 宏观调控 规制俘获

2003年以来，我国房地产业房屋销售价格持续上涨引起全社会的关注，房价调控问题不仅关乎百姓利益，而且事关国家经济发展大局。尽管中央政府连续两轮加大宏观调控力度，但房价问题依旧突出。税收作为政府最重要的宏观调控手段之一，对房地产业具有极其重要的影响。本文从房地产税收种类及其作用入手，探讨近年来税收政策的调整及其效果。

一、房地产税收种类及其作用

房地产税收贯穿房地产的生产开发、保有使用和转移处置等各个环节，具有强制性、无偿性和固定性的特点，制约着房地产开发商的投资盈利水平和消费者的支出水平。目前房地产税收主要包括房地产保有税、房地产所得税及房地产取得税。

1、房地产保有税。房地产保有税收对拥有房地产所有权的所有人或占有人征收，一般依据房地产的存在形态――土地、房产和房地合一的不动产来设置。目前我国房地产保有税收主要包括地价税、房产税和闲置土地税。房地产保有税通过三个途径影响房价：具有使房价降低相当于保有税现值部分的效果；促进房地产有效利用所带来的效果；有效防止房地产泡沫的产生。投机房地产资金的获利空间要么被税收成本挤压，要么被持有成本消耗，保有税负可明显降低房地产作为资产的投机的有利性，有效阻止房地产投机需求。

2、房地产所得税。房地产所得税是对经营、交易房地产的自然人或法人就其所得或增值收益征税。目前该税种包括公司所得税、个人所得税、土地增值税等。

3、房地产取得税。房地产取得税收对取得土地、房产所有权的人征收。目前我国房地产取得税包括农地占用税、契税、遗产与赠与税等。政府征收房地产取得税，旨在通过加大流转环节的税赋增大炒房成本，压缩获利空间，抑制投机炒作。

二、我国房地产税收政策动态

1、对房地产开发环节的税收调整，合理引导投资导向。2005年7月1日，国家税务总局、财政部联合国土资源部发出关于加强土地税收管理的通知，强调要进一步强化城镇土地使用税、土地增值税、契税和耕地占用税的管理。要求各级国土资源管理部门在办理土地使用权权属登记时，应按照《中华人民共和国契税暂行条例》、《中华人民共和国土地增值税暂行条例》的规定，在纳税人出具完税（或减免税）凭证后，再办理土地登记手续；对于未出具完税（或减免税）凭证的，不予办理相关的手续。2006年1月1日，《国家税务总局关于房地产开发业务征收企业所得税问题的通知》开始执行，对预售收入的预计营业利润率做了适当调整；对转借款发生的利息支出税前扣除问题实行新规定；增加对开发产品成本、费用的扣除项目；明确合作建房的所得税税务处理问题；对新办房地产企业减免税做了限制；对新办房地产开发企业发生的广告费、业务宣传费和业务招待费税前扣除做出新规定；规定了开发产品的完工标准及开发产品完工后“计税成本”结算的一般原则；对房地产企业所得税征管方式提出了新要求。此次《通知》最大的调整是将预售收入的预计营业利润率修改为预计计税毛利率，比例由15%提至20%；按开发项目的性质将开发产品区分为经济适用房和非经济适用房，以销售房地产开发产品为主的企业不得享受新办企业的税收优惠。2006年5月17日国务院常务会议提出了针对房地产价格过快上涨的六条要求（简称“国六条”），国家税务总局了《关于加强住房营业税征收管理有关问题的通知》，再次强调利用营业税的手段对房地产价格进行调节。

“一费二税”开启了2007年房地产调控的新局面。2007年1月1日《关于修改中华人民共和国城乡土地使用税暂行条例的决定》规定将从2007年1月1日起，将城镇土地使用税每平方米年税额在原《条例》规定的基础上提高2倍，新增建设用地土地有偿使用费提高1倍；将外商投资企业和外国企业（以下简称外资企业）纳入城镇土地使用税的征税范围。同月中旬，国家税务总局《关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》，要求从2月起正式向房地产开发企业征收30%～60%不等的土地增值税，土地增值税由“预征制”走向“清算制”。政府希望能够限制更多资金进入到房地产市场；同时对开发项目的明确划分也显示出调控针对住房供应结构的引导。综合来看，是收紧了对房地产的政策优惠。

2、对房地产交易环节的税收调整，控制和引导需求。

（1）营业税。2005年6月1日，国家税务总局、财政部、建设部下发《关于加强房地产税收管理的通知》规定个人将购买不足2年的住房对外销售的应全额征收营业税；按实际缴纳营业税的5%征收城市维护建设税；按实际缴纳营业税的3%征收教育费附加。个人将购买超过2年（含2年）的符合当地公布的普遍住房标准的住房对外销售，免征营业税、城市维护建设税、教育费附加。对个人购买的非普通住房超过2年（含2年）对外销售的，按其售房收入减去购买房屋价款后的差额缴纳营业税。2006年5月30日《国家税务总局关于加强住房营业税征收管理的通知》强调：2006年6月1日后，对转让购买不足5年的住房全额征税，而转让购买超过5年（含5年）的普通住房免征营业税。这一政策导向对于普通住宅和非普通住宅的转让在营业税缴纳上体现差别，同时对投机性住房交易是一种遏制。

（2）个人所得税。在2006年8月1日《国家税务总局关于个人住房转让所得征收个人所得税有关问题的通知》中，强调对住房转让所得征收个人所得税时以实际成交价格转让收入，允许从其转让收入中减除房屋原值、转让住房过程中缴纳的税金及有关合理费用，按照“财产转让所得”项目缴纳个人所得税。征收方式上由自行申报纳税调整为主管税务机关在房产交易场所设置征收窗口，个人所得税与转让环节应缴纳的营业税及其附加、契税等税捆绑办理。“转让个人自用5年以上，并且是家庭唯一生活用房取得的所得，免征”体现对商业性投机买卖和自用消费性买卖房地产的区别调控。

三、税收政策调控的效果

2005年以来的房地产税收政策调整给房地产业带来了一定影响，但从房地产价格指数来看，政府税收调整对房地产业的价格控制效果并不显著。图1是2003年第一季度至2007年第二季度的房地产价格指数，因为指数为环比数据，故要对其进行处理还原。按照通常的做法，以2003 年为基期并假定2003年各季度间价格指数反映各季度间实际价格变动。其后各季度数据以上年值为100，乘以当期价格指数并假定调整后的价格指数反映了价格变化情况，原始数据和调整后的数据均见下图。从图1可见，房地产价格从2003年第一季度开始便呈上涨趋势，而且这种趋势并没有得到改观，房地产税收政策并没有遏制价格持续上涨的趋势。

造成房地产价格持续上涨的原因是多方面的，主要包括以下几个方面。

1、税率偏低，影响甚微。房地产税收占房地产开发成本比例相对较小（不到10%），对于房地产高达40%以上利润空间而言微不足道。房地产业超额垄断利润造成大量资金进入房地产业，削弱了政府通过税收调整合理引导投资的初衷。

2、行业垄断给房地产开发商转移赋税的机会。垄断使房地产商将增加的税赋轻易转嫁给消费者，造成房价上涨。政府对房地产开发商实行税收调控是由卖方完全承担所有的税赋为前提，但房地产业的垄断性造成流转环节征税很容易通过计入价格而转嫁消费者。事实证明，流转环节税赋增加后，售房者的交易成本非常容易转嫁给消费者，对卖房者却不会产生太大影响。

