房地产财务管理体系范文
时间：2023-11-01 17:41:52
导语：如何才能写好一篇房地产财务管理体系，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。
篇1
财务管理在企业管理工作中是极为关键的一部分，也是保证房地产企业能够长期发展的有效管理途径。当前，我国的房地产企业财务管理普遍存在“被动反映型”的现象，预测、控制、分析各项基本管理工作没有做到实处，很多资金并未进行合理利用，这就给房地产企业管理和风险控制工作带来难度，很容易出现资金问题。而在开发经营过程中，由于周期较长造成房地产企业经营管理策略不能符合实际情况，使得房地产企业投资项目的经济利润无法得到保证，从而大大增加了风险威胁。而房地产企业财务关系较为复杂，涉及到了企业、投资人、内部职工、债权人、债务人等。这样就使得房地产企业财务实现有效管理的难度不断增加，作为开发企业应该不断增加自身的债权债务管理能力，合理协调好企业与其它人员之间的关系，保证房地产事业的顺利发展。这就需要企业不断完善自身的财务管理工作，运用较为合理的策略来规划企业发展路线，满足企业持续发展的需要，建立一套满足现代管理型的财务管理体系。
一、房地产企业管理型财务体系的构建原则
财务管理体系的原则是指财务管理在企业财务实践中通过不断的摸索总结出来的适用于多数企业财务管理实际的经验，与财务管理理论并无直接关系，而是与企业的管理思想、管理模式、管理惯例、制度等相关。因此，房地产企业管理型财务体系构建的原则主要包括：
1.以事实为依据原则
正确的决策需要管理者用科学的态度，以事实或正确的信息为基础，通过合乎逻辑的决策理论和决策方法做出的正确决断。这就要求企业明确规定收集信息的种类、渠道和职责，确保财务数据和相关的非财务数据及信息准确、及时、可靠，决策者利用获得的这些信息基于事实分析，权衡经验与直觉，做出相关的决策。
2.系统管理原则
在财务管理中采用系统的方法，就是将财务管理体系视为一个大系统，在理财过程中遵循整体性、层次性、目的性和环境适应性的思想，对组成财务管理体系的各个子系统加以辨识、理解和管理，以达到实现财务战略、财务方针和既定的财务目标。
3.高层管理者重视原则
财务管理体系建立与否、保持实施状况如何、体系运行效果能否满足需要，都与企业的高层管理者密切相关。高层管理者应以身作则，按照财务管理体系运行的要求进行各项财务活动。
二、完善房地产企业财务管理体系的各项措施
1.积极拓展筹资渠道
根据房地产行业特点，房地产企业开发项目过程中需要一笔巨大的资金投入，筹资任务异常繁重，企业只有具备多元化的筹资渠道，才能很好地完成筹资任务。 一则积极发展银行贷款之外的其他形式金融业务，诸如银行承兑汇票、保函、信用证、商业汇票等多种结算方式；二则寻找进入资本市场的最佳途径，比如借助于发行股票、债券等方式筹集企业经营资金；三则由自然人或企业发起，向民间游资定期筹资；四则企业实施并购、重组等措施，逐步扩大市场份额，既增强、壮大企业实力，又成功幕得所需资金；五则尝试融资新元素，比如在房地产投资信托基金基础上，尝试海外私募、股权回购、可转债、租约变现、海外上市等一系列新的融资方式。
2. 实施现代企业管理制度
在现代社会化大生产、市场经济大发展的宏观背景下，现代企业制度要求各类企业都应致力于构建产权关系明确、 责权关系对策、治理结构严谨、制约机制健全、筹资渠道广泛、企业规模迅速扩大且能持久经营的现代制度模式。 换言之，产权股份化、管理制度化、组织公司化，这是现代企业制度的基本要求，也是房地产企业经营的努力方向，在建立现代企业管理制度过程中，房地产企业应积极分离企业所有权和经营权，以最大程度上减少投资者对企业日常经营管理的干预和控制，使得企业管理人员真正具备管理企业的权利，并尽可能以新的管理理念和最优的企业管理制度对企业进行管理。 同时，管理者还应在生产经营中主动采取现代化管理手段，调动经营者自身以及企业员工的创造性和生产力， 既要解决企业中传统家族式管理造成的规模小、机制不活、体制不顺、管理混乱、综合竞争力弱等缺陷，又要明晰企业发展方向，努力提升企业规模、档次和水平。
3.重视投资项目管理
作为一种资金密集型企业，房地产企业投资规模较大，尤其是一些重大项目投资，企业应在慎重做出可行性研究之后进行决策，以避免出现决策失误、资金损失等结果。 加强投资项目管理，应对投资效益合理性预测，对投资方案进行可行性分析研究，即对拟建投资项目进行全面的综合性技术经济分析，在房地产开发整体过程中，可行性分析研究阶段尤为关键，此阶段具有最大的不确定性和机动性，企业在这一阶段对风险评估、分析的正确与否，对房地产投资项目结果产生直接性影响。 此外，企业还应利用现资组合理论，对投资组合进行合理化调整，比如房地产投资类型不同，所对应商业风险、获利能力等均不相同，为了实现最好的房地产类型组合投资，房地产企业便应尽可能降低投资的商业风险、确保取得预期的投资收益等。
4.重点加强资金管理
资金管理是企业财务管理重点内容，加强资金管理应做到：重视资金筹措管理，即强化企业信用管理，做好资金筹措计划，知识经济时代，信用已成为企业兴衰的主要标识，企业信用状态良好，则很可能获取条件优厚的长期性低息贷款，以保证企业拥有开发经营更多房地产项目的丰厚资金，同时还要根据资金筹措计划，逐步有序地扩大项目自有资金比例，实现大笔贷款利息支出向企业盈利的转变；加快资金周转，强化资金运用管理，关于资金流转，由于受到多种外来因素影响，房地产企业所开发项目大多无法按时完工，大量资金被占用，这种情况下，企业应尽可能解决掉一些拖拉工程，加速资金流转；加强企业现金管理，慎防企业过度预支资金，将应收账款与应付账款期限调至一致状态，或者使应收账款回收期限短于应付账款交付期限，为按期支付应付账款提供可靠保证，同时还要尽可能规避企业过度预支资金现象，消除企业讲排场、讲面子、铺张浪费、大手大脚等扩大资金费用开支的问题。
参考文献：
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篇2
【关键词】房地产企业；财务管理
一、引言
房地产开发从立项、审批、建设、预售、验收到交付使用，开发周期通常为二至五年，项目本身具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长、风险性高等特点。同时，房地产行业又深受国家法规与政策的严格调控，为了确保项目开发建设的顺利进行和如期完成，只有加强财务管理与监督，增强防范财务风险能力、才能降低成本、增加利润增长点，提高企业的经济效益。
二、房地产企业财务管理的特点
房地产企业的财务管理，是指企业在生产经营活动中对所需各种资金的筹集、使用、耗费、收入和分配，进行预测、计划、控制、核算、分析和考核，并正确处理各种财务关系的一项经济管理工作，它是企业经营管理中的重要组成部分。由于受到行业性质的影响，房地产企业财务管理活动的特点有别于一般企业，具体体现在以下几点：
（一）开发周期长，筹资金额大，筹资任务重
房地产开发建设需要大量前期资金的注入。高额的地价和房屋工程造价，使企业投入的资金数量很大；开发经营过程又具有长期性，开发建设需要经历从征地、土地开发、房屋建设到竣工交付使用等阶段，所需时间往往两年以上；资金的周转期较长，周转率偏低，需要企业通过各种融资手段来筹集开发资金，并进行项目的滚动开发，资金筹集任务显得十分繁重。
（二）开发风险大，投资决策分析责任重，要求高
房地产开发资金投入量大、建设周期较长，同时在较长的开发经营周期中，还存在着许多不确定的因素，这对房地产企业投资项目的成败和企业的经济效益起着决定性的作用。房地产开发企业一般都是负债高额经营，开发产品单位价值极高，一旦决策失误，将导致企业陷入困境，因此，房地产开发企业具有较大风险。这就对房地产开发企业的财务管理人员提出了更高的管理要求，要求其作好投资决策分析，提高投资决策分析的准确性，以便为企业经营者投资项目决策提供及时、可靠的信息，有效地分散风险，降低风险。
（三）开发经营活动复杂多样，成本管理工作繁琐
虽然开发企业产品成本主要由土地征用及拆迁补偿费、前期工程费、基础设施费、建筑安装工程费、公共配套设施费和开发间接费等成本项目构成，但各成本项目的具体内容因开发产品不同而有所不同，即使是同类型开发产品也因时间、地段而变，使得房屋的成本构成显得十分复杂。
三、房地产企业财务管理存在的问题
目前，大部分房地产企业的财务管理还处于初级阶段，尚没有充分发挥财务管理在战略实施方面强有力的作用，主要存在的问题有：
