房地产企业财税政策范文

导语：如何才能写好一篇房地产企业财税政策，这就需要搜集整理更多的资料和文献，欢迎阅读由公务员之家整理的十篇范文，供你借鉴。

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一、房地产企业税收筹划的难点分析

从我国房地产市场和宏观政策等角度进行分析，房地产企业在使用税收筹划方法时，存在的难点主要表现在该行业的复杂性、财税政策更新、行业的地域性特点以及需要进一步提升税收筹划能力等方面，笔者对其展开具体分析。

(一)房地产行业的复杂性房地产行业的明显特点就是人才密集、经营活动资金密集，其经营项目的规模较大、可影响的范围也比较广，同时还要受到国家宏观政策的影响，属于以政策为导向的产业类型，与房地产项目建设当地的金融机构、主管部门、上下游产业以及政府部门都有着密切的关系。房地产企业的经营活动与内部的管理制度、管理水平有直接关系；同时，还会受到外界环境变化的影响，且敏感性较高。由此可见房地产行业本身的复杂性，这将会对其发展产生很大影响，增加财务人员实施税收筹划的难度，不利于保证税收筹划实施效果。

(二)财税政策更新因社会经济从原本的迅速发展逐渐转向平稳的发展趋势，房地产企业的发展受到的影响越来越明显，在这个基础上，国家不断调整财税政策，希望能够减少中小企业的税收负担，而各项财税调控政策的出台和实施，增加房地产企业的经营压力。近年来，我国先后出台了很多财税政策，这些政策限制房地产企业使用税收筹划方法，也会影响税收筹划发挥作用，可见财税政策更新是房地产企业实施税收筹划的难点之一，也只有解决这个难点，才能保证顺利实施税收筹划措施。

(三)房地产行业地域性特征房地产企业的财税涉及到的土地使用税、耕地占用税、契税、土地增值税以及房产税等都属于地方税，与当地的经济发展和政策关系密切。中央对财税的调整做出宏观调控，而各地方结合自身的经济发展和行业特点制定地方的财税政策，而房地产行业的很多财税都属于地方税范畴，故而凸显出很明显的地域性特点[1]。各地方由于发展上的差异，税率和财税的征收标准不同，地方机关对国家的财税政策理解也存在一定偏差，这些因素都会影响房地产企业的税收筹划，但同时也带给税收筹划很大的自由发挥空间。

(四)筹划专业性有待提升房地产行业的复杂性增加财务工作的难度，对专业性的要求较高，尤其是需要在国家调控政策不断变化的情况下实施税收筹划，更加需要财务工作人员有较强的专业能力与素养。但目前房地产企业的财务工作人员针对税收筹划还没有非常专业的措施，故而需要进一步提高筹划工作的专业性。同时，房地产行业涉及的财税工作涉及到交易环节、开发环节以及施工环节等，涉及的税种也随之增多。其中税收贡献最高的是土地增值税，其核算过程极为复杂，始终是房地产企业税收筹划工作的重要内容。因此，只有提高税收筹划的专业性，才能解决筹划中遇到的难题，保证筹划质量，增加企业的经济收入，促进房地产企业发展。

二、房地产企业税收筹划的对策分析

(一)认真做好会计核算基础工作会计核算基础工作是保证房地产企业顺利开展税收筹划的前提条件。会计核算的完整性与真实性在一定程度上影响税收筹划的落实效果，也是企业开展税务审核的关键性依据，而这一点需要以企业完善的内部控制管理与财务体系建设。如果会计核算都无法准确地反映出企业的真实情况，就需要面对税务机关核查相关征收造成的影响，导致企业需要承受超额损失。因此，在实施税收筹划的过程中，需要认真做好会计核算基础工作，并突出核算的作用与价值。

(二)及时掌握财税政策新动向我国出台的新的财税政策是配合经济形势变化出现，如《土地增值税法(征求意见稿)》中对土地承包经营权流转的规定，在流转操作中不征收土地增值税，主要就是为配合《农村土地承包法》的实施[2]。房地产企业对政府出台的财税政策有着极高的敏感性，故而需要结合当前的财税侦测和市场经济形式，预测政策上可能出现的变化，提前做好应对工作；一旦国家推出新的政策能够及时且准确的掌握其精髓，并且能够从企业自身的发展情况采取有效的应对措施，这样才能够保证税收筹划的有效性，突出税收筹划的房地产企业发展中的价值。由此可见，及时掌握财税政策新动向是顺利实施税收筹划及发挥其作用的重要措施。

(三)熟悉税务机关工作流程我国的税务机关掌握房地产企业的财务信息，利用企业报送的财务资料获取并且积累相关数据，由此建立企业、行业的财务信息数据库，将其走位评价房地产行业发展水平的重要依据。因此，企业需要在保证各项信息准确、真实的前提下，保证台账信息与备案资料等资料的口径一致，避免出现信息对比异常。而后利于国税和地税合并、应用大数据以及金税三期的机会，并且在信息跨部门共享的基础上，逐步落实企业、行业财务信息数据库的建设，消除税务部门和企业之间信息不对称情况。在我国新出台的相关税法中，明确住房建设、自然资源以及规划等部门提供真实的信息，协助税务机关合理征收土地增值税。在熟悉税务机关工作流程的基础上，房地产企业有效运用税收筹划，有利于增加经济效益，实现其经营目标。

(四)做好涉税事项前的筹划房地产企业在使用税收筹划措施来提高经济效益时，需要在项目立项以及研究可行性阶段，有机结合项目经费测算与税收筹划目标，实现统筹兼顾的经营。财务工作人员考虑项目的整体，综合考虑项目投资回收的可行性以及经济指标的可行性，制定最优的经济方案，需要注意的是最少的纳税方案不一定是最佳的经济方案[3]。此外，在签订合同时需要做好统筹规划。合同是判断涉税性质的重要依据，也是税务稽查工作中检查的重点，通常在签订合同时就已经锁定税收筹划的空间以及时间，如果在签订合同之后再开展税收筹划，那么将会增加房地产企业的将供应风险和财税风险，不利于保证经济效益。因此，在使用税收筹划时，房地产企业需要做好涉税事项的事前规划工作。

(五)建立专门的企业税管部门房地产企业想要解决税收筹划实施过程中遇到的难点，提高税收筹划效果，就需要建立专门的税务管理部门，安排专职人员，且这样能够满足日益严格的国家税收政策要求，确保将税收筹划与项目建设有效结合。这样的操作不仅能够降低税收筹划实施的风险，提高其成功率，增加企业经济收入，还能够有效、准确地反馈企业的会计信息质量，进而使其成为企业发展、决策的重要依据，进而提升企业整体经营、管理水平。新形势下需要房地产企业做出相应的改变，在改变的基础上为实施税收筹划创造条件，从而提高税收筹划在企业发展中的地位和作用，促使企业更为合理的使用税收筹划。

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关键词：房地产 税务筹划 风险

当前，我国房地产行业处于风口浪尖，如何将利润空间加大，提升企业的竞争力，保持房地产企业持续健康发展，成为房地产企业财务管理工作的重心。税收筹划是在房地产企业不违反国家财务税收政策前提下，以提升企业利润为目的进行的税收谋划，但是在税收谋划过程中会出现各种风险，企业需要通过一系列措施对这些风险进行有效的控制和防范。

一、房地产企业的税收筹划风险

当前我国房地产企业所面临的税务筹划风险主要有：

（一）法律风险

我国的房地产企业税收筹划相关法律制度目前还不是很完善，针对同一个问题，房地产企业的税务筹划者和国家税务机关会有不同的理解和看法，因为没有完善的法律制度进行约束和限制，就会导致房地产企业在税务筹划过程中可能出现一些涉税纠纷甚至于违法行为。还有一些企业对法律没有深刻的认识，导致出现一些超越法律或者在法律边缘游走的现状发生，这些都会对房地产企业的税务筹划产生不利的影响。

（二）政策风险

随着我国房地产行业的发展，房地产在我国国民经济中地位越来越重要，但是目前我国市场经济发展并不成熟，房地产行业相关的法律制度还不尽完善，相关的规范性文件很少，这就很容易造成房地产企业税务筹划中形成巨大的风险。

（三）财务风险

房地产行业和资金有着密切的联系，每一个环节都需要对资金进行合理的掌控。我国房地产行业的建设资金大多是贷款融资的，资金越大，税务筹划的空间就会扩大，在创造高额的经济收益的同时，面临的财务风险也越大。

（四）行业风险

我国房地产行业的发展，使得很多企业看到房地产行业的发展前景，纷纷转向房地产投资，但是房地产行业和很多行业都密切关联，与货币政策、利率政策、经济增长、居民收入等诸多方面也是息息相关的，容易受这些因素影响产生连锁效应，“牵一发而动全身”，如果没有进行合理的规划，就会带来巨大的风险。

二、我国当前房地产税收环境

我国社会主义市场经济不断发展和完善，各种法律体系在不断的完善中，税收法律体系也不例外。通过法律制度的完善，建立完善的税务法律体系，为房地产企业的税务筹划提供法律依据，促进房地产企业合法进行相关工作。从目前的房地产行业发展来讲，税务法规建立了较完整的体系，法律执行也慢慢的规范，这些都有利于房地产企业依法进行各项工作。

改革开放后，我国和世界上很多国家都建立了经济贸易往来，经济发展已日趋国际化，使得税收工作也呈现国际化。我国当前的税收环境呈现出国内经济主体和国外经济主体共同竞争的收税局势，对税务发展提出更高的要求。而房地产行业最为显著的一个特点就是周期长、投资大，同时会计核算和税收政策在许多口径上的差异，以及税收中各税种针对同一计税项目确认的差异，造成了税收计算工作的难度，税收过程的复杂性加大，涉及到多个税种，这些税种是否可以进行合理的规划，关系着房地产企业的持续健康发展。

三、如何有效控制房地产税务筹划风险

对企业税收进行合理的规划，就是将房地产企业的经营风险减小。房地产行业因为规模相对较大，所以只有高水准的财务管理活动，才能帮助房地产企业长远发展，而税收筹划作为企业财务管理工作中的一项工作，显然是重中之重。为了对房地产企业税务筹划风险进行有效的控制，可以从以下几个方面进行。