3、房地产“利益联盟”中央税收规制。对于房价持续上涨的动因，固然有经济发展、城市化进程加快等合理因素，但从分享房价上涨好处的“利益联盟”来看，作为一个重要的获利群体，在房地产热和房价上涨的背后，地方政府不可避免地产生短期化思想，背离了中央政府宏观调控的初衷。另一方面，地方政府通过另外的机制影响中央税收规制政策的走向，降低了房地产税收规制效果。

4、税收的时滞性。税收作为国家宏观调控体系中的重要工具，对于实现国家宏观调控关于总量平衡与结构优化的目标都有一定作用，但税收不论在调节总量还是在调节结构上都存在一定的时滞，包括认识时滞、执行时滞与反应时滞，造成调节效果不显著。我国房地产税种繁复、征收环节多，存在重复征税和多层次收费现象，成为导致商品房房价居高不下的原因之一。

现行税制结构的一个明显特点就是保有环节税负偏轻，流转环节税负偏重，房地产税主要集中在开发、建设、转让等流转环节，多为流转税种，而流转税为间接税。根据税收转嫁的一般规律，流转环节税收转嫁容易发生，而保有环节不易发生税收转嫁，因此我国房地产税种结构使得税负转嫁极易产生。我国房地产市场属于垄断性行业，更易发生税负转嫁。

四、结论与建议

1、改革房地产税收体系的有关税种。对我国现行的土地税法及规范性法律文件进行整合，科学设置税种、税率，并注意与其他土地法律法规衔接配套。参考国际物业税的特点，开征统一规范的物业税，将现行的城镇土地使用税、房产税、城市房地产税合并，转化为在房产保有阶段统一收取的物业税。

2、调整房地产税收体系中的税率。目前房地产税收以比例税率为主，这已经体现出一定弊端。可以借鉴个人所得税的经验，采用超额累进税率来计征。

3、正确处理税、租、费的关系。完善土地税、租、费立法，将合理且具有准税收性质的收费并入税收体系，取消不合理的收费。优化征收环境，实行统一的房地产征税制度，建立有利于房地产市场健康发展的房地产税收体系。

4、处理好中央政府和地方政府的税收关系。地方政府为保证财政收入的重要来源及本地区的经济发展和“政绩”形象，必然会在一定程度上与中央政府的调控政策间存在偏差，因而处理好地方政府和中央政府的税收关系也是完善房地产税收的重要方面。

【参考文献】

[1] 常丽：我国房地产税制的完善对策[J].东北财经大学学报，2008（1）.

[2] 董鸿波、李倩：房地产税收转嫁及其对房地产价格的影响[J].哈尔滨市委党校学报，2007（1）.

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[关键词] 当前宏观经济 经济周期 房地产

我国房地产从2000年前所未有的繁荣阶段,到2005年、2006年通过宏观调控抑制房地产的价格上涨过快,随后2007年价格再次较快上涨,再到由于金融危机的影响带来的2008年价格开始明显下降,都显示出房地产经济周期与宏观经济波动的关系日益紧密。

因此,进一步研究我国房地产经济周期波动主要由哪些因素影响,房地产价格波动对宏观经济中的社会总消费与总投资有什么影响,应如何进行宏观调控,具有一定的现实意义与理论价值。

一、20世纪90年代以来中国宏观经济调控的阶段分析

20世纪90年代以来,中国宏观经济出现了三次较大起伏,随之经历了三次时间集中、规模和力度较大的宏观调控,这三轮宏观调控都比较主动地采用了间接的经济手段。

1.1993年～1996年的紧缩性宏观调控

针对1992年的经济过热,从1993年起实施的紧缩性的宏观调控,在初期采取较多直接行政操作方式,以治理当时混乱的金融秩序。

2.1998年～2002年以扩大内需为主的扩张性宏观调控

针对1997年经济偏冷,从1998年开始实施扩张性的宏观调控,更多地采取扩张性的积极财政政策和稳健的货币政策,同时采取了必要的行政手段和组织措施,解决了扩大社会总需求的问题。

3.2003年以来的中性宏观调控

针对2003年经济运行中又出现的一些新的不稳定、不健康因素,从2004年开始实施的中性宏观调控,政府果断做出了加强和改善宏观调控的决策,在手段的运用上讲究综合性,动手早,见效快,未雨绸缪。

二、当前中国宏观经济形势分析

自2002年以来,中国一直处于经济周期的上升阶段,并且经历了持续六年的经济繁荣期。2002年至2007年,中国的GDP增长率分别为9.1%、10%、10.1%、10.4%、11.1%和11.4%,年度间的平均波幅很小。2007年,中国GDP达到24.66万亿元,比2002年增长65.5%,从世界第六位上升到第四位,但这种经济持续快速增长的背后也存在着一些隐忧。

1.物价总水平逐步摆脱了20世纪90年代末以来保持低速增长的趋势,出现了较大幅度的反弹和上升

2002年至2006年,居民消费物价指数(CPI)分别为-0.8%、1.2%、3.9%、1.8%、1.5%,而到2007年,CPI上升幅度达到4.8%。进入2008年,CPI进一步创新高,由农产品和食品引发的价格上涨,逐渐向其他商品和生产资料领域扩散,以致许多学者作出这样的判断:中国存在着由结构性价格上涨走向全面通货膨胀的巨大风险。

2.投资增长持续偏快,推动中国经济过热增长

2002年至2006年,全社会固定资产投资增长速度分别达到16.9%、27.7%、26.6%、23.9%、24.8%。对宏观经济而言,投资需求是一把“双刃剑”,一方面有助于拉动经济走出萧条实现持续增长;另一方面,过度的投资冲动也很容易推动经济走向过热。

3.信贷规模扩张,流动性过剩问题突出

与经济高速增长,与投资扩张相伴生的,则是不断扩张的信贷规模及日益突出的流动性过剩问题。从中国的信用扩张周期来看,2000年以后,银行信用系统逐步摆脱了1997年金融危机所造成的紧缩局面,而处于一个持续扩张的时期。2000年,代表社会信用总量的广义货币M2增长率为10%,此后M2的增速不断加快,到2005年上升至21.1%。尽管近年来,M2增速有所放缓,但仍处于高位运行状态。

4.房地产和资产价格上涨孕育了巨大的经济泡沫与经济风险

房地产与股票价格膨胀产生的偏离经济基本面的资产泡沫,导致居民存款从银行搬家,流入房市和股市,不仅增加了货币供应量,吹大了资产泡沫,加重了通货膨胀,而且孕育了资产泡沫崩溃后经济剧烈收缩重组的巨大风险。

5.来自国际收支双顺差的压力与困境

近年来,中国的国际收支顺差以每年约2000亿美元的速度增加,到2007年底,外汇储备已经超过1.5万亿美元。长期的国际收支双顺差对中国的宏观经济带来了一些不利影响,如中国日益成为贸易保护主义和反倾销实施的对象;人民币升值的压力不断增大;大量国际投机性资本流入中国的资本市场和房地产市场等。这些都对经济过热和结构失衡,起到推波助澜的作用。

6.国际经济风险对中国宏观经济运行的不利影响逐步显现

除了国际原油、农产品价格持续走高推动国内生产成本和物价上涨外,2007年3月美国发生的次贷危机逐步拉开了美国经济衰退的序幕。国际经济环境恶化不仅对中国未来的出口贸易产生不利影响,而且也在一定程度上削弱了中国宏观调控政策的独立性与有效性,特别是美国为刺激经济所采取的扩张性宏观经济政策,有可能部分抵消或削弱中国紧缩性宏观经济政策的逆周期调节效应。

