房地产宏观政策分析范文
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近年来，房价上涨问题严重，房地产泡沫经济突出，其市场发展趋势扑朔迷离。国家未来引导房地产经济向稳定方向发展出台了一系列的宏观调控政策，但是并没有起到预期效果，房价反而越调越长，严重制约着房产经济的发展。事实上，政府在宏观调控过程中宏观调控政策效果的与政策问题的特性和政策本身等因素有着重要的联系，另外社会心理预期也是影响其效果的因素之一，政府应该在预期理论下分析宏观政策，以便更好的引导房产经济的发展。
一、我国房地产调控政策总体分析
改革开放以后我国房地产经济迅速发展，促进国民经济的发展，极大的带动人民群众生活质量的提高。与此同时房价上涨过快、城市开发规模过大等问题也不断凸显，阻碍我国经济的发展。国家政府为了解决这类问题，实施持续性的宏观调控，期望能够通过宏观政策引导房产经济健康发展，但是事与愿违，宏观政策并没有起到预期的效果，房价问题仍然制约着房产经济的发展。
比如2006-2007年中央政府出台了十多个文件对房地产土地供应、金融财政、商品房供应与需求等方面进行调整，但是仍然没能抑制住房价上涨的趋势。直到2007年9月中央人民银行房产信贷管理通知，规定两套房贷首付不利提高40%以上，同时将房贷利率提高1.1倍，降低了人们购买预期，抑制房产总体需求，这一政策的出台使房价首次出现下跌。房地产政策改变了人们对未来市场的上涨预期，抑制投资投机需求，同时也推迟了刚性需求购买，再加上社会大环境的影响，房价出现迅速下跌。2008年未来应对经济危机对市场经济带来的影响，央行4次下调存贷款基本利率、首付款比例下调至20%、住房贷款享受7折优惠等，刺激房地产经济的发展，一时间房价出现飞速上涨。2010年未来一直房价问题，政府有相应的出台一些政策，但是并没有起到相应的效果。国家对房地产调控一再失控，国务院开始细化政策细节，加大调控力度，2011年房价逐渐走向下行通道。
二、预期理论下房地产宏观政策的影响效果
在实际经济运行中，预期理论认为房产市场存在严重的信息不对称问题，市场消费主体掌握的信息较少，不能有效的判断房产经济发展趋势们产生盲目投资行为。其次理性预期是建立在异性经济结构基础上而形成的但是我国房产市场结构不成熟，消费者难以对其做出理性预期，另外我国房产市场消费主体比较多，行业发展、宏观政策变化程度比较大，消费者难以获取准确的信息。
（一）开发商预期对政策的影响效果
比如在经济发展萧条下，政府为了救市会出台有些政策刺激房地产经济的发展，救市政策实施前期对开发商预期产生5%显著性水平下的负向影响，而后对开发商预期产生正向影响。这主要是因为政策公布当期，开发商预期可能受宏观环境影响导致政策没有起到效果，经过一段时间的沉淀，政策逐渐生效，开发商预期好转。
（二）消费者政策效果的影响
比如2008年救市政策和2010年的限购政策，救市政策实施当期对消费者预期具有反作用，消费者购房愿望降低，因为这一阶段宏观经济环境影响购房者预期，救市政策还没有发挥其良好作用，只有在实施一段时间后，购房者才会看出房产市场的好处，提高购买欲望。而在限购政策影响下，不管是限购当期还是限购发生期与滞后期，均会对消费者的心理预期产生负影响，降低了消费者购房意愿，房价下跌。
通过以上分析，发现公众预期是影响房价的主要因素，而公众预期的不稳定增加了政策调控的难度，所以政府出台政策时一定要准确、快速、全面，为公众预期提供保障;消费者在估算预期时准理性预期是一种比较好的预期方法，能够解决信息不全、不对称的问题，为消费者提供更加全面的信息，提高其预期准确率;房价与预期之间是正相关的关系，是各项影响因素中最敏感的因素，政府在实施政策后，如果没有达到预期效果，要认真分析其原因，以便更好的实施宏观政策调控，促进房产经济健康发展。
结语：总之，我国房地产经济瞬息万变，要想使其健康、稳定发展，国家必须实施相关的宏观调控，出台一些对当期房产经济发展有用的政策，政策的实施要全面、快速，还要具有长远的目光，不能仅仅使用一些短期政策，否则很难提高消费者预期，导致盲目投资的出现，不利于房地产经济的发展。
参考文献：
[1]薛志勇.基于预期理论的房地产宏观政策效果的影响分析[D].中国科学技术大学，2012.
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[关键词] 紧缩银根货币政策 房地产企业融资现状 房地产企业融资建议
一、近几年的银根紧缩政策
近几年，我国的经济运行总体上呈现高位加速态势，2007年中国经济增长达到11.4%，国内通货膨胀压力持续加大，流动性过剩问题也趋于明显，经济增长由偏快转为过热的风险总体上看在加大。在此期间，我国房价不断上涨，2007年12月，全国房价同比上涨10.5％。房地产开发投资25280亿元，比上年增长30.2%。
为促进经济的可持续发展，国家采取了从紧的信贷政策。尤其是2007年，央行先后六次提高存贷款基准利率，十次上调法定存款准备金率。针对目前房地市场过热现象，2007年9月央行和银监会联合《关于加强商业性房地产信贷管理的通知》，对购买自住房首付款比例做了更严格的规定。12月又了《关于加强商业性房地产信贷管理的补充通知》，对房地产开发贷款审批更为严格。2007年11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列。
二、紧缩政策下对房地产企业融资的现状
1.紧缩政策下银行贷款难度加大
2007年，央行6次加息，每一次加息都直接增加了房地产企业的开发成本，加剧了经营风险。央行10次提高存款准备金率，目的在于收缩商业银行的信贷数量，缓解市场上货币流通过剩问题。但紧缩信贷的同时也减少了房地产企业的贷款数量，使房地产企业通过银行贷款进行融资的难度进一步加大。
2.房地产企业上市融资比较困难
2003年9月，证监会又公布了《关于进一步规范股票首次发行上市有关工作的通知》，规定：除国有企业整体改制、有限责任公司整体变更和国务院批准豁免的情况外，股份公司必须设立满3年后才能申请首发上市。以上条件对于绝大多数房地产企业而言，难以达到要求，因为其盈利模式有别于一般工业企业，资金流不连续，呈现周期性的大进大出，不具有持续稳定赢利的特征。房地产企业想通过上市来进行融资难度较大。
3.房地产信托融资受限
2005年9月，银监会《加强信托投资公司部分业务风险提示的通知》，要求信托公司开办房地产贷款业务，严禁向项目资本金比例达不到35%、“四证”不齐等不符合贷款条件的房地产开发企业发放贷款。2006年8月，银监会再次下发《关于进一步加强房地产信贷管理的通知》，指出信托公司开办房地产贷款业务，或以投资附加回购承诺等方式间接发放房地产贷款，要严格执行“212号文”的有关规定。2007年3月，新的《信托公司管理办法》明确规定，向他人提供贷款不得超过其管理的所有信托计划实收余额的30%。这使得房地产企业通过信托融资变得困难。