（一）财务管理制度流于形式。一是财务收支审批流程不规范，经济业务办理审批手续不齐全等现象。二是费用开支标准混乱，没有严格按照财务管理制度执行。三是财务管理处于“事后反映”水平，未能达到“事前预测、控制事中、分析事后”的财务管理目标。
（二）有效的资金管理体系尚未形成。虽然制定了年度建设投资计划，却没有把计划目标进行分解，编制出季度、月度计划加以控制管理，没有到预期效果。
（三）融资渠道比较单一，主要依靠银行贷款。随着国家陆续出台房地产市场调控措施、连续上调存款准备金率等政策，银行融资监管趋紧，信贷资金投入房地产行业的门槛越来越高。
（四）高价拿地。士地作为房地产企业主要的生产原料，不仅是企业利润的来源，更是企业长期发展的保证，其数量和价值还是房地产企业的自身价值体现。若一味最求高价拿地，争当“地王”，就存在机会成本和资金利用效率的问题。
（五）审计监督不到位。虽然设置了内部监督部门，制定了监督制度，但因种种原因难以及时有效地发挥作用，监控不力。
（六）公司治理结构不完善。一些房地产公司治理结构基本上处于形式上完善，而实际上缺乏实效的状态，在财务监管政策体系方面仍然存在真空地带。这样容易引发一系列管理问题，如企业领导者不能最大限度地从公司的角度出发做出最优决策等。
四、提高房地产企业财务管理的建议
针对上述房地产企业在财务管理中存在的一些问题，笔者将提出些完善企业财务管理制度的建议，希望能够为降低企业财务风险，提高企业财务管理水平提供参考。
（一）健全财务管理制度。一是强化财务部门的职责，加强会计监督职能。会计人员除了进行会计核算外，还要参与项目预决算、经济合同的会审，监督经济合同的履行情况等。二是规范主要经济业务的财务收支审批程序，明确审批人员、审批权限、审批依据和审批人员的责任。三是制定费用开支标准，以控制项目投资和费用支出。此外，根据业务需要还可以制定专项费用及项目资金管理办法，根据使用情况进行跟踪管理，若发现违规现象及时向项目部和有关部门反馈，进行实施监督、严格控制，完善核算办法和监督手段。
（二）优化企业资本结构
房地产企业必须保证其资本结构的合理性，在企业偿还能力足够时，可适当采取负债经营模式，以此筹足项目开发资金。企业在通过传统方式进行融资的同时，可通过丰富融资渠道（如房地产信托投资基金、股权投资、委托贷款等一些新的融资方式）、资本权益比率的合理搭配等方法，进一步降低资产负债率，改善企业的资本结构，从而降低财务风险。
（三）投资方向要符合企业长远发展战略要求和市场需求
企业产品市场的建立与企业的长远发展战略具有很大的关系。房地产产品是一种特殊商品，它具有不可移动性的特点。从开发产品类别上来看，房地产开发项目主要包括经济适用房、普通商品住宅、商业写字楼、别墅等。开发类别的选择是影响企业收入的关健因素之一。企业需要根据目前的房地产市场需求以及其未来发展趋势预测房地产市场的需求状况。
（四）合理设置内部审计机构
房地产行业财务管理活动的高风险性特点决定了其设置内部审计机构的必要性，并且要保证内部审计的独立性。在企业建立一种制约机制，把内部审计与财务控制有机地结合起来，将使企业的风险管理更加有效。在业务处理上也有较强的权威性，能很好地完成内部审计对内部控制的监督。
篇3
关键词：房地产行业 财务风险 存在的问题 对策分析
目前，在我国，房地产行业的发展已经越来越快速，人们对其质量也要求的越来越高，房地产在管理的过程中压力也就会逐渐增加，由于房地产业投资的周期长、不确定因素多，自身规模、资金的实力以及管理水平方面都具有局限性，使得一些企业在财务管理上出现了许多有待解决的问题，对于这些问题的解决，必须要在了解其根本的基础上进行，所以对房地产行业中财务管理所存在的问题要进行科学合理的分析。
一、房地产现状
房产是我国经济发展的一个重要支柱，保证房地产行业能稳定的发展，这不仅利于我国抵抗经济危机，同时也是预防通货膨胀的一个重要措施。我国在经济复苏的这段时间里，国家对房地产的市场进行了结构优化，比如严格规范土地储备、支持保障住房发展、对用地指标科学测算、打击“囤地”行为、遏制投机行为等，以求能达到房地产市场稳定发展的这个目标。
随着现在工业化、城市化步伐加快，我国的房地产行业对社会的经济发展起到了很大作用，但是另一方面，由于房地产业的“疯狂生长”，扭曲了经济结构，也成为了我国社会经济的一大隐患。因此，对房地产业的负面影响，要时刻提高警惕，不能掉以轻心。
二、财务管理的内容
（一）预算管理
预算管理是西方国家累积多年的管理经验，是对市场的需求进行充分的研究，并以科学的预测为基础，以销售预算作为起点，然后延伸至资金收支、成本、生产等经济活动各方面的一种科学管理方法，同时预算管理对企业的日后发展起着至关的作用。预算管理是以目标利润作为中心的，在一定的时期里对其经营所涉及到的经济资源来进行整体控制的一种管理方法。企业可以通过全面的预算管理，可以把经济活动中的人力资源和物质资源，通过货币的形式来给予量化，通过确定执行考核奖惩来进行全面的控制
（二）成本管理
传统的成本管理是以企业是否节约来作为依据的，只是片面的从降低成本和避免费用等方面来入手解决的。随着现在市场经济的不断发展，卖方市场渐渐的向买方市场进行转变，因次企业也就不能再将成本管理等同于降低成本，而获取经济效益，取得竞争优势，这才是房地产企业所要首要考虑的问题。在成本管理过程中，要树立成本效益观念，要把成本管理和整个企业的经济效益相连接起来，尽可能的少付出成本，而不是减少成本的支出。
（三）核算管理
会计的核算管理是以货币来作为主要的测量单位，对企事业单位的资金运动进行全面、连续、综合、系统的监督和反映，是加强经济管理的一项工作。其方法主要有设置会计账簿和科目，审核和填制会计凭证，成本计算、复式记账、财产清查、登记账簿、编制会计报表等。
三、房地产企业财务管理中存在的问题以及原因
目前，房地产企业的发展越来越快，为了在竞争激烈的市场中占据一席之地，很多管理者由于迫不及待的想要证明自己，从而在管理上就会出现许多问题和漏洞，财务管理在房地产行业中起到了重要的作用，在管理的过程也是很容易出现问题的一项工作。所以管理人员一定要给予足够的重视。在财务管理中，一般比较常见的问题有以下几个方面：
（一）预算管理方面的问题
1、经不起市场的检验
房地产企业在预算管理工作中往往忽略了对市场的预测和调研，让很多的预算指标和外部环境不相容，而整个的预算指标体系也很难被市场所接受，缺乏弹性，缺乏对市场应变的能力，同时这也就造成了预算工作难以进行。
2、缺乏整合思想
在预算管理工作中，没有融进总预算理念，有一部分的企业没有完整的指标体系，没有成本费用预算、销售预算、现金收支预算、生产预算在内的总预算，没有把组织经营各阶段联系在一起，只对现金支出或是成本费用进行预算控制。而还有的企业只有利润核算意识，而没有亏损预算意识，这也就造成了不发明确亏损数量这样的问题。
（二）忽略了全面成本管理
1、忽略各自的职能
全面成本管理是指房地产企业要实行全过程、全方位、全员的成本管理。房地产企业成本的发生是一个过程，其中涉及了销售、策划、设计、规划、施工等各环节，其成本管理就是在项目的开发全过程中，对所有的成本构成要素进行控制、规划，最终实现企利润的最大化。但是房地产项目的成本管理资料，都是来于企业内部或是施工管理部门的，而有一些的企业管理者认为成本核算和管理是财务部门的职责范围，因此忽略了内部各个职能部门进行全过程成本核算所起到的重要性，最终导致了财务部门所收集的成本一线资料有限，造成了成本核算管理偏离于预算，使其不能达到有效控制成本这个目的。
2、资金运作制度不健全
在房地产的投资项目中，需要大量的资金来进行运作，一些企业没有从自身的具体情况考虑，为了能够加快速度使项目施工，就大量的向银行贷款或者是向其他企业借款，这样就会使企业的资金面临很大的财务风险，而在项目施工的过程中，企业管理者没有对目前的财务风险进行有效的管理，对目前的现有资金盲目使用，不能将资金用在必要的地方，影响了整体的利益，而且还会加大企业的偿还能力，成本负担加重。
3、投资风险
房地产企业是资金密集型的企业，有着资金投资量大、变现能力差、回收周期长等一些特点，那么这些特点也就决定了房地产企业日后一定会面临很大的财务风险，其风险具体有：利率波动风险：这不仅增大了企业的财务成本，还让按揭贷款购房者的成本快速上升，抑制了投资者的购买欲，给房地产企业造成了很大损失；按期偿债风险：如果企业没有有效的控制、预测风险，那么发生不能支付到期的银行借款本息的概率就会增大；筹资风险等：如果企业的资产负债率过高，那么这也就增加了从货币市场或是其他渠道筹资的难度。