三、我国房地产经济周期的波动和影响因素

事实证明,由于宏观经济发展波动性以及房地产业内在的多种经济因素的影响,房地产业的发展呈现出周期性的特征。从第一次经济危机开始,到第二次经济危机爆发之间,定义为一个经济周期。每个经济周期都会经历繁荣、衰退、萧条和复苏四个阶段。

1.我国房地产经济周期的波动

我国房地产业发展经历了一个从萌芽起步到不断发展壮大的过程,这个增长过程不是平稳的而是波动性的,发展至今,大致经历了四个周期:1981～1983年的第一轮周期;1984～1990年的第二轮周期;1991～1996年的第三轮周期;1997年开始至今的第四轮周期。

比较这四轮周期可以发现中国房地产周期的表现形式在发生着明显的变化:周期的长度在增加,波动幅度在减小,衰退与扩张的时间比在减少。可以判断,未来中国房地产周期除了延续这一趋势外,还将表现为周期每一阶段的变动将呈波浪式,且变化越来越无规律性。中国房地产业的发展是改革开放和市场经济发展的产物,尤其是住房制度体制改革推动的结果。

从20世纪80年代初开始,我国房地产业发展已经经历了三个周期,目前正处在第四个周期。房地产业的快速发展引发了不少经济和社会问题,出于对房地产发展过热的担心,国家为此出台了一系列宏观调控政策。房地产业发展中出现的过热现象,实际是其发展周期波动规律的表现。研究导致房地产周期波动的原因及政府应采取的宏观调控措施,对于房地产业可持续发展意义重大。

2.影响房地产周期波动的因素

分为内生因素和外生因素,内生因素在本质上决定着房地产周期波动的周期性和持续性,外生因素则是波动的初始原因或初始推动力。

(1)内生因素主要包括房地产供求和房地产投资。房地产需求与供给。价格、收入、政策以及预期的变动都会使房地产需求总量受到影响继而发生变化与此同时,房地产供给总量也会在技术、劳动、资金管理等条件变化的影响下不断发生扩张或收缩的变化。只有房地产供给和需求在总量和结构同时平衡的情况下,房地产经济才能持续快速发展;供求总量和结构任何一方面出现严重失衡,房地产经济就需要进行调整,继而引发房地产经济的波动。

房地产投资。进行房地产投资决策时,房地产投资利润率是需要被考虑的重要指标。利润率通过引导房地产的投资走向扩张或收缩,对房地产周期的波动产生重要影响。房地产投资波动常被看作是房地产周期的引擎。

(2)外生因素包括有直接影响的政策因素、有间接影响的社会经济与技术因素。有直接影响的政策因素。指与房地产业密切相关、敏感程度较大的财政政策、货币政策、投资政策、产业政策、经济体制改革政策等。这些具有明显周期性质的宏观政策因素,在短期内对房地产经济运行状况的影响是较为显著的。

有间接影响的社会经济与技术因素。房地产业发展水平与国民经济增长率高度正相关,宏观经济增长率越高,房地产业发展速度越快;在经济发展的不同阶段,房地产业的发展水平有所区别。此外,技术革命、产业结构变化、体制变迁等都会对房地产业的发展造成冲击,影响房地产周期波动。

(3)随机因素,指地震、洪水等自然灾害,战争、等社会突发因素,以及不可预测的因素如科学技术的根本变革等。这些因素对房地产波动有突然、直接、猛烈的影响,这些影响一般是短期的,但有时也会持续很长时间。

3.对我国房地产业宏观调控的建议

目前关于我国房地产业发展周期所处阶段的看法主要存在以下两种观点:未到波峰或者没有过热、已到波峰或者已经过热。笔者认为这两种观点都有失偏颇,房地产业发展长周期还包含一些短周期,我国的城市化进程还远远没有结束,房地产业在发展过程中周期性波动是很自然的经济现象,这些周期性波动都在可控的范围。政府可以采取措施对房地产业进行宏观调控,防止房地产业出现大幅度波动。

(1)在加强周期性规律研究的基础上,正确判断房地产业发展周期所处阶段。在现实经济生活中,一般可以通过房地产投资量的增减、产业增长率的高低、房价的涨跌和市场交易的旺盛等主要指标来分析和衡量房地产业的周期波动,评判房地产业发展周期所处阶段。为此,应加强房地产周期的研究,积累经验,建立房地产周期运行的监控指标体系,为正确评判房地产业发展周期所处阶段提供科学的依据。判断正确与否,是实施反周期策略的前提。

(2)采取反周期策略,预先采取措施,避免大起大落引起的强烈震荡。当前,房地产业在我国经济发展中的作用越来越大。未来几年,扩大内需仍是我国一项基本国策,如果没有房地产市场的活跃,扩大内需就会缺少活力,经济发展也将缺少动力。因此,宏观调控政策首先要立足于保持房地产业的健康发展。一方面,根据国民经济的发展状况,力求与之相适应,防止房地产业过热或过冷;另一方面,也要充分发挥房地产业的新经济增长点作用,积极促进国民经济的发展,延缓周期波动,缩小波幅,实现可持续发展。

(3)要处理好我国各地房地产业发展周期的差异性与宏观调控政策统一性的矛盾。我国各个地区经济发展的程度不一样,东、中、西部差距很大。因此各地房地产业发展程度不一,且房地产业具有明显的区域性特点,这就决定了房地产周期既有全国性的周期,也有各地的发展周期。因此,房地产宏观调控既要避免“一刀切”,又要保证地方政府有效执行。宏观调控政策更应是指导性政策,由各个地方结合本地实际情况参照实行,用科学的发展观去调控我国的房地产市场。

参考文献:

[1]牛凤瑞:中国宏观经济形势与房地产业的发展[J].经济纵横,2008(3)

[2]陈秀梅 韩和林 赵元兵:我国房地产价格波动对经济的影响分析―兼论我国房地产宏观调控[J].价格理论与实践,2009(1)

[3]田成诗. 我国房地产价格与宏观经济景气关系实证分析[J]. 价格理论与实践,2009(7)

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关键词：房地产市场；市场失灵；宏观调控；限购限贷政策

一、中国房地产宏观调控的必要性

1.促进国民经济协调健康发展。国民经济是一个有机整体，每个产业的发展都必须与国民经济体系的要求相适应，房地产业也不例外。国民经济的发展一定程度上制约和影响着房地产业发展的规模、速度、及其结构；房地产业的发展也在一定程度上对国民经济持续稳定健康发展又产生强烈的反作用。房地产业与国民经济的关系，不仅是体现了局部与整体的关系，而且存在这内在的密切关系和相关性。在市场经济中，只有通过加强对房地产市场的调控，完善市场规划、健全运行机制，才能有效地促进国民经济的协调发展。2.弥补市场失灵，优化资源配置。通过前面一节市场失灵理论可知，单纯依靠市场机制对房地产进行调节是远远不够的，由于非均衡性、体制缺陷和市场失灵等问题的存在，导致市场无法通过自身调节进行资源最优化配置。此时，正好借助于政府这只看得见的手来弥补市场市场失灵，通过采取一系列的调控手段，使市场达到资源最优化配置。3.完善社会保障，实现社会公平。房地产商品不同于一般商品，除了具有商品的基本属性外，还属于公共产品。因此，不能单纯依靠市场机制对其进行调节，需要政府这只看得见的手加以辅助指导和监控。国家对房地产市场实施宏观调控要比其他市场显得更为重要。对于低收入群体，由于其收入甚少，有些甚至无力支付房租，又很难从银行获得贷款支持，在购买住房方面的支付能力几乎等于零。让缺乏住房支付能力的低收入者，获得与社会经济发展水平相适应的基本居住条件，理应是政府的责任。