4.海外资金融资受到限制
2006年7月，由建设部、商务部等6部委共同签发了《关于规范房地产市场外资准入和管理意见》，对境外企业持有房地产的方式及外商投资房地产做了严格的规定。2007年11月，国家发改委和商务部联合颁布了《外商投资产业指导目录（2007年修订）》，将房地产行业的投资行为全部列入“限制”行列，全面限制外资进入我国房地产业。
三、房地产企业融资建议
1.促进信托的进一步发展
房地产信托对物业的投资持有是长期的，在一定政策的扶持下，大量机构投资者的出现会带来房地产投资的长期化，降低目前国内房地产市场中的大量短期交易行为，有利于稳定市场。而且作为机构投资者，REITs更专业，其要求回报率也更为理性。如果能成为房地产投资市场的主体，将有利于降低投资中的非理性和违规行为。因此要进一步促进房地产信托的发展。
2.加快房地产公司债券的发展
发行房地产公司债券可以改善房地产企业融资结构。房地产项目的开发周期较长，但目前房地产开发公司往往存在短贷较多，长贷缺乏现象，融资结构不合理。以中长期为主的公司债为房地产公司提供了较为稳定的资金来源，有利于降低信贷政策对房企融资的影响，减少对信贷融资的依赖，从而改善房地产企业融资结构。另外，由于房地产开发公司资金需求量较大，房地产企业的资产负债率通常较高，间接融资会提高负债成本，而发行公司债替代银行贷款，可以有效降低财务成本。
3.进一步扩充股市规模
房地产企业上市，从股市融资规模一般较大，融资成本低廉，无需向投资者还本，不用向投资者支付利息，降低了企业的经营成本。上市融资后进行收购、并购、合资等资本运作，提高公司的服务范围和专业水准，还可以把原来可能给银行系统带来的风险，通过增发、配股等方式，转嫁出去，对于降低信贷风险有一定的好处。
目前房地产企业上市审批难度有所加大，借壳上市就成为房地产企业上市融资的一条捷径。借壳上市具有上市时间快，节约时间成本的优点。目前我国上市的房地产公司仅有80家，只占我国房地产企业总数的约0.2%，因此，可以进一步扩充房地产企业上市融资规模。
4.积极进行房地产企业融资创新
目前我国房地产企业融资渠道较为单一，房地产市场的融资产品较少。因此可以借鉴国外房地产企业融资模式，采取租赁权融资、权益性融资、过桥贷款等新型融资方式，来确保房地产企业的持续发展。
参考文献：
[1]张红殷红:房地产金融学.北京：清华大学出版社，2007年
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1.1房地产宏观调控的概念
房地产宏观调控是指国家运用经济、法律和行政等手段,从宏观上对房地产业进行指导、监督、调节和控制,促进房地产市场供需总量、供需结构平衡,实现房地产业与国民经济协调发展的管理活动。从调控体系上可将宏观调控分为政策调控和战略调控。房地产宏观政策调控,是从经济角度,运用货币政策、财政政策、税收政策与土地政策等措施对市场行为进行经济性约束。房地产宏观战略调控,是从法律和行政角度,对房地产市场环境与房地产市场系统全局进行引导和规划。
1.2房地产战略调控与政策调控的主要区别
调控手段差异。政策调控是对房地产市场行为等进行经济性约束和惩罚,对市场失误进行纠正,对市场失灵进行补充,对市场失效进行调整。战略调控是对房地产市场行为进行引导、惩罚和制度安排,具有强制性和法律性。
调控目标差异。政策调控旨在对房地产市场价格波动进行调节,维持市场短期局部的稳定,协调发展房地产投资市场和消费市场。战略调控旨在制订房地产发展规划、房地产市场战略调整,维持房地产市场总供需总量平衡,促进其平稳健康发展；同时优化供需结构,保证中低收入人群住房需求。
1.3房地产战略调控的必要性
战略调控有利于调整房地产经济与国民经济的关系。当前我国发展房地产业主要从总量上加大房地产业投资,由于房地产是国民经济的支柱产业,国民经济过分依赖于房地产业。而战略调控是从结构上对房地产业进行调整,提高房地产业的增加值,促进房地产经济的发展,实现房地产业对国民经济的贡献。
战略调控有利于推进城市化进程。我国城市化进程缓慢,城乡二元经济结构明显,城市化与房地产业发展不协调,而政策调控仅调控区域性和短期性市场波动。战略调控则是从整个房地产市场出发,制订房地产长期发展规划,实现房地产业与城市化的协调发展。
战略调控有利于协调城市规划和城市经济的发展。当前我国城市经济的发展,只是盲目地追求房地产开发,而忽视城市规划,造成城市规划与城市经济发展不协调。政策调控只是用经济手段实现资源合理配置,而战略调控则是用法律和行政手段加强城市建设和城市规划的约束性,从而更好地协调城市规划和城市经济的发展。
2我国房地产宏观调控主要问题及反思
(1)房地产宏观调控政策本身的问题。一是房地产宏观调控政策失灵问题。其一,宏观调控政策滞后性。宏观调控政策从制定到实施需要一段过程,包括问题的发现、调控政策的制定、实施。而市场的易变性、波动性会使得政策无法执行,形成滞后性。其二,宏观调控政策灵活性较差。宏观经济政策是面向整体市场,解决短期经济问题。而房地产市场是区域性较强的市场,易造成部分区域适应性差。即使各地方政府依据中央政策制定地方调控细则,也只是一纸空文。另外,还可能由于政策制定者对市场问题把握不准。其三,宏观调控政策执行不力。“上有政策,下有对策”,在政策执行过程中,部门利益与地方利益冲突、调控细则歪曲调控政策、政策执行者不作为、政策执行不到位等。二是房地产宏观调控失效问题。其一,宏观调控政策经济约束性失效。宏观经济政策主要是因为利用土地、货币、财政、税收政策等对违反市场行为者进行经济性惩罚。在实施惩罚过程中,会因“寻租”、“招商引资”政策、经济惩罚力度不够使得执行大打折扣,造成投资回报远大于经济性惩罚,致使政策经济性约束性失效。其二,宏观调控政策片面性。综观我国已出台的宏观经济政策,皆是针对某个具体问题或现象。其三,宏观调控政策作用时间短。我国宏观调控实施后,会在短期内产生一定效果,之后问题会更严重,主要是因为宏观经济政策仅在短期内影响部分房地产市场主体行为。