（一）重视专业人才的使用

税收工作具有很强的专业性，对人才有很高的要求，房地产企业需要重视专业性人才的培养及任用，定期组织学习财税知识，加强与同行交流，持续提高税务筹划人员的工作水平。

（二）借鉴专业的建议

在进行重大决策时，房地产企业的决策者可以向一些专家进行咨询，借鉴专业的建议或者意见。将专家的建议和房地产企业的实际情况结合在一起，可以有效的对企业税务筹划风险进行控制。

（三）开展税收筹划工作

在房地产企业进行重大的经济业务决策时，应及时将税务筹划工作跟进，企业税务机构人员应与其他相关部门充分交流、深入讨论，在完成讨论后，设计出合理的税收方案，同时需要加强税收方案中经济收益和风险的评估，对企业经济业务进行深入的了解。然后将税务方案递交给企业决策者，相关部门根据税收方案进行实施。房地产企业在经济活动实施过程中，也要对经济收益和风险进行实时评估，并进行跟踪记录，在评估的过程中要保持客观性。事后应总结评价，做成资料以备后期参考使用。

（四）加强风险意识

房地产企业必须充分的认识到其存在的风险，密切关注国家相关政策，做好风险防范措施，从而增强房地产企业的税收筹划能力。及时的掌握房地产行业的最新市场动态，从实际出发，适时地对企业的税收筹划方案进行调整。

四、结束语

综上所述，我国房地产行业的发展，在国民经济中占有重要的地位，但是房地产行业税务筹划存在很多方面的风险，为了有效的对房地产企业税务筹划风险进行控制，就要充分的认识企业风险，密切关注国家宏观调控政策，加强对税收政策的学习，提高企业财务管理水平，合理制定税务筹划方案，使得企业在较少的运营成本下，实现高经济收益和低风险，最终保证企业持续健康发展。

参考文献：

[1]曹光敏.如何有效控制房地产企业的税收筹划风险[J].中国乡镇企业会计，2013；5：114-116

[2]刘贞香.房地产企业税务筹划风险的有效控制[J].经济视野，013；23：186-187

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关键词：房地产业；营改增；理论综述

（一）引言

根据“十二五”期间我国财税体制改革的要求，营业税改征增值税（以下简称“营改增”）是我国2012至2015年财税体制改革的重头戏。2011年11月，财政部和税务总局联合颁发了《营业税改征增值税试点方案》拉开了我国营改增税制改革的序幕。自2012年1月起，我国陆续启动了营改增方案试点，试点区域由点到面，行业由窄到宽。至今为止，仅剩建筑业、生活服务业、金融业和房地产业未全面完成营改增。

2015年3月5日，总理作政府工作报告时强调，要促进房地产行业平稳健康发展。房地产作为我国国民经济的支柱型产业，营改增的推行从长远上看符合中央协调推动经济稳定增长和结构优化的战略目标，但短期内势必对房地产企业内外部环境造成一定程度的影响，从而进一步影响到我国房地产行业的稳步发展。国内外相关研究成果对我国房地产营改增平稳健康过渡有着一定程度的指导意义和政策参考意义。

（二）国外相关研究文献综述

国外相关研究主要侧重于对增值税制度的研究，对此，Alan.A.Tait（1992）比较了各国增值税制度及执行结果后认为，“增值税包含从生产到零售各个环节更加可取”。Tait认为仅对进口商品和制造环节征税不符合增值税普遍征收的原则，而当劳务等作为一种投入时，就应该对其征收劳动增值税，因此劳务也应纳入增值税征税范围。具体到房地产行业，Henderson（1983）认为，房屋本身即是消费品又是投资品，应通过区分房屋的消费功能和投资功能来研究房地产税收对居民的消费和财富分配策略的影响。Cnossen（1995）从增值税的理论框架出发，认为对不动产的消费既涉及当前消费，也涉及到未来时期的持续消费。其认为居住用不动产的销售金额和房主自用住房的估算租金都要征收增值税，而购买不动产时缴纳的进项税也应该允许抵扣销项税，从而实现增值税税收链条的环环相扣。Poddar（2010）则指出房屋消费与其他耐用消费品消费区别不大。房屋出售时增值税应适用于预付的产品购买价总额，即产品的售价，而不包括租金。

（三）国内相关研究文献综述

早在“营改增”相关文件出台之前，已有大量学者论证表明营业税由于其全额征收重复计征的特点，在适用房地产业的问题上，不可避免出现问题。岳娟丽（2005）通过构建房产投资回报计算模型，得出房地产营业税政策对稳定房价的作用较小。王佑辉等（2006）通过博弈分析，认为开征营业税会刺激房价继续上涨，而房地产交易环节征收增值税因其调控能力强，不受不同税负影响的房地产交易的博弈，更有利于国家宏观调控。孙佳等（2010）探讨了二手房营业税对房地产市场的影响，认为营业税缩小了二手房市场总量，恶化了供需关系，造成房价的进一步上扬。余伟（2010）认为房地产业营业税计税依据包括工程价款及工程价款之外收取的各种费用，其中工程价款本身就包含上一环节的税金，从而存在重复征税问题。

在2012年营改增拉开序幕后，国内学者对营改增的相关研究逐渐增加，而研究对象主要集中在实行营改增优先试点的现代服务业和交通运输业。从理论分析的角度出发，潘文轩（2012）构建了营改增影响行业税负变化的双重效应，并将减税效应进一步分解为中间投入比率与外购产品可抵扣率。其同样通过投入产出表分析，得出大部分营业税行业的税负会下降，其中房地产业税负平衡点在6.81%，营改增将会降低税负约0.81%。郭祥（2012）从财务核算角度，通过比较营改增后营业税税负的下降与增值税税负的上升，从而权衡房地产企业税负的变化。其认为增值税抵扣链条的完整，有利于降低房地产业整体税负。赵晖（2013）从房地产企业建造成本出发，分析了营改增对房地产企业税负、净利润及净现金流的影响，认为营改增会摊薄企业的经营利润，提高建造成本，但是由于预售制的因素，企业的现金流压力会有所降低，从而遏制房价过快上涨，引导房地产业进入良性发展轨道。

（四）国内外相关研究评价

综上所述，国外对增值税研究起步较国内早，其对增值税的研究对我国增值税的发展有一定的借鉴作用。与此同时，国外学者对房地产增值税税基的研究也能为我国房地产营改增的提供一定程度的参考。但由于我国经济与房地产发展的自有特点限定，国外研究对国内具体情况的参照作用十分有限。

与国外学者相比，我国学者相关研究则更贴合我国国情，早期学者对营业税弊端的研究也是我国制定营改增政策的理论依据。但国内学者对营改增的相关研究从地域上看主要集中在上海等经济发达的试点地区，对中西部非试点地区缺乏研究，从行业上集中于优先试点营改增的交通运输业和现代服务业，对房地产等“营改增”的收尾行业的相关研究仍处于相对空白的阶段，有待相关学者对此展开进一步的研究。（作者单位：云南大学经济学院）

参考文献：

[1] Tait，Value Added Tax，London：McGraw-Hill，1972.

[2] Henderson J.V，Ioannides，Y M.A Model of Housing Tenure Choice[J].The American Economic Review，1983，（1）.

[3] Sijbren Cnossen，“VAT Treatment Of Immovable Property”[J].Tax notes International，1995（10）.

[4] Sijbren Cnossen.“A Primer for Lawyers，Economists，and Accountants”[J].Tax notes International，2009.

[5] Satya Poddar，Taxation of Housinb Under a[J]，NYU Tax Law Review，2010（Winter）.

[6] 岳娟丽，管鸿禧.房地产营业税对稳定住房价格的作用研究[J].当代经济管理，2005（06）.

[7] 王佑辉，邓宏乾，艾建国.营业税调控房价的“悖反效应”[J].税务研究，2006（09）.

[8] 孙佳，马亚华.营业税对二手房成交量及价格的影响一一对上海房地产市场的实证研究[J].时代金融，2010（09）.

[9] 余伟.促进房地产业可持续发展的税收政策研究[D].暨南大学，2010.

[10] 潘文轩.增值税“扩围”改革对行业税负变动的预期影响[J].南京审计学院学报，2012（4）.

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关键词：住房租赁；财税政策

1财税政策是引导住房租赁市场发展的重要政策

工具随着城市化的稳步推进，许多大中城市房价稳步攀升有些城市甚至急速上涨，价格已经偏离了理性的轨道，不少城市的房价收入比已大大超过国际流行标准，购房难成为许多老百姓的一种现实遭遇，也成为了亟待解决的民生问题。房价居高不下的原因很多，包括高昂的土地出让金、名目繁多的种种税费、房地产企业的成本和垄断利润，还有投机者的大肆炒作等因素，但从根源上来说房价畸高的原因在于住房的供给结构失调:商品房很多，而住房租赁市场却不发达。事实上住房租赁市场是房地产市场不可或缺的组成部分，然而由于长期以来过分忽略其作用，而导致住房租赁市场的发展面临着诸多难题。为了加强对房地产市场的宏观调控，政府有必要引导住房租赁市场的持续健康发展。如何进行调控？采取何种手段？这是政府面临的一大难题。财税政策作为一种重要的利益诱导机制，其对调控对象具有显著的激励和刺激作用，透过这种激励、刺激作用诱导社会经济主体从自身利益出发，作出符合政府政策意图的选择，从而实现房地产资源的合理配置，因此政府应该将财税政策视为调控住房租赁市场的重要政策工具之一，必须加以合理运用并发挥出其最大功效。

2目前住房租赁市场发展面临的财税政策“瓶颈”

1．“土地财政”及房地产保有税缺失导致租赁市场上的房源不足。由于分税制的不完善，地方政府为了获取足够多的财政收入应付日益增长的支出需求，土地资源就成为不少地方政府的支柱财源。但是，地方政府对土地出让收入的过分依赖产生了这些后果:对财源建设的可持续发展产生了不利影响;无法提高地方政府缺乏建设保障性住房的积极性;无法形成鼓励普通租赁住房建设的激励机制。房地产企业高价买地之后，为获取高额的垄断利润，基本上都是对土地进行商业开发，他们对普通租赁住房的建设不会产生任何兴趣。“土地财政”引发的这些后果直接制约了住房租赁市场的发展，因此“土地财政”不能够正确引导房地产市场结构调整和建设方向转变，导致了房地产市场“跛足”而行。