二、我国房地产宏观调控效果不佳原因分析

1.住房保障制度建设滞后于住房市场发展。与住房市场进程相比，保障制度建设相对滞后。表现在：相应配套政策不够完善，保障体系不够健全，政策落实也不到位；经济适用房制度仍需进一步改善，因各方面管理措施不到位，覆盖面太够广泛，经济适用房供应总量不足；廉租房制度建设推进也相当缓慢，部分城市甚至还没有建立廉租房制度。此外，大多数城市没有明确的管理机构，住房保障制度落实不到位，资金来源不明确，缺乏制度化。正是由于我国住房保障制度的滞后性，极大程度上促使了社会对商品房的需求，让市场承担了应当由政府保障房途径分流的责任。2.房地产宏观调控政策失灵。一是政策调控具有滞后性。宏观调控政策从制定到实施需要一段过程，包括发现问题、制定、实施调控政策。而市场具有易变性、波动性，会使得政策无法执行，形成滞后性。二是调控政策的灵活性较差。宏观经济政策是从整个大的宏观层次考虑，其对象是面向整体市场，只能解决短期内出现的经济问题。而房地产市场则是区域性较强的市场，容易造成部分区域适应性较差。此外，也可能由于政策制定者对市场问题把握不够到位。三是政策执行不力。正所谓“上有政策，下游对策”，在政策执行过程中，由于部门利益与地方利益之间存在冲突、中央和地方之间存在博弈，因此中央出台的调控细则往往被地方政府歪曲、地方政府采取不作为、执行不到位等等。3.房地产宏观调控失效。一是调控政策经济约束性失效。调控主体利用土地政策、货币政策、财政政策、税收等政策对违反市场行为者进行经济性惩罚。在此过程中，往往遇到违反市场行为者“寻租”、以及“招商引资”政策、致使经济惩罚力度不够而大打折扣，对于违反市场行为者来说，当投资回报远大于经济性惩罚，就会使政策的经济约束性失效。二是调控政策具有片面性。纵观我国已出台的宏观经济政策，都是针对个别问题或现象。三是调控政策作用时间短。我国宏观调控实施后，会在短期内产生一定效果，之后问题会更严重，主要是因为宏观经济政策仅在短期内影响部分房地产市场主体行为。

三、完善我国房地产宏观调控的有效途径

1.提高住房保障投入的利用效率。首先，地方政府每年都要对保障对象的家庭收入、住房、资产状况等进行审核，不符合廉租条件的，必须及时调整住房保障方式。对于申请家庭弄虚作假，隐瞒真实情况的，一经查实，责令其立即退出廉租配租住房，5年内不得再申请廉租住房。情节严重者，依法追究刑事责任。其次，对经济适用房，实行封闭运作。经济适用房购房人拥有“有限产权”，不得转售转租，实在需要上市的由政府回购，回购价格按出售时同类地段新建经济适用房价格重新确定，回购后的经济适用住房继续用作保障性住房。最后，应加快发展面向低收入家庭的经济租赁房，通过保障性房源的封闭运行，重复循环利用，提高政府住房保障投入的利用效率。2.让企业成为市场的竞争主体。企业的市场竞争主体地位在很大程度上影响着价格机制的调节作用。产权制度决定了企业的性质和经营管理制度，确立清晰明确的产权制度是建立现代企业制度的基础。通过建立和完善现代企业制度，房地产企业按照市场竞争的要求，形成适宜的企业组织形式和科学的内部管理制度。同时各种生产要素要有足够的开放性和流动性，与外部的资本市场、经营者市场、劳动力市场以及其他生产要素市场相配合，通过经营者的选择和再选择，通过劳动者的合理流动，使企业结构得以优化，竞争力得到有效提高。只有建立真正的现代企业制度，才能从根本上解决影响企业发展的关键问题，才能充分发挥市场的竞争机制。3.加强对价格操纵行为的监管。因为房地产开发周期极长，并且具有异质性特征，有些开发商在商品房销售期间意图操纵价格，依仗自身在区位市场上的垄断优势及其行情变化，传播虚假信息、囤积居奇、抬升房价，导致房价涨势愈演愈烈，市场形式趋于混乱，给消费者利益导致极大的损害。对于上述价格操纵活动，政府方面需要强化明晰前期房地产开发的成本结构，以及后期商品房销售的价格结构，并强制约束开发商以实现商品房的明码标价，同时销售过程中不能随意提升房价。对于制造、散布虚假信息，哄抬房价的开发商，以及利用虚假广告、购房合同欺诈、无业管理质价不符等行为，应严厉惩罚。 实现价格操纵行为的监管，是一个涉及政府多个职能部门的系统工程，需要政府部门间实现资源共享、密切配合，齐抓共管，综合治理。尤其要加强同物价部门的配合，如若发现扰乱房地产市场正常价格秩序、损害消费者利益的非法活动，应当依法严惩。4.把握好调控手段，实行有差别的调控政策。政府应根据不同时期房地产发展的特点及其相伴出现的问题，采取适当的调控手段。当前，随着中国房地产市场的不断发展，政府需要改变以往以行政手段为主的宏观调控格局，转变为以经济手段为主，行政手段和法律手段为辅，尽量避免政府的直接行政干预以及调控政策的连续不断变化。同时，宏观调控要做到因地制宜，坚决避免“一刀切”现象。在制定房地产宏观调控政策的同时，要把握房地产业发展的总体水平，从空间角度进行透视，分析不同区域房地产业发展的情况，以及房地产业发展的空间差异，针对不同的对象实施有差别的调控政策。

参考文献：

[1] 赵雪芳. 稳定房价需综合调控[J]. 中国金融，2005年第11期.

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关键词：房地产开发；宏观调控；成本控制

中图分类号：F293.33 文献标识码：A 文章编号：

随着国家一系列宏观调控政策的出台，房地产市场竞争日趋激烈。房地产项目自身情况及政府宏观政策因素发生较大差异，如能采取有效的控制措施，则可以大幅度压缩成本，可控性较强。因此，这也成为房地产开发过程中成本控制的重点。

一、房地产开发前期费用成本控制措施

房地产开发前期准备工作一般会发生部分费用，而这部分费用主要体现在项目规划建设前期筹备中。这部分费用在国外项目建设中，主要归入通路成本，包含市场开发费用、项目立项及规划费用、项目选址及征地费用等等。

1、土地费用的控制

这部分费用控制的关键是建设项目的选址。房地产项目开发用地必须考虑地块的地理位置、交通状况及环境因素。在目前的土地政策和背景下，国有土地出让一般以挂牌、拍卖、招商等三种方式进行，房地产开发公司对于土地的选择不多，因此针对每个出让地块的调研则显得尤为重要。

对于项目地块的SWOT分析及建设项目的可行性研究必须开展在拍卖之前，这样才能对项目进行有效的成本分析，进而减少项目建设时期的被动。在做前期论证时充分分析各种可能出现的影响开发成本和进度的因素，以决定是否拿地。另外，要充分考虑报建风险。这些都需要做充分论证，才能达到有的放矢。