(2)房地产宏观调控引发的问题。一是房地产市场环境问题。其一,宏观调控使房地产市场经济环境更加恶劣。一方面宏观调控使得房地产投机回报率增加,投资炒房和囤房盛行,房地产市场俨然是住房投机市场而非消费市场。特别是大量制造业资本或者其他重要实体经济资本投资楼市,加剧了市场投机行为。另一方面宏观调控使得开发商大建高档住房,而高档住房成交拉动房价,使得中端房价也跟随上升,中端住房出现泡沫。因此,调控使得房价越调越高,住房越来越困难,房地产市场环境变得更加恶劣。其二,房地产宏观调控政策法律环境受到质疑。我国房地产宏观政策效用大减,2006年的国八条和国六条实施后,房价出现短暂回调后又升到较高水平。使得人们质疑政府宏观调控政策。多次调控表明,房地产宏观调控并不能引领房地产市场走向、改变房价走势及保障中低收入人群的住房权利。二是房地产市场系统问题。其一,房地产市场投机预期高涨。宏观政策调控使得房价不跌反涨,投机者信心高涨。根据消费者行为理论,消费者(投机者)“买涨不买跌”,于是投机者看涨预期形成,大量投机资本进入楼市,房价越炒越高。其二,我国房地产市场住房投资功能强于消费功能。目前楼市投机盛行,政府宏观调控不力,使得购买住房主要是为投资而非消费。宏观调控使得购房者购房越来越困难,消费市场逐渐萎缩,投资市场成为主流。其三,投资者与消费者矛盾更加激烈。一方面是开发商与消费者的矛盾,征税增加开发成本,而开发商会将税收纳入房价,将赋税转嫁给了购房者,房价越高,购房越困难,开发商与购房者矛盾僵化。另一方面是投机者与购房者的矛盾,如为抑制投资,提高税率,但同时增加了自住、投机购房者的购买成本,可投机者掌握大量资本,并不受其影响,他们只需投资回报率大于银行或其他投资回报率,就不愿退出房地产投机市场,反而使自住需求减少。结果造成一方面投机者拥有大量空置房,另一方面购房者又买不起房,于是二者矛盾愈演愈烈。
3完善我国房地产宏观调控新思维
3.1继续改进和完善我国房地产宏观政策调控
(1)弥补房地产宏观调控政策的不足。第一,重视对宏观调控效果评价,制定更加准确有效的宏观经济政策。准确有效的宏观经济政策可以解决政策失灵问题,宏观经济政策要适时、针对性地执行,严格执行制定的宏观经济政策。第二,加大宏观调控政策配套措施,提升宏观调控执行力。执行力关系到效果与目标的差异。要力求避免执行力大打折扣、宏观调控政策执行不作为的现象,做到公开、公平、公正执行,努力构建宏观调控政策监督体系。第三,着重分析抑制住房需求的弊端,积极引导住房需求。
(2)完善房地产宏观政策调控机制。第一,完善税收政策调控机制。税收的重要功能是使收入、生产要素再分配。对房地产征税,主要应增加住房投资成本,而不是增加住房消费成本。目前我国住房税收调控既抑制投机,也增加住房消费成本,由此引发住房难问题。因此,很有必要对住房持有和住房流转交易分别设计征税。只有增大持有投资住房的税收成本,才能抑制投资投机行为,即让投资房地产的收益小于成本,才会抑制投机。第二,完善土地出让机制,最大限度地为保障性住房建设提供资金支持。我国土地现行的“招拍挂”出让机制,造成了房价的不断提高,建议在操作上可以采取商品房等用地沿用现行的价高者得的招拍挂方式,保障性住房的土地出让而采取应价低者得。商品房等用地最高价招拍挂,可以实现土地效率最大化,并且可将这部分资金再投入保障房建设,以解决中低收入人群住房难问题。
3.2逐步启动和发展我国房地产宏观战略调控
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【关键词】经济金融；形势；认识；思考
前言
在我国日常的生活和交易中，首先应该认识清楚当前的经济金融形势，尤其应该将影响我国经济金融形势的因素统一起来。针对我国经济金融发展的形式，对其进行有效的分析，然后找出其中的不足之处，都应该采用科学的方法进行分析和思考，旨在保证我国经济金融更加稳定的发展。
1.当前我国经济金融的形势介绍
目前，我国的经济金融已经取得了很大的进步和发展，主要表现在以下几个方面，第一，我国的经济金融逐渐从低谷向上走，现在我国的经济金融发展已经走上了稳定的道路；第二，通过拉动我国的内需极大地促进我国经济金融的发展；第三，随着国际金融环境的逐渐好转，我国的出口也呈现出明显的增长趋势。另一方面，我国的经济金融发展带来的机遇主要包括以下几个方面：第一，我国的宏观政策进一步促进了我国产业结构的优化；第二，我国的区域经济政策也促进了我国经济金融的发展；第三，我国的投资领域被进一步扩大，进而不断优化了我国的投资环境；第四，我国的宏观政策还有助于增加我国的就业和收入分配，旨在保证我国经济的稳定发展。
另外，我国的经济金融发展已经达到了一个重要的阶段，但是，在我国经济金融的发展的过程中还存在一些问题，主要包括以下几个方面：第一，我国经济金融发展的过程中还存在通货膨胀方面的问题。即使我国的物价整体上趋于平稳，但是在很多种综合因素的影响下，我国的通货膨胀依然存在；第二，我国的房地产市场受到了严峻的挑战。随着我国有关房地产政策的不断出台，这使得我国房地产的价格逐渐趋于平稳，但是之后又使得我国的房地产价格出现了反弹的趋势；第三，随着我国信贷的不断增长，导致我国的贷款变得非常难。由于我国信贷增长还是逐渐变强，并且信贷增长一直处于高位，这就导致我国的中小型企业在发展的过程中不可避免地遇到了资金短缺方面的问题。与此同时，由于贷款难带来的另外一个问题就是当前的货币宏观政策调控遇到了极大的阻碍；第四，我国的经济金融发展受到了资源环境的约束力。在我国经济金融发展的过程中，资源不足的问题一直都存在，这就导致我国的经济金融发展面临着缺乏持续性的问题。
2.解决我国当前经济金融形势的发展问题措施
2.1加强对房地产、车市等经济事项的调整
目前，影响我国经济金融发展的一个因素就是房地产和车市等重要产业，这就要求很多经济学家加强对这些领域经济事项的分析。现阶段，由于我国中央政府加强了对房地产等产业的宏观调控，进而使得我国的房地产和车市等价格保持的比较平稳。但是，只有国家的调控是远远不够完全保证房地产和车市等产业的价格趋于平稳，主要是由于随着我国城市人口的不断增长，进而就会导致人们对住房和车等的需求也逐渐提高，因而在经济金融调控的过程中，需要真正将我国经济金融市场中的房地产等经济事项进行改革和控制。所以，对我国的政府部门而言，还应该将房地产和车市等事项中的细节进行调控，从而保证我国经济金融的平稳发展。
2.2加强对创新产业的投资建设
随着全球经济一体化的不断深入，现代国家之间、企业之间的竞争归根结底就是创新技术的竞争。对我国的企业来说，由于国家对创新技术的重视逐渐提高，通过创新来带动我国经济产业的良性发展。同时，企业还应该抓住市场中的有利因素来促进其产业链的发展，进而将企业自身的经济金融发展与国家的宏观政策结合起来，旨在企业的生产和建设过程中促进经济金融的发展。因此，我国应该加强对创新型产业的投资和建设，并且国家政府还应该加强对企业的宏观调控。同时，通过对我国当前经济金融发展中的经济细节进行分析，从而分析出对促进企业发展有利的因素。只有这样，才能更好地拓宽企业的融资渠道，从而加深企业内部和外部更好地结合发展。因此，加强对创新产业的投资建设是保证我国经济金融形势平稳发展的重大举措。
3.结语