（三）核算管理制度不健全
会计的核算管理的完善是保证企业资金正常运转的重要保障。目前，对于我国房地产企业来说，核算管理制度还有待完善，很大程度上，房地产企业的核算部门都不能很有效的将其工作完成，其主要表现为成本、收入等科目设置缺乏科学性，企业商品成本与售价具有不配比性以及开发产品办理决算数与实际开发成本支出有出入，这些情况很大程度上导致了企业不能对资金进行系统的核算工作，导致企业面临财务风险。
（四）其他方面管理不当
房地产企业的管理层多数都对财务管理的意识不强，主要表现在以下两方面：一是企业内部的高层管理人员不能充分认识到财务管理工作所具有的重要性，以至于财务管理部门没有投入太多的财力、人力和物力资源；另一个方面就是财务管理员工的素质较低，自身所拥有的有关财务管理方面的知识不能满足房地产企业的财务管理需求，而且财务管理部门没有有效的监督激励体制，从而也就导致了很难调动财务人员的自主性和积极性。
四、解决财务管理问题的主要对策
如果想要使房地产行业能够获得更好的效益，那么就要对其财务风险管理中出现的问题进行系统的分析，从而找到科学合理的解决办法，从根本上解决问题。
（一）树立全面预算管理思想
企业要想实施全面的预算管理，那么首先要适量预算管理和企业发展战略目标相互结合的理念。企业全面预算管理的组织实施和编制要和发展战略相配合，其核心就是对企业的未来发展进行计划和安排，对内部的资源进行控制、考核及合理的分配。因此全面预算管理就是企业去实现长期战略目标的一个基本手段，要全面的服务企业战略目标的实现。同时发挥全面预算管理的作用和功能，要以企业治理结构来作为基础，要和各个部门的业绩考核相结合，让其他各级部门对财务管理部门的工作能积极配合并协助，这才能全面的树立预算管理思想。
（二）合理安排工程进度
1、合理安排施工进度
在工程施工之前，设计人员要根据工程的具体情况，将整个工程中每个环节的施工周期都进行合理的安排，保证工程在施工的过程中能够顺利进行，如果施工期间遇到某种因素影响了工程的进度，那么管理人员要对出现的问题进行合理分析，在制定解决办法的时候，在保证工程质量的同时，尽量减少资金上的投入。确保超出的资金不能够给企业造成财务风险。
2、完善资金管理制度
企业的财务部门掌握财务全部资金，对企业的发展有着重要的作用，财务管理部门要认清自己的职责，要对企业资金的经营、建设、投资以及筹资等工作进行全面的预算，在此基础上，还要根据工程实施的具体情况制定资金使用计划表，确保重要项目的按时完成和重要设备的安装到位。其次，财务部门要专门设置台账，定期对项目资金、专项资金的使用情况进行跟踪管理，让企业的资金能够运用合理，为企业的发展带来更大的效益。
3、优化资本机构，降低筹资风险
虽然在企业负债阶段的经营效果会带来良好的经济效益，但是这并不代表负债越多越好，企业的负债情况直接决定了企业多面临的财务风险，企业应该在加大企业经济效益的基础上降低筹资风险。对于房地产来说，可以利用本身的良好信用或者是利用土地向银行进行抵押贷款，在企业运营的过程中，可以充分发挥财务的杠杆作用，来增加企业的收益，在一定程度上将财务风险进行稳定的管理，避免因为资金的盲目使用而使财务风险越来越严重。
（三）完善核算管理
在对企业核算管理的完善方面，企业应该找到其存在的根本问题，从而找到合理的解决措施，对房地产企业的完善，应该使会计科目的设置尽量直观和明细，开发的房屋达到可销售状态时， 企业根据成本、市场、地段、楼层、朝向等因素制定一个计划销售价格， 作为成本分配标准。与此同时，还应该强化风险的披露。建立质量保证金制度。
（四）其他制度的完善
1、确立专业建设目标
如果想要解决财务管理体系的建设问题，那么就要改善专业建设环境，这样才有利于专业的发展。但是如果仅仅是改善环境那是远远不够的，于此同时还要从专业建设的本身需求途径，来确立合理专业建设目标，还要培养合适的人员对其进行管理控制，使财务管理能细化到各经济知识领域时，都能找到有关的研究成果和证明，这样才能让财务管理在良好模式下实现运作。
2、加强财务管理人员的综合素质
高质量、高素质的财务管理团队决定着财务管理的效率如何，所以一定要加强财务管理人员的综合素质。首先要让财务管理人员认识到其工作的重要性，其次要对有关财务管理的人员进行培训，让其能够完整的、准确的、及时的了解到、掌握到最新的财务管理知识，保证自身的财务管理知识不断的更新，最后就是要构建起奖罚机制和责权利相互结合的有效机制，根据企业财务人员所做出的贡献不同，来给予相应的物质奖励和精神奖励，要保证“有过必罚、有功比奖”，从而调动起财务管理人员对工作的热情。
五、结束语
财务管理对房地产企业的发展来说起着至关重要的作用，也是保证房地产企业得以正常运行的关键因素，对于各种因素所引起的财务管理问题，其管理人员一定要给予足够的重视，通过对问题原因的分析，从而找到合理的预防和解决办法，正确将财务管理问题扼杀在萌芽之中，保证企业的平稳发展。
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一、房地产财务管理的重要性
1.财务管理是房地产产业的核心
好的财务管理体制可以帮助企业降低和抵御生存风险、帮助企业实现自身价值和利润最大化。增强企业成本管理，加强财务管理，帮助企业实现低成本、高收益的管理模式是新时期下企业所追求的。在房地产产业中，财务活动贯穿原料采购、项目施工和成品销售等一系列活动，是房地产企业运营的基础。另外财务信息影响公司决策和各部门工作的进展，从财务信息中可以推算出预期投资、工程造价等资金需求，这些数据有助于公司掌控项目的进程，更好的实现企业目标。
2.财务管理可以预知企业风险
在经济发展的潮流中，企业犹如大海中的一艘船，航行的过程中需要良好的导航和气象预报系统为航船指明方向，才能有效地躲避风雨袭击，将损失降到最低。房地产产业具有建设周期长、资金投入大、投资回收期长和风险性高等特点，这些特点往往造成预测目标与实际收益有很大差距。为了避免这些问题对企业的运行造成影响，就需要对可能出现的问题进行预测，就需要财务管理对现有的财务资料记性分析，从中挖掘出隐藏的问题，及时解决，尽量减少风险对项目影响。
3.房地产产业财务管理现状
目前很大一部分房地产企业徘徊于“高出生与高死亡”状态，造成这些企业失败的内外原因有很多，通过分析这些企业的失败案例不难发现一个共同点，那就是大多数企业的财务管理基础薄弱、财务管理体制不能发挥其作用。我国房地产企业受多方面的影响，把工作的重点放在如何满足消费者的需求的层次上，忽略了做好内部财务管理的重要性。在产业迅速发展的同时，财务问题日益突出，使很多企业到后期运转不开，被迫停工。所以企业加强对财务管理的重视，对项目做好预期分析，防范财务风险，提高自己的竞争力，才能使自身立于不败之地。
二、财务管理工工作中出现的问题
1.企业的财务管理机制不够完善
财务管理机制不够完善主要表现在以下两个方面：一是由于财务管理人员素质较低，缺乏足够的经验，使房地产企业的财务管理不够严谨，存在着很多的漏洞；二是房地产企业在项目的整体掌控和资金使用中存在问题。缺乏对项目的全面掌控，无法准确估计工程所需资金，在一些不必要的方面造成资金浪费，加大企业的资金负担。
2.管理力度不够深入
目前，大多数房地产企业的财务管理工作仅单纯涉及到填写凭证、登记账簿和编制财务报表等项目，却没涉及到财务预测、控制、决策及分析等工作。房地产企业的财务管理人员素质低，无法完成财务管理中财务预测等工作。房地产企业现有的财务管理状况，由于数据缺失、缺乏深入探索等原因，无法对房地产企业的决策提供依据。同时企业领导不够重视，把工作的重点放在如何满足顾客需求、增加销量上。不重视财务管理工作的进行，只停留在表面的财务管理工作，房地产企业财务管理的数据同步无法实现，对企业的发展造成影响，降低企业利润。
3.不能做到成本最优，增加企业财务负担
房地产项目的成本主要来源于设计项目方案、购置土地使用权、管理工程招投标和施工过程中。降低房地产项目的成本，才能增加企业的利润。但是，目前房地产企业的成本管理中存在着很多的问题：选择设计方案时，不能选择最优方案，造成资金的流失，增加了企业负担；购置土地使用权时，各企业之间的竞争等一些因素，使土地的价格被抬高，无疑给企业资金造成压力；在房地产项目开发的过程中，房地产企业通常忽视了对工程开发前的造价控制，导致工程造价管理的各个阶段脱节，不利于项目建设。