2．住房补贴制度不够完善。住房补贴包括实物补贴和货币补贴两种方式，实物补贴主要指政府建设或补贴开发商由其建设公共租赁房，并以低价出租给中低收入者，货币补贴主要是指政府直接将资金支付给符合条件的家庭，由他们在市场上自主选择居住地点。这两种补贴方式各有其优缺点：实物补贴有利于增加住房供给，缓解住房短缺问题，但是容易产生效率损失而且会形成低收入社区;货币补贴灵活方便，尊重消费者的自主选择，能起到活跃住房租赁市场的作用，但是可能会推高租赁市场上的房屋租金，被补贴对象也很容易将补贴挪作他用，使得补贴效果大打折扣。

目前我国在实物补贴的实施过程中遭遇了很多困难。面临的具体问题有：首房源问题、如何平衡住户的需求和利益的问题、对开发商的补贴存在漏损，住房租赁者并未得到根本实惠。为了解决实物补贴面临的这些问题，不少地区尝试着将实物补贴和货币补贴相结合，但是货币补贴的补贴标准和覆盖范围不是很科学，需要继续加以改善，如很多地方货币补贴标准采取的就是“一刀切”的办法，没有考虑到家庭人口、收入水平、住房困难程度等因素，外来务工人员也未被纳入货币补贴的范围加以考虑。另一方面，货币补贴实施后会不会影响到市场租金和房价也不可知，可能会加大房地产市场调控的难度。从深层次而言，由于没有建立个人信用档案和个人收入申报制度，不管是实物补贴还是货币补贴在实施过程中都面临着无法合理确定补贴对象的尴尬境地。

3．与住房租赁相关的税收优惠仍存在不少缺陷。

目前财政部、国家税务总局出台了一些促进住房租赁市场发展的税收优惠政策，在财税（2008）24号文件中提到：对个人出租住房取得的所得减按10%的税率征收个人所得税；对个人出租、承租住房签订的租赁合同，免征印花税；对个人出租住房，不区分用途，在3%税率的基础上减半征收营业税，按4%的税率征收房产税，免征城镇土地使用税；对企事业单位、社会团体以及其他组织按市场价格向个人出租用于居住的住房，减按4%的税率征收房产税。最近，由住房城乡建设部等七部门联合制定的《关于加快发展公共租赁住房的指导意见》又提出：对公共租赁住房的建设和运营给予税收优惠，涉及的行政事业性收费和政府性基金，按照经济适用住房的相关政策执行。这些优惠政策起到了十分明显的效果，然而考虑到住房贷款利息支出、住房折旧等因素，住房出租的税费依然偏高。其次，对企业从事租赁住房建设和经营的税收优惠力度也不是太大。此外个人负担的住房支出在个人所得税前不允许扣除，这对住房租赁需求是一种抑制。因此现有的税收优惠政策并没有完全激发企业、个人的积极性。

4．住房租赁市场管理混乱，税源流失十分严重。

首先，住房租赁市场出租登记备案制度不健全，租赁方式又非常多样，其中口头交易占相当一部分，住房租赁的黑市交易盛行。其次，税务、房管、公安、工商等部门之间的沟通、协调不畅，缺乏一个统一的信息交流平台，未能实现资源共享。再次，缺乏专业的租赁服务公司的管理，住房租赁呈现分散化、非规范化的特点，各种虚假的交易信息横行，欺诈行为时有发生。再加上很多地方的税务机关轻视小税种，对住房租赁相关的税收没有引起足够的重视，相关部门也没有制定市场租金指导价，而且对偷漏税的处罚措施执行不到位，导致业主普遍存在着隐瞒收入的情况。

住房租赁市场管理的混乱不堪，扰乱了市场交易秩序，违背公平竞争原则，这不仅给税收征管带来了很大难度，而且不利于住房租赁市场的长期健康发展。

3促进住房租赁市场发展的财税政策建议

1.强化各级政府住房保障职责。应落实公共租赁房建设的目标责任制，建立以财政预算为主的多渠道资金来源，财政部门根据项目建设进度，如期拨付资金。在公共租赁房的建设中要注意这些问题:①选择合适的地点。既要合理分散又要适度集中，避免出现贫民窟，还要注重交通便利;②对公共租赁房的建设质量加强监督，不要出现低成本的豆腐渣工程;③严格执行公共租赁房的建设标准。公共租赁房的面积户型要恰当，周边基础设施和公共服务要完善，不允许超标准建设。为了避免这些问题的出现，在公共租赁房的建设中可以采取“掺沙子”的办法，鼓励开发商在建设商品房时建设一定比例的公共租赁房，建设完成后经验收合格由政府负责收购或者开发商低价出租，财政提供税收优惠和相应补贴。为了引导社会资本的参与，可以由财政承担贴息，支持金融机构向开发商建设公共租赁房提供低息甚至无息贷款。

同时为了加强对财政资金使用的监管，提高财政资金使用效益，应大力推进公共租赁房财政专项资金绩效评价工作，对项目审批、项目管理、资金使用、项目完成情况及经济效益、社会效益进行综合评价。

为了突出反映公共租赁房建设的社会效益，在评价时应把群众满意度作为绩效评价考察的重要指标。绩效评价报告中应总结项目管理经验、存在的问题并提出改进项目管理的建议。绩效评价完成以后及时将评价结果反馈给相关部门，以加强绩效评价结果的应用，将其作为考核领导政绩和以后年度财政预算安排的重要参考因素。

2.开征房地产保有税作为地方政府主要收入来源。从长远来看，地方税的主体税种应该是房地产保有税，应该在清理现有房地产税费的基础上开征房地产保有税，对土地出让金、土地增值税、契税、房产税、城镇土地使用税及一些相关费用等进行统一整合，把流转环节的一次性大额支出转化为保有环节的年度支出。如何对现有税费进行整合，目前存在着不同的意见，争议的焦点是是开征房地产保有税后土地出让金是否继续存在。不管土地出让金是否存续，有一点毋庸置疑，开征房地产保有税后，地方政府获得了可持续性的税源，财源建设有了保证，对“土地财政”的依赖程度会降低，建设公共租赁房的积极性会增加。开征房地产保有税之后，流通环节税收负担减少，房屋持有成本增加，可以使高企的房价得到抑制，同时迫使一些投资者将手中的房屋出租以减少负担，这将降低住房空置率，使得租赁市场上的房源增加，带来住房租赁市场的繁荣。

3.完善财政补贴制度。应扩大实物补贴和货币补贴的实施范围，将申请标准定为常住人口，以避免户籍歧视。在安排公共租赁房入住时优先考虑特殊人群，如老年人、残疾人、特困户和外来务工人员等弱势群体，加强对准入、监管到退出的一系列管理，在定期审查的基础上，进行随时抽查，进行动态监管。

在实物补贴的基础上，加大货币补贴的力度，待条件成熟后再减少实物补贴，目前允许受补贴对象在两种补贴方式中自由选择。应进一步完善货币补贴的补贴标准和实施方式，充分考虑不同家庭收入水平差异和家庭住房困难程度，各地区因地制宜地（主要结合当地平均收入水平和一般住房条件）制定“标准住房保障线”，恰好达到这一收入水平获得标准住房保障，高于或低于这一水平得到的住房保障相应减少或增加，确定住房保障水平之后，按照保障对象现有住房面积与应获得的住房保障之间的差额乘以每平方米租赁住房补贴标准进行补贴。为了避免获得货币补贴的家庭将资金挪作他用，可以采取发放住房券的形式，也可以由政府设立专门的机构负责审核租赁合同和申请者的经济状况，审核通过后，政府直接将补贴按月支付给房东。加大对弄虚作假、隐瞒家庭收入和住房条件骗取补贴的个人的处罚力度，在一定时期内不再受理其补贴申请，并将其行为公之于众，使其在办理其他经济事项时受到限制，如申请贷款、办理保险等，增加其失信违规的成本。

4.进一步完善鼓励企业、个人从事住房租赁业务的税收优惠。对于将自有房屋用于住房租赁的企业特别是房地产开发企业，其租金收入在3%税率的基础上减半征收营业税；企业用于住房租赁的房屋用地，免征城镇土地使用税，免交与住房租赁相关的印花税。计算企业所得税时允许其对房屋加速计提折旧，对其应纳税所得额适用20%的优惠税率，对于存在特殊困难不能按期缴纳税款的住房租赁企业可以依法申请延期纳税。进一步加大对个人出租住房的税收优惠，出租者的房屋折旧、贷款利息等可以税前扣除。

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一、《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第1点所称“保本收益、报酬、资金占用费、补偿金”，是指合同中明确承诺到期本金可全部收回的投资收益。金融商品持有期间（含到期）取得的非保本的上述收益，不属于利息或利息性质的收入，不征收增值税。

二、纳税人购入基金、信托、理财产品等各类资产管理产品持有至到期，不属于《销售服务、无形资产、不动产注释》（财税〔2016〕36号）第一条第（五）项第4点所称的金融商品转让。

解读：上述两条明确了36号文件对归属于“贷款”税目的具有利息收益兴致的金融产品，对今后金融产品收益是否缴纳增值税的判断，有了新的更明确的依据。

明确了持有至到期的各类资管产品不属于“金融商品转让”。

这样，非保本浮动收益类的基金产品分红收益＼资管产品分红＼信托计划分红等等， 不缴增值税，持有至到期收回本金和非保本浮动收益，也不缴增值税。

但根据36号文件，购入基金、信托、理财产品等产品在到期前的转让，还在金融商品转让税目下按差额纳税。

值得注意的是，依照本文件规定的理解，保本+浮动收益的资管产品，由于承诺到期本金可全部收回，因而获得的分红收益属于“保本收益、报酬”，需要按“贷款”税目缴纳增值税。

三、证券公司、保险公司、金融租赁公司、证券基金管理公司、证券投资基金以及其他经人民银行、银监会、证监会、保监会批准成立且经营金融保险业务的机构发放贷款后，自结息日起90天内发生的应收未收利息按现行规定缴纳增值税，自结息日起90天后发生的应收未收利息暂不缴纳增值税，待实际收到利息时按规定缴纳增值税。