总而言之，针对我国当前面临复杂的经济金融环境，现阶段有必要认真认识和思考当前我国的经济金融形势。为了解决我国经济金融发展中存在的问题，因而需要将影响我国当前的经济金融中的不利因素认识清楚，从而促进我国经济金融的发展。当然，我国政府也应该加强对房地产和车市等重要产业的宏观调控，同时国家还应该重视对创新产业的支持，旨在为我国整体经济金融的发展提供充足的动力。因此，现阶段研究对当前经济金融形势的认识与思考具有非常重大的现实意义。
【参考文献】
[1]张俊峰.当前经济金融形势思考[J].现代商贸工业，2013（02）：107
[2]安杰山.对当前经济金融形势的思考[J].学术探索，2012（11）：77-79
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战略产品双线告捷
光耀地产表示，公司能在2011年取得较好的业绩，主要得益于公司良好的战略布局，以及颇具创新性设计的产品大获市场认可。
早在2009年，公司就实施积极的“走出去”战略，从偏居惠州一隅，到如今形成环渤海、长三角、珠三角的全国性布局终有收获，不仅有效地分散了去年“新国八条”政策对公司业绩的不利影响，也对公司今年总体业绩的增长做出了较大贡献。目前，惠州区域以外的市场销售额已经占到公司总销量的两成多，这为公司的全国性扩张打下了坚实的基础，预计2012年惠州区域以外的销量会增长到公司总销量的四成。另外，光耀独特的产品设计大获市场认可。根据公开资料显示，光耀集团主要产品线“光耀・荷兰水乡”、“光耀城・先生的湖”、“DADA的草地”、“全球候鸟度假地”等项目在惠州市场开盘时都曾爆出客户彻夜排队哄抢房源的盛况；在竞争几乎白热化的天津市场，“光耀・团泊湖”项目更是创造了半天3亿元的销售纪录；临沂的“陶朱公”高端别墅项目也是开盘一小时劲销八成，客户对光耀产品的认可度可见一斑。资金周转快宏观政策影响有限
从今年的宏观政策来看，国家针对房地产行业的信贷资金没有放松的迹象，对房地产开发这种资本密集型的企业来说，未来发展的步伐将更加艰难。对此，光耀集团董事长郭耀名表示：“目前的调控政策，对光耀来说的确增加了资金使用成本，但在公司整个销售策略和战略布局来讲并没有太大的影响。”其进一步强调：“光耀现在拥有国内国外双重融资渠道，比国内的其他开发商更加灵活。同时，跟国内同行比较，资金周转也更快，差不多半年就能周转一次，而国内‘一年周转一次’就算是房地产企业资金周转的最好水平了。综合来说，目前的政策对光耀的影响较小。”
2012年销量持续稳定增长可期
目前全国许多城市已经明确表示2012年将继续执行“限购”、“限贷”政策，地产行业的发展前景堪忧。光耀集团董事长郭耀名表示：“公司的住宅项目大多布局在二、三线城市，跟一线房企相比，受宏观政策的影响相对较小，且今年的推盘量总体会高出2011年。另外，光耀今年在中国三大经济圈珠三角、长三角、环渤海都会有新项目推出，预计新增开发面积约100万平方米，光耀集团今年的销量肯定会继续保持快速增长的态势。”据了解，光耀地产成熟的住宅产品线如“全球候鸟度假地”、“荷兰水乡”、“光耀城”等已经落户全国多个主流城市，并陆续问世，光耀未来业绩的稳定增长有可靠的保证。光耀集团表示，公司自2012年起还将陆续进入马来西亚、济州岛、深圳龙岗和光明新区、湛江等地区，在规避政策影响的同时，继续保持公司销售业绩的稳定增长。
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关键词：房价 地价 经济
1.影响房地产价格变动的主要经济因素
1.1供求关系因素
在房地产业中，生产周期长和资金规模大是房地产商品最为明显的特点，因此在某段时间内和某些特定的区域中，就可能会出现产品相对过剩或短缺这种现象，也就使得房地产业的价格呈现出波动的形式。由于房地产业具有不动产性、资产属性和资本附加性，使得房地产业不会随着使用价值的消耗和消失而减少或转移了房地产商品的价值，具有较长的价值使用年限，且随着投入的增加，其价值也会跟着增长。同时，这三种特殊的属性使得房地产商品的供求与价格关系的表现更加明显，有时甚至会使其发生扭曲，从而导致价格的波动更加剧烈和明显。
1.1.1需求因素对房地产价格波动的影响
在房地产业中，界内人士普遍认为在短周期内，房地产缺乏弹性，因此对房地产价格波动产生影响的主要因素为市场需求因素。从城市住宅业未来的发展角度看，对房地产价格波动造成影响的原因主要有三个方面：①城市的大规模拆迁而造成的需求迫切；②城市外来人员对房子的购买需要和当地居民对住房环境改变的需要；③城市的土地出让，使得土地的价格大幅度上升，从而带动了房地产价格的变动。虽说地价上涨和房地产供给结构的变动是影响房价上涨的直接原因，但归咎到底，影响房价上涨的深层次原因为消费者的预期发生改变，因此，有学者认为：造成房价上涨的重要原因包括人均可支配收入、投资成本和预期这三个方面。业界人士在对房价上涨原因进行分析时，都比较关心市场供需对价格变动的影响，房地产可以看做是一种投资品，而投资需求的大量存在极易对房地产需求造成较大的波动，随着时间的推移，波动幅度会发生变动，从而导致了房地产供求关系的不稳定。
1.1.2供给因素对房地产价格波动的影响
房地产价格与土地价格之间的关系作为业内人士争议的焦点问题，许多学者认为土地出让方式的变动在一定程度上推动了地价的上涨，但那也仅仅是市场低价的释放而已，并非是影响房价的决定因素。研究房价与地价的基本关系可以看出，两者间都起到了相互影响的作用。地价的下滑和上升，势必造成房价的下降和上升，而从长远的角度看，房价的走势也在一定程度上影响了土地价格的走势。另外，地价对房价的影响程度会随着土地级别的下降而逐步下降，同样的道理，某特定区域范围内的房价的不断上涨也会对该区域内的地价的上涨起到推动的作用，这两者间存在着的这种相互影响的关系及相互制约的关系，也就表现为市场供给关系对房地产价格的影响。
1.2经济基础面因素
房地产价格是经济面的一个敏感指标，通过对房地产价格的分析，其原因主要是因为房地产价格与经济面存在着正相关的关系，当房地产价格出现下行波动时，那就意味着经济基本面的状况出现了恶化，相反的，则表示经济基本面的态势良好。另外，经济面与房地产价格也存在着相互的作用。房价的下行或上行波动不仅仅是反映出经济面好坏状况而已，同时在一定程度上会对经济面造成影响。当房价的波动对两者之间的平衡关系造成了影响，那么为了维持这种平衡，经济面则应做出相应的调整，也就势必会对当前的经济状况造成影响。
1.3城市化进度因素