三、改善房地产企业财务管理存在问题的措施
1.建立健全的财务管理制度
首先，房地产企业要根据相关法律法规，完善财务会计工作的机制。结合自身公司的财务工作的实际需要，科学地进行财务管理工作。其次，完善财务管理人员的行为准则，健全财务管理人员的行为准则，使房地产产业财务管理工作更加详细，分工更加明确。财务管理人员能根据标准的财务管理制度去进行房地产企业的财务管理活动。最后，要加强财务管理制度建设。针对性的制定一套符合房地产企业实际情况的财务管理制度，保证该制度具有一定的实用性。
2.树立全面预算管理思想
全面预算管理是企业实现长期战略目标的一个基本手段，预算主要的任务是计划安排企业的未来发展方向，合理的控制、考核和分配内部资源。加强预算管理工作的组织指导，明确划分项目流程中的各项程序，拟定预算目标才能发挥全面预算管理的作用和功能。企业要想实施全面的预算管理，那么首先要建立适量预算管理和企业发展战略目标相互结合的理念。改变各部门对财务部门的认识，让其他各级部门对财务管理部门的工作能积极配合并协助，这才能全面的树立预算管理思想。
3.提高财务管理人员的素质
房地产企业在招聘财务管理人员时，要优先录取拥有丰富房地产财务管理工作经验应聘者。对应聘成功的财务人员宣传财务工作的重要性，让其了解到自己的工作对公司运营的重要性，增强其责任感。同时建立自己企业专有的财务管理团队，将人员集中起来，明确各自的分工，一起应对财务中出现的问题。另外要定期的对财务管理人员进行集中培训。通过参加外部专业培训或者聘请财务管理方面的专家到企业内部对财务管理人员进行培训等方式提升财务人员的业务技能。培训完成后，进行公司内部的财务工作评比，对优胜者给予奖励，通过这种方式，提高财务人员的积极性，促进企业财务工作的进展。
4.加强房地产企业的财务信息化建设
由于财务管理活动不只是单纯涉及到填写凭证、登记账簿和编制财务报表等项目，还涉及到例如财务预测、控制、决策及分析等工作。这些众多项目使财务统计工作中产生大量的数据，由于多数房地产企业不重视财务管理工作，导致企业的财务管理只依靠手工记录的方式，这种方式费时费力，而且容易出现很多问题。随着信息化水平的发展，财务管理的办公条件也应达到现代化要求。企业的领导应该重视财务管理的工作，为财务人员提供办公设备，并督促技术人员建立财务信息系统，将财务数据登入导系统中，方便各部门之间的信息整合，加强各部门之间的沟通。同时也方便各部门数据的使用。
四、结语
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关键词：房地产企业；财务成本管理；问题及对策
随着社会主义市场经济的不断发展，我国房地产行业越来越凸显出其重要的地位，行业整体提升的同时，也加剧了房地产企业之间的竞争激烈，应对这样的行业竞争现状，房地产企业只有提高自身的财务成本管理能力和水平，才得以提高自身核心竞争力，增强房地产企业的综合实力。房地产企业针对当下自身的财务成本管理工作中出现的问题和弊端，需要展开综合性和针对性的分析，方能找出积极的干预手段和应对策略。
一、房地产企业财务成本管理存在的问题
（一）财务成本管理意识薄弱。目前，我国大多数房地产企业的财务成本管理意识薄弱，对财务成本管理缺乏足够认识。部分房地产企业财务成本管理仅局限于设计阶段而忽视了项目实施过程的财务成本控制，或是认为财务成本管理的关键在于控制材料和设备的成本，相关部门和财会人员对企业财务成本管理也不够重视，这都使得房地产企业不能全方位进行成本控制。只有坚持全面性原则考虑企业成本，才能保证财务成本管理的有效性和合理性。
（二）房地产企业的财务成本管理能力较低且管理办法过于陈旧。当前形势下，我国大多数房地产企业所使用的管理办法和管理手段相当陈旧，仍然按照传统的财务成本管理办法实施成本管理，其过程是依据财务管理部门给出的决算报告对财务成本实施核算工作，这一流程最大的弊端是具有时间滞后性。由于建设项目往往已经处于施工状态，所以一旦在核算工作中发现成本管理问题，若再想实施干预和弥补工作就显得为时已晚，否则将浪费大量的人力、物力、财力且弥补工作也会得不偿失。这一流程的弊端是无法对进行中的项目给以预测和控制，进而造成项目竣工后成本核算只成为了简单的计算，失去了控制和改善的时机，显得异常被动。
（三）房地产企业未在全项目周期过程中给予财务成本管理以足够的重视。房地产项目的全周期过程，是以项目的投资决策开始，历经项目设计阶段，项目的招标和投标阶段，项目施工阶段，项目投入使用阶段，项目维护与修理阶段，最终以项目拆除阶段作为终点的一整个过程。在这一整个过程中，财务成本管理理念应该始终贯穿其中，有些房地产企业对此认识不深入，造成财务成本的管理重点放在了项目设计阶段，而未给予立项阶段和施工阶段以足够的重视，忽视了在项目立项阶段的投资决策对控制财务成本的基础性作用，以及项目施工阶段对财务成本的严格管控工作。
（四）工程预结算等重点环节存在问题严重。目前房地产企业工程预结算主要存在以下主要问题：一是工程预结算定额更新缓慢，以往的定位换算法已经不能够准确地反映出现在工程预结算的正确和真实性，在此之后的计算的繁琐，大大影响了工程的进度与实际效率；二是工程项目中心缺乏综合管理，建设、设计和施工等单位之间缺乏统一的沟通与管理，仅仅局限于自身所涉及的工作，缺乏全面性，从而使得工程的预结算款居高不下，整个工程的预结算失去真实性和准确性使得工程资金陷入不利状态；三是故意造假提高工程预结算，尤其涉及国家投资的有关项目时，做出高预算的假象，过高的预算差额会流入个人腰包，导致豆腐渣工程的出现。
二、房地产企业在财务成本管理问题上的应对策略
（一）增强财务成本管理意识，建立全面系统化的科学管理体制。房地产企业应运用科学管理知识，将企业的财务成本管理视为一个全面化的管理工程，而不是阶段性的工程。只立足于全局性的整体角度，才能对房地产企业全面的进行财务成本管理。必须坚持以“对象、内容、方法”全面相结合的原则，在实际工作中对于不同的企业成本使用相应的管理办法和手段。坚持以市场经济为导向，以社会经济深化发展和提高企业竞争力为目的，房地产企业要在考虑物质成本的同时，兼顾到非物质的成本，综合考虑到服务成本、人力资源成本和环境资源成本等各方面成本，才能全面完成房地产企业的财务成本管理目标。
（二）房地产财务成本管理过程中需要一定的技术支持，提升管理能力。房地产企业在财务成本控制管理中可以采取清单报价模式，此模式可以对房地产企业的整体成本进行控制和管理。工程量清单是市场经济发展的要求，通过工程量清单模式可以对项目实施过程中各种成本进行监控，从房地产企业的实际情况看，相同的工程量，各个企业的价格是完全不一样，充分说明房地产企业财务管理需要一定的技术指导。房地产企业管理中可以采取战略成本管理的模式，战略管理主要是按照企业的全局发展为对象，按照企业的总体发展战略制定财务成本管理目标。
（三）完善相应的监督制度，加强财务成本管理。在房地产企业开发产品的过程中，应尽量细化进行核算的对象。同时建立既有实权又有执行力度的成本监督机构，在房地产项目的全过程生命周期的各个重要环节中进行成本预先规划，用规划的计划比对世界发生的成本明细，尤其需要注意监督管理成本概预算、竣工决算和工程结算，因为这些环节是在初期控制工程造价、减少项目开发成本和办理施工方款项给付的重要环节。按照已确立的工作目标和监督制度定期的进行检查考核，同时辅以不定期的随机抽查。必须将内部审查和外部监督相结合的财务监督体制实施到监督工作中，力保财务成本数据和账务明细真实有效。
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在当前的经济发展当中房地产行业是其重要的支柱，并且也和人们生活有着直接的联系，随着当前房地产行业的市场竞争非常激烈，这就对房地产行业有了很高的要求。因为房地产行业投资大以及风险高，所以，房地产行业为了能够在激烈的市场竞争中立足，就需要加强对于房地产财务成本管理的重视，对于各项资源合理配置，以此来提高自身的市场竞争力，有效促进房地产企业的稳定发展。
二、房地产财务成本管理的其重要性
随着社会经济的发展，城市化进程不断加快，给房地产企业的发展提供了良好的契机，而随着房地产企业竞争的日益加剧，再加上房地产市场的逐步规范，企业要想在激烈的市场竞争中提升自己的经济效益，就必须从自身管理着手，最大限度地控制企业营运过程中不必要的开支，而要想实现这一目标，就必须要从财务成本的管理着手。同时，房地产企业在运营过程中，由于其资金投入大、回报周期长且容易受到市场以及国家政策的影响，这就使得在发展过程中的风险较高，要想实现自身经济效益的提升，加强财务成本的管理显得十分有必要。