解读： 与36号文件相比，扩大了逾期利息不征税的范围，从原银行（包括国有、集体、股份制、合资、外资银行以及其他所有制形式的银行）、城市信用社、农村信用社、信托投资公司、财务公司，见与36号文中附件3 第四条） 扩展为证券、保险、金融租赁等金融机构，与36号文附件3第一条 第二十三款对金融机构定义的范围保持了一致。

注意，根据之前总局对36号文的解读，增值税一贯遵循“权责发生制”原则，但考虑金融行业内普遍存在逾期贷款利息收取困难的实际情况，对超过结息日90 天的应收未收利息给予按照“收付实现制”原则确定纳税义务发生时间的特殊照顾。

90天内的利息在计提当期缴税，与是否收到利息款无关， 90天后发生的利息暂不缴税，前期已缴的增值税销项不做冲回。

实际收到逾期利息款时，再计算90天后发生的利息和相关税金，原90天内发生的利息不再计缴税款。

四、资管产品运营过程中发生的增值税应税行为，以资管产品管理人为增值税纳税人。

解读：针对资管产品运营中纳税人的争辩，终于有了定论，以资管产品管理人为纳税人.资管产品收取的管理费，按6% 征税，可以开增值税专用发票，投资方可以抵扣。资管产品管理人代受托人或投资人收取的非保本性质的收益，不征税。

注意，根据36号文件，资管产品管理人，如，证券投资基金（封闭式证券投资基金，开放式证券投资基金）运用基金买卖股票、债券的差价收入，管理人需按金融商品转让，按差额缴纳增值税。

此外，资管产品通常在会计核算上都是“双主体”，这样规定资管产品管理人为纳税人，在实务操作中可能会导致公司收入与税金不匹配等问题。

五、纳税人2016年1-4月份转让金融商品出现的负差，可结转下一纳税期，与2016年5-12月份转让金融商品销售额相抵。

解读：充分考虑了金融商品转让操作的实际情况，解决了营改增衔接期前后，转让金融商品出现的负差如何结转的问题。之前大多数地方的处理口径是2016年1-4月份，出现负差不缴营业税，也不允许结转下一纳税期抵减后期增值税。但是对于频繁操作金融商品转让的金融机构，转让金融商品实际是个连续的过程，而纳税的截断处理，对经营业绩造成明显的影响，不利于金融商品买卖业务的会计核算。

依照此条及最后一条，在2016年1-4月份转让金融商品出现负差的纳税人，可以用负差抵减5-12月份转让金融商品转让产生的增值税额，多缴的税款可以结转以后期间抵减。

六、《财政部 国家税务总局关于全面推开营业税改征增值税试点的通知》（财税〔2016〕36号）所称“人民银行、银监会或者商务部批准”、“商务部授权的省级商务主管部门和国家经济技术开发区批准”从事融资租赁业务（含融资性售后回租业务）的试点纳税人（含试点纳税人中的一般纳税人），包括经上述部门备案从事融资租赁业务的试点纳税人。

解读：从批准扩围到了备案，享受优惠政策的范围扩大。

七、《营业税改征增值税试点有关事项的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（三）项第 10点中“向政府部门支付的土地价款”，包括土地受让人向政府部门支付的征地和拆迁补偿费用、土地前期开发费用和土地出让收益等。

房地产开发企业中的一般纳税人销售其开发的房地产项目（选择简易计税方法的房地产老项目除外），在取得土地时向其他单位或个人支付的拆迁补偿费用也允许在计算销售额时扣除。纳税人按上述规定扣除拆迁补偿费用时，应提供拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。

解读： 终于明确了房地产企业销售额可以扣除的项目，同时给出了可以扣除的条件，旧城改造＼一级开发等城市建设项目就有了比较明确的扣除依据。

至此，对于房地产土地扣除项目，基本延续了原营业税下的处理规则。此外，提交的证明材料的范围有了扩展，“拆迁协议、拆迁双方支付和取得拆迁补偿费用凭证等能够证明拆迁补偿费用真实性的材料。”这些只要能证明发生真实性的材料都能作为房地产企业费用扣除的凭证依据。

这部分扣除款项的处理，也是在发生时计入相关成本费用类科目，实际纳税义务发生时，再从主营业务成本科目转出，计入销项税额抵减。

八、房地产开发企业（包括多个房地产开发企业组成的联合体）受让土地向政府部门支付土地价款后，设立项目公司对该受让土地进行开发，同时符合下列条件的，可由项目公司按规定扣除房地产开发企业向政府部门支付的土地价款。

（一）房地产开发企业、项目公司、政府部门三方签订变更协议或补充合同，将土地受让人变更为项目公司；

（二）政府部门出让土地的用途、规划等条件不变的情况下，签署变更协议或补充合同时，土地价款总额不变；

（三）项目公司的全部股权由受让土地的房地产开发企业持有。

解读： 扩大了可以抵扣土地价款的房地产企业范围，多个房地产开发企业组成的联合体设立项目公司，只要符合三个条件就可以享受土地价款的抵扣优惠。

注意，依照本文件，没有房地产开发资质的企业与其他房企联合开发，不适用该项条款规定。

九、提供餐饮服务的纳税人销售的外卖食品，按照“餐饮服务”缴纳增值税。

解读：对餐饮服务业是个减税好消息。终结了外卖食品按“货物”17%缴税，堂食按“餐饮服务”6%缴税的奇葩规定，餐饮业可以不再纠结“外卖”与“堂食”的分开核算计税，统一按一个“餐饮服务”税目核算计税就可以了。

十、宾馆、旅馆、旅社、度假村和其他经营性住宿场所提供会议场地及配套服务的活动，按照“会议展览服务”缴纳增值税。

解读：其实这一规定明确了会议展览服务的条件是提供会议场地及配套服务。

之前有个别地方要求提供会议场地按出租不动产缴纳则增值税，这次明确了提供会议室并提供配套服务（比如茶水、卫生等）的，按照会议展览服务缴纳增值税。

十一、纳税人在游览场所经营索道、摆渡车、电瓶车、游船等取得的收入，按照“文化体育服务”缴纳增值税。

解读：游览场所的这些项目，按照“文化体育服务”计税，税率为6%，可以开具增值税专用发票。

十二、非企业性单位中的一般纳税人提供的研发和技术服务、信息技术服务、鉴证咨询服务，以及销售技术、著作权等无形资产，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

非企业性单位中的一般纳税人提供《营业税改征增值税试点过渡政策的规定》（财税〔2016〕36号）第一条第（二十六）项中的“技术转让、技术开发和与之相关的技术咨询、技术服务”，可以参照上述规定，选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

解读：对非企业性单位的一般纳税人提供的科技、咨询类服务给出的优惠政策，可以自由选择简易计税方式和一般计税方式。

注意，按照36号文件，一般纳税人可以选择适用简易计税方法计税的，一经选择，36个月内不得变更。

十三、一般纳税人提供教育辅助服务，可以选择简易计税方法按照3%征收率计算缴纳增值税。

解读：对一般纳税人提供教育辅助服务给出的优惠政策，可以自由选择简易计税方式和一般计税方式。之前的规定是一般纳税人提供非学历教育服务可以选择简易计税。

注意，按照36号文件，一般纳税人可以选择适用简易计税方法计税的，一经选择，36个月内不得变更。

十四、纳税人提供武装守护押运服务，按照“安全保护服务”缴纳增值税。

解读：明确了武装守护押运服务的税目，解决了各地征收过程中，对其服务是按“

“安全保护服务”（6%）还是“交通运输服务”（11%）缴税的争议，依照本规定最后一条，在此之前按11%纳税的企业，多缴税额抵减以后期间应缴税款。

十五、物业服务企业为业主提供的装修服务，按照“建筑服务”缴纳增值税。

解读：明确了需要按照“建筑服务”（11%）而不是“物业服务”（6%）缴纳税款。

值得注意的是，物业公司需要按36号文件兼营业务的处理要求，分别核算分别计税，否则将从高适用税率。另，本文件将此项装修服务按“建筑服务”税目，按照之前多数地方的执行口径，通常可以享受该项目下“甲供材、清包工、老项目”等适用简易征收的相关政策，当然也需要纳税人分开核算，相关费用及税金，计入“应交税费――简易计税”科目。

十六、纳税人将建筑施工设备出租给他人使用并配备操作人员的，按照“建筑服务”缴纳增值税。

解读：终结了"出租建工设备并配备操作人员”是“有形动产租赁”（17%）还是“建筑服务”（11%或3%）的争辩，对有建筑施工设备出租的企业是减税利好消息，依照本规定最后一条，在此之前按17%纳税的企业，可以将多缴税额抵减以后期间税款。

十七、自2017年1月1日起，生产企业销售自产的海洋工程结构物，或者融资租赁企业及其设立的项目子公司、金融租赁公司及其设立的项目子公司购买并以融资租赁方式出租的国内生产企业生产的海洋工程结构物，应按规定缴纳增值税，不再适用《财政部国家税务总局关于出口货物劳务增值税和消费税政策的通知》（财税〔2012〕39号）或者《财政部国家税务总局关于在全国开展融资租赁货物出口退税政策试点的通知》（财税〔2014〕62号）规定的增值税出口退税政策，但购买方或者承租方为按实物征收增值税的中外合作油（气）田开采企业的除外。

2017年1月1日前签订的海洋工程结构物销售合同或者融资租赁合同，在合同到期前，可继续按现行相关出口退税政策执行。

解读：从海洋工程结构物这项特殊的货物项目，明确了征收政策，从2017年1月1日起，开始缴税。经济在发展，社会在进步，各种新产品新事物、新服务层出，今后这类新特殊项目的征收、减免规定还会继续。

十八、本通知除第十七条规定的政策外，其他均自2016年5月1日起执行。此前已征的应予免征或不征的增值税，可抵减纳税人以后月份应缴纳的增值税。

篇6

关键词：房地产业；纳税筹划；方法

一、引言

在房地产市场日趋理性化的今天，财务管理已成为房地产企业控制运作成本、提高经济效益的重要手段。纳税管理作为房地产企业财务管理的重要部分，直接影响到其经营利润，合理避税显得愈加重要。