随着我国经济的发展和人口的不断增加，城市化得到了较为快速的发展，通过对这一现象的分析，城市化进程已逐步成为房地产业繁荣增长的原动力，并且成为目前我国房价快速上涨的一个合理的“说辞”。随着我国城市化进程的推进与发展，在极大程度上也使房价呈现出向上波动状态，其主要原因是因为在对城市土地进行开发和利用的同时也使得城市土地的价值得到了提升，另外，由于城市的积聚效应，使得房产价值和附加价值得到了增加。城市化本身孕含着与之相反的态势，即在形成积聚的同时也在不断地形成分散。城市化进程存在着边际成本，假如城市的积聚所产生的成本超过了其所带来的经济效益，那么就会使得城市化进程的速度逐步下降直至自然停止。所以当城市化快速发展或发生停滞时，房价必然会出现上行或下行的波动。
1.4经济周期因素
社会经济周期是一种客观存在的主体，通过对其分析，可以发现该周期是一个增长、繁荣、衰退、萧条直至再重复的链式循环模型，且处于一个不断运行的状态。而房地产行业是中国经济的主要组成部分，自然也存在着经济周期，在忽略了连带效应和时滞效应的时候，其波动规律与经济周期的变动是一致的。由于当前中国经济周期性表现得不是明显，因而对周期的研究就显得极为困难。且我国房地产业正处于成长的阶段，房地产业的规模正在持续的扩大，也就无法体现出实际应有的波动状况。但是，通过对经济研究方法和房地产指数研究体系的分析研究，并将房地产业规模的影响排除之后，通过对实际情况的分析，已经可以证明经济周期对于房地产价格的影响性。
1.5经济全球化因素
伴随着全球化的加速发展，国际金融市场规模也在不断地扩大，跨国资金的快速全球性流动，使得各国的资产价格也在剧烈的波动。世界宏观经济正处于短周期低速增长的阶段，过度增长所带来的后果已经逐步地显露出来。各国经济发展政策的调整是不难看出的，这种调整会对房地产价格波动造成影响，如果处理不当就会造成不能承受的后果出现，使得经济处于持续性的经济疲软阶段，而这又进一步恶化了房地产价格波动。
2.政府对房地产价格波动的控管对策及改进措施
2.1政府对房地产价格波动的调控
（1）政府对国民经济波动的整体调控宏观调控政策应与整个国民经济的宏观政策相一致，并服从国家的经济政策。当国民经济不能承受房地产业的发展时，房地产业会给其他行业带来巨大压力，为了使宏观经济的持续健康发展，就要采取宏观调控措施改变房地产业中的不良因素。
（2）政府调控因供求失衡而形成的房地产经济波动在房地产业中，供需不平衡是普遍的。因此，实际上为了减少这种供需不平衡的状况才对房地产市场进行宏观调控，单凭市场经济的调节能力往往会使房地产陷入经济危机致使房地产业元气大伤，为了避免这种状况出现使得房地产业能够正常运转，这时根据矛盾的不同采取不同的调控方针。
（3）政府调控因宏观政策变化而形成的房地产经济波动即使会对房地产经济造成影响，政府仍然应该坚持执行正确的宏观经济政策，因为正确的宏观经济政策保障了房地产业长远、健康的发展。同时政府应该采取措施制止不当和失控状态的宏观经济政策对于不当的或失控状态下的宏观经济政策。政府应保持房地产业宏观政策的稳定，尽量避免重大经济决策的变化，这样会对房地产企业制订长期发展战略，减少企业决策的盲目性、短期性和投机性产生有利影响。
2.2政府调控的主要措施
（1）政府应对行政审批环节进行简化，降低市场交易成本政府对房地产开发项目严格而繁琐的监管不符合市场经济发展规律。市场可以检验审批中的大部分环节，政府要做的是在开发前审查房地产开发企业的资质和信誉，并且在建设中和建筑完成后进行标准规范的质量验收。另外，还要对每一个必须进行的审批环节所需的具体时间进行严格规定，对超过期限的情况可提出申诉索取赔偿。
（2）改进或变更价格双轨制土地转让市场大量存在价格双轨制，导致这一问题的根源并未最终解决，某种商品在市场上只要存在两种价格，运用各种方式找到政策漏洞的人就会出现。政府在全国范围内取消协议出让土地的方式，才能将公平公正公开的环境赋予市场。
（3）政府对税收政策进行改进，降低居民住房交易税费，对于各中小企业在信贷方面的支持也不断加大。第一，按照新制定的《企业所得税法》来实施，对于个人房地产的税收制度持赞同态度；第二，改革税费并实施结构性减税的措施。通过减退税或是抵免税的方法，达到减轻居民税和企业税的目的，以推进企业的投资力度，以及刺激居民的消费力度，最终使得房地产市场能朝向稳定健康的方向持续发展。
参考文献：
[1]牛德利.房地产价格波动的经济因素分析[J].价值工程，2011.30
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那么，原因何在？
这个问题让笔者想起了法国名导演欧容的电影《花瓶（Potiche）》，这部2010年上映却颇有复古范的影片讲述了一对夫妻管理家族制伞工厂的故事，看似专业的丈夫作为总经理与工会闹得水火不容，企业每况愈下，而被视作花瓶的妻子接手总经理工作后，却把企业经营得井井有条。夫妻二人的成败，关键在于处理博弈能力的差异，无法理顺宏观、微观的博弈关系，看上去很美的经营策略也仅是纸上谈兵。
再看中国经济，宏观调控之下，实体经济尚未扭转颓势，一方面和经济环境的复杂严峻息息相关，另一方面则与宏观调控的微观传导颇有关联。实际上，作为宏观调控的理论源泉，传统凯恩斯主义在学术上的最大缺憾正在于就宏观论宏观，而近几十年来经济学领域的诸多努力也集中于为传统宏观经济理论构建微观基础。但在笔者看来，宏观调控理论上的微观基础虽在不断夯实，但现实中的微观基础却并不牢固。很多市场人士在分析宏观调控时往往聚焦于整体性影响，而并未关注到微观主体的应对及其带来的反作用。
笔者最近两年在地方上工作，这一段经历让笔者对宏观微观博弈有了切身体会。笔者以为，宏观调控未能快速改变当前中国经济的失速态势，易被忽略的一个原因是：五种宏观微观之间的博弈，让宏观政策缺乏有效的微观基础。
其一，宏观微观之间存在“囚徒博弈”。
博弈论中著名的“囚徒困境”可谓家喻户晓，囚徒困境的核心是个体理性导致集体非理性，这种情况也体现于宏观调控的微观传导过程中。一些宏观政策出台的目标是符合集体理性的，但微观个体却会出于自身利益最大化的考虑来调整个体行为，调整后的个体行为却未必符合宏观政策本意。
例如，2012年以来，监管部门花大力气整顿银行业不规范经营，其目的是规范行业行为，还利于民，减小融资成本，助推实体经济特别是中小企业发展。虽说政策业已取得显著成效，但从微观层次看，整顿不规范经营、不对称降息和利率市场化的推进，在加大银行业竞争的同时，也大幅提升了大型企业的议价能力和话语权，银行和其他金融机构的资源是有限的，在自身利益最大化的驱动下，部分金融机构被迫将更多资源投入到对大型企业的业务维护上，中小企业得到的金融服务反而受到了挤占。