三、房地产财务成本管理存在的问题
就当前对大多数房地产企业来讲，房产财务成本管理当中还存在着很多比较普遍的问题，例如，财务成本管理意识不强、及管理体系不健全以及财务成本管理不全面等，在对财务成本管理水平的提高中这些问题对其有着很大的限制。
( 一) 财务成本管理意识不强。当前大部分房地产企业对于财务成本的重视程度不足以及意识不强，这就对此项工作的开展有着很大的影响。并且有一些企业尽管能够意识到财务成本管理的重要性，但是在实际的财务成本管理中，往往只重视决策阶段以及设计阶段财务成本管理，对于项目的实施阶段以及竣工阶段因此而忽略，造成房地产财务成本管理的质量比较低。同时，因为房地产企业的一些领导对于财务成本管理的不重视，造成财务管理部门一些人员对此也不重视，这就在一定程度上房地产财务成本管理水平的提高会造成很大的影响。
( 二) 财务成本管理体系不健全。由于我国房地产行业发展十分迅速，这就导致很多企业财务成本管理体系的建设跟不上发展的速度，缺乏与自身发展相适应的财务管理体系，从而对房地产企业财务成本的管理工作造成影响。由于房地产企业成本管理的不健全，致使财务成本管理一直处于粗放型的状态，虽然也有部分房地产企业建立了财务成本管理体系，但在执行过程中无法把相关的管理措施落到实处，从而致使其应有的作用得不到发挥。因此，在房地产企业发展过程，财务成本管理体系的缺乏，就会导致房地产企业内部岗位的权责不统一，同时也由于没有使各部门明确自己的责任，致使在企业的营运过程中，不能够调动起员工工作的积极性，从而导致企业核心竞争力得不到提升。
( 三) 财务成本管理不全面。房地产建设的成本支出项目有很多，但总的来说，可以分为土地成本、工程成本、前期成本、财务费用、管理成本、营销成本等几个方面，这些成本支出对房地产企业的经营管理有很大的影响，因此，房地产企业在进行财务成本管理时，必须确保管理的全面性。但就目前房地产财务成本管理而言，在成本费用管理及控制上，还没有真正的实现全方位、全要素、全过程管理，这对财务成本管理水平的提高造成极大的影响。
四、房地产企业加强财务成本管理的对策
( 一) 提高财务成本管理意识。随着房地产行业竞争的日趋激烈，财务成本管理工作的作用显得越来越重要，要想加强财务成本管理工作，就需要房地产企业的管理层发挥带头作用，使全体人员能够参与进来，财务成本管理意识的提高成为了关键所在。这就要求: 一方面，房地产企业要加强对相关人员财务成本管理知识的培训，增强相关人员的成本意识，使其能够理解并掌握好财务成本管理的技能，并应用到实际工作中; 另一方面，企业员工要充分发挥自己的主观能动性，了解财务成本管理的相关知识，并认识到自己所处岗位应当注意的成本控制事项，并掌握好相应的财务成本控制措施，同时，企业的各个部门也要与财务成本管理部门加强沟通，通过全体人员财务成本管理意识的提升，把企业财务成本管理工作落到实处，为企业实现长远发展打下坚实的基础。
( 二) 加快财务成本管理体系建设。企业要根据自身的发展速度，及时调整内部管理，尤其要做好财务成本管理体系建设，以保证成本控制效果。成本管理体系建设要从制度建设做起，强化企业财务会计和财务费用审计制度建设，进而提高成本管理的规范性。在具体的成本管理中，首先要保证会计主体财务数据真实准确; 其次要注意财务数据实时记录与收集; 最后要强调会计主体财务数据与财务管理有效衔接。为保证工作流程的有效衔接，应制定会计人员的结账、报表、编制等规范。同时，要注意成本管理的科目设置与财务管理相互一致，使两者实现统一管理，完成企业财务管理系统升级。
( 三) 建立完善的预算管理系统。房地产企业需要按照实际的状况来有效的建立完善的预算管理系统，以此为工程预结算的准确性以及真实性提供一定的保障。首先，建立完善的预算系统，对于目标成本计划进行定期的分析以及总结，以此有效实现房地产项目成本的精细化管理。其次，在进行工程预结算当中需要做好各方之间的沟通工作，保证各项信息的准确性，并且还需要对项目实际业绩和预算指标之间的差距进行定期比较，将存在差距的原因进行分析，并且提出相关的管理对策，以此来实现对于项目成本的有效控制和管理。
( 四) 做好全局的统筹规划管理。房地产企业在财务成本管理过程中，不应当仅仅关注局部，要从企业发展的全局出发，做好财务成本管理工作的统筹规划，把企业发展的各个环节联系起来，采用科学合理的措施，对企业发展的资金预算、信息化管理以及发展融资等方面同时进行管理，使得财务成本管理的成效得到体现。值得注意的是，这些也是财务成本管理中所应当注意的重点内容，在管理过程中，相关管理人员应当进行深入研究，全面考虑这些方面对企业长远发展所造成的影响，进而通过统筹布局，实现财务成本管理当中每一个环节的有机结合，为企业实现长远发展提供必要的保障。
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（一）财务管理较为被动
我国房地产企业多延续传统的财务管理模式，财务管理内容以基础会计核算为主，属于被动的管理模式，缺乏主动性的预测、控制和调控。对于财务管理体系而言，其主要职能是核算、分析、控制、预估相关财务活动，从而主动应对、控制财务风险。但是，当前房地产企业缺乏主动出击的意识，使得控制和预测等职能无法发挥出拥有的作用。作为现代企业，不能遇到财务问题再被动反应，应提高财务管理整体调控能力，有效防范、规避可能出现的财务危机，实现被动反应到主动出击的转变。
（二）财务管理系统集中性较差
现代企业，面临激烈的市场竞争，要求财务管理能为企业筑就坚实的后盾，不仅要提高企业整体实力，同时也要协助企业完成各项决策。总体来看，财务管理工作是一个复杂的整体性工作，财务管理本身应该具备较强的系统性。但是，我国房地产企业的财务管理系统整体性并不强，甚至很多部门不能很好的协调性，导致财务管理数据出现一定的误差。例如，企业的项目公司与项目部核算体系不匹配，核算标准不统一，造成财务信息失真，在一定程度上影响了管理者的各项决策。
（三）财务业务授权制度不完善
近年来，我国快速成长起来了一批大型房地产企业，这些企业往往有较多的二级项目开发公司。但是，母公司并未实施统一财务业务授权制度，有些母公司虽然设立了财务业务授权制度，但是制度的执行程度较差。由于财务业务授权制度的缺失或执行不力，导致二级项目开发公司各自为政，各自的财务管理体系各不相同。作为母公司，难以准确了解二级项目开发公司的财务情况，同时也很难约束、制裁二级项目开发公司的管理行为，这种现状直接影响了母公司的经济利益和集团的发展壮大。
二、房地产财务管理运行机制中问题的应付策略
作为房地产企业，要基于财务管理运行机制中出现问题，进行积极的分析和研究，并尽快制定有效的解决措施，构建完善的房地产财务管理运行机制。
（一）树立主动应对管理思想，实施全面预算管理
作为房地产企业，要结合行业特点，制定财务管理的目标，而目标制定的依据就是企业的发展战略。通过建立与发展战略统一的财务管理目标，可以构建企业发展的统一战线，从而促进上下联动，完成发展目标。财务管理中，要围绕目标调整管理职能，彻底打破被动的管理模式，充分发挥核算、分析、控制、预估企业财务活动的职能。房地产企业要积极宣传现代财务管理理念，使每个财务管理人员都树立主动应对管理思想，并将其落实到工作中。同时，企业要针对财务管理运行机制中的问题，加快相关制定建设，推进管理体系不断完善。
（二）实施全面预算管理，发挥预算管理的实效
为突出主动应对的管理思想，企业要加强预算管理。当前，很多房地产企业的预算管理多表现为“形式化”和“片面化”，因而要全面实施预算管理，真正发挥预算管理的实效，提升企业的财务管理水平。全面实施预算管理要求企业：第一，结合企业的财务管理目标，编制预算管理目标，并使预算管理目标与企业发展战略相契合；第二，在财务管理中，要结合预算管理的目标，组织编制预算管理规划，并基于企业的发展计划和安排划定预算管理的范围，制定长期的发展计划；第三，整合内部资源，支持预算管理顺利实施，应基于既定的资源，进行控制、考核和分配，调整内部资源配置的合理性；第四，企业要健全预算管理的组织结构，要将实施分层次管理，从企业管理层到基层建立一个上下互动的组织模式，便于相互间的合作交流，以保证财务信息的有效性；第五，强化预算管理的作用和功能，由于全面铺开预算管理工作后，需要多部门的协助，因而要加强宣传预算管理意识，协调相关部门，促进各部门之间的良好合作；第六，全面实施预算管理后，各相关部门落实岗位责任制，落实责任“到人”、“到岗”，要求工作成果直接与业绩考核挂钩。