二、房地产企业纳税筹划的意义简述

（一）是企业加强财务管理的标志之一

短期内，企业进行纳税筹划的目的是通过对经营活动的安排，减少交税，节约成本支出，以提高企业的经济效益；从长期来看，企业自觉地把税法的各种要求贯彻到其各项经营活动之中，使得企业的纳税观念、守法意识都得到强化。因此，无论从长期还是从短期来看，企业进行纳税筹划都是很有意义的。减轻税收负担和实现税收零风险，很显然，高质量的纳税筹划是企业财务管理水平的重要标志。

（二）是市场经济发展的标志之一

在企业的自主经营和自负盈亏过程中，税负实际上是企业既得利益的流失。这就启发和刺激了房地产企业作为纳税人在法律允许的范围内，充分运用各种税收政策的同时，达到使自己税负最轻的目的。市场经济的发展还同时伴随大量外资的涌入，跨国、涉外企业的增加引发了大量国际税收管辖和冲突的问题。各国税法制度、规则的差异和运用这些法律法规的利弊，也是刺激各企业纳税筹划的需求，从而促进了纳税筹划活动的发展。

（三）是企业减少或延缓经济资源流出的手段之一

如前所述，企业税负是企业经济资源的重要流出项目，是企业的成本支出项目。纳税筹划的现实意义就是可以有效降低房地产业的税负率。目前，房地产业既是我国的国民经济重要行业，也是国家重点调控的行业之一，因此，税种众多。当前地产企业应负的税种主要有：企业所得税、营业税、城市维护建设税、印花税、土地增值税、契税、房产税、耕地占用税、车船使用税、教育费附加等。除了以上各种税收外，房地产企业还要承担大量的费用，以土地为例，这其中需要产生的费用便包括土地出让金、挂牌出让服务费、土地使用税、征地管理费等近十项费用。税费负担一般要占到商品房成本的30～40%，通过纳税筹划，实现税负的减轻，是地产企业降低成本的重要手段之一。

三、房地产企业纳税筹划的思路探讨

（一）合理、充分运用税收优惠政策

我国房地产开发企业的税收优惠政策主要表现在营业税、房产税和土地增值等3个方面的税，这些优惠政策在相关税收法规中均以列示的方式体现。事实上，由于我国税收法规体系庞杂、表现形式以法律、通知、批复等等形式体现，如果企业对于这些相关的规定不清楚，往往多交了税，因此，笔者认为这应该作为企业纳税筹划的首要任务。如：对于企业以不动产投资入股，参与接受投资方利润分配，共同承担投资风险的行为不征营业税； 又如：房地产开发公司代客户进行房地产开发，开发完成后，向客户收取代建收入的行为，免于征收土地增值税。为房地产开发公司为客户代建房屋，房屋的产权并没有发生直接的转移，也不符合征收土地增值税的条件。但房地产开发公司应注意形成代建行为的各项条件，才可以充分利用这项优惠政策。

（二）临界点法策划方案

1.税率、应税所得额“临界点”。《土地增值税暂行条例》规定，土地增值税实行4级超率累进税率。该条例还特别规定，纳税人建造普通标准住宅出售，增值率未超过20%的免缴土地增值税。在这里，20%就是“临界点”，同样，增值额达到扣除项目金额50%以上，其适应税率就会从30%变成40%，增值额达到扣除项目金额100%～200%，其适应税率就会从40%变成50%，这里的50%和100%也是“临界点”。比如一家房地产开发企业有可供销售的5000平方米同档次的商品房两栋:甲房每平方米售价是2000元，转让收入是1000万元，它的扣除项目金额为835万元，增值额是165万元。乙房每平方米售价是1070元，转让收入是1070万元，它的扣除项目金额是838万元，增值额是232万元。我们可以计算出甲房的增值率是19.76%，按照税法规定，甲房的增值额没有超过扣除项目金额20%，不缴土地增值税，企业获得的利润为165万元。乙房的增值率是27.68%，要缴纳土地增值税69.6万元，企业获得利润是162.4万元。从上面的例子可以看出，甲房售价要比乙房售价每平方米低70元，而且可依法享受免征土地增值税的税收优惠，所得利润反而高于乙房的利润2.6万元。由于价格上的优势，甲房的市场竞争力将强于乙房。所以企业应该考虑以后多采取甲房的销售方式进行销售。

2．人员“临界点”。经国务院批准，财政部、国家税务总局联合下发了《关于促进残疾人就业税收优惠政策的通知》（财税字[2007]92号）（以下简称《通知》），决定自2007年7月1日起，在全国范围内统一实行调整后的促进残疾人就业税收政策。对享受税收优惠的企业安置残疾人员实行最低比例和绝对人数限制，具体比例为25％（含）以上，且安置人数不少于10人。这里的残疾人员包括盲、聋、哑、肢体残疾、智力残疾人、精神残疾人六类人员。充分利用这一临界点，单位只需要多用几个持有残疾证的人，如单位的食堂、打扫卫生的清洁工等都可以雇用该类人员，便能达到享受优惠的条件。

（三）分解法策划方案

案例：A房地产开发公司销售普通标准住宅，房屋总面积为7800平方米，成本费用支出为1700万元，根据有关税法规定，土地增值税其他扣除项目金额共计1500万元。

方案1:销售毛坯房，同时送精装修，售价为3000元/平方米，装修费约合400元/平方米，共计312万元。那么，该企业应纳税额计算如下:应纳营业税额为7800×0.3X5%=2340×5%=117万元，城建税和教育费附加共计117×(7%+3%)=11.7万元，扣除项目金额为1500+117+11.7+312=1940.7万元，增值额为2340-1940.7=399.3万元，增值率为20.58%，应纳土地增值税为399.3×30%=119.79万元。共实现利润2340-1700-117-11.7-312-11979=79.51万元，应纳所得税为79.517×25%=19.88万元，合计纳税金额为117+11.7+119.79+19.88=268.37万元。

方案2:房屋售价为2600元/平方米，装修费由其关联的物业公司单独收取，然后再以同等价格对外承包。应纳税额计算如下:应纳营业税额为7800×0.26×5%=2028×5%=101.4万元，城建税和教育费附加共计101.4×(7%+3%)=10.14万元，扣除项目金额为1500+101.4+10.14=1611.54万元，增值额为2028-1611.54=416.46万元，增值率为25.84%，应纳土地增值税416.46×30%=124.94万元。共实现利润2028-1700-101.4-10.14-124.94=91.52万元，应纳所得税为91.52×25%=22.88万元，合计纳税金额为259.36万元。物业公司将装修工程转包给他人实现零营业额，不用缴纳营业税。该方案比方案1减轻税负9.01万元。

（四）通过第三方公司进行的收益与成本转移行为

通过设立第三方具有税收优惠、税收比较优势，方便资金转化的企业，达到成本转移，降低目标公司税负的目的。一是资产转移法。比如门面房，出租房，这些将为房地产公司带来大量收益的，这部分优良资产形成的收益都将在房地产公司交税，而且所得税没有任何免税机会。要将这些资产，通过以下四种方式进行转移，承包、租赁、投资、买卖四种方式，将资产转移到免税公司或者是地税公司。二是收入转移法，由免税公司将房产、办公楼租给房地产公司用，并且向房地产公司收取房屋租赁费，或者车辆租赁费，这样房地产公司支付租赁费，就形成它的开支，但是收取租金的一佛，肯定形成它的收入，这样利润就从房地产公司转移到了租赁公司。或者：销售、 服务、 咨询、 广告公司，把楼盘的销售工作剥离到销售服务公司去完成，从而争取到优惠政策。

四、结论

在目前房地产市场竞争日益激烈，国家调控手段不断强化的背景下，地产企业通过“开源”，即营销手段来扩大市场份额存在一定难度的情况下，应该把策略重点放到“节流”，即公司内部财务成本的控制上。而对于地产企业来说，土地成本、建筑成本却因为固有的刚性，这就要求企业财务部门乃至企业高层重视纳税成本，即如何通过纳税筹划予以控制。房地产公司涉及的经营活动广，其财务关系很复杂，涉及的税种也很多，也存在筹划的空间，是我国的房地产企业加强财务管理的着力点。

参考文献：

[1]徐阳光. 实质课税原则适用中的财产权保护[J]河北法学， 2008， (12) .

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【关键词】房地产；现状；发展对策；健康有序

一、前言

自2000年以来，我国房地产业有着突飞猛进的发展，速度惊人。辽宁省作为东北地区房地产业发展最快的省份，更是逐步以房地产业作为全省经济发展的重要推动力。辽宁省房地产业作为全省经济的重要来源，在整个经济体系中具有举足轻重的地位，对经济发展起着重要作用。

房地产业的健康发展能够促进全省城市化进程，推动城市基础设施建设，为我省新增城市人口的安置问题提供有力保障。房地产业具有产业链长、产业相互关联度大的特点，其直接相关和间接相关的产业多达50多个。其产业发展能够实现居者有其屋，为人们提供数量更多、品质更高的住房，充分满足人们日益增长的居住要求，对于促进全省经济增长起着至关重要的作用。

二、辽宁省房地产业现状分析

（一）房地产开发投资完成情况

辽宁省房地产业开发投资额，从2003年到2012年，只有2004年同比增长45%以及2008年增长37.6%增幅较大之外，其余各年份增长态势相对温和。到2012年，辽宁省房地产开发国有总承包以及专业承包企业已达到301个，开发投资额已经达到将近5000亿元，新增开发面积达到了12444.3万平方米。从总体情况来看，住宅房地产投资的发展状况是相对最稳定的。然而，房地产年竣工面积的增长同时带动了房地产行业供给的不断增加，土地等原材料的价格上涨导致竣工房屋造价一路上涨，目前每平方米造价成本达到2713元。作为商品房最重要组成部分的住宅，在2004年以后销售面积比例占总数的90%，销售金额占总金额的85%。这种情况表明，居住需求是购房需求最主要的因素。辽宁省房地产开发资金主要来源于自筹和其他相关渠道，贷款只占20%的比例，外商对辽宁省房地产业的直接投资额也在逐步上涨。2000年，外商投资在我省房地产投资金额占57%，到了2012年，这一比例上涨到90%。