其二，宏观微观之间存在“吃饭博弈”。所谓吃饭博弈，很直白的解释就是，宏观调控再怎么阳春白雪，微观个体包括企业和地方政府，都是需要吃饭的。宏观看，中国经济长期吃饭靠转型，唯有转型才能实现长期可持续发展；但微观看，地方经济短期吃饭难转型，为转型而转型很容易滋生形象工程或风险隐患。微观中国，很多城市、县域存在产业集聚、经济结构单一的特征。如果恰巧这个单一的行业属于粗放增长的行业，属于转型压降的对象，那么地方政府作为一方水土的衣食父母，将很难真正去做实转型。特别是在当前地方政府业绩评价体系下，以短期“自发降速”换取长期产业结构调整空间的现实激励作用并不大。
而无论是地方政府还是微观企业，一旦为转型而转型，往往会盲目追求多元化，将眼光投入到房地产、民间金融等面子足、见效快的时髦领域，而这种超出其自身风险控制能力的“多元化”可能会成为酝酿隐患的温床，甚至会对企业的主业或地方支柱产业带来意想不到的负面影响。
其三，宏观微观之间存在“弹簧博弈”。这种博弈就像压弹簧，此消彼长，不进则退，只有宏观调控不断施力，政策效果才会持续显现，若宏观调控不再施力，政策效果就不会继续叠加，而一旦宏观调控有所减弱，往往会出现有违政策初衷的逆向反弹。
最典型的例子就是房地产市场，房地产市场的繁荣对于地方政府而言始终具有做大GDP、增加财政收入、提升地方品牌等多重诱惑，只要宏观层面对楼市调控稍有放松，甚至不需放松，只要有些许“不强调”的迹象，微观层面就有捂热楼市的冲动。
其四，宏观微观之间存在“边缘博弈”。宏观调控画了一个圈，而部分微观实体包括地方政府和微观企业，往往行走在宏观政策的边缘，或是在不断试探宏观调控的边缘区域，这种行为往往会带来诸多风险。例如，2011年中国民间融资市场经历了一波非理性的快速发展，一方面是流动性紧张状态下的需求所致，另一方面也与民间融资市场政策监管的边界不清晰有关。宏观层面鼓励民间金融力量的稳健培育，但由于规范性的民间金融发展尚处于起步阶段，对民间金融机构的审慎监管政策还在不断完善过程之中，而这种初始阶段的监控薄弱，则为民间融资市场创造了行走于边缘的条件，表现为机构超速扩张和业务高杠杆运作。这种边缘博弈带来的非理性繁荣的风险，业已在当前逐步显现，并还将不断释放。
其五，宏观微观之间存在“专业博弈”。宏观层面凝聚着专业思维，充斥着专业人士；微观层面则缺乏足够的专业资源。这种“专业屏障”往往成为信息不对称下博弈均衡走向集体利益受损的重要壁垒。
实际上，这种专业博弈发展到极致，甚至会引致金融危机，次贷危机和欧债危机本质上也是专业博弈的结果，前者是金融机构利用专业优势过度开发房产业务、金融衍生品诱发的危机，后者则是政府部门利用专业优势过度透支社会财力诱发的危机。
总之，宏观微观之间的五种博弈，让中国宏观调控缺乏有效的微观基础，进而使其效果显得有所不足。
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[关键词] 房地产；企业；财务风险；防范
doi ： 10 . 3969 / j . issn . 1673 - 0194 . 2014 . 17. 011
[中图分类号] F275 [文献标识码] A [文章编号] 1673 - 0194（2014）17- 0017- 02
1 我国房地产企业发展的现状
1.1 行业特点带来的风险
房地产行业的投资收益周期长，风险大，易受市场和国家宏观政策的影响。跟经济周期一样，房地产业也会经历复苏、繁荣、衰退、萧条这4个阶段。在房地产业进入衰退阶段时，楼价涨势就会明显迟缓，当国家政策有变时，楼价就会大幅度递减或递增。2007-2008年间，我国房地产市场出现暴涨暴跌的动荡局面，直至2009年市场进入一个调整的阶段。2010年，国家又一次出台房地产政策，房价呈现上升趋势。然而2011年下半年开始，我国房地产业再次进入萎靡期，这对房地产业的冲击是巨大的。
1.2 利率和通货膨胀风险
当市场通货膨胀或利率上调时，就会引起原材料、工人工资成本增加，从而使得预期收益缩水。近些年，银行不断加息，使得房地产贷款难度加大，老百姓按揭贷款购房困难，影响了投资者的购房欲望，从而导致房地产行业低迷。
1.3 现金流不稳定的风险
资金是企业生产和发展的基本条件，房地产业更需要加强现金流管理。在企业发展过程中，现金流量是否充足、合理，直接反映一个企业的管理水平和经济实力。当现金流量不足以抵债时，就会引发财务危机，甚至会导致企业倒闭。由于房地产业的开发周期较长，资金周转率低，所以，要强化对现金流量的管理工作。
1.4 国家宏观政策所带来的财务风险
2010年，全国房价大幅上升，房地产行业进入繁荣阶段，泡沫经济严重。国家为促进其协调发展，从税收、银行贷款等各个角度加强了对房地产业的整治，比如提高二套房首付标准、提高贷款利率、提高异地投资门槛等。对国家的调控手段，各大银行也积极配合，贷款利率随之上升，2011年，国家对房地产的宏观调控政策收到了明显效应。
1.5 财务风险管理意识不强
企业财务管理意识不强，加大了企业财务风险。从目前看，很多房地产公司没有一套完善的财务管理制度，在项目开发前没有合理进行预算，也没有全方位的财务分析。房地产企业的预算分析包括征地成本、资金流向、投资回报等方面，只有这样才能达到预期目标，有效地控制成本，减少财务风险。
2 房地产企业财务风险成因分析
2.1 外部因素
外部因素包括经济、市场、法律、资源等方面因素，这些都属于宏观因素。虽然这些因素存在于企业外部，但是对房地产企业的影响是巨大的。我国法律和政治环境相对稳定，所以企业所面临的外部风险主要是指受经济环境的影响，经济环境发生变化引起企业外部环境的不确定性增大，进而影响房地产企业的经营状况，甚至出现财务危机。
2.2 内部因素
由于房地产开发项目周期长、不确定因素很多，导致其资金风险较高，如果存在内部控制失范的情况，容易导致房地产企业资金管理出现问题，导致房地产开发出现阻碍，所以房地产企业的财务风险主要是由于内部控制不完善带来的财务风险上。
3 房地产企业财务风险的防控策略
3.1 完善财务风险控制体系
房地产企业，应当实事求是地构建科学合理的财务风险防控体系，包括财务预警体系和风险管理机制。在资金流风险有效识别上，应以现金流状况作为分析基础，关注现金预算的执行状况，通过预算与执行的差异分析及异常波动，来研究现金流中出现的问题，并采取针对举措来及时管控这些问题和早期的风险。通过绝对数和结构分析来研究现金流是否合理，房地产企业的现金流若比预算数要少，则可能盈利能力低下或者过度投资导致资金短缺，对于这种情况，简单地靠融资解决并不科学，应当寻找原因并从根本上解决问题。房地产企业现金流结构，主要看运营及投融资所占现金流比例是否符合战略和经营周期。一般来说，扩张型房地产企业融资占比较大，保守型房地产企业经营收入占比较大。房地产企业资金从投资到回收一般在3～5年时间，融资渠道和结构应当与企业经营周期相一致。科学分析财务风险后，要建立科学合理的风险防控体系。首先要加强财务风险意识培养，确定管理层对风险防控负责，以此为基础引进现代风险量化和管理工具，对财务风险内容进行细化，并制订财务风险控制方案，根据财务风险的概率和程度来对其进行量化，并给出解决方案。最后要建立风险责任机制，对风险管理要实行问责监管制度，并加强执行。