（三）提升财务管理系统统一性，完善财务业务授权制度
房地产企业，要提升财务管理系统的统一性，增强各项财务管理工作统一性，真正提高企业整体财务管理实力，促进企业管理决策的有效执行。企业要针对本公司治理结构，理顺财务管理结构，使所有的工作都为财务管理的整体性目标服务。同时，注重财务管理中相关部门之间信息的公开性，使财务信息的利用率提高，从而使整个管理系统的效率提升。此外，应完善财务业务授权制度，使母业公司的项目部核算体系与二级项目开发公司相匹配，制定统一的核算及管理标准，避免财务信息失真。母公司要强化财务业务授权制度的执行力度，二级项目开发公司与母公司的财务管理体系相互协调，便于母公司随时了解二级项目开发公司的财务情况，进而约束二级项目开发公司的管理行为，进而保证企业财务管理质量。
（四）完善资金管理制度，优化资本机构
从本质上讲，财务管理实际上就是企业资金优化配置的过程，财务部门掌握着公司全部资金，应承担起促进企业发展的重要责任。企业资金的建设、筹资、经营和投资等过程，都需要加强财务管理，并通过制度进行规范。因而，要尽快完善各项资金管理制度，保证管理的各个项目顺利落实到位。作为投资大户，房地产企业面临的筹资风险相对较大，而财务管理要承担起减少筹资风险的责任，综合调整企业的负债情况，在增大企业经济效果的基础上进一步降低筹资风险。
三、结束语
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关键词：房地产经济行业;特点分析;问题研究;有效对策
随着我国经济体制的不断改革，我国房地产行业持续发展，逐渐成为我国国民经济的重要支柱行业之一。但由于房地产行业发展速度之快，在带来崭新机会的同时也带来不少挑战，据此为促进房地产行业的有效发展，我们必须采取行之有效的措施。本文将对房地产经纪行业特点及存在的问题进行分析研究，并根据问题来制定有效对策，为房地产的可持续发展奠定条件。据此笔者将从：房地产经济行业特点、房地产经济行业存在的问题、促进房地产经济行业发展的有效对策，三部分进行阐述。
一、房地产经济行业特点
我国房地产经济行业的发展经历了一个曲折的历程，随着经济体制的改革，我国房地产行业逐渐向品牌化、规模化发展。据研究调查，目前房地产行业具有较强的区域性、并受到土地资金的严重制约，其波动性相对较大，从行业特点来看，我国房地产经纪行业具有开发周期长、发展不平稳、资金难度大、风险高等特点，且大部分房地产企业是以项目型为主，涉及范围广、涉及内容多，最终导致房地产企业经营绩效难以把控。综上，是笔者对房地产经济行业特点的分析与探讨，从中我们不难发现，我国房地产企业还存在一些问题，主要包括：管理目标模糊、监督制度不完善、法律法规的不健全、经济管理政策未能得到有效落实等等，诸如此类。这些问题严重制约了我国房地产行业的全面发展，据此我们必须采取有效对策予以解决。
二、房地产经济行业存在的问题
据研究调查，现阶段房地产经济行业存在的一系列问题包括：管理目标不明确、监督制度不完善、法律法规不健全等，这些问题都会在一定程度上制约房地产行业的有效发展。笔者将从以下三个方面进行阐述。1.房地产企业管理目标不明确。据研究，目前我国部分房地产经济行业依然存在管理目标不明确现象，目标的模糊性为房地产企业经济行业的发展带来了严重阻碍作用。我国房地产企业经济行业之所以会出现管理目标不明确的局面，归根结底还是由于政府连续性政策的缺乏以及政府对房地产关注力度的不够，最终导致部分房地产行业经济管理效果不佳，而一些投机取巧的行为屡见不鲜。这些乱象都在一定程度上影响了我国房地产经济行业的稳定发展。据此，企业领导必须明确自身企业的管理目标，为其发展趋势进行有效规划。2.房地产企业监督制度不完善。对房地产市场加强管理，为房地产行业的健康发展提供保障是经济管理政策的目的。首先，房地产受土地价格上涨以及材料供小于需等因素影响，很多地方房价持续上升，导致很多人没有能力购买住房。随着房价的升高，不少房产投资者加大投资力度，同时，在利益驱使下，出现一些购房投机者，促使房价进一步提高，房产价格远高于居民的承受范围。众所周知，随着经济体制的改革，我国房地产行业也逐渐走上正轨，为政府部门带来了可观的经济收益，但由于房地产企业监督制度缺乏完善，无法对企业内部的经济随时掌控，从而为经济风险的产生创造了可乘之机。所以，政府要加强对房地产经济管理的监督力度，使经济管理政策能够有效落实，最终实现抑制房价过快增长的目标。3.财务管理体制及财务风险意识的缺乏。在我国房产企业的发展过程中，除了经营者的财务管理意识不足之外，对财务的管理方式也相对传统单一。在传统的财务管理过程中，财务管理人员仅仅只是对项目成本以及资金开销给予严格控制，而对资金的预算、财务分析以及资产管理等方面都未能给予重视，再加上企业自身的财务管理缺乏健全、规范的监督制度，这就导致了我国房产行业的财务管理面临着混乱的现象。目前，我国住房的商品化形势越来越凸显，大部分的房产企业在日常经营过程中想要实现资金快速增长目的，往往只是对经营过程中项目施工以及房产销售两方面加强管理，然而财务管理并未得重视，再加上财务人员的专业素质较低，风险意识不足，极容易使房地产企业财务的管理工作效率降低，财务工作缺乏一定的专业性，因此，从一定程度上增加了企业资金的风险。
三、促进房地产经济行业发展的有效对策
要促进房地产经济行业的有效发展，我们应从以下方面来实施，一是对房地产企业管理目标进行明确、二是建立健全的财务管理体系、三是充分应用企业内部监督机制。笔者将会从以下三个方面来进行阐述，为我国房地产经济行业的发展指明道路。1.对房地产企业管理目标充分明确。现阶段，由于我国正处于并将长期处于社会主义初级阶段，所以需要加大产业发展方式的转变，并大力调整经济结构。房地产行业对我国经济的发展起重要作用，对房地产行业结构的调整，可以改善人民的居住环境，提高人民的生活质量。房地产结构进行调整首先需要分析它的区域位置，其次，要进行实地考察，并调查它的资源状况，最后，结合历史实际情况对房地产进行调整。所以，政府应制定出具有连续性的政策，使管理目标明确。2.建立健全的财务管理体系。对企业资金实施有效管理促进企业经济效益的最大化，是财务管理的工作的基础，也是其本质。在这个过程当中，需要房地产各部门在每个经营环节当中密切地进行配合，并且充分结合房产企业财务的特点，建立一个健全的财务管理体体系。主要包括了：第一，对投资、融资的决策体系，在这个体系当中，企业财务管理人员要严格按照企业发展的经营策略以及财务的管理目标，制定出一个较为规模化、科学化的资本、债务等评价体系。第二，资金的预算管理体系，这一体系在整个财务管理过程中占据重要位置，主要对企业整个投资过程所需的资金、房产的销售情况等，预算出企业所需投资的总金额，并设定出目标值。第三，财务管理绩效评价体系，建设这个体系的最终目的是为了维持企业资金预算以及投资决策之间的保障关系。第四，健全企业的财务管理体制，使财务工作能够规范进行，使财务人员都能严格按照财务管理规范进行日常工作。3.充分应用企业内部监督机制。对于房地产企业而言，经济管理是促进其发展的关键要素。为促进房地产企业稳定有序发展，我们必须将企业内部监督机制充分应用其中，利用网络技术建立一个信息管理平台，信息管理平台是一种具有审核、监督、管理的经济管理体系，它对经济风险具有一定防御作用。房地产企业在构建该系统时应从企业特点出发，充分降低经济风险的产生。企业领导应号召企业员工一起加入到信息管理平台的构建当中，使其内容更全面，范围更广泛，在后续的实施过程中也能起到有效的管理作用，有利于房地产企业经济的有效管理。
四、结语
随着我国经济水平的飞速发展，人们对生活质量的要求也越来越高，房地产企业经济管理的有效开展与人们的日常生活息息相关，据此，为了确保人们生活质量，我们必须要加强对房地产行业的管理，一方面建立健全房地产行业的法律法规，另一方面向外国学习先进的房地产经济管理经验，使我国房地产行业能够持续稳定发展。
作者:侯佳楠 单位:秦皇岛兴龙房地产集团有限公司
参考文献：
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[3]姬建朝.我国房地产经济发展现状及发展趋势分析[J].中国外资,2012,07:74.