（二）辽宁省与全国发展比较分析

作为东三省中的经济大省，辽宁省在2000年、2004年及2008年的房地产业投资额远远高于全国整体水平。金融危机的来临，对全国房地产业发展都造成了一定程度的冲击，使得全国房地产业发展速度有所下降。但是辽宁省的房地产业发展依然呈现增长的趋势，辽宁省每年的房地产新开发面积在全国新开发总面积中占5%―6%的比重，而且每年都有所增加，呈稳步增长的趋势。由此看来，辽宁省房地产业的发展水平要优于全国整体水平。辽宁省房地产业土地购置面积在全国增长大环境中优势明显，增长幅度高于全国平均水平32个百分点。到了2011年，辽宁省土地购置面积及购置费用增长趋势跟全国平均水平基本持平。

辽宁省的商品房销售量增长趋势只有在2002年和2003年比全国增长速度稍缓慢， 其余各年份基本与全国发展态势保持一致。即便是在金融危机后的2008年，辽宁省商品房销售增长速度也没有出现急剧下降的局面，依然实现了6.8%的增长。在办公楼的销售方面，辽宁省的销售面积增速与全国整体水平相比存在一定差异，特别是在2008年全国办公楼销售面积急剧下滑的状态下，辽宁省却出现了87.6%的大比例增长，这在全国范围内都是少见的现象。辽宁省的商业营业性用房销售情况与全国整体趋势相比基本一致，但其波动较大。

开发资金来源方面，直到2011年，辽宁省房地产开发资金主要来自于国内贷款和自筹资金两部分，跟全国情况基本一致。

三、辽宁省房地产业存在问题

房地产业属于集投资、开发、经营为一体的特殊产业，具有基础性、风险性等一系列特点。近年辽宁省房地产业成绩突出。不利的一面就是，如此快的发展速度，难免会出现一些问题。辽宁省房地产业近十年发展过程中市场处于快速发展阶段，商品房价格一路飙升，一直处于上涨趋势。2012年，全省商品房平均价格为4929元每平方米。此价格对于中低收入家庭来说无疑在购房面前产生巨大的经济压力，大部分人只能望房兴叹。伴随着房地产市场的不断壮大，其也存在一些如开发结构大同小异，开发结构单一，很难同时满足不同消费者的不同需求以及供应不合理、保障房进展不均衡等问题。

辽宁省房地产市场发展过程中，暴露出政府对其项目审批不严格以及管理不规范的问题。其主要问题有如下两点：第一，个别企业在政府监管不严个的情况下擅自修改规划；第二，辽宁省房地产市场开发过程中存在短期行为，对开发楼盘的周边环境造成了很大的破坏。房地产企业作为一个特殊行业在投资上存在很大的风险，随时会出现开发商与消费者中间违约的状况。这些隐患的存在时常会导致银行不良贷款得发生，使得房地产市场出现金融风险。房地产业作为一个特殊行业，具有其特定的垄断特征，其结果直接危及到消费者的利益。一些房地产企业凭借自己的手段和地位取得了国家资源的占有权和使用权，在市场竞争过程中占有绝对优势。伴随着房地产市场的快速发展，物业管理服务质量越来越受到消费者的重视，然而，辽宁省目前的整体物业管理水平还有待进一步提高，物业管理问题不但没有得到及时有效的解决，而且一直呈现上升趋势，出现了纠纷多样化、复杂化、处理难度大等特点。

四、辽宁省房地产业发展对策研究

（一）完善土地供应制度，加大土地价格调控

土地供需结构的协调发展是保证土地市场正常发展的首要条件，对房地产市场的健康发展起着至关重要的作用。目前辽宁省个别城市出现了地价、房价大幅上涨的情况，土地储备机构应该根据房地产市场的实际发展状况及时规范土地出让制度，及时准确的掌握土地投放总量。从市场细分角度着手，适当的调整各类用地的储备量和供给量，以便化解土地市场供需失衡的问题。一方面，紧缩城市中心房地产开发用地以及高档住宅建设用地，对开发建设高档住宅从根源上进行控制；另一方面，响应国家号召，坚决落实保障性住房政策，对于建设保障性住房的土地放宽要求，满足中低收入水平人群的住房要求。

根据辽宁省房地产市场发展现状，政府应加大对土地价格的调控力度。着重建设科学合理的价格调控体系，增加土地交易的透明度和公开性。辽宁省可以根据国家相关政策进行地价的调控，比如建立基准地价、出让底价以及标定地价等。条件允许的情况下，可以参照国外相关成功经验，结合辽宁省的相匹配情况进行进一步的价格体系完善。比如，日本政府每年都在特定的时间里公布官方地价，使得全国人民对当前土地价格一目了然。这种做法有利于政府对土地价格的调控和管理，同时为土地交易的公平公正提供可靠依据。

（二）建立房地产价格预警机制

建立完整科学的基准地价体系，是宏观调控土地价格的首要任务。政府部门要根据当地土地市场发展状况，适当的调控土地价格和拆迁补偿费用等，尤其是高档住宅的用地规模。只有以科学的地价体系为支撑，辽宁省房地产土地市场才能健康发展，土地才能达到高效利用的目标。辽宁省房地产市场存在哄抬价格的现象，针对此问题，政府部门更要加强相关管理。严格审查房地产项目价格申报，物价、工商、税务等部门均应严格按章办事。面对社会经济预期问题，需要政府正确引导消费者的消费理念，形成健康的房地产市场氛围，引导老百姓树立正确的购房观念以及投资理念。

（三）规范财税政策及金融市场

完善不同的税收政策，坚决打击投机性购房行为，引导居民进行合理的住房消费。财税手段要保证抑制投资、打击投机的原则，严格控制过度投机行为的发生。税收部门要积极研究相关税收减免政策，根据实际情况积极调整，引导房地产市场健康发展。政府相关部门要严格规范银行信贷行为，严把信贷门槛。第一，政府要加快完善房地产金融体制，拓宽房地产开发资金的来源渠道。整顿当前房地产金融体制，打破传统的开发商过度依靠银行贷款的格局，鼓励房产开发商金融创新，自主融资，给予一定的资金支持。第二，改变目前银行过度依赖房地产贷款的盈利模式，加强房地产信贷风险管理，避免由于争相贷款而出现银行对房地产企业的过度支持。第三，实行区别性信贷政策。相关部门可以从房地产开发商准入条件着手，尝试实行区别贷款。第四，积极开展个人首套住房贷款，以便保障二手房市场的稳健发展。辽宁税务应依托信息管税新思路，以项目管理为主线，以行业风险监控分析为核心，以重点风险点为抓手，对该行业进行税收一体化的规范化综合管理和服务，公平行业纳税环境。

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一、税收筹划的基本理论

1.税收契约理论

契约理论是20 世纪30 年代以来形成的一种企业理论。契约理论认为企业是由投资人、所有人、经历金额贷款人之间订立的一系列契约组成的集合体，契约各方的目标都是追求自身效用的最大化。契约理论包括完全契约和不完全契约。完全契约指契约双方都能完全预见到契约内可能发生的重要事情，愿意遵守双方所签订的契约，当契约双方对契约条款产生争议时，第三方可以强制执行。不完全契约是由于个人的有限理性，外在环境的复杂性、不确定性，信息的不对称性和不完整性，契约当事人或契约的仲裁者无法证实或观察这一切。税收的本质是一种契约关系，税收政策是政府和纳税人之间通过博弈达成的均衡契约。因此，税收筹划一定要在符合税收契约的前提下才能进行。然而，由于经济活动的多样性，政府在制定税收契约的时候不可能面面俱到，难免存在税收漏洞和税收空白。但是，企业完全采取灵活的经营策略，这也决定了企业是可以在税收契约的范围内进行一定的税收筹划。

2.房地产开发企业的主要开发流程

房地产开发的首要步骤是要选取项目，确定开发对象。在这个环节，房地产开发企业应该取得由政府城乡规划主管部门核发的建设用地规划许可证。

项目确定开发之后，就要获取建设项目所用土地。目前土地使用权的获得一般是采用招标的方式。但是也可以采用其他不同的获取方式。如可以采用企业合作开发、公司合并、股权收购等不同的方式。不同的土地获得方式会对企业的财务产生非常重要的影响，同时也是适应不同的税收政策。

有了前两项工作的铺垫，房地产企业需要正式着手项目的具体规划设计工作和相关资质的取得以及资金的筹集工作。房地产开发企业首先要向城市规划行政管理部门申报规划设计条件以获取《规划设计条件通知书》，房地产委托有规划资质的单位依据上述通知书来进行方案设计。方案设计主要是用来确定建筑物的平面布局、空间尺度以及建筑结构。设计完毕提交城市规划行政管理部门审查并核发建设用地规划许可证。后续再进行进一步的详细方案设计。同时不能忘记资金的筹集工作，即企业的融资工作。常见的融资方式主要包括银行借款、发行债券、发行股票等融资方式。同时，房地产开发企业也可以采取期房销售的方式筹集资金。

在前述准备做好后，房地产开发企业正式进入非常核心的环节――建设施工环节。在具体的施工中，房地产开发企业可以是请公司以外的建筑公司进行施工，也可以是自行成立建筑公司进行。这些不同的安排都会使用不同的会计和税收政策。前文谈及商品房预售的问题，商品房预售是指房地产开发企业将正在建设中的房屋预先出售给承购人，由承购人支付定金或房价款的行为。商品房预售是当今房地产企业最为盛行的一种经营方式，同时也是一条重要的筹资渠道，预售房地产可以用客户的资金建房，同时也完成了房屋销售工作，即售房又筹资，资金来源既无息又安全。

当然，最终房地产的销售策略也会影响到房地产企业的盈利状况，同时也会带来不同的会计及税务处理。可谓各个环节都有税收合理筹划的可行性存在。

二、房地产开发企业各环节税收筹划政策建议

1.土地取得环节

通过对房地产开发企业取得土地的最常见的三种形式即：直接购买、合作建房和接受以土地使用权投资入股的分析。直接购买土地使用权的优点是：房地产开发企业容易保证对房地产企业的控制权，不容易稀释股权；直接购买土地使用权交易简单，便于土地使用权交易双方操作。但是，直接购买土地使用权也存在其固有的缺点，而这些恰恰是另外两种方式的优点所在：不必直接支付购置成本，会在一定程度上减轻企业的资金压力；可以很好的解决企业建成房屋的销售问题，便于节约销售费用，畅通销售渠道。所以，在房地产开发企业的初创时期，可以采用合作建房或接受土地使用权投资入股的方式获得土地使用权。但是房地产开发企业在盈利能力日益增强的繁荣发展时期，可以采用直接购买土地使用权的方式，一方面在这个发展阶段，企业具有较强的资金技术实力，另一方面，合作建房和接受土地使用权投资入股的方式容易稀释企业股权。