3.2 加强融资环节的管理
房地产企业财务风险产生的重要原因之一是资金结构的失衡，扩展融资渠道可以有效防控其风险。房地产企业应当顺应国家政策，发展多元的直接融资，如国家应建立专门的针对房地产企业资本市场，增加长期债券、股票的发行额度，提高房地产企业直接融资的比例，并出台短期融资融券的政策，适度推出抵押贷款证券化，创新组合式的融资模式，降低信贷风险；在间接融资方面，可推出适合房地产企业经营现状和特点的特色信贷服务，结合银行与担保金融机构，促进贷款模式的创新。
3.3 在投资方面的财务风险防范
对投资商，应加强项目研究，重点是市场供求状况，要有把握和有针对性地进行投资，投资前要研究消费者的偏好，通过指标分析法来确定经济效益最优化路径，同时要重视投资所在地的地方政府的城乡规划管理程度、项目周边环境影响因素等。对所投资项目的经营模式也要慎重选择，例如联营、共同投资、多种经营等组合方式。一般风险较大的项目可采用共同投资方式降低投资风险，对居民楼、写字楼、商业地产等项目，要进行多种经营开发，降低销售风险。
3.4 加强现金流管理
房地产企业现金流管理应当从以下几个方面来加强：首先在应收、应付账款管理上，要加强信用管理，提高催款责任落实程度，提高运营资金周转效率，使房地产企业现金流充足且顺畅。其次在房产产品销售上，应创新营销方式，结合多方力量扩大宣传促进销售，提高存货周转速度，提高资金回笼速度。最后，房地产企业应站在价值链管理的高度，与价值链上的各经济体合作，实现价值链融资和运营资金动态跟踪等，提高资金使用效率。
主要参考文献
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关键词：住房公积金贷款 风险 措施
1.住房公积金贷款发展现状以及结构分析
住房公积金的贷款对象为已缴存住房公积金，并具有完全民事行为能力的在职职工。住房公积金贷款的利率显然低于市场利率，带有某种程度的社会福利的性质，为广大中低收入职工家庭所欢迎。但是住房公积金采取低息吸储的政策，不利于调动尽可能多的社会闲散资金，仅仅依靠职工个人和单位的缴存，制约了住房公积金的规模，使贷款的对象具有特定性，风险相对集中。住房公积金贷款具有期限长、贷款金额大、贷款成数高的特点。
2.住房公积金贷款面临的风险分析
2.1资金流动性风险
相比较与商业银行而言，住房公积金管理中心归集、缴存资金相对稳定，来源渠道窄。影响住房公积金资金有效供给的因素主要来源于住房公积金归集和住房公积金贷款的本金偿还两个方面。住房公积金资金在使用时首先必须满足缴存职工的住房公积金提取，其次才是满足缴存职工的住房公积金贷款需求。
2.2借款职工信用风险
借款职工信用风险，主要指的其实就是那些借款职工中有部分人是不能够按时按偿还住房公积金贷款的本息的，并以违约去放弃并抵押其房产。这些不诚信行为会带给住房公积金管理中心很大的麻烦，最主要的就是经济上的损失。其实产生信用风险的原因是多方面的，很多时候也不能简简单单断言说职工缺乏信用，有时候也是有一些客观因素存在。
2.3抵押物处置风险
这是抵押物产权问题所造成的风险。如在住房公积金贷款尚未清偿期间，由于城市建设规划，拆迁等因素而产生产权风险，尽管政府出台了相关办法对此予以保障，但管理中心仍面临两种风险：一是拆迁后，其补偿价格远远低于住房市场价格，即使货币化补偿全部用于还贷，也可能难以清偿全部贷款。二是抵押权人（管理中心）无法实施抵押权的物上代位权，即可能产生产权替代风险。同时，借款职工不能清偿债务时，管理中心可依法对住房公积金贷款抵押物进行处置偿还贷款时产生风险。
2.4经营管理风险
在整个住房公积金贷款过程中都会存在着相关的经营管理风险。由于相关工作人员的失误说着说是管理制度上的缺陷而导致的产生经济利益受损以及声誉受损的可能性。
2.5房地产市场风险
房地产市场风险是个人住房贷款风险的重要决定因素，由于住房公积金贷款客户多而分散、期限长、管理难度较大，不可避免要经受来自房地产市场波动的考验。例如，宏观政策引导滞后，投资者对市场缺乏详尽分析导致盲目投资行为，非理性的市场供求影响房地产价格上涨过快，都容易造成房地产泡沫，从而导致作为抵押物的房屋价格不稳定，甚至严重缩水，贷款本息无法得到充分保障。
2.6政策与法律风险
住房公积金贷款业务与经济发展状况、宏观政策与法律规定、行业管理规定及金融信贷政策密切相关。近年来，我国对房地产行业进行的宏观调控不仅对房地产市场及开发商产生了较大影响，对住房公积金贷款风险的影响也比较明显，尤其是期房住房公积金贷款的风险更加突出，管理中心承担的风险责任相应增加。
3.防范和控制风险的机制和措施研究
3.1建立贷款资金流动性风险预警机制
随着住房公积金缴存职工人数的逐年增加，资金归集数量明显增长，但也影响住房公积金使用需求，总体呈增长趋势。表现为随着缴存职工人数逐步增加，即使资金归集数量得以增长，但住房公积金缴存是分散的小额资金流入，住房公积金提取或贷款则都是大额的资金流出，使用人数的增多，势必带来流动性调控压力的增大。
3.2建立个人住房公积金信用防范机制
个人信用风险是客观存在的， 但也并非不可防范。建立起一个个人住房公积金贷款的信用数据库，这是目前为止最为行之有效的方法。也就是说要依托我国已经建立起来的个人征信系统，对住房公积金缴存职工建立个人信用数据库，结合该职工以及所在单位在日常缴存住房公积金、参加住房公积金年审等情况进行合规性审核，在定量研究分析的基础上制订科学的评价指标体系，为借款职工可贷额度测算提供决策依据。
3.3提高行业人员素质，规范贷款操作
首先，也是很重要的一点，就是要防范相关操作性风险。要做到这一点，就应该要做到业务流程标准化，这主要包括了以下几点，分别是业务操作、贷款资料、服务流程以及业绩考核等等一些比较具体比较详细的规定。其次，管理中心必须要对住房公积金贷款加强事前以及事后的监督工作，从而确保贷款安全，并加强对于借款职工资信情况的认真细致全面的调查。最后，应当建立积极将抗向上的住房公积金文化，全面地提高相关从业人员自身综合素质。
3.4建立住房公积金贷款楼盘准入资格审核制度
规范与房地产开发商的合作管理，降低来自房地产开发商的风险：
（1）应建立起一套对于房地产资信严格的审查制度。并严格执行国家以及省市自治区对于开发商以及房地产项目资金和资质规定，对企业的运作情况，财务状况、担保能力、社会信誉进行综合评价分析。
（2）开发楼盘盈利能力分析。开发企业承担阶段性保证责任期间的担保方式，管理中心可根据开发企业的资质信用调查、项目建设等情况，通过对楼盘的形象进度、预计销售及项目可行性分析，综合评定楼盘的盈利能力.