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关键词：房地产；企业；财务成本管理；管理问题；对策
随着社会主义市场经济的不断发展，我国房地产行业越来越凸显出其重要的地位。行业整体提升的同时，也加剧了房地产企业之间的竞争激烈。应对这样的行业竞争现状，房地产企业只有提高自身的财务成本管理能力和水平，才得以提高自身核心竞争力，增强房地产企业的综合实力。房地产企业针对当下自身的财务成本管理工作中出现的问题和弊端，需要展开综合性和针对性的分析，方能找出积极的干预手段和应对策略。
一、 房地产企业财务成本管理目前存在的管理问题
随着社会主义市场经济的不断发展和商品房交易市场的深化改革，房地产企业无论是从数量上还是规模上来看都在不断壮大，同时房地产企业相互之间的行业竞争也在急剧增强。提高房地产企业的核心竞争力，成为了使房地产企业立于不败之地，同时获取最高的企业经济效益回报的利器。而达到此目标，则需要在房地产企业的财务成本管理上下足功夫。在这种行业客观的发展状态下，一系列的制约房地产企业财务成本管理水平和能力方面发展的管理问题日益凸显。
1. 房地产企业的财务成本管理能力较低且管理办法过于陈旧
当前形势下，我国大多数房地产企业所使用的管理办法和管理手段相当陈旧，仍然按照传统的财务成本管理办法实施成本管理。其过程是依据财务管理部门给出的决算报告对财务成本实施核算工作，这一流程最大的弊端是具有时间滞后性。由于建设项目往往已经处于施工状态，所以一旦在核算工作中发现成本管理问题，若再想实施干预和弥补工作就显得为时已晚，否则将浪费大量的人力、物力、财力且弥补工作也会得不偿失。这一流程的弊端是无法对进行中的项目给以预测和控制，进而造成项目竣工后成本核算只成为了简单的计算，失去了控制和改善的时机，显得异常被动。
2. 房地产企业使用的企业和财务管理体系与财务成本管理体系不匹配
由于房地产企业的规模在近年来不断壮大，很多企业的发展速度远远超过配套管理体系的改革速度。部分房地产企业的财务成本管理无法满足现代化企业自身的发展需求，且一直粗放管理。还有部分房地产企业虽然建立起来一整套完全的财务管理和成本管理的管理体系，但是在发展过程中和具体实施过程中的执行力度不够，导致先进管理制度失效，并未发挥出应该达到的效果。同时，在新管理制度和体系的实施时，房地产企业管理阶层给予员工的刺激和鼓励不够，使得房地产企业的员工没有贯彻实施新财务成本管理体系的热情和干劲，严重地缺乏执行力。这对一个房地产企业的全面发展是极其有害的，会严重阻碍房地产企业提高自身的核心竞争力。
3. 房地产企业未在全项目周期过程中，给予财务成本管理以足够的重视
房地产项目的全周期过程，是以项目的投资决策开始，历经项目设计阶段，项目的招标和投标阶段，项目施工阶段，项目投入使用阶段，项目维护与修理阶段，最终以项目拆除阶段作为终点的一整个过程。在这一整个过程中，财务成本管理理念应该始终贯彻其中。事实是，有些房地产企业对此认识不深入，造成财务成本的管理重点放在了项目设计阶段，而未给予立项阶段和施工阶段以足够的重视，忽视了在项目立项阶段的投资决策对控制财务成本的基础性作用，以及项目施工阶段对财务成本的严格管控工作。
二、 房地产企业在财务成本管理问题上的应对策略
1.增强财务成本管理意识，建立全面系统化的科学管理体制
房地产企业应运用科学管理知识，将企业的财务成本管视为一个全面化的管理工程，而不是阶段性的工程。只立足于全局性的整体角度，才能对房地产企业全面的进行财务成本管理。必须坚持以“对象、内容、方法”全面相结合的原则，在实际工作中对于不同的企业成本使用相应的管理办法和手段。坚持以市场经济为导向，以社会经济深化发展和提高企业竞争力为目的，房地产企业要在考虑物质成本的同时，兼顾到非物质的成本，综合考虑到服务成本、人力资源成本和环境资源成本等各方面成本，才能全面完成房地产企业的财务成本管理目标。
2.提高员工积极性，激励员工配合财务成本管理工作
为了降低财务成本和完成财务目标，不能单纯依靠建立一套管理制度，财务成本管理工作的还要依赖于房地产企业员工的工作积极性和配合程度，因此，建立一套员工激励制度是十分需要的。目前，多数的房地产企业财务管理工作的奖罚机制还停留在建设制度的阶段上，并未切实有效的执行起来。尤其是对于财务部门的工作人员，除了使用《会计法》进行法律约束和职业道德标准进行道德约束外，在具体工作实践中，没有形成一套行之有效的标准化的绩效考察办法，更加没有相关方面的考核程序、考核内容依据和实施细则可以参考。这需要各个房地产企业根据自身的企业规模和企业特点，开发并制定出一整套相关的绩效考核办法，根据绩效考核办法对房地产企业的财务成本管理人员给予相应的奖励和惩罚。
3.强化项目成本管理和控制，结合相应的基督制度
房地产企业的项目成本管理是提高企业核心竞争力的关键所在。企业管理水平和能力的高低，以及企业管理工作开展的好坏，不但影响自身利益获取，还制约着企业根据项目成本基础而制定商品价格的优势。所以，从强化项目成本管理和控制入手，重视和做好管理工作是十分必要的。
在房地产企业开发产品的过程中，应尽量细化进行核算的对象。同时建立既有实权又有执行力度的成本监督机构，在房地产项目的全过程生命周期的各个重要环节中进行成本预先规划，用规划的计划比对世界发生的成本明细，尤其需要注意监督管理成本概预算、竣工决算和工程结算，因为这些环节是在初期控制工程造价、减少项目开发成本和办理施工方款项给付的重要环节。按照已确立的工作目标和监督制度定期的进行检查考核，同时辅以不定期的随机抽查。必须将内部审查和外部监督相结合的财务监督体制实施到监督工作中，力保财务成本数据和账务明细真实有效。
4.实行项目资金的集中管理模式，提高资金利用率
房地产企业在项目工程施工过程中，要实行资金的集中管理模式，强调有计划性的使用项目资金。在使用前，需要制定使用计划并且上报至领导阶层审批。企业根据项目所需资金的额度进行协调，以便于财务部门提前进行资金筹措和分配，达到降低资金使用成本的目的。同时，还可以斟酌各个项目的进度对进行中的几个项目在资金方面达到平衡化，既不会闲置资金，又不至于造成顾此失彼的局面而向外发生款项借贷，从而在提高资金使用率的同时还降低了使用资金的成本。
三、 结束语
根据现阶段我国房地产企业的财务成本管理情况来看，财务成本管理工作将是财务人员和管理人员需要长期面对的一个课题。房地产企业的财务成本管理工作还要非常大的空间可以上升发展，结合房地产企业自身的特色和优势制定管理对策，才能对提高企业经济效益有所帮助。
参考文献：
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[3]袁斌. 新形势下我国房地产财务管理现状及对策分析[J]. 现代商贸工业, 2010,(23)
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关键词：房地产企业 全面预算管理 存在问题 管理途径