2、勘察设计费的控制

前期工程费用分为行政事业性收费和工程服务性收费两部分。对于行政事业收费，应采取有效的规避措施。而勘察设计费等，则应通过公开招标或者邀请招标的方式进行发包，在满足设计要求的情况下最大程度的压缩设计费用。对设计单位，应通过限额设计减小工期和材料成本压力，应该在建筑美学和投资成本间寻找平衡点，在保证设计定位和结构安全及适用性的前提下，外立面尽可能简洁；设备设施够用，好用；通过审核结构配筋降低含金率等等办法来达到控制开发成本的目的。

三、施工费用的全程控制措施

1、项目决策阶段的费用控制要点

一般房地产项目决策阶段会遇到以下问题，首先就是项目的实施阶段时候的市场定位已经与前期市场定位不一致。这个比较突出的表现在房地产市场的宏观调控政策上。这样的难题必须采取以下对策：①加强项目投资决策的科学性、系统性，重新明确和调整项目市场定位；②推行价值工程管理，使用最少的投资，争取最大的效益产出。③保持决策的连贯与调整，尽量避免后期大幅度调整带来的震荡和成本上升。

在价值工程管理上，必须遵循以下成本控制要点：①保持项目功能不变的情况下降低项目投资；②保持投资总额不变的情况下提高项目功能；③投资虽有所增加，但功能提高幅度更大；④降低一些次要功能，使成本大幅度降低；⑤运用新科技、新技术，既提高功能，又降低项目投资。

2、规划设计阶段的成本控制要点

设计阶段的造价控制是建安工程费控制的关键，必须采用以下有效措施进行控制：①对设计单位的设计管理应严格控制，设无论是概念设计、规划设计还是一般的装修设计，均应通过规范化的设计控制流程来管理；②在满足设计质量的前提下，限制钢筋、混凝土用量等对工程造价影响大的内容；③在满足建筑效果的前提下，控制装饰用料和建筑材料封样对工程造价的影响；④通过规范化的设计任务书和合同严格控制设计单位的设计质量；⑤通过规范化的设计评审流程来评价各重要设计节点的设计成果质量。

3、项目招标及前期阶段的成本控制要点

在这个阶段，必须通过合理分包及施工招投标等手段合理降低工程造价，缩短工期，提高工程质量。具体的控制措施如下：①专业专项工程分包给专项队伍施工并负责验收通过，由有相应资质的设计及施工单位进行施工，并组织相关部门进行验收；②尽可能自购设备和材料，降低工程材料成本；③协调处理好与政府相关部门的关系，由于房地产开发项目施工过程中涉及较多的专项检查，必须协调好与政府相关部门的关系，减少不必要的罚款和处置费用。

其中材料采购造价成本控制是重点。由于房地产项目开发的周期较长，会出现有材料价格波动的情况。尤其是装饰材料的价格变动会更大，但是政府出台的相应建筑工程材料价格信息不但闭塞、材料品种不全、实效不及时，正确性时效性难以把握。因此房地产开发企业对于不能自行采购的材料，造价人员应该实地走访和深入了解，掌握材料采购的真实价格，降低不必要的费用支付。

4、项目施工过程中的成本控制要点

这一成本控制的重点在于保证工程进度，避免因延期交房引发不必要的赔偿。此外，还要从各种施工手段上尽量避免由于错误、缺漏等造成的浪费及重复施工，减少相应的费用支出。这个阶段控制造价控制较难把握，一旦发生错误，将使竣工结算发生错误。因此施工组织设计及施工方案的审定，房地产开发企业应该让费用控制工程师和造价人员参与，从而避免问题发生。

5、设计优化及设计变更成本控制要点

房地产开发企业应鼓励施工单位采用新工艺及新手段进行施工设计，甚至对于可以降低造价的材料替代或者合理图纸变更，都可以提出建议，由设计单位从技术上考虑是否可行，最终房地产开发企业审批核准。作为开发企业的造价控制人员必须知道设计变更的优劣对开发效益的影响程度，基本原则是技术上可行、法律上允许、经济上合理、质量标准不变。

6、造价增加的管理措施及控制要点

在施工过程中，由于工程变更、现场签证、施工索赔、经济洽商、技术联系单、验收资料等行为，会造成施工管理阶段的费用增加。而这阶段的造价成本控制主要是施工中增加造价部分的管理，对没有定额的分部分项工程单价要及时合理的确定。

四、财务费用及项目建设时间的控制手段

对于房地产开发这种大型资金占用的项目，以加快销售和加速资金回收的手段来实现项目滚动开发，是最优化的资金手段，因此在项目建设全程必须缩短建设时间，控制手段主要有以下几个方面：

1、在征地、拆迁、立项、设计、报建等前期建设阶段尽量缩短工期。

2、在对规划设计阶段通过公开招标，选择实力强、水平高、信誉好的单位以加快进度。

3、在施工阶段，从项目节点控制上为项目节约时间：①逐级编制工作计划，分项落实；②以合同为蓝本，明确各施工单位各分项工程的交接时间，对逾期交付行为设置处罚措施；③配备经验丰富的管理人员，保障项目拥有足够的技术指导；④确保资金按时到位；⑤保证原材料、设备的组织供应及时到位；⑥对于施工过程中的设计变更，要求设计单位及时变更出图。

4、在销售阶段，要注意以下几点：①项目定位及销售策略要符合项目实际情况，切记盲目和空泛；②将销售委托给专业的营销公司进行，并设立一定的销售激励制度，快速通过市场；③项目施工进度应配合销售进度，在销售时应具备基本的立面展示及样板间；③监控售房款的收取及客户房屋贷款的办理，以便及时收到银行放款。

五、结语

总而言之，在国家宏观调控政策下，房地产开发企业如果想要在房价和利润之间寻求到一个平衡点，达到买卖双方的双赢，那只有通过合理手段控制好房地产的开发成本。以方法促效益，才是企业生存的王道。

参考文献：

[1] 郭宝霞．浅议房地产开发企业的成本核算[J]．商场现代化，2010年第25期

[2] 叶宏：房地产企业项目成本控制思路[J].科技创新导报，2009（34）

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今年1月初,随着国家提高银行准备金措施出台,收紧流动性预期在市场蔓延。锌价结束了长达1年的攀升行情,从年内最高位22585元迅速滑落,最低跌至16939元。之后,受美国经济不断转暖的影响,全球经济从谷底爬出,LME锌价重新开始震荡上涨,国内锌价也受到影响,在19000元附近反复波动。展望后期锌价走势,以下几点需要特别关注。

首先,中国再度提高准备金率的措施可能随时出台。锌作为大宗原材料,其中50%用在建筑消费领域,而我国大规模基础建设项目主要受到宏观财政政策影响。准备金率变动,代表了国家宏观货币政策取向。从今年的形势看,对外贸易快速增长,人民币升值压力很大,央行目前已开始逐渐收缩流动性,导致股市和商品市场出现下滑。未来,由于CPI和PPI上涨较快,预计不久央行会再度出台收缩性的货币政策。

财政政策方面,在维持稳定的前提下,我国会继续保持积极的财政政策,前期已开工的项目仍会继续,因此2010年锌的总体消费量较2009年同比不会明显下降。但新开工项目会较去年下降,锌消费增速将回落。从我国2月份固定资产投资增速可以看出,26.6%的增速较2009年平均32%的月度投资增速下降,尽管包含春节因素,但投资下降和流动性收缩已成事实,锌价若要再度上涨,面临很大的压力。