3.5加强房地产市场研究分析，规避政策与法律风险
管理中心必须提高认识，大力加强对国家宏观经济、区域经济发展形势及有关政策法律法规的研究，重点加强对房地产市场发展形势的分析研判，及时、准确地把握国家及本地的房地产市场走势，科学设定房地产价格预警指标及具体标准。并要紧密结合房地产市场形势、国家宏观调控政策及行业发展趋势，理性确定住房公积金贷款业务发展规划，对贷款额度上限、首付款比例规定、期限等贷款要素进行灵活有效的调控，积极应对市场变动，特别是房地产过热的地区更应客观把握市场热度，慎重放款。
综上所述，住房公积金贷款的风险成因是复杂的，其防范措施是多种多样的，通过建立信贷风险防范管理机制，发展风险转移机制，从外部和内部两个方面来防范、化解风险。
参考文献：
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近期，中央和市陆续出台了针对房地产市场的调控政策，对于受外部环境影响较敏感的房地产业来说，政策的调整无疑会影响房地产市场的发展。认清我区房地产市场现状，客观分析政策对房地产走势的影响，从而研究提出相应的对策建议，对保持我区房地产市场的持续健康发展，具有重要意义。
一、我区房地产市场发展现状
今年1-6月，我区房地产业实现税收5亿元，同比增长85%；房地产开发投资完成37.3亿元，其中住宅投资完成23亿元；商品房施工面积489.9万平方米，销售100万平方米。今年以来，我区房地产业发展呈现以下特点：
1、房产投资保持较高增速
我区近年的大开发大建设态势和房地产市场的走热使得房产开发商对我区房地产市场前景纷纷看好。今年上半年我区房地产开发仍延续了去年以来的较快增长势头，1-6月，房地产开发平均增速为42.2%，具体走势见图一。其中，住宅建设在房地产开发投资中的地位突出，占到房地产开发全部投资的62%；商业营业用房今年开发增速也持续走高，2-6月累计增速分别为：2.6%、15.2%、84.5%、79.1%、1.9倍；办公楼开发投资也保持了10倍以上的增速。
2、房产销售势头回落明显
今年我区商品房销售面积和销售额的同比增速均呈逐月下降趋势，2-6月的增速走势见图二：
从商品房预售情况来看，回落趋势明显。1-6月全区预售3940套，总面积50.6万平方米；预售套数和面积数与去年同期相比分别降低了15.5%和15.4%。出于对宏观政策的观望心态，3月份我区商品房预售出现了一次明显下降，4月份仅售出474套，总面积6.5万平方米，与3月份相比均下降了44.3%。5月、6月继续维持了较低的预售水平，每月预售385套，总面积5万平方米左右。
3、房产平均价格持续走高
虽然今年年初开始，中央及市频频出台调控房地产市场的有关政策，但年后，房地产市场已进入快速上涨的新一轮行情，由于土地的稀缺性、百姓改善住房的实际需求支撑以及“跟涨不跟跌”的投资心理等因素影响，我区房价也呈持续走高的态势。
自年开始，我区房地产价格以年均20%以上的速度快速提升，房价在、、年分别同比上涨20.5%、30%和42%。目前，我区新建商品房均价已达5590元每平方米，同比上升20%；存量房均价已达5000元每平方米，同比上升47%。
二、近期房地产市场调控政策对我区房地产市场发展的影响
由于房地产价格持续上涨，房地产市场投机成份严重，中央将防范房地产风险作为今年宏观调控的重点，市也出台了多项有关政策，加强对房地产业的调控。中央和市的政策主要通过以下几方面来调控房市：
中央:
——土地供应结构调整。建设部等七部委出台《关于做好稳定住房价格工作的意见》，规定各地要根据房地产市场变化情况，适时调整土地供应结构、供应方式及供应时间；对房价上涨过快的地方，适当提高居住用地在土地供应中的比例，着重增加中低价位普通商品住房和经济适用住房建设用地供应量；严控高档住房用地供应。
——房贷利率调整。3月16日，央行出台了调整商业银行自营性个人住房信贷政策，规定对房价上涨过快城市或地区，可将个人住房贷款最低首付款比例由20%提高到30%，并实行住房贷款下限管理，将个人住房贷款利率下限水平由5.31%提高到6.12%。
——房地产财税政策调整。国税总局、财政部、建设部联合发文，规定20*年6月1日后，个人将购买不足2年的住房对外销售的，全额征收营业税，同时规定凡在20*年6月1日以后购买非普通住房的，按3%全额征收契税。
:
——房地产发展目标调整。20*年市《政府工作报告》确立了“以居住为主、以市民消费为主、以普通商品住宅为主”的“三个为主”楼市调控原则。
——房地产销售登记方式调整。市加强新建楼盘网上备案工作，于2月18日推出“网上二手房”试运转，增强房地产信息的透明度，并出重拳打击违规炒作房产的企业。
——房地产供应结构调整。大力调整供应结构，加大配套商品房为主的中低价普通商品房供应。20*年市计划开工建设配套商品房和中低价商品房各1000万平方米。
从短期看，宏观政策的调整将对我区的房地产投资建设带来直接影响，从而关系到财政收入、固定资产投资、第三产业增加值等主要经济目标的完成；同时，平抑房价政策的出台导致市场观望气氛浓重，房地产市场尤其是二手房市场交易量将有较大程度的萎缩，我区房地产业发展将出现一定程度的“缓刹车”效应。
但从长期看，宏观政策调整必将有效剔除我区房地产市场中的投机因素，达到抑制投机行为、规范投资行为、鼓励居住消费的目的，有利于我区房地产市场的持续健康发展，主要将起到以下几方面的作用：
——合理控制房地产投资开发量。通过调整房贷利率、税收政策，减少房地产市场中的投机成分，显露市场真实需求量，合理引导房地产投资开发量。同时，通过严格土地供应，有效防止过度开发的情况发生。
——缓解房地产业供求矛盾。通过加大配套商品房和中低价商品房的建设量，调整房地产供应结构，满足普通老百姓的住房需求，有效缓解房地产业的供求矛盾。
——适度平稳房地产价格。考虑到“两港一城”建设效应初显、浦东板块效应显现、基础设施建设加快带来的房产升值效应，我区房地产价格仍将继续走高，但期房限转、税收调整、商品房网上登记等政策办法将有效稳定过快上涨的房价，使其涨幅趋于稳定。
三、积极应对，保持我区房地产市场持续健康发展
总的来说，由于我区房地产市场发展基数相对较低，近期又迎来“两港一城”开发建设的历史性机遇，从长远来看，我区房地产市场仍将有比较大的发展空间。近期的房地产调控政策将使我区正在发展中的房地产市场进入一个调整-巩固-提高的阶段，走向日趋成熟。为保持我区房地产市场的持续健康发展，当前要注意以下几点。
1、加强房地产价格监测工作
及时掌握我区房地产价格动态和走势，建立起科学有效的房价监测和预警体系，加强对房地产市场的调控，维护房地产市场价格秩序，促进房地产业持续健康发展。重点监测土地出让价格，新建商品房、存量房的交易价格；当前特别要重视加强对住宅类商品房价格的监测工作。加强房价的季度、年度分析预测工作，将出让土地面积、房地产开发投资额，新建商品房的开工面积、竣工面积、销售面积、空置房面积及空置率，市场平均价格及变动情况和原因等列入分析内容。一旦发现价格异常波动，及时提出预警建议。
2、加强房地产项目的跟踪管理工作
建立房地产项目的跟踪联系网络，及时反馈项目的进展情况，以便发现问题、协调问题、解决问题。确保房地产企业根据政府年度土地供应计划经营房地产开发项目，并按照统一招标、拍卖和挂牌的方式来取得土地使用权，同时，严格对房地产企业有关用地、立项、规划、建设和销售手续的办理。把好房地产项目的市场准入关，严格审查房地产开发企业的资质条件，对抽逃注册资本金、项目资本金，无证或超范围从事房地产开发经营的行为，要依法严厉打击。
3、有计划有步骤的规划房地产开发
结合我区经济发展和城镇建设总体规划来开发房地产，根据轨道交通等基础设施建设来编制房地产开发计划，合理预留开发空间，以达到通过城市规划来引导房地产开发，带动经济发展的良好效果。加强对房地产市场的监控，通过房地产市场的信息透明化，培育和发挥房地产行业协会的作用，引导房地产企业掌握市场状况，根据市场运行状况合理安排开发计划。