2.前期准备环节

在房地产开发的前期准备环节，房地产企业需要做好拆迁安置和融资准备。针对房地产企业选择拆迁补偿方式时，需要考虑诸多因素，如被拆迁户的求偿意愿，应和被拆迁户做好沟通，保证前期的拆迁工作的顺利进行。即将建设的项目的市场需求度以及房地产企业的定价和盈利能力。

在选择融资手段时，保证融资方式的多样性，以确保房地产企业的资金安全。同时善于利用债务融资在进行利息抵税时的重要作用，发挥“税盾效应”应有的功能，切实降低企业税收负担。同时在利用的过程中要掌握“适度”原则，保证净经营资产净利率与税后利息率的差额是正值，以便使债务融资的优点发挥到最大。

3.工程施工环节

针对于工程开发项目采用自建销售模式还是受托代建也有不同的盈利方式、空间和税收负担。针对于销售渠道畅通、预计销售净利率比较高的模式下，自建销售带来的巨大盈利可以弥补其多样和复杂的税收成本；相反，则受托代建能给企业带来稳定的收益和较少的税收负担。企业需要结合现有的市场状况和代建机遇来确定具体采用何种盈利方式。同时，房地产开发企业还可以测算出利润均衡时的销售收入和代建费用，可以使决策更加的科学。房地产开发企业的在建设环节的相关合同的签订，对于企业的税收负担有一定的影响，根据前述分析和我国税法的有关规定，房地产开发企业在签订建设阶段的有关合同时一定要注意以下几点：（1）在签订建筑安装合同时，房地产开发企业作为建设方可以在建筑企业的指导下，自行采购设备，减少营业税的应纳税额。（2）在签订装饰劳务合同时，房地产企业提供各项材料、设备，建筑企业只提供劳务及辅料，这种做法会减少建筑企业的营业税税收负担。（3）针对于开发项目的需要分包或者借助外部设备的辅助才能完成的情况下，要权衡分包款项和设备租赁款项，并在此基础上计算各自税负，以确定在同样完成该项工程的成本和税负最优的方案。

4.完工销售及清算环节

房地产开发企业的租售选择应该注意房地产开发企业的资金实力，在房地产开发企业的资金实力比较雄厚时，可以选择一部分进行出租，一部分直接销售，这样可以获得房地产未来的增值收益。并且可以通过对于将售价、租金、税收成本的等因素包含在内的收益均衡点的测算，计算出合理的租售比例。针对房地产开发企业的出租部分房产，在签订租赁合同时要注意租金收入的合理分解。针对与房屋租赁相关的代收费用、物业管理费用通过成立物业管理公司等方式而与租金分离开来，以减轻物业管理费部分的房产税的税收负担。

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摘 要 随着房地产行业的逐步完善和房产价格的不断攀升，国家通过征收土地增值税来加强对房地产行业的宏观调控，力求稳定房地产市场，在这种情况下，房地产企业必须认真进行税务筹划，以减轻自身纳税负担，增强盈利能力。在实际工作中，房地产开发企业必须按照相关法律制度进行合理的税务筹划，降低企业税务负担，增加企业经济收益，提升自身的竞争能力。

关键词 土地增值税 房地产企业 税收筹划

房地产开发行业是一种投资多、收益大、经营风险高的行业，企业在投资和经营活动过程中，面临众多市场风险，如果不能采取切实措施，积极防范和规避经营风险，减少因经营风险给企业带来的潜在经济损失。目前，国际金融动荡，房产价格不断攀升，政府根据经济发展需要，为加强对房地产行业的宏观调控，对房产企业征收土地增值税，土地增值税作为流转税的一种，在房地产开发企业所要缴纳的税负中占有重要位置。房地产企业为能在激烈的市场竞争中求得生存，就要对土地增值税进行合理筹划，切实减轻企业税收负担，增加盈利水平，提高参与市场竞争能力，促进企业正常运行和发展。

一、纳税筹划的原则

1．事先筹划原则

在纳税义务发生之前，企业必须结合自身实际，针对税收规定做好税务筹划工作，这是最基本原则，同时税收筹划工作必须通过企业对经营活动的控制和调节来实施，以实现降低税务负担的目标。

2．合法性原则

我国税法规定公民具有依法纳税的义务，作为纳税主体的企业也一样，必须严格履行自己的纳税义务，依法办事，因此企业的各项经营活动也必须在相关法律许可的范围内进行。

3．经济性原则

企业在进行税务筹划时，一定要事先进行经济可行性分析，看是否经济可行，税务筹划不仅要重视纳税环节，还应注意到由于个别税种的节税而忽略该筹划方案的实施所导致了其他费用支出的增加，并综合考虑税务筹划方案是否能真正给企业带来实际收益。

二、房地产企业实行纳税筹划之意义

1．有利于实现纳税者的经济利益最大化

纳税者通过对纳税方案的认真对比，然后选择企业负担最合理的纳税方案，尽量降低纳税负担，减少资金外流，增强企业参与市场竞争的能力，从而促进自身发展，实现经营目标。

2．有利于提升企业的财务管理水平

决定企业财务管理水平与经营管理水平的三大要素为资金、成本和利润。纳税筹划就是为了实现这些要素的最大优化，从而对单位经营活动进行合理安排和调整，以切实减轻企业负担，增加企业经济效益。

3．有利于完善税法

房地产企业认真进行税务筹划，不仅可以查漏补缺，还能严格依法办事，促进我国税法的不断完善。虽然房地产企业的税务筹划还存在一定不足，但只要认真落实税务筹划工作，就是对现有税法的严格履行，同时也是对政府制定的相关法律的一种检验，因此，纳税者的纳税筹划点出了税制改革与税法建设中有价值的信息，国家可以通过这些信息对法律法规进行更新和完善，促进我国税制建设水平的提升。

三、房地产企业土地增值税扣除项目的筹划

1．增强成本费用的筹划

（1）利用成本费用的可转化性

房地产开发费用就是投资阶段所需要发生的费用（管理费用、经营费用、财务费用），但根据税法规定这部分不能在税前据实完全扣除，应该按一定标准扣除。如今，我国企业会计准则还没有对期间费用和工程项目的开发费用进行严格的区分。因此，企业只有进行事前筹划，利用税法的边缘规定，尽量将可以转移的开发费用放入到开发成本中，这样就能减少应税所得额，以减少土地增值税负担。例如，企业管理过程中发生的人员工资、差旅费、办公费、招待费用等都属于期间费用，如果这些费用由房地产开发项目人员所发生的话，就可以分摊到开发成本中，并按规定予以扣除。这样，期间费用的减少也就不会影响到房地产开发费用的扣除，虽然房地产开发的成本增加了，但降低了应税增值额，所纳入的土地增值税也就相应减少了。

（2）利用费用均分进行筹划

房地产的开发成本与当地的土地价格和经济发展情况有关很强的依赖关系，一些地区的房地产增值率高，有的则增值率低，这些不均匀的成本状态会影响到企业的税务筹划。对于在几个地方同时进行房地产开发的企业来说，通常可以利用费用均分的方式进行税务筹划，就是对实现的开发成本进行筹划，平均费用分摊来抵销增值额，这样，就让在不同地区开发的房地产的增值额大致相同，从而节省税款。

2．利用“代收费用计价”的筹划

根据我国财税政策的相关规定，当房地产企业销售不动产时，代其他部门收取的城建配套费、维修基金等费用，都可以放入房价中，也可以单独核算。如果将代收的费用计入房价，同时被购房者支付时，则代收费用计入房地产转让收人计税，代收支付的费用可作为扣除项目予以扣除。如果代收费用没有计入房价中，只是单独收取，那就可以不作为转让房地产收入。虽然与单独核算相比，并入房价核算对房产销售没有影响，但是代收费用的存在，并入房价核算在房产转让环节的扣除数比单独核算更高，从而降低了房地产的增值率，减少土地增值税。

3．采用合适的利息支出进行纳税筹划

《土地增值税暂行条例实施细则》中有规定，在财务费用中的利息支出，只要是可以按照转让房地产项目计算分摊同时能提供金融机构证明的，可以据实扣除，但扣除金额不得高于同期贷款利率计算的金额，金额扣除用公式表示为：房地产开发费用=利息+（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）×5%。如果纳税人不能按照转让房地产项目计算分摊利息支出，又或者无法提供金融机构证明的，金额扣除用公式表示为：房地产开发费用=（取得土地使用权所支付的地价款+房地产开发成本）×10%。

所以，如果房地产开发企业在开发过程中所借用的金额过多，利息实际数就会大于取得土地使用权所支付的地价款加上房地产开发成本之和的5%，金融机构就能为企业提供证明，根据第一种公式扣除利息，增加项目扣除金额，降低增值额，节省税款。如果房地产开发企业本身资金充沛，借款数额较小，其利息实际数小于地价款加上房地产开发成本之和的5%。就能使用第二种扣除方法进行扣除，同样有利于纳税人节省税款。

4．灵活运用减免税优惠政策进行税收筹划

（1）利用合作建房优惠政策

一些房地产企业有资金，但无土地，则可以与有土地而缺少资金成本的单位进行合作建房，共同参与房地产开发。这样，双方分得的房产都不用缴纳土地增值税，只需在在房屋销售时纳税。这样不仅降低了房地产的开发成本，还提高了竞争力，如果房地产有自己的土地，但资金不足，就可以与愿意购房的单位共同参与房地产开发，同样可以达到以上效果。

（2）利用建造普通标准住宅的优惠政策

企业在开展房地产增值税筹划的过程中，必须满足一定条件，就是该项目的增值率要在超过并接近20%的比例幅度内。只有按照这样的方式调整销售价格，才能适当降低收入，减少增值额；同时，我们也可以通过房地产开发成本增加的方式，如增加小区景观支出、增加公共配套支出等，降低增值额，使增值率低于20%，达到免税的目的，但采用这种方式时，建造普通标准住宅的增值额必须能够单独核算。

四、总结

在这里需要特别注意的是，纳税筹划也是有成本的，房地产企业在获得经济收益的同时，必然会因为筹划税务而产生另外一笔费用，因此，企业在进行税务筹划时，还必须按照成本原则进行，只有在发生的费用小于经济收益时，该项筹划方案才是合理的。同时，一项成功的纳税筹划是可以在多种税收方案之间选择的，不能认为税负最轻的方案就是最优的纳税筹划方案。

参考文献：

[1]赵世峰.土地增值税清算的难点及对策.中国税务.2007(04).