其次,人民币升值因素会导致商品价格下降。我国人民币兑美元汇率自2004年到2008年汇改后,美元兑人民币从8.4一路升值到目前的6.8263,去年到今年则基本稳定在6.8上下波动。由于中国长期对外贸易顺差,美元又出现大幅贬值,导致人民币升值压力很大,近期我国相关部门正在开展针对人民币升值产生影响的调查,升值预期在升温。而目前,央行的正回购、准备金率提高等一系列紧缩性货币政策,也会提高人民币汇率,为升值作铺垫,进而对锌价构成压力。

再次,锌短期供过于求。由于锌价不断攀升,企业生产积极性很高。我国锌精矿产量在今年1-2月保持旺盛势头,产量同比增长45%,我国锌产量1-2月也创出历史最高水平,供应量十分充足。从库存看,上海交易所锌库存达到22万吨,创出自交易所锌品种上市以来的最高水平,短期过剩迹象开始出现。

当前镀锌板产量仍较高,这也是锌价能维持在高位的最主要原因。我国去年12月镀锌板产量203万吨,创下历史最高水平,短期还没有看到明显减少的迹象。但从国家宏观政策取向看,未来财政和货币政策应趋向收缩,因此,钢铁行业总消费会受到影响。同时,为了抑制房价继续走高,我国陆续出台了一系列政策,使得全国房产交易量明显下降,政策预期又会影响未来房屋开工率,对钢材消费和锌的消费会构成负面影响,从而对锌价构成一定的压力。

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在当前这个大变革的时代，财富和风口瞬息万变，后危机时代的财富地图雾霾重重，罕见的负利率，全球性的资产荒，导致寻找高收益的产品成为是世界级的难题。货币放水对经济前景的恐慌导致的房地产狂潮还能持续多久？普通老百姓保卫财富的安全之道在哪里？这都是当代经济学家面对的重大课题。

过去多年，我参加很多与财富相关的论坛，深感中国人对财富的巨大渴求，也深深地认识到在中国投资的不易。毫无疑问，中华民族是全世界最爱钱的民族，只要中国人对金钱的热爱不改变，我相信中国经济差不到什么地方去。

但是，我也深深感觉到很多人投资知识的匮乏和盲目。问题的关键在于，中国人在财富的知识，财富的理念，以及财富的把握上，都处于一个初级阶段。很多财富公司打着专业的旗号忽悠老百姓，很多投资顾问通过塑造自己的投资神话迷惑投资者。

对于投资者而言，要让自己的财富保值增值，要确保自己财富的安全，成为一个成功的投资者，我认为，起码应该知道以下几点：

第一一定要把握经济的风口。了解宏观经济的基本面是投资者投资成功的第一步。当下的全球经济，中国经济，都处在剧烈的变化和动荡之中，这意味着投资不易，处在这个时代，一定要主动降低自己的投资收益，在投资组合上将风险提升至重要的考量因素。投资收益率多少合适？对于一般投资者而言，记住：收益超过8%的产品在今后两年是一定要注意的，2013年，这个数是15%，2014年是12%，2015年是10%。

第二一定不要和大势做对。比如，我在去年建议大家投资房地产。我在很多文章中呼吁大家买大城市和热点城市的房子，“如果政府丧心病狂的救市，你一定要丧心病狂的出手买房”，很多了解我的人肯定记得我这句话，根本原因就在于，我这么多年研究不动产，我发现，在负利率和货币超发的情况下，大城市的房产大涨是个大概率。

第三一定不要想当然。比如，在今年的房地产狂潮结束之后，有人认为，中国的房价永远不会跌，理由是过去10多年的历史已经这么证明了。千万别这么想！没用一个国家的房地产在经历疯狂之后没用不下跌的，这是一个铁律。中国的房地产迟早会有一次调整，除了时间不确定，结果基本确定。所以，从10月份开始，我呼吁高净值人士可以减持自己在国内的房产。

第四要学会听得懂“政策”。在很多情况下，宏观政策的制定者总是很模糊地去表达政策意图，以免引发市场动荡。这个时候，你要学会听懂政策，比如，当你听到“经济基本面总体是好的”，你一定要知道，经济肯定出了问题；当你听到央行总是强调“人民币不具备持续贬值的基础”，你一定要记住，人民币肯定还会贬值。听得懂，才会做到在他人之前预判形势，做出正确的选择。

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【关键词】房地产；特区效应；泡沫

一、喀什房地产业现状

2010年5月召开的中央新疆工作座谈会提出，在喀什设立经济开发区。消息传出，一波又一波的资金向喀什涌去。6月底，第六届中国新疆喀什・中亚南亚商品交易会开幕，在参加本届”喀交会”的客商中就不乏炒楼客。喀什的房子一天一个价，两个多月，房价就快翻倍了。在喀什东湖的一套高层住宅，5月初的报价为2200元/平方米，7月初的价格已经涨到4100元了。进入2011年以来，喀什市房地产市场受国家宏观政策调整等因素的影响，房地产市场受到沉重打击，进入低迷。1-3月份商品房销售面积7.29万平方米，同比下降4.7%，商品房销售额24,853万元，同比下降10.26%；1-9月份商品房销售面积36.1万平方米，同比下降48.6%，商品房销售额148,011万元，同比下降27.3%，住宅价格已由年初3600元/平米下降至3000元/平米，商品房空置面积达20.6万平方米，同比增长116.8%。

喀什商品房销售情况统计表(2011年)

从以上数据可以看出，喀什市房地产市场目前销售情况低迷，商品房销售面积及销售额剧减，房价也有所下降。我们可以看出，2010年喀什市房价呈现上升的趋势，而2011年喀什市房价在上升的趋势中呈现出较大的波折，这些波动的具体原因，咱们概括为以下三个方面：

1.受国家宏观调控政策的影响

为遏制我国特别是沿海地区房价的过快上涨，国家近几年来加强了宏观调控，出台了一系列遏制房价上涨的调控政策，这一系列政策的出台，对喀什市迅猛发展的房地产市场产生一定影响。一是政策出台后，国家加大了对房地产市场的监管，加强了对开发企业用地和融资的管理和审批，调高第二、三套住房的首付比率和贷款利率，增加了住房贷款的难度；二是二手房转让环节税收政策的调整使投资炒房者因成本增加而放弃投机性炒房；三是助长了消费者的观望心理，部分消费者认为，在国家宏观政策的调控下，房价会有所下跌，于是纷纷取消了购买房产的打算。

2.政府集中建设集资房及保障性住房分流商品房需求

一是因喀什地区经济相对落后，在房改政策结束时仍有大批应享受未享受房改政策人群，同时，已享受房改的群众其居住面积及房屋抗震性均有待提高。为解决历史遗留问题，2010年以来由政府无偿划拨土地统一进行集资建房，解决党政机关及企事业单位职工的住房问题，分流了一部分商品房需求量；二是近年来，国家为解决城市中低收入者住房难的问题，加强了对保障性住房的建设和供应，大量保障性住房的涌入，分流了部分商品房消费，减少了市场对商品房的需求量。

3.受暴力恐怖事件的影响

2011年暴力恐怖事件的发生，对喀什市经济建设的大好局面造成极其恶劣的影响，对房地产市场形成沉重打击，部分来喀什投资发展的外地开发商甚至放弃已立项的开发项目；原计划在喀什购房居住的人群纷纷放弃购房计划；一大批准备到喀什投资兴业的商人纷纷放弃投资计划，造成房地产开发企业的退房率上升、销售额大幅下降，喀什市房产价格也随之下降，由年初的平均3600元下降到平均3000元。