全面预算管理是房地产企业最为主要的组成部分，指在战略发展目标的引导下，为提高企业经济效益、管理力度，合理配置房地产企业资源，通过预算编制、控制过程等相应活动，来实现对房地产企业资金、经营等全面、科学管理目标的方法。近年来，随着我国房地产企业的不断发展，各种各样的管理问题层出不穷，造成严重影响。下面，将从预算管理中存在问题角度出发，总结有效管理途径。
一、房地产企业全面预算管理中存在的问题
（一）缺乏战略性的导向
近年来，随着我国国民经济水平的提高，城市开发项目越来越多。但大多数的房地产企业在项目预算管理中仅重视预算，而不重视项目，使后续项目出现各种问题，缺乏战略性导向。对于新城项目来说，不但花费时间多，花费资金也相对较多，若企业未充分考虑战略目标、预算管理，将很难实现合理分配有限资源的目标。若继续使用相对传统的预算编制模式，将无法为房地产企业提供可靠的成本预算依据。
（二）缺乏完整的管理体系
由于房地产企业的特殊性，致使其通常借助出包的形式管理项目，其中，项目的整体预算经由承包商编制，然后再由发包方确认、调整。就当前的房地产企业来说，其预算管理大多处于松散状态，承包商、发包商等缺乏实质性的联系，且未建立相对完善的管理体系，使得全面预算管理未真正发挥作用。
（三）全面预算管理模式不完善
在传统的预算管理中，对于跨期经营的项目管理，通常将经济效益作为销售目标。虽然传统的管理模式有着一定的优势，但随着企业资金的不断流动、市场竞争力的增加，该模式下的资金流动易短缺，特别是金融危机时，重视经济效益的企业易出现管理效率降低现象。
（四）预算编制、评估等机制不足
大多数的房地产企业预算管理、编制人员为财务人员，该人员凭借企业的资金流动来控制整体预算，并将其作为评估预算的依据，使预算管理以企业财务管理的形式呈现，对于全面预算管理、控制来说，意义不大。并且，就目前的新城项目预算管理来说，极少企业能主动控制、管理全部预算，只单纯的将全面预算管理作为控制项目成本的计划，并未给予足够的重视。企业预算执行情况的奖励、惩罚制度也未落实到底，无法从根本上提高企业工作人员的积极性、主动性。
（五）预算数据、信息不科学
房地产企业对于自身数据、科学等管理意识相对薄弱，特别是新开发项目数据的入库管理，更是存在诸多不足之处。对于部分企业来说，新项目开发期间普遍存在抢项目进度、未按照设计图纸进行施工等现象，最终出现各种各样的问题，如：项目竣工时的总体预算多于施工图纸规定的预算。这种现象的出现，说明新城开发项目缺乏全面、科学的预算证据，间接使全面预算管理失去原有意义。此外，预算管理人员工作意识低，也是房地产企业全面预算管理中较为常见的问题。
二、完善全面预算管理的途径
（一）建立、健全预算管理体系
通常来说，以企业战略为核心的管理模式是企业较为主要的模式。对于全面预算管理来说，主要的目的是管理企业的未来，即借助财务数据来描述企业的战略性目标、方案，是确保企业目标顺利实现的关键。将企业的发展战略作为工作的出发点、落脚点，不但能提升企业价值观，还可实现企业的长远目标。房地产作为经济市场中较为新型的行业，更是应该积极评估财务风险、市场环境等，加强企业战略目标的研究力度，并根据具体的情况制定目标，从整体角度出发为预算管理提供帮助。
（二）完善预算管理体制
对于企业全面预算管理体制来说，要想确保其更加完善、合理，需从这样几点进行：第一点，企业的财务管理、全面预算管理并不存在等同关系，所谓的财务管理仅是财务人员管理企业资金的流动量；而全面预算管理则是一个相对完整、全面的过程。同时，房地产企业还需充分认识全面预算管理的重要性，从而为企业的良好预算管理提供便利，提高各层次工作人员积极性；第二点，全面预算管理的实施在于是否建立、健全管理体系。传统的预算管理仅重视企业现存管理层，不但不利于企业预算的编制、评估，还影响到预算实施的重要性。在新型社会经济的影响下，对全面预算管理有着强烈的要求，需专业化的人才执行，导致传统企业内部管理人员无法胜任该工作。这就需要及时完善全面预算管理体制，形成易于管理、全面的体系，如：由董事会担任预算管理工作，将工作责任到人；第三点，完善预算管理是强化企业管理的关键。房地产企业的预算管理并未综合部署企业资源，仅单纯性的进行预算编制、控制过程等。为从根本上完善企业的预算管理，需根据相关规章制度制定管理方案，并出台操作性较强的考核、评估系统。同时完善奖励、惩罚机制，强化预算管理。
（三）完善、规定项目开发成本及费用标准
相对完善的企业成本、费用体系是确保企业工作顺利进行的关键。房地产企业需根据自身行业特点、开放项目资料及数据等建立一套相对完整的成本、费用标准体系。另外，在对定额的标准进行执行时，需不断更新、累积新型项目的成本数据，不断完善定额标准，为下一个新型项目的开发提供可靠依据。
（四）改善预算管理模式，调整预算周期
房地产企业要想改善全面预算管理模式，调整整体预算周期，需做好这样几点：第一点，房地产企业投资资金多、周期长，需根据具体健康建立针对性的财务管理理念。如：建立一套以资金流量为核心的管理模式，因为资金流量是全面预算管理的主要工作；第二点，新的项目开发时间相对较长，为确保该项目资金可正常运行，房地产企业预算编制过程中，需按照月份、季节、年度等方式分别编制预算方案，不能单纯性的借助传统预算周期的方式进行编制。另外，为有效指导企业的未来发展，还需根据新型开发项目周期，根据该工程进度、签约合同期限等方式，编制中长期的预算管理方案；第三点，为保证企业全面预算管理的准确度，企业的相关部门需加强沟通、合作力度，共同努力，收集大量相关信息、数据，提高对新型开发项目的敏感度，从根本上解决企业开发项目信息、数据不对称现象。同时，还需积极完善企业的预算管理信息，提高预算的准确度，将各项工作落实到个人，明确工作职责。当然，还需调整预算工作。当房地产的预算方案得以批准后，禁止随意调整，一旦执行期间出现阻碍预算方案的危险性因素时，需立即借助内部情况或其他方法弥补，若不存在弥补条件，需再次调整预算管理。
（五）完善预算管理监督、考核体系
一方面，引进外来先进、全面的预算管理系统不仅能提高工程质量，还可更好的控制项目管理过程。这就需要房地产企业根据项目所在地的实际情况监督、审计，从而完善预算管理体系。并且，还需建立一定的监督体系，监督各个部门严格执行相关规章制度，以借助该制度规范化管理工程；另一方面，需借助多样化的方式评估预算执行情况，便于更好的完善预算管理、考核制度。相对传统的预算管理、考核制度以财务管理为主要目标，虽然能提高企业财务部门的管理效率，但就现在新型的经济形势来说，房地产企业需在原有基础上适当添加非财务性内容，如：员工、客户之间关系的评估。此外，企业还需综合性的评估经济效益、成本等指标，通过这样的评估，不但能纵向比对企业内部情况，还可横向比对企业外部情况，对全面预算考核体系的建立提供依据。
三、结束语
综上，全面预算管理作为房地产企业的重要部分，对于加强企业资金管理，提高经济效益来说意义重大。这就需要企业在认清自身企业特征同时，建立一套完全符合企业的预算管理体系，并通过对企业资源的优化、整合，来提高全面预算管理的有效性。
参考文献：
[1]解志翔.房地产企业全面预算管理中存在问题的思考[J].财经界，2011，21（2）：54
[2]孙焱.房地产企业全面预算管理问题研究[J].中国集体经济，2011，30（21）：158-159