[2]黄一明.房地产土地增值税清算执行中的问题及对策.商业会计.2008(02).

[3]周菊萍.房地产开发企业新形势下的纳税筹划.审计与理财.2007.5.

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【关键词】房地产行业;土地增值税;探究

前 言

土地增值税是房地产企业所负担的重要税种之一，如何合理筹划这方面的税收对减轻企业负担有着重要的意义。近年来随着我国的房地产行业的发展，土地增值税也成了社会上关注的一个热点问题。对此，国家和政府也出台了一系列有关的政策和规定，以确保税收宏观调控作用的正常发挥。对于我国房地产行业的发展状况，尤其是对房地产行业的有关税收政策的实施方面，税收征管部门必须采取有效的手段和方法来加强对土地增值税的管理，以促进房地产市场健康、有序的发展。

1、土地增值税的相关知识

1.1土地增值税的定义

土地增值税是某些单位或个人转让国有土地使用权、地表建筑物以及其他附属物后，以转让房地产所取得的增值额为计税依据向国家缴纳的一种税收。土地增值税的纳税人指的是转让国有土地使用权和地表建筑物以及其他附属物而获得收入的单位或个人。课税对象是指有偿转让国有土地使用权以及地表建筑物及其附属物所得的增值额。土地增值税实行四级超率累进税率的计算方法。

1.2征收土地增值税的依据

土地增值税的征收依据就是纳税人有偿转让房屋、土地等所取得的土地增值额。计税公式可以简单的表示为：“土地增值额=转让房地产取得的收入-规定的扣除项目金额”，土地增值税税额的扣除项目，主要有以下几个方面内容：

第一，取得土地使用权所应支付的金额，也就是纳税人为了获得土地使用权而支付的全部地价款以及应交纳的其它相关费用。

第二，开发土地和新建房屋及配套设施时所支付的成本（简称房地产开发成本），即纳税人在进行房地产开发时实际支付的所有成本费用，其中主要包括征用土地时所付的拆迁补偿费用，建筑工程费用，公共设施建设费用以及开发过程中产生的其他间接费用。

第三，开发土地和新建房屋以及配套设施所产生的费用(简称房地产开发费用)，是指与房地产开发有关的销售费用、管理费用以及财务费用等。但该费用不按纳税人实际发生的费用进行直接扣除。具体征收比例需要各地方根据实际情况和经济水平具体计算应该扣除的比例，由各地方人民政府统一规定。

第四，转让所拥有的房屋和建筑物之前的房屋现阶段的折价，具体费用由专门的房地产评估机构来进行，最后以评定的重置成本价乘以成新度折扣率后的价格为基准。

第五，所有与转让房地产有关的其他税金，其中包括转让房地产时所上缴的营业税、印花税、城市建设税等。

第六，除此以外的其它扣除项目，对从事房地产开发的纳税人可按取得土地使用权时所支付的金额与房地产开发成本之和的20%加计扣除。

1.3土地增值税的特点

土地增值税与其他税种相比，它具有以下四个方面的特点： 第一，以转让对象在转让时的增值额为计税依据。它的增值额指的是征税对象的全部销售收入扣除与其相关的成本、纳税金额以及其他项目所有应付金额后的余额，但又与增值税的增值额有所不同。第二，征税面较广。凡是在我国境内所有转让房地产时取得收入的单位和个人，都应按照相关规定缴纳土地增值税。第三，实行超率累进税率的计税方法。土地增值税的计算税率是以转让房地产增值率的高低作为依据来进行确认的，它是按照累进原则进行，实行的分级计税方法。第四，实行按次征收的规定，当转让行为每发生一次就应根据其增值额征一次税。

2、房地产行业土地增值税

2.1目前房地产企业土地增值税的征收情况

我国自从1992年启动房改以后，房地产行业投资就迅速增长，月投资额增幅最高达到了146.9%，房地产市场在一些地区也曾一度出现混乱局面，在个别地区甚至出现了房地产泡沫。但是自从1993年国家实行宏观调控以后，房地产投资开始大幅度地回落。到1998年以后，房地产的投资又开始逐步回升。但在这一段时间，土地增值税的征税状况一直都不乐观，而且土地增值税自从开始征收以来，就一直被房地产企业所反对。所以，在1993年至2000年期间，国家出台了相关政策，如财政部于1995年1月27日下发了《财政部关于对1994年1月1日前签订开发及转让合同的房地产征免土地增值税的通知》（财法字[1995]7号），针对1994年1月1日以前签订开发、转让合同的房地产征免土地增值税的问题，实行免征政策，1999年12月24日财政部又同国家税务总局联合下发了《财政部 国家税务总局关于土地增值税优惠政策延期的通知》（财税字[1999]293号），将免征土地增值税政策的期限延长至2000年底，因此这期间土地增值税的税额很少。从2007年2月1日起，全国各地陆续开始对土地增值税实行清算管理。从此以后，情况开始出现好转，税额开始逐步提高。

2.2土地增值税征收对房地产企业所造成的影响

为了能够更有力地发挥出土地增值税的调控作用，促使房地产行业的健康发展，我国针对这些年有关方面的问题，相继制定出台了一系列的法律、法规。为了使土地增值税在征收时具有更强的可操作性，在新的征收办法中做出了很多细致的规定。例如，为进一步加强房地产开发企业土地增值税清算管理工作，国家税务总局2006年12月28日下发了《国家税务总局关于房地产开发企业土地增值税清算管理有关问题的通知》（国税发[2006]187号），2009年下发了《国家税务总局关于印发〈土地增值税清算管理规程〉的通知》（国税发[2009]91号），2010年5月19日下发了《国家税务总局关于土地增值税清算有关问题的通知》（国税函[2010]220号），进一步明确了土地增值税的清算条件、清算时间、清算审核、收入及扣除项目的确定及特殊处理等。2010年5月25日，为深入贯彻《国务院关于坚决遏制部分城市房价过快上涨的通知》（国发[2010]10号）精神，国家税务总局下发了《国家税务总局关于加强土地增值税征管工作的通知》（国税发[2010]53号），开始加强对土地增值税的预征工作。为此湖南省地方税务局于2010年6月22日下发了《关于加强土地增值税征收管理工作的通知》（湘地税发〔2010〕25号），规定从2010年7月1日起开始预征土地增值税并将湖南省土地增值税预征率调整为，普通标准住宅1.5%，非普通标准住宅（含车库等）2%，别墅、写字楼、营业用房等3%，单纯转让土地使用权5%。核定征收率调整为，普通标准住宅5%；非普通标准住宅、别墅、写字楼、营业用房等6%。随着土堆增值税的逐渐规范，房地产开发企业再想逃避或拖延土地增值税清算已经不太可能，它开始发挥着调节企业利润、抑制土地炒买炒卖、遏制投机者牟取暴利的作用，对房地产市场的健康发展具有一定的积极意义，也更加有利于房地产行业的发展。

3、房地产行业土地增值税的筹划方法分析

3.1确定适合的房价，控制增值率

根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例实施细则》的规定，纳税人要想将建造的普通标准住宅进行出售，假如增值额没有超过本细则中第七条(一)、(二)、(三)、(五)、(六)项规定的扣除项目金额之和的20%，就能够免征其土地增值税；相反，如果增值额超过了所扣除项目金额之和的20%，就将其全部增值额按照有关规定依法计税。所以，房地产企业要想将土地增值额控制在20％以下，就一定要仔细研究每一平方米的销售价格，认真权衡其对土地增值税的影响，努力将其确定的可控价格控制在一定区域范围之内。如果这样的话，就可以通过控制适当的房价，合理控制土地增值税的增值率。

3.2合理确定利息的扣除方式

房地产企业的投资一般资金需求总量都会比较大，所以他们在开发过程中都会通过各种手段进行大量借款，从而会产生大量的利息费用，那么在计算土地增值税时，这些借款利息费用的扣除方法就会对土地增值税产生较大的影响。根据《中华人民共和国土地增值税暂行条例》有关方面的规定，房地产开发企业总财务费用中的利息费用，凡能够按转让房地产项目来计算分摊的（但必须有相关金融机构予以证明），就可以据实来扣除，但最高不能超过商业银行同期贷款利率计算的金额。相反，开发过程中如果借款不多，就可以选择不将利息费用单独扣除，开发费用就按照地价及开发成本之和的10％扣除。所以，合理确定利息的扣除方式，也能适当的控制土地增值税的增值率，从而对维护开发企业的利益更加有利。

3.3选择合适的投资项目

房地产企业选择不同的投资项目会产生不同的费用和相对应不同的纳税额，所以选择怎样的项目对开放商更有利也需要认真考虑。现在大多房地产开发商经常采用代建房屋的方法去开发项目。代建房屋方式是指房地产开发企业在经过客户同意后，代替客户去进行房地产项目的开发，开发完成后再向客户收取代建房屋费用的行为。如果这样，开发项目的立项方是客户，土地使用权就还在客户这方，其使用权没有发生变化，那么代建取得的收入就可以认为是劳务收入，就不在土地增值税的征收范围之内。而且在代建过程中，大多资金由客户提供，开发商就不用面临资金压力，同时也可节约销售时的大量费用，从而增加较多的利润。所以，选择合适的投资项目是房地产企业应对土地增值税的一个非常有效地方法。

结 语

从房地产开发企业的税赋构成来看，土地增值税在其中占有较大的份额，因此，应该采取什么样的方法进行土地增值税的筹划是企业所面临的一个重要课题。对于房地产开发商而言，关于土地增值税方面的管理会使企业对其经营模式、盈利模式、发展模式、产品结构、市场布局等方面进行适当调整。而且土地增值税也是国家对房地产行业进行宏观调控的一项有效措施，发挥着相当大的作用，所以，对其征收管理和相关制度的建设与完善也是国家长期以来一直在进行的一项重要工作，还应一直持续下去。参考文献

[1]刘少敏.房地产企业税收优惠政策与避税筹划技巧点拨,2007