二、喀什房地产业是否存在泡沫问题

房地产泡沫可理解为房地产价格在一个连续的过程中的持续上涨，这种价格的上涨使人们产生价格会进一步上涨的预期，并不断吸引新的买者--随着价格的不断上涨与投机资本的持续增加，房地产的价格远远高于与之对应的实体价格，由此导致房地产泡沫。泡沫过度膨胀的后果是预期的逆转、高空置率和价格的暴跌，即泡沫破裂，它的本质是不可持续性。

虽然从2010年3月“两会”上传出要在喀什建立经济特区之后，香港、广州、温州等地的炒房团蜂拥而至，将整栋楼和整个单元买下，致使房价一路上涨。喀什最繁华的环疆片区楼盘起价3450/平方米，最高楼层售价已突破4000元；而商铺的价格也从一万多上涨至三四万每平方米。令人想起了另一个经济特区海南的经历。1988年，海南成为第五个经济特区，海南房价在随后几年里突飞猛进。1993年上半年，海南房价达到7500元/平方米，是1989年的5倍。并在2009年海南出现“旅游岛事件”便是最好的案例。

2010年7月新疆维吾尔自治区政府出台了相应政策来遏制新疆各地的房价上涨，喀什处于国家最西部，经济、自然环境都差，当地农民人均年收入3500元，城镇居民年均收入是1万元左右，而且喀什是国家重点支持的政策性住房推广地区，保障房的建设非常普遍，政策倾斜度很高。投资房产的回报率会很底最终房地产商纷纷退出，喀什房价增长率不会持续很久，按国际标准，房价增长率连续三年超过10%，可被认为存在经济泡沫或由此苗头，而喀什房价没有持续涨一年就出现下跌。提供据此，从房价增长率来判断喀什市房地产还没能形成泡沫，而且也没有泡沫的迹象。

参考文献：

[1]王惠.试论宏观调控背景下房地产企业营销策略[J].经济师,2011.

[2]韩结.浅析国家宏观调控下房地产市场营销策略[J].现代经济信息,2011.

[3]汪利娜.房地产泡沫的生成机理与防范措施[J].财经科学,2003.

[4]韩国波,张丽华.房地产泡沫规避路径研究[J].改革与战略,2005.

[5]周辉莉.我国区域经济发展不平衡对房地产价格的影响研究[J].财经问题研究,2008.

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(1)选择性控制政策工具——房地产信贷管制、优惠利率

选择性控制是国家着眼于对特殊市场的信贷供求进行控制，对信用活动加以调节和影响的一项货币政策，其调节工具主要包括消费者信用控制、不动产信用控制、优惠利率等。在房地产领域，消费者信用控制和不动产信用控制可以统称为房地产信贷管制，是中央银行货币政策的重要组成部分，监管部门将通过对行业的分析和监测，加强信贷政策的前瞻性和实效性，不断提高风险管理的能力。1998年，由于当时国内住房制度改革刚刚起步，居民购房意愿不强，人民银行短期内对居民住房贷款实行了优惠利率。2004年以后，中国货币政策和财政政策的主导地位发生转换，中央银行坚持稳健的货币政策，加强了对住房信贷的管制，及时调整和传达货币信贷政策意图，引导社会预期。

(2)主要政策调节工具——利率、土地供给和税收

①利率

西方经济学认为，一个国家根据既定目标，通过中央银行运用其政策工具，调节货币供给量和利率，以影响宏观经济活动的水平。在房产信贷领域，政府可以利用调节个人住房贷款利率，将政府意愿通过市场化利率的变化引导房产价格回到合理的预期。利率的变化对居民的还款行为有着直接的影响，它使购房者还款压力增大，提高了贷款成本的风险，使购房者的住房消费贷款行为更加谨慎。因此，利率的变化是政府通过调整资金价格杠杆，利用市场力量，引导房地产开发商合理定位、商业银行合理放贷、购房者形成对房产市场的合理预期，从而促进房地产业的健康发展。

②土地供给

在经济学分析中，土地作为一种生产要素，其供给弹性为零，即从整个社会的角度来看，土地的供给量是固定的，但是从不同的时间段和不同地区对土地利用的差异上看，土地的供给就不是完全缺乏弹性。国家甚至是地方政府有条件通过控制土地供应量和土地开发节奏的办法实现对房产业的宏观调控。根据商品的供求规律，当房地产市场供大于求时，房产价格将会下降。从近几年中国房地产市场施工和竣工面积的增长情况来看，房地产市场总体上是供大于求的态势，只是房产业内部结构性矛盾比较突出。

③税收

税收是国家财政政策调节国民经济的一种手段，对房地产行业来说，目前税收对生产领域采取的调控措施要强于消费领域。在经济扩张和房产投机过热阶段，通过调整房地产相应税种和税率，让投机交易的速度减慢，就可以遏制经济过热和投机需求。在房产消费领域，通过征收个人所得税、营业税、契税、印花税等相应税种，减少房产投机收益。我国规定2006年6月起，个人购买不足5年的住房对外销售，将全额征收营业税，2006年8月起，全国范围内统一强制性征收二手房转让个人所得税。可见，在房产政策调控上，各种政策调节工具虽控制领域和手段不同，但目的和作用是一致的。

(3)有效需求与投机需求

经济学领域的有效需求是指有支付能力的需求。凯恩斯认为，有效需求是商品的总供给价格和总需求价格达到均衡时的总需求，包括消费需求和投资需求两个部分。由于个人消费的预算约束，对于住宅产品的实际有效需求是有限的，当消费需求获得满足，而投资需求因有利可图而加剧扩张时，超过一定限度就成为一种投机需求。目前，我国房地产市场的购房需求既包括有效需求，也包括投机需求。有效需求主要表现在居民自住房和各种以直接使用为主的需求上，例如，购买、建造、翻建、大修自住房就属于典型的有效需求，而投机需求的目的是赚取差价，国家对房产信贷进行控制主要是压缩以投机为主的住房贷款需求。根据国内的实际情况，对大多数家庭来说，满足对住房的消费需求，只有通过贷款购房才能实现。国家对个人住房贷款政策的调整，能够在一定程度上刺激住房消费需求，将住房潜在需求转化为有效需求，通过制度安排或政策调整，尽可能扩大住房有效需求的边界。截至2005年末，国内商业银行个人住房贷款达到20258亿元，而且从市场发展趋势来看，个人住房贷款市场的有效需求还将保持稳步增长。

2、宏观经济与住房贷款政策

(1)宏观经济背景下中国住房贷款政策的演变

1998年是我国取消福利分房，开展住房制度市场化改革的起步之年，此后，也是国民经济快速发展和房地产繁荣发展的一个时期。住房消费的增长与社会经济的发展密不可分，显现正相关的连带效应。

总体来看，国内宏观经济的发展趋势是稳步提升的，国家在制定产业政策时会采取相机决策，特别是如前所述，房产政策是一种短期性政策，会按照经济发展态势和政府调控意图进行变化。1995年以来，我国商业银行的个人住房贷款业务可以划分为三个阶段，一是政策启动阶段(1995—1998年)，商业银行在这一时期开始办理个人住房贷款业务，并从1998年下半年起，停止住房的实物分配，实行住房货币化，为住房金融的发展奠定了基础。二是扩张发展阶段(1999—2000年)，国家通过中央银行了多项鼓励政策，在优惠利率、贷款额度、贷款期限等方面尽可能地降低放贷门槛，支持个人消费信贷。三是规范调整阶段(2001～2006年)，针对个人住房贷款过程中出现的违规行为，人民银行为降低金融机构风险、规范房产金融市场秩序、抑制房产投机行为，及时收紧放贷条件，加强了对个人住房贷款的管理。

(2)房贷政策存在的问题及评价

住房问题是关平民生的大问题，近几年国家出台一系列的调控措施，但效果并不是非常明显。房贷政策虽已及时进行调整，但房地产市场仍然存在住房结构不合理、部分城市房价上涨过快、中低收入居民住房难以满足等问题。

①房贷政策的盲区——结构性矛盾

2004年以后，人民银行多次上调金融机构贷款基准利率，但对房产的非合理需求缺乏有效控制，投机炒房快速增长，同时，中低档住宅供应比例下降，导致房地产供给结构严重不合理。此后，国家利用信贷、税收等经济手段，提高房产交易成本，抑制房产投机需求，但结构性矛盾依然存在，中低价住房和经济适用房的比例偏低。2006年，国家在行使多种经济手段的同时，吸取了前两年的教训，通过出台《关于调整住房供应结构稳定住房价格的意见》，弥补了房贷政策的不足，直接宏观调控住房结构，并有区别地调整住房消费信贷的首付比例，引导合理消费。②房贷政策的松动——大量空置房

2004年以前，在积极财政政策调控下，国内房地产市场具有典型“亮点经济”特征。“十五”期间，许多城市将房地产业列为支柱产业。同时，信贷政策也在影响和调控房地产的投资和需求，局部地区房地产投资过热，购买多套住房的投机需求增加，导致全国范围内越来越多的空置房难以消化，房贷政策出现松动迹象。2005年，国内商品房空置率达26%，大大超过国际公认的5%～10%的警戒区间。因此，从政策层面看，支持经济型住房发展、支持有效需求的房贷政策总体趋向不会改变，只是在刺激个人住房消费需求方面会有所收缩。

③房贷政策的风险——信用环境差

信用环境建设是国内大部分行业，包括房地产行业持续、健康发展的一个软肋。近几年，国内部分经济发达地区的金融机构与咨询中介机构联合，建立了个人联合征信系统，为有效防范房地产信贷风险，特别是个人住房贷款风险发挥了重要作用。目前，全国范围内的征信系统还没有真正建立起来，金融机构之间的资源共享、平台合作在短时间内难以实现，所以，市场环境下的信用建设与维护还有待进一步加强。

(3)应处理好几个关系

个人住房政策在应对国家宏观经济政策和产业政策调整的过程中，应处理好如下几个关系。一是处理好短期调整与连续性的关系。个人住房贷款政策，包括公积金贷款政策都属于短期性政策，与其它公共政策相比，更容易发生阶段性变化。因此，在政策调整时应充分考虑到政策的可行性和关联效应，增加政策的可操作性和稳定性。二是处理好独立性与协调性的关系。房贷政策既要体现权威性，又要做好与其它宏观政策的有效衔接，避免与财政政策、货币政策、产业政策相脱节，应形成比较健全的政策体系。三是处理好结构性与实效性的关系。房贷政策能够在一定程度上对消费者行为倾向进行引导，特别是近几年国家对房地产业的宏观调控政策不断出台，很多不确定因素使消费者对住房消费难以做出决策。因此，房贷政策应把握好时机，通过政策手段引导住房结构趋向合理，解决结构性矛盾，增强政策的实际效果。四是处理好市场机制与政策调控的关系。实践证明，市场机制是一种有效的资源配置方式，能够有效地实现市场调节。同时，“市场失灵”也是单一的市场调节所无能为力的，这正是公共政策存在的客观必要。市场秩序需要依靠政策的制约和维护，政策的制定和执行也要以市场为基础，尊重市场的客观规律。“市场+政府”的混合型经济已被国内外广泛接受，政府只需区分好哪些需要政策性约束，哪些可以放手由市场来决定，如果处理不好，必会导致政策失效。

3、新时期房贷政策的价值取向

(1)价值取向类型与政策定位

公共政策一经产生，就面对效率和公平两种价值取向的矛盾。效率是指政策资源配置的有效性，经济学领域把帕累托效率作为资源配置有效性的最高境界。公平是指对社会价值分配的合理性，在社会利益关系越发复杂的情况下，把握好现有的利益格局，满足不同利益主体多方面的需求，进而实现社会协调发展。公平对效率的影响，以及效率对公平的制约，贯穿着公共政策实践的全过程。

现代政府的公共政策总是在效率与公平之间进行选择，不同的历史时期需要做出不同的选择。从理论上讲，市场主要解决效率问题，而住宅作为“准公共品”，又需要在社会的环境下，由政策机制和市场机制共同作用，这就决定了政府应遵循以效率为基础，致力于公平的复合型价值取向。

(2)近期房贷政策的价值取向分析

①公平和效率的选择

学术界认为，公平是属于价值理性的范畴，效率是属于工具理性的范畴，二者是公共政策同一时点难以兼顾的两种价值目标。市场机制的竞争性为效率的实现提供了保障，而政策的干预又使社会增添了公平。我国中央银行政策本身具有统一性和融合性，在宏观价值取向上相对容易实现公平，但政策落实不力则容易影响效率。因此，笔者认为，政府对价值取向的选择应是以公平为基础，为市场机制实现高效率运行创造条件的同时，兼顾效率和效果的发挥。当然，在不同的历史时期，不同的宏观背景下，要求政府在制定政策时对价值取向的倾斜力度有所区别。例如，在经济繁荣时期，为抑制经济膨胀而提高利率，约束过度的消费行为；在经济萧条时期，为防止经济再度萎缩而降低利率，鼓励居民消费。相应地，利率的变化会对产业政策和行业发展也带来影响。

②房贷政策的价值取向

如前所述，公共政策应以公平为基础，提倡根据不同时期和不同地域的现实情况兼顾效率，具体讲，就是在横向区域间调控方面强调效率，在政策纵向管理方面强调公平。政府在宏观调控住宅金融体系上要建立完善的制度框架，使住宅产业具有一个稳定的发展基础，同时，利用各种宏观政策工具对住房贷款行为进行调节，使住宅产业的发展符合公共政策的目标。近期，根据房地产业的发展运行状况，房贷政策的价值取向应侧重公平，引导要素供给向实际有效需求转移，使资源更多地转向中低档住宅和以使用为主要需求的房地产市场建设。国家对房贷政策的倾向性会引导金融要素和相关产业转向房地产有效需求领域，使资源更合理、更公平地配置到经济领域中去。

③需要进一步解决的问题

一是要增强政策的实效性。要考虑到经济调节工具在实施过程中固有的滞后性特点，提高政策的实际效果和可信度，实现资源的优化配置。二是要增强政策的针对性。要明确指向，分类指导，兼顾宏观调控政策的统一性与各地区房地产业发展的差异性，需要政策有针对性地进行调控，提高政策的执行效果。三是要增强政策的规范性，避免政策的越位和缺位。在经济体制转轨时期，应特别注意防止公共政策对市场机制的有害干扰和对市场机制缺陷弥补不足的问题。要加大政策执行的工作力度，排除干扰政策实施的主要因素，防止和避免政策执行不到位等问题。

结论